Vergadering van Agendanummer : Onderwerp : Programma : Voorstel Voorstel in het kort

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Vergadering van : 25 september 2012 Agendanummer : 9 Onderwerp : Levensloopbestendige woningen Programma : Ruimte om te leven/ R. Bos Voorstel - niet over te gaan tot het verplichten van het treffen van levensloopbestendige maatregelen bij de uitgifte van bouwkavels; - in het geval er door een projectontwikkelaar of woningbouwvereniging levensloopbestendige woningen ontwikkeld worden de openbare ruimte voor zover mogelijk levensloopbestendig in te richten. Voorstel in het kort Inleiding: Tijdens de behandeling van het voorontwerpbestemmingsplan Broeksterwâld, d.d. 15 februari 2011 is door ons college toegezegd met een nadere visie te komen op levensloopbestendige woningen. Een levensloopbestendige woning is een woning die geschikt is om te wonen in iedere levensfase ook indien zich bij een bewoner beperkingen voordoen. Een levensloopbestendige woning heeft bijvoorbeeld: een (slaap)kamer beneden, geen niveauverschillen in- en buiten huis, bredere deurposten, bruikbaarheid van de trap en de verkeers- en verblijfsruimten en geen of een beperkte tuin. Levensloopbestendig bouwen kan in principe op verschillende manieren worden geregeld. Maar naast de woning zelf zal ook de openbare ruimte levensloopbestendig moeten worden gemaakt. Uitgifte kavels: Door ons college worden bouwkavels ontwikkeld en uitgegeven. Aan de uitgifte van de bouwkavels kunnen levensloopbestendige voorwaarden worden gekoppeld voor de te bouwen woningen. Voorwaarden die de minimale technische eisen op grond van het Bouwbesluit overstijgen. Eisen die de minimale Bouwbesluiteisen overstijgen zijn publiekrechtelijk gezien niet afdwingbaar. Deze eisen zullen in combinatie met een boeteclausule in de koopakte moeten worden vastgelegd. Vervolgens moeten deze voorwaarden worden gehandhaafd. Anders vervallen de levensloopbestendige maatregelen tot een dode letter. In het geval er niet of niet volledig is voldaan aan de voorwaarden kan uiteindelijk de gang naar de burgerrechter gemaakt moeten worden. Kortom achter het vastleggen van levensloopbestendige regels via de kaveluitgifte gaat een administratieve last schuil. De vraag is ook of een potentiële koper -veelal op jonge(re) leeftijd- zich wenst te committeren aan een investering voor de latere levensfase zonder dat duidelijk is of er ooit daadwerkelijk gebruik van gemaakt gaat worden. Deze doelgroep zal zich in zijn algemeenheid gelet op hun levensfase niet druk maken over de aanpassingen die eventueel gunstig zouden kunnen zijn in een veel latere levensfase. Het is immers maar zeer de vraag of levensloop bestendige maatregelen later voor een bewoner(s) van

2 toepassing zullen zijn. Bewoners kunnen gezond blijven en er geen gebruik van maken of de gezondheid verslechterd zodanig dat verhuizing naar een volledig aangepaste woning noodzakelijk is inclusief passende zorgverlening noodzakelijk is. Daarbij komt ook nog dat eigenaren intussen kunnen verhuizen en het de vraag is of een koper geïnteresseerd is in de gedane investeringen. Nieuwbouw: Het bouwen van (levensloopbestendige) woningen gebeurt door: particulieren, projectontwikkelaars of de woningbouwvereniging. In het geval een particulier openstaat voor levensloopbestendige maatregelen kan hij die zelf uitvoeren op het door hem gewenste niveau zonder dat er sprake is van overheidsbemoeienis. Ook projectontwikkelaars kunnen zich onderscheiden door levensloopbestendige woningen op de markt aan te bieden. De gemeente zou dan na de uitvoering van dergelijke projecten de verplichting op zich moeten nemen om de naaste omgeving/openbare ruimte van dergelijke projecten ook levensloop ook levensloopbestendig in te richten. Ondanks de vergrijzing en tendens om langer zelfstandig te blijven wonen is het in een tijd van teruglopende bouwvolumes en economische crisis de vraag in hoeverre partijen openstaan voor kostenverhogende investeringen zonder dat duidelijk is wat het rendement is. De extra investeringen dienen immers wel betaald te worden. Ook zal in het geval van nieuwbouw de levensloopbestendige woning zich vaak richten op de latere levensfase. Deze woningen kunnen aantrekkelijk zijn voor de doelgroep die in de laatste levensfase verkeerd en zelfstandig wenst te blijven woningen. In feite zijn het dan seniorenwoningen geworden. Bestaande bouw: Het regelen van levensloopbestendige maatregelen bij bestaande bouw is op grond van wet- en regelgeving niet mogelijk. Vaak zullen dergelijke maatregelen ook kostbaar zijn. Maatregelen als het drempelvrij maken van woningen, het verbreden van de deurkozijnen e.d. zijn kostbaar. Voor bestaande bouw geldt dat het treffen van maatregelen geheel op vrijwillige basis moet worden uitgevoerd. Bestemmingsplan: Een bestemmingsplan geeft bouwregels voor de bestaande woningvoorraad en nieuw te bouwen woningen. Onder andere regels voor het bouwen van bijgebouwen. Een bijgebouw zou gebouwd of geschikt gemaakt kunnen als slaapkamer. De oppervlakte voor bijgebouwen bedraagt minimaal 100 m² bij recht en die oppervlakte mag als ruim voldoende worden beschouwd om bijvoorbeeld een slaapkamer beneden te kunnen realiseren. Andere bouwregels die betrekking hebben op levensloopbestendige woningen kunnen niet in een bestemmingsplan worden opgenomen, bestemmingsplan regels dienen een ruimtelijke relevantie te hebben. Maatschappelijke aspecten: Levensloopbestendige woningen kunnen alleen hun nut bewijzen wanneer de gezondheid van één of beide bewoners zodanig slechter wordt en de eerder genomen maatregelen effect hebben. Maatregelen die al zijn uitgevoerd in een levensfase waarin de gezondheid veelal goed is zonder dat vaststaat of die voor de bewoners van toepassing worden. Daarbij moet er ook worden geïnvesteerd en wellicht meer geld worden geleend om de door de gemeente opgelegd maatregelen te kunnen uitvoeren. In een tijd waarin door de

3 hypotheekverstrekkers steeds strengere eisen aan leningen stellen in relatie tot het inkomen van de koper kunnen extra investeringen leiden tot financiële problemen. Verder is er binnen de gemeentelijke overheid een tendens tot verdergaande deregulering. In de bouwwereld is de overheidsbemoeienis als gevolg van verdergaand vergunningvrij bouwen al afgenomen. Het vastleggen van levensloopbestendige eisen, in de koopovereenkomst, die zich op hoog detailniveau bevinden is in strijd met de voorgestane deregulering. Conclusie: Het bouwen van woningen in de levensloopbestendige sfeer is alleen mogelijk in het geval van nieuwbouw via de kaveluitgifte dan wel via afspraken met projectontwikkelaars en de woningbouwvereniging. Levensloopbestendige maatregelen leiden tot verhoging van de kostprijs van de bouw van de woning zonder dat er meetbaar rendement tegenover staat en zonder dat duidelijk is of een koper van een levensloopbestendige woning daadwerkelijk gebruik zal gaan maken van de genomen maatregelen. Levensloopbestendige maatregelen door de overheid opgelegd werken kostprijsverhogend. Dat kan ertoe leiden dat aan potentiële kopers geen hypotheek verstrekt kan worden. Daarnaast kunnen alleen levensloopbestendige maatregelen worden opgelegd aan nieuwbouwplannen, de bestaande bouw blijft volledig buiten beeld. Daarmee wordt een zeer beperkt deel van de markt bediend. Het opleggen van eisen in het geval van nieuwbouw kan uitsluitend via een koopakte langs privaatrechtelijke weg gebeuren. Daarin moet gedetailleerd worden vastgelegd welke de maatregelen en welke sancties van toepassing zijn als de maatregelen niet of niet volledig zijn uitgevoerd. Opname van dergelijke zaken in een tijd van deregulering is daarmee in strijd en zijn indien ze niet of niet geheel worden uitgevoerd in het uiterste geval via de burgerrechter gesanctioneerd. Mogelijkheden om een levensloop bestendige woning te bouwen of een bestaande ertoe te verbouwen zijn te vinden bij de projectmatige bouw of de woningbouwvereniging. Zij kunnen hun eigen projecten onderscheiden door in de woning levensloopbestendige maatregelen te treffen. Binnen deze markt kunnen de potentiële gebruikers dan zelf de keuze maken. Maar ook voor projectontwikkelaars en woningbouwverenigingen geldt dat zij in de huidige tijd te maken hebben met kostenreductie en kritische kopers/huurders. In het geval een projectontwikkelaar of de woningbouwvereniging op eigen initiatief overgaat tot de bouw van levensloopbestendige woningen, zou door ons college de inrichting van de openbare ruimte in de naaste omgeving levensloopbestendig ingericht moeten worden. Eén en ander dient per situatie te worden beoordeeld. Levensloopbestendige woningen en een levensloopbestendige woonomgeving zijn immers met elkaar verbonden. Wat is de aanleiding en/of het probleem? Naar aanleiding van de behandeling door uw raad van het voorontwerpbestemmingsplan Broeksterwâld is door ons college toegezegd een nadere visie op levensloopbestendig bouwen aan uw raad voor te leggen. Wat willen we bereiken en hoe? Te beoordelen in hoeverre door uw raad maatregelen kunnen worden opgelegd om de bouw van levensloopbestendige woningen in de gemeente te bevorderen.

4 Kosten en dekking Niet van toepassing. Wanneer moet wat gebeuren? Niet van toepassing. Fatale datum Niet van toepassing. Behandeling presidium Het presidium heeft op 11 september 2012 besloten het punt besluitvormend te behandelen. Damwâld, 28 augustus Burgemeester en wethouders van Dantumadiel, A. Aalberts, burgemeester. B.T.T. Schat, secretaris.

5 Vergadering van : 25 september 2012 Agendanummer : 9 Onderwerp : Levensloopbestendige woningen Programma : Ruimte om te leven/ R. Bos De raad van de gemeente Dantumadiel; overwegende dat op 21 februari 2012 door het college is toegezegd om de mogelijkheden te bezien met betrekking tot het levensloopbestendig bouwen; dat levensloopbestendig bouwen het aanpassen van de woning om in iedere levensfase in een woning te kunnen wonen; dat levensloopbestendige maatregelen de eisen van het landelijke Bouwbesluit overstijgen; dat door de ons college wordt gestreefd naar verdere deregulering; dat het niet wenselijk is om levensloopbestendige maatregelen op de nemen in de koopakte bij verkoop van bouwkavels; dat deze maatregelen alleen effectief zijn indien de koper hiervan in een latere levensfase daadwerkelijk gebruikt van gaat maken; dat het rendement derhalve volkomen onzeker is; dat het treffen van levensloopbestendige maatregelen kostenverhogend werken in het geval van nieuwbouw; dat de bouw van levensloopbestendige woningen door een projectontwikkelaar of een woningbouwvereniging gerealiseerd kan worden; gelezen het voorstel van het presidium d.d.11 september 2012; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 augustus Besluit - niet over te gaan tot het verplichten van het treffen van levensloopbestendige maatregelen bij de uitgifte van bouwkavels; - in het geval er door een projectontwikkelaar of woningbouwvereniging levensloopbestendige woningen ontwikkeld worden de openbare ruimte voor zover mogelijk levensloopbestendig in te richten.

6 Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad der gemeente Dantumadiel, gehouden in het gemeentehuis te Damwâld op 25 september De raad voornoemd,, voorzitter., griffier.