Een gedegen basis voor goede prestatieafspraken

Transcriptie

1 Een gedegen basis voor goede prestatieafspraken Onderzoek ontwikkelingen bevolking en woningmarkt in de regio Alkmaar Gemeente Alkmaar Fokke de Jong Danny Meulenbroeks Joost Wegstapel D a t u m 29 september R e f e r e n t i e P r o j e c t n u m m e r oe/fjo/lro/r/ Papiermolen 5 Postbus DD Houten T F E: info@laaglandadvies.nl I: KvK

2 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding onderzoek 7 2 Aanpak Laagland advies 8 3 De huidige en toekomstige bewoners Bevolkingsopbouw regio Alkmaar Beeld voor de gehele regio Beeld per gemeente Huishoudensamenstelling regio Alkmaar Bevolking naar mate van beperkingen Ontwikkeling bevolking met beperkingen Wens naar nultredenwoningen Inkomen en bestedingsmogelijkheden Inkomensverdeling regio Alkmaar Bestedingsmogelijkheden middeninkomens Ontwikkelingen - volgens CPB-scenario s Woonwensen in de regio Alkmaar Tevredenheid met de huidige woning Verhuisgeneigde huishoudens; woonwensen en leeftijd 23 4 Huidige en toekomstige woningvoorraad Kenmerken woningvoorraad regio Alkmaar Woningtype Prijscategorieën Koop/huur Koopwoningen naar prijscategorie De prijs van huurwoningen CPB-scenario s ontwikkeling woningvoorraad naar prijscategorie Scenario s voor koopwoningen Scenario s voor huurwoningen 35 5 Confrontatie woningvoorraad en bevolking Confrontatie voorraad en huishoudens koopsegment Confrontatie voorraad en huishoudens huursegment 41 6 Match vraag-aanbod verhuisgeneigden Huurwoningen versus verhuisgeneigde huurders Koopwoningen versus verhuisgeneigde eigenaar/ bewoners Aanbod versus verhuisgeneigden totaal 44 7 Conclusies 45 Bijlage 1: Bevolkingsopbouw per gemeente: figuren en cijfers 49 Bijlage II: Verantwoording 55

3 Samenvatting Aanleiding De omvang van de bevolking in de regio Alkmaar en de samenstelling ervan verandert de komende jaren, vooral door vergrijzing. Deze dynamiek leidt tot actuele en toekomstige uitdagingen. De 8 gemeenten in de regio Alkmaar en de woningcorporaties die in de regio actief zijn, hebben behoefte aan meer zicht hierop. Meer inzicht is gewenst in demografie (leeftijd, huishoudensamenstelling), inkomen, woonwensen en het woningaanbod. Opzet Om tot de gevraagde inzichten te komen is het woningmarktonderzoek opgezet volgens een model waarin vraag en aanbod nu en in de toekomst zijn geanalyseerd en vergeleken. De blik op de toekomst strekt zich uit tot. Daarbij is gebruik gemaakt van uiteenlopende scenario s voor inkomensontwikkeling en woningprijzen. Bewoners: - demografie - inkomen - woonwensen HUIDIGE BEWONERS Vergrijzing Inkomensontwikkeling Huishoudens- TOEKOMSTIGE BEWONERS verdunning Woonruimteverdeling Woonruimteverdeling Vraag/aanbod Vraag/aanbod Prijsbeleid Prijsbeleid Woningen: - typologie - prijs - huur/koop HUIDIGE WONINGEN Onderhoud/renovatie Sloop/nieuwbouw Verkoop TOEKOMSTIGE WONINGEN Nu Straks Huidige en toekomstige bewoners De bevolking in de regio Alkmaar blijft doorgroeien, van ongeveer inwoners in tot ruim inwoners in. Het aantal huishoudens neemt in deze periode toe van een kleine tot ruim huishoudens. Als gevolg van een voortgaande gezinsverdunning groeit het aantal huishoudens iets sneller door dan de bevolking. Wel concentreert de groei zich in het stedelijk gebied in en rond Alkmaar (Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk). In gemeente Bergen is wel sprake van een daling van het aantal inwoners. Vanaf daalt in Bergen ook het aantal huishoudens. De huishoudensverdunning betekent een groei van het aandeel eenpersoonshuishoudens en een afname van het aandeel gezinnen met kinderen. Zo bestaat in 40% van de bevolking in Alkmaar uit alleenstaanden (dit loopt op tot 44% in ), in de gemeente Langedijk loopt dit percentage op tot slechts 24% in. De groei van het aandeel en aantal alleenstaanden is een trend die in de regio zichtbaar is. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 3

4 Toch zijn er een aantal gemeenten waar ook het aandeel gezinnen zichtbaar toeneemt of gelijk blijft (Heiloo, Bergen en Langedijk). Dit heeft mede te maken met de nieuwbouwplannen die deze gemeenten hebben. Ten slotte neemt in de gehele regio het aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen in alle gemeenten af tot. Ook zet de vergrijzing de komende jaren fors door. Met name het aantal oudere eenpersoonshuishoudens neemt toe tot. Uit de bevolkingsprognose kan met behulp van de Geriscoop worden afgeleid dat het aantal mensen met beperkingen tot flink toeneemt. Hoe zwaarder de beperking, hoe groter de toename. Het aantal mensen met dusdanige beperkingen waar reguliere woningen vaak minder geschikt voor zijn (klasse B of C), neemt met ongeveer de helft toe. De vraag is dan welke keuze mensen gaan maken. Opteren zij voor aanpassing van hun huidige woning of geven ze de voorkeur aan verhuizing naar een geschiktere woning? Het aanbod aan geschikte woningen èn de mate waarin woningaanpassingen nu en in de toekomst vergoed worden, zal van invloed zijn op deze keuze. Huidige en toekomstige woningen Voor de periode tot is een toename van de woningvoorraad met ruim woningen voorzien, uitgaande van 100% realisatie van de plannen in het Regionaal Actie Programma. Uitgaande van een niet- realisatie van 30%, valt een toename van de woningvoorraad tot met ruim woningen te voorzien. Hier tegenover staat een behoorlijke groei van het aantal huishoudens tot. Bovendien zijn er ongeveer verhuisgeneigden in de regio die nog geen zelfstandig huishouden vormen. De woningvoorraad bestaat voor ongeveer driekwart uit eengezinswoningen en voor een kwart uit meergezinswoningen. De meergezinswoningen worden vooral in de gemeenten gebouwd waar al relatief veel meergezinswoningen zijn. Van de totale voorraad in de regio bestaat 28% uit huurwoningen. De gemeente Alkmaar heeft ten opzichte van de regio een relatief groot aandeel huurwoningen. De koopwoningen in gemeente Alkmaar zijn relatief goedkoop. Dynamiek vraag en aanbod; totaalbeeld In de regionale woningmarkt als geheel zijn er regiobreed bezien en globaal gesproken geen grote knelpunten. Wel zijn er duidelijke kwalitatieve uitdagingen, vooral gelet op toekomstige ontwikkelingen in behoefte en woningaanbod. Koop/huur Van de verhuisgeneigden geeft ongeveer 45% de voorkeur aan een huurwoning en prefereert 55% koop. Van de woningvoorraad in regio Alkmaar is 28% huur en 72% koop. De voorkeur van verhuisgeneigden zou kunnen worden vertekend doordat huurders gemiddeld vaker verhuisgeneigd zijn dan kopers (huurwoningen worden dan ook relatief vaker aangeboden dan koopwoningen). Een indicatie voor evenwicht is de match tussen vraag en aanbod in. Bij vergelijking tussen koop en huur is de verhouding tussen verhuisgeneigden en aanbod vrijwel gelijk. Woningtype Bijna 40% van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan een meergezinswoning. Het aantal meergezinswoningen bedraagt een kwart van de totale woningvoorraad. De belangstelling gaat met name uit naar meergezins huur. Voor meergezins koop heeft een kleine 10% van de verhuisgeneigden interesse. Het totale aandeel meergezinswoningen in de regio bedraagt 25%. Dit betekent niet zonder meer dat de vraag groter is dan het aanbod in dit segment. Het is mogelijk dat bewoners van meergezinswoningen vaker verhuizen, zodat deze woningen ook vaker worden aangeboden. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 4

5 Betaalbaarheid Van de huurwoningen in regio Alkmaar in valt 88,5% onder de liberalisatiegrens. Driekwart van de huurders hebben een inkomen van minder dan ,-. Wanneer we het aandeel voorraad sociale huur vergelijken met het aandeel huishoudens met een inkomen onder de in regio Alkmaar gehanteerde toewijzingsgrens van ,-, dan komt 86% van de hurende huishoudens in aanmerking voor de sociale huursector. 14% van de huurders is dan aangewezen op dure huur boven de liberalisatiegrens, die 11,5% van de huurvoorraad uitmaakt. In de koopsector zijn er relatief veel woningen in de prijsklasse ,- tot ,- ten opzichte van het aantal huishoudens in de corresponderende inkomensklasse, en relatief weinig woningen in het dure segment. Wanneer we de verhuisgeneigden naar inkomensklasse vergelijken met de woningen die nu worden aangeboden, dan blijkt dat het aanbod van goedkope koopwoningen relatief schaars is. Met andere woorden, er is gemiddeld in de regio wel voldoende goedkope koop beschikbaar, maar de doorstroming hierin is blijkbaar zo gering dat het actuele aanbod achterblijft. Dit betekent dat starters met een laag inkomen (woningzoekenden die nog geen huishouden vormen) vooral op de huurmarkt zijn aangewezen. Toekomstige ontwikkelingen Met behulp van drie scenario s van het Centraal Planbureau (CPB) is verkend welke mogelijke ontwikkelingen zich kunnen voordoen. Deze zijn te beschouwen als denkmodellen. In de modellen is geen rekening gehouden met nieuwbouw na, terwijl deze in werkelijkheid wel te verwachten is. We zien dan in elk van de drie scenario s het overschot aan goedkope koopwoningen in gemeente Alkmaar verdwijnen. Op termijn verkleurt het regionale evenwicht anno naar een schaarste in de voorraad goedkope koopwoningen. Voor de huurwoningen ontstaat in beide segmenten van de sociale voorraad (tot 652,-) op termijn schaarste. Op termijn kunnen dus knelpunten in de betaalbaarheid ontstaan, maar het is niet zeker dat deze zich ook daadwerkelijk zullen voordoen. Specifieke doelgroepen De algemene match vraag/aanbod kan voor verschillende doelgroepen andere gevolgen hebben. Om hier licht op te werpen zijn de volgende vragen gesteld: Wat zijn de gevolgen van EU-regels voor de middeninkomens? Wat zijn de gevolgen van vergrijzing? In hoeverre hebben jongeren voldoende toegang tot de woningmarkt? Middeninkomens De nieuwe EU-regels voor middeninkomens lijken in de regio Alkmaar niet tot knelpunten te leiden. Met de toewijzingsgrens van ,- voor de sociale huur kan ieder huishouden dat qua budget op de sociale sector is aangewezen, daar ook terecht. Wanneer we regionaal eigenaar bewoners met een middeninkomen vergelijken met de voorraad koopwoningen in het middensegment, overstijgt de voorraad het aantal huishoudens in behoorlijke mate. Bij vergelijking van het segment dure huur met de huishoudens met een inkomen van ,- of meer, blijkt de regionale voorraad woningen aan de krappe kant te zijn. Op termijn zou voor het koopsegment het aantal beschikbare woningen per middeninkomen huishouden kunnen afnemen, terwijl de voorraad dure huur verruimt. Voor de huishoudens die niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, en willen blijven huren, hangen de mogelijkheden af van het huurbeleid en van de doorstroming in het dure huur segment. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 5

6 Ouderen De voortgaande vergrijzing zou tot verschuivingen in de kwalitatieve vraag kunnen leiden. Nu reeds is er een relevante groep met speciale wensen. 14% van de verhuisgeneigden wenst een woning die zonder trappen bereikbaar is. Ook wenst 14% een woning die gelijkvloers is. In de groepen zit een overlap, maar ze vallen niet volledig samen. Aangezien het aantal mensen met beperkingen met ongeveer de helft toeneemt tot, valt te verwachten dat ook het aandeel met deze woonwensen fors zal groeien. Het is niet bekend in hoeverre de huidige woningvoorraad in de speciale wensen van mensen met beperkingen kan voorzien. De benodigde kenmerken van de woning zijn niet in de gebruikelijke woningtypologie opgenomen. De analyse hiervan is wel mogelijk, maar valt buiten de scope van dit onderzoek. Jongeren Van de verhuisgeneigden zijn ongeveer huishoudens 24 jaar of jonger. Verondersteld mag worden dat een aanzienlijk deel van deze groep aangewezen is op een sociale huurwoning. Voor het deel van de huishoudens tot 23 jaar is de voorraad huurwoningen met een maandhuur tot 361,- relevant, omdat jongeren dan recht hebben op huurtoeslag. De voorraad in deze categorie bedraagt regiobreed stuks. In hoeverre vraag en aanbod hier uit evenwicht zijn is lastig vast te stellen. Dit evenwicht wordt beïnvloed door de mutatiegraad, de binnenlandse migratie. Ook de concurrentie met huishoudens in andere leeftijdscategorieën in dit huursegment en de toewijzingssystematiek is van belang. Op basis van 100% realisatie van de nieuwbouwplannen in het RAP zou de voorraad in deze categorie met ongeveer 10% kunnen toenemen. Daar staan de mogelijke gevolgen van prijsontwikkelingen tegenover. Indien voor de hele sociale huursector in de periode - de streefhuur gerealiseerd zou worden, neemt het aantal woningen met meer dan 20% af. Bij realisering van de maximaal redelijke huur voor alle sociale huurwoningen, zou er minder dan een kwart van het huidige aantal in de goedkoopste categorie overblijven. Dit is een denkmodel. In werkelijkheid is het huurbeleid genuanceerder. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 6

7 1 Inleiding onderzoek De omvang van de bevolking in de regio Alkmaar en de samenstelling ervan verandert de komende jaren, vooral door vergrijzing. De woningmarkt staat onder druk en stagneert, door de kredietcrisis en nieuwe regelgeving. Strengere normen van banken maken het moeilijker om een hypotheek af te sluiten, vooral voor kopers met lagere inkomens. Verder schrijven nieuwe regels van de Europese Unie voor dat woningcorporaties voortaan 90% van hun woningen, met een huurprijs tot 652,52 per maand, toewijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder ,-. Gemeenten en woningcorporaties zetten zich samen in om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Middelen en speelruimte moeten zo effectief mogelijk worden ingezet. Vervolgacties geven hier invulling aan. In prestatieafspraken spreken gemeente en woningcorporaties af wie wat doet, wie waarvoor verantwoordelijk is en welke rolverdeling daarin gewenst is (regie, uitvoering). Daarvoor is een goede basis aan informatie nodig. Informatie over de samenstelling en de inkomsten van de bevolking, over hun woonwensen en over de ontwikkeling van het woningaanbod. De 8 gemeenten in regio Alkmaar en de woningcorporaties die in de regio actief zijn, hebben behoefte aan inzicht in demografie (leeftijd, huishoudensamenstelling), inkomen, woonwensen van de bevolking anno en aan inzicht in het woningaanbod. Dit rapport geeft de gevraagde inzichten en laat zien hoe ontwikkelingen in vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. De scope van het onderzoek strekt zich uit tot. Voor het doorzicht in de tijd worden voor de ontwikkeling van inkomens en huizenprijzen drie toekomstscenario s gehanteerd. Het rapport geeft een beeld voor de regio en voor de afzonderlijke gemeenten. Voor een aantal vragen betreffende demografie en woningaanbod is ook om een uitsplitsing naar wijken en kernen in een aantal gemeenten gevraagd. Deze gegevensbestanden zijn door Laagland advies digitaal aangeleverd en zijn niet in de rapportage opgenomen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 7

8 2 Aanpak Laagland advies Om tot de gevraagde inzichten te komen is het woningmarktonderzoek voor regio Alkmaar als volgt opgebouwd (zie ook figuur 2.1): Huidige en toekomstige bewoners: ontwikkeling van de bevolking ontwikkeling van de huishoudens, met een verbijzondering voor de eenpersoonshuishoudens en voor inwoners met beperkingen inkomensontwikkeling met een betaalbaarheidsanalyse voor de middeninkomens verhuisgeneigdheid en woonwensen. Huidige en toekomstige aanbod: woningaanbod, uitgesplitst naar koop/huur, prijscategorie en woningtype ontwikkeling woningaanbod. Confrontatie vraag en aanbod: overschotten en tekorten op basis van momentopname : verhuisgeneigden versus huidig aanbod overschotten en tekorten nu en in de toekomst: woningvoorraad versus huishoudens. Deze opbouw is terug te vinden in de indeling van de rapportage. Een methodische verantwoording is opgenomen in bijlage II. Figuur 2.1 De huidige en toekomstige woningmarkt in regio Alkmaar Bewoners: - demografie - inkomen - woonwensen HUIDIGE BEWONERS Vergrijzing Inkomensontwikkeling Huishoudens- TOEKOMSTIGE BEWONERS verdunning Woonruimteverdeling Woonruimteverdeling Vraag/aanbod Vraag/aanbod Prijsbeleid Prijsbeleid Woningen: - typologie - prijs - huur/koop HUIDIGE WONINGEN Onderhoud/renovatie Sloop/nieuwbouw Verkoop TOEKOMSTIGE WONINGEN Nu Straks R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 8

9 3 De huidige en toekomstige bewoners Dit hoofdstuk geeft een beeld van de bevolkingsopbouw en huishoudensamenstelling van de gemeenten in de regio Alkmaar. Verder is gekeken hoe deze zich naar verwachting zal ontwikkelen tot B e v o l k i n g s o p b o u w r e g i o A l k m a a r B e e l d v o o r d e g e h e l e r e g i o In heeft de regio Alkmaar ruim inwoners. Het inwonertal blijft tot en met groeien. De groei vlakt wel iets af. Naar verwachting wonen er in ruim mensen in deze regio. Met name het aantal ouderen groeit sterk. Het aandeel inwoners ouder dan 75 jaar zal in de periode - meer dan verdubbelen. Ook het aandeel 65 tot en met 74 jaar neemt toe. Het aandeel van alle leeftijdscategorieën tot 65 jaar daalt, met de grootste daling bij de inwoners tussen 30 en 65 jaar. Figuur 3.1 Bevolkingsopbouw regio Alkmaar - 100% t/m 17 jaar 18 t/m 22 jaar 23 t/m 29 jaar 30 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 jaar e.o. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bron: IPB-Primos 2009 R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 9

10 Schermer Langedijk Heiloo H-waard G-De Rijp Castricum Bergen Alkmaar Tabel 3.1 Bevolkingsopbouw regio Alkmaar - Bevolking t/m 17 jaar ,3% 19,7% 19,3% 19,6% 18 t/m 22 jaar ,8% 5,8% 5,1% 5,1% 23 t/m 29 jaar ,2% 7,6% 7,5% 6,9% 30 t/m 54 jaar ,0% 31,4% 28,9% 29,8% 55 t/m 64 jaar ,3% 13,9% 13,5% 10,8% 65 t/m 74 jaar ,4% 12,5% 12,5% 12,4% 75 jaar e.o ,1% 9,2% 13,1% 15,4% Totaal ,0% 100,0% 100,0% 100,0% Bron: IPB-Primos B e e l d p e r g e m e e n t e De gemeenten in de regio Alkmaar laten een wisselend beeld zien. Het stedelijk gebied in en rond Alkmaar (Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk) heeft een relatief jonge bevolking en blijft tot in inwonertal groeien. In de landelijke gemeenten Graft-De Rijp en Schermer is sprake van krimp. De sterkste krimp vindt plaats in de gemeente Bergen, waar ook in al sprake is van de meeste vergrijzing. De bevolking van Alkmaar neemt tussen en met een redelijk groot aantal inwoners toe, van in tot in. Deze groei is het meest zichtbaar bij de categorieën boven de 65. Figuur 3.2: Bevolkingsopbouw regio Alkmaar per gemeente naar leeftijd t/m 17 jaar 18 t/m 22 jaar 23 t/m 29 jaar 30 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 jaar e.o. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: IPB-Primos 2009 Ook Heerhugowaard ziet zijn bevolking de komende jaren flink groeien, van inwoners in tot inwoners in. Het aantal in de drie jongste leeftijdscategorieën groeit, hoewel het aandeel in het totaal iets afneemt. De groep van 30 tot 55 jaar is de enige groep die krimpt. De groep 75 jaar en ouder wordt driemaal zo groot als deze op dit moment is, van inwoners in tot inwoners in. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 10

11 De gemeente Langedijk zal de komende jaren groeien met 16%, van inwoners in tot inwoners in. Zoals ook in de overige besproken gemeenten neemt de groep van 75 jaar en ouder flink toe. Opvallend is de groei van inwoners met een leeftijd tot 55 jaar, zodat de bevolking van Langedijk jonger wordt. De bevolkingsopbouw van de gemeente Heiloo laat de komende decennia een kleine groei zien. Vooral de groep inwoners van 75 jaar en ouder zal in omvang toenemen. Opvallend is de groei van de leeftijdsgroep 30 tot 55 jaar in de gemeente Heiloo. In de gemeente Bergen neemt de bevolking af van inwoners in tot inwoners in. Vooral de groepen jaar en jaar nemen sterk af in omvang. De oudste groep van 75 jaar en ouder laat wel een duidelijke groei zien, zowel relatief als absoluut. Ook de gemeente Castricum krijgt te maken met krimp in de komende decennia, zij het een wat minder harde krimp dan in Bergen NH. De leeftijdscategorie 55 tot 75 jaar heeft hier het hardste onder te lijden. Ook in Castricum neemt de oudste leeftijdscategorie flink in omvang toe: van inwoners in tot inwoners in. In Graft-De Rijp zien we een combinatie van krimp en sterke vergrijzing. Het aantal 75-plussers verveelvoudigt hier: van 392 inwoners in tot in. Ook de groep inwoners van 65 tot 75 jaar neemt in omvang toe. De overige leeftijdsgroepen zien hun aandeel in de bevolking afnemen. De bevolking van de gemeente Schermer zal de komende jaren met minieme cijfers krimpen. Vooral het aandeel inwoners met een leeftijd van 75 jaar of hoger neemt flink toe tot, van 294 inwoners in tot 884 inwoners in. De groep inwoners van 30 tot 55 jaar oud neemt flink af H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l i n g r e g i o A l k m a a r - Het aantal huishoudens in de regio Alkmaar neemt toe tot. Als gevolg van voortgaande huishoudensverdunning neemt het aantal huishoudens sneller toe dan de bevolking. In wonen er een kleine huishoudens in de regio. In zullen het er volgens de prognoses ruim zijn. In drie gemeenten groeit het aantal huishoudens sterk (Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk). Drie gemeenten kennen een lichte huishoudensgroei (Castricum, Heiloo en Graft-De Rijp) en in twee gemeenten blijft het aantal huishoudens stabiel, of is er sprake van lichte krimp (Schermer en Bergen). Als gevolg van de huishoudensverdunning zijn er gemeenten waar de totale bevolking krimpt, maar het aantal huishoudens toeneemt, namelijk Castricum en Graft-De Rijp. Tabel 3.2 Huishoudensontwikkeling regio Alkmaar naar gemeente - Huishoudens Regio Alkmaar ,0% 100,0% 100,0% 100,0% Alkmaar ,3% 37,0% 37,1% 37,4% Bergen (NH.) ,5% 10,7% 10,2% 9,6% Castricum ,3% 12,0% 11,9% 11,7% Graft-De Rijp ,2% 2,3% 2,3% 2,3% Heerhugowaard ,6% 18,7% 19,5% 19,8% Heiloo ,2% 8,1% 7,8% 7,7% Langedijk ,1% 9,4% 9,6% 9,8% Schermer ,8% 1,7% 1,7% 1,8% Bron: IPB-Primos 2009 In figuur 3.3 is de huishoudensamenstelling weergegeven van de gemeenten in de regio Alkmaar. In dit figuur zijn ook de prognoses opgenomen voor, en. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 11

12 Schermer Langedijk Heiloo H-waard G-De Rijp Castricum Bergen Alkmaar Het eerste wat opvalt aan de huishoudensamenstelling is dat er vele verschillen bestaan tussen de 8 gemeenten. Zo bestaat in 40% van de bevolking in Alkmaar uit alleenstaanden (dit loopt op tot 44% in ), in de gemeente Langedijk loopt dit percentage op tot slechts 24% in. De groei van het aantal en aandeel alleenstaanden is een trend die in de regio zichtbaar is. Toch zijn er een aantal gemeenten waar het aandeel gezinnen ook toeneemt of gelijk blijft (Heiloo, Bergen en Langedijk). Dit heeft mede te maken met de nieuwbouwplannen die deze gemeenten hebben. Ten slotte is er één duidelijke trend zichtbaar in de gehele regio. Het aandeel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen neemt tussen en in alle gemeenten af. Figuur 3.3 Huishoudensamenstelling regio Alkmaar per gemeente - Eenpersoonshuishoudens Meerpersoonshuishoudens zonder kinderen Meerpersoonshuishoudens met kinderen 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: IPB-Primos 2009 Uit een nadere blik op de eenpersoonshuishoudens (zie figuur 3.4) blijkt dat in Alkmaar en in Heerhugowaard het aandeel van de jongere huishoudens, in de categorie 15 tot 20 jaar en 20 tot 30 jaar, de komende decennia sterk afneemt. In Alkmaar is er ook in absolute zin sprake van een afname. Het aantal eenpersoonshuishoudens onder de 20 jaar daalt van 244 in naar 200 in en het aantal in de categorie 20 tot 30 jaar neemt af van in naar in. Het aandeel oudere eenpersoonshuishoudens groeit in alle gemeenten sterk. In de meeste gemeenten valt in meer dan de helft van de eenpersoonshuishoudens in de categorie 65+. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 12

13 Schermer Langedijk Heiloo H-waard G-de Rijp Castricum Bergen Alkmaar Figuur 3.4 Eenpersoonshuishoudens regio Alkmaar per gemeente - 15 t/m 19 jr 20 t/m 29 jr 30 t/m 54 jr 55 t/m 64 jr 65 t/m 74 jr 75 jr eo 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: IPB-Primos B e v o l k i n g n a a r m a t e v a n b e p e r k i n g e n O n t w i k k e l i n g b e v o l k i n g m e t b e p e r k i n g e n Voor de raming van de toekomstige behoefte in en naar geschikte woningen voor ouderen en mensen met functiebeperkingen, voeren wij de Geriscoop 2.0 uit. De Geriscoop 2.0 vertaalt landelijke kengetallen over aantallen mensen met beperkingen en het gebruik van hulpmiddelen in huis, leeftijdsspecifiek naar de situatie in de 8 gemeenten. Voor de raming van de toekomstige behoefte wordt een indeling gehanteerd die gebaseerd is op enerzijds de maat van beperkingen van het Sociaal Cultureel Planbureau (geen, licht, matig en sterk beperkt) 1 en anderzijds op het gebruik van hulpmiddelen (wandelstok, rollator en rolstoel). 1 Het betreft beperkingen bij zien, horen, zitten en staan, arm en hand, adl, lopen, persoonlijke verzorging en hdl. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 13

14 De landelijke kengetallen over de omvang van deze groepen zijn met name gebaseerd op uitkomsten uit het onderzoek WoON-55+. Dit is een module van het landelijke WoON-onderzoek van het ministerie van BZK (voorheen VROM). In deze module zijn respondenten van 55 jaar en ouder onder andere ondervraagd over hun beperkingen en gebruik van hulpmiddelen. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de volgende indeling in klassen: Tabel 3.3 Indeling Geriscoop 2.0 Gebruik hulpmiddel en SCP-beperkingsmaat Geen hulpmiddel en geen of lichte beperking Iedereen met hulpmiddel met geen/lichte beperkingen Iedereen zonder hulpmiddel of met wandelstok met matige beperkingen Iedereen zonder hulpmiddel (exclusief alleen wandelstok) met matige/zware beperkingen Iedereen niet in een rolstoel maar met zware beperkingen Permanent rolstoel Klasse O A A B B C Bron: Geriscoop 2.0 De klassen zijn als volgt te omschrijven: A B C Normale zelfredzaamheid met risico's op verminderde mobiliteit en afhankelijkheid. Heeft moeite met activiteiten, zoals zwaar huishoudelijk werk, bed verschonen of tien minuten staan. Eventueel gebruik van wandelstok. Beperkte zelfredzaamheid met risico's op verminderde mobiliteit en afhankelijkheid. Heeft moeite met veel dagelijkse activiteiten, maar kan nog veel zelf. Eventueel gebruik van rollator. Kan een aantal activiteiten niet meer zelf en heeft hulp nodig, maar kan actief bijdragen aan bewegingen. Stimuleren van zelfredzaamheid is van belang. Gebruik van rolstoel. De prognose betreft de verwachting voor het aantal personen met beperkingen 2. De beperkingsklassen hebben alleen betrekking op fysieke beperkingen. Beperkingen zoals dementie worden niet apart in beeld gebracht. Er is echter sprake van een grote overlap tussen mensen met dementie en mensen met fysieke beperkingen. Met behulp van het WoON-55+ is per leeftijdscategorie het aandeel mensen in elk van de bovenstaande 3 klassen in Nederland bepaald. Dit levert dus leeftijdsspecifieke kengetallen op, wanneer deze kengetallen worden losgelaten op de verwachte bevolkingsontwikkeling in Alkmaar. Met de bevolkingsprognoses geformeerd in dit onderzoek, kan hiermee de toekomstige omvang van de bovenstaande categorieën in beeld worden gebracht. 2 Inclusief personen in intramurale instellingen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 14

15 Schermer Langedijk Heiloo H-waard G-de Rijp Castricum Bergen Alkmaar Figuur 3.5 Ontwikkeling personen met beperking naar gemeente - A. Wandelstok B. Rollator C. Rolstoel Bron: Geriscoop 2.0, IPB-Primos 2009 In de gehele regio neemt het aantal inwoners met bepaalde beperkingen toe. Vooral Alkmaar en Heerhugowaard krijgen te maken met een zeer grote toename van deze inwonersgroepen en zullen hier rekening mee moeten houden wat betreft de huisvesting (zie tabel 3.4). Zo kent Alkmaar in al bijna inwoners met lichte tot matige beperkingen, een toename van meer dan inwoners. De verhoudingsgetallen in tabel 3.4 geven de mate van oververtegenwoordiging of ondervertegenwoordiging weer, ten opzichte van de verhoudingen in de regio. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 15

16 Tabel 3.4 Ontwikkeling personen met beperking naar gemeente - A. Wandelstok Regio Alkmaar ,5% 7,1% 7,9% 1,00 1,00 1,00 Alkmaar ,3% 7,0% 7,9% 0,97 0,98 1,00 Bergen (NH.) ,7% 8,4% 9,2% 1,19 1,20 1,17 Castricum ,5% 7,1% 7,5% 1,00 1,00 0,95 Graft-De Rijp ,6% 7,8% 9,2% 1,01 1,10 1,17 Heerhugowaard ,9% 6,5% 7,3% 0,89 0,90 0,91 Heiloo ,3% 7,7% 8,0% 1,13 1,08 1,00 Langedijk ,1% 6,7% 7,2% 0,93 0,93 0,90 Schermer ,5% 7,5% 8,4% 0,99 1,05 1,07 B. Rollator Regio Alkmaar ,6% 4,3% 5,4% 1,00 1,00 1,00 Alkmaar ,5% 4,2% 5,6% 0,96 0,97 1,03 Bergen (NH.) ,8% 5,6% 6,8% 1,34 1,33 1,28 Castricum ,6% 4,2% 4,7% 0,98 0,96 0,86 Graft-De Rijp ,5% 4,8% 6,5% 0,97 1,11 1,22 Heerhugowaard ,9% 3,6% 4,6% 0,79 0,84 0,84 Heiloo ,5% 4,9% 5,3% 1,25 1,14 0,97 Langedijk ,1% 3,8% 4,6% 0,85 0,87 0,83 Schermer ,6% 4,7% 6,1% 0,99 1,10 1,14 C. Rolstoel Regio Alkmaar ,4% 0,5% 0,5% 1,00 1,00 1,00 Alkmaar ,4% 0,4% 0,5% 0,96 0,97 1,01 Bergen (NH.) ,5% 0,6% 0,6% 1,25 1,25 1,21 Castricum ,4% 0,4% 0,5% 0,99 0,99 0,92 Graft-De Rijp ,4% 0,5% 0,6% 1,00 1,11 1,19 Heerhugowaard ,3% 0,4% 0,5% 0,85 0,88 0,89 Heiloo ,5% 0,5% 0,5% 1,18 1,11 0,99 Langedijk ,4% 0,4% 0,5% 0,90 0,91 0,87 Schermer ,4% 0,5% 0,6% 0,99 1,07 1,09 Bron: Geriscoop 2.0, IPB-Primos W e n s n a a r n u l t r e d e n w o n i n g e n Om meer zicht te krijgen op de woonwensen van mensen die mogelijkerwijs in de toekomst aangepast moeten of willen wonen, hebben wij gebruik gemaakt van WOoN 2009 (Woningmarktonderzoek 2009), uitgevoerd door het ministerie van BZK. Hierbij is uitgegaan van de bevolking die aangeeft verhuisgeneigd te zijn. Om betrouwbare gegevens te presenteren hebben we het over twee doelgroepen: inwoners uit Alkmaar en inwoners buiten Alkmaar (hierin zijn de overige 7 gemeenten samengevoegd). 14,2% van de verhuisgeneigde huishoudens van Alkmaar geeft aan graag een woning te willen kopen of huren die bereikbaar is zonder daarvoor trappen te hoeven lopen. Dit zou betekenen dat bij voorkeur woningen in Alkmaar zonder trappen te bereiken zijn. Ook buiten Alkmaar wil een redelijk aandeel van de verhuisgeneigde bevolking (13,3%) bij voorkeur een woning die zonder trappen te bereiken is. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 16

17 Tabel 3.5 Woonwens woning bereikbaar zonder trappen en gelijkvloers Gewenste woning bereikbaar zonder trappen Ja Nee Totaal Ja Nee Totaal Regio Alkmaar ,5% 86,5% 100,0% Alkmaar ,4% 87,6% 100,0% Buiten Alkmaar ,4% 85,6% 100,0% Gewenste woning is gelijkvloers Ja Nee Totaal Ja Nee Totaal Regio Alkmaar ,7% 86,3% 100,0% Alkmaar ,2% 85,8% 100,0% Buiten Alkmaar ,3% 86,7% 100,0% Bron: WoON 2009 Het aandeel van de huishoudens in Alkmaar dat een woning wenst die gelijkvloers is, komt redelijk overeen met de vorige vraag (12,4% ten opzichte van 14,2%). De behoefte aan gelijkvloerse woningen is in de omringende gemeenten nog hoger, 14,4 % van de verhuisgeneigde inwoners geeft hier aan bij voorkeur een woning te willen die gelijkvloers is. Deze wensen kunnen deels dezelfde groep betreffen, maar de groepen vallen niet geheel samen. Om aan deze woonwensen te kunnen voldoen, moet er een redelijk deel van de woningen geschikt zijn, of worden gemaakt. Het betreft hier grondgebonden woningen en meergezinswoningen met lift. Het is niet bekend in hoeverre de huidige woningvoorraad in de speciale wensen van mensen met beperkingen kan voorzien. De benodigde kenmerken van de woning (drempelloos, aangepast sanitair) zijn niet in de gebruikelijke woningtypologie opgenomen. De analyse hiervan is wel mogelijk, maar valt buiten de scope van dit onderzoek I n k o m e n e n b e s t e d i n g s m o g e l i j k h e d e n I n k o m e n s v e r d e l i n g r egi o Alk m a a r Ten opzichte van het landelijke beeld, zoals dat uit CBS gegevens blijkt, zijn de laagste inkomensgroepen iets ondervertegenwoordigd in de regio Alkmaar. Daarbinnen is Alkmaar duidelijk wat armer dan de omliggende gemeenten. Hier valt 19% van de huishoudens in de categorie tot ,- en verdient in het totaal 38% van de huishoudens minder dan ,-. Binnen Alkmaar zijn de lage inkomens geconcentreerd in Oud- en Nieuw Overdie, en daarnaast ook in De Mare en de Oudorperpolder. Verder zien we een zekere oververtegenwoordiging van lage inkomens in Egmond Binnen en Egmond aan Zee, en verder in Noord-Scharwoude en Schermerhorn. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 17

18 Tabel 3.6 Inkomensverdeling huishoudens per gemeente Bron: Cendris, CBS-statline, bewerking Laagland advies Onderscheid huurders en kopers Van de huurders in regio Alkmaar verdient ruim driekwart minder dan ,- per jaar. 37% van de huurders in de regio valt in de laagste inkomensklasse tot ,-. De gemeenten vertonen onderling geen opvallende verschillen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 18

19 Tot euro euro euro euro euro en meer Tot euro euro euro euro euro en meer Tabel 3.7 Inkomensverdeling van huurders en kopers per gemeente Inkomen huurders Regio Alkmaar 37% 39% 10% 5% 9% Alkmaar 39% 38% 9% 5% 9% Bergen (NH.) 34% 32% 12% 6% 15% Castricum 32% 40% 13% 6% 9% Graft-De Rijp 38% 46% 8% 4% 4% Heerhugowaard 36% 40% 10% 5% 9% Heiloo 34% 46% 12% 5% 3% Langedijk 36% 44% 11% 5% 4% Schermer 34% 37% 12% 6% 13% Inkomen kopers Regio Alkmaar 7% 7% 4% 5% 77% Alkmaar 8% 8% 4% 5% 74% Bergen (NH.) 10% 10% 3% 4% 72% Castricum 5% 6% 3% 4% 81% Graft-De Rijp 7% 9% 5% 5% 74% Heerhugowaard 6% 7% 4% 5% 78% Heiloo 4% 5% 3% 4% 84% Langedijk 5% 7% 4% 5% 80% Schermer 4% 4% 3% 5% 84% Bron: Cendris, CBS-Statline, bewerking Laagland advies Voor de koopwoningen is het beeld omgekeerd en verdient juist driekwart van de huishoudens meer dan ,-. Er is een kleine groep arme eigenaar bewoners (7% in de regio), die in de laagste inkomensklasse vallen B e s t e d i n g s m o g e l i j k h e d e n m i d d e n i n k o m e n s Met het middensegment bedoelen we de groep huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen tussen ,- en ,- per jaar. In de regio Alkmaar komt de groep tot ,- in aanmerking voor sociale huurwoningen ( DAEB woningen ). Binnen deze groep lopen de bestedingsmogelijkheden uiteen al naar gelang de samenstelling van het huishouden. Dat betekent dat, uitgaande van de normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD), een deel van de huishoudens met een inkomen van ,- tot ,- per jaar qua budget aangewezen is op een sociale huurwoning, en een deel meer dan 652,52 per maand kan betalen (zie bijlage II). R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 19

20 Om duidelijk te krijgen welk deel van de huurders met een inkomen van ,- tot ,- per jaar nu is aangewezen op de sociale sector en welk deel niet, zijn de bestedingsmogelijkheden bij beide inkomensgrenzen van belang. In tabel 3.8 staat de maximale maandhuur die men kan besteden zonder in de financiële problemen te raken: Tabel 3.8 Maximale maandhuur bij een inkomen van ,- en ,- Maximale maandhuur Alleenstaande Alleenstaande Paar Paar Paar met 2 kinderen Bron: Laagland advies Een deel van de samenwonenden met kinderen en samenwonenden jonger dan 65 jaar is dus qua budget aangewezen op de sociale sector. Het betreft regiobreed ongeveer 15% van de huurders in de categorie tot en ongeveer 2% van het totaal aantal huurders dat minder dan ,- verdient. De overige huishoudens in de categorie ,- tot ,- zouden qua budget een geliberaliseerde huur kunnen betalen, mits deze huurwoningen ook in voldoende mate beschikbaar zijn. Op basis van deze betaalbaarheidstoets is de conclusie dat de toewijzingsgrens van ,- voldoende ruimte geeft voor ieder huishouden dat qua budget van sociale huurwoningen afhankelijk is. In de hypothetische situatie van een toewijzingsgrens bij ,- zou de vrije ruimte van 10% ruim voldoende moeten zijn om de huishoudens die budgettair op sociale huurwoningen aangewezen zijn, te bedienen. Ongeveer huurders hebben een inkomen van minder dan ,- per jaar (77% van huurwoningen). Het totaal aan DAEB afhankelijke huurders met een inkomen tussen ,- en ,- bedraagt Per corporatie kan deze verhouding echter fluctueren. Een andere kanttekening is dat alleen is gekeken naar de vraag van huurders. Ook een deel van de huishoudens met een inkomen tussen ,- en ,- die nu in een koopwoning wonen, is qua budget afhankelijk van sociale huur op het moment dat zij willen verhuizen naar een huurwoning. De algemene toewijzingsgrens van ,- maakt dit mogelijk en is niet gevoelig voor fluctuaties per corporatie. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 20

21 Huurders gezinnen Huurders samenwonend 65- Totaal Tabel 3.9 DAEB-afhankelijke huurders met inkomens van ,- tot ,- in aantallen huishoudens DAEB-afhankelijk Regio Alkmaar Alkmaar Bergen (NH.) Castricum Graft-De Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Schermer Bron: Cendris, CBS-Statline, bewerking Laagland advies O n t w i k k e l i n g e n v o l g e n s C P B - s c e n a r i o s De ontwikkeling van de inkomens tot kent grote onzekerheden. Om toch enig houvast te hebben en zicht te kunnen geven op ontwikkelingen die zich zouden kunnen voordoen, is gebruik gemaakt van 3 scenario s van het Centraal Planbureau (CPB). Zie bijlage II voor een toelichting. Aanname is dat de huishoudensinkomens evenredig groeien met de gemiddelde jaarlijkse toename van het Bruto BinnenlandsProduct (BBP) per hoofd. In deze berekeningen is de inflatie buiten beschouwing gelaten. De groeipercentages bedragen: Regional communities (I): 0,7% Strong Europe (II): 1,2% Global Economy (III): 2,1% In het scenario Regional communities wordt de inkomensongelijkheid minder en in het scenario Global Economy neemt deze toe. Voor de laagste inkomensklassen is daarom gewerkt met een correctie in de groeipercentages. Wanneer we het hoogste en het laagste scenario op gemeenteniveau vergelijken, zien we in beide situaties een afname van het aantal huishoudens in de laagste inkomenscategorie. Naarmate de economie harder groeit, neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen verder af. Opvallend is dat bij een gematigde groei de middeninkomens ( ,- tot ,- en ,- tot ,-) in aandeel toenemen, terwijl deze bij een snelle economische groei juist snel afnemen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 21

22 Schermer Langedijk Heiloo H-waard G-De Rijp Castricum Bergen Alkmaar Schermer Langedijk Heiloo H-waard G-De Rijp Castricum Bergen Alkmaar Figuur 3.6 Scenario Regional communities (I) euro euro euro euro euro en meer 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Cendris, CBS-Statline, bewerking Laagland advies Figuur 3.7 Scenario Global Market (III) euro euro euro euro euro en meer 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Cendris, CBS-Statline, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 22

23 Zeer tevreden Tevreden Neutraal Ontevreden Zeer ontevreden Totaal Zeer tevreden Tevreden Neutraal Ontevreden Zeer ontevreden Totaal 3. 5 W o o n w e n s e n i n d e r e g i o Alk m a a r T e v r e d e n h e i d m e t d e h u i d i g e w o n i n g De woontevredenheid in de regio Alkmaar is hoog, zoals gemeten in WoON Van de kopers is bijna iedereen tevreden tot zeer tevreden. Van de huurders buiten Alkmaar is bijna 90% tevreden tot zeer tevreden. In Alkmaar is dit ruim driekwart. 10% van de huurders in Alkmaar meldt ontevreden met de huidige woning te zijn. Tabel 3.10 Tevredenheid naar woning, gesplitst naar koop/huur Tevredenheid met koopwoning Regio Alkmaar 59,8% 37,2% 2,1% 0,8% 0,2% 100,0% Alkmaar 62,9% 30,8% 3,3% 2,4% 0,7% 100,0% buiten Alkmaar 58,4% 40,2% 1,5% 0,0% 0,0% 100,0% Tevredenheid met huurwoning Regio Alkmaar 32,2% 50,5% 10,6% 4,7% 2,0% 100,0% Alkmaar 31,5% 45,3% 10,7% 10,4% 2,1% 100,0% buiten Alkmaar 32,7% 54,8% 10,5% 0,0% 1,9% 100,0% Bron: WoON V e r h u i s g e n e i g d e h u i s h o u d e n s ; w o o n w e n s e n e n l e e f t i j d In de regio Alkmaar zijn er ruim verhuisgeneigden, waarvan huishoudens en personen die nu nog geen zelfstandig huishouden vormen: starters op de woningmarkt. De zoekvoorkeur voor huur of koop is vrijwel gelijk verdeeld. De meeste woningzoekenden wensen een eengezinskoopwoning (44%). Daarna is een meergezinshuurwoning het meest populair (30%). De minste vraag is naar een meergezinskoopwoning (10%). Tabel 3.11 Gewenste woningtype van verhuisgeneigden in de regio Alkmaar Verhuisgeneigden Woonwens Eengezinskoopwoning 44,0% Eengezinshuurwoning 16,2% Meergezinskoopwoning 9,9% Meergezinshuurwoning 29,9% Totaal 100,0% Bron: WoON 2009 R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 23

24 Verhuisgeneigde (nieuwe) huishoudens Huishoudens Verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid varieert sterk naar leeftijdsgroep. Huishoudens boven de 65 jaar zijn in geringe mate verhuisgeneigd (7%). Jongeren zijn daarentegen zeer verhuisgeneigd; het gaat om meer dan 100% van de huishoudens van 17 tot en met 24 jaar, omdat ook de verhuisgeneigden zijn meegerekend die nog geen huishouden vormen. Tabel 3.12 Verhuisgeneigden naar leeftijd Verhuisgeneigde (nieuwe) huishoudens jaar ,9% jaar ,4% jaar ,2% 65 jaar en ouder ,6% Totaal ,1% Bron: WoON 2009 R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 24

25 4 Huidige en toekomstige woningvoorraad 4. 1 K e n m e r k e n w o n i n g v o o r r a a d r e g i o Alk m a a r Van de woningvoorraad is de samenstelling inzichtelijk gemaakt naar woningtype, prijs, met de prijs uitgesplitst voor het koop- en huursegment W o n i n g t y p e Van de woningvoorraad in de regio Alkmaar bestaat driekwart uit eengezinswoningen en een kwart valt in de categorie meergezins. Naarmate de gemeenten landelijker worden, neemt het percentage meergezins af. In de gemeente Alkmaar betreft het meer dan een derde van de woningvoorraad. In de gemeente Graft-De Rijp slechts 5%. De verhoudingen zijn weergegeven in percentages en in relatieve kansverhoudingen. De verhoudingsgetallen geven de mate van oververtegenwoordiging (groen) of ondervertegenwoordiging (rood) weer, ten opzichte van de verhoudingen in de regio. Op basis van de geplande regionale productie tot, zoals opgenomen in het Regionaal Actie Programma, is weergegeven hoe de verhouding tussen de woningtypes er vanaf uit zou kunnen zien. De weergave is gebaseerd op een realisatie van 100% van de regionale productie. Momenteel wordt rekening gehouden met een realisatie van 70%. Ook is van een aanzienlijk deel van de plannen het woningtype nog niet bekend. Van de nieuwbouw waarvan het woningtype bekend is, is vrijwel evenveel eengezins en meergezins. Op grond van wat bekend is en 100% realisatie, zien we de verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad naar woningtype verder toenemen. In de plattelandsgemeenten worden niet of nauwelijks meergezinswoningen gebouwd. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 25

26 Tabel 4.1 Woningvoorraad naar woningtype in absolute aantallen, percentages en relatieve kansverhoudingen Bron: WOZ en RAP, Gemeenten regio Alkmaar P r i j s c a t e g o r i e ë n Voor inzicht in de prijsstelling van de woningvoorraad is gebruik gemaakt van gemeentelijke WOZgegevens. De categorie indeling is gebaseerd op de categorieën die in de regio Alkmaar worden gehanteerd. De woningen in de gemeente Alkmaar zijn relatief goedkoop, met een oververtegenwoordiging van de goedkoopste categorie met een WOZ-waarde tot ,-. In Bergen en Heiloo is de woningvoorraad relatief het duurst. De hoogste categorie, met een WOZ-waarde van ,- en hoger, is in deze gemeenten duidelijk oververtegenwoordigd. In Heerhugowaard zijn relatief veel woningen in de middencategorie te vinden. Wanneer we de huidige voorraad koppelen aan de regionale bouwproductie tot, dan verandert er voor de periode vanaf niet zoveel aan het beeld 3. Met het nodige voorbehoud (van een aanzienlijk deel van de woningen is de prijscategorie nog niet bekend) lijken de verschillen tussen de gemeenten wat af te nemen. 3 De prijsontwikkeling is hierin niet meegenomen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 26

27 De oververtegenwoordiging van de goedkoopste voorraad in gemeente Alkmaar neemt licht af, evenals de oververtegenwoording van de duurste categorie in Bergen. Tabel 4.2 Woningvoorraad naar WOZ-waarde in absolute aantallen, percentages en relatieve kansverhoudingen Bron: WOZ en RAP, Gemeenten regio Alkmaar K o o p / h u u r Van de totale woningvoorraad in de regio bestaat 28% uit huurwoningen. In de gemeente Alkmaar zijn er relatief veel huurwoningen, in de overige gemeenten relatief weinig, vergeleken met de regio. Heerhugowaard benadert de regionale verhouding tussen koop en huur het meest. Als gevolg van de verwachte regionale bouwproductie tot verandert er niet zoveel in de verhoudingen. De onevenwichtigheid in de verhouding tussen koop en huur ten opzichte van de regio lijkt in een aantal gemeenten iets af te nemen, maar ook hier is de onzekerheid aanzienlijk, omdat van een deel van de woningen in het RAP de financieringscategorie nog niet bekend is. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 27

28 Tabel 4.3 Woningvoorraad naar verhouding koop/huur in absolute aantallen, percentages en relatieve kansverhoudingen Bron: WOZ en RAP, Gemeenten regio Alkmaar K o o p w o n i n g e n n a a r p r i j s c a t e g o r i e Aangezien de koopwoningen 72% uitmaken van de totale woningvoorraad in de regio, lijkt het patroon bij koopwoningen naar prijscategorie sterk op het patroon voor de totale woningvoorraad. In Alkmaar zijn vooral de goedkopere woningen te vinden. De duurste categorie is oververtegenwoordigd in Bergen en Heiloo. De oververtegenwoordiging van dure koop in Heiloo is nog sterker dan de oververtegenwoordiging van de hoogste WOZ-categorie in de totale woningvoorraad van Heiloo. In Heerhugowaard is de middencategorie koop relatief sterk vertegenwoordigd. Als de bouwprognose tot voor 100% volgens planning gerealiseerd zou worden, worden de verschillen tussen de gemeenten iets kleiner. De doorwerking van deze veronderstelling is vrij exact te berekenen, omdat voor verreweg de meeste koopwoningen de prijscategorie bekend is. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 28

29 Tabel 4.4 Woningvoorraad koop naar WOZ-waarde in absolute aantallen, percentages en relatieve kansverhoudingen Bron: WOZ en RAP, Gemeenten regio Alkmaar D e p r i j s v a n h u u r w o n i n g e n De prijs van huurwoningen is gebaseerd op de netto huur die mensen nu betalen (rekenhuur). De woonlasten van huurders kunnen lager zijn, indien zij recht hebben op huurtoeslag. De prijscategorieën zijn gebaseerd op de grenzen die in de regio Alkmaar worden gehanteerd (afgerond op hele euro s). Binnen de huurmarkt in de gemeente Alkmaar is de goedkoopste categorie oververtegenwoordigd. In Graft-De Rijp en in Schermer is dit ook het geval, maar daar betreft het slechts een zeer gering aantal woningen. Dure huur, boven de liberaliseringsgrens, zien we met name in Bergen en Heerhugowaard. De huurvoorraad in Langedijk bestaat voor een relatief groot deel uit betaalbare huurwoningen met een huur tussen de huurtoeslaggrens voor jongeren ( 361,-) en de aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens ( 517,-). Bij de bouwprognoses valt op dat er geen nieuwbouw is voorzien van huurwoningen boven de liberaliseringsgrens. De nieuwbouwplannen richten zich voornamelijk op de goedkoopste categorie en de middeldure huur ( 517,- tot 652,-). Dit resulteert in een lichte afname van de oververtegenwoordiging van de goedkoopste categorie in gemeente Alkmaar, ten opzichte van de regio. Van een aanzienlijk deel van de plannen is de prijsstelling echter nog niet bekend. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 29

30 Tabel 4.5 Woningvoorraad huur in huurcategorieën (rekenhuur) in absolute aantallen, percentages en relatieve kansverhoudingen Bron: Woningcorporaties regio Alkmaar en RAP Veranderingen in de prijsstelling van huurwoningen zouden echter wel eens een groter effect op de prijscategorieën in kunnen hebben dan de nieuwbouw. Hoe prijzen zich voor de totale huurvoorraad zullen ontwikkelen is lastig te voorzien. Aan de ene kant wordt de jaarlijkse huurverhoging, althans voor het gros van de huurders, door het Rijk vastgesteld en gelimiteerd. Anderzijds kan de huurverhoging bij mutatie fors zijn. Bij mutatie zal de nieuwe huurder de streefhuur gaan betalen. Meestal ligt deze boven de rekenhuur, die de huidige huurder betaalt. Indien woningcorporaties de verdienmogelijkheden van hun woningen zouden willen optimaliseren, zouden zij ook de maximaal redelijke huur kunnen gaan vragen: 100% maximaal redelijk. Een overzicht van de streefhuren en de maximaal redelijke huren laat zien welke verschuivingen er tussen de prijscategorieën optreden bij de hypothetische situatie van 100% mutatie na een bepaalde tijdsperiode. De overzichten zijn gebaseerd op opgaven van de woningcorporaties in regio Alkmaar 4. De uikomsten in tabel 4.6 zijn te beschouwen als een denkmodel. De werkelijkheid is genuanceerder, ook omdat in het huurbeleid rekening wordt gehouden met de verdeling van woningen over de huurcategorieen. Bovendien is hier geen rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen, zoals de (15 of 25 punten) bijtelling in schaarstegebieden en de optie van maximaal 5% jaarlijkse huurverhoging voor huurders met een inkomen boven ,-. 4 Voor een aantal huurwoningen in Alkmaar zijn de streefhuren en de maximaal redelijke huren niet bekend. Deze zijn zo goed mogelijk geschat. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 30

31 Tabel 4.6 Woningvoorraad in huurcategorieën: streefhuur en maximaal redelijke huur in absolute aantallen, percentages en relatieve kansverhoudingen Bron: Woningcorporaties regio Alkmaar en RAP Streefhuur Op basis van de streefhuren neemt de goedkoopste categorie huur in Alkmaar af van 18% tot 11% van de huurwoningen. De categorie middelduur ( ) verdubbelt van 14% tot 29%. Ook het aandeel huur boven de liberaliseringsgrens neemt licht toe. Consequente toepassing van de streefhuren zou betekenen dat de oververtegenwoordiging van goedkope huur in gemeente Alkmaar verdwijnt. In Castricum en Heiloo ontstaat juist een relatief groot aandeel goedkope huur ten opzichte van de regio. De huurstijging in deze gemeenten als gevolg van toepassing van de streefhuur is dus relatief gematigd. Maximaal redelijke huur Uitgaande van de maximaal redelijke huur neemt het aandeel huurwoningen tot 361,- zeer sterk af, van 18% tot 4% van de voorraad in de regio. Het aandeel woningen boven de liberaliseringsgrens groeit dan juist sterk, van 13% tot bijna de helft (46%) van het totaal aantal huurwoningen. Bij 100% toepassing van de maximaal redelijke huur zouden de gemeente Alkmaar en Castricum relatief goedkoop blijven ten opzichte van de regio. De woningen in Heerhugowaard zouden relatief het vaakst boven de 652,- grens uitkomen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 31

32 4. 2 C P B - s c e n a r i o s o n t w i k k e l i n g w o n i n g v o o r r a a d n a a r p r i j s c a t ego r i e Voor de langere termijn is de mogelijke prijsontwikkeling van de woningvoorraad berekend op basis van de CPB-scenario s tot (zie bijlage II). In de berekeningen zijn ook de nieuwbouwprognoses tot meegenomen (voor 100%). De prognoses voor de prijzen zijn gebaseerd op de veronderstelling dat op de lange termijn de prijsstelling een afgeleide is van de ontwikkeling van de bouwkosten. Deze loopt in de drie gehanteerde scenario s sterk uiteen. De percentages bedragen: Regional Communities (I): 1,5% Strong Europe (II): 2,1% Global Economy (III): 1,8% S c e n a r i o s v o o r k o o p w o n i n g e n Bij gelijkblijvende prijscategorieën en doorstijgende bouwkosten verschuift de woningvoorraad geleidelijk naar de duurste categorie. In scenario I, bij de meest gematigde prijsstijging, bevindt zich in nog steeds een redelijk aandeel van de woningen in gemeente Alkmaar in de middencategorie. De goedkoopste categorie woningen is in in elk van de scenario s in belangrijke mate verdwenen. Opvallend is dat de goedkoopste woningen in Castricum en Langedijk relatief ongevoelig zijn voor de prijsstijgingen. De WOZ-waarden binnen de goedkoopste categorie liggen in deze gemeenten blijkbaar relatief laag. Wat de verhoudingen in de regio betreft, valt op dat de oververtegenwoordiging van gemeente Alkmaar in de categorie goedkoop verdwijnt. In zijn er juist in Castricum en Langedijk relatief veel goedkope woningen te vinden. Juist bij de hoogste prijsstijging, in scenario II, zijn de regionale verschillen in het goedkoopste segment in het grootst. In de middencategorie blijft het aandeel in gemeente Alkmaar relatief groot, in vergelijking met de overige gemeenten. De oververtegenwoordiging van Heerhugowaard in de middencategorie verdwijnt geleidelijk naar toe. Deze woningen schuiven door naar de hoogste categorie, waar juist de ondervertegenwoordiging van Heerhugowaard verdwijnt. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 32

33 Tabel 4.7 Scenario s prijsontwikkeling koopwoningen in procenten Bron: WOZ gemeenten regio Alkmaar, CPB, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 33

34 Tabel 4.8 Scenario s prijsontwikkeling koopwoningen in relatieve kansverhoudingen Bron: WOZ gemeenten regio Alkmaar, CPB, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 34

35 S c e n a r i o s v o o r h u u r w o n i n g e n In elk van de scenario s verdwijnt het aandeel van de goedkoopste huurwoningen (tot 361,-) in veel gemeenten. Graft De Rijp houdt relatief het grootste aandeel goedkope huurwoningen over in, maar de aantallen zijn hier laag. Daarna volgt Heerhugowaard. In scenario I is in nog een flink deel van de huurwoningen in de middencategorie ( 361,- tot 652,-) te vinden. In scenario II en III domineert de hoogste categorie, boven 652,-. Als de verhoudingen tussen de gemeenten worden bezien, valt het meest op dat het aandeel goedkope huurwoningen in gemeente Alkmaar, Heiloo en Schermer relatief snel afneemt. In Heiloo en Schermer verdwijnt de goedkoopste categorie vrijwel. In gemeente Alkmaar is het aandeel goedkoop relatief lager ten opzichte van het regionale gemiddelde naarmate de prijsstijging groter is. In het dure segment is er in alle scenario s sprake van een relatief groot aandeel voor Heiloo. Bij de grootste prijsstijging, in scenario II, zijn de afwijkingen tussen de gemeenten in de goedkoopste en de duurste categorie het grootst. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 35

36 Tabel 4.9 Scenario s prijsontwikkeling huurwoningen in procenten Bron: Woningcorporaties regio Alkmaar, CPB, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 36

37 Tabel 4.10 Scenario s prijsontwikkeling huurwoningen in relatieve kansverhoudingen Bron: Woningcorporaties regio Alkmaar, CPB, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 37

38 5 Confrontatie woningvoorraad en bevolking Een vergelijking tussen huishoudens in inkomensklassen met woningen naar prijscategorie is een spannende. Hoe moeten we deze interpreteren? Het is een indicator van onevenwichtigheden en van mogelijke toekomstige verhuisbewegingen. Indien bijvoorbeeld er voor huishoudens die jaarlijks minder dan ,- verdienen zeer weinig betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn, bestaat de kans dat zij opteren voor een huurwoning, als deze wel ruim voorradig zijn. Evenzo kunnen er verhuisbewegingen optreden tussen gemeenten, als er in de ene gemeente sprake is van een overschot en in de andere tekorten zijn. We brengen mogelijke ontwikkelingen in beeld, welke zijn gebaseerd op aannames over inkomensontwikkeling en prijsontwikkeling. Wanneer we de CPB-scenario s hierop vergelijken zien we globaal gesproken de volgende tendens: Regional Communities (I): groeivoet inkomen < prijsstijging bouw (0,7% vs. 1,5%) Strong Europe (II): groeivoet inkomen < prijsstijging bouw (1,2% vs. 2,1%) Global Economy (III): groeivoet inkomen > prijsstijging bouw (2,1% vs. 1,8%) De prognoses tot en met zijn een resultante van de prijsontwikkeling in vraag en aanbod, de woningbouwprognose tot en de huishoudensgroei tot. Het aantal huishoudens blijft dus na toenemen, terwijl de woningvoorraad vanaf constant blijft, bij gebrek aan bouwprognoses voor de periode na. In werkelijkheid mag verwacht worden dat het aantal woningen ongeveer gelijk zal blijven aan het aantal huishoudens. In de scenario s is de volgende match gemaakt tussen inkomens en prijscategorieën: Koopsegment WOZ waarde tot ,- <-> jaarinkomen tot ,- WOZ waarde ,- tot ,- <-> jaarinkomen ,- tot ,- WOZ waarde ,- en meer <-> jaarinkomen ,- en meer Huursegment Maandhuur tot 361,- <-> jaarinkomen tot ,- Maandhuur 361,- tot 652,- <-> jaarinkomen ,- tot ,- Maandhuur 652,- en meer <-> jaarinkomen ,- en meer 5. 1 C o n f r o n t a t i e v o o r r a a d e n h u i s h o u d e n s k o o p s e g m e n t Anno is er in het goedkope koopsegment, voor de regio als totaal, ongeveer een evenwicht tussen het aantal huishoudens dat wil kopen en de hoeveelheid koopwoningen in deze prijsklasse (zie tabel 5.1). Per gemeente loopt het beeld uiteen. In gemeente Alkmaar overstijgt het aantal goedkope woningen het aantal huishoudens dat hierop is aangewezen ruimschoots. In de overige gemeenten overstijgt het aantal huishoudens juist de woningvoorraad in deze categorie. Dit hoeft niet per heden tot schaarste te leiden. Veel kopers wonen wellicht al jarenlang in een huis dat zij wellicht niet zouden kunnen betalen indien zij nu voor het eerst zouden kopen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 38

39 Starters op de koopmarkt, met een inkomen van minder dan ,-, zullen wel daadwerkelijk schaarste ervaren. Voor de middencategorie overstijgt het aantal woningen juist het aantal huishoudens in ruime mate. Dat is in alle gemeenten behalve Bergen en Heiloo het geval. In het dure segment tenslotte zijn er met name in Heerhugowaard en in Alkmaar weinig woningen ten opzichte van het aantal huishoudens in de hoogste inkomenscategorie. Bezien we de ontwikkelingen tot dan zien we een toenemende schaarste in het goedkope segment, en in mindere mate ook in het middensegment, met name in scenario I en II. In deze scenario s stijgen de huizenprijzen sneller dan de inkomens. Voor de jaren en speelt ook mee dat het aantal huishoudens blijft doorgroeien, terwijl de prognose voor nieuwbouw tot loopt. Wel blijft in gemeente Alkmaar de ruime beschikbaarheid van woningen in het middensegment intact. Dit is vooral het geval in scenario III. Daarin blijft ook in Langedijk de hoeveelheid woningen in het middensegment groter dan het aantal huishoudens. In elk van de scenario s tenslotte zijn in woningen in het dure segment in redelijk evenwicht met het aantal huishoudens. In onderstaande tabellen is per match en per meetjaar de match tussen huishoudens en voorraad met een verhoudingsgetal weergegeven. Een verhoudingsgetal groter dan 1 betekent meer woningen dan huishoudens. Een verhoudingsgetal kleiner dan 1 betekent juist meer huishoudens dan woningen. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 39

40 Tabel 5.1 Scenario s verhouding koopwoningen naar prijs versus huishoudens (eigenaar/bewoners) naar inkomen Bron: WOZ gemeenten regio Alkmaar, Cendris, CBS-statline, CPB, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 40

41 5. 2 C o n f r o n t a t i e v o o r r a a d e n h u i s h o u d e n s huurs e g m e n t De resultaten van de confrontatie voor het laagste huursegment laten zich lastig interpreteren. Het aantal huurwoningen in dit segment is in de regio veel kleiner dan het aantal huishoudens dat huurt en minder dan ,- verdient (zie tabel 5.2). Slechts het deel van deze huishoudens dat jonger is dan 23 jaar is echter daadwerkelijk afhankelijk van de goedkoopste huurwoningen. De overige huishoudens in de laagste inkomensklasse kunnen zich met huurtoeslag een hogere netto huur veroorloven. Ook bij vergelijking van de woningen boven de liberaliseringsgrens met het aantal huishoudens dat meer dan ,- per jaar verdient, is er sprake van een schaarste aan woningen. Tegenover ieder huishouden boven deze inkomensgrens staat 0,45 woning boven de liberalisatiegrens. Wanneer deze voorraad vergeleken wordt met het aantal huishoudens dat meer dan de in regio Alkmaar geldende toewijzingsgrens verdient ( ,-), is de schaarste een stuk minder groot. Dan staat tegenover elk huishouden ongeveer 0,8 woning (op basis van vergelijking van tabel 3.7 en tabel 4.5). In elk van de scenario s, met name in scenario I en II, neemt de schaarste in het goedkope segment toe en vermindert de schaarste in het dure segment. Omdat de woningprijzen sneller stijgen dan de inkomens verruimt het aanbod in het dure segment, en zijn er in de sociale sector (onder 652,-) steeds minder woningen beschikbaar per huishouden dat hiervan afhankelijk is. Alleen in scenario III zou er een zekere schaarste in het dure segment kunnen blijven bestaan. Bij de interpretatie van tabel 5.2 is van belang dat in werkelijkheid de huurprijzen niet automatisch de prijsstijging in de bouw zullen volgen. Zie ook de opmerking over het huurbeleid bij tabel 4.6. R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 41

42 Tabel 5.2 Scenario s verhouding huurwoningen naar prijs versus huishoudens (huurders) naar inkomen Bron: Woningcorporaties regio Alkmaar, Cendris, CBS-statline, CPB, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 42

43 6 Match vraag-aanbod verhuisgeneigden 6. 1 H u u r w o n i n g e n v e r s u s v e r h u i s g e n e i g d e h u u r d e r s Een indicatie van de relatieve ruimte of krapte in de huurmarkt op dit moment is af te leiden uit een match tussen het aantal mutaties (2010) en het aantal verhuisgeneigden dat in een huurwoning woont. Omdat mutaties niet per prijsklasse bekend zijn, volstaan we hier met het totaalbeeld. Deze methode leidt tot een overschatting van de vraag, omdat verhuisgeneigden niet allemaal direct willen verhuizen, en bovendien een aantal huurders in de koopsector zal zoeken. Tabel 6.1 Match vraag-aanbod huur/koop en koopwoningen naar prijs in gestandaardiseerde verhoudingsgetallen Bron: WOZ gemeenten regio Alkmaar, Woningcorporaties regio Alkmaar, CBS-statline, bewerking Laagland advies R e f e r e n t i e o e / f j o / l r o / r / B l a d 43