The Hague Q Office Market Update Quarterly

Transcriptie

1 Office Market Update Quarterly The Hague Q3 21 Consolidation of government department leads to further polarisation between the centre and remote sub locations and to an increase of supply. Occupier dynamics are expected to increase in Q4 21, however takeup volume is expected to end up substantially below 29 levels. Developers remain cautious due to the lack of demand, while some schemes continue to be cancelled or postponed.

2 2 On Point Office Market Update Quarterly The Hague Map of The Hague Number Place/District 1 The Hague Centre 2 The Hague New Centre 3 The Hague Benoordenhout 4 The Hague Congresgebied 5 The Hague Binckhorst 6 The Hague Beatrix Kwartier 7 The Hague Schenkstrook 8 The Hague Laakhaven / Hollands Spoor 9 The Hague Forepark Bordering Municipalities 1 Rijswijk Plaspoelpolder 11 Rijswijk Broekpolder 12 Rijswijk Zuidflank 13 Rijswijk Hoornwijck 14 Rijswijk Station / In de Boogaard` 15 Zoetermeer Centre 16 Zoetermeer Afrikaweg 17 Zoetermeer Zuidas 18 Leiden 19 Delft

3 On Point Office Market Update Quarterly The Hague 3 Dutch Economy Future Growth: Gross Domestic Product % change p.a. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, , GDP European Union GDP NL GDP The Hague Region Source: Global Insight (October 21), Experian (September 21) 214 De Nederlandse economie is in de eerste drie kwartalen van 21 met 1,7% gegroeid ten opzichte van een jaar eerder; De lange termijn vooruitzichten voor de economie kondigen een periode van marginale groei aan. In Q3 21, the Dutch economy revealed a year-on-year growth rate of 1.7%; Long-term projections indicate a period of marginal growth. Confidence Indicators Ten gevolge van een licht toegenomen consumentenvertrouwen is de koopbereidheid verbeterd; Het producentenvertrouwen is in oktober licht gestegen. Na het dieptepunt begin 29 is het vertrouwen van ondernemers vrijwel onafgebroken verbeterd. Consumer confidence is slightly increasing, which causes an improved willingness to purchase; % Consumer Confidence Producer Confidence Producer confidence slightly increased in October. After bottoming out in the beginning of 29, confidence has continuously improved. Consumer-, Producer Prices & Unemployment Growth % change p.a. 1, 5,, , -1, -15, Consumer Price Index Unemployment Rate Producer Price Index Source: Global Insight (October 21), CPB (September 21) Source: CBS (October 21) Inflatie bleef in oktober stabiel, net als in september lagen de prijzen voor consumenten gemiddeld 1,6% hoger dan in 29; De werkloosheid in Nederland loopt naar verwachting op tot 5,5% in 21 en blijft naar verwachting stabiel in 211. Inflation remained stable in October, as of September the inflation rate amounts to 1.6 %; Unemployment rate in the Netherlands is expected to increase to 5.5% in 21 and is expected to remain stable in 211. Employment growth by sector In 21 tonen alle sectoren een dalende werkgelegenheid in Den Haag; In 211 en 212 neemt de werkgelegenheid in sectoren financiële dienstverlening en zakelijk en overige toe. In de publieke sector zal de werkgelegenheid afnemen. Employment growth declined in all service sectors in the Hague in 21; % change p.a. 8, 6, 4, 2,, -2, -4, , -8, -1, Financial services Business & other services Public services In 211 and 212, employment growth will grow in sectors finance, business and others and will further decline in the public sector. Source: Experian (September 21) The Hague Netherlands

4 4 On Point Office Market Update Quarterly The Hague Office Market The Hague (I) Office stock The Hague plus Region ' m² The Hague Rijswijk Zoetermeer Leiden Delft 214 De voorraad in Den Haag is vanwege de oplevering van Haagse Zwaan (21.6 m² vvo) licht toegenomen; Door de beperkte vraag en de relatief hoge boekwaarde van bestaand aanbod, is herontwikkeling tot heden nauwelijks realiseerbaar. Office stock slightly increased in The Hague, following completion of the Haagse Zwaan (21,6 m² lfa); Due to limited demand and relative high book value of existing supply, redevelopment is almost not achievable. Supply The Hague Het huidige aanbod in Den Haag (432.9 m² vvo) correspondeert met een leegstandspercentage van 9,9%; De consolidatieslag van vele overheidsinstanties leidt tot toename van het aanbod en verdere polarisatie tussen het centrum en de perifere deellocaties. Current supply in The Hague (432,9 m² lfa) corresponds to a vacancy rate of 9.9%; Consolidation of government department leads to further polarisation between the centre and remote sub locations and to an increase of supply. Supply The Hague Region ' m² Rijswijk Zoetermeer Leiden Delft ' m² Supply Vacancy rate % 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Het gemiddeld leegstandspercentage in de randgemeenten bedroeg in het derde kwartaal van 21 circa 26%; Vanwege zeer beperkte opname in de randgemeenten loopt het aanbod naar verwachting verder op. The average vacancy rate in the adjacent municipalities amounted to 26% in Q3 21; Due to very limited take-up in the adjacent municipalities, supply is expected to show further increase. Top 5 upcoming completions The Hague plus Region City Location Name Surface (m² lfa) Completion The Hague Congresarea Europol 31, 21 Q4 Leiden Centre/ Schipholweg U-bocht/ Achmea 3, 211 Q1 The Hague Other Nieuwbouw KPMG 1, 211 Q1 The Hague Adjacent Centre New Centre De Kroon 8,8 211 Q1 Zoetermeer Industrial area east Era Contour 3, Q4

5 On Point Office Market Update Quarterly The Hague 5 Office Market The Hague (II) Developments The Hague plus Region ' m² The Hague Rijswijk Zoetermeer Leiden Delft Ontwikkelaars blijven terughouden vanwege onvoldoende vraag, sommige projecten worden uitgesteld of zelfs gestopt. In Den Haag geldt dat er zonder huurgarantie veelal niet kan worden gestart met nieuwbouwinitiatieven. Developers remain cautious due to the lack of demand, while some schemes continue to be cancelled or postponed. In The Hague, new developments cannot start without a rental guarantee. Take-up The Hague plus Region Het opnamevolume is in de eerste drie kwartalen van 21 met circa 75% gedaald vergeleken met dezelfde periode in het voorgaande jaar; ' m² In Den Haag neemt de opnamedynamiek naar verwachting toe in het vierde kwartaal. Toch zal het opnamevolume van 21 naar verwachting aanzienlijk onder het volume van 29 uitkomen. In Q3 21, take-up decreased 75% compared to the same period last year; The Hague Rijswijk Zoetermeer Leiden Delft Take-up dynamics are expected to increase in Q4 21, however volume is expected to end up substantially below 29 levels. Net Absorption and Completions The Hague ' m² De opnamedynamiek richt zich voornamelijk op hoogwaardige en duurzame kantoorruimte in Centrum en Beatrixkwartier; De vraag richt zich voornamelijk op de stad Den Haag, terwijl de vraag in de randgemeenten uitzonderlijk laag is Net Absorption Completions 214 Take-up focuses on high quality and sustainable office space in Centre and Beatrixkwartier; Demand focuses on The Hague city, while demand in adjacent municipalities is exceptionally low. Top 5 transactions The Hague plus Region Q3 21 City Location Surface Rent (m² lfa) ( per m² lfa) Occupier The Hague Adjacent Centre New Centre 4,16 - Universiteit Leiden Leiden Plesmanboulevard/ Bio-Science Park 4, 17 isoft Rijswijk Station/ In de Boogard 3,966 - Stichting Steinmetz The Hague Forepark 1, SRT International bv The Hague Beatrixkwartier 1, Stichting Pensioen Opleidingen

6 6 On Point Office Market Update Quarterly The Hague Office Market The Hague (III) Jones Lang LaSalle Office Property Clock Q2 21 De tophuren voor Haagse kantoorruimte bleven in het derde kwartaal van 21 stabiel en worden gerealiseerd in deellocaties Centrum en Beatrixkwartier; Naar verwachting tonen alle Europese steden in 211 huurgroei, echter is de groei gematigd. Prime rents for The Hague offices remained stable in Q3 21, and are realised in sub locations Centre and Beatrixkwartier; Growth of prime rent is expected for all European cities, though growth will be moderate. Prime rent The Hague plus region Huurprijzen binnen de Haagse randgemeenten zijn stabiel gebleven, maar staan onder neerwaartse druk; Huurprijzen en incentives in het topsegment van de Haagse kantorenmarkt zijn gestabiliseerd. Rents within the adjacent municipalities remained stable, but are under downward pressure; Rental levels and incentives in the prime office market in The Hague have stabilised. EUR per m² Q3 21 The Hague Rijswijk Zoetermeer Leiden Delft Investment volume & Mid-point Net Yields The Hague ' EUR % 45 7, 4 6, , 25 4, 2 3, 15 2, 1 5 1,, Q3 21 Investment Volume Prime Net Initial Yield Office market returns Netherlands Het totaalrendement voor kantoren kwam in het derde kwartaal van 21 uit op,8%, resulterend in een totaalrendement van 2,2% op jaarbasis; Het indirect rendement voor kantoren bedroeg gedurende het derde kwartaal -,9%, terwijl het direct rendement uitkwam op 1,7%. In de eerste drie kwartalen van 21 werden 11 transacties in Den Haag geregistreerd met een totaal beleggingsvolume van 134,1 miljoen; De top netto aanvangsrendementen in Den Haag zijn in het derde kwartaal van 21 aangescherpt met 25 basispunten, en vallen momenteel binnen een banbreedte van 5,75% tot 6,25%. First three quarters of 21 noted 11 transactions with a total investment volume of million; Prime net initial yields in Rotterdam decreased by 15 basis points, falling in a within a bandwidth from 5.75% to 6.25% in Q3 21. % 2, 15, 1, 5,, Total return for offices amounted to.8% in Q3 21, resulting in an annualised return of 2.2%; During Q3 21, capital growth for offices amounted to -.9%, while income return amounted to 1.7%. Source: ROZ/IPD (October 21) -5, -1, Q3 21 Income return Capital growth Total return

7 On Point Office Market Update Quarterly The Hague 7 Definitions Voorraad: kantoorruimte groter dan 5 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Stock: All offices larger than 5 m2 lettable floor space used as such and available on the market for occupation. Only office space in use or available on the market is taken into account. Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 5 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 5 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gewogen gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Investeringstransactie: Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan 25. waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet een en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen. Aanvangsrendement: Gebaseerd op (geheel) verhuurde hoogwaardige kwaliteit gebouwen (incl. transactie- of andere kosten) op goede locaties en voor minimaal 1 jaar verhuurd aan één of meer gezonde bedrijven. Netto aanvangsrendement = netto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Bruto aanvangsrendement = bruto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Jones Lang LaSalle Office clock Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. Het diagram is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. De positie op de klok is niet noodzakelijk representatief voor de investerings- of ontwikkelingsmarkt. De positie heeft betrekking op de tophuren. Transaction/Take-up: Every transaction where an office tenant takes up 5 m² or more lettable office space. All letting transactions and purchase transactions are recorded. Supply: The amount of existing office space of more than 5 m², which has been completed and which is available to the market directly or within a six-month period. Offices, which need renovation before they can be used and speculative developments are also included. Vacancy Rate: Vacant space available to let (i.e. the supply) expressed as percentage of the total office stock. Rents: The rents quoted in these reports refer to m² lettable floor area per annum. Incentives, service charges and VAT charges are not taken into account. The weighted average rent is based on the previous four quarters. Second-Hand Office Space: Office space more than five years old or previously occupied. New Construction: Office space no more than five years old. Older buildings which have undergone fundamental renovation (interior and exterior) are also considered to be new construction. Transactions/investment deals: Every acquisition of commercial property over 25, whereby the buyer is not the user of the building concerned. Land acquisitions or property acquired for redevelopment are not included. Yield: Based on (fully-let) high-quality new buildings (inclusive of transfer costs and other costs) in good locations let for at least ten years to one or more sound businesses. Net initial yield = net income / gross value. Gross Initial Yield = gross income/ gross value Jones Lang LaSalle Office Clock This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at the end of each quarter. Markets can move around the clock at different speeds and directions. The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Value

8 Research Publicatons 21/211 Recent Publications OSCAR Randstad Office Market Outlook Corporate View Sustainability Dutch Retail Market Bulletin Dutch Capital Markets Bulletin - Private Investors Dutch Capital Markets Outlook - Institutional Investors Dutch Warehousing Market Bulletin Upcoming Publications Dutch Retail Market Special Dutch Residential Market Bulletin Corporate Special Agency Contacts Ysbrand de Zeeuw Associate Director Agency The Hague The Hague Tel ysbrand.de-zeeuw@eu.jll.com Research Contacts Ruben Langbroek Head of Research Tel ruben.langbroek@eu.jll.com Robert Koot Researcher Consultant Tel robert.koot@eu.jll.com Sven Bertens Researcher Consultant Tel sven.bertens@eu.jll.com Leender Massier Researcher Consultant Tel leender.massier@eu.jll.com Iris van de Beek Researcher Consultant Tel iris.van-de-beek@eu.jll.com Office Market Update Quarterly The Hague OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 21. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.