Voorwoord. Ambitieuze nieuwbouw, maar ook focus op goed beheer!

Transcriptie

1 Jaarverslag 2011

2 Voorwoord Ambitieuze nieuwbouw, maar ook focus op goed beheer! Idealis is in 2011 zeer actief geweest op het gebied van nieuwbouw van studentenhuisvesting, een goed beheer van onze bestaande woningen, het bevorderen van de leefbaarheid op onze complexen en het onderhouden van goede relaties met onze belanghouders. Om al die activiteiten weloverwogen te kunnen doen, ook in de toekomst, stelden wij in het verslagjaar een ambitieus ondernemingsplan op voor de komende 4 jaar. Volg ons in 2012 en volgende jaren alstublieft om te checken of het niet bij mooie woorden blijft. Geheel tegen de trend van sterk dalende woningbouw productie is onze woningcorporatie aan het uitbreiden. Op zeer korte termijn komt er prachtige nieuwbouw op de markt voor onze doelgroep, studenten en jonge promovendi in de regio Wageningen/Ede. Mooie energiezuinige woningen in het groen, waar je in kleine groepen gezellig en betaalbaar kunt wonen. Onze bewoners moeten zich immers onbekommerd kunnen richten op alles wat die studentenjaren zo waardevol kunnen maken zonder zich te bekommeren over een goed dak boven het hoofd. Idealis wil daarvoor zorgen en weet waarover zij spreekt, want wij doen dat inmiddels al 55 jaar! Om weer vervolg te geven op de nu in aanbouw zijnde 440 eenheden, gingen we ook in de slag om tegen betaalbare condities op 2 mooie locaties in de stad te kunnen bouwen. Gaat dat lukken, dan komen er nog eens 300 eenheden aan. Tezamen met binnenkort startende nieuwbouw in Ede zullen we dan binnen korte tijd extra kamers en appartementjes in beheer hebben. Maar te veel focus op de nieuwbouw zou ten koste kunnen gaan van een goed beheer en prettige leefbaarheid in de bestaande studentenwoningen. Ik kan u verzekeren dat dit bepaald niet het geval is. Ook in 2011 hebben wij uitgebreide enquêtes verricht onder de studenten en hebben wij met genoegen geconstateerd op welk gebied zij ons waarderen. Maar we hebben ook verbetering gebracht in situaties waar dat nodig bleek. Wij doen dus echt wat met die signalen. Mooie voorbeelden zijn de prachtige nieuwe ontmoetingsruimte Number 3 in ons complex Bornsesteeg en de forse uitbreiding van diverse fietsenstallingen. Je ziet in de enquêtes vervolgens de tevredenheid van de huurders omhoog schieten. Na zo n jaar hard werken met visie en energie is dit de plaats om onze medewerkers nog eens hartelijk te danken voor hun inzet. De fijne doelgroep en de mooie werkomgeving geven ons die energie! ir. Hans van Medenbach directeur/bestuurder voorjaar 2012

3 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG VOORWOORD BESTUURSVERSLAG Algemeen Samenwerking bestuur/managementteam Bestuursbesluiten in Verklaring Bestuur ONZE KOERS Ondernemingsplan Missie en strategische keuze Uitbreiding studentenhuisvesting HUURDERS Beleid en prestaties Bewonersparticipatie Pilot enquête woonwensen studenten Communicatie met bewoners Waardering door klanten Geschillencommissie VASTGOED EN DUURZAAMHEID Beleid en prestaties Nieuwbouwprojecten Instandhouding kwaliteit woningvoorraad Duurzaamheid Veiligheid Verkoop huurwoningen Aankoop gronden Overzicht bestaand vastgoed VERHUURPRESTATIES Beleid en prestaties Woonruimteverdeling De huurders Huurbeleid en huurtoeslag Wonen en zorg LEEFBAARHEID Beleid en prestaties Sociaal beheer Enquête leefbaarheid Kosten leefbaarheid BELANGRIJKSTE RELATIES Beleid en prestaties Bewonersorganisatie Onderwijsinstellingen Gemeenten Woningcorporaties Sponsoring en donaties Externe beoordeling jaarverslag DE ORGANISATIE Beleid en prestaties Organisatiestructuur CAO Woondiensten Integriteitsbeleid Arbeidsomstandigheden Stagebeleid Verslag Ondernemingsraad

4 9 FINANCIEN Beleid en prestaties Financiële continuïteit Resultaat Financiële positie Ontwikkeling huursom Treasury Onrendabele investeringen Verbindingen RISICOBEHEERSING EN MONITORING Vraag en aanbod studentenhuisvesting Overheidsbeleid Samenwerking Financiële risico s Overige bedrijfsrisico s Risk Management Scan KENGETALLEN RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR 75 1 Governance structuur Verslag Verklaring Raad van Commissarissen JAARREKENING 83 BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (NA RESULTAATBESTEMMING) WINST EN VERLIESREKENING OVER KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST EN VERLIESREKENING Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor waardering van het resultaat Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening Resultaatbestemming Controleverklaring onafhankelijke accountant 105 3

5 Idealis zet sterk in op extra studentenhuisvesting. In 2011 gingen twee nieuwe projecten van start met in totaal 440 kamers en appartementen. In september werd de koopovereenkomst getekend voor 19 woningen aan de Ben van Londenstraat in Nieuw Kortenoord. Dit plan met 95 kamers is juli 2012 klaar. In november werd gestart met de bouwvoorbereidingen van Rijnveste met 345 kamers en appartementen. Foto Hans van Medenbach (l) en Patrick Joosen van Bouwfonds. 4

6 1 Bestuursverslag 1.1 Algemeen Wij hebben ons in het verslagjaar ingespannen om ons op vele gebieden verder te ontwikkelen. In geen enkele tak van sport (behalve bij een geplande sur place) is stilstand aanbevelenswaardig, maar zeker in de studentenhuisvesting is stilstand ook echt achteruitgang. Die verdere ontwikkeling van Idealis betrof onder meer de forse verhoging van het aanbod aan studentenkamers, het ontwikkelen van een rechtvaardiger en praktischer toewijzingsbeleid, het nog verder verhogen van de leefbaarheid op onze complexen en intensivering van ons overleg met studentenvertegenwoordigers. Ook waar het niet ging om onze directe belangen in Wageningen en Ede blies Idealis een flink partijtje mee. Als lid van Kences, het landelijke netwerk van studentenhuisvesters, als lid van de samenwerkende woningcorporaties in Food Valley en als lid van de landelijke koepel van woningcorporaties, Aedes. In Kences-verband leverden wij inhoudelijke bijdragen aan het eind 2011 getekende Landelijk Aktieplan Studentenhuisvesting. Dat plan voorziet in het wegnemen van allerlei hobbels bij het exploiteren en uitbreiden van studentenhuisvesting. Wil Nederland een vooraanstaande rol blijven spelen in de kennisintensieve wereldeconomie, dan moeten we studenten in het hoger onderwijs ook uit het buitenland alle kansen geven. Het aktieplan is ondertekend door o.a. het Rijk (minister BZK), de zgn. Kennisgemeenten, de samenwerkende Nederlandse universiteiten (VSNU) en uiteraard de bedenker van het geheel, Kences. Idealis gaf in het verslagjaar opdracht voor de bouw van twee projecten voor studentenhuisvesting. Bouwfonds Ontwikkeling kreeg opdracht voor het ontwikkelen van 19 ruime en energiezuinige huizen in de wijk Nieuw Kortenoord op turn-key basis. Zomer 2012 kunnen 95 studenten een nieuw home vinden in deze prachtige, groene wijk. En Giesbers-Wijchen nam de bouw aan van ons plan Rijnveste. Waar eens torenflat Rijnsteeg stond, verrijst nu zeer bijzondere, merendeels grondgebonden huisvesting voor nog eens 345 studenten. Rijnveste wordt als het ware een mini-campus waar uitsluitend studenten en promovendi gaan wonen in een relatief besloten, groene buurt. Met deze projecten gaan wij een markante uitbreiding realiseren van onze bestaande woningportefeuille: modern, energiezuinig, gezellig, betaalbaar en met toekomstwaarde. Toch nog vrij onverwacht, mede ten gevolge van de economische crisis, boden projectontwikkelaars van twee braakliggende terreinen in Wageningen ons aan om hier studentenhuisvesting te realiseren tegen redelijke condities. Commercieel niet het meest interessant voor een ontwikkelaar, maar als er reeds veel nieuwe woningen leegstaan, is het omgooien van je plannen richting studentenhuisvesting verstandig. Hoewel de locaties van de voormalige Nobel mavo en Van der Kolk Noord (Lawickse Hof) perfect geschikt zijn voor studentenhuisvesting waren deze locaties lange tijd financieel onhaalbaar voor Idealis. In het verslagjaar kwamen we steeds dichter tot elkaar en uiteindelijk bereidden we de intentieovereenkomsten met de ontwikkelaars voor. Deze zijn inmiddels getekend. Ook de gemeente werkte mee door de kadernotities goed te keuren welke studentenhuisvesting op deze plekkenmogelijk maakt. Als alles goed gaat, ook de groei van instroom van studenten in Wageningen en Ede, dan wil Idealis met beide projecten nog eens 300 studenteneenheden toevoegen op locaties met toekomstwaarde. Dat is ook waar Idealis in haar ondernemingsplan naar streeft: gedifferentieerd en flexibel bouwen voor studenten op locaties in de stad waar indien het in de toekomst wat minder zou gaan met het aantal studenten ook andere doelgroepen met plezier kunnen wonen. Al deze nieuwbouw vergt hoge en onrendabele investeringen en daar kunnen we, om geborgd te kunnen lenen, niet eindeloos mee doorgaan. Daarom is het plezierig dat collega Woonstede op de Zandlaan in Ede ca 250 studenteneenheden gaat bouwen op een steenworp afstand van de CHE. Idealis gaat deze studentenhuisvesting exploiteren en het ontwerp is dan ook grotendeels gebaseerd op ons programma van eisen. Zoals Edese studenten ook in Wageningen kunnen huren kunnen Wageningse studenten ook in Ede bij ons wonen. Straks op 20 fietsminuten van hartje WUR-campus en 8 minuten van NS-station Ede/Wageningen. Al deze in gang gezette en voorgenomen bouwactiviteiten zullen er toe leiden dat Idealis binnen enkele jaren zal groeien van 4400 naar 5400 verhuureenheden. Hiervan zal ca 12% verhuur betreffen in vastgoed van derden. Ten opzichte van de relatief kleine onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede is dat een zeer fors aantal, zeker in het licht van deze economisch onzekere tijden, overheidsbezuinigingen en gegeven de trend om in toenemende mate thuis te blijven wonen. In andere studentensteden hebben de woningcorporaties die zich specialiseren in studentenhuisvesting een aanzienlijk kleiner marktaandeel 5

7 terwijl de studentenpopulatie er stabieler is. Dat hoge marktaandeel van Idealis brengt een zeker risico met zich mee maar gelet op de kwaliteit van deze instellingen hebben wij er vertrouwen in dat wij in ons bezit niet met leegstand zullen worden geconfronteerd. Om ons lange termijn beleid inhoudelijk en financieel verantwoord vorm te geven, stelden wij een nieuw ondernemingsplan op voor de jaren 2012 t/m De Raad van Commissarissen bevestigde eind 2011 de voorgestelde koers. Het aardige van dit plan is, dat wij de hoofdlijnen van ons toekomstige beleid met al onze belanghouders hebben besproken in het voorjaar van 2011 en dat iedereen hier mee instemde. Onderdeel van ons nieuwe ondernemingsplan is ook een nieuw toewijzingsbeleid. Dat beleid zal geleidelijk worden ingevoerd in de periode tot De toewijzing nieuwe stijl houdt in dat zonder aanziens des persoons kamers worden toegewezen naar belangstelling van de huurder en op basis van wie het eerst komt, het eerst maalt. Dus in de nabije toekomst geen specifieke kamers meer voor bijv. promovendi of buitenlanders; iedereen kan overal wonen, mits student of jonge promovendus bij een van de onderwijsinstellingen in ons werkgebied. Een van onze kernwaarden is bewust kiezen, dan moet er ook wat te kiezen zijn. Een belangrijke katalysator bij deze koerswijziging was ook dat het bestuur van Wageningen universiteit in goed overleg met ons aangaf dat zij per 2016 de overeenkomst met Idealis inzake 1200 gemeubileerde kamers niet wil voortzetten. De universiteit beschikt thans exclusief over deze kamers en zij wijst deze toe aan buitenlandse studenten met door haar gegeven kamergarantie. De kosten van leegstand komen deels voor rekening van de universiteit en zij wil daar op termijn van af. Dan komen deze kamers dus weer in het toewijzingsregiem van Idealis en kunnen buitenlandse en Nederlandse studenten en promovendi uit ons totale bestand in Wageningen en Ede kiezen. Behalve met professionele collega s, onderwijsinstellingen en gemeenten hadden wij in 2011 ook vele vruchtbare en plezierige contacten met onze doelgroep. Vanzelfsprekend met de leden van de Stichting Flatoverleg, onze huurdersorganisatie. Het overleg met de SFO ervaren wij als zeer positief en constructief, ook al ben je het niet altijd over alles met elkaar eens. De SFO houdt ons scherp en wij worden in een open dialoog ook door hen in de gelegenheid gesteld om het hoe en waarom van ons voorgenomen beleid uit te leggen. Maar naast onze huurders, verenigd in de SFO, zijn er ook andere belangengroepen zoals de studentenfracties in Student Council van Wageningen universiteit. Ook met Veste en met Pulse hebben wij meerdere malen per jaar constructief overleg. Dat resulteert in een goede kennis van zaken onder studenten van wat er allemaal bij studentenhuisvesting komt kijken. Een heel aardige spin off daarvan was het vurige pleidooi voor studentenhuisvesting op de Lawickse Hof in de Wageningse gemeenteraad door een van de leden van de Veste-fractie: zij aan zij om te blijven huisvesten voor 1 mei! 1.2 Samenwerking bestuur/managementteam Samenstelling, besluitvorming en advisering managementteam Het managementteam (MT) bestaat uit de directeur/bestuurder (voorzitter), de hoofden Wonen, Financien en Vastgoed en de stafmedewerker Beleid en strategie. Het MT vergadert 1 x per 14 dagen. Waar nodig worden tussentijds extra bijeenkomsten aan bepaalde thema s gewijd. In 2011 waren dat bijvoorbeeld het nieuwe ondernemingsplan en het nieuwe model van woonruimteverdeling. Het bestuur neemt geen majeure besluiten zonder MT-raadpleging. Besluitvorming vindt in principe plaats op basis van consensus en op basis van vooraf met betrokken medewerkers besproken stukken. Na elke MT-vergadering worden alle medewerkers direct geïnformeerd over de besluiten. In het kader van de 360 graden beoordeling van de directeur/bestuurder worden de overige MT-leden jaarlijks gehoord door de remuneratiecommissie van de RvC. Ook in 2011 werd hun mening gevraagd. 1.3 Bestuursbesluiten in 2011 Koers Ondernemingsplan Het nieuwe ondernemingsplan is, na voorgenomen bestuursbesluit, door de RvC goedgekeurd op 30 november Jaarverslag 2010 Het jaarverslag is (incl. verklaring en managementletter van de onafhankelijke accountant), na voorgenomen bestuursbesluit, door de RvC goedgekeurd op 27 april Jaarplannen en activiteitenoverzicht 2012 Huurders Duurzaamheidscampagne huurders Besluit tot goedkeuring 1 e periode duurzaamheidscampagne huurders. Besluit tot vaststelling gewijzigde klachtenprocedure Procedure geactualiseerd en beter afgestemd op procedure en reglement Geschillencommissie. Klantenwaardering Besluit tot vaststelling analyse klantenwaardering Feeddex 2010 en voorgestelde verbeteracties. 6

8 Vastgoed en milieu Investering Rijnveste Besluit tot investering nieuwbouw Rijnveste van ruim (incl. btw). Investering Nieuw Kortenoord Besluit tot investering Nieuw Kortenoord van bijna (incl. btw). Micro-organische afvalverwerkingscentrale Besluit tot participatie in het project micro-organische afvalverwerkingscentrale, mits de gemeente en Wageningen UR de resterende kosten voor hun rekening nemen. Intentie-overeenkomst Nobelweg 52 Besluit tot ondertekenen intentie-overeenkomst met Klaassen Vastgoedontwikkeling BV, op basis van het programma, de investering en het aangegeven rendement. Vloerbedekking nieuwbouw Besluit om wooneenheden in de nieuwbouw te voorzien van vloerbedekking. Kosten hiervan worden in de servicekosten opgenomen en afgeschreven over 15 jaar. Meerjarenraming 2012 t/m 2031 Besluit tot vaststelling van de meerjarenraming 2012 t/m Intentie-overeenkomst Nieuw Kortenoord Besluit tot ondertekenen intentie-overeenkomst met Bouwfonds Ontwikkeling ten behoeve van de realisering van 19 grondgebonden woningen voor 95 studenten. Woningmarktverkenning Wageningen Besluit om bij de planontwikkeling van nieuwbouw zoveel mogelijk rekening te houden met de resultaten van het onderzoek. Verhuurprestaties Versoepeling startdatum instroom a.s. 1 e jaars Besluit om vanaf 2012 de startdatum voor verhuur aan a.s. 1 e -jaars (niet eerder dan 1 juli) te laten vervallen. Verhuur aan twee personen Besluit om vanaf 1 januari zelfstandige wooneenheden met vide (Oude Eekmolenweg) en 5 PhD-appartementen (Marijkeweg) ook beschikbaar te stellen voor 2 personen. Huurbeleid per 1 juli 2011 Besluit tot inflatievolgende huuraanpassing per 1 juli van 1,3%. Tevens is besloten om bij alle wooneenheden die in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag uit te gaan van 100% van de maximaal toegestane sociale huurprijs. Gefaseerde invoering nieuw model woonruimteverdeling Geleidelijke afschaffing diverse regels, waardoor voor de huurders de keuzemogelijkheden in het aanbod vergroot worden ongeacht studie of nationaliteit. Leefbaarheid Verbeteren fietsenstallingen Besluit tot gefaseerde verbetering capaciteit en inrichting fietsenstallingen. De investeringen betreffen ca in 2011 en in Organisatie Procesbeschrijving Besluit tot vaststelling werkwijze en planning inzake actualiseren procesbeschrijvingen. Nota Samen Werken Besluit tot het vaststellen van de geactualiseerde nota personeelsbeleid. Automatisering Besluit tot verlenging contract met NCCW voor diverse applicaties tot Besluit tot realiseren WiFi-verbinding op kantoor Duivendaal. Stagebeleid Besluit tot vaststelling van een pro-actief stagebeleid, gekoppeld aan de jaarplannen. Duurzaam inkopen Besluit om in alle inkoopprocessen duurzaamheid als wegingsfactor mee te nemen bij de gunning. Doelstellingen duurzame inkoop worden meegenomen in het milieubeleid. Financiën Begroting incl. meerjarenbegroting t/m 2016 Besluit tot vaststelling begroting 2012, incl. meerjarenbegroting t/m Goedgekeurd door de RvC op 30 november Vaststelling treasury jaarplan 2011 Na bestuursbesluit goedgekeurd door de RvC op 16 februari

9 Evaluatie onafhankelijke accountant Gezamenlijk besluit van bestuur en RvC-commissie om, op basis van evaluatie, opnieuw te kiezen voor PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. als onafhankelijke accountant. De opdracht wordt op enkele punten meer toegespitst op Idealis. 1.4 Verklaring Bestuur De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat en effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2011 is op 25 april 2012 vastgesteld door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2011 zijn conform artikel 26 lid 2g van het Besluit beheer sociale huursector, uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in de voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 25 april 2012 ir. H. van Medenbach, directeur/bestuurder 8

10 2 Onze koers 2.1 Ondernemingsplan In januari 2012 heeft Idealis haar nieuwe ondernemingsplan gepresenteerd. U kunt dit plan lezen of downloaden via onze website. Vanzelfsprekend is het ook mogelijk om een gedrukt exemplaar op te vragen. Besluitvormingsprocedure Het concept ondernemingsplan hebben wij vooraf op hoofdlijnen besproken met onze strategische partners. Hun reacties hebben wij verwerkt in het ondernemingsplan. Na overleg met de strategische partners en het personeel over het strategisch kader is het concept Ondernemingsplan opgesteld en ter advisering voorgelegd aan huurdersorganisatie SFO en aan de Ondernemingsraad (OR). Het bestuursbesluit tot vaststelling van de conceptnota (vergezeld van de schriftelijke adviezen van SFO en OR en de reactie van Idealis op deze adviezen) werd vervolgens aan de RvC ter goedkeuring voorgelegd. Tussentijds zijn ook de contouren van een nieuw model van woonruimteverdeling vastgesteld, waarin o.a. de huisvesting van buitenlandse studenten in de toekomst wordt beschreven. Omdat dit model een grote impact heeft op de klanten en de organisatie werd zowel de SFO als de OR om een aanvullend advies gevraagd over dit onderwerp. Ook die aanvullende adviezen zijn in de definitieve besluitvorming verwerkt. Van ondernemingsplan naar jaarverslag Het in november 2011 vastgestelde ondernemingsplan sluit af met een overzichtstabel van voorgenomen doelen, prestaties en normen voor de vierjarige planperiode. In dit jaarverslag starten wij de volgende hoofdstukken telkens met een paragraaf Beleid en prestaties. In die paragraaf vermelden wij de in het ondernemingsplan voorgenomen prestaties die op dat hoofdstuk betrekking hebben. In het vervolg van elk hoofdstuk worden die prestaties dan verder toegelicht. 2.2 Missie en strategische keuze Specialist in studentenhuisvesting Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten. Jongeren die naar Wageningen of Ede komen voor hun studie zijn, gezien hun beperkte inkomen, aangewezen op sociale huisvesting. Aan de huisvesting van deze doelgroep ontleent Idealis haar bestaansrecht. Bij studentenhuisvesting gaat het om optimale combinatie van studie, wonen en sociale contacten binnen dezelfde stad. Studenten maken de bevolking van een stad gemiddeld slimmer, jonger en vitaler. Voor de ontwikkeling van de Nederlandse kenniseconomie is studentenhuisvesting een onmisbare faciliterende factor. Food Valley is een regionaal samenwerkingsverband van 8 gemeenten. Binnen deze regio is sprake van een unieke verzameling van samenwerkende voedselgerelateerde kennisinstellingen die zich richt op innovatie van gezonde en duurzaam geproduceerde voeding en op verdere versteviging van de positie van dit agrofoodcentrum binnen Europa. Deze kenniscluster vormt voor Idealis een kansrijke omgeving. Wij zijn ingesteld op internationale klantencontacten, veel verhuizingen in korte tijd en specifieke aandacht voor sociaal beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Binnen Wageningen en Ede nemen we een bijzondere positie in: Idealis is geen gewone woningcorporatie, maar specialist in kortverblijf. Idealis wil haar beheerexpertise ook inzetten in vastgoed van derden, zowel structureel als tijdelijk. Missie Idealis staat voor het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Kansen en risico s In een grondige analyse inventariseerden wij de belangrijkste kansen en risico s voor Idealis. 9

11 Samenvattend zien we de toenemende en gedifferentieerde vraag naar studentenhuisvesting en de strategische samenwerking met onze belangrijkste relaties (onderwijsinstellingen, gemeenten, collegacorporaties en studentenhuisvesters) als kansen voor Idealis. Daarnaast vormen de onzekerheid van studentenprognoses, het rijksbeleid en de economische ontwikkelingen onze belangrijkste risico s. Sterkten en zwakten Vervolgens stelden wij vast wat de sterke en zwakke punten zijn van Idealis. Samenvattend zien we ons specialisme, onze financieringsruimte en de klantenwaardering als sterke punten van de organisatie. De samenstelling van ons huidige woningbezit is onze zwakte: de complexen hebben een beperkte differentiatie, zijn weinig flexibel en niet altijd afgestemd op de actuele woonwensen van studenten en promovendi. Strategische ambitie Onze analyses hebben geresulteerd in een visie op de onderlinge samenhang van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Dit leidt tot onze strategische ambitie: Idealis voorziet, binnen haar financiële grenzen, in de planperiode van het ondernemingsplan in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting. Nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Ook zal meer op locaties worden gebouwd die voor andere doelgroepen aantrekkelijk zijn. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden de vastgoedrisico s (die samenhangen met onzekere studentenprognoses en een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd. 2.3 Uitbreiding studentenhuisvesting Uitbreiding vastgoed In hoofdstuk 4 van dit jaarverslag kunt u meer lezen over onze nieuwbouwplannen. Jaarlijks worden de voorgenomen investeringen in nieuwbouw geactualiseerd op basis van de monitoring van zowel de vraagen de aanbodsituatie in Wageningen en Ede als ook van de financiële continuïteit van Idealis. Nieuwbouw van ruim eenheden Ons in 2011 vastgelegde voornemen is het realiseren van ruim structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Daarnaast bouwt woningcorporatie Woonstede in Ede een nieuw studentencomplex, dat Idealis kamergewijs gaat verhuren aan 250 studenten van de hoger onderwijsinstellingen in Ede en Wageningen. Afstemming op woonwensen De meeste studenten willen een woonkamer/ keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners worden gewenst. Een minderheid van de studenten heeft andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen. Die woningen zijn op lange termijn (mocht dat nodig zijn bij een sterk verminderde vraag naar studentenhuisvesting) ook geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. Daarnaast realiseren we ook voldoende kamers met eigen voorzieningen en appartementen. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten. De in 2011 aanbestede projecten Nieuw Kortenoord en Rijnveste zijn sprekende voorbeelden van het hierboven omschreven nieuwbouwbeleid. 10

12 Niet alleen de kamers, keukens en badkamers moeten technisch op orde zijn. Ook een goed onderhouden entree en buitenruimte draagt bij aan een prettig en veilig woonen leefklimaat. In 2011 is de buitenruimte bij de Bornsesteeg flink opgeknapt. Ook een nieuwe ontmoetingsruimte, Number 3, is geopend. Bewoners van de Bornsesteeg hebben overdag toegang tot deze ruimte en kunnen de ruimte s avonds of in het weekend gebruiken voor een bijeenkomst of een feestje. 11

13 Idealis heeft de laatste jaren fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen en wil ook studenten oproepen om zuinig om te gaan met energie. Eind oktober is Idealis gestart met de campagne That Was Easy. Met posters en stickers werd hier op een ludieke manier aandacht voor gevraagd. Met het serveren van een ecofriendly hapje op de WUR campus en bij verschillende Idealis complexen ging de campagne enthousiast van start. Idealis gaat in 2012 deze campagne evalueren en bepalen hoe zij aandacht wil blijven vragen voor energiebesparing. 12

14 3 Huurders 3.1 Beleid en prestaties Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan Doel Prestatie Norm Goede afstemming met bewonersvertegenwoordigers Actualisatie samenwerkingsovereenkomst met SFO 1 x per 2 jaar; gereed in 2012 en in 2014 Tijdige en open communicatie Nieuwe website waarin social Medio 2012 gereed met onze klanten media geïntegreerd zijn Tevreden klanten Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders Persoonlijke service en Dienstverlening en Reputatie Scoren goed Bewonersvertegenwoordiging De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flatoverleg (SFO), waarin zowel Nederlandse als buitenlandse huurders zitting hebben. Idealis vindt advisering van de SFO in zaken rond (ver)huurbeleid en beheer belangrijk voor het ontwikkelen van nieuw beleid en verbeteracties. Daarnaast is er voor de seniorenwoningen (Bassecour/Herenstraat) een actieve bewonerscommissie, waarmee wij ook de komende jaren nauw zullen samenwerken. In 2011 maakten wij dankbaar gebruik van de adviezen die wij van onze huurdersorganisatie kregen. De basis voor de bewonersparticipatie bij woningcorporaties ligt in het rijksbesluit BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en in de Wet Overleg Huurders/Verhuurder. Bij Idealis is de bewonersparticipatie ook vastgelegd in de statuten. De SFO heeft het recht om twee leden van de Raad van Commissarissen (die bestaat uit zeven leden) voor te dragen. De voordracht van deze twee personen is geregeld in de hieronder genoemde overeenkomst. Samenwerkingsovereenkomst met SFO Wij hebben de praktische uitwerking van de bewonersparticipatie verwoord in een samen met de SFO opgestelde Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder. De samenwerking met de SFO verloopt zeer constructief. De samenwerkingsovereenkomst wordt eenmaal per twee jaar geëvalueerd en geactualiseerd. Binnen de tijdsperiode van het ondernemingsplan zal dat plaatsvinden in 2012 en in Bewonersparticipatie Studentencomplexen Op basis van de Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder vindt bij Idealis het overleg met bewonersvertegenwoordigers plaats op verschillende niveaus: Overlegvorm Frequentie Idealis SFO Overleg 2 x per jaar Directeur/bestuurder en alle overige Alle SFO-leden bestuur/sfo MT-leden Overleg 5 x per jaar Hoofd Wonen, Teamleider Wonen Alle SFO-leden bureau/sfo Projectgroepen n.v.t. Een of twee MT-leden en/of Een of meer SFO-leden (staf)medewerkers Overleg in complex 2 x per jaar Beheerder en medewerker team Woondiensten Het betreffende SFO-lid Wij streven er naar, zodra in Ede nieuwbouw voor studenten is gerealiseerd en studenten niet langer uitsluitend in verspreid liggende appartementen wonen, ook daar bewonersparticipatie vorm te geven. 13

15 Niet-studentencomplexen Ook voor de niet-studentencomplexen Herenstraat/Bassecour en Salvo bestaat een samenwerkingsovereenkomst. Met de bewonerscommissie vindt enkele keren per jaar overleg plaats. De overige kleine (stads)panden, zoals Pedelgebouw, Kloostersteeg en Wilhelminaweg hebben geen bewonerscommissie. Met deze bewoners wordt rechtstreeks gecommuniceerd. Beschikbaar stellen van middelen Conform de wet Overleg Huurders/Verhuurder zijn, binnen redelijke grenzen, de kosten van de huurdersorganisatie van Idealis volledig voor onze rekening. Verder stelt Idealis aan de SFO een grote kantoorruimte ter beschikking. Informatie-uitwisseling, advisering en instemming In de structurele vormen van overleg wordt op basis van een gezamenlijk vastgestelde agenda informatie uitgewisseld en bediscussieerd. Daar waar sprake is van adviserings- of instemmingsrecht wordt de SFO schriftelijk om advies gevraagd. Daarnaast worden in gezamenlijke projectgroepen onderwerpen zoals de ontwikkeling van de nieuwe website en de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst, voorbereid. Onderstaand de belangrijkste onderwerpen die in 2011 met de SFO zijn besproken: Onderwerp Informatie Advies Opmerking Huurbeleid x x Schriftelijk advies SFO Landelijke ontwikkelingen volkshuisvesting x In overleg bestuur/sfo Diverse (nieuwbouw) projecten x In overleg bureau/sfo Aanpassing toewijzingsbeleid x x In overleg bureau/sfo+ schriftelijk SFO-advies Nieuwe ondernemingsplan x x Schriftelijk advies SFO Actie illegale bewoning x In overleg bureau/sfo Prestatieafspraken Idealis met gemeente x x Schriftelijk advies SFO Afrekening en begroting servicekosten x Jaarlijks extra overleg met SFO Huisvesting studenten x x In overleg bureau/sfo Instroom eerstejaars x In overleg bureau/sfo Duurzaamheidscampagne x In overleg bureau/sfo Enquêtes inzake servicekosten x In overleg bureau/sfo Nieuwe website Idealis x x SFO in sessies betrokken 3.3 Pilot enquête woonwensen studenten Aanleiding: de landelijke monitor studentenhuisvesting De meest recente prognose van het ministerie van Onderwijs (Referentieraming 2011) geeft aan dat het aantal voltijd HBO-studenten tussen 2010 en 2020 naar verwachting met circa 20% groeit en het aantal WO-studenten met circa 25%. Tegen die achtergrond is door KENCES (de branche-organisatie van studentenhuisvesters) in 2011 het initiatief genomen om de vraag naar studentenhuisvesting zowel kwantitatief als kwalitatief beter in beeld te brengen. Opdracht voor het opzetten van de monitor werd verleend aan ABF Research. Ter ondersteuning gaf het ministerie van BZK een subsidie van Het prognosemodel Met het prognosemodel Apollo wordt jaarlijks de groei voorspeld en door die prognose steeds weer te monitoren zal de kwaliteit van de prognoses worden verbeterd. Apollo bestaat uit een kwantitatieve module (prognose van het aantal studenten per studentenstad) en een kwalitatieve module (prognose van de lokale vraag naar soorten studentenhuisvesting). De kwantitatieve module is inmiddels gereed en de kwalitatieve module is in ontwikkeling. Wageningen heeft bij de ontwikkeling van de tweede module (naast Eindhoven en Groningen) een pilotfunctie vervuld. Eind november 2011 werd in de drie genoemde steden een woonwensen-enquête uitgezet. In Wageningen hebben hieraan bijna studenten deelgenomen. In aanvulling op de pilots volgen in de eerste helft van 2012 de andere studentensteden. 3.4 Communicatie met bewoners Tijdige en open communicatie met huidige en toekomstige klanten vinden wij belangrijk. Buitenlandse studenten Idealis heeft veel buitenlandse huurders. Alle communicatie met individuele huurders vindt daarom zowel in het Nederlands als in het Engels plaats. Structureel overleg met de SFO is volledig Engelstalig. 14

16 Voorlichtingsdagen Om ons te profileren bij aanstaande eerstejaars en hen te wijzen op de huisvestingsmogelijkheden nemen we deel aan voorlichtingsdagen van de relevante onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Nieuwe website Onze website wordt in 2012 vervangen door een website die gebruiksvriendelijker is, volop interactie biedt en waarin social media zijn geïntegreerd. Daarbij wordt ook een groot deel van onze brieven aan huurders vervangen door digitale communicatie. 3.5 Waardering door klanten Feedback bewoners Feedback van bewoners vormt een belangrijke basis voor het ontwikkelen van verbetervoorstellen en om te meten of genomen maatregelen succesvol zijn. We doen dit via de Feeddex-enquête en via de enquête Leefbaarheid. De resultaten van de Feeddex enquête worden in deze paragraaf samengevat, die van de enquête Leefbaarheid in hoofdstuk 6. De resultaten zijn ook terug te vinden op onze website. Feeddex-enquête Zowel nieuwe als vertrekkende huurders ontvangen binnen ca. 4 tot 6 weken de enquête. In 2011 hebben ruim respondenten (respons 41%) de Feeddex-enquête ingevuld. Huurders kiezen uit vijf kwalificaties: uitstekend (+100), zeer goed (+80), goed (+40), redelijk/matig (0) en slecht (-100). Beoordeling aspecten klantenwaardering Idealis 2011, alle huurders Feeddex 100 score Product Prijs/kwaliteit Dienstverlening Persoonlijke service Reputatie Afbeelding 1: Idealis, brongegevens Feeddex De waardering in 2011 De waardering van alle huurders is goed voor de aspecten Product (40), Dienstverlening (40) en Persoonlijke service (47). Reputatie scoort vrijwel goed (39) en Prijs/kwaliteit redelijk/matig (21). Vier van de vijf aspecten van klantenwaardering scoren hoger dan vorig jaar en het vijfde aspect (Dienstverlening) scoort vrijwel gelijk. De vijf aspecten zijn opgebouwd uit in totaal 35 elementen, waarbij de respondenten voor elk afzonderlijk element een waardering geven. Vergelijking met collega-studentenhuisvesters De vergelijking met de collega s, SSH (Utrecht) en SLS (Leiden), beperkt zich tot de categorie nieuwe Nederlandse huurders. Idealis scoort in vergelijking met collega s vrijwel gelijk op de aspecten Product, Dienstverlening en Persoonlijke service en lager op Prijs/kwaliteit en Reputatie. Normering vijf aspecten In 2010 zijn, op basis van de vergelijking met de referentiegroep, streefwaarden vastgelegd voor de vijf aspecten. Aan de norm van tenminste 45 punten is voldaan voor de aspecten Dienstverlening (46), Persoonlijke service (51) en Reputatie (49). Product zit er slechts één puntje onder (44). Ook aan de norm van tenminste 35 punten voor Prijs/kwaliteit wordt voldaan (39). 15

17 Overleg en verbeteracties De resultaten van de enquête worden binnen Idealis besproken. Daarnaast komt het aan de orde in het structureel overleg per complex, waaraan de betreffende bewonersvertegenwoordiger, beheerder en medewerk(st)er Woondiensten deelnemen. Besluit normering 2012 Op grond van de scores voor de vijf aspecten in 2011 is besloten om vanaf 2012 de normering niet langer te beperken tot de huurderscategorie Nieuwe Nederlandse huurders, maar aan de gemiddelde waardering door alle huurders. Gestreefd wordt naar een waardering voor de aspecten die minimaal gelijk is aan die van Geschillencommissie Functie en werkwijze Voor de functie en werkwijze van de Geschillencommissie verwijzen we naar het reglement van de commissie (zie onze website). Samenstelling commissie De geschillencommissie bestaat uit drie leden. Eén lid wordt voorgedragen door de SFO, één lid door Idealis en één extern lid (tevens voorzitter) door Idealis en SFO gezamenlijk. De heer mr. P.H.N. van Spanje, werkzaam bij A&S Advocaten, is de voorzitter van de commissie. In 2011 werden SFO en Idealis in de commissie vertegenwoordigd door respectievelijk de heren L. Steinbuch en W. van Alphen. De drie commissieleden zijn per 1 januari 2011 herbenoemd voor twee jaar. Jaarlijks overleg met directeur/bestuurder Jaarlijks vindt in december overleg plaats tussen de Geschillencommissie en de directeur/bestuurder. Als zich een geschil voordoet wordt de RvC daarover achteraf in de eerstvolgende RvC-vergadering geïnformeerd. Geschillen in 2011 In 2011 heeft zich één geschil voorgedaan (in 2010:1, in 2009: 0 en in 2008: 1). Het geschil had betrekking op de informatievoorziening over de ranking van kandidaten bij de toewijzing van appartementen. De directeur/bestuurder heeft het advies van de commissie overgenomen om de informatie over de toewijzing uit te breiden en te verduidelijken op de website. Daarnaast adviseerde de commissie om bij het beheer voor derden extra aandacht te schenken aan de communicatie en de administratieve afhandeling, zodat voor huurders geen misverstand meer kan ontstaan over wie de formele verhuurder is. Ook dit advies is door de directeur/bestuurder overgenomen en in uitvoering genomen. 16

18 4 Vastgoed en duurzaamheid 4.1 Beleid en prestaties Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan Doel Prestatie Norm Voorzien in vraag studentenhuisvesting Nieuwbouw in : Jaarlijkse monitoring ruim wooneenheden vraag en aanbod Nieuwbouw afgestemd op woonwensen studenten Nieuwbouw op lange termijn, indien nodig, geschikt voor verkoop/verhuur aan niet-studenten Sober en doelmatig onderhoud Bevorderen duurzaamheid in beheer en nieuwbouw Verlengde exploitatie studentencomplexen Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders en studentenmonitor Flexibel en gedifferentieerd bouwen Uitvoering planning meerjarenonderhoud met behoud van kwaliteit en leefbaarheid Integraal milieubeleidsplan ambities, normen Tot tenminste 2025, m.u.v. Walstraat Score Product: goed Score Prijs/kwaliteit: redelijk Nieuwbouw afgestemd op prognose lokale woningmarkt >70% van de bewoners geeft 7 of hoger voor leefbaarheid. Prijs/kwaliteit: score redelijk Vaststelling in 2012, daarna: voldoen aan ambities, normen Toenemende vraag naar studentenhuisvesting Jaarlijks wordt op basis van actuele studentenprognoses de vraag naar studentenhuisvesting berekend. In de periode t/m studiejaar 2015/2016 verwachten we een toename van de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen van bijna eenheden. Wageningen UR heeft in 2011 zelf enkele honderden eenheden voor buitenlandse studenten gerealiseerd. Dit betreft echter uitsluitend tijdelijke huisvesting, voor een periode van vijf en deels tien jaar. Verder verwachten we dat de komende jaren de particuliere kamermarkt in Wageningen beperkt zal groeien. Ons voornemen is het realiseren van ruim structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Daarnaast realiseert woningcorporatie Woonstede in Ede appartementen, die wij kamergewijs gaan verhuren aan 250 studenten. Voorgenomen investeringen nieuwbouw Investeringen nieuwbouw Aantal wooneenheden Bouwjaar Aanvangsjaar exploitatie Nieuw Kortenoord / Rijnveste / Campus Ede (Woonstede) Nobelweg ca Lawickse Hof (was: vd Kolk Nrd) ca Vervanging WUR-units -250/ * 2015 Centrumlocatie, indien haalbaar Walstraat sloop/nieuwbouw -109/ Totaal eenheden nieuwbouw ca / /2017 * Bouwjaar wordt bepaald door de duur van de tijdelijke ruimtelijke ontheffing (vooralsnog 5 jaar, mogelijk 10 jaar) We spreken nadrukkelijk over voorgenomen investeringen. Jaarlijks wordt de planning geactualiseerd op basis van de monitoring van de vraag/aanbodsituatie en de financiële continuïteit. Ook vindt een dergelijke monitoring plaats voorafgaand aan elk te nemen investeringsbesluit. 17

19 Woonwensen van studenten zijn verschillend Bij studentenhuisvesting heeft kwaliteit betrekking op de woonruimte, maar hangt ook samen met woongenot en leefstijl. Daarbij speelt een rol of men wel of niet voorzieningen met anderen wil delen. De meeste studenten willen woonkamer/ keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners worden gewenst. Een minderheid van de studenten heeft andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Flexibel inzetbare nieuwbouw Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen op aantrekkelijke locaties. Die woningen zijn op lange termijn (mocht dat nodig zijn bij een verminderde vraag naar studentenhuisvesting) ook geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. Daarnaast realiseren we ook voldoende kamers met eigen voorzieningen en appartementen. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten. Huidige studentencomplexen De komende jaren worden, na de grootscheepse modernisering in de afgelopen jaren, in de bestaande verhuureenheden en voorzieningen geen ingrijpende vastgoedmaatregelen uitgevoerd. We gaan uit van exploitatie van de huidige studentencomplexen, tot tenminste Uitzondering vormt het complex Walstraat: om de kosten van upgrading sterk te reduceren is verlengde exploitatie beperkt tot eind Instandhouding kwaliteit woningvoorraad Bij het planmatig onderhoud van de bestaande complexen wordt de goede kwaliteit van onderhoud en van leefbaarheid voor de bewoners gehandhaafd. Idealis hecht ook sterk aan de veiligheid van de complexen. Zo houden we strak de hand aan brandweervoorschriften die zich onder meer vertalen in vrijhouden van afdelingsgangen en overige verkeersruimten. Hiernaast informeren we bewoners over de wijze waarop zij zelf een bijdrage kunnen leveren aan (brand-)veiligheid. Daarnaast nemen wij voldoende fysieke maatregelen ter voorkomen van inbraken. Het niet-planmatig onderhoud heeft geen direct preventief doel, maar is er op gericht om storingen en reparatieverzoeken goed en snel af te doen. Duurzaamheid Idealis zet vanwege de ernst en urgentie van de klimaatproblematiek krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Daarnaast wordt ingezet op toepassing van duurzame energie. We vinden het echter ook belangrijk om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden in verband met het beheersen van het huurprijsniveau van studentenhuisvesting. Idealis rondt in 2012 een integraal milieubeleidsplan af, waarin het beleid is vastgelegd voor alle genoemde aspecten van duurzaamheid in de komende jaren. Idealis sluit zich aan bij de ambitie van koepelorganisatie Aedes om 20% te besparen op het gasgebruik in 2018 ten opzichte van 2008 en op de ambitie van de rijksoverheid om 30% CO 2 -reductie in 2020 te realiseren ten opzichte van Idealis sluit zich ook aan bij de ambitie Wageningen klimaatneutraal in 2030 en is ook op dit gebied partner van de gemeente. Bij nieuwbouw gaat Idealis uit van tenminste de wettelijke energieprestatie coëfficiënt, waarbij gekozen wordt voor een gebouwen energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige prestatievelden van GPR (een digitaal meet- en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen) wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd, waar de wetgeving uitgaat van tenminste 6,5. Idealis koopt uitsluitend groene stroom en gas CO 2 -neutraal in voor die complexen waar wij de inkoop van energie regelen voor de huurders. Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk specifiek Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut. Veiligheid Idealis staat voor een veilige woonomgeving. Idealis heeft er voor gekozen om alle complexen te voorzien van gekoppelde rookmelders in de vluchtwegen en de gezamenlijke keukens. Daarnaast zijn de complexen voorzien van noodverlichting en vluchtwegaanduiding. Hiermee gaat Idealis verder dan de wet- en regelgeving aangeeft. Naast de periodieke keuringen van brandblussers, gasapparatuur en op legionella wordt in overleg met de SFO en de Wageningse brandweer periodiek brandoefeningen gehouden. Deze oefeningen worden, zowel door de brandweer en de bewoners, als ook door ons, als erg leerzaam ervaren. Praktische gegevenheden, zoals toegankelijkheid en communicatie worden tijdens deze 18

20 oefeningen getoetst. Verder zorgen de oefeningen ervoor dat de Wageningse brandweerlieden nog beter bekend worden met onze complexen. Met het bovenstaande beleid wil Idealis zich ook onderscheiden van sommige particuliere aanbieders van studentenhuisvesting. Onder passende huisvesting verstaan wij ook veilige huisvesting. 4.2 Nieuwbouwprojecten Naast de onderstaande concrete projecten heeft Idealis in dit verslagjaar diverse locaties van derden in Wageningen en Ede onderzocht op markttechnische en economische haalbaarheid. Dit heeft echter niet altijd tot concrete (nieuwbouw)locaties en/of projecten geleid. Voor een paar locaties zijn we op dit moment nog in gesprek. Rijnveste In 2011 is het nieuwbouwproject Rijnveste opgedragen na een onderhandse aanbesteding. Dit complex gaat huisvesting bieden aan 345 studenten en promovendi. Rijnveste omvat 272 onzelfstandige kamers, 64 éénkamerappartementen en 9 meerkamerappartementen. De woningen en appartementen liggen aan de buitenranden van het complex verspreid over drie bouwblokken met in het midden van het complex drie paviljoens. Bij het ontwerp van het gebouw is uiteraard veel aandacht besteed aan flexibel en gedifferentieerd bouwen, het gebruik van duurzame materialen en een laag energieverbruik. De woningen en appartementen krijgen energielabel A++. (Zie verder paragraaf 4.5 Duurzaamheid). Medio maart 2013 is de oplevering van het gehele complex gepland. Nieuwbouw Nieuw Kortenoord Medio februari 2011 hebben we met een ontwikkelaar een intentieovereenkomst getekend voor de bouw van 19 energiezuinige woningen in de nieuwbouwwijk Nieuw Kortenoord in Wageningen. In september 2011 is als uitvloeisel van de intentieovereenkomst de koopovereenkomst getekend. De bouw van de 19 woningen is in oktober gestart. Deze woningen gaan huisvesting bieden aan 95 studenten, 5 ruime kamers per woning. De 5 bewoners van iedere woning delen gezamenlijk een woonkeuken, wc en badkamer en een tuin met terras. Alle woningen in Nieuw Kortenoord zijn energiezuinig (A++ label). Zie verder paragraaf 4.5 Duurzaamheid. Nieuwbouw Ede In 2010 heeft Idealis een samenwerkingsovereenkomst getekend met Woonstede, waarin is opgenomen dat Woonstede een appartementencomplex op de kenniscampus van Ede bouwt. Op dit terrein zullen, op basis van het programma van eisen van Idealis, circa 250 onzelfstandige verhuureenheden worden gecreëerd met bijbehorende infrastructuur. Idealis wordt op basis van een vastgestelde huurprijs huurder voor 20 jaar van het complex. De oplevering staat gepland in het derde kwartaal van Notitie studentenhuisvesting Wageningen, Een ruimtelijk kader voor studentenhuisvesting in Wageningen De gemeente Wageningen heeft een notitie opgesteld met een verkenning van mogelijke bouwlocaties in Wageningen die mogelijkheden bieden om het tekort aan studentenhuisvesting op te lossen. De notitie is opgesteld in overleg met Idealis en Wageningen UR en biedt opties voor 600 extra studentenkamers. De gemeenteraad van Wageningen heeft deze notitie op 27 juni vastgesteld en gekozen voor scenario 2. Het tweede scenario is een mix van het zowel mogelijk maken van studentenhuisvesting in de binnenstad als op de campus. De mix van zowel bouwen op de campus als in de binnenstad levert de meeste fysieke ruimte op om studentenkamers te realiseren en het tekort op korte termijn voor een groot deel op te lossen. Het scenario levert bovendien zowel levendigheid op de campus als in de binnenstad op door het creëren van studentenkamers. Studenten blijven graag in de stad wonen en komen en voor een deel van de studenten wordt ook voorzien in een woonbehoefte op de campus. Een mix betekent zeer waarschijnlijk dat niet gelijktijdig zowel een locatie in de binnenstad als op de campus ontwikkeld zal worden, maar eerder volgtijdelijk. Intentie overeenkomst Nobelmavo Na de door de gemeenteraad vastgestelde notitie Studentenhuisvesting Wageningen, waarbij het mogelijk is geworden om studentenhuisvesting te realiseren op de locatie van de voormalige Nobelmavo, heeft Idealis samen met de eigenaar van de grond plannen ontwikkeld. Op het braakliggende terrein langs de Nobelweg en Dolderstraat in Wageningen, waar vroeger de Nobelmavo stond, zijn in een schets ongeveer 150 eenheden voor studenten en promovendi ontworpen. De ontwikkeling past binnen de kaders die gesteld zijn in het strategisch voorraadbeleid. Door de flexibele opzet van de woningen en de differentiatie van het complex kunnen we relatief makkelijk inspringen bij eventuele veranderende marktomstandigheden. Inmiddels is in begin 2012 met de projectontwikkelaar een intentieovereenkomst getekend. Voor- 19