TASKFORCE CO2 REDUCTIE IN DE BOUW EINDRAPPORTAGE. STRATEGISCH VOORRAADBELEID EN DUURZAAMHEID Een integrale levensduurbenadering 1 februari 2013

Transcriptie

1 TASKFORCE CO2 REDUCTIE IN DE BOUW EINDRAPPORTAGE STRATEGISCH VOORRAADBELEID EN DUURZAAMHEID Een integrale levensduurbenadering 1 februari

2 1. NAAR DUURZAAM STRATEGISCH VOORRAAD BEHEER: ONDERZOEKSVRAAG! Werkzaamheden Taskforce CO2! Onderzoeksvraag! Onderzoeksaanpak! VOORRAADBELEID IN DE PRAKTIJK! Doelstellingen van het Vooraadbeleid! Input van het voorraadbeleid! Systemen van het voorraadbeleid! Output van het voorraadbeleid! Implementatie van het voorraadbeleid! Conclusies en aanbevelingen voorraadbeleid in de praktijk! METHODE! Analyses op voorraadniveau! Naar een specifiek onderbouwing op strategisch niveau! Naar een integrale levensduurbenadering.! CONCLUSIES EN VERVOLG! Mogelijk vervolg!

3 1. NAAR DUURZAAM STRATEGISCH VOORRAAD BEHEER: ONDERZOEKSVRAAG 1.1 Werkzaamheden Taskforce CO2 De energietransitie zal op termijn een onontkoombare invloed hebben op de woningvoorraad. De eindigheid van fossiele brandstoffen zal betekenen dat op termijn ook de bestaande woningvoorraad van Nederland moet worden verduurzaamd. Met de exploitatieperiode van corporatiewoningen is die verre toekomst steeds iets om ook vandaag rekening mee te houden. Daar komt bij dat met structureel boven inflatie stijgende energieprijzen de betaalbaarheid van corporatiewoningen al veel eerder onder druk komt te staan dan de energietransitie noodzakelijk is. Vanuit deze achtergrond is de Stichting Taskforce CO2 Reductie in de Bouw (kortweg de Taskforce CO2) opgericht. Binnen de Taskforce CO2 werken verschillende marktpartijen samen die hun ervaring, aanvullende expertise en inventiviteit delen om de CO2-reductie in een breder kader te kunnen plaatsen. 1 Taskforce CO2 wil kennis ontwikkelen en uitwisselen omtrent de renovatie en verbetering van de bestaande woningvoorraad om zo te komen tot een beter afwegingskader. De Taskforce CO2 heeft eerder een quickscan ontwikkeld voor een integrale investeringsafweging bij de verbetering van woningcomplexen. In die quickscan wordt in vier scenario s een integrale investeringsafweging geboden. Er is aandacht voor CO2 besparing, labelsprongen, verbeteringen in beeld- en gebruikskwaliteit en terugverdienmogelijkheden via hogere huren, lagere woonlasten en waardeontwikkeling op termijn. De vier scenario s zijn: - uitexploiteren (sloop-nieuwbouw, 0-10 jaar) - uitgestelde investeringsbeslissing (15 jaar doorexploiteren) - levensduurverlenging (25 jaar) - nieuwe start (50 jaar). De investering kan op verschillende manieren rendement opleveren. Naast de energiebesparing gaat het om het financieel rendement (bijvoorbeeld huurverhoging en verlenging exploitatietermijn), verbetering van de woningmarktpositie, verbetering van toegankelijkheid of woningplattegrond van de woning voor verschillende doelgroepen, et cetera. Door de verschillende rendementen van de scenario s inzichtelijk te maken, komt het kader voor een integrale investeringsafweging tot stand. Een dergelijke analyse op projectniveau is behulpzaam bij de investeringsafweging, maar uiteindelijk moet de afweging voor de toekomst van de huurwoningvoorraad op een hoger schaalniveau worden gemaakt. Voor één corporatie is de woningportefeuille de aangewezen schaal om afwegingen te maken. Om op portefeuilleniveau die afweging te kunnen maken is de kennis van complexen een noodzakelijke randvoorwaarde. Maar omgekeerd is het ook nodig inzicht te krijgen in de kwaliteiten en toekomstkansen van de gehele portefeuille om op complexniveau de juiste investeringsbeslissing te kunnen nemen. 1.2 Onderzoeksvraag De centrale vraag van dit onderzoek is hoe duurzaamheid en in het bijzonder energieverbruik een plek zou kunnen en moeten krijgen in het voorraadbeleid. Dit onderzoek is gericht op het 1 Naast oprichtster Evelyn van der Ploeg bestaat de Taskforce uit Bureau Middelkoop, Nieman Raadgevende Ingenieurs, Faro architecten en Amory + Jurriëns. 3

4 schaalniveau van de portefeuille van een corporatie en gaat daarmee een stap verder dan de eerdere complexonderzoeken. Wel is voor dit onderzoek nadere onderzoek op complexniveau verricht om voldoende gegevens te verkrijgen als input voor de methodiek voor de portefeuilleanalyse. Er is in dit onderzoek steeds gekeken naar: (1) de huidige plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties; (2) de mogelijk toekomstige plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties. Om die vragen te kunnen beantwoorden is het nodig de verschillende onderdelen van het voorraadbeleid afzonderlijk te belichten. Het voorraadbeleid is in het onderzoek schematisch als volgt ingedeeld: Strategisch Voorraad Beheer Doelstellingen Input Systemen Output Implementatie 1.3 Onderzoeksaanpak De huidige plek van energie in het voorraadbeleid De eerste stap van het onderzoek bestond uit het analyseren van het huidige strategisch voorraadbeleid in de praktijk. Er is bij 3 corporaties op een systematische manier gekeken naar de wijze waarop invulling wordt gegeven aan het voorraadbeleid. Diezelfde corporaties zijn actief betrokken bij het vervolgonderzoek. Tevens zijn de conclusies van het onderzoek bij deze corporaties getoetst. De corporaties zijn geselecteerd op een aantal duidelijk verschillende kenmerken. De eerste deelnemende corporatie (Wooncompagnie) heeft een zeer groot werkgebied, met een aantal grotere en veel kleinere kernen verspreid over zeer veel verschillende gemeenten. De tweede corporatie (Brabant Wonen) heeft een werkgebied verspreid over 2 stedelijke kernen. De derde corporatie (SWZ) werkt in een stad, in verschillende wijken, waar steeds verschillende corporaties een positie hebben. Die verschillen maken dat in het strategisch voorraadbeleid steeds op een andere manier, in relatie tot de totale voorraad van het gebied en in relatie tot de totale voorraad van de corporatie, afwegingen moeten worden gemaakt. Door een drietal duidelijk 4

5 verschillende corporaties te kiezen, is het mogelijk een divers beeld te verkrijgen van het voorraadbeleid in de praktijk. Bij dit voorraadbeleid in de praktijk is op een systematische manier gekeken naar de verschillende aspecten van het voorraadbeleid. Er wordt een aantal conclusies getrokken over de huidige positie van energiedoelstellingen in het voorraadbeleid als basis voor voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag hoe energie in de toekomst een plek zou kunnen krijgen in het voorraadbeleid De mogelijke plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties De volgende stap in het onderzoek is om, op basis van de praktijkanalyse, te kijken wat de toekomstige plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties zou kunnen zijn. Het beantwoorden van die vraag is vooral praktisch en instrumenteel opgevat. Er is gekeken naar de mogelijkheden uitgaande van de praktijk van vandaag. Dat betekent dat de suggesties die worden gedaan ook aansluiten op die praktijk van vandaag. De voorstelen die worden gedaan voor het meer structureel introduceren van energetische aspecten in het voorraadbeleid zijn ook getoetst bij de deelnemende corporaties. 5

6 2. VOORRAADBELEID IN DE PRAKTIJK Er is bij drie corporaties gekeken naar de praktijk van het voorraadbeleid. De corporaties zijn in het onderzoek tevens als klankbord gebruikt voor de conclusies van het onderzoek. De kern van dit onderzoeksverslag is niet een rapportage over de afzonderlijke corporaties. Het doel is om op basis van een analyse van de praktijk bij de drie corporaties, in beeld te brengen of en hoe energiedoelstellingen een plek hebben in het voorraadbeleid. Onderstaande schema geeft weer wat het onderwerp van het voorraadbeleid is. Het gaat er om de discrepantie tussen de huidige voorraadkenmerken en de toekomstige vraag op te lossen door ingrepen in de voorraad. Huidige Voorraad bestaande discrepanties Huidige Vraag ingrepen vhv-opgave prognose Wensvoorraad Toekomstige Vraag Om de vraag te beantwoorden of en hoe energie daarbij een rol speelt, wordt de indeling van het voorraadbeleid aangehouden zoals die in het vorige hoofdstuk is geformuleerd. (doelstellingen, input, systemen, output, implementatie) 2.1 Doelstellingen van het Vooraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid van de drie geanalyseerde corporaties komt op de volgende punten sterk overeen: A. De kerntaak van het hebben van voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep staat centraal. B. Sturen op woonlasten (in plaats van sturen op kale huren) wint aan belang. C. Er is een duidelijke sturing op de kwaliteit van de voorraad nu en in de toekomst (daarbij is het aanpassen van de voorraad aan vergrijzing een belangrijk thema) D. De verjonging van de voorraad wordt vanuit financieel oogpunt noodzakelijk geacht. E. Een financieel gezonde exploitatie staat centraal. Er is in ieder geval bij de onderzochte corporaties geen sprake van een ondubbelzinnige uitwerking van duurzaamheidsdoelstellingen of energie in het voorraadbeleid. Een quickscan van het voorraadbeleid van andere corporaties laat zien dat die conclusie in het algemeen geldt. De geconstateerde gemeenschappelijke doelstellingen van het voorraadbeleid komen direct voort uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) waarin de doelstellingen en kerntaken van de 6

7 corporatiesector zijn neergelegd. Wat dat betreft is het niet verrassend dat duurzaamheid en energie geen duidelijke plek hebben. Duurzaamheid en energie zijn immers niet als zelfstandige doelstelling neergelegd in het BBSH. Dat vormt ook een directe verklaring dat het energiezuinig maken van woningen, in deze tijd waarin corporaties noodgedwongen investeringen heroverwegen, een doelstelling is die snel wordt geschrapt. Noodgedwongen terug naar de kern betekent dan snel terug naar de kern van het BBSH waar duurzaamheid niet wordt genoemd. Argumenten van corporaties voor en tegen energie als onderdeel van de kerntaken zijn: 1. Goed ondernemerschap : Bij corporaties die deze redenering hanteren is een brede duurzaamheidsinspanning zichtbaar die verder gaat dan de duurzaamheid van woningen alleen. 2. Woonlasten: De prijsstijging van energie boven inflatie zet de betaalbaarheid van het wonen onder druk ondanks lage huren. 3. Ontbrekende urgentie: De stijgende energiepirjzen vormen een risico voor de toekomst, dat nu nog niet actueel en evident is. 4. Markt: Verduurzaming kan in de markt een onderscheidende kwaliteit zijn. Daarentegen wordt ook ingebracht dat duurzaamheid in de markt nu juist nog geen onderscheidende kwaliteit is. Indirect is zo te beargumenteren dat energiezsuinigheid wel degelijk onderdeel van het BBSH is. De kosten voor energie zijn in de afgelopen 10 jaar verdubbeld. Als dit doorzet, is het garanderen van een lage huur niet meer een garantie voor betaalbare woonlasten. Vanuit corporatieperspectief en vanuit de kerntaken geredeneerd, is energie onderdeel van het betaalbaarheidsvraagstuk. Op zijn minst zijn er op termijn risico s ten aanzien van de betaalbaarheid. Feitelijk zijn de duurzame doelstellingen van de geanalyseerde corporaties een samenstelling van deze overwegingen, waarbij sprake is van accentverschillen. Doelstellingen Energie Formeel - Bouwbesluit - niet in BBSH - convenanten - lokale beleidsregels Inhoudelijk - betaalbaarheid - waarde(ontwikkeling) - goed ondernemerschap - woongenot De verschillen tussen corporaties zijn er niet alleen in de argumentatie die ten grondslag ligt aan de doelstellingen, maar ook in de uitwerking van de doelstellingen zelf. Die verschillen worden ook mede door de verschillende argumentatie veroorzaakt. De eerste corporatie kiest er voor de voorraad in te delen in drie huurklasse-groepen met eigen kwaliteitskenmerken een eigen exploitatiehorizon en een daarop afgestemde ingrepenprogramma. De corporatie focust daarbij vooral op haar eigen kerntaak. Energie wordt (nog) niet als onderdeelvan die kerntaak beschouwd. De investeringen zijn primair zijn gericht op de bouwkundige kwaliteit van de woning. Eventuele energieconcepten of installaties die leiden tot 7

8 een verdere reductie van energieverbruik kunnen door derden (de huurder of anderen) worden toegevoegd. Bovendien kan de corporatie in de toekomst, als betaalbaarheid door energieprijzen een probleem wordt, altijd nog een keer een stap maken in het reduceren van het energieverbruik. De tweede corporatie heeft een duurzaamheidsbeleid waarbij meer in de breedte naar de hele organisatie wordt gekeken. Dat vertaalt zich onder andere in de doelstelling om de hele voorraad voor 2020 op label C te brengen en minimaal 60% op B. In de praktijk is deze doelstelling nog niet zeer sturend bij projecten. Bij de derde corporatie ligt het accent van het voorraadbeheer veel meer op locatie en markt. Dat accent komt ook voort uit het gespreide bezit van deze corporatie en de verschillende marktomstandigheden op die plekken. In het voorraadbeleid staat dan de vraag centraal of er op de lange termijn op de gegeven plek wel behoefte is aan een woning en wat de kwaliteit van de woning op die plek dan moet zijn. Ook duurzaamheid wordt primair vanuit dat perspectief bekeken. 2.2 Input van het voorraadbeleid In het schema aan het begin van dit hoofdstuk is in het rood aangegeven op welke punten in het voorraadbeleid informatie nodig is als input voor het voorraadbeleid. Het gaat om: - huidige voorraadkenmerken - prognose van de vraag - mogelijke ingrepen - huidige financiële situatie - kosten en opbrengsten van de ingrepen Op basis van input op die onderdelen is het mogelijk de wensvoorraad te bepalen en de haalbaarheid van het realiseren van die wensvoorraad vast te stellen. Voor de geanalyseerde corporaties is de input van het voorraadbeleid min of meer gelijk. Er zijn wel accentverschillen. Die hangen echter niet zo zeer samen met een verschillende visie op het voorraadbeleid. Verschillen hangen veel meer samen met keuzen die worden gemaakt in de operationalisatie. In de praktijk is het noodzakelijk bij het voorraadbeleid te komen tot een vereenvoudiging van de werkelijkheid en een beperking van de input. Het is niet mogelijk alles te kwantificeren als input voor het voorraadbeleid. Daarmee zou een onoverzichtelijke brei aan gegevens ontstaan. Juist in de keuzen die hierin worden gemaakt ontstaan verschillen tussen corporaties. Voorraadkenmerken De kwaliteit van de huidige voorraad is bij de verschillende corporaties in beeld op het niveau dat nodig is een goed voorraadbeleid te voeren. De technische kwaliteit is in beeld en vormt een belangrijke input voor het moment van ingrijpen. Tevens is duidelijk op welke manier de kwaliteit van de voorraad aansluit op de verschilllende doelgroepen. In het voorraadbeleid wordt ook duidelijk gestuurd op deze voorraadkenmerken in relatie tot de vraag. Ook omtrent energetische kwaliteit is door de labeling van woningen informatie beschikbaar die bij de sturing in het voorraadbeleid wordt gebruikt. Er is hier nog wel een slag mogelijk als het gaat om een scherp beeld van de verbetermogelijkheden van verschillende typen uit verschillende periode. Er kunnen grote verschillen bestaan tussen woningen die hetzelfde label hebben. 8

9 Prognose van de vraag Bij alle corporaties is het gebruikelijk te werken met prognoses van de omvang van de doelgroep van beleid. Dat gebeurt op basis van een demografische prognose en een extrapolatie van de huidige inkomensverdeling op basis van die demografische prognose. Op de korte termijn kan er, zoals vandaag, een groter verschil tussen vraag en aanbod ontstaan doordat sprake is van een negatieve economische ontwikkeling. Er wordt door de verschillende corporaties nog nauwelijks gerekend met de betaalbaarheid op woonlastenniveau. Het is realistisch te veronderstellen dat een structurele stijging van energieprijzen boven inflatieniveau invloed kan hebben op de betaalbaarheid van het wonen en daarmee ook op de vraagprognose voor de kerndoelgroep van beleid. Mogelijke ingrepen, Als input van het voorraadbeleid is slechts zeer grof sprake van een onderbouwing van de ingrepen. De ingrepen worden op een aantal onderdelen grof geformuleerd: - sloop - nieuwbouw - levensduurverlenging (15jr/20jr/25jr/etc.) - verkoop - verbetering (geschiktheid voor senioren/overig) - energielabel Er is bij de ingrepen een koppeling aan locaties en aan kwaliteitskenmerken van het bezit. Daarbij spelen marktkwaliteit (van plek en woning) en functionele en technische kwaliteit van de woning een rol. De mate waarin die verschillende kwaliteiten een rol spelen lijkt mede afhankelijk van de kenmerken van de regionale woningmarkt. Wanneer de woningmarkt slechter is, vormt de marktpositie een groter risico, en speelt als vanzelfsprekend een belangrijker rol in de afweging. Het formuleren van ingrepen is als het gaat om locatie en typen vrij exact. De toekomst van complexen wordt als het om het voortbestaan gaat met het portefeuillebeleid bepaald. Een bijzondere positie neemt de verkoop hierbij in. Zoals ook elders in dit rapport opgemerkt heeft het verkopen van energetisch slechtere woningen steeds een positieve invloed op de samenstelling van de voorraad en vaak ook een positieven financiële invloed. Als het gaat om de verbetering en het energielabel als onderdeel van die verbetering is het voorraadbeleid minder duidelijk sturend. De ingreep lijkt in belangrijke mate te worden bepaald door de financiële afweging op projectniveau. De input van mogelijke ingrepen is daarmee vrij grof. Huidige financiële situatie De huidige financiële situatie van de corporatie is in detail bekend. De financiële situatie vormt ook de basis om een doorrekening te maken van de effecten van de ingrepen. Een kritisch punt is wel dat de huidige financiële situatie slechts in beperkte mate een beeld van de werkelijkheid geeft. De waardering van woningen gebeurt op basis van een contante waardeberekening van de toekomstige kasstromen. Echter zonder de ingrepen die met het voorraadbeheer worden geformuleerd, is het sterk de vraag of die kasstromen wel haalbaar zijn. Zonder geplande 9

10 woningverbetering is een woning wellicht snel onverhuurbaar, terwijl het uitgangspunt in de boeken is dat de woning nog 10 jaar wordt verhuurd. Een ander kritisch punt is dat de waardering gebeurt op basis van gemiddelde kosten en parameters. Daarmee schijnt een bepaalde woning rendabel te zijn, terwijl feitelijk sprake is van hoge onderhoudskosten en een groot leegstandsrisico. Voor het voorraadbeleid is die gebrekkige input problematisch, omdat de ingreep steeds wordt afgewogen tegen de in de boeken geformuleerde 0-situatie. Dat probleem geldt ook voor energetische ingrepen. De energetische ingrepen vormen een antwoord op een probleem dat in de huidige financiële situatie niet zichtbaar is. Kosten en opbrengsten van ingrepen In het verlengde van de constatering dat de ingrepen zelf beperkt zijn uitgewerkt in het voorraadbeleid, moet worden geconstateerd dat ook de kosten en opbrengsten van ingrepen slechts in beperkte mate onderdeel vormen van de afwegingen in het voorraadbeleid. Als het gaat om energetische ingrepen worden de volgende gegevens gebruikt: - huidige labels woningen - benadering gemiddelde kosten labelsprongen - mogelijke huurverhogingen labelsprongen Het is goed mogelijk en ook wenselijk de input van het voorraadbeleid, als het gaat om energieverbruik en verbetering van de energieprestatie, uit te breiden: - Er is een scherper beeld mogelijk van de energieaspecten dan door de labels wordt gegeven. - Het zou waardevol zijn een beeld te hebben van de kosten van ingrepen in verschillende delen van de voorraad, in plaats van te werken met gemiddelde kosten. - Er is de kans meer te zoeken naar optimalisaties van ingrepen door tegelijk met de verbetering van de energieprestatie ook rendement te behalen op andere vlakken zodat synergie ontstaat. - Door energieprijsstijging te betrekken bij de betaalbaarheid van het wonen op woonlastenniveau kan de toekomstige betaalbaarheid beter worden onderbouwd. - Het woonwaarderingsstelsel geeft wel mogelijkheden tot huurverhoging, maar die is niet dekkend. Dat terwijl het totale energievoordeel wel dekkend kan zijn. Bij die input gaat het deels om informatie die goed beschikbaar is. Vooral voor de relatie energieprijsstijging, woonlasten en betaalbaarheid is eenvoudig de input te organiseren. Voor een deel gaat het om informatie die nog slechts in beperkte mate beschikbaar is. Vooral de kosten van verbetermogelijkheden van verschillende woningtypen zijn niet op hoofdlijnen beschikbaar, zodat het lastig is op de schaal van de voorraad daarin afwegingen te maken. 2.3 Systemen van het voorraadbeleid Om richting te geven aan het voorraadbeleid worden door de corporaties verschillende systemen gebruikt. Daarbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen de systemen die gericht zijn op het kwalitatief en kwantitatief in beeld brengen van de voorraad enerzijds en de systemen die gericht zijn op het in beeld brengen van de financiële consequenties anderzijds. De systemen die corporaties gebruiken om de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten van hun voorraad in beeld te brengen zijn niet sterk principieel verschillend. Een belangrijke overeenkomst is steeds dat het nodig is te komen tot een vereenvoudiging van de voorraadkenmerken om te komen tot een overzichtelijke afweging. 10

11 Binnen de gehanteerde systemen is het goed mogelijk informatie omtrent duurzaamheid en energieverbruik toe te voegen als relevante kwaliteiten. Het is niet nodig daarvoor systemen sterk aan te passen. Als het gaat om de gehanteerde financiële systemen valt op dat er eigenlijk geen systemen worden gebruikt specifiek gericht op de financieel, kwalitatieve afwegingen van het voorraadbeleid. Het is veel meer zo dat de reguliere financiële systemen worden gebruikt om de scenario s van het voorraadbeleid financieel te toetsen. Met behulp van een dergelijk op scenarioanalyse gericht systeem zou de financiële toetsing van het voorraadbeleid zeer snel en flexibel kunnen zijn. Nu lijkt eerder zo te zijn dat er een afweging wordt gemaakt op basis van kwalitatieve en kwantitatieve overwegingen, waarbij het geld meer gevoelsmatig wordt meegewogen. Vervolgens wordt het uitgewerkte scenario in het primaire financiële systeem getoetst. Dat primaire systeem is vrij complex en er niet specifiek op toegesneden om snel verschillende voorraadscenario s door te rekenen. Met een andere benadering zou het proces van het tot stand komen van voorraadbeleid een veel meer iteratief karakter kunnen hebben. 2.4 Output van het voorraadbeleid Het voorraadbeleid moet als output een beeld geven van de mate waarin de wensvoorraad wordt bereikt en de financiële consequenties die daaraan zijn verbonden. Juist daarin kan op een aantal punten nog flinke winst worden behaald. In de eerste plaats is het inzicht in de financiële consequenties van het voorraadbeleid nu vaak nog beperkt. Er is alleen een output via de omweg van de reguliere financiële systemen die niet zijn gericht op snelle scenario-analyse. In de tweede plaats is er weliswaar een goed beeld van de wensvoorraad als het gaat om de omvang en kwaliteit, maar niet als het gaat om de betaalbaarheid in relatie tot energie en totale woonlasten. Hierin is zeker nog winst te behalen. 2.5 Implementatie van het voorraadbeleid De implementatie van het voorraadbeleid staat of valt met de kwaliteit van de gemaakte afweging en de onderbouwing. Daarin is grote winst te behalen door in het voorraadbeleid meer te zoeken naar een optimalisatie van ingrepen. Door meer uitgebreid onderbouwd een afweging in het voorraadbeleid zelf te maken, wordt het mogelijk de conclusies van het voorraadbeleid directer te implementeren Het voordeel daarvan is dat daadwerkelijk een strategische afweging wordt gemaakt. Hierbij moet overigens worden aangetekend dat de institutionele context en marktcontext momenteel zo snel veranderen dat het voorraadbeleid nauwelijks meer sturend lijkt. Snel veranderende omstandigheden zijn zo sterk bepalend voor corporatiebeleid, dat de strategie ondersneeuwt. Een en ander neemt niet weg dat het van belang is een systeem te hebben waarbij het mogelijk is strategisch onderbouwde consequenties te trekken uit die gewijzigde omstandigheden. Op dat punt is nog winst te behalen. 2.6 Conclusies en aanbevelingen voorraadbeleid in de praktijk De analyse van het voorraadbeleid van de deelnemende corporaties is er niet op gericht een volledig beeld te schetsen van de dagelijkse praktijk van het voorraadbeleid. Het gaat er meer om een basis te leggen die het mogelijk maakt uitspraken te doen over de mogelijke praktische positie van duurzaamheid en energieverbruik in het voorraadbeheer. Samenvattend is er een aantal conclusies te trekken uit deze analyse: 11

12 - Er is geen formele basis in het BBSH voor duurzaamheids- en energiedoelstelingen. Er zijn echter wel degelijk inhoudelijke argumenten om energieverbruik kernonderwerp van het voorraadbeleid te maken. - Het is opvallend dat verschillende corporaties geneigd zijn, mede op basis van de inhoud van gesloten convenanten, de energiedoelstellingen vrij rigide in het voorraadbeleid op te nemen door labeldoelstellingen voor de hele voorraad ineens te formuleren. Daarmee gaat het voorraadbeheer voorbij aan een aantal vraagstukken: * Het is mogelijk te kiezen voor grotere labelsprongen in delen van de voorraad versus kleinere labelsprongen verspreid over de voorraad. * Het is de vraag in welk deel van de voorraad (typologie/bouwjaar) energiespongen het meest opleveren, zowel kwalitatief als in rendement. - Er is winst te behalen door een veel meer iteratief proces van het opstellen van het voorraadbeleid, waarbij bepaalde voorraadscenario s op hun consequenties worden getoetst zowel in termen van financiën, als vraag/aanbod en betaalbaarheid. - Daarvoor is een eenvoudig financieel systeem nodig om de scenario s van het voorraadbeleid te toetsen. - Op het gebied van de parate kennis van de mogelijkheden, kosten en rendementen van verbetering van de bestaande voorraad is winst te behalen. - Er is een toenemend besef dat een benadering van de betaalbaarheid op het niveau van woonlasten cruciaal is. Die benadering zal onder omstandigheden leiden tot andere conclusies in het voorraadbeleid dan momenteel worden getrokken. - De inhoud en het systeem van het huidige voorraadbeleid zijn geschikt om op eenvoudige wijze te komen tot een verdere verdieping van het voorraadbeleid ook als het gaat om energie. De conclusies sluiten sterk aan op de veronderstellingen van de Taskforce CO2 dat er slechts in beperkte mate informatie beschikbaar is over de kosten van ingrepen in de bestaande woningvoorraad, gericht op energieverbetering. Daarnaast komt uit het onderzoek bij de 3 corporaties echter ook een aantal andere punten duidelijk naar voren. Op basis daarvan komt de Taskforce CO2 tot een 4-tal aanbeveling voor het voorraadbeleid. Verantwoord strategisch voorraadbeleid wordt volgens Taskforce CO2 bereikt door: 1. Op strategisch niveau: Minimaal in beeld brengen van de risico s ten aanzien van betaalbaarheid en waardeontwikkeling van de voorraad zijn in relatie tot het energieverbruik 2. Op tactisch en strategisch niveau: Het formuleren van doelstellingen gebaseerd op specifieke inputgegevens met betrekking tot de kwaliteit van de voorraad en financieel onderbouwde specifieke ingrepen 3. Tactisch, strategisch en operationeel: Een integrale benadering van de levensduur van woningen 4. Proces: Het proces van het voorraadbeleid moet iteratief worden doorlopen. De gevolgen van de veronderstelde ingrepen moeten steeds worden getoetst. Die toets vormt de basis voor het bijstellen van de ingrepen. In het vervolg van dit onderzoek wordt nader ingegaan op deze aanbevelingen en wordt aangegeven op welke manier daaraan invulling kan worden gegeven. 12

13 3. METHODE Op basis van de analyse van het voorraadbeleid in de praktijk en de analyse van het voorraadbeleid van de deelnemende corporaties heeft het onderzoek zich geconcentreerd op het uitwerken van mogelijkheden om, aansluitend op de dagelijkse praktijk, het onderwerp energie meer tot een integraal onderdeel van het voorraadbeleid te maken. Daarbij zijn de 4 aanbevelingen aan het einde van het vorige hoofdstuk leidend. (3.1) Strategisch: analyse op voorraadniveau Het gaat er om op voorraadniveau de risico s voor de betaalbaarheid als gevolg van energieprijsstijgingen duidelijk in beeld te brengen. Dat vraagt primair om een benadering van de betaalbaarheid op het niveau van woonlasten. Voorts is het van belang in scenario s over de voorraad en de betaalbaarheid na te denken. Dat kan in theorie met behulp van de bestaande financiële systematiek van corporaties. Het zou wel waardevol zijn een flexibeler instrument te gebruiken. Voor dit onderzoek is een rekenmodel gebruikt dat door Bureau Middelkoop en Finance Ideas is opgesteld in opdracht van Platform 31. (3.2) Tactisch en Strategisch: Specifieke input ingrepen Dit vormt een feitelijk voortzetting van eerder onderzoek van de Taskforce, waarbij door het doen van complexonderzoeken meer kennis omtrent de mogelijkheden en kosten van ingrepen bij woningen uit verschillende bouwperioden is verzameld. Voor dit onderzoek is op basis van de eerdere complexonderzoeken en op basis van aanvullende complexanalyses een rekenmodel opgesteld dat het mogelijk maakt om snel in beeld te brengen wat de kosten zijn van verschillende ingreepscenario s in verschillende delen van de voorraad. Op die manier is het mogelijk veel specifieker te formuleren welke ingrepen op welke plek en op welk moment aantrekkelijk zijn. Er ontstaat de mogelijkheid om in het voorraadbeleid ook te komen tot een kostenoptimalisatie van ingrepen. (3.3) Strategisch, tactisch en operationeel: Integrale levensduurbenadering De Taskforce CO2 heeft bij de complexonderzoeken een afwegingsmethode gehanteerd om de kwaliteit van complexen vanuit verschillende invalshoeken te belichten. Deze methode is ook zeer geschikt om op voorraadniveau in te zetten. Het is niet voldoende een woning technisch voor 50 jaar in de lucht te houden. Er moet in de periode ook een vraag naar de woning zijn. De markttechnische levensduur moet ook aansluiten op de technische levensduur. Het energieconcept van de woning moet even lang mee kunnen. De woonkwaliteit moet 50 jaar meekunnen. De exploitatie moet 50 jaar gegarandeerd zijn. Het gaat om een samenhang tussen de verschillende kwalitatieve en financiële benaderingen van het voorraadbeheer die niet meer kwantitatief in een systeem of model te vatten zijn. In dit onderzoek is die kwalitatieve benadering de integrale levensduurbenadering genoemd. (3.4) Iteratief proces Bovenstaande instrumenten kunnen worden ingezet om in een iteratief proces verschillende voorraadscenario s te toetsen en te optimaliseren. In het vervolg wordt een nadere uitwerking van deze onderwerpen gegeven en van het proces van Voorraadbeheer dat met deze instrumenten mogelijk is. 13

14 3.1 Analyses op voorraadniveau Een belangrijke conclusie uit de praktijkanalyse van het voorraadbeleid bij de drie corporaties is dat het wenselijk is de risico s ten aanzien van de betaalbaarheid op portefeuilleniveau inzichtelijk te hebben, als het gaat om het energieverbruik. Dat betekent dat in ieder geval een benadering van de betaalbaarheid op woonlastenniveau wenselijk is. Voorts zou het goed zijn als de denkbare ingrepen direct op hun consequenties kunnen worden getoetst als het gaat om die betaalbaarheid én als het gaat om de financiële consequenties. Veel corporaties gebruiken voor het maken van dergelijke scenario s het systeem WALS (Woningcorporaties Assets & Liabilities System) van Ortec. Daarmee is het mogelijk verschillende ingreepscenario s in te voeren en de financiële consequenties en risico s inzichtelijk te maken. Het model is wel zo uitgebreid en gedetailleerd, dat het in principe mogelijk is om alle variabelen te onderzoeken, met de kanttekening dat er voor niet direct de mogelijkheid is om op een directe manier betaalbaarheidsscenario s te onderzoeken op woonlastenniveau. Dit kan wel indirect, omdat zeer veel variabelen kunnen worden ingevuld. Een handicap is bovendien dat sterk is toegesneden op de afdeling finance en control en primair daar wordt gebruikt. De flexibiliteit en het detailniveau van het model is direct het nadeel. Er kan zo veel worden ingevuld en onderzocht dat het voor een direct scenario-onderzoek in het voorraadbeleid snel te ingewikkeld is. Het model is niet opgesteld met het oog op dergelijke scenario-analyses op hoofdlijnen. Het is veeleer bedoeld voor de eindbeoordeling van het voorraadbeleid. Er is eigenlijk een eenvoudiger financieel instrument nodig om een dergelijke scenario-analyse snel uit te voeren. Binnen WALS is die oplossing denkbaar door specifiek gericht op het voorraadbeheer, energie en woonlasten scenario-analyse eenvoudiger toegankelijk te maken. Zolang dat niet het geval is, is er in de praktijk duidelijk een zoektocht gaande naar dergelijke modellen. Er is het model Fimaren van Builddesk, dat een inzicht geeft in de ontwikkeling van labels en woonlasten bij verschillende investeringsvarianten. Het model geeft een output in grafieken van de huurontwikkeling, woonlastenontwikkeling en kasstromen die samenhangen met de investering. Het is in het model echter niet goed mogelijk de output direct te beoordelen. Het is onduidelijk welke huren nog betaalbaar zijn en welke kasstromen financieel draagbaar. De sturing van het model vindt vooral plaats op labels. Het zou binnen dezelfde mechaniek bijvoorbeeld waardevol te zijn direct te sturen op bestaalbaarheid of haalbaarheid van scenario s. Inmiddels is er in opdracht van Plaform31 door Finance Ideas en Bureau Middelkoop een model ontwikkeld om analyses te maken wat de gevolgen zijn van investeringen in duurzaamheid (energiebesparing) voor de ontwikkeling van de woonlasten (betaalbaarheid), solvabiliteit, liquiditeit van woningcorporaties. Dit model heeft zowel kenmerken van WALS, in die zin dat het gekoppeld is aan de boeken van de corporatie, als van Fimaren, omdat sprake is van een prognose van woonlasten op basis van ingrepen en inergieprijsascenario s. Dit model is specifiek opgesteld met het oog op een dergelijke portefeuilleanalyse. Het model sluit inhoudelijk nauw aan op de activiteiten en visies van de Taskforce CO2. Bovendien is er steeds ook een nauw verband geweest tussen het opstellen van dit model en het onderzoek naar het voorraadbeleid voor Agentschap NL omdat Bureau Middelkoop ook deelnemer is in de Taskforce CO2. Het model van Platform 31 is een open model dat in de nabije toekomst voor iedereen beschikbaar komt. In dit onderzoek is het rekenmodel van Platform 31 gebruikt om de risico s ten aanzien van de betaalbaarheid in beeld te brengen: 14

15 - In het model is de huidige voorraad van de deelnemende corporaties worden ingevuld. - Per huurprijscategorie wordt de betaalbaarheid op woonlastenniveau mede op basis van een energieprijsscenario inzichtelijk. - Er kunnen verschillende ingrepen worden ingevuld zodat in de tijd een beeld ontstaat van de ontwikkeling van de voorraad. - De kosten van ingrepen zijn gekoppeld aan de boeken van de corporatie, zodat een beeld ontstaat van de ontwikkeling van solvabiliteit en kasstromen. - De energiebesparing van maatregelen kan worden ingevuld zodat een beeld ontstaat van de betaalbaarheid in de tijd op het niveau van woonlasten. - Er is een directe koppeling met de vraagontwikkeling. Op een snelle manier zijn zo diverse scenario s in beeld te brengen, zoals het scenario niet investeren: de voorraad loopt dan uiteindelijk terug naar 0 omdat de woningen uit hun economische levensduur lopen. De beschikbaarheid van betaalbare woningen loopt eveneens sterk terug omdat de woonlasten van veel woningen sterk gaan toenemen. In het model wordt tevens inzichtelijk gemaakt dat er een duidelijk verschil is wanneer wordt gestuurd op huurprijzen en wanneer de totale woonlasten in relatie tot een betaalbare woonquote als basis voor afwegingen wordt genomen. Onderstaande afbeelding geeft een illustratie van een bepaald ingreepscenario en de effecten op de voorraad, overschotten en tekorten in de voorraad en de financiële toestand van de corporatie. Het onderstaande schema geeft aan op welke punten het model inhoudelijke input toestaat. Huidige Voorraad bestaande discrepanties Huidige Vraag aantallen kwaliteit huur energie ingrepen vhv-opgave prognose Wensvoorraad Toekomstige Vraag kwantitatief kwalitatief betaalbaarheid Er kan zo snel inzicht verkregen worden in diverse scenario s en de financiële consequenties van die scenario s. Daarmee kan een belangrijke toevoeging worden gedaan op het voorraadbeleid zoals dat vandaag praktijk is. Op een eenvoudige manier kunnen verschillende opties worden getoetst, zowel financieel als aan de vraagontwikkeling. Wanneer de risico s ten aanzien van betaalbaarheid inzichtelijk zouden worden gemaakt met een model als WALS (of een verder doorontwikkelde versie van Fimaren) dan zou dezelfde input noodzakelijk zijn. Om in dergelijke modellen een scherpe analyse van de investeringsmogelijkheden te maken is een specifieke input noodzakelijk. Die specifieke input is nodig ten aanzien van de kosten van het verduurzamen van de woningvoorraad, het huidig energiegebruik, de toekomstige vraag naar woningen zowel kwantitatief, kwalitatief als op het gebied van huren/woonlasten. Welk model ook wordt gehanteerd om de risico s inzichtelijk te maken en een financieel economische onderbouwing van het voorraadbeleid te maken, die voorraadspecifieke getallen zijn steeds een voorwaarde om een goede afweging te kunnen maken. 15

16 Hieronder is een voorbeeld gegeven van de exercitie die met het model van Platform 31 kan worden gemaakt Woningen per prijscategorie Duur Midden Betaalbaar Goedkoop In bovenstaande grafiek is het uitgangspunt dat geen ingrepen in de voorraad worden gedaan. Er is afleesbaar dat de voorraad huurwoningen in 50 jaar daalt naar nul Prijscategorieën Woonlastencorrectie Duur Midden Betaalbaar Goedkoop Wanneer rekening wordt gehouden met de totale woonlasten en een bepaald energieprijsscenario blijkt het aantal goedkope en betaalbare woningen sneller terug te lopen Prijscategorieën Woonlastencorrectie Duur Midden Betaalbaar Goedkoop Bij sterker stijgende energieprijzen neemt het aantal goedkope en betaalbare woningen veel sneller af. 16

17 Operationele kasstroom Operationele kasstroom na 2% normatief In het model is ook een koppeling gemaakt met de boeken van de corporatie zodat de operationele kasstroom, de solvabiliteit en de schuld per woning afleesbaar is Vraag Aanbod Totaal 664,66 524,37 366, Tot slot is ook een koppeling gemaakt met de vraagontwikkeling van de doelgroep, zodat zichtbaar wordt welke tekorten en overschotten er zijn in verschillende huurprijscategorieën (rekening houdend met de totale woonlasten). De analyses met het model zoals die in het onderzoek zijn gedaan voor het voorraadbeheer geeft een aantal interessante conclusies: - Zonder ingrepen in de verbetering van de energieprestatie van woningen ontstaan ook bij behoudende scenario s van energieprijsstijging (3%) op een termijn van 10 jaar al grote tekorten aan goedkope en betaalbare woningen. - Wanneer de corporatie niet investeert, neemt de omvang en totale levensduur van de voorraad neemt af, terwijl de schuldpositie niet verbetert. - Er ontstaan overschotten aan woningen in de middencategorie en duurdere woningen als voor de vraag alleen naar de doelgroepen van de corporaties wordt gekeken. Dat betekent dat in ontspannen woningmarktgebieden, waar geen beroep kan worden gedaan op andere doelgroepen, verhuurbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. - Een verbetering naar B label leidt voor een periode van jaar tot een sterk verbeterde betaalbaarheid van het wonen. De extra huurinkomsten zijn echter geniet dekkend voor de extra investering. 17

18 - In het model wordt in het 4 de scenario steeds gestreefd naar het niveau van energienotaloos, waarbij de energierekening van de gebruiker bij normaal gebruik op 0 zou komen. In die variant komt de energiebesparing volledig terug in een huurverhoging, waarbij die verhoogde huur maximaal met inflatie stijgt. Het is interessant te zien dat in die scenario s op de langere termijn het wonen betaalbaar kan blijven en tegelijk de financiën van de corporatie zich goed ontwikkelen. Daarmee is dit scenario een valide alternatief voor de huidige praktijk. Daarbij moet wel worden aangetekend dat er nu in regelgeving praktische belemmeringen zijn voor het op die manier volledig incasseren van de energiebesparing voor de corporatie. De besparing op energielasten die met de verbetering van de woning wordt gerealiseerd kan immers niet volledig worden doorberekend in de huur, bij het huidige puntensysteem. Het alternatief, om eenvoudigweg voor energiezuiniger woningen op termijn (na harmonisatie) hogere huren te rekenen, werkt evenmin goed, omdat daarmee de huursubsidiegrenzen kunnen worden overschreden, terwijl door de lage energielasten, in praktische zin nog wel degelijk sprake is van een betaalbare woning. Wanneer het model ten opzichte van het huidige voorraadbeleid wordt geplaatst dan ontstaat het beeld zoals in de onderstaande tabel: Input Boeken (10 jr. solvabiliteit/kasstromen) Voorraadkenmerken (aantallen/huurcategorieën) Vraagontwikkeling (huishoudens, demografie, overig aanbod, scheefwoners... etc) Ingrepen (huurprijs, investering, energiescenario, overige parameters Scenario s Systeem Output Neemt plek in tussen voorraadbeleid en financiële sturing op concernniveau Eenvoudige analyse als toevoeging aan het huidige beleid Geeft beeld van discrepantie vraag aanbod als het gaat om betaalbaarheid op woonlastenniveau Betaalbaarheid komt in beeld Financiële continuïteit Kwaliteit voorraad op hoofdlijnen Implementatie Onderdeel van iteratief proces van SVB Betaalbaarheid, financiële continuïteit en het onderzoek van Taskforce CO2 De Taskforce CO2 presenteert met dit onderzoek geen nieuw rekenmodel om aan te tonen dat er op termijn problemen met de betaalbaarheid van het wonen ontstaan, of om aan te tonen dat de doelstellingen voor investeringen in de duurzaamheid van de voorraad al dan niet haalbaar zijn. Er is wel gekeken naar de mate waarin bestaande modellen geschikt zijn om die analyse te maken. Conclusie is dat met WALS zo n analyse mogelijk is, zij het dat het model vrij ingewikkeld en gedetailleerd is. Dat is ook de reden dat de snelle tussentijdse analyse in de praktijk niet plaatsvindt, terwijl corporaties wel het model hebben en gebruiken. Met het model van Platform 18

19 31 is het ook mogelijk. Fimaren is nog niet echt toegesneden op dergelijke analyses, vooral omdat niet de output wordt gegenereerd die nodig is om bij het voorraadbeleid op te sturen. De modellen maken het mogelijk te achterhalen waardoor bepaalde effecten worden veroorzaakt, zodat aanpassing gericht op die aspecten makkelijk mogelijk is. De modellen zijn een hulpmiddel om valide scenario s op te stellen. Het Platform 31 model combineert eenvoud en een brede benadering waardoor direct een relatie kan worden gelegd tussen de investering, de energiebesparing, de woonlasten en de financiën. Uit een snelle analyse met het Platform 31 model blijkt dat bij 3% jaarlijkse stijging van de kosten van energie (boven inflatie) er na 10 jaar nauwelijks goedkope woningen meer zijn in Nederland volgens de huidige definitie. Als het percentage van 5% energieprijsstijging wordt ingevuld, zijn er na 2033 zelfs geen betaalbare woningen meer beschikbaar. Daarmee voldoen alle corporaties niet meer aan de kerndoelstelling. Bovendien ontstaat in veel deelmarkten een verhuurrisico. De aansluiting met het onderzoek van Taskforce CO2 ligt vooral hierin dat het bij alle modellen nodig is steeds ook aan te geven wat het investeringsniveau van de ingreep is, en wat onderhoudskosten en energieverbruik na de ingreep zijn. Alle modellen, variërend van WALS en Platform 31 tot Fimaren vragen om deze specifieke input, zonder de input zelf te leveren. Dat betekent dat veel van de met de modellen uitgevoerde analyses zeer onbetrouwbaar zijn, zolang dergelijke gegevens niet goed beschikbaar zijn. - 19

20 3.2 Naar een specifiek onderbouwing op strategisch niveau De analysemethode uit de vorige paragraaf maakt het mogelijk verschillende ingrepen in te vullen en hun effect op betaalbaarheid en financiën te beoordelen. De modellen bieden echter nog geen oplossing voor de vraag wat precies moet worden ingevuld. In bijvoorbeeld Fimaren kan worden ingevuld dat een labelsprong wordt gemaakt van F naar B, maar wat zijn precies de ingrepen die daarvoor nodig zijn en wat zijn de kosten van die ingrepen? Ook in WALS en in het Platform 31 model zijn dergelijke ingrepen in te vullen, maar welke investering tot welke energiebesparing leidt is een vraag die de gebruiker van het model zelf moet beantwoorden. Een bestaand model, zoals VABI maakt het deels wel mogelijk die link te leggen, maar dat model heeft een zeer groot detailniveau en is duidelijk bedoeld om op projectniveau zeer precies in beeld te brengen wat de kosten en effecten van een ingreep zijn. Dat is iets anders dan de vraag beantwoorden wat er gebeurt als alle 1000 portiekwoningen in een bepaalde wijk naar label B worden gebracht, of naar energienotaloos. Het is tot nu toe niet goed mogelijk op dat niveau, waarop strategisch de investeringsafwegingen moeten worden beoordeeld, input te genereren voor het portefeuillebeleid. Op dat vlak lagen juist de eerste acties van de Taskforce CO2, waarbij op basis van een analyse van 24 archetypen van de woningvoorraad werd gepoogd informatie te vergaren over de verbetermogelijkheden, zodat deze informatie ook in het voorraadbeleid zou kunnen worden ingezet. De eerste stap was het opzetten van structuur voor een kennisbank met informatie over het verbeteren van 24 typen complexen naar vier ingreepniveaus: 1. sloop-nieuwbouw (0-10 jaar), 20

21 2. doorexploiteren (15 jaar): uitgesteld besluit. 3. levensduurverlening (25 jaar), bij voorkeur naar label B. 4. een nieuwe start (50 jaar), minimaal naar label A. In eerste instantie zijn door de Taskforce CO2 reeds 8 complex onderzoeken verricht op om het bovenstaande schema van 24 archetypen te vullen met informatie. Die onderzoeken waren deels gericht op dezelfde typen. Vervolgens zijn nog een 3-tal complexonderzoeken verricht. In het kader van dit onderzoek is een analyse uitgevoerd van de ontbrekende typen, volgens de methodiek van het eerdere complexonderzoek, zodat in totaal van de 17 typen meest voorkomende archetypen informatie beschikbaar is. In het schema op de volgende pagina is groen omcirkeld welke typen onderwerp waren van de eerste 8 onderzoeken. In de gele omkadering is aangegeven welke typen voor dit onderzoek aanvullend zijn geanalyseerd. Vervolgens is de opgave centraal gesteld om de kennis uit die eerdere onderzoeken en de nieuwe analyse te verbreden en meer algemeen toepasbaar te maken zodat de informatie omtrent complexen ook op een eenvoudige manier actief is in te zetten in het voorraadbeleid. Is het mogelijk om te komen tot algemene kengetallen van complexen en daarmee kennis van de voorraad? Het accent heeft hierbij zoals gezegd gelegen op de 17 meest voorkomende archetypen. Ten opzichte van de eerdere 8 complexonderzoeken van de Taskforce CO2, zijn voor dit onderzoek dus 12 woningtypen toegevoegd. De beneden-bovenwoningen en duplexen zijn op hoofdlijnen bekeken en uitgewerkt. 21

22 Het gaat er om voor verschillende typologieën uit verschillende perioden inzichtelijk te maken wat de kosten zijn van bepaalde standaardingrepen. Op het moment dat de kosten van dergelijke standaardingrepen voor verschillende typen inzichtelijk zijn, wordt is het veel beter mogelijk goed onderbouwde afwegingen te maken voor ingrepen in de voorraad. Die informatie is van belang omdat de kosten van de woningverbetering en energetische ingrepen niet alleen afhankelijk zijn van de gestelde doelstelling, maar ook van de huidige kenmerken van de voorraad. Dat betekent dat, wanneer niet de hele voorraad een impuls krijgt, de kosten van de verbetering sterk afhankelijk zijn van de keuze welk deel wordt verbeterd. Wanneer de hele voorraad een impuls krijgt zijn de kosten sterk afhankelijk van de volgorde van verbetering en de stappen die worden genomen om tot het gewenste eindresultaat te komen. De nadere analyse van complexen laat zien dat er zeer veel factoren zijn die tezamen betalen wat de kosten van een ingreep zijn. Daarmee bleek het zeer lastig om de kennis verder te operationaliseren door middel van kengetallen, zoals bij de aanvang werd gedacht. Het is wel denkbaar een bibliotheek met ervaringskosten aan te leggen, daarvoor zou het nodig zijn om een veelvoud van het aantal complexen te onderzoek wat de Taskforce CO2 tot nu toe heeft gedaan. Om die reden heeft de Taskforce CO2 er uiteindelijk voor gekozen om de kennis van de complexen maar via een model te operationaliseren. Daarmee is ten opzichte van de onderzoeksopzet eigenlijk een stap verder gezet dan was gedacht. Het was vooraf niet bedacht dat de stap naar een dergelijk model in één keer zou kunnen worden gemaakt. Een dergelijk model kan ondersteunend zijn om daadwerkelijk operationele keuzes te maken en kan de input genereren om in te vullen in het eerder gepresenteerd Platform 31 model. Het wordt mogelijk om veel preciezer afwegingen te maken in welk deel van de voorraad wanneer moet worden geïnvesteerd. S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw KvK Triodosrek: #