Graag voldoet de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NVR aan uw verzoek te reageren op het concept rapport.

Transcriptie

1 Postbus AE Wageningen T (0317) F (0317) E info@rentmeesternvr.nl I Van der Feltz advocaten De heer mr W.J.E. van der Werf Javastraat AN DEN HAAG Alleen per verzonden aan vanderwerf@feltz.nl Wageningen, 26 maart 2013 Betreft: Reactie op concept Advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom van (recreatie)woningen op de Waddeneilanden waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven door Staatsbosbeheer. Uw ref.: 2858 WWE/wwe Geachte heer Van der Werf, Graag voldoet de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NVR aan uw verzoek te reageren op het concept rapport. De NVR constateert dat de commissie vraagstukken inzichtelijk heeft gemaakt die spelen bij zowel de waardeverdeling tussen het bloot eigendom en het recht van erfpacht als bij de waardeverdeling tussen de opstal(len) en (onder)grond. De NVR wenst op te merken dat het advies van de commissie alleen betrekking kan hebben op de erfpachtsituatie SBB op de Waddeneilanden. De NVR hecht er aan dit nadrukkelijk onder de aandacht te brengen. Het advies is gebaseerd op de erfpachthistorie van SBB, de algemene voorwaarden (AV2012) van SBB en de (politieke) besluiten die genomen zijn. De voorgestelde systematiek kan niet (zondermeer) van toepassing worden verklaard voor de groene erfpachtpraktijk. Pagina 1 van 5

2 Wij brengen de volgende punten onder de aandacht: 1. Kanttekeningen bij een aantal aannames van de commissie die volgen uit het erfpachtbeleid van Staatsbosbeheer vanuit breder perspectief van groene erfpacht. a. Heruitgifte geen automatisme bij groene erfpacht. b. Depreciatie in het algemeen. c. Depreciatie en waarde. 2. Kanttekeningen bij uitwerking waardering. a. Bijzonder kopersbelang. b. Actuele grondquote en originele grondquote. c. De uitwerking 1.a. Heruitgifte geen automatisme bij groene erfpacht Erfpachtovereenkomsten hebben geen een eeuwigdurend karakter. In de stedelijke erfpachtpraktijk is verlenging gebruikelijk. In de groene erfpachtpraktijk is dit geen regel. Vastgoed wordt in de groene erfpachtpraktijk in erfpacht gegeven voor beperkte duur (30 tot 50 jaar), waarbij de inzichten van dat moment (natuurbeheer, eigen gebruik, instandhouding, e.d.) vertaald worden naar de erfpachtvoorwaarden. De aanname dat automatisch tot heruitgifte wordt overgegaan heeft gevolgen voor de waardebepaling van bloot eigendom. De netto contante grondwaarde bij het einde van de erfpachtovereenkomst blijft daardoor namelijk rekenkundig buiten beschouwing. In veel contracten en in de AV 2012 wordt de mogelijkheid van heruitgifte /verlenging genoemd. Op basis van een dergelijke bepaling kan echter niet gesteld worden dat bij het berekenen van de waarde van het bloot eigendom uitgegaan kan worden van altijd- of eeuwigdurende erfpacht. 1.b. Depreciatie in het algemeen Door de commissie wordt een aantal factoren genoemd die invloed hebben op de waarde en die leiden tot depreciatie. Er wordt gesteld dat voorschriften vrijwel alleen leiden tot depreciatie (los van het genoemde beheer van omliggende terreinen). Er zijn voorschriften die het genot dat de erfpachter heeft op de erfpachtzaak beperken. Immers, door het stellen van bepaalde voorschriften stelt de bloot eigenaar niet het gehele genot van de erfpachtzaak beschikbaar, maar behoudt een deel voor zich zelf. De opbrengst voor de bloot eigenaar is dan een canon op basis van het genotsrecht zoals hij dat in erfpacht heeft uitgegeven en deels het genot van de onroerende zaak dat hij aan zichzelf heeft gehouden (immaterieel). Daarnaast kunnen voorschriften juist ook een positief effect hebben op de waarde (appreciatie). De erfpachtsituatie op de Waddeneilanden is daar een voorbeeld van, denk aan het behouden van het open duingebied/ ruimtelijke kwaliteit. Dit heeft mede het unieke karakter van dit gebied versterkt en heeft zeker positieve invloed gehad op de waarde. Dit is vergelijkbaar met de situatie op veel landgoederen. Het behoud van de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit van een landgoed, gecombineerd met een duurzame langjarige financiering is een belangrijke combinatie zowel in het verleden als zeker ook in de toekomst. Pagina 2 van 5

3 1.c. Depreciatie en waarde De commissie neemt de depreciatiefactor van 25% over als basis voor de waardering. De depreciatiefactor van 25% is een politieke oplossing bij de discussie in de Kamer over de stijging van de canon op de Waddeneilanden t.g.v. de waardeontwikkeling van de grond. De depreciatiefactor van 25% gecombineerd met een ingroeiregeling voor de huidige erfpachters zou tot een acceptabele canonaanpassing leiden. Vanuit dit historisch perspectief kan de 25% niet zondermeer vertaald worden naar grondwaarde of de waarde van het bloot eigendom. 2.a. Bijzonder kopersbelang (minderheidsstandpunt commissie). De commissie stelt terecht vast dat er bij het vestigen van het recht van erfpacht economische waarde teniet gaat zolang het erfpachtrecht loopt. Er kan gesteld worden dat ten gevolge van de keus van de bloot eigenaar er sprake is van een depreciatie (volgens de commissie 25%) en dat een deel van de beschikkingsbevoegdheid bij de bloot eigenaar blijft. Ten gevolge van de keus van de bloot eigenaar (in dit geval door de politiek ingegeven) wordt het bloot eigendom aan de erfpachter te koop aangeboden en wordt bij aankoop de depreciatie ongedaan gemaakt. De erfpachter heeft daar (juridisch) geen invloed op gehad. In die lijn is het redelijk dat het voordeel van het gedurende de looptijd opheffen van de depreciatie door aanbieding van de bloot eigendom niet aan de erfpachter toevalt, maar bij de eigenaar blijft. Als minderheidsstandpunt wordt gemeld dat het vermogensvoordeel dat zich voordoet indien het erfpachtrecht en het bloot eigendom herenigd worden 50/50 verdeeld zou moeten worden tussen bloot eigenaar en erfpachter omdat partijen tot elkaar veroordeeld zijn, willen zij dit vermogensvoordeel kunnen realiseren. Per geval zal naar redelijkheid geoordeeld moeten worden welk percentage gehanteerd zou kunnen worden. Het meerderheidsstandpunt van de commissie dat een bijzonder kopersbelang bij aankoop van bloot eigendom een onterechte, niet geaccepteerde noviteit zou zijn in strijd met het gebruik deelt de NVR niet. Zowel bij stedelijke als bij groene erfpacht zijn er legio voorbeelden waar de koopprijs van de bloot eigendom door de erfpachter in het vrije economisch verkeer aanzienlijk hoger is dan de netto contante waarde van de canoninkomsten. Dat is precies het gevolg van het effect waar hier ook op wordt gedoeld. 2.b. Actuele grondquote (AGQ) en originele grondquote (OGQ). Vertrekpunt bij het opstellen van het advies voor de commissie zijn de Algemene Voorwaarden 2012 van SBB. Dit is van belang om ook vanuit de eigenaar te beoordelen of een voorstel tot verkoop van de bloot eigendom financieel minimaal in lijn is met de te verwachten (contant gemaakte) inkomstenstroom van het alternatief (bv aangaan erfpachtcontract conform de AV 2012). Indien dit niet het geval zou zijn zou een redelijk handelend verkoper de bloot eigendom niet te koop aanbieden onder die condities. Bij de waardering zou er volgens de commissie een verzoening moeten plaatsvinden tussen de AGQ en de OGQ. Er wordt dan echter met twee maten gemeten. Weliswaar is de situatie bij initiële uitgifte van het erfpachtrecht mogelijk van belang, maar die laat zich niet zomaar Pagina 3 van 5

4 vertalen in een originele grondquote. Bovendien is het van belang om de uitvoerbaarheid van het advies bij de introductie van het gebruik van een OGQ hier niet uit het oog te verliezen. Bij het bepalen van de OGQ zou bijvoorbeeld ook de juridische situatie van dat moment in ogenschouw genomen moeten worden. Op basis van de bepalingen van het BW (vóór 1992) was er geen wettelijke vergoedingsregeling voor gebouwen, werken en beplantingen. Deze juridische situatie kan van invloed zijn geweest op de hoogte van de canon en op de overwegingen van de erfpachter welke investeringen hij kon/durfde te doen in de gebouwen, werken en beplantingen. Bij aanvang van de erfpacht (OGQ) was er geen sprake van depreciatie. Op dat moment kon er niet vanuit gegaan worden dat na verloop van de termijn de contracten verlengd /opnieuw afgesloten zouden worden. Dit heeft gevolgen voor de waarde verdeling bloot eigendom en erfpachtrecht. Mede gezien het hiervoor gestelde kunnen de AGQ en de OGQ niet zondermeer vergeleken worden. Niet is duidelijk hoe omgegaan dient te worden met de situatie waarbij de erfpachter de oorspronkelijk opstallen (met toestemming) heeft vervangen voor een geheel nieuwe (grotere) opstal gedurende de erfpachttermijn. Is de OGQ dan reëel? Een praktisch probleem kan zich voordoen als de feiten om de OGQ te bepalen niet achterhaald kunnen worden of betwist zijn. 2c. De uitwerking: De commissie geeft richtlijnen voor de waardebepaling van het bloot-eigendom ingeval van verkoop aan de erfpachter. De uitkomst van het geadviseerde taxatiemodel (inclusief verzoening OGQ en AGO) is volgens de commissie gelijk te stellen met de marktwaarde van het bloot eigendom. Door de keuze van de commissie voor deze benadering ontstaat een verschil in benadering ten opzichte van de waardebepaling van de bloot eigendom zoals vastgelegd bij de AV2012. Dat kan erg verwarrend gaan uitwerken, gezien het feit dat een erfpachter de keuze krijgt; ofwel erfpachter worden onder de AV2012, ofwel het verwerven van de bloot eigendom (of het huidige contract gestand doen). Daarnaast kan de indruk ontstaan op grond van het advies, dat bij de uitwerking de commissie twee waarde verdelingen door elkaar haalt, zijnde; - de waarde-verdeling bloot eigendom erfpachtrecht; - de waarde-verdeling opstallen en (onder)grond. Bij de waarde-verdeling bloot eigendom erfpachtrecht moeten de canon en de grondwaarde betrokken worden. Indien dat niet gebeurt is er een rechtsongelijkheid tussen een erfpachter die een relatief lage canon betaalt en een erfpachter die een marktconforme canon betaalt. Bij de waarde-verdeling tussen opstallen en (onder)grond kan er gekozen te worden voor een methode zoals bijvoorbeeld de residuele waarderingsmethode. Pagina 4 van 5

5 Resumerend en advies: De NVR adviseert om: - nadrukkelijk te onderschrijven dat het voorgestelde advies een specifieke opdracht betreft en niet zonder meer vertaald kan worden naar de groene erfpachtpraktijk; - geen depreciatie toe te passen bij het berekenen van de waarde van het bloot eigendom (of anders benaderd: het vermogensvoordeel bij verkoop bloot eigendom komt de bloot eigenaar toe); - in geval de commissie besluit wel vast te houden aan een depreciatie het minderheidsstandpunt als commissie standpunt over te nemen; - nadrukkelijker een gemotiveerde keus te maken in de methode (waarde berekening bloot eigendom of waarde splitsing gebouwen en (onder)grond; - niet te rekenen met een OGQ gezien het verschil tussen de erfpachtvoorwaarden van vroeger en nu, de gewijzigde wettelijke bepalingen, de uitvoerbaarheid die daarmee onder druk komt te staan en de consistentie met de uitgangspunten in de AV2012. Wij sluiten gaarne af met het aanbod een toelichting te geven op deze reactie. Met vriendelijke groet, Namens het Hoofdbestuur van de NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS NVR mr Andreas G. Dijkhuis directeur NVR Pagina 5 van 5