Huisvestingsverordening 2016

Transcriptie

1

2 Huisvestingsverordening 2016

3 bestaande woningvoorraad De bestaande woningvoorraad omvat alle woningen, die al in gebruik zijn als woning ( Dus geen nieuwbouw die nog niet bewoond is). De huisvestingverordening geeft regels voor de wijziging van de bestaande woningvoorraad. Vanaf 2016 is een nieuwe huisvestingsverordening in werking getreden op basis van een geheel vernieuwde Huisvestingswet. Vanaf vinden opnieuw enkele wijzigingen plaats.

4 Huisvestingsverordening 2016 d.d Opdracht: - Beleidswijzigingen kamergewijze bewoning bij woningdelen - Leefbaarheid verwerken in vergunningvoorwaarden - Doorvoeren noodzakelijke technische aanpassingen - Geen wijziging t.a.v. splitsen - bibob toevoegen als weigeringsgrond - regels toevoegen voor intrekking vergunning bij overlast

5 AANPASSING vanwege beleid Vervallen: Shortstay Is uit de verordening geschrapt op Valt nu onder de algemene toetsingsregels. Woongroep in één zelfstandige woning Is uit de verordening geschrapt op Bestaande woongroepen blijven behouden, zolang ze aan alle voorwaarden voldoen.

6 Misbruik Mits en tenzij De uitzondering op de vergunningsplicht is alleen en voor zolang aan de gestelde voorwaarden is voldaan rechtsgeldig onttrokken. Misbruikartikel (3.1.2, lid 5) Kennelijke strekking afbreuk te doen dan heeft onttrekking ten onrechte zonder vergunning plaatsgevonden. De bewijslast ligt bij de gemeente.

7 Vergunningsplicht geldt voor Onttrekken Sloop Ander gebruik dan wonen, tenzij tweede woning of B&B Samenvoegen Tenzij eigenaar-bewoner of deels gebruikt als kantoor-/praktijkruimte Omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woning Tenzij aangewezen studentenwoning Verbouwen tot meer woningen

8 Vergunningverlening Toets is een belangenafweging: 1. Belang behoud van de woningvoorraad wordt afgewogen tegen het belang van de aanvrager, en 2. Heeft vergunningverlening negatieve gevolgen voor de leefbaarheid, en 3. Kan met vergunningsvoorwaarden de woningvoorraad en de leefbaarheid worden beschermd?

9 Vergunningverlening Toets is een belangenafweging: 1. He private belang is groter dan het algemeen belang Dan moet een vergunning worden verleend (zonder voorwaarden) 2. Het algemeen belang van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn groter dan het private belang: a. Dan kunnen er voorwaarden gesteld worden om aan het algemeen belang tegemoet te komen of b. Is dit niet mogelijk, dan kan er geweigerd worden.

10 Wegingsfactoren opgenomen in beleid Onttrekking Onttrekken door Sloop: Bouwtechnische noodzaak (voorraad) Gebiedsgerichte aanpak (voorraad/leefbaarheid) Sociale samenhang moet worden behouden (leefbaarheid) Identiteit en karakter moet behouden (leefbaarheid) Onttrekken voor ander gebruik Gewenste maatschappelijk functie vastgesteld in gebiedsplan bestuurscommissie Versterking economische structuur vastgesteld in gebiedsplan bestuurscommissie

11 Samenvoeging Samenvoegen zelfstandige woningen Mag in ieder geval bij samengevoegde woonruimte onder 200 punten onder de voorwaarde dat: Wordt verhuurd aan gezin met inkomen tot (tot 200 punten) Een te krap wonend huishouden (minimaal 3 kinderen op < 60m² ) woont passend.

12 Omzetting Artikel 21 lid c Huisvestingswet Omzetten: van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten door bewoning met meerdere huishoudens. Gebruik van de woning is bepalend. Huishoudbegrip: Eén of twee volwassenen al dan niet met kinderen. Vergunningsplicht moet in verordening worden opgenomen.

13 Recente geschiedenis 2012 Aanpassing begrip huishouden Februari Woongroepen in een zelfstandige woning uitgezonderd van vergunningsplicht Tot maart 2014 Handhaving op omzettingen zonder vergunning lag bij stadsdelen. Tot 1 januari 2016 Stadsdelen stellen zelf het beleid vast voor omzettingsvergunningen. Handhaving naleving vergunning nog steeds bij stadsdelen.

14 Omzetting (voorwaarden) verlening Wordt in beginsel vergund als niet meer dan vier onzelfstandige woonruimten ontstaan op voorwaarde dat, 1. voorzien is in een gemeenschappelijke ruimte van minimaal 11 m² en 3 meter breed en 2. Voorzien is in voldoende geluidisolatie vanwege leefbaarheid; Vanaf 5 onzelfstandige woonruimten extra toetscriteria leefbaarheid: 1. Alleen aan professioneel verhuurder, 2. Maximaal 25 % per portiek en/of galerij of analoog toegepast in andere situaties 3. Alleen als het aandeel woningen met 5 of meer kamers in het stadsdeel gelijk aan of boven het stedelijke aandeel ligt. Let op! inwoning is géén omzetting.

15 Omzetting (samenloop) Afweging is er strijdigheid met het bestemmingsplan: een woning is bestemd voor een huishouden? Geef in de tekst aan dat, hiervoor een omgevingsvergunning in afwijking bestemmingsplan nodig is en conform beleid woningdelen in beginsel zal worden vergund.

16 Omzetting (voorwaarden) vergunning Bij het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar (xaantal) onzelfstandige woonruimten kan aan de woningschaarste en leefbaarheid tegemoet gekomen worden door het stellen van voorwaarden:

17 Omzetting (voorwaarden) in vergunning Gemeenschappelijke verblijfsruimte dient te voldoen aan, hetgeen gesteld wordt in de huisvestingsverordening 2016, artikel onder f; Geluidisolatie dient te voldoen aan, hetgeen gesteld wordt conform de huisvestingsverordening 2016, artikel onder g, nader uitgewerkt in de beleidsregels wijzigen van de woonruimtevoorraad 2017 onder 2.3.1; Het beheer van de onzelfstandige woonruimten vindt plaats door de instelling tevens eigenaar, die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte, conform de huisvestingsverordening 2016, artikel onder h; Er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte op, conform de huisvestingsverordening 2016, artikel onder o;

18 Omzetting (voorwaarden) intrekking Intrekking van de vergunning voor omzetting is mogelijk, indien: de voorwaarden en/of voorschriften onder huisvestingsverordening 2016 artikel onder f, g, h en o niet worden nageleefd. 1. Onder punt o wordt in elk geval verstaan: 2. De toename van het aantal woonruimten; 3. Het niet behouden van de garage als stallingsmogelijkheid voor vervoersmiddelen; 4. Het veroorzaken van structurele overlast; 5. Het herhaaldelijk verkeerd aanbieden van afval dan wel vervuilen van het gebouw of de openbare ruimte nabij het gebouw; 6. Het herhaaldelijk belemmeren van een vrije doorgang in de openbare ruimte nabij het gebouw;

19 Inwoning versus omzetting Van inwoning en onderhuur / hospitaverhuur is sprake als: De verhuurder of ingebruikgever zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft; Er is sprake is van onderverhuur aan of inwoning door één of twee huishoudens; De verhuurder het exclusieve gebruiksrecht heeft op minimaal 50% van de gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte. Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar is. In de gevallen dat de woning gelijktijdig wordt betrokken door meer dan twee volwassenen, is sprake van omzetting van een zelfstandige woonruimte naar en onzelfstandige woonruimte. In dat geval is het immers aannemelijk dat de huurder de woning betrekt om deze te delen met anderen. Datzelfde geldt voor de situatie, waarbij één hoofdhuurder een woning huurt en deze huur, gelet op zijn inkomen, niet alleen kan dragen. Te denken valt ook aan de situatie, waarbij ouders een woning kopen voor hun (studerend) kind om deze met andere studenten te bewonen.

20 Woningvoorraad naar stadsdelen en aantal kamers per woning, 1 januari 2017 woningen met aantal kamers procenten stadsdeel overig/onbekend totaal 1+2 kamers 5+ kamers A Centrum ,5 5,6 B Westpoort ,9 31,6 E West ,5 5,4 F Nieuw-West ,4 11,1 K Zuid ,2 16,0 M Oost ,6 11,0 N Noord ,9 10,8 T Zuidoost ,1 11,0 Amsterdam ,0 10,2 bron: afd. Basisinformatie/O IS

21 Verbouwing tot meer woningen Wordt in beginsel vergund onder de voorwaarden dat : de te vormen zelfstandige woonruimten niet kleiner zijn dan 18 m² en de te vormen onzelfstandige woonruimten niet kleiner zijn dan 12 m² het aandeel woningen < 40m² in het stadsdeel lager is dan het stedelijke aandeel

22 Woningvoorraad naar stadsdelen en gemiddeld gebruiks oppervlakte (GBO), 1 januari 2017 gemiddeld gebruiks oppervlakte in m2 stadsdeel tot onbekend totaal A Centrum ,33 B Westpoort ,00 E West ,46 F Nieuw-West ,42 K Zuid ,22 M Oost ,20 N Noord ,04 T Zuidoost ,74 Amsterdam ,37 bron: afd. Basisinfor matie/ois

23 Reële compensatie Bij sloop en samenvoeging, (omdat woningen verdwijnen) Voorwaarden: Aantal woningen vóór en na samenvoeging moet minimaal gelijk zijn; Gelijke omvang; (marge max 30%) In hetzelfde gebied; Eenzelfde huurwaarde; Binnen een jaar na onttrekkingsvergunning gerealiseerd; Aanbod wordt gedaan door aanvrager (=eigenaar) van de onttrekkingsvergunning; Voor toe te voegen woning is nog geen bouwvergunning aangevraagd.

24 Intrekken van vergunning bij structurele overlast Uiterste redmiddel Doorlopen van vier stappen: -1. klagers moeten zelf de betrokken overlastveroorzaker en/of verhuurder op de overlast attenderen; -2. de overlast moet aantoonbaar zijn op grond van objectieve feiten en omstandigheden; -3. de overlast moet uitstijgen boven overlast die men in een stedelijke omgeving normaal gesproken van zijn buren dient te tolereren; (dit is in elk geval zo als de geconstateerde overlast 4 maal of meer in een maand plaatsvindt of maandelijks voorkomt en meer dan een jaar voortduurt.) -4. voordat de gemeente overgaat tot intrekking, moet zij de verhuurder en bewoners van het pand schriftelijk op de hoogte hebben gesteld van de gemelde overlast en hen de gelegenheid hebben geboden om daarop te reageren en om daaraan zelf iets te doen.

25 boete en last onder dwangsom bij overtreden vergunningvoorwaarden Doorlopen van vier stappen: -1. klagers moeten zelf de betrokken overlastveroorzaker en/of verhuurder op de overlast attenderen; -2. de overlast moet aantoonbaar zijn op grond van objectieve feiten en omstandigheden; -3. de overlast moet uitstijgen boven overlast die men in een stedelijke omgeving normaal gesproken van zijn buren dient te tolereren; -4. voordat de gemeente overgaat tot handhaven, moet zij de verhuurder en bewoners van het pand schriftelijk op de hoogte hebben gesteld van de gemelde overlast en hen de gelegenheid hebben geboden om daarop te reageren en om daaraan zelf iets te doen.

26 Nieuw 1. wijzigingen kamergewijze bewoning Geen beperking voor kameroppervlak en Wel een vergunning: t/m 4 kamers: een gemeenschappelijke ruimte minimaal 3m breed en 11 m² en voorzien zijn van voldoende geluidisolatie (leefbaarheid) Extra toetscriteria leefbaarheid: Vanaf 5 kamers / onzelfstandige woonruimten : Tot 25 % woningen per portiek en per galerij, Alleen voor professioneel verhuurder, Alleen bij percentage zelfstandige 5-en-meer-kamerwoningen boven stedelijk aandeel.

27 Nieuw 2. we verwerken leefbaarheid ook in sloop en verbouwing tot meer woningen: Sloop > sloopkader: Bouwtechnische noodzaak (voorraad) Gebiedsgerichte aanpak (voorraad/leefbaarheid) Sociale samenhang moet worden behouden (leefbaarheid) Identiteit en karakter moet behouden (leefbaarheid) Verbouwing tot meer woningen: Bij woningen kleiner dan 40m² moet het aandeel woningen < 40m² in het stadsdeel lager zijn dan het stedelijke aandeel < 40 m²

28 Nieuw 3. mits en zolang in gebruik als tweede woning 4. overtreden en overtreding voortzetten 5. bibob toets 6. intrekking en bestuursdwang bij structurele overlast

29 24 Vragen?

30 Vragen?