AMSTERDAM AREA OFFICE MARKET RESEARCH & FORECAST REPORT

Transcriptie

1 AMSTERDAM AREA OFFICE MARKET RESEARCH & FORECAST REPORT Q Accelerating success.

2 RESEARCH & FORECAST REPORT Q AMSTERDAM AREA OFFICE MARKET TERUGBLIK EN VOORUITZICHT De regio laat in het vierde kwartaal opvallend goede cijfers zien. Het aanbod is licht gedaald en het opnameniveau ligt boven het kwartaalgemiddelde van De totale opname in 2011 bedraagt m². Over geheel 2010 bedroeg de opname m². Er is dus sprake van een jaar op jaar stijging van circa 8%. Het opnameniveau in het vierde kwartaal van 2011 laat een stijging zien van bijna 22% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Werd er in het vierde kwartaal van 2010 nog m² opgenomen, in 2011 steeg dit naar m². Er vonden 32 transacties plaats waarvan één met een metrage van meer dan m². MARKET INDICATORS 2011* 2012* GDP GROWTH UNEMPLOYMENT INFLATION AVAILABILITY TAKE UP * COMPARED TO THE PREVIOUS YEAR Het aanbod is licht gedaald in het vierde kwartaal. De daling is echter minimaal. Gesproken kan worden van een trendbreuk waar het gaat om de constante stijging van het aanbod welke tot het derde kwartaal van 2011 duurde. Ondanks de economisch ongunstige vooruitzichten voor 2012 laat de kantorenmarkt binnen de regio vitaliteit zien. De economische vooruitzichten voor 2012 zijn ongunstig. Huidige voorspellingen wat betreft het nationale begrotingstekort en de werkloosheid zijn een stuk slechter dan voorspeld in het derde kwartaal van Budgettaire problemen binnen de Eurozone en de mogelijke verdere escalatie hiervan heeft een negatieve invloed op de economische vooruitzichten. De kantorenmarkt in de regio moet meer profiteren van de mogelijkheden die deze metropool biedt. De vraag naar zelfstandige woningen, studentenkamers en hotels blijft aanhouden. Herontwikkeling biedt op dit moment al een oplossing maar dit kan op een grotere schaal toegepast worden. De gemeente wil dit verder stimuleren of zelfs gaan afdwingen. LOOKING BACK; LOOKING AHEAD The region reflected remarkably good figures in the fourth quarter. Supply fell slightly and the take-up level was higher than the average quarterly figure in Take-up in 2011 totalled 204,000 m². Over the whole of 2010 take-up totalled 189,000 m². This means that take-up rose by around 8% year-on-year. The take-up level in the fourth quarter of 2011 increased by almost 22% compared with the same period a year ago. Whereas 46,000 m² was taken up in the fourth quarter of 2010, the figure climbed to 56,000 m² in Thirty-two transactions took place, one of which involving a floor area of more than 10,000 m². Supply dropped slightly in the fourth quarter. Even though the decline was minimal, it nevertheless represents a move away from the trend that saw a constant rise in supply until the third quarter of Despite the unfavourable economic prospects for 2012, the office market in the region remains quite dynamic. The economic prospects for 2012 are unfavourable. The current forecasts for the national budget deficit and unemployment are even worse than predicted in the third quarter of Budgetary problems within the Eurozone and the risk of further escalation have had a negative effect on economic prospects. The office market in the region should benefit more from the opportunities offered by this metropolitan area. There is continued demand for independent housing, student accommodation and hotels. Currently redevelopment programmes already offer a solution, but these can be applied on a larger scale. The City of aims to continue to promote or even impose such redevelopment programmes. 2 COLLIERS INTERNATIONAL

3 RESEARCH & FORECAST REPORT Q AMSTERDAM AREA I ECONOMIC OVERVIEW Key Economic Figures 2012 GDP Growth -0.5% Unemployment 5.25 % Inflation 2 % DE NEDERLANDSE ECONOMIE Volgens het CPB zal de Nederlandse economie 1,5% groeien in In 2012 wordt echter een krimp verwacht van 0,5%. De inflatie zal naar verwachting in ,25% bedragen en 2% in De werkloosheid zal in 2012 stijgen. Voor 2011 wordt een eindcijfer verwacht van 4,25%. Het CPB verwacht dat dit zal oplopen naar 5,25% in Het begrotingstekort zal dalen van -4,6% bbp in 2011 naar -4,1% bbp in De reden hiervoor is het restrictieve begrotingsbeleid. De koopkrachtpositie van huishoudens zal komend jaar verder verslechteren. Voor 2011 wordt een eindcijfer verwacht van -1%. In 2012 zal dit verder verslechteren met -1,25%, aldus het CPB. Wat opvalt is dat de economische verwachtingen voor 2012 snel verslechteren. In het vorige kwartaal waren de voorspellingen voor 2012 positiever waar het gaat om het begrotingstekort en de werkloosheid. THE DUTCH ECONOMY Source: CBS According to the CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis, the Dutch economy is set to grow by 1.5% in In 2012, however, the economy is expected to shrink by 0.5%. The rate of inflation is expected to be 2.25% in 2011 and 2% in Unemployment is set to rise in A final unemployment figure of 4.25% is forecast for The CPB expects that the figure will rise to 5.25% in The budget deficit will decrease from -4.6% GDP in 2011 to -4.1% GDP in 2012 on account of the restrictive fiscal policy. Household purchasing power will continue to deteriorate in the year ahead. A final figure of -1% is forecast for 2011 but will continue to deteriorate by -1.25% in 2012, according to the CPB. One notable development is that economic expectations for 2012 are deteriorating rapidly. In the previous quarter the outlook for 2012 was more favourable in respect of the budget deficit and unemployment figures. Source: CBS 3 COLLIERS INTERNATIONAL

4 RESEARCH & FORECAST REPORT Q AMSTERDAM AREA OFFICE MARKET AANBOD Badhoevedorp 2% Zuidelijke IJoevers 4% Hoofddorp 10% Diemen Zuidelijke IJoevers Voorraad kantoorruimte Stock of office space 11% Aanbod / Availability Schiphol 6% 22% Aanbod en opname regio / Availability and absorption area Aanbod / Availability 32% Amstelveen 10% 8% 2 Centrum 12% Noord 1% 34% Centrum 8% Noord 1% 4% Opname / Absorption 6% Aan het einde van 2011 staat in de regio circa m² in aanbod. Dit is een vergelijkbaar niveau met het aanbod in het derde kwartaal van Er is zelfs sprake van een zeer lichte daling van het aanbod. Hiermee lijkt er sprake te zijn van een opkomende trend van stabilisatie, en zelfs vermindering, van het aanbod kantoorruimte in de regio. Het derde kwartaal van 2011 was het eerste kwartaal sinds begin 2009 waarin er geen sprake meer was van een voortdurende stijging van het aanbod. Het vierde kwartaal laat zien dat deze ontwikkeling wordt doorgezet. De verklaring hiervoor is onder andere gelegen in het feit dat de opname in het vierde kwartaal hoger was dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Daarnaast is er sprake van onttrekking van het aanbod ten behoeve van herontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is de voormalige politieacademie van m² welke gesloopt zal worden ten behoeve van woningbouw in het gebied. Wanneer naar de lokale verschillen gekeken wordt dan valt op dat het aanbod op de Zuidelijke IJ-oevers sterk gestegen is. Dit heeft te maken met het in aanbouw zijnde Piet Hein Buildings. In is het aanbod gedaald doordat de voormalige politieacademie aan de markt onttrokken is. Daarnaast daalde het aanbod op de door onder andere de opname door Vimpelcom. Het aanbod bestaat uit 535 objecten. Dit zijn vijf objecten minder dan in het vorige kwartaal. Het grootste object in aanbod blijft het voormalige KPMG-gebouw in Amstelveen. Er staan 23 objecten in aanbod met een metrage van m² of meer. AVAILABILITY At the end of 2011 supply in the region totalled around 1,700,000 m². This figure is comparable to the level registered in the third quarter of Indeed, a marginal decline in supply can even be seen. This points to an emerging trend of stabilisation, and even reduction in the supply of office space in the region. The third quarter of 2011 was the first quarter which no longer reflected a continuous rise in supply since early This development continued into the fourth quarter and can be explained, among other things, by the fact that take-up was higher in the fourth quarter of 2011 than in the same quarter of the previous year. Space was also withdrawn from supply for redevelopment purposes. One example is the former police academy, covering 15,000 m² which is to be demolished to make way for residential development. Looking at the local differences, it is notable that supply on the southern banks of the River IJ in has risen sharply. This can be accounted for by the Piet Hein Buildings currently under construction. Supply in - declined with the former police academy building having been taken off the market. In addition, supply in the - business district fell, in part due to take-up by Vimpelcom. Supply comprises 535 objects, which is five objects less than the previous quarter. The largest object on offer continues to be the former KPMG building in Amstelveen. Twentythree objects are available covering 10,000 m² or more. 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 RESEARCH & FORECAST REPORT Q AMSTERDAM AREA OFFICE MARKET 30% Opname kantoorruimte in m² Take-up of office space in sqm Hoofddorp 11% 9% Centrum 22% 14% 10% Opname naar groottklasse Take-up per space category < % 16% 5000 > < % < % Opname naar aantal Take-up in number Hoofddorp 1 Centrum 34% Noord 4% OPNAME In het vierde kwartaal van 2011 is m² kantoorruimte opgenomen in de regio. Dit is een stijging ten opzichte van het vierde kwartaal in 2010, toen nog circa m² werd opgenomen. Dit is een procentuele stijging van 22%. Gemiddeld was in 2011 de opname per kwartaal m². De verklaring voor het hoge opnameniveau is onder andere gelegen in één opname met een metrage van meer dan m². Deze opname vond plaats in, ten behoeve van TMF Group. Dit is de grootste opname in het afgelopen kwartaal, een dergelijke opname vond niet plaats in hetzelfde kwartaal van Daarnaast heeft er dit kwartaal één transactie meer plaatsgevonden dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het meeste aantal vierkante meters werd opgenomen in, gevolgd door Centrum. Wanneer gekeken wordt naar het aantal opnames dan blijkt dat de meeste opnames hebben plaatsgevonden in Centrum. In de regio is circa 89% van het opgenomen metrage gelegen binnen de gemeentegrenzen van. In het vorige kwartaal was dit nog 85%. ABSORPTION In the fourth quarter of 2011, 56,000 m² of office space was taken up in the region, reflecting an increase over the fourth quarter of 2010, when some 46,000 m² was taken up. In percentage terms this represents an increase of 22%. In 2011 take-up averaged 51,000 m² each quarter. The high take-up level can be partly explained by one transaction accounting for over 10,000 m². The space was taken up in -Southeast by TMF Groep and represents the biggest take-up transaction in the past quarter. A similar take-up was not seen in the same quarter in In addition, one more transaction was concluded this quarter than in the same quarter of the previous year. The largest supply of space was taken up in -Southeast, followed by City Centre. In terms of the number of take-up transactions, most of the activity took place in City Centre. Around 89% of all space taken up in the region is located within the borders of the municipality of, compared with 86% in the previous quarter. 16% 12% Noord 6% 5 COLLIERS INTERNATIONAL

6 RESEARCH & FORECAST REPORT Q AMSTERDAM AREA OFFICE MARKET 512 offices in 61 countries on 6 continents United States: 125 Canada: 38 Latin America: 18 Asia Pacific: 214 EMEA: 117 $1.5 billion in annual revenue million square feet under management Over 12,500 professionals DEFINITIES / DEFINITIONS Regio bestaat uit, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol en Badhoevedorp. The Area covers, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol and Badhoevedorp. Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte > 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen. Availability: office space > 500 m² that is offered in the free market. Available space exclusively includes existing and completed properties or properties under construction or renovation which will actually become available within twelve months and have not already been taken off the market. THE NETHERLANDS: Buitenveldertselaan VA TEL +31 (0) FAX +31 (0) hannes.debruijn@colliers.com The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. Opname: kantoorruimte >500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker binnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transacties. Absorption: office space >500 m² that is rented or sold in the free market and will be occupied by the user within twelve months, with the exception of sale and lease back transactions. Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte per Er is geen rekening gehouden met renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande kantoorruimten en bestemmings-wijzigingen van kantoorruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden. Stock: Surface area of the completed and existing space as at No account is taken of renovations. The stock is increased annually with the addition of completed new-build projects and buildings whose use is changed from a non-business to a business use. Against this, the stock is decreased due to the demolition of existing commercial, industrial or office space and changes in the designated use of commercial, industrial or office space to non-business uses COLLIERS RESEARCH Colliers Research Services Group is recognized as a knowledge leader in the commercial real estate industry, providing clients with valuable market intelligence to support business decisions. Colliers research analysts provide multi-level support across all property types, ranging from data collection to comprehensive market analysis. Across the Eastern European region of EMEA, Colliers researchers regularly collect and update data on key real estate metrics, set to consistent definitions bringing greater transparency and reliability to our real estate market analysis in the region. In most Eastern European markets, the office definitions used are consistent with those set out by the CEE Research Forum an umbrella group, of which Colliers is a founding member. Definitions of the key metrics used in our regular reports are highlighted below.

7 Accelerating success.