Schriftelijke vragen. Inleiding door vragenstelster:

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Gemeenteraad Gemeenteblad Schriftelijke vragen R Jaar 2014 Afdeling 1 Nummer 504 Datum akkoord college van b&w van 1 juli 2014 Publicatiedatum 4 juli 2014 Onderwerp Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw M.D. Shahsavari- Jansen van 5 juni 2014 inzake het woon- en werkpand De Fabriek. Aan de gemeenteraad Inleiding door vragenstelster: De Amsterdamse rechtbank heeft besloten dat het woon- en werkpand De Fabriek aan de Van Ostadestraat 233 niet conform de bestaande plannen gesloopt mag worden, berichtte Het Parool gisteren. 1 Deze voormalige drukkerij is in 1980 gekraakt en vertimmerd tot woon-werkruimten met onder andere een theater, ateliers en woningen. In 1989 sloot de gebruikersvereniging Van Ostadestraat 233 een erfpachtcontract dat van tijdelijke duur zou zijn, wat betekende dat de gemeente na een bepaalde tijd weer beschikking over het grond terug zou krijgen. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid heeft in augustus 2012 een Strategiebesluit vastgesteld, met het voorstel om het gehele pand af te breken om daar nieuwbouw te realiseren; de theaterfunctie in het pand zou daar niet terugkomen maar verhuizen naar het Archiefterrein. Het woon- en werkpand De Fabriek stelde echter dat zij er recht op hebben dat het tijdelijke erfpachtcontract wordt omgezet in een voortdurend erfpachtcontract met de huidige gebruikers. De rechter heeft het woon- en werkpand De Fabriek nu in het gelijkgesteld. Gezien het vorenstaande heeft vragenstelster op 5 juni 2014, namens de fractie van het CDA, op grond van artikel 45 van het Reglement van orde voor de raad van Amsterdam, de volgende schriftelijke vragen tot het college van burgemeester en wethouders gericht: 1. Hoe kijkt het college aan tegen deze uitspraak? Is het college van plan om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan? Antwoord: De gemeente heeft een besluit om in beroep te gaan nog niet genomen. Hierover wordt nog juridisch advies ingewonnen. Het risico dat de rechter het conversiebeleid van de gemeente van toepassing zou verklaren op deze casus is vanaf het moment dat het project in een juridisch vaarwater terecht kwam, medio 2011, aanwezig geweest. De gekozen koers is, met inachtname van dit risico, in bestuurlijke en ambtelijke samenspraak tussen Stadsdeel en Centrale Stad ingezet. Bij een hoger beroep is er ook een risico dat dit geen succesvol verloop 1 1

2 Jaar 2014 Afdeling 1 Nummer 504 Datum 4 juli 2014 Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, donderdag 5 juni 2014 R kent voor de gemeente. Aan het college zal z.s.m. een juridisch advies worden voorgelegd en uiterlijk vóór eind augustus als de beroepstermijn verloopt. 2. Welke inspanningen heeft de gemeente verricht om met de huidige gebruikers tot een overeenkomst te komen? Op welk meningsverschil zijn die onderhandelingen volgens het college gesneuveld? Antwoord: Achtergrond Dit voormalige kraakpand vormde samen met een tiental andere panden de eerste kraakpanden van de stad. De gemeente had hier niet direct plannen voor en zag - onder andere uit oogpunt van veiligheid - de verplichting iets te regelen. Deze eerste serie panden zijn voor 30 jaar uitgegeven in tijdelijke erfpacht. Daarbij was het uitgangspunt om de canon betaalbaar te houden voor de gebruikers, zodat ze in staat zouden zijn de panden goed te onderhouden en beheren. Daarnaast zou de gemeente een vinger aan de pols houden omdat de panden na 30 jaar zouden terugvallen aan de gemeente. Na deze eerste serie kraakpanden volgden er meer en is de gemeente overgegaan op aankoop van de panden. Uiteindelijk zijn de 2 de serie kraakpanden via het Gemeentelijk Woningbedrijf overgegaan naar de corporaties. Uitgangspunten De Gemeente Amsterdam, in dit geval stadsdeel Zuid, is van 2008 tot 2013 in overleg geweest met de Gebruikersvereniging Van Ostadestraat 233 (GVO 233) om een toekomstgerichte oplossing te vinden. Hierbij waren de volgende uitgangspunten van belang: de GVO 233 en de gemeente gingen er vanuit tot medio 2011 dat het recht op conversie conform het conversiebeleid van de gemeente Amsterdam expliciet was uitgesloten; in 2007 hebben de toenmalige stadsdeelraad Oud Zuid en de gemeenteraad gezamenlijk besloten dat de buurttheaterfunctie in de Van Ostadestraat 233 zou verhuizen naar een nieuw te bouwen theater op het voormalige archiefterrein. De huidige locatie zou geheel of gedeeltelijk worden herontwikkeld. De opbrengsten van deze herontwikkeling zouden worden aangewend om het tekort op de grondexploitatie van het archiefterrein te dekken; daarnaast heeft de stadsdeelraad Oud Zuid in 2008, op basis van een motie, bepaald dat in deze ingeslagen weg gezocht moest worden naar een zo goed mogelijke borging van de continuïteit van de gemeenschap Ostadestraat tijdens en na eventuele ontwikkeling; de GVO 233 had en heeft als uitgangspunt dat zij in een definitieve toekomstige situatie een verhuurprijs voor de gebruikers op broedplaatsniveau wil aanhouden. Dit komt neer op maximaal 59 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. Onderzoeks- en onderhandelingsfase Op basis van bovenstaande uitgangspunten heeft stadsdeel Zuid in 2008 een architect ingehuurd. Deze heeft in overleg en samenwerking met de GVO 233 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. GVO 233 heeft zich bij oplevering van de resultaten in 2010 gedistantieerd van de uitkomsten van het onderzoek. 2

3 Jaar 2014 Afdeling 1 Nummer 504 Datum 4 juli 2014 Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, donderdag 5 juni 2014 R Na nieuwe gespreksrondes in 2010 en 2011 heeft stadsdeel Zuid in december 2011 een definitief aanbod gedaan met twee varianten. Variant 1 behelsde een conversie van het tijdelijk recht van erfpacht van het Oostelijk deel van het pand in een voortdurend recht ten behoeve van de GVO 233. Het Westelijk deel zou in deze variant worden herontwikkeld tot vrije sector woningen. Met de grondopbrengsten daarvan kon alsnog aan de bijdrage aan de grondexploitatie van het Archiefterrein worden voldaan. Variant 2 behelsde sloop van het gehele pand. Vervolgens zou herontwikkeling plaatsvinden en de GVO als eerste de mogelijkheid krijgen om de ontwikkeling, eventueel met behulp van een ontwikkelaar, op zich te nemen. De prijsaanbiedingen waren marktconform, waarbij in beide varianten van de mogelijkheid in het grondprijsbeleid gebruik is gemaakt om een 10% onderhandelingskorting te geven. Hiermee heeft de gemeente een stap gezet om de aanbieding dichter bij het uitgangspunt van de GVO 233 te brengen. De GVO 233 heeft dit aanbod afgewezen en in februari 2012 een advocaat in de arm genomen. In de bovenstaande gesprekken tussen de gemeente en de GVO 233 kwam vanaf medio 2011 de vraag aan de orde of het wel zeker was dat het tijdelijk erfpachtrecht niet onder het conversiebeleid van de Gemeente viel. Alhoewel conversie niet expliciet bleek uitgesloten in de akte stelde de gemeente zich op het standpunt dat het wel in de geest van de afspraken was. De gemeente heeft de GVO 233, vanaf dat moment, duidelijk gemaakt dat het conversiebeleid van de Gemeente Amsterdam uitgaat van een omzetting van een tijdelijk recht naar een voortdurend recht op basis van een marktconforme grondwaarde van het huidig gebruik met daarbij de actueel geldende erfpachtvoorwaarden (AB2000). In november 2012 heeft de GVO 233 het stadsdeel te kennen gegeven het definitieve aanbod in heroverweging te willen nemen. Daarna hebben weer gesprekken plaatsgevonden tussen het stadsdeel en GVO 233. Opnieuw heeft het stadsdeel een architect beschikbaar gesteld aan de GVO 233 om het aanbod van de gemeente te vertalen naar een haalbaar plan voor de GVO 233. Op 1 juli 2013 heeft het stadsdeel het traject van jarenlang ( ) overleg en onderhandelen afgesloten en geconcludeerd dat de heroverweging van de GVO 233 niet tot een overeenkomst ging leiden. Het besluit om de onderhandelingen af te breken werd gebaseerd op twee constateringen. Met de kosten van renovatie en verbouwing en de erfpacht uit het definitieve aanbod zou de GVO 233 volgens haar opgave op een verhuurprijs van ca 86,- euro per m 2 aan haar huurders uitkomen. De component van de jaarlijkse canon( 13,38/ m 2 ) vormde iets meer dan 15% van de door de GVO 233 berekende verhuurprijs. Verdere canonverlaging zou een minimaal effect op de huurprijs hebben. Het gebrek aan bereidheid van de GVO 233 om te bewegen in haar uitgangspunten m.b.t. tot de maximale huurprijs, danwel naar creatieve oplossingen te zoeken om de andere componenten buiten de canon van de huurprijs omlaag te krijgen hebben ertoe geleid dat de gemeente de onderhandelingen heeft beëindigd. Op 2 september 2013 is GVO 233 een civiele procedure tegen het stadsdeel begonnen over de erfpachtovereenkomst. 3

4 Jaar 2014 Afdeling 1 Nummer 504 Datum 4 juli 2014 Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, donderdag 5 juni 2014 R Besluitvorming In augustus 2012 heeft het dagelijks bestuur het gewijzigd Strategiebesluit De Nieuwe Fabriek vastgesteld, met als uitgangspunt gehele sloop en nieuwbouw voor het plangebied De Nieuwe Fabriek. Het Strategiebesluit is vertaald naar een Investeringsbesluit dat op 25 september 2013 is vastgesteld. In het Strategiebesluit en later het Investeringsbesluit is een bouwenvelop opgenomen, waarbinnen de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten voor herontwikkeling zijn vastgesteld. Dit heeft een juridisch-planologische doorvertaling gekregen, in het bestemmingsplan De Nieuwe Fabriek dat op 27 januari 2014 is vastgesteld door de stadsdeelraad en inmiddels onherroepelijk is geworden. 3. Wat is nu precies de eigendomssituatie van dit pand? Het pand was verworven door de gemeente, toen het werd gekraakt. Maar het is dus nu in bezit van de gebruikersvereniging? Kan het college toelichten welke afspraken er indertijd precies zijn gemaakt en de documenten met betrekking tot die deal beschikbaar stellen aan de raad? Antwoord: GVO 233 heeft een erfpachtrecht, omvattende het perceel met de daarop gebouwde opstallen. Achtergrond: Het pand is in 1980 gekraakt en later aangekocht door de gemeente. In 1983 is het perceel met de daarop gebouwde opstallen in tijdelijk erfpacht uitgegeven aan de GVO 233 (de akte uitgifte in erfpacht is als bijlage bij deze beantwoording gevoegd). De gemeente heeft destijds de bedoeling gehad een vinger aan de pols te houden door het uitgeven van een tijdelijk recht, waarbij na 30 jaar kon worden bezien hoe de situatie er dan voor zou staan. GVO 233 en de gemeente leefden tot medio 2011 in de veronderstelling dat het erfpachtrecht en daarmee het gebruik van het pand door hen zou eindigen in 2013, en het perceel inclusief opstallen zouden terugvallen, zonder vergoeding, aan de gemeente. De gemeente heeft echter een vastgesteld conversiebeleid dat zegt dat een tijdelijk recht van erfpacht, op verzoek van de erfpachter, kan worden omgezet in een voortdurend recht van erfpacht tenzij er sprake is van een dringend gemeentebelang. De GVO 233 heeft nu een beroep gedaan op dit conversiebeleid. De rechter heeft de GVO 233 in het gelijk gesteld op haar conversierecht en tevens bepaald dat er geen sprake is van een dringend gemeentebelang dat uitstijgt boven het belang van de GVO Wordt er huur betaald voor het gebruik van de woningen en ruimtes in het pand, en zo ja, aan wie? Kan het college aangeven welk financieel voordeel de gebruikersvereniging en/of de gebruikers hebben genoten sinds het kraken van dit pand? Antwoord: De gemeente heeft geen gegevens over huurbetaling van de huurders aan de GVO 233. Volgens de informatie van de GVO 233 hebben huurders huurcontracten afgesloten met de GVO 233 en betalen zij huur aan de GVO

5 Jaar 2014 Afdeling 1 Nummer 504 Datum 4 juli 2014 Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, donderdag 5 juni 2014 R Het pand is in 1983 door de gemeente aangekocht voor ƒ ,- ( ,-). Op dit aankoopbedrag heeft de Gemeente een Rijkssubsidie verkregen en is tevens een bijdrage uit het Stadsvernieuwingsfonds toegekend. Op het resterende bedrag van ƒ ,- ( ) is de canon berekend, en dus niet op de marktwaarde van de grond. De GVO 233 betaalt sinds 1983 een jaarlijkse canon van 8.332,-,. Dit komt neer op een vierkante meterprijs van 4,22 per m 2. Dit tarief is niet marktconform, zie hiervoor ook de beantwoording op vraag 5. Om aan te geven welk financieel voordeel de GVO jaar heeft genoten zou de gemeente het werkelijk gebruik moeten afzetten tegen de marktontwikkeling over de afgelopen 30 jaar. De gegevens over het werkelijk gebruik zijn bij de gemeente niet bekend. De vraag welk financieel voordeel de huurders hebben genoten kan daarom niet precies worden beantwoord. Op basis van een inschatting van het huidige gebruik is de huidige grondwaarde geschat op ,-. Dan zou de huidige jaarlijkse canon ,- en de gemiddelde m 2 prijs 15,13 zijn(2 e kwartaal 2014). Het is evident dat de gebruikers een financieel voordeel hebben genoten over de afgelopen 30 jaar. 5. Op basis van welke grondprijs is het genoemde erfpachtcontract opgesteld? Wordt daarbij met een marktconforme of maatschappelijke grondprijs gerekend? Hoeveel erfpacht is er in totaal afgedragen sinds het contract is gesloten? Antwoord: Zie ook het antwoord bij vraag 4. Om de exploitatie voor de gebruikers financieel haalbaar te maken is de grondwaarde lager gesteld dan het marktconforme niveau, De canon bedroeg per jaar ƒ ( 8.331,85). Gedurende de gehele looptijd van het erfpachtrecht was deze canon, die niet geïndexeerd werd, verschuldigd. Bij het erfpachtcontract gelden de erfpachtvoorwaarden uit de Algemene Bepalingen 1955, in die voorwaarden wordt de canon niet geïndexeerd. Tot nu toe is ƒ ( ,-) aan canon betaald. 6. Als de gemeente op korte termijn een voortdurend erfpachtcontract aan moet bieden aan de bestaande gebruikers, is het college voornemens om daarbij uit te gaan van een marktconforme grondprijs? Graag een toelichting. Antwoord: Over het aan te bieden voortdurende erfpachtrecht wordt nog juridisch advies ingewonnen. In principe wordt een conversie, volgens het conversiebeleid, aangeboden volgens de huidige marktconforme grondprijzen. De gemeente heeft de GVO 233 er bij herhaling op gewezen dat het conversiebeleid een marktconforme aanbieding betreft op basis van de nu geldende erfpachtvoorwaarden. De conversie-aanbieding is een proces van eenrichtingsverkeer en niet van onderhandeling. 5

6 Jaar 2014 Afdeling 1 Nummer 504 Datum 4 juli 2014 Gemeente Amsterdam Gemeenteblad Schriftelijke vragen, donderdag 5 juni 2014 R De volgende opties zijn mogelijk: 1. De GVO 233 start een nieuwe procedure waarin zij eist dat de Gemeente haar een conversie aanbiedt op basis van het Broedplaatstarief; 2. De GVO 233 geeft aan opnieuw te willen onderhandelen; 3. De GVO 233 accepteert het aanbod; 4. De GVO 233 slaat het aanbod af en moet op 15 juni 2015 het pand leeg en geheel ontruimd overdragen aan de gemeente. Indien dit niet vrijwillig plaatsvindt start de gemeente een ontruimingsprocedure. 7. Het bestuur van stadsdeel Zuid had het Strategiebesluit De Nieuwe Fabriek vastgesteld, met als uitgangspunt dus gehele sloop en nieuwbouw voor het plangebied, waarmee ook de bouw van een nieuw theater op het Archiefterrein deels zou worden gefinancierd. Welke consequenties heeft de uitspraak van deze rechter voor de plannen voor het Archiefterrein? Antwoord: Voor het Archiefterrein, inclusief het nieuwe theater, is er inmiddels een overeenkomst met een ontwikkelaar en is de bouw gestart. De financiering van het theater gaat uit van een bijdrage 2 mln. vanuit het project De Nieuwe Fabriek. Als gevolg van de gerechtelijke uitspraak is er een groot risico dat deze bijdrage niet in zijn geheel geleverd kan worden. Omdat de grondexploitatie van het Archiefterrein onder het Vereveningsfonds valt, zal voor een oplossing van het tekort in de dekking van het theater mogelijk hiernaar als vangnet gekeken worden. Voor een eventuele bijdrage uit de grondexploitatie van het Archiefterrein, i.c het Vereveningsfonds, zal dan eerst nader onderzoek plaatsvinden. De omvang van een eventuele bijdrage is mede afhankelijk van het al dan niet instellen van hoger beroep en de uitkomst daarvan. Over de opbrengsten van de conversie is er een bestuurlijke afspraak tussen de Centrale Stad en stadsdeel Zuid dat deze naar het Archiefterrein gaan. Burgemeester en wethouders van Amsterdam A.H.P. van Gils, secretaris E.E. van der Laan, burgemeester 6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18