1. VRAAGAANBODANALYSE

Transcriptie

1 BIJLAGE A

2 1. VRAAGAANBODANALYSE In deze bijlage gaan we in op het aanbod en de vraag op lokaal, regionaal en bovenregionaal niveau. In paragraaf 1 zetten we de aanpak uiteen. Daarna leest u achtereenvolgens hoe groot de lokale en regionale vraag naar bedrijventerreinen in de regio Noord-Kennemerland 1 is (paragraaf 2), het aandeel van de bovenregionale vraag (paragraaf 3), de samenstelling van de vraag (paragraaf 4) en het aanbod (paragraaf 5). Tot slot trekken we conclusies uit de confrontatie van vraag en aanbod. 1.1 Inleiding Om een antwoord te geven op uw vragen analyseren we de vraag en het aanbod op drie niveaus. In deze inleiding zetten we eerst onze aanpak uiteen. Eerst gaan we in op: Lokaal en regionale vraag tot Hiervoor baseren we ons op het reeds bestaande onderzoek van Buck Consultants International (BCI) uit september 2003 en de kwantitatieve opgaven uit het streekplan Noord-Holland Noord uit Aangezien beide documenten ondertussen enige jaren oud zijn, maken we, om een actueel inzicht te krijgen van de huidige vraag (2006), gebruik van de bedrijfslocatiemonitor 2005 (BLM) en de uitgiftecijfers van IBIS Werklocaties Bovenregionale vraag tot In de ruimtebehoefteraming van BCI wordt een ontwikkelingsperspectief voor de regio Noord-Kennemerland geschetst. Daarin wordt vermeld dat door de toenemende concentratie van functies, de centrumfunctie van deze regio in Noord-Holland Noord zal worden versterkt. Dit betekent echter niet dat de gunstige ontwikkeling van de regio alleen het resultaat is van een grote opvang van bedrijven vanuit het zuidelijk deel vanuit de provincie Noord-Holland, maar veel meer van een goede ontwikkeling van de bedrijven die nu al in de regio gevestigd zijn. Het streekplan Noord-Holland Noord bevestigt dit door aan te geven dat de groei van de economie in de regio meer het gevolg is van eigen groei dan door de instroom van nieuwe bedrijven. Hoe groot het aandeel bovenregionale vraag daadwerkelijk is, maken het streekplan en de ruimtebehoefteraming niet inzichtelijk. 1 De regio Noord-Kennemerland bestaat uit de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft-De Rijp, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer. Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 1

3 Desalniettemin is deze vraag een onderdeel van de totale vraagopgave! Voor een duidelijk beeld van de vraag analyseren we onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland. Bij het in kaart brengen van de totale vraag besteden we ook aandacht aan samenstelling en segmentatie. Van alle vraag (lokaal, regionaal en bovenlokaal) is een deel hoogwaardig, een deel behoort tot het middensegment en een deel is laagwaardig. We analyseren hoe deze segmenten in de regio verdeeld zijn en hoe de vraag naar deze verschillende segmenten er in de toekomst uitziet. Wanneer alle vraag en de verschijningsvorm ervan is begroot, gaan we in op: Aanbod op basis van de inventarisatie van Kamer van Koophandel Noordwest-Holland 2 en IBIS Werklocaties Hierbij hebben we ook aandacht voor toekomstig aanbod in de regio. Tenslotte confronteren we alle vraag (lokaal, regionaal en bovenregionaal) met het aanbod. We kijken daarbij ook naar de verschillende segmenten. Op deze manier ontstaat een helder beeld in hoeverre de locaties in Noord-Kennemerland passen bij de doelgroepen en of er schaarste is in specifieke segmenten. We trekken conclusies en presenteren de kansen en knelpunten op de bedrijventerreinenmarkt in de regio. 1.2 Lokale en regionale vraag Totale lokale en regionale planningsopgave in Noord-Kennemerland: 475 hectare tot en met In tabel 1 ziet u de planningsopgave tot en met 2030 voor bedrijventerreinen in de regio Noord- Kennemerland uitgesplitst in lokaal en regionaal. De basis voor deze opgave is de ruimtebehoefte / vraagopgave van de Provincie Noord-Holland (zie kader). Er wordt voor de periode uitgegaan van een marktvraag van 845 hectare. De opgave voor zuinig ruimtegebruik is 15%, wat inhoudt dat 125 hectare wordt bespaard door op een intensieve manier met ruimte om te gaan. De totale opgave voor de periode ligt hiermee op 720 hectare. Omdat er in de regio Noord-Kennemerland een bestaande capaciteit 2 Kamer van Koophandel Noordwest-Holland / Buck Consultants International (2003). Bedrijventerreinenvisie Noordwest-Holland. Nijmegen: BCI. Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 2

4 aan bedrijventerreinen is van 245 hectare, moet er in de periode nog 475 hectare gerealiseerd worden. Totale marktvraag: 845 hectare Opgave 15% zuinig ruimtegebruik: 125 hectare Ruimtebehoefte / vraagopgave hectare Bestaande plancapaciteit 245 hectare Planningsopgave hectare In de Bedrijventerreinenvisie Noordwest-Holland wordt door de Kamer van Koophandel Noordwest-Holland een onderscheid gemaakt tussen lokaal en regionaal bedrijventerrein. De Kamer gaat op basis van aard en omvang van haar bedrijfsleven uit van de volgende verdeling van de vraag in de periode : 40% van de ruimtebehoefte gaat uit naar lokale bedrijventerreinen. Deze terreinen zijn bedoeld voor (overwegend kleinschalige) lokale bedrijven en het MKB-potentieel. 60% van de ruimtebehoefte gaat uit naar regionale bedrijventerreinen. Dit betreft bedrijven die zich niet per se oriënteren op de eigen gemeente, maar ook naar vestigingsmogelijkheden daarbuiten kijken. In de praktijk blijkt echter dat een bedrijfsgrootte van m 2 cruciaal is voor de indeling in lokaal of regionaal. De Kamer gaat er daarnaast vanuit dat regionale bedrijventerreinen ruimte kunnen bieden aan grootschalige en/of milieubelastende bedrijven in de regio. Het streekplan Noord-Holland Noord schrijft voor dat vestiging op een regionale uitbreidingslocatie alleen mogelijk is voor bedrijven waarvoor de stap naar een regionaal terrein te groot is. Daarvan is sprake als de kennelijk voor de bedrijfsvoering noodzakelijke plaatselijke gebondenheid door de afstand verloren gaat bij verhuizen naar een regionaal terrein. Voor de middellange periode (tot 2014) betekent dit een planningsopgave van 45 hectare lokaal bedrijventerrein en 70 hectare regionaal bedrijventerrein. Bij deze indeling moeten echter wel een paar kanttekeningen worden gemaakt. Uit gesprekken met de gemeenten, maar ook met de Kamer, is gebleken dat lokale ondernemers vaak sterke verbondenheid voelen met hun eigen gemeente. Daardoor zijn ze minder Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 3

5 bereid te verplaatsen naar een regionaal bedrijventerrein in een andere gemeente. Verder is ons onduidelijk waar de 40-60% verdeling op is gebaseerd. Zeker gezien het feit dat ondernemers sterke binding hebben met eigen gemeente, zijn deze cijfers opmerkelijk. Overigens is er bovenop deze lokale en regionale vraag extra bovenregionale vraag die de regio Noord- Kennemerland kan afromen van concurrerende regio s (waaronder de regio Waterland en de Randstad). Tabel 1: Lokale en regionale planningsopgave in Noord-Kennemerland, , in hectare Lokaal Regionaal Totale opgave Totaal Bron: Provincie Noord-Holland, 2004; Bewerking: STEC Groep, Bedrijfslocatiemonitor en uitgifte in het verleden zetten vraagtekens bij de planningsopgave Box 1: Nieuwe bedrijfslocatiemonitor (BLM) geeft vrij geringe verschuivingen voor Nederland Onlangs is de nieuwe BLM (CPB, 2005) verschenen. Deze geeft een update van de prognoses uit De algehele uitkomst van de nieuwe berekeningen is dat de vraag naar bedrijventerreinen in Nederland tot 2020 nog toeneemt (tussen 0,4 en 1,5% per jaar), echter wel in een lager tempo dan in de jaren negentig (gemiddeld 2,4% per jaar). Na 2020 neemt de vraag naar bedrijventerreinen in Nederland af. Afhankelijk van het scenario is zelfs sprake van een daling van de vraag. Belangrijkste oorzaak is de afname van het arbeidsaanbod na 2020 door de vergrijzing en ontgroening van de Nederlandse (beroeps)bevolking. In de nieuwe locatiemonitor wordt de bedrijventerreinenbehoefte (geen zeehaventerreinen) van de Provincie Noord- Holland voor de periode becijferd op minimaal 422 tot maximaal 1902 hectare. Op basis van deze getallen schatten we de behoefte in op gemiddeld hectare. Het overgrote deel van deze vraag betreft naar verwachting moderne, gemengde terreinen. Wanneer we een schaalniveau zakken en kijken naar de bedrijventerreinenbehoefte (geen zeehaventerreinen) van de COROP regio Alkmaar en omgeving 3 zien we dat de BLM voor de periode in het economisch minst gunstigste scenario een daling van de vraag naar bedrijventerreinen voorziet van 56 hectare en in het 3 COROP regio Alkmaar en omgeving bestaat uit de gemeenten Alkmaar, Bergen, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer. Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 4

6 economisch meest gunstigste scenario een groei van 53 hectare. Wanneer we op basis van deze getallen een schatting maken van de behoefte aan bedrijventerreinen komen we uit op een daling van de vraag met 2 hectare. Kortom, voor de periode is er in de regio Alkmaar en omgeving volgens de raming van de locatiemonitor nagenoeg geen behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen. De behoefte in de periode schatten we op basis van de BLM in op gemiddeld 24 hectare. De ontwikkelingen in de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Alkmaar en omgeving sluit hiermee aan op het totaalbeeld voor Nederland. Na 2020 neemt de vraag naar bedrijventerrein sterk af. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat de bedrijfslocatiemonitor een raming is voor heel Nederland. Hoe lager het ruimtelijk schaalniveau, hoe minder betrouwbaar de raming dan ook is. Er moet dan ook voorzichtig worden omgegaan met deze cijfers. Toch vormen ze een goede indicatie. Naast de gegevens uit de nieuwe bedrijfslocatiemonitor kijken we bij het beoordelen van de lokale en regionale vraag naar bedrijventerrein ook naar de uitgifte in het verleden. In tabel 2 staat een overzicht van de netto uitgifte van bedrijventerrein in de periode voor de gemeenten in Noord-Kennemerland.. In totaal is er in tien jaar ruim 138 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven. Bij de toekomstige ruimtebehoefte van de regio Noord-Kennemerland van 360 hectare voor de periode zetten wij dan ook onze vraagtekens. Zowel uit de locatiemonitor als uit de uitgifte in het verleden blijkt dat deze raming aan de hoge kant is. Tabel 2: Uitgifte van bedrijventerrein per gemeente in netto hectare, Gemeente Totaal Alkmaar Bergen Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Langedijk Totaal Bron: IBIS, 2005; Bewerking: STEC Groep, 2006 Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 5

7 1.3 Bovenregionale vraag Noord-Kennemerland scoort slecht in aantrekken bovenregionale vraag Uit onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (STEC Groep, 2006; zie box 2 voor meer informatie) kunnen we concluderen dat Noord-Kennemerland tot op heden slecht scoort bij aantrekken van bovenregionale bedrijfsruimtevestigers. In de periode heeft geen enkel bedrijf van buiten de regio zich in Noord-Kennemerland gevestigd. Wel zijn er in deze periode een tweetal grote bedrijven geweest (>150 medewerkers) die in hun locatiekeuze hebben overwogen in Noord-Kennemerland te vestigen. Toch is uiteindelijk de keuze van deze twee bedrijven gevallen op een andere regio. Box 2: Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) In de DLN gaat het om alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging zijn gemoeid. Het gaat om directe arbeidsplaatsen (> 12 uur, dus zowel fulltime als parttime), niet om indirecte arbeidsplaatsen. IJkpunt is het jaar waarin de locatiebeslissing (bekend) is gemaakt. De volgende typen beslissingen van bedrijven zijn in de database opgenomen: Buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen; In Nederland aanwezige bedrijven die uitbreiden door middel van een nieuwe locatie elders in Nederland; Bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging; Bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), dan wel hun activiteiten concentreren op een nieuwe locatie (eveneens meer dan 25 km van voormalige vestigingen). Veel locatiebeslissingen van bedrijven hebben betrekking op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (< 25 kilometer), bijvoorbeeld binnen de regio Noord-Kennemerland of binnen de gemeentegrenzen. Deze locatiebeslissingen komen dus niet in aanmerking voor deze database. Uitgesloten zijn verder vestigingen in non-profitsector, detailhandel en toeristische sector. 1.4 Samenstelling van de vraag Bedrijfsruimtegebruikers vooral actief in productie en groothandel Een blik in onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (zie figuur 1) toont aan dat het grootste deel van de vraag naar bedrijfsruimte in Nederland voor rekening komt van de sectoren productie en groothandel (circa 45%). De logistieke sector heeft een aandeel van 15% en de bedrijven actief in reparatie en onderhoud Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 6

8 vormen circa 20% van de bedrijfsruimtevragers. De overige 20% bedrijfsruimtegebruikers bestaat veelal uit dienstverlenende bedrijven als hoofdkantoren, call centers en research & development. Deze bedrijven gebruiken de aanwezige bedrijfsruimte vervolgens overwegend voor opslag en transport, groothandel en reparatie en/of onderhoud. Conform de definitie die wij hanteren in onze database gebruiken deze bedrijven tenminste 50% bedrijfsruimte, maximaal de helft van de vloeroppervlakte is dus kantoor. De gemiddelde omvang van deze bedrijfsruimtegebruikers is zo n m² bvo, uiteraard met uitschieters naar onder en naar boven. Figuur 1: Verdeling bedrijfsruimtegebruikers naar activiteit 22% 31% Productie Groothandel Logistiek 18% Reparatie en/of onderhoud 15% 14% Overig Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, STEC Groep 2006 Vraag in Noord-Kennemerland bestaat vooral uit reguliere bedrijfsruimtegebruikers Noord-Kennemerland wordt gekenmerkt door dienstverlening. Veel werk is er te vinden in de detailhandel, de horeca, de gezondheidszorg, de maatschappelijke dienstverlening en de overheid. Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 7

9 Hoogwaardig en laagwaardig deel van de vraag We tellen de lokale en regionale vraag bij elkaar op en segmenteren het totaal naar verschijningsvorm (tabel 3). Eerder onderzoek van de STEC Groep 4 wijst uit dat naar schatting 7 tot 10% van alle bedrijfsruimtegebruikers (productie, logistiek, groothandel, R&D et cetera) hoogwaardige bedrijfsruimte vraagt. Het gaat bij 7% om circa 25 hectare, bij 10% om circa 36 hectare hoogwaardiger vraag in Alkmaar tot We schatten in dat een kwart van alle vraag gerekend in hectare, niet in aantallen bedrijfsruimtegebruikers uitgaat naar grotere kavels met daarop ruimte voor opslag en met een relatief lage grondprijs. Het gaat om bedrijven in de milieucategorieën 4 en hoger, in alle sectoren. Het aandeel laagwaardig is in Noord- Kennemerland hoger dan in bijvoorbeeld de Gooi- en Vechtstreek of de Bollenstreek met een vergelijkbare ligging ten opzichte van de steden in de Randstad omdat juist hier bedrijven vestigen die veel ruimte vragen en toch dichtbij de Randstad willen zijn. Tabel 3: Totale vraag naar bedrijventerrein in segmenten, regio Noord-Kennemerland, Segment In % In hectare Hoogwaardig Midden Laagwaardig Totaal Bron: STEC Groep, De Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland stelt ons in staat door een optelling van een aantal cruciale huisvestingskenmerken (huurprijs > 75 of 100, groot belang uitstraling gebouw et cetera) het aandeel hoogwaardig onder alle bedrijfsruimtegebruikers in te schatten. Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 8

10 1.5 Aanbod Geen 40/60% verdeling in aanbod lokaal- en regionaal bedrijventerrein in Noord-Kennemerland We onderscheiden het aanbod in (terstond) uitgeefbaar, streekplan capaciteit en nieuwe locaties. De basis van de aanbodinventarisatie is de Bedrijventerreinenvisie Noordwest-Holland van de Kamer van Koophandel, het streekplan Noord-Holland Noord en de cijfers uit IBIS Werklocaties Het aanbod is onderverdeeld in lokaal- en regionaal bedrijventerrein. De locaties Boekelermeer-Zuid (met uitzondering van Boekelermeer-Zuid III te Heiloo), Breekland, en De Vork zijn aangewezen als specifieke regionale bedrijventerreinen. De overige locaties zijn bedoeld als lokaal bedrijventerreinen. Tabel 1: Aanbod bedrijventerreinen Noord-Kennemerland tot 2020, in netto hectare. Gemeente Plannaam Uitgeefbaar Streekplan capaciteit Nieuwe locaties Castricum Nieuwelaan (Limmen) 5 Graft-De Rijp De Volger II 0,7 Heerhugowaard Beveland 7 De Vork 30 De Vork II 50 Zandhorst III 2 Alkmaar Technopark/Bergermeerpolder 5 Boekelermeer-Zuid I 17 Boekelermeer-Zuid II Heiloo Boekelermeer-Zuid III 15 Langedijk Breekland 30 Breekland II 50 De Mossel III 2 Totaal Bron: KvK Noordwest-Holland, 2003; IBIS 2005; Provincie Noord-Holland, Bewerking: STEC Groep, Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 9

11 Aan lokaal bedrijventerrein is een totaal aanbod van ongeveer 37 hectare. Het aanbod aan regionaal bedrijventerrein is veel ruimer, circa 310 hectare. Van de nieuwe locaties (De Vork II en Breekland II) wordt tot 2014 gezamenlijk 30 hectare uitgegeven. In totaal komt het aanbod aan regionaal bedrijventerrein tot 2014 dan op 240 hectare. De 40/60% verdeling wordt hiermee tot 2014 niet gehaald. In figuur 2 is de verhouding tussen aanbod in lokaal- en regionaal bedrijventerrein tot 2014 in een diagram weergegeven. De actuele verhouding is 13/87%. Figuur 2: Verdeling aanbod lokaal- en regionaal bedrijventerrein in Noord-Kennemerland, % Bron: STEC Groep, % Weinig hoogwaardige bedrijventerreinen in Noord-Kennemerland In totaal behoort ruim 80% van de bedrijventerreinen in Noord-Kennemerland tot de categorie gemengd bedrijventerrein. Slechts een beperkt aantal terreinen mogen zich hoogwaardig bedrijvenpark noemen, dit zijn achtereenvolgens Beveland, Bergermeer / Viaanse Molen en Bergermeerpolder. Er is op twee locaties ruimte voor zware industrie, Boekelermeer-Zuid I en Zandhorst. Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 10

12 1.6 Conclusies op basis van een confrontatie van vraag en aanbod We confronteren vraag en aanbod en trekken daaruit conclusies voor de bedrijventerreinenmarkt in de regio Noord-Kennemerland. De ruimtebehoefte voor de regio Noord-Kennemerland voor de periode van ruim 360 hectare is aan de hoge kant. De uitgifte van de afgelopen tien jaar ( ) ligt aanzienlijk lager dan de huidige raming. Ook de bedrijfslocatiemonitor raamt de ruimtebehoefte voor deze regio minder hoog. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de locatiemonitor voor de periode raamt dat de Provincie Noord-Holland een ruimtebehoefte van circa 1160 hectare nodig heeft (Noord-Kennemerland raamt de behoefte tot en met 2030 op 845 hectare, in vergelijking met BLM cijfers zou dat 72% van geheel Noord-Holland zijn). De 40/60% verdeling tussen lokaal- en regionaal bedrijventerrein wordt niet gehaald. Tot 2014 is er een verdeling van 13/87%. Na 2014 wordt, rekening houdend met de huidige planningsopgave, de verdeling alleen nog maar schever, omdat er na 2014 enkel regionale terreinen in de planning staan. Segmentatie: vooral veel middelcategorie, weinig hoogwaardig en zwaar Fasering onduidelijk, maar wel veel regionaal, weinig lokaal. Weinig lokaal bedrijventerrein in de planning. Nagenoeg hele streekplancapaciteit en nieuwe locaties regionaal. Regionale terreinen worden in toekomst belangrijkste want lokaal zit vol dus naar 3 regioterreinen uitwijken. Zwakte: weinig lokaal, speelt niet in op wensen ondernemers, verdeling 40/60 niet gehaald, verdeling in segmenten onduidelijk. Lange termijn: ruimte nodig voor lokale ondernemer!!! Regionale Bedrijventerreinenvisie, Noord-Kennemerland, bijlage a 11