2017/ Businesscase. model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad

Transcriptie

1 2017/32236 Businesscase model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad Juli

2 Inhoud I Inleiding 3 II Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad (DFZ) 8 III DFZ : Uitgangspunten 14 IV DFZ : Technisch 18 V DFZ : Financieel 20 VI DFZ: Juridisch 30 VII Planning en evaluatie 32 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Betrokken partijen Visualisatie aannemer Visualisatie financieringsstroom gemeente aan BKZ aan bewoner Memorandum Samenwerking Tulp Hypotheken groep 2

3 I. Inleiding In Zaanstad staat de zorg om de particuliere woningvoorraad en in het bijzonder funderingsherstel hoog op de agenda. Sinds 1999 is de gemeente Zaanstad actief betrokken bij herstel van funderingen. De doelstelling was het in beeld brengen van de kwaliteit van de funderingen in verschillende onderzoeksgebieden en het stimuleren van herstel van funderingen via subsidies en goedkope leningen. Sinds de nota Nieuw Fundament is een andere koers ingeslagen. De verantwoordelijkheid voor het herstel van de fundering ligt in de eerste plaats bij de eigenaar. Ook andere belanghebbenden, zoals banken, moeten worden aangesproken. Voortvloeiend uit de opgave van Nieuw Fundament, en bevestigd in het Richtinggevend Kader Woningmarktinstrumenten, is Zaanstad in samenwerking met andere partijen daarom op zoek naar nieuwe financieringswijzen voor particuliere woningverbetering c.q. funderingsherstel. 1 Een aantal instrumenten is de afgelopen jaren verkend en voor meerdere instrumenten zijn haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. Helaas is uitvoering van de meesten niet mogelijk gebleken vanwege het niet mee willen of kunnen werken van partijen als de banken en ministerie van financien. Uiteindelijk is er nu toch een pallet van vier instrumenten dat voorziet in diverse mate van ondersteuning. Dit pallet betreft : een reguliere extra lening bij een financiele instelling, een maatwerklening van de gemeente Zaanstad, een funderingslening vanuit het landelijke Fonds Duurzaam Funderinsherstel en het model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad (DFZ). Dit laatste model is door BKZ in samenwerking met de gemeente Zaanstad ontwikkeld en over dit model handelt de voorliggende businesscase. Funderingsprobleem bij de Weiver 1 (Raadsinformatie februari 2013, Wethouder Jeroen Olthof, portefeuille Wonen) 3

4 Opdracht Veel woningen met een funderingsprobleem bevinden zich in wijken waar ook sprake is van een herstructureringswens: de noodzaak om de fysieke kwaliteit van woningen in verouderde wijken en de sociale kwaliteit van die wijken te verhogen. Er zijn in Zaanstad vooroorlogse woningen en 4500 woningen van 1945 tot 1970, dus in totaal ongeveer woningen met een houten paalfundering. Om funderingsproblemen effectief aan te pakken heeft de gemeente Zaanstad aan BKZ de volgende opdracht gegeven: 1) Een businesscase uit te werken op welke wijze BKZ een bijdrage kan leveren aan de afzetbevordering van nieuwbouwkoopwoningen in de herstructureringsgebieden en hierin de afzetgarantieregeling te betrekken. 2) Een businesscase uit te werken op welke wijze BKZ kan worden ingezet voor herstel of vervanging van de particuliere woningen met funderingsproblemen. 3) Een financiële strategie te ontwikkelen om het vermogen van de BKZ traditioneel variant 2 aan te kunnen wenden voor zowel de bestaande als de eventuele nieuwe BKZ-instrumenten. Eind 2013 is de uitwerking van de opdracht gepresenteerd in een rapport aan de hand van het volgende schema: 2 In de BKZ traditioneel variant is vermogen opgebouwd. Dit vermogen wordt gevormd door de nog af te nemen tranches door bewoners en de grondwaarde. Wanneer dit wordt gerealiseerd is afhankelijk van de inkomensontwikkeling van de bewoners. 4

5 Pilots In navolging van de opdracht en dit eind 2013 gepresenteerde eerste rapport is daarna verder gewerkt aan de ontwikkeling van een financieringsmodel voor particulieren waarbij naast funderingsherstel ook de opstal duurzaam wordt gerenoveerd. De herstelwerkzaamheden vinden plaats per geheel bouwblok. 3 Deze uitwerking van Particuliere Herstructurering heeft plaats gevonden aan de hand van twee pilot blokjes woningen: Sundsvalstraat 1-11 (Havenbuurt Zaandam) & Molenstraat (Rosmolenbuurt Zaandam) De bewoners van deze pilot woningen zijn alle jaren bereid geweest om inzage te geven in hun financiële situatie en het energetisch verbruik van de woning. Daarnaast hebben zij steeds meegewerkt aan funderingsen duurzaamheidsonderzoeken en aan diverse waarderingen van de woningen. Door deze medewerking van de bewoners is het mogelijk geweest een technische en financiële inventarisatie te maken van de status quo, waarna een verkenning van de mogelijkheden is uitgewerkt op bouwblokniveau. Deze verkenning is afgerond en vormgegeven in het Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad (DFZ). Dit model wordt nu ter bestuurlijke besluitvorming voorgelegd. Planning van de uitvoering is 2017/2018. Indien wordt besloten om de pilots uit te voeren, zal daarna een evaluatie plaats vinden. Op basis van deze evaluatie zal de gemeente Zaanstad besluiten of het DFZ instrument ook ingezet gaat worden in een groter gebied. Betrokken partijen Hoewel de verantwoordelijkheid voor het herstel van de fundering in de eerste plaats ligt bij de eigenaar, zijn er ook andere partijen die een belang hebben bij het herstel van de fundering en opstal van particulier woningbezit. Al deze partijen hebben ofwel een direct financieel belang, ofwel een beleidsbelang en daarmee samenhangend indirect een financieel belang. Inzet in de uitwerking was om deze partijen op 1 lijn te brengen en van daaruit gezamenlijk aan een oplossing te werken. De weerbarstigheid van deze inzet is gebleken door met name de opstelling van zowel de landelijke banken als de fiscus. 3 Een vrijstaande woning is ook een bouwblok. 5

6 Een inventarisatie van betrokken partijen ziet er als volgt uit: Door BKZ en de gemeente zijn in de periode veel modellen uitgewerkt die een oplossing boden voor de financiering. Modellen waarbij een belangenpartij op een andere manier dezelfde opbrengst zou realiseren. Echter het vasthouden aan het bestaande kader en de eigen belangen heeft ertoe geleid dat er geen gezamenlijk model is vastgesteld. Voor een inventarisatie van mogelijke bijdragen wordt verwezen naar bijlage 1. Vanuit de besprekingen met de banken is uiteindelijk wel het Fonds Duurzaam Funderingsherstel voortgekomen. Dit fonds biedt echter voor de pilot doelgroep geen oplossing, omdat hier weliswaar iets ruimer met de financiële mogelijkheden wordt omgegaan, maar nog steeds te weinig om via financiering uit het fonds herstel van de pilot woningen mogelijk te maken. Vermogen BKZ In het eind 2013 gepresenteerde rapport is geadviseerd om het vermogen van BKZ niet rechtstreeks in te zetten voor de financiering van een funderingsmodel maar dit in te zetten als onderpand voor de mogelijke risico s die zich bij de uitvoering van de business case voor kunnen doen. Wanneer het vermogen van BKZ wordt omgezet in een kasstroom komt die toe aan de aandeelhouder van BKZ. De gemeente is 100% aandeelhouder van BKZ. Hoewel het tijdstip van kasrealisatie niet bekend is, is wel bekend dat het vermogen van BKZ een waarde heeft, behoudt en uiteindelijk te gelde kan worden gemaakt. Het vermogen van BKZ bedraagt per 1 januari , 3 mln. Wel is sprake van een latente belastingverplichting van 2 mln. 6

7 Kader De gemeente Zaanstad heeft de afgelopen periode een aantal nieuwe financieringswijzen verkend die kunnen worden ingezet ten behoeve van de aanpak van de stagnatie in de herstructurering van verouderde wijken en de funderingsproblematiek van woningen. Het door BKZ ontwikkelde instrument kan daaraan worden toegevoegd. Welk instrument, wanneer en waar wordt ingezet, is een keuze van de gemeente. In onderstaande kwadranten worden de mogelijke probleem situaties vanuit de waarde van de woning en het inkomen schematisch weergegeven. Het door BKZ ontwikkelde DFZ model treft u aan in het kwadrant links onder. 1. Loan to Value (LTV). Hierbij gaat het om de verhouding tussen de waarde van de (hypothecaire) lening en de waarde van het onderpand (onroerend goed). Hier komt de term onder water staan om de hoek kijken. Dit is als de waarde van het onroerend goed lager is dan de waarde van de hypothecaire lening. 2. Loan to Income (LTI). Dit is de verhouding tussen de waarde van de (hypothecaire)lening en het totale inkomen. Deze norm geeft aan in hoeverre de eigenaar voldoende inkomen heeft om de lasten, verbonden aan de lening, te kunnen betalen. 7

8 II. Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad (DFZ) In de periode zijn er door BKZ diverse modellen en varianten uitgewerkt en gepresenteerd: - Inkoopmodel 2013, 2014 en Opstalmodel 2015 Deze modellen zijn ten tijde van de ontwikkeling in de diverse (bestuurs-)overleggen gepresenteerd. Het inkoopmodel 2016 bleek uiteindelijk het enige haalbare model. Dit model is gedetailleerd uitgewerkt en wordt in deze businesscase gepresenteerd onder de naam Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad, oftewel DFZ. Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad : stapsgewijs Voor de uitvoering van het model moeten de volgende activiteiten stapsgewijs worden doorlopen. De beschrijving van het model wordt verduidelijkt in visualisaties van een voorbeeld casus waarin: een hypotheek op de woning met grond zit van ; de marktwaarde slechts is; herstel van de fundering en opstal kost ; jaarinkomen bewoner(s) ca bedraagt; huidige hypotheekrente 5% is; energieverbruik 190 per maand is. Nieuwe hypotheekverstrekker Zaanse Huizen (= dochteronderneming van Tulp Hypotheken) Uitvoerder van het model is Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV ( = dochteronderneming van BKZ BV) 8

9 1. Inkopen van de woning en de grond. Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV (DFZ BV) koopt de woning en de grond van de eigenaar tegen de huidige marktwaarde. Deze wordt verkregen door de marktwaarde na herstel te verlagen met de (geraamde) kosten voor funderingsherstel, cascoherstel en energiebesparende maatregelen. 2. Aflossen van de huidige hypothecaire lening. De eigenaar moet de huidige hypothecaire lening aflossen bij de bank. Met deze aflossing komen ook de gelden van een eventuele kapitaalverzekering vrij. Deze worden ook ingezet ter aflossing van de hypothecaire geldlening. Het bij de verkoop aan DFZ BV ontvangen bedrag, inclusief eventuele middelen van de bij verkoop vrijvallende kapitaalverzekering is veelal onvoldoende voor algehele aflossing. Tulp Hypotheken verstrekt dan via een dochter genaamd Zaanse Huizen aan de voormalige woningeigenaar een zogenaamd overbruggingskrediet voor het restant. Een vrijvallende kapitaalverzekering wordt ingezet ter verlaging van de restschuld. Met deze middelen lost de voormalige huiseigenaar de huidige hypothecaire geldlening af. 9

10 3. Vestigen van een recht van erfpacht op de grond DFZ BV vestigt een recht van erfpacht op de grond. Bij de vestiging van het erfpacht wordt in de voorwaarden opgenomen dat de erfpachter 10 jaar is vrijgesteld van het betalen van canon. Deze werkwijze komt overeen met het Erfpachtmodel van BKZ zoals dat al bij meerdere nieuwbouwprojecten (o.a de Zaanse Strip en Murano) is toegepast. 4. Verkoop van het opstal en het recht van erfpacht DFZ BV verkoopt het economisch eigendom van de opstal en het recht van erfpacht aan de aannemer die de herstelwerkzaamheden en energiebesparende maatregelen gaat uitvoeren. Voor de verkoop van het economisch eigendom van de opstal is gekozen om een directe relatie te kunnen creëren tussen de aannemer en de voormalige eigenaar. Dit om de werkzaamheden van de renovatie in een zo goed mogelijk onderling overleg tot stand te laten komen. Er is immers sprake van ingrepen in een bestaande woning. Hiermee wordt ook bereikt dat de DFZ BV BV zich beperkt tot het aanbieden en uitvoeren van het model. 10

11 5. Afsluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst De voormalige eigenaar en de aannemer tekenen een overeenkomst voor het uitvoeren van het herstellen van de fundering, renoveren opstal en treffen van energiebesparende maatregelen en het kopen van de opstal en het recht van erfpacht. De voormalige eigenaar verplicht zich tot de koop van de straks gerenoveerde woning. 6. Betalen aan de aannemer De bewoner betaalt uit het hypotheek depot, direct na tekenen van overeenkomsten van de hypothecaire leningen, de 1e termijn aan de aannemer. In de 1e termijn is begrepen het bedrag van de inkoop van het economisch eigendom van de woning. 7. Uitvoeren van de werkzaamheden De aannemer voert, conform de koop/ en aannemingsovereenkomst, de werkzaamheden uit. De huiseigenaar betaalt uit het hypotheek depot de termijnen aan de aannemer. 8. Opleveren van de woning De aannemer levert de herstelde woning op aan de eigenaar. 11

12 9. Verstrekken van de 1e en 2e hypothecaire lening Tulp Hypotheken verstrekt de 2 hypothecaire geldleningen aan de (voormalige) eigenaar. 1e Hypothecaire lening: Ter financiering van de kosten en koopsommen uit de koop- en aannemingsovereenkomst en de vestiging van het recht van erfpacht 2e Hypothecaire lening: Ter financiering van de restschuld. De huiseigenaar lost vervolgens vanuit het hypotheek depot het overbruggingskrediet af. 12

13 10. Na oplevering van de woning heeft de eigenaar langdurig: Een erfpachtrecht bij DFZ BV Een 1e en 2e hypothecaire lening bij Zaanse Huizen Twee hypotheken met aflossing Netto woonlast die ca. 100 per maand hoger ligt dan de oude last Een woning waarvan de waarde zich ontwikkeld met de markt, dus een kans op vermogensopbouw Comfortabele woning die van F naar B label is gegaan 13

14 III. DFZ : Uitgangspunten Aan het DFZ-model liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag: 1. Combinatie van funderings- en cascoherstel Door het funderingsprobleem is er bij de woningen veelal ook sprake van een slechte technische staat van het casco, zoals scheuren in de muren. Daarom is ook gekeken naar cascoherstel, hetgeen moet resulteren in een verlenging van de technische levensduur van 20 jaar. Het model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad gaat hiermee verder dan het landelijk Fonds Duurzaam Funderingsherstel dat zich alleen richt op de fundering en de daarmee direct verbonden werkzaamheden. 2. Treffen van energiebesparende maatregelen Bij de woningen met een funderingsprobleem speelt vaak ook een hoog energieverbruik. Dit biedt kansen. Door ook energiebesparende maatregelen (isoleren van de begane grond, spouwisolatie, dakisolatie, nieuwe geïsoleerde dakkapellen, zonnepanel en HR++ glas) te treffen zal het energieverbruik en dus de energierekening dalen. De omvang van de te treffen maatregelen is zodanig dat de woning door de verbetering van een label F naar een label B gaat. Hiermee wordt meteen een bijdrage geleverd aan de gemeentelijke ambitie van CO 2 reductie in de bestaande woningvoorraad. De daling in energiemaandlasten kan vervolgens ingezet worden om de maandlasten van de totale ingreep betaalbaar te houden. Deze besparing is een belangrijk onderdeel voor de betaalbaarheid van de nieuwe maandlast. Ook hier gaat het model DFZ verder dan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. 3. Financiering voor de eigenaar Bij huiseigenaren met een funderingsprobleem is veelal ook sprake van het onder water staan van de woning, ofwel er speelt een restschuld. Dit maakt financiering van funderingsherstel vrijwel onmogelijk. Het DFZ-model gaat uit van een integrale benadering voor het financieringsvraagstuk. Dit leidt tot de volgende opzet: Opstal en te plegen investeringen: 1 e hypothecaire lening Restschuld : 2 e hypothecaire lening Grond: Recht van erfpacht 4. Betaalbare woonlasten voor de eigenaar In de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet is opgenomen dat onder bepaalde condities van de criteria van de LTI kan worden afgeweken. 14

15 Afwijking hiervan dient in overleg te gaan met de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM houdt, namens het Rijk, toezicht op de financiële markten: op sparen, beleggen, verzekeren en lenen. Het model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad gaat bij de toetsing van de leencapaciteit niet uit van de huidige LTI normeringen maar werkt met de huidige netto hypotheeklast. Voor deze benadering is gekozen omdat de eigenaar deze maandlasten al vaak jaren draagt. Aangenomen kan worden dat de eigenaar, bij ongewijzigde omstandigheden, deze ook in de komende jaren kan en zal betalen.de woonlasten zijn afgezet tegen het inkomen en is rekening gehouden met inflatie. Dit is ook onderdeel geweest van de bespreking met de AFM. De huidige lasten worden vervolgens standaard verhoogd met 100,- Dit bedrag zou de woningeigenaar ook minimaal moeten betalen voor rente en aflossing op een willekeurige extra lening voor funderingsherstel. Door de aangebrachte energiebesparende maatregelen dalen de variabele energiekosten, op basis van de huidige aannames, met circa 50%. De besparing op de variabele energiekosten wordt vervolgens in mindering gebracht op de totale netto last en dan blijft over het bedrag dat de woningeigenaar maandelijks kan betalen voor rente en aflossing. Over deze afwijkende wijze van berekening van de maandlasten heeft overleg plaatsgevonden met de AFM en deze is hiermee akkoord te gaan. Hieronder is een rekenvoorbeeld opgenomen: De huidige netto hypotheeklast 520,- (A) Huidige variabele energiekosten 190,- + (B) Huidige lasten 710,- (C) Dit betekent dat: Huidige lasten (C) 710,- (D) Extra maandlast 100,- (E) Totale netto last 810,- (F) Variabele energiekosten(ca 50%) 80,- -/- (G) Nieuwe hypotheeklast 730,- (H) Op grond van de 730,- (H) wordt de looptijd van de hypothecaire leningen bepaald. De 1 e hypotheek is standaard 30 jaar en de 2 de hypotheek is afhankelijk van de termijn van aflossing uitgaande van de nieuwe hypotheeklast. Op deze wijze wordt zo goed mogelijk aangesloten bij wat eigenaren aan maandlasten kunnen betalen en wordt tegelijk maximaal ingezet op versnelde aflossing daar waar mogelijk. De bovenstaande werkwijze heeft tot gevolg dat de looptijd afhankelijk is van de mogelijk te betalen maandlast. 15

16 Over het gebruik van de huidige netto maandlast nog het volgende. Het is mogelijk dat een woningeigenaar de rente op de bestaande hypothecaire lening heeft overgesloten vanwege de huidige lage rentestand of omdat de renteperiode was afgelopen. Oogmerk van eigenaren is om tot structureel lagere maandlasten te komen. Toepassing van de bovenstaande berekeningswijze voor de nieuwe maandlast zou inhouden dat ook de nieuwe maandlast in het DFZ model lager wordt en extra aflossing niet verplicht is. Dit is een ongewenste ontwikkeling. Daarom zal een renteherziening, gerekend binnen 5 jaar vóór de (geplande) ondertekening van de contracten volgend uit het DFZ-model, niet worden meegenomen in de berekening van de nieuwe maandlast. Dit betekent dat in die situatie, wordt uitgegaan van de oude (hogere) maandlast. Indien de nieuwe maandlast lager is dan de huidige maandlast is de woningeigenaar verplicht het verschil maandelijks af te lossen op de 2 e hypotheek. Samengevat zien de totale huidige en nieuwe netto maandelijkse woonlast (in ) er in onze voorbeeldcasus als volgt uit: 5. Meer (financiële) zekerheden voor de gemeente ten opzichte van de in het verleden verstrekte gemeentelijke funderingsleningen Het beleid van de gemeente Zaanstad is dat eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van hun woning en dus ook voor het herstellen van de fundering. Desondanks wil de gemeente, gelet op het gemeentelijk beleid van het verbeteren van de bestaande woningvoorraad, eigenaren (financieel) faciliteren om tot funderingsherstel te komen. 16

17 Maar dan op een zodanige wijze dat het risico voor de gemeente zoveel mogelijk beperkt wordt. Zekerheden zijn de grond en de opstal. Tegenover de restschuld staat geen zekerheid. Door met annuïtaire hypothecaire leningen te werken vindt vanaf de eerste maand ook aflossing plaats en neemt het risico voor de gemeente af. 6. Geen toestemming/medewerking nodig van de verstrekker van de huidige hypothecaire lening en/of het Ministerie van Financiën voor het direct kunnen uitvoeren van het model De gemeente wil niet afhankelijk zijn van verplichte toestemming van externe partijen. Daarom is het model zo ingericht dat de gemeente het model, natuurlijk met toestemming van de woningeigenaren direct kan uitvoeren. Dus geen verdere vertraging bij de aanpak van funderingsherstel. 7. Inzet DFZ-model Het DFZ-model wordt pas ingezet als andere financieringsmogelijkheden via banken, Fonds Duurzaam Funderingsherstel en Maatwerklening niet mogelijk is. Daarnaast mag de waarde van grond en opstal na renovatie niet lager zijn dan de huidige waarde grond en opstal verhoogd met de renovatiekosten. Voorwaarde hierbij is dat de technische levensduur van de woning met minimaal 20 jaar wordt verlengd. Indien de omvang van de te plegen investeringen niet via de marktwaarde na herstel gedekt worden is herstel economisch gezien niet verantwoord en zal een handhavingstraject ingezet worden dat kan eindigen in sloop van de woningen. 8. Verstrekking hypothecaire verloopt via Zaanse Huizen (=Tulp Hypotheken). 17

18 IV. DFZ Technisch Bij het DFZ model is gekeken welke renovatieaspecten moesten gebeuren en vervolgens welke verduurzaming het meeste bijdraagt aan energiebesparing. Verduurzaming die meer kost dan dat het bijdraagt wordt daarom pas secundair gekozen. Dit leidt tot het volgende overzicht van de verduurzamingswerkzaamheden : De opzet van het DFZ model is dat het herstel bouwbloksgewijs plaats vindt. Hierdoor vindt er een verdeling van kosten plaats, waardoor de kosten per woning lager worden. Daarnaast biedt dit ook de mogelijkheid om duurzaamheidsaspecten te versterken. Zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een dakkapel over het hele bouwblok, waardoor koude luchtbruggen worden voorkomen. 18

19 Aanbesteding BKZ BV gaat een selectie- en aanbestedingsprocedure op starten voor de pilotaanpak tot bouwkundig herstel van de 2 blokken van 6 eengezinswoningen aan de Sundsvalstraat 1-11 en Molenstraat te Zaandam. Voor het aanbieden aan de markt is gekozen voor de zgn. Design, Build and Maintenance methode. Hierin staat centraal het benutten van de Kennis in de vastgoedmarkt en het ontzorgen van de opdrachtgever. Dit houdt in dat aan de minimaal 4 geselecteerde partijen wordt gevraagd hoe de constructieve problemen aan te pakken, welke varianten er mogelijk zijn en zowel de bouwkundige aanpak als de varianten te voorzien van duidelijke gespecificeerde kostenramingen. Voor de selectie van de aannemers wordt een procedure gehanteerd die op hoofdlijnen uit de volgende onderdelen bestaat: Interessepeiling en aanmelding Selectie aannemer Ontwerp&realisatieovereenkomst Koop/aannemingsovereenkomst met de bewoner(s) De gemiddelde renovatiekosten bedragen gemiddeld ,- (incl. btw) per woning per prijspeil 2016 Het DFZ model vanuit de rol van de aannemer bezien, staat in bijlage 2. BKZ wordt in dit traject ondersteund door : De adviserende ontwikkelaar Sloterweg 796, Amsterdam Contact: de heer H. van Langen Tim van Honk Duurzaam Vastgoed Management 19

20 V. DFZ Financieel De grootste uitdaging van de opdracht was het ontwikkelen van een financieel haalbaar model: Haalbaar voor de bewoner, maar ook voor BKZ en acceptabel voor de gemeente als financier. Belangrijk was dat er na vele verkenningen een model kwam dat : - Past binnen de huidige wetgeving Eerdere verkenningen hebben namelijk aangegeven dat de bereidheid om de fiscale wetgeving ruimer te interpreteren niet aanwezig was. - In de basis geen medewerking van belanghebbenden nodig heeft Banken hebben ten aanzien van eerdere varianten namelijk hun medewerking geweigerd. - Gerealiseerd kan worden op korte termijn Per 1 januari 2018 wijzigen namelijk een aantal wettelijke mogelijkheden. Zo vervalt de mogelijkheid om de rente over een restschuld af te trekken - Afronding binnen 30 jaar Bij vastgoedberekeningen en hypotheken wordt gerekend met 30 jaar. Na een lange zoektocht is daar het DFZ model uitgekomen. Een model dat het mogelijk maakt voor bewoners om weer prettig en veilig te kunnen wonen in een comfortabele woning tegen iets hogere kosten dan men nu gewend is. Het DFZ model is een erfpachtmodel. BKZ maakt gebruik van erfpacht omdat dit instrument het mogelijk maakt om de vergoeding op de grond (canon) te sturen. Verder zijn de BKZ modellen altijd exploitatie technisch enigszins risicovolle modellen. Vanwege de erfpacht behoudt BKZ altijd als zekerheidsstelling haar grondpositie. Bewoners moeten in het model een 1 e en een 2 e hypotheek afsluiten. De 2 e hypotheek betreft de restschuld die ontstaat bij de verkoop van de woning aan DFZ. De hoogte van de restschuld bepaalt de termijn van de looptijd van de 2 e hypotheek. In het model is verwerkt dat er regelmatig wordt getoetst of er ruimte ontstaat om over te hevelen van de 2 e naar de 1 e hypotheek. Deze overheveling en dus de verlaging van de 2 e hypotheek, verlaagt ook het risico van DFZ omdat de 2 e hypotheek qua waarde niet geborgd is naast de 1 e hypotheek door de waarde van het pand. Omdat in de pilotcasus DFZ financier is van de 1 e en 2 e hypotheek, blijft hierin het risico hetzelfde. Verlaging van het risico gaat spelen als wellicht in de toekomst een andere partij de 1 e hypotheeklening verstrekt. Wanneer een bewoner aan alle voorwaarden heeft voldaan, kan men altijd uit het DFZ model. De erfpacht kan dan worden afgenomen en de bloot eigendom verkregen. 20

21 Tulp Hypotheken BKZ heeft geen vergunning om hypotheken te verstrekken. Daarom is BKZ voornemens om via DFZ een samenwerking met Tulp Hypotheken B.V. aan te gaan waarmee wordt beoogd een oplossing te bieden aan die huiseigenaren in de gemeente Zaanstad die thans worden geconfronteerd met een funderingsprobleem van hun woning. Tulp Hypotheken is een nieuwe hypotheekverstrekker die in 2016 de Nederlandse hypotheekmarkt heeft betreden. Zij richten zich op bestaande woningen en niet op nieuwbouw. De beoogde klanten voor Tulp Hypotheken zijn vooral starters op de woningmarkt en mensen die hun lopende hypotheek willen omzetten naar een nieuwe, op de huidige maatschappelijke en financiële ontwikkelingen aangepaste hypotheek. Tulp hypotheken is primair een Master Server. Dit houdt in dat Tulp Hypotheken zich specialiseert in het aanbieden en beheren van hypotheken. Zij heeft daarbij drie hoofdgebieden gedefinieerd: 1. Het overnemen van het beheer van bestaande hypotheekportefeuilles. 2. Het verstrekken en beheren van nieuwe woninghypotheken aan consumenten in Nederland 3. Het opbouwen en beheren van portefeuilles voor niet standaard hypotheken in opdracht van derden. De uitdaging in het vinden van een oplossing voor de financiering van funderingsherstel past dan ook geheel in het 3 e hoofdgebied. Gezamenlijk is onderzocht of en op welke wijze een inkoopmodel toch met hypothecaire leningen te financieren is. Hiertoe is door Tulp Hypotheken ook contact gezocht met andere geldverstrekkers dan de traditionele banken. De eerste signalen waren positief. Maar ook bij deze geldverstrekkers bleek uiteindelijk dat een volledige financiering niet mogelijk was, dan wel met voor BKZ/gemeente niet gewenste/aanvaardbare voorwaarden. Zo was er maar 50% financiering mogelijk indien de huiseigenaar een registratie bij het Bureau Krediet Registratie had. Ook was sprake van een verplichte terugkoopgarantie op de woning door de gemeente. Dit voor het geval de eigenaar in de financiële problemen zou komen. Met deze garantie zou het risico weer geheel bij de gemeente liggen, terwijl de revenuen (rentewinst op de hypothecaire lening) bij de geldverstrekker ligt. Dit zonder feitelijk risico. Daarop is besloten om een voorstel in te dienen bij de gemeente Zaanstad om voor de pilotwoningen aan DFZ een lening te verstrekken, welke vervolgens kan worden ingezet voor het verlenen van een overbruggingskrediet en voor het verlenen van de 1 e en 2 e hypotheek door Tulp. BKZ werkt in dit traject samen met : Tulp Hypotheken Zonnebaan EA Utrecht Contactpersonen: de heren P. Wessels en P. de Vos 21

22 Zaanse Huizen De bewoners worden in staat gesteld de benodigde financiering aan te trekken bij een speciaal voor dat doel op te richten vennootschap door Tulp Hypotheken genaamd Zaanse Huizen B.V. (Zaanse Huizen). DFZ sluit een overeenkomst met Zaanse Huizen. Een en ander wordt schematisch vormgegeven in onderstaande figuur. Overzicht overeenkomsten 1. SPV consument 1. Leningovereenkomst 2. Algemene voorwaarden 3. Hypotheekakte 2. SPV DFZ 1. Samenwerkingsovereenkomst 2. Leningovereenkomsten (sub loan) 3. SPV Tulpenhuis Holding 1. Aansluitovereenkomst aangesloten instelling 4. SPV Tulp Hypotheken 1. Servicing overeenkomst 5. SPV Stichting Tulpenhuis Ontvangsten 1. Overeenkomst afhandeling betalingsverkeer 6. SPV adviseur 1. Samenwerkingsovereenkomst Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad 2 Tulpenhuis Holding B.V. 3 Zaanse Huisjes B.V. 4 (Special Purpose Vehicle) Tulp Hypotheken B.V Stichting Tulpenhuis Ontvangsten Consument Adviseurs Bemiddelaars Zoals aangegeven zal Zaanse Huizen optreden als geldverstrekker en dus de leningen verstrekken aan de betrokken particulieren. Tot meerdere zekerheid voor de terugbetaling van een aan zodanige particulier verstrekte lening zal door de particulier ten gunste van Zaanse Huizen een hypotheekrecht worden gevestigd op de betreffende gerenoveerde woning. 22

23 Op grond van artikel 2:60 van de Wet op het financieel toezicht (Wft) mag Zaanse Huizen dergelijke leningen alleen verstrekken indien zij beschikt over een vergunning voor het aanbieden van hypothecair krediet. In onderhavig geval zal gebruik worden gemaakt van de regeling die is neergelegd in artikel 2:105 Wft waaronder Zaanse Huizen een zogeheten aangesloten onderneming van Tulpenhuis Holding B.V. zal worden. Zaanse Huizen hoeft aldus geen eigen vergunning aan te vragen maar kan haar activiteiten verrichten onder de mantel van de reeds beschikbare vergunning van Tulpenhuis Holding B.V. Tussen Zaanse Huizen en DFZ zal een kredietfaciliteit worden gesloten waaronder Zaanse Huizen periodiek gelden kan opnemen opdat zij in staat is de door haar aan de particulieren verstrekte hypothecaire leningen uit te betalen. DFZ krijgt aldus een vordering uit hoofde van geldlening op Zaanse Huizen en loopt dus een kredietrisico ten aanzien van Zaanse Huizen. Teneinde dit kredietrisico te mitigeren zullen de volgende maatregelen worden getroffen: (i) beperkte doelomschrijving van Zaanse Huizen en (ii) vestiging van een pandrecht op de vermogensbestanddelen van Zaanse Huizen. Verkenning heeft plaats gevonden of DFZ aandeelhouder naast Tulp Hypotheken - zou moeten worden in Zaanse Huizen of een overeenkomst sluit met Zaanse Huizen. Vanuit het perspectief van DFZ is het houden van de aandelen door Tulpenhuis Holding B.V. en niet (indirect) door DFZ dat in zodanig geval DFZ min of meer op afstand wordt geplaatst. Zij kan dan niet in haar hoedanigheid van aandeelhouder worden aangesproken door crediteuren van Zaanse Huizen of andere derden. Hoewel er onder het Nederlandse recht niet snel sprake zal zijn van een doorbraak van aansprakelijkheid en e.e.a. sterk afhankelijk is van de concrete omstandigheden, is deze stap naar DFZ als aandeelhouder eerder gemaakt dan indien DFZ niet in een vennootschapsrechtelijke verhouding tot Zaanse Huizen staat. In de hypothetische situatie dat bijv. sprake zou zijn van een zorgplichtschending door Zaanse Huizen jegens de betreffende particulieren blijft DFZ in beginsel buiten beeld. Indien zij aandeelhouder zou zijn, kan haar eventueel wel een verwijt worden gemaakt (bijv. omdat zij in haar hoedanigheid van aandeelhouder verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gang van zaken binnen haar dochtermaatschappij. Ook vanuit kredietrisicoperspectief heeft het houden van de aandelen in Zaanse Huizen (of een verpanding daarvan) voor DFZ in beginsel geen toegevoegde waarde. Zoals gezegd, is Zaanse Huizen een speciale doelvennootschap en naast de hypothecaire leningen die zij heeft verstrekt, zijn er geen andere vermogensbestanddelen waarop eventueel verhaal kan worden gezocht door DFZ. De vorderingen uit hoofde van de hypothecaire leningen zijn reeds verpand aan DFZ. De waarde van de aandelen in Zaanse Huizen is in dit geval gelijk aan de waarde van de hypothecaire leningen die zij heeft verstrekt. De enig denkbare reden voor DFZ om wel aandeelhouder van Zaanse Huizen te worden is dat zij via die weg een zekere controle en zeggenschap kan uitoefenen over Zaanse Huizen. Zoals boven aangegeven, is het de vraag of dit wel wenselijk is vanwege de mogelijke aansprakelijkheid als aandeelhouder en het daarmee gepaard gaande publicitaire risico. Daarnaast zal de uitoefening van zeggenschap door DFZ te allen tijde onderworpen zijn aan de restricties die voortvloeien uit de aanvullende overeenkomsten met Tulpenhuis Holding B.V. die alsdan moeten worden gesloten vanuit toezichtrechtelijk perspectief. 4 4 Bijlage 4 memorandum Samenwerking Tulp Hypotheken groep 23

24 Hypotheekadvies Het DFZ model is ontwikkeld door BKZ en de gemeente. De hypotheek wordt verstrekt door Zaanse Huizen. Uit zorgvuldigheid en om ook op bewonersniveau precies aan te geven wat de nieuwe financiële situatie wordt, is besloten om ook per bewoner een hypotheekadvies door een lokale hypotheekadviseur te laten opstellen. Deze maakt wel afspraken met Zaanse Huizen maar is verder helemaal onafhankelijk. BKZ werkt in dit traject samen met: De Hypotheekshop Westzijde GA Zaandam Contact: de heer B. Groenendaal Overbruggingskrediet en Tulp Annuitaire Hypotheek Zowel het Overbruggingskrediet om de huidige hypotheek af te lossen als de 1 e en 2 e hypotheek wordt door de bewoners afgesloten met Zaanse Huizen. De hypotheekovereenkomst die Zaanse Huizen daarvoor gebruikt is een hypotheek ontwikkeld door Tulp genaamd de Tulp Annuïtaire Hypotheek. Deze heeft de goedkeuring van de AFM. Aan deze basistukken zal een addendum worden toegevoegd met de specifieke voorwaarden die door DFZ aan de hypotheek verstrekking worden gesteld. Het overbruggingskrediet heeft de hoogte van maximaal de resterende restschuld bij verkoop door de bewoner. De 1 e hypotheek bedraagt 106% van de marktwaarde van het erfpachtrecht. Normaliter ligt de grens bij 102%, maar vanwege de verduurzamingsaspecten is 106% geoorloofd. De 2 e hypotheek heeft de hoogte van maximaal de dan resterende restschuld bij aankoop door de bewoner Nationale Hypotheek Garantie. De woningen worden verkocht in het bestaande BKZ Erfpachtvariant model. Dit model is recent nog goedgekeurd na een review door de NHG. Hierdoor is het zeer waarschijnlijk dat de door de bewoner af te sluiten 1 e hypotheek ook kan worden afgesloten onder NHG. Er loopt nog een verkenning met NHG of wellicht dit ook kan gelden voor (een deel van) de 2 e hypotheek. Hoe meer NHG garantie er is, des te lager is het risico voor DFZ. Bij een NHG is slechts 10% van de restschuld het risico. Administratief Beheer Hypotheken Tulp Hypotheken is via Zaanse Huizen verantwoordelijk voor het gehele proces, van het daadwerkelijk verstrekken van de hypothecaire leningen tot inning van de maandelijkse lasten van de eigenaar, inclusief de daarbij behorende administratie. 24

25 Lening, Hypotheken en rente De gemeente en DFZ BV verstrekken zelf geen hypothecaire leningen. Dit zal via Tulp Hypotheken verlopen, die over een AFM-vergunning beschikt. De gemeente Zaanstad zal de benodigde middelen voor de 1 e en 2 e hypothecaire leningen aan de DFZ BV lenen. Hoogte totale lening 5 Voor de pilot van 12 woningen is door DFZ een verzoek gericht aan de gemeente Zaanstad voor de leningen totaal : 1 e hypotheken : e hypotheken : Grondaankoop: Vanuit dit bedrag wordt ook het overbruggingskrediet verschaft. Dit wordt echter weer terug betaald bij het afsluiten van de hypotheken. Op consumentenniveau ziet dit er bij de voorbeeldcasus als volgt uit: Voor de totale visualisatie vanuit gemeentelijk perspectief wordt verwezen naar bijlage 3. 5 Ter bepaling van deze bedragen heeft een inventarisatie plaats gevonden. 25

26 Te betalen rente De door DFZ BV aan de gemeente voor deze leningen te betalen rente bedraagt 1,3%. DFZ BV zal deze middelen beschikbaar stellen aan Tulp BV. Tulp BV gebruikt de middelen ter verstrekking van hypothecaire leningen aan de eigenaren van de woningen. Voor het percentage van 1,3% is gekozen omdat met dit percentage, inclusief de administratiekosten een optimum wordt bereikt met betaalbare lasten voor de eigenaar van de woning, waarbij ook voldoende ruimte overblijft voor aflossing van de hypothecaire leningen. Zowel de eerste als de tweede lening wordt gedekt door de totale waarde van de woning. Deze waarde is bij aanvang lager dan de verstrekte leningen. Bij stijging van de waarde en door aflossing wordt derhalve de dekking op het tweede deel beter. Hoe hoger het rentepercentage, hoe minder maandlasten overblijven voor aflossing. Door maximale aflossing op zowel de 1 ste als de 2 de hypothecaire geldlening worden de hoofdsommen van de schuld maandelijks lager. Zeker voor de 2 e hypothecaire lening, de restschuld, waar voor DFZ geen zekerheid tegenover staat, leidt dit maandelijks tot een beperking van het risico. De rente van 1,3% ligt slechts enkele tienden van een procent onder die van de funding van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Omdat de consumentenrente 2% bedraagt (zie separate paragraaf consumentenrente) en de afdracht aan de gemeente 1,3% is, blijft er een marge over voor de hypotheekverstrekker van 66 basispunten en 4 basispunten voor DFZ. Grond Daarnaast zal de gemeente Zaanstad aan de DFZ BV een geldlening verstrekken voor de financiering van de gronden welke door de DFZ BV worden gekocht en vervolgens in erfpacht worden uitgegeven. Deze lening is tegen een rentepercentage van 2,3%. Bij het rentepercentage voor de gronduitgifte is aangesloten bij de canon van 3,1%, exclusief administratiekosten die BKZ BV ook in de afgelopen jaren heeft gehanteerd bij de BKZ modellen Erfpachtvariant en Instapmodel. De DFZ woningen worden uitgegeven in de BKZ Erfpachtvariant. In deze variant wordt de woning uitgegeven inclusief de eerste tien jaar canonkwijtschelding. De Vergoeding voor deze 10 jaar inclusief administratiekosten is verwerkt in de koopsom. Op het moment dat DFZ de woning in erfpacht uitgeeft aan de aannemer, wordt deze Vergoeding geïncasseerd. DFZ ontvangt dan direct de rente dekking van 2,3% voor de lening op de grond en een bijdrage voor de exploitatiekosten. Consumentenrente Bij de pilot wordt de consumentenrente voor de 1 ste en 2 de hypothecaire lening voor maximaal 30 jaar vastgezet op 2,0%. Deze consumentenrente ligt ongeveer 0,5% onder de huidige marktrente voor een hypothecaire geldlening met een looptijd van 30 jaar. 26

27 Dit komt omdat de betrokken partijen (Tulp hypotheken, DFZ BV en gemeente) met lagere administratieopslagen kunnen rekenen dan de traditionele financiers. Dit omdat alle drie de partijen het maatschappelijk belang zo groot vinden dat er na jaren van praten nu daadwerkelijk funderingsherstel moet gaan plaatsvinden bij eigenaren die op de reguliere markt niet terecht kunnen. Met het hanteren van dit rentepercentage blijft er binnen de door de eigenaren te betalen totale lasten ook (voldoende) ruimte over om af te lossen. Dit is belangrijk om, zeker bij de restschuld, deze snel te verlagen en zo het risico van de financier, de gemeente, terug te brengen. De consumentenrente zou ook voor een kortere periode kunnen worden vastgezet. Bijvoorbeeld voor 10 jaar. Dit brengt echter het risico met zich mee dat na deze periode van 10 jaar de rente hoger ligt. Voor de eigenaar zou dit tot hogere maandlasten leiden, welke wellicht niet op te brengen zijn dan wel minder ruimte overblijft voor aflossing. Dit kan tot betalingsachterstanden leiden en uiteindelijk tot financiële afboekingen door de gemeente. Door langdurige zekerheid wordt het risico van betalingsachterstanden beperkt. De gemeente heeft dus ook baat bij langdurige zekerheid voor de gemeente. Verwachting is wel dat wanneer het DFZ model succesvol is en op ruimere schaal zal worden ingezet een financiering wederom tegen dit lage percentage niet mogelijk zal zijn. Een hoger percentage zal leiden tot een langere looptijd van de 2 e hypotheek. De aftrek van de rente op een restschuld (in casu de 2 e hypotheek )is beperkt tot 15 jaar indien de restschuld is ontstaan voor 1 januari BKZ en gemeente hebben een verzoek ingediend bij het ministerie van BZK om deze termijn voor schrijnende gevallen te verlengen. Ook hier is wederom negatief op gereageerd. Op dit moment start de vereniging Eigen Huis een lobby om dit aspect onder de aandacht te krijgen in Den Haag. Geen aftrek van de rente over de restschuld zal leiden in het DFZ model tot een langere termijn van de 2 e hypotheek, dan wel tot een hogere maandlast omdat de 30 jaar termijn niet mag worden overschreden. Consumenten kosten Bij de verkoop en aankoop zijn er diverse kosten die voor rekening van de consument komen. Omdat de woning verduurzaamd wordt, mag de consument 106% van de marktwaarde als 1 e hypotheeklening op de woning geven. Hierdoor is het mogelijk om de volgende kosten mee te financieren: 1. Taxatiekosten ter bepaling van de hypotheek 2. Notariële en kadastrale kosten voor hypotheekakte 3. Kosten aanvraag NHG 4. Afsluitings- en advies kosten hypotheek 5. Overdrachtsbelasting 6. Notariële en kadastrale kosten voor aankoopakte 7. Kosten onderhoud en verbouwing De kosten genoemd bij 1 t/m 4 zijn aftrekbaar voor de IB, de kosten genoemd bij 5 t/m 7 niet. Zowel de eenmalig aftrekbare als de niet-aftrekbare eenmalige kosten mee worden gefinancierd in de hypotheek. De rente hierover is dan aftrekbaar. 27

28 Bijdragen van de gemeente aan DFZ BV. Kapitaalstorting De businesscase voor de Pilot is financieel sluitend. Wel bestaat het risico dat 1 of meerdere huiseigenaren op een gegeven moment rente en aflossing niet meer (kunnen) betalen. Ter afdekking van deze mogelijke betalingsachterstanden is de gemeente bereid, net als in het geval van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, een bijdrage ineens te verstrekken. In het landelijke fonds is de bijdrage per woning maximaal ,- ofwel 25% van maximaal ,- van de lening. De bijdrage is gelimiteerd op ,-. De omvang van de te plegen investeringen in het DFZ model liggen boven de ,- Dit betekent dat de gemeentelijke bijdrage voor de 12 woningen op ,- (12 * ,-) uitkomt. De bijdrage van de gemeente groot ,- zal via een kapitaalstorting bij de DFZ BV worden geëffectueerd. Omdat het aannemelijk is dat DFZ BV geconfronteerd zal worden met betalingsachterstanden en daarmee de waarde van de kapitaalstorting kan dalen zal de gemeente tegenover deze kapitaalstorting een gelijke voorziening groot ,- treffen. Kosten uitvoering pilot Daarnaast zijn aan de uitvoering van de Pilot ook kosten verbonden. De kosten van deze dienstverlening zijn door BKZ begroot op ,-.(zie bijlage 4) Dit betreft de kosten voor: project- en bouwbegeleiding, notaris, tijdelijke huisvesting, verzekering en communicatie. Inrichting hypotheek administratie Door Tulp BV zijn in opdracht van BKZ ook ontwikkelingskosten gemaakt. Deze bedragen ,-. De gemeente verstrekt aan BKZ een bijdrage van ,- en BKZ moet deze na ontvangst van de factuur van Tulp BV betalen. Beheersmaatregelen Verhuur Er kan zich een situatie voordoen dat het verstrekken van een hypotheek geen optie is. Dit bijvoorbeeld bij een huidige woningeigenaar die al op hoge leeftijd is. In dat geval bestaat ook de mogelijkheid dat de woning aan de voormalige woningeigenaar wordt verhuurd. Berekening canon De DFZ woningen worden in erfpacht uitgegeven waarbij sprake is van de koop van een erfpachtrecht inclusief 10 jaar canon kwijtschelding. 28

29 In jaar 11 is de canon bepaald op 6%. Echter er is sprake van een kwijtschelding naar 4,5% tot het moment dat de 2 e hypotheek is afgelost. Onderdeel van het model is mede hierom ook een regelmatige toetsing van woningwaarde en inkomen. Overlijden van de woningeigenaar Bij overlijden van een bewoner blijft DFZ BV sowieso eigenaar van de grond en kan DFZ BV haar (pand)recht inroepen ten behoeve van de uitstaande vordering. Erven mogen het erfpachtrecht overnemen, echter niet in het bestaande DFZ model. Dit impliceert dat wanneer de erven de woning willen overnemen, de uitstaande vorderingen moeten worden voldaan. Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) ontlenen hun bestaansrecht aan de artikelen 14 en 106, tweede lid, van het Verdrag van de Werking van de Europese Unie (VWEU). Om gebruik te kunnen maken van de bijzondere positie die een DAEB inneemt binnen de Europese mededingingsregelgeving, moet daarvoor een onderneming specifiek worden aangewezen indien deze activiteiten verricht die met een bepaalde DAEB worden belast. De overheid mag het verrichten van een DAEB in beginsel financieren. Voor de taak die de overheid oplegt, moet de uitvoerder van de DAEB een extra inspanning verrichten en daarvoor mag ook extra betaald worden. Om te voorkomen dat deze financiering leidt tot concurrentievervalsing, moet de gemeente rekening houden met de Europese staatssteunregels. Als er sprake is van staatsteun, is het mogelijk dat er speciale regels van toepassing zijn. Een van die speciale regels betreft het Vrijstellingsbeschikking DAEB van de Europese Commissie. De gemeente Zaanstad heeft diverse modellen onderzocht om te komen tot financiering door de markt van funderingsherstel, in combinatie met cascoherstel en het treffen van energiebesparende maatregelen. Uit dit onderzoek is gebleken er geen marktpartijen zijn die de werkzaamheden willen financieren, dan wel met voor de gemeente niet gewenste/aanvaardbare voorwaarden. Dit vanwege de inkomenspositie van de eigenaar en de huidige waarde van de woning. Er is sprake van marktfalen en de noodzaak voor het inzetten van publieke middelen in dit project. Dit door het verstrekken van leningen aan Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV ter uitvoering van de pilot. In haar besluitvorming zal de gemeente Zaanstad derhalve het DFZ-model als DAEB kwalificeren. 29

30 VI. DFZ Juridisch Overzicht van te ondertekenen overeenkomsten bewoner Overzicht van te ondertekenen overeenkomsten door de aannemer 30

31 Overzicht van te ondertekenen overeenkomsten door gemeente Overzicht van te ondertekenen overeenkomsten door DFZ (=BKZ) Aankoopakte met bewoner Erfpachtrecht met aannemer Leenovereenkomst met gemeente Zaanstad Overeenkomst met Zaanse Huizen (=Tulp Hypotheken) BKZ wordt in dit traject ondersteund door : Advocaten en Notarissen te Eindhoven &Amsterdam Contact: de heer H. Stroom 31

32 VII. Planning en Evaluatie Evaluatie Een van de besluiten die voorgelegd wordt aan het college van de gemeente luidt: In te stemmen de opdracht aan Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV tot het uitvoeren van een evaluatie in 2018 van de pilot als genoemd in beslispunt 4 en de uitkomst ter voorbereiding van verdere besluitvorming door college en raad voor te leggen aan het college. DFZ zal de uitvoering van de pilots op de voet volgen. Na afronding van de uitvoering van de pilots zal een evaluatie plaats vinden. Bij besluit van 7 februari 2017 heeft het college besloten om voortaan gasloos en energieneutraal (nieuw) te bouwen. In de pilot van het model DFZ gaan de bestaande woningen van een F label naar een B label en niet naar energieneutraal. Dit omdat dit nu nog extra kosten met zich meebrengt waardoor de maandlasten extra stijgen en daarmee niet meer voldoen aan het uitgangspunt van betaalbare lasten. Bij de evaluatie in 2018 zal worden meegenomen of bij het model ook de duurzaamheidsambitie van energieneutraal kan worden gerealiseerd. De evaluatie is de basis voor de beslissing of het DFZ model een instrument is dat op grotere schaal in de gemeente Zaanstad kan worden ingezet ter bevordering van het halen van de gemeentelijke doelstelling om op jaarbasis minimaal 300 funderingen te herstellen. In de Investerings- en uitvoeringsagenda MAAK.Zaanstad (besluitnr. 2016/204129) Is een planning van 30 DFZ woningen per jaar in de periode met bijbehorende middelen reeds begroot. 32

33 Bijlage 1 Mogelijkheden voor een win-win situatie door een bijdrage te leveren aan een oplossing 33

34 Bijlage 2 Visualisatie aannemer 34

35 35

36 Bijlage 3 Visualisatie financieringsstroom gemeente aan BKZ aan bewoner 36

37 37

38 Bijlage 4 Memorandum Samenwerking Tulp Hypotheken groep 38

39 Memorandum AAN T. A. V. VAN D A T U M 19 juni 2017 U W R E F E R E N T I E Betaalbare Koopwoningen Zaanstad B.V. Mw. Nel Hazendonk Mariëtte van 't Westeinde Advocaat Samenwerking Tulp Hypotheken groep 1. Inleiding 1.1 Betaalbare Koopwoningen Zaanstad B.V. (BKZ) is voornemens om een samenwerking met Tulpenhuis Holding B.V. en Tulp Hypotheken B.V. aan te gaan waarmee wordt beoogd een oplossing te bieden aan die huiseigenaren in de gemeente Zaanstad die thans worden geconfronteerd met een funderingsprobleem van hun woning. Ik heb begrepen dat de oplossing inhoudt dat een vennootschap genaamd DuurzaamFunderingsherstel Zaanstad B.V. (DFZ) de woningen koopt van de betreffende huiseigenaren om deze vervolgens door te verkopen aan een aannemer die is aangesteld om de woning te renoveren en het funderingsprobleem te verhelpen. Nadat de aannemer de betreffende woning heeft gerenoveerd, verkoopt de aannemer de woning weer terug aan de oorspronkelijke eigenaar. Deze laatste wordt in staat gesteld de daarvoor benodigde financiering aan te trekken bij een speciaal voor dat doel op te richten vennootschap genaamd Zaanse Huizen B.V. (Zaanse Huizen) welke in de voorgestelde structuur jegens de betrokken particulieren dus als geldverstrekker zal optreden. Zaanse Huizen financiert zich op haar beurt door het aangaan van een kredietfaciliteit met DFZ. De aandelen in BKZ en DFZ worden (indirect) gehouden door de gemeente Zaanstad. 1.2 Dit memo omvat een nadere uiteenzetting van de toezichtrechtelijke aspecten die een rol spelen en van de wijze waarop het kredietrisico dat DFZ ten aanzien van Zaanse Huizen loopt, kan worden gemitigeerd. In dat kader wordt tevens ingegaan op de vraag of, dan wel in hoeverre het zinvol is voor DFZ om de aandelen in Zaanse Huizen te houden. 1.3 Volledigheidshalve merk ik op dat fiscaalrechtelijke aspecten die mogelijk een rol spelen in de structuur buiten beschouwing blijven. Ook neem ik aan dat de voorwaarden van de financiering aan en door DFZ in overeenstemming zullen zijn met de Wet financiering decentrale overheden en daaronder vastgestelde regelingen. 2. Toezichtrechtelijke aspecten 2.1 Zoals aangegeven zal Zaanse Huizen optreden als geldverstrekker en dus de leningen verstrekken aan de betrokken particulieren. Tot meerdere zekerheid voor de terugbetaling van een aan zodanige particulier verstrekte lening zal door de particulier ten gunste van 1/5