Map Utrecht. Number Place/District

Transcriptie

1 Office Market Update Quarterly - Utrecht Utrecht Q4 29 Decrease in take-up volume was limited in Utrecht and Amersfoort, due to several large-scale transactions Supply in Maarssen and Houten decreased slightly in comparison to 28 Compared to 28 net initial yields increased by five basis points

2 2 On Point Office Market Update Quarterly Utrecht Map Utrecht Number Place/District 1 Utrecht Centre 2 Utrecht Maliebaan 3 Utrecht Rijnsweerd / Uithof 4 Utrecht Lunetten / Stadion 5 Utrecht Kanaleneiland 6 Utrecht Overvecht 7 Utrecht Lage Weide / Cartesiusweg 8 Utrecht Papendorp 9 Utrecht de Wetering 1 Utrecht Leidsche Rijn Centre Bordering Municipalities 11 Nieuwegein 12 Maarssen 13 Houten 14 Amersfoort

3 On Point Office Market Update Quarterly Utrecht 3 Dutch Economy Future Growth: Gross Domestic Product % change p.a GDP European Union GDP NL GDP Utrecht Region Source: Global Insight (February 21), Experian (December 29) De Nederlandse economie groeide in het vierde kwartaal van 29 met,3% op kwartaalbasis; De economische groei voor zowel Nederland als de Europese Unie blijft de komende twee jaar beperkt. Compared to the previous quarter, the Dutch economy grew by.3% in the fourth quarter of 29; Economic growth for the Netherlands and the European Union will remain limited for the next two years. Confidence Indicators Consumenten waren in februari minder optimistisch over het economisch klimaat in de komende 12 maanden; Het producentenvertrouwen blijft in vergelijking tot voorgaande maanden relatief stabiel. In February consumers were less optimistic about the economic climate in the coming 12 months; Compared to the previous months producer confidence remained % Consumer Confidence Producer Confidence relatively stable. Source: CBS (February 21) Consumer-, Producer Prices & Unemployment Growth % change p.a Consumer Price Index Unemployment Rate Producer Price Index Source: Global Insight (February 21), CPB (February 21) Employment growth by sector In 21 tonen alle sectoren een dalende werkgelegenheid, al was de daling in de publieke sector beperkt; De werkgelegenheidsgroei Utrecht toont een gelijke trend met het Nederlands gemiddelde. In 21 all sectors will indicate a declining employment growth, although in the public sector the decline will remain limited; Employment growth in Utrecht shows a similar trend to the national average. In januari is de Nederlandse inflatie voor het eerst in vijf maanden gedaald, tot een niveau van,8%; In de periode november 29-januari 21 was het aantal werklozen 131. hoger dan dezelfde periode een jaar eerder. For the first time in five months Dutch inflation decreased, to a level of.8% in January; In the period November 29-January 21 the number of unemployment was 131, higher than in the same period a year before. % change p.a Financial services Business & other services Public services Source: Experian (December 29) Utrecht Netherlands

4 4 On Point Office Market Update Quarterly Utrecht Office Market Utrecht (I) Office stock Utrecht plus Region ' m² 5, 4, 3, 2, 1, Utrecht Nieuwegein Maarssen Houten Amersfoort In het tweede kwartaal van 21 wordt in Utrecht de tweede fase van het kantoorgebouw Facet opgeleverd; In Nieuwegein, Maarssen en Houten zijn momenteel geen kantoorontwikkelingen in aanbouw. In the second quarter of 21 the second phase of the office building Facet will be completed; Nieuwegein, Maarssen and Houten currently do not have any new office developments. Supply Utrecht In vergelijking tot ultimo 28 is het aanbod in Utrecht met bijna 6% toegenomen tot 315. m² vvo; Het aanbod is in alle deellocaties toegenomen, echter zijn er wel grote verschillen zichtbaar. In comparison to ultimo 28, supply in Utrecht increased by almost 6% to a level of 315, m² lfa; Supply increased in all sub locations, however the level of increase differs strongly per sub location. ' m² Supply Vacancy rate % Supply Utrecht Region ' m² 4 3 In vergelijking tot ultimo 28 nam het kantorenaanbod in de Utrechtse regio met circa 2% toe. Het leegstandspercentage bedraagt momenteel 17,2%; Nieuwegein Maarssen Houten Amersfoort 211 In Maarssen en Houten daalde het aanbod licht in vergelijking tot ultimo 28. In comparison to 28 office supply in the Utrecht region increased by approximately 2%. Vacancy rate is now at a level of 17.2%; In Maarssen en Houten supply decreased slightly in comparison to ultimo 28. Top 5 Upcoming completions Utrecht plus Region City Location Building Surface (m² lfa) Completion Utrecht De Wetering Facet phase 2 1, 21 Q2 Utrecht Centre Rabobank HQ 56, 21 Q4 Utrecht Rijnsweerd Kromhout kazerne 4, 211 Q1 Utrecht Papendorp IPMC 2 2,5 211 Q1 Amersfoort Centre HQ Friesland Foods Campina 6,5 211

5 On Point Office Market Update Quarterly Utrecht 5 Office Market Utrecht (II) Developments Utrecht plus Region ' m² Utrecht Nieuwegein Maarssen Houten Amersfoort De ontwikkelingen die in 21 en 211 worden opgeleverd zijn nagenoeg allemaal voorverhuurd. Dit biedt kansen voor bestaand vastgoed; Eerstvolgende opleveringen betreffen de tweede fase van Facet en het hoofdkantoor van de Rabobank in Utrecht. The developments which will be completed in 21/211 nearly all are pre-let. This is an opportunity for existing supply; The first upcoming completions are the second phase of Facet and the Rabobank headquarters in Utrecht. Take-up Utrecht plus Region In vergelijking tot 28 is het opnamevolume in de Utrechtse regio in 29 met circa 2% afgenomen; De daling in de steden Utrecht en Amersfoort bleef beperkt door enkele grootschalige transacties. Compared to 28 the take-up volume in 29 decreased by approximately 2% in the Utrecht region; Decline in Utrecht and Amersfoort remained limited, due to several large-scale transactions.. ' m² Utrecht Nieuwegein Maarssen Houten Amersfoort Net Absorption and Completions Utrecht ' m² Net Absorption Completions In vergelijking tot 29 blijft de opnamedynamiek op de Utrechtse kantorenmarkt in 21 en 211 naar verwachting gelijk ; Door de verwachte beperkte stijging van het aanbod in 21 neemt de bezette voorraad in 21 licht toe. Compared to 29 the take-up dynamics on the Utrecht office market will remain stable in 21/211; Due to the expected limited increase of supply in 21, occupied stock will increase. Top 5 Transactions Utrecht plus Region 29 Q4 City Location Surface Rent (m² lfa) ( per m² lfa) Tenant Utrecht De Wetering 1, confidential Oracle Nederland Amersfoort Centre 7, ThiemeMeulenhoff Utrecht Other 6,7 confidential bol.com Amersfoort Centre 5, n/a 's Heeren Loo Amersfoort De Hoef 3,75 n/a HVEG Investments

6 6 On Point Office Market Update Quarterly Utrecht Office Market Utrecht (III) Office Property Clock Q Rental Growth Rents Slowing Falling 3 Rental Growth Accelerating 6 Rents Bottoming Out Copenhagen, Edinburgh, Hamburg, Luxembourg Bucharest, Lisbon Milan, Rome, Budapest Athens, Barcelona Utrecht, Brussels, Düsseldorf, Frankfurt, Madrid, St. Petersburg, Stuttgart Dublin, Stockholm, Prague Helsinki, Istanbul Berlin, Paris Munich, Lyon Moscow, Kiev Warsaw London West End, London City, Oslo De tophuren voor kantoorruimte bleven het vierde kwartaal van 29 in de Nederlandse steden stabiel, al namen incentives wel toe; Een beperkt Europese aantal steden geeft aan het dieptepunt te hebben bereikt en verwacht op korte termijn een huurstijging. Prime rents for offices remained stable in the Dutch cities, although incentives did increase. A limited number of European cities have already reached the lowest point and therefore expect a rental increase on a short term. Prime rent Utrecht plus region De tophuur in Utrecht en de regio blijft naar verwachting de komende kwartalen stabiel; Op de perifere locaties nemen de incentives naar verwachting nog licht toe in 21. Prime rent in Utrecht and region will most likely remain stable in the next quarters; In peripheral locations, incentives will probably increase slightly in 21. EUR per m² Utrecht Nieuwegein Maarssen Houten Amersfoort Investment volume & Prime Net Yields Utrecht ' EUR Investment Volume Prime Net Initial Yield Office market returns Netherlands Het totaalrendement is in het vierde kwartaal op jaarbasis uitgekomen op -,5%; Op jaarbasis betrof de waardegroei -7,1% voor kantoren. In the fourth quarter the total return amounted to -.5% on yearly basis; % Het totale beleggingsvolume in 29 kwam uit op 62,8 miljoen, de grootste transactie betrof de sale-and-leaseback van Fortis Bank; Netto aanvangsrendementen zijn in vergelijking tot ultimo 28 met vijf basispunten toegenomen. Total investment volume in 29 ended up at a level of 62.8 million, the largest transaction comprised a sale-and-lease back by Fortis Bank; Net initial yields in Utrecht increased by five basis points compared to ultimo 28. % The capital growth for offices amounted to -7.1% on a yearly basis Income return Capital growth Total return Source: ROZ/IPD (February 21)

7 On Point Office Market Update Quarterly Utrecht 7 Definitions Voorraad: kantoorruimte groter dan 5 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Stock: All offices larger than 5 m2 lettable floor space used as such and available on the market for occupation. Only office space in use or available on the market is taken into account. Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder meer dan 5 m² vvo opneemt. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. Aanbod: De hoeveelheid bestaande kantoorruimte vanaf 5 m² vvo die direct beschikbaar is of binnen zes maanden beschikbaar komt. Nieuwbouw en te renoveren kantoorruimte welke speculatief in aanbouw is wordt eveneens meegenomen. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gewogen gemiddelde huurprijs is gebaseerd op de voorgaande vier kwartalen. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Investeringstransactie: Elke acquisitie van commercieel vastgoed groter dan 25. waarbij de koper en de gebruiker van het gebouw niet een en dezelfde persoon zijn. Grondacquisities en acquisitie van vastgoed voor herontwikkeling worden niet meegenomen. Aanvangsrendement: Gebaseerd op (geheel) verhuurde hoogwaardige kwaliteit gebouwen (incl. transactie- of andere kosten) op goede locaties en voor minimaal 1 jaar verhuurd aan één of meer gezonde bedrijven. Netto aanvangsrendement = netto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Bruto aanvangsrendement = bruto opbrengsten / bruto aanschafwaarde. Office clock Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. Het diagram is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. De positie op de klok is niet noodzakelijk representatief voor de investerings- of ontwikkelingsmarkt. De positie heeft betrekking op de tophuren. Transaction/Take-up: Every transaction where an office tenant takes up 5 m² or more lettable office space. All letting transactions and purchase transactions are recorded. Supply: The amount of existing office space of more than 5 m², which has been completed and which is available to the market directly or within a six-month period. Offices, which need renovation before they can be used and speculative developments are also included. Vacancy Rate: Vacant space available to let (i.e. the supply) expressed as percentage of the total office stock. Rents: The rents quoted in these reports refer to m² lettable floor area per annum. Incentives, service charges and VAT charges are not taken into account. The weighted average rent is based on the previous four quarters. Second-Hand Office Space: Office space more than five years old or previously occupied. New Construction: Office space no more than five years old. Older buildings which have undergone fundamental renovation (interior and exterior) are also considered to be new construction. Transactions/investment deals: Every acquisition of commercial property over 25, whereby the buyer is not the user of the building concerned. Land acquisitions or property acquired for redevelopment are not included. Yield: Based on (fully-let) high-quality new buildings (inclusive of transfer costs and other costs) in good locations let for at least ten years to one or more sound businesses. Net initial yield = net income / gross value. Gross Initial Yield = gross income/ net value Office Clock This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at the end of each quarter. Markets can move around the clock at different speeds and directions. The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle. Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Value

8 Research Publicatons 21 Recent Publications OSCAR Upcoming Publications Randstad Office Market Outlook Sustainable Real Estate Dutch Retail Market Special Dutch Warehousing Market Bulletin Dutch Capital Markets Bulletin Corporate Special Agency Contacts Jaap van Geloven Rogier van der Bol Associate Director Associate Director Agency Utrecht Agency Utrecht Utrecht Utrecht Tel Tel jaap.van-geloven@eu.jll.com Rogier.van-der-bol@eu.jll.com Research Contacts Ruben Langbroek Robert Koot Sven Bertens Koen Scheers Leender Massier Head of Research Researcher Consultant Researcher Consultant Researcher Consultant Researcher Consultant Tel ruben.langbroek@eu.jll.com Tel robert.koot@eu.jll.com Tel sven.bertens@eu.jll.com Tel koen.scheers@eu.jll.com Tel leender.massier@eu.jll.com Office Market Update Quarterly Utrecht OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 29. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.