Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors"

Transcriptie

1 Dutch Capital Markets Bulletin 2010 Private Investors

2 2 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors

3 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 3 Voorwoord Foreword De economie in de eurozone is teruggekeerd naar een bescheiden groei in het eerste kwartaal van 2010, nadat het herstel in het vierde kwartaal van 2009 tot stilstand was gekomen. Het herstel verloopt echter nog niet snel genoeg en wordt daarnaast bedreigd door de schuldencrisis in een aantal Europese landen. Bovendien drukken de gelijktijdige bezuinigingen in Europa de komende jaren de economische groei. Ook de financiële markten lieten in 2009 een duidelijke verbetering zien, als gevolg van toegenomen vertrouwen en een positiever sentiment. De aandelenmarkten lieten sneller dan verwacht een herstel zien. Inmiddels heerst er echter onzekerheid op de financiële markten over de koers van de wereldwijde economie. Het is de verwachting dat die onzekerheid nog enige tijd aanhoudt en dat een structureel en robuust herstel zich voorlopig niet zal aandienen. De vastgoedbeleggingsmarkt laat een vergelijkbaar beeld zien. Hoewel het de verwachting is dat het beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt in 2010 hoger uitkomt dan in 2009, is van een structureel herstel nog geen sprake. Toch blijkt de Nederlandse vastgoedmarkt wederom relatief veerkrachtig te zijn. Het beleggerssentiment is momenteel positief, waardoor aanvangsrendementen voor hoogwaardig vastgoed onder neerwaartse druk staan. Aan de andere kant is er een sterke polarisatie waar te nemen tussen het topsegment en de onderkant van de markt. Het is kortom nog niet eenduidig te zeggen of we al in een bull -markt of nog in een bear -markt zitten. In dit Dutch Capital Markets Bulletin kijken we voornamelijk terug op de recente ontwikkelingen op de vastgoedbeleggingsmarkt. We gaan daarbij in op de huidige situatie in de verschillende Nederlandse vastgoedsectoren. Daarnaast geven we een korte vooruitblik op de verwachtingen voor de tweede helft van Ook dit jaar besteden we aandacht aan de professionele Nederlandse particuliere beleggers. Wat zijn hun verwachtingen en hoe stemmen zij hun beleggingsbeleid daarop af? Hierbij willen we de respondenten en ook Stichting Vastgoedbelang, onafhankelijk onderzoeksinstituut OTB, ROZ Performancemeting en IPD Nederland danken voor hun medewerking aan dit jaarlijkse onderzoek. The economy in the eurozone returned to modest growth in Q1 2010, after its recovery came to a standstill in Q However, the recovery is still too slow and is currently threatened by the debt crisis in a number of European countries. The simultaneous cutbacks in Europe will put further pressure on economic growth in the coming years. The financial markets also showed a marked improvement in 2009, as a result of increased confidence and a more positive sentiment and the share markets recovered more quickly than expected. However, currently there is insecurity on the financial markets regarding the course of the global economy. It is expected that this insecurity will continue for some time and that a structural and robust recovery will not yet manifest itself. The property investment market presents a similar picture. Although the investment volume on the Dutch property market is expected to be greater in 2010 than it was in 2009, there is as yet no question of a structural recovery. Nevertheless, the Dutch property market again appears to be relatively resilient. Investor sentiment is positive at the moment, which puts downward pressure on initial yields for prime investment products. However, strong polarisation is evident between the prime segment and the bottom end of the market. In short, no unequivocal statement can yet be made regarding whether we are in a bull market or still in a bear market. This Dutch Capital Markets Bulletin primarily looks back at recent developments on the property investment market. In doing so, it addresses the current situation in the various Dutch property sectors. Furthermore, it gives a brief preview of the expectations for the second half of As in other years, we will again look at the professional Dutch private investors. What are their expectations and how do they adjust their investment policy to these expectations? We would like to express our thanks to the respondents, as well as to Stichting Vastgoedbelang, independent research institute OTB, and ROZ Performancemeting and IPD Netherlands for their cooperation in the annual survey. Eric de Clercq Zubli Marijn Snijders Ruben Langbroek Managing Director Chairman Head of Research

4 4 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Economie Economy Figure 1: Real GDP growth quarter-on-quarter Figure 2: Crude oil prices per barrel % 8 USD per barrel Q Q Q Q Q Q Q Q Q Eurozone Netherlands Germany France 20 0 Jul-07 Sep-07 Nov-07 Jan-08 Mar-08 May-08 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Jan-09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09 Jan-10 Mar-10 May-10 Jul-10 Source: Global Insight (July, 2010) Source: ThomsonReuters (July, 2010) Europese economie bedreigd door schuldencrisis De wereldwijde economie en werkgelegenheid ontwikkelen zich minder gunstig dan verwacht. Als gevolg hiervan dalen ook de prijzen van olie en andere grondstoffen. Bovendien wordt de groei van de Europese economie momenteel bedreigd door de schuldencrisis van een aantal landen binnen de eurozone. Mede als gevolg van de internationale kredietcrisis en door ongecontroleerde uitgaven is Griekenland in een grote financiële crisis geraakt, die ook gevolgen heeft voor de eurozone. Onder druk van de EU en onder streng toezicht van de Europese Commissie en het Internationaal Monetair Fonds (IMF), heeft de Griekse regering zware bezuinigingsmaatregelen en belastingverhogingen aangekondigd. Onlangs is er een gezamenlijk Europees plan opgesteld, dat bestaat uit een noodfonds van 750 miljard, om eurolanden die met financiële problemen kampen te helpen. Bovendien heeft de Europese Centrale Bank (ECB) besloten staats- en bedrijfsobligaties op te kopen om de onrust op de financiële markten tegen te gaan. Desondanks blijven er zorgen bestaan over het terugbetalen en verhandelen van deze Europese staatsleningen. Dit vormt op korte termijn een bedreiging voor het verdere herstel van de Europese economie. De economische groei zal de komende jaren bovendien lager uitvallen door de bezuinigingen die overal in Europa zijn aangekondigd en door de strengere kapitaaleisen die in de nabije toekomst voor de bankensector gehanteerd worden. European economy threatened by debt crisis Developments in global economy and employment are less favourable than expected. As a result, the prices of oil and other raw materials are falling. Furthermore, the growth of the European economy is currently threatened by the debt crisis of a number of countries within the eurozone. Partly on account of the international credit crunch and uncontrolled spending, Greece now finds itself in a major financial crisis which also affects the eurozone. Under pressure from the EU and closely monitored by the European Commission and the International Monetary Fund (IMF), the Greek government has announced stringent austerity measures and tax increases. Recently a joint European plan was drawn up, which consists of an emergency fund of 750 billion, in order to assist euro countries facing financial difficulties. In addition, the European Central Bank (ECB) has decided to buy government and corporate bonds in an attempt to counteract unrest on the financial markets. Nevertheless, concerns remain about the repayment of and trade in these European government loans. In the short term, this poses a threat to the further recovery of the European economy. Moreover, economic growth will be slowed in the coming years by the cutbacks announced all over Europe and stricter future capital requirements for the banking sector.

5 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 5 Figure 3: Unemployment Eurozone vs Netherlands % Figure 4: Consumer- and producer confidence Netherlands Jan-07 Mar-07 May-07 Jul-07 Sep-07 Nov-07 Jan-08 Mar-08 May-08 Jul-08 Sep-08 Nov-08 Jan-09 Mar-09 May-09 Jul-09 Sep-09 Nov-09 Jan-10 Mar-10 May Source: Global Insight (July, 2010) Netherlands France Eurozone Germany Source: CBS (June, 2010) Consumer confidence Producer confidence De Nederlandse economie Sneller dan verwacht is de Nederlandse economie in de tweede helft van 2009 gegroeid. Hoewel het herstel relatief zwak is en gepaard gaat met onzekerheid over de robuustheid ervan, zet het zich naar verwachting door in 2010 en Ook het consumentenvertrouwen en de beschikbaarheid van krediet op de financiële markten zijn verbeterd ten opzichte van een jaar geleden. Toch zullen ook bezuinigingen door de Nederlandse overheid de economische groei weer remmen. Anderzijds zal een deel van de vraaguitval van de kant van de overheid gecompenseerd worden door een toename van de export, als gevolg van de huidige lage eurokoers. De verwachte matige economische groei voor Nederland heeft ook invloed op de werkgelegenheid. De werkloosheid neemt dit jaar toe, maar aanzienlijk minder hard dan eerder werd verwacht. Het huidige werkloosheidspercentage komt volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) uit op 5,6% van de beroepsbevolking. Daarmee is de werkloosheid wel hoger dan een jaar eerder, toen deze nog 4,6% bedroeg. Op maandbasis is de werkloosheid intussen gedaald, al is volgens het CBS van een echte omslag nog geen sprake. De huidige stabilisering van de werkloosheid zet zich naar verwachting in 2011 voort. Overigens blijft de werkloosheid in Nederland de komende twee jaar naar verwachting op een lager niveau dan in de andere landen uit de eurozone. The Dutch economy Earlier than expected, the Dutch economy picked up in the second half of Although the recovery is relatively weak and there are doubts about its robustness, this trend is expected to continue in 2010 and There has also been an improvement in consumer confidence and the availability of credit on the financial markets in comparison with this time last year. Nevertheless, cutbacks by the Dutch government will slow economic growth. On the other hand, the drop in government demand will partly be compensated by a rise in exports, owing to the current low euro rate. The expected moderate economic growth in the Netherlands will also have an impact on employment. Unemployment will increase this year, but not as rapidly as initially expected. According to Statistics Netherlands (CBS), the current unemployment rate is 5.6% of the working population. This means that unemployment has risen in comparison with last year, when the figure was 4.6%. However, on a monthly basis, unemployment has fallen, although according to Statistics Netherlands there is as yet no real turnaround. The current stabilisation of unemployment is expected to continue in Nevertheless, in the coming two years unemployment will be lower in the Netherlands than in the other eurozone countries.

6 6 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Vermogensmarkten Financial markets Figure 5: Interest rates and inflation 6 % Figure 6: Euro versus Dollar exchange rate Jan-08 Feb-08 Mar-08 Apr-08 May-08 Jun-08 Jul-08 Aug-08 Sep-08 Oct-08 Dec-08 Jan-09 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dec-09 Jan-10 Feb-10 Mar-10 Apr-10 May-10 Jun Jul-07 Dec-07 Jul-08 Dec-08 Jul-09 Dec-09 Jun-10 Euribor (3m) ECB rate Eurozone inflation Source: ECB (July, 2010), Global Insight (July, 2010) Source: DNB (July, 2010) Onrust op de geldmarkt De euro staat momenteel onder druk door zorgen om de opgelopen overheidstekorten van de landen in de eurozone. Naast de schuldencrisis in landen als Griekenland, Portugal, Italië en Spanje dreigt er nu ook een crisis in Hongarije. De koers van de euro is onlangs gedaald tot het laagste niveau in de afgelopen vier jaar. Handelaren vrezen dat de Europese schuldencrisis zal leiden tot forse verliezen in de financiële sector. Een verslechtering van de kredietwaardigheid van genoemde landen kan immers leiden tot verdere obligatiekoersdalingen, wat weer tot balansproblemen kan leiden voor banken die deze schuldpapieren in hun portefeuille hebben. De ECB heeft onlangs het belangrijkste rentetarief gehandhaafd op 1,0%. De rente in de eurozone staat sinds medio 2009 op het laagste niveau sinds de oprichting van de ECB tien jaar geleden. Het huidige renteniveau is toepasselijk, gezien de bescheiden opwaartse druk op de prijzen. Hogere grondstoffenprijzen als gevolg van groei in opkomende landen worden vooralsnog gecompenseerd door de historisch lage bezettingsgraad in de productiesector in de eurozone. Bovendien staat de ECB als gevolg van de Griekse schuldenproblematiek onder druk om de rentestand laag te houden. Verwacht wordt dat het huidige renteniveau de rest van dit jaar gehandhaafd blijft. De inflatie blijft de komende anderhalf jaar naar verwachting redelijk stabiel. In 2010 stijgen de prijzen van consumptiegoederen naar schatting met 1,1%, in 2011 bedraagt de inflatie naar verwachting 1,3%. Toch bestaat er een reële kans op snel oplopende inflatie als gevolg van extra steunmaatregelen die genomen moeten worden als de schuldencrisis zich verder uitbreidt of wanneer zich een nieuwe bankencrisis voordoet. In dat geval zal ook de rente sterk oplopen. Turmoil on the money market The euro is currently under pressure because of concerns about the mounting government deficits of the eurozone countries. In addition to countries such as Greece, Portugal, Italy and Spain, a debt crisis is also looming in Hungary. The euro rate has recently fallen to its lowest level in the past four years. Traders fear that the European debt crisis will lead to substantial losses in the financial sector. After all, if the credit rating of these countries is downgraded, this may result in a further drop in government bond prices, which may cause balance-sheet problems for banks that hold these bonds in their portfolios. The ECB recently maintained the principal interest rate at 1.0%. Since mid 2009, interest rates in the eurozone have been at their lowest level since the establishment of the ECB ten years ago. The current interest level is appropriate, given the modest upward pressure on prices. Higher raw material prices as a result of growth in emerging countries are currently compensated by the historically low utilisation rate in the production sector in the eurozone. Furthermore, the ECB is under pressure to keep interest rates low because of the Greek debt crisis. Expectations are that the current interest level will be maintained for the rest of the year. The rate of inflation is expected to remain reasonably stable in the next 18 months. In 2010, the prices of consumer goods will increase by an estimated 1.1%, while inflation is expected to be 1.3% in All the same, there is a realistic chance of a sharp rise in inflation as a result of additional support measures that need to be taken if the debt crisis expands further, or if a new banking crisis occurs. In that case, there will also be a steep rise in interest rates.

7 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 7 Figure 7: EPRA-index Europe and Netherlands (2009 = 100) Jan-09 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dec-09 Jan-10 Feb-10 Mar-10 Apr-10 May-10 Jun-10 EPRA Netherlands EPRA Europe Source: EPRA (July, 2010) Kapitaalmarkt Op de Europese aandelenmarkt, die vorig jaar een krachtig herstel liet zien, heerst momenteel onrust door de schuldencrisis en door waarschuwingen van de ECB. Die stelde in het Financial Stability Review dat de schuldencrisis kan leiden tot een nieuwe golf aan afschrijvingen bij Europese banken. Volgens de ECB zouden Europese banken in 2010 en 2011 nog circa 195 miljard op leningen moeten afschrijven. Ook de aandelenkoersen van beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn recentelijk gedaald als gevolg van de schuldencrisis. Door de negatieve stemming op de financiële markten en de sterke correlatie met andere beleggingscategorieën, daalden de koersen van voornamelijk de grote vastgoedfondsen hard. Vorig jaar liet de index van Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen, de Europese EPRA-index, nog een koersstijging zien van 22,3%. In het tweede kwartaal van 2010 daalde de index echter met ruim 12%. De Nederlandse EPRA-index daalde in dezelfde periode met bijna 19%. Het is overigens nog onduidelijk wat de impact van de schuldencrisis op het koersverloop van vastgoedaandelen is. Capital market The European stock market, which showed strong recovery last year, is currently in turmoil because of the debt crisis and warnings from the ECB. In its Financial Stability Review, the ECB stated that the debt crisis could lead to a new wave of write-offs at European banks. According to the ECB, European banks would have to write off around 195 billion more on loans in 2010 and The share prices of listed property funds also fell recently as a result of the debt crisis. Because of the negative sentiment on the financial markets and the strong correlation with other investment categories, there was a sharp fall primarily in the prices of the large property funds. Last year, the index of European listed property funds the EPRA Europe index still recorded a price rise of 22.3%. In Q2 2010, however, the index fell by over 12%. During the same period, the EPRA Netherlands index fell by nearly 19%. The impact of the debt crisis on the further price development of property shares is still unclear.

8 8 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Europese vastgoedbeleggingsmarkt Figure 8: European transaction volumes EUR bn bn Q-o-Q (Q Q1 10): -20% 50 Y-o-Y (Q1 09 Q1 10): +70% Q106 Q206 Q306 Q406 Q107 Q207 Q307 Q407 Q108 Q208 Q308 Q408 Q109 Q209 Q309 Q409 Q110 Source: Jones Lang LaSalle (April, 2010) European property investment market Figure 9: Net investment by source of capital EUR billion bn UK Germany France Sweden Netherlands Italy Norway Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Source: Jones Lang LaSalle (April, 2010) Q (% change) All Europe Eurozone CE & Russia Q-o-Q -20% -22% -54% Spain Y-o-Y +70% +56% +18% CE & Russia Europese vastgoedbeleggingsmarkt Het volume van directe beleggingen in commercieel vastgoed in Europa kwam in 2009 uit op circa 70 miljard, een afname van bijna 40% ten opzichte van het jaar ervoor. De dynamiek op de Europese beleggingsmarkt voor vastgoed lijkt inmiddels voorbij het dieptepunt en de belangrijkste drivers voor de markt hebben een opwaartse trend ingezet. Toch zal 2010 opnieuw een uitdagend jaar worden voor Europese beleggers en vastgoedwaarderingen zullen onder neerwaartse druk blijven staan. Desondanks zal het sentiment gedurende de rest van het jaar positief blijven, ook al blijven de Europese verhuurmarkten zwak. In het eerste kwartaal van 2010 kwam het totale Europese beleggingsvolume uit op 20 miljard. Dat is bijna 70% meer dan in het eerste kwartaal van 2009 ( 12 miljard), maar 20% minder dan in het vierde kwartaal van 2009 ( 25 miljard). Meer dan een derde van de totale beleggingen vond plaats in het Verenigd Koninkrijk ( 7,8 miljard), waarmee het transactievolume in die markt op hetzelfde niveau uitkwam als dat van het vierde kwartaal van Na het Verenigd Koninkrijk volgden Duitsland, Frankrijk en Zweden, die in het eerste kwartaal allemaal een toegenomen activiteit registreerden ten opzichte van de volumes van een jaar geleden. Het eerste kwartaal is doorgaans een van de zwakste kwartalen, want beleggers voelen niet dezelfde urgentie om deals te sluiten als tegen het einde van een jaar. Vaak ligt het volume in het eerste kwartaal zo'n 20 tot 30% lager dan in het vierde kwartaal. De daling van 20% is daarom niet direct een teken van een afzwakkende markt. De verwachting is dat de beleggingsdynamiek in 2010 geleidelijk verder zal toenemen. European investment market Direct commercial real estate transaction volumes in Europe amounted to a total of 70 billion in 2009, a decrease of 40% compared the Investment market dynamics in Europe appear to be past the worst of the downturn and market drivers are trending up from all time lows, however, 2010 will likely be another challenging year for European investors. Values are likely to be under downward pressure, but investor sentiment should remain positive during 2010, even though European occupational markets remain weak. The European investment volume reached 20 billion in Q This was almost 70% up on Q ( 12 billion) but 20% below the previous quarter Q ( 25 billion). Transaction volumes in the UK at 7.8 billion accounted for over one third of the total and remained at the same level as the previous quarter. The UK was followed by Germany, France and Sweden in terms of quarter one volumes and each recorded an increase in activity compared to the previous year s volumes. The first quarter of the year is typically one of the slowest quarters; investors do not have the urgency to press on and close deals as they do towards the end of the year. Typically the first quarter is some 20-30% below the fourth quarter. Therefore, a 20% decrease should not necessarily be seen as a sign of a slowing market. Investment activity is expected to increase throughout the year.

9 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 9 Verwachting Europese beleggingsmarkt De Europese beleggingsmarkten zijn het historische dieptepunt gepasseerd. Ook het vertrouwen onder beleggers is hersteld ten opzichte van het begin van Hoewel de verschillende Europese economieën zwak blijven, laten de meeste landen weer positieve groeicijfers zien. Wel is de snelheid van het herstel traag en is er onzekerheid over de robuustheid ervan. Ook zal het herstel van land tot land verschillen. Beleggers zullen moeite hebben om geschikte beleggingsproducten te verwerven, om de juiste waarde ervan te bepalen en om tot een eenduidig prijsniveau te komen. Een groot aantal beleggers en financiële instellingen richt zijn aandacht nog op de erfenis van de financiële crisis, terwijl herfinancieringen een groot probleem blijven vormen voor de sector. De gevolgen van de recente recessie blijven over bijna het hele continent merkbaar en daar waar herstel plaatsvindt, zullen snelheid en sterkte ervan nog onevenwichtig zijn. Europese beleggingsvolumes blijven naar verwachting ruimschoots onder de langjarige trend. In 2010 wordt een groei van 20 tot 30% verwacht, een terugkeer naar het niveau van 2002, van circa 85 miljard. Het aantal potentiële kopers zal toenemen, aangezien vastgoedfondsen via emissies meer vermogen kunnen ophalen en ook de interesse van particuliere beleggingspartijen aanhoudt. European investment outlook European investment markets are now past the lowest point of one of the worst downturns in history. Investor confidence has improved from the historic lows at the beginning of Economies remain weak but the majority have returned to growth, albeit at a pace which is considerably below trend. Uncertainty about the sustainability of the growth will remain. Investors will find it difficult to secure product, to identify value and to establish pricing levels. Many investors and banks will still be working through legacy issues and refinancing remains a major concern. The impact of the recent downturn will continue to be felt across much of the continent and where recoveries emerge they will be uneven in speed and strength. European investment volumes will remain low compared with long term trends, but an increase of up to 30% on 2009 is expected, taking us back to 2002 levels of around 85 billion. The list of buyers will grow with funds having more success with capital rising and international private wealth capital will continue to show interest in the sector.

10 10 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Dutch property investment market Figure 10: Dutch property investment volumes EUR bn Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q2 2010* Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle (June, 2010), * Preliminary estimate Op de Nederlandse beleggingsmarkt kwam het totale beleggingsvolume in 2009 uit op circa 5,2 miljard, een afname van 45% ten opzichte van Dit volume ligt bovendien ver onder het langjarige gemiddelde van circa 6,5 miljard. Het relatief lage beleggingsvolume werd voornamelijk veroorzaakt door een zwak eerste kwartaal, waarin circa 670 miljoen werd belegd. The total investment volume on the Dutch property market was around 5.2 billion in 2009, a 45% decrease in comparison with This volume is also far below the long-term average of around 6.5 billion. This relatively small investment volume was caused primarily by a weak first quarter, in which investments worth around 670 million were made. De toegenomen activiteit op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in het tweede kwartaal van 2009 was een eerste indicatie dat het dieptepunt mogelijk was bereikt. Dit vermoeden werd bevestigd door de beleggingsresultaten van het derde en vierde kwartaal van 2009, met volumes van respectievelijk 1,4 miljard en 2,2 miljard. In het eerste half jaar van 2010 werd voor circa 2,5 miljard belegd op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt, een stijging van ruim 50% vergeleken met dezelfde periode in 2009, wat overigens een zeer zwak eerste halfjaar was. Voor heel 2010 wordt een stijging van het beleggingsvolume verwacht van 10 tot 15%, waarmee het totale volume onder de 6 miljard uitkomt. The increased activity on the Dutch property investment market in Q was a first indication that the market could be past its lowest point. This assumption was confirmed by the investment results of Q3 and Q4 2009, with volumes of 1.4 billion and 2.2 billion, respectively. In the first half of 2010 the investment volume amounted to approximately 2.5 billion, an increase as much as 50% in comparison to the first half of However, investment dynamics were particularly low in the first half For the whole of 2010 an increase of the investment volume of 10 to 15% compared to 2009 is expected, which equates to an investment volume below 6 billion. De populariteit van kantoren als beleggingssector heeft een duidelijke afname laten zien, met een aandeel van circa 29% van het totale beleggingsvolume in de eerste helft van In de afgelopen jaren bedroeg dit percentage gemiddeld bijna 60%. Retail beleggingen namen 40% van het totaalvolume in beslag. Woningen en bedrijfsruimten volgen op enige afstand. The popularity of offices as an investment sector showed a marked decline, with a share of 29% of the total investment volume in the first half of On average, this percentage was nearly 60% in the past years. Retail investments account for 40% of the investment volume. Residential and warehousing investments follow at some distance.

11 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 11 Het zijn voornamelijk de particuliere beleggers met eigen vermogen die relatief actief zijn gebleven in Particuliere beleggers waren verantwoordelijk voor 52% van het totale beleggingsvolume, wat overeenkomt met circa 2,8 miljard. In de eerste helft van 2009 is vooral de afwachtende houding van institutionele beleggers en vastgoedfondsen debet aan het relatief grote aandeel van de particuliere belegger. Absoluut gezien is er echter een sterke daling waarneembaar van het aantal beleggingstransacties door particuliere beleggers. De toenemende activiteit van woningcorporaties (publieke sector) op de beleggingsmarkt is ook zichtbaar in de cijfers. In de eerste helft van 2010 waren de particuliere beleggers verantwoordelijk voor 41% van het totale beleggingsvolume. Beursgenoteerde vastgoedfondsen als Wereldhave en Fotex, pensioenfondsen als Syntrus Achmea Vastgoed en closed-end fondsen als Nordcapital Real Estate, Lloyd Fonds en MPC Capital waren eveneens actief in het eerste halfjaar. Zowel in 2009 als in het eerste halfjaar van 2010 waren de institutionele beleggers het meest actief als verkopende partij. In de eerste helft van 2010 waren zij verantwoordelijk voor de helft van het verkoopvolume. It was primarily private investors with sufficient equity who remained relatively active in Private investors were responsible for 52% of the total investment volume, which corresponds to around 2.8 billion. In the first half of 2009, the relatively large share of private investors was due primarily to the restraint of institutional investors and property funds. However, in absolute terms a marked decline can be perceived in the number of investment transactions by private investors. Increased activity in the investment market by (public sector) housing corporations is also apparent from the figures. In the first half of 2010 private investors were responsible for 41% of the total investment volume. Public quoted companies like Wereldhave and Fotex, pension funds like Syntrus Achmea Vastgoed and closed end funds like Nordcapital Real Estate, Lloyd Fonds and MPC Capital were also active in H In both 2009 and the first half of 2010, institutional investors were most active as the selling party. In H they accounted for half of the sales volume. Figure 11: Dutch investment volume by sector H Figure 12: Dutch investment volume by purchaser H % 10% 3% 3% 40% 5% 4% 4% 3% 1%1% 3% 41% 7% 29% Retail Residential Mix ed Office Warehousing Other 12% Private Inv estor - Indiv iduals Public Quoted Companies Institution - Banks Developer Private Property Company Unknown / Others 19% Institution - Pension Funds, Insurance Closed Ended-Funds Public Sector Open Ended-Funds Third Party Fund Manager Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010)

12 12 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Nederlandse beleggingsmarkt voor kantoren Dutch investment market for office space and a lot of other things Figure 13: Office investment volume and prime net initial yield EUR bn % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q *Q Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle (June, 2010), * Preliminary estimate Over heel 2009 werd in totaal 1,65 miljard in Nederlandse kantoren belegd en dit kwam overeen met 32% van het totaalvolume van dat jaar. In het eerste half jaar van 2010 kwam circa 29% van het beleggingsvolume voor rekening van beleggingen in kantoorruimte. Dit komt neer op een beleggingsvolume van circa 750 miljoen. Het beleggingsvolume in het eerste half jaar van 2010 is hiermee met 58% gestegen in vergelijking tot dezelfde periode vorig jaar. In 2009 waren de particuliere beleggers het meest actief op de kantorenmarkt, met een aandeel van circa 50% van het totale beleggingsvolume. De institutionele beleggers vormden de één na grootste beleggersgroep, met een percentage van 14%. De particuliere en institutionele beleggers zijn in het eerste kwartaal van 2010 echter ingehaald door de closed-end fondsen. Zij waren betrokken bij 35% van het investeringsvolume. Bovendien vond in het tweede kwartaal de verkoop van 14 kantoorgebouwen plaats door ING REIM aan een consortium onder leiding van Ping Properties voor ruim 150 miljoen. Het vierde kwartaal van 2009 liet een geringe activiteit van buitenlandse beleggers zien. In de eerste helft van 2010 heeft een aantal buitenlandse partijen wel actief aangekocht. Hierbij betrof het, net als in voorgaande kwartalen, voornamelijk Duitse beleggers. Dit werd mede veroorzaakt door het Duitse NordCapital, dat voor 65 miljoen de nieuwbouwontwikkeling Facet in Utrecht van ING RED kocht. Over the whole of 2009, a total of 1.65 billion was invested in Dutch office space, which corresponds to 32% of the total volume of that year. In H1 2010, around 29% of the investment volume was again attributable to investments in office space. This is equivalent to an investment volume of around 750 million. The investment volume in H increased by 58% compared to the same period last year. In 2009, private investors were most active in the office market, with a share of around 50% of the total investment volume. Institutional investors were the second group in that year, with a percentage of 14%. However, in Q private and institutional investors were overtaken by the closed-ended funds, which were involved in 35% of the investment volume. Furthermore, in Q institutional investor ING Real Estate Investment Management sold a portfolio of 14 properties to private investor Ping Properties, for a total investment volume of just over 150 million. Q showed little activity among foreign investors. However, in H a number of foreign parties made active purchases. As in previous quarters, this primarily involved German investors. This was partly caused by German company NordCapital, who bought the new construction project Facet in Utrecht from ING Real Estate Development for 65 million.

13 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 13 Figure 14: Rental growth prime offices Figure 15: Development capital value offices % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Amsterdam Rotterdam The Hague Utrecht Eindhoven Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Amsterdam Rotterdam The Hague Utrecht De groeiende interesse van beleggers in hoogwaardig vastgoed vindt duidelijk zijn weerslag in de ontwikkeling van aanvangsrendementen voor topkantoorruimte. In het vierde kwartaal van 2009 zijn de top netto aanvangsrendementen (v.o.n.) in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag stabiel gebleven, maar in Eindhoven en Utrecht zijn ze licht aangescherpt. Het eerste kwartaal van 2010 laat voor alle steden een aanscherping zien van de aanvangsrendementen. In het tweede kwartaal van 2010 zijn aanvangsrendementen onveranderd gebleven. De scherpste netto aanvangsrendementen worden behaald in Amsterdam. Deze zijn in het eerste kwartaal van 2010 met 10 basispunten gedaald ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De aanvangsrendementen vallen momenteel binnen een bandbreedte van 5,70% - 6,20%. De scherpste aanvangsrendementen hebben betrekking op topkwaliteit vastgoed (en locatie) met een sterke solvabele huurder en een 10- jarig huurcontract. In Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven liggen de bandbreedtes 30 tot 60 basispunten hoger dan in Amsterdam. In Amsterdam, Utrecht en Den Haag zijn de tophuren in de eerste helft van 2010 stabiel gebleven. De tophuren binnen deze steden bedragen momenteel respectievelijk 335,-, 225,- en 210,- per m² vvo per jaar. De tophuur in Eindhoven is in het eerste kwartaal van 2010 gedaald en bedraagt momenteel 175,- per m² vvo per jaar. In Rotterdam is de tophuur licht naar boven bijgesteld en deze kwam aan het eind van het tweede kwartaal van 2010 uit op 195,- per m² vvo per jaar. Die lichte stijging werd veroorzaakt door een aantal transacties binnen hoogwaardig nieuw kantoorvastgoed. De huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incentives, die in het eerste halfjaar van 2010 in alle steden zijn gestegen. Growing investor interest in high-quality property is clearly reflected in the development of initial yields for prime office space. In Q4 2009, prime net initial yields (purchasing costs payable by the vendor) remained stable in Amsterdam, Rotterdam and The Hague, but fell slightly in Eindhoven and Utrecht. Q shows a slight fall in initial yields for all cities. Prime yields remained stable in Q The lowest prime net initial yields are achieved in Amsterdam. In Q1 2010, these fell by 10 basis points in comparison with the previous quarter. The initial yields currently range from 5.70% to 6.20%. The lowest initial yields relate to prime quality property (and locations) with highly solvent lessees under a 10-year lease. In Rotterdam, The Hague, Utrecht and Eindhoven, the range is 30 to 60 basis points higher than in Amsterdam. Prime rents in Amsterdam, Utrecht and The Hague remained stable in H The prime rents in these cities currently amount to 335, 225 and 210 per m² lfa per annum, respectively. The prime rent in Eindhoven fell in Q and currently amounts to 175 per m² lfa per annum. In Rotterdam, the prime rent experienced a slight upward correction in Q and amounts to 195 per m² lfa per annum at the end of H The slight increase was caused by a number of transactions involving highquality new office property. The rent levels have not been adjusted for incentives, which increased in all cities during H

14 14 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Figuur 15 toont de waardeontwikkeling van kantoorvastgoed binnen de vier grote steden vanaf Na het barsten van de internetbubbel rond 2001 laat de kantorenmarkt vanaf 2004 weer een opgaande lijn zien. Waardegroei van het kantoorvastgoed werd voornamelijk gerealiseerd in Utrecht. In de periode Q Q is de waarde van het Utrechtse kantoorvastgoed met 48% gestegen. Den Haag en Rotterdam lieten een waardegroei van rond de 36% zien, terwijl Amsterdams kantoorvastgoed met ruim 30% in waarde steeg. Vanaf medio 2007 vertoonde de kantorenmarkt de eerste tekenen van economische neergang. In de periode Q Q is door afwaarderingen en door geringe tot negatieve huurgroei de waarde van het kantoorvastgoed in de vier grote steden gedaald. In deze periode werd de Utrechtse kantorenmarkt het hardst geraakt met een waardedaling van 23%. In Rotterdam en Den Haag lag de waardevermindering rond de 20%. De Amsterdamse kantorenmarkt liet een waardedaling zien van 17%. Voor de tweede helft van 2010 wordt meer interesse van beleggers verwacht. Deze interesse zal zich hoofdzakelijk richten op langjarig verhuurd hoogwaardig vastgoed op goede locaties. Hierdoor scherpen aanvangsrendementen voor hoogwaardig vastgoed naar verwachting verder aan in Voor een stijging van de tophuren lijkt het vooralsnog wat vroeg. De waarde van het kantoorvastgoed zal naar verwachting dan ook slechts licht verder stijgen in de komende periode. Figure 15 shows the value development of office property in the four large cities from After the burst of the Internet bubble in 2001, the office market shows a rising trend again from Capital growth of office property was primarily realised in Utrecht. During the period Q Q3 2007, the value of Utrecht office property went up by 48%. The Hague and Rotterdam showed a capital growth rate of around 36%, while Amsterdam office property increased in value by over 30%. From mid 2007, the office market showed the first signs of economic decline. In the period Q Q3 2009, write-downs and little or negative growth in rent caused a drop in the value of office property in the four large cities. During this period, the Utrecht office market was hit hardest with a 23% decrease in value. In Rotterdam and The Hague the drop in value was around 20%. The Amsterdam office market showed a decrease in value of 17%. Greater investor interest is expected for the second half of This interest will mainly be directed at well-located prime property under a long-term lease. As a result, initial yields for prime property are expected to fall further during H For the time being, it would seem it is too early for a rise in prime rent levels. Therefore only a slight further increase is expected in the value of office property in the coming period.

15 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 15 Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelruimte Dutch investment market for retail space which is quite wicked Figure 16: Retail investment volume and prime net initial yield EUR bn % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q *Q Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010), * Preliminary estimate In de eerste twee kwartalen van 2010 kwam het winkelbeleggingsvolume uit op circa 1,02 miljard, wat overeenkomt met circa 40% van het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed. Het aandeel winkelbeleggingen ligt daarmee boven dat van investeringen in kantoren, die in de regel de grootste interesse van beleggers trekken. Het beleggingsvolume in winkelvastgoed is in de eerste helft van 2010 fors gestegen vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met de tweede helft van 2009 is het beleggingsvolume met 9% gestegen. De dynamiek op de winkelmarkt in de eerste helft van 2010 werd vooral gesterkt door de verkoop van delen van de portefeuille van Unibail-Rodamco aan Wereldhave voor een bedrag van 207 miljoen. Daarnaast verwierf Syntrus Achmea Vastgoed in het tweede kwartaal van 2010 een grote A1 winkelportefeuille, bestaande uit 30 objecten, eveneens van Unibail-Rodamco voor een bedrag van circa 150 miljoen. Bovendien kocht Altera Vastgoed aan het eind van het tweede kwartaal drie winkelobjecten van Unibail-Rodamco voor 156 miljoen. Eén van grootste single asset transacties door particuliere beleggers in de eerste helft van 2010 betrof de verkoop van winkelcentrum Eemplein in Amersfoort. Green Real Estate verwierf het winkelcentrum met een metrage van m², waarvan m² winkelruimte, voor een koopsom van circa 40 miljoen. In H1 2010, the retail investment volume amounted to approximately 1.02 billion, which corresponds to around 40% of the total investment volume in commercial property. Thereby the share of retail investments ends above that of office investments, which normally attracts the most investor interest. In H the investment volume in retail property heavily increased compared to H In comparison with H2 2009, the investment volume increased by 9%. The dynamics on the retail market in H were particularly strengthened by the sale of parts of the Unibail-Rodamco portfolio to Wereldhave for a transaction price of 207 million. In addition, in Q Syntrus Achmea Vastgoed acquired a large A1 retail portfolio, which consists of 30 properties, from again Unibail- Rodamco for a transaction price of approximately 150 million. Furthermore, Altera Vastgoed acquired three retail assets from Unibail-Rodamco at the end of Q The transaction price amounted to 156 million. One of the largest single asset transactions by private investors in H involved the sale of the Eemplein shopping centre in Amersfoort. Green Real Estate acquired the shopping centre with a floor area of 21,600m², 12,600m² of which in retail space, for a price of around 40 million.

16 16 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Figure 17: Rental growth prime retail unit shops % Figure 18: Development capital value retail unit shops Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Amsterdam Rotterdam The Hague Utrecht Amsterdam Rotterdam The Hague Utrecht Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Over heel 2009 waren er vrijwel geen buitenlandse beleggers actief op de Nederlandse winkelmarkt. Circa 95% van het beleggingsvolume kwam voor rekening van beleggers uit Nederland. De overige 5% betrof een tweetal Duitse partijen. In het eerste kwartaal van 2010 kwam er geen enkele belegger uit het buitenland. Waar normaal de vraag op de winkelmarkt vooral komt van de particuliere belegger, was in de eerste helft van 2010 de institutionele belegger de grootste koper van winkelvastgoed. In 2009 werd al een toegenomen interesse van dit type belegger vastgesteld. De netto aanvangsrendementen (v.o.n.) binnen het winkelsegment zijn het scherpst voor de solitaire winkelunits in A1-winkelgebieden. In het eerste halfjaar van 2010 zijn de top aanvangsrendementen binnen de zes grootste winkelsteden in Nederland licht gedaald. In Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn ze met 15 basispunten aangescherpt, in Eindhoven, Maastricht en Utrecht met 10 basispunten. Het top netto aanvangsrendement in Nederland wordt behaald in Amsterdam en dit valt momenteel binnen een bandbreedte van 4,85% - 5,35%. In de andere belangrijke Nederlandse winkelsteden liggen de aanvangsrendementen 25 tot 55 basispunten hoger. In 2009 en in het eerste halfjaar van 2010 toonde een groot aantal beleggers interesse in stadsdeelcentra en planmatig ontwikkelde winkelcentra. De scherpste netto aanvangsrendementen voor deze categorie zijn in het tweede kwartaal van 2010 ten opzichte van het voorgaande kwartaal gelijk gebleven en vallen binnen een bandbreedte van 5,75% - 6,25%. Deze aanvangsrendementen gelden voor binnenstedelijke winkelcentra. Voor stadsdeelcentra liggen de aanvangsrendementen op een hoger niveau. Over the whole of 2009, very few foreign investors were active in the Dutch retail market; around 95% of the investment volume was attributable to investors from the Netherlands. The remaining 5% concerned two German parties. In Q1 2010, there were no foreign investors at all. Whereas demand in the retail market normally comes chiefly from private investors, institutional investors were the largest buyers of retail property in H Increased interest from this type of investor could already be perceived in The net initial yields (purchasing costs payable by the vendor) within the retail segment are lowest for single retail units in A1 shopping areas. In H prime initial yields within the six largest retail cities in the Netherlands fell slightly. In this context, initial yields in Amsterdam, Rotterdam and The Hague fell by 15 basis points. In Eindhoven, Maastricht and Utrecht this decrease amounted to 10 basis points. The lowest prime net initial yield in the Netherlands is achieved in Amsterdam and ranges from 4.85% to 5.35%. In the other key Dutch retail cities, initial yields are 25 to 55 basis points higher. In 2009 and H1 2010, a large number of investors were interested in district shopping centres and shopping centres built as planned developments. The lowest net initial yields for this category remained the same in Q in comparison with the previous quarter, ranging from 5.75% to 6.25%. These initial yields apply to inner-city shopping centres, for district shopping centres the initial yields are at a higher level.

17 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 17 Het retail warehousing segment blijft nog steeds het kleinst binnen de winkelmarkt. De netto aanvangsrendementen in de vijf grote steden zijn in het vierde kwartaal van 2009 met 25 basispunten aangescherpt en zijn in de afgelopen twee kwartalen onveranderd gebleven. De top netto aanvangsrendementen van Nederland, behaald in Amsterdam, vallen momenteel binnen een bandbreedte van 6,75% - 7,25%. In de andere belangrijke Nederlandse winkelsteden liggen de aanvangsrendementen 25 tot 50 basispunten hoger. In de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Maastricht en Utrecht zijn de tophuurprijzen voor solitaire winkelruimte in het vierde kwartaal van 2009 licht gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. In Eindhoven daalde in die tijd de tophuur met 15,-. In de eerste helft van 2010 bleven de tophuren binnen de grote steden stabiel, met uitzondering van Amsterdam. De Kalverstraat voert nog steeds de lijst aan met 2.300,- per m² vvo per jaar. Als tweede volgt Maastricht (Grote Straat) met 1.670,- per m² vvo per jaar, dan Utrecht (Lange Elisabethstraat) met 1.620,- per m² vvo per jaar, Rotterdam (Lijnbaan) met 1.570,-, Eindhoven (Demer) met 1.365,- en Den Haag (Spuistraat) met per m² vvo per jaar. Figuur 18 toont de waardeontwikkeling van solitaire winkelunits binnen de vier grote steden vanaf Vanaf 2005 zijn de aanvangsrendementen fors aangescherpt en zijn de tophuren gestegen. Hierdoor is de waarde van solitaire winkelunits vooral binnen Amsterdam explosief gestegen. In de periode Q Q is de waarde van solitaire winkelunits nagenoeg verdubbeld (groei van 96%). De overige steden laten een relatief minder volatiel beeld zien. De waardegroei in Utrecht en Den Haag bedroeg ruim 70% in deze periode, terwijl in Rotterdam een waardegroei van 56% werd gerealiseerd. Door de huidige stabilisering van de netto aanvangsrendementen en tophuren lijkt de negatieve waardeontwikkeling van solitaire winkelunits vooralsnog ten einde. Vanaf het derde kwartaal van 2009 tot en met het tweede kwartaal van 2010 laten alle vier de steden een lichte waardegroei zien. The retail warehousing segment remains the smallest within the retail market. The net initial yields in the five large cities fell by 25 basis points in Q and remained unchanged in the past two quarters. The lowest prime net initial yields in the Netherlands, achieved in Amsterdam, currently range from 6.75% to 7.25%. In the other key Dutch retail cities, the initial yields are 25 to 50 basis points higher. In the cities Amsterdam, Rotterdam, The Hague, Maastricht and Utrecht, prime rent levels for single retail units in Q rose slightly in comparison with the previous quarter. During this period, the prime rent in Eindhoven fell by 15. In H1 2010, prime rents in the large cities remained stable, except for Amsterdam. Kalverstraat still heads the list at 2,300 per m² lfa per annum. Second is Maastricht (Grote Straat) at 1,670 per m² lfa per annum. In Utrecht (Lange Elisabethstraat) the prime rent is 1,620 per m² lfa per annum. The prime rent levels in Rotterdam (Lijnbaan) and Eindhoven (Demer) are 1,570 and 1,365 per m² lfa per annum, respectively. In The Hague (Spuistraat) the prime rent is 1,350 per m² lfa per annum. Figure 18 shows the value development of single retail units in the four large cities from Since 2005, initial yields have fallen considerably and prime rent levels have risen. As a result, the value of single retail units especially in Amsterdam has rocketed. In the period Q Q the value of single retail units nearly doubled (96% growth). The other cities present a relatively less volatile picture. The value increase in Utrecht and The Hague was more than 70% in this period, while in Rotterdam a 56% value increase was realised. Given the current stabilisation of net initial yields and prime rents, the negative value development of single retail units seems to have come to an end for the time being. From Q up to and including Q2 2010, all four cities display a slight growth in value.

18 18 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Nederlandse beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte Dutch investment market for warehousing and other neat stuff Figure 19: Warehousing investment volume and prime net initial yield EUR bn % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q *Q Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010), * Preliminary estimate In het eerste halfjaar van 2010 werd circa 250 miljoen belegd op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar betekent dit een daling van 42%. Het beleggingsvolume ligt eveneens aanzienlijk onder het volume van de tweede helft van Destijds werd circa 460 miljoen belegd op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Net als in de tweede helft van 2009 neemt de bedrijfsruimtemarkt in de eerste helft van 2010 circa 10% van het totale beleggingsvolume voor haar rekening. Wat betreft het aantal transacties is er eveneens een dalende trend te zien. In de eerste twee kwartalen van 2010 werden 86 transacties geregistreerd, wat een daling betekent van bijna 30% ten opzichte van het laatste halfjaar van In tegenstelling tot het eerste kwartaal van 2009, was er in de overige kwartalen van 2009 een toenemende interesse van buitenlandse beleggers waar te nemen, voornamelijk vanuit Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Zij waren verantwoordelijk voor ruim 27% van het totaal belegde volume in bedrijvenvastgoed. Bijna de helft van het totale beleggingsvolume kwam voor rekening van particuliere beleggers. Zij kochten voor circa 60 miljoen aan bedrijfsmatig vastgoed. De groep particuliere beleggers wordt gevolgd door de ontwikkelaars. De ontwikkelende beleggers investeerden voor bijna 40 miljoen in bedrijfsmatig vastgoed en waren daardoor verantwoordelijk voor circa 30% van het totale beleggingsvolume. In H1 2010, investments worth around 250 million were made on the Dutch warehousing market. Compared with the same period of the previous year, this represents a 42% decrease. The investment volume is also considerably less than the volume of H During this period, 460 million was invested on the Dutch warehousing market. As in H2 2009, the warehousing market accounted for around 10% of the total investment volume in H A falling trend could also be perceived for the number of transactions. In H1 2010, 86 transactions were registered, which represents a drop of almost 30% in relation to H As opposed to Q1 2009, there was growing interest from foreign investors during the other quarters of 2009, primarily from Germany and the United Kingdom. These investors were responsible for over 27% of the total volume invested in warehousing property. Nearly half of the total investment volume was attributable to private investors, who spent around 60 million on warehousing property. The group of private investors is followed by developers. Development investors invested nearly 40 million in warehousing property and were thus responsible for around 30% of the total investment volume.

19 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 19 Figure 20: Rental growth prime warehouses % Q Amsterdam Rotterdam Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Figure 21: Development capital value warehouses Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Amsterdam Source: Jones Lang LaSalle (July, 2010) Q Q Q Q Rotterdam Q Q Q Q Q Q In de eerste helft van 2010 waren de grootste verkopende partijen de ontwikkelaars en de eigenaar/gebruikers. In 2009 waren het de eigenaar/gebruikers die het meeste bedrijfsvastgoed verkochten. Zij hadden vorig jaar een aandeel van 37%. In tegenstelling tot voorgaande jaren is het aandeel van verkopende ontwikkelaars in het eerste halfjaar van 2010 sterk toegenomen. De afgelopen vijf jaar ( ) lag het aandeel van deze verkopende groep gemiddeld op een kleine 12% per jaar. De toename in het eerste halfjaar van 2010 is vooral toe te schrijven aan de verkopen van onder meer AMB Property en Goodman. Ook aanvangsrendementen voor bedrijfsmatig vastgoed toonden in 2008 en begin 2009 een verdere opwaartse correctie. In het eerste kwartaal van 2010 bleven de aanvangsrendementen voor het vierde kwartaal op rij stabiel. Echter, in het tweede kwartaal van 2010 zijn de aanvangsrendementen licht aangescherpt. De scherpste netto aanvangsrendementen refereren aan de regio Amsterdam-Schiphol en vallen momenteel binnen een bandbreedte van 6,85% tot 7,35%. Binnen de andere logistieke knooppunten, zoals Rotterdam en Noord-Brabant, liggen de aanvangsrendementen respectievelijk 10 tot 30 basispunten hoger. De tophuurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt blijven onder neerwaartse druk staan. Voornamelijk de zuidelijke locaties in Noord-Brabant en Limburg hebben te maken met overaanbod, waardoor de huurprijzen de afgelopen twee kwartalen licht zijn gedaald. De tophuurprijzen in Noord-Brabant, met uitzondering van Eindhoven, liggen momenteel binnen een bandbreedte van 45,- tot 52,50 per m² vvo per jaar. Tophuurprijzen binnen de belangrijkste mainports Rotterdam en Schiphol zijn in vergelijking met voorgaand kwartaal stabiel gebleven. De tophuren voor deze locaties zijn respectievelijk 63,- per m² vvo per jaar en 90,- per m² vvo per jaar. Huurprijzen blijven ondersteund door incentives en ze verschillen sterk per regio. In H1 2010, developers and owner-occupiers were the largest selling parties. In 2009 most warehousing property was sold by owner-occupiers. Last year their share was 37%. Unlike in previous years, the share of selling developers greatly increased in H Over the past five years ( ), the average share of this selling group was just under 12% per annum. The increase in H is primarily attributable to the sales by AMB Property and Goodman, among others. As is the case with other property sectors, initial yields for warehousing property experienced a further upward correction in 2008 and early The initial yields remained stable in Q1 2010, which means that they remained unchanged for the fourth quarter in a row. However, in the second quarter of 2010 prime initial yields showed a slight downward correction. The lowest prime net initial yields refer to the region Amsterdam-Schiphol and currently range from 6.85% to 7.35%. Within the other logistics hubs such as Rotterdam and Noord-Brabant, initial yields are higher by 10 and 30 basis points, respectively. Prime rent levels in the warehousing market continue to experience downward pressure. Primarily the southern locations in Noord-Brabant and Limburg are confronted with oversupply, which caused a slight fall in rent levels in the past two quarters. The prime rent levels in Noord-Brabant, with the exception of Eindhoven, currently range from 45 to per m² lfa per annum. Prime rent levels within the principal main ports Rotterdam and Schiphol remained stable in comparison with the previous quarters. The prime rents for these locations are 63 and 90, respectively, per m² lfa per annum. Rent levels remain supported by incentives and differ greatly from one region to another.

20 20 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Figuur 21 toont de waardeontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed in de steden Amsterdam en Rotterdam vanaf In de periode voorafgaand aan de economische crisis, zijn de netto aanvangsrendementen van bedrijfsmatig vastgoed in versneld tempo aangescherpt. In deze periode zijn de tophuren wel nagenoeg stabiel gebleven. Sinds begin 2004 tot eind 2007 zijn de waarden van bedrijfsruimten in Amsterdam en Rotterdam gestegen met respectievelijk 26% en 28%. Figure 21 shows the value development of warehousing property in the cities of Amsterdam and Rotterdam from During the period preceding the economic crisis, the net initial yields of warehousing property fell at an accelerated pace. However, in this period the prime rents remained more or less stable. From the beginning of 2004 until the end of 2007, the values of warehousing properties in Amsterdam and Rotterdam rose by 26% and 28%, respectively. De waardestijging is door het doorzetten van de crisis voor een groot deel tenietgedaan. Ditmaal was er niet alleen sprake van stijgende aanvangsrendementen, maar door overaanbod daalden ook de tophuurprijzen. Door de dubbele werking daalde de waarde van bedrijfsmatig vastgoed in een korte tijd (Q Q4 2009) met 18% in Amsterdam en met 15% in Rotterdam. The value increase was largely cancelled out as the crisis intensified. This time, there was not only an increase in initial yields but also a fall in prime rents because of oversupply. Because of this dual effect, the value of warehousing property fell over a short period (Q Q4 2009) by 18% in Amsterdam and by 15% in Rotterdam. Kenmerkend voor de huidige situatie op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte is het beperkte aanbod en de weer teruggekeerde vraag naar kwalitatief goed en eveneens langjarig verhuurd vastgoed. Door schaarste aan dit type product is het de verwachting dat de aanvangsrendementen in de tweede helft van 2010 licht verder aanscherpen. Hierdoor lijkt er een einde te zijn gekomen aan de negatieve waardeontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. The current situation on the investment market for warehousing property is characterised by limited supply and a return of demand for high-quality property under a long-term lease. Because this type of product is scarce, initial yields are expected to fall slightly in the second half of Consequently, the negative value development of warehousing property seems to have come to an end.

21 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 21 Thema particuliere beleggers Report on private investors which are the bomb De particuliere belegger is traditioneel de grootste partij op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. In 2009 werd door particuliere beleggers circa 2,8 miljard belegd in Nederlands commercieel vastgoed, wat overeenkomt met ruim 50% van het totale Nederlandse beleggingsvolume. Vooral de afwachtende houding van institutionele beleggers en vastgoedfondsen is debet aan het relatief grote aandeel van particuliere beleggers in In het eerste kwartaal van 2010 werd door hen circa 440 miljoen belegd op een totaal van circa 1,2 miljard aan beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed. Het beleggingsbeleid van de Nederlandse professionele particuliere vastgoedbelegger is voor de achtste keer in beeld gebracht. Dit jaar is dat gedaan in samenwerking met Vastgoedbelang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed, en met onafhankelijk onderzoeksinstituut OTB, onderdeel van de TU Delft, en in samenspraak met ROZ Performancemeting en IPD Nederland. In totaal hebben ruim 30 particuliere beleggers meegewerkt aan het onderzoek. Het herstel is momenteel heel dun, bovendien hebben we de crisis nog niet echt gevoeld. H. Brouwer - Breevast Huidige situatie particuliere beleggingsmarkt In het voorgaande onderzoek, uitgevoerd in maart 2009, hadden de particuliere beleggers het voornemen om minder te gaan investeren. Zij hebben zich aan dit voornemen gehouden. De aankooprange lag in 2009 beduidend lager dan in 2008 het geval was. Daarbij werden meer kleinschalige aankopen gedaan en waren grootschalige beleggingen (> 50 miljoen) schaars. De samenstelling van de portefeuille is hierbij nagenoeg onveranderd gebleven, vergeleken met het voorgaande jaar. Traditionally, private investors hold the largest share of the Dutch property investment market. In 2009, private investors invested around 2.8 billion in Dutch commercial property, which corresponds to more than 50% of the total Dutch investment volume. The relatively large share of private investors in 2009 was due primarily to the restraint of institutional investors and property funds. In Q1 2010, private investors invested around 440 million in Dutch commercial property, out of a total of around 1.2 billion. This is the eighth time we have charted the investment policy of Dutch professional private property investors. This year, we did so in cooperation with the association of private property investors Vastgoedbelang and the independent research institute OTB, which is part of Delft University of Technology, and in consultation with ROZ Performancemeting and IPD Netherlands. In total, more than 30 private investors took part in the survey. The recovery is currently very weak and we have not really felt the crisis yet either. H. Brouwer - Breevast Current situation on private investment market At the time of the previous survey (March 2009) private investors intended to invest less. Private investors have carried out this intention. The purchasing range in 2009 was considerably smaller than it had been in In addition, more small-scale purchases were made and large-scale investments (> 50 million) were scarce. Thereby the composition of the portfolio remained virtually unchanged in comparison with the previous year. Figure 22: Allocation to different property sectors Offices Retail Residential Industrial 23% 26% 20% 31%

22 22 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Gemiddeld houdt de particuliere belegger retail het langst in de portefeuille, gevolgd door woningen en kantoren. Bedrijfsruimten worden gemiddeld genomen het snelst weer afgestoten. Het merendeel van de beleggers is alleen actief op de Nederlandse vastgoedmarkt. Als ook wordt belegd in buitenlands vastgoed, beslaat dit aandeel bijna nooit meer dan 25% van de totale portefeuille. Leegstaande gebouwen hebben wel degelijk nog verhuurkansen, mits de locatie goed is en de gebouwen up-to-date worden gemaakt. A. Abraham - Cocon Vastgoed De grootste leegstand binnen de portefeuille van de particuliere belegger bevindt zich nog altijd binnen de kantorensector. Stond in het voorgaande onderzoek nog 5,7% van de kantorenportefeuille leeg, dit jaar is de leegstand binnen deze portefeuille toegenomen tot 7,6%. Het blijft opvallend dat particuliere beleggers significant minder leegstand in hun portefeuille hebben dan het landelijke gemiddelde van 14,5%. Ook binnen de retail-, bedrijfsruimte- en woningportefeuille zag de belegger de leegstand toenemen. Gemiddeld staat ruim 4% van de retail- en bedrijfsruimteportefeuille leeg. Net als vorig jaar is de leegstand binnen de woningportefeuille het geringst. Gemiddeld heeft de particuliere belegger in deze portefeuille te maken met een leegstandspercentage van 3,5%. De enige duurzame oplossingen voor leegstand zijn herbestemmen, herontwikkelen of slopen. M. de Groene - De Groene Groep Een gedeeltelijke verklaring voor de geringe leegstandspercentages binnen de vastgoedportefeuilles ligt in de verhuuractiviteiten van de particuliere belegger. Beleggers zien dan ook net als vorig jaar een actief verhuur- en beheermanagement als het meest van invloed op een optimaal renderende portefeuille. Meer dan in voorgaande jaren worden ook economische tendensen aangemerkt als invloedrijke factoren. Daarnaast wegen volgens de belegger de rentestand, timing en gevoel, onderhandelingskracht en beschikbaarheid van vreemd vermogen zwaar mee in het behalen van een optimaal rendement. On average, retail property is retained the longest within a private investor s portfolio, followed by residential property and offices. Warehousing property is on average the first to be disposed of. The majority of investors operate only on the Dutch property market. Where investors also invest in foreign property, this share very rarely exceeds 25% of the total portfolio. Empty buildings certainly still offer letting opportunities, provided that they are well-located and are brought up to date. A. Abraham - Cocon Vastgoed The highest vacancy rates within the private investor's portfolio are still within the office sector. While the previous survey showed that 5.7% of property in the office portfolio was vacant, this year the vacancy rate within the office portfolio increased to 7.6%. Once again, it is striking that private investors experience significantly less vacancy in their portfolios than the national average of 14.5%. Investors also saw a rise in vacancy within the retail, warehousing and residential portfolios. The average vacancy rate in the retail and warehousing portfolios is over 4%. Just like last year, vacancy is smallest in the residential portfolio, in which private investors face a vacancy rate of 3.5% on average. The only sustainable solution for vacancy is conversion, redevelopment or demolition. M. de Groene - De Groene Groep The low vacancy levels within the property portfolios can partly be explained by the letting activities of private investors. Therefore, just as last year, investors consider an active letting and management policy to be the key factor for the profitability of a portfolio. More than in previous years, economic trends are also identified as influential factors. In addition, investors believe that interest rates, timing and feeling, negotiation power and the availability of debt financing are major factors in optimising profitability. Banks are still prepared to extend loans, albeit subject to more normal conditions. A. Abraham - Cocon Vastgoed Banken zijn nog altijd bereid kredieten te verstrekken, zij het tegen normalere condities. A. Abraham - Cocon Vastgoed

23 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 23 Totaalrendementen en gehanteerde aanvangsrendementen Dit jaar is, ten behoeve van het vaststellen van de behaalde rendementen, aansluiting gezocht bij de methodiek zoals deze gehanteerd wordt door ROZ Performancemeting en IPD Nederland. Er is getracht het rendement te bepalen aan de hand van de bruto huurinkomsten in 2009 en de WOZ-waarden van de portefeuilles van de beleggers. Het is echter niet mogelijk gebleken op basis van die gegevens tot objectieve rendementscijfers te komen. In samenwerking met eerder genoemde partijen wordt momenteel verder gewerkt aan het verkrijgen van objectieve cijfers van het rendement van de particuliere beleggers. Hierna wordt daarom volstaan met een beschrijving van de behaalde rendementen over 2009 volgens de ROZ / IPD Nederlandse Vastgoedindex. Benchmarking in de particuliere beleggerssector is niet haalbaar, want de markt is niet transparant genoeg. M. de Groene - De Groene Groep Ondanks een negatieve waardegroei is retail in 2009 het meest waardevast gebleken. Met een direct rendement van 6,2% en een waardeontwikkeling van -3,6%, komt het totaalrendement gemiddeld uit op 2,4%. Het hogere directe rendement voor kantoren (7,1%) wordt nagenoeg geheel tenietgedaan door de negatieve waardeontwikkeling binnen deze sector van -6,8%. Het totaalrendement komt daarmee uit op -0,2%. Het directe rendement binnen de woningsector bedroeg 3,7%. De waardeontwikkeling van -5,8% resulteerde in een negatief totaalrendement over 2009 van -2,2%. Alhoewel het direct rendement voor de bedrijfsruimtesector het hoogst was (7,6%), was ook de negatieve waardeontwikkeling in 2009 grootst voor deze sector. Het indirecte rendement kwam uit op -7,4%. Het totaalrendement binnen de bedrijfsruimtesector in 2009 bedroeg daarmee -0,3%. De grote interesse voor de retailsector wordt veroorzaakt door inflatiebestendigheid, maar deze interesse zal van tijdelijke aard zijn. H. Brouwer - Breevast Total returns and applied initial yields This year we followed the method applied by ROZ Performancemeting and IPD Netherlands in order to determine the total returns achieved. We tried to determine the return on the basis of gross rental income in 2009 and the values of the investors portfolios, bases on the Valuation of Immovable Property Act (WOZ). Unfortunately, it wasn t possible to create reliable figures yet. In cooperation with aforementioned parties, currently a method is developed to retain reliable figures of the return of private investors. For this reason, merely a description of achieved returns for 2009 is given, based on the figures of the ROZ / IPD Netherlands Annual Property Index. Benchmarking in the private investor sector is not feasible, because the market is not transparent enough. M. de Groene - De Groene Groep Despite negative capital growth, retail appeared to be the most value stable sector in At an income return of 6.2% and a capital growth of -3.6%, the total return for retail amounts to 2.4%. The higher income return for offices (7.1%) is nearly completely cancelled out by the negative capital growth within this sector of -6.8%. The total return for the office sector thus amounts to 0.2%. The income return within the residential sector was 3.7%. The decrease in value of -5.8% resulted in a negative total return of -2.2%. Although the income return was the highest within the warehousing sector (7.6%), the negative capital growth in 2009 also was the highest for this sector and amounted to -7.4%. Thus, the total rate of return for the warehousing sector amounted to -0.3% in The great interest in the retail sector is caused by inflation resistance, but this interest will only be temporary. H. Brouwer - Breevast Table 1: ROZ / IPD Netherlands Annual Property Index Returns 2009 Property sector Income Return Capital Growth Total Return Offices 7.1% -6.8% -0.2% Retail 6.2% -3.6% 2.4% Residential 3.7% -5.8% -2.2% Warehousing 7.6% -7.4% -0.3% Source: ROZ / IPD Nederlandse Vastgoedindex (March, 2009)

24 24 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Ondanks het negatieve totaalrendement beschouwen beleggers, net als vorig jaar, woningen als beste sector als het gaat om de rendement-risicoverhouding. Retail neemt hierbij de tweede plaats in. Bedrijfsruimten en kantoren volgen op enige afstand, respectievelijk op plaats drie en vier. De huidige markt is voornamelijk op zoek naar zekerheid, rendement is van secundair belang. M. de Groene - De Groene Groep Even though the total rate of return was negative, investors just like last year consider residential to be the best sector in terms of risk-return ratio. Retail comes second in this list. Warehousing and offices follow at some distance, taking the third and fourth spots, respectively. The current market is primarily looking for certainty; return is of secondary importance. M. de Groene - De Groene Groep In de voorgaande editie van het onderzoek waren de gehanteerde bruto aanvangsrendementen van kantoren met gemiddeld 180 basispunten fors naar boven bijgesteld. Dit kwam overeen met een neerwaartse prijsaanpassing van circa 20%. Vergeleken met het jaar ervoor hebben particuliere beleggers de aanvangsrendementen het afgelopen jaar met gemiddeld 30 basispunten aangescherpt. Die aanscherping vond hoofdzakelijk plaats bij hoogwaardig vastgoed op de betere locaties. Prijzen voor kantoren op A-locaties binnen de Randstad zijn met circa 5,6% gestegen. Op C-locaties, zowel binnen als buiten de Randstad, is er geen sprake van een aanscherping van de aanvangsrendementen. De bodem voor prime vastgoed lijkt bereikt, maar die van secundair vastgoed nog niet. H. Brouwer - Breevast Binnen de retailsector werd in voorgaand onderzoek door de particuliere beleggers een prijsaanpassing van circa -10% gehanteerd. Destijds waren de bruto aanvangsrendementen met gemiddeld 80 basispunten naar boven bijgesteld. Dit jaar hanteert de belegger aanvangsrendementen die gemiddeld 10 basispunten lager liggen dan in voorgaand onderzoek. De indicatoren van de winkelmarkt en de minder gunstige financieringsmarkt zorgen er echter voor dat de scherpe rendementen van voorheen niet meer gehaald kunnen worden. In the previous edition of this survey, the applied gross initial yields of offices were upwardly adjusted by as many as 180 basis points, which corresponded to a downward price adjustment of around 20%. Compared with last year, however, private investors have decreased initial yields this year by an average of 30 basis points. The decrease relates primarily to high-quality property at the better locations. Prices for offices at category A locations within the Randstad region went up by around 5.6%. At category C locations, both within and outside the Randstad region, there is no decrease in initial yields. Although it seems that the lowest point has been passed for prime property, this is not yet the case for secondary property." H. Brouwer - Breevast In the previous survey, private investors applied a price adjustment of around -10% within the retail sector. At that time, the gross initial yields were upwardly adjusted by an average of 80 basis points. This year investors apply initial yields that are on average 10 basis points lower than in the previous survey. However, the indicators of the retail market and the less favourable financing market ensure that the sharp yields of the past cannot be attained any more. Table 2: Applied gross initial yield offices (purchasing costs payable by the purchaser) Implied price adjustment Offices A-location - Randstad 7.7% 8.1% 5.6% Offices A-location - outside Randstad 8.3% 8.8% 6.0% Table 3: Applied gross initial yield retail (purchasing costs payable by the purchaser) Implied price adjustment Retail A-location - Randstad 6.8% 6.7% -1.5% Retail A-location - outside Randstad 7.2% 6.8% -4.9% Offices B-location - Randstad 8.9% 9.3% 5.2% Offices B-location - outside Randstad 9.1% 9.6% 4.8% Retail B-location - Randstad 7.6% 8.1% 6.8% Retail B-location - outside Randstad 8.0% 8.0% 0.5% Offices C-location - Randstad 10.2% 10.3% 0.8% Offices C-location - outside Randstad 10.8% 10.7% -0.8% Retail C-location - Randstad 8.7% 8.9% 2.5% Retail C-location - outside Randstad 9.3% 9.4% 0.4%

25 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 25 Net als binnen de kantoren- en retailsector, werd in voorgaand onderzoek het aanvangsrendement op bedrijfsruimten en logistiek vastgoed fors bijgesteld. Destijds werden de aanvangsrendementen met 130 basispunten verhoogd. Daarbij was de bijstelling van de aanvangsrendementen op logistiek vastgoed het grootst. Vergeleken met het jaar ervoor hebben de particuliere beleggers de aanvangsrendementen het afgelopen jaar met gemiddeld 30 basispunten aangescherpt. De aanscherping vond hoofdzakelijk plaats binnen de bedrijfsruimtesector. Wellicht waren de aanvangsrendementen in deze sector in voorgaand onderzoek overgecorrigeerd. De bedrijfsruimtemarkt kenmerkt zich nog altijd door een aanhoudende mismatch tussen vraag en aanbod voor secundaire distributieruimte. Als gevolg hiervan stijgen rendementen voor dit deel van de markt verder. Binnen de vier traditionele beleggingssectoren wordt de bedrijfsruimtesector gezien als de meest risicovolle beleggingssector. Slechts weinig beleggers zijn bereid en in staat om meer risicovol te beleggen. M. de Groene - De Groene Groep Dit jaar is de particuliere belegger eveneens gevraagd naar het gehanteerde aanvangsrendement binnen de woningsector. Hierbij is onderscheid gemaakt in eengezins- en meergezinswoningen, maar ook in woningen binnen de Randstad en daarbuiten. De particuliere belegger hanteert licht scherpere aanvangsrendementen voor eengezinswoningen ten opzichte van meergezinswoningen. Bovendien wordt voor woningen buiten de Randstad een licht hogere risicopremie gevraagd. Het is lente op de verhuurmarkt; men zou kunnen spreken van een voorzichtig herstel. M. Maarsen - Maarsen Groep As was the case within the office and retail sectors, the initial yield on warehousing and logistics property was substantially adjusted in the previous survey. At that time, initial yields were increased by 130 basis points. In this context, the greatest adjustment was made to the initial yields on logistics property. Compared with last year, private investors have decreased initial yields this year by an average of 30 basis points. This decrease related primarily to the warehousing sector. Possibly initial yields in this sector were overadjusted in the previous survey. The warehousing market is still characterised by an ongoing disparity between demand and supply regarding secondary distribution centres. This causes yields in this market segment to further increase. Within the four traditional investment sectors, the warehousing sector is regarded as the sector involving the greatest risk. Few investors are willing and able to make higher-risk investments. M. de Groene - De Groene Groep This year, private investors were also asked about the initial yield applied within the residential sector. In this respect, a distinction was made between single-tenant and multi-tenant properties and between properties within and outside the Randstad region. Private investors apply slightly lower initial yields for single-tenant properties in comparison with multi-tenant properties. In addition, a slightly higher risk premium is demanded for properties outside the Randstad region. It is springtime on the letting market; one could call it a tentative recovery. M. Maarsen - Maarsen Groep Table 4: Applied gross initial yield warehousing (purchasing costs payable by the purchaser) Implied price adjustment Warehousing - Randstad 8.9% 9.5% 7.3% Warehousing - outside Randstad 9.4% 9.7% 3.3% Table 5: Applied gross initial yield residential (purchasing costs payable by the purchaser) 2010 Residential single-tenant - Randstad 5.9% Residential single-tenant - outside Randstad 6.0% Logistics - Randstad 9.0% 9.0% -0.6% Logistics - outside Randstad 9.4% 9.6% 2.6% Residential multi-tenant - Randstad 6.1% Residential multi-tenant - outside Randstad 6.5%

26 26 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Figure 23: Future trends in office rents 100% 80% 60% 40% 20% 0% 10% 55% 34% increase stable decrease 86% 14% 0% 0% 7% A location B location C location 93% Figure 24: Future trends in office vacancy rates Increase stable decrease 43% 43% 13% Toekomstige ontwikkelingen particuliere beleggingsmarkt Naast het in kaart brengen van de huidige situatie van de particuliere belegger, is ook aan particuliere beleggers gevraagd hoe zij aankijken tegen de toekomstige ontwikkelingen op de vastgoedbeleggingsmarkt. Daarbij wordt gekeken of en in hoeverre particuliere beleggers hun verwachtingen en beleid hebben aangepast ten opzichte van het onderzoek van vorig jaar. Het beeld van de particuliere belegger ten aanzien van de ontwikkeling van de huurprijs is nagenoeg onveranderd gebleven, vergeleken met vorig jaar. Ook dit jaar wordt door het merendeel van de beleggers een dalend huurprijsverloop verondersteld op B- en C-kantoorlocaties. Kantoorruimte op A-locaties kan volgens 10% van de beleggers in 2010 weer gaan stijgen. De kantorensector heeft alleen nog potentie op de beste locaties, daarom moeten we terughoudend zijn met nieuwe ontwikkelingen. Nieuwbouw is bovendien per definitie minder duurzaam dan renoveren. M. Maarsen - Maarsen Groep Net als vorig jaar geven circa drie van de vier beleggers aan dat zij incentives weggeven bij (weder)verhuur van kantoorpanden, in de vorm van huurvrije perioden. Zo wordt gemiddeld circa een half jaar huurvrij weggegeven bij een 5-jarige huurovereenkomst en gaat het bij een 10-jarige huurovereenkomst om gemiddeld 10,8 huurvrije maanden. De verwachting van de huurprijsdalingen op B- en C-locaties heeft sterk te maken met de leegstandsproblematiek binnen de secundaire kantorenmarkt. Ruim 40% van de beleggers verwacht ook in 2010 een verdere stijging van het leegstandspercentage binnen de kantorensector. Future developments in the private investment market In addition to charting the current situation for private investors, we asked private investors for their views on future developments in the property investment market. This enables us to monitor whether and to what extent private investors have adjusted their expectations and policies in comparison with last year s survey. For private investors, the development of rent levels remained virtually the same in comparison with last year. Again, a majority of investors assumed that rent levels would fall at category B and C office locations. According to 10% of investors, prices for office space at category A locations could rise again in The office sector only has potential at the best locations, which is why we have to exercise restraint regarding new developments. Moreover, new construction is by definition less sustainable than renovation. M. Maarsen - Maarsen Groep As was the case last year, around three out of four investors indicated that they awarded incentives in the form of rent-free periods when letting or reletting office buildings. In such cases, the average rent-free period awarded for a lease of five years is around six months. For a ten-year lease, the average number of rent-free months is The expected fall in rents at category B and C locations is closely related to the problem of vacant properties within the secondary office market. Over 40% of investors expect a further rise in vacancy levels within the office sector in 2010.

27 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 27 Figure 25: Future trends in retail rents 100% 80% 60% 40% 20% 0% 17% 62% increase stable decrease 21% 28% 72% 0% 0% 4% A location B location C location 96% Figure 26: Future trends in retail vacancy rates Increase stable decrease 52% 28% 20% Huurprijzen van retailvastgoed op A-locaties kunnen in 2010 volgens 17% van de beleggers stijgen. Een meerderheid verwacht echter een stabiel huurprijsverloop. Voor retailvastgoed op B- en C-locaties wordt, net als op de kantorenmarkt, door het merendeel een daling van de huurprijs verondersteld. Ondanks dalende omzetten bij retailers, stijgen de tophuren binnen de bewezen winkelsteden naar verwachting komend jaar licht. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de schaarste op A1-locaties. De winkelmarkt, vooral op de A1-locaties, blijkt ook nu weer behoorlijk stabiel te zijn. M. de Groene - De Groene Groep According to 17% of investors, rent levels for retail property at category A locations may rise in A majority expects rents to remain level, however. Where retail property at category B and C locations is concerned, the majority expects a fall in rent levels, similar to that on the office market. Despite declining sales at retailers, prime rents within the established retail cities are expected to rise slightly in the coming year. This is caused primarily by the scarcity at A1 locations. Once again the retail market, particularly the A1 locations, appears to be reasonably stable. M. de Groene - De Groene Groep De verwachtingen ten aanzien van het verloop van de leegstand op de retailmarkt, zijn verdeeld. Daarbij verwacht ruim de helft van de beleggers in 2010 een stabilisatie van de leegstand. Voorts verwacht 28% een verder oplopende leegstand. Consumenten blijven nog onzeker over het verloop van de economie, waardoor bestedingen in 2010 naar verwachting achterblijven. Expectations regarding the development of vacancy rates in the retail market are divided. Over half of investors expect vacancy to stabilise in 2010, while 28% expect a further increase in vacancy. As consumers are still uncertain about economic developments, spending levels are expected to remain low in 2010.

28 28 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Figure 27: Future trends in warehousing rents Figure 28: Future trends in warehousing vacancy rates 100% 80% 60% 40% 20% 0% increase stable decrease 64% 64% 36% 32% 0% 4% Warehousing Logistics Increase stable decrease 45% 41% 14% De particuliere belegger heeft een wat positiever beeld van het huurprijsverloop op de markt voor bedrijfsruimte. Desondanks verwacht ruim 60% in 2010 een daling van de huurprijs voor zowel bedrijfsmatig als logistiek vastgoed. Huurprijzen van nieuwbouw logistiek vastgoed blijven stabiel. Bestaand logistiek vastgoed komt echter onder een verdere neerwaartse druk te staan als gevolg van de vele onderhuursituaties. Net als in voorgaand onderzoek, verwacht circa 40% van de beleggers een toename van de leegstand binnen de bedrijfsruimtesector. De dynamiek op de gebruikersmarkt voor bedrijfsmatig vastgoed blijft achter bij het langjarige gemiddelde en dit houdt naar verwachting tot 2011 aan. Hierdoor staan opnamevolumes onder druk en loopt het aanbod verder op. Ten aanzien van het huurprijsverloop binnen de woningsector verwacht het merendeel van de beleggers een stabiel tot stijgend huurprijsverloop voor woningen binnen de Randstad. De belegger is hierbij wat positiever over het huurprijsverloop van eengezinswoningen. Voor zowel eengezins- als meergezinswoningen buiten de Randstad wordt in 2010 overwegend een stabiel huurprijsverloop verondersteld. Circa een derde van de beleggers verwacht in 2010 een stijging van het leegstandspercentage binnen de woningsector. Het merendeel gaat echter uit van een stabilisatie van de leegstand. Rent developments on the industrial market is slightly more positive for private investors. Nevertheless, over 60% expect a fall in rents in 2010 for both warehousing and logistics property. Rents for new-build logistics properties will remain level. However, existing logistics properties will be subject to additional downward pressure due to the many subletting situations. As in the previous survey, around 40% of investors expect an increase in vacancy within the warehousing sector. The dynamics of the occupier market for warehousing property lags behind the long-term average. This is expected to continue until As a result, take-up volumes will be under pressure and supply will continue to increase. With regard to rent developments within the residential sector, the majority of investors expect a level to rising development of rents for properties within the Randstad region. In this context, investors are slightly more positive about the development of rents for single-tenant properties. For both single-tenant and multi-tenant properties outside the Randstad region, rents are largely expected to remain level in Around one third of investors expect an increase in vacancy levels within the residential sector in However, the majority assumes that vacancy will stabilise. Figure 29: Future trends in residential rents Figure 30: Future trends in residential vacancy rates 100% 80% 60% 40% 20% 0% 38% 50% 12% Randstad singletenant increase stable decrease 35% 61% 59% 61% 4% Randstad multitenant 21% 21% Other singletenant 11% 29% Other multitenant Increase stable decrease 57% 30% 13%

29 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 29 Huidig en toekomstig beleggingsbeleid Slechts 5% van de particuliere beleggers geeft aan in 2010 voor meer dan 50 miljoen aan vastgoed aan te kopen. De particuliere belegger is, mede door een stringenter beleid van banken, minder dan voorheen betrokken bij de grotere portefeuilleverkopen. Wel is er een stijging in het aantal beleggers dat verwacht in 2010 voor tussen de 6 en 50 miljoen aan te kopen. Over het geheel genomen ligt de verwachting van de particuliere belegger ten aanzien van het aankoopvolume in 2010 lager dan in Bovendien ligt de verwachte verkooprange voor 2010 hoger dan in Op een gegeven moment was vastgoed alleen nog een financieel product. A. Abraham - Cocon Vastgoed Current and future investment policy Only 5% of private investors indicated that they would spend more than 50 million on purchasing property in Partly due to stricter policy on the part of banks, private investors are less often involved in larger portfolio sales than before. Nevertheless, there is an increase in the number of investors expecting to make purchases worth between 6 million and 50 million in On the whole, however, private investor expectations regarding the purchase volume in 2010 are lower than they were in Furthermore, the expected selling range for 2010 is larger than in At a certain point property became nothing more than a financial product." A. Abraham - Cocon Vastgoed De beschikbaarheid van vreemd vermogen is volgens de beleggers licht verbeterd, terwijl de interesse voor vastgoed zich voornamelijk blijft beperken tot topkwaliteit vastgoed. Op de korte termijn zullen de rentetarieven nog steeds positieve cashflowmogelijkheden bieden voor kopers die in overnames geïnteresseerd zijn. Langetermijnbeleggers wachten tot de verbeterende marktbasis zich in een sterkere huurmarkt vertaalt. Door de terugkeer van vertrouwen onder consumenten en particuliere participanten, zijn vooral de private fondsen weer meer aankopen aan het doen. M. de Groene - De Groene Groep According to the investors, the availability of debt financing has improved slightly, although interest in property remains primarily limited to prime quality property. In the short term, the interest rates will still provide positive cash flow opportunities for buyers interested in acquisitions. Long-term investors will wait until the improving market basis translates into a stronger letting market. Because confidence has returned among consumers and private participants, the private funds in particular are purchasing more again. M. de Groene - De Groene Groep Figure 31: Purchases and sales range 2009 and expectations % 29% purchased 2009 purchases % 27% increase purchasing range maintain purchasing range 25% 20% 15% 10% 5% 0% 23% 18% 19% 14% 14% 10% 10% 5% 5% < > 50 36% decrease purchasing range 18% 46% sold 2009 sales 2010 increase selling range 60% 50% 55% maintain selling range decrease selling range 40% 32% 9% 36% 30% 20% 10% 0% 18% 18% 9% 23% 5% 5% 23% 14% 0% 0% 55% < > 50

30 30 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors De strengere eisen van banken hebben tot gevolg dat beleggers het aandeel vreemd vermogen in de financiering van de beleggingsportefeuille drastisch hebben teruggeschroefd. Waar in het begin van 2008 bijna driekwart van de beleggers aangaf met meer dan 70% vreemd vermogen te financieren, is dat percentage in de afgelopen twee jaar teruggelopen tot een kwart. De helft van de beleggers geeft dit jaar aan te financieren met een percentage vreemd vermogen tussen de 50 en 70%. Bovendien verwacht circa 30% van de beleggers het aandeel vreemd vermogen in 2010 verder te reduceren. De markt heeft de bodem nog niet bereikt, er komen waarschijnlijk nog gedwongen verkopen aan bij partijen die extreem gefinancierd zijn. A. Abraham - Cocon Vastgoed Aan particuliere beleggers is gevraagd wat voor hen de belangrijkste redenen zijn om te investeren in duurzaam vastgoed. Beleggers noemen als belangrijkste redenen voor hun investering het creëren van waardevastheid, het imago, de tevredenheid en productiviteit van de huurder en de concrete vraag vanuit deze huurders. De overheid zou het verduurzamen van de voorraad veel meer moeten stimuleren, onder andere via fiscale maatregelen. H. Brouwer - Breevast Net als voorgaand jaar wordt het verduurzamen van kantoorvastgoed als meest kansrijk aangemerkt voor het creëren van meerwaarde. Woningen en bedrijfsmatig vastgoed komen op plaats twee en drie. Verduurzaming van winkelvastgoed wordt vooralsnog gezien als relatief minst kansrijk. Duurzaamheid is iets wat je moet doén, niet waar je over moet blijven praten. M. Maarsen - Maarsen Groep Figure 32: Development loan to value ratio As a result of the stricter requirements made by banks, investors have drastically reduced the share of debt financing of the investment portfolio. While nearly three quarters of investors indicated early in 2008 that more than 70% of their acquisitions were debt financed, this share fell to one quarter in the past two years. Half of the investors indicate this year that their debt financing ranges between 50% and 70%. Furthermore, around 30% of investors expect to reduce the share of debt financing even further in The market has not yet reached its lowest point; forced sales are likely for parties using extreme debt financing ratios. A. Abraham - Cocon Vastgoed The private investors were asked as to name their principal reasons for investing in sustainable property. In this context, investors identified value retention, image, tenant satisfaction and productivity and specific demand from these tenants as the main reasons for the investment. The government should further stimulate investors to make stock more sustainable, for instance by means of tax measures. H. Brouwer - Breevast As was the case last year, making office property more sustainable is considered to provide the best opportunities for creating added value. Residential and warehousing properties are second and third, respectively. Making retail property more sustainable is currently regarded as the least feasible option. Sustainability is something you have to do, rather than keep talking about. M. Maarsen - Maarsen Groep Figure 33: Reasons for sustainable investments 80% 60% 40% 20% 0% 72% 53% 50% 37% 25% 20% 25% 8% 11% < 50% 50% - 70% > 70% Q Q Q Value preservation real estate Image / reputation Satisfaction and productivity tenants User demand Lower service charges for tenants No reason for investing in sustainable real estate Environmental aspects Increasing (market) rent Legislation Cheaper financing 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

31 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 31 Conclusie Terugblik De Europese vastgoedmarkt liet eind vorig jaar een duidelijke opleving zien. Het sentiment onder beleggers is verbeterd, waardoor top aanvangsrendementen in Europa onder neerwaartse druk kwamen te staan. De Franse, Deense en Nederlandse markt bleken het meest veerkrachtig. Op dit moment is het herstel in de secundaire markt echter gedempt. Conclusion Looking back The European property market experienced a marked revival towards the end of last year. Investor sentiment improved, causing downward pressure on prime initial yields in Europe. The French, Danish and Dutch markets appeared to be the most resilient. At the moment, however, recovery in the secondary market is muted. Op de Nederlandse beleggingsmarkt kwam het totale beleggingsvolume in 2009 uit op circa 5,2 miljard, een afname van 45% ten opzichte van Dit volume ligt bovendien ver onder het langjarige gemiddelde van circa 6,5 miljard. Ook op de Nederlandse beleggingsmarkt lijkt het dieptepunt voorbij. Het beleggingsvolume in het eerste halfjaar van 2010 komt op basis van een ruwe schatting uit op circa 2,4 miljard, een toename van 45% ten opzichte van het eerste halfjaar van Voor heel 2010 wordt echter een stijging van het beleggingsvolume verwacht van 10 tot 15%, waarmee het volume nog wel onder de 6 miljard uitkomt. Economische ontwikkelingen, beschikbaarheid van krediet en de vraag vanuit vastgoedgebruikers geven momenteel tegenstrijdige signalen af, zoals het stabiliseren van aanvangsrendementen op markten waarin huren dalend zijn. Het sentiment is echter onmiskenbaar positiever, ondanks de aanzienlijke problemen binnen de sector. De onderliggende gebruikersmarkten blijven voorlopig zwak, doordat consumentenbestedingen laag blijven en de werkgelegenheid nauwelijks toeneemt. Particuliere beleggers In vergelijking met 2009 verwachten de Nederlandse professionele particuliere beleggers minder vastgoed aan te kopen en meer te verkopen. Daarbij is de woningmarkt, gevolgd door de winkelmarkt, de meest favoriete sector voor het doen van aankopen. De kantoren- en bedrijfsruimtesector zijn beduidend minder aantrekkelijk. De particuliere belegger is, mede door een stringenter beleid van banken, momenteel minder betrokken bij grotere deals. Ze is bovendien van mening dat het definitieve herstel nog niet is ingezet. Vooral de verhuurmarkt biedt uitdagingen op korte termijn, met een verwachte blijvende neerwaartse druk op huurprijzen in de verschillende sectoren. Toch zien zij kansen in het hoogwaardige segment van de markten, waarbij sommige partijen ook bereid zijn leegstand aan te kopen, om door middel van actief verhuurmanagement waarde toe te voegen. The total investment volume on the Dutch investment market was around 5.2 billion in 2009, a 45% decrease in comparison with Moreover, this volume is far below the long-term average of around 6.5 billion. The Dutch investment market seems to be past its lowest point. The investment volume in the first half of 2010 is roughly estimated at around 2.4 billion, an increase of 45% compared with the first six months of For the whole of 2010 however, an increase in investment volume of 10-15% is expected, bringing the volume to just under 6 billion. Economic developments, the availability of loan capital and occupier demand are giving contradictory signals at present, such as the stabilisation of initial yields on markets where rents are falling. However, the sentiment is decidedly more positive, despite the considerable issues facing the sector. The underlying occupier markets currently remain weak, because consumer spending remains low and there is little increase in employment levels. Private investors In comparison with 2009, Dutch professional private investors expect to buy less and sell more property. In this context, the residential market is the most popular sector for purchasing property, followed by the retail market. The office and warehousing sectors are considerably less attractive. Private investors are currently less involved in larger deals, partly on account of stricter policy on the part of banks. Furthermore, they take the view that the final recovery has not begun yet. The letting market in particular offers challenges in the short term, with the expectation of an ongoing downward pressure on rent levels in the various sectors. Nevertheless, investors see opportunities in the high-quality segment of the markets, whereby some value added parties with an active letting policy are also prepared to buy vacant property.

32 32 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors Vooruitblik De Europese schuldencrisis dreigt het prille herstel van de financiële sector te ondermijnen en kan leiden tot een nieuwe terugval van de economie. Wereldwijd zijn er bovendien grote verschillen tussen vastgoedmarkten waar te nemen, waarbij de volwassen markten vooralsnog worden gekenmerkt door onzekerheid over het herstel. Op die markten wordt het vertrouwen nog steeds getemperd door de aanhoudende financiële crisis, de beperkte leenfaciliteiten en de grote bedragen aan vastgoedfinancieringen die banken nog steeds in hun portefeuille hebben. Er zijn daarnaast verschillende redenen te noemen, waarom het herstel op de vastgoedbeleggingsmarkt zich op de korte termijn slechts langzaam zal voltrekken: Overheden: bezuinigingen De Europese overheden staan voor een grote bezuinigingsopgave. Om verder onheil te voorkomen, zijn overheidsbezuinigingen onvermijdelijk, aangezien de economische schade op lange termijn groter zal zijn als de huidige overheidstekorten niet snel worden aangepakt. Ook de nieuwe Nederlandse regering moet straks duidelijk maken hoe de overheidsfinanciën weer op orde kunnen worden gebracht. Op de korte termijn hebben de diverse bezuinigingen natuurlijk een remmend effect op de economische groei. De Nederlandse economie zal door deze bezuinigingen in binnen- en buitenland de komende jaren slechts gematigd groeien. In het uiterste geval kunnen ze zelfs een dubbele dip veroorzaken. Banken: strengere eisen De financiële crisis heeft aangetoond dat een gezonder en veerkrachtiger bancair en financieel systeem nodig is. Het Basel Comité, een samenwerkingsverband van centrale banken, is bezig strengere regels voor commerciële banken op te stellen om financiële stabiliteit te bevorderen en een toekomstige kredietcrisis te voorkomen. Een van de belangrijkste voorstellen is het verhogen van de kapitaalreserves van banken. Vanaf 2012 moeten banken meer geld opzij zetten als buffer voor economisch mindere tijden. Desnoods moeten ze zelfs aandelen uitgeven om hun kapitaalpositie te verbeteren. Door de daaruit voortvloeiende inkrimping van de bankbalansen worden de banken beperkt in hun mogelijkheden om kredieten te verstrekken. Dit kan niet alleen een negatief effect hebben op het herstel van de economie, maar ook op de beleggingsmarkt. Veel partijen zijn immers afhankelijk van het kunnen verkrijgen van vastgoedfinancieringen van banken. Looking ahead The European debt crisis threatens to undermine the tentative recovery of the financial sector and may cause a relapse of the economy. Furthermore, major differences can be perceived between property markets worldwide, with mature markets currently being characterised by uncertainty about the recovery. On these markets, confidence is still tempered by the ongoing financial crisis, limited loan facilities and the large amounts of property financing which banks still have in their portfolios. In addition, there are a number of reasons why the property investment market will recover only slowly in the near future: Governments: cutbacks The European governments are facing a major retrenchment operation. Government cutbacks are inevitable in order to prevent further harm, as the long-term economic damage will be greater if the current government deficits are not tackled soon. The new Dutch government will also have to make it clear how government finances can be put back in order. In the short term, however, the various cutbacks will have a slowing effect on economic growth. Cutbacks at home and abroad will cause the Dutch economy to grow only moderately in the coming years. In the most extreme case, they may even cause a double dip scenario. Banks: stricter requirements The financial crisis has shown that we need a healthier and more resilient banking and financial system. The Basel Committee, a joint venture of central banks, is in the process of drawing up stricter regulations for commercial banks in order to promote financial stability and prevent a future credit crisis. One of the main proposals is to increase the capital reserves maintained by banks. From 2012, banks must set more money aside for buffers in times of economic slowdown. If necessary, they should even issue shares in order to improve their financial position. The resulting shrinkage of bank balance sheets will restrict the banks in their lending options. This may have a negative impact not only on the recovery of the economy but also on the investment market. After all, many parties can only invest if they can obtain property financing from banks.

33 Advance Dutch Capital Markets Bulletin Private Investors 33 Beleggers: risico-avers Hoogwaardig beleggingsproduct blijft schaars, met een mismatch tussen vraag en aanbod. Verkopers van secundair product zijn bovendien nog 'bullish', waardoor zij geen genoegen nemen met een lagere verkoopwaarde, terwijl potentiële kopers zich 'bearish' gedragen. Er moet dus een verdere prijsaanpassing plaatsvinden. Als prijzen een nieuw evenwichtsniveau bereiken en het beschikbare kapitaal besteed kan worden, zijn er twee potentiële scenario s. Beleggers worden ofwel gedwongen meer risico te nemen, ofwel oefenen zij een verdere opwaartse druk op prijzen van hoogwaardig vastgoed uit. Naast een gebrek aan kansrijk beleggingsaanbod, zal op dat moment een toenemende concurrentie de aankopen beperken. Beleggers moeten dus gedreven en creatief zijn om deals te kunnen sluiten. Investors: risk-averse High-quality investment product will remain scarce during the year, with a disparity between supply and demand. Furthermore, sellers of secondary product are currently bullish and refuse to accept a lower sale value, while potential buyers display bearish behaviour. Therefore a further price adjustment needs to occur first. If prices reach a new equilibrium and consequently the available capital can be spent, there will be two potential scenarios: either investors will be forced to take greater risks, or they will exercise further upward pressure on the prices of prime property. In addition to a lack of promising investment supply, increasing competition will then restrict purchasing opportunities. Investors must therefore be committed and creative in order to make deals happen. De verwachting is dat de wereldeconomie een nieuw stadium zal bereiken, dat wordt gekenmerkt door zwakke groei in ontwikkelde economieën en aanhoudend sterke groei in opkomende landen als China, Brazilië en India. Dat zal leiden tot een overgang van groei, welvaart en rijkdom naar die economieën. De wereldwijde economische situatie is volgens deze nieuwe norm instabieler dan voor de crisis. Bovendien zijn er meer onzekerheden en financiële risico s aanwezig. Dit heeft effect op de financiële en vastgoedbeleggingsmarkten, waarvan het herstel onevenwichtig zal zijn. Desondanks is het sentiment op de belangrijkste vastgoedmarkten duidelijk positiever dan een jaar geleden. Expectations are that the global economy will reach a new stage, characterised by weak growth in developed economies and consistently strong growth in emerging countries such as China, Brazil and India. This will result in a transfer of growth, prosperity and riches to the emerging economies. According to this new normal, the global economic situation will be more unstable than before the crisis. Furthermore, there will be more uncertainties and financial risks. This also has an effect on the financial markets and the various property investment markets, where the recovery will be imbalanced. Nevertheless, the sentiment on the main property markets is clearly more positive than a year ago. De polarisatie op de vastgoedbeleggingsmarkt zal in de komende twee jaar doorzetten. Op een aantal uitzonderingen na, blijven beleggers zich richten op het beperkte aanbod van kwalitatief hoogwaardige, goed renderende beleggingsobjecten. Dit zal echter niet voldoende zijn om de beperkte dynamiek aan de onderkant van de markt op te kunnen vangen. Hierdoor zullen beleggingsvolumes eerder een langzaam en geleidelijk herstel laten zien, in plaats van een abrupt herstel. Bovendien moet er nog een grote hoeveelheid aan vreemd vermogen geherfinancierd worden, terwijl de schaarste aan nieuwe leningen investeringsvolumes zal drukken. Een structureel herstel blijft daardoor onzeker. De uitdaging voor vastgoedbeleggingspartijen ligt in het kunnen omgaan met deze continu veranderende marktomstandigheden en alom aanwezige marktrisico s. Daarbij zijn gedegen marktkennis, inzicht in marktontwikkelingen en een onderbouwde en brede visie essentieel. Door daarnaast een flexibel en langetermijnbeleggingsbeleid te hanteren, kan de nieuwe norm partijen ook nieuwe kansen bieden. Polarisation on the property investment market will continue in the next two years. With a few exceptions, investors will continue to focus on the limited supply of high-quality, profitable investment properties. However, this will not be sufficient for absorbing the limited dynamics at the lower end of the market. As a result, investment volumes are more likely to recover slowly and gradually than show a sudden improvement. Furthermore, there is still a large amount of debt that needs to be refinanced, while the scarcity of new loans will keep investment volumes low. Therefore, a structural recovery remains uncertain. The challenge for property investors lies in the ability to handle these constantly changing market conditions and the omnipresent market risks. In this context, a thorough knowledge of the market, insight into market developments and a well-supported and wideranging vision are essential. By also employing a flexible and long-term investment policy, parties may also derive new opportunities from the new normal.

34 Business Contact Eric de Clercq Zubli Managing Director +31 (0) eric.de-clercq-zubli@eu.jll.com Marijn Snijders Chairman +31 (0) marijn.snijders@eu.jll.com Report Contact Ruben Langbroek Head of Research +31 (0) ruben.langbroek@eu.jll.com Contributors Dutch Capital Markets Bulletin 2010 Private Investors Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written conse Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual error would like to be told of any such errors in order to correct them.

Press release Statistics Netherlands

Press release Statistics Netherlands Press release PR00-277 8-12-2000 9:30 AM Inflation rate in November levelling out Consumer prices in November were up 3.0% on November last year. The inflation rate is therefore 0.1% lower than last month,

Nadere informatie

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages 22/03/2013 Housing market in crisis House prices down Number of transactions

Nadere informatie

MANHATTAN RENTAL MARKET REPORT

MANHATTAN RENTAL MARKET REPORT MANHATTAN RENTAL MARKET REPORT FEBRUARY 2019 TABLE OF CONTENTS 03 INTRODUCTION 04 A QUICK LOOK 07 MEAN MANHATTAN RENTAL PRICES 11 MANHATTAN PRICE TRENDS 12 NEIGHBORHOOD PRICE TRENDS 12 BATTERY PARK CITY

Nadere informatie

MANHATTAN RENTAL MARKET REPORT

MANHATTAN RENTAL MARKET REPORT MANHATTAN RENTAL MARKET REPORT JANUARY 2019 TABLE OF CONTENTS 03 INTRODUCTION 04 A QUICK LOOK 07 MEAN MANHATTAN RENTAL PRICES 11 MANHATTAN PRICE TRENDS 12 NEIGHBORHOOD PRICE TRENDS 12 BATTERY PARK CITY

Nadere informatie

VOGON SEMINAR. Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014

VOGON SEMINAR. Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014 VOGON SEMINAR Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014 AGENDA Perspectief van (internationale) beleggers op Nederlandse huurwoningen Korte introductie

Nadere informatie

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond.

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond. Opgaven in Nederlands. Alle opgaven hebben gelijk gewicht. Opgave 1 Gegeven is een kasstroom x = (x 0, x 1,, x n ). Veronderstel dat de contante waarde van deze kasstroom gegeven wordt door P. De bijbehorende

Nadere informatie

Hoofdstuk 2: Het Taylor-Romer model

Hoofdstuk 2: Het Taylor-Romer model Hoofdstuk 2: Het Taylor-Romer model 1. Opbouw van de AV-lijn A. Relatie tussen reële bbp en rente Fragment: Belgische glansprestatie (Tijd, 31/12/2004) Bestedingen De consumptie van de gezinnen groeide

Nadere informatie

Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing

Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing 6 NOVEMBER 2014 INHOUDSOPGAVE Introductie Amvest Woningmarkt en overheidsbeleid Recente marktontwikkelingen Case study 1: AmvestSAA-portefeuille Case study

Nadere informatie

Europa: Uitdagingen? Prof. Hylke Vandenbussche Departement Economie- International Trade 26 April 2018 Leuven

Europa: Uitdagingen? Prof. Hylke Vandenbussche Departement Economie- International Trade 26 April 2018 Leuven Europa: Uitdagingen? Prof. Hylke Vandenbussche Departement Economie- International Trade 26 April 2018 Leuven America First! Wat is het potentiële banenverlies voor België en Europa? VIVES discussion paper

Nadere informatie

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur M. Zander MSc. Eerste begeleider: Tweede begeleider: dr. W. Waterink drs. J. Eshuis Oktober 2014 Faculteit Psychologie en Onderwijswetenschappen

Nadere informatie

KPMG PROVADA University 5 juni 2018

KPMG PROVADA University 5 juni 2018 IFRS 16 voor de vastgoedsector Ben u er klaar voor? KPMG PROVADA University 5 juni 2018 The concept of IFRS 16 2 IFRS 16 Impact on a lessee s financial statements Balance Sheet IAS 17 (Current Standard)

Nadere informatie

Stichting Hoogbouw Bezoek Fenixloods Syntrus Achmea

Stichting Hoogbouw Bezoek Fenixloods Syntrus Achmea Stichting Hoogbouw Bezoek Fenixloods Syntrus Achmea Edvard van Luijn Our vision Asset management for a sustainable future 2 Our policies are based on the United Nations Sustainable Development Goals (UN

Nadere informatie

SAMPLE 11 = + 11 = + + Exploring Combinations of Ten + + = = + + = + = = + = = 11. Step Up. Step Ahead

SAMPLE 11 = + 11 = + + Exploring Combinations of Ten + + = = + + = + = = + = = 11. Step Up. Step Ahead 7.1 Exploring Combinations of Ten Look at these cubes. 2. Color some of the cubes to make three parts. Then write a matching sentence. 10 What addition sentence matches the picture? How else could you

Nadere informatie

Aim of this presentation. Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market

Aim of this presentation. Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market Aim of this presentation Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market Energieleveranciers.nl (Energysuppliers.nl) Founded in 2004

Nadere informatie

The added value of illiquids investments. Gerard Moerman, Ph.D. Head of Rates, Money Markets and LDI-portfolios

The added value of illiquids investments. Gerard Moerman, Ph.D. Head of Rates, Money Markets and LDI-portfolios The added value of illiquids investments Gerard Moerman, Ph.D. Head of Rates, Money Markets and LDI-portfolios April 5th 2016 Agenda The added value of illiquids investments The fixed income universe is

Nadere informatie

FINANCIAL REPORT 2014

FINANCIAL REPORT 2014 FINANCIAL REPORT 2014 ST. JACOBSTRAAT 131-133 AN DEN HAAG WWW.REDEEMERCHURCH.NL Contents I. Executive summary II. III. IV. Sources of income Uses of income Financial position and accounts V. Statement

Nadere informatie

Recovery in review. Dutch Capital Markets Bulletin - 2011

Recovery in review. Dutch Capital Markets Bulletin - 2011 Dutch Capital Markets Bulletin - 2011 Recovery in review Dutch direct property investment volume 2010 increased by 15% to a total of 6.1 billion. Investors mainly focused on the retail sector, followed

Nadere informatie

PROJECT INFORMATION Building De Meerlanden Nieuweweg 65 in Hoofddorp

PROJECT INFORMATION Building De Meerlanden Nieuweweg 65 in Hoofddorp BT Makelaars Aalsmeerderweg 606 Rozenburg Schiphol Postbus 3109 2130 KC Hoofddorp Telefoon 020-3 166 166 Fax 020-3 166 160 Email: info@btmakelaars.nl Website : www.btmakelaars.nl PROJECT INFORMATION Building

Nadere informatie

Global TV Canada s Pulse 2011

Global TV Canada s Pulse 2011 Global TV Canada s Pulse 2011 Winnipeg Nobody s Unpredictable Methodology These are the findings of an Ipsos Reid poll conducted between August 26 to September 1, 2011 on behalf of Global Television. For

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Dutch Capital Markets Outlook 2010. Institutional Investors

Dutch Capital Markets Outlook 2010. Institutional Investors Dutch Capital Markets Outlook 2010 Institutional Investors 2 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutional Investors 3 Voorwoord Foreword

Nadere informatie

Vergadering van Obligatiehouders Jaarrekening 2017 Xillio Nederland BV. Rikkert Engels Jana Kortusova November 14, 2018

Vergadering van Obligatiehouders Jaarrekening 2017 Xillio Nederland BV. Rikkert Engels Jana Kortusova November 14, 2018 Vergadering van Obligatiehouders Jaarrekening 2017 Xillio Nederland BV Rikkert Engels Jana Kortusova November 14, 2018 2017: Slow down to speed up! Door de eerdere succesvol uitgevoerde NPEX emissie hebben

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

(1) De hoofdfunctie van ons gezelschap is het aanbieden van onderwijs. (2) Ons gezelschap is er om kunsteducatie te verbeteren

(1) De hoofdfunctie van ons gezelschap is het aanbieden van onderwijs. (2) Ons gezelschap is er om kunsteducatie te verbeteren (1) De hoofdfunctie van ons gezelschap is het aanbieden van onderwijs (2) Ons gezelschap is er om kunsteducatie te verbeteren (3) Ons gezelschap helpt gemeenschappen te vormen en te binden (4) De producties

Nadere informatie

Het Effect van Verschil in Sociale Invloed van Ouders en Vrienden op het Alcoholgebruik van Adolescenten.

Het Effect van Verschil in Sociale Invloed van Ouders en Vrienden op het Alcoholgebruik van Adolescenten. Het Effect van Verschil in Sociale Invloed van Ouders en Vrienden op het Alcoholgebruik van Adolescenten. The Effect of Difference in Peer and Parent Social Influences on Adolescent Alcohol Use. Nadine

Nadere informatie

Socio-economic situation of long-term flexworkers

Socio-economic situation of long-term flexworkers Socio-economic situation of long-term flexworkers CBS Microdatagebruikersmiddag The Hague, 16 May 2013 Siemen van der Werff www.seo.nl - secretariaat@seo.nl - +31 20 525 1630 Discussion topics and conclusions

Nadere informatie

BELGISCHE VERENIGING VAN ASSET MANAGERS

BELGISCHE VERENIGING VAN ASSET MANAGERS BELGISCHE VERENIGING VAN ASSET MANAGERS BEAMA is lid van de Belgische Federatie van het Financiewezen PERSMEDEDELING Statistieken ICB-sector: cijfers van het 4 de kwartaal 2005 1. Belgische ICB-markt:

Nadere informatie

CHROMA STANDAARDREEKS

CHROMA STANDAARDREEKS CHROMA STANDAARDREEKS Chroma-onderzoeken Een chroma geeft een beeld over de kwaliteit van bijvoorbeeld een bodem of compost. Een chroma bestaat uit 4 zones. Uit elke zone is een bepaald kwaliteitsaspect

Nadere informatie

Future of the Financial Industry

Future of the Financial Industry Future of the Financial Industry Herman Dijkhuizen 22 June 2012 0 FS environment Regulatory & political pressure and economic and euro crisis 1 Developments in the sector Deleveraging, regulation and too

Nadere informatie

Als de Centrale Banken het podium verlaten

Als de Centrale Banken het podium verlaten Als de Centrale Banken het podium verlaten Als de centrale banken het toneel verlaten 1. Zichtbaar economisch herstel 2. Het restprobleem 3. Onbekend terrein 4. Wat betekent dit voor asset allocatie? Zichtbaar

Nadere informatie

Cushman & Wakefield. Jan-Willem Bastijn, Managing Partner. Vastgoedmarkt Trends Congres. Santpoort, 20 april 2010

Cushman & Wakefield. Jan-Willem Bastijn, Managing Partner. Vastgoedmarkt Trends Congres. Santpoort, 20 april 2010 Cushman & Wakefield Jan-Willem Bastijn, Managing Partner Vastgoedmarkt Trends Congres Santpoort, 20 april 2010 INHOUD 1. State of the world 2. State of Europe 3. State of the nation 4. Veranderende fundamenten

Nadere informatie

Nieuw algoritme om de vraag doorheen de keten te voorspellen

Nieuw algoritme om de vraag doorheen de keten te voorspellen For a presentation in ppt format, Please call +31 6 11356703 or send an e-mail to info@flostock.com Nieuw algoritme om de vraag doorheen de keten te voorspellen Robert Peels Supply Chain Innovations April

Nadere informatie

RECEPTEERKUNDE: PRODUCTZORG EN BEREIDING VAN GENEESMIDDELEN (DUTCH EDITION) FROM BOHN STAFLEU VAN LOGHUM

RECEPTEERKUNDE: PRODUCTZORG EN BEREIDING VAN GENEESMIDDELEN (DUTCH EDITION) FROM BOHN STAFLEU VAN LOGHUM Read Online and Download Ebook RECEPTEERKUNDE: PRODUCTZORG EN BEREIDING VAN GENEESMIDDELEN (DUTCH EDITION) FROM BOHN STAFLEU VAN LOGHUM DOWNLOAD EBOOK : RECEPTEERKUNDE: PRODUCTZORG EN BEREIDING VAN STAFLEU

Nadere informatie

SUPPORT A NOBLE PROJECT

SUPPORT A NOBLE PROJECT Ecumenical Patriarchate Orthodox Metropolis of Belgium Exarchate of The Netherlands and Luxemburg SUPPORT A NOBLE PROJECT it s a unique opportunity AN ORTHODOX CHURCH FOR AMSTERDAM The Orthodox Metropolis

Nadere informatie

Kantorenmarkt Nederland 4e kwartaal 2018

Kantorenmarkt Nederland 4e kwartaal 2018 Opname De opname in het vierde kwartaal van 218 bedroeg circa 44. m², dit is vrijwel gelijk aan het derde kwartaal (49. m²). Ten opzichte van het vierde kwartaal in 217 lag de opname zo n 19% lager. Gemeten

Nadere informatie

E-commerce Barometer 2016

E-commerce Barometer 2016 CONFIDENTAL deck only FOR PARTICIPATING PSPs NOT FOR DISTRUBUTION in any way, final version for press release will be distributed in Dutch and French to all PSP s on Tuesday 14 March E-commerce Barometer

Nadere informatie

Special huurprijzen winkelmarkt

Special huurprijzen winkelmarkt januari 2016 Special huurprijzen winkelmarkt Huurprijsdaling zet zich gestaag door in 2015 Voor de Nederlandse winkelmarkt geldt, zoals ook zichtbaar binnen de andere commerciële vastgoedsectoren, dat

Nadere informatie

Travel Survey Questionnaires

Travel Survey Questionnaires Travel Survey Questionnaires Prot of Rotterdam and TU Delft, 16 June, 2009 Introduction To improve the accessibility to the Rotterdam Port and the efficiency of the public transport systems at the Rotterdam

Nadere informatie

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim The Relationship between Work Pressure, Mobbing at Work, Health Complaints and Absenteeism Agnes van der Schuur Eerste begeleider:

Nadere informatie

FOD VOLKSGEZONDHEID, VEILIGHEID VAN DE VOEDSELKETEN EN LEEFMILIEU 25/2/2016. Biocide CLOSED CIRCUIT

FOD VOLKSGEZONDHEID, VEILIGHEID VAN DE VOEDSELKETEN EN LEEFMILIEU 25/2/2016. Biocide CLOSED CIRCUIT 1 25/2/2016 Biocide CLOSED CIRCUIT 2 Regulatory background and scope Biocidal products regulation (EU) nr. 528/2012 (BPR), art. 19 (4): A biocidal product shall not be authorised for making available on

Nadere informatie

The upside down Louisa tutorial by Dorothée: Noortjeprullemie.blogspot.be Written for Compagnie M.: m.com

The upside down Louisa tutorial by Dorothée: Noortjeprullemie.blogspot.be Written for Compagnie M.:  m.com The upside down Louisa tutorial by Dorothée: Noortjeprullemie.blogspot.be Written for Compagnie M.: www.compagnie- m.com Dorothée heeft een unieke Compagnie M. hack gemaakt: de Louisa op zijn kop. Als

Nadere informatie

Consumer survey on personal savings accounts

Consumer survey on personal savings accounts Consumer survey on personal savings accounts April 04 GfK 04 Consumer survey on personal savings accounts April 04 Table of contents. Management Summary. Research design. Research findings GfK 04 Consumer

Nadere informatie

Building the next economy met Blockchain en real estate. Lelystad Airport, 2 november 2017 BT Event

Building the next economy met Blockchain en real estate. Lelystad Airport, 2 november 2017 BT Event Building the next economy met Blockchain en real estate Lelystad Airport, 2 november 2017 Blockchain en real estate Programma Wat is blockchain en waarvoor wordt het gebruikt? BlockchaininRealEstate Blockchain

Nadere informatie

Impact en disseminatie. Saskia Verhagen Franka vd Wijdeven

Impact en disseminatie. Saskia Verhagen Franka vd Wijdeven Impact en disseminatie Saskia Verhagen Franka vd Wijdeven Wie is wie? Voorstel rondje Wat hoop je te leren? Heb je iets te delen? Wat zegt de Programma Gids? WHAT DO IMPACT AND SUSTAINABILITY MEAN? Impact

Nadere informatie

TE HUUR MOLENWERF AMSTERDAM COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE HUUR MOLENWERF AMSTERDAM

TE HUUR MOLENWERF AMSTERDAM COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE HUUR MOLENWERF AMSTERDAM TE HUUR MOLENWERF 10-24 AMSTERDAM COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE HUUR MOLENWERF 10-24 AMSTERDAM Accelerating success COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE KOOP/ TE HUUR ADRES - PLAATS

Nadere informatie

Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK

Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK Kees den Blanken Cogen Nederland Driebergen, Dinsdag 3 juni 2014 Kees.denblanken@cogen.nl Renewables genereren alle stroom (in Nederland in

Nadere informatie

Scenarioplanning voor pensioenfondsen

Scenarioplanning voor pensioenfondsen Scenarioplanning voor pensioenfondsen Expected Returns 2013-2017 Pensioenbestuurders.nl Erasmus Universiteit Rotterdam, 14 mei 2013 Ronald Doeswijk, Chief Strategist Roderick Molenaar, Portfolio Strategist

Nadere informatie

ANGSTSTOORNISSEN EN HYPOCHONDRIE: DIAGNOSTIEK EN BEHANDELING (DUTCH EDITION) FROM BOHN STAFLEU VAN LOGHUM

ANGSTSTOORNISSEN EN HYPOCHONDRIE: DIAGNOSTIEK EN BEHANDELING (DUTCH EDITION) FROM BOHN STAFLEU VAN LOGHUM Read Online and Download Ebook ANGSTSTOORNISSEN EN HYPOCHONDRIE: DIAGNOSTIEK EN BEHANDELING (DUTCH EDITION) FROM BOHN STAFLEU VAN LOGHUM DOWNLOAD EBOOK : ANGSTSTOORNISSEN EN HYPOCHONDRIE: DIAGNOSTIEK STAFLEU

Nadere informatie

Rotterdam Q3 2010. Office Market Update Quarterly

Rotterdam Q3 2010. Office Market Update Quarterly Office Market Update Quarterly Q3 21 Accessibility by public transport remains to be a weakness for Capelle a/d IJssel, occupiers seem to prefer There is a shortage of new high-quality office space in

Nadere informatie

1.3 DUURZAAM ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK

1.3 DUURZAAM ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK 1.3 DUURZAAM ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK Coert Zachariasse, CEO Delta Development Group Stefan Schuwer, lid Raad van Bestuur Ymere Paul Splinter, medewerker communicatie en professionalisering NEPROM Gespreksleider:

Nadere informatie

TRYPTICH PROPOSED AMENDMENT TO THE ARTICLES OF ASSOCIATION ("AMENDMENT 2") ALTICE N.V.

TRYPTICH PROPOSED AMENDMENT TO THE ARTICLES OF ASSOCIATION (AMENDMENT 2) ALTICE N.V. TRYPTICH PROPOSED AMENDMENT TO THE ARTICLES OF ASSOCIATION ("AMENDMENT 2") ALTICE N.V. This triptych includes the proposed amendments to the articles of association of Altice N.V. (the "Company"), as will

Nadere informatie

De Relatie tussen Voorschoolse Vorming en de Ontwikkeling van. Kinderen

De Relatie tussen Voorschoolse Vorming en de Ontwikkeling van. Kinderen Voorschoolse vorming en de ontwikkeling van kinderen 1 De Relatie tussen Voorschoolse Vorming en de Ontwikkeling van Kinderen The Relationship between Early Child Care, Preschool Education and Child Development

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Researchcentrum voor Onderwijs en Arbeidsmarkt The role of mobility in higher education for future employability

Researchcentrum voor Onderwijs en Arbeidsmarkt The role of mobility in higher education for future employability The role of mobility in higher education for future employability Jim Allen Overview Results of REFLEX/HEGESCO surveys, supplemented by Dutch HBO-Monitor Study migration Mobility during and after HE Effects

Nadere informatie

TOELICHTING OP FUSIEVOORSTEL/

TOELICHTING OP FUSIEVOORSTEL/ TOELICHTING OP FUSIEVOORSTEL/ EXPLANATORY NOTES TO THE LEGAL MERGER PROPOSAL Het bestuur van: The management board of: Playhouse Group N.V., een naamloze Vennootschap, statutair gevestigd te Amsterdam,

Nadere informatie

Issues in PET Drug Manufacturing Steve Zigler PETNET Solutions April 14, 2010

Issues in PET Drug Manufacturing Steve Zigler PETNET Solutions April 14, 2010 Issues in PET Drug Manufacturing Steve Zigler PETNET Solutions April 14, 2010 Topics ANDA process for FDG User fees Contract manufacturing PETNET's perspective Colleagues Michael Nazerias Ken Breslow Ed

Nadere informatie

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen IVBN Lustrum 13 oktober 2010 Prof. dr. P. van Gool FRICS* Amsterdam School of Real Estate, Universiteit van Amsterdam en SPF Beheer * Met dank aan Cor Worms

Nadere informatie

Welkom bij het webinar over de beleggingsresultaten van de Life Cycle Fondsen van Aegon PPI in het derde kwartaal van 2015

Welkom bij het webinar over de beleggingsresultaten van de Life Cycle Fondsen van Aegon PPI in het derde kwartaal van 2015 Welkom bij het webinar over de beleggingsresultaten van de Life Cycle Fondsen van Aegon PPI in het derde kwartaal van 2015 Bas Endlich Jacob Vijverberg 1 Marktontwikkelingen derde kwartaal 2015 Geen renteverhoging

Nadere informatie

MARKTRAPPORT. Vastgoedmarkt Beaufort Real Estate Beaufort Real Estate Ð Adviseurs Commercieel Vastgoed

MARKTRAPPORT. Vastgoedmarkt Beaufort Real Estate Beaufort Real Estate Ð Adviseurs Commercieel Vastgoed MARKTRAPPORT Vastgoedmarkt Beaufort Real Estate Beaufort Real Estate Ð Adviseurs Commercieel Vastgoed Zuidplein 36 Ð WTC Tower II Amsterdam Ð Ð www.beaufort-re.com Amsterdam, 29 december 2007 1 DE MARKT

Nadere informatie

Residential Real Estate: Stand van zaken en vooruitzichten

Residential Real Estate: Stand van zaken en vooruitzichten Residential Real Estate: Stand van zaken en vooruitzichten Steven Trypsteen Economic Research November 2018 Antwerpen Evolutie transacties Gemiddeld aantal transacties per kwartaal 30,954 30,825 13,785

Nadere informatie

Activant Prophet 21. Prophet 21 Version 12.0 Upgrade Information

Activant Prophet 21. Prophet 21 Version 12.0 Upgrade Information Activant Prophet 21 Prophet 21 Version 12.0 Upgrade Information This class is designed for Customers interested in upgrading to version 12.0 IT staff responsible for the managing of the Prophet 21 system

Nadere informatie

Cycling in The Netherlands & The Hague

Cycling in The Netherlands & The Hague Cycling in The Netherlands & The Hague Inge Molenaar program manager for cycling City of The Hague Ottawa, december 2009 A few words about me Facts and points of interest about the municipality of the

Nadere informatie

Kantorenmarkt Regio Amsterdam. Office Market Amsterdam Area REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 OFFICE MARKET

Kantorenmarkt Regio Amsterdam. Office Market Amsterdam Area REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 OFFICE MARKET MRT 2011 OFFICE MARKET REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT Kantorenmarkt Regio Office Market Area MARKET INDICATORS INFLATION 10 YR INTEREST RATE AVAILABILITY TAKE UP STOCK AMSTERDAM

Nadere informatie

Survey on lending and current accounts for SMEs

Survey on lending and current accounts for SMEs Survey on lending and current accounts for SMEs April 014 GfK 014 Survey on lending and current accounts for SMEs April 014 1 Table of contents 1. Management Summary. Research design 3. Research findings

Nadere informatie

Preschool Kindergarten

Preschool Kindergarten Preschool Kindergarten Objectives Students will recognize the values of numerals 1 to 10. Students will use objects to solve addition problems with sums from 1 to 10. Materials Needed Large number cards

Nadere informatie

Tweewekelijkse officiële uitgave van Sint Maarten Jaargang 2018, nummer 10 Datum 11 mei Aankondigingen, Echtscheidingen 2. Overzicht Wetgeving 5

Tweewekelijkse officiële uitgave van Sint Maarten Jaargang 2018, nummer 10 Datum 11 mei Aankondigingen, Echtscheidingen 2. Overzicht Wetgeving 5 SINT MAARTEN LANDSCOURANT National Gazette Tweewekelijkse officiële uitgave van Sint Maarten Jaargang 2018, nummer 10 11 mei 2018 INHOUDSOPGAVE PAGINA Aankondigingen, Echtscheidingen 2 Centrale Bank Curaçao

Nadere informatie

B1 Woordkennis: Spelling

B1 Woordkennis: Spelling B1 Woordkennis: Spelling Bestuderen Inleiding Op B1 niveau gaan we wat meer aandacht schenken aan spelling. Je mag niet meer zoveel fouten maken als op A1 en A2 niveau. We bespreken een aantal belangrijke

Nadere informatie

RE-INVENT OUR REGION

RE-INVENT OUR REGION RE-INVENT OUR REGION Future scenario s on the economic development of the South Eastern part of the Netherlands TIM 7 With close guidance on process and methods by Peter Kopeczek* * Re-invent your business

Nadere informatie

2010 Integrated reporting

2010 Integrated reporting 2010 Integrated reporting Source: Discussion Paper, IIRC, September 2011 1 20/80 2 Source: The International framework, IIRC, December 2013 3 Integrated reporting in eight questions Organizational

Nadere informatie

General info on using shopping carts with Ingenico epayments

General info on using shopping carts with Ingenico epayments Inhoudsopgave 1. Disclaimer 2. What is a PSPID? 3. What is an API user? How is it different from other users? 4. What is an operation code? And should I choose "Authorisation" or "Sale"? 5. What is an

Nadere informatie

Group work to study a new subject.

Group work to study a new subject. CONTEXT SUBJECT AGE LEVEL AND COUNTRY FEATURE OF GROUP STUDENTS NUMBER MATERIALS AND TOOLS KIND OF GAME DURATION Order of operations 12 13 years 1 ste year of secundary school (technical class) Belgium

Nadere informatie

FOR SALE. Willemstraat 64 G 2514 HN Den Haag k.k.

FOR SALE. Willemstraat 64 G 2514 HN Den Haag k.k. FOR SALE Willemstraat 64 G 2514 HN Den Haag 275.000 k.k. FEATURES Price 275.000 k.k. Zipcode 2514 HN Type Penthouse Garage Payed, Permit Living Surface 49m² Volume 156m³ Rooms 2 Acceptance in consultation

Nadere informatie

Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt?

Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt? Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt? Frank Lierman Chief Economist Dexia Bank België Quest Investor Club Osterriethhuis, Antwerpen 11.2.2 1 1. Verenigde Staten: een te snelle expansie?

Nadere informatie

de Rol van Persoonlijkheid Eating: the Role of Personality

de Rol van Persoonlijkheid Eating: the Role of Personality De Relatie tussen Dagelijkse Stress en Emotioneel Eten: de Rol van Persoonlijkheid The Relationship between Daily Stress and Emotional Eating: the Role of Personality Arlette Nierich Open Universiteit

Nadere informatie

Engels op Niveau A2 Workshops Woordkennis 1

Engels op Niveau A2 Workshops Woordkennis 1 A2 Workshops Woordkennis 1 A2 Workshops Woordkennis 1 A2 Woordkennis 1 Bestuderen Hoe leer je 2000 woorden? Als je een nieuwe taal wilt spreken en schrijven, heb je vooral veel nieuwe woorden nodig. Je

Nadere informatie

Map Utrecht. Number Place/District

Map Utrecht. Number Place/District Office Market Update Quarterly - Utrecht Utrecht Q4 29 Decrease in take-up volume was limited in Utrecht and Amersfoort, due to several large-scale transactions Supply in Maarssen and Houten decreased

Nadere informatie

Financial yearly report YES-DC 2011

Financial yearly report YES-DC 2011 Financial yearly report YES-DC 2011 General meeting of members, February 22 rd 2012 Summary The equity of YES-DC on 2 nd February 2011 was 5.207,57 and we budgeted a difference of about 12,50 less in 2011.

Nadere informatie

Presentatie: Vereniging gvan Penshonado s (VVP) Drs A.G. Romero Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten

Presentatie: Vereniging gvan Penshonado s (VVP) Drs A.G. Romero Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten Presentatie: Vereniging gvan Penshonado s (VVP) Drs A.G. Romero Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten 15 februari 2011 1 Agenda 1. Economische ontwikkeling in de wereld 2. Effecten schuldsanering voor

Nadere informatie

Non-Obligatory information TO LET Shannonweg 15 Rotterdam Botlek

Non-Obligatory information TO LET Shannonweg 15 Rotterdam Botlek Non-Obligatory information TO LET Shannonweg 15 Rotterdam Botlek Pagina 1 Property Location To Let Shannonweg 15 in Rotterdam-Botlek. Distripark Botlek is excellently situated in the Rotterdam Port area.

Nadere informatie

methode, indexen en (grond)prijzen

methode, indexen en (grond)prijzen Bijlage I methode, indexen en (grond)prijzen koopen vrije sector huuren sociale huuren functie methode grondprijs 2013 index grondprijs 2014 eenheid opmerking excl. btw bron index excl. btw inclusief particuliere

Nadere informatie

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Amsterdam, 11 juli 1997 Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in

Nadere informatie

Esther Lee-Varisco Matt Zhang

Esther Lee-Varisco Matt Zhang Esther Lee-Varisco Matt Zhang Want to build a wine cellar Surface temperature varies daily, seasonally, and geologically Need reasonable depth to build the cellar for lessened temperature variations Building

Nadere informatie

VOORSTEL TOT STATUTENWIJZIGING UNIQURE NV. Voorgesteld wordt om de artikelen 7.7.1, 8.6.1, en te wijzigen als volgt: Toelichting:

VOORSTEL TOT STATUTENWIJZIGING UNIQURE NV. Voorgesteld wordt om de artikelen 7.7.1, 8.6.1, en te wijzigen als volgt: Toelichting: VOORSTEL TOT STATUTENWIJZIGING UNIQURE NV Voorgesteld wordt om de artikelen 7.7.1, 8.6.1, 9.1.2 en 9.1.3 te wijzigen als volgt: Huidige tekst: 7.7.1. Het Bestuur, zomede twee (2) gezamenlijk handelende

Nadere informatie

2019 SUNEXCHANGE USER GUIDE LAST UPDATED

2019 SUNEXCHANGE USER GUIDE LAST UPDATED 2019 SUNEXCHANGE USER GUIDE LAST UPDATED 0 - -19 1 WELCOME TO SUNEX DISTRIBUTOR PORTAL This user manual will cover all the screens and functions of our site. MAIN SCREEN: Welcome message. 2 LOGIN SCREEN:

Nadere informatie

Value based healthcare door een quality improvement bril

Value based healthcare door een quality improvement bril Rotterdam, 7 december 2017 Value based healthcare door een quality improvement bril Ralph So, intensivist en medisch manager Kwaliteit, Veiligheid & Innovatie 16.35-17.00 uur Everybody in healthcare really

Nadere informatie

Add the standing fingers to get the tens and multiply the closed fingers to get the units.

Add the standing fingers to get the tens and multiply the closed fingers to get the units. Digit work Here's a useful system of finger reckoning from the Middle Ages. To multiply $6 \times 9$, hold up one finger to represent the difference between the five fingers on that hand and the first

Nadere informatie

visie op 2017 seminar a.s.r. vermogensbeheer 2 november 2016 Jack Julicher

visie op 2017 seminar a.s.r. vermogensbeheer 2 november 2016 Jack Julicher visie op 2017 Anybody who is intelligent who is not confused doesn t understand the situation very well. (Charlie Munger, 91 jaar, vice-voorzitter Berkshire Hathaway) aged 91), Vice seminar a.s.r. vermogensbeheer

Nadere informatie

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa Physical factors as predictors of psychological and physical recovery of anorexia nervosa Liesbeth Libbers

Nadere informatie

PERSBERICHT. Nieuwe Steen Investments wil groeien en internationaliseren

PERSBERICHT. Nieuwe Steen Investments wil groeien en internationaliseren PERSBERICHT Nieuwe Steen Investments wil groeien en internationaliseren HOORN - Nieuwe Steen Investments N.V. wil de strategie aanpassen. Belangrijkste wijziging is een internationalisering van de vastgoedportefeuille

Nadere informatie

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Bottlenecks in Independent Learning: Self-Regulated Learning, Stress

Nadere informatie

Brexit en Wisselkoersrisico s. Wim De Boe FX Corporate Sales

Brexit en Wisselkoersrisico s. Wim De Boe FX Corporate Sales Brexit en Wisselkoersrisico s Wim De Boe FX Corporate Sales 1. Achtergrond Brexit 23 Juni 2016: We re out!! 3 24 Juni 2016: The day after 4 10/06/2013 10/08/2013 10/10/2013 10/12/2013 10/02/2014 10/04/2014

Nadere informatie

TE KOOP BOUWGROND N201 VERMOGENWEG MIJDRECHT COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE KOOP BOUWGROND N201 VERMOGENWEG MIJDRECHT

TE KOOP BOUWGROND N201 VERMOGENWEG MIJDRECHT COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE KOOP BOUWGROND N201 VERMOGENWEG MIJDRECHT TE KOOP BOUWGROND N201 VERMOGENWEG MIJDRECHT COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE KOOP BOUWGROND N201 VERMOGENWEG MIJDRECHT COLLIERS INTERNATIONAL REAL ESTATE B.V. TE KOOP/ TE HUUR ADRES - PLAATS

Nadere informatie

Ius Commune Training Programme Amsterdam Masterclass 15 June 2018

Ius Commune Training Programme Amsterdam Masterclass 15 June 2018 www.iuscommune.eu Dear Ius Commune PhD researchers, You are kindly invited to participate in the Ius Commune Amsterdam Masterclass for PhD researchers, which will take place on Friday, 15 June 2018. This

Nadere informatie

Persoonlijke informatie / Personal information

Persoonlijke informatie / Personal information LOB-cv Answers Persoonlijke informatie / Personal information Naam / Name Place of residence Woonplaats Country of residence School / School Nationaliteit / Nationality Geboortedatum / Date-of-birth Place-of-birth

Nadere informatie

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE. Toets Inleiding Kansrekening 1 8 februari 2010

FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE. Toets Inleiding Kansrekening 1 8 februari 2010 FOR DUTCH STUDENTS! ENGLISH VERSION NEXT PAGE Toets Inleiding Kansrekening 1 8 februari 2010 Voeg aan het antwoord van een opgave altijd het bewijs, de berekening of de argumentatie toe. Als je een onderdeel

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Financiële basiskennis stelt in staat om de juiste vragen te stellen en betere beslissingen te nemen op vlak van o.a.:

Financiële basiskennis stelt in staat om de juiste vragen te stellen en betere beslissingen te nemen op vlak van o.a.: Prof. Luc Keuleneer Stelling: Financiële basiskennis stelt in staat om de juiste vragen te stellen en betere beslissingen te nemen op vlak van o.a.: Ontstaan en bestrijding bankencrisis Financieel risicomanagement

Nadere informatie

De deeleconomie in België

De deeleconomie in België De deeleconomie in België Definitie omvang potentieel Anthony Baert Conseil Fédéral du Développement Durable 31 mai 2016 De ING International Survey 2 Sharing back to the roots 3 Sharing back to the roots

Nadere informatie