beleidsregel Splitsen woningen

Transcriptie

1 beleidsregel Splitsen woningen

2 1. Beleidsregel splitsen woningen (artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo juncto artikel 4 lid 9 bijlage II Bor) Vastgesteld door burgemeester en wethouders op [datum] Bekendgemaakt op [datum] Inwerkingtreding op [datum]

3 2. Inleiding De gemeente Harderwijk merkt dat de manier waarop mensen wonen in snel tempo wijzigt en vaak niet meer aansluit bij hoe wij regels ingericht hebben. Een van de thema s die daarbij speelt daarvan is onder andere het inrichten van woningen voor mensen met een zorgvraag waarbij er sprake is van kamerbewoning (onzelfstandig) of waarbij de woning gesplitst wordt in appartementen (zelfstandig). Appartementen Het splitsen van een woning in zelfstandige woonruimte is niet zondermeer toegestaan. En als dit wel toegestaan is, dan moet er alsnog voldaan worden aan bouwregelgeving. Specifiek betekent dit dat er in de meeste gevallen een omgevingsvergunning nodig is voor een afwijking van het bestemmingsplan en het verbouwen van de woning. Voorzieningen die hierbij getroffen moeten worden richten zich met name op de brandveiligheid. Denk hierbij aan brandwerende scheidingen tussen de appartementen, rookmelders in de verkeersruimten en knopcilinders in deuren die zich in de vluchtrichting bevinden. Kamerbewoning Bij kamerbewoning is er sprake van onzelfstandige woonruimte waarbij de bewoners de gemeenschappelijke voorzieningen als keuken en badkamer met elkaar delen. De bouwregelgeving kent twee categorieën waarbij een woning met 4 wooneenheden of minder geschaard worden onder het normale wonen waarvoor geen zwaardere eisen gelden en een woning met 5 wooneenheden of meer waarbij er wel aanvullende eisen gesteld worden. In de laatste categorie is er sprake van kamergewijze verhuur. Voor meer informatie over kamergewijze verhuur verwijzen wij naar de folder van het Ministerie van I&M hierover. 3. Beleidsregel Splitsen woningen Deze beleidsnotitie bevat een toetsingskader om aanvragen omgevingsvergunning te toetsen voor het splitsen van woningen binnen de bebouwde kom van de gemeente Harderwijk wanneer het geldende bestemmingsplan een toename van het aantal woningen niet toe staat. De bebouwde kom in het kader van beleidsregels is nader gedefinieerd in de beleidsregel Omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan Raadpleeg altijd eerst het vigerende bestemmingsplan om de mogelijkheden te onderzoeken. Pas als het vigerende bestemmingsplan geen mogelijkheid biedt, is deze beleidsnotitie relevant. Geluidsisolatie Mogelijkerwijs moet de contact- en luchtgeluidsisolatie van de woning scheidende constructies verbeterd worden. Uitgangspunt hierbij is een verbetering van de geluidsisolatie tot een niveau wat 5 db lager ligt dan de nieuwbouw eisen (art Bouwbesluit). Dit dient vooraf aangetoond te worden door middel van een akoestisch onderzoek. Als in alle redelijkheid dit niveau niet gehaald kan worden, moet aangetoond worden welke geluidsreductie. met toepassing van best beschikbare technieken, wel haalbaar is.

4 Het aangehaalde akoestisch onderzoek kan onderbouwd worden door middel van een geluidsmeting maar ook op basis van detaillering en vakliteratuur. Hoe scoort de buurt/wijk/straat op leefbaarheid in de meest recente wijkenmonitor? Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt in eerste instantie naar de meest recente Wijkmonitor gekeken. Die monitor is ook gebaseerd op de enquête die elke drie jaar onder de bewoners van Harderwijk wordt gehouden en is daarom een belangrijke graadmeter om te beoordelen of de leefbaarheid in het gedrang is of niet. De monitor is - omdat een momentopname wordt weergegeven - echter onvoldoende om een volledig beeld van de wijk of buurt te krijgen. Daarom wordt bijvoorbeeld ook navraag gedaan bij de wijkmanager en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning. Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk? De wijkmanager is het eerste aanspreekpunt voor bewoners/ondernemers/organisaties en professionals in de wijk. De wijkmanager is dan eigenlijk ook het gezicht van de gemeente in de wijk. Aan de wijkmanager wordt dan ook gevraagd wat het actuele beeld van de wijk of buurt is. Dat geldt ook voor de wijkagent. Ook hij onderhoudt immers nauwe contacten in de buurt of wijk. Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre er klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd of rondom die woning. Niet alleen bij de gemeente maar ook bij bijvoorbeeld welzijnsorganisaties. Ook worden eventuele reacties op het publiceren van de aanvraag bij de beeldvorming betrokken. Is er sprake van clustervorming? Spreiding van woningen waarvoor een vergunning tot woning splitsing is verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bijvoorbeeld delen van straten kan ten koste gaan van de leefbaarheid in die delen van straten. Hier is van belang dat wordt bekeken welke vergunningen al zijn verleend. Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning? Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen te splitsen. Goed verhuurderschap Als de omgevingsvergunning tot splitsen van de woning de leefbaarheidstoets doorstaat, wordt aan het verlenen van zo'n vergunning in elk geval de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen. Goed verhuurderschap houdt het volgende in: 1. Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan. 3. Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte: - de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden; - in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;

5 - in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven. 4. Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld: - die toeziet op de hygiëne en de veiligheid; - aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten; - 24 uur per dag bereikbaar is; - een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand. 5. De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling (zie hiervoor: Werkwijze organisatieoverstijgende ketenaanpak Woonoverlast regio Noord-Veluwe ). Het niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurderschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning. 4. Toelichting De beoordelingscriteria beogen de leefbaarheid van de te splitsen woningen en de directe omgeving te waarborgen. Daarnaast dragen deze criteria bij aan de stadsvisie 2031 van de gemeente Harderwijk. Met name in het stedelijke gebied van Harderwijk bestaat een toenemende behoefte om woningen te splitsen. Daarbij is het uitgangspunt dat hiervoor wel ruimte moet zijn binnen de woonwijken maar dat dit niet ten koste moet gaan van de leefbaarheid van de directe omgeving. Uit reacties van en gesprekken met buurtbewoners is gebleken dat er in de stad sprake is van toenemende ervaring van overlast door het splitsen van woningen. De stad vraagt ons om vaststelling van regels. Er is voor gekozen om het splitsen van woningen mogelijk te maken onder voorwaarde dat voldaan wordt aan een aantal criteria zodat gekeken kan worden naar draagvlak van de wijk en gestuurd kan worden op grensoverschrijdend gedrag. 5. Wettelijke bevoegdheid vaststellen beleidsnotitie Deze beleidsregels dienen ter invulling van de wettelijke bevoegdheid ex artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo juncto artikel 4 sub 9 van bijlage II van het BOR. In deze artikelen is geregeld dat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning kunnen verlenen om af te mogen wijken van het bestemmingsplan. De wettelijke randvoorwaarden zijn dat het perceel binnen de bebouwde kom ligt (de ruimtelijke bebouwde kom) en de oppervlakte niet meer bedraagt dan m2. De grens van de bebouwde kom stat aangegeven op de twee kaarten die als bijlage zijn bijgevoegd (dit zijn dezelfde kaarten die behoren bij het beleid omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan).

6 6. Procedure Overgangsrecht Indien vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregel een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend waarop nog niet is beslist, wordt deze beleidsregel daarop toegepast. Is een woning al gesplitst voordat dit beleid inwerking is getreden en is deze opgenomen in de limitatieve lijst van adressen (zie bijlage 1) dan is verlening van een omgevingsvergunning waarin afgeweken wordt van de strijdigheid met regels van ruimtelijke ordening mogelijk. Ook als niet voldaan wordt aan de beoordelingscriteria van deze beleidsnotitie. Inwerkingtreding beleidsregel Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van de dag na publicatie op de gemeentepagina in Het Kontakt. Inspraak Voordat deze beleidsregel in ontwerp ter inzage is gelegd is een algemene oproep op de gemeentepagina verschenen. Inwoners en ondernemers is gevraagd mee te denken over de mogelijkheden om woningen te splitsen. In totaal zijn hier [aantal] reacties op binnengekomen. Wat is er met deze reacties gedaan? [p.m.] Zienswijzen Deze beleidsregel heeft in ontwerp ter inzage gelegen van [datum] tot en met [datum] op grond van artikel 3.4 Awb. In die periode zijn er [aantal] zienswijzen ingediend. Hieronder volgt een samenvatting van deze ingediende zienswijzen. Daarna volgt een beoordeling hiervan, waarin ook te lezen is in hoeverre de zienswijzen hebben geleid tot een aanpassing van de beleidsregel. [p.m.] 7. Uitvoeringsparagraaf en relatie met bestemmingsplan Daar waar woningen niet voldoen aan de criteria is het nu niet proportioneel om handhavend op te treden tegen alle woningen die gezamenlijk zorgen voor een bepaald leefklimaat. Om onwenselijke situaties op termijn terug te dringen worden die woningen die niet voldoen aan de criteria in een volgende planherziening niet positief bestemd maar geplaatst onder een persoonsgebonden overgangsrecht zoals bedoeld in artikel Bro.

7 Bijlage Lijst van gesplitste woningen Adres Huisnummer Woonplaats Sectie Nummer Deventerweg 8 Harderwijk D 4108 Deventerweg 24-B Harderwijk D 9727 Emdenmeen 4 Harderwijk D 7232 Emdenmeen 20 Harderwijk D 9816 Emdenmeen 32 Harderwijk D 7215 Enkweg 5 Harderwijk D 3742 Ganzekamp 1 Harderwijk B 5289 Kampweg 1 Harderwijk D 2577 Langendijkstraat 6 Harderwijk D 4915 Leuvenumseweg 99 Harderwijk C 1774 Muidenpad 14 Harderwijk F 360 Nijborgmeen 7 Harderwijk F 273 Piet Heinlaan 63 Harderwijk D 8221 Revalmeen 10 Harderwijk F 286 Roland Holstlaan 7 Harderwijk D 6481 Tabaksweg 8 Harderwijk B 5804 Tabaksweg 20 Harderwijk B 6666 Vlierburgweg 1 Hierden B 7322 Vlierburgweg 21 Hierden B 5231 Vollenhovenmeen 5 Harderwijk F 1396 Zuiderzeepad 8 Harderwijk F 1556