FINANCIËLE HAALBAARHEID DOELSTELLINGEN ENERGIEAKKOORD CORPORATIESECTOR. 12 oktober 2016

Transcriptie

1 FINANCIËLE HAALBAARHEID DOELSTELLINGEN ENERGIEAKKOORD CORPORATIESECTOR 12 oktober 2016

2 MANAGEMENTSAMENVATTING Aanleiding In 2012 is het Convenant Energiebesparing Huursector ondertekend. Hiermee heeft de sector zich gecommitteerd aan de doelstelling van gemiddeld label B in Finance Ideas heeft in opdracht van Aedes onderzocht of: De doelstelling wordt behaald op basis van de eigen prognoses van de corporaties; Indien uit deze prognoses blijkt dat de doelstelling niet wordt bereikt wordt onderzocht met welke extra investering de doelstelling wel behaald kan worden en hoe groot deze investering zou moeten zijn; De sector de benodigde extra investering kan dragen. Conclusies Doelstelling van gemiddeld energielabel B in 2020 wordt volgens de prognoses niet behaald; Met het huidige verduurzamingstempo wordt de doelstelling rond 2030 behaald; Stedelijke gebieden hebben een grotere opgave wat betreft het verbeteren van de portefeuille op energetische kwaliteit; Om aan de doelstelling te voldoen moeten er woningen worden gerenoveerd naar label B of woningen naar A++; Kosten voor puur energetisch renoveren naar label B bedragen 5,9 miljard voor de hele sector versus 8,4 miljard voor renoveren naar A++; Sectorbreed is er voldoende bestedingsruimte om de doelstelling te behalen, zowel met renoveren naar label B als naar A++; Het renoveren naar label B vraagt van minder corporaties om grote investeringen; Rekening houdende met de additionele renovatiewerkzaamheden à bij renovatie naar label B en bij renovatie naar A++, bedragen de totale renovatiekosten circa 18 miljard bij renoveren naar label B en circa 16 miljard naar A++; De IBW* is sectorbreed voldoende toereikend om de energetische en additionele renovatiewerkzaamheden te dekken voor renoveren naar label B en A++; Circa 82% van alle woningcorporaties kan de doelstelling van gemiddeld label B middels zowel renoveren naar label B halen en 85% middels renoveren naar A++ behalen; Corporaties met te weinig ruimte in de IBW voor de additionele renovatiekosten bevinden zich voornamelijk in stedelijke gebieden; De IBW geeft een indicatie van de bestedingsruimte. Honderd procent van de IBW inzetten voor woningverbeteringen is daarom risicovol en beperkt de corporatie bovendien in het sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid 1

3 1 Inleiding 2

4 INLEIDING AEDES HEEFT FINANCE IDEAS GEVRAAGD TE ONDERZOEKEN OF DE DOELSTELLING VAN GEMIDDELD ENERGIELABEL B IN 2020 FINANCIEEL HAALBAAR IS Aanleiding In juni 2012 is het Convenant Energiebesparing Huursector getekend. Hiermee is afgesproken dat corporatiewoningen eind 2020 een gemiddeld energielabel B dienen te hebben. Het gemiddelde energielabel bevindt zich op het grensvlak van label C en D (2015) en de verwachting is dat ook in 2020 het gemiddelde label nog C zal zijn. Aedes heeft Finance Ideas gevraagd om onderzoek te doen naar de financiële haalbaarheid van de doelstelling om een gemiddeld energielabel B in 2020 te realiseren voor de bestaande sociale woningvoorraad. Doel Het doel van deze rapportage is het in kaart brengen van de ontwikkelingen van de energetische kwaliteit van de sociale woningvoorraad en daarbij te onderzoeken of de doelstelling die is verankerd in het Convenant Energiebesparing Huursector wordt behaald. Tevens wordt er inzichtelijk gemaakt welke investeringen benodigd zijn om aan de doelstelling te voldoen. Opzet Deze rapportage wordt opgesteld aan de hand van twee vragen: 1. Gaan corporaties en de sector als geheel met de huidige investeringsramingen aan de doelstelling uit het Energieakkoord (gemiddeld label B) voldoen volgens de eigen prognoses? (Hfst. 2) 2. Hoeveel additionele investeringen in bestaand bezit zijn per corporatie en als sector in het geheel nodig om aan de doelstelling uit het Energieakkoord te voldoen? (Hfst. 3) 3. Kan de corporatiesector als geheel de noodzakelijke additionele investeringen financieren en is er voldoende investeringsruimte in de sector om het tekort van individuele corporaties op te vangen? (Hfst. 4) Ten eerste wordt de prognose van het gemiddeld energielabel tot en met 2020 in beeld gebracht, om aan te tonen of de doelstelling wordt behaald. Hiervoor is gebruik gemaakt van de meerjarenramingen(dpi) van de corporaties zelf. Vervolgens wordt inzicht gegeven in welke additionele investeringen nodig zijn om tot een gemiddeld energielabel B te komen. Een uitsplitsing in twee scenario s wordt hier gemaakt; woningen met een laag energielabel renoveren naar energielabel B of een gedeelte van de portefeuille hoogwaardig renoveren naar energieneutrale woningen (A++). Ten slotte wordt inzicht gegeven in welk deel van de corporaties kan voldoen aan de doelstelling en in hoeverre de sector in zijn geheel kan voldoen aan de doelstelling. Hiervoor is gebruik gemaakt van de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW). 3

5 2 Gaan corporaties en de sector als geheel met de huidige investeringsramingen aan de doelstelling uit het Energieakkoord (gemiddeld label B) voldoen? 4

6 HAALBAARHEID DOELSTELLING VOLGENS HUIDIGE RAMINGEN DOELSTELLING VAN GEMIDDELD ENERGIELABEL B IN 2020 WORDT MET HUIDIGE RAMINGEN NIET BEHAALD Ontwikkeling voorraad sociale huurwoningen In de dpi 2015 geven woningcorporaties onder meer aan hoeveel woningen ze per energielabel verwachten te hebben. Dit geven ze aan voor de jaren 2015 tot en met 2020; Veel corporaties hebben in de dpi alleen de reeds bekende of verwachte investeringen opgenomen. De laatste jaren van de dpi neemt het verduurzamingstempo dus af; Van een aanzienlijk deel van het corporatiebezit (ongeveer 6%) is het energielabel niet bekend. Deze woningen zijn buiten de analyse gelaten; In de ontwikkeling van de voorraad van sociale huurwoningen is een duidelijke trend zichtbaar: het energetische niveau van de sociale woningvoorraad wordt beter; het aandeel van woningen met een energielabel B of hoger neemt toe, in 2020 is dit 40% van het totale bezit; het aandeel van woningen met een energielabel C blijft nagenoeg gelijk, en; het aandeel van woningen met een energielabel D of lager neemt af; In 2020 behalen 117 corporaties een gemiddeld energielabel van B of hoger, dit is 35% van het huidige aantal corporaties; De overige 217 corporaties behalen de doelstelling niet, zij hebben een gemiddeld energielabel van C of lager. Deze conclusie wordt getrokken op basis van de huidige dpi, in werkelijkheid zal dit aantal waarschijnlijk iets lager komen te liggen. Ontwikkeling voorraad sociale huurwoningen naar energielabels A++ AA A B C D E F G 0 H Spreiding gemiddeld energielabel op corporatieniveau H G F E D C B A A+ A++ 5

7 HAALBAARHEID DOELSTELLING VOLGENS HUIDIGE RAMINGEN MET HET HUIDIGE VERDUURZAMINGSTEMPO WORDT DE DOELSTELLING PAS ROND 2030 BEHAALD Ontwikkeling energetisch niveau corporatiebezit Op basis van de dpi kunnen we stellen dat corporatiesector al circa labelstappen in de planning heeft staan tot 2020; Volgens de dpi stijgen de investeringen in woningverbeteringen van 1,3 miljard in 2014 naar 2,3 miljard in Na 2017 nemen de investeringen in woningverbeteringen af. Waarschijnlijk hebben de corporaties alleen met de reeds bekende investeringen de dpi ingevuld; Dit is gedeeltelijk terug te zien in de dpi. In 2016 en 2017 verwachten corporaties ongeveer labelstappen te maken. Voor de jaren 2017 tot en met 2020 lijken nog niet alle investeringen te zijn opgenomen in de dpi, het jaarlijks aantal labelstappen neemt namelijk af tot in 2020; Om gemiddeld label B te behalen zijn er in totaal 2,4 miljoen labelstappen nodig ten opzichte van de stand van de sociale voorraad eind Bijlage 2 geeft inzicht in hoe het aantal labelstappen is bepaald; De corporatiesector moet dus nog ongeveer extra labelstappen maken, bovenop hetgeen ze nu al hebben ingerekend, om de doelstelling uit het energieakkoord te halen; Wanneer het ingeschatte verduurzamingstempo van 2015 en 2016 wordt voortgezet in 2017 tot en met 2020 zijn, worden er ongeveer labelstappen meer gemaakt dan nu ingerekend. Er zijn dan 1,1 miljoen labelstappen gemaakt tussen 2015 en 2020 en de extra opgave om de doelstelling te halen is nog 1,3 miljoen labelstappen groot; Grofweg kan er dus worden gesteld dat corporaties twee maal zo veel moeten doen dan waar op dit moment mee wordt gerekend. Gemiddelde Energielabel corporatiebezit D C B A A+ A Gemiddelde energie-index corporatiebezit Doelstelling Convenant Energiebesparing Corporatiesector Exponentieel (Gemiddelde energie-index corporatiebezit) Doelstelling label B Label B werd ten tijde van het Energieakkoord op een andere manier bepaald dan nu. Met het nader voorschrift is zowel het startpunt als het doel verschoven. Label B is een bandbreedte, niet elke woning met een B label heeft exact dezelfde energetische kwaliteit. Wanneer de bovengrens van de bandbreedte is geslecht kunnen we spreken van gemiddeld label B. Omdat bijna alle energielabels in de dpi zijn gebaseerd op de oude Energie-index methode, sluiten we ook het doel hierop aan. Omdat men verwacht dat de verduurzamingsopgave met het nader voorschrift groter wordt, is het doel in deze analyse iets onder de bovengrens gelegd. Zie voor verantwoording van deze keuze bijlage 1. 6

8 HAALBAARHEID DOELSTELLING VOLGENS HUIDIGE RAMINGEN STEDELIJKE GEBIEDEN HEBBEN EEN GROTERE OPGAVE VOOR WAT BETREFT HET VERBETEREN VAN DE PORTEFEUILLE OP ENERGETISCHE KWALITEIT Gemiddelde energielabel naar gemeente in 2020 Wanneer er op gemeenteniveau wordt gekeken naar het bezit van de corporaties en het daarbij behorende verwachte energielabel voor 2020 is een aantal opvallendheden te benoemen: Gemeentes in de stedelijke gebieden hebben een grotere opgave dan landelijke gebieden wat betreft het behalen van de doelstelling van een gemiddeld label B. Dit is hoofdzakelijk te verklaren door een groot aandeel verouderd bezit in de grote steden; De gemeentes Haarlemmerliede, Spaarn Haarlemmermeer, Waddinxveen, Schiedam, Laren Oostzaan, Ouder-Amstel, Uithoorn en Weesp hebben naar verwachting in 2020 de slechtste voorraad met een gemiddelde label D; 217 woningcorporaties behalen geen label B in 2020, dit is 62% van alle corporaties. Deze 217 corporaties hebben gezamenlijk ongeveer 1,8 miljoen woningen, dit is 79% van het totale corporatiebezit. We kunnen hieruit concluderen dat vooral corporaties met een relatief kleine woningportefeuille aan de doelstelling gaan voldoen. Gemiddeld energielabel naar gemeente in 2020 Onbekend E D C B A A+ 7

9 3 Hoeveel additionele investeringen in bestaand bezit zijn per corporatie en als sector in het geheel nodig om aan de doelstelling uit het Energieakkoord te voldoen? 8

10 BENODIGDE ADDITIONELE INVESTERING VOOR BEHALEN DOELSTELLING OM AAN DE DOELSTELLING TE VOLDOEN MOETEN ER WONINGEN ENERGETISCH WORDEN GERENOVEERD NAAR LABEL B OF WONINGEN NAAR A++ Additionele energetische renovaties om doelstelling te behalen Additionele label B renovaties om doelstelling te behalen Het is gebleken dat de doelstelling in 2020 niet wordt behaald. Hiernaast wordt gepresenteerd welk deel van het corporatiebezit extra dient te worden aangepakt bovenop de reeds beoogde renovaties volgens de dpi. In deze analyse is enkel het effect van renovaties geanalyseerd, nieuwbouw is buiten beschouwing gelaten. Volgens de huidige cijfers worden er labelstappen gemaakt tot en met Om de doelstelling te behalen dienen hier bovenop nog labelstappen te worden gemaakt; Om de achterstand in het behalen van de doelstelling aan te pakken en de daarbij behorende kosten inzichtelijk te maken, wordt in deze rapportage gewerkt met twee theoretische scenario s. De praktijk komt waarschijnlijk neer op een combinatie van deze scenario s; Bij het eerste scenario wordt de slechtste voorraad als eerste aangepakt en energetisch gerenoveerd naar label B om de doelstelling te behalen. Bij dit scenario moeten er woningen worden gerenoveerd naar label B. Het resultaat is dat het beoogde bezit enkel bestaat uit woningen met een energielabel tussen label A++ en C; Bij het tweede scenario wordt ook de slechtste voorraad als eerste aangepakt en gerenoveerd naar A++ om de doelstelling te behalen. Bij dit scenario moeten er woningen worden gerenoveerd naar A++. Hierbij is het resultaat dat het beoogde bezit bestaat uit woningen met meer uiteenlopende energielabels, tussen A++ en E. Bij dit scenario blijven ook energetisch matige woningen in de sociale voorraad Prognose dpi Gerenoveerd naar label B Doelvoorraad Additionele A++ renovaties om doelstelling te behalen Prognose dpi Gerenoveerd naar A++ Doelvoorraad A++ A+ A B C D E F G A++ A+ A B C D E F G 9

11 BENODIGDE ADDITIONELE INVESTERING VOOR BEHALEN DOELSTELLING KOSTEN VOOR HET ENERGETISCH RENOVEREN NAAR LABEL B BEDRAGEN 5,9 MILJARD VOOR DE HELE SECTOR VERSUS 8,4 MILJARD VOOR RENOVEREN NAAR A++ Benodigde kosten om doelstelling te behalen Wanneer er wordt gekeken naar puur energetische renovaties, zijn er enkele opvallendheden. Voor het eerste scenario, renoveren naar label B, zijn de kosten per energetische renovatie aanzienlijk lager dan bij het tweede scenario. Dit heeft ermee te maken dat de slechtste voorraad al met kleine ingrepen kan worden verbeterd naar een hoger energielabel. Hoe beter het energielabel wordt hoe hoger de kosten per verbeterstap zijn vanwege de grotere noodzakelijke ingrepen (zie bijlage 4 voor uitgebreide toelichting); Om de doelstelling van een gemiddeld label B te behalen middels renoveren naar label B is voor de gehele sector een investering nodig van 5,9 miljard. Per energetische renovatie komt dit neer op circa ; Wanneer er wordt gekozen voor het tweede scenario, renoveren naar A++, zijn de kosten per energetische renovatie aanzienlijk hoger. De laatste stappen van label B naar A++ vragen om gecompliceerde ingrepen die hogere kosten met zich mee brengen; Om de doelstelling van een gemiddeld label B te behalen middels renoveren naar A++ is voor de gehele sector een investering nodig van 8,4 miljard. Per renovatie komt dit neer op Hierbij is uitgegaan van puur energetische renovaties, additionele werkzaamheden zijn buiten beschouwing gelaten. Kosten per labelstap verbetering bij energetische renovaties Kosten energetische ingreep Van/Naar Label B A++ Label C Label D Label E Label F Label G Label H Investering per scenario (x miljard) Label B A++ 10

12 BENODIGDE ADDITIONELE INVESTERING VOOR ENERGETISCHE RENOVATIES KOSTEN VOOR HET RENOVEREN NAAR LABEL B BEDRAGEN 17,9 MILJARD VOOR DE HELE SECTOR VERSUS 15,7 MILJARD VOOR RENOVEREN NAAR A++ Benodigde kosten om doelstelling te behalen Enkel energetisch ingrijpen is niet realistisch. Op het moment dat investeringen van een dergelijk omvang worden gemaakt, wenst de corporatie ook de levensduur van woning te verlengen doormiddel van additionele investeringen; De additionele investering die gepaard gaat met een renovatie naar label B is geschat op De additionele investering bij het renoveren naar A++ is ingeschat op De additionele investering bij A++ is hoger ingeschat omdat bij een dergelijk energetische kwaliteit ook vaak een kwalitatief hoogwaardigere afwerking hoort; Om de doelstelling van een gemiddeld label B te behalen middels renoveren naar label B is voor de totale sociale voorraad een investering nodig van 17,9 miljard. Per renovatie komt dit neer op circa ; Om de doelstelling van een gemiddeld label B te behalen middels renoveren naar A++ is voor de totale sociale voorraad een investering nodig van 15,7 miljard. Per renovatie komt dit neer op ; Deze 15,7 tot 17,9 miljard komt bovenop de reeds begrote investeringen in woningverbetering van 10 miljard in deze periode*; Dat renoveren naar A++ goedkoper is, komt doordat er in dit scenario veel minder woningen worden gerenoveerd. Dit weegt zwaarder dan de hoger kosten voor de energetische ingreep en additionele investering voor woningverbetering; Het vervolg van deze rapportage zal enkel nog ingaan op de totale benodigde investering. Dus investeringen in energetische ingrepen plus additionele woningverbeteringen. Kosten per labelstap verbetering bij totale renovaties Kosten energetische ingreep Van/Naar Label B A++ Label C Label D Label E Label F Label G Label H Investering per scenario (x miljard) * Daarnaast wordt ook doormiddel van nieuwbouw nog geïnvesteerd in een betere voorraad Label B A++ 11

13 4 Kan de corporatiesector als geheel de noodzakelijke additionele investeringen financieren en is er voldoende investeringsruimte in de sector om het tekort van individuele corporaties op te vangen? 12

14 FINANCIERBAARHEID BENODIGDE ADDITIONELE ENERGETISCHE INVESTERINGEN SECTORBREED IS ER VOLDOENDE BESTEDINGSRUIMTE OM DE DOELSTELLING TE BEHALEN, ZOWEL MET RENOVEREN NAAR LABEL B ALS NAAR A++ Benodigde investering ten opzichte van bestedingsruimte Om een inschatting te maken of de benodigde investeringen haalbaar zijn, is er gebruik gemaakt van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW); Deze analyse is beperkt tot renovaties, ook met nieuwbouw kan het doel behaald worden*; In de IBW wordt per corporatie op basis van bedrijfswaarde gerekend. Er is nagegaan wat een normatieve verbetering in bestaand vastgoed oplevert aan bedrijfswaarde en kasstromen en hoeveel hiermee weer extra geïnvesteerd kan worden. De normen die zijn gebruikt voor het bepalen van de IBW staan in bijlage 5. De IBW komt bovenop de investeringen die corporaties reeds in hebben gerekend in hun dpi; Hier is gerekend met de normatieve IBW. De energetische ingrepen die benodigd zijn, hebben niet altijd eenzelfde effect op de waarde en kasstromen. Deze methodiek heeft daarmee tekortkomingen, maar het geeft wel een duidelijke richting aan; De totale IBW voor de gehele sector bedraagt 28,3 miljard. Voor het behalen van de doelstelling middels energetisch renoveren naar label B is een benodigde investering van 17,9 miljard nodig, dit is 63% van de IBW. Hieruit blijkt dat er in dit scenario voldoende bestedingsruimte is voor de gehele sector; Voor het behalen van de doelstelling middels energetisch renoveren naar A++ bedraagt de benodigde investering 15,7 miljard, dit is 55% van de IBW. Hieruit blijkt dat ook in dit scenario voldoende bestedingsruimte is voor de gehele sector. Benodigde investering label B (x miljard) IBW Benodigde investering Benodigde investering naar A++ (x miljard) IBW Benodigde investering * Verduurzaming met nieuwbouw vereist hogere investeringen, maar bij nieuwbouw is ook meer bestedingsruimte beschikbaar. 13

15 FINANCIERBAARHEID INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN HET RENOVEREN INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN VRAAGT VAN VEEL CORPORATIES OM GROTE INVESTERINGEN Benodigde investering ten opzichte van bestedingsruimte Bij het renoveren van de slechtste voorraad naar label B inclusief additionele renovatiewerkzaamheden hebben 89 corporaties een investering van 50 miljoen of meer nodig. Daarnaast hebben 174 corporaties een investering tot 10 miljoen nodig; Bij het renoveren van de slechtste voorraad naar A++ inclusief additionele renovatiewerkzaamheden hebben 82 corporaties een investering van 50 miljoen of meer nodig. Daarnaast hebben 177 corporaties een investering tot 10 miljoen nodig; De corporatie met de grootste opgave wacht een investering van meer dan 1 miljard om aan de doelstelling te kunnen voldoen.; Uit de grafieken rechts komt vooral naar voren hoe ongelijk de omvang van de opgave is verdeeld; Het is belangrijk om kanttekeningen te plaatsen bij het gebruik van de IBW. Allereerst betekend honderd procent van de IBW gebruiken voor renovaties dat er geen enkele financiële ruimte over blijft om investeringen buiten de dpi te doen. Dit betekent dat er geen extra investeringen in betaalbaarheid en beschikbaarheid mogelijk zijn. Dit terwijl het lijkt alsof corporaties nog niet alles in de dpi hebben opgenomen; Een tweede kanttekening met betrekking tot het gebruiken van de IBW is dat het slechts een indicatie betreft. Het betreft een inschatting over vijf jaar en geeft daarmee niet aan wanneer er geïnvesteerd kan worden. Noch is het realistisch om op basis van een indicatie de financiële grenzen op te zoeken. Benodigde investering naar label B op corporatieniveau (x miljoen) > 50 Benodigde investering naar A++ op corporatieniveau (x miljoen) > 50 14

16 FINANCIERBAARHEID INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN CIRCA 82% VAN ALLE CORPORATIES KUNNEN DE DOELSTELLING VAN GEMIDDELD LABEL B HALEN MIDDELS RENOVEREN NAAR LABEL B INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN Benodigde IBW Om de renovaties mogelijk te maken om tot een gemiddeld label B te komen middels renoveren naar label B waarbij rekening wordt gehouden met additionele renovatiewerkzaamheden kan de IBW worden aangesproken. Gemiddeld dient er 63% van de IBW te worden gebruikt om de doelstelling te behalen. Hierbij volstaan 129 corporaties met een investering van maximaal 10% van de IBW. Er zijn 64 corporaties die niet voldoende ruimte hebben in de IBW om aan de doelstelling te voldoen. In totaal kan 82% van de woningcorporaties de doelstelling gemiddeld label B in 2020 halen. Deze 64 corporaties vertegenwoordigen woningen, oftewel 27% van alle corporatiewoningen; Tezamen hebben deze 64 corporaties die de doelstelling niet kunnen behalen een investering nodig van 8,8 miljard om de doelstelling wel te behalen. Met een gezamenlijke IBW van 4 miljard komt dit neer op een tekort van 4,8 miljard. Deze corporaties bevinden zich hoofdzakelijk in de stedelijke gebieden (zie kaart op pagina 17). Benodigde percentage IBW voor renoveren naar label B Benodigde investering voor corporaties met te weinig IBW (x miljard) Benodigde investering IBW Tekort 15

17 FINANCIERBAARHEID INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN CIRCA 85% VAN ALLE WONINGCORPORATIES KUNNEN DE DOELSTELLING GEMIDDELD LABEL B MIDDELS RENOVEREN NAAR A++ INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN BEHALEN Benodigde IBW Om de renovaties mogelijk te maken om tot een gemiddeld label B middels renoveren naar A++ te komen waarbij rekening wordt gehouden met additionele renovatiewerkzaamheden kan de IBW worden aangesproken. Gemiddeld dient er 56% van de IBW te worden gebruikt om de doelstelling te behalen. Hierbij volstaan 130 corporaties met een investering van maximaal 10% van de IBW. Er zijn 54 corporaties die niet voldoende ruimte hebben in de IBW om aan de doelstelling te voldoen. In totaal kan 85% van de woningcorporaties de doelstelling gemiddeld label B in 2020 halen. Deze 54 corporaties vertegenwoordigen woningen, oftewel 24% van alle corporatiewoningen; Tezamen hebben deze 54 corporaties die de doelstelling niet kunnen behalen een investering nodig van 6,8 miljard om de doelstelling wel te behalen. Met een gezamenlijke IBW van 3,1 miljard komt dit neer op een tekort van 3,7 miljard. Deze corporaties bevinden zich voornamelijk in de stedelijke gebieden (zie kaart op pagina 17). Benodigde percentage IBW voor renoveren naar A Benodigde investering voor corporaties met te weinig IBW (x miljard) Benodigde investering IBW Tekort 16

18 FINANCIERBAARHEID INCLUSIEF ADDITIONELE RENOVATIEWERKZAAMHEDEN CORPORATIES MET TE WEINIG RUIMTE IN DE IBW VOOR ADDITIONELE RENOVATIE- WERKZAAMHEDEN BEVINDEN ZICH NAAST STEDELIJKE GEBIEDEN OOK IN LANDELIJKE GEBIEDEN Benodigde IBW voor renoveren naar label B inclusief additionele renovatiewerkzaamheden per gemeente Benodigde IBW voor renoveren naar A++ inclusief additionele renovatiewerkzaamheden per gemeente 0% of onbekend <10% 10% - 20% 20% - 30% 30% - 40% 40% - 50% 50% - 60% 60% - 70% 70% - 80% 80% - 90% 90% - 100% >100% 17

19 Conclusie DOELSTELLING IS SECTORBREED HAALBAAR, WAAR HET VOOR ENKELE INDIVIDUELE CORPORATIES NIET HAALBAAR IS De doelstelling van gemiddeld label B in 2020 wordt niet behaald volgens de huidige prognose. In dit verduurzamingstempo wordt de doelstelling rond 2030 behaald. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel planuitval, waardoor het verduurzamingstempo lager kan liggen. Er ligt vooral in de stedelijke gebieden een grote opgave om de doelstelling te behalen; Volgens de huidige prognose worden er tot en met labelstappen gemaakt. Om aan de doelstelling te voldoen dienen er bovenop de geplande renovaties een additionele labelstappen worden gemaakt. Dit komt neer op woningen die gerenoveerd moeten worden naar label B of woningen naar A++. De vraag is of het operationeel haalbaar is om de komende jaren zo veel woningen te renoveren; Als er in 2020 nieuwe doelen worden gesteld loopt men bij renoveren naar label B het risico dat veel woningen op korte termijn weer aangepakt moeten worden. De bijbehorende kosten voor deze energetische verbeterscenario s zijn 5,9 miljard voor renovaties naar label B en 8,4 miljard naar A++. Om de analyse zuiver te houden is enkel rekening gehouden met een energetische ingreep. In werkelijkheid voeren corporaties bij een grote ingreep meer werk uit dan alleen een energetische ingreep. Om hierbij aan te sluiten zijn de scenario s nogmaals doorgerekend met een additionele investeringen van per woning bij renoveren naar label B en per woning bij renoveren naar A++ voor een verlenging van de levensduur van de woning. Wanneer er rekening wordt gehouden met de extra investeringen voor additionele renovatiewerkzaamheden dan ziet de situatie er heel anders uit. Bij het renoveren naar label B inclusief additionele renovatiewerkzaamheden is de benodigde investering 17,9 miljard, dit valt binnen het bereik van de totale IBW. Voor 82% van alle woningcorporaties is deze doelstelling haalbaar. Deze hoge investering valt te verklaren door het grote aantal te renoveren woningen ( woningen). Voor het renoveren naar A++ is er sectorbreed een investering van 15,7 miljard nodig en is er voldoende ruimte in de IBW. Voor 85% van alle woningcorporaties is deze doelstelling haalbaar. Dit is te verklaren vanwege het lager aantal te renoveren woningen bij dit scenario. 18

20 Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties KT Utrecht Telefoon: Fax: Victor Burger victor.burger@finance-ideas.nl M: +31 (0) Jan Martijn Buruma janmartijn.buruma@finance-ideas.nl M: +31 (0) Daan van Vulpen daan.vanvulpen@finance-ideas.nl M: +31 (0) info@finance-ideas.nl

21 VERANTWOORDING METHODIEK EN BEPERKINGEN Om het verduurzamingstempo te kunnen bepalen is gekeken naar het aantal labelstappen dat corporaties maken. Elke keer dat een label een letter verbeterd, is er een labelstap gemaakt (bijlage 1); Onze belangrijkste bron voor het bepalen van de opgave is de dpi. In de dpi zijn enkel de investeringen opgenomen die de corporaties in 2015 al hadden ingerekend. De laatste jaren van de dpi wordt er dus minder geïnvesteerd dan in eerdere jaren. Dit terwijl men verwacht dat het verduurzamingstempo gelijk blijft om het doel in 2020 te kunnen behalen; Zestien corporaties hebben geen verdeling van hun voorrad naar energielabels opgegeven. Deze zestien zijn dus buiten de analyse gelaten; Ongeveer 10% van de totale voorraad heeft een onbekend energielabel, deze woningen zijn buiten de analyse gelaten; Het is moeilijk de huidige energetische kwaliteit van de sociale voorraad te bepalen. In de dpi zijn energielabels uitgevraagd, terwijl veel corporaties enkel nog de energie-index kennen. Voor de energie-index geldt dat er een oude en nieuwe methode is om deze te bepalen. De meeste woningen zijn opgemeten in en krijgen enkel bij mutatie een nieuwe index aangemeten; Voor woningcorporaties met een IBW van 0 is de RegioTool gebruikt om het bezit over de gemeenten te verdelen; Om de vertaalslag van corporaties naar gemeenten te maken is uitgegaan van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). Hierin is het aantal woningen per gemeente gebruikt om een indicatieve bestedingsruimte per gemeente te bepalen. Voor de analyse zijn dezelfde verhoudingen aangehouden. Hiermee wordt dus aangenomen dat de energetische kwaliteit van de woningen in elke gemeente gelijk is voor een woningcorporatie die in meerdere gemeentes bezit heeft Om de kosten van de ingrepen te bepalen, is gebruik gemaakt van het rapport Analyse investeringen in Energetische verbeteringen. Dit rapport toont aan dat er verschil bestaat tussen de kosten van een energetische ingreep bij een EGW of een MGW. Deze analyse maakt dit onderscheid niet, overal is uitgegaan van het gemiddelde. Een eventuele STEP-subsidie is ook niet meegnomen. Daarnaast ontbraken in het rapport gegevens voor het vaststellen van de kosten aan de beide uitersten van het label spectrum. Om hiermee wel te kunnen rekenen zijn de bekende kosten geëxtrapoleerd (zie bijlage 4); In de IBW wordt per corporatie op basis van bedrijfswaarde gerekend. Er is nagegaan wat een normatieve verbetering in bestaand vastgoed oplevert aan bedrijfswaarde en kasstromen en hoeveel hiermee weer extra geïnvesteerd kan worden. De normen die zijn gebruikt voor het bepalen van de IBW staan in bijlage 5. De IBW komt bovenop de investeringen die corporaties reeds in hebben gerekend in hun dpi (zie bijlage 5); Hier is gerekend met de normatieve IBW, de energetische ingrepen die nodig zijn hebben niet altijd eenzelfde effect op de waarde en kasstromen (zie bijlage 5). 20

22 BIJLAGE 1: VERKLARING GEKOZEN DOELSTELLING Doelstelling label B Voor deze rapportage zijn de gegevens uit de dpi 2015 gebruikt. Hierin heeft elke corporatie de huidige verdeling van haar huidige (2015) en toekomstige (2020) opgenomen; De labels die corporaties eind 2015 hanteerden zijn grotendeels vastgesteld op basis van de oude methode. Sinds 2015 is het nader voorschrift van kracht. Hiermee is de energetische beoordeling van een woning strenger geworden; SHAERE geeft aan dat op basis van de oude methodiek de gemiddelde energie-index van een sociale huurwoning eind ,61 was. De verwachting is dat op basis van het nader voorschrift de energie-index van de sociale voorraad 1,8 is eind Dit zorgt voor het hogere startpunt in de grafiek rechts; De verduurzamingsdoelstellingen voor de corporatiesector zijn gemaakt op basis van de oude methode. De bovengrens van label B is een energie-index van 1,3, de doelstelling is 1,25, het rode blokje in de grafiek. Zie voor een vertaling van EI naar labels bijlage 3; De bovengrens van label B met het nader voorschrift is 1,4; Om de doelstelling van 1,25 op basis van de oude methode te behalen is een winst van 0,36 energie-indexpunt nodig. Om de doelstelling 1,4 nader voorschrift te behalen is een winst van 0,4 energie-indexpunt nodig, de helling van de rode lijn komt meer overeen met de helling van de lijn Energie-index nieuw ; Omdat er in 2020 geen energielabels meer zijn op basis van de oude methode sluiten we in deze analyse aan bij de gegroeide opgave op basis van het nader voorschrift ; Doelstelling Energie-index corporatiebezit 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1, Gekozen doel Energie-index oud Energie-index nieuw Label B 2020 oud Methode EI Startpunt 2015 Label B 2020 nieuw Doelstelling vergelijk oude methode en nader voorschrift Oud (bovengrens label B) Doel ,61 1,3 0,31 Oud (1,25) 1,61 1,25 0,36 Nader voorschrift 1,8 1,4 0,4 Energieindex winst 21

23 BIJLAGE 2:LABELSTAPPEN G F E D C B A A+ A++ A A A B C D E F G

24 BIJLAGE 3: VAN ENERGIELABEL NAAR ENERGIE-INDEX Energielabel Bandbreedte Energie-Index (oud) Gemiddelde Energie-Index (oud) Bandbreedte Energie-Index (nader voorschrift) Gemiddelde Energie-Index (nader voorschrift) A EI 0,6 0,5 A+ < 0,7 0,6 0,6 < EI 0,8 0,7 A 0,7 EI < 1,05 0,875 0,8 < EI 1,2 1 B 1,05 EI < 1,3 1,175 1,2 < EI 1,4 1,3 C 1,3 EI < 1,6 1,45 1,4 < EI 1,8 1,6 D 1,6 EI < 2,0 1,8 1,8 < EI 2,1 1,95 E 2,0 EI < 2,4 2,2 2,1 < EI 2,4 2,25 F 2,4 EI < 2,9 2,65 2,4 < EI 2,7 2,55 G > 2,9 3 EI > 2,7 2,9 23

25 BIJLAGE 4: KOSTEN De kosten voor het verbeteren van het energetische niveau van een woning hangt onder meer af van de huidige staat van de woning. Zo is het eenvoudig om bij een woning met een laag energielabel vooruitgang te boeken met kleine ingrepen. Bij reeds energiezuinige woningen zijn er meer kosten verbonden aan het verbeteren van het energetische niveau. Om hier rekening mee te houden is er niet uitgegaan van gemiddelde kosten, maar van kosten per labelstap; In de tabel hiernaast zijn de kosten per labelstap uitgezet, hierbij zijn verschillende bandbreedtes van de energielabels geen belemmering; De kosten zijn als volgt tot stand gekomen: De kosten genoemd het rapport Analyse investeringen in Energetische verbeteringen voor het verbeteren van de energielabels zijn omgerekend naar kosten per 0,1 EI. Vervolgens zijn alle kosten die van toepassing zijn bij een labelstap uiteengezet en hiervan is het gemiddelde genomen. Hierdoor is meerdere input per 0,1 EI gebruikt, wat leidt tot een betrouwbaar resultaat; Buitengewoon hoge of lage kosten in de tabel zijn buiten beschouwing gebleven; Met de input van Analyse investeringen in Energetische verbeteringen kon tot een EI van 1,0 worden gerekend. De lijn van de voorgaande stappen is doorgetrokken voor de EI onder de 1,0. Het gaat hier puur om kosten voor energetische verbeteringen. Het is aannemelijk dat corporaties de woning ook op andere punten renoveert waardoor de kosten per renovatie hoger zijn. Labelstap Kosten EI winst H - B ,9 H - E= ,2 G - B ,6 G - E= ,9 F - B ,25 F - E= ,55 E - B ,95 E - E= ,25 D - B ,65 D - E= ,95 C - B ,3 C - E= ,6 24

26 BIJLAGE 5: IBW Normatieve verbetering Basisinstelling Bedrijfswaarde (oud) Kosten WOZ-waarde (huidig) WOZ-waarde (toename) Huur per maand (huidig) 450 Huur per maand (toename) 30 Levensduurverlenging 15 Bedrijfswaarde (nieuw) OT Bedrijfswaarde -66,0% OT WOZ-waarde -75,0% Operationele kasstroomfactor 0,77% Beheer Onderhoud Levensduur (huidig) 15 per jaar levensduurverlenging