Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede

Transcriptie

1 Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 9 januari 2015 eindrapportage

2 Status: eindrapportage Datum: 9 januari 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Oosthaven PE Gouda info@stedplan.nl Team Ruimtelijke Ordening en Wonen: Ir. Joris Quaedflieg Dr. Pieter van der Heijde Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, pvdh@stedplan.nl In opdracht van: Volksbelang, Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente Wijk bij Duurstede De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2014.G.268 Referentie: 2014.G.268 Volksbelang, WMO Wijk bij Duurstede pagina 2

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 4 1 Managementsamenvatting 6 2 Huidige situatie op de woningmarkt Woningvoorraad en woonmilieus 2.2 Wonen en zorg 2.3 Woonbeleid 2.4 SWOT Woonmilieu Wijk bij Duurstede 2.5 Conclusies 3 Ontwikkeling van de vraag Demografische ontwikkeling en prognose 3.2 Migratie 3.3 Woonwensen 3.4 Conclusies vraagzijde 4 Ontwikkeling aanbod Nieuwbouwproductie 4.2 Huidig aanbod in Wijk bij Duurstede 4.3 Plancapaciteit Wijk bij Duurstede en regio 4.4 Conclusies 5 Ontwikkeling woningmarkt Trends en ontwikkelingen wonen en wonen/zorg 5.2 Transacties en prijzen 5.3 Conclusies functioneren woningmarkt 6 Woningbehoefte en opgaven Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte 6.2 Opgaven voor de woningmarkt 7 Doelgroepen en woonproducten 43 pagina 3

4 Inleiding Aanleiding en vraagstelling De gemeente Wijk bij Duurstede, Bouwfonds Ontwikkeling en Volksbelang voeren gezamenlijk een woningmarktonderzoek uit. Op basis van dit onderzoek wordt geanalyseerd welke integrale opgave er de komende jaren ligt ten aanzien van de woningmarkt. Op basis van deze informatie formuleren de partijen een visie en ontwikkelingsstrategie voor de woningmarkt, waarbinnen ieder zijn eigen opgave zal kennen. Centrale onderzoeksvraag: Welke ontwikkelingen doen zich voor op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede, wat is de toekomstige woningbehoefte en wat zijn de gewenste productmarktcombinaties? Het onderzoek geeft antwoord op de onderstaande deelvragen: Hoe ziet de samenleving van Wijk bij Duurstede eruit? En hoe ontwikkelt deze zich de komende jaren, gericht op demografische ontwikkelingen? Welke doelgroepen zijn er te onderscheiden, en met welke vraag naar woningen? Naar welke woningen is er behoefte in termen van koop/huur, prijssegmenten en types. Hoe ontwikkelt deze vraag zich in de tijd, en vanuit welke doelgroepen? Wat zijn relevante landelijke en regionale ontwikkelingen op de woningmarkt? Wat is de situatie op de huidige woningmarkt van Wijk bij Duurstede in het perspectief tot de toekomstige vraag. Wat is hierbinnen in grote lijnen de behoefte aan zorggerelateerde woningen? Welke inbreidings- en uitbreidingslocaties zijn er te benoemen? Welke combinaties tussen locatie, doelgroep en product kunnen we in Wijk bij Duurstede onderscheiden? Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van diepte-interviews met de heer Jan Burger (wethouder Volkshuisvesting en woningbouw in Wijk bij Duurstede) en de heer Xander de Groot van De Gier Makelaars. Onderzoeksopzet en gebiedsafbakening Dit onderzoek betreft een deskresearch en onafhankelijke visievorming van Bureau Stedelijke Planning op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede. Deze is tot stand gekomen op basis van bestaande onderzoeken en notities van de gemeente, Volksbelang en Bouwfonds. De woningbehoefte in Wijk bij Duurstede is bepaald op basis van een analyse van de huidige voorraad en woonmilieus, de ontwikkeling van de vraag en het aanbod, en de situatie op de woningmarkt. De woningbehoefte is vervolgens kwantitatief en kwalitatief in beeld gebracht in termen van doelgroepen, woonproducten en locaties. Het onderzoek heeft zowel betrekking op de koop- als de sociale en vrije sector huurmarkt en tevens op wonen met zorg. Het onderzoeksgebied is de gemeente Wijk bij Duurstede. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de drie kernen: Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek. Daarnaast pagina 4

5 is de concurrentiepositie van de gemeente binnen de regio Utrecht in beeld gebracht. Het onderzoek geeft een vooruitblik tot Vervolgproces Na afronding van de visievorming volgt een aanvullend onderzoek op basis van de resultaten uit de eerste fase. De gemeente Wijk bij Duurstede, Bouwfonds en Volksbelang formuleren dan een nieuwe vraagstelling. Figuur 1 Overzichtskaart onderzoeksgebied Bron: Open Atlas der Nederlandse Gemeenten, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 5

6 1 Managementsamenvatting 1.1 Interpretatie van de onderzoeksbronnen Dit onderzoek betreft een visie op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede en geeft een globale indicatie van het gewenste woningbouwprogramma. Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van verschillende bronnen. Enerzijds betreft dat feitelijke cijfers over bijvoorbeeld de woningvoorraad van het CBS en transactiecijfers van het Kadaster. Anderzijds zijn dit prognoses en woonwensenonderzoeken: Prognoses zijn voorspellingen op basis van modellen en kunnen dus afwijken van de werkelijkheid. De onzekerheidsmarge neemt toe wanneer de prognose op een langere periode betrekking heeft. Om de kwalitatieve woningvraag in kaart te brengen is gebruik gemaakt van reeds uitgevoerde onderzoeken naar de woonwensen in Wijk bij Duurstede door Volksbelang (2012) en de Gemeente Wijk bij Duurstede (2014). Geen van deze onderzoeken is voldoende representatief en/of recent. De onderzoeksresultaten zijn daarom tegen elkaar afgewogen en vergeleken met feitelijke cijfers om een zo volledig en betrouwbaar mogelijk beeld van de Wijkse woonwensen te verkrijgen. Tevens is gebruik gemaakt van het aantal reacties op woningaanbiedingen en de slaagkans in de sociale huursector (met behulp van Woningnet). Bij de interpretatie van de woonwensen dient desondanks rekening te worden gehouden met onzekerheden. 1.2 Belangrijkste bevindingen woningmarkt in Wijk bij Duurstede Suburbaan grondgebonden woonmilieu sluit aan bij de woonwensen De woningvoorraad in de gemeente Wijk bij Duurstede is homogeen samengesteld: zij bestaat vooral uit eg-koopwoningen in een suburbaan woonmilieu met een prijs tussen en Zowel in de koop- als de huursector zijn weinig appartementen beschikbaar. Ook het aandeel goedkope woningen onder is beperkt. Het suburbane grondgebonden woonmilieu is karakteristiek voor de gemeente en sluit aan bij de woonwensen: ongeveer driekwart van de verhuisgeneigden in Wijk bij Duurstede is op zoek naar een eg-woning. Veranderende bevolkingssamenstelling vraagt om meer verscheidenheid woningen De samenstelling van de bevolking in Wijk bij Duurstede zal in de periode tot 2025 sterk veranderen. Met name het aantal 60-plussers zal fors stijgen, met circa personen in 10 jaar. Het aantal eenpersoonshuishoudens is met 25% momenteel beperkt, maar zal tot 2025 met 500 toenemen. Door een verandering van de samenstelling van de bevolking verandert ook de kwalitatieve vraag naar woningen. De eg-koopwoning is echter nog steeds het meest gewenst. Op basis van de demografische ontwikkeling en recente woonwensenonderzoeken is echter een lichte verschuiving van de vraag te verwachten van de koop- naar de huursector. Uit het Woonwensenonderzoek van de gemeente (2014) blijkt dat 30% van de verhuisgeneigde huishoudens op zoek is naar een huurwoning, terwijl 20% pagina 6

7 momenteel over een huurwoning beschikt. Ongeveer 20% tot 25% van de verhuisgeneigden is op zoek naar een mg-woning, terwijl de huidige woningvoorraad voor 10% uit mg-woningen bestaat. Ook uit het Woningmarktonderzoek van Volksbelang (2012) blijkt een toename van de vraag naar huurwoningen en mgwoningen. Bovendien blijkt deze verwachte verschuiving uit de demografische ontwikkeling in Wijk bij Duurstede en landelijke woonwensenonderzoeken. Het is daarom aan te bevelen om meer verscheidenheid aan te brengen in de woningvoorraad in de komende periode om zo optimaal aan te sluiten op de toekomstige woonwensen. Dit betreft geen grote veranderingen, de woningvoorraad blijft in hoofdzaak bestaan uit suburbane grondgebonden woonmilieus. Ook het gewenste nieuwbouwprogramma bestaat voor het grootste deel uit eg-woningen. Op termijn meer vraag naar extramurale woonzorgconcepten In de gemeente lijkt er een fors tekort aan plaatsen te zijn voor eerstelijns clusterwonen voor zwaardere zorg en een beperkt tekort aan plaatsen voor beschut wonen. Tegelijkertijd is er sprake van een overschot aan plaatsen in de tweede lijnszorgcentra. Door de veranderde zorgwetgeving en vergrijzing gaat de vraag naar plaatsen in verzorgingstehuizen tot 2025 afnemen en komt er meer vraag naar extramurale woonzorgconcepten. Gewenste woonzorgconcepten voor ouderen zijn bijvoorbeeld: aanleunwoningen, kangoeroewoningen, clusterwonen met lichte en zware zorgverlening en wonen in zowel kleinschalige als grootschalige complexen waar optioneel (zorg)voorzieningen op maat worden aangeboden. Wijk bij Duurstede is binnen de regio een aantrekkelijke kern om te wonen Het migratiesaldo in Wijk bij Duurstede is sterk gekoppeld aan de nieuwbouwproductie. Dit duidt er op dat bij onvoldoende aanbod, huishoudens Wijk bij Duurstede verlaten. Maar dit is ook een indicatie van een krappe regionale woningmarkt waar nieuwbouwprojecten in Wijk bij Duurstede een aantrekkende werking hebben vanuit de regio. Dit betreft zowel huishoudens die terugkeren naar de geboortegemeente, als huishoudens uit bijvoorbeeld Leidsche Rijn die een volgende stap in de wooncarrière zetten. Wijk bij Duurstede kan binnen de regio concurreren door het aanbieden van ruimere woningen in aantrekkelijke woonmilieus tegen een concurrerend prijsniveau. Wijk bij Duurstede beschikt over kwaliteiten die sterker ingezet kunnen worden om deze huishoudens vanuit de regio aan te trekken. Nieuwbouw in Wijk bij Duurstede blijft gewenst Nieuwbouwwoningen zijn blijvend populair en kennen nog steeds een goede afzetsnelheid. Sinds de crisis zijn vooral nieuwbouwwoningen in het dure en middeldure segment (boven ) verkocht, terwijl de verkoop van deze segmenten in de bestaande bouw sterk is afgenomen. Dit duidt op een verplaatsingsmarkt en laat zien dat nieuwbouwwoningen zeer gewenst zijn. Aanpassing bestaande woningvoorraad Naast nieuwbouw, is ook vervanging en aanpassing van de bestaande voorraad nodig. De woningvoorraad is voor een groot deel in de jaren 70 en 80 gebouwd, met een exploitatieperspectief van ongeveer 50 jaar. De voorraad is nog niet ernstig verouderd maar vanaf 2020 zullen er wel steeds meer woningen bij komen die aan renovatie of vervanging toe zijn. pagina 7

8 1.3 Verbeteren doorstroming In de jaren voor de crisis zijn de woningprijzen sterk gestegen. Hierdoor is onder andere de doorstroming van middeninkomens van huur- naar koopwoningen sterk afgenomen. Tegelijkertijd zijn in deze periode te weinig woningen in het goedkope huursegment gerealiseerd. De slaagkans voor sociale huurwoningen is in Wijk bij Duurstede laag, en voor jongeren nog lager. Naast een mismatch in vraag en aanbod heeft dit te maken met het inschrijfsysteem dat is gebaseerd op leeftijdscategorieën. Mede als gevolg hiervan vertrekken vooral jongeren tot 25 jaar uit de gemeente. Het verbeteren van de slagingskans voor jongeren op de woningmarkt dient dan ook verbeterd te worden. Door het maken van strategische keuzes in het nieuwbouwprogramma en de aanpassing van de bestaande voorraad kan de doorstroming in Wijk bij Duurstede worden bevorderd. In het gewenste woningbouwprogramma voor de periode is rekening gehouden met onderstaande aspecten: Hoewel door Volksbelang in de afgelopen periode veel voor starters is gedaan, kan het slagingspercentage verder worden verbeterd door het toevoegen van nieuwe starterswoningen aan de voorraad. Dit betreft zowel koop- als huurwoningen. Bijkomend effect is dat hierdoor aan de onderkant van de woningmarkt aanwas in de gemeente blijft om uiteindelijk door te stromen naar eengezinswoningen in het middeldure prijssegment. Door het realiseren van nieuwbouwwoningen in het middeldure en dure segment wordt voorzien in de blijvende vraag van doorstromers naar suburbane grondgebonden woonmilieus, en ontstaat ruimte aan de onderkant van de woningmarkt voor starters. In 2013 vond 80% van de transacties in de bestaande bouw plaats in de segmenten tot Het is opvallend dat in het meest recente woonwensenonderzoek van de gemeente (2014) de vraag zich juist voor een groot deel op de duurdere segmenten richt. De verwachting is dan ook dat bij verder herstel van de economie deze segmenten weer in aandeel zullen toenemen. Aangezien ouderen honkvast zijn is de verwachting dat de doorstroming niet sterk zal toenemen door zwaar in te zetten op de bouw van nieuwbouwwoningen die specifiek op ouderen zijn gericht. In beperkte mate is er wel sprake van marktruimte voor nieuwe woon(zorg)concepten gericht op ouderen, maar de grootste opgave ligt in het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad. Dit heeft enerzijds betrekking op de woning zelf, maar daarnaast ook op het aanbieden van zorgdiensten en -centra in en in de nabijheid van de woning. Met de ontwikkeling van nieuwe technieken op het gebied van domotica wordt het ook steeds gemakkelijker om in de eigen woning oud te worden. 1.4 Vrije sector huurwoningen Volgens het Woonwensenonderzoek van de gemeente (2014) wenst circa 30% van de huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning een kale huurprijs boven 700 per maand (vrije sector). In het woningmarktonderzoek van Volksbelang uit 2012 bedroeg deze vraag echter minder dan 10%. Dit hangt mogelijk samen met het relatief grote aandeel 55- tot 65-jarigen bij de respondenten. Het aandeel vrije sector pagina 8

9 huurwoningen in de huidige woningvoorraad is minder dan 5%. Tegelijk blijkt uit interviews met lokale makelaars dat deze markt momenteel zeer beperkt is. Tevens geeft Volksbelang aan dat vrije sector huurwoningen lang te huur staan en een deel is omgezet naar koop. Dit kan voor een deel ingegeven zijn door de economische crisis maar ook omdat het type woning in het huidig aanbod kwalitatief niet aansluit bij de woonwensen in de vrije sector. De verwachting is dat door de ouder wordende bevolking de vraag naar goede nieuwbouwwoningen in het vrije sector huursegment in de toekomst gaat toenemen. In de plancapaciteit is nog niet voorzien in vrije sector huurwoningen. In een deel van deze behoefte kan worden voorzien door liberalisatie van sociale huurwoningen. De opgave is om beleggers in de vrije sector te interesseren om in de gemeente te investeren. Dit is naar verwachting een lastige opgave, omdat Wijk bij Duurstede voor de meeste beleggers geen kerngebied is. Het meest kansrijk zijn dan ook lokale of regionale beleggende partijen. De toekomstige vraag naar dit type woningen is momenteel een onzekere factor door het ontbreken van betrouwbare marktcijfers. 1.5 Wenselijk woningprogramma Huidige samenstelling harde planaanbod Wijk bij Duurstede Het harde planaanbod in Wijk bij Duurstede telt circa 370 woningen. In relatie tot het aantal inwoners zijn er veel woningen gepland in de kernen Cothen (120) en Langbroek (90). Het toekomstig planaanbod bestaat voor het overgrote deel uit egwoningen in de koopsector (inclusief (C)PO-projecten). Het huidige harde planaanbod draagt onvoldoende bij aan de diversificatie van het woningaanbod in Wijk bij Duurstede. In de sociale sector ligt het accent op mg-woningen. Het aantal mg-woningen in de koopsector is beperkt. Gewenste woningbouwprogramma Op basis van bovenstaande bevindingen ten aanzien van de woningmarkt in Wijk bij Duurstede is het gewenste woningprogramma voor de periode opgesteld. De extra woningbehoefte is vastgesteld op basis van een confrontatie van de (ontwikkeling van) de vraag en het huidige harde planaanbod. In de raming van de kwalitatieve woningbehoefte is zowel het strategisch beleid ten aanzien van de woningvoorraad en het verbeteren van de doorstroming, als de vraag en het aanbod in de markt meegewogen. Hoe sterker het herstel van de economie, hoe meer de kwalitatieve vraag verschuift naar koopwoningen en vrije sectorwoningen. Uitgaande van een verder herstel van de woningmarkt verwacht Bureau Stedelijke Planning voor Wijk bij Duurstede een woningbehoefte van 100 tot 120 per jaar. Voor de periode zijn dit circa tot woningen. Bovenop de bestaande plancapaciteit is er een woningbehoefte van circa woningen tot pagina 9

10 Wenselijk extra woningprogramma bovenop de harde plancapaciteit in Wijk bij Duurstede Aandeel vraag nieuwbouw (2014) Absolute vraag nieuwbouw (2014) Bijstelling Woningbehoefte Plano.b.v. criteria 1 ( ) capaciteit (hard) Wenselijk extra woningprogramma Eg-woning Koop 50% 600 tot 750 circa Vrije sector 2,5% 30 tot 40 circa huur Sociale huur 15% 175 tot 225 circa Mgwoning Koop 10% 125 tot Vrije sector 2,5% 30 tot 40 circa huur Sociale huur 10% 125 tot150 circa Kavel (C)PO Koop 10% 125 tot150 circa Bron: model Woningbehoefte Bureau Stedelijke Planning 100% Doelgroepen en kansrijke woonproducten Op basis van de woningbehoefte zijn de belangrijkste doelgroepen op de woningmarkt in de periode 2014 tot 2025 benoemd. Voor deze doelgroepen zijn vervolgens de meest kansrijke woonproducten geformuleerd. Kansrijke doelgroepen Wijk bij Duurstede Doelgroep Leeftijd Inkomen Gezinssituatie 1 Doorstromers uit Wijk bij Duurstede jaar Midden tot hoog 2-persoons of gezin 2 Doorstromers uit de regio 30 tot 50 jaar Midden tot Gezin hoog 3 Koopstarters uit Wijk bij Duurstede 20 tot 35 jaar Laag tot midden 1 of 2-persoons 4 Goed verdienende senioren uit Wijk bij Duurstede en de 55 tot 70 jaar Hoog emptynesters regio 5 Jonge sociale huurders 20 tot 35 jaar Laag 1 of 2-persoons 6 Oudere sociale huurders 65 jaar en Laag 1 of 2-persoons ouder 7 Ouderen met een lichte of zware zorgvraag 65 jaar en ouder Laag tot midden 1 of 2-persoons De meest kansrijke woonproducten zijn per doelgroep uitgewerkt: 1. Doorstromers uit Wijk bij Duurstede: Ruime eg-woning in het prijssegment 1 De gehanteerde criteria zijn: verbetering woningdifferentiatie, verbetering doorstroming, de huidige marktsituatie en trends en ontwikkelingen pagina 10

11 tot De gewenste oppervlaktes liggen tussen 130 en 175 m 2. Het betreft in hoofdzaak tweekappers en vrijstaande woningen in een grondgebonden suburbaan woonmilieu. Daarnaast gaat het ook om kaveluitgifte en (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 2. Doorstromers uit de regio: Het gewenste woonproduct is vergelijkbaar met dat voor de doorstromers uit Wijk bij Duurstede. De doelgroep is echter niet afkomstig uit Wijk bij Duurstede zelf maar vanuit de regio en het gaat daarbij enerzijds om huishoudens die terugkeren naar de geboortegemeente maar ook om nieuwe huishoudens afkomstig uit Utrecht, die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten met een ruimere eg-woning, die in Utrecht niet betaalbaar is. 3. Koopstarters uit Wijk bij Duurstede: eg-woning in het prijssegment tussen en De gewenste oppervlaktes liggen tussen 90 en 120 m 2. Het betreft in hoofdzaak tussen- en hoekwoningen in een grondgebonden suburbaan woonmilieu. Daarnaast zijn appartementen in de koopsector in centrumstedelijke woonmilieus kansrijk voor deze doelgroep. De gewenste oppervlaktes liggen tussen 70 tot 90 m 2 met prijzen tussen en Goed verdienende senioren uit Wijk bij Duurstede en de regio: Ruime appartementen koop (prijssegment tot ) en vrije sector huurappartementen (huurprijs tot per maand). De gewenste oppervlaktes liggen tussen 100 en 150 m 2. Voorkeurslocaties liggen dicht tegen en in de historische kern van Wijk bij Duurstede. Met het oog op een toekomstige zorgbehoefte is de nabijheid van zorgvoorzieningen die afgenomen kunnen worden wanneer een zorgvraag ontstaat een pre. 5. Jonge sociale huurders: eg-woningen met oppervlaktes tussen 80 en 100 m 2 met een huurprijs tussen 500 en 600. Tevens appartementen met oppervlaktes tussen 50 en 70 m 2 en huurprijzen tussen 350 en 500 per maand. De woningen zijn zowel gewenst in grondgebonden suburbane woonmilieus als compact suburbaan en levendig stedelijk. 6. Oudere sociale huurders: appartementen met oppervlaktes tussen 60 en 90 m 2 met een huurprijs tussen 400 en 700 per maand. Tevens grondgebonden seniorenwoningen (ondermeer patio, bungalow, hofjeswoning) met oppervlaktes tussen 60 en 90 m 2 en huurprijzen tussen 500 en 700 per maand. Deze woonproducten zijn gewenst in compact suburbane woonmilieus en de dorpse woonmilieus in de kernen Cothen en Langbroek. 7. Ouderen met een lichte of zware zorgvraag: een groot deel van de ouderen zal in de huidige woning blijven wonen, ook wanneer er een zorgbehoefte ontstaat. De woonproducten betreffen dan in hoofdzaak de aanpassing van de bestaande woning en het realiseren van zorgsteunpunten in de wijk. Een deel van de ouderen zal echter moeten verhuizen omdat de bestaande woning niet meer voldoet, ook na aanpassing. De mogelijke woonproducten voor deze groep zijn divers en sterk afhankelijk van de zorgzwaarte en type zorg dat nodig is. Tevens zijn de woonwensen veelzijdig: aanleunwoningen, clusterwonen met eerstelijnszorg en beschut wonen in zowel kleinschalige woonzorgcomplexen als (middel)grote complexen. Woningbouwlocaties De opgave voor de komende jaren zal deels binnenstedelijk zijn en deels gericht op uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied. De uitbreidingsopgave zal kleinschaliger van aard zijn dan in het verleden en dient gefaseerd plaats te vinden. Met een pagina 11

12 kleinschalige aanpak kan beter op de vraag van de consument worden aangesloten en bijgestuurd op de fasering. Er is een extra behoefte aan 500 tot 700 grondgebonden woningen (koop, huur en kavels) gesignaleerd bovenop de harde plancapaciteit. De ruimtereservering voor 250 woningen in de Provinciale ruimtelijke Structuurvisie (De Geer III) kan voor een deel voorzien in de vraag naar grondgebonden woningen. Een deel van de eg-woningen zal daarnaast in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen wonen. Wanneer de ruimtereservering onvoldoende blijkt, dan kan aanvullend de locatie Zuidwijk op woningbouwmogelijkheden onderzocht worden. Om meer variatie in de woonmilieus in Wijk bij Duurstede te krijgen is deze locatie, gezien de ligging tegen het centrum, ook geschikt om woningen in een meer stedelijke setting te realiseren in een combinatie van zowel eg-woningen als mg-woningen. Uit het woonwensenonderzoek van de gemeente uit 2014 blijkt dat de nabijheid van de historische kern en de nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen belangrijke locatiecriteria zijn. Voor de oudere doelgroepen is dat daarnaast de aanwezigheid van zorgvoorzieningen. De locaties die dicht tegen de historische kern aanliggen zijn daarmee het meest kansrijk voor het invullen van de ruime woningbehoefte voor jongeren en ouderen. De aantrekkelijkheid van Wijk bij Duurstede is in grote mate afhankelijk van het (zorg)voorzieningenaanbod. De opgave is om dit zo veel mogelijk op peil te houden en bij voorkeur te versterken. Concentratie van woningen en voorzieningen in de kern Wijk bij Duurstede heeft dan de voorkeur boven spreiding over de drie kernen. De kernen Cothen en Langbroek zullen naar verwachting vooral voorzien in de eigen aanwas. Omdat de harde plancapaciteit in deze kernen ruim is, zal de extra woningbehoefte beperkt zijn. Kansrijk zijn vooral de locaties waar vrije kavels zijn uit te geven, bijvoorbeeld De kamp en Oranjehof. Aanbevelingen vervolgonderzoek Het verdient aanbeveling om in de vervolgfase een verdiepend woonwensenonderzoek uit te voeren naar de locatiecriteria en producteisen van de benoemde doelgroepen. Op basis daarvan kan een gedetailleerder beeld gevormd worden van de gewenste productmarktcombinaties. Tevens is nader onderzoek nodig naar de kwaliteit van de bestaande voorraad en de mate waarin deze levensloopbestendig gemaakt kan worden. Het verdient aanbeveling om te verkennen welke beleggers geïnteresseerd zijn om te investeren in vrije sectorwoningen in Wijk bij Duurstede, aangezien de vraag naar verwachting toeneemt en het harde planaanbod nog niet voorziet in dit type woningen. Het is aan te bevelen om een nader onderzoek te verrichten naar de markt voor zorgwoningen. Dit betreft een specifiek segment binnen de woningvoorraad en heeft een grote relatie met de zorgvoorzieningenstructuur in de gemeente. Het meest recente onderzoek is uit 2009 en in de tussentijd is de wetgeving sterk veranderd en zijn nieuwe projecten gerealiseerd en geplande projecten afgelast. Tot slot dient de mogelijkheid van de ontwikkeling van Zuidwijk verkend te worden bij de Provincie, alsmede de mogelijke planologisch-juridische beperkingen. Dit in verband met de extra uitbreidingsruimte die op de lange termijn mogelijk nodig is. pagina 12

13 2 Huidige situatie op de woningmarkt Dit hoofdstuk beschrijft de bestaande woningvoorraad in de drie kernen van de gemeente Wijk bij Duurstede. Tevens komt het beleid op het gebied van wonen van de Provincie Utrecht en de gemeente aan bod. Met behulp van een SWOT-confrontatie zijn vervolgens de kansen en bedreigingen voor de woningmarkt en het woonmilieu in Wijk bij Duurstede in beeld gebracht. 2.1 Woningvoorraad en woonmilieus Bestaande woningvoorraad in Wijk bij Duurstede De woningvoorraad in de gemeente Wijk bij Duurstede bestaat uit circa woningen die zijn verdeeld over drie kernen: Wijk bij Duurstede (7.200), Cothen (1.180) en Langbroek (800). Meer dan 90% van de woningvoorraad in de gemeente Wijk bij Duurstede bestaat uit eg-woningen. Het grootste deel van de mg-woningen bestaat uit sociale huur. In de vrije sector zijn zowel appartementen als eg-woningen zeer beperkt aanwezig. In de bestaande voorraad domineert de koopsector (70%). De woningvoorraad in Wijk bij Duurstede is relatief jong. Het grootste deel (55%) is gerealiseerd tussen 1970 en Circa 90% van alle huurwoningen behoort tot de sociale voorraad (huurprijs lager dan 664 per maand) 2. Met name de goedkoopste huurwoningen (tot 366 per maand) zijn beperkt aanwezig (circa 10% van de totale huurwoningvoorraad). In de koopsector bestaat ongeveer de helft van de voorraad uit woningen met een WOZ-waarde tussen en Slechts 10% van de koopwoningen heeft een waarde onder De gemiddelde WOZ-waarde ligt in Wijk bij Duurstede 25% hoger dan landelijk. Figuur 2 Woningvoorraad gemeente Wijk bij Duurstede naar type (2011) Figuur 3 Woningvoorraad gemeente Wijk bij Duurstede naar bouwjaar (2011) Bron: SysWoV Bron: SysWoV 2 Bron: Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede De huurgrens bedraagt in per maand. 3 Bron: Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 pagina 13

14 Woonmilieus In de gemeente Wijk bij Duurstede zijn vier woonmilieus te onderscheiden (tabel 1): 1. De meeste woningen zijn gesitueerd in een grondgebonden suburbaan woonmilieu (65%). Dit zijn ruim opgezette en groene wijken. 2. Een dorps woonmilieu is aanwezig in de dorpen Cothen en Langbroek. Hier is 20% van de woningvoorraad gesitueerd. 3. In het compact suburbane woonmilieu is 9% van de woningvoorraad gesitueerd. Dit woonmilieu kent een relatief groot aandeel corporatiebezit (circa 70%) en bestaat voor het grootste deel uit mg-woningen. 4. De historische kern van Wijk bij Duurstede biedt met 6% van de woningvoorraad een levendig stedelijk woonmilieu. De binnenstad kent het grootste aandeel particuliere verhuur (circa 10%) 4. Tabel 1 Woonmilieus Wijk bij Duurstede Woonmilieu Wijken / kernen Aandeel woningvoorraad Grondgebonden suburbaan : De Horden, De Heul en De 65% Noorderwaard heden: De Geer Dorps Dorps Cothen en Langbroek 20% Compact suburbaan De Frankenhof en De Engk 9% Levendig stedelijk Historische kern Wijk bij Duurstede 6% Bron: Woonvisie Wijk bij Duurstede , Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020, bewerking Bureau Stedelijke Planning 2.2 Wonen en zorg Het aanbod aan woningen met zorgvoorzieningen in Wijk bij Duurstede is in 2009 in beeld gebracht in de beleidsnotitie Wonen met zorg. In de raming van het overschot/tekort aan plaatsen is destijds rekening gehouden met de plancapaciteit. Dit overzicht is aangepast op basis van de initiatieven die in de periode zijn opgeleverd (tabel 2). Het aantal intramurale plaatsen in zorgcentra kent een fors overschot. Het aantal plaatsen voor zwaardere zorg in clusterwonen heeft een tekort van 75 plaatsen. In 2009 was nog sprake van voldoende zorgvoorzieningen in de vorm van beschut wonen. Een aantal plannen is echter komen te vervallen waardoor nu sprake is van een klein tekort. In de raming zijn onder beschut wonen alleen woningen in complexen en in woonzorgzones meegenomen. Tabel 2 Woonzorgmilieus Wijk bij Duurstede Zorgvoorziening Aantal plaatsen 2009 Plancapaciteit Overschot (+) / tekort (-) Zorgcentrum (intramuraal) Clusterwonen (eerstelijns, zwaardere zorg) Beschut wonen (thuiszorg in woonzorgcomplex of woonzorgzone) Bron: Beleidsnotitie Wonen met zorg, gemeente Wijk bij Duurstede 2009, bewerking Bureau Stedelijke Planning 4 Bron: Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 pagina 14

15 Het is aan te bevelen om een nader onderzoek te verrichten naar de markt voor zorgwoningen. Dit betreft een specifiek segment binnen de woningvoorraad en heeft een grote relatie met de zorgvoorzieningenstructuur in de gemeente. Het meest recente onderzoek is uit 2009 en in de tussentijd is de wetgeving sterk veranderd en zijn nieuwe projecten gerealiseerd en geplande projecten afgelast. 2.3 Woonbeleid Woonbeleid provincie Het verstedelijkingsbeleid van de Provincie Utrecht is primair gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied, waardoor steden en dorpen vitaal blijven en het landelijk gebied vrij van onnodige ruimteclaims 5. De regio Zuidoost-Utrecht kent een woningbouwopgave van woningen in de periode Voor Wijk bij Duurstede is een stedelijk programma van woningen opgenomen, waarvan 750 binnen de bestaande rode contouren gerealiseerd dienen te worden. Aan de noordwestzijde van de kern Wijk bij Duurstede is een uitbreiding van 250 woningen toegestaan. Woonbeleid gemeente Het onderstaande woonbeleid is in ontwikkeling. De doelstelling is om binnenkort een nieuwe woonvisie voor Wijk bij Duurstede vast te stellen, waarin het nieuwe beleid is vastgelegd. Wijk bij Duurstede wil woningen blijven ontwikkelen om ook in de toekomst voldoende inwoners aan de gemeente te binden om zo de voorzieningen op peil te houden. Hierbij is de ambitie om meer aanbod te realiseren voor specifieke doelgroepen, waaronder starters, ouderen, mensen met een beperking en huishoudens met een laag inkomen 6. De gewenste jaarlijkse woningbouwproductie bedraagt tot en met 2015 circa 135 woningen per jaar. Het doel is om jaarlijks 25 woningen specifiek voor starters beschikbaar te stellen (bestaande en nieuwbouw), en minimaal 40 levensloopbestendige en zorgwoningen te bouwen. Voor het bevorderen van de doorstroming dienen jaarlijks tevens 20 middeldure koopwoningen en tweekappers gebouwd te worden 7. De gemeente wil doorstroming vanuit de huurmarkt bevorderen door het zoveel mogelijk wegnemen van drempels voor inkomens tussen en , ondermeer door het bouwen van woningen in het prijssegment tot SWOT Woonmilieu Wijk bij Duurstede Wijk bij Duurstede maakt (op plaats 95) onderdeel uit van de top 100 van aantrekkelijkste woongemeenten in Nederland 9. De gemeente is dan ook gesitueerd 5 Bron: (Partiële herziening) Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening Bron: Coalitieakkoord Wij(k) voor elkaar 7 Bron: Notitie Kansen voor starters op de woningmarkt, Bron: Coalitieakkoord Wij(k) voor elkaar 9 Louter en Van Eikeren (2014) Waar willen we wonen 2014 pagina 15

16 in de regio Utrecht die hoog scoort op natuurlijke omgeving, voorzieningen, economie en bereikbaarheid. Met behulp van een SWOT-analyse en confrontatie (tabel 2) zijn de kansen en bedreigingen voor het woonmilieu in Wijk bij Duurstede in beeld gebracht: Kansen voor Wijk bij Duurstede liggen in het aantrekken van meer huishoudens van buiten de gemeente. Dit zijn enerzijds personen die oorspronkelijk afkomstig zijn uit de gemeente en weer terugkeren na de studie of het werkzame leven. Daarnaast zijn er kansen om huishoudens die ruimer willen wonen vanuit de relatief dure en grootschalige uitbreidingslocaties in de regio aan te trekken. Een bedreiging voor de Wijkse woningmarkt is dat de homogene opbouw van de voorraad, die vooral uit eg-koopwoningen bestaat, in de toekomst niet meer optimaal aansluit bij de woonwensen van de bevolking. Tevens is een groot deel van de woningen in de periode gerealiseerd. Er trekken veel jongeren weg uit de gemeente. Wanneer het niet lukt om andere huishoudens aan te trekken bestaat het gevaar dat het voorzieningenniveau afneemt. Tabel 3 SWOT woonmilieu Wijk bij Duurstede Strengths Wijk bij Duurstede is centraal gelegen in het land. De landschappelijke ligging, rivier en open ruimte. Historische kern Wijk bij Duurstede met uitgebreid horeca- en detailhandelsaanbod. Gewenst suburbaan grondgebonden woonmilieu Opportunities Utrecht is een aantrekkelijke woonregio en kent een grote druk op de woningmarkt. Prijsniveaus in Wijk bij Duurstede liggen relatief laag en bieden huishoudens de kans om binnen de regio ruimer te gaan wonen. Weaknesses Ondervertegenwoordiging van bepaalde typen en segmenten in de woningvoorraad Beperkt voorzieningenniveau in de kernen Cothen en Langbroek De bereikbaarheid ten opzichte van de stad Utrecht Threats Veranderende bevolking met een behoefte aan meer gevarieerde woningtypes. Afname niveau voorzieningen door trek van jongeren naar de grote stad Concurrerende woningbouwlocaties. 2.5 Conclusies De circa woningen in de gemeente Wijk bij Duurstede zijn verdeeld over drie kernen: Wijk bij Duurstede (7.200), Cothen (1.180) en Langbroek (800). De woningvoorraad is homogeen samengesteld. Dit is enerzijds een kwaliteit omdat het suburbaan grondgebonden woonmilieu zeer gewenst is. Anderzijds is het een bedreiging omdat de voorraad in de toekomst mogelijk niet meer optimaal aansluit bij de woonwensen van de bevolking. Het overgrote deel bestaat uit eg-koopwoningen van Zowel in de koop- als huursector zijn appartementen schaars. Het merendeel van de appartementen bestaat uit sociale huurwoningen. Het aandeel goedkope woningen in Wijk bij Duurstede is beperkt, evenals het aandeel vrije sector huurwoningen. pagina 16

17 De woningvoorraad is relatief jong. Het grootste deel van de woningvoorraad is gerealiseerd tussen en het grondgebonden suburbaan woonmilieu overheerst. Daarnaast is sprake van een dorps woonmilieu in Cothen en Langbroek, een compact suburbaan woonmilieu in De Frankenhof en De Engk en een levendig stedelijk woonmilieu in de historische kern van Wijk bij Duurstede. Het verstedelijkingsbeleid van de Provincie Utrecht is gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Voor Wijk bij Duurstede is een stedelijk programma van woningen opgenomen, waarvan 750 binnen de bestaande rode contouren. Aan de noordwestzijde van de kern Wijk bij Duurstede is een uitbreiding van 250 woningen toegestaan. Het gemeentelijk beleid is gericht op het op peil houden van de woningbouwproductie (135 per jaar) en diversificatie van de voorraad door het toevoegen van starters- en levensloopbestendige woningen met zorgvoorzieningen. Wijk bij Duurstede beschikt over kwaliteiten die sterker ingezet kunnen worden om vanuit de regio huishoudens aan te trekken. Het betreffen de landschappelijke ligging, de historische kern, ruimte en woningprijzen die lager liggen dan in Utrecht en directe omgeving. pagina 17

18 3 Ontwikkeling van de vraag Dit hoofdstuk beschrijft de ontwikkeling van de vraag; de demografische en sociaaleconomische ontwikkeling, prognoses, migratie, en de woonwensen van de huishoudens, in het bijzonder van de groeiende groep ouderen. 3.1 Demografische ontwikkeling en prognose Demografie De regio Utrecht is een aantrekkelijke woonregio met een grote aantrekkingskracht. Het aantal huishoudens van zowel de regio als de gemeente Wijk bij Duurstede groeit volgens de Primosprognose tot 2025 sneller dan landelijk (figuur 4). Het aantal huishoudens in Wijk bij Duurstede neemt met circa 120 per jaar toe in de periode 2014 tot In de komende periode is sprake van een forse toename van personen in de leeftijdscategorie 60 tot 80 jaar (+50%) en 80 jaar en ouder (+70%). In totaal zijn dit bijna personen in 10 jaar (figuur 5). De groep 20 tot 40-jarigen blijft ongeveer gelijk in omvang. De huishoudens in Wijk bij Duurstede zijn met gemiddeld circa 2,5 personen relatief groot. In vergelijking met het Nederlands gemiddelde is het aantal eenpersoonshuishoudens beperkt (circa 25%). Volgens de Socrates-prognose zal het aantal alleenstaanden tussen 2014 en 2025 met 500 toenemen. Hoewel het aantal huishoudens met kinderen in de afgelopen 10 jaar met 5% is afgenomen gaat de Socrates-prognose uit van een groei van 400 gezinnen in de periode Naar verwachting hangt dit samen met het gegeven dat het effect van nieuwbouwplannen in het model wordt meegewogen: wanneer er veel egwoningen in de plancapaciteit zitten, dan heeft dit een aantrekkende werking op huishoudens met kinderen. Figuur 4 Ontwikkeling en prognose huishoudens ( ) Figuur 5 Ontwikkeling en prognose leeftijd bevolking in Wijk bij Duurstede ( ) Bron: Primos Bron: Primos 10 Bron: Socrates, trendscenario ( ) pagina 18

19 Sociaaleconomisch Het gemiddelde inkomen van personen met een inkomen in Wijk bij Duurstede is hoger dan het landelijk gemiddelde maar lager dan het gemiddelde in de provincie Utrecht (figuur 6). Ongeveer een kwart van de huishoudens behoort tot de primaire doelgroep voor woningcorporaties met een inkomen onder de huurtoeslaggrens 11 (de hoogte is afhankelijk van het type huishouden en ligt tussen en in 2012). Ongeveer 15% behoort tot de secundaire doelgroep voor woningcorporaties met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en DAEB-grens ( in 2012). In de primaire doelgroep zijn ouderen en eenpersoonshuishoudens oververtegenwoordigd. Figuur 6 Gemiddeld inkomen per persoon ( ) Bron: CBS 3.2 Migratie Migratie Wijk bij Duurstede kende tussen 2000 en 2012 een negatief migratiesaldo van gemiddeld 140 personen per jaar (figuur 7). Het migratiesaldo heeft een sterke relatie met de nieuwbouwproductie. Sinds 2005 is de migratie afgenomen en in 2012 was het migratiesaldo vrijwel neutraal. Dit hangt samen met een relatief hoge woningproductie in de afgelopen jaren. De grootste groep vertrekkers in de periode waren jongeren tussen 15 en 25 jaar die elders gaan studeren. Maar ook in alle leeftijdscategorieën boven de 45 jaar verlaten meer personen Wijk bij Duurstede dan dat er zich vestigen. Naast een sterke migratie van studenten naar Amsterdam en Utrecht was ook sprake van een fors netto verlies van inwoners aan de gemeente Houten 12. Mogelijk hangt dit samen met concurrerende nieuwbouwprojecten in de afgelopen jaren en of een betere bereikbaarheid van de Randstad. Het is opvallend dat het migratiecijfer pas in 2003 opveerde, terwijl in 2000 al veel nieuwbouwwoningen waren gerealiseerd in De Geer. In 2012 was wel een verband zichtbaar tussen de realisatie van Porta de Geer en een afnemende uitwaartse migratie. De realisatie van dit nieuwbouwproject had duidelijk een aantrekkende werking op huishoudens van buiten de gemeente. 11 Bron: Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede Bron: CBS pagina 19

20 De meeste vestigers in Wijk bij Duurstede in de periode bevonden zich in de leeftijd 25 tot 35 jaar, en waren vooral afkomstig uit de Utrechtse Heuvelrug, Zeist en Utrecht. Figuur 7 Migratiesaldo in Wijk bij Duurstede ( ) Figuur 8 Vestiging en vertrek van personen naar leeftijd in Wijk bij Duurstede (over de periode ) Bron: CBS Bron: CBS 3.3 Woonwensen Om de kwalitatieve woningvraag in kaart te brengen is gebruik gemaakt van reeds uitgevoerde onderzoeken naar de woonwensen in Wijk bij Duurstede door volksbelang (2012) en de Gemeente (2014). Geen van deze onderzoeken is voldoende representatief en/of recent. De onderzoeksresultaten zijn daarom tegen elkaar afgewogen en vergeleken met statistitiek om een zo volledig en betrouwbaar mogelijk beeld van de Wijkse woonwensen te verkrijgen. Tevens is gebruik gemaakt van het aantal reacties op woningen in de sociale huursector (met behulp van Woningnet). Bij de interpretatie van de woonwensen dient rekening te worden gehouden met onzekerheden; in het meest recente woonwensenonderzoek (2014) kent de respons bijvoorbeeld een oververtegenwoordiging van personen met een leeftijd tussen 55 en 65 jaar. Tevens was de inzet van dit onderzoek om de (woonwensen van) doelgroepen voor de verschillende potentiële nieuwbouwlocaties te inventariseren en niet om de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in de gemeente vast te stellen. De verhuisgeneigdheid (huishoudens met een verhuiswens binnen twee jaar) onder de respondenten uit Wijk bij Duurstede is 28%. Dat is vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde van 29%. Circa 50% van de verhuisgeneigde huishoudens is een stel zonder kinderen, 30% een gezin met kinderen en 15% alleenstaand. Circa 70% van de verhuisgeneigden is op zoek naar een eg-woning, 20% naar een mgwoning en 10% naar een woning die specifiek bestemd is voor senioren. Voor deze laatste groep is in het woonwensenonderzoek geen uitsplitsing gemaakt naar appartementen of eg-woningen. Ongeveer 10% van de verhuisgeneigden wenst een bouwkavel. Circa 70% van de verhuisgeneigden is op zoek naar een koopwoning en 30% naar een huurwoning. pagina 20

21 Voor appartementen geldt dat het huursegment twee keer zo populair is als koop. Voor geschakelde woningen is dit net omgekeerd. Tweekappers en vrijstaande woningen zijn vrijwel alleen gewenst in het koopsegment. De meest gewenste oppervlaktes liggen voor huurwoningen tussen 80 en 120 m 2 en voor koopwoningen tussen 100 en 200 m 2. Er is een verschuiving van de vraag naar de huursector zichtbaar: circa 20% van de verhuisgeneigden woont momenteel in een huurwoning en circa 30% wenst een huurwoning. Van de huidige bewoners van een koopwoning wenst circa 20% een huurwoning. Circa 35% van bewoners van een sociale huurwoning wil graag een koopwoning. De gewenste koopprijzen liggen voor 45% tussen en Circa 40% van de huishoudens wenst een woning van meer dan en 10% wenst een woning tussen en De gewenste kale huurprijzen liggen voor 40% tussen 535 en 699 per maand. Huurwoningen onder 390 per maand zijn vrijwel niet gewenst. Volgens het Woonwensenonderzoek van de gemeente (2014) wenst circa 30% van de huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning een kale huurprijs boven 700 per maand (vrije sector). In het woningmarktonderzoek van Volksbelang uit 2012 bedroeg dit nog minder dan 10%. Dit heeft mogelijk te maken met het relatief grote aandeel respondenten van 55- tot 65 jaarin het onderzoek van In de eerste helft van 2014 waren er circa 450 personen actief op zoek naar een sociale huurwoning in de gemeente Wijk bij Duurstede 13. Voor 45% betrof dit jongeren in de leeftijdscategorie jaar en voor slechts een zeer beperkt deel (5%) betrof dit 65-plussers. Circa 85% van de woningzoekenden naar een sociale huurwoning tot 35 jaar heeft een inkomen tot (equivalent huurprijsniveau van maximaal 560 per maand). Zo n 60% bestaat uit eenpersoonshuishouden, maar er is ook een vrij grote groepen 2 en 3-persoonshoudens. Binnen Wijk bij Duurstede zijn de wijken Binnenstad, De Geer en Noorderwaard het meest in trek. Voor wat betreft de (herontwikkellocaties gaat de belangstelling vooral uit naar Middelweg Oost in De Horden, het postkantoor in Frankenhof en Zandweg/Hoogstraat. Woonwensen van ouderen Ouderen hebben sterk veranderende woonvoorkeuren. Zij blijven steeds langer zelfstandig wonen en hebben een voorkeur voor zorg aan huis in plaats van huisvesting in een instelling. Landelijk gezien neemt de verhuisgeneigdheid op oudere leeftijd af. In 2012 gaf meer dan 85% van de Nederlandse 65-plussers aan zeker niet binnen twee jaar te willen verhuizen. Van de 85-plussers is dat zelfs 90% 14. Ongeveer 5% van de 65-plussers is bereid te verhuizen en is op zoek naar een goede woning rond een dienstencentrum 15. De verhuisgeneigdheid onder ouderen is ondermeer laag omdat een verhuizing vaak geen nieuwe uitdagende stap in hun wooncarrière betekent, en de meesten de huidige woning prima vinden. Ook zijn zij vaak gehecht geraakt aan de woning en de buurt door een lange woonduur. Lichamelijke gebreken zijn nauwelijks een reden om 13 Bron: Woonmonitor Woningnet 14 Bron: Vergrijzing en Ruimte, Planbureau voor de Leefomgeving Bron: Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers, Friso de Zeeuw 2014 pagina 21

22 te verhuizen omdat een woningaanpassing of het inhuren van diensten en/of zorg aan huis meer voor de hand liggen. Het aantal vermogende ouderen in Nederland neemt toe waardoor deze ook meer geld kunnen besteden aan kwalitatief hoogwaardige (zorg)huisvesting 16. Over het algemeen is een trend zichtbaar dat ouderen met een koopwoning bij een verhuizing in toenemende mate in de koopsector blijven wonen. 65-plussers met een hoog inkomen (> ) kiezen bij een verhuizing in bijna 90% van de gevallen voor een koopwoning 17. Binnen de groep met een middenhoog inkomen tussen en is ongeveer 75% gericht op koop en 25% op de vrije huursector. De inkomensklasse beneden modaal kent het grootste aandeel dat gericht is op de sociale huursector (50%). Wanneer 60-plussers voor een seniorenwoning kiezen geeft 40% de voorkeur aan een aanleunwoning 18. Een derde heeft interesse in een zelfstandige woning (appartement tussen 30 en 50 m 2 ) in een verzorgingstehuis met optionele voorzieningen. Bij een eventueel zorgbehoefte neemt dit toe tot 50% 19. Toch is er ook een vrij grote groep die voorkeur heeft voor grootschalige complexen van meer dan 150 wooneenheden (vanwege anonimiteit en het aantal contacten) 20. Het gewenste woonoppervlak neemt enigszins af naarmate de leeftijd stijgt. Maar ook op latere leeftijd is sprake van een groot aantal ouderen dat een woning zoekt van 75 m 2 of groter 21. Ouderen, met name de groep met een zorgbehoefte, zijn wel bereid een kleinere woning dan de huidige te accepteren met een hoger prijsniveau, wanneer daar speciale (zorg)voorzieningen tegenover staan. 3.4 Conclusies vraagzijde De regio Utrecht is een aantrekkelijke woonregio met een grote aantrekkingskracht. Het aantal huishoudens in Wijk bij Duurstede neemt in de Primos-prognose tot 2025 toe met circa 120 per jaar. Met name het aantal 60-plussers zal naar verwachting fors stijgen, met circa personen in 10 jaar. Het aantal eenpersoonshuishoudens is met 25% momenteel beperkt, maar zal tot 2025 met 500 toenemen. De Socratesprognose gaat daarnaast uit van een toename met 400 gezinnen met kinderen. Naar verwachting wordt deze prognose beïnvloed door het grote aantal eg-woningen in de plancapaciteit. Ongeveer een kwart van de huishoudens heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens en behoort tot de primaire doelgroep voor woningcorporaties. In deze groep zijn ouderen en eenpersoonshuishoudens oververtegenwoordigd. Circa 15% behoort tot de secundaire doelgroep en heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de DAEB-grens. Wijk bij Duurstede kende een negatief migratiesaldo van circa 140 personen per jaar; met name jongeren tot 25 jaar vertrekken uit de gemeente. Het migratiesaldo fluctueert echter en is sterk gekoppeld aan de nieuwbouwproductie. Dit laatste duidt er op dat bij onvoldoende aanbod huishoudens Wijk bij Duurstede verlaten. Maar tevens dat er sprake is van een krappe regionale woningmarkt waar nieuwbouwprojecten in Wijk bij Duurstede een aantrekkende werking hebben vanuit 16 Bron: Prachtig boven 80, DTZ Zadelhoff Bron: Vergrijzing en Ruimte, Planbureau voor de Leefomgeving Zelfstandige woning waarbij (zorg)service vanuit een verzorgingstehuis in de buurt wordt geboden. 19 Bron: Nieuw woonconcept in verzorgingstehuizen biedt kansen, USP Marketing Consultancy Bron: De wenselijke schaal, Spierings Bron: Woonwensen van senioren, WoningNet 2013 pagina 22

23 de regio. De meeste vestigers zijn afkomstig uit Utrecht, Zeist en de Utrechtse Heuvelrug en hebben een leeftijd tussen 25 en 35 jaar. De eg-woning is het meest gewenste woonproduct (70%) in vergelijking met de mgwoning (20%). Bijna 10% van de verhuisgeneigde huishoudens is op zoek naar een woning die specifieke geschikt is voor senioren. Het koopsegment is ongeveer twee keer meer gewenst dan het huursegment. Wel is een verschuiving zichtbaar naar de huursector: circa 20% van de verhuisgeneigden woont momenteel in een huurwoning en 30% wenst een huurwoning. Bij appartementen is twee keer meer vraag naar de huursector als de koopsector. Bij geschakelde woningen is ongeveer tweederde op zoek naar een koopwoning. De gevraagde prijsniveaus in de koopsector liggen voornamelijk tussen en (45%) en boven (40%). Naar verwachting 10% tot 30% van de huishoudens op zoek naar een huurwoning opteert voor een kale huurprijs boven 700 per maand (vrije sector). Daarnaast is er een ruime vraag naar het segment tussen 535 en 699 per maand (40%). De meeste personen die actief op zoek zijn naar een sociale huurwoning zijn jongeren (45%); 65-plussers zijn zeer beperkt op zoek (5%). Dit is in overeenstemming met de landelijk geconstateerde trend dat ouderen vrij honkvast zijn en gehecht aan de woning en de buurt. De interesse van ouderen voor een huurwoning is sterk afhankelijk van het inkomen. Ouderen met een koopwoning blijven in toenemende mate bij een verhuizing in de koopsector wonen. Daarnaast is een grote variatie aan gewenste woonproducten zichtbaar: aanleunwoningen, kangoeroewoningen 22, clusterwonen met lichte en zware zorgverlening en wonen in zowel kleinschalige als grootschalige complexen waar optioneel (zorg)voorzieningen op maat worden aangeboden. Een locatie dicht bij voorzieningen is een randvoorwaarde. Door de wijzigingen in de wet- en regelgeving in de zorg zal de vraag naar appartementen met separate zorgvoorzieningen in de komende periode toenemen. 22 mantelzorg, aparte woning die in verbinding staat met de woning van bijvoorbeeld een familielid pagina 23

24 4 Ontwikkeling aanbod Dit hoofdstuk beschrijft de analyse van de aanbodzijde van de woningmarkt in Wijk bij Duurstede en de regio Utrecht. Aan bod komen de nieuwbouwproductie, het huidige aanbod aan koop- en huurwoningen (van zowel de sociale als de vrije huursector) en de plancapaciteit (het toekomstig woningaanbod in bouwplannen). Mede op basis van de SWOT, de bestaande voorraad, de vraag en het concurrerend aanbod in de regio is vervolgens de concurrentiepositie vastgesteld. 4.1 Nieuwbouwproductie In de afgelopen 10 jaar zijn er gemiddeld 65 nieuwbouwwoningen per jaar in Wijk bij Duurstede gerealiseerd (figuur 9), en circa 5 woningen per jaar aan de voorraad onttrokken. In deze periode zijn vooral eg-woningen (60%) gerealiseerd en met name koopwoningen (70%). Tot 2008 zijn er vrijwel alleen eg-woningen gebouwd. Daarna bestond iets meer dan de helft van het nieuwbouwprogramma uit mg-woningen. In de eerste jaren na de crisis zijn er niet meer dan 50 woningen per jaar gerealiseerd. In 2012 en 2013 is dit aantal fors toegenomen door de realisatie van de projecten Porta De Geer en het Veilingterrein (in totaal 340 woningen). In deze twee jaar zijn relatief veel (140) mg-woningen in de sociale huursector gerealiseerd in de gemeente, voornamelijk in De Geer. Figuur 9 Nieuwbouwproductie in Wijk bij Duurstede ( ) Figuur 10 Nieuwbouwwoningen Porta de Geer Bron: SysWoV ( ) en Gemeente Wijk bij Duurstede ( ) Bron: Bureau Stedelijke Planning 4.2 Huidig aanbod in Wijk bij Duurstede Analyse aanbod koopwoningen In totaal staan er momenteel circa 270 woningen te koop in Wijk bij Duurstede 23, dat is 4,1% van de voorraad koopwoningen; landelijk bedraagt dit percentage circa 6,1%. In zijn algemeenheid duidt dit op een relatief krappe woningmarkt. Het huidige aanbod betreft met name eg-woningen in de prijsklasse van tot met een oppervlakte van 100 tot 150 m 2 (figuur 11 en 12). Aan dit woningsegment is duidelijk een overaanbod. 23 Funda, peildatum 29 augustus 2014 pagina 24

25 Het aanbod aan mg-woningen is beperkt en redelijk verspreid over de verschillende prijsklassen. Opvallend is wel dat 20% van het aanbod uit mg-woningen bestaat terwijl deze maar 10% van de voorraad uitmaken. Figuur 11 Huidig aanbod naar type en prijsklasse in Wijk bij Duurstede (29 augustus 2014) Figuur 12 Huidig aanbod naar type en oppervlakte in Wijk bij Duurstede (29 augustus 2014) Bron: Funda Bron: Funda Analyse aanbod huurwoningen Het aanbod in de vrije huursector is zeer beperkt. Momenteel staan in dit segment circa 20 woningen te huur waarvan een kwart appartementen 24. De huurprijzen van appartementen liggen tussen 800 en per maand (oppervlaktes van 80 tot 145 m 2 ), die van eg-woningen in meerderheid tussen 700 en 935 (oppervlaktes van 85 tot 180 m 2 ) met een enkele uitschieter tot per maand. In het eerste en tweede kwartaal van 2014 werden in totaal circa 50 huurwoningen aangeboden. Zo n driekwart betrof een mg-woning. Bijna de helft had betrekking op huurwoningen in het segment tussen 389 en 557 per maand (figuur 13). In het lage segment onder 389 per maand was nauwelijks aanbod. Figuur 13 Aangeboden huurwoningen in Wijk bij Duurstede naar huurprijs (2014) Bron: Woonmonitor Woningnet 24 Inventarisatie op Funda, Pararius, Woningnet en Rooftrack, peildatum 29 augustus 2014 pagina 25

26 4.3 Plancapaciteit Wijk bij Duurstede en regio Wijk bij Duurstede In het gemeentelijk woningbouwprogramma zijn circa woningen opgenomen. Van dit aantal betreffen 670 woningen een ambitie op nader te bepalen locaties. Het zachte planaanbod van de gemeente Wijk bij Duurstede bestaat uit circa 600 woningen, waarvan 250 als uitbreidingscapaciteit in de Provinciale Structuurvisie zijn opgenomen en 350 op overige binnenstedelijke locaties zijn gepland. Het harde planaanbod telt 370 woningen. In relatie tot het aantal inwoners zijn veel geplande woningen in de kernen Cothen (120) en Langbroek gelegen (90). Het harde planaanbod bestaat voor bijna de helft uit eg-woningen in de koopsector (figuur 14). Daarnaast betreft 15% een (C)PO-project; in de vorm van eg-koopwoningen. Ook in de sociale sector zijn relatief veel (circa 90) woningen gepland. Hierbij ligt het accent vooral op mg-woningen. Het aantal mg-woningen in de koopsector is beperkt (ca 45). Het harde planaanbod voorziet voor zover bekend niet in woningen in de vrije huursector. Figuur 14 Aantal woningen in de harde plancapaciteit in de gemeente Wijk bij Duurstede naar segment en type (2014 en later) Bron: Gemeente Wijk bij Duurstede, aangevuld met Jaarverslag Volksbelang 2013 In Wijk bij Duurstede zijn er twee opties voor grootschalige uitbreidingslocaties: De uitbreidingslocatie ten zuidwesten van de wijk De Geer, waar volgens de Provinciale Structuurvisie 250 woningen zijn toegestaan (De Geer III). Om deze locatie te ontwikkelen is het echter wenselijk om de Provinciale weg N229 te verleggen, en dit brengt hoge kosten met zich mee. Het gebied ten zuiden van de kern Wijk bij Duurstede, tussen de Lek en de Middelweg Oost (Zuidwijk). Deze locatie ligt dichter tegen het historisch centrum aan, en heeft door de aanwezigheid van de Lek landsschappelijke kwaliteiten. Deze locatie ligt echter buiten de rode contouren en is (nog) niet opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie als mogelijke woningbouwlocatie. Mogelijke toekomstige inbreidingslocaties zijn: Wijk bij duurstede: De Engk, Zandweg-Hoogstraat, Postkantoor Frankenhof, Walplantsoen/Van Zoestterrein, Hordencentrum, restant van De Geer II, t Wijkhuis, Middelweg Oost (Reviusterrein) en de Jozefschool. Cothen: De Kamp, Beatrixschool, Brandweerkazerne. pagina 26

27 Langbroek: Uem en Wennekes, Oranjehof, Boomgaard II/Volkstuinen. In het sociale segment heeft Volksbelang plannen voor de realisatie van 38 huurappartementen aan de Steenstraat in de wijk De Engk. In het project Zandweg/Hoogstraat zijn 24 appartementen en zorgeenheden gepland; dit plan is echter nog niet concreet en de start bouw is pas in 2019 voorzien. Daarnaast zijn er twee andere potentiële locaties: de zorgboerderij in Cothen en de postkantoorlocatie in Wijk bij Duurstede 25. Concurrerende plannen in de regio In de regio Utrecht zijn enkele mogelijk concurrerende woningbouwprojecten gepland. Met de gemeenten Utrechtse Heuvelrug, Zeist, De Bilt, Bunnik en Houten is sprake van een grote migratierelatie. In deze gemeenten worden in de komende periode in totaal bijna woningen gerealiseerd in plannen met meer dan 50 woningen. Het betreft in meerderheid grondgebonden suburbane woonmilieus, maar ook landschappelijk wonen, kavels en centrumstedelijke/centrumdorpse projecten met appartementen. De grootste projecten zijn Kerckebosch in Zeist ( woningen), De Groene Tuinen in de Utrechtse Heuvelrug (250 woningen) en Eiland van Schalkwijk in Houten (250 woningen). Volgens de prognoses neemt het aantal huishoudens in deze gemeenten toe met in totaal huishoudens tot De hoeveelheid nieuwbouwplannen in de regio is naar verwachting niet dusdanig groot dat concurrentie met Wijk bij Duurstede ontstaat. Er lijkt zelfs ruimte om een deel van de woningbehoefte in de regio op te vangen. Wijk bij Duurstede beschikt over concurrerende locatiekwaliteiten ten opzichte van de direct omringende buurgemeenten. Dat zijn met name de ligging aan het water, de historische kern en het voorzieningenniveau. Ten opzichte van Utrecht (met name de grootschalige uitbreidingslocatie Leidsche Rijn) en de gemeenten die dicht tegen Utrecht aanliggen, wordt in Wijk bij Duurstede aanmerkelijk meer woonoppervlakte en een ruimere verkaveling bij gelijke prijssegmenten. De aantrekkingskracht blijkt ook uit de geconstateerde relatie tussen nieuwbouwproductie en het migratiesaldo. 4.4 Conclusies Gemiddeld zijn er in Wijk bij Duurstede in de afgelopen 10 jaar circa 65 nieuwbouwwoningen per jaar gerealiseerd. Dit betrof met name eg-koopwoningen. Na 2008 bestond echter meer dan de helft van het nieuwbouwprogramma uit mgwoningen, voor een groot deel in de sociale huursector. Het aantal te koop staande woningen bedraagt 4% van de voorraad en dat ligt iets lager dan het landelijk gemiddelde. Dit duidt op een relatief krappe woningmarkt. In het segment tussen en is sprake van zeer veel aanbod. Het aanbod mg-woningen is relatief beperkt. 25 Bron: Jaarverslag Volksbelang 2013 pagina 27

28 Het aanbod in de vrije huursector is met 20 woningen zeer beperkt. In het eerste en tweede kwartaal van 2014 zijn 50 sociale huurwoningen aangeboden, voor driekwart appartementen. Het zachte planaanbod van de gemeente Wijk bij Duurstede bestaat uit circa 600 woningen, waarvan 250 in de uitbreidingscapaciteit in de Provinciale Structuurvisie zijn opgenomen en 350 op overige binnenstedelijke locaties. Het harde planaanbod in Wijk bij Duurstede telt 370 woningen. In relatie tot het aantal inwoners zijn er veel geplande woningen in de kernen Cothen en Langbroek. Het harde planaanbod bestaat voor het overgrote deel uit eg-woningen in de koopsector (inclusief (C)PO-projecten). In de sociale sector ligt het accent op mg-woningen. Het aantal mg-woningen in de koopsector is beperkt. Voor zover bekend zijn er geen plannen in de vrije huursector. In de gemeenten Utrechtse Heuvelrug, Zeist, De Bilt, Bunnik en Houten worden in de komende periode in totaal bijna woningen gerealiseerd in plannen met meer dan 50 woningen. Maar volgens de prognoses neemt het aantal huishoudens in deze gemeenten met toe tot Dit betekent dat de plancapaciteit niet toereikend is om in deze toename van huishoudens te voorzien. De concurrentie van de grote woningbouwlocaties in de regio zal hierdoor beperkt zijn. Er lijkt zelfs ruimte om een deel van de woningbehoefte in de regio op te vangen. Zeker omdat Wijk bij Duurstede beschikt over concurrerende locatiekwaliteiten. Dat zijn met name de ligging aan het water, de historische kern en het voorzieningenniveau. Voor grootschalige uitbreidingen in Wijk bij Duurstede zijn twee locaties mogelijk. In het gebied zuidwestelijk van De Geer is in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie ruimte opgenomen voor 250 woningen. De noodzakelijke verlegging van de N229 brengt echter hoge kosten met zich mee. De locatie ten zuiden van Wijk bij Duurstede ligt tegen de historische kern aan en heeft door de aanwezigheid van de Lek sterke locatiekwaliteiten. Dit gebied ligt echter buiten de rode contouren. In alle kernen zijn verder (kleinschalige) locaties voor handen waar inbreiding kansrijk is. pagina 28

29 5 Ontwikkeling woningmarkt Dit hoofdstuk beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede. Eerst komen de belangrijkste trends op het gebied van wonen, en die van wonen/ zorg aan bod. Vervolgens is de situatie op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede geanalyseerd: de bestaande koopwoningenmarkt, de markt voor nieuwbouwwoningen en de markt voor sociale en vrije sectorhuurwoningen. 5.1 Trends en ontwikkelingen wonen en wonen/zorg Wonen In de periode van financiële en economische crisis is de woningmarkt gestagneerd: de prijzen zijn sterk gedaald, de verkooptijden namen toe en de nieuwbouwproductie daalde sterk. Het verkrijgen van een hypotheek werd moeilijker, vooral voor starters. Daarnaast heeft de crisis gezorgd voor een tijdelijke verschuiving van de koop- naar de huurmarkt. Voor een groot deel kwam dit door het als huurwoning aanbieden van de oude woning wanneer deze al geruime tijd te koop stond. Vanaf het vierde kwartaal van 2013 stijgt het aantal woningverkopen weer. Inmiddels lijkt het herstel van de woningmarkt structureel. Dit is mede te danken aan de lage hypotheekrente. In regio s met een grote druk op de woningmarkt is weer sprake van een lichte stijging van de huizenprijzen. Door een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens verschuift de vraag in Nederland in toenemende mate van grondgebonden woningen naar appartementen. Circa 45% van de verhuisgeneigde huishoudens in Nederland is op zoek naar een mgwoning, terwijl de woningvoorraad uit circa 30% mg-woning bestaat 26. Door het uitputten van energiebronnen en stijgende energieprijzen worden duurzame woningbouwconcepten belangrijker. Zo is het gebruik van ondermeer aardwarmte, warmte-koude opslag, zonnepalen en het gebruik van duurzame bouwmaterialen sterk in opkomst. Bij woningbouwprojecten wordt steeds meer nagedacht over circulaire energie-, water, en afvalstromen. Hierbij is ook meer aandacht voor een duurzaam beheer en opwaardering van de bestaande voorraad. Door aanpassingen aan de woning kan deze weer geschikt worden gemaakt voor nieuwe doelgroepen en is minder sloop nodig. Ook bij het stedenbouwkundig ontwerp en de inrichting van de woonomgeving wordt een duurzame aanpak belangrijker, denk hierbij bijvoorbeeld aan de zonoriëntatie, het beperken van vervoersbewegingen, voorzieningen voor elektrische auto s, het stimuleren van fietsverkeer en openbaar vervoer en een groene en waterrijke inrichting (ondermeer voor koeling). Na een lange periode van experimenteren is de verwachting dat de toepassing van domotica in woningen sterk zal toenemen. Op dit gebied is inmiddels veel mogelijk terwijl het nog maar in beperkte mate is geïntroduceerd. Mede in het kader van wonen en zorg zal het gebruik van ICT, bijvoorbeeld met systemen als My Home in de woonomgeving sterk toenemen. 26 Bron: WoON2012 pagina 29

30 Wonen en zorg De veranderingen in de zorgwetgeving hebben een positief effect op de vraag naar levensloopbestendige woningen met bijbehorende zorgvoorzieningen. Ouderen met een lichte zorgindicatie (tot en met ZZP 3) krijgen geen plaats meer in verzorgings- of verpleegtehuizen, en voor ZZP 4 geldt dat deze ouderen zoveel mogelijk thuis dienen te blijven wonen. Door deze regelgeving zal het aantal intramurale zorgplaatsen afnemen en de vraag naar ouderenwoningen met toegang tot zorgvoorzieningen toenemen. Door de vergrijzende bevolking zijn zorg- en woonzorgconcepten een sterke groeimarkt in de komende twee decennia. Gezien de veranderingen in de zorgwetgeving en de lage verhuisgeneigdheid onder ouderen zijn zelfstandige woningen met gekoppelde zorgservice een kansrijk concept voor de toekomst. De recente projecten met ouderenwoningen en zorgfuncties in de Engk zijn (volgens De Gier makelaars) goed verkocht/verhuurd. Een van de succesfactoren lijkt hierbij de korte afstand tot het aantrekkelijke centrum van Wijk bij Duurste en de ruime omvang van de appartementen. Multifunctionaliteit, flexibiliteit en integraliteit worden belangrijkere uitgangspunten bij de realisatie van zorgvastgoed. Het aantal accommodaties met gecombineerde voorzieningen gaan toenemen. Dit leidt tot nieuwe vastgoedconcepten. De begroting van het ministerie van VWS voor 2015 laat voor de zorg geen verassingen zien. De belangrijkste wijzigingen zijn al afgesproken bij het sluiten van het begrotingsakkoord in het voorjaar. Het kabinet kondigt aan om te willen investeren in aanpassing van de bestaande woningvoorraad, nieuwe woonzorgconcepten en verbouw van verzorgings- en verpleeghuizen. Wel zijn aanpassingen in de wetgeving gewenst ten behoeve van een stabiel investeringsklimaat voor de ontwikkeling van nieuwe woonzorg-arrangementen. De lage maximale huurprijs in de actualisering van het woningwaarderingssysteem lijkt de investeringsbereidheid momenteel sterk te reduceren. Daarnaast kan het schrappen van de verhuurdersheffing voor bestaande verzorgingstehuizen de verhuur als zelfstandige woningen bevorderen. De huidige warmtewet zorgt bij de verhuur van voormalige zorgeenheden als zelfstandige woz-objecten voor administratieve belemmeringen zonder meerwaarde voor de bewoners. Tot slot kan in bestemmingsplannen flexibeler omgegaan worden met de verhuur van leegkomende appartementen als zelfstandige woning. Volgens ING (juni, 2014) komt door de hervormingen de liquiditeitspositie van zorginstellingen structureel onder druk te staan. Door de afschaffing van de bevoorschotting in de langdurige zorg hebben instellingen na 2016 meer werkkapitaal nodig. Tegelijk zijn financiers minder snel bereid om krediet te verlenen. Daarbij komen de kosten van reorganisaties en de introductie van nieuwe zorgproducten. 5.2 Transacties en prijzen De markt voor koopwoningen Het aantal transacties van koopwoningen in Wijk bij Duurstede daalde tussen 2001 en 2007 van ca. 300 tot 200 woningen per jaar. In 2008 was sprake van een opleving, pagina 30

31 waarna het aantal transacties weer verder afnam om vervolgens te stabiliseren op een niveau van 100 tot 150 woningen per jaar (figuur 15). Tot de start van de crisis is het aantal transacties van woningen onder sterk afgenomen, en het aantal transacties van woningen tussen de en toegenomen. Waarschijnlijk hangt dit samen met de prijsstijging van de woningen die zich in deze periode heeft voorgedaan. Het goedkope en middeldure segment (tot ) dekten in % van de markt. Tweekappers en vrijstaande woningen zijn volgens het Kadaster in 2012 en 2013 zeer beperkt verkocht. Volgens de opgave van IJsselstreek Makelaars zijn in circa 50 tweekappers en 20 vrijstaande woningen van dit type verkocht. Dit was 25% van het totale aantal transacties. In 2013 was het aantal verkochte appartementen twee maal zo laag dan in Het aandeel van 10% bleef echter constant 27. Naar schatting worden er ongeveer 5 tot 10 kavels per jaar verkocht. 28 Figuur 15 Aantal transacties naar prijssegment in Wijk bij Duurstede ( ) Bron: Kadaster Het aantal te koop staande woningen bereikte in het derde kwartaal van 2013 een hoogtepunt (figuur 16). In het vierde kwartaal van 2013 daalde het aanbod sterk (-15%), en bleef sindsdien stabiel. De gemiddelde verkooptijd van woningen in Wijk bij Duurstede nam al vanaf de milleniumwisseling toe en was in 2013 vier keer zo lang als in 2000 (figuur 17). Vooral de verkooptijden van vrijstaande woningen en appartementen namen sterk toe. In 2013 zijn de verkooptijden weer afgenomen (figuur 17). De mediane verkoopprijs van woningen in Wijk bij Duurstede steeg tussen 1995 en 2006 met 160% tot een niveau van circa Sindsdien is de mediane verkoopprijs gedaald tot circa Dit is nog steeds het dubbele van de prijs in 1995 (figuur 17). Bij alle woningtypen zijn de vierkante meterprijzen in 2013 nog gedaald Bron: Kadaster 28 Bron: De Gier Makelaars 29 Bron: NVM pagina 31

32 Figuur 16 Ontwikkeling aantal te koop staande woningen in Wijk bij Duurstede ( ) Figuur 17 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en verkooptijd in Wijk bij Duurstede ( ) Prijs (linkeras) Verkooptijd (in dagen) 0 0 Bron: Huizenzoeker.nl Bron: NVM Markt voor nieuwbouwwoningen De gemiddelde prijs van nieuwbouwwoningen ligt in Wijk bij Duurstede hoger dan die van de regio en in Nederland. Sinds de crisis zijn de prijzen in de regio en Wijk bij Duurstede wel dichter naar elkaar toe gegroeid, maar substantieel hoger dan in Nederland (figuur 17). In vergelijking met de omringende gemeenten neemt Wijk bij Duurstede een middenpositie in wat betreft de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen in de periode De prijzen in Utrechtse Heuvelrug, De Bilt en Bunnik lagen 35% tot 50% hoger. De prijzen in Houten lagen 20% lager. Het aantal transacties in nieuwbouwwoningen is sterk gerelateerd aan het aanbod in de betreffende jaren (figuur 18). Dit duidt op een hoge afzetsnelheid. In vergelijking met de regio Utrecht en Nederland zijn tussen 2008 en 2013 relatief veel nieuwbouwwoningen in het dure (60%) en middeldure (40%) segment verkocht in Wijk bij Duurstede, en bijna geen in het goedkope segment tot Dit duidt er op dat nieuwbouwwoningen in de segmenten tot en van meer dan nog behoorlijk populair zijn, terwijl deze segmenten in de dezelfde periode in de bestaande bouw relatief weinig transacties kenden. De verkoop van nieuwbouwwoningen is in 2014 sterker toegenomen dan bij bestaande bouw. Vooral tweekappers en appartementen doen het goed, maar voor vrijstaande woningen is dit minder het geval Bron: Monitor Nieuwe Woningen, Bron: De Gier Makelaars pagina 32

33 Figuur 18 Prijsontwikkeling projectmatige nieuwbouwwoningen in Wijk bij Duurstede, in vergelijking met de regio en NL ( ) Figuur 19 Nieuw aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen in projectmatige nieuwbouw in Wijk bij Duurstede ( ) Bron: Monitor Nieuwe Woningen Bron: Monitor Nieuwe Woningen De markt voor huurwoningen Sociale huur De gemiddelde zoektijd voor sociale huurwoningen in wijk bij Duurstede is 2,5 jaar 32. Voor een appartement is dit circa 1,5 jaar en voor een eg-woning meer dan 4 jaar. In 2012 en 2013 is deze situatie enigszins verbeterd door de realisatie van een substantieel aantal sociale huurwoningen; vooral appartementen. Het aantal actief woningzoekenden is tussen 2011 en 2013 afgenomen om vervolgens weer te stijgen tot circa 250 in het 2 e kwartaal van 2014 (figuur 20). Het aantal verhuringen schommelde in de periode tussen 20 en 30 per kwartaal. De realisatie van een ruime hoeveelheid sociale huurwoningen in 2012 en 2013 heeft gezorgd voor een groter aantal aangeboden woningen (figuur 21) en daarmee voor een tijdelijke verbetering van de slaagkans 33 van woningzoekenden. In 2014 nam het aanbod echter weer af tot circa 25 per kwartaal. Figuur 20 Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden in Wijk bij Duurstede ( ) Figuur 21 Ontwikkeling aantal aangeboden woningen in Wijk bij Duurstede ( ) Bron: Woonmonitor Woningnet Bron: Woonmonitor Woningnet De slaagkans voor de leeftijdsgroepen tot 55 jaar is in de eerste helft van 2014 een stuk lager (onder de 5%) dan voor de hogere leeftijden (meer dan 12%). 32 Bron: Woonmonitor Woningnet 33 Het aantal verhuringen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden pagina 33

34 Op het aanbod van eg-woningen werd 2,5 keer zoveel gereageerd als op appartementen. Het aantal reacties voor woningen met een huur tussen 600 en 700 was met 60 reacties per woning hoger dan voor andere woningen (gemiddeld 45). Mogelijk hangt dit samen met de beperkte omvang van de vrije huursector in de gemeente. Opvallend is dat er in totaal woningzoekenden waren vanuit de regio met interesse voor een woning in Wijk bij Duurstede. Een vrij groot deel daarvan is afkomstig uit Utrecht (30%). Waarschijnlijk hangt dit samen met de grote druk op de (goedkope huur)woningmarkt in Utrecht of met de werking van het inschrijvingssysteem. Vrije sector Het aantal verhuringen in de vrije sector is sinds 2006 fors toegenomen tot 30 per jaar in 2013 (figuur 20). Dit betroffen vooral tussenwoningen in De Horden en appartementen in de binnenstad. De verhuur had voor een groot deel betrekking op grondgebonden woningen met een huurprijs tussen 800 en 900 per maand en boven per maand (figuur 21). Mogelijk heeft dit te maken met een toename van de tijdelijke verhuur van woningen die niet verkocht werden. Door Volksbelang werden in vrije sectorwoningen verhuurd. Tevens zijn enkele woningen in de vrije sector afgestoten omdat deze niet verhuurd werden; dit betrof vooral eengezinswoningen. Figuur 22 Ontwikkeling aantal verhuurde woningen door makelaars in Wijk bij Duurstede ( ) Figuur 23 Aantal verhuurde woningen per huurprijsklasse en woningtype (periode ) Appartement Laagbouw < >= Bron: IJsselstreek Makelaars Bron: IJsselstreek Makelaars 5.3 Conclusies functioneren woningmarkt Tot de start van de crisis op de woningmarkt is het aantal transacties van woningen onder sterk afgenomen en het aantal transacties van woningen tussen en toegenomen. Dit hangt samen met de prijsstijging van de woningen in deze periode. Het aantal transacties van koopwoningen nam in 2008 sterk af, en is daarna gestabiliseerd op een niveau van 100 tot 150 woningen per jaar. Zowel het aantal verkopen van eg-woningen als van appartementen is sinds 2008 gedaald. Het goedkope en middeldure segment (tot ) dekten in % van de markt. De geconstateerde vraag richt zich voor een groot deel op de duurdere pagina 34

35 segmenten. De verwachting is dat deze segmenten weer in aandeel zullen toenemen, wanneer het herstel van de economie verder doorzet. Het aantal te koop staande woningen bereikte in het derde kwartaal van 2013 een hoogtepunt en is daarna met 15% afgenomen. De verkooptijden nemen al vanaf de millenniumwisseling toe, vooral voor vrijstaande woningen en appartementen. De prijzen voor nieuwbouwwoningen lagen in Wijk bij Duurstede iets hoger dan die in de regio. Sinds de crisis zijn de prijzen wel dichter naar elkaar toe gegroeid. Nieuwbouwwoningen kennen een goede afzetsnelheid: het aantal transacties liep gelijk op met het aanbod in de afgelopen 10 jaar. Sinds de crisis zijn vooral nieuwbouwwoningen in het dure en middeldure segment (boven ) verkocht, terwijl de verkoop van deze segmenten in de bestaande bouw sterk is afgenomen. Dit duidt op een verplaatsingsmarkt. In de jaren voor de crisis zijn de woningprijzen sterk gestegen. Hierdoor is onder andere de doorstroming van middeninkomens van huur- naar koopwoningen sterk afgenomen. Tegelijkertijd zijn in deze periode te weinig woningen in het goedkope huursegment gerealiseerd. Dit heeft als gevolg dat het aanbod aan betaalbare huurwoningen voor met name starters momenteel beperkt is en de wachttijden lang. De gemiddelde zoektijd voor een eg-woning is meer dan 4 jaar en voor een appartement circa 1,5 jaar. De realisatie van een substantieel deel sociale huurwoningen heeft de slagingskans in 2012 en 2013 tijdelijk verbeterd en het aantal woningzoekenden doen afnemen, maar eind 2013 nam het aantal woningzoekenden weer toe. De slaagkans van woningzoekenden is met name laag voor de leeftijdsgroepen tot 55 jaar (5%) en ligt voor ouderen een stuk hoger (meer dan 12%). Het aantal reacties op eg-woningen ligt 2,5 keer zo hoog als op mg-woningen. Het aantal reacties is het hoogst voor woningen met een huurprijs tussen 600 en 700. Mogelijk hangt dit samen met de beperkte omvang van de vrije huursector. Het aantal verhuringen in de vrije sector is fors toegenomen tussen 2006 en Met name eg-woningen met een huur tussen 800 en 900 per maand doen het goed. pagina 35

36 6 Woningbehoefte en opgaven De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Wijk bij Duurstede voor de periode is geraamd met behulp van een confrontatie van de SWOT, de huidige woningvoorraad, de vraag, het aanbod, de marktsituatie en trends en ontwikkelingen. Het Socrates-model (2012), het woningmarktonderzoek van Volksbelang (2012), het woonwensenonderzoek van de gemeente (2014) en het aantal reacties volgens Woningnet hebben hierbij onder andere als input gediend. Ook zijn de meest kansrijke in- en uitbreidingslocaties afgewogen. Door een confrontatie van de huidige woningmarkt en de toekomstige woningbehoefte zijn de belangrijkste opgaven geformuleerd. 6.1 Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte Kwantitatieve woningbehoefte In de afgelopen 10 jaar zijn er jaarlijks 65 nieuwbouwwoningen gerealiseerd in Wijk bij Duurstede. Het aantal huishoudens nam toe met circa 40 per jaar. Voor de komende 10 jaar voorziet de Primos-prognose een veel sterkere toename van het aantal huishoudens met 120 per jaar. Het Socrates-model (ABF Research) gaat uit van een gewenste nieuwbouwproductie van 80 woningen per jaar in het crisis-scenario en 110 woningen per jaar in een volledig herstel -scenario. Het Socratesmodel houdt in de prognose rekening met de huidige voorraad, demografische trends, woonwensen en de plancapaciteit. De gemeentelijke ambitie is om circa 135 woningen per jaar te realiseren. De kwantitatieve behoefte aan nieuwbouwwoningen in Wijk bij Duurstede zal de komende periode ook afhankelijk zijn van de vervangingsvraag, het economisch herstel en de mate waarin de nieuwbouwproductie aansluit op de vraag vanuit de regio (wat betreft woonmilieus, koop/huur, types en prijzen). Uitgaande van een verder herstel van de woningmarkt verwacht Bureau Stedelijke Planning voor Wijk bij Duurstede een woningbehoefte van 100 tot 120 per jaar. Voor de periode zijn dit circa tot woningen. Analyse kwalitatieve woningbehoefte Het Socratesmodel (figuur 24) gaat uit van een mogelijke jaarlijkse programmering die bestaat uit 45% koopwoningen, 30% vrije sector huurwoningen en 25% sociale huurwoningen in het Trend B-scenario. Dit scenario neemt een middenpositie in: een herstel van de crisis, maar geen terugkeer naar de situatie van voor Tevens gaat dit scenario uit van een volledige invulling van de woonwensen van de consumenten. In de koopsector is vooral behoefte aan woningen in het dure segment, maar ook in het goedkope en middeldure is enige marktruimte aanwezig. pagina 36

37 Figuur 24 Mogelijke jaarlijkse programmering Socratesmodel naar koop/huur en prijssegment ( ) Figuur 25 Potentiële tekorten of overschotten op de woningmarkt (2008 en 2012) Bron: ABF Research Socrates Bron: Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 In het Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede van Volksbelang uit 2012 is een confrontatie tussen de vraag en de bestaande voorraad gemaakt (figuur 25). Hierbij is de plancapaciteit niet meegenomen. Dit geeft een beeld van de theoretische tekorten en overschotten per woningtype bij een maximale vervulling van de woonwensen. Op basis van deze analyse bestaat er een fors overschot aan rijenwoningen in de koop- (bijna woningen) en de huursector (250 woningen). Tekorten doen zich voor bij mg-huurwoningen (bijna woningen) en in koop- en huurwoningen specifiek voor ouderen (meer dan woningen). Analyse Kwalitatieve woningbehoefte per woningtype Eg-koopwoningen Circa 70% van de verhuisgeneigde huishoudens is op zoek naar eg-woning. Hoewel de huursector aan populariteit wint zijn er nog steeds twee keer zo veel huishoudens op zoek naar een koopwoning dan naar een huurwoning. In Wijk bij Duurstede is sprake van een groot overschot in het middeldure segment in suburbane woonmilieus. Bovendien is dit type oververtegenwoordigd in de harde plancapaciteit. Vanuit dit perspectief verdient het aanbeveling om in nieuwe woningbouwplannen minder van dit type woningen op te nemen. Indien mogelijk kan ook de harde planvoorraad hierop aangepast worden. Er bestaat een ruime behoefte aan nieuwe eg-woningen in het prijssegment tussen en Deze woningen zijn aantrekkelijk voor doorstromers in het middeldure segment. Als gevolg hiervan zal zonder aanvullende maatregelen dit overaanbod verder toenemen. 40% van de woningzoekenden in de koopsector heeft belangstelling voor een woning van meer dan Tweekappers zijn meer gewenst dan vrijstaande woningen. Eg-koopwoningen in het dure segment hebben ook een aantrekkende werking vanuit de regio; Wijk bij Duurstede heeft hierbij een goede concurrentiepositie binnen de regio. Daarnaast bestaat er een toename van de behoefte aan nieuwe eg-woningen voor starters in het prijssegment van tot Met het faciliteren van starters wordt tevens geanticipeerd op toekomstige doorstroming naar de forse voorraad middeldure woningen in het suburbane woonmilieu. pagina 37