Rotterdam Q Office Market Update Quarterly - Rotterdam

Transcriptie

1 Office Market Update Quarterly - Q4 29 More than 5 of the office developments which are completed within the next two years is already pre-let It is expected that take-up will recover slightly at the end of 21 In 29 approximately 195 million was invested in the office market

2 2 On Point Office Market Update Quarterly Map Number Place/District 1 Centre 2 Adjacent Centre 3 Modern Shipping Quarter 4 Traditional Shipping Quarter 5 Kop van Zuid 6 Brainpark and environments 7 Alexanderpolder / Oosterhof Bordering Municipalities 8 Capelle aan den IJssel

3 On Point Office Market Update Quarterly 3 Dutch Economy Future Growth: Gross Domestic Product change p.a GDP European Union GDP NL GDP Region Source: Global Insight (February 21), Experian (December 29) De Nederlandse economie groeide in het vierde kwartaal van 29 met,3 op kwartaalbasis; De economische groei voor zowel Nederland als de Europese Unie blijft de komende twee jaar beperkt. Compared to the previous quarter, the Dutch economy grew by.3 in the fourth quarter of 29; Economic growth for the Netherlands and the European Union will remain limited for the next two years. Confidence Indicators Consumenten waren in februari minder optimistisch over het economisch klimaat in de komende 12 maanden; Het producentenvertrouwen blijft in vergelijking tot voorgaande maanden relatief stabiel. In February consumers were less optimistic about the economic climate in the coming 12 months; Compared to the previous months producer confidence remained Consumer Confidence Producer Confidence relatively stable. Source: CBS (February 21) Consumer-, Producer Prices & Unemployment Growth change p.a Consumer Price Index Unemployment Rate Producer Price Index Source: Global Insight (February 21), CPB (February 21) Employment growth by sector In 21 tonen alle sectoren een dalende werkgelegenheid, al was de daling in de publieke sector beperkt; De werkgelegenheidsgroei toont een gelijke trend met het Nederlands gemiddelde. In 21 all sectors will indicate a declining employment growth, although in the public sector the decline will remain limited; Employment growth in shows a similar trend to the national average. In januari is de Nederlandse inflatie voor het eerst in vijf maanden gedaald, tot een niveau van,8; In de periode november 29-januari 21 was het aantal werklozen 131. hoger dan dezelfde periode een jaar eerder. For the first time in five months Dutch inflation decreased, to a level of.8 in January; In the period November 29-January 21 the number of unemployment was 131, higher than in the same period a year before. change p.a Financial services Business & other services Public services Source: Experian (December 29) Netherlands

4 4 On Point Office Market Update Quarterly Office Market (I) Office stock plus Region ' m² 5, 4, 3, 2, 1, Capelle a/d IJssel Transformatie van leegstaande kantoorpanden blijft lastig, echter enkele hotelketens kijken wel naar nieuwe mogelijkheden; Uitbreiding kantorenvoorraad beperkt zich tot zelf, in Capelle a/d IJssel wordt de komende jaren niets opgeleverd. Transformation of vacant office buildings remains difficult, however some hotel chains are looking for new possibilities; Expansion of the office stock is limited to, there are no scheduled completions for the coming years in Capelle a/d IJssel. Supply Perifere locaties zien het aanbod naar verwachting verder oplopen; ' m² Leegstand binnen het C-segment gaat zeer grote uitdaging tegemoet, het aanbod A- en B-kwaliteit loopt langzaam terug. Peripheral locations will most likely see an increase in supply; Vacancy in the C-segment is facing a major challenge, supply in A- en B-quality is slowly decreasing Supply Vacancy rate Supply Capelle a/d IJssel ' m² Het aanbod in Capelle a/d IJssel is in vergelijking tot ultimo 28 met bijna 3 toegenomen; Duurzaamheidaanpassingen worden vaak pas na commitment van de huurder doorgevoerd. Compared to ultimo 28 supply in Capelle a/d Ijssel increased by almost 3; Supply Vacancy rate 211. Retrofitting and sustainable adjustments are only made after commitment of the tenant. Top 5 Upcoming completions plus region City Location Building/Location Surface (m² lfa) Completion Kop van Zuid Vancouver 1, 21 Q2 Centre Blaak 31 23, 21 Q3 Waalhaven Port City 24, 21 Q4 Centre Calypso 4, 21 Q4 Centre Blaak 8 15, 211 Q2

5 On Point Office Market Update Quarterly 5 Office Market (II) Developments plus Region ' m² 2 15 Een groot deel van de se planvoorraad concentreert zich op de deellocaties Centrum, Kop van Zuid en Alexanderpolder/ Oosterhof ; Capelle a/d IJssel Meer dan de helft van de planvoorraad voor de komende twee jaar is reeds voorverhuurd. A large part of future developments in concentrate on the sub locations Centre, Kop van Zuid and Alexanderpolder/ Oosterhof ; Source: Jones Lang LaSalle (28) Take-up plus Region In vergelijking tot 28 is het opnamevolume in en Capelle a/d IJssel met circa 55 afgenomen; Het opnamevolume herstelt zich naar verwachting eind 21/begin 211 en neemt vervolgens langzaam toe. Compared to 28 the take-up volume in and Capelle a/d IJssel decreased by approximately 55; It is expected that take-up volume will recover at the end of 21/ beginning of 211 and will then slowly increase. Over half of the office developments which are completed within the next two years is already pre-let. ' m² Capelle a/d IJssel Net Absorption and Completions ' m² Net Absorption Completions De se gebruikersmarkt richt zich momenteel voornamelijk op heronderhandelingen en vervangingsvraag, hierdoor was er 29 sprake van een negatieve netto absorptie; Naar verwachting trekt de markt eind 21 weer licht aan, waardoor de bezette kantorenvoorraad toeneemt. The occupier market is currently primarily aimed at renegotiations and replacement demand, therefore 29 showed a negative net absorption; Market dynamics are expected to increase at the end of 21 which will result in an increase in occupied office stock. Top 5 Transactions plus Region 29 Q4 City Location Surface Rent (m² lfa) ( per m² lfa) Tenant Capelle a/d IJssel Rivium 4, Veenman (Xerox) Centre 2, RBOI Trad. Scheepvaartkwartier 2,12 n/a Grant Thornton Alexanderpolder/Oosterhof 1,4 n/a Erasmusbrug bv Centre 1,36 n/a VDM Reklame

6 6 On Point Office Market Update Quarterly Office Market (III) Office Property Clock Q Rental Growth Rents Slowing Falling 3 Rental Growth Accelerating 6 Rents Bottoming Out Copenhagen, Edinburgh, Hamburg, Luxembourg Bucharest, Lisbon Milan, Rome, Budapest Athens, Barcelona, Brussels, Düsseldorf, Frankfurt, Madrid, St. Petersburg, Stuttgart Dublin, Stockholm, Prague Helsinki, Istanbul Berlin, Paris Munich, Lyon Moscow, Kiev Warsaw London West End, London City, Oslo De tophuren voor kantoorruimte bleven het vierde kwartaal van 29 in de Nederlandse steden stabiel, al namen incentives wel toe; Een beperkt Europese aantal steden geeft aan het dieptepunt te hebben bereikt en verwacht op korte termijn een huurstijging. Prime rents for offices remained stable in the Dutch cities, although incentives did increase. A limited number of European cities have already reached the lowest point and therefore expect a rental increase on a short term. Prime rent plus region Tophuren in zijn in 29 slechts licht gedaald en blijven naar verwachting begin 21 relatief stabiel; Incentives blijven in 21 min of meer stabiel, er wordt geen sterke toename meer verwacht. In 29 prime rents in decreased slightly and will most likely remain stable in the beginning of 21; Incentives will probably remain stable, no sharp increase is expected. EUR per m² Capelle a/d IJssel Investment volume & Prime Net Yields ' EUR Investment Volume Prime Net Initial Yield In 29 is voor circa 195 miljoen geïnvesteerd in se kantoren, vooral veroorzaakt door de verkoop van het Unilevergebouw en het Eneco-gebouw; Na een stijging van 1 basispunten in het tweede kwartaal, zijn de netto aanvangsrendementen in het derde en vierde kwartaal van 29 stabiel gebleven. In 29 approximately 195 million was invested in the office market in, mainly caused by the sale of the Unilever building and the Eneco building; After an increase of 1 basis points in the second quarter, prime net initial yields remained stable in the third and fourth quarter of 29. Office market returns Netherlands Het totaalrendement is in het vierde kwartaal op jaarbasis uitgekomen op -,5; Op jaarbasis betrof de waardegroei -7,1 voor kantoren In the fourth quarter the total return amounted to -.5 on yearly basis; The capital growth for offices amounted to -7.1 on a yearly basis Income return Capital growth Total return Source: ROZ/IPD (February 21)

7 On Point Office Market Update Quarterly 7 Definitions Voorraad: kantoorruimte groter dan 5 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Stock: All offices larger than 5 m2 lettable floor space used as such and available on the market for occupation. Only office space in use or available on the market is taken into account. Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 5 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 5 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gewogen gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Investeringstransactie: Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan 25. waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet een en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen. Aanvangsrendement: Gebaseerd op (geheel) verhuurde hoogwaardige kwaliteit gebouwen (incl. transactie- of andere kosten) op goede locaties en voor minimaal 1 jaar verhuurd aan één of meer gezonde bedrijven. Netto aanvangsrendement = netto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Bruto aanvangsrendement = bruto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Office clock Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. Het diagram is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. De positie op de klok is niet noodzakelijk representatief voor de investerings- of ontwikkelingsmarkt. De positie heeft betrekking op de tophuren. Transaction/Take-up: Every transaction where an office tenant takes up 5 m² or more lettable office space. All letting transactions and purchase transactions are recorded. Supply: The amount of existing office space of more than 5 m², which has been completed and which is available to the market directly or within a six-month period. Offices, which need renovation before they can be used and speculative developments are also included. Vacancy Rate: Vacant space available to let (i.e. the supply) expressed as percentage of the total office stock. Rents: The rents quoted in these reports refer to m² lettable floor area per annum. Incentives, service charges and VAT charges are not taken into account. The weighted average rent is based on the previous four quarters. Second-Hand Office Space: Office space more than five years old or previously occupied. New Construction: Office space no more than five years old. Older buildings which have undergone fundamental renovation (interior and exterior) are also considered to be new construction. Transactions/investment deals: Every acquisition of commercial property over 25, whereby the buyer is not the user of the building concerned. Land acquisitions or property acquired for redevelopment are not included. Yield: Based on (fully-let) high-quality new buildings (inclusive of transfer costs and other costs) in good locations let for at least ten years to one or more sound businesses. Net initial yield = net income / gross value. Gross Initial Yield = gross income/ net value Office Clock This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at the end of each quarter. Markets can move around the clock at different speeds and directions. The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Value

8 Research Publicatons 29 Recent Publications OSCAR Upcoming Publications Randstad Office Market Outlook Sustainable Real Estate Dutch Retail Market Special Dutch Warehousing Market Bulletin Dutch Capital Markets Bulletin Corporate Special Agency Contacts Joost Sweep European Director Agency Tel joost.sweep@eu.jll.com Research Contacts Ruben Langbroek Head of Research Tel ruben.langbroek@eu.jll.com Robert Koot Researcher Consultant Tel robert.koot@eu.jll.com Sven Bertens Researcher Consultant Tel sven.bertens@eu.jll.com Koen Scheers Researcher Consultant Tel koen.scheers@eu.jll.com Leender Massier Researcher Consultant Tel leender.massier@eu.jll.com Office Market Update Quarterly OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 29. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.