Gemeente Zandvoort B&W ADVIES

Transcriptie

1 Gemeente Zandvoort B&W ADVIES Verordening Na besluit (B&W/Raad): Nadere regels Uitgaande brief verzenden IZI Beleidsnota Stukken retour 121 Overig 1:1 Publicatie Afdeling / werkeenheid: OB/RO Auteur : S. Groenewoud/ M. Crolla Besproken met portefeuillehouder si Datum :25 juni 2014 Regnr. : 2014/06/ Zaaknr. : Z Onderwerp: aanbieding verkoop/ erfpacht grond WE Van Fenemaflat (3 t/m 23) en Passage 33 mandaat portefeuillehouder Burgemeester datum conform bespreken Wethouder 1 Wethouder 2 Wethouder 3 Raadsbesluit: Actieve informatieplicht raad: Ef, paraaf ( paraaf4v Leidinggevende tt/ á) Wettelijk kader: Boek 5 BW Gevraagd besluit aan B&W: -in te stemmen met de aanbieding aan WE Van Fenemaflat (burgemeester Van Fenemaplein 3 t/m 23 en Passage 33) betreffende de verkoop dan wel heruitgifte in erfpacht en dit voor te leggen aan de raad met het verzoek het college positief te adviseren. -De brief aan de advocaat van de WE te tekenen en te versturen. -Wethouder 3 (Bluijs) te mandateren eventuele wijzigingen door te voeren. Openbaarheid : direct 1/5

2 Consequenties: Financieel:ja Personeel: nee Juridisch: ja Facilitair: nee Communicatie: nee WKPB: nee Advies ingewonnen bij: OR: n.v.t. RIJK: Overig: Consequenties zijn in het advies toegelicht Bijlagen: 1. Aan biedingsbrief 2. Kaart 3. Deskundigenrapport d.d. 17 juni Antwoordbrief De Geer 5. Raadsvoorstel 6. Raadsbesluit 1. Bestuurlijke samenvatting (aanleiding, probleemstelling, scenario's). 1. Bij notariële akte van 18 juni 1965 is het perceel kadastraal bekend gemeente Zandvoort, sectie C nummers 5838 voor een termijn van vijftig jaar in tijdelijke erfpacht uitgegeven. De erfpachttermijn is ingegaan op 1 november 1964 en zal eindigen op 31 oktober De gemeenteraad heeft op 24 februari 2009 de 'Notitie Erfpacht Middenboulevard' vastgesteld, waarin het gemeentelijke erfpachtbeleid is verwoord. De keuze voor koop van de blote eigendom of nieuwe erfpacht wordt overgelaten aan de erfpachter. 3. De gemeenteraad heeft op 5 oktober 2010 de 'Nota herontwikkeling en verwerving Middenboulevard' vastgesteld. Hierin is aangegeven welke panden door de gemeente zullen worden verworven ten behoeve van de herontwikkeling Middenboulevard. De Fenemaflat maakt hier geen deel van uit. 4. Overeengekomen is een deskundigentraject met bindend advies te doorlopen ten aanzien van de waardenbepaling conform het doorlopen traject met de WE Palace. Het bindend advies is opgesteld door een commissie van drie deskundigen, één benoemd door de WE en één benoemd door de gemeente. Deze twee deskundigen hebben op hun beurt een derde deskundige benoemd. Op 17 juni 2014 is het definitieve deskundigenrapport uitgebracht. Door de deskundigen zijn de navolgende waarderingen vastgesteld: waarde van de erfpachtzaak met betrekking tot de woningen en de ondergelegen bedrijfsruimte : , het canonpercentage als jaarlijkse vergoeding en de aanvangscanon 2,64%: ,-- per jaar. Indien de jaarlijkse nieuwe canon per appartementsrecht geïnd dient te worden geldt als canonpercentage 3,14% en als aanvangscanon ,--per jaar. De marktwaarde van de bloot eigendom: Deze aanbieding wordt gedaan door het college van B&W en voor advies voorgelegd aan de gemeenteraad (zie raadsvoorstel 1 juli 2014 registratie nummer OB/R0/2014/07/ De WE Fenemaflat heeft in 2013 een procedure bij de rechtbank aangespannen om te bewerkstelligen dat het bestaande recht tegen dezelfde financiële voorwaarden wordt doorgezet (verlenging van de erfpacht). Deze procedure is in eerste instantie door de gemeente gewonnen. De WE heeft aangegeven hiertegen in hoger beroep te gaan. Een en ander onder voorbehoud van de uitkomst van het deskundigenrapport. 7. Op basis van de uitkomst van het deskundigenrapport stelt de WE voor de voorgestelde erfpacht in het deskundigenrapport te middelen met de huidige erfpacht. 8. Dit voorstel wordt afgewezen. De WE kan daarom besluiten het hoger beroep door te zetten parallel aan deze aanbieding. 2

3 9. De aanbieding: Aanbieding ingeval van erfpacht: de nieuwe erfpachtvoorwaarden. 1. Conform het bepaalde in de Notitie Erfpacht 2009 wordt de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven. 2. Na de omzetting van het tijdelijke recht van erfpacht naar het voortdurende recht van erfpacht worden van toepassing verklaard de 'Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2009 Zandvoort, revisie 2011 (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 oktober 2011), hierna genoemd: Algemene Bepalingen. 3.Het uit te geven perceel kadastraal bekend gemeente Zandvoort sectie C nummer 5838, welke schetsmatig is aangegeven op de bijgaande kaart (bijlage 1.) 4. De uitgifte geschiedt in tijdvakken van 50 jaar. 5. Afkoop van de canon is mogelijk (artikel 8 Algemene Bepalingen). 6. De grondwaarde is tot stand gekomen middels een bindend advies. De totale grondwaarde van het uit te geven perceel is vastgesteld op ,- en komt overeen met 50 jaar afgekochte canon. 7. De aanvangscanon bedraagt 2,64% met een opslag van 0.5% voor beheer, in totaal 3,14% indien elk appartementsrecht afzonderlijk betaalt, in plaats van één betaling via de VVE. 8. Gedurende een termijn van tien jaar na ingang van het nieuwe recht zullen de erfpachters de mogelijkheid hebben tot koop van het bloot eigendom. Het koopbedrag is bepaald op ,- te vermeerderden met het indexcijfer zoals in artikel 7 van de Algemene Bepalingen beschreven vanaf 1 november Aanbieding ingeval van koop: de verkoopvoorwaarden 1.Het te vervreemden (blote eigendom) kadastraal bekend gemeente Zandvoort sectie C nummers 5838 is schetsmatig aangegeven op de bijgaande kaart (bijlage 1) 2.De grondwaarde is tot stand gekomen middels een bindend advies. De totale grondwaarde van het te vervreemden (blote eigendom) van het perceel is vastgesteld op_ ,- De Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2009 Zandvoort, Revisie september De WE stelt zich op het standpunt dat onze Algemene bepalingen onredelijk bezwarende bepalingen bevatten en dat een financiering bij de bank daardoor zeer moeilijk zal worden. Achtergrond hiervan is dat gebleken is dat banken tot de conclusie kwamen dat erfpachtovereenkomsten wurgcontracten zouden kunnen zijn en daardoor hebben een aantal banken besloten erfpachtrechten niet meer te financieren. Daarbij ging het echter om particuliere erfpacht. Om de particuliere erfpachtrechten weer financierbaar te krijgen is in samenspraak tussen banken (NVB), het notariaat (KNB), Vereniging van Rentmeesters, Met Ministerie van BZ, Gemeente Amsterdam en de Vereniging Eigen Huis besloten dat een notaris een opinie kan verstrekken waarin de notaris aangeeft of het betreffende erfpachtrecht wel of niet aan bepaalde criteria voldoet. Omdat het ernaar uitzag dat deze criteria mogelijk ook voor overheidslichamen zou gaan gelden, heeft Zandvoort de algemene bepalingen laten toetsen door een notaris. Hieruit is naar voren gekomen dat de bepalingen van Zandvoort niet voldoen. Het gaat om artikel 1 (eenzijdig aanpassen van de erfpachtvoorwaarden door de gemeente) en artikel 9 (objectieve bepaalbaarheid hoe de canon bij herziening wordt vastgesteld). * Overigens speelt deze discussie niet bij de WE Palace en haar notaris. 3/5

4 Inmiddels heeft de Koninklijke Nederlandse Broederschap het initiatief genomen tot het ontwikkelen van een model op basis van de Bancaire Richtlijn. Dit model is per 1 juli 2014 gelanceerd. Net als de Bancaire Richtlijn ziet ook het model van de KNB uitsluitend op uitgifte voor onbepaalde tijd door nietoverheden. Erfpacht uitgegeven door provincies, gemeenten en waterschappen valt vooralsnog niet onder het model. Niet is uitgesloten dat de overheid in de toekomst zich ook aan het model moeten confirmeren. Voor meer informatie wordt verwezen naar het raadsvoorstel, waarbij wordt gevraagd positief te adviseren mbt aanbieding. 2. Alternatief voorstel Aanbieding direct met (in afwijking van een tweetal algemene bepalingen) bijzondere bepalingen opnemen. Het gaat dus niet om aanpassing van de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2009, Revisie september 2011, maar om een afwijking van een tweetal bepalingen uit de Algemene Bepalingen. 3 Korte historie en bestuurlijke context. Ziel. Discussie met de WE omtrent de onredelijk bezwarende bepalingen loopt nog. Niet is uitgesloten dat in de toekomst ook de opinie voor overheid gaat gelden. Wethouder kan na overleg met de Vereniging in week 28 voorstel doen voor aanpassing (o.b.v. een positief besluit op tweede beslispunt) van de algemene bepalingen in de bijzondere voorwaarden van het erfpachtcontract. Het hierboven vermelde kan dan vervolgens opgenomen worden in het stuk aan raad dat voor advies wordt voorgelegd. Na advies van de raad kan college daar definitief over besluiten. 4. Relatie met de Structuurvisie Middenboulevard is onderdeel van de Structuurvisie. 5. Wat zijn de resultaten van het overleg met de portefeuillehouder? Wethouder is akkoord. 6. Zijn er consequenties voor (het werk van) andere afdelingen/met welke afdelingen is samengewerkt? 7. Wat zijn de resultaten van het overleg met het Regionaal Inkoopbureau IJmond/Kennemerland 8. Wie is bevoegd om het besluit te nemen: burgemeester, college of raad? Het college is bevoegd het besluit te nemen. 9. Juridische consequenties. Indien vr 31 oktober 2014 overeenstemming over de aanbieding wordt bereikt: Nieuwe erfpachtrecht zal worden gevestigd, middels het opstellen en inschrijven van de notariële erfpachtakte. Mocht het hoger beroep daadwerkelijk doorgang vinden en de rechter in het paraleltraject uiteindelijk de WE voor wat betreft het recht op verlenging in het gelijk stelt, dan zal de gemeente zich confirmeren aan de uitspraak van de rechter. De gemeente zal dan die handelingen uitvoeren die nodig zijn om de oude voorwaarden te doen herleven, dan wel te voldoen aan de bepalingen van het rechterlijk vonnis. 4/5

5 Indien er vóór 31 oktober 2014 géén overeenstemming wordt bereikt: De wet voorziet (artikel 5:98) in de situatie wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd. De erfpacht blijft dan doorlopen. Algemene bepalingen Indien in de toekomst de criteria die nu voor de private erfpacht geldt tevens van toepassing wordt verklaard op de overheid zou dat betekenen dat er door de raad nieuwe algemene bepalingen vastgesteld moeten worden. Om deze van toepassing te verklaren op de bestaande erf pachtovereenkomst zal een nieuwe notariële erfpachtakte opgemaakt moeten worden. 10. Financiële, personele en organisatorische consequenties.(incl. Algemene Reserve) Op dit moment betreffen de jaarlijkse canon-opbrengsten voor het expirerende erfpachtrecht Fenemaflat 9.200,-. Bij de Voorjaarsnota 2014 is de "extra" erfpacht van een mogelijke nieuwe overeenkomst afgeraamd. Dit is volgens de nieuwe uitgangspunten om pas een opbrengst te ramen als er een overeenkomst aan ten grondslag ligt. Nieuwe opbrengst: Oude opbrengst: Voordeel: Majeure risico's. De mogelijkheid bestaat dat er intern bij de leden van de Fenemaflat vóór 31 oktober 2014 nog geen overeenstemming is bereikt over het aanbod. De wet voorziet in het geval dat de termijn verstrijkt waarvoor het recht is gevestigd (de erfpacht blijft doorlopen 5:98). Indien men intern nog bezig is met de besluitvorming, zal de gemeente het recht gedurende het eerste jaar na verstrijken van de termijn niet opzeggen. Indien de leden het aanbod verwerpen, zal naar bevind van zaken beoordeeld moeten worden hoe met deze erfpachtkwestie om te gaan. Tevens is er een risico dat de procedure bij de rechtbank wordt doorgezet om te bewerkstelligen dat het bestaande recht tegen de zelfde financiële voorwaarden wordt doorgezet. Mogelijkheid bestaat dat de gemeente in de toekomst aan de thans voor particuliere erfpacht opgestelde criteria voor wat betreft de algemene bepalingen moet voldoen. Hieruit zullen kosten voortvloeien. 12. Ondernemingsraad. 13. Aanpak verdere communicatie (inclusief eventuele speciale acties naar externe (direct) betrokkenen). Aanbiedingsbrief verzenden aan de WE Van Fenemaflat 5/5