1. Inleiding Aanbod van studentenhuisvesting Actieve vraag naar studentenhuisvesting Vergelijking vraag en aanbod...

Transcriptie

1 Gemeente Ede Memo Aan : Raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling Van : College van Burgemeester en Wethouders Datum : 5 februari 2013 Kenmerk : Onderwerp : Studentenhuisvesting in Ede Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanbod van studentenhuisvesting Actieve vraag naar studentenhuisvesting Vergelijking vraag en aanbod Verwachte ontwikkelingen Visie op studentenhuisvesting Oplossingsrichting... 4

2 Blz Inleiding In de Horstenwijk (Veldhuizen A) hebben verschillende handhavingsacties tegen studentenhuisvesting de nodige ophef veroorzaakt. Verschillende krantenartikelen zijn verschenen en het leeft ook duidelijk binnen de Edese maatschappij. Vanuit de Horstenwijk heeft een aantal bewoners geklaagd over overlast door studenten. Dit wordt momenteel aangepakt via handhaving van het bestemmingsplan. Het hoofdprobleem is echter de (geluids)overlast van een deel van de studenten en het achterstallige onderhoud van een aantal panden. Hoewel juridisch volstrekt legitiem, is het de vraag of handhaving van het bestemmingsplan het geëigende middel is om de problematiek adequaat aan te pakken. De bewoners hebben immers een direct probleem (overlast), terwijl het sluitstuk van een handhavingsprocedure een kwestie van maanden is. De huidige aanpak is er daarom op gericht om niet actief te handhaven, enkel in het geval van een concreet handhavingsverzoek. Om aan te geven dat de gemeente het probleem van de bewoners (overlast) uiterst serieus neemt en adequaat aanpakt, wordt actief gezocht naar een oplossing van het probleem van overlast. Hiermee wordt de noodzaak tot handhaving van het bestemmingsplan op korte termijn beperkt. De vraag hoe studentenhuisvesting moet worden gezien binnen Ede komt steeds weer boven. Ede wil graag een studentenstad zijn en zich ook zo profileren, met onder andere de Kenniscampus. Dit betekent dat duidelijk moet zijn hoe de huisvesting is geregeld, hoe groot de vraag naar studentenhuisvesting is, wat het huidige aanbod is en waar studentenhuisvesting al dan niet gewenst is. Belangrijk is om als gemeente Ede een visie op studentenhuisvesting te ontwikkelen. In deze memo wordt hier naartoe gewerkt. 2. Aanbod van studentenhuisvesting In 2012 had Idealis in Ede 422 kamers voor studenten in beheer (inclusief 9 zelfstandige 1 kamers). Hiervan stonden op dat moment 25 leeg en waren er 397 verhuurd (peildatum 31 juli 2012). Aan de Zandlaan in Ede worden in onzelfstandige kamers opgeleverd. Overzicht van onzelfstandige studentenkamers in Ede (in beheer bij Idealis): Adressen Aantal Type kamer Huurprijzen Arnold Koningstraat 116 Nieuwe Maanderbuurtweg 202 Langenhorst 87 Mariëndaal 6 TOTAAL - BESTAAND 411 Nieuwe ontwikkeling Zandlaan kamer met balkon (16-25m 2 ) kamer zonder balkon (19-21m 2 ) kamer met balkon (15-23m 2 ) kamer zonder balkon (19-20m 2 ) Afstoten studentenkamers - 93 Langenhorst en Mariëndaal TOTAAL - NIEUW Naast de studentenkamers van Idealis stonden er via Kamernet.nl (peildatum: 19 juli 2012) 33 onzelfstandige kamers te huur tussen 200 en 550 incl gas, water en licht. Op 22 oktober 2012 stonden daar 60 kamers te huur en op 3 januari 2013 waren dat er Actieve vraag naar studentenhuisvesting De vraag naar studentenhuisvesting wordt allereerst bepaald door de studentenaantallen. De Christelijke Hogeschool Ede (CHE) geeft aan dat het aantal studenten de laatste jaren stabiel is en geen groei zichtbaar is. Deze ambitie heeft de CHE echter wel. Er studeren in totaal studenten aan de CHE waarvan voltijd. De woonsituatie van studenten, of studenten nog bij hun ouders wonen of op kamers, is bij de CHE echter niet bekend. Het komt ook voor dat Edese studenten in Utrecht of Wageningen op kamers wonen. Of dat ze in Ede wonen maar elders studeren. Verder lijkt het erop dat studenten van de CHE vaker uit de regio te komen. Een reden hiervoor zou kunnen zijn dat de onderwijsinstelling concurrentie krijgt van overeenkomstige opleidingen elders in het land. 1 Een zelfstandige studentenkamer heeft eigen keuken en badkamer. 2

3 Blz. 3 Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2 blijkt voor Edese studenten dat de helft van alle studenten uitwonend is (peildatum 1 oktober 2012). Om het aantal uitwonende studenten te kunnen inschatten, wordt uitgegaan van het aantal voltijdstudenten, namelijk Hiervan woont 32% oftewel studenten in Ede zelf. De woonsituatie van studenten in deze monitor is afgeleid uit de basisgegevens die worden geleverd door de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) 3. Een van de hoofdtaken van deze dienst is het financieren van studenten middels studiefinanciering. 4 Tevens is onderzoek gedaan door de Edese fractie van de Christen Unie middels een enquête onder studenten aan de CHE. Dit geeft enige verdieping op de achtergrond van uitwonende studenten. Afgezet tegen alle CHE-studenten was de respons echter laag, maar kunnen de uitkomsten wel gebruikt worden ter aanscherping. Uit het onderzoek blijkt bijvoorbeeld welke huisvestingsoplossingen de studenten hebben gekozen (hospita, commerciële kamerverhuur, Idealis of iets anders). In dit onderzoek worden echter alleen de studenten genoemd die studeren in Ede aan de CHE. Tenslotte is het onbekend hoe groot de passieve vraag naar studentenhuisvesting is. Hiermee wordt de behoefte van studenten bedoeld die nu nog thuis wonen maar eigenlijk graag op kamers willen. Uit bovenstaande vraaganalyse kan geconcludeerd worden dat exacte cijfers niet te achterhalen zijn. De cijfers uit de studentenmonitor lijken de meest betrouwbare indicatie te geven op basis waarvan kan worden beoordeeld in hoeverre vraag en aanbod met elkaar overeenkomen. 4. Vergelijking vraag en aanbod In de huidige situatie wordt ruim 80% van de Idealis-kamers verhuurd aan CHE-studenten, een kleine 3% aan overige Edese studenten en ongeveer 16% aan studenten uit Wageningen. 5 Idealis geeft echter aan dat het aantal Edese studenten dat in Wageningen op kamers woont bij Idealis ongeveer gelijk is. De uitwisseling tussen Wageningse en Edese studenten wordt daarom in deze analyse niet meegenomen. Uitgaande van bovenstaande cijfers zouden ongeveer 400 kamers van Idealis bewoond worden door CHE-studenten. Op basis hiervan kan worden aangenomen dat 680 CHE-studenten wel in Ede op kamers wonen, maar niet bij Idealis huren. Ervan uitgaande de ruim 150 kamers extra in het aanbod van Idealis (ontwikkeling kamers aan Zandlaan en afstoten van kamers) blijven er ( =) 530 studenten over die naar alternatieve opties op zoek moeten. De vragen die dan opkomen, zijn onder meer: waar wonen deze studenten dán? Huren zij een kamer bij een particulier? Bewonen zij een huis samen met vrienden, waarvan één de hoofdhuurder is? Huren zij een kamer bij een hospita? Deze gegevens zijn niet te achterhalen maar wel belangrijk is om expliciet beleid te maken waarin duidelijk wordt waar in Ede en onder welke voorwaarden studentenhuisvesting wenselijk is. 5. Verwachte ontwikkelingen In de eerder genoemde studentenmonitor is de ontwikkeling van het aantal studenten naar woonsituatie weergegeven. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het aantal uitwonende studenten tussen 2012 en 2020 toeneemt met 150. Dit kan worden opgevangen 2 Op initiatief van Kences (brancheorganisatie voor studentenhuisvesting in Nederland), uitgevoerd door ABF Research 3 De Dienst Uitvoering Onderwijs is op 1 januari 2010 ontstaan door een fusie van de IB-Groep in Groningen en CFI in Zoetermeer. 4 Voorwaarden voor het verkrijgen van een studiebeurs zijn: - beurs aanvragen voor je 30e verjaardag - voor een voltijd- of duale opleiding aan HBO of universiteit - nederlandse nationaliteit 5 Idealis, 31 juli

4 Blz. 4 met de nieuwe ontwikkeling aan de Zandlaan, verminderd met de af te stoten eenheden, maar het tekort dat al bestaat wordt hiermee niet opgelost. Daarnaast zijn de faciliteiten om te kunnen studeren flink in beweging. Zo wordt in 2013 de boete hoger voor onterecht gebruik van een studentenreisproduct, vanwege bijvoorbeeld het te laat stop zetten ervan. Daarnaast wordt het maximale recht op reisvergoeding voor studenten ingekort met twee jaar. In de nieuwe situatie hebben studenten recht op een studentenreisproduct tijdens de prestatiebeurs plus één jaar. 6 Voor de invloed die deze ontwikkelingen hebben op de vraag naar studentenhuisvesting kunnen slechts aannames gedaan worden. Mogelijk blijven studenten langer thuis wonen zodat zij zich voornamelijk kunnen richten op hun studie zonder afgeleid te worden door nevenactiviteiten. Aan de andere kant zijn er wellicht ook studenten die juist op kamers willen wonen in de plaats waar ze studeren om zo de reistijd te beperken. Hieraan zijn daarom onmogelijk conclusies te verbinden. 6. Visie op studentenhuisvesting In de Visie Ede 2025 en Woonvisie Ede 2012 is de ambitie benoemd om een studentenklimaat te bevorderen en studenten en hoger opgeleide jongeren als bewoners binnen te halen en te behouden. Het faciliteren van kamerbewoning is hierin een belangrijke schakel. Eén van de middelen is het realiseren van studentenwoningen, zoals de 250 kamers aan de Zandlaan. Met het oog op de toekomst van Ede is het echter niet de bedoeling om woningen voor studenten helemaal te concentreren op een campus. Door studenten verschillende woonmilieus aan te bieden, zowel op een campus als ook in de binnenstad, is Ede aantrekkelijker als studentenstad. Om op termijn deze studenten te behouden in Ede wordt integratie in de wijken ook als belangrijke voorwaarde beschouwd. Gebleken is dat jongeren en studenten in Ede een rol spelen bij het vergroten van sociale cohesie in een wijk. Zij zorgen regelmatig voor goede intiatieven waaronder het netwerk dien je stad 7 (opgericht door edese jongeren) dat diverse sociale activiteiten ontplooit. Daarnaast is het belangrijk om handhaving van het bestemmingsplan ter bestrijding van kamerverhuur (en daarmee in veel gevallen overlast) goed te kunnen uitleggen. Handhaving is acceptabel als studenten op een andere manier geschikte woonruimte kunnen vinden. Ter afsluiting van dit memo wordt op basis van dit uitgangspunt een oplossingsrichting aangedragen. 7. Oplossingsrichting Uit de vergelijking van vraag en aanbod kan worden geconcludeerd dat er in de huidige situatie onvoldoende legale huisvestingsoplossingen zijn voor studenten. Om hiervoor een oplossing te kunnen vinden, is het uitgangspunt dat wooneenheden voor studenten mogelijk worden gemaakt waarvan zo n 40% door Idealis wordt gerealiseerd en 60% middels andere oplossingen. Om dit doel te kunnen realiseren, wordt voorgesteld om de volgende stappen te nemen: 1 Leegstand in het bestaande aanbod voorkomen Om studenten in Ede van huisvesting te kunnen voorzien, wordt een gedifferentieerde voorraad aangeboden. Hiermee kan aan de verschillende behoeften van studenten worden voldaan; huren bij de studentenhuisvester, op de campus of wonen in de wijk. Middels het aantal van wordt een ondergrens aangegeven voor het aantal wooneenheden voor studenten in Ede in 2013/2014. a. studentenhuisvesting via Idealis Idealis is studentenhuisvester in Ede. Zij heeft helder in beeld hoeveel studenten bij hen staan ingeschreven voor woonruimte, hoe de bezetting van hun studentenkamers is en

5 Blz. 5 hanteert daarbij het uitgangspunt dat leegstand acceptabel is vanaf 1 mei. Om goed voor ogen te hebben in welke mate wel of geen sprake is van leegstand bij Idealis, is het belangrijk om nauw overleg met hen te voeren. Structurele afstemming met Idealis organiseren over onder meer het aantal inschrijvingen en verhuringen. Bijbehorende cijfers zullen structureel moeten worden bekeken. b. Kamerverhuur in het centrumgebied In het centrumgebied van de gemeente Ede is het op plekken toegestaan om boven winkels te wonen. Ede streeft hiermee levendigheid in het centrum na. Leegstand is hier niet gewenst. Eerste voorwaarde is dat wordt geïnventariseerd hoeveel kamerbewoning is toegestaan in de gemeente binnen het centrumgebied, naast de kamers die door Idealis worden aangeboden. Hiervoor zullen bestemmingsplannen moeten worden nagekeken en waar nodig aangepast. 2 Beperkte hoeveelheid kamerbewoning toestaan in overige wijken (buiten centrum) In aansluiting op de visie wordt het uitgangspunt gehanteerd dat studenten ook in woonwijken mogen wonen. Hierbij dient aan bepaalde eisen te worden voldaan. Zo is het belangrijk dat de druk op de wijken niet te groot wordt door slechts een beperkt aantal woningen, geschikt voor verkamering, per straat toe te staan en daarnaast voorwaarden te stellen voor eventuele overlast. De focus wordt hier gelegd op gebieden met gecombineerde functies. Een vrijstelling voor kamerverhuur kan worden gereguleerd middels de tussenstap van een vergunning. Op die manier wordt kamerbewoning niet direct bij recht toegestaan en wordt speculatie tegengegaan; op voorhand is namelijk niet bekend of een vergunning daadwerkelijk wordt verleend. Aan een dergelijke vergunning worden uiteraard voorwaarden verbonden om onder meer overlast te beperken. Per geval wordt maatwerk geleverd en bekeken of er parkeerproblemen ontstaan en of de woning aan de brandveiligheidseisen voldoet. Zo is er sturing op het aantal kamers en daarmee op het aantal bewoners. Doordat overbewoning hiermee wordt voorkomen, kan ook de daar vaak mee gepaard gaande overlast wordt ingeperkt. Daarnaast kan overleg met buren verplicht worden gesteld. Er wordt gehandhaafd op naleving van de vergunning. Tenslotte is het belangrijk dat studenten in goede harmonie kunnen wonen in de wijk, op basis van bijvoorbeeld betrokkenheid bij hun woonomgeving of uitstraling van hun woning. Hierin spelen onder meer wijkteams maar ook huiseigenaren een belangrijke rol. Om invulling te kunnen geven aan de voorwaarden voor ontheffing wordt een pilot gestart op basis van een concrete aanvraag voor kamerbewoning in Ede. Bij behandeling van de aanvraag komen problemen naar voren waar men tegenaan kan lopen bij ontheffing en wordt onderzocht wat wel/niet geregeld kan/moet worden. 3 Tijdelijke huisvesting in leegstaande woningen en/of kantoorpanden Pas als alle voorgaande stappen nog steeds onvoldoende aanbod opleveren om aan de vraag naar studentenhuisvesting te voldoen, wordt gekeken naar mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting in leegstaande woningen en/of kantoorpanden. Hierbij zouden bijvoorbeeld de mogelijkheden op de kazerneterreinen verkend kunnen worden. Tijdelijke huisvesting heeft echter enkele nadelen. Om te beginnen is het slechts tijdelijk, kost het vaak geld en in de praktijk is het wat betreft bestemming vaak moeilijk te regelen. Deze laatste stap is op dit moment niet aan de orde maar belangrijk is wel om structureel de behoefte te monitoren en het gesprek te voeren met de CHE, Idealis en studenten(verenigingen). Op die manier kan worden ingegrepen indien dat nodig is. 5