MEOB. Inleiding. Factsheet. MEOB in beeld

Transcriptie

1 Inleiding in beeld (gemeente Oegstgeest) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van. De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen Holland- Rijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van. economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op, WOZ-waarde, ruimteproductiviteit en leegstand. in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur : ligging

2 Functionele indicatoren Bruto en netto oppervlakte (in ha) heeft een oppervlakte van 5,6 hectare bruto en 2,6 hectare netto (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 20). Bedrijvigheid Oude Vaartweg ontbreekt: Oude Vaartweg (4.60 m²): IBB Kondor bv Oude Vaartweg A (4.0 m²): Van der Haar & Partners BV Oude Vaartweg 2: Verenigde Bedrijven Korswagen B.V. Aantal m² bvo per terrein en kavel Het totale bruto vloeroppervlak aan bedrijfspanden op bedraagt bijna m². Tabel : gebruikers, oppervlakte en FSI (indien bekend) Naam gebruikers Oppervlakte FSI v.d.luyt Beheermij BV ,24 RVOB nvt nvt Stichting Kinderopvang Oegstgeest.000 0,43 Gemeente Oegstgeest.900 0,09 LW van Delft 05 Kliniek voor Gezelschapsdieren.060 0, Bron: Oppervlakte is een inschatting op basis van google maps, kaveloppervlakte is op basis van Gemeente Oegstgeest, WOZ gegevens (20) Op een deel van het terrein van v.d. Luyt Beheermij BV ligt in een hoogspanningszone. Hier mag niet gebouwd worden. De FSI ligt hierdoor laag. In bovenstaande tabel staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV s registreert en het WOZ bestand houdt dit niet bij. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan. FSI per terrein en per kavel De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijvengebied komt de FSI op circa 0,. De FSI van de verschillende terreinen varieert van 0,09 tot en met 0,5. Als we het terrein van RVOB defensie niet meenemen is de FSI 0,25 (zie ook tabel ). Maximale toegestane milieucategorie Op kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 3 (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 20). Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie In figuur 2 staat hoeveel hectare er per milieucategorie in het bestemmingsplan beschikbaar is op. Er valt af te lezen dat bijna drie kwart van het terrein plaats biedt aan bedrijven in categorie 3.. Figuur 2: maximaal toegestane milieucategorie (in %) 2,3 ha, ha 9,6 ha Bron: Stec Groep op basis van bestemmingsplan bedrijvengebied (2006) maximaal milieucategorie 2 maximaal milieucategorie 3. maximaal milieucategorie 3.2 Het daadwerkelijke ruimtegebruik (in m² bvo) per milieucategorie vindt u in onderstaande tabel. In totaal is er.650 m² bedrijfsruimte met een milieuvergunning. Tabel 2: milieucategorie (in m² bvo) Bedrijf Oppervlakte v.d.luyt Beheermij BV 3. en Gemeente Oegstgeest TOTAAL.650 Bron: Stec Groep op basis van bestemmingsplan bedrijvengebied (2006) In tabel 3 maken we een inschatting van het potentiële aantal m² bvo dat maximaal per categorie op kan worden gerealiseerd. Dit doen we op basis van het aantal m² per milieucategorie uit het bestemmingsplan en een maximale bouwhoogte van 60% en maximaal 2 bouwlagen. Hieruit kunnen we concluderen dat het bestemmingsplan meer ruimte biedt aan zwaardere milieucategorieën dan werkelijk in gebruik is op. Deze ruimte is deels te verklaren doordat het defensie terrein ruimte biedt aan categorie 3. en er geen bedrijf op dit terrein is gevestigd. 2

3 Tabel 3: Maximale toegestane milieucategorie (in m² bvo) Milieucategorie milieucategorie milieucategorie milieucategorie Bebouwingsoppervlakte (m² bvo) Bron: Stec Groep op basis van bestemmingsplan bedrijvengebied (2006) Leeftijd van het terrein De eerste uitgifte voor bedrijven vond plaats in 989. (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 20). Het voormalige complex van het Marine Electronisch Optisch Bedrijf () is sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw niet meer in gebruik. Aantal openbare parkeerplekken Er zijn geen openbare parkeerplekken. Organisatiegraad Geen. Wel/ niet parkmanagement aanwezig Geen parkmanagement. Voor het -terrein zal na de herontwikkeling parkmanagement worden opgericht. Lijst met vestigingen en vastgoedposities De lijst met vestigingen vindt u in tabel onder de paragraaf Aantal m² bvo per terrein en kavel. In tabel 4 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op. Tabel 4: eigenaren panden Economische indicatoren Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo Er is 8,4 hectare terstond uitgeefbaar. Het betreft (grotendeels) het voormalige complex van het Marine Electronisch Optisch Bedrijf (), dat niet meer in gebruik is en is afgebroken. De gemeente Oegstgeest, regio Holland-Rijnland en provincie willen het terrein behouden en herontwikkelen naar een modern hoogwaardig regionaal bedrijventerrein. De gemeente is met het Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) in gesprek over verwerving van 2/3 deel van het terrein. Het resterende deel houdt de rijksoverheid in portefeuille. Er wordt op verder geen bedrijfsruimte en kantoorruimte aangeboden (bron: propertynl augustus 20). Leegstand Geen leegstand. Prijzen per m² grond Er zijn geen recente grondprijzen bekend voor. Op basis van een comparatieve analyse van grondprijzen op vergelijkbare terreinen in de omgeving (tabel 5) concluderen we dat voor een reguliere kavel op een grondprijs tussen ongeveer 250 en 300 realistisch is. De exacte prijzen die voor grond op gevraagd kunnen worden, zijn echter afhankelijk van de invulling/ontwikkelingsrichting van het terrein. De uitgifteprijs zal in een later stadium residueel bepaald moeten worden op basis kenmerken van de kavel (ligging, omvang, zichtbaarheid) en het vastgoed dat erop gerealiseerd zal worden. Naam Eigenaar v.d.luyt Beheermij BV De Staat Infrastructuur en milieu Kasteel Holding BV BW Gemeente Oegstgeest CH Zuiderduin Bron: Gemeente Oegstgeest, WOZ gegevens (20) Het Rijk is verreweg de grootste eigenaar in het gebied. Ruim m² is in hun bezit ( complex). Stichting Kinderopvang is binnen het Rijk in eigendom en beheer van Rijksgebouwendienst. 3

4 Tabel 5: Comparatieve analyse grondprijzen Bedrijventerrein/gemeente Verkoopprijs per m² excl. BTW Alphen aan den Rijn De Schans I en II Hoorn West Molenwetering Leiden Bio Sciencepark Noordwijk Space Businesspark 250 Klei-Oost Teylingen Sassenheim Zuid 400 Voorhout Hillegom Hillegom-Zuid Bron: Ibis werklocaties, Stec Groep en Arcadis (20) en diverse gemeentesites. Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak De meeste bedrijven op vallen in de categorie zakelijke en overige dienstverlening. Figuur 3: bedrijven naar segment 4% 2% 3% 28% 3% 0% 3% Landbouw Industrie (Groot- en detail)handel en reparatie Vervoer Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Bron: Kamer van koophandel (augustus, 20) Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid De bedrijven op zijn in totaal goed voor circa 243 fulltimebanen. Bijna tweederde valt in de sector overige dienstverlening. Ruim de helft van de banen vallen in de categorie handel en reparatie. In figuur 4 vindt u de verdeling naar de segmenten. Figuur 4: werkgelegenheid naar segment 69% 4% 23% 4% Landbouw (Groot- en detail)handel en reparatie Vervoer Zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Bron: Kamer van koophandel (augustus, 20) Werkgelegenheid per hectare telt in totaal 243 banen op 2,6 hectare netto. Het terreinquotiënt voor bedraagt dus 9 banen per hectare. Jaarlijkse dynamiek In totaal hebben zich in de periode 2006 tot en met 200 drie starters gevestigd, zijn er 3 bedrijven opgeheven en 0 bedrijven opgericht op. In 2009 en 200 vond 3% van alle opheffingen en % van alle oprichtingen van de gemeente Oegstgeest plaats op. Tabel 6: jaarlijkse dynamiek ( ) Gemiddeld per jaar Starters ,6 opheffingen ,6 oprichtingen Bron: Kamer van Koophandel (20) Starters Twee startende ondernemingen vielen onder de sector adviesdiensten en één startende onderneming viel onder de sector facilitair diensten. Opheffingen Twee van de drie opgeheven ondernemingen vielen onder de sector adviesdiensten en één onderneming viel onder de sector financiën. 4

5 Oprichtingen De meeste bedrijven op die opgericht werden vielen onder de sector facilitaire diensten. Zie figuur 5. Figuur 5: oprichtingen naar segment (in aantallen) 2 2 Bron: Kamer van Koophandel (20) 3 Adviesdiensten Facilitaire diensten Financiën Groothandel Industrie Zakelijk beheer Toegevoegde waarde per terrein De ruimteproductiviteit van bedraagt circa,8 miljoen per hectare. Dit ligt rond het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa 2 miljoen. Bedrijven in de sector industrie en vervoer zijn sectoren met een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit. WOZ-waarde per terrein De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein is totaal (bron: Gemeente Oegstgeest, WOZ gegevens, 20). Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte Uitgaven onderhoud openbare gebied betreft alleen de Haarlemmerstraatweg die langs het gebied loopt. Hier is geen specifiek bedrag voor bekend. Voor het overige, behalve de gemeentewerf, is het privéterrein. Score in perspectief Inleiding In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van in perspectief. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen - en + (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van. Benchmark-score (tussen) Toelichting - en -0,75 Laag -0,5 en -0,25 Benedengemiddeld -0,25 en 0,25 Gemiddeld 0,25 en 0,5 Bovengemiddeld 0,75 en Hoog We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren. Conclusie: heeft gemiddelde economische waarde heeft in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland en Nederland een gemiddelde score. Met andere woorden: het economisch belang van voor de economie van Oegstgeest en Holland-Rijnland is gemiddeld. Figuur 6: EER-score Mate van duurzaamheid Het beleid van de gemeente Oegstgeest is gericht te bouwen volgens het DuBo Pluspakket. Bij exploitatie en/ of uitgifte van het terrein maakt de gemeente hierover verdere afspraken. Functionele indicator 0-0 Economische indicator Bron: Stec Groep (20) 5

6 Toelichting score functionele indicator Op de indicator functioneel heeft een gemiddelde score van -0,2. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van):. een benedengemiddelde score ruimtegebruik; 2. een bovengemiddelde score op milieuruimte; 3. een gemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 4. een gemiddelde score op bereikbaarheid; 5. een benedengemiddelde score op voorzieningen. Figuur 7: levenscyclus voor bedrijventerreinen - -0,5 0 0,5-0,2 Hieronder lichten we de scores toe.. Indicator ruimtegebruik (FSI) scoort benedengemiddeld op de indicator FSI. De FSI van is circa 0,. Dit is laag voor gemengde bedrijventerreinen. 2. Indicator milieuruimte op het bedrijventerrein scoort bovengemiddeld op de indicator milieuruimte. De samenstelling van de bedrijvigheid verhoudt zich tot de milieucategorieën die mogelijk zijn op het terrein. Het bestemmingsplan biedt zelfs ruimte aan hogere milieucategorieën. 3. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. bevindt zich op dit moment in fase 3. Het is de bedoeling het terrein te herstructureren/ profileren als bedrijventerrein. Economisch gezien is dit het meest gunstige moment om in te grijpen en zwaardere herstructureringsoperaties uit te voeren. Bron: Stec Groep (20) 4. Indicator bereikbaarheid scoort gemiddeld op bereikbaarheid. We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: is goed bereikbaar met de auto (direct aan de A44). Het terrein bereikbaar per bus: een halte aan de Haarlemmerstraatweg (buslijnen 57). 5. Indicator aanwezigheid voorzieningen scoort benedengemiddeld op de indicator voorzieningen. heeft geen ondernemersverenging, parkmanagement, BIZ, horeca, fietsenstalling en glasvezel. Voor het -terrein wordt na herstructurering parkmanagement opgericht. Horeca en glasvezel worden betrokken bij het opstellen van het ontwikkelingsplan voor het terrein. Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft een gemiddelde score van 0,2. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van):. een gemiddelde score op ontwikkelpotentie; 2. een bovengemiddelde score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een benedengemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een gemiddelde score op ruimteproductiviteit; 6

7 - -0,5 0 0,5 0,2 5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van bedraagt circa,8 miljoen per hectare. Dit ligt rond het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa 2 miljoen. Normaal gesproken nemen we de grondprijsontwikkeling mee in deze indicator. Er zijn echter geen recente grondprijzen bekend. Ook zijn er geen grote transacties geweest in de periode 2008 tot en met 20 (bron: PropertyNL, 20). Hieronder lichten we de scores toe.. Indicator ontwikkelpotentie scoort gemiddeld op ontwikkelpotentie. De gemeente heeft geen uitgeefbare grond, maar er is nog 8,4 hectare terstond particulier uitgeefbaar (Infodesk Bedrijventerreinen, 20). Het voormalige complex van het is niet meer in gebruik. De gemeente Oegstgeest, regio Holland-Rijnland en provincie willen het terrein behouden en herontwikkelen naar een modern hoogwaardig regionaal bedrijventerrein. De gemeente is met het Rijksvastgoed en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) in gesprek over verwerving van 2/3 deel van het terrein. Het resterende deel houdt de rijksoverheid in portefeuille. 2. Indicator leegstand Er is geen leegstand. De gemiddelde frictie leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland is 5%. scoort dan ook bovengemiddeld op de indicator leegstand. 3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van 243 is goed voor bijna 7,4% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Oegstgeest. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie. 4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De 243 banen bij bedrijven op zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van bedraagt volgens onze EER,34; ofwel 0,34 afgeleide banen per directe baan. Hiermee scoort benedengemiddeld. 7