Het taxeren van leegstaande kantoorruimte

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Het taxeren van leegstaande kantoorruimte"

Transcriptie

1 Het taxeren van leegstaande kantoorruimte Analyse van een actueel waarderingsvraagstuk, inclusief ontwikkeling van een Best Practice. Begeleider: Prof. dr. Peter van Gool FRICS Definitieve versie drs. Willem Rodermond Amsterdam School of Real Estate MRE-opleiding oktober 2011

2 Voorwoord In mijn dagelijkse werk krijg ik regelmatig opdrachten om leegstaande kantoren te taxeren. Wat mij hierbij opvalt, is dat er nog geen echt kader is binnen de taxatiepraktijk hoe dit te benaderen. Dit terwijl het onderwerp op dit moment zeer actueel is. De vraag die ik in deze scriptie behandeld heb, is hoe leegstaande kantoren in het verleden zijn gewaardeerd en of deze methode klopt wanneer gekeken wordt naar referentietransacties. Ik hoop dan ook dat deze scriptie kan bijdragen aan een meer vastomlijnd kader bij het taxeren van leegstaande kantoorpanden. Deze scriptie is geschreven ter afsluiting van mijn Master of Real Estate (MRE) opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik wil mijn begeleider Prof. dr. Peter van Gool FRICS hartelijk danken voor zijn adviezen en commentaar op eerdere versies. Op dit moment zijn door de heer Van Gool en mij reeds twee artikelen geschreven welke voortborduren op mijn onderzoek. Tevens wil ik mijn collega s bij Cushman & Wakefield bedanken voor hun inbreng. Als laatste wil ik Elisa bedanken voor haar steun en geduld gedurende de afgelopen twee jaar van mijn opleiding. Amsterdam, oktober 2011 Willem Rodermond Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 2/50

3 Executive summary Leegstand van kantoren is momenteel een groot probleem op de vastgoedmarkt. De leegstand komt mede door de huidige economische situatie, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors. Op dit moment speelt er een discussie bij beleggers en financiers over de waardering van (grotendeels) leegstaande kantoorpanden. Veel partijen suggereren dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn. De vraag die in deze scriptie is behandeld luidt als volgt: hoe zijn in het verleden leegstaande kantoren gewaardeerd en klopt deze methode wanneer gekeken wordt naar referentietransacties? Kortom, kloppen de waarderingsmethoden? Uit het literatuuronderzoek kwam naar voren dat er weinig artikelen zijn geschreven over hoe om te gaan met leegstand in taxaties. Wat verder naar voren kwam is dat taxaties de vastgoedmarkt efficiënter maken. Het artikel van Anglyn introduceerde het begrip Enterpeneurial Profit bij het taxeren van leegstand. Dit begrip is later in deze scriptie ondernemerswinst genoemd. Ondernemerswinst wil zeggen de risicovergoeding die een koper van een leegstaand kantoorpand dient te verkrijgen buiten de normale correcties van leegstand, incentives en upgradingkosten. Het onderzoek naar de steekproef van 44 taxaties van leegstaande kantoren toonde aan dat de Bar/Nar methode veruit het vaakst wordt gebruikt bij het taxeren van leegstaande kantoren. Deze methode behoort tot de Inkomstenmethode. Op zich is dit vreemd aangezien zeker voor structureel leegstaande kantoren het uitzicht op inkomsten moeilijk te voorspellen is. Gepleit wordt om bij het taxeren van structureel leegstaande kantoren naast de Inkomstenmethode gebruik te maken van de Comparatieve methode. Kortom, de waarde per vierkante meter moet met elkaar vergeleken worden. Voor courante leegstaande kantoren waar sprake is van conjuncturele of frictieleegstand volstaat een Bar/Nar model met correcties voor leegstand, incentives, verhuurkosten en upgrading. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 3/50

4 In ca. 30% van de taxaties uit de steekproef zijn referenties opgenomen in het taxatierapport. Gezien de huidige professionalisering van de markt en importantie van goed onderbouwde taxaties is dit weinig te noemen. Een reden hiervoor kan zijn dat de taxateur geen goede referenties voorhanden had. Het is belangrijk dat taxateurs bij het uitvoeren van taxaties van leegstaande kantoren genoeg referenties voorhanden hebben. Wanneer een taxateur deze niet heeft zou hij of zij moeten overwegen de taxatieopdracht niet aan te nemen. De aankoop van een leegstaand kantoorpand is een risicovolle aangelegenheid. De vraag is hoe lang het duurt om een huurder te vinden, wat voor huurder dit zal zijn en tegen welke condities het object verhuurd gaat worden. Dit risico dient afgedekt te worden met een vergoeding. Echter, in geen van de taxatiemodellen wordt een correctiepost voor ondernemerswinst opgenomen. Om de taxaties inzichtelijker te maken zou dit wel moeten gebeuren. Het verschil tussen de waarde van een verhuurd kantoor en een leeg kantoor is niet alleen te verklaren uit de correcties voor leegstand, verhuurkosten en upgrading. Op basis van de steekproef van 44 taxaties en de vergelijking met 19 representatieve beleggingstransacties over dezelfde periode blijkt dat er geen sprake is van substantiële overwaardering van de taxaties. De publieke opinie dat taxaties van leegstaande kantoren te hoog zijn is niet terecht. Kanttekening is dat het aantal transacties beperkt is en commercieel onroerend goed vaak moeilijk met elkaar te vergelijken is vanwege het heterogene karakter ervan. Concluderend kan gesteld worden dat van de taxaties die gebruikt zijn de huidige waarderingen kloppen, althans er is geen vermoeden van significante overwaardering. De methoden die gebuikt zijn bij de waardering van de objecten zijn echter niet logisch. Gepleit wordt om vaker de Comparatieve methode toe te passen en een post voor ondernemerswinst op te nemen als correctie in het Bar/Nar model. Zo worden de taxaties inzichtelijker. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 4/50

5 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Literatuuronderzoek Artikelen Tekstboeken De mineur op de kantorenmarkt Basisgegevens kantorenmarkt Gebruikersmarkt kantoren Beleggingsmarkt kantoren Incentives Verwachtingen Taxaties Rol van de taxateur Taxatierichtlijnen Hoe nauwkeurig zijn taxaties? Traditionele waarderingsmethoden De comparatieve methode De kostenbenadering De inkomstenbenadering De residuele benadering Erfpacht Hoe worden leegstaande objecten in de praktijk gewaardeerd? Ontvangen taxatierapporten Analyse taxatierapporten Conclusie analyse taxatierapporten Samenvattend rekenmodel Transacties versus taxaties Steekproef transacties leegstaande objecten Verschil transacties en taxaties Conclusie transacties versus taxaties Conclusie Best Practice Literatuur Bijlagen Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 5/50

6 1. Inleiding Er staan in Nederland veel kantoren geheel of gedeeltelijk leeg. Dit komt mede door de huidige economische situatie, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors. Volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield bedraagt de leegstand ten tijde van dit schrijven in augustus 2011 in Nederland ca. 15% van de totale voorraad (Cushman & Wakefield Research, 2011). Een van de belangrijkste oorzaken van dit fenomeen lijkt het individuele planologische beleid van Nederlandse gemeenten. Er is een gebrek aan onderlinge afstemming. Gemeenten willen doorgaans hun eigen kantorenpark ontwikkelen waardoor het aanbod de vraag ver overstijgt. In de jaren 2005 tot midden 2008 zijn er in Nederland een aantal grote (waarvan enkele boven de 1 mrd euro aan transactievolume) kantorenportefeuilles verhandeld. Deze kantorenportefeuilles bestonden doorgaans uit een klein aantal courante kantoorobjecten en een groot aantal kantoren op secundaire locaties. Beleggers konden deze portefeuilles voor de crisis vrijwel volledig financieren waarbij de leningen werden gesecuritiseerd of gesyndiceerd. Op de financiële constructies achter de transacties werd door beleggers meer nadruk gelegd dan op de afzonderlijke objecten binnen de portefeuille. Het probleem hierbij was dat er niet voldoende pandinhoudelijk naar de objecten werd gekeken. Er werd in de regel ook een portefeuillepremie betaald, omdat de panden in één pakket konden worden aangekocht. Men ging er daarbij in de cashflowprognoses vanuit dat de aanwezige leegstand in deze portefeuilles binnen een termijn van circa twee jaar kon worden opgevuld tegen markthuurprijzen. De leegstand in dit soort portefeuilles is sindsdien echter alleen maar toegenomen en bovendien moeten er bij wederverhuur grote incentives in de vorm van huurvrije perioden en inrichtingsbijdragen worden betaald, waardoor de markthuur effectief substantieel lager ligt dan in de geprognosticeerde cashflows. Na de zomer van 2008 zijn de transacties van dit type beleggingsportefeuilles tot aan heden, augustus 2011, vrijwel volledig stilgevallen als gevolg van de wereldwijde economische crisis. Op dit moment speelt er een discussie bij beleggers en financiers over de waardering van (grotendeels) leegstaande kantoorpanden. Veel partijen suggereren dat taxaties Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 6/50

7 van leegstaande kantoren te hoog zijn. De vraag die in deze scriptie behandeld wordt is: hoe zijn in het verleden leegstaande kantoren gewaardeerd en klopt deze methode wanneer gekeken wordt naar referentietransacties? Kortom, kloppen de waarderingsmethoden? Op basis van de theorie wordt een Best Practice ontwikkeld voor het taxeren van dit type objecten. De onderzoeksmethodiek bestaat uit het analyseren van een steekproef van circa 54 taxaties van verschillende vooraanstaande taxatiebureaus en tevens een analyse van 19 voor de Nederlandse kantorenmarkt representatieve referentietransacties van daadwerkelijk leegstaande kantoren. Vanuit taxateurs, beleggers en financiers in vastgoed is het vaststellen van de juiste waarde van leegstaande kantoorruimte een actueel probleem. Veel beleggers en financiers weten niet goed wat de juiste waarde is van dit vastgoed. Ook zijn cash flow/verhuur-voorspellingen zeer lastig te maken voor leegstaande panden. Een te hoge waardering vormt een gevaar voor de solvabiliteit van beleggers en financiers. De Nederlandsche Bank waarschuwde in hun rapport Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland d.d. 27 april 2011 voor het gevaar van de grote leegstand in de kantorenmarkt voor de totale stabiliteit van de Nederlandse economie. Tevens staat een te hoge waardering upgrading om huurders aan te trekken in de weg. Ook belemmert het transformatie naar bijvoorbeeld woningen. Allereerst wordt er in deze scriptie een literatuuronderzoek uitgevoerd over de waardering van leegstaande objecten. Om de relevantie van de problematiek te verduidelijken wordt er in het hoofdstuk hierna ingegaan op de huidige kantorenmarkt in Nederland. In hoofdstuk 3 worden taxaties in het algemeen behandeld. Vervolgens worden de meest gangbare waarderingstechnieken behandeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op hoe de dagelijkse praktijk omgaat met het taxeren van leegstaande objecten. In hoofdstuk 7 worden aan de hand van referentietransacties de mogelijke verschillen tussen taxaties en transacties behandeld. In de laatste twee hoofdstukken worden de conclusies weergegeven en wordt er ten slotte een Best Practice geformuleerd. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 7/50

8 2. Literatuuronderzoek Eerst wordt in dit hoofdstuk een overzicht gegeven van de literatuur over taxaties en over het taxeren van leegstand in het bijzonder. Hoewel er veel literatuur beschikbaar is over leegstand als marktfenomeen is er weinig beschikbaar over hoe met leegstand om te gaan in taxaties. Hieronder worden de verschillende artikelen en tekstboeken behandeld. 2.1 Artikelen Vacancy Rates and Reasonableness In het artikel van Wincott (1997) genaamd Vacancy Rates and Reasonableness wordt uitgebreid ingegaan op hoe leegstandscorrecties gemodelleerd dienen te worden in het Bar/Nar en DCF model. Om een goede inschatting te maken van leegstand in het rekenmodel, moet een taxateur verstand hebben van vastgoedcycli. De leegstandscorrectie moet door de jaren heen kijken en dient een gemiddelde te zijn van jaren dat de gebruikersmarkt krap is en jaren dat er overcapaciteit is. In het Bar/Nar model moet volgens Wincott een correctie worden gemaakt op de markthuurwaarde voor verwachte leegstand tot in het oneindige. Dit omdat de Bar/Nar berekening een vorm van een perpetuiteit is. De totale markthuurwaarde van een pand wordt hierbij gecorrigeerd voor leegstand en vervolgens wordt dit gedeeld door een rendement. Bij een DCF-model is leegstand makkelijker te modelleren en door de 10-jaarstermijn, welke in de meeste gevallen wordt toegepast, inzichtelijk te maken. Wincott pleit voor het modelleren van de kans op verlenging van een huurcontract en de hieraan gekoppelde leegstandsperiode. Tevens moet de exit gekozen worden in een jaar dat de inkomsten gestabiliseerd zijn en er geen huurcontracten aflopen. De waarde van een kantoorgebouw is sterk afhankelijk van de duur van het huurcontract. De exit moet gekozen worden in het jaar dat de gemiddelde huurtermijn nog voldoende lang is. Ook moet er in een taxatierapport onderscheid gemaakt worden in taxaties met enerzijds de kans op leegstand gezien de aanbod- en vraagverhouding in de gebruikersmarkt en anderzijds de kans op leegstand gezien de kredietwaardigheid van de desbetreffende huurder. Vacancy in Market Analysis and Valuation Het artikel van Rabianski (2002) met de titel Vacancy in Market Analysis and Valuation stelt dat leegstandspercentages aangegeven in researchrapporten, en dus Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 8/50

9 gebruikt worden in taxaties om leegstandscorrecties toe te passen, vaak een verkeerd beeld vormen. Om een taxatie uit te voeren in een bepaald gebied moet je weten in wat voor type object de leegstand geconcentreerd is. Zit de leegstand in een winkelcentrum bij huurders die trekkers zijn of bijvoorbeeld aan de zijkanten van het winkelcentrum. Is de kantorenleegstand in een gebied gelokaliseerd in oude of in nieuwe gebouwen en om welke verdiepingen gaat het eigenlijk? Rabianski behandelt drie soorten leegstand: 1. Frictieleegstand: leegstand die nodig is om een markt efficiënt te laten lopen. Er is altijd wat leegstand nodig om een markt in beweging te houden. 2. Conjuncturele/cyclische leegstand: dit is leegstand die zich voordoet in een laagconjunctuur. Als de economie weer aantrekt wordt de leegstaande ruimte direct weer opgenomen. 3. Structurele leegstand: hierbij wordt onderscheid gemaakt in leegstaande ruimten waarvan de verwachting is dat het object nooit meer verhuurd kan worden ook al wordt het gerenoveerd en objecten die alleen verhuurd kunnen worden als het object grondig gerenoveerd wordt. In het artikel wordt ook gewezen op het feit dat onderhuurgegevens vaak niet worden meegenomen in leegstandscijfers. Vaak ligt de onderhuur onder de huur die betaald wordt aan de eigenaar. Als er veel onderhuurders zijn in een bepaald gebied, bestaat het risico van neerwaartse druk op het huurniveau. Volgens de auteur moet onderhuur als leegstand beschouwd worden. Bij taxaties dient volgens Rabianski duidelijk aangegeven te worden om wat voor soort leegstand het gaat. Price Formation and the Appraisal Function in Real Estate Markets In dit artikel van Quan en Quiqley (1991) wordt uitgelegd dat taxateurs bijdragen aan het efficiënter maken van de markt. De vastgoedmarkt is heterogeen en participanten hebben vaak geen toegang tot alle informatie. Beslissingen om te aan- of verkopen worden dus gemaakt op basis van niet volledige informatie. Door de hetrogeniteit van de markt zijn de zoekkosten van potentiële kopers erg hoog. Transacties gebeuren niet op een centrale plek en marktprijzen zijn de uitkomst van onderhandelingen tussen kopers en verkopers. Aangezien aan- en verkopen door beleggers infrequent worden gedaan is de marktinformatie van de belegger enigszins beperkt. Taxateurs zien veel transacties voorbijkomen. Hierbij kunnen ze de markt efficiënter maken door deze informatie door te spelen naar kopers en verkopers. Omdat de markt inefficiënt is kunnen er op korte termijn verschillende prijzen betaald worden voor identieke objecten. De taak van de taxateur is informatie te verschaffen zodat de Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 9/50

10 afwijkingen in prijzen verminderd worden. In markten waar weinig transacties zijn, zoals die van de beleggingsmarkt van leegstaande kantoren, wordt de rol van de taxateur zelfs nog belangrijker. U.S. Office Market Values During the Past Decade: How Distorted Have Appraisals Been? Het artikel van Herndershott en Kane (1995) geeft aan dat gedurende de periode 1982 tot 1991 in de Verenigde Staten het kantorengedeelte van de RN Property Index pas veel te laat gereageerd heeft (pas na 5 jaar) op het uit elkaar spatten van de vastgoedbubbel in De redenen hiervoor zou kunnen zijn dat taxateurs terughoudend zijn in het afwaarderen en investment managers de waarderingen graag hoog willen houden, omdat hun procentueel bepaalde fees hierop gebaseerd zijn. Er bestaat echter ook een andere reden. Het pas veel later reageren van de index op een waardedaling van de markt kan ook veroorzaakt worden door de verschillende soorten en kwaliteiten van objecten die verhandeld worden gedurende de vastgoedcyclus. In het begin van een vastgoedneergang verwerven kopers die lange tijd niks konden kopen kwalitatief goede objecten, omdat bijvoorbeeld in de goede markt niemand wilde verkopen. Deze kopers maken gebruik van het moment om kwalitatief goede objecten te verwerven. Wanneer de nieuwbouw terugloopt en de kwalitatief goede objecten zijn herverdeeld wordt het gedeelte van de markt dat verhandeld wordt dat bestaat uit minder courant vastgoed groter. Pas als dit gebeurt wordt de waardedaling van de markt pas echt goed zichtbaar. Om de waardeontwikkeling van de vastgoedmarkt goed in kaart te brengen is het dus van belang te onderzoeken wat de relatieve kwaliteit is van de objecten die verhandeld zijn gedurende een meetperiode. Analysing Unearned Entrepeneurial Profit Anglyn (1992) brengt een interessante bijdrage aan het waarderen van leegstaande kantoorpanden. Volgens de auteur moet bij het bepalen van de waarde van een leegstaand object in de staat As Is rekening gehouden worden met Entrepeneurial Profit oftewel ondernemerswinst. Wanneer de waarde wordt berekend van een leegstand object wordt eerst de waarde berekend als zijnde het pand verhuurd. De netto markthuurwaarde wordt gekapitaliseerd tegen een bepaald rendement. Hier vanaf worden correcties afgetrokken zoals leegstandsperiode, verhuurkosten en investeringsbijdrage. Anglyn pleit dat er tevens een post voor ondernemerswinst als correctie opgenomen moet worden. Dit is min of meer gelijk aan de ontwikkelwinst bij projectontwikkelaars. Wanneer het leegstaande pand verwerft wordt, is er risico Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 10/50

11 wanneer, aan wat voor partij en tegen welke voorwaarden het object verhuurd gaat worden. Voor dit risico moet een belegger gecompenseerd worden met ondernemerswinst. Taxateurs kunnen de ondernermerswinst destilleren vanuit de markt. Dit is het verschil in waarde tussen een verhuurd object en een leegstaand object, wanneer de kosten voor leegstand, verhuurkosten, incentives en investeringsbijdragen er vanaf zijn getrokken. De ondernemerswinst dient in geld uitgedrukt te worden en niet in een percentage. Op een klein project kan een winst vereist worden van 30% als dit bijvoorbeeld maar ,-- oplevert. Op grote projecten kan gerekend worden met bedragen die onder de 10% van de totale investering liggen. Distressed Property Valuation Issues Dit is een vervolg op het eerdere artikel van Anglyn gepubliceerd in Naast de in zijn eerder behandelde artikel genoemde zaken, benadrukt Anglyn dat bij iedere taxatie van een leegstaand object de highest en best use dient te worden aangegeven. Vaak gebeurt dit nog niet in taxatierapporten. Als een kantoorpand niet meer geschikt is als kantoor dan is de highest and best use het object te slopen en nieuwbouw te realiseren. Valuation of Vacant Properties Schiltz (2006) heeft in zijn publicatie aan de hand van case studies die voorgelegd zijn aan verschillende taxatiebureaus berekend wat de variantie is in de uitkomsten bij het taxeren van kantoren die verhuurd, leeg of bijna leeg zijn. De varantie bij leegstaande objecten bleek veel groter te zijn dan bij verhuurde objecten. Tevens nam de variantie sterk toe naarmate het huurcontract korter werd. Schiltz heeft een theoretisch model ontwikkeld hoe leegstaande objecten te taxeren, door de waarde van leegstaand objecten te verdelen in verschillende risicocomponenten. Volgens Schiltz is het mogelijk om het risico van leegstand te bepalen door de verschillende waardebepalende componenten van een object individueel te waarderen. Te weten de zekere huurinkomsten en de leegstand. De disconteringsvoet voor zekere huurinkomsten is te herleiden uit de zeer transparante obligatiemarkt. Wanneer deze bekend is kan de disconteringsvoet voor leegstand herleid worden uit de disconteringsvoeten voor verhuurd vastgoed en de waarschijnlijkheid dat de huurder blijft zitten. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 11/50

12 Schiltz pleit tenslotte voor een impactanalyse van een huurcontract op de waarde van een object, omdat het verschil tussen de waarde van een verhuurd object en een leeg object niet altijd goed te verklaren is. 2.2 Tekstboeken Als selectie van tekstboeken is voor een tweetal boeken gekozen die internationaal bekend zijn en een voor de Nederlandse taxatieleer belangrijk boek. De boeken richten zich alle drie volledig op taxaties. De keuze is enigszins willekeurig, maar dit zijn in Nederland vooraanstaande boeken die gebruikt worden bij diverse onderwijsvakken in de taxatieleer. Douglas Scarret: Property Valuation, The 5 Methods (1996) Dit is een boek dat volledig gaat over het waarderen van vastgoed. Er worden 5 methoden beschreven: 1. De comparatieve methode 2. De inkomstenmethode 3. De residuele methode 4. De exploitatiegerichte methode 5. De gecorrigeerde vervangingswaarde methode De gecorrigeerde vervangingswaarde methode wordt aanbevolen als er weinig referentietransacties bekend zijn. Er wordt in dit boek echter niet gerefereerd aan bepaalde methoden om leegstaande objecten te taxeren en hoe om te gaan met taxaties in een markt waar veel objecten leegstaan en dus sprake is van overcapaciteit. Kenneth M. Lusht: Real Estate Valuation, Principles and Applications (2001) Eén van de meest bekende boeken over taxaties is het boek van Lusht. Het boek beschrijft in detail de verschillende methoden welke ook in het boek van Scarret zijn behandeld. Het waarderen van leegstaand vastgoed wordt echter niet apart behandeld. Alleen worden een paar opmerkingen gemaakt over leegstandskosten die in aftrek moeten worden genomen van de marktwaarde. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 12/50

13 George G.M. ten Have, Taxatieleer Vastgoed I, 5e druk, januari 2011 Dit boek is in Nederland het meest uitgebreide tekstboek over taxaties. Werkelijk alle aspecten worden behandeld, van het aangaan van de taxatieopdracht tot de uitgebreide behandeling van taxaties voor specifieke doeleinden. Het boek behandelt tevens de in de hierboven genoemde tekstboeken behandelde methoden. Echter, aan het taxeren van (structurele) leegstand, wordt niet apart een onderdeel gewijd. Samenvattend kan gesteld worden dat het taxeren van leegstaande objecten nog niet breed is uitgemeten in de wetenschappelijke literatuur dan wel in vooraanstaande tekstboeken over taxaties. Er is niet één beste methode voor het taxeren van leegstaande objecten. Wel zijn inzichten als het analyseren van de kwaliteit van de verhandelde objecten in de vastgoedcyclus en het toepassen van een post voor ondernemerswinst bij de berekening van een leegstaand object aan het licht gebracht. Het aspect ondernemerswinst zal later in deze scriptie nader worden geanalyseerd. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 13/50

14 3. De mineur op de kantorenmarkt Nu volgt een uiteenzetting van de huidige staat van de Nederlandse kantorenmarkt. Hierbij wordt zowel ingegaan op de gebruikersmarkt als op de beleggingsmarkt. Het hoofdstuk wordt ingeleid met een aantal basisgegevens van de markt. De huidige kantorenmarkt is in mineur. Er is sprake van een groot aanbod van leegstaande kantoorruimte. Het huidige leegstandspercentage in Nederland is ten tijde van dit schrijven in de zomer van 2011 ca. 15% (Cushman & Wakefield Research, 2011). De voorspellingen van de economie zijn niet rooskleuring en tegelijkertijd doet zich een trend voor waarbij bedrijven steeds minder vierkante meter kantoorruimte nodig hebben dan voorheen in verband met het zogenaamde flexwerken, wat ook wel het nieuwe werken wordt genoemd. In bijvoorbeeld een onderzoek van ABN Amro Real Estate Finance (maart 2011) wordt het niet onrealistisch geacht dat de leegstand in 2015 is opgelopen naar ca. 25%. Hierbij gaan ze uit van een niet verbeterende werkgelegenheid en een toename van het Nieuwe Werken. 3.1 Basisgegevens kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt heeft een voorraad van ca. 48 miljoen vierkante meter met een leegstandspercentage van ca. 15%. Deze voorraad vertegenwoordigt een waarde van naar schatting meer dan 80 miljard euro, waarvan thans ca. 50 miljard in handen is van beleggers. De kantoorbeleggingen worden voor ca. 42% gedaan door Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Beursfondsen zoals NSI, VastNed O/I en Uni-Invest hebben grote Nederlandse kantoorportefeuilles. Maar ook veel particuliere beleggers zijn actief op de markt. Onder andere via vastgoed cv s vond de laatste tijd veel geld zijn weg naar deze beleggingscategorie. Ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt raken dus het spaar- en of pensioenvermogen van de gemiddelde Nederlander. De kantorenmarkt is belangrijk, niet alleen voor beleggers, maar ook voor projectontwikkelaars en bouwers. De afgelopen jaren is per jaar tot 1 miljoen vierkante meter kantoorruimte ontwikkeld. Dit vertegenwoordigt gemiddeld 2,5 miljard aan productiewaarde op jaarbasis. Realisatie van deze kantoren hield veel bouwers aan het werk. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 14/50

15 Ten slotte zijn velen van ons in meer of minder mate gebruiker van kantoorruimte. De 48 miljoen vierkante meters worden gebruikt door meer dan 2 miljoen werknemers. Hier zijn echter niet alleen de getallen van belang. Onderzoek heeft aangetoond, dat vooral de kwaliteit van de kantooromgeving een belangrijke invloed heeft op de arbeidsproductiviteit. Een investering in adequate kantoorruimte is hiermee een investering in concurrentiekracht (ABN Amro Real Estate Finance, maart 2011). Kortom: de Nederlandse kantorenmarkt is belangrijk. Niet alleen voor de vastgoedsector, maar ook voor de Nederlandse economie. Het is dus niet voor niets dat De Nederlandsche Bank in hun rapport Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland d.d. 27 april 2011 waarschuwt voor het gevaar van de grote leegstand in de kantorenmarkt. Het zou in hun optiek zelfs kunnen lijden tot instabiliteit van de Nederlandse economie vanwege de forse leningen die Nederlandse banken hebben uitstaan in commercieel onroerend goed. 3.2 Gebruikersmarkt kantoren Door de jaren heen verandert het type kantorengebruiker in belangrijke mate. In de periode van 1950 tot omstreeks 1970 wordt de vraag naar kantoren in belangrijke mate beïnvloed door een sterk groeiende industriële productie. In de jaren 80 deed de computer zijn intrede in het kantorenlandschap. In haar kielzog ontstond een hele nieuwe industrie: de ICT-sector, die zeker vanaf de jaren 90 een belangrijke gebruikersgroep voor kantoren zou gaan vormen. De laatste jaren staan in het teken van verdergaande schaalvergroting aan de ene kant en versnippering aan de andere kant. De opkomst van de ZZP er wordt gecombineerd met nationale en internationale consolidatie. Door de toenemende vergrijzing zal de gezondheidszorg ook in de komende jaren verder groeien. Het belang van de gezondheidszorg als gebruiker van de kantorenmarkt zal hierdoor toenemen. De groeiende behoefte aan kantoorruimte van de afgelopen decennia lijkt definitief verleden tijd. De kantorenmarkt heeft kunnen profiteren van de verdienstelijking van de economie en van de opkomst van nieuwe sectoren, zoals de ICT. De effecten hiervan zijn echter grotendeels uitgewerkt. Vanaf het jaar 2000 is de vraag van de gebruikersmarkt relatief vlak geweest. De economische crisis van 2008 heeft de vraag zelfs in een krimp doen omslaan. Markthuren staan onder druk en beleggers moeten grote bijdragen doen bij verlengingen of bij nieuwe huurders in de vorm van Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 15/50

16 incentives. Deze incentives bestaan voornamelijk uit huurvrije perioden en investeringsbijdragen. Ook bij het verwachte broze herstel in de komende jaren is de markt niet in staat het tij te keren. Hier komt bij dat het nieuwe werken juist in diezelfde periode een negatief effect op de ruimtebehoefte zal hebben. Tot 2015 neemt de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in kwantitatieve zin verder af. Kwalitatief is er echter nog veel te winnen. Veel kantoorruimte is verouderd en voldoet niet meer aan de vraag van de huidige gebruiker. Tabel 1: De tien grootste kantoorgebruikers van Nederland Gebruikers Oppervlakte m² Gemeenten Rijksoverheid ING Rabobank Politie Abn AMRO UWV Provincies KPN Werkplein Bron: ABN Amro Research i.s.m. R. Bak Onderstaande grafiek geeft duidelijk de mismatch weer tussen vraag en aanbod over de afgelopen tien jaar. Figuur 1: opname en aanbod Nederlandse kantorenmarkt Take-up Supply sq.m Sources: C&W, Strabo, PropertyNL and Vastgoedmarkt Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 16/50

17 Tabel 2: Cushman & Wakefield kantorenmarkt outlook Q MARKET OUTLOOK PRIME RENTS: Stable due to low activity and high supply levels. PRIME YIELDS: SUPPLY: DEMAND: Stable, with investor interest on prime units with long-lease contracts. Gradually increasing due to more flex-working and consolidation tactics. Remains stable with focus on prime, well-accessible office space. PRIME OFFICE RENTS Mar 2011 Prime Rent Compound(p.a) US$ % Growth sq.m/yr sq.ft/yr 5yr 1yr Amsterdam South Axis Central South-East Rotterdam The Hague Utrecht Eindhoven PRIME OFFICE YIELDS (Gross) Mar 2011 Prime Yield (%) Current Last Last 10 year Quarter Quarter Year High Low Amsterdam South Axis Central South-East Rotterdam The Hague Utrecht Eindhoven With respect to the yield data provided, in light of the lack of recent comparable market evidence in many area of Europe and the changing nature of the market and the costs implicit in any transaction, such as financing, these are very much a guide only to indicate the approximate trend and direction of prime initial yield levels and should not be used as a comparable for any particular property or transaction without regard to the specifics of the property. Average yields % 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% Average yields RECENT PERFORMANCE Rental growth Mar-06 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar % 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% Rental growth % Bron: Cushman&Wakefield LLP 2011 Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 17/50

18 3.3 Beleggingsmarkt kantoren Beleggen in kantoorruimte ontstond in Nederland in de jaren 60. De groei ging langzaam. Nederland kende en kent een relatief grote eigenaar-gebruikersmarkt. Een gevolg hiervan is, dat het aantal vanuit beleggersoptiek optimale grote multitenant kantoorgebouwen in internationale vergelijking klein is. Nederlandse bedrijven zijn gewend en misschien wel gehecht aan hun eigen kantoorgebouw, zij het als volledig eigenaar, zij het als single tenant bijvoorbeeld als gevolg van een sale-andlease back transactie. Het belegd vermogen in de Nederlandse kantorenmarkt bedraagt ca. 50 mrd euro, verdeeld over verschillende soorten beleggers (zie figuur 2) Figuur 2: Beleggers in Nederlandse kantoorruimte naar soort Bron: ABN Amro Real Estate Finance Belangrijke spelers zijn institutionele beleggers. Een goed voorbeeld is ING REIM, dat in 2008 met haar Dutch Office Fund de zogenaamde KFN-portefeuille van pensioenreus APG (ABP) overnam. APG bleef verbonden met de portefeuille door indirect te beleggen in ING DOF. Maar er zijn ook Nederlandse pensioenfondsen, zoals Metaal & Techniek die direct beleggen in kantoren. Nederlandse particuliere beleggers nemen vooral deel via vastgoed cv s zoals die bijvoorbeeld door Hanzevast, MPC of Annexum worden aangeboden. Traditioneel zijn verschillende Duitse particuliere en institutionele beleggers in Nederland actief. Veelal via openend of closed-end fondsen van bijvoorbeeld IVG. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 18/50

19 Deze verschillende bloedgroepen zijn ook terug te vinden in de top-10 lijst van grootste kantoorbeleggers ( zie tabel 3). Samen vertegenwoordigen deze top-10 beleggers meer dan 20% van de verhuurmarkt in Nederlandse kantoren. Tabel 3: Top-10 kantorenbeleggers in 2010 naar geraamde vierkante meters Belegger Oppervlakte in m2 Syntrus Achmea Vastgoed ING REIM Breevast Uni-Invest Fordgate Hanzevast Capital IVG Immobilien Ping Properties Nieuwe Steen Investments AXA Reim Bron: Abn AMRO Research i.s.m. R. Bak 3.4 Incentives Een belangrijk fenomeen op de Nederlandse kantorenmarkt waar zowel gebruikers als beleggers rekening mee moeten houden is het gebruik van incentives. Incentives worden gegeven aan nieuwe huurders of zittende huurders die hun huurcontract verlengen. De meest voorkomende incentives zijn huurvrije perioden en investeringsbijdragen. Incentives kunnen significante invloed hebben op de effectieve huurprijs van een kantoorpand. In Amsterdam is de hoogte van de gemiddelde incentives als percentage van de bruto contracthuurprijs gestegen van ongeveer 10% in 2008 naar 18% in 2010 (Boer Hartog Hooft). Daarbij zijn grote verschillen tussen deelmarkten. In het centrum van Amsterdam gaat het in 2010 slechts om 6% terwijl in Amsterdam Zuidoost 33% wordt geregistreerd (Huizinga, 2010). Incentives leiden tot inefficiëntie van de markt (Van Gool, 2011) en hebben in belangrijke mate bijgedragen aan het huidige overaanbod in de kantorenmarkt (Swagerman, 2010). Doordat projectontwikkelaars niet hun contractshuurprijs verlaagden waar zij een rendement over betaald kregen, maar meestal buiten het contract om incentives betaalden aan huurders, bleef het voor ontwikkelaars lange tijd interessant om te blijven bouwen. Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 19/50

20 Bij het waarderen van leegstaande kantoren is het dan ook van essentieel belang hier rekening mee te houden. De gepubliceerde huurprijzen, waar de markthuur op wordt gebaseerd, dienen gecorrigeerd te worden voor de voor een gebied gangbare incentives. Gebeurt dit niet dan bestaat het risico dat er substantieel te hoog wordt gewaardeerd. 3.5 Verwachtingen De verwachting is dat het totale beleggingsvolume in 2011 iets achterblijft op het totale beleggingsvolume van ca. 5 miljard euro in Net als in 2010 vindt de marktontwikkeling vooral plaats in topproduct. Voor 2011 is voldoende aanbod van topproduct een van de succesfactoren om het beleggingsvolume op peil te houden. Hoewel het aanbod van topproduct in 2011 beperkt zal zijn, zal het aanbod van secundair product naar verwachting toenemen. Dit aanbod zal in toenemende mate uit gedwongen verkopen bestaan aangezien de bereidheid onder banken om secundair product te herfinancieren beperkt is. Dit inzicht wordt ook onder buitenlandse financiers van Nederlands product steeds groter (Cushman & Wakefield Market Beat Q1 2011). Figuur 3: Transactievolume beleggingsmarkt Office Industrial Retail Hotel & leisure Forecast Average ,00 8,00 billion 6,00 6,10 4,00 2,00 0, Bron: Cushman & Wakefield Research 2011 Het taxeren van leegstaande kantoorruimte 20/50

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

17.000.000 m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot 2015. Ruimte/werknemer - 2015. Aantal kantoorwerknemers

17.000.000 m². 15 m². OfficeRank. Kansrijk - Kansloos. Schatting structureel overschot 2015. Ruimte/werknemer - 2015. Aantal kantoorwerknemers In dit onderzoek analyseren we de levensvatbaarheid van de kantoren in Nederland op basis van een verdeling per gebouwen van kansrijk via kansarm naar kansloos. Ons eerdere onderzoek gaf, vanuit de vraag

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen VBA - Seminar Jef Holland Head of Real Estate Audit Amsterdam Tel. : +31 (0)20-582 4504 E-Mail: jholland@deloitte.nl

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten

Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten Datum: 23 november 2010 Bijlage(n): - 1. Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2007 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer Commerciële markt in zwaar weer Wereldwijd is dit jaar een omslag opgetreden op de markt voor commercieel. Het aantal transacties is sterk gekrompen en in veel landen zijn de prijzen gedaald, in de meeste

Nadere informatie

Kantorenmarkt Rotterdam

Kantorenmarkt Rotterdam Kantorenmarkt Rotterdam 1 e halfjaar 2015 Kantorenmarkt Rotterdam De gemeente Rotterdam telt circa 625.000 inwoners en 314.120 banen, verdeeld over 25.220 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

De Nederlandse kantorenmarkt

De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse kantorenmarkt Outlook Nederlandse kantorenmarkt Meer dynamiek op minder locaties 15 16 17 18 Waardegroei Topsegment + + + + Stationslocaties sterkste steden + + =/+ =/+ Overige stationslocaties

Nadere informatie

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 Nyenrode Real Estate Center de heer prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS de heer prof.dr. A.C. Hordijk Straatweg 25 3621 BG Breukelen ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 betreft: Reactie

Nadere informatie

Specialisten die alles op waarde weten te schatten

Specialisten die alles op waarde weten te schatten Specialisten die alles op waarde weten te schatten www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff Inzicht in de waarde van vastgoed Het taxeren van onroerend goed is het zo goed mogelijk rationaliseren van een marktgevoel.

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014,

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014, Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH Nunspeet 24 april 2014, Betreft: Aanvulling op het taxatierapport d.d. 26-04-2013 Geachte mevrouw Van Erp, U

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen en gebouwen

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013

De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 Economische indicatoren (in %) 2010 2011 2012 2013* 2014* Economische groei 1,7 1,0-1,2-1,25 0,75 Werkloosheid 5,5 5,4 6,4 8,5 9,25 nflatie 1,3 2,3 2,5 2,8 2,0 *

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING

VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING VRAAG EN ANTWOORD PROEF OPKOOPREGELING 1. Waarom is er geen Koopinstrument voor alle woningen die te koop staan? De koopregeling is een proef. Deze proef geldt voor huizen van eigenaarbewoners en biedt

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Door: Bart Douw Datum: 24 januari 2013 MARYLANE: Bart Douw (1966), bedrijfseconoom 10 jaar bankier 8 jaar directeur investeringsholding Sinds begin 2012 zelfstandig

Nadere informatie

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR?

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? EEN ONDERZOEK NAAR DE ONDERBOUWING VAN DE EXIT YIELD BIJ DE WAARDERING VAN WONINGCOMPLEXEN VOLGENS DE DCF METHODE Afstudeerscriptie Master Real Estate Naam : Mw. J.F.M.

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Masterthesis Business Economics Richting Real Estate Finance. Davy van den Berg 0546585

Masterthesis Business Economics Richting Real Estate Finance. Davy van den Berg 0546585 De invloed van contractexpiratie op de performance van kantoorbeleggingen Where short leases are relevant, the key variable is the probability of lease renewal Masterthesis Business Economics Richting

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Algemene Fiscale Politiek Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Monitor Financiële Sector:

Monitor Financiële Sector: Nederlandse Mededingingsautoriteit Monitor Financiële Sector: Notitie bij Sectorstudie Vastgoedfinanciering, SEO Economisch Onderzoek oktober 2011 Nederlandse Mededingingsautoriteit Postbus 16326 2500

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2163/ VastNed - Uni-Invest I. MELDING 1. Op

Nadere informatie

Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden?

Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden? Uitgebreide versie van 10 februari 2006 Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden? Peter van Gool en George G.M. ten Have 1 Inleiding Velen vragen zich af of de huidige

Nadere informatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2012 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2012 Deze taxatiewijzer is een uitgave van

Nadere informatie

Marktwaarde incourant vastgoed

Marktwaarde incourant vastgoed Marktwaarde incourant vastgoed Wie het weet, mag het zeggen Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate opleiding drs. P.L.J.M. van der Geer RT Begeleiders drs. P.G.M. van Wetten (ASRE)

Nadere informatie

Belang juiste waardering hypotheekleningen

Belang juiste waardering hypotheekleningen Onderwerp: Bijlage Q&A Waardering hypotheekleningen in de toereikendheidstoets Dit document beschrijft welke aspecten DNB betrekt bij haar oordeel over de waardering en het waarderingsproces (conform artikel

Nadere informatie

Renpart Retail XIII C.V.

Renpart Retail XIII C.V. Renpart Retail XIII C.V. Halfjaarverslag 2014 voor publicatie Renpart Retail XIII C.V. Nassaulaan 4 2514 JS Den Haag renpart.nl/rrxiii 2 VERSLAG VAN DE BEHEREND VENNOOT Geachte participant, Hierbij bieden

Nadere informatie

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba Amsterdam, 14 juli 2014 Geachte heer/mevrouw, Ten vervolge op onze brief van 7 juli 2014, waarin wij uiteenzetten welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden sinds het nieuwe management van Geneba Properties

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

EPRA Best Practices. Beheersverslag. Kernprestatie-indicatoren. 64 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag

EPRA Best Practices. Beheersverslag. Kernprestatie-indicatoren. 64 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag Beheersverslag EPRA Best Practices De European Public Real Estate Association ( EPRA ) publiceert aanbevelingen voor de bepaling van de belangrijkste prestatie-indicatoren voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen.

Nadere informatie

Halfjaarrekening 30 juni 2009

Halfjaarrekening 30 juni 2009 Halfjaarrekening 30 juni 2009 Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam 2009 Groothandelsgebouwen N.V. Stationsplein 45, unit A2.191, Rotterdam Postbus 29057, 3001 GB Rotterdam Telefoon: (010) 240 34 34 Fax:

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial Halfjaarbericht Interim report 2003 Offices/Industrial Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed

Nadere informatie

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed

De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed Een methode voor de financiële haalbaarheidsanalyse van herontwikkelingsprojecten van kantoor naar woningen Afstudeer onderzoek Arlette Mensing Doel Maak

Nadere informatie

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? In dit document vindt u antwoorden op onderstaande vragen 1. Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? 2. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt? 3. Taxatieverslag 4. Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld

Nadere informatie

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 11G200479 420138 / 420138 J.W. Hofman T.H. Timmers PF Mu ONDERWERP AGENDANUMMER Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor).

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex 15 maart 2007 Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 1. Inleiding... 3 2. Soorten, externe en interne taxaties en frequentie... 4 3. Waardebegrip en benaderingswijzen...

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Waardering van gemeentelijk Vastgoed

Waardering van gemeentelijk Vastgoed Waardering van gemeentelijk Vastgoed Dordrecht, 5 juni 2015 Sake van den Berg MSc MRICS RTsv RMT (RICS Registered Valuer) Wouter van den Wildenberg MSc 1 Inhoud Impressie voor gemeentelijk vastgoed actuele

Nadere informatie

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Jos Baeten, voorzitter Raad van Bestuur Roel Wijmenga, CFO 29 februari 2012 ASR in 2011 Resultaat 212 miljoen Dividendvoorstel 71 miljoen Solvabiliteit naar

Nadere informatie

REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE!

REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE! DE SLECHTSTE REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE! EEN VERKENNEND ONDERZOEK NAAR EEN MOGELIJKE STANDAARDISATIE VOOR DE BEOORDELING VAN HUURREFERENTIES VINCENT HUIZINGA (Leopold Willems - taxateur, 1963 heden)

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V.

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. 2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. - Huuropbrengst + 19,6 % (van 9,1 naar 10,8 miljoen) - Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% - Resultaat van 8.276.000 naar 12.643.000

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

Moet een belegger wel huurincentives geven? Peter van Gool 1 18 februari 2011

Moet een belegger wel huurincentives geven? Peter van Gool 1 18 februari 2011 ASRE Onderzoekspaper Moet een belegger wel huurincentives geven? Peter van Gool 1 18 februari 2011 Inleiding Op de kantorenmarkt worden onder invloed van marktomstandigheden steeds meer verhuurincentives

Nadere informatie

Het starten van een gezondheidscentrum. Sector Specialisten Medische & Vrije Beroepen

Het starten van een gezondheidscentrum. Sector Specialisten Medische & Vrije Beroepen Het starten van een gezondheidscentrum Sector Specialisten Medische & Vrije Beroepen Van puzzelstukjes tot een functioneel Gezondheidscentrum (GHC) 2 Agenda Wie zijn wij Wat is een gezondheidscentrum?

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

AAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41

AAN de voorzitter van de commissie Ruimte. Geachte voorzitter, ter afhandeling van de motie 11M41 uw datum ons nummer onze datum verzonden inlichtingen bij sector/afdeling doorkiesnr. M. Evers RU/Stedelijke Ontwikkeling 0475-359 395 AAN de voorzitter van de commissie Ruimte bijlage(n) betreffende commissie-informatiebrief

Nadere informatie

Omgekeerde erfpacht katalysator voor een duurzame woningmarkt?

Omgekeerde erfpacht katalysator voor een duurzame woningmarkt? Peter Oussoren en Dave Vlaming Omgekeerde erfpacht katalysator voor een duurzame woningmarkt? INHOUD Inleiding De opgave Uniciteit Anders financieren Anders bouwen Evidente voordelen Effecten Rekenvoorbeeld

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2011 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011 Deze taxatiewijzer is een uitgave van

Nadere informatie