Masterthesis Business Economics Richting Real Estate Finance. Davy van den Berg

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Masterthesis Business Economics Richting Real Estate Finance. Davy van den Berg 0546585"

Transcriptie

1 De invloed van contractexpiratie op de performance van kantoorbeleggingen Where short leases are relevant, the key variable is the probability of lease renewal Masterthesis Business Economics Richting Real Estate Finance Davy van den Berg

2 Universiteit van Amsterdam Faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie Business Economics Variant Real Estate Finance Datum: De invloed van contractexpiratie op de performance van kantoorbeleggingen Where short leases are relevant, the key variable is the probability of lease renewal Naam: D.A.J.G. van den Berg MSc Studentnummer: Straat: Valckenierstraat 61 C-6.4 Postcode en plaats: 1018 XE Amsterdam Begeleider UVA: Drs. G.A. Vos Roeterstraat 11, kamer 4.30 Amsterdam Tweede lezer: Prof. dr. P. van Gool Begeleider DTZ: Drs. G.J.H. Boeve MRE RT Maliebaan 50B Utrecht

3 Voorwoord Voor het afronden van het masterprogramma Business Economics, variant Real Estate Finance aan de UVA, heb ik in opdracht van DTZ Zadelhoff onderzoek gedaan naar het effect van contractexpiratie op de performance van kantoorbeleggingen. Voor u ligt de afstudeerthesis waarin de resultaten van dit onderzoek staan beschreven. Graag wil ik DTZ Zadelhoff bedanken voor het beschikbaar stellen van een afstudeerplaats. DTZ Zadelhoff heeft mij in staat gesteld om onder perfecte omstandigheden deze thesis te schrijven. In het bijzonder wil ik Jacques Boeve bedanken dat hij mij, ondanks zijn drukke werkzaamheden, uitstekend heeft begeleid. Daarnaast wil ik alle collega s van de Centrale Afdeling Taxaties en de Centrale Afdeling Research bedanken voor de adviezen en, vooral, voor de gezellige, informele sfeer. Verder een speciaal woord van dank aan Alfred van t Hof en Robert Kat voor hun formule-inhoudelijke adviezen en aan mijn medestagiairs voor hun pogingen me te verslaan met tafelvoetbal. Deze potjes zorgden voor de broodnodige afwisseling. Tot slot wil ik mijn begeleider van de UVA, Gerjan Vos, bedanken voor zijn kritische blik en literatuursuggesties. Ik hoop dat dit onderzoek bijdraagt aan het krijgen van meer grip op de performance van beleggingsvastgoed en dat DTZ Zadelhoff de uitkomsten daadwerkelijk kan gebruiken in het kader van portefeuille- en verhuurstrategie-advisering. Utrecht, juli 2006 Davy van den Berg

4 Samenvatting In deze thesis is onderzocht in hoeverre contractexpiratie van invloed is op de performance van kantoorbeleggingen. Hierbij is wat betreft contractexpiratie gekeken naar de kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder. Centraal staat in hoeverre deze twee variabelen goede indicatoren zijn voor de performance van kantoren. Dit kan grafisch als volgt worden weergegeven: Kans op vertrek Kans op nieuwe huurder Leegstand Rendement Het feit dat de leegstand sterk van invloed is op het rendement blijkt duidelijk wanneer gekeken wordt naar het DCF-model: het niet genereren van huurinkomsten betekent een lager rendement. De leasing option theory van Grenadier (1995) laat zien waarom overbuilding rationeel kan zijn. Om te voorkomen dat deze overbuilding tot leegstand leidt moeten verhuurders hun verhuurstrategie aanpassen aan de marktsituatie. Goede indicatoren om de ontwikkeling van deze marktsituatie te voorspellen kunnen hierbij erg bruikbaar zijn. In het empirische deel is daarom onderzocht in hoeverre de kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder goede indicatoren zijn. Om als indicator dienst te kunnen doen dient zowel de kans op vertrek als de kans op een nieuwe huurder kwantitatief gemaakt te worden. Dit is wat betreft de kans op vertrek met behulp van de volgende formule gebeurd: De hoeveelheid achtergelaten kantoorruimte / de hoeveelheid aflopende huurcontracten De kans op een nieuwe huurder is bepaald door middel van: Opname gedurende het jaar / aanbod gedurende het jaar De uitkomsten uit deze formules zijn vervolgens, op landelijk niveau, geanalyseerd. Uit de correlatie-analyse komt naar voren dat zowel de kans op vertrek als de kans op een nieuwe huurder een hoge samenhang vertoont met leegstand en rendement. Dit gaat echter alleen op voor de laatste tien jaar. De leegstand vertoont daarnaast een hoge correlatie met de netto-absorptie, terwijl er ook sprake is van een sterke samenhang tussen het rendement enerzijds en de opname/aanbod ratio en het leegstandspercentage ten opzichte van het natuurlijke leegstandspercentage anderzijds.

5 Uit de regressie-analyse blijkt dat de meeste variatie in het rendement verklaard kan worden door de variatie in de kans op een nieuwe huurder. De leegstand kan het beste verklaard worden door de combinatie van kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder. Om de kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder te voorspellen kan gebruik gemaakt worden van macro-economische variabelen. De landelijke uitkomsten zijn vervolgens op lokaal niveau, Amsterdam, getest. De gevonden correlaties blijken een stuk lager te zijn. Wellicht spelen op dit niveau andere (micro-) factoren ook een grote rol. Niettemin is de correlatie tussen de kans op een nieuwe huurder enerzijds, en leegstand (-0,76) en rendement (0,72) anderzijds, redelijk hoog. De kans op vertrek hangt lokaal gezien echter niet samen met het rendement en de leegstand. De centrale vraag luidde: In hoeverre zijn de kans op vertrek van huurders bij contractexpiratie en de kans op een nieuwe huurder goede indicatoren voor de performance van commercieel beleggingsvastgoed? Als algemeen antwoord kan gegeven worden dat wanneer naar de correlaties gekeken wordt beiden op landelijk niveau goede indicatoren zijn. Wordt ook naar de regressie-uitkomsten gekeken dan is de kans op een nieuwe huurder de beste indicator voor het rendement en voldoet de combinatie van kans op vertrek en kans op een nieuwe huurder het beste om de leegstand te voorspellen. Op lokaal niveau voldoet alleen de kans op een nieuwe huurder redelijk, zowel voor de leegstand als het rendement.

6 Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1. Inleiding Aanleiding Probleemstelling en conceptueel model Plan van aanpak Rendement en leegstand Inleiding De discounted cashflow (DCF) methode Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën Inleiding Kwantificeren van de marktsituatie Overbuilding en het belang van huurcontractanalyse De kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder De kans op vertrek Inleiding De hoeveelheid achtergelaten kantoorruimte (I) Opname (A) Netto absorptie (B) Leegstand (a) Voorraad (c) Nieuwbouw (e) Onttrekkingen Voorraad in gebruik (C) Verschillende netto absorptieberekeningen vergeleken De hoeveelheid aflopende huurcontracten (II) Voorraad in gebruik op tijdstip t Gemiddelde lengte van huurcontracten (D) 40

7 5. De kans op een nieuwe huurder Inleiding Formule Analyse van de resultaten Inleiding De kans op een nieuwe huurder De kans op vertrek Regressie Voorspellen van vastgoedvariabelen Samenvattend De uitkomsten teruggekoppeld op de Amsterdamse situatie Inleiding De kans op vertrek De kans op een nieuwe huurder De verhouding betrokken/ te betrekken kantoorruimte Conclusies en aanbevelingen Algemene conclusies en aanbevelingen Bruikbaarheid voor DTZ Zadelhoff 62 Literatuur Bijlage I: Bijlage II: Bijlage III: Bijlage IV: Bijlage V: Bijlage VI: Rendement en commercieel vastgoed Kans op vertrek: micro-niveau (gebruikers, gebouw) Gemiddelde lengte van het huurcontract Data landelijk Data Amsterdam SPSS

8 1. Inleiding 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Volgens Geltner en Miller (2001) zijn vastgoedmarkten niet zo informatie-efficiënt als de publieke markten waarop aandelen en obligaties worden verhandeld. Zij onderscheiden twee belangrijke aspecten aan deze informatie-inefficiëntie, te weten valuation noise en vastgoedmarktvoorspelbaarheid. Door de informatie-inefficiëntie veranderen de rendementen van vastgoed langzamer dan van andere asset classes zoals aandelen en obligaties. Hierdoor zouden vastgoedmarktrendementen beter voorspelbaar moeten zijn en zouden dus hogere winsten behaald kunnen worden. Dat vastgoedrendementen toch niet perfect zijn te voorspellen heeft volgens de auteurs verschillende oorzaken. Ten eerste is er sprake van valuation noise en hoge transactiekosten. Verder zouden supernormal profits veel investeerders trekken, wat de prijzen van vastgoed ten opzichte van andere beleggingscategorieën op zou drijven. Toch kunnen modellen waarmee vastgoedrendementen voorspeld kunnen worden erg nuttig zijn. Dit onderzoek tracht een bijdrage te leveren aan een model om toekomstige vastgoedrendementen beter te voorspellen. Deze voorkennis zou kunnen leiden tot hogere winsten. De uitkomsten van een dergelijk model kunnen op twee niveau s gebruikt worden (Van Gool et al, 2001): 1. Tactisch niveau: dispositie-advies en performance analyse van de objecten. 2. Strategisch niveau: performance analyse van de portefeuille. Verschillende onderzoeken hebben getracht modellen op te stellen die de vastgoedrendementen en risico s voorspellen. Zo deed Scholten (2004) onderzoek naar het kwantificeren van rendementen en risico s van woningbeleggingsportefeuilles. Om zijn model ook geschikt te maken voor commercieel vastgoed moeten er volgens hem uitspraken gedaan worden over rendementen en risico s specifiek voor commercieel vastgoed. Chaplin (2000) heeft onderzoek gedaan naar voorspellende modellen en stelt dat er relatief weinig aandacht is verricht naar prestatie-indicatoren voor de huurinkomsten van winkel- en bedrijfsruimten. Vooral een specifiek segment van het commercieel vastgoed, namelijk winkelhuren op nationaal niveau, zijn volgens hem onderbelicht. Aangezien winkels vaak een aanzienlijk deel van de institutionele portefeuille vormen, is het volgens Brooks en Tsolacos (2000) van belang de drivers van de retail property market te achterhalen. Een model dat inzicht kan geven in de rendementen van commercieel vastgoed is dus zeker wenselijk. 8

9 1. Inleiding Geltner en Miller (2001) stellen dat: The fundamental nature of real estate assets is income oriented. Dit geldt zeker voor commercieel vastgoed. Daarom is vooral de voorspelbaarheid van de huurinkomsten van belang bij het bepalen van het rendement. Deze huurinkomsten zijn niet alleen belangrijk voor het directe rendement, maar ook voor het indirecte rendement, aangezien dit in feite niks anders is dan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Een belangrijk aspect wat betreft de huurinkomsten is of een pand ook in de toekomst inkomsten blijft genereren. Dit hangt mede af van het feit of de huidige huurders hun contract verlengen. Volgens Baum (2003) is deze huurcontractverlenging vooral wanneer er sprake is van relatief kortlopende contracten een erg belangrijke variabele, hij zegt hier het volgende over: where short leases are relevant, the key variable is the probability of renewal. Onder kortlopende contracten worden contracten met een looptijd korter dan tien jaar verstaan (Crosby et al, 1998). Zoals in onderstaande figuur te zien is vallen steeds meer huurcontracten in de categorie kortlopend, en hierdoor neemt het belang van de kans op huurcontractverlenging alleen maar toe. Contractlengte nieuw afgesloten contracten 70% 60% 50% 40% 30% Kort (<10 jaar) Medium (10-20) Lang (>20) 20% 10% 0% Figuur 1: de contractlengte van nieuw afgesloten contracten (gebaseerd op: Crosby et al, 1998) In het kader van dit onderzoek is vooral van belang dat het aantal contracten dat in de categorie kortlopend valt sterk is gestegen. Hierbij dient wel vermeld te worden dat gekeken is naar het aantal contracten en niet naar de waarde van de contracten. De grafiek hierboven heeft betrekking op de situatie in het Verenigd Koninkrijk en beslaat slechts een korte 9

10 1. Inleiding periode. Zoals later in deze thesis naar voren zal komen laten andere onderzoeken over een langere periode (Baum, 2003) en in Nederland (Laning, 2005; PropertyNL, 19 september 2003) eveneens een verschuiving naar kortere huurcontracten zien. Ook in het Verenigd Koninkrijk, dat een traditie heeft van lange huurcontracten, vind een verschuiving plaats wat betreft de lengte van het huurcontract. Ondanks deze verschuiving is er volgens Baum (2003) weinig empirisch onderzoek gedaan naar de kans op huurcontractverlenging. Een van de weinige onderzoeken waarin dit wel is gebeurd is dat van Asser (2004). Het betreft slechts een afstudeerscriptie waarbij kantoren, in de Verenigde Staten, zijn bekeken. Net als Baum geeft deze auteur aan dat er nauwelijks onderzoek is gedaan naar de kans op contractverlenging. Meer kennis hierover is ook voor taxateurs essentieel. Volgens Van Gool en Ten Have (2006) brengt contractexpiratie verschillende onzekerheden met zich mee. Hierbij valt te denken aan de vraag of de huurder blijft huren en zo nee, hoe lang de eventuele leegstand zal duren en tegen welke huurprijs een nieuwe huurder zal gaan huren. Om bij taxaties tot gefundeerde veronderstellingen te komen zijn goede indicatoren, zoals bijvoorbeeld de kans op leegstand, noodzakelijk. Crosby et al (1998) geven met betrekking tot de steeds korter geworden huurcontracten aan dat: shorter and more diverse lease lengths present the major problem in valuation. Tot slot kunnen volgens Sirmans en Miller (1997) institutionele investeerders met toegang tot gedetailleerde lease-by-lease data een beter inzicht krijgen in de risico s van een portefeuille, door bijvoorbeeld te kijken naar de factoren die de kans op renewal bepalen. Marktpartijen als DTZ Zadelhoff geven eveneens aan nog onvoldoende grip te hebben op de performance van beleggingsvastgoed. Meer inzicht in de kans op leegstand als gevolg van expirerende contracten is daarom ook erg gewenst. Dit laatste vormde ook de directe aanleiding voor deze thesis. 1.2 Probleemstelling en conceptueel model Het te onderzoeken probleem is hierboven reeds aan bod gekomen. Vastgoedmarkten zijn relatief informatie-inefficiënt en hierdoor is er sprake van onzekerheid. Goede informatie ten behoeve van portefeuille- en objectanalyses is daarom van belang. Hierbij gaat het bij commercieel vastgoed vooral om de cashflows, aangezien deze beleggingscategorie sterk income oriented is. Om die reden zijn de huuropbrengsten erg belangrijk. Een aspect dat bij deze huurinkomsten onzekerheid met zich mee brengt is de vraag of objecten ook in de toekomst inkomsten blijven generen. Aangezien huurcontracten steeds meer in de categorie 10

11 1. Inleiding kortlopend vallen, is de vraag of een pand ook in de toekomst inkomsten blijft genereren sterk afhankelijk van het al dan niet verlengen van het huurcontract van de huidige huurders. Daarom tracht dit onderzoek meer inzicht te verschaffen in de kans op vertrek van huurders bij contractexpiratie. Dit leidt tot de volgende doel- en vraagstelling: Doelstelling: Meer inzicht krijgen in de kans op vertrek van huurders bij expiratie van het huurcontract en de kans op een nieuwe huurder, teneinde meer grip te krijgen op de performance van beleggingsvastgoed. Uit deze doelstelling vloeit de volgende centrale vraag voort: In hoeverre zijn de kans op vertrek van huurders bij contractexpiratie en de kans op een nieuwe huurder goede indicatoren voor de performance van commercieel beleggingsvastgoed? Hierbij zal gekeken worden naar kantoren aangezien de performance van deze beleggingscategorie erg gevoelig is voor veranderingen in het leegstandspercentage, hetgeen ook blijkt uit onderstaande tabel. Het betreft hier de correlatie tussen het ROZ rendement en de leegstand gemeten als percentage van de totale markthuurwaarde, over de periode , voor heel Nederland. Een ander argument, meer praktisch van aard, is dat er voor kantoren meer data beschikbaar zijn. Dit komt de onderzoekbaarheid ten goede. Kantoren -0,90 Bedrijfsruimten -0,67 Winkels -0,04 Tabel 1: correlatie ROZ rendement en leegstand (als % van de markthuurwaarde) In eerste instantie zal op landelijk niveau gekeken worden naar de kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder door de jaren heen, waarna deze landelijke bevindingen op lokaal niveau worden getest. Overigens hebben onderzoeken naar vastgoedrendementen op landelijk niveau weinig zin. Dit concludeert althans de Amerikaanse vastgoedexpert Ling (2005). Kennis over de performance van kantoren in heel de Verenigde Staten heeft volgens hem geen toegevoegde waarde bij de acquisitie van een bepaald kantoor in een specifieke lokale markt. Alhoewel Nederland qua grootte en aantal deelmarkten niet vergelijkbaar is met de Verenigde Staten, is een model dat vastgoed rendementen op nationaal niveau voorspelt 11

12 1. Inleiding ook hier niet afdoende, aangezien ook lokale informatie erg belangrijk is (locatie, locatie, locatie ). Het vormt echter wel een goed startpunt: trends en ontwikkelingen op landelijk niveau kunnen voor specifieke markten en panden worden bijgesteld. Het aankopen van een pand puur op basis van landelijke gegevens is natuurlijk niet verstandig, maar deze landelijke informatie kan wel van toegevoegde waarde zijn. In feite kan de kans op leegstand vanuit verschillende invalshoeken worden bekeken, namelijk gebieds-, gebouw- en gebruikersniveau. Met het gebiedsniveau worden factoren bedoeld als leegstand en opname, oftewel variabelen die de toestand van de vastgoedmarkt weergeven. Het gebouwniveau heeft bijvoorbeeld betrekking op de kwaliteit van het pand en het aantal parkeerplaatsen. Op het gebruikersniveau speelt onder andere de solvabiliteitsrating van huurders een rol. Zo is de kans waarschijnlijk groter dat een ICT bedrijf vertrekt dan dat een overheidsinstelling dit doet. De insteek van deze thesis is echter alleen het gebiedsniveau. In bovenstaand artikel (Ling, 2005) komt verder naar voren dat de voorspellingen van experts, op nationaal niveau, niet tot hogere rendementen leiden. De voorspellingen blijken een verband te vertonen met de rendementen van twee jaar geleden. In plaats van forecasting is er veelal sprake van backcasting! Op grond van dit artikel zou geconcludeerd kunnen worden dat voorspellen, zeker op landelijk niveau, weinig zin heeft. Er is echter nog een andere conclusie mogelijk. Wellicht ontbraken goede indicatoren om goede voorspellingen te doen. Doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan het ontwikkelen van goede indicatoren om uiteindelijk het rendement beter te voorspellen. De centrale vraag kan schematisch als volgt worden weergegeven: Kans op vertrek Kans op nieuwe huurder Performance kantoren Figuur 2: conceptueel model Gezien de hoge correlatie tussen leegstand en rendement zullen bovenstaande relaties ook door middel van de volgende tussenstap onderzocht worden: Kans op vertrek Kans op nieuwe huurder Leegstand Rendement Figuur 3: conceptueel model met tussenstap 12

13 1. Inleiding De performance wordt dus zowel door middel van de leegstand als door middel van het rendement bekeken. De relatie tussen rendement en leegstand komt in komend hoofdstuk aan bod. Er wordt in dit onderzoek gekeken in hoeverre de kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder goede indicatoren zijn voor de performance van beleggingsvastgoed. Daarnaast worden enkele andere, sterk verwante indicatoren, waaronder de opname/aanbod ratio en de natuurlijke leegstand, nader bekeken. Er wordt hierbij onder een indicator verstaan: een meetbaar fenomeen (meestal een getal) dat een signalerende functie heeft ( Het is dus van belang dat een variabele kwantitatief te maken is om als indicator te kunnen dienen. Niet alle indicatoren zijn voor het doel van dit onderzoek geschikt. In de management accounting en control literatuur met betrekking tot de balanced scorecard, wordt een onderscheid gemaakt tussen leading en lagging indicatoren (Jager en Koster, 2005). Leading indicatoren geven informatie over de factoren die de toekomstige prestaties beïnvloeden, terwijl lagging indicatoren informatie geven over de prestaties in de afgelopen periode. In deze thesis wordt gezocht naar leading indicatoren. Of er sprake is van leading indicatoren zal beredeneerd worden. Met andere woorden, er moet een logisch verband zijn tussen de indicatoren en de te verklaren variabelen. De sterkte van indicatoren zal met behulp van de samenhang tussen de indicator en de te verklaren variabele worden bepaald. 1.3 Plan van aanpak In dit onderzoek zullen verschillende stappen ondernomen worden om tot de beantwoording van de hoofdvraag te komen. Hiertoe zal de positivist approach van House (in Smith, 2003) min of meer worden doorlopen. In deze benadering worden verschillende stappen genomen om tot een gedegen onderzoek te komen, waarbij het startpunt het constateren van een probleem is. In paragraaf 1.2 is reeds duidelijk geworden wat het probleem is waar deze thesis tracht een (gedeeltelijke) oplossing voor te vinden: participanten op de markt voor commercieel beleggingsvastgoed, waaronder DTZ Zadelhoff, hebben te weinig grip op de performance van commercieel beleggingsvastgoed. In de positivist approach worden vervolgens literatuur en verschillende theorieën bekeken om aan de hand daarvan enkele hypothesen op te stellen. In het theoretische deel van dit onderzoek zal allereerst naar de relatie tussen leegstand en rendement worden gekeken. Daarna komt de kwantificering van (een deel van) vastgoedmarkten aan bod en wordt het belang van verhuurstrategieën verduidelijkt. Vervolgens worden in het empirische gedeelte in plaats van hypothesen twee research questions onderzocht, namelijk: 13

14 1. Inleiding - In hoeverre is de kans op vertrek een goede indicator voor de performance van kantoren? - In hoeverre is de kans op een nieuwe huurder een goede indicator voor de performance van kantoren. Hierbij zal getracht worden deze beide kansen op landelijk niveau kwantitatief te maken. Vervolgens zal gekeken worden hoe sterk de samenhang is tussen deze indicatoren en de performance. Hierbij zal voor de performance gekeken worden naar de leegstand en het totale rendement volgens de ROZ/IPD. De gevonden samenhang zal vergeleken worden met enkele soortgelijke indicatoren. De gevonden uitkomsten op landelijk niveau worden daarna op lokaal niveau, Amsterdam, getoetst. Tot slot zullen in het laatste hoofdstuk conclusies worden getrokken en enkele aanbevelingen worden gedaan. 14

15 2. Rendement en leegstand 2. Rendement en leegstand 2.1 Inleiding In deze thesis wordt onderzocht in hoeverre de kans op vertrek van huurders en de kans op een nieuwe huurder goede indicatoren zijn voor de ontwikkeling van de leegstand en, via deze leegstand, voor de performance van commercieel beleggingsvastgoed. Dit hoofdstuk zal de tussenstap in het conceptuele model, het verband tussen leegstand en rendement, nader toelichten. Het gaat in dit hoofdstuk dus vooral om onderstaand deel van het conceptuele model: Leegstand Rendement kantoren Figuur 4: de relatie tussen leegstand en rendement Bij commercieel beleggingsvastgoed draait het eigenlijk om twee zaken, namelijk huurinkomsten en waardegroei van het beleggingsobject. Wat dit betreft is deze beleggingscategorie goed vergelijkbaar met bijvoorbeeld aandelen. De huurinkomsten komen overeen met het dividend en de waardegroei van een pand is vergelijkbaar met de koersstijging van aandelen (Geltner en Miller, 2001). De waarde van een aandeel is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige dividenden. Dat ook voor beleggingsvastgoed de kasstromen de waarde van de belegging bepalen zal in komend hoofdstuk nader worden uitgewerkt. Het onderzoek heeft betrekking op beleggingen in direct vastgoed. Directe beleggingen zijn waarbij de belegger zowel een meerderheidsbelang heeft over het onroerend goed én de zeggenschap heeft over het management (Van Gool et al, 2001). Indirect vastgoed waarbij die zeggenschap over het management niet direct beïnvloedbaar is, zoals vastgoedaandelen, wordt buiten beschouwing gelaten. 2.2 De discounted cashflow (DCF) methode Er zijn verschillende methoden om de waarde van een pand te bepalen. Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen de kostenbenadering, de comparatieve benadering en inkomstenbenadering (Lusht, 2001). In de praktijk wordt indien mogelijk vaak gebruik gemaakt van de inkomstenbenadering, waarin ook elementen van de comparatieve benadering zijn terug te vinden. 15

16 2. Rendement en leegstand De inkomstenbenadering kan worden opgesplitst in modellen waarbij met behulp van ratio s wordt gewerkt en modellen waarbij de inkomsten voor de gehele holding period moeten worden ingeschat. Deze laatste methode wordt ook wel de contante waardemethode genoemd. De meest gangbare benaming is echter de discounted cashflow (DCF) methode. Aangezien dit onderzoek zich richt op de Nederlandse markt wordt gekeken naar deze in ons land meest gebruikte waarderingsmethode. Volgens de Stichting ROZ vastgoedindex (in Van Gool en Ten Have, 2006) werd in 2004 bij institutionele beleggers zo n 60 á 70 procent van de woning- en kantoorbeleggingen gewaardeerd met behulp van de DCF methode. Bij winkels was dit aandeel 50 procent. Daarnaast is deze methode volgens Van Gool et al (2001) geschikt voor het bepalen van de beleggingswaarde van beleggingsobjecten, wat aansluit op de insteek van dit onderzoek. Verder is het voordeel van deze methode dat deze er rekening mee houdt dat de waarde van een belegging in de toekomst ligt en niet in het verleden, Bij de DCF methode wordt de waarde van een object bepaald door geraamde toekomstige netto-kasstromen van een object contant te maken naar de taxatiedatum. De methode wordt door beleggers veel gebruikt voor het bepalen van zowel de beleggings- als de marktwaarde. Bij de beleggingswaarde wordt de disconteringsvoet afgeleid uit een intern vereist rendement, terwijl bij de marktwaarde gebruik wordt gemaakt van een disconteringsvoet die is afgeleid uit recente transacties van vergelijkbare objecten (Van Gool et al, 2001). Op deze manier gebruikt bevat de DCF methode dus ook comparatieve elementen. Naast de DCF methode staat de stichting ROZ vastgoedindex ook de netto aanvangsrendement methode (NAR) toe (Van Gool en Ten Have, 2006). Deze NAR methode komt overigens net als de DCF methode neer op het contant maken van toekomstige (huur)inkomsten. Volgens Van Gool en Ten Have (2006) leiden leegstand en wijzigingen van de effectieve markthuren bij gebruik van de DCF methode in beginsel automatisch tot een verandering van de marktwaarde. Dit komt doordat het ontbreken van huurinkomsten door leegstand, huurvrije perioden, bijdragen aan inrichtingskosten en andere incentives voor lagere cashflows zorgen. Dit leidt bij een gelijkblijvende disconteringsvoet tot een lagere marktwaarde. In geval van contractexpiratie dient de taxateur te schatten of, en tegen welke voorwaarden, de huurder blijft huren (contractverlenging). Van Gool en Ten Have geven aan dat er sprake is van een mutatiekans en dat deze in de cashflowvoorspelling kan worden opgenomen als huurderving wegens (tijdelijke) leegstand. De huurderving hangt weer af van de verwachte duur van de mutatieleegstand en de huurwaarde van het complex. Ook bij 16

17 2. Rendement en leegstand verlenging moeten aannames worden gedaan over de hoogte van de huurprijs en de overige condities. De auteurs geven aan dat onzekerheid een probleem vormt, aangezien taxateurs niet weten hoe lang de leegstand zal duren en hoe hoog de nieuwe huurprijs zal zijn. Doel van dit onderzoek is taxateurs wat dit betreft betere handvatten te geven. Als aanbeveling geven Van Gool en Ten Have onderwerpen aan die nadere aandacht vragen, waarbij onder andere genoemd wordt: Het inbouwen van waarborgen voor het hanteren van realistische veronderstellingen, bijvoorbeeld ten aanzien van (weder)verhuurtijd, huurvrije perioden, andere verhuurincentives, en (weder)verhuurprijzen. Om tot realistische veronderstellingen te komen tracht dit onderzoek indicatoren op te stellen die enkele van bovenstaande factoren kunnen voorspellen. Volgens Van Gool en Ten Have hebben leegstand en wijziging van de effectieve markthuur dus een direct effect op de marktwaarde. Dit komt doordat beiden input vormen voor de DCF berekening. In de figuur hieronder (Van Gool et al, 2001) is te zien wat de overige input is van DCF modellen en wat de invloed op de marktwaarde is van veranderingen in deze inputvariabelen. Hoe meer sterretjes, des te groter deze invloed. Naar voren komt dat de disconteringsvoet, de veronderstelde ontwikkeling van de leegstand en de exit-yield de grootste invloed hebben op de waarde van een pand. - disconteringsvoet (in %) *** - veronderstelde exploitatieperiode ** - markthuurstijging (in % per jaar) ** - contracthuurstijging (in % per jaar) * - veronderstelde ontwikkeling van de leegstand *** - exploitatielasten ** - kosten van groot onderhoud/ renovatie ** - veronderstelde lengte van de huurcontracten bij wederverhuur * - mate waarin aan niet BTW-plichtige huurders wordt verhuurd ** - eindwaarde/ exit-yield *** en de verkoopkosten Figuur 5: Input DCF methode (bron: Van Gool et al, 2001) Door naar een of meer van deze variabelen te kijken kan op een heel directe manier naar de invloed op de performance gekeken worden. Veranderingen in deze variabelen resulteren namelijk direct in veranderingen in de marktwaarde. Het analyseren van DCF inputvariabelen om een uitspraak te kunnen doen over de performance is niet nieuw. Langens (2002) onderzocht welke input variabelen beleggers hanteren en welke invloed deze hebben op het aanvangsrendement. Zijn op deze manier opgestelde theoretische BAR is echter te simplistisch en benadert hierdoor de werkelijkheid niet. 17

18 2. Rendement en leegstand In zowel bovenstaande figuur als het artikel van Van Gool en Ten Have (2006) komt naar voren dat de onzekerheid over de leegstand, alsook de disconteringsvoet en de eindwaarde een aanzienlijke invloed hebben op de waarde van een belegging. Dit onderzoek zal zich, mede gezien de beschikbare tijd, slechts richten op een deel van deze variabelen, namelijk op de cashflowkant. Sirmans (In: Sirmans en Miller, 1997) stelt dat het cashflow risico een van de belangrijkste aspecten is van investeren in vastgoed. Onder dit risico verstaat hij de kans dat de inkomsten die uit een investering voortvloeien in de toekomst zullen fluctueren. Ook Langens (2002) onderkent het belang van de cashflowkant. Dit is volgens hem één van de twee kanten waarin risico in een DCF model kan worden verwerkt. Het gaat bij de cashflowkant volgens deze auteur voor een belangrijk deel om leegstandprognoses. Samenvattend kan gesteld worden dat commercieel beleggingsvastgoed vergelijkbaar is met andere beleggingscategorieën, vooral wat betreft het belang van inkomstenstromen. Leegstand blijkt een belangrijke invloed te hebben op de waarde van een belegging. Zowel het directe rendement, door het mislopen van huurinkomsten, als het indirecte rendement, doordat dit de contante waarde is van de toekomstige kasstromen, hangen negatief samen met de leegstand. Hierdoor is het van belang, wanneer gezocht wordt naar meer grip op het rendement, deze leegstand goed te kunnen voorspellen. De twee indicatoren die in deze thesis centraal staan beogen dan ook via de leegstand het toekomstig rendement beter te voorspellen. 18

19 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën 3.1 Inleiding De insteek van dit onderzoek is de kans op vertrek bij contractexpiratie en de kans op een nieuwe huurder kwantitatief te maken, met als doel meer grip te krijgen op de performance van een beleggingsobject of -portefeuille. Vertrekkende huurders brengen mutatiekosten, maar nog belangrijker, de kans op leegstand met zich mee. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar eerdere kwantitatieve benaderingen waarbij rekening is gehouden met de leegstand. Daarnaast wordt ingegaan op het belang van verhuurstrategieën voor de performance van vastgoed. Ook wordt de optimale lengte van huurcontracten nader belicht. 3.2 Kwantificeren van de marktsituatie Grootendorst (1994) promoveerde met een onderzoek naar de prijsbewegingen op de kantorenmarkt. Hij keek vooral naar de gemiddelde markthuur, op regionaal niveau, omdat deze zowel van invloed is op de contracthuur als op de marktwaarde van een pand. Met andere woorden, deze markthuur is op deze manier zowel van invloed op het directe als het indirecte rendement. Een van de determinanten van de markthuur is volgens hem de situatie op de kantorenmarkt. In zijn onderzoek heeft hij getracht deze marktsituatie op een kwantitatieve manier te beschrijven. Grootendorst concludeert dat de situatie op de kantorenmarkt wel van invloed is op de procentuele verandering in de markthuur, maar dat dit slechts op korte termijn het geval is. De verandering in de markthuur op lange termijn wordt vooral bepaald door veranderingen in de bouwkosten. De situatie op de regionale kantorenmarkt beïnvloedt dus op korte termijn de markthuur. Deze situatie kan volgens hem als volgt in kaart gebracht worden: als het werkelijke leegstandspercentage het frictie-leegstandspercentage van boven (onder) nadert dan zal de procentuele verandering in de markthuur de komende twee à drie jaar groter (kleiner) zijn dan de procentuele verandering in de bouwkosten. Wanneer bekend is wat het frictieleegstandspercentage is, kan dus iets gezegd worden over de toekomstige ontwikkeling van de huurinkomsten. Onder frictieleegstand wordt verstaan: het percentage van de voorraad kantoorruimte dat nodig is om de verhuisbewegingen mogelijk te maken (Grootendorst, 1994). Ook Sirmans en Miller (1997) komen met een soortgelijk concept, de natuurlijke leegstand. Huurprijzen veranderen door de tijd heen precies tegengesteld aan de verandering in de leegstand. Vooral voor kantoren en appartementen is dit het geval. Ze noemen dit het basic equilibrium concept waarbij huurprijzen fluctueren rondom een natuurlijk leegstandspercentage. De hoogte van dit 19

20 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën percentage hangt onder meer af van de mobiliteit van de huurders. Bij appartementencomplexen is deze mobiliteit voor bijvoorbeeld studenten veel hoger dan voor bejaarden. Een hogere mobiliteit brengt een grotere leegstand of grotere turnover costs met zich mee. Dit moet gecompenseerd worden door middel van hogere bruto huurprijzen. Volgens de auteurs is het wel de vraag hoe goed de markt te segmenteren is naar hoogte van de mobiliteit en hoe goed mobiliteitsverschillen daadwerkelijk in de prijsvorming tot uitdrukking komen. Ze stellen dat dit slechts enkele van de vele belangrijke, nog onbeantwoorde, lease rate questions zijn met consequenties voor taxaties. Geltner en Miller (2001) definiëren het natuurlijke leegstandspercentage als volgt: the vacancy rate that tends to prevail on average over the long run in the market, and which indicates that the market is approximately in balance between supply and demand. Oftewel, het lange termijn gemiddelde waarbij de markt in evenwicht is. Wanneer de huidige leegstand lager is dan de natuurlijke zullen volgens bovenstaande auteurs de huurprijzen stijgen, terwijl een hogere leegstand dan het natuurlijke percentage een huurprijsdaling tot gevolg heeft. Verder stellen de auteurs, net als hierboven reeds naar voren kwam, dat de natuurlijke leegstand niet gelijk is voor alle markten. In volatiele, snelgroeiende markten is dit percentage hoger. Een bepaald percentage leegstand is normaal, omdat het tijd kost een optimale huurder te zoeken en er doorstroommogelijkheden moeten zijn. Beide begrippen, frictie- en natuurlijke leegstand, vertonen veel overeenkomsten. Probleem is echter dat niet bekend is wat het frictie- en het natuurlijke leegstandpercentage is. Wheaton (in Grootendorst, 1994) veronderstelt dat het frictieleegstandspercentage constant in de tijd is, terwijl Dokko et al (in Grootendorst, 1994) stellen dat dit percentage in de tijd en over kantorenmarkten fluctueert. Dit laatste lijkt een betere afspiegeling van de werkelijkheid. Aangezien de frictieleegstand niet bekend is, zal deze benaderd moeten worden. Grootendorst doet dit aan de hand van het vervangingspercentage: Frictieleegstand vervangingspercentage = (Vervangingsvraag / voorraad in gebruik) Oftewel: het percentage kantoorgebruikers (in m²) dat in een jaar wil verhuizen. Daarnaast stelt de auteur dat de reciproke van het vervangingspercentage gelijk is aan de verhuisfrequentie: Verhuisfrequentie = 1 / (Vervangingsvraag / voorraad in gebruik) De uitkomst hiervan laat dus zien eens in de hoeveel jaar kantoorgebruikers gemiddeld verhuizen. Een voorbeeld van bovenstaande is in de volgende tabel te zien: 20

21 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën Plaats Vervangingspercentage Verhuisfrequentie Amsterdam 8,23 % eens per 12,2 jaar Rotterdam 6,89 % eens per 14,5 jaar Den Haag 4,84 % eens per 20,7 jaar waarschijnlijk door hoge percentage overheid Tabel 2: Gemiddelde verhuisfrequentie in de periode (bron: Grootendorst, 1994) Wanneer bepaald wordt hoe lang huurders in een bepaalde portefeuille gemiddeld hun huidige pand huren en dit vergeleken wordt met de gemiddelde verhuisfrequentie, zou wellicht ook iets gezegd kunnen worden over de kans dat huurders vertrekken. Naar de relatie tussen de natuurlijke leegstand en de netto markthuur zijn verschillende studies verricht, waarbij uitgegaan wordt van de volgende relatie (McDonald, 2000): Verandering in de markthuur in een jaar = α (leegstandspercentage begin van het jaar natuurlijke leegstandspercentage) Dit komt eigenlijk neer op hetgeen hierboven al gezegd is: de huurprijzen zullen stijgen als de leegstand onder het natuurlijke leegstandspercentage komt en andersom. Volgens Wheaton en Torto (1994) en Hendershott (1996) ontbreekt het echter aan een goede theoretische onderbouwing voor bovenstaande formule. In deze formule blijft de huur namelijk stijgen zolang de leegstand zich onder het natuurlijke leegstandspercentage blijft bevinden, terwijl wellicht na verloop van tijd een nieuwe evenwichtshuur bereikt zou moeten worden. Samenvattend kan gesteld worden dat de mate waarin de werkelijke leegstand afwijkt van de frictieleegstand een goede indicator voor de toestand van de markt zou kunnen zijn. 3.3 Overbuilding en het belang van huurcontractanalyse ook in economisch mindere tijden wordt nog steeds nieuwe kantoorruimte verhuurd en, vanwege de lange doorlooptijd, toegevoegd, waardoor de bestaande leegstand toeneemt. Projectontwikkelaars houden weinig rekening met het collectieve effect van hun individuele investeringsbeslissingen; ook bij leegstand worden nieuwe kantoorlocaties in ontwikkeling genomen, mede omdat er geen huurverlagingen waarneembaar zijn. Deze leegstand kan een tijdelijk overaanbod representeren: pas ná het aantrekken van de economie wordt 21

22 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën duidelijk of de markt het overaanbod weer opneemt, aldus het ruimtelijk planbureau (Van der Wouden et al, 2006). Grenadier (1995) laat zien waarom overbuilding rationeel kan zijn. Hij ontwikkelde een option valuation theory (OVT) model om het fenomeen overbuilding te verklaren, waarbij de nadruk ligt op het begrip constructietijd. Overbuilding kan volgens Geltner en Miller (2001) gezien worden als het produceren van meer ruimte dan dat er gebruikersvraag is op het moment dat het pand klaar is. Dit komt vooral voor bij grotere gebouwen waarbij het langer duurt deze te bouwen. Volgens Grenadier is overbuilding een rationele reactie op de leasing option welke in het bezit is van de eigenaar. Als de vraag hoger is dan verwacht kan deze eigenaar hogere huren voor langere tijd vastzetten door langdurige contracten af te sluiten. Is er sprake van minder vraag dan verwacht, dan hoeft de eigenaar geen lange termijn contracten af te sluiten. Hij kan ook wachten totdat de marktsituatie gunstiger is. Wat dit betreft is het, zoals later nog aan bod zal komen, opvallend dat de gemiddelde contractlengte tussen 1995 en 2000 constant bleef, terwijl er sprake was van een krappe markt. Dit lijkt in tegenspraak met de leasing option van Grenadier (1995). Op krappere markten, met hogere huurprijzen, kunnen huurders deze hogere prijzen voor langere tijd vastzetten door langdurige contracten af te sluiten. Hiervan is in de genoemde periode echter geen sprake geweest. Vanaf 2001 was er volgens Baum (2003) in sommige sectoren sprake van een afnemende vraag en dus een ruimere markt. Ook in deze periode lijkt de marktsituatie geen invloed te hebben op de lengte van de huurcontracten, wat op grond van de theorie van Grenadier wel de verwachting was. In plaats van langere contracten zorgde deze ruimere markt wel voor een stijging van het aantal huurvrije perioden. De stijging van de incentives was ook in Nederland het geval. Een eigen mini enquête onder makelaars verspreid over het land laat zien dat het aantal maanden huurvrij op een 5 jarig contract tussen 2000 en 2003 sterk is gestegen. Tussen 2003 en 2006 is het moeilijker om algemene uitspraken te doen. Sommige makelaars gaven aan dat er sprake was van een daling, andere namen nog steeds een stijging van het aantal maanden huurvrij waar. Omwille van de vertrouwelijkheid van de gegevens zullen de exacte cijfers van deze enquête niet gepubliceerd worden. Wel lijkt het er op dat de hoogte van de incentives een betere afspiegeling geeft van de marktsituatie dan de lengte van de afgesloten contracten en de hoogte van de huurprijs. Dit laatste komt ook in Van der Wouden et al (2006) naar voren: Leegstand leidt in de regel niet (direct) tot een lagere huurprijs per vierkante meter; vaak wordt ervoor gekozen om eventuele huurders een korting op de huurprijs te bieden door een gegeven periode geen huur te vragen. Aangezien informatie over incentives vaak niet zomaar gepubliceerd wordt blijft de markt relatief ontransparant. Naast deze bewuste 22

23 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën ontransparantheid kunnen incentives ook worden ingezet om de cashflow ontvangsten strategisch te timen. Lagere inkomsten op dit moment en hogere inkomsten in de toekomst kunnen eraan bijdragen dat een hogere verkoopprijs voor het pand kan worden gevraagd (Geltner en Miller, 2001). Huurovereenkomsten zijn volgens Sirmans en Miller (1997) essentieel voor de vastgoedbedrijfstak, aangezien deze de relatie tussen huurder en eigenaar vaststellen. Ze gaan zelfs zo ver dat ze het volgende stellen: real estate investment is fundamentally about lease valuations. Volgens dezelfde auteurs is meer informatie nodig, om optimale onderhandelingsstrategieën met betrekking tot het afsluiten van huurcontracten te ontwikkelen. Het belang van een goede verhuurstrategie komt ook in Geltner en Miller (2001) naar voren: the major considerations in leasing strategy are important fundamental determinants of the investment performance and value of commercial properties. Ze geven aan dat onder andere de lengte van het huurcontract een belangrijke waardebepalende factor is. Eigenaren geven over het algemeen de voorkeur aan langere huurcontracten óf contracten die niet tegelijk met een groot aantal andere contracten in hetzelfde gebouw aflopen. Het is volgens dezelfde auteurs niet wenselijk dat contracten allemaal op hetzelfde punt in de tijd aflopen. Er zou echter ook ingeschat kunnen worden waar de huurcyclus zich bevindt op het moment dat veel contracten aflopen. Wanneer dit met relatieve zekerheid bekend is, hoeft het niet altijd uit te maken dat er veel contracten tegelijk niet verlengd worden. Deze thesis kan een bijdrage leveren aan het optimaliseren van de verhuurstrategie voor de eigenaar. Meer inzicht in de kans op vertrek van huurders door de jaren heen kan nuttig zijn bij het bepalen van de optimale contractlengte. Door deze kans te koppelen aan de huurcyclus kan getracht worden de kans te verkleinen dat huurders op relatief ongunstige momenten vertrekken. Dit laatste zal zodadelijk worden toegelicht. Eerst zal echter worden aangegeven waarom niet eenvoudig te zeggen is wat precies de optimale contractlengte is. Volgens Tse (1999) is de relatie tussen de lengte van het contract en de huurinkomsten namelijk niet eenduidig. Wanneer er sprake is van langlopende contracten kunnen deze niet aan de markthuur aangepast worden (als hierover niks in het contract staat). Kortlopende contracten brengen zeker in markten met veel concurrentie de kans op leegstand met zich mee. Daarnaast zijn de transactie- en informatiekosten voor kortlopende contracten relatief hoger. Verder stelt de auteur dat de lengte van het huurcontract afhankelijk is van het verwachte huurgroeipercentage, het aantal huurvrije periodes (incentives) en de verwachte tijdelijke leegstand (lag vacancy). De lengte van een commercieel vastgoedcontract hangt 23

24 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën volgens Baum (2003) onder meer af van de sector. Zo is de gemiddelde contractlengte van winkelruimten hoger dan van kantoren en bedrijfsruimten. Daarnaast stelt hij dat de gemiddelde lengte van huurcontracten lager is bij huurcontractverlenging dan bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten. Wellicht wegen de opbrengsten van een langer huurcontract met een nieuwe huurder wel op tegen de kosten die met het niet verlengen van het huurcontract gepaard gaan. Overigens willen volgens Geltner en Miller (2001) tot op zekere hoogte zowel huurder als verhuurder dat het huurcontract verlengd wordt, vanwege de releasing costs. Dit zijn voor de verhuurder onder andere zoekkosten naar andere huurders en eventuele leegstand. Voor huurders gaat het om verhuiskosten en eventuele tijdelijke inactiviteit van het bedrijfsproces. Wanneer naar onderstaande figuur wordt gekeken lijkt, wat eigenaren betreft, een voorkeur voor langere contracten voor de hand te liggen: Figuur 6: relatie tussen hoogte BAR en looptijd huurcontracten De figuur is niet op concrete cijfers gebaseerd, maar geeft waarschijnlijk wel de feitelijke situatie weer. Naarmate een pand langere huurcontracten heeft zal het bruto aanvangsrendement afnemen en de waarde toenemen. Hierboven is aangegeven wat redenen kunnen zijn voor verhuurders om in de contractonderhandelingen te kiezen voor een bepaalde contractduur. Onder andere kwam naar voren dat, ondanks de theorie van Grenadier, vaak niet met contractlengtes wordt geschoven, maar eerder met de hoogte van de incentives. Alhoewel deze bewuste troebelheid (incentives worden vaak niet naar buiten gebracht) vanuit het oogpunt van 24

25 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën verhuurders rationeel kan zijn, kan ook de lengte van het huurcontract tijdens contractonderhandelingen strategisch gekozen worden. Dit onderzoek tracht eraan bij te dragen dat verhuurders de contractlengten tijdens contractonderhandelingen strategisch kunnen bepalen. Het is wenselijk dat zo min mogelijk contracten aflopen op relatief ongunstige momenten. Met andere woorden, er wordt een bijdrage geleverd aan een betere huurcontractanalyse. Volgens Sirmans en Miller (1997) resulteert dit in betere pand- en portefeuillewaarderingen. Dit heeft vervolgens weer aanzienlijke consequenties voor de risico- en opbrengstenkarakteristieken van de portefeuille. Hierdoor kan een beter onderbouwd advies gegeven worden. Naast betere waarderingen kan een goede huurcontractanalyse beleggers ook helpen een betere match te vinden tussen de huurcyclus en het moment dat de kans groter is dat huurders vertrekken. Er wordt dus getracht beleggers cq verhuurders een betere onderhandelingspositie te verschaffen in relatie tot het marktsentiment. Dit kan met behulp van onderstaande figuur worden toegelicht. Hierbij dient vermeld te worden dat deze figuur op fictieve cijfers berust. Kans op vertrek Cyclus reële kantoorhuur Figuur 7: de kans op vertrek en de huurcyclus Te zien is dat in 2008 de kans op vertrek erg hoog is, terwijl op dat moment de huurcyclus zich in een dal bevindt. Dit is erg ongunstig, aangezien op een markt waar relatief lage huurprijzen betaald worden nieuwe huurders gezocht moeten worden. Wanneer een 25

26 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën belegger dit aan ziet komen zou besloten kunnen worden het huidige huurcontract open te breken en te verlengen tot De huurder wil hier wellicht aan meewerken als enkele maanden huurvrij wordt geboden. In plaats van het openbreken van het contract kan (mede) op basis van deze figuur ook besloten worden het pand te verkopen. De te onderzoeken kansen kunnen uitstekend dienst doen bij een buy, hold or sell analyse. Daarnaast kan wanneer nieuwe contracten worden afgesloten, bij het bepalen van de lengte van deze contracten, rekening worden gehouden met bovenstaand plaatje. De situatie in 2014 is wel gunstig te noemen: een hoge kans op vertrek, terwijl de huurcyclus zich bijna op een maximumniveau bevindt. De plaats van bovenstaande in het groter geheel van portefeuilleadvisering is hieronder weergegeven (figuur 8). Hierbij zijn de onderdelen die in deze scriptie aan bod komen in het (bordeaux) rood aangegeven. Macro-economische invloeden Bevolkingsgroei Kapitaal/Beleggingsmarkt Binnenlands product Werkgelegenheid Rente/ inflatie Vastgoed-economische invloeden Gebied Gebouw Gebruiker Key Performance indicators Kans op vertrek Kans op nieuwe huurder BAR Huurwaarde ontwikkeling Incentives Performance beleggingsvastgoed Vastgoedstrategie Portefeuille Dispositie advies Benchmarking Effect op Portefeuille Figuur 8: strategisch portefeuille-advies Analyse opties Implementatie Er wordt dus op gebiedsniveau (lokaal en nationaal) gekeken naar de kans op vertrek en de kans dat vervolgens een nieuwe huurder gevonden wordt. Voor beide variabelen wordt 26

27 3. Kwantificering van de marktsituatie en verhuurstrategieën gekeken in hoeverre het goede indicatoren zijn voor de performance van commercieel beleggingsvastgoed. Wanneer bekend is hoe sterk de relatie tussen deze indicatoren en de performance is, kan op basis van de indicatoren een beter onderbouwd advies gegeven worden aan bijvoorbeeld institutionele beleggers. Om een voorspelling van de toekomstige kans op vertrek en kans op nieuwe huurder te bepalen, dienen de vastgoedeconomische variabelen, zoals de voorraad en de voorraad in gebruik, voorspeld te worden. Dit kan gebeuren aan de hand van macro-economische variabelen. Deze relatie tussen macro- en vastgoed- economische variabelen zal in deze scriptie slechts kort, in paragraaf 6.4, behandeld worden. 3.4 De kans op vertrek en de kans op een nieuwe huurder Zoals hierboven is aangetoond is de kans op contractverlenging, en dus ook de kans op vertrek, erg belangrijk. De kosten die met het vertrek van de huurder gepaard gaan bestaan volgens Baum (2003) uit twee onderdelen. De kans dat het huurcontract beëindigd wordt en hoe lang het vervolgens duurt totdat er een nieuwe huurder gevonden wordt. Volgens Baum zijn verschillende factoren van invloed op de verwachte kosten van en kans op vertrek van de huurder. Hij noemt er enkele, zonder deze overigens verder toe te lichten. De opzegtermijn en de hoogte van de boete bij opzeggen zijn in het kader van deze thesis minder relevant aangezien gekeken wordt naar de kans op vertrek bij expiratie. Ook is er bij deze factoren sprake van factoren op objectniveau, terwijl de insteek van deze scriptie juist het nationale niveau is. De overige factoren die hij noemt zijn de onderhouds-/ afschrijvingskosten, de kosten die geïnvesteerd zijn om het pand gebruiksklaar te maken, de beschikbaarheid van alternatieve panden, de verhuiskosten, groei/krimp in de bedrijfstak van de huurder en de verwachte huurgroei. Deze factoren kijken eveneens naar het gebruikers-/objectniveau en kunnen gezien worden als push- en pullfactoren. In bijlage II wordt een samenvatting gegeven van deze push- en pullfactoren die in enkele Nederlandse onderzoeken aan bod komen. Ondanks dat de kans op contractverlenging volgens Baum (2003) belangrijk is, zijn er volgens hem weinig data beschikbaar over de kans op deze verlenging. Zelfs als deze data wel beschikbaar waren, zouden gemiddelde waarden echter relatief weinig zeggen. Volgens de auteur spelen namelijk pand- en objecteigenschappen alsmede economische factoren eveneens een belangrijke rol. Toch zal in deze scriptie op zoek gegaan worden naar een landelijke (en lokale) kwantificering van de kans op vertrek. Uiteraard kan niet alléén op basis van deze cijfers besloten worden het contract van een bepaald pand open te breken en te verlengen (om de kans op vertrek beter te laten matchen met de huurcyclus, ten koste van een aantal maanden huurvrij), dan wel een pand te verkopen. De al eerder genoemde push- 27

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Beoordeling van investeringsvoorstellen

Beoordeling van investeringsvoorstellen Beoordeling van investeringsvoorstellen C2010 1 Beoordeling van investeringsvoorstellen Ir. drs. M. M. J. Latten 1. Inleiding C2010 3 2. De onderneming C2010 3 3. Investeringen G2010 3 4. Selectiecriteria

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen.

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Een onderzoek naar de effecten van technische duurzaamheidaspecten op de huurprijs van kantoorgebouwen. 08-04-2014 Thijs leijen

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V.

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. 2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. - Huuropbrengst + 19,6 % (van 9,1 naar 10,8 miljoen) - Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% - Resultaat van 8.276.000 naar 12.643.000

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Beleggen in duurzaam vastgoed

Beleggen in duurzaam vastgoed Beleggen in duurzaam vastgoed Beleggers kunnen via Triodos Vastgoedfonds in duurzaam vastgoed investeren. Het fonds belegt voornamelijk in kantoren die duurzaam gebouwd zijn en duurzaam beheerd worden.

Nadere informatie

Time series analysis. De business controller wilt graag de prognoses weten voor de volgende vier key metrics :

Time series analysis. De business controller wilt graag de prognoses weten voor de volgende vier key metrics : Time series analysis In deze casus laten wij u zien wat er mogelijk is met behulp van predictive analytics op het gebied van tijdreeksanalyse. Tijdreeksanalyse is een nuttig hulpmiddel bij het analyseren

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

Marktwaarde incourant vastgoed

Marktwaarde incourant vastgoed Marktwaarde incourant vastgoed Wie het weet, mag het zeggen Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate opleiding drs. P.L.J.M. van der Geer RT Begeleiders drs. P.G.M. van Wetten (ASRE)

Nadere informatie

De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen

De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen Alyssa Kraag 4232437 21 Januari 2015 Introductie START Achtergrond Onderzoeksopzet FASE 1 Onderzoeksanalyse FASE 2 Literatuuronderzoek

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

TMI taxatie rapport - overzicht

TMI taxatie rapport - overzicht TMI taxatie rapport - overzicht IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde kantoren 3.940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 overige ruimtes 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4.853 30 140 100%

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Leegstand van winkels,

Leegstand van winkels, Indicator 12 juni 2015 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Clustering en de attractiviteit van kantoorlocaties

Clustering en de attractiviteit van kantoorlocaties Clustering en de attractiviteit van kantoorlocaties Een onderzoek naar de relaties tussen het fenomeen clustering en de attractiviteit van kantoorlocaties voor zowel gebruikers als investeerders Rick van

Nadere informatie

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden

Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden Werkpakket 1 Relatie bereikbaarheid en vastgoedwaarden 1 Doel Het doel van het voorliggende project is het schatten van een model waarin op adequate wijze de invloed van spoorwegbereikbaarheid en andere

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

KWARTAALRAPPORTAGE Q SUPER WINKEL FONDS N.V.

KWARTAALRAPPORTAGE Q SUPER WINKEL FONDS N.V. KWARTAALRAPPORTAGE Q4 2017 SUPER WINKEL FONDS N.V. 12 JANUARI 2018 Inhoud 1. Management samenvatting... 2 2. Financiële rapportage: 4 e kwartaal 2017... 3 3. Verklarende begrippen en definities... 4 Disclaimer:

Nadere informatie

Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek 2013. Aanbod bedrijfs-, kantooren winkelruimte

Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek 2013. Aanbod bedrijfs-, kantooren winkelruimte Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek Aanbod bedrijfs-, kantooren winkelruimte Monitor Bedrijvenaanbod Amerstreek Aanbod bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte Mede door de prima ligging en gunstige regionale

Nadere informatie

CBRE HEaltHCaRE Taking Care of your real estate

CBRE HEaltHCaRE Taking Care of your real estate CBRE Healthcare Taking Care of your Real Estate Met onze kennis en ervaring in zowel de zorg- als de vastgoedsector slaan wij dagelijks bruggen tussen beide werelden. Wij bieden u een onderbouwd advies

Nadere informatie

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ

HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ HET GEBRUIK VAN HUUROVEREENKOMSTEN BINNEN DE BEDRIJFSMAKELAARDIJ Om inzicht te krijgen in de wijze waarop makelaars omgaan met (standaard) huurovereenkomsten is onderzoek gedaan naar het contracteren binnen

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing

Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing 04 February 2013 De transformatie van winkelstraten financieel beschouwd De snelle groei van online winkelen, de filialisering van winkelcentra,

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

Renpart Klassiek Vastgoed IV N.V.

Renpart Klassiek Vastgoed IV N.V. Halfjaarverslag 2007 Voor úw rendement VERSLAG VAN DE DIRECTIE Geachte aandeelhouder, Hierbij bieden wij u het verslag aan over het eerste halfjaar van 2007. In dit geconsolideerde verslag zijn de activa,

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Basiscursus Vastgoedrekenen Den Haag, 16 maart 2017

Basiscursus Vastgoedrekenen Den Haag, 16 maart 2017 Welkom 1 Basiscursus Vastgoedrekenen Den Haag, 16 maart 2017 FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Taxaties & Research

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

Wethouder van Financiën en Stadsbeheer

Wethouder van Financiën en Stadsbeheer Wethouder van Financiën en Stadsbeheer Sander Dekker Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van de Commissie Bestuur De voorzitter van de Commissie Ruimte Uw brief

Nadere informatie

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835

Nadere informatie

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract

DTZ Zadelhoff Research. Incentives horen in het huurcontract. Incentives horen in het huurcontract Incentives horen in het huurcontract 30 mei 2013 Contact Frank van der Sluys Hoofd Research + 31 (0)20 8 407 201 fsluys@dtz.nl Contact Jos Hesselink Research + 31 (0)20 8 407 266 jhesselink@dtz.nl Incentives

Nadere informatie

Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014

Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Analyse vraaghuurprijzen kantoorruimte 2012-2014 Kantorenmarkt uit balans De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is zeer ongunstig. Het aanbod van kantoorruimte ligt structureel op een zeer hoog niveau

Nadere informatie

Reële karakteristieken van beleggingscategorieën

Reële karakteristieken van beleggingscategorieën Reële karakteristieken van beleggingscategorieën Henk Hoek ORTEC Postbus 4074 3006 AB Rotterdam Max Euwelaan 78 Tel. +31 (0)10 498 6666 info@ortec.com www.ortec.com 6 november 2008 Inleiding: nominaal

Nadere informatie

Bedrijfseconomische Aspecten Examennummer: 71533 Datum: 14 april 2012 Tijd: 13:00 uur - 14:30 uur

Bedrijfseconomische Aspecten Examennummer: 71533 Datum: 14 april 2012 Tijd: 13:00 uur - 14:30 uur Bedrijfseconomische Aspecten Examennummer: 71533 Datum: 14 april 2012 Tijd: 13:00 uur - 14:30 uur Dit examen bestaat uit 8 pagina s. De opbouw van het examen is als volgt: - 30 meerkeuzevragen (maximaal

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014

Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Voorbeeldstraat 1 17-12-2014 Pagina 1/11 Inhoudsopgave 1. Huidige situatie 2. Rendementsverloop 3. Toelichting Box 3 heffing 3.1 Oude methode: Box 3 heffing 3.2 Nieuwe methode: Box 3 heffing 4. Uw huidige

Nadere informatie

Verborgen leegstand Abstract Inleiding

Verborgen leegstand Abstract Inleiding Verborgen leegstand Abstract Door financiële en vastgoed crisissen en het nieuwe werken krimpt de behoefte aan kantoorruimte en kantoormarkten worden vervangingsmarkten zonder kwantitatieve behoefte aan

Nadere informatie

Het ALM beleid van Klaverblad

Het ALM beleid van Klaverblad Het ALM beleid van Klaverblad Het Renterisicomodel Master Project BMI Jarno Suijkerbuijk Het ALM beleid van Klaverblad Het Renterisicomodel Master Project BMI Auteur: Begeleider Klaverblad: Begeleider

Nadere informatie

Leningen en kasstromen

Leningen en kasstromen 2015 Leningen en kasstromen Onderzoek ikv artikel 213a van de gemeentewet Otto Mekel JS Consultancy 9/21/2015 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 2 1.1 Aanleiding van het onderzoek... 2 1.2 Onderzoeksvragen...

Nadere informatie

Leegstand van winkels,

Leegstand van winkels, Indicator 8 september 2016 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

Economische waarde voor de waardering van de onderneming

Economische waarde voor de waardering van de onderneming Economische waarde voor de waardering van de onderneming Kort geleden werd het volgende artikel gepubliceerd: Waardebepaling rammelt aan alle kanten. Een Registeraccountant had in het kader van een geschillenwaardering

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

De invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen

De invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen De invloed van investeringen in de openbare ruimte op de waardeverandering van woningen De Hedonic Price methode toegepast op geherstructureerde wijken in Rotterdam Lombardijen en Haarlemmermeer Dennis

Nadere informatie

Taxeren volgens de DCF-methode MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET. SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde

Taxeren volgens de DCF-methode MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET. SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET Taxeren volgens de DCF-methode SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde ir. Jens J.J. Osinga scriptiebegeleider: drs. G.A.

Nadere informatie

De opmars van zorgvastgoed

De opmars van zorgvastgoed De opmars van zorgvastgoed september 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De opmars van zorgvastgoed Met een gemiddeld aandeel van 56% van het totale investeringsvolume, lag de nadruk op de beleggingsmarkt

Nadere informatie

1 Inleiding. 2 Methode en selectie

1 Inleiding. 2 Methode en selectie 1 Inleiding In de CPB Policy Brief over de positie van de middeninkomens op de woningmarkt (CPB, 2016) spelen subsidies in de verschillende segmenten van de woningmarkt een belangrijke rol als verklaring

Nadere informatie

Rapport Triple A - Risk Finance B.V. terzake Vergelijking pensioenproduct met de markt voor

Rapport Triple A - Risk Finance B.V. terzake Vergelijking pensioenproduct met de markt voor Rapport Triple A - Risk Finance B.V. terzake Vergelijking pensioenproduct met de markt voor Zwitserleven N.V. Inhoudsopgave 1. Management samenvatting...1 2. Zwitserleven DC Product...2 3. Beschrijving

Nadere informatie

Bijeenkomst COMOG 4 oktober Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger

Bijeenkomst COMOG 4 oktober Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger Bijeenkomst COMOG 4 oktober 2005 Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger Programma Iets over mezelf Achmea Vastgoed Kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen Opdrachtgevers ROZ-IPD index

Nadere informatie

Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden?

Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden? Uitgebreide versie van 10 februari 2006 Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden? Peter van Gool en George G.M. ten Have 1 Inleiding Velen vragen zich af of de huidige

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011 On the pulse of the property world Marktpresentatie VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement benchmark 2010 Provada, Amsterdam 7 juni 2011 mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Even voorstellen: a. Vastgoedmanagement

Nadere informatie

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen VBA - Seminar Jef Holland Head of Real Estate Audit Amsterdam Tel. : +31 (0)20-582 4504 E-Mail: jholland@deloitte.nl

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

Risk Control Strategy

Risk Control Strategy Structured products January 2016 Kempen & Co N.V. (Kempen & Co) is een Nederlandse merchant bank met activiteiten op het gebied van vermogensbeheer, effectenbemiddeling en corporate finance. Kempen & Co

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Sectorrapport Kantorenmarkt VOORJAARS UPDATE 2017

Sectorrapport Kantorenmarkt VOORJAARS UPDATE 2017 Sectorrapport Kantorenmarkt VOORJAARS UPDATE 2017 16 Nederlandse Sectorrapport Vastgoedmarkt Kantorenmarkt 2017 Voorjaarsupdate Stand van zaken GEBRUIKERSMARKT Opname kantorenmarkt neemt toe: Sinds 2015

Nadere informatie

Te huur. Hoofdstraat 252, Driebergen-Rijsenburg. stijlvolle en unieke kantoorlocatie ruim parkeren op eigen terrein circa 450 m² vloeroppervlak

Te huur. Hoofdstraat 252, Driebergen-Rijsenburg. stijlvolle en unieke kantoorlocatie ruim parkeren op eigen terrein circa 450 m² vloeroppervlak Hoofdstraat 252, Driebergen-Rijsenburg stijlvolle en unieke kantoorlocatie ruim parkeren op eigen terrein circa 450 m² vloeroppervlak De villa is gelegen op een ruim perceel grond en kenmerkt zich onder

Nadere informatie

Veluwezoom 15. Veluwezoom 15, Almere-Stad Almere. Huurprijs: 105,- per vierkante meter per jaar

Veluwezoom 15. Veluwezoom 15, Almere-Stad Almere. Huurprijs: 105,- per vierkante meter per jaar Veluwezoom 15 Huurprijs: 105,- per vierkante meter per jaar Algemene Informatie TE HUUR: MARKANTE, MODERNE KANTOORRUIMTE OP ZICHTLOCATIE A6 Te huur aangeboden enkele verdiepingen in een zeer compleet en

Nadere informatie

Wiekenweg 33, Amersfoort

Wiekenweg 33, Amersfoort Te huur Wiekenweg 33, Amersfoort circa 450 m² turn key kantoorruimte energielabel A ruim parkeren op eigen terrein www.dtz.nl Te huur Op het zeer gunstig gelegen en jonge bedrijvenpark "De Wieken" komt

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2015 INHOUDSOPGAVE a P Pagina 1.

Nadere informatie

Wie kopen er hypotheekloos?

Wie kopen er hypotheekloos? 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wie kopen er hypotheekloos? Auteurs: Frank van der Harst, Paul de Vries Datum: 28 juni 2017

Nadere informatie

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland

De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 28 Profiel IVBN Missie van IVBN De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof

Flexibele contracten in de kantorenmarkt. Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof Flexibele contracten in de kantorenmarkt Ronald Huisman José Antonio Roodhof De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal.

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 tot en met 8.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 tot en met 8. Opgave 5 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 6 tot en met 8. De brood- en banketbranche gaat al enkele jaren gebukt onder tegenvallende verkopen. Bovendien hebben de bakkers te maken met stijgende

Nadere informatie

Optie-Grieken 21 juni 2013. Vragen? Mail naar

Optie-Grieken 21 juni 2013. Vragen? Mail naar Optie-Grieken 21 juni 2013 Vragen? Mail naar training@cashflowopties.com Optie-Grieken Waarom zijn de grieken belangrijk? Mijn allereerste doel is steeds kapitaalbehoud. Het is even belangrijk om afscheid

Nadere informatie

Te huur Mercator II en III. Tielweg 28, Gouda

Te huur Mercator II en III. Tielweg 28, Gouda Te huur Mercator II en III Tielweg 28, Gouda Circa 1.791 m ² kantoorruimte beschikbaar Bedrijventerrein "De Goudse Poort" Representatief kantorencomplex www.dtz.nl Het betreft representatieve kantoorgebouwen

Nadere informatie

Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed Rekenkamercommissie Almere

Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed Rekenkamercommissie Almere Factsheet Quick Scan Bedrijfsvastgoed Rekenkamercommissie Almere Inleiding In Nederland nam de van bedrijfsvastgoed (kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte) de laatste jaren toe. De verwachting is dat de

Nadere informatie

Renpart Vastgoed Holding N.V. Halfjaarverslag 2007. Voor úw rendement

Renpart Vastgoed Holding N.V. Halfjaarverslag 2007. Voor úw rendement Renpart Vastgoed Holding N.V. Halfjaarverslag 2007 Renpart Vastgoed Holding N.V. Voor úw rendement VERSLAG VAN DE DIRECTIE Geachte aandeelhouder, Hierbij bieden wij u het verslag aan over het eerste halfjaar

Nadere informatie