Onze lijn in. 8 Samenwerken Met de gemeente en maatschappelijke partners werken wij aan een toekomstplan voor wonen in gemeente Tubbergen.

Transcriptie

1 Onze lijn

2 Onze lijn in 8 Samenwerken Met de gemeente en maatschappelijke partners werken wij aan een toekomstplan voor wonen in gemeente Tubbergen. 4 Duurzaam ondernemen In al onze kernactiviteiten streven wij naar een duurzame ontwikkeling. 6 Leefbaarheid We leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in dorpen en wijken. 12 De organisatie Wij zijn een lokaal verankerde, maatschappelijke en klantgerichte onderneming. Voorwoord Zichtbaar in beweging Een heldere, golvende lijn typeert de koers van Woningstichting Tubbergen. Zowel 2010 als 2011 waren bewogen jaren, waarin we niet hebben stilgezeten. Aanleiding zijn de ontwikkelingen bij woningcorporaties in de afgelopen jaren. Draaide het eerder om verzelfstandiging en marktwerking, nu ligt de focus op de primaire doelstelling waarvoor woningcorporaties ooit in het leven zijn geroepen: woonruimte verhuren aan mensen met een laag inkomen, voor wie een duurdere huurwoning of koopwoning niet binnen bereik ligt. Naast de maatschappelijke en politieke discussie zijn daarbij ook de financieel-economische kaders van belang. Al deze ontwikkelingen noodzaakten ons om ons beleid te herijken en onze plannen en ambities als woningcorporatie opnieuw te beoordelen. Met een kritische en creatieve houding zijn we hiermee aan de slag gegaan. In deze uitgave vertellen we u meer over de lijn die we hebben ingezet. In 2010 hebben we al mooie resultaten geboekt, waar we met een tevreden gevoel op terugkijken. Geweldig trots zijn we bijvoorbeeld op de oplevering van een aantal bijzondere bouwprojecten in Tubbergen, zoals de buitenschoolse opvang en de appartementen in het markante, voormalig café Brokelman. Specifiek tevreden zijn we over de manier waarop we hebben geanticipeerd op de nieuwe inkomenseis die op 1 januari 2011 inging. We hebben de regels en procedures om in aanmerking te komen voor een huurwoning vereenvoudigd en transparant gemaakt. Vanaf nu kan iedereen voor een woning in aanmerking komen. De hierbij behorende nieuwe vorm van woningtoewijzing hebben wij geruisloos ingevoerd. Een zelfstandige organisatie, een nieuwe koers: ook voor Woningstichting Tubbergen als organisatie was 2010 een spannend jaar. We staan stevig in onze schoenen en hebben hard gewerkt aan de uitdagingen waar we voor staan. De komende jaren pakken we dit verder op. Zo gaan we aan de slag met een nieuwe routekaart voor onze organisatie, om te kunnen anticiperen op de ontwikkelingen in de markt. Ook is recent een visitatietraject uitgevoerd. Op het resultaat zijn wij ronduit trots! Van belangenpartijen krijgen wij terug dat zij de ontwikkelingen bij Woningstichting Tubbergen ervaren en waarderen. Deze lijn zetten we dus zeker voort. Dynamisch zal het de komende jaren zeker blijven. We verwachten nieuwe uitdagingen, zoals de ingrijpende stelselwijziging in de volkshuisvesting. Dit betekent dat we intensiever moeten gaan samenwerken met lokale partijen en een substantiële bijdrage moeten leveren aan de betaalbaarheid van de huurtoeslag. Deze ontwikkelingen zullen wij het hele team van Woningstichting Tubbergen met een open blik tegemoet treden. We gaan en staan voor een stijgende lijn! Harro Eppinga Directeur-bestuurder 2 3

3 Erik Bakhuis, opzichter bij Woningstichting Tubbergen Tijdens de sleuteloverdracht aan nieuwe bewoners hoor ik vaak dat zij niet hadden verwacht dat hun woning over een groen energielabel beschikt. Vaak zijn zij positief verrast. Onze lijn in Duurzaam ondernemen Voor Woningstichting Tubbergen is maatschappelijk verantwoord ondernemen essentieel. Een van de pijlers hiervan is duurzaamheid: in al onze kernactiviteiten streven wij naar duurzame ontwikkeling. We zijn bezig om het energieverbruik van onze woningen fors terug te dringen en het binnenklimaat te optimaliseren. Ook de toepassing van duurzame materialen zoals hout met FSC-keurmerk en het vergroten van de levensduur van onze gebouwen zijn belangrijke thema s. Woningen met groen C-label Woningstichting Tubbergen heeft niet de ambitie om voorop te lopen op het gebied van duurzaamheid. Wel dragen we ons steentje bij aan de reductie van CO 2, bijvoorbeeld door onze woningen energiezuinig te maken. Dit heeft niet alleen een positief effect op het milieu, maar ook op de portemonnee van onze bewoners. Minder energieverbruik leidt voor hen immers tot lagere energielasten. Gezien de sterke stijging van de energiekosten de afgelopen jaren, vinden wij het des te belangrijker het energieverbruik omlaag te brengen. Bij groot onderhoud en renovatie hebben wij de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen zoals dubbel glas, dak- en gevelisolatie en energiezuinige combiketels. Tevens bieden wij onze bewoners de mogelijkheid om tegen een geringe huurverhoging het dak, de spouwmuren of de vloeren van hun woning te laten na-isoleren. Hiervan wordt dankbaar gebruikgemaakt. Het resultaat van al onze duurzame inspanningen mag er zijn: onze woningen scoren gemiddeld een groen C-label. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde is dit een ruime voldoende, een enorm goede prestatie dus! De komende jaren blijven wij investeren in de energiezuinigheid van onze woningen. Nieuwbouw energieneutrale huizen In 2011 zijn we gestart met de voorbereiding van de bouw van vier zogenaamde energieneutrale huizen in de nieuwbouwwijk Binnenveld II in Tubbergen. Energieneutrale huizen zijn woningen met een opvallend hoogwaardig en aangenaam binnenklimaat en een zeer laag energieverbruik. Het belangrijkste uitgangspunt van dit concept is dat de toekomstige bewoners zich thuis voelen in een behaaglijke en comfortabele woning. Dit wordt bereikt door de toepassing van innovatieve isolatiemogelijkheden en duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen, een zonneboiler en een uitgekiend systeem voor ventilatie. Het energieverbruik van deze woningen ligt al snel 50 tot 75 procent lager dan in vergelijkbare huizen van 20 jaar oud, wat moet leiden tot lagere woonlasten voor de bewoners. Om te meten of onze duurzame investeringen het gewenste rendement opleveren, gaan we het energiegebruik van de energieneutrale huizen vergelijken met dat van woningen waar geen of andere energiebesparende maatregelen zijn toegepast. Tevens overwegen wij om in de nabije toekomst een aantal woningen te bouwen die energieleverend zijn. 4 5

4 Johan Hofhuis, Hoofd wonen en financiën bij Woningstichting Tubbergen De kwaliteit van de woonomgeving en voorzieningen is minstens zo belangrijk als het aanbieden van goede en betaalbare woningen. Door creatief en actief samen te werken met de gemeente, dorpsraden en partijen op sociaal en maatschappelijk gebied, werken wij aan al deze facetten. Onze lijn in Leefbaarheid Woningstichting Tubbergen werkt actief mee aan een prettige leefomgeving en levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in dorpen en wijken. Wonen, welzijn en zorg krijgen bij ons volop aandacht. Ook zetten we ons in om overlast te voorkomen. Bij dit alles zijn goede contacten met onze bewoners, de betrokken gemeenten en maatschappelijke partners essentieel. Plezierig wonen en leven Onze kijk op leefbaarheid is de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd. Bekeken we leefbaarheid eerder vooral vanuit ons eigen woningbezit, nu krijgen ook onze bewoners en andere inwoners binnen ons werkgebied de nodige aandacht. Leefbaarheid is voor ons een breed begrip geworden, dat reikt van het onderhouden van buurten en tuinen tot het tonen van onze sociale betrokkenheid bij wijken en dorpen. In het bijzonder willen we er zijn voor bewoners die moeite hebben om zelf geschikte huisvesting te vinden, bijvoorbeeld vanwege financiële of gezondheidsredenen of de noodzaak tot begeleid wonen. Als woningcorporatie weten wij wat er speelt binnen ons werkgebied. Door te participeren in diverse overlegorganen dragen wij ons steentje bij in de hulpverlening aan huurders met betalingsproblemen, bewoners die overlast veroorzaken en aan mensen met een zorgbehoefte. Daarnaast investeren wij voor zover mogelijk en verantwoord in maatschappelijk vastgoed zoals woon-zorgcomplexen, gezondheidscentra en kinderopvangcentra. Vereniging WoON Woningstichting Tubbergen is lid van Vereniging WoON, wat staat voor Woningcorporaties Oost-Nederland. Vanuit dit regionale samenwerkingsplatform zijn convenanten ondertekend over onder meer energieneutraal bouwen en maatschappelijk opdrachtgeverschap in de bouw. Tevens is er een hennepconvenant tussen Vereniging WoON, de betrokken gemeentes, Politie Twente, het Openbaar Ministerie en energiebedrijven. Hierin staan samenwerkingsafspraken om effectief en efficiënt het aantal hennepkwekerijen en de hiermee gepaard gaande overlast, het brandgevaar en de verloedering terug te dringen en potentiële henneptelers te ontmoedigen. Via WoON draagt Woningstichting Tubbergen dus bij aan een betere woon- en leefomgeving, het algemene veiligheidsgevoel en de brandveiligheid. Overlast terugdringen, zorg stimuleren Zoals veel Nederlandse gemeenten wordt gemeente Tubbergen geconfronteerd met inwoners die overlast veroorzaken en zorg mijden. Vaak betreft het huurders of toekomstig huurders van Woningstichting Tubbergen. Daarom zitten wij elke twee maanden aan tafel met afgevaardigden van de gemeente, de politie en diverse hulpverlenende instanties. En dit werpt zijn vruchten af! Het aanbieden van woonbegeleiding of een betere, passende woning aan de betreffende bewoners leidt merkbaar tot verbeteringen in de woon- en leefsituatie in de gemeente. Periodiek vindt overleg plaats met onze huurderscommissie, dorpsraden en diverse bewoners commissies. Hierin bespreken we onder andere onze onderhouds begroting, de jaarrekening, de jaarlijkse huurverhoging en onze nieuwbouw plannen. Zo geven wij bewoners een kijkje in onze keuken en bieden wij hen de gelegenheid om mee te denken over bijvoorbeeld investeringen. Elk huishouden een passende woning De nieuwe Europese inkomenseis die sinds 1 januari 2011 van kracht is, veroorzaakt een belangrijke verandering in de woningmarkt. Volgens de nieuwe eis moeten woningcorporaties minimaal 90% van de woningen met een huurprijs tot 650,- per maand toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal per jaar. Doordat de beschikbaarheid van huurwoningen boven 650,- per maand bij Woningstichting Tubbergen zeer beperkt is en banken strenge hypotheekeisen stellen, is het voor huishoudens met een jaarinkomen tussen ,- en ,- lastig om een passende woning te vinden. Om een koopwoning voor hen toch bereikbaar te maken, bieden wij sinds 1 juli 2011 voormalig huurwoningen te koop aan met 20 procent korting. 6 7

5 Onze lijn in Samenwerken Samen met de gemeente en maatschappelijke partners zoals zorg- en welzijnsorganisaties en collegawoningcorporaties, werkt Woningstichting Tubbergen aan een toekomstplan voor het wonen in gemeente Tubbergen. Ons voornemen is om de komende jaren nog meer gezamenlijke projecten op te pakken. Zorg en de huisvesting van onderwijs in de kleinere dorpskernen zijn daarbij belangrijke onderwerpen. Richting onze partners zijn wij duidelijk in wat wij wel en niet als onze taak of verantwoordelijkheid zien. Meer samendoen Eind 2010 hebben wij een externe partij opdracht gegeven voor het uitvoeren van een maatschappelijke visitatie in onze organisatie. Uit het visitatierapport blijkt onder andere dat onze stakeholders waarderen dat wij steeds vaker partners zoeken voor de aanpak van lokale, maatschappelijke vraagstukken. Zij vinden echter ook dat we deze samenwerkingen kunnen uitbreiden en als woningcorporatie nog meer naar buiten mogen treden. Deze handschoen pakken wij graag op. Zo zullen wij vanaf nu periodiek minimaal eens per jaar aan onze partners terugkoppelen wat onze ambities zijn en hen actief om feedback vragen. Inzet voor bijzondere bewonersgroepen In gemeente Tubbergen is slechts een op de zes woningen een huurwoning. Een aanzienlijk deel hiervan is bestemd voor diverse bijzondere bewonersgroepen. Woningstichting Tubbergen biedt bijvoorbeeld ruimte aan projecten voor begeleid wonen en maakt woonruimten geschikt voor het aanbieden van zorg. Dit betekent ook dat we veel samenwerken met zorginstellingen en andere maatschappelijk georiënteerde organisaties, zoals Aveleijn, de Twentse Zorgcentra en stichting JP van den Bent. Onze ambitie is dat iedereen binnen gemeente Tubbergen nu en in de toekomst beschikt over een passende en prettige woning. 8 9

6 Projecten met gemeente Tubbergen In Geesteren is in 2010 gestart met de bouw van De Aanleg, een gezondheidscentrum met daarbij 28 appartementen. Wij financierden het onderzoek en nemen deel aan de begeleidingsgroep. TriviumMeulenbeltZorg (TMZ) realiseert in het gezondheidscentrum onder meer een huisartsenpost en vormt het eerste aanspreekpunt als de bewoners van de appartementen zorg nodig hebben. Bij de nieuwe basisschool De Wiekslag in Tubbergen hebben wij in januari 2010 een buitenschoolse opvang gerealiseerd en weer doorverhuurd. Doordat in de school diverse functies zijn samengebracht, is sprake van een brede school. We werken aan een soortgelijk project in Albergen, waar wij naast het bouwen van een ruimte voor de buitenschoolse opvang ook de uitbreiding van Kadoes, de school, voor onze rekening nemen. Al deze projecten zijn illustratief voor de goede samenwerking met gemeente Tubbergen. Op dit moment verkennen we samen met de gemeente de samen werkings mogelijkheden op het gebied van beheer en onderhoud van maatschappelijk vastgoed. Regionaal woningmarktonderzoek De gemiddelde wachttijd voor onze woningen is de afgelopen jaren afgenomen. Enerzijds komt dit doordat wij veel nieuwbouwwoningen hebben gerealiseerd, anderzijds is het voor ons een signaal dat de woningmarkt aan het veranderen is. De jaren van omvangrijke bevolkingsgroei zijn achter de rug. Ook de bevolkingssamenstelling verandert: het aantal ouderen neemt toe en het aantal jongeren neemt af. Om effectief te kunnen inspelen op deze veranderingen nemen wij deel aan het regionaal woningmarktonderzoek. De uitkomsten hiervan gebruiken we bij het bepalen van onze nieuwbouwambities. Onderwijs in de praktijk Woningstichting Tubbergen stelt al langere tijd stageplaatsen beschikbaar aan studenten van zowel administratieve als bouwopleidingen. Hiermee slaan we twee vliegen in één klap: het biedt onze organisatie ondersteuning en de stagiairs krijgen de kans om praktijkervaring op te doen. Om theorie en praktijk nog dichter bij elkaar te brengen en op lange termijn voldoende arbeidsaanbod in de bouw te kunnen garanderen, hebben wij in 2010 samen met een aantal andere Overijsselse woningcorporaties het Manifest Maatschappelijk Opdrachtgeverschap Bouw en Infra ondertekend. Hierin hebben wij onze intentie uitgesproken om ter ondersteuning van het uitvoerende werk (meer) stageplaatsen, leerlingbouwplaatsen, praktijkopleidingen en re-integra tieprojecten aan te bieden. Jos Harmelink, wethouder gemeente Tubbergen Samen optrekken is belangrijk om het aanbod van woningen en voorzieningen in onze dorpen aantrekkelijk te kunnen houden. We zoeken elkaar dan ook steeds vaker op

7 Marian Beld, medewerker huuradministratie bij Woningstichting Tubbergen Ons uitgangspunt is altijd dat al onze bewoners beschikken over een woning die past bij hun levensfase, in een omgeving waarin zij zich thuis voelen. Onze lijn in Organisatie Woningstichting Tubbergen is een lokaal verankerde, maatschappelijke en klantgerichte onderneming. Om de kwaliteit van wonen en leven voor onze bewoners verder te verbeteren, werken wij hard aan de professionalisering van onze organisatie. Zoals ook blijkt uit het visitatierapport, hebben wij in 2010 een aantal grote slagen gemaakt. Er staat echter nog een aantal belangrijke punten op stapel, zoals het opstellen van een routekaart met daarin onze toekomstvisie. Kleinschalig en persoonlijk Met zo n 1000 woningen in het bestand behoort Woningstichting Tubbergen tot de kleinere woningcorporaties. Onze woningen zijn verspreid over tien dorpskernen. Doordat het ene dorp het andere niet is, hebben wij te maken met heel diverse opgaven. Persoonlijk contact is daarbij erg belangrijk. Zo willen wij weten wat de wensen en vragen zijn van onze woningzoekenden, huurders en stakeholders. Wij passen onze producten en diensten hierop aan en dragen zo actief bij aan het woonplezier en de leefbaarheid. Bestuurlijke veranderingen Woningstichting Tubbergen is een organisatie in ontwikkeling. In 2010 is ons bestuursmodel gewijzigd van een drielagenstructuur naar een tweelagenstructuur. Tevens is een directeur-bestuurder - Harro Eppinga - aangetrokken. Hij is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding. Vrijwel gelijktijdig is een nieuwe Raad van Commissarissen samengesteld, die op afstand toezicht houdt. Met deze bestuurlijke veranderingen hebben wij een stap gezet naar een slagvaardige maatschappelijke onderneming, die mede dankzij korte lijnen en een helder beleid adequaat kan inspelen op complexe vraagstukken

8 Woningstichting Tubbergen in cijfers Winst- en verliesrekening voorlopig (bedragen x 1.000,-) voorlopig 2010 in cijfers Woningstichting Tubbergen heeft het jaar 2010 goed afgesloten met een bedrijfsresultaat van ruim 1,4 miljoen euro positief. Dit is een plus van circa 2 miljoen euro ten opzichte van Het resultaat ligt zelfs 1,7 miljoen euro hoger dan onze begroting voor Dit komt met name door drie eenmalige baten: hogere opbrengsten door woningverkopen een belastingteruggave over te veel betaalde vennootschapsbelasting in eerdere jaren de aanpassing van de parameters die worden gehanteerd bij de berekening van de bedrijfswaarde Bijdrage huurtoeslag In de afgelopen jaren zijn woningcorporaties geconfronteerd met de verplichte vennootschapsbelasting, de bijdrage aan de zogenaamde Vogelaarwijken en extra donaties aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Vanaf 2014 moeten de woningcorporaties als geheel zo n 600 miljard euro bijdragen aan de betaalbaarheid van de huurtoeslag. Voor Woningstichting Tubbergen komt dit neer op ongeveer 5 procent van onze totale bedrijfslasten, ruim 3 ton per jaar. Verdienen waar het kan, uitgeven waar het moet In 2010 heeft Woningstichting Tubbergen een ruim positief resultaat behaald, mede dankzij de drie eenmalige baten. Desondanks maken wij ons zorgen over de toekomst. Reden hiervoor zijn de stijgende energie- en waterschapslasten, de stijgende kosten voor nieuwbouw en de forse bijdrage aan de huurtoeslag, die wij niet kunnen opvangen met onze huidige kasstroom. We moeten dus op zoek naar nieuwe mogelijkheden om onze inkomsten te optimaliseren. Aan de andere kant moeten we kritisch zijn op onze uitgaven, door prioriteiten te stellen en te bekijken op welke manier hoe wij het hoogste maatschappelijke rendement uit onze investeringen kunnen halen. Met een creatieve, zakelijk-sociale insteek zijn we hier al actief mee bezig. Zo werken we aan een nieuw huurbeleid en het stimuleren van de verkoop van woningen. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om samen te werken met andere partijen op het gebied van inkoop of bedrijfsvoering. Aantal woningen en wooneenheden Bedrijfsopbrengsten Waarvan: Bedrijfslasten goedkope woningen (huur < 357) 13,5% 12,2% - betaalbare woningen (huur ) 79,3% 78,9% Bedrijfsresultaat dure woningen tot huurtoeslaggrens ( ) 5,7% 6,7% - vrije sector woningen (huur > 652) 1,5% 2,2% Financiele baten en lasten Aantal verhuringen Gemiddelde netto huurprijs Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Huurachterstand in percentage van de jaarhuur 0,62% 0,66% Huurderving in percentage van de jaarhuur 0,13% 0,51% *) Belastingen Nieuw opgeleverde huurwoningen Nieuw opgeleverde overige verhuureenheid 1 0 Resultaat deelnemingen Verkochte bestaande huurwoningen 6 5 Verkochte nieuwbouwwoningen 4 3 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Gemiddeld energielabel C C na belastingen en resultaat deelnemingen Aantal medewerkers Aantal fte s 9,7 10 Investeringen Kengetallen (bedragen x 1.000,-) Balanstotaal 49 mln 52 mln Eigen Vermogen 7 mln 7,4 mln Nieuwbouw Cash-flow per woning Woningverbetering Solvabiliteit 14,5% 14,4% Planmatigonderhoud (waardering MVA o.b.v. kostprijs/lagere bedrijfswaarde) Niet planmatigonderhoud *) incl. huurderving i.v.m. verkoop 14 15

9 Woningstichting Tubbergen Waldeckstraat EE Tubbergen Tel.: Fax: Postbus AA Tubbergen info@wstubbergen.nl