Pilot Bouwen binnen strakke contouren eindrapportage. Provincie Noord-Brabant

Transcriptie

1 Pilot Bouwen binnen strakke contouren eindrapportage Provincie Noord-Brabant

2 Pilot Bouwen binnen strakke contouren eindrapportage Provincie Noord-Brabant

3

4 Inhoud Vooraf 4 1 Organisatorische aspecten 5 Ervaringen van Heeze-Leende: veel menskracht nodig 6 2 Ontwikkeling plancapaciteit 7 Ervaringen van Geertruidenberg: doelen sneller bereiken 8 Ervaringen van Oisterwijk: veel nieuwe appartementen 10 3 Groei woningvoorraad 12 Ervaringen van Grave: verpauperd bedrijfsterrein eindelijk gesaneerd 16 Ervaringen van Zundert: inwoners vroegtijdig betrekken 18 4 Ruimtelijke effecten 19 Ervaringen van Bladel: behouden van dorpsidentiteit 20 5 Elders behoefte aan zo n pilot? 22 Ervaringen van Halderberge: projecten sneller van de grond 24 6 Belangrijkste conclusies 25 Noten 27

5 4 Vooraf Zeven gemeenten pakken handschoen op Zeven landelijke Brabantse gemeenten starten in 2003 de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Deze gemeenten zijn Bladel, Geertruidenberg, Grave, Halderberge, Heeze-Leende, Oisterwijk en Zundert. De pilot komt voort uit het Streekplan Noord-Brabant 2002 en het daarbij behorende Ontwikkelingsprogramma Ruimtelijke Ordening 1. In dat programma is de volgende actie opgenomen: de uitvoering van experimenten, waarbij gemeenten die bereid zijn bestaande uitbreidingsplannen in te trekken, de vrije ruimte krijgen om binnen het bestaand stedelijk gebied in een periode van vijf jaar zonder kwantitatieve beperkingen vooraf te bouwen. Het woningbouwprogramma wordt daarmee dus alleen binnen strakke contouren, op inbreidings- en herstructureringslocaties gerealiseerd. De pilot heeft een looptijd van vijf jaar, van 2003 tot en met (mei) Een belangrijk leerdoel van de pilot is na te gaan welke mogelijkheden er zijn om binnen het bestaand stedelijk gebied het ruimtegebruik te intensiveren. Daarnaast is een belangrijke vraag of door de inzet van een contour en de ruimere woningbouwmogelijkheden binnen die contour ingewikkelde herstructureringsvraagstukken kunnen worden opgelost. Ook is de vraag van belang welke effecten de intensivering van het ruimtegebruik heeft op de ruimtelijke kwaliteit. In deze eindrapportage worden op hoofdlijnen de belangrijkste resultaten van de pilot gepresenteerd. Omdat een groot deel van de woningbouwplannen van de pilot-gemeenten de komende jaren nog moet worden uitgevoerd, kunnen zeker nog niet alle effecten worden aangegeven. In die zin is deze rapportage dan ook meer een tussenstand.

6 5 1 Organisatorische aspecten Pilot vraagt veel van gemeentelijke organisatie Deelname aan de pilot heeft in organisatorisch opzicht de nodige voeten in aarde gehad. Het is zeker niet van de ene op de andere dag gegaan. Provinciale inventarisaties uit 2006 en een enquête uit 2008 laten zien, dat in vrijwel alle gemeenten de organisatie is aangepast aan de pilot. De meeste gemeenten zijn projectmatig gaan werken met korte lijnen tussen projectgroep en politiek om de verwachte stroom aan plannen en projecten te kunnen behappen. Deze reorganisatie heeft tijd gekost, maar heeft uiteindelijk ook de integraliteit van de plannen verbeterd. Ook is de slagkracht van gemeenten om tot planrealisatie te komen vergroot. Slagkracht van gemeenten is vergroot Nieuw beleid Daarnaast hebben de gemeenten in de beginfase van de pilot nieuw beleid moeten opstellen, bijvoorbeeld met betrekking tot volkshuisvesting en ruimtelijke kwaliteit. Ook de samenhang met het gemeentelijk grondbeleid en de communicatie rond de vele, vaak grote projecten hebben tijd gekost. In bijna alle pilot-gemeenten zijn bestemmingsplannen aangepast en artikel 19.1-procedures gestart. In het verleden werden de gemeenten in kwantitatieve zin gehouden aan het woningbouwprogramma, voortkomend uit de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. De pilot kent een totaal andere insteek. Die verandering vraagt natuurlijk veel van de organisatie binnen de gemeenten. Achterstallig onderhoud Op tal van bovengenoemde aspecten kenden de gemeenten achterstallig onderhoud. Dat heeft de eerste anderhalf tot twee jaar van de pilot veel tijd gekost. Een bestuurder van een van de pilot-gemeenten zegt: We hebben ons eerst moeten richten op de beleidsontwikkeling, onderzoek en strategie en op de organisatie en communicatie. Pas als die zaken goed geregeld zijn en de raad heeft opzet en aanpak goedgekeurd, kan de bouwproductie op gang komen. Wat dat betreft is het net een dieselmotor: het duurt even voordat hij op gang komt.

7 6 Ervaringen van Heeze-Leende Veel menskracht nodig Het vergde een behoorlijke inspanning van Heeze-Leende om aan de pilot te mogen meedoen. Nadat we toestemming kregen, bleek al snel dat een en ander niet vanzelf zou gaan. Er was heel wat mankracht nodig en dat moest allemaal binnen de bestaande organisatie worden ingepast. Bovendien bleek voor ieder bouwplan een tijdrovende vrijstellingsprocedure noodzakelijk. De voorgeschreven onderzoeken vergden veel tijd. Die onderzoeken werden niet alleen op milieugebied gedaan; ook op bijvoorbeeld het gebied van archeologie hebben we veel bijgeleerd. Dat neemt niet weg dat in vijf jaar tijd veel van de grond is gekomen. Dat was zonder de pilot niet mogelijk geweest. Binnen een normaal bouwprogramma zijn nu eenmaal onvoldoende woningen beschikbaar om te komen tot grootschalige saneringen van bedrijventerreinen. Wij hebben 7 hectare bedrijventerrein in Heeze en Leende kunnen saneren. En een behoorlijk aantal inwoners heeft de kans gekregen om in het project nieuwe woningen te realiseren. Er zijn nieuwe, brede basisscholen en dorpshuizen bijgekomen. De combinatie met woningbouw maakt deze plannen betaalbaar en uitvoerbaar. groei woningvoorraad gemeente Heeze-Leende, (absoluut) 300 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

8 7 2 Ontwikkeling plancapaciteit Inbreiden en herstructureren: volop kansen, maar ook lastig Er zijn volop inbreidings- en herstructureringsplannen in de pilot-gemeenten. Beduidend meer zelfs dan bij de start van de pilot werd verwacht. Figuur 1 laat zien dat de indicaties van de plancapaciteit voor woningbouw, die volgens gemeentelijke opgaven naar verwachting in de eerste vijfjaarsperiode gerealiseerd zou kunnen worden, steeds naar boven toe zijn bijgesteld. Wordt in de startdocumenten uit 2003 nog uitgegaan van in totaal woningen, in 2004 komen de opgaven van de pilot-gemeenten al uit op woningen. In de laatste opgaven uit 2006, 2007 en 2008 komen de plannen voor de korte termijn uit op een totale capaciteit van ruim woningen. Hiervan zijn woningen (94% van de plancapaciteit) te vinden op inbreidingslocaties. Doorschuiven Gaandeweg de pilot-periode zijn dus steeds meer inbreidings- en herstructureringslocaties in beeld gekomen. Natuurlijk zal de markt niet al die locaties gelijktijdig oppikken en zullen plannen doorschuiven in de tijd. Ook zullen niet alle plannen financieel haalbaar blijken te zijn en ook niet altijd, maar dan meer vanuit ruimtelijk-kwalitatief oogpunt bezien, even wenselijk. Duidelijk is in ieder geval wel, dat in de pilot-gemeenten de binnenkant een aanzienlijke woningbouwpotentie herbergt. Lastig Inbreidings- en herstructureringslocaties daadwerkelijk ontwikkelen blijkt echter steeds een lastige opgave, omdat binnenstedelijke locaties vaak meer tijd kosten dan bouwen in het buitengebied. Vaak gaat het om lastige én dure locaties. Plekken ook, die wegens omliggende woningen figuur 1 ontwikkeling plancapaciteit woningbouw pilot-gemeenten, 1e vijfjaarsperiode plancapaciteit (x 1.000) (94%) (87%) (53%) 0 Bron: opgaven gemeenten in matrices overzicht woningbouwcapaciteit'; bewerking Provincie Noord-Brabant capaciteit capaciteit capaciteit capaciteit capaciteit 2008 waarvan op inbreidingslocaties 2008 t/m 2012 provinciale prognose 2005 benodigde capaciteit (incl. 30% overcapac.) harde plancapaciteit waarvan onherroepelijk waarvan appartementen

9 8 Ervaringen van Geertruidenberg Doelen sneller bereiken Door de pilot kunnen omvangrijke stedelijke ontwikkelingen in gang worden gezet. De gemeente Geertruidenberg is per 1 januari 1997 ontstaan door een samenvoeging van Raamsdonk en Geertruidenberg. De nieuwe gemeenteraad had zichzelf tot doel gesteld de kernen van de beide voormalige gemeenten te laten samengroeien, met als kloppend hart de rivier De Donge. De achterkanten van de gemeenten moesten worden omgezet in voorkanten. Raamsdonk en Geertruidenberg moesten met het gezicht naar elkaar toe gericht worden. Normaal gesproken zou zo n proces al snel 25 tot 30 jaar duren. Zo zou het vervullen van de samenvoegingswens en daarmee de saamhorigheid wel erg lang op zich laten wachten. Door aan de pilot deel te nemen kan de gemeente Geertruidenberg dit doel binnen afzienbare tijd bereiken. Verwacht wordt dat de Donge-oevers uiterlijk in 2012 zijn herontwikkeld. Diverse inbreidingslocaties zijn dan ook gerealiseerd. Geertruidenberg ziet het project als een grote kans, die ze dan ook met beide handen heeft aangegrepen. groei woningvoorraad gemeente Geertruidenberg, (absoluut) 300 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

10 9 de nodige weerstand oproepen, veel overleg vragen en meer bezwaren opleveren. Bovendien kent een aantal gemeenten personele capaciteitsproblemen om de plannen op te stellen, planprocedures te voeren en locaties te ontwikkelen. Staat de plancapaciteit in de pilot-gemeenten in de periode 2008 tot en met 2012 op woningen, als we ook de capaciteit voor de langere termijn bekijken, dan komen we anno 2008 uit op een totale capaciteit van ruim woningen. Wel bestaat de plancapaciteit voor de wat langere termijn voor een groter deel (30%) uit woningbouw op uitbreidingslocaties. Inbreiden is lastig en kost extra tijd. Capaciteitsindicator De plancapaciteit van woningen voor de eerstkomende vijf jaar (2008 t/m 2012) staat tegenover een benodigde capaciteit van woningen voor diezelfde periode. Daarmee staat de capaciteitsindicator-totaal van de pilot-gemeenten op een score van 213 (figuur 2). Er is dus in theorie ruim tweemaal zoveel plancapaciteit als nodig is. Deze benodigde capaciteit is verkregen door bij de woningbouwaantallen volgens de provinciale prognose 2, de verwachte sloop op te tellen. Ook is rekening gehouden met een overcapaciteit van 30%, omdat de ervaring leert dat van de gemeentelijke plannen, er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd. Dit speelt zeker ook bij lastige inbreidings- en herstructureringslocaties, waar de pilot-gemeenten mee te maken hebben. Het is daarom met name voor de korte termijn van belang rekening te houden met overcapaciteit. figuur 2 capaciteitsindicator-totaal en capaciteitsindicator-harde plannen, capaciteitsindicator Bron: opgaven gemeenten in matrices overzicht woningbouwcapaciteit, stand per 1 jan Bladel Geertruidenberg Grave capaciteitsindicatoren totaal Halderberge Heeze-Leende Oisterwijk Zundert capaciteitsindicatoren harde plannen pilot-gemeenten Noord-Brabant stedelijke regio s landelijke regio s

11 10 Ervaringen van Oisterwijk Veel nieuwe appartementen In de gemeente Oisterwijk zijn afgelopen jaren veel nieuwe appartementen gebouwd. Dat was nodig omdat de vraag naar betaalbare woningen voor jongeren groot is. Aan die vraag hebben we via de pilot kunnen voldoen. Toen we aan de pilot gingen deelnemen, is dat in de lokale politiek veelvuldig aan de orde geweest. Niet de oorspronkelijke provinciale doelen rond ruimtelijke ordening stonden centraal, maar de volkshuisvesting in de gemeente. En dan vooral de mogelijkheden om meer betaalbare woningen voor starters te bouwen. Het resultaat hiervan is, dat er veel gestapeld is gebouwd. De helft van de 700 nieuwe woningen is ook voor jongeren goed te betalen. De pilot heeft ons de kans geboden om voormalige bedrijfslocaties, schoolgebouwen en locaties van maatschappelijk nut te herontwikkelen. We hebben weinig te maken gehad met projectontwikkelaars, het waren veelal lokale initiatieven. In totaal gaat het om 70 locaties. Het aantal woningen per locatie varieert van 3 tot 500. groei woningvoorraad gemeente Oisterwijk, (absoluut) 300 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

12 Continuïteit Plannen genoeg dus! Maar voor continuïteit in de woningbouwproductie is het vooral ook van belang, dat gemeenten beschikken over voldoende harde plancapaciteit. Wat deze harde capaciteit betreft scoren de pilot-gemeenten goed: anno 2008 staat de capaciteitsindicatorharde plannen op 103! Dat betekent dat de pilot-gemeenten voor de eerstkomende jaren beschikken over voldoende harde plancapaciteit, ofwel onherroepelijke, door Gedeputeerde Staten goedgekeurde of door gemeenteraden vastgestelde plannen. Zoals figuur 2 (pagina 9) laat zien, steken de pilot-gemeenten hiermee duidelijk in positieve zin af bij de scores in de rest van Brabant. 11

13 12 Groei woningvoorraad Bouwtempo langzaam maar zeker omhoog In de eerste jaren van de pilot tot en met zijn in de pilot-gemeenten maar weinig woningen gebouwd (figuur 3). Aangegeven is al dat het enige tijd geduurd heeft voordat de bouwproductie op gang kwam. Vanaf 2006 is echter een ander beeld te zien. In 2006 lag de (netto) groei van de woningvoorraad in de gezamenlijke pilot-gemeenten op ruim 700 woningen. Dat is beduidend hoger dan in de eerste drie jaren van de pilot-periode, toen de groei gemiddeld jaarlijks tussen de 100 en de 300 woningen bedroeg. Hoewel de groei in 2007 wat is teruggevallen (tot 565 woningen), worden voor 2008 en 2009 op grond van afgegeven bouwvergunningen weer hogere groeicijfers verwacht; ruim 600 in 2008 en maar liefst zo n woningen in figuur 3 groei woningvoorraad pilot-gemeenten, (absoluut) 1100 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei** Groeicijfers Kijken we naar de jaarlijkse groeicijfers van de woningvoorraad, dan laten de pilot-gemeenten een beeld zien, dat (nog) maar weinig afwijkt van dat van het totaal van alle landelijke gemeenten in Brabant (figuur 4). De groei ligt gemeten over de periode 2003 tot en met 2009 nagenoeg op het Brabants gemiddelde en net iets boven het niveau van de landelijke regio s als geheel. Figuur 5 laat zien, dat vooral 2009 een opmerkelijk verschil-jaar lijkt te gaan worden. Hieronder gaan we daar nog uitvoeriger op in. Ook bestaan er grote verschillen tussen de pilot-gemeenten onderling (figuur 4). Bladel, Geertruidenberg, Heeze-Leende en Zundert tonen de komende jaren een duidelijk bovengemiddelde groei. Grave, Halderberge en Oisterwijk blijven hierbij achter. Een meer specifiek beeld van de groei van de woningvoorraad in elk van de zeven pilot-gemeenten is weergegeven op de afzonderlijke pagina s per gemeente. Groei van de woningvoorraad in de pilot-gemeenten wijkt nauwelijks af. Prognose De stagnatie-indicator van de pilot-gemeenten staat inmiddels al op 121. Deze score geeft aan, dat het woningbouwprogramma van de pilot-gemeenten in de periode 2005 tot en met 2009 naar verwachting 21% zal uitkomen boven de volgens de provinciale prognose 2 benodigde woningbouwaantallen. De recente ontwikkelingen van de stagnatie-indicator zijn weergegeven in tabel 1 (pagina 14). Als geheel scoren de pilot-gemeenten op de stagnatie-indicator bovengemiddeld. Hierbij speelt de verwachte, sterkere groei van de woningvoorraad een rol, maar de hogere score hangt ook

14 13 samen met de verhoudingsgewijs wat lagere prognose-uitkomsten. Zo ligt de geprognosticeerde groei van de woningvoorraad tussen 2005 en 2010 in de pilot-gemeenten op 4,5% net iets meer dan woningen, terwijl er zo n verwacht worden waar de prognoses voor de provincie als geheel uitkomen op een groei van 5,6% en voor de landelijke regio s op 5,1%. Verwachte groei De onderlinge verschillen in verwachte groei van de woningvoorraad tússen de pilot-gemeenten weerspiegelen zich uiteraard ook in de stagnatie-indicator. Dat recentelijk (2008) verhoudingsgewijs veel bouwvergunningen zijn afgegeven in Bladel, Geertruidenberg, Heeze-Leende en figuur 4 gemiddelde jaarlijkse groei woningvoorraad, jaarlijkse groei in % 3,00 2,75 2,50 2,25 2,40 2,78 2,00 1,75 1,85 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 1,09 1,47 0,69 1,29 0,61 0,35 0,54 0,46 0,92 0,59 0,62 0,97 0,63 0,45 0,58 1,03 1,46 1,16 0,72 1,44 0,92 0,83 1,09 0,91 0,88 1,05 0,93 0,73 1,19 0,86 0,00 Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept Bladel Geertruidenberg (feitelijk) Grave Halderberge Heeze-Leende (verwacht) Oisterwijk Zundert (totaal) Pilot-gemeenten Noord-Brabant stedelijke regio s landelijke regio s figuur 5 jaarlijkse groei woningvoorraad, (procentueel) jaarlijkse groei in % 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0, Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei pilot-gemeenten verwachte groei pilot-gemeenten feitelijke groei Noord-Brabant verwachte groei Noord-Brabant feitelijke groei landelijke gemeenten verwachte groei landelijke gemeenten

15 14 tabel 1 ontwikkeling van de stagnatie-indicator (S.I.) S.I S.I S.I S.I Bladel Geertruidenberg Grave Halderberge Bron: Monitor bevolking en wonen (sept. 2008), Provincie Noord-Brabant. De stagnatie-indicator (S.I.) geeft aan in welke mate de tot 2007, 2008, 2009, respectievelijk 2010 vooruit berekende groei van de woningvoorraad - vanaf het startjaar (2005) van de meest recente prognose - ook daadwerkelijk gerealiseerd is (S.I t/m S.I.-2008) of naar verwachting gerealiseerd wordt (S.I e.v.). Heeze-Leende Oisterwijk Zundert pilot-gemeenten Noord-Brabant stedelijke regio s landelijke regio s Midden-West-Brabant Noordoost-Brabant Zuidoost-Brabant Zundert heeft uitgaande van de veronderstelling dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning anderhalf jaar is de stagnatie-indicator hier flink doen oplopen. Bouwtempo Voldoende harde plancapaciteit is een noodzakelijke, maar geen voldoende voorwaarde voor continuïteit in de woningbouwproductie. Daarvoor moeten, op basis van die capaciteit, ook bouwvergunningen worden afgegeven. Maar ook het aantal afgegeven bouwvergunningen dé belangrijkste inputvariabele voor de berekening van de stagnatie-indicatoren biedt geen garanties voor het daadwerkelijke bouwtempo. Dat komt onder meer omdat een deel van de woningen (op lastige inbreidingslocaties) gerealiseerd wordt via een artikel-19-procedure. Soms zijn voor projecten dan al wel bouwvergunningen verleend, maar bestaat er nog ruimte voor bezwaar en beroep. Dergelijke beroepsprocedures kosten veel tijd, waardoor de oplevering van de woningen vertraagt. Woonconsumenten Belangrijk is ook dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de vraag van woonconsumenten. Als vraag en aanbod niet goed matchen leidt dit er in de praktijk toe, dat afgegeven vergunningen niet worden omgezet in de bouw van woningen. De tijd tussen de vergunningverlening en de oplevering van een woning loopt daardoor op. Uit provinciale analyses 4 van de samenstelling van gemeentelijke woningbouwplannen voor de komende jaren blijkt, dat het met het oog op deze mismatch tussen vraag en aanbod in Brabant vandaag de dag vooral gaat om de grote aantallen appartementen in de plannen, de geringe aantallen goedkope koopwoningen en over het sterk teruggelopen particulier opdrachtgeverschap (eigenbouw). Gelet op de sterke samenhang met de pilot, gaan we in deze rapportage vooral in op de appartementen. Veel appartementen In de pilot-gemeenten voorziet 53% van alle nieuwbouwplannen voor de eerstkomende vijf jaar in de bouw van appartementen (figuur 6a). Een percentage dat beduidend hoger ligt dan dat van de landelijke regio s als geheel (42%) en gelijk is aan dat van de stedelijke regio s. De meeste gemeenten scoren op dit punt rond het pilot-gemiddelde (figuur 6b). Wel valt een tweetal gemeenten op: Oisterwijk met liefst 75% appartementen in de plannen en Heeze- Leende met een percentage van slechts 35%, een percentage dat ten opzichte van de vorige meting in 2007 (22%) overigens wel is toegenomen. Het hoge percentage gestapelde bouw lijkt inherent te zijn aan deelname aan de pilot. Het woningbouwprogramma wordt immers uitsluitend binnen strakke contouren gerealiseerd. Vaak niet de makkelijkste locaties en bovendien hangt er vaak een behoorlijk prijskaartje aan.

16 15 figuur 6a samenstelling nieuwbouwplannen, 1e vijfjaars-periode, stand per 1 jan 2006, 2007 en 2008 samenstelling plannen in % Bron: opgaven gemeenten in matrices overzicht woningbouwcapaciteit, stand per 1 jan ( ), 2007 ( ) en 2008 ( ); bewerking Provincie Noord-Brabant pilot-gemeenten stedelijke regio s landelijke regio s totaal provincie appartement grondgebonden 2008 figuur 6b appartementen in nieuwbouwplannen, 1e vijfjaars-periode, stand per 1 jan 2006, 2007 en 2008 samenstelling plannen in % ,9 80,5 74, Bladel Geertruidenberg Grave Halderberge Heeze-Leende Oisterwijk Zundert pilot-gemeenten 52,8 52,7 55,4 49,7 50,1 52,3 53,3 54,0 44,8 47,7 48,9 48,1 52,5 52,0 51,3 54,0 53,8 53, , ,5 22, Bron: zie tabel 6a

17 16 Ervaringen van Grave Verpauperd bedrijfsterrein eindelijk gesaneerd Al jaren leefde bij het gemeentebestuur in Grave de nadrukkelijke wens om het oude, verpauperde bedrijfsterrein Wisseveld te saneren en er nieuwe woningen te bouwen. De pilot kwam voor deze locatie als geroepen. Omdat er geen verplicht maximum aan het aantal woningen werd gesteld, was het mogelijk een sluitende exploitatie voor de herinrichting van het oude bedrijfsterrein op te stellen. Er is een projectorganisatie opgezet die de ontwikkelingen op de verschillende locaties kon begeleiden en sturen. Voordat een project werd geaccepteerd, moest het aan de nodige randvoorwaarden voldoen en moesten er mensen en middelen op worden gezet. Daarvoor werd steeds een collegebesluit genomen. Een commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseerde het bestuur en lichtte de projecten financieel door. Via een masterplan Volkshuisvesting en Leefbaarheid kon de uitvoering van de pilot worden afgestemd op de behoefte aan woningbouw en leefbaarheid in de gemeente. Voor het belangrijkste onderdeel van de pilot in Grave - het oude bedrijfsterrein Wisseveld - werd met voorrang een nieuw bestemmingsplan opgesteld voor een nieuw te bouwen woonwijk. groei woningvoorraad gemeente Grave, (absoluut) 300 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

18 17 Omwille van de financiële haalbaarheid wordt de oplossing vervolgens gezocht in hogere dichtheden en dus stapelen. Hoog percentage appartementen is inherent aan inbreiding. Afzetrisico s Het risico bestaat dat een groot aantal nieuwbouwplannen voor appartementen niet of niet op tijd wordt gerealiseerd; ontwikkelaars bouwen immers pas bij voldoende afzet. Hierbij is ook de plek van belang, evenals de plattegrond van de woning (voldoende kamers) en weegt ook de buitenruimte zwaar 5. Ook is het niet zo maar dan bezien op lange termijn dat er geen behoefte bestaat aan appartementen. Zo is bijvoorbeeld de vergrijzing nog lang niet op z n hoogtepunt. Wel lijkt het er meer en meer op dat het aantal waarmee (te groot), het tempo waarin (te hoog) en de termijn waarop (te kort) de bouw van appartementen op dit moment in de planning zit, niet goed aansluit bij de vraag van de woonconsument en het opnamevermogen van de markt. Dit speelt ook elders in Brabant. Wat de verzadiging van de markt betreft, mag ook de samenstelling van de feitelijke nieuwbouw als een vingerwijzing worden gezien. Zo ligt gemeten over de periode 2005 tot en met juni 2008 het aandeel appartementen in de nieuwbouw in de pilot-gemeenten op maar 22%. In dit licht past ook een kanttekening bij de verwachte, hogere groeicijfers in de eerstkomende jaren, met name in 2009, afgeleid uit het aantal afgegeven bouwvergunningen. Gelet op het forse aandeel (54%) gestapeld in de onherroepelijke plancapaciteit zal een belangrijk deel hiervan bestaan uit vergunningen voor de bouw van appartementen. De bouw van appartementen lijkt niet goed aan te sluiten bij de vraag van de woonconsument Huursector Wel valt op dat appartementen verhoudingsgewijs veel meer in het (goedkopere) huursegment worden aangeboden. Uit de opgaven voor de eerstkomende jaren blijkt, dat van alle plancapaciteit voor appartementen in de pilot-gemeenten 46% in het huursegment valt. Voor grondgebonden woningen ligt dit percentage op slechts 14%. Zeker nu de koopwoningmarkt onder invloed van sterk gestegen prijzen en onzekerheden op de financiële markten wat afzwakt, lijken er weer meer mogelijkheden te zijn voor de huursector. Vooral starters, voor wie de toegankelijkheid en de financiële haalbaarheid van de koopwoningmarkt de laatste jaren minder rooskleurig zijn geworden, kunnen op deze manier aan woonruimte worden geholpen. Een huurappartement is dan een eerste stap op de woningmarkt. Overigens blijft de vraag naar met name grondgebonden, goedkopere koopwoningen groot. In de pilot-gemeenten maakt het goedkope koopsegment (anno 2008) echter slechts 9% uit van alle nieuwbouwplannen voor de komende vijf jaar. In 2006 lag dit percentage nog op 12%. Differentiatie Het grote aantal plannen voor de bouw van appartementen zal ook de komende jaren een belangrijk aandachtspunt zijn in de pilot-gemeenten. Vragen die hierbij spelen richten zich onder meer op de mogelijkheden om plannen voor de bouw van appartementen om te katten, te temporiseren of in de tijd door te schuiven. Mogelijk zullen ook alternatieve locaties moeten worden aangedragen; deels door bijvoorbeeld binnenstedelijke, grondgebonden locaties versneld uit te voeren, maar wellicht ook door weer enkele uitbreidingslocaties aan snee te brengen. Dit laatste vooral ook ten behoeve van een meer gedifferentieerd woningbouwprogramma.

19 18 Ervaringen van Zundert Inwoners vroegtijdig betrekken In de gemeente Zundert zijn zestig zeer verschillende initiatieven op gang gekomen. Het aantal woningen per plan varieert van één tot honderd. Ook de aard van de locaties is wisselend; het gaat om renovatie van oude panden zoals het Sint Anna-klooster, maar ook om de invulling van open ruimtes en nieuwbouw op de plek van oude gebouwen. Van de zestig plannen worden er 55 ontwikkeld door particulieren; professionals en niet-professionals. De eersten ontwikkelen vooral de grote projecten, de tweede groep is kleinschaliger bezig. Het is de bedoeling om bij de bebouwing goed te letten op het instandhouden van het oorspronkelijke karakter van Zundert. Wij vinden het belangrijk inwoners bij de pilot te betrekken. Dat gebeurt via informatieavonden, klankbordgroepen en gemeenteraads- en commissievergaderingen. Over het algemeen levert het in een vroeg stadium betrekken van burgers bij een ontwikkelingsproces positieve reacties op. Maar soms is het voor gemeenten moeilijk om zaken te bespreken die nog nauwelijks vorm hebben. Maar als burgers in een laat stadium bij een project worden betrokken, levert dat weer negatieve reacties op. Dit is een spanningsveld dat er bij elk initiatief weer anders uitziet. groei woningvoorraad gemeente Zundert, (absoluut) 250 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

20 19 4 Ruimtelijke effecten Aanpak van lelijke plekken In 2008 is ook een onderzoek 6 uitgevoerd naar de ruimtelijk-kwalitatieve effecten van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Onderzocht is bijvoorbeeld of de gerealiseerde en geplande woningbouwprojecten passen bij de karakteristiek van de kernen, of de intensiveringsslag die gemaakt is de beeldkwaliteit verhoogt en de ruimtelijke structuur versterkt en hoe het vele binnenstedelijk bouwen zich verhoudt tot het overblijvend openbaar groen. Grote diversiteit Wat opvalt is dat de pilot een grote diversiteit aan projecten heeft opgeleverd. Projecten die uiteenlopen van een paar appartementen in een klein complex dat vrijwel onzichtbaar tussen de bestaande bebouwing wordt ingevoegd, tot projecten die leiden tot een complete transformatie van de oeverzones langs een rivier en waar honderden woningen worden gerealiseerd. Als de diverse projecten worden gecategoriseerd, dan blijkt van de circa 350 pilot-projecten die de gemeenten hebben opgegeven het leeuwendeel (ongeveer 65%) te vallen in de categorie sloop met vervangende nieuwbouw, ofwel de herinvulling van een lelijke plek. Functieverandering Zo n 30% valt aan te duiden als invulling van een lege plek (bijvoorbeeld een braakliggend terrein, sport- of speelterrein, park of plantsoen of een parkeerterrein). De overige projecten (6%) betreffen functieveranderingen van bestaande bebouwing, bijvoorbeeld de omzetting van een klooster of oud schoolgebouw naar wonen. In het overgrote deel van de projecten gaat het om kleinschalige ontwikkelingen, die qua schaal goed aansluiten op de omgeving. Een groot deel van de pilot-projecten moet overigens nog uitgevoerd worden, zodat de fysiek-ruimtelijke effectmeting hiervan nog niet heeft kunnen plaatsvinden en het beeld nog verre van compleet is. De pilot levert een grote diversiteit aan projecten op. Kwaliteitsverbetering ruimte Van de projecten die wel in het onderzoek zijn betrokken, hebben de meeste de beoordeling verbetering ruimtelijke kwaliteit gekregen. Deze ruimtelijke kwaliteitsverbetering is vooral te vinden bij de wat kleinere projecten. De grotere projecten zijn veelal in de centra van de kernen gelegen. Hier wordt niet zelden op grond van financiële afwegingen gekozen voor een grote mate van verdichting, waarmee de karakteristiek van de kern als geheel soms onder druk komt te staan. De waarde van deze centrumontwikkelingen zit m in zo n geval dan ook meer in de functionele versterking van het gebied, dan in een zuiver ruimtelijk-kwalitatieve verbetering. Hierbij kan het wel eens zijn, dat aan kwaliteit wordt ingeboet om budgettair neutraal uit te komen en betekent, andersom geredeneerd, het realiseren van een hogere kwaliteit dat financiële tekorten kunnen ontstaan. In de praktijk vragen de voors en tegens van dergelijke ontwikkelingen steeds een zorgvuldige afweging. Inbreiden met beleid Zoals verwacht leidt de pilot tot verdichting van het stedelijk gebied, waarbij een groot aantal verrommelde of lege plekken in de kernen wordt aangepakt. Tot op heden is de balans hiervan positief. Door het grote aantal projecten dat nog op stapel staat, dreigt echter wel het gevaar dat te veel open ruimte wordt ingevuld, waarmee ruimtelijke kwaliteiten en karakteristieken onder druk komen te staan. Daarbij herbergt veel gestapelde bouw bovendien het risico in zich, dat kernen stedelijke trekjes gaan vertonen. Die passen niet altijd even goed bij hun meer landelijke karakter met een afwisseling van open en

21 20 Ervaringen van Bladel Behouden van dorpsidentiteit In Bladel heeft de pilot niet alleen bijgedragen aan de volkshuisvesting, maar is ook de leefbaarheid enorm gestimuleerd. Ons einddoel is geweest het dorpseigene te behouden, door inwoners de kans te geven het heft in eigen handen te nemen. Daarmee stellen ze hun toekomst in het dorp veilig, en ook de identiteit en het karakter ervan. Hierdoor is de dialoog tussen een groot aantal partijen op gang gekomen, die elkaar anders zouden hebben getroffen in vastgeroeste patronen. De geijkte verhoudingen op de woningmarkt zijn opgeschud en er zijn tussen de spelers nieuwe verhoudingen ontstaan. Uiteindelijk heeft dit alles geleid tot grote betrokkenheid van burgers, nieuwe concepten en samenwerking. In de drie kleine kernen van Bladel heeft de betrokkenheid van burgers opvallende en positieve resultaten opgeleverd. Inspraak van bestaande en toekomstige bewoners heeft positief effect op het fysieke eindresultaat en is ook goed voor de leefbaarheid in de kernen. groei woningvoorraad gemeente Bladel, (absoluut) 300 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

22 bebouwde ruimtes, functiemenging van wonen en werken en verscheidenheid in architectuur. In die lijn zo luidt ook een van de aanbevelingen uit het onderzoek kan een locatie buiten de contour (uitbreiding) in bepaalde gevallen meer bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit, dan een almaar verdergaande inbreiding binnen de contour 7. Een duidelijke visie per kern, bijvoorbeeld op hoe om te gaan met open ruimtes, verplaatsing of sloop van bedrijfsbebouwing en de noodzakelijke herstructurering helpt om afgewogen keuzes te maken. 21

23 22 5 Elders behoefte aan zo n pilot? Alleen inbreiden is geen optie In het voorjaar van 2008 is via een enquête 8 nagegaan of bij andere landelijke gemeenten in Noord-Brabant wellicht ook behoefte bestaat aan deelname aan een vergelijkbare pilot. Bij een respons van ruim 80% heeft ongeveer tweederde van de landelijke gemeenten aangegeven geen behoefte te hebben aan een soortgelijke pilot. Een zevental gemeenten (23%) heeft te kennen gegeven wel extra kwantitatieve ruimte te willen hebben om een aantal omvangrijke inbreidings- en herstructureringslocaties versneld aan te kunnen pakken. Alleen inbreiden hét uitgangspunt van de pilot Bouwen binnen strakke contouren is echter voor vrijwel geen enkele gemeente een optie. De gemeenten willen een voldoende gedifferentieerd woningbouwprogramma bieden; op in- én uitbreidingslocaties, gestapeld en vooral ook grondgebonden. Gemeenten willen een gedifferentieerd woningbouwprogramma bieden Buurgemeenten In hetzelfde onderzoek is ook, maar dan aan de omliggende landelijke én stedelijke gemeenten, de vraag gesteld welke effecten gevoeld worden als gevolg van het feit dat een buurgemeente deelneemt aan de pilot. Ook hier een hoge respons (86%), waarbij een meerderheid van de ondervraagde gemeenten aangeeft geen effecten te ondervinden van de pilot. Concurrentie of verdringing op de regionale woningmarkt is (nog) niet aan de orde. Opmerkelijk is overigens wel, dat veel gemeenten niet of nauwelijks op de hoogte zijn van de vele woningbouwplannen in de pilot-gemeenten. Dat nog maar weinig effecten merkbaar zijn, hangt natuurlijk vooral samen met het feit dat in de eerste jaren van de pilot-periode al met al nog maar weinig woningen gebouwd zijn. Illustratief hiervoor is ook, dat de pilot-gemeenten de afgelopen jaren veelal te maken hebben gehad met negatieve migratiesaldi. Een groot aantal pilot-projecten zal de komende jaren echter wel aan bod komen. Verwacht mag worden, dat als de bouwstroom in de pilot-gemeenten goed op gang komt, omliggende gemeenten wel effecten gaan ondervinden. figuur 7 samenhang tussen het gemiddeld jaarlijkse (totale) migratiesaldo van de Brabantse gemeenten en de stagnatie-indicator stagnatie-indicator migratiesaldo

24 Migratiesaldo Provinciale analyses laten in dit verband een positief verband zien tussen de hoogte van de stagnatie-indicator en het migratiesaldo van een gemeente. In figuur 7 is deze correlatie terug te vinden, waarbij gemeenten met een hogere stagnatie-indicator (S.I.-2008) eerder gekenmerkt worden door een positief migratiesaldo tussen 2005 en In lijn hiermee mag worden verwacht dat in de komende jaren, waarin de woningbouw in de pilot-gemeenten naar verwachting verder zal aantrekken en dus de stagnatie-indicator verder zal oplopen (S.I = 121, zie tabel 1, pagina 14), meer en meer ook positieve migratiesaldi zullen ontstaan. Deze migratiestromen zullen per saldo voor het overgrote deel van de regionale woningmarkt afkomstig zijn. 23

25 24 Ervaringen van Halderberge Projecten sneller van de grond Deelname aan de pilot heeft in onze gemeente positieve ontwikkelingen op gang gebracht. Omdat nu woningbouw kon worden ingezet om kosten te dekken, konden we projecten ontwikkelen die anders niet zo snel van de grond waren gekomen. Zo hebben voormalige bedrijfslocaties een nieuwe bestemming gekregen en zijn herstructureringslocaties aangepakt. De pilot is medebepalend geweest voor de bouw van woonzorgcomplexen. Hierdoor is het aanbod van woningen die geschikt zijn voor zorg verbeterd. Al met al is de kwaliteit en het aanbod in de woningmarkt vergroot. De pilot vormt een goede basis, nu en in de toekomst, voor een scherpere afstemming in de woningmarkt, betere voorzieningen en een grotere leefbaarheid van alle kernen. groei woningvoorraad gemeente Halderberge, (absoluut) 250 * De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering **de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen Bron: Monitor bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, sept feitelijke groei prognose 2005* verwachte groei**

26 25 6 Belangrijkste conclusies We zetten hier de belangrijkste conclusies op een rij: Stond het bouwtempo in de eerste pilot-jaren op een laag pitje, nu de gemeenten hun zaakjes meer en meer op orde hebben wordt er sinds 2006 ook daadwerkelijk meer gebouwd. Het totale beeld van de pilot-gemeenten wijkt, gemeten over de periode 2003 tot en met 2009, echter nog maar weinig af van dat van het totaal van alle (landelijke) gemeenten in Brabant. Per pilot-gemeente is het beeld wel sterk wisselend. De pilot-gemeenten zullen er de komende jaren ongetwijfeld profijt van hebben, dat zij hun zaken organisatorisch en inhoudelijk inmiddels op orde hebben. Een belangrijk aspect hierbij is bijvoorbeeld, dat de meeste pilot-gemeenten over een bovengemiddeld omvangrijke (harde) plancapaciteit beschikken. Maar dit biedt nog niet altijd garanties voor de feitelijke bouw van woningen. Gemeenten zijn hiervoor afhankelijk van woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en particulieren, waarbij een aantal aspecten een belangrijke rol speelt: de markt bepaalt in hoge mate het bouwtempo; voldoende afstemming tussen vraag en aanbod wordt steeds meer van belang; de woningmarkt heeft meer en meer een open en ook regionaal karakter. Woningbouw moet steeds meer gezien worden als een regionale opgave. Afstemming kwantitatief en kwalitatief met omliggende regiogemeenten is een belangrijk aspect zeker ook in het licht van de afnemende groei van de bevolking. en de op termijn eveneens afnemende groei van de woningbehoefte. De provincie rekent, passend bij haar regionale regierol, deze afstemming tot haar taakveld. Woningbouw is regionale opgave Een van de leerdoelen van de pilot is te bezien welke mogelijkheden er zijn om binnen het bestaand stedelijk gebied het ruimtegebruik te intensiveren. En die zijn er legio, zo laten de pilot-gemeenten zien. De focus richten op de binnenkant levert nieuwe, voorheen nog onbekende mogelijkheden op en leidt tot een gerichte aanpak van rotte plekken. In deze lijn verdienen de pilot-gemeenten zonder meer een compliment, omdat ze een behoorlijk en in sommige gemeenten zelfs een duidelijk bovengemiddeld bouwtempo weten te realiseren op vaak lastige inbreidings- en herstructureringslocaties. Terwijl inbreiden en tempo maken niet vaak met elkaar geassocieerd worden. Wel heeft inbreiden gevolgen voor de differentiatie van het woningbouwprogramma. Met name het hogere aandeel appartementen in de nieuwbouwplannen van de pilotgemeenten valt hierbij op. Zoals verwacht leidt de pilot tot verdichting van het stedelijk gebied, waarbij een groot aantal lelijke of lege plekken wordt aangepakt. Tot op heden is de balans hiervan positief. Te veel inbreiden waarbij bovendien vaak gestapeld en stedelijk gebouwd wordt kan echter ook ten koste gaan van ruimtelijke kwaliteiten en karakteristieken van de betreffende landelijke kernen. Zeker projecten van enige omvang vragen om een zorgvuldige afweging, waarbij naast ruimtelijke-kwalitatieve, ook bijvoorbeeld functionele en financiële afwegingen een rol spelen. Een van de grote winstpunten van deelname aan de pilot zo geven de pilot-gemeenten zelf ook aan is dat er nu meer mogelijkheden zijn om herstructureringslocaties voortvarend, versneld en op budgetneutrale wijze aan te pakken. Ook dat is als één van de leerdoelen bij de start van de pilot geformuleerd. Vooral voor grote, complexe inbreidings- en herstructureringsopgaven zijn voldoende financiële middelen en dus

27 26 woningbouwmogelijkheden veelal een vereiste. Dergelijke projecten zouden onder het reguliere verstedelijkingsbeleid niet of in ieder geval veel lastiger gerealiseerd kunnen worden, omdat het aantal woningen dat op deze locaties gebouwd wordt moeilijk in te passen is in de reguliere gemeentelijke woningbouwprogramma s. Vanuit de ervaringen met de pilot verdient het dan ook aanbeveling deze lijn, waarbij (tijdelijk) extra kwantitatieve ruimte wordt geboden om omvangrijke verbeterprojecten in het bestaand stedelijk gebied van landelijke gemeenten aan te kunnen pakken, in het provinciale verstedelijkingsbeleid een plek te geven en op te nemen in de nieuw op te stellen structuurvisie. Een lijn die bovendien prima past bij het provinciale streven naar zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. En een lijn die ook al is terug te vinden in de provinciale bestuursakkoorden 9 uit 2003 en 2007.

28 27 Noten 1 Brabant in Balans ; Streekplan Noord-Brabant 2002 en Ontwikkelingsprogramma Ruimtelijke Ordening. Provinciale Staten van Noord-Brabant, 22 februari De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, 11 oktober De stagnatie-indicator 2010 geeft aan in welke mate de tot 2010 vooruit berekende groei van de woningvoorraad vanaf het startjaar, 2005, van de meest recente prognose naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Een waarde >100 geeft aan dat de (feitelijk) verwachte groei van de woningvoorraad boven de vooruit berekende groei ligt. Een waarde <100 geeft aan dat de verwachte groei juist onder de vooruit berekende groei ligt. De verwachte groei is bepaald door bij de meest recente woningvoorraadgegevens (de stand per ) het over de periode juli 2006 t/m juni 2008 feitelijk afgegeven aantal bouwvergunningen op te tellen. En vervolgens het in 2008 en 2009 verwachte aantal te slopen woningen hierop in mindering te brengen. Hierbij is ervan uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is en dat van de afgegeven vergunningen 5% uitvalt en (dus) niet tot de oplevering van een woning leidt. Uit de vergelijking tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen in de periode juli 2001 t/m juni 2006 en het aantal gereedgekomen woningen, 1½ jaar later, in de jaren 2003 t/m 2007 (de meest recente vijfjaarsperiode waarover feitelijke gegevens bekend zijn) is een eventueel 'restant' aan bouwvergunningen berekend. Van dit restant is aangenomen dat die binnen 3 jaar alsnog tot de oplevering van een woning leiden. Ook dit is in de verwachte groei meegenomen. Wel is op deze al wat langer geleden afgegeven bouwvergunningen een uitvalpercentage van 10% toegepast 4 Zie ook: Voortgangsrapportage woningbouw Noord-Brabant stand van zaken anno 2007/2008. Provincie Noord-Brabant, januari Zie ook: Bouwen voor de Brabantse schuifpuzzel. ABF Research, Provincie Noord-Brabant, maart Pilot Bouwen Binnen Strakke Contouren beoordeling ruimtelijke kwaliteit. Onderzoek naar de effecten van de pilot op de ruimtelijke kwaliteit van de kernen. KuiperCompagnons, juni Deze lijn is ook terug te vinden in de Paraplunota ruimtelijke ordening : zorgvuldig omgaan met de ruimte betekent, dat de mate waarin en de wijze waarop aan aspecten van zuinig ruimtegebruik vorm en inhoud wordt gegeven, aan moet sluiten op de specifieke ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten ter plaatse. Paraplunota ruimtelijke ordening, Deel 1, Algemene beleidslijnen ruimtelijke ordening, p.29. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, juli Kim van de Camp (2008). Pilot Bouwen binnen strakke contouren wordt vervolgd? Onderzoek naar de effecten, behoeften en ervaringen van de pilot Bouwen binnen strakke contouren op regionaal en provinciaal niveau. Afstudeeronderzoek. NHTV/Provincie Noord-Brabant. 9 Bestuursakkoord Samen werken aan uitvoering, Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, april Vertrouwen in Brabant Bestuursakkoord , Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, april 2007.

29 Uitgave Provincie Noord-Brabant Postbus MC s-hertogenbosch telefoon (073) Teksten Provincie Noord-Brabant Fotografie Marcel Bekken, Breda Ontwerp en opmaak De Dienst Vormgeving, s-hertogenbosch Drukwerk OBT bv, Den Haag Nadere inlichtingen Mari Timmermans (073) Niek Bargeman (073) Mark Spanjers (073) Meer exemplaren zijn verkrijgbaar via het servicecentrum, telefoon (073) november 2008

30 Brabantlaan 1 Postbus MC s-hertogenbosch Telefoon (073) info@brabant.nl Provincie Noord-Brabant