Jaarstukken 2014 Woningbelang

Transcriptie

1 Jaarstukken 2014

2 2

3 1. Inleiding Over Woningbelang Onze missie Werkgebied Onze kernwaarden Ondernemingsplan Ons vastgoed Woningbezit Koopwoningen Huurwoningen Huurprijsbeleid Jaarlijkse huurverhoging Huurharmonisatie (huurverhoging bij mutatie) Woonruimteverdeling Urgentie Sociale urgentie Medische urgentie Herstructureringsurgenten Urgenties Woonwagenbewoners Vluchtelingen Plan DOOR! Woningtekort Kernambitie Ingeschreven woningzoekenden Reacties op woningaanbod Aantal vrijgekomen woningen in Gemiddelde inschrijftijd Verkoop Markconform Koopgarant Terugkoop Strategisch voorraadbeleid Vijf maatschappelijke thema s Vergrijzing Nieuwbouw Nieuwbouw in Valkenswaard Herstructurering (sloop nieuwbouw) Nieuwbouw herstructureringsprojecten Domoticatoepassingen Woningaanpassing Comfortabel wonen WMO Elektrische deuropeners Wijkontwikkelingsplannen Ontgroening Starters

4 4.2. Doorstroming Nieuwbouw Startersverenigingen Startersvereniging Bergeijk Startersvereniging Waalre Nieuwbouw in Valkenswaard Nieuwbouw in Bergeijk Nieuwbouw herstructurering Bosstraat Levensvatbare wijken Wijkplannen Het Gegraaf Dommelen Turfberg Geenhoven Hoge Akkers Leefbaarheidsfonds Valkenswaard Onderhoud woonomgeving Veiligheid Politiekeurmerk Veilig Wonen Achterpadverlichting Woonfraude Onrechtmatige bewoning Hennepteelt Overlast Buurtbemiddeling Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard Woonoverlastteam Bergeijk Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Nieuwe projecten Vluchtelingen Woonwagenbewoners Woonbegeleiding en betalingsregelingen Woonbegeleiding Betalingsregelingen Plan DOOR! Duurzame samenleving Energiebesparing Energieprestatiecertificaat Bij nieuwbouw Bij bestaande bouw Vervangen cv-ketels Vervangen open verbrandingstoestellen Kantoor van Woningbelang Onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Planmatig onderhoud

5 8. Klantgerichte organisatie KWH-huurlabel Aedes Benchmark Klantwaarderingssysteem Trouwe huurders Automatische incasso In het zonnetje Inspraak en zeggenschap Raambeleid bewonersparticipatie Participatielabel HuurdersBelangenVereniging Bewonerscommissies Klantenpanels Klachten Geschillencommissie Zelf aangebrachte veranderingen Binnenonderhoudswensen Onze klant informeren Website Woningbelangstelling Folders Media Continuïteit Doelmatige organisatie Risicobeheersing Toekomst Toekomst van de sector Is er nog behoefte aan een corporatiebestel? Wat wil Woningbelang bereiken Risico analyse De strategie om succesvol te blijven Financiële continuïteit Blijvende inzet voor onze kerntaken Lokale binding en samenwerking Samenwerking Stage bij Woningbelang Visitatie Prestatieafspraken gemeenten Valkenswaard Bergeijk Themabijeenkomsten Belanghouders Gemeenteraad Valkenswaard Gemeenteraad Bergeijk Woonconsumenten Sponsoring en donaties De organisatie

6 11.1. Algemene Ledenvergadering (ALV) Organisatiestructuur Bestuurlijke organisatie Ondernemingsraad Overleg met de Directeur-bestuurder Overleg met RvT Aedes Personeelsvereniging Huisvesting Medewerkers Medewerkersmotivatiemeting (MMM) Personeelsevaluatiesysteem Competentiemanagement Loopbaanontwikkeling Woondiensten Cafetariasysteem (WCS) Integriteitsbeleid Arbobeleid Risicomanagement Treasury ICT Verenigingen van eigenaren Beheerwerkzaamheden voor derden Jaarrekening Kengetallen Balans per 31 december 2014 (voor winstbestemming) Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Ondertekening van de jaarrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Jaarverslag Raad van Toezicht

7 Jaarverslag 2014 Valkenswaard, juni

8 8

9 1. Inleiding Ontwikkelingen Met de nieuwe Woningwet wordt het werkdomein van corporaties in principe teruggebracht tot het beheren, exploiteren en ontwikkelen van sociale huurwoningen en het direct daarmee verbonden maatschappelijk vastgoed. Onze (financiële) mogelijkheden worden flink beperkt. In 2013 werd de verhuurdersheffing ingevoerd die voor Woningbelang oploopt naar ca. 3,5 miljoen euro per jaar. Ook de extra heffingen van het CFV drukken op de financiële ruimte. Er is sprake van strakkere (o.a. Europese) wet- en regelgeving. De woningmarkt stagneert al jaren en bevolkingskrimp dient zich aan. Positie Woningbelang Woningbelang is nog financieel gezond. Doordat we altijd dicht bij de kern van ons bestaansrecht zijn gebleven en geen onverantwoorde risico s hebben genomen. In 2014 hebben we, als onderdeel van het klant tot klant project, de Lean methodiek integraal geïmplementeerd binnen de organisatie. Met succes hebben we de afgelopen jaren, zonder gedwongen ontslagen, de bedrijfslasten teruggebracht. In de Aedesbenchmark over het jaar 2013 behoren we tot de meest efficiënt werkende corporaties van Nederland. Resultaten Een goede woning in een veilige leefbare wijk is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te nemen aan de samenleving. Dagelijks investeren we hierin. De in 2014 uitgevoerde Visitatie bevestigt dat we maatschappelijk goed presteren Ook in 2014 is Woningbelang er in geslaagd maatschappelijk van betekenis te zijn binnen haar thuismarkten. Er zijn mooie resultaten behaald. Wij zijn nog steeds in staat om gemaakte afspraken na te komen. En we gaan door om onze doelgroepen zo goed mogelijk te huisvesten. En om een bijdrage te blijven leveren aan de oplossing van een aantal maatschappelijke vraagstukken in vogelvlucht Vergrijzing In 2014 werden 42 seniorgeschikte woningen opgeleverd in Valkenswaard. Er is een intentieovereenkomst met Valkenhof, de gemeente en Woningbelang om te komen tot een verzorgd wonen complex van ca. 44 eenheden voor zorg geïndiceerde senioren in Valkenswaard. In 2014 is gestart met de bouw. Ontgroening In 2014 werden 17 nieuwe (starters)huurwoningen gerealiseerd in Valkenswaard. Maar liefst 149 woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte konden aan huisvesting geholpen worden, hiervan waren er 114 starters ( 35 jaar). Levensvatbare wijken De bewoners geven gemiddeld een 7,2 voor hun wijk. Dit resultaat werd onder andere bereikt door de ontwikkeling en uitvoering van vier wijkplannen in Valkenswaard, deelname in woonoverlast teams (breed signaleringsteam), het bestrijden van hennepteelt en onrechtmatige bewoning, de financiële ondersteuning van buurtbemiddeling en diverse leefbaarheidsactiviteiten. 9

10 Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen In 2014 werd een pand geschikt gemaakt en verhuurd aan Zorgmed voor de dagopvang van volwassenen en naschoolse begeleiding voor kinderen met autisme spectrumstoornissen en/of ADHD. Een duurzame samenleving We brachten energiebesparende maatregelen aan in de bestaande bouw. We pasten luchtwarmtepompen, zonnepanelen en zonneboilers toe bij nieuwbouw. Het aandeel woningen met een groen energielabel (A,B,C) werd hiermee vergroot van 58% eind 2013 naar ruim 63% eind De Energie-index verbeterde van 1,67 eind 2013 naar 1,56 eind Betaalbaarheid In 2014 is in samenspraak met de Huurdersbelangenvereniging het huurbeleid geëvalueerd en aangepast. De streefhuren zijn aangepast naar 70% van maximaal redelijk voor seniorgeschikte woningen en 65% voor de overige woningen Daarmee blijft, ook bij een groen energielabel, de huur van minimaal 70% van onze woningen onder de 3 e aftoppingsgrens van de Huurtoeslag (596,- peildatum 2014). In dit jaarverslag staat uitgebreid beschreven wat Woningbelang (nog meer) realiseerde in Wij zijn trots op de bereikte resultaten waar wij ons elke dag met veel enthousiasme voor inzetten. Rob Möhlmann directeur-bestuurder 10

11 2. Over Woningbelang 2.1. Onze missie Woningbelang biedt mensen en maatschappelijke instellingen huisvesting en woondiensten in een leefbare omgeving binnen de SRE-regio en vooral in Valkenswaard en Bergeijk. We richten ons op doelgroepen die zelf niet het vermogen hebben (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) om op eigen kracht passende huisvesting te vinden: Inkomens < (primaire doelgroep, ministeriële toetsingsnorm). Inkomens tussen (secundaire doelgroep, van belang in de huidige marktsituatie). Doelgroepen die vanwege hun fysieke, psychische of sociale beperkingen aangepaste huisvesting behoeven. Maatschappelijke instellingen (in wijken waar Woningbelang substantieel bezit heeft) Werkgebied Woningbelang richt zich primair op haar thuismarkten Valkenswaard en Bergeijk. Woningbelang realiseert ook buiten haar thuismarkten in de Kempen-gemeenten en Eindhoven, op verzoek van samenwerkingspartners, huisvesting voor bijzondere doelgroepen Onze kernwaarden We werken aan onze missie aan de hand van vier kernwaarden: toegankelijk alert betrokken betrouwbaar 2.4. Ondernemingsplan Aan de oplossing van welke maatschappelijke vraagstukken willen en kunnen we een belangrijke bijdrage leveren? Deze vraagstukken hebben we beschreven in het ondernemingsplan Vanuit haar missie richt Woningbelang zich allereerst op het voorzien in voldoende passende huisvesting. We richten ons daarbij in het bijzonder op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: Vergrijzing Ontgroening Levensvatbare wijken Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Duurzame samenleving Het jaar 2014 is het eerste van de ondernemingsplan periode. Conform planning werden diverse doelstellingen bereikt. 11

12 Gerealiseerde ambities Kernambitie: Vanaf 2015 kunnen we binnen één jaar huisvesting bieden aan alle (bij Woningbelang ingeschreven) actief woningzoekenden in Valkenswaard en Bergeijk die nu geen zelfstandige huisvesting hebben. Een actief woningzoekende is iemand die minimaal 1 maal per kwartaal reageert op het woningaanbod. Resultaat eind 2014: Gehuisvest Jaar huisvesting gekregen Aantal gehuisvest Aantal gehuisvest binnen één jaar % gehuisvest binnen één jaar Gemiddeld aantal maanden gereageerd voor toewijzing % 8,5 maanden 6,9 Gemiddelde inschrijftijd in jaren Vergrijzing Ambitie 1: Eind 2016 voldoet minimaal 21% (2013: 19%) van de woningen aan de eisen van een seniorgeschikte woning. Resultaat eind 2014: 18,8% seniorgeschikte woningen (716/3807) We hebben dit bereikt door: De bouw van: 36 seniorgeschikte betaalbare huurappartementen aan het Elcomapark Valkenswaard 6 betaalbare seniorgeschikte appartementen aan de Kromstraat Valkenswaard (ombouw schoolwoningen) In aanbouw zijn: 44 woonzorgwoningen aan de Nieuwe Waalreseweg Valkenswaard. Hiervoor werden in 2014 eerst 52 seniorgeschikte appartementen gesloopt. Daarnaast boden we senioren de mogelijkheid om kleine aanpassingen aan te brengen in hun woning waardoor ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen (Comfortabel Wonen) woningen aangepast in 2014 Ontgroening Ambitie 2: In de jaren komen jaarlijks gemiddeld minimaal 100 woningen beschikbaar voor woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte. Resultaat eind 2014: 149 (143 huur; 6 koop), waarvan 114 starters ( 35 jaar) 12

13 We hebben dit bereikt door: De bouw van 17 betaalbare (ministeriële toetsingsnorm) starterswoningen Heiakker Valkenswaard Met voorrang aanbieden vrijkomende woonruimte aan starters. Bevorderen doorstroming op de woningmarkt door huurders van Woningbelang voorrang te geven als ze naar een seniorgeschikte nieuwbouwwoning van Woningbelang verhuizen (44 nieuwbouwwoningen: 26 doorstromers) Woningen te verkopen onder Koopgarant We hebben eind Koopgarantwoningen. Op basis van een evaluatie is in 2012/2013 besloten Koopgarant af te bouwen door de woningen te gaan verkopen zonder Koopgarant. Koopgarant woningen brengen een financieel risico met zich mee. Ook is het de vraag of het product nog noodzakelijk is om starters aan huisvesting te kunnen helpen. De prijzen zijn door de crisis zodanig gedaald, dat een aantal woningen in de bestaande voorraad nu ook zonder korting voor een deel van de doelgroep bereikbaar is. Een deel van de woningen blijven we conform gemaakte afspraken met de gemeente Bergeijk en Waalre verkopen onder Koopgarant. Levensvatbare wijken Ambitie 3: In 2016 geven de bewoners in het woonbelevingsonderzoek in de wijken waarin Woningbelang substantieel bezit heeft gemiddeld minimaal een 7 en niet lager dan een 6,5 voor hun wijk. Resultaat eind 2014: (op basis van woonbelevingsonderzoek 2013) Gemiddelde score voor de wijk van 7,2. 86 % van onze huurders zou anderen aanraden om in hun buurt te gaan wonen. We hebben dit bereikt door: Samen met andere partijen en bewoners structureel te werken aan verbeteringen op basis van meerjarige wijkplannen: - t Gegraaf: Dommelen Noord: Turfberg: Geenhoven: Hoge Akkers: Projecten financieren uit leefbaarheidsfonds: Woningbelang en de gemeente Valkenswaard hebben in de periode een leefbaarheidsfonds gevuld met ,-. Eind 2013 was het saldo ,-. Dit saldo wordt de komende jaren ingezet voor bijdragen aan de multifunctionele ruimte en omgeving van de ontwikkeling Ginneve en de ontwikkeling van de nieuwe woonwagenlocaties. Alle opgeleverde nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen van het PolitieKeurmerk Veilig Wonen. Bestrijden en voorkomen hennepteelt in samenwerking met de gemeenten en andere partijen. Ondertekend hennepconvenant met gemeente Valkenswaard en Bergeijk ; 2 hennepkwekerijen ontruimd We bestrijden en voorkomen woonoverlast door: - Deelname aan het woonoverlastteam - Opzegging huurovereenkomst bij aanhoudende en ernstige overlast (2 keer) - Inzet Preventieve Woonbegeleiding - Buurtbemiddeling - Deelname aan het Breed Signaleringsoverleg Bestrijden en voorkomen illegale bewoning om een eerlijke verdeling van woningen te garanderen en overlast te voorkomen ; (11 huuropzeggingen) 13

14 Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Ambitie 4: Eind 2016 zijn afhankelijk van de concrete behoefte twee nieuwe projecten voor bijzondere doelgroepen gerealiseerd. Resultaat eind 2014: Eén project gerealiseerd (Eindhovenseweg) Valkenswaard Eén project in aanbouw (Nieuwe Waalreseweg) Valkenswaard We hebben dit bereikt door: In 2014 werd een pand aan de Eindhovenseweg geschikt gemaakt en verhuurd aan Zorgmed voor de dagopvang van volwassenen en naschoolse begeleiding voor kinderen met autisme spectrumstoornissen en/of ADHD. In aanbouw 44 woonzorgwoningen aan de Nieuwe Waalreseweg Valkenswaard We bieden mensen met GGZ problematiek woonbegeleiding aan. - In 2014 is dit niet nodig geweest. We huisvesten asielzoekers op verzoek van de gemeente : 11 woningen in Valkenswaard (26 personen; 15 volwassenen, 11 kinderen) : 1 woning in Bergeijk (1 volwassene) We stellen jaarlijks vier woningen ter beschikking aan plan DOOR! : 2 woningen beschikbaar gesteld Duurzame samenleving Ambitie 5: Eind 2016 heeft 25% (eind 2013: 18%) van het bezit van Woningbelang minimaal energielabel B. Gemiddeld hebben onze woningen eind 2016 energie index 1,50 (energielabel C) (Eind 2013: 1,67; energielabel D). Resultaat eind 2014: - percentage A en B-label: 23,7% (895/3769) - percentage A, B en C-label: 63% (2376/3769) - Energie-index 1,56 We hebben dit bereikt door: In bestaande bouw bij planmatig onderhoud, mutaties en op verzoek bewoners energiebesparende maatregelen aan te brengen (spouwmuurisolatie, HR++ glas, dakisolatie, energiezuinige Cv-ketels) Nieuwbouw 2014; Waalreseweg: luchtwarmtepompen met zonnecollectoren 2014; Heiakker (17 startershuurwoningen): zonneboiler Ambitie 6: In 2016 geven de bewoners in de woonbelevingsenquête gemiddeld minimaal een 7 voor alle woningen en niet lager dan een 6,5 voor de kwaliteit van hun woning (met uitzondering van woningen bestemd voor verkoop of herstructurering). Resultaat eind 2014: (woonbelevingsonderzoek 2013) Totaal gemiddeld 7,4 voor de woning. We hebben dit bereikt door We houden de kwaliteit van onze woningen goed op orde door planmatig, mutatie- en reparatie onderhoud uit te voeren. In 2011 zijn we (vanaf juli) gestart met het uitvoeren van onderhoud van badkamer, keuken, toilet op verzoek van bewoners in plaats van planmatig. - In 2014: 98 stuks 14

15 Klantgerichte organisatie Ambitie: We behouden het KWH-huurlabel met minimaal een 7,5 Resultaat eind 2014: KWH label behouden (2014: 7,8) Participatielabel behouden (2013/2014: 7,6) Continuïteit van de organisatie: Ambitie: We verlagen de netto bedrijfslasten (exclusief zakelijke lasten en leefbaarheidsuitgaven) de komende jaren van circa 1000,- naar gemiddeld 800,- per woning in Resultaat eind 2014: 855,- Lokale binding en samenwerking Ambitie: Bij de visitatie geven de belanghouders minimaal een 8 voor de wijze waarop Woningbelang invulling geeft aan haar maatschappelijke taken. Met de gemeente Valkenswaard en de gemeente Bergeijk zijn jaarlijks concrete prestatieafspraken vastgelegd. Resultaat eind 2014: Score visitatie 2014 was op dit onderdeel een 7,9. Met de gemeente Bergeijk zijn resultaatafspraken vastgelegd voor Met de gemeente Valkenswaard is overeenstemming over de prestatieafspraken voor 2015 op één onderdeel na. Betrokken medewerkers Ambitie: Bij de medewerkersmotivatiemeting in 2014 en 2016 geven de medewerkers van Woningbelang gemiddeld minimaal een 7,5 voor het werken bij Woningbelang. Resultaat eind 2014: Gemiddeld gaven de medewerkers van Woningbelang in 2014 een 7,6 voor het werken bij Woningbelang Ons vastgoed Woningbelang heeft ruim woningen en maatschappelijk vastgoed zoals een AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) en zorgwoningen. We verhuren ook een aantal garages en parkeerplaatsen Woningbezit De volgende tabel geeft inzicht in het woningbezit van Woningbelang. De tabel geeft de verdeling weer naar woningtype en huurprijs. 99% van onze woningen valt (volgens de normen van de Europese regelgeving) binnen de betaalbaarheidsgrens van 699,48. Slechts 41 woningen zijn duurder en vallen buiten de normen. 15

16 Ons Vastgoed Verdeling woningbezit naar woningtype en huurprijs: Aanbod Woningbelang Goedkope huur Betaalbare huur Dure sociale huur Vrije sector huur < 389,05 389,05-596,75 596,75-699,48 > 699,48 Onzelfstandige wooneenheden (geen nultreden) V wrd Berg Ehv V wrd Berg Ehv V wrd Berg Ehv V'wrd Berg Ehv V'wrd Berg Ehv V wrd Berg Ehv Totaal Totaal Eengezinswoning Appartement Nultreden eengezinswoning Nultreden appartement Zorgwoning Beschermde woning Woonwagen Totaal Peildatum voor huurprijs: Aanbod overige onroerende Valkenswaard Bergeijk Eindhoven Totaal zaken Garage Parkeerplaats Berging Bedrijfsruimten (Daeb) Bedrijfsruimten (niet Daeb) Standplaats Tuin Totaal

17 Koopwoningen Woningen verkocht onder voorwaarde (Koopgarant) per gemeente. (Zie voor het verloop paragraaf op pagina 25.) Gemeente Aantal Bergeijk 55 Waalre 27 Valkenswaard 29 Totaal 111 peildatum Huurwoningen Op 31 december 2013 had Woningbelang een totaal woningbezit van woningen. Op 31 december 2014 had Woningbelang een totaal woningbezit van woningen. Valkenswaard Op 31 december 2013 had Woningbelang in Valkenswaard een woningbezit van woningen. In 2014 zijn er aan het Elcomapark 36 nieuwbouwwoningen opgeleverd (nultreden appartementen) en 17 nieuwbouwwoningen aan de Heiakker (eengezinswoningen). Het complex Ginneve is gesloopt (52 nultreden appartementen). Een schoolgebouw aan de Kromstraat is omgebouwd naar 6 nultreden appartementen. Een eengezinswoning die als kantoor werd verhuurd aan de GGzE is opgezegd en weer als reguliere eengezinswoning verhuurd. Een eengezinswoning in de Emmalaan is aangekocht. Een eengezinswoning die verkocht was via Koopgarant is teruggekocht en vervolgens weer verhuurd. Op 31 december 2014 had Woningbelang daarmee een totaal woningbezit van in Valkenswaard. Bergeijk Op 31 december 2013 had Woningbelang in Bergeijk een woningbezit van 219 woningen. In 2014 is er 1 Koopgarant woning verkocht op de vrije markt (De Hoef 3). Een complex met 8 beschermde woningen is opgezegd (Costverloren). De woningen zijn gesplitst in twee reguliere eengezinswoningen die momenteel te koop staan. Op 31 december 2014 had Woningbelang daarmee een totaal woningbezit van 212 in Bergeijk. Eindhoven Op 31 december 2013 was het woningbezit van Woningbelang in Eindhoven 20. Dit was nog steeds zo op 31 december Huurprijsbeleid Ons huurbeleid is gebaseerd op drie pijlers: Doel: Betaalbaarheid Uitgangspunt: prijs-kwaliteitverhouding Randvoorwaarde: (Financiële) continuïteit van Woningbelang. In 2014 hebben we samen met de HBV Valkenswaard ons huurbeleid opnieuw vormgegeven. We zagen dat de betaalbaarheid met het huidige huurbeleid (in combinatie met de ambitie die we hebben op het gebied van energie) in gevaar zou komen. We streven naar een huurprijs die betaalbaar is voor onze doelgroepen, die in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning én die de financiële continuïteit van Woningbelang borgt. De norm die we hiervoor hebben vastgesteld is dat uiteindelijk - als alle woningen op hun streefhuur zitten én we onze energiedoelstelling hebben behaald 70% van onze DAEBwoningvoorraad met hun huurprijs beneden de maximale betaalbaarheidsgrens (voor 2014 vastgesteld op 596,75) blijft. Met de aanpassingen in het huurbeleid kunnen we de

18 betaalbaarheid voor onze klanten garanderen en zorgen we gelijktijdig voor een eerlijke prijskwaliteitverhouding. Ondanks de aanpassingen zorgen we er tevens voor dat de continuïteit van Woningbelang geborgd blijft. Dit kunnen we realiseren onder andere door te besparen op onze bedrijfslasten. Het woningbezit van Woningbelang ligt in gemeenten die in 2011 door de overheid zijn aangewezen om extra schaarstepunten toe te kennen. Woningbelang had voor alle woningen 15 schaarstepunten toegepast. In 2014 zijn deze schaarstepunten uit de puntenwaardering gehaald. Vervolgens hebben we de streefhuurpercentages aangepast: Eengezinswoningen en appartementen: 65% van maximaal redelijk. Nultreden eengezinswoningen en nultredenappartementen: 70% van maximaal redelijk Jaarlijkse huurverhoging Woningbelang heeft de afgelopen jaren een inflatievolgend huurbeleid gevolgd. Bij mutatie werden de huren opgetrokken naar de streefhuur Was het eerste jaar waarin een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk was: De inkomensafhankelijke huurverhoging is in net als in ingezet om de huren te verhogen tot de streefhuur. Als de huurprijs al op de streefhuur zat, hebben we alleen inflatievolgend huurbeleid doorgevoerd. Inkomens < : inflatie + 1,5% (= 4%) Inkomens tussen : inflatie + 1,5% (= 4%) Inkomens > : inflatie + 4% (= 6,5%) De gemiddelde huurverhoging was in 2014 voor alle woningen van Woningbelang 4,13% (exclusief huurharmonisatie) Huurharmonisatie (huurverhoging bij mutatie) Het gemiddelde percentage van de maximaal redelijke huur van alle DAEB-woningen bedraagt per %. Vorig jaar was dit voor al onze DAEB-woningen nog 55%. Deze stijging is veroorzaakt doordat we alle schaarstepunten uit de Woningwaarderingspunten hebben gehaald. Bij mutatie worden huren verhoogd naar de streefhuur. In 2014 zijn er 253 woningen door mutatie vrij gekomen voor verhuur. De gemiddelde huurverhoging door huurharmonisatie was in ,57% Woonruimteverdeling Sinds 1 januari 2003 hanteert Woningbelang het huidige woonruimteverdeelsysteem (WRV). De inschrijfduur bepaalt aan wie een woning wordt aangeboden. Urgent woningzoekenden met een urgentieverklaring krijgen voorrang op andere woningzoekenden. Ingeschreven woningzoekenden kunnen voor een woning in aanmerking komen door te reageren op de vrijkomende woonruimte die iedere week geadverteerd wordt op de website van Woningbelang. In reactie op ontwikkelingen op de woningmarkt hanteren we bij sommige woningen bijzondere voorwaarden. Deze kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op de samenstelling van een huishouden, inkomen of leeftijd. Zo wordt, om de doorstroming te bevorderen bij nieuwbouw, voorrang gegeven aan huurders van Woningbelang die weer een woning vrijmaken. Om woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte te ondersteunen bij het vinden van woonruimte wordt bij een deel van het woningbezit voorrang gegeven aan deze doelgroep. 18

19 Vanaf 1 januari 2011 worden er inkomenseisen gesteld bij een woningtoewijzing. Het ministerie schrijft voor dat bij nieuwe verhuringen minimaal 90% van de woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (2014: < 699,48) toegewezen moeten worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen dat lager is dan ,- (tot en met 31 december 2014). In 2014 hebben we 95,65% van onze woningen toegewezen aan de doelgroep met een inkomen lager dan ,- (308 van de 322 woningen inclusief 11 contractoverschrijvingen en kamers - met een huur onder 699,48). Naast de eigen toewijzing zijn er ook woningen tijdelijk verhuurd in het herstructureringsproject Amundsenstraat. Deze woningen worden in 2015 gesloopt. De tijdelijke verhuur is uitbesteed aan Interveste. Zij hebben in woningen verhuurd voor tijdelijke verhuur. Alle woningen zijn verhuurd aan de doelgroep met een inkomen onder ,-. (Daarmee komt het totaal percentage op 96,27%) Om huishoudens met een inkomen tussen ,- en ,- ook een kans te geven op een woning, bieden we zover mogelijk woningen met een huur tussen 556,82 en 699,48 ook aan deze doelgroep aan. Dit doen we omdat voor hen een koopwoning vaak niet haalbaar is en er onvoldoende particuliere huurwoningen tussen 699,48 en ca. 850,- zijn. Sinds 1 oktober bieden we woningen < 556,- met voorrang aan huishoudens met een inkomen < ,- aan Urgentie Een woningzoekende kan door persoonlijke omstandigheden op zeer korte termijn dringend andere huisvesting nodig hebben. Een urgentieverklaring leidt tot voorrang bij de woningaanbieding. Woningbelang maakt onderscheid in sociaal en medisch urgente situaties. Ook zijn er urgenties vanwege verplichte verhuizing door herstructurering. Sociale urgenties worden beoordeeld door een onafhankelijke Urgentiecommissie, bestaande uit drie leden. Medische urgenties worden beoordeeld door een arts van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD). De herstructureringsurgenten zijn vastgesteld door een directiebesluit Sociale urgentie In 2014 hebben we 26 sociale urgentieaanvragen gehad. Hiervan zijn er 18 toegekend en 5 afgewezen door de Sociale urgentiecommissie. 3 aanvragen zijn nog in behandeling. Van de toegekende aanvragen hebben 13 huishoudens een woning in Valkenswaard gevonden en 1 huishouden in Bergeijk. Eén huishouden heeft afgezien van de urgentie; twee huishoudens worden in 2015 gehuisvest in Valkenswaard en één huishouden in Bergeijk. In 2014 zijn tevens 2 huishoudens in Valkenswaard gehuisvest die in 2013 een toegekende urgentieaanvraag hadden gekregen Medische urgentie In 2014 is Woningbelang voor de beoordeling van medische urgentieaanvragen overgestapt naar MO-zaak. De GGD heeft eind 2013 aangegeven dit niet meer te doen. In 2014 hebben we 2 medische urgentieaanvragen ontvangen. Eén aanvraag is gehonoreerd door MO-zaak. De andere is niet toegekend. De toegekende medische urgente is gehuisvest in Valkenswaard. Daarnaast zijn 2 huishoudens uit de gemeente Valkenswaard gehuisvest met een urgentie in het kader van de WMO. Beide huishoudens zijn in januari 2015 gehuisvest. Alle sociaal en medisch urgent woningzoekenden in Valkenswaard en Bergeijk konden we binnen 2 maanden een woning aanbieden. 19

20 Herstructureringsurgenten In 2011 zijn de voorbereidingen gestart voor twee herstructureringsprojecten: 52 woningen in de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg in Valkenswaard en 60 woningen aan de Bosstraat in Valkenswaard. De woningen aan de Bosstraat zijn in 2013 uit exploitatie genomen waarna de sloopwerkzaamheden zijn begonnen. De sloopwerkzaamheden zijn in 2014 voltooid. De woningen in de Ginneve-flat zijn in 2014 uit exploitatie genomen en gesloopt. Eén bewoner van de Bosstraat heeft in 2014 met urgentie een woning toegewezen gekregen na eerst bij familie te hebben verbleven. In 2014 zijn de voorbereidingen gestart voor het herstructureringsproject 20 woningen aan de Amundsenstraat in Valkenswaard. Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Hierdoor moeten de huidige bewoners verhuizen. De bewoners krijgen een financiële tegemoetkoming voor de verhuizing. Omdat zij verplicht moeten verhuizen krijgen ze voorrang op andere woningzoekenden. In 2014 zijn 4 herstructureringsurgenten uit de Amundsenstraat met voorrang gehuisvest door Woningbelang. Eén huishouden heeft een woning buiten het bezit van Woningbelang aanvaard Urgenties Woonwagenbewoners In 2013 is met de gemeente Valkenswaard overeenstemming bereikt over de overdracht en (her)inrichting van woonwagenlocaties in Valkenswaard. Niet alle bewoners van de huidige locaties wensten terug te keren naar een nieuwe locatie. Deze bewoners komen ook in aanmerking voor een herstructureringsurgentie. Daarmee komen zij in aanmerking voor een reguliere woning van Woningbelang. In 2014 zijn 8 huishoudens met een herstructureringsurgentie gehuisvest Vluchtelingen Jaarlijks draagt de minister gemeenten op om een deel van de asielzoekers in hun gemeente te huisvesten. Gemeenten moeten de hen opgedragen quota realiseren. Daarvoor doen zij een beroep op de woningcorporaties. In 2014 is het aantal asielzoekers door de crisis in het Midden-Oosten landelijk flink toegenomen. Dit heeft ook zijn effect gehad op de gemeenten waar Woningbelang actief is. In 2015 zal het aantal verzoeken verder stijgen. In 2014 hebben we op verzoek van de gemeente Valkenswaard 11 woningen beschikbaar gesteld voor asielzoekers en in totaal 26 personen (15 volwassenen en 11 kinderen) gehuisvest. In de gemeente Bergeijk is in 2014 één woning beschikbaar gesteld waar een volwassene is gehuisvest Plan DOOR! In 2014 heeft Woningbelang 3 verzoeken ontvangen. Eén woning is beschikbaar gesteld aan een cliënt van de Combinatie Jeugdzorg en 1 woning is aangeboden aan een cliënt van de GGzE. Een derde woning is teruggetrokken omdat de kandidaat een woonvoorkeur had voor Eindhoven Woningtekort Zowel in Bergeijk als in Valkenswaard is nog steeds sprake van een aanzienlijk woningtekort. Dit komt tot uiting in het grote aantal reacties op een vrijkomende woning. In 2014 hebben unieke huishoudens een of meerdere keren gereageerd op het woningaanbod van Woningbelang. In 2014 waren er gemiddeld 54 reacties op een vrijgekomen woning (exclusief de nieuwbouwwoningen, en exclusief directe toewijzingen). Er is wel sprake van een dalende lijn van het gemiddeld aantal reacties; 2011 (88), 2012 (76) en 2013 (67). 20

21 Mogelijke verklaringen hiervoor zijn: - Door de Europese toewijzingsregel kunnen minder mensen reageren op het woningaanbod. - Door de oplevering van de nieuwbouw in 2012 t/m 2014 is het aantal woningzoekende senioren afgenomen. - Door het stellen van voorwaarden bij een woningaanbod (bijv. voorrang voor woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte, inkomensgrenzen en/of huishoudengrootte) kunnen minder mensen reageren op dat woningaanbod. - Het aantal woningen boven de aftoppingsgrens ( 596,76) is gestegen Kernambitie Eind 2015 kunnen we binnen één jaar huisvesting bieden aan alle (bij Woningbelang ingeschreven) actief woningzoekenden in Valkenswaard en Bergeijk die nu geen zelfstandige huisvesting hebben. Een actief woningzoekende is iemand die minimaal 1 keer per kwartaal reageert op het woningaanbod. Resultaat eind 2014: 149 gehuisvest. Gehuisvest binnen één jaar Jaar huisvesting gekregen Aantal gehuisvest binnen één jaar % gehuisvest binnen één jaar Gemiddeld aantal maanden gereageerd voor toewijzing % 9 7, % 9 7, % 12 7,4 2014* % 8 6,9 * Zie kernambitie op pagina 11. Gemiddelde inschrijftijd in jaren Genoemde aantallen zijn inclusief directe toewijzingen aan COA en plan Door Ingeschreven woningzoekenden Eind 2013 stonden er ruim woningzoekenden ingeschreven bij Woningbelang. Eind 2014 zijn dit er ruim Onderstaande tabellen geven een beeld van de ingeschreven woningzoekenden en hun herkomst per 31 december Afgezet tegen het aantal woningzoekenden dat in 2014 heeft gereageerd blijkt dat veel woningzoekenden preventief staan ingeschreven. 24,4% van de ingeschreven woningzoekenden had eind 2014 geen zelfstandige woonruimte. 21

22 Ingeschreven woningzoekenden naar leeftijd Leeftijd Aantal Percentage 18 t/m 35 jaar ,8% 36 t/m 60 jaar ,6% 61 jaar en ouder ,6% Totaal ,0% Herkomst ingeschreven woningzoekenden Woonplaats Aantal Percentage Valkenswaard ,8% Bergeijk ,9% Overig ,7% Buitenland* 335 2,6% Totaal ,0% *voornamelijk uit België Ingeschreven woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting (inwonend of thuiswonend) Leeftijd Aantal Percentage 18 t/m 35 jaar ,9% 36 t/m 60 jaar ,7% 61 jaar en ouder 78 2,5% Totaal ,0% Ingeschreven Woningzoekenden die in een woning van Woningbelang wonen Leeftijd Aantal Percentage 18 t/m 35 jaar ,4% 36 t/m 60 jaar ,7% 61 jaar en ouder ,9% Totaal ,0% Reacties op woningaanbod In 2014 hebben ingeschreven woningzoekenden minimaal één maal gereageerd op het woningaanbod. Dat is 8,6% van het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden. De reagerende woningzoekenden zijn als volgt op te delen naar leeftijd en woonplaats. Reagerende woningzoekenden naar leeftijd en woonplaats Leeftijd 18 t/m 35 jaar 36 t/m 60 jaar 61 jaar en ouder Totaal Valkenswaard Bergeijk Overig Totaal Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage ,2% 64 54,2% ,2% ,7% ,9% 42 35,6% 96 36,9% ,8% ,9% 12 10,2% 36 13,8% ,5% ,0% ,0% ,0% ,0% De reagerende woningzoekenden die niet afkomstig zijn uit Valkenswaard of Bergeijk zijn voor het grootste gedeelte afkomstig uit de regio Eindhoven. 429 reagerende woningzoekenden (38,1%) hadden geen zelfstandige huisvesting (WZZW). Deze woningzoekenden zijn als volgt op te delen naar leeftijd en woonplaats. 22

23 Reagerende woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting naar leeftijd en woonplaats Leeftijd 18 t/m 35 jaar 36 t/m 60 jaar 61 jaar en ouder Totaal Valkenswaard Bergeijk Overig Totaal Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage ,0% 34 79,1% 57 71,3% ,1% 44 14,4% 8 18,6% 20 25,0% 72 16,8% 5 1,6% 1 2,3% 3 3,8% 9 2,1% ,0% ,0% ,0% ,0% 165 reagerende huishoudens (14,7%) wilde doorstromen naar een andere woning van Woningbelang (doorstromers). Deze huishoudens zijn als volgt op te delen naar leeftijd en woonplaats. Reagerende Woningzoekende die in een woning van Woningbelang wonen naar leeftijd en woonplaats Valkenswaard Bergeijk Totaal Leeftijd Aantal Percentage Aantal Percentage Aantal Percentage 18 t/m 35 jaar 44 28,9% 7 53,8% 51 30,9% 36 t/m 60 jaar 70 46,1% 5 38,5% 75 45,5% 61 jaar en ouder 38 25,0% 1 7,7% 39 23,6% Totaal ,0% ,0% ,0% Van de reagerende woningzoekenden heeft 93% een (gezins)inkomen dat lager ligt dan de inkomensgrens voor de Europees vastgestelde toewijzingsnorm. Reagerende woningzoekenden naar inkomen en woonplaats < ,- > ,- < ,- > ,- Totaal Valkenswaard Bergeijk Overig Totaal ,9% ,5% ,8% ,0% 36 4,8% 5 4,2% 11 4,2% 52 4,6% 17 2,3% 5 4,2% 5 1,9% 27 2,4% ,0% ,0% ,0% ,0% Aantal vrijgekomen woningen in 2014 In 2014 kwamen in totaal 314 woningen vrij voor verhuur totaal V'waard Bergeijk Woningen vrijgekomen voor nieuwe verhuur Opgeleverde nieuwbouw voor verhuur Aangekochte woningen nieuw voor verhuur Totaal te verhuren Woningen niet verhuurbaar door verkoop Woningen niet verhuurbaar door herstructurering In 2014 werd 262 keer van woningen het huurcontract beëindigd door huuropzegging. Door herstructurering en verkoop zijn 253 van deze woningen (opnieuw) voor verhuur beschikbaar gekomen. Totaal percentage V'Waard Bergeijk Naar woning buiten bezit Woningbelang ,9% Doorstroming 60 22,9% 60 0 Gedwongen ontruiming 11 4,2% 10 1 Totaal ,0%

24 Gemiddelde inschrijftijd In 2014 stonden alle woningzoekenden gemiddeld 7 jaar ingeschreven voordat ze aan de beurt waren voor een woning. Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen naar woningtype verdeeld zijn. Verdeling opnieuw verhuurde woningen naar woningtype In 2014 zijn 313 nieuwe huurcontracten afgesloten inclusief 59 voor opgeleverde nieuwbouw. Exclusief nieuwbouw was de mutatiegraad hiermee 6,8%. Totaal percentage V'waard Bergeijk Eengezinswoning ,7% Appartement 73 23,3% 73 0 Nultreden eengezinswoning 8 2,6% 8 0 Nultreden appartement 64 20,4% 61 3 Zorgwoning 3 1,0% 3 0 Totaal ,00% Er bestaat een verschil tussen te verhuren woningen in 2014 (314) en (opnieuw) verhuurde woningen in 2014 (313). De verklaring hiervoor is dat het voorkomt dat woningen aan het einde van een jaar vrijkomen en in het daaropvolgende jaar opnieuw worden verhuurd. - Eind 2013 stonden 8 woningen leeg die begin 2014 zijn verhuurd. - Eind 2014 stonden nog 9 woningen leeg, waarvan de huur is opgezegd. Het nieuwe huurcontract gaat in 2015 in. Onderstaande tabel geeft inzicht in de toewijzing van de in 2014 verhuurde woningen opgedeeld in huishoudensgrootte en inkomenscategorie afgezet tegen de huurprijscategorieën. Totaal Woningbelang Huurgrenzen 1. Eenpersoonshuishoudens Lager dan kwaliteitskortingsgrens hoger dan kwaliteitskortingsgrens lager dan aftoppingsgrens hoger dan aftoppingsgrens Jonger dan 65 jaar, inkomen < grens Wht Jonger dan 65 jaar, inkomen > grens Wht jaar of ouder, inkomen < grens Wht jaar of ouder, inkomen > grens Wht Tweepersoonshuishoudens Lager dan kwaliteitskortingsgrens Jonger dan 65 jaar, inkomen < grens Wht Jonger dan 65 jaar, inkomen > grens Wht jaar of ouder, inkomen < grens Wht jaar of ouder, inkomen > grens Wht Drie- en meerpersoonshuishoudens Lager dan kwaliteitskortingsgrens hoger dan kwaliteitskortingsgrens lager dan aftoppingsgrens hoger dan kwaliteitskortingsgrens lager dan hoger dan aftoppingsgrens hoger dan aftoppingsgrens aftoppingsgrens Jonger dan 65 jaar, inkomen < grens Wht Jonger dan 65 jaar, inkomen > grens Wht jaar of ouder, inkomen < grens Wht jaar of ouder, inkomen > grens Wht bijzondere doelgroepen

25 In februari 2015 heeft Minister Blok het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 naar de Tweede Kamer gestuurd. Dit is een AMvB behorend bij de Herziening Woningwet zoals deze in december 2014 is goedgekeurd door de Tweede Kamer. In dit Besluit staat dat in 2018 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag, woningen verhuurd moeten worden met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Hiervoor wordt de gelegenheid geboden om de afstand tussen het percentage passende toewijzingen zoals de toegelaten instelling dat in 2014 heeft gerealiseerd en de nieuwe passendheidsnorm (95%) in drie jaarlijkse stappen in te lopen. In 2014 (wat geldt als nulmeting ) heeft Woningbelang aan 192 huishoudens met een inkomen waarmee ze in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag een woning verhuurd. Hiervan waren er 70 huishoudens die een woning onder de aftoppingsgrens hebben gehuurd (36%). Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze in 2014 verhuurde woningen zijn verdeeld naar leeftijd. Leeftijd aantal Percentage V'waard Bergeijk 18 t/m 35 jaar ,1% t/m 60 jaar 91 29,1% jaar en ouder 59 18,8% 56 3 onbekend 3 1,0% 3 0 Totaal ,00% Verkoop In 2014 heeft Woningbelang op twee manieren woningen te koop aangeboden: - Marktconform - Koopgarant Markconform Woningbelang heeft een vastgestelde verkooplijst om te verkopen tegen een marktconforme prijs. Op deze lijst staan 24 woningen die bestaan uit verspreid bezit. In 2014 zijn geen woningen van deze verkooplijst verkocht. Wel zijn er in woningen aan toegevoegd. (Prins Bernhardstraat 1 in Valkenswaard, Costverloren 2, Kempakker 2 en Landstol 2 en 12 in de gemeente Bergeijk) Koopgarant Sinds 2007 is Woningbelang licentiehouder van Koopgarant en past dit product toe op starterswoningen. Koopgarant houdt in dat de koper de woning koopt met een korting en vervolgens volledig eigenaar wordt van de woning met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, koopt Woningbelang de woning weer terug. De winst of het verlies wordt afhankelijk van de hoogte van de gegeven korting verdeeld tussen de verkoper en Woningbelang. Woningbelang kan deze woning vervolgens wederom met een korting aan een nieuwe starter verkopen. Door de woning met een korting te verkopen, wordt deze betaalbaar voor mensen die anders geen woning zouden kunnen kopen. Op basis van een evaluatie is in 2012/2013 besloten Koopgarant af te bouwen door de woningen te gaan verkopen zonder Koopgarant. Koopgarant woningen brengen een financieel risico met zich mee. Ook is het de vraag of het product nog noodzakelijk is om starters aan huisvesting te kunnen helpen. De prijzen zijn door de crisis zodanig gedaald, dat een aantal woningen in de bestaande voorraad nu ook zonder korting voor een deel van de doelgroep bereikbaar is. Een deel van de woningen blijven we conform gemaakte afspraken met de gemeente Bergeijk en Waalre verkopen onder Koopgarant. 25

26 Terugkoop In 2014 heeft Woningbelang 12 terugkoopverzoeken behandeld in het kader van de koopgarantregeling. Bij 10 terugkoopverzoeken heeft dit in 2014 geleid tot een terugkoop of een verkoop. Voor 2 verzoeken is de woning in 2015 teruggekocht. Op basis van afspraken met gemeenten en de startersvereniging zijn de woningen als volgt afgehandeld: Adres Teruggekocht Verkoop In verhuur Bergeijk Eikenberg vrije markt Eikenberg Te koop vrije markt Eikenberg vrije markt Eikenberg Te koop Beistervelderweg vrije markt Beistervelderweg 11A Koopgarant Valkenswaard Biestven vrije markt Achter de Kerk vrije markt Den Haas vrije markt Wilgenroosstraat ja 2.8. Strategisch voorraadbeleid Ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) beschrijft onze visie op wijken en de daarin aanwezige woningcomplexen. De SVB labels zijn op woningniveau in ons geautomatiseerd systeem ingevoerd. Hierdoor is de kwaliteit en betrouwbaarheid van het SVB geborgd en is het voor medewerkers van Woningbelang mogelijk om op woningniveau het SVB te raadplegen. Voor alle woningen met een einde exploitatie van 15 jaar of korter wordt een toekomstanalyse gemaakt. Vanuit de invalshoeken verhuurbaarheid, (onderhouds)technische staat, leefbaarheid, ontwikkelmogelijkheden en financiën wordt bepaald wat we met de woningen gaan doen: doorverhuren met een levensduurverlenging, verkopen, herpositioneren of slopen. In 2013 is in het ondernemingsplan de (herziene) toekomstvisie SVB opgenomen. Hierbij is gekeken naar de vraag en het aanbod van woningen voor onze doelgroepen op dit moment en naar de toekomst (rekening houdend met de ontwikkelingen die we nu zien). Op basis van deze analyse zijn de diverse kans- en risicomarkten benoemd. Vervolgens is rekening houdend met de krimp gekeken wat dit betekent voor onze huidige voorraad. Dit heeft geresulteerd in een toekomstvisie SVB, waarbij we kijken naar: Kwantiteit Kwaliteit Prijs Deze toekomstvisie vormt de basis waarop we besluiten kunnen nemen in het kader van ons SVB. In 2014 hebben 3 complexen een levensduurverlenging gekregen. Voor 1 complex (20 woningen Amundsenstraat) is besloten dat we dit complex gaan slopen. De woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. We bouwen hier nieuwe nultreden appartementen terug. 26

27 Vijf maatschappelijke thema s Woningbelang is een maatschappelijk ondernemer op het gebied van wonen. We zetten ons actief in om mensen en instellingen huisvesting en woondiensten te bieden in een leefbare omgeving. Als maatschappelijk ondernemer richten we ons daarbij op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: 1. Vergrijzing 2. Ontgroening 3. Levensvatbare wijken 4. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen 5. Duurzame samenleving We leveren een bijdrage aan de oplossing van deze maatschappelijke vraagstukken. In ons ondernemingsplan Alles op alles om wonen betaalbaar te houden hebben we dit concreet gemaakt in de vorm van ambities en bijbehorende resultaten. We hebben prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Valkenswaard, de gemeente Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging. 3. Vergrijzing Vergrijzing betekent dat het aandeel ouderen toeneemt. Vergrijzing wordt veroorzaakt door de stijging van de gemiddelde leeftijd en de afname van het geboortecijfer. Vergrijzing vraagt onder andere om passende woonruimte (seniorgeschikte huisvesting, zorgwoningen) en voorzieningen in de woonomgeving. Voor ouderen die aangewezen zijn op verpleeghuiszorg is er behoefte aan bij deze tijd passende (kleinschalige) verpleeghuisvoorzieningen Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan het maatschappelijke vraagstuk Vergrijzing door nieuwe woningen te bouwen die geschikt zijn voor senioren Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft in 2014 wederom gebouwd aan een aantal seniorgeschikte projecten in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard. De volgende projecten zijn opgeleverd of in uitvoering: - 36 seniorgeschikte huurappartementen aan het Elcomapark. De bouw is eind 2012 van start gegaan. De oplevering vond plaats in maart seniorgeschikte appartementen aan de Kromstraat te Valkenswaard. In 2014 zijn de voormalige schoolwoningen omgebouwd tot seniorgeschikte appartementen. De oplevering vond plaats in december seniorgeschikte zorgappartementen op de locatie Nieuwe Waalreseweg (voormalige Ginneve-flat). De bouwwerkzaamheden zijn in november 2014 gestart. De verwachte oplevering staat gepland eind

28 Herstructurering (sloop nieuwbouw) Woningbelang is bezig met drie herstructureringsprojecten. Hier worden woningen gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen voor terug: - de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg (52 woningen) - de drie flatgebouwen aan de Bosstraat (60 woningen) - het woongebouw aan de Amundsenstraat (20 woningen) Eind 2011 is gestart met het herhuisvesten van de 52 huishoudens van de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg in Valkenswaard. Begin 2012 is gestart met het herhuisvesten van de 60 huishoudens van de drie woongebouwen aan de Bosstraat in Valkenswaard. Eind 2013 zijn alle woningen vrijgekomen. De woningen aan de Bosstraat zijn eind 2013 uit exploitatie genomen, de sloopwerkzaamheden zijn toen gestart. In 2014 zijn de sloopwerkzaamheden afgerond. De woningen in de Ginneve-flat zijn in 2014 gesloopt. In 2014 is gestart met het herhuisvesten van de 20 huishoudens van het woongebouw aan de Amundsenstraat in Valkenswaard. De bewoners worden door Woningbelang begeleid bij het vinden van een andere woning. In overleg met een vertegenwoordiging van de bewoners en de HBV is in 2014 een Sociaal Project Plan opgesteld. Hierin staan de rechten en plichten voor zowel bewoners als Woningbelang. Zaken als urgentiestatus, verhuiskostenvergoeding en huurgewenning zijn geregeld in het Sociaal Project Plan. De volgende tabel laat zien hoeveel woningen zijn vrijgekomen en wanneer. Deze zijn niet opnieuw door Woningbelang verhuurd. Jaar Ginneve Bosstraat Amundsenstraat Totaal Totaal t/m Tot 31 december 2014 is aan bewoners die verhuisd zijn vanuit de Amundsenstraat in totaal ,50 uitgekeerd aan de wettelijke verhuiskostenvergoeding op basis van het Sociaal Project Plan. De vergoedingen worden in twee delen uitgekeerd. Het eerste deel wordt uitgekeerd bij de huuropzegging. Het tweede deel wordt uitgekeerd bij het inleveren van de sleutel. 3 Huishoudens hebben in 2014 de volledige vergoeding ontvangen. 2 huishoudens ontvingen in 2014 alleen nog het eerste deel Nieuwbouw herstructureringsprojecten Op de plek van de Ginneve-flat komen 45 zorgappartementen (waarvan 1 wordt ingezet als zorgsteunpunt voor Valkenhof). Deze appartementen zijn bestemd voor senioren met een zorgindicatie. De zorg wordt geleverd door de Stichting Valkenhof. In het gebouw wordt een ontmoetingsruimte gerealiseerd waar ook de wijkbewoners gebruik van kunnen maken. Op de plek van de woningen aan de Bosstraat komen naast 22 woningen voor senioren ook 22 appartementen voor starters. In 2014 is de planontwikkeling voor deze locaties verder uitgewerkt. In de zomerperiode van 2014 hebben de sloopwerkzaamheden op de locatie van de Ginneve-flat plaatsgevonden. De bouwwerkzaamheden zijn in november 2014 gestart. De nieuwbouw wordt in 2015 opgeleverd. 28

29 De sloopwerkzaamheden op de locatie Bosstraat zijn gestart in 2013 en in 2014 afgerond. De omgevingsvergunning voor het nieuwbouwproject is eveneens in 2014 aangevraagd. De bouwwerkzaamheden starten in maart De nieuwbouw van de 22 woningen wordt in 2015 gefaseerd opgeleverd. De oplevering van de 22 appartementen staat gepland voor het 1e kwartaal Voor de locatie Amundsenstraat is in 2014 besloten om het bestaande complex bestaande uit 20 woningen (10 benedenwoningen en 10 appartementen) te slopen en nieuwbouw te realiseren van ca. 18 levensloopbestendige/zorggeschikte appartementen. De verdere planvoorbereiding inclusief herhuisvesting van zittende bewoners en sloopwerkzaamheden staat gepland voor De bouwwerkzaamheden vinden naar verwachting in 2016 plaats Domoticatoepassingen In al onze nieuwbouwwoningen brengen we standaard glasvezel aan tot in de meterkast. Hierdoor kunnen domoticatoepassingen gemakkelijk aangebracht worden. Daarnaast heeft Woningbelang het doel om alle seniorgeschikte woonruimte uit de bestaande voorraad ook te voorzien van glasvezel tot in de meterkast. Nagenoeg alle seniorgeschikte woningen zijn inmiddels voorzien Woningaanpassing Door aanpassingen aan te brengen in bestaande woningen zorgen we ervoor dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen Comfortabel wonen Voor huurders van 55 jaar en ouder heeft Woningbelang de regeling Comfortabel wonen. We brengen zonder huurverhoging een aantal voorzieningen aan in de woningen. Dit doen we tot een maximum van 1.860,-. Hierdoor kunnen huurders van 55 jaar en ouder veilig en comfortabel blijven wonen. Het gaat om eenvoudige voorzieningen, zoals wandbeugels in de douche, verhoogd toilet en het verlagen van drempels. De regeling bestaat al sinds Er zijn sindsdien al ruim aanvragen voor de regeling Comfortabel wonen gedaan. In 2014 werd er 84 keer een beroep gedaan op de regeling Comfortabel wonen. Gemiddeld bedroegen de kosten 380,- per verzoek. Totaal bedroegen de kosten ca ,-. De aanpassingen bestonden onder andere uit wandbeugels, verhoogde toiletten, extra trapleuningen en douchezitjes WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is er voor mensen met een lichamelijke beperking. Zij kunnen bij hun gemeente voorzieningen aanvragen die het gebruik van hun woning makkelijker maken. De gemeente beoordeelt de aanvragen en maakt een programma van eisen. Woningbelang brengt in opdracht van de gemeente de benodigde voorzieningen aan. Het gaat dan vaak om grotere aanpassingen dan bij de regeling Comfortabel wonen. Bijvoorbeeld het verbouwen van een badkamer, het realiseren van een aanbouw of het aanbrengen van een stomawastafel. In 2014 zijn 14 WMO-aanpassingen uitgevoerd in onze woningen. Ook is er in 2014 onderhoud aan de via WMO aangebrachte aanpassingen door Woningbelang uitgevoerd. In nagenoeg alle gevallen, zowel nieuwe WMO-aanpassingen als onderhoud, vergoedt de gemeente deze kosten. In totaal gaat het om een bedrag van ca ,-. 29

30 Elektrische deuropeners In de bestaande bouw zijn in 2014 in een complex 4 automatische deuropeners aangebracht, waardoor de bediening van centrale toegangsdeuren eenvoudiger is. Bij nieuwbouw worden de seniorgeschikte complexen direct voorzien van automatische deuropeners Wijkontwikkelingsplannen Naast passende woonruimte vraagt het maatschappelijk vraagstuk Vergrijzing ook om voorzieningen in de woonomgeving. Hiervoor werken we samen met een aantal andere partijen in wijkontwikkelingsplannen (zie hoofdstuk 4). 30

31 4. Ontgroening Ontgroening houdt in dat het aandeel jongeren afneemt. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door een afname van het geboortecijfer en door het vertrek van jongeren uit de gemeente in verband met studie. Maar ook door onvoldoende passende huisvesting. Dit heeft onder andere gevolgen voor (het bestaansrecht van) bepaalde voorzieningen (scholen, sport- en horecagelegenheden) Starters We willen voorkomen dat jongeren door onvoldoende huisvestingsmogelijkheden vertrekken. Dus is het van belang dat er voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar is. De wachttijden moeten acceptabel zijn voor starters met een laag inkomen (< ,-) maar ook voor middeninkomens (< ). Daar werken we aan door: - De doorstroming te bevorderen. - Nieuwe woningen te bouwen speciaal voor starters. - Bestaande woningen (zowel huur als koop) met voorrang aan te bieden aan starters. - De reguliere verhuur van woningen. Een starter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft. Om starters een grotere kans te geven op de woningmarkt biedt Woningbelang een deel van de bestaande woningen en nieuwbouw met voorrang aan woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte aan. In 2014 hebben we 149 huishoudens zonder zelfstandige woonruimte kunnen helpen. 114 huishoudens waren starters. Zij betrokken108 huurwoningen en 6 koopwoningen Doorstroming Door seniorgeschikte huisvesting te realiseren bevorderen we de doorstroming. Senioren verhuizen dan vanuit een eengezinswoning naar bijvoorbeeld een seniorgeschikt appartement. De eengezinswoning komt dan vrij voor onder andere starters. In 2014 kwamen 60 woningen vrij door doorstroming. Daarvan zijn 26 woningen vrijgekomen door doorstroming naar nieuwbouw Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan de oplossing van het maatschappelijke vraagstuk ontgroening door nieuwe woningen te bouwen, speciaal voor starters Startersverenigingen Woningbelang werkt samen met startersverenigingen voor het realiseren van betaalbare starterskoopwoningen Startersvereniging Bergeijk In Bergeijk is de Startersvereniging Bergeijk actief. Op 3 december 2007 is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend tussen Woningbelang en de gemeente Bergeijk en tussen Woningbelang en de Startersvereniging Bergeijk. In totaal zijn 62 woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gebouwd op 4 locaties Startersvereniging Waalre Ook in Waalre is een startersvereniging actief. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de Startersvereniging Waalre en de gemeente Waalre voor het project van 27 starterswoningen in Waalre Noord onder Koopgarant. 31

32 Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft de volgende projecten in ontwikkeling of uitvoering t.b.v. starters: - 17 huurwoningen aan de Heiakker. De woningen zijn in juni 2014 opgeleverd huurwoningen aan het Elcomapark. In het oorspronkelijke plan aan het Elcomapark in Valkenswaard stonden 17 middeldure koopwoningen gepland. In overleg met de gemeente is besloten om het plan in 2014 verder uit te werken naar 21 sociale huur- of koopwoningen voor starters. Naar verwachting starten de bouwwerkzaamheden in eengezinswoningen aan de Weegbree (plan Dommelkwartier). De planning is nog onzeker. Dit is mede afhankelijk van de doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure Nieuwbouw in Bergeijk In 2014 is er geen nieuwbouw opgeleverd in de gemeente Bergeijk. Wel is er, in samenwerking met onder andere de gemeente Bergeijk, onderzoek verricht naar nieuwbouw op een aantal locaties in Bergeijk. Het resultaat hiervan volgt naar verwachting in Nieuwbouw herstructurering Bosstraat Woningbelang is bezig met drie herstructureringsprojecten. Een van deze projecten is de Bosstraat (60 woningen). Deze woningen zijn gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen voor terug. Naast de 22 woningen voor senioren worden aan de Bosstraat 22 appartementen voor starters gebouwd. De sloopwerkzaamheden zijn in 2014 afgerond. De bouw van deze appartementen start in de 1 e helft van

33 5. Levensvatbare wijken In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een belangrijk onderdeel van. Naast het belang van diverse soorten huisvesting in een wijk werken we ook aan de veiligheid en leefbaarheid. Woningbelang werkt projectmatig aan wijken in de vorm van wijkontwikkelingsplannen. We hanteren de volgende aanpak: - Wijkaanpak (wijkvernieuwing/-ontwikkeling): als het nodig is leveren we een bijdrage aan (maatschappelijke) voorzieningen. Ook zorgen we er samen met anderen voor dat de wijken schoon, heel en veilig zijn. Daarnaast maakt Woningbelang het mogelijk dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We dagen bewoners uit om deel te nemen aan initiatieven die de wijk verbeteren. - Bewonersparticipatie: door gebruik te maken van de deskundigheid van wijkbewoners en gebruikers spelen we in op hun verwachtingen en behoeften. De betrokkenheid en het draagvlak in wijken wordt groter. - Handhaving: de handhaving is gericht op maatregelen die voorkomen dat de leefbaarheid en veiligheid van de wijk achteruit gaan Wijkplannen Woningbelang heeft als doel om bewoners te faciliteren om zelf en samen te werken aan leefbare en veilige wijken. Wijken voor jong en oud, waarbij huidige en toekomstige bewoners en gebruikers de wijk als prettig, leefbaar en veilig ervaren. Een instrument om richting te geven aan de ontwikkeling van de wijk is het wijkplan. Een wijkplan geeft aan hoe de wijk zich in de komende jaren zou moeten ontwikkelen. Het betreft alles wat er in een wijk gebeurt, zoals: - wonen - groen in de wijk - winkelvoorzieningen - onderwijsvoorzieningen - spelen - recreëren - sociale- en zorgvoorzieningen Een wijkplan wordt steeds voor vier jaar opgesteld. In 2014 waren wijkplannen in uitvoering in t Gegraaf, Geenhoven en in Turfberg. In 2014 waren twee wijkplannen in (her)ontwikkeling, namelijk voor Hoge Akkers en Dommelen Het Gegraaf In 2014 heeft de wijkcommissie onder regie van de gemeente Valkenswaard een nieuw wijkplan voor Het Gegraaf voorbereid. Binnen dit wijkplan is een pakket aan maatregelen en concrete activiteiten beschreven. Het wijkplan wordt begin 2015 vastgesteld. Tot en met 2018 worden deze maatregelen en activiteiten uitgevoerd. Woningbelang heeft in 2014 bijgedragen aan de wijkontwikkeling van Het Gegraaf door: - Het onderhouden van de verharding van paden en pleinen. - Het faciliteren van actieve bewoners. - De sloop van de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg ten behoeve van de bouw van een wooncomplex met zorgappartementen. De appartementen zijn bestemd voor senioren met een zorgindicatie. In het complex wordt een ontmoetingsruimte gemaakt, waar zowel bewoners als de buurt gebruik van kunnen maken. Stichting Valkenhof is verantwoordelijk voor het leveren van de zorg en de exploitatie van de ontmoetingsruimte. De nieuwbouw van het complex is eind 2014 gestart en wordt volgens planning eind 2015 opgeleverd. 33

34 Dommelen In 2012 is besloten om het Wijkplan Dommelen-Noord uit te breiden. In 2014 is het wijkplan voor Dommelen in zijn geheel vastgesteld. Dit plan is opgesteld samen met de Wijkraad Dommelen, de gemeente Valkenswaard, Woonbedrijf, Valkenhof, Paladijn, Zuidzorg en Lumens in de buurt. De inwoners van Dommelen zijn uitgedaagd om mee te denken over de vraag wat we moeten doen in Dommelen om het woon- en leefklimaat nog aangenamer te maken. In 3 workshopbijeenkomsten is met een groep van bewoners en deskundigen gebrainstormd over deze uitdaging. Dit heeft geresulteerd in zo'n 25 ideeën. Deze 25 ideeën hebben we kunnen rubriceren in 4 thema's: 1. Openbare ruimte 2. Voorzieningen 3. Sociale contacten, samen doen 4. Zorg en oud worden Tijdens een bijeenkomst op het plein in winkelcentrum De Belleman zijn deze thema's en ideeën getoetst op draagvlak onder de inwoners. Per thema zijn daar één of meerdere speerpunten uit gekomen. De ideeën en speerpunten zijn vervolgens verwoord in het wijkplan onder de naam 'Wijkplan Dommelen , Doe Mee(r) met Dommelen'. Ook is de wijkraad Dommelen in 2014 gestart met accent op ieders talent. Een programma dat buurtbewoners inspireert om elkaars talenten te benutten en in te zetten voor de wijk onder het motto "voor en door elkaar" Turfberg In 2014 is een officieel wijkorgaan gevormd met betrokken bewoners. Op ondertekende de gemeente een convenant met stichting Wijkcommissie De Turfberg. In 2014 zijn er verschillende activiteiten georganiseerd voor de bewoners uit de wijk. In juni is er een buitenspeeldag georganiseerd aan de Warande. In september heeft de burendag plaatsgevonden in het belevingspark en de kinderboerderij aan de Bosstraat Geenhoven De wijk Geenhoven in Valkenswaard is van oorsprong een Wijk met een accent. Dit betekent dat het accent in het wijkplan op wonen, welzijn én zorg ligt. In 2013 is de wijkcommissie geformaliseerd, bestaande uit bewoners uit de wijk. De commissie heeft in 2013 en 2014 gewerkt aan het ontwikkelen en opstellen van een wijkplan. Dit is in 2014 vastgesteld door de maatschappelijke partners. Woningbelang heeft in 2014 concreet bijgedragen aan het faciliteren van actieve bewoners. Verder heeft Woningbelang financieel bijgedragen aan de continuering van het project Talentenbank van de wijkcommissie Geenhoven. Dit project is in overleg met de gemeente opgezet om de ouderwetse burenhulp weer terug te brengen in de wijk Hoge Akkers Ook de wijk Hoge Akkers in Valkenswaard is van oorsprong een Wijk met een accent. Dit betekent dat het accent in het wijkplan op wonen, welzijn én zorg ligt. In 2013 is de wijkcommissie geformaliseerd, bestaande uit bewoners uit de wijk. De commissie heeft in 2014 gewerkt aan het ontwikkelen en opstellen van een wijkplan. De werkzaamheden worden in 2015 voortgezet en het wijkplan wordt na afronding vastgesteld door de maatschappelijke partners. Woningbelang heeft in 2014 concreet bijgedragen aan de wijk door de bouw en oplevering van starterswoningen aan de Heiakker. Verder heeft Woningbelang bijgedragen aan het faciliteren van actieve bewoners. 34

35 5.2. Leefbaarheidsfonds Valkenswaard Om projecten ten behoeve van de leefbaarheid in onze wijken in Valkenswaard te kunnen realiseren, is door Woningbelang en de gemeente in de periode een leefbaarheidsfonds gevuld met ,-. Het leefbaarheidsfonds zorgt zo voor de nodige extra investeringsruimte. Hiermee wordt aan de leefbaarheid en het woongenot in de wijken daadwerkelijk een impuls gegeven. In 2014 zijn vanuit dit fonds geen uitgaven gedaan. Het saldo per 31 december 2014 is ,-. Bovengenoemd saldo is gereserveerd voor bijdragen aan de multifunctionele ruimte en de inrichting van de omgeving van de nieuwbouw van 44 woonzorgeenheden en de ontwikkeling van de nieuwe woonwagenlocaties Onderhoud woonomgeving Woningbelang investeert, naast de wijkontwikkelingsplannen, ieder jaar in de woonomgeving, zo ook in Woningbelang faciliteert bewonersinitiatieven, spoort bewoners aan de eigen woonomgeving netjes te houden en neemt haar verantwoordelijkheid als de bewoners hier zelf geen rol in (kunnen) spelen. Woningbelang verzorgde groenonderhoud, liet gevaarlijke bomen kappen of snoeien, verzorgde het incidenteel en planmatig onderhoud (bestrating) van achterpaden en pleinen, het verwijderen van graffiti en het bijhouden van gemeenschappelijke ruimten. In totaal is, naast de wijkplannen, in 2014 een bedrag van ,- uitgegeven aan het onderhoud van de woonomgeving Veiligheid Een belangrijk item voor Woningbelang is veiligheid. Daarom nemen we deel aan zowel de stuur- als de projectgroep Integraal Veiligheidsbeleid in de gemeente Valkenswaard. In 2014 is het actieprogramma 2014 van de Nota Veiligheid van de gemeente Valkenswaard uitgevoerd. Samen met diverse partners is in 2014 gewerkt aan een duurzame, sociale en fysieke veiligheid op het gebied van wonen, onderwijs en opvang, verkeer, werken en recreëren. Woningbelang heeft met name een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de thema s: Politiekeurmerk Veilig Wonen bij nieuwbouw Inbraakpreventie in de bestaande bouw Vergroten van bewonersbetrokkenheid in de leefomgeving Woonoverlast Aanpak hennepkwekerijen In de projectgroep is in 2014 ook gewerkt aan een nieuw actieprogramma voor Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) staat voor veiligheid in en rondom het huis. Woningbelang heeft als doelstelling alle nieuwbouw te realiseren volgens de richtlijnen van het PKVW. Zo dragen we bij aan een leefbaar en veilig Valkenswaard en Bergeijk. In dit kader werkt Woningbelang samen met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk, SRE, politie en architecten. Ook bij bestaande bouw proberen we zoveel mogelijk de richtlijnen voor het PKVW toe te passen. Dit geldt onder andere bij het vervangen van hang- en sluitwerk Achterpadverlichting Woningbelang heeft op veel plaatsen achterpadverlichting aangebracht in de afgelopen jaren. Doel van de achterpadverlichting is het gevoel van veiligheid van de bewoners vergroten. Bewoners kunnen het zelf aangeven als ze achterpadverlichting wensen op plekken waar dit nog niet aangebracht is. Voor het beheer van de achterpadverlichting heeft Woningbelang verschillende achterpadbeheerders. Dit zijn huurders van Woningbelang, 35

36 die op deze manier een steentje bijdragen aan de leefbaarheid van hun wijk. De beheerder zorgt ervoor dat de verlichtingspunten werken, hij vervangt kapotte lampen of neemt contact op met Woningbelang als de armatuur kapot is Woonfraude Ook de aanpak van woonfraude draagt bij aan de leefbaarheid in onze thuismarkten. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. Woningbelang treedt actief op tegen woonfraude Onrechtmatige bewoning Wanneer een huurder die met Woningbelang een huurovereenkomst heeft afgesloten niet zelf de woning bewoont, is er sprake van onrechtmatige bewoning. Daar waar er vermoedens zijn van onrechtmatige bewoning wordt actie ondernomen, vaak in samenwerking met de gemeente Valkenswaard. In 2014 zijn er 49 meldingen gekomen van mogelijke onrechtmatige bewoning. In 11 gevallen is onrechtmatige bewoning vastgesteld en is de huur opgezegd. Hiervan is bij 7 adressen de huur beëindigd in Adressen zijn ontruimd wegens onrechtmatige bewoning in combinatie met een betalingsachterstand. Bij de overige 2 adressen is de huur al wel opgezegd, maar eindigt het huurcontract pas in In 19 gevallen zijn Woningbelang en de gemeente Valkenswaard nog met onderzoek bezig. In 18 gevallen bleek de onrechtmatige bewoning niet aantoonbaar of bleek het niet te gaan om een onrechtmatige bewoning. Bij 1 adres woonde de bewoner niet in de woning maar inmiddels is dit hersteld Hennepteelt Het verbod op hennepteelt is er niet voor niets. Het brandgevaar als gevolg van het gebruik van groeilampen en het vaak illegaal aftappen van elektriciteit is onacceptabel groot. Bovendien geeft het (stank)overlast voor omwonenden. Het verbod op hennepteelt staat nadrukkelijk vermeld in de algemene huurvoorwaarden van Woningbelang. Deze zijn sinds 1 augustus 2003 van toepassing. In 2007 is een convenant gesloten met de gemeente Valkenswaard en de politie voor de aanpak van hennepteelt. In Bergeijk is een hennepconvenant voor de regio de Kempen. En met het Openbaar Ministerie in Den Bosch is in 2009 een convenant afgesloten voor de gehele regio. Indien de aanwezigheid van hennep wordt geconstateerd dan krijgt de huurder de keuze om zelf de huur op te zeggen. Wanneer de burgemeester besluit de woning te sluiten kan Woningbelang zonder tussenkomst van de rechter zelf de huur beëindigen. Wanneer een huurder niet zelf het huurcontract beëindigt en de burgemeester de woning niet sluit, wordt een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de rechtbank gestart. De schade die ontstaan is, wordt verhaald op de huurder. In 2014 zijn in twee woningen hennepkwekerijen ontmanteld. Van beide woningen is de huurovereenkomst beëindigd Overlast Harde muziek, hondengeblaf, her en der geparkeerde auto s kunnen allemaal ergernissen tussen buren veroorzaken. Het uitgangspunt bij overlast is het zo snel mogelijk bespreekbaar maken om zo tot een oplossing te komen. Vaak is men zich niet bewust van de overlast die veroorzaakt wordt. In veel gevallen leidt het bespreken van ergernissen al tot duidelijkheid en begrip; een eerste stap in de goede richting. Wanneer huurders er onderling niet uit komen, kan Woningbelang een bemiddelende rol spelen. Bij overlast waarbij een psychische-, psychiatrische- en/of verslavingsachtergrond een rol speelt, neemt Woningbelang contact op met de GGzE of Neos. Als een geïntegreerde aanpak gewenst is, brengt Woningbelang de overlast in tijdens het Breed Signaleringsoverleg. 36

37 In 2014 zijn er 184 meldingen geweest van overlast. Dit is een daling van 23% ten opzichte van Het betrof in totaal 143 adressen. In 2014 werden 178 meldingen afgehandeld. Bij 61 meldingen is de zaak volledig overgedragen aan andere partijen. Het betreft hier met name (nieuwe) adressen met overlast, waar GGz-problematiek speelt. Ten opzichte van 2013 is dit aantal stabiel. 11 Adressen zijn aangemeld bij buurtbemiddeling, waarvan 6 adressen door Woningbelang en 5 adressen door huurders zelf. Bij de overige 117 meldingen is een oplossing gekomen, waarna er geen herhalingsmelding van de overlast is gedaan. De acties die Woningbelang heeft ondernomen: - Bij 22 meldingen zijn de bewoners aangesproken waarna de overlast ophield Meldingen zijn door de bewoners onderling opgelost. - Bij 2 adressen zijn betrokken woningen ontruimd. - De overige 6 meldingen zijn nog in behandeling bij Woningbelang Buurtbemiddeling Vanaf 1 juli 2011 is in de gemeente Valkenswaard het project buurtbemiddeling van start gegaan. Vanuit het integraal veiligheidsbeleid is daarvoor het convenant Buurtbemiddeling ondertekend. De bemiddeling is ondergebracht bij de maatschappelijke zorginstelling Lumens in de buurt in samenwerking met Welzijnsorganisatie Paladijn en wordt gefinancierd door de gemeente Valkenswaard, Woningbelang en Woonbedrijf. Buurtbemiddeling wordt uitgevoerd door vrijwilligers die hiervoor een opleiding hebben gehad. Bij buurtbemiddeling wordt getracht een conflict tussen (buurt)bewoners te neutraliseren door een gesprek aan te gaan met de betrokkenen. In 2014 zijn er 25 aanmeldingen voor buurtbemiddeling binnen gekomen bij de projectcoördinator. Zes aanvragen zijn via Woningbelang aangemeld. Huurders van Woningbelang worden gestimuleerd om zonder tussenkomst van de corporatie rechtstreeks buurtmiddeling te benaderen. Afgelopen jaar hebben 5 huurders van Woningbelang zichzelf aangemeld bij buurtbemiddeling Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard In Valkenswaard is een Breed Signaleringsoverleg actief. De politie, Woningbelang, Woonbedrijf, GGzE, Lumens in de buurt, Paladijn, de gemeente Valkenswaard, MEE en Zuidzorg nemen hieraan deel. De doelstellingen van het Breed Signaleringsteam zijn: 1. Het doen verminderen dan wel voorkomen, zo mogelijk beëindigen, van woonoverlast binnen de gemeente Valkenswaard door middel van een geïntegreerde aanpak van woonoverlast. 2. Het bieden van ondersteuning via de gemeente (vanuit de WMO) aan (kwetsbare) burgers, zodat zij in staat zijn zelfstandig(er) en volwaardig(er) deel te nemen aan de maatschappij door: 3. Een goed functionerend netwerk van professionele organisaties en mantelzorgers te gebruiken. 4. De eigen kracht van de (kwetsbare) burger te verbeteren, zodat hij/zij minder afhankelijk wordt van de professionele zorg. Vaak zijn dit mensen met een GGz achtergrond met een zeer beperkt sociaal netwerk of mensen die door hun beperkte financiële middelen niet voldoende mee kunnen doen. Ook mensen die door een verwaarloosde en vervuilde situatie van hun woning geen andere mensen meer kunnen ontvangen, kwamen in beeld. Naast het verbeteren van het sociale netwerk werd in het samenwerkingsverband ook geprobeerd te werken aan de voorwaarden die nodig zijn voor een goed herstel van de sociale participatie (schoonmaken van woningen, schuldhulpverlening e.d.). 37

38 Als het Breed Signaleringsoverleg niet tot een oplossing komt, ziet Woningbelang een gang naar de rechter als uiterste oplossing. Bij bijzondere gevallen zet Woningbelang nog woonbegeleiding van Neos in als laatste kans (zie 6.4). In 2014 heeft het Breed Signaleringsoverleg in totaal 11 keer overleg gehad. Er zijn 79 zaken in behandeling genomen waarvan er 37 door Woningbelang zijn ingebracht. In 2014 zijn er 23 zaken positief afgesloten, die in 2012 en 2013 zijn ingebracht door Woningbelang. 28 zaken van Woningbelang waren op 31 december 2014 nog in behandeling. Het gaat in veel gevallen om (geluids)overlast of vervuiling door een psychiatrisch ziektebeeld, vaak gecombineerd met verslaving. De zaken zijn ondergebracht bij maatschappelijke zorginstellingen, zoals Lumens in de buurt. Om huisuitzettingen te voorkomen, zijn er dit jaar veel zaken ingebracht met huurschulden Woonoverlastteam Bergeijk Dit team bestaat uit de gemeente Bergeijk, politie, Vestia, Woningstichting de Zaligheden, GGzE, Zuidzorg, Lunet zorg, GOW welzijnswerk en Woningbelang. In 2014 is er 7 keer overleg geweest. De doelen van dit overleg zijn: Werken vanuit alle prestatievelden van de WMO waardoor inwoners (langer) in staat zijn om zelfstandig(er) en volwaardig(er) deel te nemen aan de maatschappij. Voorkomen, dan wel verminderen of beëindigen, van woonoverlast binnen de gemeente. Continue verbetering van de casusketen door met elkaar werkafspraken te maken over het opschalen of afschalen van multiprobleemsituaties. Integraal samenwerken om de 3 hiervoor gestelde doelen te kunnen realiseren. In 2014 zijn er 3 huurders van Woningbelang aangemeld voor het overleg. In 2 gevallen is de overlast opgelost. De derde casus loopt nog. 38

39 6. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Onze maatschappij kent een aantal doelgroepen die vanwege fysieke, psychische of sociale problematiek bijzondere aandacht verdienen bij de invulling van hun woon- en leefomgeving. Dit zijn belangrijke doelgroepen van Woningbelang. Woningbelang heeft panden voor het huisvesten van deze doelgroepen Nieuwe projecten Woningbelang heeft in 2014 samen met Zorgmed een dagbesteding en naschoolse opvang voor mensen met een autisme en andere psycho-sociale problemen gerealiseerd op de locatie Eindhovenseweg 189a. Zorgmed wil op deze locatie naast dagopvang, ook een opvangfunctie voor de omgeving zijn. Deze locatie leent zich daar uitstekend voor en deze ontwikkelingen worden door de gemeente vanuit de nieuwe WMO ook gestimuleerd Vluchtelingen Nederlandse gemeenten hebben een taak op het gebied van huisvesting van vluchtelingen met een verblijfstatus. Woningbelang vervult 85% van de huisvestingstaak van de gemeente Valkenswaard. Zie voor cijfers 2014 paragraaf Vluchtelingen op pagina Woonwagenbewoners Met de gemeente Valkenswaard zijn in 2013 principe-afspraken gemaakt over de overname van de woonwagenlocaties in Valkenswaard. Omdat de bewoners van de locatie Molensteen/Boomvalk een keuze hebben gemaakt voor reguliere huisvesting wordt de nieuwe locatie in het uitbreidingsgebied Lage Heide niet uitgevoerd. De locatie aan de Veldbeemd wordt heringericht. Hier komen nieuwe woonwagenwoningen. Zie voor cijfers 2014 paragraaf Urgenties Woonwagenbewoners op pagina Woonbegeleiding en betalingsregelingen Woonbegeleiding Hebben huurders een GGz-probleem (alcohol-, drugs-, psychische problemen en dergelijke)? Hebben ze daardoor een structurele huurachterstand? Veroorzaken ze veel overlast? Of verwaarlozen ze hun woning? Dan grijpen we in. Tegelijkertijd beseffen we dat het vaak gaat om mensen met meerdere problemen die ze zonder hulp waarschijnlijk niet kunnen oplossen. Wanneer zij niet in behandeling zijn van het reguliere zorgcircuit bekijken we concreet of we woonbegeleiding aanbieden. Dit is een laatste kans. Met woonbegeleiding kunnen ze de regie over hun eigen leven weer terugkrijgen. Woonbegeleiding wordt alleen ingezet als de reguliere hulpverlening niet direct hulp kan bieden. Cliënten die aan het traject deelnemen tekenen een overeenkomst waarin de gevolgen van het weigeren of voortijdig stoppen met de begeleiding vermeld staan. Het doel van woonbegeleiding is op de eerste plaats om huisuitzetting wegens huurachterstand of vormen van overlast te voorkomen. Een achterliggende doelstelling is, als een ontruiming onvermijdelijk is, de persoon in kwestie in de zorg te houden om erger te voorkomen. In 2014 is woonbegeleiding in opdracht van Woningbelang niet nodig geweest. De woonbegeleiding is door de reguliere zorgverleners zelf uitgevoerd. 39

40 Betalingsregelingen Woningbelang voert een consequent incassobeleid. We treden zorgvuldig op bij betalingsachterstanden en maken duidelijke afspraken voor betalingsregelingen met huurders. Hiermee kunnen we veel huisuitzettingen voorkomen. Hierdoor hebben in 2014 slechts 7 gedwongen ontruimingen wegens wanbetaling plaatsgevonden Plan DOOR! Plan DOOR! is een samenwerkingsverband tussen zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties uit Eindhoven en de regio die vraag en aanbod bij elkaar proberen te brengen. De zorg- en welzijnsinstellingen dragen kandidaten voor die weer een kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen. De woningcorporatie levert de woning. Gedurende het eerste jaar vindt er altijd nog woonbegeleiding plaats. Als na een jaar blijkt dat de kandidaat goed huurderschap heeft getoond, wordt het huurcontract op zijn of haar naam gezet. Het uitgangspunt is dat Woningbelang circa 4 woningen per jaar beschikbaar stelt voor Plan DOOR! Een voorwaarde hierbij is dat er in principe binding is met de gemeente Valkenswaard of Bergeijk. De instellingen hebben in 2014 minder cliënten voorgedragen, omdat door veranderingen in de financiering van de zorg en begeleiding onduidelijk was of de begeleiding ook in 2015 gefinancierd kon worden. Woningbelang heeft daarom in 2014 maar voor 2 cliënten een woning beschikbaar hoeven stellen. Een derde cliënt heeft zich na het intakegesprek uitgesproken voor huisvesting in Eindhoven, waar gehoor aan is gegeven door een collega corporatie. In 2014 heeft Woningbelang 1 contract met de Combinatie jeugdzorg en 1 contract met de GGzE getekend voor woningen die beschikbaar zijn gesteld voor DOOR! kandidaten. Na een jaar wordt bekeken of het huurcontract op naam van de cliënt gezet kan worden. In 2014 is dat voor 3 DOOR! contracten gerealiseerd. Deze huurders worden nog enkele jaren gevolgd en worden begeleid als dat nodig is. 40

41 7. Duurzame samenleving Een duurzame samenleving is een samenleving die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Duurzaamheid betekent dus dat we moeten voorkómen dat we problemen van deze tijd overdragen op volgende generaties of andere landen. Duurzame ontwikkeling berust op drie pijlers: 1. Ecologische duurzaamheid 2. Economische duurzaamheid 3. Sociale duurzaamheid In een duurzame samenleving is er niet alleen zorg voor werk en inkomen (economische duurzaamheid) en het behoud van natuur en milieu (ecologische duurzaamheid), het is er ook goed leven voor iedereen (sociale duurzaamheid). Woningbelang levert een bijdrage aan een duurzame samenleving door: A. Te bouwen, ook in crisistijd (economische duurzaamheid). B. Te werken aan Wijken met een accent (sociale duurzaamheid). C. Onze woningen goed te onderhouden en te werken aan EBM (Energie Besparende Maatregelen) (ecologische duurzaamheid) Energiebesparing Woningbelang hecht grote waarde aan energiebesparing om bij te dragen aan een verlaging van CO²-uitstoot. In de ontwikkeling van vastgoed leveren we hier een bijdrage aan door het toepassen van duurzame energiesystemen bij nieuwbouw en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen bij bestaande bouw Energieprestatiecertificaat Alle woningen zijn voorzien van een energielabel wat verplicht is bij verhuur of verkoop. We werken actief aan labelverbetering van onze woningen als uitvoering van de doelstellingen uit het Convenant Energiebesparing Huursector. Maar ook om de betaalbaarheid van het wonen te garanderen is energiebesparing van belang. Ca. 63% van het woningbestand heeft eind 2014 een groen label (label A-B-C), eind 2013 was dit ca. 59%. De gemiddelde energieindex is eind 2014 ca. 1,56 ( in 2013 ca. 1,67) Bij nieuwbouw In de nieuwbouwprojecten aan de Waalreseweg in Valkenswaard zijn luchtwarmtepompen met zonnecollectoren toegepast. Hiermee verbetert het comfort in de woning doordat de luchtwarmtepompen warmte en koeling leveren. Het bespaart energie en de woonlasten van de bewoners zijn, afhankelijk van het gebruik, lager. Ook de 17 huurwoningen aan de Heiakker in Valkenswaard zijn voorzien van een duurzame installatie; een cv installatie met een zonneboiler Bij bestaande bouw In het ondernemingsplan zijn ambities opgenomen voor een structurele uitvoering van energiebesparende maatregelen bij onze bestaande woningen. Bewoners worden bij planmatig onderhoud actief benaderd om energiebesparende maatregelen uit te laten voeren tegen een beperkte huurverhoging. De volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd: woningen HR++ glas (inclusief ventilatieroosters) woningen spouwisolatie woningen dakisolatie 41

42 Bij de uitvoering van het planmatig onderhoud wordt rekening gehouden met het Convenant Energiebesparing Huursector. Bij de volgende complexen zijn planmatig maatregelen uitgevoerd: P. van Vroonhovenstraat 21 woningen vervanging woonhuisventilatoren door energiezuinig type Zeggebeemd 21 woningen kozijnvervanging inclusief HR++ glas en ventilatieroosters. Ook zijn er energiebesparende maatregelen aangebracht in mutatiewoningen met een laag energielabel. Het gaat hier om 84 woningen Vervangen cv-ketels In 2014 hebben we planmatig 277 cv-ketels vervangen door HR107 ketels. Het betreft 199 stuks op planmatige basis en 78 stuks incidenteel Vervangen open verbrandingstoestellen In 2013 is Woningbelang actief bezig geweest om in verband met de veiligheid (koolmonoxidevergiftiging) open verbrandingstoestellen te vervangen. Eind 2012 had Woningbelang nog 55 open verbrandingstoestellen (54 geisers, 1 cv) in bezit. In verband met de veiligheid (koolmonoxidevergiftiging) zijn in 2013 alle adressen bezocht met als doel de open verbrandingstoestellen te verwijderen en te vervangen door gesloten toestellen of maatregelen te treffen in verband met veiligheid. De meeste open toestellen zijn in 2013 verwijderd en vervangen door gesloten toestellen. De laatste vervangingen (12 stuks) zijn begin 2014 afgerond. Dit betekent dat Woningbelang geen open verbrandingstoestellen meer in eigendom heeft. Wel is er nog een aantal woningen waar bewoners zelf een open verbrandingstoestel in bezit hebben. Ook deze bewoners zijn allemaal bezocht. De meeste open toestellen in eigendom van de bewoners zijn ondertussen ook verwijderd en vervangen door gesloten toestellen. Eind 2013/begin 2014 hebben nog slechts 16 bewoners een eigen open toestel. Waar dat nodig was (12 woningen) is op aangeven van Woningbelang de beluchting aangepast en zijn voor zover nog niet aanwezig koolmonoxidemelders geplaatst. Aan de bewoners zijn folders uitgereikt waarin de gevaren van open verbrandingstoestellen worden uitgelegd en maatregelen worden voorgesteld Kantoor van Woningbelang Woningbelang wil een bijdrage leveren aan een duurzame samenleving. Daarom is in 2014 gestart met onderhoud aan het kantoor van Woningbelang. In 2014 is gestart met het vervangen van de dakbedekking. De dakbedekking is opgewaardeerd en er zijn zonnepanelen geplaatst. Ook is de luchtbehandelingsinstallatie vervangen en voorzien van warmte terugwinning. De werkzaamheden worden in 2015 afgerond. 42

43 7.2. Onderhoud Woningbelang houdt de kwaliteit van haar woningen goed op orde. Dit doen we door ze goed te onderhouden. Daardoor is het prettig wonen in onze woningen. En het levert een bijdrage aan ecologische duurzaamheid Mutatieonderhoud Bij wisseling van huurders voert Woningbelang mutatieonderhoud uit. We lossen alle gebreken aan een woning op zodat de nieuwe huurder een woning betrekt die weer voor langere tijd aan de eisen voldoet. In 2014 verrichtte Woningbelang mutatieonderhoud in 255 woningen. De gemiddelde kosten bedroegen 2.363,- per woning. Op het totale woningbezit komt dit neer op 158,- per woning. In totaal bedroegen de kosten , Reparatieverzoeken Woningbelang heeft bijna al het huurdersonderhoud van haar huurders overgenomen. Als we een melding van een huurder krijgen, voeren we reparatieverzoeken gratis uit. Huurders zijn alleen zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden en schilderen binnenshuis, onderhoud aan zelf aangebrachte voorzieningen en eventueel zelf veroorzaakte schade. In 2014 werden er reparatieverzoeken bij Woningbelang ingediend. Gemiddeld betekent dat 1,02 verzoek per woning. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek bedroegen circa 132,-. In totaal bedroegen de kosten ca ,-. Dit komt neer op 134,- per woning Planmatig onderhoud In 2014 zijn onder andere de volgende planmatige werkzaamheden uitgevoerd: Schilderwerk aan woningen. Bij 882 woningen zijn werkzaamheden uitgevoerd zoals hemelwaterafvoeren vervangen, repareren voegwerk, werkzaamheden aan balustrade, leuningen, trappen, gevels, vervangen asbesthoudende golfplaten, dakbedekking, kozijnen (21), dakramen, dakranden etc. Bij 36 garages is de dakbedekking vervangen. Contractonderhoud aan liften, valbeveiliging, brandblusmiddelen, noodverlichting, hydrofoor, deurautomaten, ventilatie, toegangspoorten e.d. In 2014 bedroegen de kosten voor het totale planmatig onderhoud ,- 43

44 8. Klantgerichte organisatie Woningbelang luistert naar haar klanten en laat ze meedenken over haar producten en diensten. Dit is een van de voorwaarden om succesvol onze ambities en doelstellingen te kunnen behalen KWH-huurlabel De kwaliteit van onze dienstverlening uit zich o.a. in het behoud van het KWH-huurlabel waarvan Woningbelang sinds 2002 houder is. Dit keurmerk garandeert huurders een optimale dienstverlening. Om het label te kunnen behouden, onderzoekt de onafhankelijke Stichting KWH ieder jaar weer de kwaliteit van onze dienstverlening. Sinds 2012 hanteert KWH een nieuwe methodiek: KWH huurlabel 2.0. Het KWH voert jaarlijks onderzoek uit op de hoofdonderdelen: Klantcontact Verhuizen Klachten behandelen Onderhoud Ook in 2014 heeft Woningbelang het KWH-Huurlabel behouden. Gemiddeld scoren we een 7,8 (landelijk gemiddelde 7,7). Uiteraard zijn er ook verbeterpunten waar Woningbelang mee aan de slag gaat. Woningbelang blijft werken aan de kwaliteit van haar dienstverlening. De proceseigenaren gaan aan de hand van de resultaten van hun eigen proces na waar de verbeterpunten liggen en waar ze hun proces kunnen optimaliseren. Hierbij speelt niet alleen de tevredenheid van de klant, maar ook de efficiency en effectiviteit van het eigen proces een grote rol Aedes Benchmark Met een goede benchmark kunnen woningcorporaties hun prestaties meten, vergelijken en verbeteren. Daarom is in 2014 gestart met de Aedes Benchmark. Deze benchmark bestaat in 2014 uit twee bouwstenen: bedrijfsvoering en kwaliteit. In de bouwsteen bedrijfsvoering kijken we onder andere naar de bedrijfslasten, in de bouwsteen kwaliteit komt het oordeel van de huurders over de corporatie aan bod. Dit oordeel is gebaseerd op de KWH-score, echter is een correctie uitgevoerd om ze vergelijkbaar te maken met de resultaten van klanttevredenheidsmetingen uitgevoerd door andere onderzoeksbureaus. De score van Woningbelang in 2014 voor het huurdersoordeel is: 7,4. Het landelijk gemiddelde ligt hier op 7, Klantwaarderingssysteem Samen met de HBV heeft Woningbelang het zogenoemde klantwaarderingssysteem ontwikkeld. Dit is een methode om onze waardering richting onze klanten te tonen. Op deze manier kan Woningbelang huurders belonen voor gewenst gedrag, zoals het tijdig en automatisch betalen van de maandelijkse huur of extra inzet voor de leefomgeving. Ook beloont Woningbelang via het klantwaarderingssysteem haar trouwe huurders. Trouwe huurders zijn huurders die minimaal 30 jaar in hun huidige woning wonen, deze goed hebben onderhouden, geen huurachterstand hebben (gehad) en geen overlast veroorzaken (of hebben veroorzaakt). 44

45 Trouwe huurders In 2014 hebben 17 huishoudens gebruik mogen maken van ons aanbod aan trouwe huurders, om bij mutatie de woning alleen bezemschoon op te leveren. Gemiddeld hebben we hieraan 1264,- per woning uitgegeven in De gemiddelde bewoningsduur was ruim 43 jaar Automatische incasso In 2014 hebben we 2 keer een loting verricht onder alle huurders met een automatische incasso bij Woningbelang. 13 huurders hebben een prijs gewonnen In het zonnetje In 2014 zijn twee huurders door Woningbelang in het zonnetje gezet in het kader van het klantwaarderingssysteem. Huurders kunnen via een bon in de Woningbelangstelling huurders aanmelden die een bijzondere bijdrage leveren aan de leefomgeving. Een afvaardiging van de HBV en Woningbelang maakt vervolgens een keuze, wie in aanmerking komt om in t zonnetje gezet te worden Inspraak en zeggenschap De mening en verwachtingen van onze klanten zijn van groot belang voor Woningbelang bij de ontwikkeling van het beleid en beheer. Onze huurders zijn tenslotte onze belangrijkste belanghouders. Inspraak, zeggenschap en participatie zijn belangrijke onderdelen van onze bedrijfsvoering Raambeleid bewonersparticipatie In 2010 heeft Woningbelang, in samenwerking met de HuurdersBelangenVereniging (HBV), het raambeleid bewonersparticipatie vastgesteld. In 2013 is dit beleid met de HBV geëvalueerd. Het beleid wordt door beide partijen nog steeds gezien als een goede basis. Er is overleg gevoerd met de HBV, bewonerscommissies, wijkcommissies en raden Participatielabel In 2010 heeft Woningbelang voor het eerst de kwaliteit van bewonersparticipatie laten meten door het kwaliteitsinstituut KWH. Huurders, de HBV en bewoners- en wijkcommissies zijn op verschillende manieren gevraagd hierover hun mening te geven. In 2013/2014 is deze meting herhaald. Woningbelang is beoordeeld op de onderdelen visie, organisatie, functioneren, samenwerking en toegevoegde waarde. Op alle onderdelen scoorde Woningbelang ruim boven de norm. Gemiddeld werd een 7,6 gescoord. De onderzoekscommissie concludeerde: Woningbelang vindt participatie belangrijk en spant zich in om bewoners te betrekken bij haar beleid en activiteiten. De corporatie wil open, toegankelijk en betrokken zijn en is dat ook volgens respondenten. De participatie krijgt vorm op wijkniveau, complexniveau, projectniveau en beleidsniveau. Er is een betrokken HBV en er zijn op elk participatieniveau diverse commissies. Daarnaast zijn er flexibele vormen als klantenpanels, themabijeenkomsten voor belanghouders en voor consumentenorganisaties. Hiermee slaagt Woningbelang er ruim voldoende in om de maatschappelijke agenda en opgaven op te halen in haar werkgebied. De basis is meer dan op orde HuurdersBelangenVereniging Tweemaandelijks vindt overleg plaats tussen het bestuur van de onafhankelijke HuurdersBelangenVereniging (HBV) en Woningbelang. In 2014 bracht de HBV positief advies uit over: Evaluatie binnenonderhoudsverzoeken Huurbeleid 45

46 Evaluatie klantwaarderingssysteem Algemeen sociaal plan bij herstructurering Reglement inzake verhuis- en inrichtingskosten bij gedwongen verhuizing Het onderhoudsjaarplan 2015 De afrekening van de servicekosten over 2013 en de voorschotten servicekosten voor Toekomstplannen van enkele complexen. Prestatieafspraken 2015 tussen Woningbelang en de gemeente Bergeijk Negatief advies werd uitgebracht over: De jaarlijkse huurverhoging De HBV was niet overtuigd dat er noodzaak voor Woningbelang was, om volledig gebruik te maken van de ruimte om de huren te verhogen naar de streefhuren Bewonerscommissies In een aantal complexen van Woningbelang is een bewonerscommissie actief. Bewonerscommissies vormen het aanspreekpunt voor de bewoners en zijn gesprekspartner voor Woningbelang. Wij overleggen regelmatig met hen over onderhoud, leefbaarheid, servicekosten, kwaliteit van schoonmaak en andere actuele kwesties. In 2014 waren elf permanente bewonerscommissies actief. Met deze commissies vindt twee keer per jaar overleg plaats. Naast de bewonerscommissies is sinds 2002 een klankbordgroep actief in het complex Rapelenberg. In 2014 is ook overleg gevoerd met bewonersafvaardigingen van het herstructureringsproject aan de Amundsenstraat Klantenpanels In 2014 heeft er geen klantenpanel plaatsgevonden Klachten Woningbelang heeft een klachtenbeleid waarin we beschrijven hoe we omgaan met een klacht en welke vervolgstappen klanten en relaties kunnen nemen op het moment dat ze het niet eens zijn met de afhandeling van hun klacht. Een goede afhandeling van klachten is een middel om de tevredenheid van klanten te vergroten. Bovendien is elke klacht een gelegenheid tot verbetering van de kwaliteit van de organisatie Geschillencommissie Wanneer Woningbelang en een klant het niet eens worden, kan de klant het geschil ter beoordeling voorleggen aan de geschillencommissie. De commissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De geschillencommissie brengt advies uit aan de directeur-bestuurder over de afhandeling van het geschil. In 2014 zijn geen geschillen voorgelegd aan de geschillencommissie. De geschillencommissie is in 2014 éénmaal bij elkaar geweest. Zij zijn op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen in de organisatie en hebben de klachtenanalyse 2013/2014 behandeld Zelf aangebrachte veranderingen Een woning is een plek waar je je thuis voelt, een plek die helemaal van jezelf is. Huurders van Woningbelang zijn daarom vrij om te kiezen bij de inrichting en aanpassing van hun woning. Hiermee geven we gehoor aan de veel geuite wens om een woning naar eigen smaak in te kunnen richten. Wanneer de huurder zelf veranderingen aanbrengt, spreken we van zelf aangebrachte veranderingen, oftewel ZAV. Om duidelijkheid te verschaffen in wat huurders wel en niet in de woning mogen doen, is er door Woningbelang een aantal spelregels opgesteld; het ZAV-beleid. 46

47 Het gaat hierbij om voorwaarden die betrekking hebben op (technische) kwaliteit en veiligheid. Voor een aantal veranderingen krijgen huurders bij verhuizing een vergoeding. In 2014 zijn in totaal 121 ZAV-aanvragen binnengekomen, waarvan er 120 zijn goedgekeurd. De aanvragen zijn heel divers. Het gaat om zelf aangebrachte veranderingen zoals zonweringen, luifels, harde vloerbedekking, 2e toilet, aanbouwen, rolluiken, etc. In 2014 zijn 13 vergoedingen uitgekeerd bij een vertrekkende huurder voor een totaal bedrag van , Binnenonderhoudswensen Sinds 1 juli 2011 wordt het vervangen van badkamer, toilet of keuken pas uitgevoerd als de huurder aangeeft hiervoor in aanmerking te willen komen. De aanvragen worden individueel behandeld en de werkzaamheden worden individueel uitgevoerd. Woningen die in aanmerking komen, moeten voldoen aan de eisen die in het beleid met betrekking tot de binnenonderhoudswensen zijn benoemd. Het gaat dan om woningen die voldoen aan het label doorexploiteren minimaal 15 jaar en waarbij de levensduur van de te vervangen onderdelen is verstreken. In 2014 zijn in totaal 98 binnenonderhoudswensen gehonoreerd en financieel afgewikkeld. De binnenonderhoudswensen bestonden uit de renovatie van badkamers (51 stuks), keukens (50 stuks) en toiletruimtes (57 stuks). De kosten per woning waar een binnenonderhoudswens werd uitgevoerd, zijn gemiddeld ca ,-. De totale kosten hiervoor bedroegen ca ,- Dit is inclusief asbestsaneringen Onze klant informeren We informeren onze klant zo volledig mogelijk. Dit doen we, naast brieven en mondelinge informatieverstrekking, met onze website, een uitgebreide folderlijn, ons bewonersblad en een actieve persbenadering Website Op onze website kunnen onze klanten terecht voor informatie, nieuws en ons actueel aanbod. De website heeft de mogelijkheid om online in te schrijven en te reageren op het actueel aanbod. Ook is het mogelijk om online reparatieverzoeken in te dienen. We zien onze website als een dynamisch product. Dat wil zeggen dat we continu waken over de kwaliteit van de site. En hem waar nodig aanpassen en optimaliseren. In 2013 hebben we een Web Prestatie Index laten uitvoeren. Dat is een toets die de online effectiviteit van de website meet op 94 criteria. Er zijn aanbevelingen gedaan waar we in 2014 mee aan de slag zijn gegaan. Een groot deel van de aanbevelingen is doorgevoerd. In 2014 is de website ook aangevuld met alle formulieren die in de Woonwinkel worden gebruikt. Dat betekent dat huurders die formulieren voortaan via de website kunnen downloaden Woningbelangstelling Ons bewonersblad bevat nieuws over projecten van Woningbelang, interviews met huurders en belanghouders en artikelen over wat er gebeurt in onze wijken. In 2014 is de Woningbelangstelling 2 keer verschenen. Bij de uitgave in oktober zat een lezersonderzoek. We onderzoeken o.a. hoe huurders de Woningbelangstelling in de toekomst willen ontvangen, digitaal of in de brievenbus. Ook is gevraagd naar de frequentie waarin men de Woningbelangstelling wil ontvangen en wat men graag leest. De uitkomsten en conclusies worden in de eerste Woningbelangstelling van 2015 verwacht. 47

48 Folders Onze folders bieden onze klanten uiteenlopende informatie over onze producten en diensten. Daarnaast hebben we zeven kluswijzers met tips bij het klussen in huis, zoals schilderen, sanitair installeren en het plaatsen van een erfafscheiding. Naar behoefte worden er nieuwe folders ontwikkeld over (nieuwe) producten en diensten. In 2014 is een folder ontwikkeld over woonoverlast, in combinatie met een flyer met tips hoe huurders een goede verstandhouding met hun buren kunnen behouden Media Lokale media Woningbelang verscheen in 2014 regelmatig positief in het nieuws. Onder andere met: - De voortgang en oplevering van verschillende nieuwbouwprojecten in Valkenswaard (o.a. Heiakker, St. Paulusstraat, Kromstraat). - Herstructureringsprojecten (o.a. over de sloop van de Bosstraat, de Ginneve-flat en de aankondiging van de sloop van de Amundsenstraat). - Samenwerking met politie in aanpak hennepkwekerijen in woningen. - Het concept wonen met zorg in samenwerking met Valkenhof en gemeente Valkenswaard in het nieuwbouwcomplex aan de Nieuwe Waalreseweg. - Samenwerking tussen Woningbelang en Zorgmed voor nieuwe dagopvang voor autistische volwassenen en kinderen aan de Eindhovenseweg. - Laagste bedrijfslasten van de regio in de Corporatie Benchmark van Aedes. - Behoud van het participatielabel. - Bijdrage in wijken en wijkplannen. - Goede score bij de visitatie. - Pilot aangepaste openingstijden Woonwinkel. Vakbladen Woningbelang verscheen in maal met een artikel in een vakblad: - Artikel in Aedes Magazine over de veranderende huishoudenssamenstelling. Woningbelang is één van de corporaties die hiervoor is geïnterviewd. - Opiniestuk in Aedes Magazine over het legitimatieprobleem van corporaties. - Artikel in Corporatiebouw over bouwen zonder onrendabele investering, over de woningen die Woningbelang heeft gebouwd aan de Heiakker 48

49 9. Continuïteit Uit de Oordeelsbrief van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu blijkt dat Woningbelang voldoet aan de staatssteunregeling, MG-circulaires en diverse wet- en regelgeving. Daarmee heeft onze organisatie dus rechtmatig gehandeld. Uit de Toezichtsbrief 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat Woningbelang t.a.v. haar financiële positie voldoet aan de gestelde grenswaarden. Beide oordelen zijn van belang voor onze continuïteit Doelmatige organisatie Woningbelang werkt met een Planning en Control cyclus met een ondernemingsplan voor drie jaar, een financiële meerjarenprognose, een meerjarenonderhoudsverwachting, jaarplannen inclusief een jaarbegroting, budgetten en budgethouders. Klant tot Klant Binnen Woningbelang werken we met het zogenaamde Klant tot Klant programma. Centraal hierbij staat het procesgericht werken met proceseigenaren en het procesgericht sturen met prestatie indicatoren. De organisatie is hier in 2014 wederom mee verbeterd. Klant tot Klant heeft steeds minder het karakter van een project, maar is verankerd in onze dagelijkse manier van werken. Klant tot Klant is gericht op: - Het borgen van de klantgerichtheid in de organisatie. - De doelmatigheid van de organisatie. - Het borgen van continuïteit. Als onderdeel hiervan zijn de belangrijkste processen beschreven en deze worden continu geactualiseerd bij nieuwe inzichten of andere beleidsregels. Het Klant tot Klant project is gericht op de eindgebruiker van de producten en diensten van Woningbelang. Dat zijn de (potentiële) huurders/kopers, belanghouders en interne klanten (medewerkers van Woningbelang). Door het Klant tot Klant programma wordt naast de doelmatigheid (efficiency) ook de doeltreffendheid (effectiviteit) van de organisatie continu verbeterd. Woningbelang blijft door deze verbeteringen in staat in te spelen op de steeds veranderende omgeving. In 2014 heeft Woningbelang het project Klant tot Klant voortgezet. De belangrijkste resultaten waren: - Een verbeterslag in het procesgericht werken binnen alle processen. - Het maandelijks weergeven van de belangrijkste prestatie indicatoren door middel van dashboardmeters. Deze sluiten vanaf 2014 weer aan bij ondernemingsplan Procesgericht werken en denken is door Klant tot Klant gemeengoed geworden. Zo is Woningbelang nog beter in staat om tijdig bij te sturen. Dit is een continu verbeterproces en wordt in ook in ondernemingsplanperiode voortgezet. Woningbelang Elke dag beter! Woningbelang is al jaren continu in ontwikkeling om (proactief) in te spelen op alle externe veranderingen. De laatste jaren stonden nadrukkelijk in het teken van steeds procesgerichter werken om kwaliteit te borgen en om alle processen zo efficiënt mogelijk te laten verlopen zoals hierboven beschreven bij Klant tot Klant. De toegevoegde waarde hiervan is merkbaar en van blijvend belang. In 2013 hebben we geconcludeerd dat aanvullend (baanbrekende) procesverbeteringen gewenst zijn om de bedrijfslasten structureel te verlagen. Dit conform de doelstelling uit ons ondernemingsplan Na een grondige inventarisatie is in 2014 een werkgroep met enthousiaste collega s gestart om deze ontwikkeling vorm te gaan geven. Het voltallige MT heeft zich hierbij aangesloten om de werkgroep Elke dag Beter! te faciliteren. 49

50 Een belangrijk uitgangspunt bij Elke dag beter! is dat we uitgaan van zelfstandig functionerende professionals. Woningbelang elke dag beter sluit aan bij reeds gecommuniceerde uitgangspunten zoals het DNA, de 8 principes, onze kernwaarden etc. Centraal staat dat we alles doen om wonen betaalbaar te houden. In 2014 zijn buiten werktijd diverse bijeenkomsten georganiseerd om met de werkgroep tot verbeteringen te komen binnen de primaire processen. Tijdens de tweede bijeenkomst heeft de werkgroep de grondbeginselen van procesverbetering middels de Lean-methode leren kennen. Lean staat voor mager of slank, wat voor bedrijven vertaald kan worden in snellere, goedkopere en kwalitatief betere processen. Lean heeft als primaire focus het elimineren en voorkomen van verspillingen in bedrijfsprocessen. Maatgevend zijn de factoren waardetoegevoegde tijd en doorlooptijd. Waar geen toegevoegde waarde bestaat, bevinden zich veelal verspillingen die aangepakt kunnen worden. Hoewel Lean zijn oorsprong vindt in de productieomgeving, blijkt dat de principes van Lean op dezelfde wijze succesvol bij Woningbelang voor procesverbetering kunnen worden ingezet. Vanwege het enthousiasme over deze methodiek is de gehele organisatie uitgenodigd om een tweedaagse opleiding in Lean te volgen. Nagenoeg iedereen binnen onze organisatie heeft hier aan deelgenomen en kent de Lean-methode nu op niveau Yellow Belt. Dit vormt een belangrijke basis om Woningbelang continu te blijven verbeteren. Vijf medewerkers hebben zich nog verder verdiept in Lean en hebben aanvullend een opleiding op niveau Green Belt gevolgd. Deze medewerkers kunnen in de toekomst zelfstandig zwaardere verbeterprojecten trekken en overige medewerkers coachen bij verbeteringen. Woningbelang Elke Dag Beter! heeft in 2014 al geresulteerd in prachtige resultaten. Binnen alle primaire processen zijn verbeteringen doorgevoerd. Belangrijker nog is dat continu verbeteren nu in ons DNA zit en dat het fundament om dat te blijven doen is gelegd Risicobeheersing In de vergadering van maart 2014 is de jaarlijks geactualiseerde risicoanalyse door de RvT besproken en vastgesteld. In hoofdstuk 4 van de Statuten van de Bouwvereniging is expliciet vastgelegd welke besluiten van de bestuurder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Raad van Toezicht behoeven. Projectvoorstellen worden door de bestuurder op basis van het investeringsstatuut voorzien van een risicoanalyse, een belangenafweging in relatie tot het ondernemingsplan, van financiële en organisatorische consequenties en een financiële meerjarenprognose. Daarbij werd de in het ondernemingsplan vastgelegde continuïteitsnorm als toetsingsnorm voor financiële continuïteit gehanteerd. Woningbelang toetst maandelijks of er sprake is van positieve kasstromen en of we voldoen aan de financiële kengetallen zoals vastgesteld door het WSW en aan de eigen normen zoals vastgelegd in het financieel beleid. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden ten aanzien van het financierings- en beleggingenbeleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het treasurystatuut is actueel en up-to-date Toekomst Toekomst van de sector Met de nieuwe Woningwet wordt het werkdomein van corporaties in principe teruggebracht tot het beheren, exploiteren en ontwikkelen van sociale huurwoningen en het direct daarmee verbonden maatschappelijk vastgoed. De (financiële) mogelijkheden zijn flink beperkt. In 2013 werd de verhuurdersheffing ingevoerd oplopend naar 1,7 miljard in Ook de extra heffingen van het CFV drukken op de financiële ruimte. Er is sprake van strakkere (o.a. Europese) wet- en regelgeving. De woningmarkt stagneert al jaren en bevolkingskrimp dient zich op termijn aan. 50

51 Is er nog behoefte aan een corporatiebestel? In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een wezenlijk onderdeel van. Zolang de burger zelf, de woningmarkt of de overheid niet voor alle doelgroepen passende huisvesting biedt, hebben corporaties bestaansrecht. Met de bezuinigingen in de zorg en de scheiding van wonen en zorg neemt het belang van passende huisvesting alleen maar toe. Daarnaast zijn corporaties van betekenis om te investeren in perspectiefvolle wijken. Door hun positie in het maatschappelijk middenveld kunnen corporaties een groot repertoire aan mogelijke beleidsreacties bieden op maatschappelijke vraagstukken. Bovendien kunnen ze door de omvang van hun bezit een belangrijke bijdrage leveren aan gewenste ingrepen in de woningvoorraad (bijvoorbeeld herstructurering en energiebesparende maatregelen) Wat wil Woningbelang bereiken De kernactiviteit van Woningbelang is en blijft het realiseren van passende, betaalbare huisvesting voor mensen die niet het vermogen (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) hebben om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. Daarnaast wil en kan Woningbelang van betekenis zijn door te investeren in perspectiefvolle wijken. Dit laatste niet alleen vanuit de sociale doelstelling maar ook vanuit zakelijk belang. Immers de waarde van het vastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van de wijk waarin de woningen liggen. Daarbij levert Woningbelang een belangrijke bijdrage aan de oplossing van een aantal maatschappelijke vraagstukken (zoals vergrijzing, ontgroening en duurzaamheidsvraagstukken) Risico analyse We zien als belangrijkste risico s voor het behalen van onze doelstellingen: Landelijke en lokale politiek / nieuwe wet- en regelgeving Bezuinigingen van landelijke en lokale overheden kunnen de kasstromen van Woningbelang verder negatief beïnvloeden. Ook bezuinigingen in de zorg kunnen gevolgen hebben voor Woningbelang (woon-zorg complexen). Tevens zien we een toename van de zwaarte van de overlastproblematiek. Gevolgen onderlinge solidariteit binnen de sector Ook Woningbelang draagt bij aan het ondersteunen van collega corporaties die, om wat voor reden dan ook, in (financiële) problemen zijn gekomen. We onderkennen een aanzienlijk risico dat, naast onder andere Vestia, meer corporaties de komende jaren niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Terugverdiencapaciteit Woningbelang heeft de afgelopen jaren sterk bijgestuurd om investeringen steeds minder onrendabel en zelfs kostendekkend te realiseren. De Verhuurdersheffing en heffingen van het CFV maken dit (opnieuw) feitelijk onmogelijk De strategie om succesvol te blijven In 2012 zijn, op basis van een analyse van mogelijke toekomstscenario s, een drietal robuuste maatregelen vastgesteld om succesvol te kunnen blijven. Om een toekomst voor (de klanten van) Woningbelang te borgen hebben we duidelijke keuzes gemaakt voor welke klanten, welke producten (prijs en kwaliteit) en in welk werkgebied we actief zijn. We richten ons op doelgroepen die zelf niet het vermogen hebben (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. We investeren in leefbaarheid voor een optimaal behoud van de waarde van de vastgoedportefeuille en het realiseren van leefbare wijken voor de bewoners (de rode draad: de juiste dingen doen). We maken ons bestaansrecht zichtbaar door te excelleren op onze 51

52 kernactiviteiten in ons lokale werkgebied (de rode draad: onmisbaar zijn in het lokale werkgebied). En we doen dit op een doelmatige en efficiënte manier vanuit een duidelijke klantbenadering (de rode draad: minder is meer). Een en ander is uitgewerkt in het in 2013 vastgestelde ondernemingsplan Financiële continuïteit Woningbelang is nog een financieel gezonde corporatie. Onder andere doordat we altijd dicht bij de kern van ons bestaansrecht zijn gebleven en geen onverantwoorde risico s hebben genomen. Het voorzien in betaalbare huisvesting in leefbare wijken heeft altijd centraal gestaan. Woningbelang realiseert zich dat er altijd positieve kasstromen en rendementen nodig zijn om blijvend maatschappelijk van belang te zijn. Anders gezegd: Woningbelang kan slechts maatschappelijk renderen als er bedrijfseconomisch voldoende rendement wordt behaald. De investeringsmogelijkheden van Woningbelang staan onder druk door het risico van een stijgende rente, stagnerende verkoop, de Vpb, de verhuurdersheffing en een verplichte extra saneringsheffing van het CFV. Onze inkomsten bestaan hoofdzakelijk uit huuropbrengsten. Met een gemiddelde huur van 63% van maximaal redelijk is er nog ruimte om de huurinkomsten te verhogen. Om de woningvoorraad betaalbaar te houden streven we naar huren die (afhankelijk van het woningtype) variëren van 65 tot 70 % van maximaal redelijk. Daarmee houden we minimaal 70% van onze woningen onder de aftoppingsgrens van de Huurtoeslag ( 596,- prijspeil 2014). Bijsturen op een hoger rendement realiseren we ook door een efficiënte exploitatie van onze woningen. Wij brengen de beheerkosten per eenheid verder naar beneden. In ons ondernemingsplan wordt deze verlaging concreet benoemd. In deze slag om nog efficiënter en doelmatiger te kunnen werken kijken we naar de volgende aspecten: - Leveren basiskwaliteit woningen en dienstverlening met betaalbare woonlasten (huur en energiekosten). We realiseren nieuwbouw zoveel mogelijk met een kostendekkende exploitatie. - Doelmatige organisatie (effectief en efficiënt uitvoeren bedrijfsprocessen). - Slanke en flexibele organisatie. - Door nuttige samenwerking meer bereiken met minder middelen Blijvende inzet voor onze kerntaken Met bovenstaande maatregelen blijft Woningbelang een financieel gezonde corporatie. Daarmee kunnen en blijven we ons ook de komende jaren inzetten voor het realiseren van passende betaalbare huisvesting in leefbare wijken. 52

53 10. Lokale binding en samenwerking Een derde voorwaarde voor succes is lokale binding. Met samenwerking bereiken we meer Samenwerking Woningbelang is een maatschappelijke organisatie, een netwerkorganisatie geworteld in haar thuismarkten. We werken volop samen met diverse partijen om ons heen, zowel op lokaal als op regionaal niveau en in verschillende projecten zoals wijkplannen. Zij willen meedenken over het beleid van Woningbelang en wij luisteren graag naar ze. Dit doen we onder andere door het organiseren van themabijeenkomsten voor deze groepen. En we maken prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging. We werken onder andere samen met: Gemeenten Politie, Zorg- en welzijnsinstellingen Onderwijsinstellingen Collega-corporaties Consumentenorganisaties Belangenorganisaties We hebben ook met verschillende groepen en belanghouders samenwerkingsovereenkomsten. Voorbeelden daarvan zijn: - De samenwerking met de startersgroepen van Bergeijk en Waalre. - Het Breed Signaleringsoverleg. - Plan DOOR! - De samenwerking met de HBV. - De samenwerkingsovereenkomst met het Platform Gehandicapten Valkenswaard. - Het hennepconvenant. - De samenwerking met Valkenhof Stage bij Woningbelang Woningbelang staat positief tegenover het bieden van stageplaatsen voor mensen die een opleiding volgen. Hiermee kunnen we een maatschappelijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van opleidingen. Stagiaires zijn gebaat bij een stageplaats omdat zij op deze manier ervaring kunnen opdoen in de praktijk. Woningbelang kan op deze wijze jong talent binnenhalen. Stagiaire Financieel Management Van februari tot en met juni heeft een vierdejaarsstudent van de Fontys Hogeschool Financieel Management stage gelopen binnen Woningbelang. Het doel van deze stage was het afstuderen binnen het beroepenveld van een toekomstig bedrijfseconoom. De afstudeerstage kwam voort uit de volgende doelstelling: Woningbelang is de afgelopen jaren sterk doorontwikkeld en steeds meer in control gekomen. Niet alleen als het financiële (management)informatie betreft, maar alle ambities en doelen uit het ondernemingsplan worden nu structureel periodiek gemeten middels Kern Prestatie Indicatoren (KPI s). De processen zijn beschreven en ze worden steeds procesgerichter. Dit wil zeggen dat de processen zo worden ingericht dat de wens van de klant in een vloeiende beweging door de organisatie uitgevoerd kan worden (Verbeterpraktijk). In deze redelijk volwassen fase van de bedrijfsvoering is het ook gepast om meer aandacht te besteden aan interne controles (IC). Dit gebeurt al op beperkte schaal maar het heeft nog geen structureel karakter en de vastleggingen hiervan zijn summier. Om de kwaliteit te borgen bestaat er een behoefte aan aanvullende IC. Een van de resultaten van deze afstudeerstage is een uitgewerkt werkprogramma voor interne controles.. 53

54 Excursie Were Di In april heeft Woningbelang een groep HAVO/VWO leerlingen van het Were Di ontvangen voor een excursie. Het was een groep leerlingen met het profiel Cultuur en Maatschappij. De leerlingen deden deze excursie in het kader van hun LOB (Loopbaan Oriëntatie Begeleiding). Het doel van de excursie was een kennismaking met Woningbelang zodat de leerlingen een beeld kregen van de diversiteit aan werkzaamheden bij een corporatie en wat voor functies daarbij horen. We hebben een rondleiding verzorgd per fiets door Valkenswaard. Daarbij werd een aantal projecten van Woningbelang bezocht, gekoppeld aan de vijf thema s waaraan Woningbelang werkt (vergrijzing, ontgroening, levensvatbare wijken, bijzondere doelgroepen en duurzame samenleving). Na de rondleiding hebben de leerlingen een opdracht gemaakt over Woningbelang en wat er verteld is tijdens de rondleiding Visitatie In 2014 heeft Woningbelang zich opnieuw laten visiteren. In oktober 2014 is het visitatierapport officieel opgeleverd. Woningbelang scoort (zeker in het licht van de strengere normen in de methodiek) zondermeer goed. Een 7,7 voor Presteren naar Opgaven en Ambities, een 7,7 volgens de belanghebbenden en een 8 en een 7,2 voor respectievelijk Presteren naar Vermogen en Governance. Een resultaat waar we trots op zijn. In de november vergadering van de RvT zijn de in het rapport genoemde verbeterpunten besproken en waar nodig acties geformuleerd. Urgente verbeterpunten zijn er niet Prestatieafspraken gemeenten Samen met de gemeenten waarin we actief zijn geven we invulling aan prettig wonen. Om invulling te geven aan de ambities en doelstellingen op het gebied van prettig wonen, hebben we met de gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken hebben een taakstellend karakter. En met de afspraken onderstrepen we de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor wonen in de breedste zin van het woord Valkenswaard Ook voor 2014 werden jaarafspraken gemaakt, gekoppeld aan de vijf maatschappelijke vraagstukken. In 2014 zijn weer jaarafspraken voorbereid voor Vergrijzing Nieuwbouw voor senioren. Realiseren verzorgd wonen project in de bestaande bouw. Realiseren voorzieningen in de wijken. Aanpassingen in de bestaande voorraad. - Ontgroening Nieuwbouw voor starters in de huursector. Doorstroming in de bestaande voorraad. - Huisvesten en ondersteunen van bijzondere doelgroepen Huisvesting voor zorgvragers en statushouders. Overdracht woonwagenlocaties. Ondersteuning bijzondere doelgroepen. - Levensvatbare wijken Uitvoering wijkplannen en woonservicezones. - Een duurzame samenleving Aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Begin 2015 zijn de resultaten geëvalueerd. Hoewel de gemeente Valkenswaard de prestatieafspraken formeel niet had ondertekend is hier wel naar gehandeld. Het merendeel is gerealiseerd, een aantal projecten loopt door in

55 Bergeijk Ook in Bergeijk werden prestatieafspraken gemaakt voor En zijn de afspraken voor 2015 vastgelegd. De jaarprestatieafspraken 2014 zijn gekoppeld aan 5 maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing Aanpassingen in de bestaande voorraad. - Ontgroening Evaluatie verkoop onder Koopgarant - Huisvesten en ondersteunen bijzondere doelgroepen Huisvesting urgent woningzoekenden. Huisvesting statushouders. - Levensvatbare wijken Uitvoering geven aan de afspraken uit het convenant Woonoverlast. Uitvoering geven aan de afspraken uit het hennepconvenant. Een duurzame samenleving Onderzoek mogelijkheden toepassen zonnepanelen in bestaande voorraad Eind 2014 zijn de resultaten geëvalueerd. Alle doelen zijn gerealiseerd dan wel worden begin 2015 afgerond Themabijeenkomsten Om de contacten met onze belanghouders te behouden en te versterken, én om ervaringen en ideeën uit te wisselen, organiseert Woningbelang jaarlijks een aantal themabijeenkomsten voor (groepen) belanghouders. Daarnaast worden incidenteel bijeenkomsten georganiseerd. In 2014 stonden de bijeenkomsten in het teken van het ondernemingsplan Belanghouders Op 23 april 2014 vond de jaarlijkse themabijeenkomst met belanghouders plaats. Het ondernemingsplan is gepresenteerd en er is gewerkt aan een gezamenlijke aanpak voor ondersteuning van mensen met betalingsproblemen en/of woonproblemen met een achterliggende GGZ problematiek Gemeenteraad Valkenswaard Een andere jaarlijks terugkerende themabijeenkomst is die met de gemeenteraad van Valkenswaard. Deze bijeenkomst vond plaats op 11 juni Het thema was kennismaken met de nieuwe raadsleden en de presentatie van ons ondernemingsplan Gemeenteraad Bergeijk Op 13 november 2014 werd voor het eerst een themabijeenkomst gehouden met de gemeenteraad van Bergeijk. Ook deze bijeenkomst stond in het teken van wederzijds kennismaken en de presentatie van ons ondernemingsplan Woonconsumenten Jaarlijks organiseert Woningbelang een themabijeenkomst voor haar woonconsumenten (Huurdersbelangenvereniging (HBV), Seniorenbelang, Startersvereniging, Wijkraden en -commissies, Gehandicaptenplatform). In 2014 zijn er twee themabijeenkomsten geweest. Op verzoek van de HBV werd tijdens de bijeenkomst in januari 2014 het nieuwe ondernemingsplan gepresenteerd. In december 2014 is met de woonconsumenten gesproken over de herziene Woningwet en de decentralisaties in de zorg. De gevolgen voor Woningbelang zijn daarbij in kaart gebracht. 55

56 10.5. Sponsoring en donaties Ondersteuning (financieel) van initiatieven ter bevordering van de leefbaarheid is iets wat Woningbelang als maatschappelijk betrokken organisatie graag doet. In 2014 ondersteunden we onder andere: Ouderensociëteit het Gegraaf Valkenswaard De Hofnar Bloemencorso Valkenswaard Stichting Carnavalsviering Striepersgat Scootmobielclub Valkenswaard Jongerenraad Valkenswaard Stichting Kinderboerderij De Kleine Meer Buurtvereniging Beemden Noord S.S.O.V. Stichting Valkenswaard on Ice 56

57 11. De organisatie Algemene Ledenvergadering (ALV) Woningbelang is een vereniging. Iedereen van 18 jaar of ouder, woonachtig in het werkgebied van Woningbelang, kan lid worden. Eind 2014 telde onze vereniging 184 leden. De directeur-bestuurder van Woningbelang is voorzitter van de Algemene Ledenvergadering. Op 17 juni 2014 werd de jaarlijkse, reguliere vergadering, gehouden. Belangrijke items die aan de orde kwamen tijdens de jaarvergadering waren: o Vaststellen en goedkeuren verslag en besluitenlijst van ALV 18 juni 2013: Het verslag en de besluitenlijst zijn vastgesteld en goedgekeurd. o Jaarverslag en jaarrekening Het jaarverslag 2013 is voor kennisgeving aangenomen, de jaarrekening over het boekjaar 2013 is goedgekeurd. Dit besluit strekt het bestuur tot decharge van het gevoerde beleid. o Benoeming van mevrouw J. Abbring tot lid van de Raad van Toezicht. o Thema: Terugblik en presentatie Ondernemingsplan Organisatiestructuur Woningbelang heeft een platte organisatiestructuur. De MT leden zijn de enige leidinggevenden. De organisatie bestaat uit de afdeling Wonen & Wijken waar alle verhuurprocessen en processen om wijken bij de tijd te houden worden uitgevoerd. De afdeling Vastgoed verzorgt de nieuwbouw en alle onderhoudsprocessen en de afdeling Bedrijfsvoering bestaat uit de Financiële Administratie, Planning en Control en ICT. Daarnaast is er de afdeling Algemene Zaken onder aansturing van de directeur-bestuurder bestaande uit het directiesecretariaat dat de directeur-bestuurder, de Raad van Toezicht en het Managementteam ondersteunt en Beleid en Communicatie dat organisatie brede ondersteuning biedt. 57

58 Algemene Leden Vergadering Raad van Toezicht Directeurbestuurder Directiesecretariaat Beleid & Communicatie Manager Wonen en Wijken Manager Vastgoed Manager Bedrijfsvoering Woonwinkel Vastgoed Financiële Administratie Wijken Serviceonderhoud ICT Planning & Control Bestuurlijke organisatie Het bestuur van Woningbelang ligt in handen van directeur-bestuurder R.M. Möhlmann. De Raad van Toezicht houdt toezicht en voert daartoe minimaal tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2014 werd de Raad van Toezicht gevormd door mevrouw M.G. Kamp en de heren M.J. Beukeboom, en R.L.G. Storms. De heren G.A.A.M. Aarts en R.A.M.M. Gradus waren lid tot 17 juni Op 17 juni 2014 werd mevrouw J. Abbring benoemd. Mevrouw Abbring en de heer Beukeboom zijn benoemd door de Algemene Ledenvergadering op voordracht van de HuurdersBelangenvereniging Valkenswaard. Er loopt nog een sollicitatieprocedure voor de invulling van de nog vacante 5 e plaats in de Raad van Toezicht Ondernemingsraad Overleg met de Directeur-bestuurder De OR heeft in principe tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2014 heeft de OR zes keer regulier overleg gevoerd met de directie. Bij het overleg zijn onder andere de volgende onderwerpen aan bod gekomen (in alfabetische volgorde): 58