Beleidsregel Onzelfstandige Bewoning

Transcriptie

1 Beleidsregel Onzelfstandige Bewoning Aanleiding Gemeente Enschede kent sinds 2006 beleid met betrekking tot onzelfstandige bewoning. Met de beleidsregel Beperking onzelfstandige bewoning zijn maximale percentages per buurt en per straat met betrekking tot kamerverhuurpanden vastgesteld. De wettelijke grondslag van deze beleidsregel was de Partiele Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede en de Huisvestingswet. In 2015 is een nieuwe Huisvestingswet van kracht geworden. Deze huisvestingswet geeft aan dat alleen gemeenten die een schaarste aan goedkope woonruimte kennen een huisvestingsverordening kunnen opstellen. In Enschede is geen sprake van een tekort aan goedkope woonruimte. De Partiele Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede is per komen te vervallen, en daarmee ook de juridische basis van de toen geldende beleidsregel. Dit is de aanleiding tot het opstellen van nieuw beleid ten aanzien van onzelfstandige bewoning. Samenvatting en uitgangspunten Enschede wil een gastvrije stad zijn. Voor haar eigen inwoners maar ook voor nieuwe (soms tijdelijke) bewoners: studenten, arbeidsmigranten en asielzoekers. Voor deze nieuwe bewoners is passende huisvesting belangrijk. Onzelfstandige bewoning (kamerverhuur) is voor enkele van hen, met name voor studenten, een passende woonvorm. Gemeente Enschede staat dan ook in principe positief ten aanzien van de onzelfstandige woningmarkt. Maar constateert ook dat dit op gespannen voet kan staan met de leefbaarheid in wijken. In Enschede zijn ongeveer 1850 onzelfstandig bewoonde woningen. Dit is 2,5 % van de totale woningvoorraad. Deze onzelfstandig bewoonde woningen zijn verdeeld over de hele stad, maar met hogere concentraties in enkele met name oudere buurten. In enkele buurten heeft de aanwezigheid van kamerverhuurpanden geleid tot ongewenste effecten, zoals geluidsoverlast, rommelige uitstraling en achterstallig onderhoud aan huis en tuin, en doorbreking van de sociale cohesie in de buurt. Het aantal onzelfstandig bewoonde woningen is door de jaren heen redelijk constant en is in principe voldoende om aan de vraag naar kamerbewoning te voldoen. Voorop gesteld kan worden dat toevoeging van grote hoeveelheden nieuwe kamerverhuurpanden in principe niet nodig en niet te verwachten is, aangezien de vraag en het aanbod in balans zijn. Daar waar de leefbaarheid in een aantal buurten onder druk staat, kunnen geen nieuwe kamerverhuurpanden toegevoegd worden. In de buurten met een bovengemiddeld leefklimaat is toevoeging van kamerverhuurpanden wel mogelijk. Voor de binnenstad geldt een uitzondering: hoewel de leef baarheid hier als benedengemiddeld kan worden beschouwd is toevoeging van kamerverhuurpanden toch mogelijk. Onzelfstandige bewoning- omschrijving Een zelfstandige woning wordt bewoond door één huishouden, waarbij het huishouden bestaat uit een of meer personen die een zelfstandige duurzame huishouding voeren, waarbij sprake is van continuiteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid. De woning heeft een eigen toegang en het huishouden is niet afhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Een onzelfstandige woning wordt bewoond door meerdere huishoudens, waarbij basisvoorzieningen zoals keuken, badkamer en toilet gedeeld worden. In het algemeen gaat het om voorheen gewone zelfstandige woningen die in separate kamers worden verhuurd.

2 Omzetting van een zelfstandige woning in een onzelfstandige woning Het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen is niet hetzelfde als het splitsen van woningen. Bij woningsplitsing is sprake van het opdelen van één in meerdere zelfstandige woonruimten. Elke woonruimte heeft dan de noodzakelijke wezenlijke voorzieningen als keuken, badkamer en toilet. Onzelfstandige bewoning in Enschede: aantal kamerverhuurpanden, spreiding over de stad en bewoners In Enschede zijn op 1 juli onzelfstandig bewoonde woningen. Het aantal onzelfstandig bewoonde woningen is de afgelopen jaren vrijwel constant. datum Aantal woningen Aantal percentage onzelfstandige woningen Jul ,46 % Jul ,47 % Jul ,35 % Jul ,43 % Jul ,50 % Jul ,44 % Deze zijn verspreid over de stad, met hogere concentraties in de buurten in en rond het centrum en in Enschede-Noord. In onderstaande kaart staan de percentages aan onzelfstandig bewoonde woningen per buurt weergegeven.

3 Ongeveer 67 % van deze onzelfstandig bewoonde woningen heeft 3 tot 4 bewoners; de overige 33% heeft 5 of meer bewoners. Verreweg de grootste groep die gebruik maakt van de onzelfstandige bewoning is de student. Naar schatting wordt 85% tot 90% van de kamerverhuurpanden bewoond door studenten. In 2014 waren er in Enschede 9000 uitwonende studenten, waarvan het merendeel in een onzelfstandige woonruimte woont. De verwachting is dat het aantal studenten de komende jaren, in ieder geval tot 2025, zal stijgen. Voor Enschede wordt een stijging van ruim 2000 studenten verwacht. De verwachting is dat het percentage uitwonende studenten in Enschede door de invoering van het studievoorschot (afschaffing van de basisbeurs) zal dalen. Per saldo levert dit voor Enschede een beperkte groei aan uitwonende studenten op in de periode In vergelijking met andere studentensteden is de kamermarkt in Enschede ontspannen. Enschede is door studenten in de Nationale studenten enquête 2013 verkozen tot de beste studentenstad om te wonen. Enschede is een compacte, gezellige studentenstad. De huisvesting is goed, goedkoop en er zijn (bijna) geen wachtlijsten. Ook in 2014 en 2015 komen soortgelijke resultaten uit deze landelijke enquête. Wel lijkt er een kwalitatieve vraag te zijn: zelfstandige woonruimte, bij voorkeur in het Binnensingelgebied. In de Woonvisie 2025 staat dat Enschede goede condities wil scheppen voor studenten om hier te komen en te blijven wonen. In de Uitvoeringsagenda Wonen nemen we op dat corporaties de ruimte krijgen om aan de groeiende vraag naar zelfstandige woonruimte te voldoen. Een tweede veel kleinere groep bewoners van kamerverhuurpanden bestaat uit zogenoemde kwetsbare burgers. Kwetsbare burgers worden vaak gekenmerkt door een opeenstapeling van problemen of beperkingen, zoals lichamelijke beperkingen, chronisch psychische aandoeningen, 1 Landelijke Monitor studentenhuisvesting, Kences, 2015

4 financiële problemen, verslavingsproblematiek of betrokkenheid bij geweld in afhankelijkheidssituaties. Net als elke grotere stad kent ook Enschede een groep van deze kwetsbare burgers, die soms noodgedwongen omdat geen andere huisvesting voor handen is intrek neemt in een particulier kamerverhuurpand. De omvang van deze groep is onbekend; wel lijkt het er op dat deze groep door de veranderingen in de WMO (waaronder de extramuralisering) in omvang toeneemt. Uit onderzoek bij een aantal van deze panden 2 blijkt dat deze bewoning zowel voor de bewoners als voor de directe omgeving te wensen overlaat. De gemeente Enschede is daarom in overleg met de 5 Enschedese corporaties over het huisvesten van deze groep inwoners. Dit wordt meegenomen in de Uitvoeringsagenda Wonen en geconcretiseerd in samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de corporaties. Van andere (potentiele) groepen kamerbewoners is weinig bekend. Het vraagstuk "huisvesting arbeidsmigranten" heeft landelijke aandacht. In hoeverre dit vraagstuk ook speelt in Enschede is niet in beeld. Het is bekend dat in stadsdeel Zuid, een aantal van de z.g. hobbykamerwoningen bewoond wordt door arbeidsmigranten. De omvang van deze groep lijkt beperkt en vormt op dit moment geen reden voor specifieke aandacht voor deze doelgroep. Ook speelt landelijk het vraagstuk over huisvesting van statushouders. In Enschede wordt de huisvesting van deze groep opgevangen door de corporaties, die daarvoor voldoende voorraad hebben. Er is geen aanleiding om te verwachten dat ze aangewezen zijn op onzelfstandige bewoning. Leefbaarheid en onzelfstandige bewoning Leefbaarheid geeft aan in hoeverre een bepaald gebied geschikt is om in te wonen en te werken. Leefbaarheid is een verzamelbegrip, waarbij meerdere kenmerken een rol spelen. Het gaat hierbij dan om fysieke kenmerken en sociale kenmerken. De dichtheid van de bebouwing, de aanwezigheid van groen en parken, de aanwezigheid van voorzieningen, de samenstelling van de bewoners, en de veiligheid in de buurt zijn belangrijke factoren. Het eenduidig vaststellen van de relatie tussen de aanwezigheid van kamerverhuurpanden en de leefbaarheid in een buurt is lastig. Maar dat er invloed uitgaat van de aanwezigheid van kamerverhuurpanden op een buurt is duidelijk en volgt ook uit jurisprudentie. Deze invloed kan zowel positief als negatief zijn. Studenten bijvoorbeeld houden de wijken levendig en zorgen voor sfeer, maar dit kan soms leiden tot frictie. Geluidsoverlast, op de stoep geparkeerde fietsen en onverzorgde tuintjes zijn vaak gehoorde klachten. Ook de hogere mutatiegraad van kamerbewoners heeft een negatief effect op de binding met de buurt. Deze is laag en de sociale cohesie in de buurt neemt af. Vaststellen van de leefbaarheid in buurten Er zijn verschillende manieren om de leefbaarheid te meten en ontwikkelingen hierin bij te houden. In deze beleidsregel is ervoor gekozen om de Leefbaarometer van het Ministerie van Binnenlandse Zaken te gebruiken als instrument voor het bepalen van de leefbaarheid in buurten. De Leefbaarometer is in 2007 ontwikkeld en geeft informatie over de leefbaarheid in alle wijken en buurten in Nederland. Het geeft de situatie in de wijk weer, maar ook de ontwikkeling over de afgelopen jaren. De Leefbaarometer bevat informatie over de periode , en wordt iedere twee jaar geactualiseerd. De Leefbaarometer is gebaseerd op 100 indicatoren; deze zijn geclusterd naar 5 thema s: woningen, bewoners, voorzieningen, veiligheid en fysieke omgeving. Uit de Leefbaarometer kan de leefbaarheid ten opzichte van het landelijk gemiddelde worden afgelezen. 2 Particuliere kamerverhuur kwetsbare groepen Enschede, Enschede, 2013

5 Op onderstaande kaart staat per buurt aangegeven of de leefbaarheid hoger (groen) of lager (rood) dan het Nederlands gemiddelde is. Een aantal gebieden in Enschede staat niet opgenomen in de Leefbaarometer: dit zijn gebieden waar geen of slechts een enkele woning staat. 3 Ook staat de nieuwe woonbuurt Het Vaneker (nog) niet als aparte buurt vermeld. 3 Buurten 15: t Weldink, 16: de Leuriks, 71 De Marssteden, 72: de Koekoeksbeekhoek en 73: de Broeierd.

6 Op dit moment kennen de volgende buurten een gemiddeld leefklimaat dat lager is dan het Nederlands gemiddelde. 0. City 3. Bothoven 4. Hogeland-Noord 6. Veldkamp/Getfert-West 10. Velve-Lindenhof 13. Varvik- Diekman 20. Crommhoffsbleek/Kotman 21. Boswinkel-de Braker 22. Pathmos 23. Stevenfenne 24. Stadsveld-Zuid 25. Elferink/Heuwkamp 26. Stadsveld Noord/Bruggert 27. T Zwering 31. Twekkelerveld 43. Mekkelholt 44. Deppenbroek 50. Schreurserve 51. Het Ribbelt, Ribbelerbrink 61. Stroinkslanden Zuid 63. Wesselerbrink NO 64. Wesselerbirnk ZO 65 Wesselerbrink ZW 66. Wesselerbrink NW 70. Haven/industriegebied 82. Schipholt, Glanermaten 83. De Eekmaat 86. De Slank 87. Dolphia De volgende buurten kennen een leefbaarheid die hoger is dan het Nederlands gemiddelde. 1. Lasonder Zeggelt 2. De Laares 5. Getfert 7. Horstlanden-Stadsweide 8. Boddenkamp 11. Wooldrik 12. Hogeland Zuid 14. Sleutelkamp 27. t Zwering 28. Ruwenbos 30. Tubantia Toekomst 40 Walhof Roessingh 41 Bolhaar 42. Roombeek/Roomveldje 45. Voortman/Amelink 46. Drienerveld, UT 52. Park Stokhorst 53. t Stokhorst 60. Stroinkslanden Noord-oost 62. Stroinkslanden Noord West 67. Helmerhoek- Noord 68. Helmerhoek-zuid 69. Het Brunink 80. Glanerveld 81. Bentfeld - Bultserve 84. Oikos 85. Eilermarke 88. Eekmaat West 90. Dorp Lonneker 91. Dorp Boekelo 92. Buurtschap Lonneker west 93. buurtschap Noord Esmarke 94. Buurschap zuid esmarke 95. Buurtschap Broekheurne 96. Buurtschap Usselo 97. Boekelerveld/Goorseveld 98. Buurtschap Twekkelo Uitgangspunten voor de toevoeging van nieuwe kamerverhuurpanden in Enschede Gezien het feit dat het aantal kamerverhuurpanden over de jaren heen vrijwel constant is, en in principe voldoende is om aan de vraag te voldoen, is een sterke stijging van nieuwe kamerverhuurpanden niet nodig en ook niet te verwachten. Zeker ook omdat de gemeente Enschede samen met de woningbouwcorporaties op zoek gaat naar mogelijkheden om het aanbod van zelfstandige units voor studenten te vergroten, en het aanbod voor de groep kwetsbare burgers te verbeteren.

7 De leefbaarheid in de Enschedese buurten varieert. De Leefbaarometer is een objectief instrument om de leefbaarheid te waarderen. Ongeveer de helft van alle buurten kent een leefbaarheidscore die beneden het Nederlands gemiddelde ligt; de andere helft heeft een score daarboven. De aanwezigheid van kamerverhuurpanden kan van invloed zijn op de leefbaarheid in een buurt. Om de Enschedese buurten waar de leefbaarheid lager scoort dan het landelijk gemiddelde te beschermen voor de mogelijk negatieve invloed van extra kamerverhuurpanden is besloten dat in deze buurten geen nieuwe kamerverhuurpanden toegevoegd kunnen worden. Hierbij geldt een uitzondering voor de buurt City; de binnenstad. Hoewel de leefbaarheid in de buurt City beneden gemiddeld is, worden nieuwe kamerverhuurpanden wel toegestaan. De binnenstad is een gewild woongebied voor bijvoorbeeld studenten en kent reeds in vergelijking met andere buurten een hoger aantal kamerverhuurpanden. Dit past goed in dit dynamische gebied met functiemenging. In overleg met de vertegenwoordigers van bewoners en ondernemers is de afgelopen jaren in de binnenstad - in vergelijking met andere buurten in Enschede - meer ruimte gegeven aan nieuwe kamerverhuurpanden. Dit willen we de komende jaren voortzetten, ook om de dynamiek van Enschede Studentenstad meer zichtbaar te krijgen. In de buurten met een bovengemiddeld leefklimaat is toevoeging van nieuwe kamerverhuurpanden wel mogelijk. We gaan er vanuit dat deze buurten een eventuele negatieve invloed van kamerverhuurpanden op de leefbaarheid kunnen dragen. Vanzelfsprekend gelden hierbij de eisen voor Wonen, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit, en de eisen met betrekking tot brandveiligheid indien de woning 5 of meer kamers heeft. De paar buurten in Enschede waar geen leefbaarheidsscore voor bekend is worden ook uitgesloten voor de toevoeging van nieuwe kamerverhuurpanden. De Leefbaarometer wordt om de 2 jaar geactualiseerd. Na elke actualisatie zal de leefbaarheid van alle buurten in Enschede worden herijkt. Indien van toepassing, wordt de lijst met buurten waar wel en waar geen toevoeging van kamerverhuurpanden mogelijk is, daarop aangepast. Hierbij zal er specifiek gekeken worden naar de ontwikkelingen in de binnenstad, en of het wenselijk is om de uitzonderingspositie van de buurt City te handhaven. Definities In de Beleidsregel voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten wordt verstaan onder: Woongebouw: Een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. Woning / wooneenheid: Een (gedeelte van een) gebouw met woonfunctie / een complex van ruimten, dat door zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één of meer afzonderlijke huishoudens. Huishouden: Een huishouden is een verzameling van één of meerdere personen die een zelfstandige huishouding voeren die zich kenmerkt door continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid. Zelfstandige woning: Een zelfstandige woning is een woning/wooneenheid met een eigen toegang die bedoeld is voor het huisvesten van één huishouden, waarbij de was- en kookgelegenheid en het toilet niet hoeven te worden gedeeld met andere huishoudens. Kamerverhuurpand: Een kamerverhuurpand is geen zelfstandige woning en kenmerkt door het gezamenlijk gebruik van kook- en wasgelegenheid en / of toilet door meerdere huishoudens. Een kamerverhuurpand heeft vaak

8 een toegang die gebruikt wordt door meerdere huishoudens. Een kamer in een verzorgings- of verpleeghuis is een uitzondering op een kamerverhuurpand. Ingangsdatum, geldigheidsduur en overgangsrecht Deze beleidsregel is door het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Enschede in concept vastgesteld op Deze beleidsregel wordt gepubliceerd en treedt in werking gelijktijdig met de vaststelling en publicatie van het voorbereidingsbesluit Onzelfstandige bewoning. Overgangsrecht inwerkingtreding beleidsregel en onherroepelijk bestemmingsplan Het overgangsrecht is van toepassing op woningen die zijn gelegen in gebieden die op de bij deze beleidsregel behorende kaart worden aangegeven als rode gebieden en indien: 1. Een woning op het moment van inwerkingtreding van de beleidsregel onzelfstandig wordt bewoond. Waarbij het overgangsrecht geldt voor het aantal bewoners dat op dat moment stond ingeschreven in de woning, tenzij in het kalenderjaar voorafgaand aan inwerkingtreding van de beleidsregel het aantal bewoners gedurende 3 achtereenvolgende maanden hoger was, dan geldt het overgangsrecht voor dat hoogste aantal bewoners; 2. Een woning op het moment van inwerkingtreding van de beleidsregel niet onzelfstandig wordt bewoond, maar in het kalenderjaar voorafgaand aan inwerkingtreding wel onzelfstandig bewoond is geweest. In dit geval geldt het overgangsrecht voor het hoogst aantal bewoners dat gedurende dat kalenderjaar gedurende 3 achtereenvolgende maanden stond in geschreven in de woning op basis van de basisregistratie personen; 3. Een woning op het moment van inwerkingtreding van de beleidsregel niet onzelfstandig wordt bewoond, maar waarvoor op grond van het voorbereidingsbesluit onzelfstandige bewoning (december 2015) een omgevingsvergunning is/ kan worden afgegeven. In dit geval geldt het overgangsrecht voor het aantal bewoners zoals dat is vergund. Het overgangsrecht vervalt indien een woning gedurende 1 kalenderjaar niet onzelfstandig bewoond is geweest. Of indien sprake is van situatie 3: indien een woning niet binnen 1 kalenderjaar na het onherroepelijk worden van die vergunning in gebruik is genomen. Overgangsrecht bij actualisatie beleidsregel Onzelfstandige bewoning De dynamische kaart behorende bij de Leefbaarometer wordt gekleurd door objectieve, statistische gegevens binnen de 5 eerder genoemde thema s. Iedere twee jaar vindt herijking plaats van deze dynamische beleidskaart. De kaart behorende bij deze beleidsregel is een vertaling van de actuele kaart van de Leefbaarometer. Ook deze kaart wordt iedere twee jaar aangepast. Dit betekent voor het overgangsrecht dat er iedere twee jaar een nieuwe 0-situatie ontstaat voor gebieden die van groen naar rood verkleuren.

9