Herbestemming van vastgoed in de zorg. Sanatorium Zonnestraal 24 november 2011

Transcriptie

1 Werkconferentie Herbestemming van vastgoed in de zorg Sanatorium Zonnestraal 24 november 2011

2 Zorg voor leegstand Herbestemming van vastgoed in de zorg Hans de Jonge Delft University of Technology Challenge the future

3 Inhoud 1. Leegstand 2. Vraagontwikkeling 3. Aanpak 4. Voorbeelden 5. Instrumenten 6. Zorg 7. Conclusies

4 1. Leegstand

5 Dynamiek van de voorraad 1% nieuwe toevoeging bestaande voorraad

6 28 november /35

7 7

8 8

9

10 10

11 11 11

12 12

13

14 Kantoorbanen en voorraad in gebruik

15 Kantoren ca 50 miljoen m2 kantoren 75 7,5 miljoen m2 leeg (15% > voor fiti frictie ca4% nodig) 3,5 miljoen m2 stuctureel leeg (langer dan 3 jaar) bij ongewijzigd beleid snelle groei van leegstand van de structureel leegstaande kantoren is maar 15-20% transformeerbaar problemen zeer verschillend per regio 15

16 Marktaanbod Marktvraag aag Leegstand: Transfor matie Vraag naar: kantoren kerkenk scholen pakhuizen (industrieel) erfgoed Onderzoek- en besluitvormings aspecten seniororenwoningen Jongerenwoningen zorgfuncties functioneel, technisch cultureel juridisch financieel organisatorisch

17 2. Vraagontwikkeling

18 Economie

19 Effecten van de crisis Bron: EIB 2009

20 Woningbouw x Totale woningbouwproductie Projectontwikkeling Corporaties Particulier opdrachtgeverschap Bron: CBS Statline

21 GDP in scenario s Bron: World Economic Forum

22 Demografie

23

24

25 Duurzaamheid

26 Cashflow - LCC real income end of life-time rentincome mutation costs residu ual value landvalue investment land demolitioncosts running costs investment premise real expenditure

27 Duurzaamheid goed stedelijk weefsel functiemenging flexibele gebouwen hergebruik bestaande voorraad verduurzaming bestaande voorraad 27

28 ICT

29

30

31 transformatie Verschuiving van een industriele service economie naar een idee-gedreven, creatieve service economie: sleutel: mogelijk maken van talentontwikkeling upgrading van service jobs nieuw onderwijssysteem nieuw sociaal systeem: mobiliteit en flexibiliteit nieuwe infrastructuur ander ruimtegebruik (netwerken i.p.v. grenzen nieuwe gebruikspatronen (bezit > gebruik) andere sturing: lokaal waar mogelijk, netwerken i.p.v. geografische grenzen

32 3. Aanpak

33

34 Actieprogramma Leegstand Kantoren ca 50 miljoen m2 kantoren 7,5 miljoen m2 leeg (15% > voor frictie ca 4% nodig) 3,5 miljoen m2 stuctureel leeg (langer dan 3 jaar) bij ongewijzigd beleid snelle groei van leegstand van de structureel leegstaande kantoren is maar 15-20% transformeerbaar problemen zeer verschillend per regio 34

35 Positie partijen rijk provincies gemeenten ontwikkelaars beleggers banken fiscus gebruiker 35

36 Elementen van een oplossing dweilen met de kraan dicht: - regionale afstemming vraag en aanbod - plancapaciteit hard en zacht terugbrengen transformatie sloop waardering fiscale maatregelen (OZB, BTW, etc.) overdrachtsbelasting saneringsfonds (regionaal) > in februari naar de Tweede Kamer 36

37 28 november /35

38 Suggesties pak bestaande gebouwen en aan: renoveren, e transformeren, sloop-en-nieuwbow overheid: niet nieuwe grond uitgeven, wel hergebruik van binnenstedelijke locaties en aanpak leegstandslocaties ontwikkelaar: transformeren en herontwikkelen, focus op locatie en gebouwkenmerken belegger: reëel waarderen, relatie huurder bewaken architect: samenwerken ontwikkelaar, mogelijkheden verkennen, competenties nodig in initiatieffase

39 Mogelijke ontwikkelingen Locatie + Herontwikkelen Renoveren Gebouw - Gebouw + Herstructureren, t Transformeren Sloop (en nieuwbouw) Locatie -

40 4. Voorbeelden

41 Granida Eindhoven 1958 / m2 bvo 30 woningen van m2 Plint: apotheek + gezondh. centrum Verwervingskosten Verbouwkosten / 24

42 Churchill Torens Rijswijk 1970 / 1999 Ca m2 116 apt 167 m2 + 4 penthouses 172 m2 Parkeerkelder Verwervingskosten Verbouwkosten Verkoopprijzen apt Penthouses November 28, /34

43 Kanaleneiland Utrecht Tijdelijke transformatie Van KPN-kantoor naar studentenwoningen m2 Stichting Tijdelijk Wonen 43 / 24

44 Puntegale, Rotterdam Gebouwd Voormalig Belastingkantoor Getransformeerd in werkplaatsen, kleine kantoren en woningen 44

45 / 24

46 Puntegale Rotterdam Kantoor belastingdienst (1948); Ontwerp Hayo Hoekstra Ontwerp transformatie: Architectenbureau De Jong Bokstijn Niet meer verhuurbaar als kantoor Voor een acceptabel bedrag gekocht door Stadswonen Rotterdam Financiële haalbaarheid: waardeontwikkeling gebied Hoge verdiepingen -> maisonnettes Overdimensionering draagconstructie gunstig Monumentenstatus: voorgevel gehandhaafd Geen balkons; gezamenlijk dakterras + loggia s

47 De Grote Enk, Arnhem

48 In 1956 opgeleverd als hoofdkantoor van AKU (Algemene Kunstzijde Unie), later ENKA, later AKZO Nobel. Oorspronkelijk ontwerp: HTZwiers H.T.Zwiers. Combinatie van traditionalisme, functionalisme en moderne bouwtechnieken. Herontwerp: Bureau voor Harmonische Architectuur. Door de gemeente op de lijst jonge monumenten gezet, om sloop te voorkomen Transformatie is onderdeel van de herstructurering van het AKZO terrein Doelgroep: startendetweeverdienerstweeverdieners Winnaar Nationale Renovatieprijs 2007 (Herbestemming)

49 Westplantsoen, Delft /34

50 Westplantsoen, Delft Herontwerp 1999 Karina Benraad Architecten Ca m2 BVO 45 driekamerwoningen (90 studenten) Verwervingskosten Verbouwkosten Huurprijs 1999: 307 per maand Voormalig belastingkantoor Locatie in woonomgeving Jaren 70 uitstraling 15,60m diep Maatstramien 5,4m

51 Westplantsoen, Delft Toevoeging balkons Nieuwe ramen en deuren Renovatie van de gevel inclusief gevelisolatie Hergebruik liften en trappen Appartementen eenvoudig aanpasbaar

52 5. Instrumenten t

53 Verkenningsinstrumenten Leegstandsrisicometer Transformatiepotentiemeter Herbestemmingswijzer Michel Hek ABT-Quickscan Tranformatiemeters kerkgebouwen Cultuurhistorische waardemeter Stappenplan aansturing herbestemming monumenten InKOS, Instrument voor Kosten/Opbrengsten Simulatie Transformatiemeter Zorg

54 Projecten Gedetailleerde d analyse 15 projecten Beeld + kerngegevens 30 projecten Korte typering 300 projecten 010 Publishers Rotterdam

55 Out of Office Hilde Remoy Verhoogd leegstandsrisico Monofunctionele locaties Lage status locatie Lagekwaliteit gevel Lage flexibiliteit Lage kwaliteit interieur Grote gebouwen Gebouwd Studie transformaties ex-post Positief Binnenstedelijke locaties Korte ontwikkel- en bouwtijd Monumentale gebouwen Aanpasbare gebouwen Negatief Hoge aanschafkosten Monofunctionele locaties Slecht aanpasbare gebouwen Gevel bouwfysisch, technisch of esthetisch slecht

56 6. Zorg

57 Aandachtspunten zorgwoningen Zorgvoorzieningen in de buurt Parkeren lagere norm dan bij woningen Bereikbaarheid hulpdiensten Minimum aantal wooneenheden voor zorgaanbieding? Toegankelijkheid Receptie, ruimten huismeester, zorgdiensten Collectieve recreatieruimte, evt. behandelruimte Comfort belangrijk: akoestische en thermische isolatie Beschutte buitenruimten Domotica Parkeerplaatsen buiten en binnen: scootmobielen, rollators, rolstoelen

58 De Zusters, Utrecht Zorgcentrum, 114 appartementen 11000m 2 bvo Internetcafé, t restaurant, t kapper, behandelruimte Opdrachtgever Mitros Ontwerp VDVZ architecten 1 e huurder voor 12 jaar, gebouw kan daarna voor nieuwe huurder aangepast worden Interieur grondig aangepast Investeringskosten 1100 /m 2 Huren standaard zorghuren Financieel haalbaar Verschil in taal bouwwereld/zorgwereld

59

60 k l h k d Enkele checkpunten uit de Transformatiemeter Zorg

61 Observaties en conclusies Toenemende erkenning van de mogelijkheden Groeiend inzicht in kansen en risico s / instrumenten en projecten Nog veel koudwatervrees en misplaatst optimisme Onvoldoende bereidheid tot acceptatie waardedaling Actieve trekker en faciliterende rol gemeente gewenst Zonder schetsontwerp grove kosten/opbrengsten indicatie Met schetsontwerp t beter inzichti Objectoverstijgend denken gebiedsgerichte aanpak Benut positieve kansen op grotere leefbaarheid/kwaliteit

62

63

64

65 7. Conclusies

66

67 Locaties sessies Lessen rond herbestemming van vastgoed in de zorg: Restaurant Zorg in leegstaande kantoren: Grote zaal Succesvol in de praktijk 1: het Badhuis Succesvol in de praktijk 2: het Podium Rondleiding: vertrekt bij inschrijfbalie Vrijkomende kloosters, (meer)waarde van oud zorgvastgoed g : Projectiezaal