DE IDEALE ACCOMMODATIES VOOR SPORTIEVE PRESTATIES. Procesmanagement van initiatief tot exploitatie

Transcriptie

1 DE IDEALE ACCOMMODATIES VOOR SPORTIEVE PRESTATIES Procesmanagement van initiatief tot exploitatie

2 DE IDEALE ACCOMMODATIES VOOR SPORTIEVE PRESTATIES Procesmanagement van initiatief tot exploitatie Roland Draaijer Projectleider accommodaties bij NOC*NSF NOC*NSF Sport inspireert, sport verbindt. Sportbonden en NOC*NSF zetten zich al jaren in om meer mensen een leven lang te laten sporten. Met succes. Met sport maken we de samenleving gezonder en dynamischer. Belangrijk aspect daarbij is dat sporten in een gezonde accommodatie kan plaatsvinden. Nederland beschikt over de beste sportaccommodaties ter wereld. Dit willen we graag zo houden. Om dit te borgen heeft NOC*NSF het Procedurehandboek Kwaliteit Sportaccommodaties opgesteld. Het beschrijft de procedures die ten grondslag liggen aan het normeren en keuren van sportvloeren en sportaccommodaties in Nederland. Dit handboek is het resultaat van een bijzondere samenwerking met verschillende sportbonden en instanties. In de markt van sportaccommodaties is HEVO een bedrijf met een unieke aanpak. HEVO weet precies waar het om draait in een goede sportaccommodatie, van initiatief tot exploitatie. En dat is een grote kwaliteit. Kiwa ISA Sport René van Bremen BU manager bij Kiwa ISA Sport Sporten is gezond. Maar dan is het wel zaak om dat in een geschikte en veilige omgeving te kunnen doen! Het Kiwa ISA Sport Certificaat geeft eigenaars, beheerders en gebruikers een objectieve kwaliteitsgarantie met betrekking tot de veiligheid en sporttechnische eigenschappen van een sportaccommodatie. Dat klinkt eenvoudig, maar de praktijk is weerbarstig. Daarom is het zaak om tijdens het hele bouwproces continu te spiegelen aan de richtlijnen. Het tekent de transparantie en teamspirit van HEVO dat ze al vanaf de ontwerpfase samenwerkt met Kiwa ISA Sport. Samen kunnen we vanuit onze expertises tijdens het bouwproces pragmatisch bijsturen. Dat komt uiteraard de kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid van de accommodatie ten goede. Bijzonder is dat HEVO vanaf de ontwerpfase tot aan de oplevering de gebruikerseisen en gezonde exploitatie van een sportaccommodatie centraal stelt. En dat is een compliment waard! KVLO De KVLO is een vereniging en vakbond voor docenten lichamelijke opvoeding in het basisonderwijs, speciaal onderwijs, voortgezet onderwijs en beroepsonderwijs en voor leraarondersteuners sport en bewegen, sportbuurtcoaches en combinatiefunctionarissen. De vereniging is in 1862 opgericht en telt momenteel leden. Goed Leren Bewegen. Dáár staat de KVLO voor, zowel in het bewegingsonderwijs als bij de begeleiding van beweeg- en sportsituaties rondom de school. Daarom staat bij ons een veilige en pedagogische context in sportactiviteiten altijd centraal. Steeds vaker maakt het onderwijs gebruik van multifunctionele sporthallen, die ook onderdak bieden aan de recreatieve en wedstrijdsport. Dat stelt hoge eisen aan het ontwerp, de inrichting en de flexibiliteit van een sportaccommodatie. Daarom is een uitgebreid Programma van Eisen (PvE) uiterst belangrijk. HEVO heeft de kennis en ervaring om zulke complexe PvE s te kunnen opstellen en realiseren. En ook belangrijk: dit bouwmanagementbureau hecht veel waarde aan teamwork met een opdrachtgever. Juist dat maakt HEVO tot een winnaar in haar branche! Jan Rijpstra Voorzitter Koninklijke Vereniging voor Lichamelijke Opvoeding 2 HEVO De ideale accommodaties Voor sportieve prestaties 3

3 1 ZWEMBAD OLYMPIA WAALWIJK hofbad Den Haag De gemeente Waalwijk wilde een overdekt zwembad volgens het driebadenconcept realiseren. Dat betekende dat de nieuwe accommodatie onderdak moest bieden aan een wedstrijdbad, een doelgroepenbad (voor therapie en revalidatie) en een recreatief bad, inclusief glijbaan, whirlpool, bruisbank, wildwaterbaan, kleuter- en peuterbad. Het ontwerp moest door deze diversiteit in eindgebruikers voldoen aan hoge eisen op het gebied van hygiëne, toegankelijkheid, inrichting en logistiek. Tegelijkertijd moest het zwembad op langere termijn eenvoudig en transparant te exploiteren zijn. HEVO nam deze financiële eis vanaf de schetsfase nadrukkelijk mee. Ook stond bij HEVO van meet af aan de gebruikersfase en langetermijnexploitatie centraal. Daardoor bleef men tijdens het hele project focussen op het eindresultaat, waaraan het bouwproces dienstbaar moest blijven. Dankzij verschillenanalyses in elke projectfase hield HEVO als integraal projectleider continu grip op de voortgang en kosten van de bouw. Uniek is dat HEVO zich, na een gedegen risico-kansenanalyse, als risicodragend bouwmanager opstelde. Daardoor kon de gemeente Waalwijk in een gespannen markt verantwoord maatschappelijk geld investeren in een laagdrempelige voorziening voor alle inwoners. Een zwembad waar iedereen zich als een vis in het water voelt Dat was het uitgangspunt van de ontwikkeling van het Hofbad. Dit multifunctionele zwemcentrum, tevens eerste overdekte 50-meterwedstrijdbad van Den Haag, trekt (inter)nationale en regionale zwemploegen aan. Maar dankzij de complete inrichting - met onder andere een instructie- en recreatiebad en horeca - is het bad ook aantrekkelijk voor het zwemonderwijs en recreanten. Een beheersbare exploitatie moet voor het zwemcentrum een gezonde toekomst garanderen. Daarom werd in het bouwproces gefocust op de meest economische installaties en het verlagen van het energieverbruik. Juist daarom koos de gemeente Den Haag voor een duurzaam gebouw met onder meer warmteterugwinpompen, een energiedak en bouwmaterialen met een hoge isolatiewaarde. HEVO stelde deze duurzaamheid centraal bij de tender. Daarbij focuste HEVO op de mogelijke maatregelen én de terugverdientijden van duurzame toepassingen. Bijzonder aan deze samenwerking is dat HEVO de integrale verantwoordelijkheid droeg voor het ontwerp (total engineering) en daarnaast gedelegeerd opdrachtgever was bij de uitvoering. De gemeente Den Haag koos voor deze samenwerkingsvorm met HEVO vanwege de inhoudelijke kennis en ervaring van HEVO. De ervaring in de projectsturing tijdens de realisatiefase van bouwprojecten en het feit dat HEVO in staat is om de total engineering te verzorgen waren belangrijke bouwstenen voor een duurzame relatie tussen HEVO en de gemeente Den Haag. Projectgegevens Gemeente Waalwijk Rol(len) HEVO Integraal Projectmanagement Investeringskosten inclusief btw m² Start ontwerp Begin 2006 Start uitvoering Eind 2006 Oplevering 31 mei 2010 Claus & Kaan en, Rotterdam Maximaal gebruiksplezier tegen minimale exploitatiekosten Projectgegevens Gemeente Den Haag Rol(len) HEVO Integraal ontwerpmanagement (total engineering en gedelegeerd opdrachtgeverschap) Investeringskosten inclusief btw Circa m² Start ontwerp 2008 Duurzaamheid als basis voor een kostenbesparende exploitatie Start uitvoering VenhoevenCS, Amsterdam 4 HEVO De ideale accommodaties Voor sportieve prestaties 5

4 GEREALISEERDE PROJECTEN Ijburg college Gemeente Amsterdam m 2 inclusief kantine en kleedruimten 2012 Liag en en bouwadviseurs, Den Haag brede school de spil Gemeente Arnhem Brede school circa m 2, sport 455 m uurstudio HH, Amsterdam Zwijsen college Raad van Bestuur van Ons Middelbaar Onderwijs, Tilburg m² September 2011 Jeanne Dekkers uur, Delft Were Di Raad van Bestuur van Ons Middelbaar Onderwijs, Tilburg m² Februari 2008 Van den Berg Kruisheer Elffers en, Helmond Laan van Spartaan, Amsterdam ROC VOF De Stadstuinen, bestaande uit Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Woningcorporatie Ymere Amsterdam Circa m 2 Medio 2013 WateringsE veld Gemeente Den Haag, dienst OCW m² 2005 Mecanoo en b.v., Delft DP6 uurstudio, Delft 6 HEVO De ideale accommodaties Voor sportieve prestaties 7

5 ZWEMBAD GROENHOVENPARK gouda Van start tot finish Nieuwbouw of renovatie van de drie bestaande gemeentelijke baden? Voor die lastige keuze stond de gemeente Gouda. Verrassend genoeg bleek een nieuw multifunctioneel zwemcomplex economisch aantrekkelijker te zijn. Daarbij waren drie factoren van doorslaggevend belang. Allereerst berekende HEVO al in de initiatief- en definitiefase wat de total cost of ownership van nieuwbouw zou zijn. Naast de bouwkosten hield HEVO daarbij terdege rekening met de kosten van de langetermijnexploitatie en de te verwachten besparingen dankzij duurzaamheidsmaatregelen. Zo ontstond een reëel beeld of nieuwbouw financieel te verantwoorden was. Deze gegevens konden afgezet worden tegen de kosten om de drie bestaande baden te renoveren en exploiteren. Ten tweede begeleidde HEVO de gemeente Gouda in het opstellen van de Design & Build-opgave. HEVO schreef de vraagspecificatie, waaronder het Programma van Eisen, en heeft de aanbestedingsstukken opgesteld. Bij de beoordeling stond vooral centraal of de partijen in staat waren om binnen de financiële en inhoudelijke voorwaarden te bouwen. Daarnaast heeft HEVO de bodemsanering en de stedenbouwkundige inpassing aangestuurd, de gemeente Gouda begeleid bij de realisatie van de nieuwe zwemlocatie en de bijbehorende kwaliteitscontroles uitgevoerd. Elke gemeente heeft goede sportvoorzieningen binnen de gemeentegrenzen. Door op het juiste moment maximale invloed uit te oefenen, houdt een gemeente van start tot finish grip op een bouw-, renovatie- of revitaliseringsproject. Onderstaand schema laat zien dat in de initiatief- en definitiefase de meeste inspraak mogelijk is, terwijl de uitgaven pas in de realisatie- en beheerfase gedaan worden. Door in de eerste fasen heel gedetailleerd vast te leggen welke inhoudelijke, procesmatige en financiële condities en eisen er zijn, voorkomt men in latere fases onvoorziene kosten door aanpassingen en vertragingen. Door in elke fase mijlpalen in te bouwen, kan men het proces en de voortgang optimaal bewaken. initiatief idee definitie idee ontwerp hoe uitwerking hoe te maken realisatie maken exploitatie gebruik initiatief definitie definitief ontwerp bestek voorontwerp prijsvorming realisatie beheer Ontwerp en uitvoering in één hand als basis voor een beheersbaar bouwproces Projectgegevens Gemeente Gouda Rol(len) HEVO Integraal Programma van Eisen inclusief kwaliteitsbeschrijving met prestatiespecificaties Begeleiding Design & Buildaanbesteding Investerings- en exploitatieberekeningen Investeringskosten inclusief btw m² 2013 Wehrung en, Beek Budget uitgaven Invloed / wijzigingen initiatief definitie definitief ontwerp bestek voorontwerp prijsvorming realisatie tijd oplevering 8 HEVO De ideale accommodaties Voor sportieve prestaties 9

6 Benchmark: fundament voor een gezonde exploitatie van initiatief tot oplevering Veel gemeenten zijn overtuigd van de meerwaarde van een eigentijdse, laagdrempelige, multifunctionele sportaccommodatie. Het stimuleert een gezonde leefstijl van inwoners en draagt bij aan de regionale uitstraling van een gemeente. Maar waar moet zo n accommodatie eigenlijk aan voldoen? Is nieuwbouw of renovatie de beste keuze? En wat mag dat kosten? Belangrijke vragen die aan de basis liggen van een minstens zo belangrijk gemeentelijk investeringsbesluit. De investeringskosten zijn een belangrijke leidraad bij de beslissing om een sporthal te (ver)bouwen. De exploitatiekosten, zeker op langere termijn, spelen vaak een minder prominente rol. Maar juist een gezonde exploitatie draagt wezenlijk bij aan de laagdrempeligheid en financiële haalbaarheid van een sportaccommodatie op de lange termijn. Reden voor HEVO om in 2011 de eerste Nederlandse benchmarkanalyse voor de exploitatiekosten van sporthallen en zwembaden op te stellen. Daarmee hebben gemeenten een objectief instrument in handen om de eigen exploitatiegegevens te spiegelen. Bovendien draagt deze benchmark - in combinatie met de analyse van de investeringskosten bij aan een weloverwogen besluit over nieuwbouw, revitalisering, renovatie of multifunctioneel gebruik van een sportaccommodatie. Bouwstenen voor betaalbare sportaccommodaties Meten is weten. Daarom is de benchmarkanalyse van HEVO een belangrijke bouwsteen voor het realiseren van betaalbare sportaccommodaties. Maar er zijn nog meer bouwstenen die bijdragen aan een succesvolle realisatie en exploitatie van sportaccommodaties. Allereerst is dat het ontwerp, dat recht moet doen aan de multifunctionaliteit, veiligheid en duurzaamheid van het gebouw. Ten tweede is goed (integraal) bouwmanagement belangrijk om grip op het bouwproces te krijgen en houden. Een expert op dit terrein kan ondersteunen bij de analyse van risico s en kansen en kan als deskundig partner het complete bouwproces begeleiden. Houvast met het NOC*NSF Keurcertificaat Het NOC*NSF Keurcertificaat biedt zekerheid. Dit keurmerk waarborgt dat binnensportaccommodaties voldoen aan diverse eisen, zoals bijvoorbeeld veiligheid, verwarming, ventilatie en akoestiek. Daardoor kunnen sporters en bezoekers veilig en gezond gebruik maken van het gebouw. HEVO is trots dat zij het enige bouwmanagementbureau is met een NOC*NSF Keurcertificaat. Wilt u meer weten over dit keurmerk? Neem dan contact op met Arno Aarts via arno.aarts@hevo.nl. HEVO begeleidt al vele jaren zorgorganisaties bij hun nieuwbouw- en verbouwplannen. Wij Wat. is het belangrijkste woord bij het (ver)bouwen of renoveren van een sportaccommodatie. De basis voor een succesvol project is namelijk precies weten wat je wilt. De helpen hen zorgvisies te vertalen naar een leefbare en werkbare zorgomgeving. De expertise die we hierbij vraag is eenvoudig, maar het antwoord kan uitermate complex zijn. Daarom is het zinvol opbouwen willen we teruggeven, delen en samen verder ontwikkelen.deze publicatie geeft om al in de initiatief- en definitiefase met een externe deskundige te sparren over kwaliteit, budget, tijd en duurzaamheid van het project. Brainstorm ook met verschillende personeel, bewoners en familie inzicht in het proces dat doorlopen moet worden om een mooi en goed zorggebouw te ontwikkelen. betrokkenen en gebruikersgroepen. Dat werpt soms een heel ander licht op de zaak en vergroot het maatschappelijk draagvlak! Juist in deze fase is de invloed maximaal. Door Naast publicaties in eigen beheer, de organisatie van bijeenkomsten en deelname aan diverse die te benutten zet een gemeente de belangrijkste stap naar een beheersbaar project. kennisnetwerken speelt onze website een steeds prominentere rol in de dialoog met onze Arno Aarts Stap voor stap kan men in deze fase heel gedetailleerd de wensen, eisen en doelen opdrachtgevers. Kijk op hevo.nl voor actuele inzichten en achtergronden over huisvesting en Senior vastleggen in een Programma van Eisen (PvE). Dat vormt een stevig fundament voor een vastgoed. projectmanager goed bouwproject en een succesvol zwembad of sportgebouw. HEVO een Goed begin is het halve werk HEVO voorziet opdrachtgevers Pas als vaststaat wat voor sportaccommodatie een gemeente wil, komt aan de orde hoe met complexe die tot stand moet komen. Daarbij zijn inhoudelijke keuzes belangrijk, zoals renovatie of huisvestingsvraagstukken nieuwbouw. Maar dat is slechts één aspect van een goede voorbereiding. Weten wat je van antwoorden die leiden wilt betekent nog niet dat een project haalbaar en betaalbaar is. Daarom is het verstandig tot een optimale leef- en om een gespecialiseerd bouwmanagementbureau een gedegen risico-kansenanalyse werkomgeving. Daarbij op te laten stellen. Zo n analyse is een belangrijke basis om beheersmaatregelen te is er alle aandacht voor definiëren, een realistische kosten- en tijdsplanning te maken en een juiste bouworganisatievorm kwaliteit en duurzaamheid. te kiezen. Want ook hier geldt: een goed begin is het halve werk! We zijn gedreven door betrokkenheid, creativiteit Neem de tijd om keuzes te maken en verantwoordelijkheid. Een sportaccommodatie moet minstens veertig jaar meegaan. Het gaat dus echt om Zo helpen we dromen te (ver)bouwen voor de toekomst. Neem daarom de tijd om goed stil te staan bij de vangen in vastgoed. consequenties op de lange termijn. Dat geldt niet alleen voor de exploitatiekosten, maar bijvoorbeeld ook voor duurzaamheid en multifunctionaliteit. De bevolkingsopbouw van een gemeente ziet er over een aantal decennia waarschijnlijk heel anders uit. Een sportaccommodatie moet kunnen meegroeien met deze demografische veranderingen. Ruim dus voldoende tijd in om weloverwogen keuzes te maken. Betrek bij deze keuzes experts op alle relevante gebieden, zoals milieu, techniek, financiën, organisatie en exploitatie, ruimtelijke ordening en juridische, bestuurlijke en maatschappelijke zaken. Bouwen is nu eenmaal complex teamwerk Door vooraf alle relevante factoren te inventariseren en beoordelen, kan een gemeente weloverwogen keuzes maken. En het helpt om in de realisatiefase te blijven focussen op en te spiegelen aan de uitgangspunten van het project. Pas op de plaats Bouwen kan op vele manieren: van bouwen in eigen beheer tot extern risicodragend bouwmanagement of zelfs een compleet turnkey-project. Hoofdzaak is om voor een bouwproces te kiezen dat bij de specifieke wensen en mogelijkheden van een gemeente past. Op welke manier een bouwproces ook vorm krijgt, het is essentieel om het project in duidelijk afgebakende fases op te delen. Zorg ervoor dat vooraf voor elke fase concrete mijlpalen vastgelegd worden. Het zijn namelijk belangrijke ijkpunten in het bouwproces. Het is hét moment om pas op de plaats te maken en de vraag te beantwoorden of de bouw inhoudelijk, financieel en wat tijd betreft nog aansluit bij de uitgangspunten en de (wellicht bijgestelde) verwachtingen. Het is een groot misverstand om te denken dat een adempauze een sterk vertragend effect heeft. Integendeel! Door even stil te staan en te focussen op de gedefinieerde doelen, krijgt men grip op het bouwproces. Een verschillenanalyse is daarbij een belangrijk hulpmiddel. Het beschrijft het verschil tussen de huidige situatie en de vooraf beschreven (dus gewenste) situatie. Daardoor blijft men focussen op het einddoel en kan men tijdig de nodige beheersmaatregelen treffen. Tot slot: bouwen is teamwerk. Een extern deskundige kan als coach een bouwproces, en daarmee de prestatie van de gemeente, optimaliseren. 10 HEVO De ideale accommodaties Voor sportieve prestaties 11

7 Kennis delen, duurzaam presteren HEVO voorziet opdrachtgevers met complexe huisvestingsvraagstukken van antwoorden die bijdragen aan een optimale leef- en werkomgeving. De expertise die we hierbij opbouwen, willen we teruggeven, delen en samen verder ontwikkelen. We geloven in de kracht van kennisdeling met opdrachtgevers, deskundigen en procespartners. Alleen door voort te bouwen op elkaars deskundigheid kunnen we zorgen voor duurzaam presterend vastgoed: gebouwen die passen in hun omgeving, het welzijn van de gebruikers bevorderen en het milieu minimaal belasten. Naast publicaties in eigen beheer, de organisatie van bijeenkomsten en deelname aan diverse kennisnetwerken speelt onze website een steeds prominentere rol in de dialoog met onze opdrachtgevers. Kijk op hevo.nl voor actuele inzichten en achtergronden over huisvesting en vastgoed.