Jaarstukken 2012 Woningbelang

Transcriptie

1 Jaarstukken 2012

2 2

3 Inleiding Over Woningbelang Onze missie Werkgebied Onze kernwaarden Ondernemingsplan Ons vastgoed Woningbezit Koopwoningen Huurwoningen Huurprijsbeleid Jaarlijkse huurverhoging Huurharmonisatie (huurverhoging bij mutatie) Woonruimteverdeling Urgentie Sociale urgentie Medische urgentie Herstructureringsurgenten Vluchtelingen Plan DOOR! Woningtekort Ingeschreven woningzoekenden Aantal vrijgekomen woningen in Gemiddelde inschrijftijd Verkoop Markconform Koopgarant Terugkoop Strategisch voorraadbeleid Vijf maatschappelijke thema s Vergrijzing Nieuwbouw Nieuwbouw in Valkenswaard Nieuwbouw in Bergeijk Herstructurering (sloop nieuwbouw) Nieuwbouw herstructureringsprojecten Domoticatoepassingen Woningaanpassing Comfortabel wonen WMO Wijkontwikkelingsplannen Ontgroening Starters Doorstroming Nieuwbouw Startersverenigingen

4 Startersvereniging Bergeijk Startersvereniging Waalre Nieuwbouw in Valkenswaard Nieuwbouw in Bergeijk Nieuwbouw herstructurering Bosstraat Levensvatbare wijken Wijkplannen Het Gegraaf Dommelen Turfberg Wijk met een accent Leefbaarheidsfonds Valkenswaard Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL) Bergeijk Onderhoud woonomgeving Veiligheid Politiekeurmerk Veilig Wonen Achterpadverlichting Woonfraude Onrechtmatige bewoning Hennepteelt Overlast Buurtbemiddeling Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard Woonoverlastteam Bergeijk Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Nieuwe projecten Vluchtelingen Woonbegeleiding en betalingsregelingen Woonbegeleiding Betalingsregelingen Plan DOOR! Duurzame samenleving Energiebesparing Energieprestatiecertificaat Bij nieuwbouw Bij bestaande bouw Vervangen cv-ketels Mutatieonderhoud Onderhoud Reparatieverzoeken Woningperiodieke Keuring Planmatig onderhoud Klantgerichte organisatie KWH-huurlabel

5 7.2. Klantwaarderingssysteem Trouwe huurders Automatische incasso In het zonnetje Inspraak en zeggenschap Raambeleid bewonersparticipatie Participatielabel HuurdersBelangenVereniging Bewonerscommissies Klantenpanels Klachten Klachtenmanagement Geschillencommissie Zelf aangebrachte veranderingen Verbeteringswensen / binnenonderhoudswensen Onze klant informeren Folders Woningbelangstelling Website Media Continuïteit Doelmatige organisatie Risicobeheersing Toekomst Toekomst van de sector Is er nog behoefte aan een corporatiebestel? Wat wil Woningbelang bereiken Risico analyse De strategie om succesvol te blijven Financiële continuïteit Blijvende inzet voor onze kerntaken Lokale binding en samenwerking Samenwerking Technasium Visitatie Prestatieafspraken gemeenten Valkenswaard Bergeijk Themabijeenkomsten Belanghouders Gemeenteraad Valkenswaard Themadagen Sponsoring en donaties De organisatie Algemene Ledenvergadering (ALV) Organisatiestructuur

6 10.3. Bestuurlijke organisatie Ondernemingsraad Overleg met de Directeur-bestuurder Aedes Personeelsvereniging Huisvesting Medewerkers Medewerkersmotivatiemeting (MMM) Personeelsevaluatiesysteem Pilot competentiemanagement Loopbaanontwikkeling Woondiensten Cafetariasysteem (WCS) Integriteitsbeleid Arbocatalogus Risicomanagement Treasury ICT Verenigingen van eigenaren Beheerwerkzaamheden voor derden Jaarrekening Kengetallen Balans per 31 december 2012 (voor winstbestemming) Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige gegevens Jaarverslag Raad van Toezicht

7 Jaarverslag 2012 Valkenswaard, juni

8 Inleiding Ontwikkelingen De corporatiesector staat op een keerpunt. Het voortbestaan van de branche, zoals we die kennen, staat onder druk. De regering stuurt aan op een verkleining van de sector en de beperkingen die de branche worden opgelegd stapelen zich op. We zien corporaties in de problemen komen en de crisis is nog niet voorbij. Sterker nog, we zitten er midden in. Er zijn veel ontwikkelingen tegelijkertijd gaande. Het imago van corporaties staat onder druk. Incidenten bij andere corporaties doen afbreuk aan het vertrouwen in de branche als geheel. (Europese) regelgeving verandert. Daarnaast wordt aangestuurd op een andere maatschappelijke positie van corporaties door politieke keuzes. Het is nog maar de vraag of we ons in de toekomst naast sociale huisvesting ook nog kunnen inzetten voor leefbaarheid in wijken. De regering ziet een rol voor corporaties die zich beperkt tot het verhuren en onderhouden van woningen. Ze zet onze financiële positie onder druk door het invoeren van diverse heffingen. Investeringsplannen moeten worden ingeperkt. Activiteiten moeten worden versoberd. Bovendien ondervinden we nog altijd hinder van een woningmarkt die op slot zit. Resultaten Hebben we alleen maar slecht nieuws? Dat niet. In 2012 is Woningbelang erin geslaagd maatschappelijk van betekenis te zijn binnen haar thuismarkten. Er zijn mooie resultaten behaald. Wij zijn nog financieel gezond en daardoor nog steeds in staat om gemaakte afspraken na te komen. En we gaan, ondanks de omstandigheden, door om onze doelgroepen zo goed mogelijk te huisvesten in vogelvlucht Vergrijzing In 2012 werd één nieuwbouwproject van 6 seniorgeschikte woningen opgeleverd in Bergeijk. Er werd gestart met de bouw van in totaal 106 seniorgeschikte woningen verspreid over twee projecten in Valkenswaard. Er is een intentieovereenkomst met Valkenhof, de gemeente en Woningbelang om te komen tot een verzorgd wonen complex van ca. 44 eenheden voor senioren met een zorgindicatie in Valkenswaard. Met behulp van onze Comfortabel Wonen regeling maken we het mogelijk dat senioren langer zelfstandig kunnen wonen. In 2012 werd er 41 keer een beroep gedaan op deze regeling. Ontgroening We werken actief aan beschikbare woningen voor starters. In 2012 hebben we 74 starters aan een woning kunnen helpen; 58 huurwoningen en 16 koopwoningen. Voor deze doelgroep werden in huurwoningen gerealiseerd in Bergeijk en met de startersvereniging Bergeijk werden 8 starterskoopwoningen met CPO opgeleverd. Er werd gestart met de bouw van nog eens 8 starterskoopwoningen met CPO in Bergeijk en 18 huurwoningen in Valkenswaard. Plannen werden voorbereid voor de bouw van 17 huurwoningen in Valkenswaard en 18 huurwoningen in Bergeijk. Levensvatbare wijken De bewoners geven gemiddeld een 7,2 voor hun wijk. Dit resultaat werd onder andere bereikt door de ontwikkeling en uitvoering van vier wijkplannen in Valkenswaard, het sluiten van een hennepconvenant, deelname in woonoverlastteams, het bestrijden van onrechtmatige bewoning, de financiële ondersteuning van buurtbemiddeling en diverse leefbaarheidsactiviteiten. 8

9 Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen In 2012 is een woning in het nieuwbouwplan Tiliaans Bergeijk aangepast en verhuurd aan De Eburon. Dit is een zorgaanbieder die zich specifiek richt op jongeren en jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking en/ of een pervasieve ontwikkelingsstoornis. De woning biedt ruimte voor 3 cliënten. Ook verzorgden we huisvesting voor vluchtelingen en hebben we woningen beschikbaar gesteld voor Plan DOOR! Daarnaast boden we woonbegeleiding aan huurders met een GGZ-probleem (alcohol-, drugs-, psychische problemen en dergelijke). Duurzame samenleving Woningbelang levert een bijdrage aan ecologische duurzaamheid door te werken aan Energie Besparende Maatregelen. In 2012 zijn 129 cv-ketels vervangen door HR107 ketels. Daarmee komt het aantal woningen met een groen energielabel (A-B-C) op 42%. Bij de nieuwbouwprojecten aan de Waalreseweg worden luchtwarmtepompen aangebracht. Ook leverden we een bijdrage aan economische duurzaamheid. Wij blijven bouwen, ook in crisistijd. En we investeren in sociale duurzaamheid door actief te werken aan veilige en leefbare wijken. In dit jaarverslag staat uitgebreid beschreven wat Woningbelang (nog meer) realiseerde in Wij zijn trots op de bereikte resultaten waar wij ons elke dag voor inzetten. Rob Möhlmann directeur-bestuurder 9

10 1. Over Woningbelang 1.1. Onze missie Woningbelang biedt mensen en maatschappelijke instellingen huisvesting en woondiensten in een leefbare omgeving binnen de SRE-regio en vooral in Valkenswaard en Bergeijk Werkgebied Woningbelang richt zich primair op haar thuismarkten, Valkenswaard en Bergeijk, maar zet haar financiële middelen ook daarbuiten in om maatschappelijk rendement te genereren. Woningbelang richt zich buiten haar thuismarkten alleen op huisvesting voor bijzondere doelgroepen in met name de Kempen-gemeenten en Eindhoven Onze kernwaarden We werken aan onze missie aan de hand van vier kernwaarden: - betrouwbaar - betrokken - toegankelijk - dynamisch Dit alles doen we onder het motto: Samen werken aan verzorgd wonen Ondernemingsplan Aan de oplossing van welke maatschappelijke vraagstukken willen en kunnen we een belangrijke bijdrage leveren? Deze vraagstukken hebben we beschreven in het ondernemingsplan Vanuit haar missie richt Woningbelang zich allereerst op het voorzien in voldoende passende huisvesting. We richten ons daarbij in het bijzonder op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing - Ontgroening - Levensvatbare wijken - Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen - Duurzame samenleving 1.5. Ons vastgoed Woningbelang heeft ruim woningen en maatschappelijk vastgoed zoals een AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) en zorgwoningen. We verhuren ook een aantal garages en parkeerplaatsen Woningbezit De volgende tabel geeft inzicht in het woningbezit van Woningbelang. De tabel geeft de verdeling weer naar woningtype en huurprijs. 99% van onze woningen valt (volgens de normen van de Europese regelgeving) binnen de betaalbaarheidsgrens van 664,66. Slechts 12 woningen zijn duurder en vallen buiten de normen. 10

11 Ons Vastgoed Verdeling woningbezit naar woningtype en huurprijs: Aanbod Woningbelang Goedkope huur Betaalbare huur Dure sociale huur Vrije sector huur < 366,37 366,37-561,98 561,98-664,66 > 664,66 Onzelfstandige wooneenheden V wrd Berg Ehv V wrd Berg Ehv V wrd Berg Ehv V'wrd Berg Ehv V'wrd Berg Ehv V wrd Berg Ehv Totaal Totaal Eengezinswoning Appartement Nultreden eengezinswoning Nultreden appartement Zorgwoning Beschermde woning Woonwagen Totaal Peildatum voor huurprijs:

12 Koopwoningen Woningen verkocht onder voorwaarde per gemeente. Gemeente Aantal Bergeijk* 61 Waalre 27 Valkenswaard 31 Totaal 119 * is inclusief 8 woningen in aanbouw Terlo Luijksgestel Huurwoningen Op 31 december 2011 had Woningbelang een totaal woningbezit van woningen. Op 31 december 2012 had Woningbelang een totaal woningbezit van woningen. Valkenswaard Op 31 december 2011 had Woningbelang in Valkenswaard een woningbezit van woningen. In het jaarverslag 2011 zijn 12 inactieve woningen niet meegenomen in het overzicht. Ook is er 1 nultreden appartement te weinig gerekend bij complex Stokerwei (28 i.p.v. 29). In 2012 is 1 zorgwoning een beschermde woning geworden (complex Rapelenberg). Er zijn 6 woningen verkocht via Koopgarant. Op 31 december 2012 had Woningbelang daarmee een totaal woningbezit van in Valkenswaard. Bergeijk Op 31 december 2011 had Woningbelang in Bergeijk een woningbezit van 185 woningen. In 2012 zijn 2 nieuwbouwcomplexen opgeleverd. In complex Tiliaans Landstol zijn 6 nultreden eengezinswoningen opgeleverd. In complex Tiliaans Postiljon zijn 7 eengezinswoningen en 3 onzelfstandige zorgwoningen opgeleverd. Op 31 december 2012 had Woningbelang daarmee een totaal woningbezit van 201 in Bergeijk. Eindhoven Op 31 december 2011 was het woningbezit van Woningbelang in Eindhoven 20. Dit was nog steeds zo op 31 december Verhuur schoolwoningen Woningbelang verhuurt aan de Kromstraat een bedrijfsgebouw met 6 schoolwoningen aan Stichting SKOZOK. In augustus 2011 is de huur van 2 van deze schoolwoningen opgezegd. Deze zijn per augustus 2012 vrijgekomen. In overleg met de gemeente Valkenswaard heeft Woningbelang een ontheffingsprocedure voor de bestemming aangevraagd. De schoolwoningen worden op termijn omgebouwd tot appartementen. In 2012 is vervolgens van nog twee schoolwoningen de huur opgezegd. Deze komen in augustus 2013 vrij. Het is de verwachting dat de schoolwoningen medio 2013 tot appartementen worden omgebouwd en verhuurd. Voor 2 schoolwoningen wordt de huurovereenkomst met SKOZOK voortgezet Huurprijsbeleid Jaarlijkse huurverhoging We streven naar een huurprijs die in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Maar belangrijk is ook dat de huurprijzen bereikbaar blijven voor mensen met een laag inkomen. We verhogen de huurprijzen dan ook niet meer dan nodig is voor een juiste prijs-kwaliteitverhouding en voor het opvangen van de jaarlijkse kostenstijgingen. De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging in de afgelopen jaren is gerelateerd aan het inflatiecijfer van het voorgaande jaar. De gemiddelde huurverhoging was in 2012 voor alle woningen van Woningbelang 2,3% (exclusief huurharmonisatie). 12

13 Huurharmonisatie (huurverhoging bij mutatie) Woningbelang heeft haar streefhuurpercentages in 2011 aangepast. Hierbij hebben we naar 3 pijlers gekeken: 1. Voldoende betaalbare passende woonruimte 2. Passende prijs-kwaliteitverhouding 3. (Financiële) continuïteit van Woningbelang Er is per woningtype een streefhuurpercentage vastgesteld van maximaal redelijk: - Eengezinswoningen: 64% - Appartementen: 63% - Seniorgeschikte eengezinswoningen: 69% - Seniorgeschikte appartementen: 66% Het gemiddelde percentage maximaal redelijke huur bedraagt momenteel 55%. (Het woningbezit van Woningbelang ligt in gemeenten die in 2011 door de overheid zijn aangewezen om extra schaarstepunten toe te kennen. Woningbelang heeft er voor gekozen om voor alle woningen 15 punten extra toe te passen). In 2012 is het huurbeleid geëvalueerd. Uit de evaluatie is gebleken dat we aan de drie pijlers, zoals hierboven beschreven, hebben voldaan. We realiseren ons dat ons hele huurprijsbeleid weer opnieuw bekeken moet worden zodra er meer bekend wordt over de voorstellen die in het regeerakkoord zijn benoemd en in het Woonakkoord zijn uitgewerkt. Deze voorgenomen maatregelen (bijv. verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huurverhoging en het aanpassen van de maximaal redelijke huur) kunnen er voor zorgen dat we het huurprijsbeleid weer opnieuw moeten bekijken en aanpassen Woonruimteverdeling Sinds 1 januari 2003 hanteert Woningbelang het huidige woonruimteverdeelsysteem (WRV). De inschrijfduur bepaalt aan wie een woning wordt aangeboden. Urgent woningzoekenden met een urgentieverklaring krijgen voorrang op andere woningzoekenden. Ingeschreven woningzoekenden kunnen voor een woning in aanmerking komen door te reageren op de vrijkomende woonruimte die tweewekelijks geadverteerd wordt op de website van Woningbelang. In reactie op ontwikkelingen op de woningmarkt hanteren we bij sommige woningen bijzondere voorwaarden. Deze kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op de samenstelling van een huishouden, inkomen of leeftijd. Zo wordt, om de doorstroming te bevorderen bij nieuwbouw, voorrang gegeven aan huurders van Woningbelang die weer een woning vrijmaken. Om starters te ondersteunen bij het vinden van woonruimte wordt bij een deel van het woningbezit voorrang gegeven aan starters. Vanaf 1 januari 2011 worden er inkomenseisen gesteld bij een woningtoewijzing. Het ministerie schrijft voor dat bij nieuwe verhuringen minimaal 90% van de woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (2012: < 664,66)) toegewezen moeten worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen dat lager is dan ,- (tot en met 31 december 2012). De zogenaamde Europese regelgeving. In 2012 hebben we 92,9% van onze woningen toegewezen aan de doelgroep met een inkomen lager dan ,-. 13

14 Om huishoudens met een inkomen tussen ,- en ,- ook een kans te geven op een woning, bieden we woningen met een huur tussen 561,98 en 664,66 ook aan deze doelgroep aan. Dit doen we omdat voor hen een koopwoning niet haalbaar is en er onvoldoende particuliere huurwoningen tussen 665,- en 800,- zijn Urgentie Een woningzoekende kan door persoonlijke omstandigheden op zeer korte termijn dringend andere huisvesting nodig hebben. Een urgentieverklaring leidt tot voorrang bij de woningaanbieding. Woningbelang maakt onderscheid in sociaal en medisch urgente situaties. Ook zijn er urgenties vanwege verplichte verhuizing door herstructurering. Sociale urgenties worden beoordeeld door een onafhankelijke Urgentiecommissie, bestaande uit drie leden. Medische urgenties worden beoordeeld door een arts van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD). De herstructureringsurgenten zijn vastgesteld door een bestuursbesluit Sociale urgentie In 2012 zijn 22 sociale urgentieaanvragen behandeld. Hiervan zijn er 18 toegekend. 14 huishoudens hebben een woning in Valkenswaard gevonden en 4 in Bergeijk Medische urgentie In 2012 zijn 6 medische urgentieaanvragen behandeld en gehonoreerd door de GGD. Daarnaast hebben drie huishoudens uit de gemeente Valkenswaard een urgentie gekregen in het kader van de WMO. 7 huishoudens met urgentie zijn geholpen aan een woning in Valkenswaard en één in Bergeijk. Eén heeft zelf woonruimte gevonden. Alle sociaal en medisch urgent woningzoekenden uit Valkenswaard konden we binnen 2 maanden een woning aanbieden. In Bergeijk duurde dit gemiddeld 5 maanden vanwege het zeer geringe aanbod Herstructureringsurgenten In 2011 zijn de voorbereidingen gestart voor twee herstructureringsprojecten: - 52 woningen in de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg in Valkenswaard - 60 woningen aan de Bosstraat in Valkenswaard Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Hierdoor moeten de huidige bewoners verhuizen. Het is de bedoeling dat alle bewoners na de zomer van 2013 andere huisvesting hebben. De bewoners krijgen een financiële tegemoetkoming voor de verhuizing. Omdat zij verplicht moeten verhuizen krijgen ze voorrang op andere woningzoekenden. In 2012 zijn 20 herstructureringsurgenten uit de Ginneve-flat en 34 uit de Bosstraat met voorrang gehuisvest door Woningbelang Vluchtelingen In 2012 hebben we op verzoek van de gemeente Valkenswaard twee woningen beschikbaar gesteld voor asielzoekers en in totaal 7 personen (3 volwassenen en 4 kinderen) gehuisvest. In de gemeente Bergeijk is in 2012 een woning beschikbaar gesteld waar 2 volwassenen zijn gehuisvest Plan DOOR! In 2012 heeft woningbelang 4 woningen beschikbaar gesteld voor plan DOOR! kandidaten. 3 woningen zijn beschikbaar gesteld aan Lunet zorg. 1 woning is aangeboden aan Autismepunt. Dit contract wordt in 2013 getekend. 14

15 Woningtekort Zowel in Bergeijk als in Valkenswaard is nog steeds sprake van een aanzienlijk woningtekort. Dit komt tot uiting in het grote aantal reacties op een vrijkomende woning. In 2012 hebben huishoudens een of meerdere keren gereageerd op het woningaanbod van Woningbelang. In 2012 waren er gemiddeld 76 reacties op een vrijgekomen woning. Dit is een forse daling ten opzichte van 2011 (88). Mogelijke verklaringen hiervoor zijn: - Door de Europese toewijzingsregel kunnen minder mensen reageren op het woningaanbod. - Door de oplevering van de nieuwbouw in 2011 is het aantal woningzoekende senioren afgenomen. - Door het stellen van voorwaarden bij een woningaanbod (bijv. voorrang voor starters) kunnen minder mensen reageren op dat woningaanbod. - We adverteren alleen nog via onze website Ingeschreven woningzoekenden Eind 2011 is de woningzoekende registratie voor het laatst geactualiseerd. Eind 2011 stonden er ruim woningzoekenden ingeschreven bij Woningbelang. Eind 2012 zijn dit er ruim Onderstaande tabellen geven een beeld van de ingeschreven woningzoekenden en hun herkomst per 31 december Ingeschreven woningzoekenden naar leeftijd Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar ,3% 36 t/m 60 jaar ,7% 61 jaar en ouder ,0% Totaal ,0% Woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting (inwonend of thuiswonend) Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar ,3% 36 t/m 60 jaar ,4% 61 jaar en ouder 56 2,3% Totaal ,00% Hiervan willen 832 woningzoekenden zo snel mogelijk een passende woning. Van deze 832 woningzoekenden zijn er 678 in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar. Dit zijn starters. Woningzoekenden die in een woning van Woningbelang wonen Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar ,7% 36 t/m 60 jaar ,8% 61 jaar en ouder ,5% Totaal ,00% Hiervan willen 310 woningzoekenden zo snel mogelijk een andere passende woning. Zij zijn doorstromers. 15

16 Herkomst inschrijvingen woningzoekenden Woonplaats Aantal Percentage Valkenswaard ,5% Bergeijk ,4% Overig ,1% Buitenland* 224 2,0% Totaal ,00% *Buitenlandse inschrijvingen zijn voornamelijk afkomstig uit België Aantal vrijgekomen woningen in 2012 In 2012 werd 237 keer het huurcontract beëindigd door huuropzegging. Aantal percentage Reguliere huuropzegging ,6% Doorstroming 64 27,0% Gedwongen ontruiming 1 0,4% Totaal ,0% In 2012 kwamen in totaal 175 woningen vrij voor verhuur: Aantal Woningen vrijgekomen voor nieuwe verhuur 161 Opgeleverde nieuwbouw voor verhuur 14 Totaal te verhuren 175 Woningen vrijgekomen voor verkoop 4 Woningen vrijgekomen voor herstructurering Gemiddelde inschrijftijd In 2012 stonden woningzoekenden gemiddeld 5,5 jaar ingeschreven voordat ze aan de beurt waren voor een woning. Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen naar woningtype verdeeld zijn. Verdeling opnieuw verhuurde woningen naar woningtype In 2012 zijn 176 nieuwe huurcontracten afgesloten inclusief 14 voor opgeleverde nieuwbouw. Exclusief nieuwbouw was de mutatiegraad hiermee 4,3%. Aantal percentage Eengezinswoning 83 47,2% Appartement 53 30,1% Nultreden eengezinswoning 10 5,7% Nultreden appartement 24 13,6% Zorgwoning 2 1,1% Beschermde woning 1 0,6% Onzelfstandige zorgwoning 3 1,7% Totaal ,00% 16

17 Er bestaat een klein verschil tussen vrijgekomen woningen in 2012 (175) en opnieuw verhuurde woningen in 2012 (176). De verklaring hiervoor is dat het voorkomt dat woningen aan het einde van een jaar vrijkomen en in het daaropvolgende jaar opnieuw worden verhuurd. Eind 2011 stonden 4 woningen leeg die begin 2012 (opnieuw) zijn verhuurd, eind 2012 stonden 3 woningen leeg die in januari 2013 opnieuw zijn verhuurd. Onderstaande tabel geeft inzicht in aan welke huishoudensgrootte onze opnieuw verhuurde woningen zijn toegewezen. Aantal percentage Eenpersoonshuishouden ,1% Tweepersoonshuishouden 32 18,2% Drie of meer persoonshuishouden 30 17,0% Onbekend 3 1,7% Totaal ,00% Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen zijn verdeeld naar leeftijd. Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar 91 51,7% 36 t/m 60 jaar 55 31,3% 61 jaar en ouder 27 15,3% onbekend 3 1,7% Totaal ,00% Verkoop In 2012 heeft Woningbelang op twee manieren woningen te koop aangeboden: - Marktconform - Koopgarant Markconform Woningbelang heeft een vastgestelde verkooplijst om te verkopen tegen een marktconforme prijs. Op deze lijst staan 20 woningen die bestaan uit verspreid bezit. In 2012 zijn hiervan geen woningen verkocht Koopgarant Sinds 2007 is Woningbelang licentiehouder van Koopgarant en past dit product toe op starterswoningen. Koopgarant houdt in dat de koper de woning koopt met een korting en vervolgens volledig eigenaar wordt van de woning met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, koopt Woningbelang de woning weer terug. De winst of het verlies wordt afhankelijk van de hoogte van de gegeven korting verdeeld tussen de verkoper en Woningbelang. Woningbelang kan deze woning vervolgens wederom met een korting aan een nieuwe starter verkopen. Door de woning met een korting te verkopen, wordt deze betaalbaar voor mensen die anders geen woning zouden kunnen kopen. Door de strengere voorwaarden van de hypotheekverstrekker wordt het voor alleenstaande starters moeilijker om een betaalbare nieuwbouwkoopwoning te kopen. Uit het bestaande bezit werden om starters te helpen aan een betaalbare koopwoning 6 woningen verkocht met Koopgarant (Wilgenroosstraat 22 en 25, Gagelstraat 38, Wollegrasstraat 1 en 21 en Vlierpad 10). 17

18 In het kader van een CPO nieuwbouwproject in Bergeijk (Terlo) werden 8 nieuwbouw woningen onder koopgarant verkocht aan starters Terugkoop In 2012 heeft Woningbelang 3 terugkoopverzoeken gekregen. Eén van het complex Hooge Berkt (Eikenberg 17 Bergeijk), één van het complex Biestven (Biestven 17) en één van het project Waalre (Brugbeemd 9). De eerste 2 woningen zijn in 2012 ook weer verkocht aan starters. De derde woning van het complex Waalre wordt in 2013 verkocht aan een starter. In 2011 is een woning aangeboden en teruggekocht door Woningbelang. De woning heeft in 2012 tot augustus via Koopgarant te koop gestaan, de verkoop is niet gelukt. In augustus 2012 is besloten de woning via reguliere verkoop te koop aan te bieden. De woning is in het eerste kwartaal van 2013 verkocht Strategisch voorraadbeleid Ons Strategisch Voorraadbeleid beschrijft onze visie op wijken en de daarin aanwezige woningcomplexen. Zo houden we de kwaliteit van onze woningen op peil. De SVB labels zijn op woningniveau in ons geautomatiseerd systeem ingevoerd. Hierdoor is de kwaliteit en betrouwbaarheid van het SVB geborgd en is het voor medewerkers van Woningbelang mogelijk om op woningniveau het SVB te raadplegen. Alle woningen met een einde exploitatie van 15 jaar of korter worden apart bekeken. Vanuit de invalshoeken verhuurbaarheid, (onderhouds)technische staat, leefbaarheid, ontwikkelmogelijkheden en financiën wordt bepaald wat we met de woningen gaan doen: doorverhuren met een levensduurverlenging, verkopen, herpositioneren of slopen. 18

19 Vijf maatschappelijke thema s Woningbelang is een maatschappelijk ondernemer op het gebied van wonen. We zetten ons actief in om mensen en instellingen huisvesting en woondiensten te bieden in een leefbare omgeving. Als maatschappelijk ondernemer richten we ons daarbij op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: 1. Vergrijzing 2. Ontgroening 3. Levensvatbare wijken 4. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen 5. Duurzame samenleving We leveren een bijdrage aan de oplossing van deze maatschappelijke vraagstukken. In ons ondernemingsplan Naar een duurzame invulling van passend wonen hebben we dit concreet gemaakt in de vorm van ambities en bijbehorende resultaten. We hebben prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Valkenswaard, de gemeente Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging. 2. Vergrijzing Vergrijzing betekent dat het aandeel ouderen toeneemt. Vergrijzing wordt veroorzaakt door de stijging van de gemiddelde leeftijd en de afname van het geboortecijfer. Vergrijzing vraagt onder andere om passende woonruimte (seniorgeschikte huisvesting, zorgwoningen) en voorzieningen in de woonomgeving. Voor ouderen die aangewezen zijn op verpleeghuiszorg is er behoefte aan bij deze tijd passende (kleinschalige) verpleeghuisvoorzieningen Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan het maatschappelijke vraagstuk Vergrijzing door nieuwe woningen te bouwen die geschikt zijn voor senioren Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft de volgende seniorgeschikte projecten in aanbouw genomen in 2012 in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard: - 36 seniorgeschikte huurappartementen aan de Willibrorduslaan. Tegen de bouw van dit project was bezwaar gemaakt. Daarom is de bouw begin 2010 stilgelegd. De bezwaarprocedure is afgerond en de bouwactiviteiten zijn daardoor medio 2012 hervat. - 6 seniorgeschikte patiohuurwoningen aan de Haagstraat. De woningen worden in februari 2013 opgeleverd seniorgeschikte huurappartementen in de betaalbare huur aan het Elcomapark en 28 seniorgeschikte huurappartementen in de duurdere huur aan het Elcomapark. De bouw is eind 2011 gestart. Naar verwachting is de oplevering eind Ombouw van 4 schoolwoningen aan de Kromstraat tot appartementen. De uitvoering geschiedt nadat de aanpassing van het bestemminsplan in werking is; naar verwachting medio Nieuwbouw in Bergeijk In Bergeijk hebben we 6 seniorgeschikte patiowoningen gerealiseerd in Tiliaans Noord. De oplevering hiervan heeft in december 2012 plaatsgevonden. 19

20 Herstructurering (sloop nieuwbouw) De woonwensen van bewoners veranderen in de loop der jaren. Ook de bevolkingssamenstelling wijzigt. Woningbelang hecht grote waarde aan de duurzaamheid van wijken waarin haar vastgoed gelegen is. Woonkwaliteit is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Met een toekomstonderzoek onderzoeken we altijd eerst wat het beste is om te doen. De woningen slopen, renoveren of verkopen. Woningbelang past daar haar woningen op aan. Dit noemen we herstructurering. Woningbelang is bezig met twee herstructureringsprojecten. Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen: - de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg (52 woningen) - de drie flatgebouwen aan de Bosstraat (60 woningen) De bewoners worden door Woningbelang begeleid bij het vinden van een andere woning. Voor beide projecten is in 2012 in overleg met een vertegenwoordiging van de bewoners en de HBV een Sociaal Project Plan opgesteld. Hierin staan de rechten en plichten voor zowel bewoners als Woningbelang. Zaken als urgentiestatus, verhuiskostenvergoeding en huurgewenning zijn geregeld in het Sociaal Project Plan. Eind 2011 is gestart met het herhuisvesten van de 52 huishoudens van het woongebouw Ginneve aan de Waalreseweg in Valkenswaard en begin 2012 is gestart met het herhuisvesten van de 60 huishoudens van de drie woongebouwen aan de Bosstraat in Valkenswaard. De volgende tabel laat zien hoeveel woningen zijn vrijgekomen, die niet opnieuw door Woningbelang zijn verhuurd. Jaar Ginneve Bosstraat Totaal Totaal t/m Tot 31 december 2012 is aan bewoners die verhuisd zijn vanuit de flat Ginneve ,- uitgekeerd aan de wettelijke verhuiskosten vergoeding op basis van het Sociaal Project Plan. Bij de herstructurering van de Bosstraat was dit , Nieuwbouw herstructureringsprojecten Op de plek van de Ginneve-flat komen ca. 44 zorgappartementen. Deze appartementen zijn bestemd voor senioren met een zorgindicatie. De zorg wordt geleverd door Valkenhof. Het is de bedoeling om in het gebouw ook een ontmoetingsruimte te realiseren waar ook de wijkbewoners gebruik van kunnen maken. Op de plek van de woningen aan de Bosstraat komen naast 22 appartementen voor starters 22 patiowoningen voor senioren. In 2013 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. Naar verwachting start de nieuwbouw van de zorgappartementen Ginneve in het 4 e kwartaal en de nieuwbouw van het plan aan de Bosstraat in het 3 e kwartaal van Domoticatoepassingen In al onze nieuwbouwwoningen brengen we standaard glasvezel aan tot aan de meterkast. Hierdoor kunnen domoticatoepassingen gemakkelijk aangebracht worden. 20

21 2.2. Woningaanpassing Door aanpassingen aan te brengen in bestaande woningen zorgen we ervoor dat de woningen geschikt zijn en blijven voor senioren. Hierdoor kunnen mensen langer zelfstandig blijven wonen Comfortabel wonen Voor huurders van 55 jaar en ouder heeft Woningbelang de regeling Comfortabel wonen. We brengen gratis een aantal voorzieningen aan in de woningen. Dit doen we tot een maximum van 1.588,-. Hierdoor kunnen huurders van 55 jaar en ouder veilig en comfortabel blijven wonen. Het gaat om eenvoudige voorzieningen, zoals wandbeugels in de douche, verhoogd toilet en het verlagen van drempels. De regeling bestaat al sinds Zowel het aantal aanvragen als de kosten per aanvraag laten een jaarlijks afnemende trend zien. Sinds 2004 zijn er in totaal aanvragen voor de regeling Comfortabel wonen gedaan. In 2012 werd er 41 keer een beroep gedaan op de regeling Comfortabel wonen. Gemiddeld bedroegen de kosten 461,- per verzoek. Totaal bedroegen de kosten ca ,-. De aanpassingen bestonden uit wandbeugels (38 stuks), verhoogde 6+ en 10+ toiletten (24 stuks), extra trapleuningen (12 stuks) en douchezitjes (10 stuks) WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is er voor mensen met een lichamelijke beperking. Zij kunnen bij hun gemeente voorzieningen aanvragen die het gebruik van hun woning makkelijker maken. De gemeente beoordeelt de aanvragen en maakt een programma van eisen. Woningbelang brengt in opdracht van de gemeente de benodigde voorzieningen aan. Het gaat dan vaak om grotere aanpassingen dan bij de regeling Comfortabel wonen. Bijvoorbeeld het verbouwen van een badkamer, het realiseren van een aanbouw of het aanbrengen van een stomawastafel. In 2012 zijn 14 WMO-aanpassingen uitgevoerd in onze woningen waarmee in totaal ca ,- is gemoeid. Ook het onderhoud aan de via WMO aangebrachte aanpassingen wordt door Woningbelang uitgevoerd. De gemeente vergoedt ook deze kosten. In 2012 bedroegen deze kosten ca ,-. In totaal waren de kosten daarmee ca , Wijkontwikkelingsplannen Naast passende woonruimte vraagt het maatschappelijk vraagstuk Vergrijzing ook om voorzieningen in de woonomgeving. Hiervoor werken we samen met een aantal andere partijen in wijkontwikkelingsplannen (zie hoofdstuk 4). 21

22 3. Ontgroening Ontgroening houdt in dat het aandeel jongeren afneemt. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door een afname van het geboortecijfer en door het vertrek van jongeren uit de gemeente in verband met studie. Maar ook door onvoldoende passende huisvesting. Dit heeft onder andere gevolgen voor (het bestaansrecht van) bepaalde voorzieningen (scholen, bepaalde sport- en horecagelegenheden) Starters We willen voorkomen dat jongeren door onvoldoende huisvestingsmogelijkheden vertrekken. Dus is het van belang dat er voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar is. De wachttijden moeten acceptabel zijn voor starters met een laag inkomen (< ,-) maar ook voor middeninkomens. Daar werken we aan door: - De doorstroming te bevorderen. - Nieuwe woningen te bouwen speciaal voor starters. - Bestaande woningen (zowel huur als koop) met voorrang aan te bieden aan starters. - De reguliere verhuur van woningen. Woningbelang heeft twee definities voor starters; een huur- en een koopstarter. Een huurstarter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft. Een koopstarter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft of een huurwoning van Woningbelang leeg achterlaat. Om starters een grotere kans te geven op de woningmarkt biedt Woningbelang bestaande woningen en nieuwbouw met voorrang aan aan starters. In 2012 hebben we aan 74 starters een woning toegewezen, 58 huurwoningen en 16 koopwoningen Doorstroming Door seniorgeschikte huisvesting te realiseren bevorderen we de doorstroming. Senioren verhuizen dan vanuit een eengezinswoning naar bijvoorbeeld een seniorgeschikt appartement. De eengezinswoning komt dan vrij voor onder andere starters. In 2012 kwamen 64 woningen vrij door doorstroming Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan de oplossing van het maatschappelijke vraagstuk Ontgroening door nieuwe woningen te bouwen, speciaal voor starters. Dat doen we onder andere in samenwerking met startersverenigingen Startersverenigingen Woningbelang werkt samen met startersverenigingen voor het realiseren van betaalbare starterskoopwoningen Startersvereniging Bergeijk In Bergeijk is de Startersvereniging Bergeijk actief. Op 3 december 2007 is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend tussen Woningbelang en de gemeente Bergeijk en tussen Woningbelang en de Startersvereniging Bergeijk. De gemeente heeft 4 locaties aangewezen waar starterswoningen gebouwd mogen worden. In 2012 hebben we 8 woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap opgeleverd in het plan Tiliaans. Het project Terlo is in 2012 in uitvoering gegaan. Het betreft een blok van 10 woningen, waarbij Woningbelang betrokken is bij de bouw van 8 betaalbare tussenwoningen. Woningbelang is betrokken bij de bouw van deze starterskoopwoningen om het concept Koopgarant uit te voeren. Deze woningen worden gebouwd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). 22

23 Startersvereniging Waalre Ook in Waalre is een startersvereniging actief. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de Startersvereniging Waalre en de gemeente Waalre voor de bouw van 27 starterswoningen. De starterswoningen zijn in 2011 gerealiseerd in Waalre Noord onder Koopgarant Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft de volgende projecten in ontwikkeling of uitvoering t.b.v. starters: - 18 huurwoningen aan de Haagstraat. De woningen worden in februari 2013 opgeleverd huurwoningen aan de Heiakker. De bouw start in de 2 e helft van eengezinswoningen aan de Weegbree (plan Dommelkwartier). De bouw start naar verwachting in de 1 e helft van Aan de Waalreseweg wordt gebouwd aan 64 seniorgeschikte appartementen Elcomapark. In het originele plan stonden ook 17 koopwoningen. De verkoop van deze woningen stagneerde en de bouw van deze woningen is uitgesteld. Er wordt gekeken naar mogelijke alternatieven Nieuwbouw in Bergeijk Woningbelang heeft de volgende projecten opgeleverd in Bergeijk: - 8 eengezinshuurwoningen, locatie Tiliaans Noord (Luyksgestel, gemeente Bergeijk). - 8 koopwoningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, locatie Tiliaans. Woningbelang heeft de volgende projecten in ontwikkeling of uitvoering in Bergeijk: - 18 startershuurwoningen aan de Eijkereind (voormalige Baxterrein). De bouw start in het voorjaar koopwoningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, locatie Terlo Nieuwbouw herstructurering Bosstraat Woningbelang is bezig met twee herstructureringsprojecten. Een van deze projecten is de Bosstraat (60 woningen). Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Naast de 22 patiowoningen voor senioren worden aan de Bosstraat 22 appartementen voor starters gebouwd. In 2013 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. De nieuwbouw van de Bosstraat start naar verwachting in het 3 e kwartaal

24 4. Levensvatbare wijken In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een belangrijk onderdeel van. Naast het belang van diverse soorten huisvesting in een wijk werken we ook aan de veiligheid en leefbaarheid. Woningbelang werkt projectmatig aan wijken in de vorm van wijkontwikkelingsplannen. We hanteren de volgend aanpak: 1. Wijkaanpak (wijkvernieuwing/-ontwikkeling) Als het nodig is leveren we een bijdrage aan (maatschappelijke) voorzieningen. Ook zorgen we er samen met anderen voor dat de wijken schoon, heel en veilig zijn. Daarnaast maakt Woningbelang het mogelijk dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We dagen bewoners uit om deel te nemen aan initiatieven die de wijk verbeteren. 2. Bewonersparticipatie Door gebruik te maken van de deskundigheid van wijkbewoners en gebruikers spelen we in op de wensen en behoeften van hen. De betrokkenheid en het draagvlak in wijken wordt groter. 3. Handhaving De handhaving is gericht op maatregelen die voorkomen dat de leefbaarheid en veiligheid van de wijk achteruit gaan Wijkplannen Woningbelang heeft in wijken als doel om bewoners te faciliteren om zelf en samen te werken aan leefbare en veilige wijken. Wijken voor jong en oud, waarbij huidige en toekomstige bewoners en gebruikers de wijk als prettig, leefbaar en veilig ervaren. Wij hanteren als motto: beter een slechte woning in een goede wijk, dan een goede woning in een slechte wijk. Een instrument om inrichting te geven aan de ontwikkeling van de wijk is het wijkplan. Een wijkplan geeft aan hoe de wijk zich in de komende jaren zou moeten ontwikkelen. Het betreft alles wat er in een wijk gebeurt, zoals: - wonen - het groen in de wijk - winkelvoorzieningen - onderwijsvoorzieningen - spelen - recreëren Een wijkplan wordt steeds voor vier jaar opgesteld. In 2012 was een wijkplan in uitvoering in t Gegraaf. In Turfberg is in 2012 een wijkplan ontwikkeld en vastgesteld Het Gegraaf In 2011 is een nieuw wijkplan voor Het Gegraaf gemaakt. Binnen dit wijkplan is een pakket aan maatregelen en concrete activiteiten beschreven. Tot en met 2014 worden deze maatregelen en activiteiten uitgevoerd. Woningbelang heeft in 2012 bijgedragen aan de wijkontwikkeling van Het Gegraaf door: - Het aanbrengen en beheren van achterpadverlichting. - Het faciliteren van actieve bewoners. De komende jaren zet Woningbelang zich in voor: - Een wooncomplex met zorgappartementen aan de Nieuwe Waalreseweg (Ginneve-flat). In een herstructureringsproject wordt de huidige flat gesloopt. We bouwen er een complex terug met appartementen voor senioren met een zorgindicatie. In het complex wordt een multifunctionele ruimte gemaakt, waar zowel bewoners als de buurt gebruik van kunnen maken. - Het ontwikkelen van 45 starterswoningen in het buitengebied (Weegbree). 24

25 - Het aanbrengen en beheren van achterpadverlichting. - Het onderhouden van achterpaden. - Het faciliteren van actieve bewoners Dommelen In 2012 is besloten om het Wijkplan Dommelen-Noord uit te breiden. Er komt nu een Wijkplan Dommelen. In 2012 hebben we de analyse voor Dommelen samen met de gemeente Valkenswaard geactualiseerd. In 2013 wordt een nieuw wijkplan opgesteld met het daarbij horende vierjarenplan Turfberg In 2012 hebben we samen met de gemeente Valkenswaard, Woonbedrijf, Paladijn, de politie, Valkenhof en diverse bewoners een wijkplan voor vier jaar vastgesteld. Er zijn verschillende vergaderingen belegd met betrokken bewoners uit de wijk. In 2013 wordt gestart met 3 werkgroepen om de plannen uit het vierjarenplan tot uitvoering te brengen. Het gaat om de volgende werkgroepen: duurzaam wonen en leven, de zelforganiserende wijk en vervoer en mobiliteit. Vanuit het wijkplan is aangedrongen op het vergroten van de diversiteit in bepaalde buurten. Woningbelang houdt hier rekening mee bij de ontwikkeling van nieuwbouw aan de Bosstraat. Hier komen woningen voor zowel ouderen als starters Wijk met een accent Het project Wijk met een accent (voorheen Woonservicezones) is een initiatief van de gemeente Valkenswaard, woningcorporaties en welzijns- en zorgorganisaties. De toevoeging van de zorgorganisaties is het belangrijkste verschil met de ontwikkeling van een wijkplan. Waar in een wijkplan het accent ligt op wonen en welzijn, is bij Wijk met een accent de zorgcomponent toegevoegd. In de visie van Wijk met een accent staan dan ook mensen in de gemeente Valkenswaard, ongeacht hun leeftijd of beperking, centraal. Hun zelfredzaamheid, zelfbeschikking en regie over het eigen leven zijn uitgangspunten. Een Wijk met een accent biedt een perspectiefvolle omgeving, met steunsystemen voor alle bewoners. Er zijn (betaalbare) voorzieningen en de wijk heeft een balans in de mix van leeftijden. De wijkaanpak heeft drie pijlers: 1. Fysiek (gebouwen en infrastructuur) 2. Sociaal (zorg- en dienstverlening) 3. Economisch (winkel- en werkvoorzieningen) De wijken Geenhoven en Hoge Akkers in Valkenswaard zijn Wijken met een accent. In 2012 zijn de bewoners van de wijken actief betrokken onder regie van de gemeente Valkenswaard. In beide wijken is een wijkcommissie geformeerd, bestaande uit bewoners uit de wijk. De commissies stellen een integraal wijkplan (vier jaar) op. In Geenhoven waren in 2012 drie werkgroepen actief: jong, oud en openbaar gebied. Deze werkgroepen komen met voorstellen voor het wijkplan. Woningbelang heeft in 2012 concreet bijgedragen aan de Wijken met een accent (Geenhoven en Hoge Akkers) door de bouw van seniorencomplexen (hoog- en laagbouw) aan de Haagstraat (Geenhoven). Daarnaast neemt Woningbelang deel aan de kern- en stuurgroep Wijken met een accent. Uiteindelijk zullen in Valkenswaard alle wijkplannen gericht zijn op wonen, welzijn en zorg. 25

26 4.3. Leefbaarheidsfonds Valkenswaard Om projecten ten behoeve van de leefbaarheid in onze wijken in Valkenswaard te kunnen realiseren, is door Woningbelang en de gemeente in de periode van een leefbaarheidsfonds gevuld met ,-. Het leefbaarheidsfonds zorgt zo voor de nodige extra investeringsruimte. Hiermee wordt aan de leefbaarheid en het woongenot in de wijken daadwerkelijk een impuls gegeven. In 2012 zijn vanuit dit fonds kosten betaald voor: - De ontwikkeling van Wijk met een Accent. - Bijdrage aan wijkcommissie Turfberg. In totaal is in 2012 uit het fonds voor 7.000,- besteed aan leefbaarheid. Het saldo per 31 december 2012 is , Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL) Bergeijk Ook in Bergeijk is een leefbaarheidsfonds waar Woningbelang aan bijdraagt; Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL). In 2011 heeft Woningbelang een aantal locaties van de gemeente Bergeijk afgenomen voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten (locatie Tiliaans). Bij de levering van deze grond heeft Woningbelang een financiële bijdrage aan de Ruimtelijke Ontwikkeling en leefbaarheid (ROL) gedaan. Deze bijdrage wordt ingezet voor leefbaarheidsactiviteiten in de gemeente Bergeijk. De projecten worden in overleg met Woningbelang bepaald. En Woningbelang is direct betrokken bij het project. Vanuit de ROL werden in 2012 de volgende projecten (gedeeltelijk) gefinancierd: - Huisvesting Stichting De Parel - Aanleg achterpaden (Tiliaans) - Duurzaamheid huurwoningen Voor 2013 worden door Woningbelang opnieuw projectvoorstellen ingediend bij de gemeente Bergeijk voor een bijdrage uit de ROL Onderhoud woonomgeving Woningbelang investeert, naast de wijkontwikkelingsplannen, ieder jaar in de woonomgeving, zo ook in Woningbelang faciliteert bewonersinitiatieven, spoort bewoners aan de eigen woonomgeving netjes te houden en neemt haar verantwoordelijkheid als de bewoners hier zelf geen rol in (kunnen) spelen. Woningbelang verzorgde groenonderhoud, liet gevaarlijke bomen kappen of snoeien, verzorgde het incidenteel en planmatig onderhoud (bestrating) van achterpaden en pleinen, het verwijderen van graffiti en het bijhouden van gezamenlijke ruimten. In totaal is, naast de wijkplannen, in 2012 een bedrag van ,- uitgegeven aan het onderhoud van de woonomgeving Veiligheid Een belangrijk item voor Woningbelang is veiligheid. Daarom nemen we deel aan zowel de stuur- als de projectgroep Integraal Veiligheidsbeleid in de gemeente Valkenswaard. In 2012 is het actieprogramma 2012 van de Nota Veiligheid van de gemeente Valkenswaard uitgevoerd. Samen met diverse partners is in 2012 gewerkt aan een duurzame, sociale en fysieke veiligheid op het gebied van wonen, onderwijs en opvang, verkeer, werken en recreëren. Woningbelang heeft met name een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de thema s: - Politiekeurmerk Veilig Wonen bij nieuwbouw - Vergroten van bewonersbetrokkenheid in de leefomgeving - Woonoverlast - Aanpak hennepkwekerijen 26

27 Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) regelt de veiligheid in en rondom het huis. Woningbelang heeft als doelstelling alle nieuwbouw te realiseren volgens de richtlijnen van het PKVW. Zo dragen we bij aan een leefbaar en veilig Valkenswaard en Bergeijk. In dit kader werkt Woningbelang samen met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk, SRE, politie en architecten Achterpadverlichting Woningbelang heeft op veel plaatsen achterpadverlichting aangebracht in de afgelopen jaren. Doel van de achterpadverlichting is het gevoel van veiligheid van de bewoners vergroten. Bewoners kunnen zelf aangeven dat ze achterpadverlichting wensen op plekken waar dit nog niet aangebracht is. Voor het beheer van de achterpadverlichting heeft Woningbelang verschillende achterpadbeheerders. Dit zijn huurders van Woningbelang die op deze manier een steentje bijdragen aan de leefbaarheid van hun wijk. De beheerder zorgt ervoor dat de verlichtingspunten werken, hij vervangt kapotte lampen of neemt contact op met Woningbelang als de armatuur kapot is Woonfraude Ook de aanpak van woonfraude draagt bij aan de leefbaarheid in onze thuismarkten. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. Woningbelang treedt actief op tegen woonfraude Onrechtmatige bewoning Wanneer een huurder die met Woningbelang een huurovereenkomst heeft afgesloten niet zelf de woning bewoont is er sprake van onrechtmatige bewoning. Daar waar er vermoedens zijn van onrechtmatige bewoning wordt actie ondernomen, vaak in samenwerking met de gemeente Valkenswaard. In 2012 zijn er 14 meldingen gekomen van mogelijke onrechtmatige bewoning. In zes gevallen zijn Woningbelang en de gemeente Valkenswaard nog met onderzoek bezig. In de overige 8 gevallen bleek de onrechtmatige bewoning niet aantoonbaar of bleek het niet te gaan om een onrechtmatige bewoning Hennepteelt Het verbod op hennepteelt is er niet voor niets. Het brandgevaar als gevolg van het gebruik van groeilampen en het vaak illegaal aftappen van elektriciteit is onacceptabel groot. Bovendien geeft het stankoverlast voor omwonenden. Het verbod op hennepteelt staat nadrukkelijk vermeld in de algemene huurvoorwaarden van Woningbelang. Deze zijn sinds 1 augustus 2003 van toepassing. In 2007 is een convenant gesloten met de gemeente Valkenswaard en de politie voor de aanpak van hennepteelt. In Bergeijk is een hennepconvenant voor de regio de Kempen. En met het Openbaar Ministerie in Den Bosch is in 2009 een convenant afgesloten voor de gehele regio. Indien de aanwezigheid van een hennepkwekerij wordt geconstateerd en er is voldoende bewijs verzameld, dan krijgt de huurder de keuze om zelf de huur op te zeggen. Wanneer dit niet gebeurt, wordt een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de rechtbank gestart. De schade die ontstaan is wordt verhaald op de huurder. In 2012 zijn er in twee woningen hennepkwekerijen ontmanteld. Van beide woningen is de huur opgezegd. 27

28 4.8. Overlast Harde muziek, hondengeblaf, her en der geparkeerde auto s kunnen allemaal ergernissen tussen buren veroorzaken. Het uitgangspunt bij overlast is het zo snel mogelijk bespreekbaar maken om zo tot een oplossing te komen. Het is immers vaak zo dat men zich niet bewust is van de overlast die veroorzaakt wordt. Vaak leidt het bespreken van ergernissen al tot duidelijkheid en begrip; een eerste stap in de goede richting. Wanneer huurders er onderling niet uit komen kan Woningbelang een bemiddelende rol spelen. Bij overlast waarbij een psychische-, psychiatrische- en/of verslavingsachtergrond een rol speelt, neemt Woningbelang contact op met de GGzE of Neos. Indien een geïntegreerde oplossing tot de mogelijkheden behoort, brengt Woningbelang de overlast in tijdens het overleg van het Breed Signaleringsoverleg. In 2012 zijn er 212 meldingen geweest van overlast. Het betrof in totaal 184 adressen. In 2012 werden 132 adressen afgehandeld. Bij 45 adressen is de zaak volledig overgedragen aan andere partijen. Bij de overige 87 adressen is een oplossing gekomen, waarna er geen herhalingsmelding van de overlast is gedaan. De acties die Woningbelang heeft ondernomen: - In 34 zaken zijn de bewoners aangesproken waarna de overlast ophield zaken zijn in behandeling gegeven aan buurtbemiddeling zaken zijn door de bewoners onderling opgelost. - In 4 zaken hebben we de bewoners de huur laten opzeggen. Van de zaken die nog niet zijn opgelost (52) zijn er 13 in behandeling bij een jurist. 21 zaken worden in orde gemaakt voor partners uit het Breed Signaleringsteam. 8 zaken worden gemonitord in afwachting van acties vanuit de politie. De overige zaken zijn nog in behandeling bij Woningbelang Buurtbemiddeling Vanaf 1 juli 2011 is in de gemeente Valkenswaard het project buurtbemiddeling van start gegaan. Vanuit het integraal veiligheidsbeleid is daarvoor het convenant Buurtbemiddeling ondertekend. De bemiddeling is ondergebracht bij maatschappelijke zorginstelling DommelRegio (onderdeel van Lumensgroep) in samenwerking met Welzijnsorganisatie Paladijn en wordt gefinancierd door de gemeente Valkenswaard, Woningbelang en Woonbedrijf. Buurtbemiddeling wordt uitgevoerd door vrijwilligers die hiervoor een opleiding hebben gehad. Bij buurtbemiddeling wordt getracht een conflict tussen (buurt)bewoners te neutraliseren door een gesprek aan te gaan met de betrokkenen. In 2012 zijn 23 aanmeldingen voor buurtbemiddeling binnengekomen. Hiervan zijn 12 zaken rechtstreeks door Woningbelang aangemeld. 6 bemiddelingen waren succesvol. In één bemiddeling is een partij verhuisd, waarna de bemiddeling stopte. Een andere bemiddeling was aanvankelijk succesvol, maar twee maanden na de bemiddeling was er sprake van een terugval. 4 situaties waren onbemiddelbaar. Huurders van Woningbelang kunnen ook zonder tussenkomst van de corporatie rechtstreeks buurtmiddeling benaderen Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard In Valkenswaard is een Breed Signaleringsoverleg actief. De politie, Woningbelang, Woonbedrijf, GGzE, Dommelregio, Paladijn, de gemeente Valkenswaard, MEE en Zuidzorg nemen hieraan deel. De doelstellingen van het Breed Signaleringsteam zijn: 1. Het doen verminderen danwel voorkomen, zo mogelijk beëindigen, van woonoverlast binnen de gemeente Valkenswaard door middel van een geïntegreerde aanpak van woonoverlast. 28

29 2. Het bieden van ondersteuning via de gemeente (vanuit de WMO) aan (kwetsbare) burgers, zodat zij in staat zijn zelfstandig(er) en volwaardig(er) deel te nemen aan de maatschappij door: Een goed functionerend netwerk van professionele organisaties en mantelzorgers te gebruiken. De eigen kracht van de (kwetsbare) burger te verbeteren, zodat hij/zij minder afhankelijk wordt van de professionele zorg. Vaak zijn dit mensen met een GGZ achtergrond met een zeer beperkt sociaal netwerk of mensen die door hun beperkte financiële middelen niet voldoende mee kunnen doen. Ook mensen die door een verwaarloosde en vervuilde situatie van hun woning geen andere mensen meer kunnen ontvangen kwamen in beeld. Naast het verbeteren van het sociale netwerk werd in het samenwerkingsverband ook geprobeerd te werken aan de voorwaarden die nodig zijn voor een goed herstel van de sociale participatie (schoonmaken van woningen, schuldhulpverlening e.d.). Als het Breed Signaleringsoverleg niet tot een oplossing komt, ziet Woningbelang een gang naar de rechter als uiterste oplossing. Bij bijzondere gevallen zet Woningbelang nog woonbegeleiding van Neos in als laatste kans (zie 5.3). In 2012 heeft het Breed Signaleringsoverleg in totaal 10 keer overleg gehad. Er zijn 68 zaken in behandeling genomen waarvan er 21 door Woningbelang zijn ingebracht. Hiervan zijn er 14 positief afgesloten en 7 zaken zijn nog in behandeling. Het gaat in bijna alle gevallen om (geluids)overlast of vervuiling door een psychiatrisch ziektebeeld, vaak gecombineerd met verslaving. De zaken zijn ondergebracht bij maatschappelijke zorginstelling DommelRegio Woonoverlastteam Bergeijk In 2012 heeft het woonoverlastteam in Bergeijk een andere vorm gekregen. Het nieuwe team heet: Multiprobleemsituaties casuïstiekoverleg Bergeijk. Dit team bestaat uit de gemeente Bergeijk, politie, Vestia, Woningstichting de Zaligheden, GGzE, Zuidzorg, Lunet zorg, GOW welzijnswerk en Woningbelang. In de nieuwe vorm, die in de tweede helft van 2012 is opgestart, wordt er 6 wekelijks overleg gehouden. Dit heeft in keer plaatsgevonden. De doelen van dit overleg zijn: Werken vanuit alle prestatievelden van de WMO waardoor inwoners (langer) in staat zijn om zelfstandig(er) en volwaardig(er) deel te nemen aan de maatschappij. Voorkomen, dan wel verminderen of beëindigen, van woonoverlast binnen de gemeente. Continue verbetering van de casusketen door met elkaar werkafspraken te maken over het opschalen of afschalen van multiprobleemsituaties. Integraal samenwerken om de 3 hiervoor gestelde doelen te kunnen realiseren. In 2012 zijn er geen huurders van Woningbelang aangemeld voor het overleg. 29

30 5. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Onze maatschappij kent een aantal doelgroepen die vanwege fysieke, psychische of sociale problematiek bijzondere aandacht verdienen bij de invulling van hun woon- en leefomgeving. Dit zijn belangrijke doelgroepen van Woningbelang. Woningbelang heeft panden voor het huisvesten van deze doelgroepen Nieuwe projecten Woningbelang heeft in 2012 het volgende project gerealiseerd in Bergeijk: De Eburon is een zorgaanbieder die zich specifiek richt op jongeren en jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking en/ of een pervasieve ontwikkelingsstoornis. In 2012 heeft Woningbelang een woning van het plan Tiliaans beschikbaar gesteld aan De Eburon. De woning biedt ruimte voor 3 cliënten Vluchtelingen Nederlandse gemeenten hebben een taak op het gebied van huisvesting van vluchtelingen met een verblijfstatus. Woningbelang vervult 85% van de huisvestingstaak van de gemeente Valkenswaard. In 2012 hebben we op verzoek van de gemeente Valkenswaard twee woningen beschikbaar gesteld en in totaal 7 personen (3 volwassenen en 4 kinderen) gehuisvest. In de gemeente Bergeijk is in 2012 een woning beschikbaar gesteld waar 2 volwassenen zijn gehuisvest. Gewijzigde procedure Vanaf oktober 2012 is de procedure van het huisvesten van vluchtelingen gewijzigd. Woningbelang biedt geen woning aan, maar de gemeente vraagt een passende woning bij kandidaten die gehuisvest moeten worden in de gemeente. Woningbelang spant zich dan in om zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen 10 weken, een passende woning aan te bieden Woonbegeleiding en betalingsregelingen Woonbegeleiding Hebben huurders een GGZ-probleem (alcohol-, drugs-, psychische problemen en dergelijke)? Hebben ze daardoor een structurele huurachterstand? Veroorzaken ze veel overlast? Of verwaarlozen ze hun woning? Dan grijpen we in. Tegelijkertijd beseffen we dat het vaak gaat om mensen met meerdere problemen die ze zonder hulp waarschijnlijk niet kunnen oplossen. In dat geval bieden we hen met woonbegeleiding nog een laatste kans. Met woonbegeleiding kunnen ze de regie over hun eigen leven weer terugkrijgen. Woonbegeleiding wordt alleen ingezet als de reguliere hulpverlening niet direct hulp kan bieden. Cliënten die aan het traject deelnemen tekenen een overeenkomst waarin de gevolgen van het weigeren of voortijdig stoppen met de begeleiding vermeld staan. Het doel van woonbegeleiding is op de eerste plaats om huisuitzetting wegens huurachterstand of vormen van overlast te voorkomen. Een achterliggende doelstelling is, als een ontruiming onvermijdelijk is, de persoon in kwestie in de zorg te houden om erger te voorkomen. In 2012 is één huishouden geholpen met woonbegeleiding. De begeleiding heeft geresulteerd in een beter functionerend huishouden. 30

31 Betalingsregelingen Woningbelang voert een consequent incassobeleid. We treden zorgvuldig op bij betalingsachterstanden en maken duidelijke afspraken voor betalingsregelingen met huurders. Dit resulteerde in slechts 1 gedwongen ontruiming wegens wanbetaling in Plan DOOR! Plan DOOR! is een samenwerkingsverband tussen zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties uit Eindhoven en de regio die vraag en aanbod bij elkaar proberen te brengen. De zorg- en welzijnsinstellingen dragen kandidaten voor die weer een kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen. De woningcorporatie levert de woning. Gedurende het eerste jaar vindt er altijd nog woonbegeleiding plaats. Als na een jaar blijkt dat de kandidaat goed huurderschap heeft vertoond, wordt het huurcontract op zijn of haar naam gezet. Het uitgangspunt is dat Woningbelang in principe circa 4 woningen per jaar beschikbaar stelt voor Plan DOOR! Een voorwaarde hierbij is dat er bij voorkeur binding is met de gemeente Valkenswaard of Bergeijk. In 2012 heeft Woningbelang 3 contracten met Lunet zorg getekend voor woningen die beschikbaar zijn gesteld voor DOOR! kandidaten. Daarnaast is nog een woning aangeboden aan Autismepunt. Na een jaar wordt bekeken of het huurcontract op naam van de klant (cliënt) gezet kan worden. 31

32 6. Duurzame samenleving Een duurzame samenleving is een samenleving die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Duurzaamheid betekent dus dat we moeten voorkómen dat we problemen van deze tijd overdragen op volgende generaties of andere landen. Duurzame ontwikkeling berust op drie pijlers: 1. Ecologische duurzaamheid 2. Economische duurzaamheid 3. Sociale duurzaamheid In een duurzame samenleving is er niet alleen zorg voor werk en inkomen (economische duurzaamheid) en het behoud van natuur en milieu (ecologische duurzaamheid), het is er ook goed leven voor iedereen (sociale duurzaamheid). Woningbelang levert een bijdrage aan een duurzame samenleving door: - Te bouwen, ook in crisistijd (economische duurzaamheid). - Te werken aan Wijken met een accent (sociale duurzaamheid). - Onze woningen goed te onderhouden en te werken aan EBM (Energie Besparende Maatregelen) (ecologische duurzaamheid) Energiebesparing Woningbelang hecht grote waarde aan energiebesparing. Ook internationale afspraken schrijven een verlaging van CO2-uitstoot voor. In de ontwikkeling van vastgoed leveren we hier een bijdrage aan door het toepassen van duurzame energiesystemen bij nieuwbouw en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen bij bestaande bouw Energieprestatiecertificaat Woningbelang heeft in 2008 haar woningen voorzien van een energielabel; het energieprestatiecertificaat (EPA). Het energielabel is wettelijk verplicht bij de verhuur of verkoop van een woning. We werken actief aan labelverbetering van onze woningen. Ca. 42% van het woningbestand heeft in 2012 een groen label (label A-B-C). Eind 2008 was dat ca. 29%. Dat betekent een toename van het aantal woningen met een groen label (A, B of C) van 13% sinds Bij nieuwbouw In de nieuwbouwprojecten aan de Waalreseweg worden luchtwarmtepompen met zonnecollectoren toegepast. Hiermee verbetert het comfort in de woning doordat de luchtwarmtepompen warmte en koeling leveren. Het bespaart energie. De woonlasten van de bewoners zijn lager Bij bestaande bouw In het ondernemingsplan zijn ambities opgenomen voor een structurele uitvoering van energiebesparende maatregelen bij onze bestaande woningen. In 2012 heeft Woningbelang aan de bewoners van de 44 woningen aan de Bartholomeus Diazstraat e/o aangeboden om daar ook energiebesparende maatregelen aan te brengen. De eis van minimaal 70% deelname is daar niet gehaald. Op individuele basis wordt de huurder in de gelegenheid gesteld deze maatregelen tegen een kleine huurverhoging te laten uitvoeren. Woningbelang gaat in 2013 energiebesparende maatregelen aanbrengen in mutatiewoningen met een laag energielabel en bij grootschalige planmatige onderhoudswerkzaamheden. 32

33 Vervangen cv-ketels In 2012 hebben we 129 cv-ketels vervangen door HR107 ketels Mutatieonderhoud Bij wisseling van huurders voert Woningbelang mutatieonderhoud uit. We lossen alle gebreken aan een woning op zodat de nieuwe huurder een woning betrekt die weer voor langere tijd aan de eisen voldoet. In 2012 verrichtte Woningbelang mutatieonderhoud in 164 woningen. De gemiddelde kosten bedroegen 3.523,- per woning. Op het totale woningbezit komt dit neer op 153,00 per woning. In totaal bedroegen de kosten , Onderhoud Woningbelang houdt de kwaliteit van haar woningen goed op orde. Dit doen we door ze goed te onderhouden. Daardoor is het prettig wonen in onze woningen. En het levert een bijdrage aan ecologische duurzaamheid Reparatieverzoeken Woningbelang heeft bijna al het huurdersonderhoud van haar huurders overgenomen. Als we een melding van een huurder krijgen, voeren we reparatieverzoeken gratis uit. Huurders zijn alleen zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden en schilderen binnenshuis, onderhoud aan zelf aangebrachte voorzieningen en eventueel zelf veroorzaakte schade. In 2012 werden er reparatieverzoeken bij Woningbelang ingediend. Gemiddeld betekent dat 1,1 verzoek per woning. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek bedroegen circa 145,-. In totaal bedroegen de kosten ca ,-. Dit komt neer op 159,50 per woning Woningperiodieke Keuring Een keer in de vier jaar kijken we iedere woning na op eventuele gebreken. Tijdens zo n servicebeurt oftewel Woningperiodieke Keuring (WPK) voert een onderhoudsmedewerker van Woningbelang kleine reparaties, bijvoorbeeld aan hang- en sluitwerk, kranen en lichtschakelaars, direct en kosteloos uit. In 2012 vond in 840 woningen een Woningperiodieke Keuring plaats. De kosten bedroegen gemiddeld 58,- per woning. In totaal bedroegen de kosten ca , Planmatig onderhoud In 2012 zijn onder andere de volgende planmatige werkzaamheden uitgevoerd: - Buitenschilderwerk aan 768 woningen. - Het vervangen van daken/dakbedekking. - Het herstellen van voegwerk, metselwerk en vloeren. - Het uitvoeren van steekproeven aan gas- en elektra-installaties. - Het keuren van stookinstallaties en brandstoftoevoerleidingen. - Onderhoud aan gangen en galerijen. - Contractonderhoud aan liften en daken. - Onderhoud aan de individuele en collectieve verwarmingsinstallaties. 33

34 7. Klantgerichte organisatie Woningbelang luistert naar haar klanten en laat ze meedenken over haar producten en diensten. Dit is een van de voorwaarden voor succes en om onze ambities en doelstellingen te kunnen behalen KWH-huurlabel De kwaliteit van onze dienstverlening uit zich o.a. in het behoud van het KWH-huurlabel waarvan Woningbelang sinds 2002 houder is. Dit keurmerk garandeert huurders een optimale dienstverlening. Om het label te kunnen behouden, onderzoekt de onafhankelijke Stichting KWH ieder jaar weer de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit jaar is Woningbelang voor het eerst gemeten via de methodiek: KWH huurlabel 2.0: de nieuwe meetmethode van het KWH. Het KWH voert jaarlijks onderzoek uit op de hoofdonderdelen: - Klantcontact - Verhuizen - Klachten behandelen - Onderhoud Ook in 2012 heeft Woningbelang het KWH-Huurlabel behouden. Gemiddeld scoren we een 8,0. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,8. Uiteraard zijn er ook verbeterpunten waar Woningbelang mee aan de slag gaat. Woningbelang blijft werken aan de kwaliteit van haar dienstverlening. De proceseigenaren gaan aan de hand van de resultaten van hun eigen proces na waar de verbeterpunten liggen en waar ze hun proces kunnen optimaliseren. Hierbij speelt niet alleen de tevredenheid van de klant, maar ook de efficiency en effectiviteit van het eigen proces een grote rol Klantwaarderingssysteem Samen met de HBV heeft Woningbelang het zogenoemde klantwaarderingssysteem ontwikkeld. Dit is een methode om onze waardering richting onze klanten te tonen. Op deze manier kan Woningbelang huurders belonen voor bepaald gewenst gedrag, zoals het tijdig en automatisch betalen van de maandelijkse huur of extra inzet voor de leefomgeving. Ook beloont Woningbelang via het klantwaarderingssysteem haar trouwe huurders. Trouwe huurders zijn huurders die minimaal 30 jaar in hun huidige woning wonen, deze goed hebben onderhouden, geen huurachterstand hebben (gehad) en geen overlast veroorzaken (of hebben veroorzaakt) Trouwe huurders In 2012 hebben 17 huishoudens gebruik mogen maken van ons aanbod aan trouwe huurders, (meer dan 30 jaar huren en geen achterstand, geen overlast en geen vervuiling) om bij mutatie de woning alleen bezemschoon op te leveren. Gemiddeld hebben we ongeveer 2.087,- per woning uitgegeven. De gemiddelde bewoningsduur was ruim 42 jaar Automatische incasso In 2012 hebben we 7 keer een loting verricht onder alle huurders met een automatische incasso bij Woningbelang. 34

35 In het zonnetje Huurders kunnen via een bon in de Woningbelangstelling huurders aanmelden die een bijzondere bijdrage leveren aan de leefomgeving. Een afvaardiging van de HBV en Woningbelang maken vervolgens een keuze, wie in aanmerking komt om in t zonnetje gezet te worden. In 2012 is één huurster door Woningbelang in het zonnetje gezet in het kader van het klantwaarderingssysteem Inspraak en zeggenschap De mening en verwachtingen van onze klanten zijn van groot belang voor Woningbelang bij de ontwikkeling van het beleid en beheer. Onze huurders zijn tenslotte onze belangrijkste belanghouders. Inspraak, zeggenschap en participatie zijn belangrijke onderdelen van onze bedrijfsvoering Raambeleid bewonersparticipatie In 2010 heeft Woningbelang, in samenwerking met de HuurdersBelangenVereniging (HBV), het raambeleid bewonersparticipatie vastgesteld. In 2012 is naar dit beleid gehandeld. Er is overleg gevoerd met de HBV, bewonerscommissies, wijkcommissies en raden. Eind 2012 is een start gemaakt met de evaluatie van het raambeleid Participatielabel In 2010 heeft Woningbelang de kwaliteit van bewonersparticipatie laten meten door het kwaliteitsinstituut KWH. Huurders, de HBV en bewoners- en wijkcommissies zijn op verschillende manieren gevraagd hierover hun mening te geven. Met een gemiddelde van ruim een 7 (op een schaal van 4 tot 8) heeft Woningbelang het participatielabel behaald. In 2013 wordt Woningbelang opnieuw gemeten. In 2012 is gewerkt aan verbeteringen, die genoemd zijn in het rapport HuurdersBelangenVereniging Tweemaandelijks vindt overleg plaats tussen het bestuur van de onafhankelijke HuurdersBelangenVereniging (HBV) en Woningbelang. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de HBV. In 2012 bracht de HBV positief advies uit over: - Het onderhoudsplan De jaarlijkse huurverhoging. - De afrekening van de servicekosten over 2011 en de voorschotten servicekosten voor Toekomstplannen van enkele complexen. - Beleidsregels Wijken. Zowel Woningbelang als de HBV waren tevreden over de bereikte resultaten Bewonerscommissies In een aantal complexen van Woningbelang is een bewonerscommissie actief. Bewonerscommissies vormen het aanspreekpunt voor de bewoners en zijn gesprekspartner voor Woningbelang. Wij overleggen regelmatig met hen over onderhoud, de leefbaarheid, servicekosten, kwaliteit van schoonmaak en andere actuele kwesties. In 2012 waren acht permanente bewonerscommissies actief. Met deze commissies vindt twee keer per jaar overleg plaats. Naast de bewonerscommissies is sinds 2002 een klankbordgroep actief in het complex Rapelenberg. In 2012 is ook overleg gevoerd met bewonersafvaardigingen van de herstructureringsprojecten Ginneve en Bosstraat. Deze bewoners hebben positief geadviseerd over een Sociaal Projectplan. Bij de overleggen over de opstelling van de projectplannen waren vertegenwoordigers van de HBV betrokken. 35

36 Klantenpanels Een andere vorm van zeggenschap en invloed bij Woningbelang is een klantenpanel. Een klantenpanel is een groepsdiscussie waarbij 10 tot 12 klanten met elkaar praten over een thema. De klanten bespreken het thema onder leiding van een (onafhankelijke) gespreksleider. De mening van de klant staat centraal. De deelnemers doen mee als individuele woonconsumenten. In 2012 heeft er geen klantenpanel plaatsgevonden Klachten Woningbelang heeft een klachtenbeleid waarin we beschrijven hoe we omgaan met een klacht en welke vervolgstappen klanten en relaties kunnen nemen op het moment dat ze het niet eens zijn met de afhandeling van hun klacht. Een goede afhandeling van klachten is een middel om de tevredenheid van klanten te vergroten. Bovendien is elke klacht een gelegenheid tot verbetering van de kwaliteit van de organisatie Klachtenmanagement Woningbelang werkt met een klachtenregistratiesysteem. Hierdoor verkrijgen we een beeld van het aantal, soort en de afhandeling van de klacht. Daardoor kunnen we goed inspelen op de klacht en verbeteringen doorvoeren. In 2012 zijn 50 klachten gemeld. 21 klachten waren kenbaar gemaakt tijdens een KWH-meting over de afhandeling van klachten. Met al deze mensen is gesproken. De klachten hadden vooral betrekking op onduidelijkheden in de communicatie, met name bij de uitvoering van de verhuur en bij reparatieverzoeken. Na behandeling van de klachten waren de betrokkenen tevreden over de afwerking van de klacht. Niet in alle gevallen was men tevreden over de uiteindelijke oplossing Geschillencommissie Wanneer Woningbelang en een klant het niet eens worden, kan de klant het geschil ter beoordeling voorleggen aan de geschillencommissie. De commissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De geschillencommissie brengt advies uit aan de directeur-bestuurder over de afhandeling van het geschil. In 2012 is er geen geschil voor de geschillencommissie gemeld Zelf aangebrachte veranderingen Een woning is een plek waar je je thuis voelt, een plek die helemaal van jezelf is. Huurders van Woningbelang zijn daarom vrij om te kiezen bij de inrichting en aanpassing van hun woning. Hiermee geven we gehoor aan de veel geuite wens om een woning naar eigen smaak in te kunnen richten. Wanneer de huurder zelf veranderingen aanbrengt, spreken we van zelf aangebrachte veranderingen, oftewel ZAV. Om duidelijkheid te verschaffen in wat huurders wel en niet in de woning mogen doen, is er door Woningbelang een aantal spelregels opgesteld; het ZAV-beleid. Het gaat hierbij om voorwaarden die betrekking hebben op (technische) kwaliteit en veiligheid. Voor een aantal veranderingen krijgen huurders bij verhuizing een vergoeding. In 2012 zijn in totaal 105 ZAV-aanvragen binnengekomen, waarvan er 99 zijn goedgekeurd. Het ging om zelf aangebrachte veranderingen zoals zonweringen, luifels en carports, harde vloerbedekking, 2 e toilet, aanbouwen, rolluiken etc. In 2012 zijn 6 vergoedingen uitgekeerd bij een vertrekkende huurder voor in totaal een bedrag van 4.247,13. 36

37 7.5. Verbeteringswensen / binnenonderhoudswensen Per 1 juli 2011 wordt het binnenonderhoud pas uitgevoerd als de huurder aangeeft voor een verbetering van badkamer, toilet of keuken in aanmerking te willen komen. De aanvragen worden individueel behandeld en de werkzaamheden worden, na goedkeuring, individueel uitgevoerd. Woningen die in aanmerking komen moeten voldoen aan de eisen die in het nieuwe beleid met betrekking tot de verbeteringswensen zijn benoemd. Het gaat dan om woningen die voldoen aan het label doorexploiteren minimaal 15 jaar en waarvan de levensduur van de te vervangen onderdelen is verstreken. In 2012 is de benaming van dit onderhoud gewijzigd van verbeteringswens in binnenonderhoudswens. In 2012 zijn in totaal 90 binnenonderhoudswensen gehonoreerd en financieel afgewikkeld. De binnenonderhoudswensen bestonden voornamelijk uit de renovatie van badkamers (55 stuks), keukens (43 stuks) en toiletruimtes (37 stuks). De kosten per woning waar een binnenonderhoudswens plaatsvond zijn gemiddeld ca ,-. De totale kosten hiervoor bedroegen ca , Onze klant informeren We informeren onze klant graag en zo volledig mogelijk. Dit doen we, naast brieven en mondelinge informatieverstrekking, door middel van een uitgebreide folderlijn met heldere informatie, een bewonersblad en interactieve website Folders Onze folders bieden onze klanten uiteenlopende informatie over onze producten en diensten. Daarnaast hebben we een vijftal kluswijzers met tips bij het klussen in huis, zoals schilderen, sanitair installeren en het plaatsen van een erfafscheiding. Naar behoefte worden er nieuwe folders ontwikkeld over (nieuwe) producten en diensten Woningbelangstelling Ons bewonersblad bevat onder meer nieuws op het gebied van onderhoud- en nieuwbouwprojecten, interviews met partijen waarmee Woningbelang samenwerkt en rubrieken met veelgestelde vragen. In 2012 is de Woningbelangstelling 2 keer verschenen Website In 2012 is de nieuwe website van Woningbelang live gegaan. Met de nieuwe website informeren we onze klanten nog beter. Door de heldere structuur en de mogelijkheden om online te reageren op het actueel aanbod en reparatieverzoeken in te dienen. De website van Woningbelang is een dynamisch product. Dat wil zeggen dat we continu waken over de kwaliteit van de site. En hem waar nodig aanpassen en optimaliseren Media Woningbelang verscheen in 2012 regelmatig positief in het nieuws. Onder andere met: - De voortgang van verschillende nieuwbouwprojecten in Valkenswaard en Bergeijk. - Leefbaarheidsprojecten. - Prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard. - Herstructureringsprojecten. 37

38 8. Continuïteit In de oordeelsbrief 2011 (incl. het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting) spreekt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een positief oordeel uit. Er is een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat het voortbestaan in financieel opzicht geborgd is. Op basis van de financiële beoordeling heeft Woningbelang wederom de A1-status ontvangen. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie Doelmatige organisatie In het ondernemingsplan is de koers uitgezet voor de komende jaren. In het kader van de borging van de continuïteit, de klantgerichtheid en doelmatigheid loopt het zogenaamde Klant tot Klant project binnen de organisatie. Centraal hierbij staat het procesgericht werken met proceseigenaren en het procesgericht sturen met prestatie indicatoren. De organisatie is hier in 2012 verder op ingericht. Het aantal hiërarchisch leidinggevenden is teruggebracht. Woningbelang werkt met een Planning en Control cyclus, met een ondernemingsplan voor 3 jaar en een financiële meerjarenprognose, een meerjarenonderhoudsverwachting jaarplannen en een jaarbegroting, budgetten en budgethouders. Het project Klant tot Klant is gericht op: - Het borgen van de klantgerichtheid in de organisatie. - De doelmatigheid van de organisatie. - Het borgen van continuïteit. Als onderdeel hiervan zijn de belangrijkste primaire processen beschreven en geoptimaliseerd. Het Klant tot Klant project is gericht op de eindgebruiker van de producten en diensten van Woningbelang. Dat zijn de (potentiële) huurder/koper, belanghouders en interne klanten (medewerkers van Woningbelang). Door het Klant tot Klant programma wordt naast de doelmatigheid (efficiency) ook de doeltreffendheid (effectiviteit) van de organisatie continu verbeterd. Woningbelang blijft door deze verbeteringen in staat in te spelen op de steeds veranderende omgeving. In 2012 heeft Woningbelang het project Klant tot Klant voortgezet. De belangrijkste resultaten waren: - Het implementeren van procesgericht werken binnen de primaire processen. - Het benoemen van alle procesrollen. - Het maandelijks weergeven van de belangrijkste prestatie indicatoren door middel van dashboardmeters. Zo is Woningbelang nog beter in staat om tijdig bij te sturen. Dit is een continu verbeterproces en wordt in 2013 voortgezet Risicobeheersing In de vergadering van maart 2011 is de jaarlijks geactualiseerde risicoanalyse door de RvT besproken en vastgesteld. In hoofdstuk 4 van de Statuten van de Bouwvereniging is expliciet vastgelegd welke besluiten van de bestuurder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Raad van Toezicht behoeven. Projectvoorstellen worden door de bestuurder o.a. voorzien van een risicoanalyse, een belangenafweging in relatie tot het ondernemingsplan, van financiële en organisatorische consequenties en een financiële meerjarenprognose. Daarbij werd de in het ondernemingsplan vastgelegde continuïteitsnorm als toetsingsnorm voor financiële continuïteit gehanteerd. Per 1 juli 2011 is de nieuwe governancecode voor woningcorporaties van kracht. Omdat de governancecode is gekoppeld aan de AedesCode is de governancecode bindend voor alle leden van Aedes. Meer concreet betekent dit dat Woningbelang een toetsingskader voor investeringen (investeringsstatuut) ter goedkeuring aan de RvT voor moest leggen. 38

39 In de RvT vergadering van november 2012 is het investeringsstatuut van Woningbelang goedgekeurd. Omdat het investeringsstatuut op hoofdlijnen beschrijft hoe Woningbelang ook voor 2012 reeds werkte, had de implementatie van het statuut geen impact op de organisatie en bestaande processen. Er is jaarlijks sprake van een positieve kasstroom conform de WSW methodiek en een continuïteitsoordeel A; de solvabiliteit is minimaal 20%. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden ten aanzien van het financierings- en beleggingenbeleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het treasurystatuut is in 2012 geactualiseerd Toekomst Toekomst van de sector De corporaties staan misschien wel voor één van de meest wezenlijke vraagstukken ten aanzien van hun toekomst en continuïteit. Het gaat om een combinatie van factoren: het maatschappelijk vertrouwen is als gevolg van een aantal incidenten laag; er zijn geen duidelijke politieke keuzes over wat de taak van een corporatie moet zijn; er is sprake van strakkere (o.a. Europese) wet- en regelgeving; de economische context is totaal veranderd, de woningmarkt staat aan de vooravond van ingrijpende veranderingen en bevolkingskrimp dient zich op termijn aan. De toekomst van de sector is ongewis. De politiek zoekt naar meer (financiële) disciplinering van de corporatiesector. Veel is onzeker, maar we (voor)zien in ieder geval een verkleining van de sector, een beperking van de mogelijkheden zowel financieel als inhoudelijk en meer regelgeving en toezicht. Bovendien verwachten we een hervorming van de woningmarkt, dat wil zeggen afbouw van de hypotheekrenteaftrek en een geleidelijke verhoging van de huren naar markthuren. Eén ding is duidelijk: pijnloze scenario s zijn er niet Is er nog behoefte aan een corporatiebestel? In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een wezenlijk onderdeel van. Zolang de burger zelf, de woningmarkt of de overheid niet voor alle doelgroepen passende huisvesting biedt, hebben corporaties bestaansrecht. Daarnaast zijn corporaties van betekenis om te investeren in perspectiefvolle wijken. Door hun positie in het maatschappelijk middenveld kunnen corporaties een groot repertoire aan mogelijke beleidsreacties bieden op maatschappelijke vraagstukken. Bovendien kunnen ze door de omvang van hun bezit een belangrijke bijdrage leveren aan gewenste ingrepen in de woningvoorraad (bijvoorbeeld herstructurering en energiebesparende maatregelen) Wat wil Woningbelang bereiken De kernactiviteit van Woningbelang is en blijft het realiseren van passende, betaalbare huisvesting voor mensen die niet het vermogen (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) hebben om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. Daarnaast wil en kan Woningbelang van betekenis zijn door te investeren in perspectiefvolle wijken. Dit laatste niet alleen vanuit de sociale doelstelling maar ook vanuit zakelijk belang. Immers de waarde van het vastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van de wijk waarin de woningen liggen. Daarbij levert Woningbelang een belangrijke bijdrage aan de oplossing van een aantal maatschappelijke vraagstukken (zoals vergrijzing, ontgroening en duurzaamheidsvraagstukken). 39

40 Risico analyse We zien als belangrijkste risico s voor het behalen van onze doelstellingen: Landelijke en lokale politiek / nieuwe wet- en regelgeving Bezuinigingen van landelijke en lokale overheden kunnen de kasstromen van Woningbelang verder negatief beïnvloeden. Ook bezuinigingen in de zorg kunnen gevolgen hebben voor Woningbelang (woon-zorg complexen). Gevolgen onderlinge solidariteit binnen de sector Ook Woningbelang moet bijdragen aan het ondersteunen van collega corporaties die, om wat voor reden dan ook, in (financiële) problemen zijn gekomen. We onderkennen een aanzienlijk risico dat, naast onder andere Vestia, meer corporaties de komende jaren niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Terugverdiencapaciteit Woningbelang heeft de afgelopen jaren sterk bijgestuurd om investeringen steeds minder onrendabel en zelfs kostendekkend te realiseren. De maatregelen in het Woonakkoord maken dit nu onmogelijk De strategie om succesvol te blijven In 2012 zijn, op basis van een analyse van mogelijke toekomstscenario s, een drietal robuuste maatregelen vastgesteld om succesvol te kunnen blijven. Om een toekomst voor (de klanten van) Woningbelang te borgen hebben we duidelijke keuzes gemaakt voor welke klanten, welke producten (prijs en kwaliteit) en in welk werkgebied we actief zijn. We richten ons (alleen) op doelgroepen die zelf niet het vermogen hebben (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. We investeren in leefbaarheid voor een optimaal behoud van de waarde van de vastgoedportefeuille en het realiseren van leefbare wijken voor de bewoners (de rode draad: de juiste dingen doen). We maken ons bestaansrecht zichtbaar door te excelleren op onze kernactiviteiten in ons lokale werkgebied (de rode draad: onmisbaar zijn in het lokale werkgebied). En we doen dit op een doelmatige en efficiënte manier vanuit een duidelijke klantbenadering (de rode draad: minder is meer) Financiële continuïteit Woningbelang is nog een financieel gezonde corporatie. Onder andere doordat we altijd dicht bij de kern van ons bestaansrecht zijn gebleven en geen onverantwoorde risico s hebben genomen. Het voorzien in betaalbare huisvesting in leefbare wijken heeft altijd centraal gestaan. Woningbelang realiseert zich dat er altijd positieve kasstromen en rendementen nodig zijn om blijvend maatschappelijk van belang te zijn. Anders gezegd: Woningbelang kan slechts maatschappelijk renderen als er bedrijfseconomisch voldoende rendement wordt behaald. De investeringsmogelijkheden van Woningbelang staan onder druk door het risico van een stijgende rente, stagnerende verkoop, de Vpb, de verhuurdersheffing en een verplichte extra saneringsheffing van het CFV. Onze inkomsten bestaan hoofdzakelijk uit huuropbrengsten. Met een gemiddelde huur van 55% van maximaal redelijk is er nog ruimte om de huurinkomsten te verhogen. Om de woningvoorraad wel betaalbaar te houden streven we naar huren die (afhankelijk van het woningtype) variëren van 65 tot 70 % van maximaal redelijk. Bijsturen op een hoger rendement zal dus ook moeten gebeuren door een efficiënte exploitatie van onze woningen. Wij brengen de beheerkosten per eenheid verder naar beneden. In deze slag om nog efficiënter en doelmatiger te kunnen werken, kijken we naar de volgende aspecten: - Leveren basiskwaliteit woningen en dienstverlening met betaalbare woonlasten (huur en energiekosten). We realiseren nieuwbouw met een (minimaal) kostendekkende exploitatie. 40

41 - Doelmatige organisatie (effectief en efficiënt uitvoeren bedrijfsprocessen). - Slanke en flexibele organisatie. - Door nuttige samenwerking meer bereiken met minder middelen Blijvende inzet voor onze kerntaken Met bovenstaande maatregelen blijft Woningbelang, op basis van het in februari 2013 vastgestelde Woonakkoord, een financieel gezonde corporatie. Daarmee kunnen en blijven we ons ook de komende jaren inzetten voor het realiseren van passende betaalbare huisvesting in leefbare wijken. 41

42 9. Lokale binding en samenwerking Een derde voorwaarde voor succes is lokale binding. Door samenwerking kun je meer bereiken Samenwerking Woningbelang is een maatschappelijke organisatie, een netwerkorganisatie geworteld in haar thuismarkten. We werken volop samen met diverse partijen om ons heen, zowel op lokaal als op regionaal niveau en in verschillende projecten zoals wijkontwikkelingsplannen. Zij willen meedenken over het beleid van Woningbelang en wij luisteren graag naar ze. Dit doen we onder andere door het organiseren van themabijeenkomsten voor deze groepen. En we maken prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging. Daarnaast laten we ons in 2013/2014 opnieuw visiteren waardoor we inzicht krijgen in onze maatschappelijke prestaties. We werken onder andere samen met: - Gemeenten - Zorg- en welzijnsinstellingen - Onderwijsinstellingen - Collega-corporaties - Consumentenorganisaties - Belangenorganisaties We hebben ook met verschillende groepen en belanghouders samenwerkingsovereenkomsten. Voorbeelden daarvan zijn: - De samenwerking met de startersgroepen van Bergeijk en Waalre. - Het breed signaleringsoverleg. - Plan DOOR! - De samenwerking met de HBV. - De samenwerkingsovereenkomst met het Platform Gehandicapten Valkenswaard. - Het hennepconvenant. - De samenwerking met Valkenhof Technasium Het technasium is een onderwijsformule voor havo en vwo. Het technasium staat voor onderwijs dat theorie combineert met praktijk. Dat gebeurt vanaf de brugklas tijdens het vak Onderzoek & Ontwerpen. Hierin werken de studenten aan levensechte opdrachten die voortkomen uit vraagstukken van bedrijven en instellingen. Woningbelang levert zo n levensechte opdracht aan de leerlingen van het technasium Dr. Knippenbergcollege in Helmond. Samen met de docent geeft Woningbelang feedback op het eindproduct van de leerlingen Visitatie In 2010 heeft Woningbelang zich voor het laatst laten visiteren. De visitatiecommissie beoordeelde ons met gemiddeld een 8 op de 5 onderdelen. In 2013/2014 laat Woningbelang zich opnieuw visiteren Prestatieafspraken gemeenten Samen met de gemeenten waarin we actief zijn geven we invulling aan prettig wonen. Om invulling te geven aan de ambities en doelstellingen op het gebied van prettig wonen, hebben we met de gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken hebben een taakstellend karakter. En met de afspraken onderstrepen we de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor wonen in de breedste zin van het woord. 42

43 Valkenswaard Ook voor 2012 werden jaarafspraken gemaakt, gekoppeld aan de vijf maatschappelijke vraagstukken. In 2012 zijn weer jaarafspraken gemaakt voor Vergrijzing Nieuwbouw voor senioren. Realisering verzorgd wonen project in de bestaande bouw. Realiseren voorzieningen in de wijken. Aanpassingen in de bestaande voorraad. - Ontgroening Nieuwbouw voor starters in de huur- en koopsector. Doorstroming in de bestaande voorraad. - Huisvesten en ondersteunen van bijzondere doelgroepen Huisvesting voor zorgvragers en statushouders. Overdracht woonwagenlocaties. Ondersteuning bijzondere doelgroepen. - Levensvatbare wijken Uitvoering wijkontwikkelingsplannen en woonservicezones. - Een duurzame samenleving Aanbrengen van energiebesparende maatregelen. In de prestatieafspraken 2012 zijn deze ambities concreet uitgewerkt. Daarnaast werkt de gemeente aan een woonvisie. Zodra deze voltooid is worden meerjarenafspraken gemaakt Bergeijk In 2011 zijn jaarafspraken gemaakt met de gemeente Bergeijk voor In 2012 zijn de afspraken gemaakt voor De jaarprestatieafspraken 2012 zijn gekoppeld aan 4 maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing Nieuwbouw voor senioren in de huursector. Aanpassingen in de bestaande voorraad. - Ontgroening Bouw starterswoningen. - Huisvesten en ondersteunen bijzondere doelgroepen Huisvesting voor zorgaanbieders. Huisvesting statushouders. - Levensvatbare wijken (Financiële) bijdrage aan de leefbaarheid door een bijdrage in de gemeentelijk ROL (Ruimtelijke Ontwikkeling Leefbaarheid) Themabijeenkomsten Om de contacten met onze belanghouders te behouden en te versterken, én om ervaringen en ideeën uit te wisselen, organiseert Woningbelang structureel een aantal themabijeenkomsten voor (groepen) belanghouders. Daarnaast worden incidenteel bijeenkomsten georganiseerd Belanghouders De jaarlijkse themabijeenkomst voor belanghouders heeft in 2012 niet plaatsgevonden. Er waren voldoende andere momenten waarop is overlegd en informatie ingewonnen. Om overdaad te voorkomen is besloten deze bijeenkomst in 2012 over te slaan. 43

44 Gemeenteraad Valkenswaard Een andere jaarlijks terugkerende themabijeenkomst is die met de gemeenteraad van Valkenswaard. Deze bijeenkomst vond plaats in januari. De avond had als rode draad 3 thema s die door de gemeenteraadsleden zijn aangereikt: - Visie op de woningmarkt in Valkenswaard. - Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). - Maatschappelijk vastgoed. Ook wilde Woningbelang graag de kijk van de gemeenteraad op woningcorporaties weten Themadagen In 2012 zijn twee themadagen gehouden voor woonconsumenten. In het voorjaar is met de HBV teruggekeken op de resultaten die Woningbelang in 2011 heeft behaald. Daarnaast is samen gekeken hoe in een complexe wereld de advisering bij beleid en beheer beter kan. In het najaar is een themadag gehouden met de HBV, wijkcommissies, en andere consumentenorganisaties voor ouderen, starters en gehandicapten. Aan deze organisaties is gevraagd om mee te denken over het toekomstig ondernemingsplan Op verschillende thema s hebben deze organisaties aangegeven wat zij belangrijk vinden voor de toekomst van het wonen voor verschillende doelgroepen Sponsoring en donaties Ondersteuning (financieel) van initiatieven ter bevordering van de leefbaarheid is iets wat Woningbelang als maatschappelijk betrokken organisatie graag doet. In 2012 ondersteunden we onder andere: - Scootmobieldagen van Scootmobielclub Valkenswaard. - Inbouwen keuken de Belleman voor Stichting Paladijn. - Nationale buitenspeeldag van Buurtvereniging De Speelwei. - Spelenmiddag voor jong en oud van Buurtvereniging Beemden Noord. - Bijdrage aan Stichting Doe-Week. - Ploegfestival (festival met meerdere kunstdisciplines). - Open dag van Kinderboerderij De Kleine Meer. - Bijdrage aan Maatschappelijke beursvloer Valkenswaard. - Bijdrage aan Valkenswaard on ice. 44

45 10. De organisatie Algemene Ledenvergadering (ALV) Woningbelang is een vereniging. Iedereen van 18 jaar of ouder, woonachtig in het werkgebied van Woningbelang, kan lid worden. Eind 2011 telde onze vereniging 198 leden. De directeur-bestuurder van Woningbelang is voorzitter van de Algemene Ledenvergadering. Op 19 juni 2012, tijdens de jaarlijkse, reguliere vergadering, werden het jaarverslag en de jaarrekening over 2011 besproken en goedgekeurd. Belangrijke items die aan de orde kwamen tijdens de jaarvergadering waren: - Vaststellen en goedkeuren verslag en besluitenlijst van ALV 21 juni 2011: Het verslag en de besluitenlijst zijn vastgesteld en goedgekeurd. - Jaarverslag en jaarrekening Het jaarverslag 2011 is voor kennisgeving aangenomen, de jaarrekening over het boekjaar 2011 is goedgekeurd. Dit besluit strekt het bestuur tot decharge van het gevoerde beleid. - Het advies van de klankbordgroep Toekomst van de vereniging is door de ALV voor kennisgeving aangenomen. De klankbordgroep werd formeel opgeheven. - Benoeming van 2 leden Raad van Toezicht: de heer R.L.G. Storms en de heer M.J. Beukeboom. - Honorering leden van de Raad van Toezicht: De honorering werd met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2010 verhoogd naar 8000,- voor de leden en ,- voor de voorzitter. - Thema: het huishoudboekje van Woningbelang werd toegelicht door de directeur-bestuurder Organisatiestructuur De organisatiestructuur van Woningbelang bestaat uit 3 afdelingen: - Wonen - Wijken en vastgoedprojecten - Bedrijfsvoering Daarnaast is er een directiesecretariaat dat de directeur-bestuurder, de Raad van Toezicht en het Managementteam ondersteunt. Het team Beleid en Communicatie biedt organisatiebrede ondersteuning. De medewerkers van de afdeling Wonen zorgen ervoor dat onze huurders in een betaalbare en goed onderhouden woning kunnen wonen. Dit doen zij vanuit de teams Woonwinkel en Serviceonderhoud. De medewerkers van de afdeling Wijken en Vastgoedprojecten zorgen ervoor dat onze huurders in prettige wijken kunnen wonen. Daarnaast wordt gewerkt aan de uitbreiding van ons woningbezit door de realisatie van nieuwbouwprojecten. De afdeling Bedrijfsvoering bestaat uit het team Financiële Administratie, Planning en Control, ICT en zorgt organisatiebreed voor ondersteuning. 45

46 Algemene Leden Vergadering Raad van Toezicht Directeurbestuurder Directiesecretariaat Beleid & Communicatie Manager Wonen Team Woonwinkel Team Serviceonderhoud Manager Wijken & Vastgoedprojecten Team Wijken Team Vastgoedprojecten Manager Bedrijfsvoering Team Financiële Administratie ICT Planning & Control Bestuurlijke organisatie Het bestuur van Woningbelang ligt in handen van directeur-bestuurder R.M. Möhlmann. De Raad van Toezicht houdt toezicht en voert daartoe minimaal tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2012 werd de Raad van Toezicht gevormd door de heren G.A.A.M. Aarts, R.A.M.M. Gradus, H.P.M.J. van de Kerkhof en F.L.J. Steegh. P. Wijtzes was erbij tot juni Vanaf juni 2012 werd de Raad van Toezicht uitgebreid met M.J. Beukeboom en R.L.G. Storms. De heren Gradus en Beukeboom zijn benoemd door de Algemene Ledenvergadering op voordracht van de HuurdersBelangenvereniging Valkenswaard Ondernemingsraad Overleg met de Directeur-bestuurder De OR heeft in principe tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2012 heeft de OR 6 keer regulier overleg gevoerd met de directie. Bij het overleg zijn onder andere de volgende onderwerpen aan bod gekomen (in alfabetische volgorde): 46