BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA - concept - Stec Groep aan Gemeente Breda

Transcriptie

1 BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA - concept - Stec Groep aan Gemeente Breda Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen Oktober 2007

2 MANAGEMENT SUMMARY 1 1. INLEIDING UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT TRENDS EN ONTWIKKELINGEN SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M STRATEGIE 49 INHOUDSOPGAVE

3 MANAGEMENT SUMMARY 1. Aanleiding en traject Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. Eenderde van de werkgelegenheid in Breda bevindt zich bij bedrijven op bedrijventerreinen; Komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met inwoners en banen; Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol; De ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda zijn beperkt. Nut en noodzaak van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen is regelmatig onderwerp van discussie; Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen in Breda op basis van de notitie Behoefteraming bedrijventerreinen Breda ; De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht om in het plan: rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant; een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek; nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft; aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota; aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving; een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen; aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen. De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt 1 ; Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie om is verzocht. 1 Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep. Concept bedrijventerreinennota Breda 1

4 Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda: uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie); tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en; zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod. 2. Uitgangssituatie Bredase bedrijventerreinenmarkt De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich over een lange periode bezien positief. Er is wel een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand. De komende 20 jaar zal de werkgelegenheid in Breda verder groeien. Demografische ontwikkelingen zijn Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen Breda positief (groei naar inwoners) en ook wordt via het economische beleid fors ingezet op werkgelegenheidsgroei (naar banen). Een belangrijk deel van de groeiende werkgelegenheid zal ook in de toekomst op bedrijventerreinen te vinden zijn (eenderde deel); Op korte termijn overstijgt de vraag naar nieuwe terreinen het aanbod. Op lange termijn (2020) lijkt sprake van een evenwichtsituatie, zij het dat sprake is van belangrijke onzekere factoren: - hoge ambitie zuinig ruimtegebruik (30%) die is Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda verwerkt in de behoefteraming; - de realiseringsmogelijkheid van sommige zachte locaties (Breda West/Prinsenbeek); - de realiseringstermijn van sommige nieuwe harde locaties; - de complexiteit van de herstructureringsopgave. Ruim een kwart van de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid t/m 2020 moet komen uit herstructurering van verouderde terreinen in Breda, zoals Emer/Krogten; - de werkelijke toekomstige vraagontwikkeling De aanbodsituatie is bovendien krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het moderrn-gemengde en functionele segment is echter aanzienlijk te krap om de (verwachte) vraag te bedienen; Concept bedrijventerreinennota Breda 2

5 Mede onder invloed van beleid, is een verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten die vraag uitoefenen naar bedrijventerreinen in Breda. Zo geeft Breda prioriteit aan het binnenhalen van bedrijven met veel en hoogwaardige werkgelegenheid. Qua type bedrijvigheid wordt aansluiting gezocht bij de speerpuntsector uit de economische impulsnota: kennisindustrie, het hogere logistieke segment en groothandel en hospitality. Zakelijke dienstverlening, maar bijvoorbeeld ook leisure en zorg worden steeds belangrijkere sectoren op de Bredase terreinen. 3. Trends en ontwikkelingen De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een forse hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden getransformeerd; De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in de vraag neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase bedrijventerreinen en ook de komende jaren een toenemende vraag laten zien; Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren, o.a. vanwege de gunstige ligging en goede bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). De komst van de HSL versterkt dit imago; Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande terreinen. Dit vanuit de beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen en provinciaal beleid. Een duidelijke visie/plan van de gemeente op de bestaande voorraad is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen; De behoefte aan kwalitatief hoogwaardige werklandschappen neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in Breda, zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte), de werknemer (afkeer van huidige saaie werkomgevingen) en passanten/omwonenden (groeiende weerstand tegen verrommeling). Duurzame en levensloopbestendige locaties moeten bijdragen aan een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte; Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas. Concept bedrijventerreinennota Breda 3

6 4. SWOT / uitdagingen SWOT Bredase bedrijventerreinenmarkt Sterk Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); Hoogwaardig segment voldoende bediend; Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, hospitality). Kans Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd terrein; Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke parken, zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; Komst HSL; Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid; Ontwikkeling database bedrijfsruimte; Pieken in de Delta; Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen. Bron: Stec Groep, 2007 Zwak In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering; Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde terreinen; Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes, eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in modern-gemengde en functionele segment; Beperkte gemeentelijke capaciteit. Bedreiging Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a. capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte; Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling; Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van industriële bedrijvigheid; Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen. Op basis van deze SWOT zijn de belangrijkste uitdagingen voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda: De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap. Inzet op een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering, etc.) in combinatie met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid); De herstructurering van bestaande terreinen is een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn vele partijen met diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces te versnellen; Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio; Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele sectoren en komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in gevraagde kwaliteit vanuit Concept bedrijventerreinennota Breda 4

7 ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardige, toekomstbestendige werklandschappen die landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook voldoende nette functionele bedrijventerreinen; Er zal (o.a. via voorgaande punten) een antwoord moeten worden gegeven op de toenemende weerstand tegen bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn immers nodig om de economische ontwikkeling van de gemeente ook de komende jaren te faciliteren. 5. Visie 1. Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen Dit betekent dat de bestaande voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en leegstand wordt aangepakt; Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook om de noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te verbeteren; Breda wil bedrijvigheid op terreinen accommoderen omdat zij een belangrijke rol vervullen in de Bredase werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. Om de economische ambities te kunnen realiseren c.q. de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio in stand te houden en zelfs uit te breiden is voldoende terrein een noodzakelijke voorwaarde; Daarnaast heeft Breda heeft als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol. 2. Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen Dit betekent dat door selectieve aanleg van nieuw terrein de mogelijkheid worden geboden om (delen van) bestaande bedrijventerreinen in Breda te transformeren; Dit is belangrijk omdat minimaal 15% van het huidige areaal in Breda (vooral in de Spoorzone) komende jaren een functiewijziging zal ondergaan (op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een kwart van de terreinen in Breda); Binnen deze transformatiegebieden bevinden zich nog veel economische functies. Zo is de bedrijvigheid binnen deze transformatiegebieden en wijkwerkterreinen nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Breda wil deze functies zoveel mogelijk behouden. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen (groei naar inwoners en banen in 2020). Het bieden van alternatieve locaties voor deze economische functies is dan van belang. 3. Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen Concept bedrijventerreinennota Breda 5

8 Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de stad. De beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit van belang is. Dit betekent dat eerst ruimte wordt geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, en vervolgens selectief aan nieuwe markten / ondernemingen (waaronder starters). De focus ligt daarbij op de speerpuntsectoren uit de Economische Impulsnota, die van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor stad en regio. Het gaat dan met name om kennisindustrie, hospitality en internationale handel en logistiek; Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Met name de belangstelling van bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk. Breda wil vooral plaats bieden aan de Vallue Added Logistics. 4. Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen Breda wil fors inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. Daarbij geldt dat terreinen zoveel mogelijk hun economische functie behouden en bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande locatie; Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote behoefte aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de stedelijke regio en Breda in het bijzonder heeft; Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig bijsturen; Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande terreinen in Breda is van belang o.a. vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda, de krappe vraag/aanbodsituatie en ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en nieuwe bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen. 5. Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is Breda er zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau s (vestigingsmilieus). Niet elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar nette, functionele locaties; Breda zet in op toekomstbestendige en duurzame terreinen omdat de behoefte aan kwaliteit toeneemt. Zo groeit de vraag naar multifunctionele en kwalitatief hoogwaardige locaties in Breda. Zowel onder de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie), als de werknemers (afkeer van saaie werkomgevingen). Maar ook onder passanten/omwonenden die bedrijventerreinen tot nu toe vooral als rommelig en saai zien. Concept bedrijventerreinennota Breda 6

9 6. Strategie Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te realiseren. Dit beleid bestaat uit de volgende beleidslijnen en kernpunten: A. Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering; Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de hand van de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld; Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo n 50% van het areaal is verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt; Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke situaties?; Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de grond te tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie; Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te kunnen garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het gewenste niveau en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient daarom een (samenhangende) visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen in Breda ontwikkeld te worden; Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen van ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen onnodige ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen. B. Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader van de gemeentelijke kwaliteitsambities; Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm van bedrijvigheid; Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe) hoogwaardige locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere, nette vestigingsmilieus; Concept bedrijventerreinennota Breda 7

10 Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de ontwikkeling van specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure), Slingerweg en Triple O/Blushuis (gemengde economische zones) en zorgparken; Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de reguliere bedrijvigheid. C. Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op haar terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet; Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de komende jaren te versterken o.a.: Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik met bedrijven; Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%; Goede planologische verankering. D. Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik dient bij elk terrein voorop te staan en zoveel mogelijk in alle aspecten tot uiting moeten komen: omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid, voorzieningen en milieu. De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda; Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te herstructureren terreinen in Breda; Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied. E. Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden. De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn: Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van bedrijventerreinontwikkelingen, Concept bedrijventerreinennota Breda 8

11 voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere bedrijvigheid; er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen worden betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een protocol/handboek en een geactualiseerde communicatiestrategie. 7. Randvoorwaarden voor succes Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk met de ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief) accountmanagement (ook actiepunt Economische Impulsnota); Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald; Door monitoring moeten de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt nauwlettend worden gevolgd. De informatie uit deze monitoring kan worden gebruikt voor de onderbouwing en markconforme ontwikkeling van aanleg en herontwikkeling van terreinen / het bijsturen van plannen; De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband jaarlijks wordt opgesteld. Aanvullend op deze bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen waarin het actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen (actiepunt Economische Impulsnota). Concept bedrijventerreinennota Breda 9

12 1. INLEIDING In dit eerste hoofdstuk wordt ingegaan op aanleiding en doel van deze bedrijventerreinennota. Tevens is een duidelijke leeswijzer bij dit rapport opgenomen in dit hoofdstuk. 1.1 Aanleiding en traject Bedrijventerreinen nodig voor een gezonde economische ontwikkeling en realiseren economische ambities Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. De bedrijven die op de diverse Bredase terreinen zijn gevestigd, zijn thans goed voor minimaal éénderde van de werkgelegenheid in Breda. De komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met inwoners en banen, vooral in speerpuntsectoren als groothandel/logistiek en kennisindustrie (Economische Impulsnota ). Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol. Feit is echter dat de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda beperkt zijn en dat de nut en noodzaak van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen regelmatig onderwerp van discussie is. Figuur 1: Stedelijke economie Breda Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen in Breda op basis van de notitie Behoefteraming bedrijventerreinen Breda. Voldoende ruimte is noodzakelijk om de Bron: Economische Impulsnota Breda , Gemeente Breda, 2006 Concept bedrijventerreinennota Breda 10

13 economische ambities te kunnen realiseren, maar overaanbod moet worden voorkomen. Zo draagt overaanbod niet bij aan een betere benutting van de bestaande, relatief verouderde, bedrijventerreinenvoorraad in Breda en vormt het ook een financieel risico voor de gemeente. Verzoek om een up-to-date integraal plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht om in het plan: rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant; een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek; nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft; aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota; aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving; een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen; aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen. Afgelopen maanden is intensief aan dit plan gewerkt De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt 2. Gestart is met een uitvoerige analyse van de Bredase bedrijventerreinenmarkt op basis van locatiebezoeken en diverse bestaande (beleids)nota s van de gemeente Breda zoals de Ontwikkelingsvisie en de Economische Impulsnota. 2 Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep. Concept bedrijventerreinennota Breda 11

14 Vervolgens is via een aantal (interactieve) bijeenkomsten gewerkt aan het formuleren van een bedrijventerreinenstrategie. Zo is op 13 juni 2007 een workshop georganiseerd met een afvaardiging van verschillende afdelingen van de gemeente Breda en externe partijen zoals makelaars, Kamer van Koophandel West-Brabant, Brabantse Milieufederatie en ondernemers. Vervolgens heeft nog een aantal interne bijeenkomsten plaatsgevonden met diverse afdelingen van de gemeente Breda om zo de bedrijventerreinenstrategie/-nota verder vorm te geven. Resultaat: up-to-date bedrijventerreinennota Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie om is verzocht. Zo geeft de nota inzicht in de strategie die de gemeente Breda wil voeren om: de bestaande bedrijventerreinenvoorraad de komende jaren zo goed mogelijk te benutten (herstructurering); uitwerking te geven aan duurzaam en veilig ruimtegebruik (op nieuwe en bestaande locaties); marktconforme bedrijventerreinen te realiseren, die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers aan hun locatie (segmentering); voldoende nieuwe terreinen te ontwikkelen (op de juiste plek en op het juiste moment); zorgvuldig deze nieuwe terreinen uit te geven, en; het Bredase bedrijventerreinenbeleid zo goed mogelijk af te stemmen met lokale belanghebbenden en regionale partners. Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda: uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie); tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en; zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod. De afdeling Economische Zaken vervult een centrale rol in de uitvoering van voorliggende bedrijventerreinenstrategie, zoals ook verwoord in de Economische Impulsnota Concept bedrijventerreinennota Breda 12

15 1.2 Leeswijzer De bedrijventerreinennota bestaat uit een analysedeel en een strategiedeel. Figuur 2: opbouw nota schematisch Bron: Stec Groep, 2007 In de hoofdstukken 2 t/m 4 wordt een beeld gegeven van de huidige situatie op de Bredase bedrijventerreinenmarkt én de trends en ontwikkelingen die de komende jaren van belang zijn. Deze analyse van huidige situatie en trends en ontwikkelingen wordt in hoofdstuk 4 samengevat in een SWOT. Deze SWOT geeft de kansen en bedreigingen weer voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt in de komende jaren en vormt de basis voor de visie en strategie in de hoofdstukken 5 en 6. Concept bedrijventerreinennota Breda 13

16 Bij het hoofdrapport horen vier bijlagen: Bijlage A: vraag/aanbodanalyse Bijlage B: typologieboek bedrijventerreinen Breda Bijlage C: beleidscontext Bijlage D: verslag bijeenkomst 13 juni 2007 Bijlage E: verslag bijeenkomst 29 juni 2007 Concept bedrijventerreinennota Breda 14

17 2. UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT 2.1 Economisch belang Bredase bedrijventerreinen Breda telt 870 ha bruto bedrijventerrein Op 1 januari 2007 bedroeg het totale oppervlak bedrijventerrein in Breda 870 hectare bruto, ofwel 710 hectare netto. Dat is zo n 5% van het Bredase grondoppervlak. Deze terreinen zijn goed voor vestigingen van bedrijven en banen Deze bedrijventerreinen zijn van groot sociaal-economisch belang voor de stad en de omliggende regio. De terreinen tellen ruim vestigingen van bedrijven (peildatum 2007). Dat is een kwart van alle vestigingen op bedrijventerreinen in de regio West-Brabant. Deze bedrijven zijn vooral actief in de sectoren industrie, bouwnijverheid, handel en reparatie en transport / logistiek; sectoren die bovengemiddeld werkgelegenheid bieden aan lager en middelbaar opgeleiden In totaal zijn de bedrijven goed voor banen, eenderde van de totale werkgelegenheid in de gemeente Breda. Dat is een kwart van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in West-Brabant. Naast de directe werkgelegenheid bij de bedrijven op de terreinen, is ook sprake van indirecte banen bij bijvoorbeeld toeleveranciers, afnemers en lokale detailhandel. Bedrijventerrein De Krogten is het belangrijkste terrein voor de werkgelegenheid Bedrijventerrein De Krogten heeft met banen, de meeste werkgelegenheid. Op de tweede plaats komen de terreinen in Breda Oost (Hoogeind en Moleneind Oost) met zo n arbeidsplaatsen (zie bijlage A voor een overzicht van de terreinen per deelgebied). De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich positief De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Breda ontwikkelt zich over een lange periode bezien ook positief. Tussen 1992 en 2006 bedraagt de groei 11%. Vooral tot 2001 was de groei aanzienlijk, de jaren daarna is de groei wat gestabiliseerd. De recente laagconjunctuur ( ), maar ook structureel baanverlies in traditionele bedrijventerreinsectoren als de industrie zijn belangrijke oorzaken. Concept bedrijventerreinennota Breda 15

18 Vooral op de oudere, meer binnenstedelijk gelegen terreinen stabiliseert de werkgelegenheid zich, of is sprake van een afname. Zo is op de Krogten en Emer de daling vrij sterk, als gevolg van de dominante aanwezigheid van de industrie op deze terreinen; een sector met conjuncturele (jaren 2001 tot en met 2005) en structurele problemen. Deze daling wordt echter weer gecompenseerd door groei op de nieuwe(re) terreinen in Breda. Zo is vooral op de terreinen in Breda West (o.a. Hazeldonk, IABC en Heilaar) een forse toename zichtbaar (+60% tussen 1999 en 2005), als gevolg van vestiging c.q. herschikking van bedrijven in de (groot)handel en logistiek. Ook de werkgelegenheid op locaties in Oost neemt toe, vooral door vestiging van zakelijke dienstverleners. Overall, heeft de sinds 2006 fors oplevende economie weer voor een toename van de werkgelegenheid op de Bredase terreinen gezorgd (+2% t.o.v. 2005). Tabel 1: Werkgelegenheid per bedrijventerreinengebied Gebied 3 Werkgelegenheid Ontwikkeling werkgelegenheid Krogten Breda Oost Breda West Emer Overig Breda Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda Figuur 3: Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen Er is een groei zichtbaar van nieuwe activiteiten/sectoren op terreinen We zien wel een verschuiving. Zo daalt de werkgelegenheid in de meer traditionele bedrijventerreinsectoren (bouw, industrie) en is sprake van een toename van nieuwe activiteiten / sectoren op de Bredase bedrijventerreinen. Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda 3 Een overzicht van de terreinen die tot de gebieden behoren is opgenomen in de bijlagen. Concept bedrijventerreinennota Breda 16

19 Vooral de zakelijke dienstverlening is een sterke groeisector op de Bredase terreinen. Maar ook bedrijven met activiteiten gerelateerd aan (gezondheids)zorg en welzijn zijn, mede onder invloed van toenemende marktwerking, steeds vaker op bedrijventerreinen te zien. Door deze ontwikkelingen neemt, naast de algehele toename van het gevraagde opleidings- en kennisniveau in de economie, het belang van bedrijventerreinen voor de werkgelegenheid voor hoger opgeleiden in Breda toe. Tabel 2: Ontwikkeling werkgelegenheid Bredase bedrijventerreinen naar sector Sector Landbouw % -6% Industrie, nuts % 2% Bouw % -3% Handel en reparatie % 4% Horeca % -5% Vervoer, opsl., comm % 11% Financiële diensten % 89% Zakelijke diensten % -2% Openbaar bestuur % -3% Onderwijs % 28% Gezondheidszorg % 0% Overige diensten % -2% Totaal % 2% Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda, 2006 en verschuiving van de werkgelegenheid naar locaties aan de randen van Breda Vanaf begin jaren negentig is een tendens zichtbaar waarbij bedrijven binnenstedelijk wijkwerkterreinen verlaten voor een locatie aan de rand van de stad of elders. Het gaat hier voornamelijk om industriële activiteiten. Denk onder meer aan het vertrek van bedrijven als Klavers Jansen, Baai, Saval, Slachthuis (Speelhuislaan), verffabriek Teolin (Wagenmakers park), Tichelaar en Hollandse Gommage Industrie en recentelijk het vertrek van bedrijven uit het gebied rond de Haagweg (Hessels Metaal, Kerrie, Satelliet). Concept bedrijventerreinennota Breda 17

20 Een groot deel van deze verhuisbeweging is het directe gevolg actieve transformatie van binnenstedelijke bedrijfslocaties in combinatie met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen aan de randen van de stad (o.a. Hoogeind), waar o.a. een groot deel van deze bedrijven een nieuwe plek hebben gevonden. De komende jaren zal deze tendens zich voortzetten. De komende jaren staat namelijk een fors transformatieproces van bedrijventerreinen op stapel (Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Meer hierover in Binnen deze transformatiegebieden zitten nog belangrijke economische functies en wordt nog volop geïnvesteerd door bedrijven. Denk aan de recente capaciteitsuitbreiding van Hero en de ontwikkelingen rond de Belcrumhaven. Voor (een deel van) deze economische functies zal een alternatieve locatie moeten worden gevonden in Breda. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen: groei naar inwoners en banen in De bedrijvigheid rond het spoor en op de wijkwerkterreinen de belangrijkste transformatiegebieden is immers nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! 2.2 Ontwikkelingen aanbod Bestaand aanbod Het grootste deel van het aanbod is uitgegeven, maximaal 24 ha is op dit moment nog beschikbaar Het grootste deel van het Bredase bedrijventerreinenoppervlak (870 ha bruto, 710 ha netto) is uitgegeven. Op dit moment heeft Breda slechts 24 hectare terrein voor uitgifte beschikbaar. Dit aanbod is sterk versnipperd over de diverse bedrijventerreinen. Verder is het overgrote deel (16,5 ha) al gereserveerd voor geïnteresseerde bedrijven. De vrij uitgeefbare voorraad bedraagt per 1 september 2007 krap 7,5 ha. Hiervan is maar 3 hectare in gemeentelijke handen. Concept bedrijventerreinennota Breda 18

21 Figuur 4: samenstelling uitgeefbaar aanbod bedrijventerrein gemeente Breda, per 1 oktober ,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Gereserveerd Particulier Gemeente Vrij uitgeefbaar Bron: gemeente Breda, 2007 Het grootste deel van het huidige aanbod is modern-gemengd terrein Het merendeel van de huidige bedrijventerreinen in Breda betreft reguliere locaties, die geschikt zijn voor (vrijwel) alle typen bedrijfsruimtegebruikers. Het zijn locaties van het type modern-gemengd terrein (circa 550 ha terrein, o.a. Steenakker, Krogten, Emer) en wijkwerkterrein (circa 100 ha, locaties als Haagweg, Teteringsedijk). Sommige terreinen hebben wel een specifiek accent, zoals Hazeldonk dat vooral bestemd is voor logistieke bedrijvigheid. De categorie hoogwaardig bedrijventerrein is beperkt tot zo n 40 ha in Breda. Het grootste deel van het aanbod wordt gevormd door bedrijventerrein Hoogeind. Naast deze terreinen is ook een tweetal meer gemengde economische zones te onderscheiden. Het betreft de activiteiten aan de Slingerweg, waar o.a. Triple O, een aantal gemeentelijke functies, woningbouwcorporaties, zorgfuncties en kantoorfuncties zijn gelegen en de sportboulevard aan de Terheijdenseweg. Concept bedrijventerreinennota Breda 19

22 Tabel 3: Overzicht type terreinen Type terrein Ligging Overwegende kavelgrootte in m 2 Bebouwingsdichtheden (FSI s) Marktoriëntatie Hoogwaardig terrein Best bereikbare locaties in de gemeente / regio Kleinschalig: , maar ook grootschalig (> 5.000) Hoge f.s.i. voor stadsrandlocatie van minimaal 0,7/0,8 tot circa 1,3 (boven)regionaal Moderngemengd bedrijventerrein Aan snelweg of uitvalsweg Klein: én groot: binnenstedelijke locatie FSI: 0,7 0,8 stadsrandlocaties: FSI: 0,5-0,7 Regionaal/lokaal Werkterrein Binnenstedelijk of langs uitvalsweg Bron: Stec Groep, 2007 Klein en groot: FSI: 0,5 0,7 Lokaal verzorgend Het aanbod is overigens niet zo strak gescheiden als hier nu wordt aangegeven. Combinaties zijn goed mogelijk en gebruikelijk. Zo kan op een gemengd terrein heel goed een strook voor hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers worden ingericht (zichtlocaties). Over het algemeen mengt een functionele uitstraling goed met een gemengde en een gemengde goed met een hoogwaardige uitstraling. De helft van het bestaande bedrijventerreinaanbod in Breda is verouderd Ruim de helft van de 870 ha bruto bedrijventerreinenvoorraad in Breda is verouderd 4. Dit komt tot uitdrukking in onder andere een inefficiënte inrichting van het terrein, inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting, een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is en afname van de werkgelegenheid op het terrein. De verouderingssituatie in Breda is fors. Zo ligt het aandeel verouderd terrein duidelijk boven het Brabantse (40%) en Nederlandse gemiddeld (28%). Op dit moment wordt dan ook een belangrijk deel van het 4 De verouderde voorraad omvat zowel verouderde terreinen waarvoor geen plannen bestaan de veroudering aan te pakken, als verouderde terreinen waar binnen 3 jaar de start van een herstructurering is gepland, èn terreinen die momenteel worden geherstructureerd. Concept bedrijventerreinennota Breda 20

23 verouderde areaal geherstructureerd. Zo zijn er (uitgewerkte) plannen voor onder meer het opknappen van de terreinen Emer/Krogten/Hinterlaken. Figuur 5: verouderingssituatie terreinen Breda, per 1 jan % 48% Niet verouderd Verouderd, geen herstructureringsplannen Ja, het terrein wordt nu opgeknapt 9% Bron: IBIS, 2006 Voor een deel van de te herstructureren terreinen staat een transformatieproces naar wonen en in mindere mate kantoren op stapel(ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Alleen al voor de Spoorzone gaat het om een circa 150 hectare bedrijventerrein dat gedeeltelijk (circa 75 ha) van functie zal wijzigen (vooral wonen en kantoorfuncties/zakelijke dienstverlening). Concreet gaat het om bedrijventerreinen als Belcrum, Emer Zuid (+Spinveld, Valveeken), Teteringsedijk (Hero / Grada / Precia Molen), Moleneind West (Driesprong), Faam / Interbrew (Terheijdenseweg). Naast bedrijfsgrond ook aanbod van bestaande bedrijfsruimte Naast hectaren grond op bedrijventerreinen, is ook sprake van aanbod van bestaand bedrijfsruimtevastgoed. Medio 2006 bedroeg het aanbod bedrijfsruimte in Breda m2 bvo verdeeld over 125 panden. De gemiddelde omvang van een bedrijfsruimte bedraagt daarmee circa m2 bvo. Concept bedrijventerreinennota Breda 21

24 Uit gegevens van de afdeling Onderzoek en Informatie blijkt dat in 2006 spectaculair veel Figuur 6: Opname bedrijfsruimte Breda in m2 bvo, bedrijfsruimte is opgenomen. In totaal werd m2 bvo opgenomen, meer dan een verdubbeling ten opzichte van Daarmee kwam de opnameratio in 2006 op 50%, wat wil zeggen dat meer dan 50 procent van het beschikbare aanbod bedrijfsruimte in 2006 is opgenomen. De forse opname is vooral het resultaat van enkele zeer grote opnames, zoals Lidl distributiecentrum ( m2 bvo) en Loodet BV ( m2 bvo) op Hazeldonk. De opname van bedrijfsruimte blijft in 2007 weer Bron: Vastgoedmarktmonitor Breda 2006, afdeling O&I wat achter. Bovendien zien we dat vooral het aanbod bedrijfsruimte ouder dan 10 jaar onvoldoende afneemt. Het betreft panden die niet meer beantwoorden aan de huidige wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers en daardoor nauwelijks meer verkoopbaar zijn. Op 1 mei 2007 bestaat tweederde van het aanbod (circa m2) uit bedrijfshallen van 10 jaar en ouder. Vooral op Emer, Krogten, Hazeldonk en IABC bevindt zich relatief veel verouderd vastgoed Nieuw aanbod Breda heeft de komende jaren circa 127 ha netto terrein gepland Voor de periode tot en met 2020 heeft Breda thans zo n 127 ha netto terrein gepland. Het planaanbod kan daarbij worden ingedeeld in hard en zacht aanbod (zie toelichting onder tabel 4). De harde plancapaciteit bedraagt in totaal zo n 87 ha netto. Daarvan is vooral de ontwikkeling van Digit Park en Werkdonken, in totaal zo n 4 ha netto, erg zeker. De overige ontwikkelingen, zoals De Wig, Bavel-Zuid en de uitbreiding van Hoogeind, zijn nog wat minder ver in de planprocedures. Dit neemt niet weg dat bijvoorbeeld op locatie De Wig zich op dit moment wel al bedrijven kunnen vestigen. Het terrein heeft een bedrijfsbestemming die als Concept bedrijventerreinennota Breda 22

25 niet in de tabel meegenomen. geheel plan nog nader uitgewerkt moet worden. De voorwaarden (o.a. bebouwingshoogte) zijn dusdanig dat een totale bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is. Daarnaast is in de zone Breda West/Prinsenbeek nog een zoekgebied voor bedrijventerreinontwikkeling (40 hectare netto) na zijn gevorderd dat toetsing op is Tabel 4: gepland aanbod bedrijventerreinen gemeente Breda Terrein / plan Omvang Verwachte start uitgifte bruto netto Harde plancapaciteit Procedure lopend* Digit Park 14,5 3, Werkdonken Procedure opgestart** Bavelse Berg (vuilstort) 1 (12) /9 A16/De Wig Hoogeind III C (Uitbr) Bavel Zuid Subtotaal 147,5 87,3 Zachte plancapaciteit*** Breda West/Prinsenbeek >2015 Totaal 197,5 127,3 Bron: gemeente Breda, 2007 * betreft locaties in ontwikkeling: dit locaties die zodanig in de bestemmingsplanprocedure zijn provinciaal en rijksniveau heeft plaatsgevonden ** locaties in voorbereiding: dit zijn locaties waarvoor een bestemmingsplanprocedure in voorbereiding is (principe uitspraak B&W) *** locaties in studie: dit zijn locaties / plannen die zich nog in de ideeënfase bevinden. 1 betreft thema Leisure dat is verbonden aan het evenementen complex Bavelse Berg (12,5 hectare bruto en 6 netto). Dit complex Daarnaast komt nog circa 54 ha door herstructurering beschikbaar Zoals eerder aangegeven, heeft Breda heeft de komende jaren een flink aantal herstructureringsprojecten gepland. Ook deze trajecten leveren nieuw uitgeefbare ruimte op; naar verwachting in totaal zo n 54 hectare Concept bedrijventerreinennota Breda 23

26 netto. Deze ruimtewinst vormt een belangrijke aanvulling op het aanbod (nieuw) uitgeefbaar terrein in Breda de komende jaren (ruim 25% van het totale beschikbare aanbod!). Feit is wel dat het overgrote deel van de ruimte die door herstructurering beschikbaar komt in particulier bezit is. Het gaat immers veelal om terreindelen die door marktpartijen worden herontwikkeld en opnieuw worden uitgegeven. Tabel 5: nieuw uitgeefbaar aanbod door herstructurering Terrein Omvang Uitgifte Bruto Netto Emer / Krogten Greenery/Beneluxpark Hazeldonk Douaneterrein Totaal Bron: gemeente Breda, 2007 Het nieuwe aanbod is vooral van het type modern-gemengd en hoogwaardig Het geplande aanbod wordt vooral ontwikkeld in het modern-gemengde en hoogwaardige segment (zie tabel). Concept bedrijventerreinennota Breda 24

27 Tabel 6: geplande bedrijventerreinontwikkelingen, naar segment, in Breda t/m 2020 Naam locatie Uitgeefbaar Beoogd segment Start uitgifte (netto) Procedure lopend Digit Parc 3,3 Hoogwaardig 2008 Werkdonken 1 Modern-gemengd terrein 2008 Procedure opgestart Bavelse Berg (vuilstort) 9 Thematisch Leisure 2009 A16 / De Wig 12 Hoogwaardig 2009 Hoogeind III C (uitbreiding) 7 Modern-gemengd terrein 2010 exclusief 6 ha evenementen complex Bavel Zuid 55 Modern-gemengd terrein, delen hoogwaardig / werklandschap vanaf 2010 in delen Zachte plancapaciteit Breda West/Prinsenbeek 40 Nog in studie >2015 Aanbod door herstructurering Beneluxpark (Greenery terrein) 17 Hoogwaardig: maximaal 7 ha 2008/2009 Modern-gemengd: minimaal 10 ha Emer / Krogten 30 Modern-gemengd terrein 2008/2009 Hazeldonk Douaneterrein 7 Modern-gemengd terrein 2009 Bron: gemeente Breda, 2007 Veel ontwikkelingen, overall blijft het totale bedrijventerreinenareaal in Breda de komende jaren stabiel Ondanks de (harde en zachte) plannen voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen in Breda in de komende jaren, zal het totale bedrijventerreinenareaal in de gemeente vrijwel stabiel blijven. Op basis van de huidige plannen wordt bovenop het bestaande areaal maximaal zo n 127 hectare terrein nieuw terrein ontwikkeld tot en met In dezelfde periode wordt echter ook een forse hoeveelheid bedrijfsgrond onttrokken (minimaal 75 ha) door transformatie naar een andere functie. Concept bedrijventerreinennota Breda 25

28 2.3 Ontwikkelingen vraag Kwantitatief 200 ha vraag t/m 2020 is reëel door forse transformatie en bovengemiddelde bovenregionale belangstelling De verwachting is dat tot en met 2020 minimaal behoefte is aan circa 115 hectare bedrijventerrein in Breda (zie bijlage A voor onderbouwing). Daarbij wordt al rekening gehouden met een ambitieuze intensiveringopgave van 30% (zoals die wordt gehanteerd door de provincie Noord-Brabant)! Waar in de prognose nog geen rekening mee wordt gehouden, zijn de omvangrijke transformatieprocessen die in Breda op stapel staan en de voortdurende belangstelling van bedrijven van buiten Breda (vooral grote spelers in de logistiek) om zich in de gemeente te vestigen. Het effect van deze factoren op de ruimtebehoefte is niet te verwaarlozen. Zo zou in potentie de gemeente Breda tot en met hectare extra ruimtevraag kunnen verwachten als vol wordt ingezet op het accommoderen van bovenregionale logistiek. Of deze vraag zich uiteindelijk aandient en/of wordt geaccommodeerd is afhankelijk van de definitieve beleidskeuzes die Breda maakt. Ontwikkelen we locaties om bovenregionale logistiek te vestigen, of zijn we selectief en laten we alleen gemeente-/regiogerelateerde logistiek toe (zie ook bijlage A)? Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen / bedrijfslocaties naar vooral woonfuncties is een belangrijke factor tot en met In totaal krijgt circa 15% van de Bredase bedrijventerreinenvoorraad een functiewijziging, op langere termijn oplopend tot meer dan een kwart van de voorraad. Dit betekent dat voor een aanzienlijk aantal economische functies vervangende ruimte moet worden gezorgd. Gezien de ambities van Breda en de landelijke (ken)cijfers schatten we deze extra ruimtebehoefte in op zo n 40 tot 60 hectare. Rekening houdend met bovenstaande factoren is een vraag van circa 180 ha tot 200 ha zeker reëel t/m 2020 (zie verder bijlage A). Daarmee ligt de vraag de komende jaren rondom de langjarig gemiddelde uitgifte in Breda van 13 ha (figuur 7). Vooral eind jaren 90, begin 2000 lag de uitgifte in Breda hoog. Dit vanwege een gunstige conjunctuur en voldoende aanbod (Hoogeind en Steenakker kwamen na elkaar op de markt). De Concept bedrijventerreinennota Breda 26

29 laatste jaren is de uitgifte aanzienlijk afgenomen. Had dit eerst vooral een conjuncturele oorzaak, nu speelt het krappe aanbod een belangrijke rol. Figuur 7: uitgifte bedrijventerrein in Breda, ha 20 jaarlijkse uitgifte gemiddelde uitgifte Bron: IBIS Werklocaties, Stec Groep/Arcadis Kwalitatief Hoe is de vraag naar terrein in Breda samengesteld qua herkomst, kavelgrootte, verschijningsvorm, beeldkwaliteitseisen, prijzen etc.? Vraag vooral lokaal/regionaal, echter bovengemiddelde belangstelling van bovenregionale vestigers Het grootste deel van de ruimtevraag in Breda (circa 80%) komt van bedrijven uit Breda en directe omgeving. De belangstelling van bovenregionale vestigers is, zoals we hiervoor al constateerden, groot. Dit zien we ook terug in de uitgifte in de laatste jaren; bovengemiddeld veel terrein is uitgegeven aan bedrijven afkomstig van buiten Breda. Vooral vanuit de logistieke hoek is, vanwege de gunstige ligging voor Concept bedrijventerreinennota Breda 27

30 bijvoorbeeld distributieactiviteiten op het schaalniveau van de Benelux, veel belangstelling. Dit heeft geresulteerd in nieuwkomers als Bax Global, Samsung Electronics en Ssangyong Motors. Vraag vooral afkomstig van bedrijven in de reguliere bedrijventerreinsectoren Waar het gaat om de samenstelling naar sector en activiteit is de samenstelling van de vraag in Breda redelijk goed vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Dit betekent dat de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2007) een goed beeld geeft uit welke sectoren de meeste vraag naar bedrijfsruimte komt in Breda. De bedrijven met het grootste aandeel in de ruimtevraag zijn bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud. Globaal is de verdeling in figuur 3 weergegeven. Vooral de logistiek is in potentie een bovengemiddeld grote vrager. Deze bedrijven zoeken naar een locatie met een gemiddelde uitstraling qua verschijningsvorm Niet alle bedrijven hebben dezelfde eisen ten aanzien van hun bedrijfsruimte en kavel. Vooral waar het gaat om beeldkwaliteit/uitstraling kan onderscheid worden gemaakt in verschillende typen ruimtevraag. Zo zit het ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Dit zien we in alle sectoren. De vraag naar bedrijventerrein in Breda kan dan ook worden ingedeeld in (bedrijfsruimte)vraag met een laagwaardige, gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm: De vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte bedraagt circa 5 tot 10% van de totale bedrijfsruimtevraag (Database bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Stec Groep, 2002 en 2005). In Breda, waar de schaarste aan locaties groter is dan gemiddeld, de vraag ruim is en de economie goed draait, ligt de vraag uit deze categorie meer rond 10%, ofwel 20 tot 30 ha vraag tot en met Er kan in die marktsituatie immers wat meer van bedrijven worden verwacht op het vlak van uitstraling. De komende jaren groeit deze component tot zo n 15 tot 20%, mede als gevolg van verdere verdienstelijking van de economie. Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven, circa 60% tot 70%, geldt dat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Het pand en terrein waar zij naar op zoek zijn moet goed passen bij de bedrijfsactiviteiten en Concept bedrijventerreinennota Breda 28