Optimaal beleggen vanuit locatievoorkeur

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Optimaal beleggen vanuit locatievoorkeur"

Transcriptie

1 Optimaal beleggen vanuit locatievoorkeur Over fondsbeleggen met divers~fìcatiestrategieën in een bereikbaarheidscontext V.P. de Heer februari 2009 Amsterdam School of Real Estate Master of Science in Real Estate - Investments Begeleider ASRE de heer drs. R.M. Weisz RA MRICS

2 MSRE Master Thesis Vincent de Heer Voorwoord Ter afronding van mijn Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate ligt voor u mijn Master Thesis. Deze thesis heeft een Investments-profiel, op grond van de door mij gevolgde MSRE-deelopleidingen Assetmanagement, Beleggingsanalyse en Investeringsnalyse. Ik ben diverse personen in dit kader veel dank verschuldigd. Niet alleen vanwege de hulp en het inhoudelijke commentaar, de ontvangen 'inspiratie' was een evenzo grote factor in het vervoleinden van dit werk. Het noemen van deze personen op deze plaats is een verwaarloosbare wederdienst. Allereerst dank ik mijn begeleider de heer Robert Weisz voor zijn waardevolle commentaar. Met name in de beginfase van deze thesis was het nog aftasten wat de insteek en richting moest worden teneinde validiteit te behouden. De daarbij ontvangen feedback en gehouden discussies hebben mij zonder twijfel meer inzicht en richting gegeven. De inhoudelijke ondersteuning van Bas Bosma van Deloitte Financial Advisory Services was onmisbaar: met name aan de vertaalslag van de kwalitatieve locatiebepaling naar kwantitatief onderscheiden diversificatiestrategieën was zijn bijdrage evident, waarbij ook de hulp van Anisa Salomons niet onvermeld mag blijven. Het belang van het onderscheid tussen 'accepted knowledge' enerzijds en nieuwe inzichten anderzijds heeft Bas mij doen inzien, met als argumentatie dat een beperkter onderzoek met een duidelijk afgebakend antwoord prevaleert boven een uitgebreider onderzoek waarvan de conclusie diffuus is. De kans om deze studie te gaan doen, kreeg ik van mijn inmiddels voormalig werkgever WPM Groep. In het bijzonder noem ik daarbij Ruud Bouma, wie dit voor mij mogelijk maakte. Ook mijn huidige collega's bij NS Poort alsmede de intrigerende vastgoedomgeving van het werkveld (welke in deze thesis nadrukkelijk als vertrekpunt diende) hebben mij geïnspireerd. Een kwantitatief onderzoek staat of valt met data. Bert Teuben van Stichting ROZ Vastgoedindex heeft mij enerzijds zeer geholpen met het zoeken naar een juiste definiëring van het begrip locatie in een portefeuille-context en anderzijds met de verstrekking van de voor dit onderzoek onmisbare rendementsdata. Veel dank aan Berts adres. Helaas is een woord van excuus hier ook op z'n plaats. Excuus naar mijn naaste vrienden en familie voor mijn geringe groepsbijdrage van met name de laatste maanden. Daarbij zij

3 MSRE Master Tliesis Viiicent de I-lee!. overigens vermeld dat geen van deze personen mij aanleiding gaf voor dit schuldgevoel, een ieder heeft mij waar mogelijk uit de wind gehouden, waarvoor ik allen zeer dank. Tot slot, maar vooral met name, dank ik mijn lieve vrouw Caroline. Wat een geduld heb jij gehad toen je mij op zaterdagochtend wéér naar boven zag vertrekken met de laptop in de ene en een kop koffie in de andere hand. Ik kan me niet één zucht herinneren, al zul je je die ongetwijfeld hebben laten ontvallen. Ook gedurende het studietraject moet dit niet altijd even gemakkelijk geweest zijn aangezien we thuis inmiddels in aantal verdubbeld zijn, hetgeen toch een aanzienlijke zorg met zich mee gebracht heeft. Ik ben blij en dankbaar voor de verrijking van ons leven die onze Alexander en Cathelijne ons gebracht hebben. Zij hebben ons de relativiteit van dingen doen inzien, waaronder van een studie als deze. Misschien juist wel dat inzicht gaf mij de benodigde energie om deze Master Thesis af te kunnen ronden. Veenendaal. 25 februari 2009

4 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer Samenvatting Een professionele belegger welke een bewuste spreiding aan wil brengen in haar beleggingen, is ten aanzien van de asset vastgoed al snel geneigd tot een sectorale allocatiekeuze: worden het winkels, woningen of kantoren of een bepaalde mix hiervan? De afwegingen welke gemaakt worden op portfoliobeleidsniveau gaan doorgaans over deze sectorale afweging, waarna op het tactische niveau gekeken dient te worden welke assets dan toegevoegd dienen te worden. Daarbij blijken de locatiekenmerken van een vastgoedobject cruciaal te zijn. Ondanks dat er diverse kanten aan een locatiebegrip zitten, is de bereikbaarheid van een locatie naar mening van menig belegger in grote mate bepalend voor de aantrekkelijkheid van een object. NS Poort heeft, middels de oprichting van haar beleggingsfonds Basisfonds Stationslocaties deze locatiegedachte tot op het strategische allocatieniveau betrokken: zij belegt alleen op stations- (en dus: bereikbaarheids)locaties. Uiteraard enerzijds vanwege haar NS-historie en bedrijfsaard, anderzijds vanuit de overtuiging dat objecten op deze locaties interessanter zijn juist vanwege de goede bereikbaarheid. De locatie bepaalt dus in beginsel of er geïnvesteerd wordt, pas daarna gaat de sectorale keuze een rol spelen. Ten aanzien van een binnen dit kader juiste diversificatiestrategie (waarbij dus niet alleen de traditionele sectoren een rol spelen doch waarbij ook locatie er een krijgt toebedeeld) is het de vraag in hoeverre locatie en sector elkaar versterken danwel verzwakken wanneer deze als diversificatiestrategie worden toegepast. In dit onderzoek zijn daartoe een vijftal diversificatiestrategieën samengesteld, waarvan de aantrekkelijkheid ten opzichte van elkaar onderzocht wordt: twee zuiver locationele strategieën, één zuiver sectorale alsmede twee gecombineerde strategieën waarbij zowel iocatie ais sector een rol spelen. De conclusie van het onderzoek is zonneklaar: een gecombineerde strategie levert meer portefeuille-efficiency op dan de zuiver sectorale of de zuiver locationele. De gehanteerde methode voor dit onderzoek is aîkomstig uit de Moderne Portefeuille Theorie, aangezien middels de daaruit voortvloeiende Mem Variance Analysis de meest optimale portefeuilles per strategie te bepalen zijn. De hierbij gehanteerde data zijn opgesteld in nauwe samenspraak met de ROZ-IPD Vastgoedindex uit Den Haag. De locationele strategieën zijn in dit onderzoek benaderd vanuit de bereikbaarheidsgedachte per trein en per auto.

5 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 4 Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding en achtergrond Doel- en probleemstelling Relevantie Onderzoekskader Werkwijze Beleggen. rendement en risico Inleiding Beleggen in vastgoed Risico en rendement: een enkelvoudige benadering Rendement Risico Risico en rendement: een portefeuillebenadering Moderne Portefeuille Theorie Capita1 Asset Pricing Model Sharpe-ratio Bruikbaarheid theorie tbv optimaal locationeel beleggen Diversificatie naar bereikbaarheid Spreiding Diversificatie vanuit de praktijk Diversificatie vanuit de theorie Diversificatie naar locatie Locatie Locatie en vastgoedrendementen Voorkeuren Segmentatie Diversificatie naar bereikbaaheidslocaties Treinstations Reikwijdte invloed station op vastgoed Resumé Onderzoek diversificatiestrategieën Onderzoek Diversificatiestrategieën... 38

6 MSRE Master Tliesis. Vincent de Heer 4.3 Methodologie Mem-Varimce analyse Data Unsmoothing Resultaten, conclusies en adviezen Resultaten en deelconclusies Hoofdconclusie Kanttekeningen en adviezen voor verder onderzoek Geraadpleegde bronnen Bijlagen I. Overzicht stationstypologieen; I1. Overzicht postcodes stations(typen) en autobereikbaarheid; ROZ-datareeksen per strategie, bewerkt (unsmoothed) en onbewerkt

7 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en achtergrond Ondanks dat de Nederlandse Spoorwegen (hierna NS) bekend is vanwege haar rol als vervoerder, is NS na de staat de bezitter van de grootste omvang van onroerende zaken in Nederland. Haar bezit telt hectare grond, 350 stationsgebouwen en 450 opstallen met een zeer uiteenlopende bestemming. Het management van dit bezit maakt derhalve een groot onderdeel uit van de activiteiten van NS. Ook in financiële zin kan dit gesteld worden: de opbrengsten van de 'vastgoedtak' nemen het grootste deel van het bedrijfsresultaat van NS voor haar rekening. De vastgoedportefeuille van NS is grofweg te splitsen in een sterk mobiliteitsgerelateerd deel en een niet- of gering mobiliteitsgerelateerd deel. Met het eerste wordt gedoeld op opstallen welke essentieel zijn voor het functioneren van het reizigersproces (stationsgebouwen, rangeerterreinen, onderhoudsloodsen, etc). Het deel van het NS-bezit dat minder of niet aan haar mobiliteitsactiviteiten op het spoor gerelateerd is, betreft het onroerend goed welke geen aniankelijke relatie heeft met de reiziger doch wel, naar mening van NS, een functie naar de reiziger heeft (retail op en rond een station, kantoorgebouwen, P+R-terreinen, etc). De gronden met ontwikkelpotentie laten we dan nog buiten beschouwing, alsmede de posities die geen enkele binding (meer) hebben met het huidige reizigersproces (gronden waar vroeger een spoortje lag; stroken grond langs het spoor, al dan niet in gebruik als moestuin; etc.). Ten aanzien van het deel waarbij geen sprake is van een essentiële relatie met haar reizigersactiviteiten, heeft NS eind vorige eeuw besloten een deel hiervan te herformeren in een beleggingsfonds waarin derden konden participeren. Dit resulteerde eind 1999 in de oprichting van Basisfonds Stationslocaties (BSL), een fonds met goed verhuurd vastgoed op en rond stationslocaties tegen marktconforme condities. Hiermee betrad NS feitelijk de commerciële vastgoedbeleggingswereld. Het als speler zich bewegen in deze wereld (de wereld van rendement en risico zónder het kader van de reizigersdoelstellingen) was een nieuwe dimensie voor NS en maakte haar veelzijdiger. BSL heeft de kwalificatie 'locatiefonds' meegekregen. De reden hiervoor ligt in het feit dat het fonds alleen belegt in panden die op of zeer nabij een treinstation zijn gelegen. De beleggingstechnische consequenties van deze strategie (met de locatie als vertrekpunt en als beperkende factor) zijn echter onvoldoende bekend. Aangezien NS in 1999 van mening was met stationslocaties toch wel 'goud in handen te hebben', is hier aanvankelijk geen aandacht aan besteed. Vanwege de groei van de portefeuille (van 10 objecten in 1999 naar 24 ultimo

8 MSRE Master Tliesis Viiicent de Heei- 2008) is de behoefte ontstaan om toch fundamenteler te kijken naar een beleggingsfonds waarvan de strategie zich 'beperkt' tot een bepaald locatietype waarbij bereikbaarheid een inhoudelijk criterium is. Beleggen komt neer op het alloceren van vermogen naar titels met bepaald rendement welke met onzekerheid omgeven is. Teneinde inzicht te verkrijgen in de mogelijke financiële scenario's van een belegging, is het in de we~eld van vastgoedfondsen praktijk als eerste te kijken naar de sector: betreft het een winkel-, woning- of een kantoorbelegging? Afiankelijk daarvan kan een indruk van het te verwachten rendement en het risico (als fluctuatie van het verwachte rendement) worden verkregen. Een uitgebalanceerde spreiding over die sectoren vormt een belangrijk onderdeel bij het portfolio-management. Het overgrote deel van zowel de publieke als private vastgoedfondsen in Nederland zijn daarom te karakteriseren als specifiek sectorfonds (inzake beursgenoteerd: bijv. Corio, VastNed, Rodamco) danwel als sectoraal gespreid fonds (bijv. Wereldhave). Elk vastgoedfonds zal die portefeuille wensen te hebben welke de meest optimale mix vertegenwoordigt tussen rendement en risico. De wenselijkheid van het toevoegen van een object aan de portefeuille dient voornamelijk vanuit dit perspectief te worden beoordeeld. Wanneer echter de resultaten van diverse onderzoeken voor aan- en verkoopmotieven bekeken worden, blijkt dat de financiële parameters (de rendements-risicokarakteristiek) slechts een beperkte rol spelen bij de keuze om wel of niet tot verwerving (of vervreemding) van een object over te gaan. Uit die onderzoeken blijkt ondubbelzinnig dat 'locatie' of 'ligging' één van de meest belangrijke andere factoren is die van invloed is op aan- en verkoopkeuze. In de praktijk lijkt dus, kijkend naar individuele objectkeuzes, de locatiebeoordeling op z'n minst van even groot belang als de financiële beoordeling van de investering, zo niet groter. Vanuit de klassieke beleggingstheorieën speelt de locatie op portefeuille- of fondsniveau vooral een strategische rol als risicospreider in de geografische betekenis van het woord. Er wordt dan een onderscheid aangebracht tussen geografische deelmarkten (bijv. landen) omdat deze onderling nauwelijks met elkaar correleren. Aangezien vanuit de theorieën rondom portefeuille-opbouw bekend is dat slecht correlerende markten uitermate geschikt zijn om risico's mee te spreiden, zorgt spreiding over geografische deelmarkten derhalve tot risicoreductie. Het feitelijk trekken van de (doorgaans politiek bepaalde) scheidslijn tussen gebieden is daarbij arbitrair: Nederlandse kantoren zullen ten opzichte van de Duitse markt ongetwijfeld een ander rendements- en risicoprofiel hebben, doch tegen het homogeen achten van de Nederlandse kantorenmarkt zelf vallen daarentegen genoeg argumenten in te brengen.

9 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer De vraag resteert derhalve: tot op welk niveau in het beleggingsbeleid kan het betrekken van locationele aspecten van een object financieel verstandig zijn? onroerend goed beleggingsmarkt lijkt steeds minder intransparant te worden. De waarde van een object kan daardoor steeds makkelijker en objectiever worden vastgesteld, als gevolg waarvan de speelruimte in prijzen (in theorie) afneemt. De (marktconforme) verwervingsprijs, aangevuld met de rendements- en risicokarakteristiek van de betreffende sector, levert in beginsel alle benodigde informatie voor een klassieke beoordeling op: is dit een financieel haalbare en wenselijke investering in het licht van de reeds bestaande portefeuille? Een (voor de belegger zelf) nagenoeg objectieve wijze van beoordeling. Wanneer deze le beoordeling positief is, dan zullen vervolgens enkele subjectievere criteria een rol te gaan spelen, waarbij 'locatie' of 'ligging' steevast als belangrijkste wordt genoemd. Kennelijk wordt de locatie namelijk (ook) bepalend geacht voor de waardevastheid danwel potentie van de belegging, ondanks dat dit belang in financiële zin slechts aan de sectorale keuze wordt toegeschreven. Wat dan een 'goede' locatie is, is sterk afhankelijk van subjectieve voorkeuren. Vanwege de subjectieve beoordeling van het begrip locatie of ligging, is reeds diverse malen onderzoek gedaan naar de relatie tussen (aspecten van een) locatie en de waarde van individuele objecten, waarbij getracht is het begrip 'locatie' te objectiveren. Wanneer de resultaten uit deze onderzoeken worden gebruikt als uitgangspunt bij het samenstellen van een portefeuille, leidt dit tot een portefeuille met een beter dan gemiddelde locatiekwaliteit. Of dit zich ook laat vertalen in een beter rendement en risico dan bij een financieel gedreven fonds, is echter niet bekend. Indien zowel afweging I (de beoordeling van de financiële rendements- en risicoconsequentie van de belegging) en afweging 2 (de beoordeling van de locatie of ligging) op een objectieve wijze tot stand komen, is het interessant om na te gaan of de volgorde van deze belangenafweging invloed heeft op de performance van een portefeuille. Aangezien de volgorde momenteel doorgaans 1)financieel (lees: sectoraal) en 2)locatie is, draait deze thesis deze volgorde bewust om: in hoeverre is een locationeel gedreven fonds (in)eficiënter is dan een sectoraal gedreven fonds? Kwalitatieve segmentatie (nl. de voorkeur voor een bepaald locatietype) gaat dan vooraf aan kwantitatieve segmentatie (nl. de rendements- enlof risicoverhouding van het te verwerven vastgoedobjectsoort in relatie tot de portefeuille). Zou een portefeuille welke op die wijze is samengesteld een beter of slechter resultaat dan de index opleveren? Wat is een goede spreidingsstrategie om een locationeel bepaalde 1 portefeuille op te bouwen? En de voornaamste vraag: versterken locatie en sector zich op portfoliobeleidsniveau of juist niet?

10 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer Mede gezien de aanleiding van deze thesis, zal locatie gedefinieerd worden vanuit de bereikbaarheidsgedachte. De mate van de bereikbaarheid van een locatie zal bepalend worden geacht voor de 'aantrekkelijkheid' van een vastgoedobject. Binnen deze context zal onderzocht worden of een dergelijke locatiekeuze iets toevoegt of afdoet aan de efficiency van een beleggingsportefeuille. De toets in hoeverre het diversifiëren met behulp van bereikbaarheidskenrnerken van aanvullende waarde kan zijn, staat daarbij centraal. 1.2 Doel- en probleemstelling In dit onderzoek wil ik meer inzicht verkrijgen in het onderscheidende karakter van een locationeel gedreven fonds ten opzichte van sectoraal gedreven fondsen. Als probleemstelling heb ik gedefinieerd: Hoe verhouden locatiegedreven diversc$catiestrategieën in een bereikbaarheidsconfext zich tot de klassieke sectorale diversifcatiestrategieën en welke diversificatiestrategie is in het licht van portefeuilleoptimalisatie superieur? Deze probleemstelling laat zich onderscheiden in de navolgende deelvragen: 1. Hoe wordt een optimale vastgoedportefeuille gedefinieerd? 2. Wat is de rol en het belang van diversificatie bij vastgoedportefeuilles? 3. Welk criterium is geschikt om het verschil tussen diversificatiestrategieën inzichtelijk te maken? 4. Welke rol speelt locatie bij vastgoedperformance in het algemeen en bereikbaarheid in het bijzonder? 5. Op welke wijze zijn de locationele diversificatiestrategieën in dit onderzoek gedefinieerd en op welke wijze worden deze onderzocht? 6. Hoe verhouden de naar aanleiding van deelvraag 5 geformuleerde diversificatiestrategieën op basis van (bereikbaarheids)locaties tot de klassieke wijze van diversificatie op basis van sectoren? 7. Voegt het diversifiëren naar locatie waarde toe aan het 'klassieke' diversifiëren naar sector? 1.3 Relevantie I Met de bevindingen uit het in deze thesis uitgevoerd onderzoek kan een bijdrage geleverd worden aan het betrekken van locatiekenmerken op portfoliobeleidsniveau. Keuzes omtrent locaties of locatietypologieën spelen doorgaans pas een rol bij de tactische en operationele afwegingen. Het effect van het op portfoliobeleidsniveau bewust gebruiken van locationele

11 MSRE Master Tliesis - - Vincent de Heei- kenmerken, kan voor nieuwe inzichten zorgen voor vastgoedpartijen ten aanzien van alternatieve diversificatie. De thesis is derhalve vooral een andere manier van kijken naar het proces van portefeuilleopbouw en -spreiding. 1.4 Onderzoekskader In dit onderzoek staat de vergelijking tussen een locationeel versus sectoraal gericht beleggen centraal. Deze thematiek wordt benaderd vanuit financieel-economisch perspectief. Met name de vanuit de wetenschap beschikbare beleggingstheorieën ten aanzien van het opbouwen van een efficiënte beleggingsportefeuille vormen het kader waarbinnen dit onderzoek zich bevindt. 1.5 Werkwijze Voordat de geformuleerde diversificatiestrategieën empirisch getoetst worden, zal allereerst in hoofdstuk 2 het theoretisch raamwerk geschetst worden ten aanzien van beleggingsportefeuilles. Vanuit de wetenschap wordt uitgediept hoe beleggingsportefeuilles optimaal opgebouwd kunnen worden alsmede op welke wijze dit op vastgoed toepasbaar is. Vanuit hoofdstuk 2 wordt het feit aangereikt dat diversificatie essentieel is teneinde risicoreductie in een beleggingsportefeuille te bewerkstelligen. Het belang en de rol van diversificatie zelf worden beschreven in hoofdstuk 3. De in deze thesis gekozen benadering van diversificatie (namelijk in een bereikbaarheidscontext) wordt beargumenteerd vanuit de rol van locatiekenmerken bij vastgoedperformance. De in deze thesis onderzochte diversificatiestrategieën worden gepresenteerd en beschreven in hoofdstuk 4. Vervolgens worden deze in hoofdstuk 5 op basis van de theoretische bevindingen getoetst ten einde een superieure strategie te bepalen in het licht van portefeuilleoptimalisatie. Tevens zal blijken of locatie en sector elkaar aanvullen, door na te gaan in welke mate een locationele strategie zich verhoudt tot de klassieke sectorale wijze van diversificatie. Afgesloten wordt met een concluderend hoofdstuk waarin antwoord wordt gegeven op de (dee1)vragen. Tevens wordt ingegaan op de kaders waarbinnen dit antwoord zich bevindt en passeren verdere adviezen, waaronder voor nader onderzoek, de revue.

12 MSRE Master Thesis -m- Viiicent de Heer 2 Beleggen, rendement en risico 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal het theoretisch kader geschapen worden waar binnen het onderzoek plaats vindt. Daarbij zal vanuit de beschikbare theorieën gekeken worden naar de manier van optimale portefeuilleopbouw. Hierbij is gebruik gemaakt van diverse bronnen waar naar verwezen wordt. Zij die goed bekend zijn met de theorieën van het optimaliseren van beleggingsportefeuilles kunnen dit hoofdstuk desgewenst overslaan. Niettemin wordt de lezer geadviseerd in ieder geval het slot van dit hoofdstuk (waar de relevantie van dit hoofdstuk met het gehouden onderzoek wordt geschetst) tot zich te nemen. 2.2 Beleggen in vastgoed Vermogen is een middel om consumptie te bewerkstelligen. Echter, de bezitter van het vermogen heeft 2 opties: direct consumeren of de consumptie uitstellen. In het laatste geval zal hij 'in de tussentijd' zijn vermogen zo goed mogelijk willen laten renderen. Afhankelijk van het type belegger en zijn doelstellingen, zal hij beslissen op welke wijze hij zijn vermogen wenst te beleggen. Elke vorm van consumptie-uitstel is te kwalificeren als 'beleggen'. Sparen is in deze definitie dus ook als een vorm van beleggen te kwalificeren. De mogelijkheden om te beleggen zijn zeer talrijk. Er kan belegd worden in aandelen, vastrentende waarden, vastgoed, valuta, grondstoffen, kunst, films alsmede in (van deze klassen) afgeleide producten. Vastgoed is met name vanaf de jaren '50 in toenemende mate in de belangstelling gekomen van institutionele belegginginstellingen (Van Gool, De Jager en Weisz e.a., p.74-75, 2001). Bij pensioenfondsen is van het totale belegde vermogen ca. 10%- 20% belegd in vastgoed. Deze allocatie wordt bij dergelijke instellingen gebaseerd op de uitkomsten van een gehouden ALM-studie1. Ten opzichte van de 'klassieke' assets aandelen en vastrentende waarden, kent vastgoed een aantal specifieke eigenschappen die haar anders maken (Van Gool, De Jager en Weisz, p ). Het ontbreken van doorlopende prijsvorming, de heterogeniteit en omvang van objecten alsmede het grote aantal deelmarkten zorgen ervoor dat onroerend goed als bijzondere i I l ' ALM staat vaar Asset Liability Management. Deze methode stelt zich ten doel de beleggingen en verplichtingen van een onderneming 'gelijk te laten lopen' en op elkaar afte stemmen.

13 MSRE Master Tliesis Vincciit de I-leer beleggingscategorie kan worden gezien. Dit niet uitputtende rijtje zou nog aangevuld kunnen worden met de imperfectie cq. inefficiëntie van de vastgoedmarkt. Dit ogenschijnlijke nadeel (de theorie luidt namelijk dat markten alleen goed kunnen functioneren wanneer markten 'efficiënt' zijn) betekent echter ook voor veel partijen een voordeel: door een goede en slimme strategie kan de 'markt' verslagen worden. Inzicht in de waarde van een afwijkende strategie is dan een sleutelbegrip teneinde de aantrekkelijkheid ervan te kunnen beoordelen. 2.3 Risico en rendement: een enkelvoudige benadering In essentie gaat beleggen over de toekomst. Beslissingen welke in dit kader worden genomen, zijn daarom per definitie omgeven met onzekerheid. In beginsel is een belegger uiteraard gericht op een zo hoog mogelijk financieel gewin. Echter, geen rendement zonder risico. Het minimaliseren van het risico is derhalve evenzo belangrijk. De meest optimale wijze van beleggen is er dan ook op gericht een maximaal rendement te behalen met een minimaal risico. Daarover later (inzake Moderne Portefeuille Theorie) meer. En dat ook sparen als beleggen te kwalificeren is (en dus met onzekerheid omgeven), is inmiddels pijnlijk geïllustreerd door het Icesave-debacle in het najaar van Rendemenr De aantrekkelijkheid van een belegging kan worden geduid middels het rendement. Het rendement geeft de groei van de belegging weer (Van Gool, e.a., p. 42). Het rendement van vastgoed laat zich splitsen in twee onderdelen, het directe (huurinkomsten) en indirecte (waardegroei) deel. Van een vastgoedobject dat reeds in bezit is, kan, terugkijkend naar het verleden, inzichtelijk worden gemaakt wat het totaalrendement van de vastgoedbelegging is geweest tot-nu-toe. Dit totaalrendement kan vervolgens worden afgezet tegen een bepaalde target-return of tegen een benchmark, waarna geconcludeerd kan worden of de belegging 'aantrekkelijk' is geweest. Het nadeel van deze methode is dat de fluctuatie van het rendement niet wordt meegewogen. Bij het bepalen van de indirecte waardegroei wordt gebruik gemaakt van waarderingen. Over het waarderen van onroerend zijn al zeer vele publicaties verschenen. De professionelere methodes hebben één oelstelling gemeen: subjectiviteit dient zoveel mogelijk uitgesloten te worden. Het behandelen van methoden van waardebepalingen valt in principe buiten de scope van deze Thesis. Echter, aangezien in deze thesis het rendement van de asset (welke mede gevormd wordt door de waarde) belangrijk is, dient er wel duidelijkheid te zijn over de i i

14 MSRE Master Thesis --- Vincent de Heer hier gehanteerde definitie van waarde. In principe zal hier de marktwaarde2 bedoeld worden wanneer vastgoedwaarderingen aan de orde zijn. De redenen hiervoor zijn: dit is het meest gehanteerde en aanbevolen (Van Gool, 2001, p. 196) waardebegnp; in deze methode, ook wel directe opbrengstwaarde, zitten alle marktomstandigheden verdisconteerd, derhalve ook de omstandigheid 'locatie'; In Nederland worden sinds 1995 vastgoedrendementen (direct, indirect en totaal) geregistreerd door de Stichting ROZJIPD Vastgoedindex uit Den Haag. Zij heeft tevens diverse reeksen middels onderzoek nader 'teruggelegd' naar 1977, zodat een langere reeks verkregen is. Lange reeksen zijn nodig voor de toepassing op allocatievraagstukken. En dan nog blijft het de vraag in hoeverre rendementen uit het verleden bruikbaar zijn voor de toekomst. Sharpe (1990) tekent hierover het volgende op: ' While results varyfrom asset class andfiom time to time period, experience suggests that for predictingfiture values, historie data appear to be quite useful with respect to standard deviations, reasonably usefil for correlations and virtually useless for expected returns. ' Risico Volgens alle financiële (be1eggings)theorieën is er een relatie tussen rendement en risico. Gevoelsmatig is de definitie van risico de kans om het belegde vermogen (deels) te verliezen. Statistisch gezien is risico de spreiding van de (mogelijke) uitkomsten rondom het (te verwachten) rendement. Statistische analyses van beleggingen uit het verleden laten een positief verband zien tussen risico en rendement. Er kan gesteld worden dat bij twee beleggingsmogelijkheden met een vergelijkbaar rendement de asset met het laagste risico de voorkeur geniet. Het draait bij risico dus om de spreiding van mogelijke rendementen rondom het gemiddelde. De meeste gebruikte maatstaf voor deze spreiding is de standaarddeviatie, welke de gemiddelde spreiding rondom het gemiddelde weergeeft. Geltner e.a. (2007, p. 183) gebruiken hierbij de term volatiliteit. Inzicht in de spreiding van toekomstige rendementen kan verkregen worden door te kijken naar het verleden zoals Shqe reeds suggereerde in het in paragraaf vermelde citaat. Het hanteren van de standaarddeviatie als maatstaf voor risico behoeft met name bij vastgoed wel enige kanttekeningen. De waarden van het vastgoed komen in hoofdzaak tot stand door taxaties, veel minder door transacties (er zijn geen dagprijzen). Doordat taxeren periodiek gebeurt (bijv. 4 keer per jaar), is de grilligheid van de markt (zoals bijvoorbeeld wel Van Cool (e.a., 2001, p. 191) omschrijiì de marktwaarde als 'het geschatte bedrag waarvoor een activum op de taxatiedatum na passende marketing door een willige verkoper zou kunnen worden verkocht aan een willige koper door middel van een zakelijke transactie waarbij de bij de transactie betrokken partijen goed gelnfomeerd zijn en zorgvuldig en zonder dwang handelen'. 14

15 MSRE Master Tliesis Vincent tle I-leei. waarneembaar bij een beurskoers) er al uit. We noemen dit 'smoothing', een afgevlakte rendementsreeks (en dus kleinere standaarddeviatie). In dit verband wordt dan ook vaak 'lagging 'genoemd: het fenomeen dat de vastgestelde prijzen (en dus het rendement en risico op dat moment) mede bepaald worden door eerdere taxaties, waardoor de huidige taxatie een 'vertragende factor' in zich heeft. In de wetenschap zijn diverse methoden ontwikkeld om het smoothingeffect uit de cijfers te halen (Quan en Quigley, 1990; Geltner e.a., 2007, p.661). Hordijk (2004) stelde dat als gevolg van smoothing de standaarddeviatie voor Nederlands vastgoed met ca. 25% verhoogd zou moeten worden. In onderhavig onderzoek zijn de aangeleverde (smoothed) cijfers van ROZ unsmoothed op een wijze zoals nader omschreven in paragraaf 4.6. Een tweede kanttekening ten aanzien van het hanteren van de standaarddeviatie is dat de spreiding rondom het gemiddelde allerlei vormen kan aannemen. Doorgaans wordt uitgegaan van een normale (dat wil zeggen: evenwichtige) verdeling rondom het gemiddelde, in werkelijkheid kan deze verdeling ook 'scheef zijn (of zelfs überhaupt niet aanwezig). Met name bij vastgoed is de kans op een niet-normale verdeling vrij groot. 2.4 Risico en rendement: een portefeuillebenadering Afgezien van het doen van beslissingen ten aanzien van het individuele object, zijn er in de beleggingsliteratuur ook theorieën ontwikkeld die zich niet richten op individuele titels maar op een portefeuille als geheel. Voor deze thesis, welke zich richt op strategieën voor portefeuilles, is dit derhalve relevant. Uit de diverse hiervoor beschikbare methoden blijkt dat risico's van de individuele titels binnen een portefeuille elkaar beïnvloeden, met een verandering van het portefeuillerisico tot gevolg. Het totale risico van een portefeuille is niet gelijk aan het gewogen gemiddelde van de individuele standaarddeviaties. Middels het toevoegen (danwel verwijderen) van titels (met elk hun eigen rendementsfluctuatie alsmede invloed op de andere assets), kan het risicoprofiel van de portefeuille als geheel (in meer of minder evenredige mate) worden beïnvloed. Bij een dergelijke benadering is het risico van de individuele belegging op zichzelf dus minder van belang, het effect ervan op de portefeuille als geheel daarentegen des te meer Moderne Portefeuille Theorie Indien een belegger alleen wenst te beleggen in (verschillende) risicovollere beleggingen, zal hij zoeken naar de meest 'efficiënte' combinatie. Met efficiënt wordt dan bedoeld: de beste (= optimale) verhouding tussen rendement en risico. Middels een slimme spreiding (diversificatie) is dit te behalen. De belangrijkste theorie ten aanzien van de optimale werking

16 MSRE Master Tliesis Vinceiit de Heer tussen het risico en het alloceren van middelen, is de Moderne Portefeuille Theorie (MPT) van Harry Markowitz, daterend uit 1952~. De MPT is gebaseerd op het 'don't put al1 your eggs in one basket'- principe en zegt dat het unieke risico dat elke belegging heeft, 'weg te diversifiëren' is door goede spreiding. Bekend voorbeeld is dan de parapluverkoper die ook ijsjes gaat verkopen, zodat z'n kans op een lage omzet bij goed weer (namelijk geen paraplu's verkopen) gereduceerd wordt omdat de ijsverkoop bij mooi weer juist wel floreert. Indien volledig wordt gehandeld naar het MPT-principe, ontstaat de meest optimale portefeuille. De optimale portefeuille is die portefeuille welke, gegeven een bepaald rendement, het laagst mogelijke risico heeft (of andersom: die portefeuille, gegeven een bepaald risico, het hoogste rendement heeft). Er blijft dus te allen tijde een risico bestaan: een deel is weggediversifieerd, doch een deel ook niet. De MPT noemt het resterende risicodeel het 'marktrisico' (om bij het voorbeeld van de paraplu- en ijsjesverkoper te blijven: bijvoorbeeld de onzekerheid of mensen nog wel geld over hebben voor een dergelijk consumptie-artikel. Dit is dus het risico dat elke paraplu- en ijsjesverkoper loopt). Het wél weggediversifieerde risico noemen we het 'unieke' risico. De MPT gaat ervan uit dat de markt zo in elkaar steekt dat een belegger slechts gecompenseerd hoef? te worden voor het marktrisico. Het unieke risico is immers (middels slimme spreiding) weg te diversifiëren. In de MPT staan het verwachte rendement, de spreidingsmaat van de individuele assets alsmede de correlatie tussen de (rendementen van de) assets centraal. Met correlatie wordt dan gedoeld op de mate waarin het rendementsverloop van assets een samenhangend verloop hebben. Correlatie wordt uitgedrukt in correlatiecoëfficiënt. De correlatiecoëfficiënt4 kan variëren tussen de -1 en 1, waarbij 1 een volledig identiek rendementsverloop impliceert, -1 een volledig tegengesteld en alles wat daartussen ligt op een minder dan 100% correlatie duidt (positief of negatief). Door gebruik te maken van deze kennis, kan onnodig risico worden vermeden. Om nogmaals de paraplu- en ijsverkoper erbij te halen: de correlatie tussen ijsverkoop en parapluverkoop is waarschijnlijk (nagenoeg) -1. Als de ene goed gaat, geldt waarschijnlijk het tegenovergestelde voor de ander. Door beide producten te verkopen, spreidt de verkoper dus zijn risico optimaal (onder de aanname dat dit de enige twee producten zijn dit hij kan verkopen). In beginsel is de allocatievraag binnen de asset vastgoed dezelfde als de allocatievraag over de 'hoofdassets': wat is de meest optimale spreiding? Immers, de allocatie op het hoogste niveau gaat ervan uit dat er binnen de assetklassen aandelen, vastrentende waarden, vastgoed, 'Zie Markwitz (1952). = Covariantiel (Cassct A x (J.r.n B), waarbij o de standaarddeviatie is

17 MSRE Master Thesis Vinceril de Heer etc. optimaal gespreid wordt (dat wil zeggen: er geen uniek risico aanwezig is). Kortom: de drang tot optimale spreiding (diversificatie) is ook binnen deze assets van belang. Voor vastgoedportefeuilles kunnen we dan meteen reëel zijn: het volledig reduceren van uniek risico in een vastgoedportefeuilles lijkt welhaast onmogelijk. Zo is de FTSE (2008) van mening dat een volledig gediversifieerde vastgoedportefeuille dient te bestaan uit 2100 panden, verspreid over 21 landen alsmede over 4 sectoren. FTSE becijferde medio 2008 de marktwaarde van een dergelijke portefeuille op 850 miljard. Er is niet één vastgoedbelegger in de wereld met een dergelijke vastgoedportefeuille en slechts één belegger met (tot voor kort) überhaupt zo veel vermogen (Japans overheidspensioenfonds). Uniek risico zal in een vastgoedportefeuille dus feitelijk altijd blijven bestaan. Het bepalen van een optimale vastgoedportefeuille lijkt derhalve vooral een theoretische exercitie te zijn, vanwege het ogenschijnlijke utopische karakter ervan. Echter, een strategie die er toe leidt dat de efficiency 'zo optimaal mogelijk' is derhalve nog altijd aantrekkelijk. Kortom, er zit inzake een vastgoed nogal een afstand tussen 0% risico-reductie (bijv. één pand) en 100% risicoreductie (zoals hierboven geschetst). Echter, wat er tussen die twee uitersten gebeurt in termen van risico-reductie wordt dan erg interessant. Uit onderzoek is gebleken hoe sterk het risico-reductie effect kan zijn door een spreiding over assets toe te passen. Uit onderstaande grafiek blijkt dat bij de eerste 20 assets het unieke risico grotendeels verdwenen is. Figuur 1: Risicoreductieverloop aantal assets (bron: Teuben, 2005) lbo Ondanks de ogenschijnlijke onmogelijkheid om volledig efficiënt te beleggen in vastgoed, wordt hierna toch gesproken over de optimale portefeuille. De reden hiervan is gelegen in het feit dat deze optimaliseringstheorie goede aanknopingspunten biedt tot een verbetering van de rendements-risicoverhouding van een portefeuille, ondanks dat deze (in theorie) optimaler zou kunnen.

18 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer Terugkerend naar de werking van de Moderne Portefeuille Theorie resteert de vraag hoe inzicht verkregen wordt in de mate van portefeuille-efficiency. In welke asset(typen) dient in welke mate geïnvesteerd te worden teneinde optimaal te beleggen? Dit wordt inzichtelijk gemaakt middels het grafisch zichtbaar maken van alle mogelijke portefeuillecombinaties. In Figuur 2 staan, gegeven een aantal assets (rekeninghoudend met hun individuele verwachte rendementen, standaarddeviatie alsmede hun onderlinge correlatie) alle mogelijke portefeuilles (combinaties van die assets), uitgezet tegen het rendement en risico van die p portefeuille. Figuur 2: alle portfolio's (assetcombinaties) met efficiënte grenslijn (dikke = m m:. = -m.. n.mm m m m =z m m m i m m mmm m m m mmm l Rlsb Alle portefeuilles bevinden zich onder de 'paraplu'. Aangezien de portefeuilles die gelegen zijn Óp de rand van de paraplu superieur aan de andere zijn, wordt deze lijn de efficiënte grenslijn genoemd. Elke portefeuille op de efficiënte grenslijn kent het hoogste rendement van alle portefeuilles met een vergelijkbaar risico en het laagste risico van alle portefeuilles met hetzelfde rendement (Eduard, 2007, p. 25). Er is dus sprake van vele mogelijke optimale portefeuilles. Wélke efficiënte portefeuille gekozen wordt (dus welke plek op de grenslijn), hangt af van de risico-/rendementsverhoudingvoorkeur van de belegger. Rekenkundig wordt de vraag of portefeuille x effficiënter is dan portefeuille y beantwoord middels het hanteren van het mean-variance-criterion5. Portefeuille x wordt daarbij superieur 6 geacht aan y wanneer : SDy > SDx; en minimaal één van deze twee vergelijkingen een verschil toont. Anders gezegd: zolang een portefeuille zich in de eerdere grafiek ten 'noord-westen' van een andere bevindt, is deze superieur. ' Het mean-variance-criterion komt uit het Mean Variance Model en vormt de essentie van de door Markowitz ontwikkelde Moderne Portefeuille Theorie. "(Rn).. = het verwachte rendement oa ~ottefeuille n; SDx = standaarddeviatie van portefeuille x. Een en ander geldt respectievelijk uiteraard ook voor portefeuille y.

19 MSRE Master Tliesis Vincent de Heer In tegenstelling tot het slechts beleggen in risicovolle assets (op basis waarvan de MPT is ontwikkeld), kan een belegger er ook voor kiezen haar vermogen te beleggen in nietrisicovolle of in een combinatie van beide. In dat geval is de risico-aversiteit van een belegger niet meer bepalend voor de gekozen plek op de efficiënte grenslijn omdat hij kan kiezen voor een combinatie van beide. Grafisch wordt dit weergegeven door een raakpunt tussen één van de portefeuilles (op danwel onder de efficiënte grenslijn) en de risicovrije asset. Deze lijn noemen we de Capital Allocation Line (CAL)' welke in Figuur 3 als de rechte lijn staat afgebeeld. Figuur 3: Suboptimale portefeuilles bij combinatie risicovolle en risicovrije I Rirk (Standard Dwlation of Portfolio) I Echter, duidelijk waarneembaar is dat de snijpunten tussen de risicowije asset en de risicovolle portefeuilles niet optimaal is (suboptimaal). Immers, er zijn vele portefeuilles welke gunstiger liggen ten opzichte van een snijpunt én toch nog Onder de efficiënte grenslijn gesitueerd zijn (nl. de ruimte waar in Figuur 3 de letter 'P' gesitueerd is). Het kan dus efficiënter. Om deze reden zal een belegger de meest 'noord-westelijk' gelegen portefeuille verkiezen. Grafisch wordt dit weergegeven in de onderstaande afbeelding7. Figuur 4: Optimale portefeuille bij combinatie risicovolle en risicovrije assets E [Return] Rirk (Standard Deviatlon of Portfolio) 7 In Figuur 3 en 4 is in dit kader alleen de duiding Rf relevant, welke staat voor de risicovrije asset. De kromme is de eficiente grenslijn, de rechte lijn is de CAL. In afieelding 4 is P de meest optimale portefeuille wanneer er zowel in risicovolle als risicovrije assets belegd wordt. De afbeeldingen zij afkomstig uit Gellner (e.a., 2007), p l i

20 MSRE Master Tliesis Vincent de Heei- Deze tweede grafiek geefi aan dat de belegger zal kiezen voor een combinatie van assets waarbij de hellingshoek van de CAL optimaal is. Anders gezegd: hij kiest voor die combinatie waarbij het rendement per eenheid risico (reward-to-variability) het hoogst is. Op het raakpunt van de CAL met de optimale hellingshoek en de efficiënte grenslijn (dus daar waar de efficiente grenslijn en de meest 'stijle' versie van de CAL elkaar nog net raken) ligt dan de meest efficiënte portefeuille (in geval van gecombineerd beleggen in risicovrije en risicovolle assets). Deze lijn (op dit specifieke raakpunt) wordt de Capital Market Line (CML) genoemd (Bosma, 2006). In een transparante en efficiënte markt heerst de aanname dat iedere belegger deze portefeuille wenst, de kapitaalmarkt (capita1 market) speelt zich rond dit punt af. Anders gezegd: in deze aanvulling op het Mem-Variance-Model (dus waarbij een portefeuille bestaat uit zowel risicovolle als risicovrije beleggingen) wordt ervan uitgegaan dat alle beleggers dezelfde risico- en rendementsverwachtingen hebben ten aanzien van alle beleggingsobjecten en dat zij, ongeacht de risicovoorkeuren, dezelfde optimale combinatie van risicovolle objecten wensen (Nijmeijer, 2005, p.27) Capital Asset Pricing Model Een verdere verfijning van de theorieën van Markowitz staan opgetekend in de CAPM- theorie, het Capital Asset Pricing Model. Dit model, ontwikkeld door Sharpe, Lintner en Mossin in 1970, is uitermate geschikt om de rendementseis op titelniveau te kunnen bepalen en maakt het MPT-model goed hanteerbaar voor de praktijk. Het benoemt risico als de gevoeligheid ten opzichte van de markt en strookt daarmee met de MPT (welke zegt dat alleen het marktrisico er toe doet). De markt wordt daarbij vertegenwoordigd door een marktportefeuille, doorgaans een index. CAPM introduceert een nieuwe risicomaatstaf, namelijk de bèta (p), zoals waarneembaar in de rendementsdefinitie volgens CAPM: E(Ri) = Rf + $(R, -1- RI) waarbij: E(Ri) het verwachte rendement van de belegging i is; Rf het risicovrije rendement is; j3 de factor is waarmee het systematische risico wordt bepaald; en R, het rendement op de marktportefeuille wordt vertegenwoordigt. De bèta van een object bepaalt derhalve de hoogte van de risico-opslag (bovenop het risicovrije rendement). De bèta in formulevorm: l I! $ = (.i * Cim)/rJm waarbij:

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 Colofon Titel De betá van vastgoed Datum Utrecht 14 augustus 2011 Status Definitief Auteur Drs. B. J. (Bauke) Robijn brobijn@spfbeheer.nl

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Masterproof. De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed in de beleggingsportefeuille. Bas Tiemstra. september 2006

Masterproof. De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed in de beleggingsportefeuille. Bas Tiemstra. september 2006 Masterproof De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed in de beleggingsportefeuille Bas Tiemstra september 2006 1 e corrector: D. Brounen, RSM Erasmus University 2 e corrector en interne begeleider:

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

OEFENINGEN HOOFDSTUK 6

OEFENINGEN HOOFDSTUK 6 OEFENINGEN HOOFDSTUK 6 1 OEFENING 1 EEN INDIVIDU NEEMT EEN BELEGGING IN OVERWEGING MET VOLGENDE MOGELIJKE RENDEMENTEN EN HUN WAARSCHIJNLIJKHEDEN VAN VOORKOMEN: RENDEMENTEN -0,10 0,00 0,10 0,0 0,30 WAARSCHIJNLIJKHEID

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U?

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag

Informatiewijzer. Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen. Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Informatiewijzer Beleggingsdoelstelling & Risicoprofielen Today s Tomorrow Morgen begint vandaag Beleggen op een manier die bij u past! Aangenomen mag worden dat beleggen een voor u een hoger rendement

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2014 Portfolio Management Ostrica BV Januari 2014 Rendementsverwachtingen Ostrica 2014 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen

Onderbouwing van de rendementsverwachtingen Onderbouwing van de rendementsverwachtingen 2013 Portfolio Management Ostrica BV Februari 2013 Rendementsverwachtingen Ostrica 2013 In dit document wordt een onderbouwing gegeven van de rendementsverwachtingen

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Duurzaam Vermogensbeheer

Duurzaam Vermogensbeheer Duurzaam Vermogensbeheer Een keuzeafweging Keuze maken, afwegingscriteria Wat zijn de mogelijke afwegingscriteria bij het maken van een keuze uit de mogelijke oplossingen binnen het beleggingsbeleid. Versie:2001-11-02

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Persoonlijk Pensioen Plan

Persoonlijk Pensioen Plan Persoonlijk Pensioen Plan Verstandig beleggen voor een goed pensioen Zorgvuldig uw pensioen opbouwen Natuurlijk denkt u wel eens aan uw financiële situatie na uw pensionering. Misschien wilt u minder werken,

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

De waarde van grondbeleggingen voor een institutionele belegger

De waarde van grondbeleggingen voor een institutionele belegger De waarde van grondbeleggingen voor een institutionele belegger Daan Schrama Master of Real Estate Jaargang 2006-2008 Amsterdam School of Real Estate Universiteit van Amsterdam 1e corrector: drs. N. Kok,

Nadere informatie

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord:

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord: Om beleggingsondernemingen goed met elkaar te vergelijken is o.a. inzicht in het beleggingsproces een belangrijke maatstaf. Door vragen te stellen over het beleggingsbeleid krijgt u een goed beeld van

Nadere informatie

Vastgoed en systematisch risico bij het Havenbedrijf Rotterdam N.V.

Vastgoed en systematisch risico bij het Havenbedrijf Rotterdam N.V. Over de invloed van direct vastgoed op het rendement- en risicoprofiel van een onderneming Mr. P.J.H. Vorenkamp April 2011 Amsterdam School of Real Estate Begeleider ASRE Dr. R. Huisman Begeleider Havenbedrijf

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Populair beleggingsplan

Populair beleggingsplan Populair beleggingsplan versie 22 november 2013 1 Inhoudsopgave Wat belegt het pensioenfonds? 4 Wat is het doel van beleggen? 4 Wat levert beleggen op? 4 Er gaan toch ook risico s gepaard met beleggen?

Nadere informatie

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1

BELEGGINGSSTATUUT. Stichting Fonds Oncologie Holland. April 2015. Beleggingsstatuut SFOH 30 april 2015, pag. 1 BELEGGINGSSTATUUT Stichting Fonds Oncologie Holland April 2015 30 april 2015, pag. 1 Inhoudsopgave I Beleid.... 3 Algemeen 4 Hefbomen 4 Restricties....4 II Middelenverdeling......5 Strategische asset allocatie

Nadere informatie

Populair beleggingsplan

Populair beleggingsplan Populair beleggingsplan versie oktober 2015 1 Inhoudsopgave Waarom belegt het pensioenfonds? 4 Wat is het doel van beleggen? 4 Wat levert beleggen op? 4 Er gaan toch ook risico s gepaard met beleggen?

Nadere informatie

Volatiliteit als alfafactor

Volatiliteit als alfafactor In dit artikel wordt het effect beschreven dat aandelen met een lage historische volatiliteit, een voor risico gecorrigeerd hoog rendement opleveren. Aandelen met een hoge volatiliteit daarentegen leveren

Nadere informatie

DISCRETIONAIR BEHEER ONZE BEHEERSMANDATEN MET BELEGGINGSFONDSEN

DISCRETIONAIR BEHEER ONZE BEHEERSMANDATEN MET BELEGGINGSFONDSEN DISCRETIONAIR BEHEER ONZE BEHEERSMANDATEN MET BELEGGINGSFONDSEN ONZE BEHEERSMANDATEN MET BELEGGINGSFONDSEN Banque de Luxembourg biedt u haar expertise aan op het gebied van vermogensbeheer. Door ons een

Nadere informatie

Verklaring van Beleggingsbeginselen. Joachim Aelvoet CBFA

Verklaring van Beleggingsbeginselen. Joachim Aelvoet CBFA Verklaring van Beleggingsbeginselen Joachim Aelvoet CBFA 17 maart 2011 Onderzoek 29 IBP's +/- 4,5 miljard euro vermogen +/- 100.000 aangeslotenen methode: eerste analyse individueel gesprek conclusies

Nadere informatie

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN Informatie voor werkgevers Ingangsdatum 1 januari 2016 Als uw werknemer niet kiest voor een gegarandeerde uitkering wordt zijn premie belegd. Dit

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

De AFM en de Handreiking Beleggingsbeleid Bas Windt

De AFM en de Handreiking Beleggingsbeleid Bas Windt De AFM en de Handreiking Beleggingsbeleid Bas Windt Welkom Bas Windt Toezichthouder AFM Projectleider Beleggingsbeleid (2014) Pagina 2 Inhoud Betrokkenheid AFM bij de Handreiking Achtergrond Publicaties

Nadere informatie

Verklaring inzake beleggingsbeginselen

Verklaring inzake beleggingsbeginselen STICHTING PENSIOENFONDS RECREATIE Mei 2011 INHOUDSOPGAVE 0. Introductie 3 1. Doelstelling van het beleggingsbeleid 4 2. Organisatie en risicobeheerprocedures 5 3. Beleggingsbeginselen 7 Mei 2011 Pagina

Nadere informatie

Robeco Emerging Conservative Equities

Robeco Emerging Conservative Equities INVESTMENT OPPORTUNITY oktober 2013 Voor professionals INTERVIEW MET PORTFOLIO MANAGER PIM VAN VLIET Robeco Emerging Conservative Equities Beleggen in opkomende markten met een lagere kans op grote koersdalingen.

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting Onderzoek Indextrackers Samenvatting 1. Inleiding De stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op correcte, duidelijke en niet misleidende informatieverstrekking aan consumenten. Het

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Beleggingsaspecten voorontwerp van wet herziening ftk

Beleggingsaspecten voorontwerp van wet herziening ftk Beleggingsaspecten voorontwerp van wet herziening ftk De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid publiceerde op vrijdag 12 juli 2013 het lang verwachte consultatiedocument over de uitwerking

Nadere informatie

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief SEPTEMBER 2009 Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op het rendement en het risico van Nederlands vastgoed ten opzichte van vastgoed

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Zakelijk beleggen. Uitgebreide beleggingsmogelijkheden voor ondernemers

Zakelijk beleggen. Uitgebreide beleggingsmogelijkheden voor ondernemers Informatie ABN AMRO 0900-00 24 (lokaal tarief) Zakelijk beleggen www.abnamro.nl Uitgebreide beleggingsmogelijkheden voor ondernemers Volledig zelf beleggen Beleggen met advies van ABN AMRO Uw vermogen

Nadere informatie

Heeft de stadsgrootte invloed op het rendement van winkelvastgoed in Nederland

Heeft de stadsgrootte invloed op het rendement van winkelvastgoed in Nederland Heeft de stadsgrootte invloed op het rendement van winkelvastgoed in Nederland drs. R.F.P. Verwoerd September 2009 MRE 2007-2009 Eerste beoordelaar: prof. dr. P. van Gool MRICS Tweede beoordelaar: drs.

Nadere informatie

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA)

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA) Wat betekent k/boekwaarde (koers/boekwaarde)- of K/B-ratio? Een ratio die de marktwaarde van een aandeel vergelijkt met zijn boekwaarde. De ratio wordt berekend door de actuele slotkoers van het aandeel

Nadere informatie

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba Amsterdam, 14 juli 2014 Geachte heer/mevrouw, Ten vervolge op onze brief van 7 juli 2014, waarin wij uiteenzetten welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden sinds het nieuwe management van Geneba Properties

Nadere informatie

ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen

ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen Samenhang en voorbeelden Ronald Janssen, Ortec Finance 1 Klant centraal stellen: Doelstelling Managen van de verwachtingen van onze cliënten Hoe kunnen we dat doen?

Nadere informatie

Het Garantiepensioen met collectief beleggen en kasstroommatch

Het Garantiepensioen met collectief beleggen en kasstroommatch Het Garantiepensioen met collectief beleggen en kasstroommatch Het Garantiepensioen met collectief beleggen en kasstroommatch Pag. /8 Delta Lloyd garandeert de opgebouwde aanspraken en tarieven. Het Garantiepensioen

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

Onderdeel 1: Beleggingsbeleid

Onderdeel 1: Beleggingsbeleid Inleiding De AFM heeft de afgelopen jaren verschillende marktbrede onderzoeken naar de kwaliteit van de beleggingsdienstverlening uitgevoerd. Dit heeft onder andere geresulteerd in de publicatie van diverse

Nadere informatie

Beleggingsmodel Fondsen

Beleggingsmodel Fondsen Beleggingsmodel Fondsen De meest comfortabele manier van beleggen Steeds afgestemd op het actuele beursklimaat Keuze uit verschillende risico s en rendementen Gecombineerde beleggingsexpertise van ABN

Nadere informatie

Beleggingsaanbod a.s.r. Presentatie Astra Zeneca 27 oktober 2015

Beleggingsaanbod a.s.r. Presentatie Astra Zeneca 27 oktober 2015 Beleggingsaanbod a.s.r. Presentatie Astra Zeneca 27 oktober 2015 Onderdeel van a.s.r. a.s.r. is de Nederlandse verzekeringsmaatschappij voor alle verzekeringen. Bij a.s.r. werken ruim 3.900 medewerkers

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

Consumentenbrief inzake beleggingsbeleid. van. LG Partners BV. De vragen èn antwoorden op een rijtje

Consumentenbrief inzake beleggingsbeleid. van. LG Partners BV. De vragen èn antwoorden op een rijtje Consumentenbrief inzake beleggingsbeleid van LG Partners BV De vragen èn antwoorden op een rijtje April 2015 Introductie. In 2014 is een groot aantal brancheorganisaties het initiatief genomen om een Consumentenbrief

Nadere informatie

dr. Tjalling van der Goot Financiering Studentensupport Studentensupport.be

dr. Tjalling van der Goot Financiering Studentensupport Studentensupport.be dr. Tjalling van der Goot Financiering Studentensupport Studentensupport.be 2006 dr. Tjalling van der Goot & Studentensupport Download gratis op ISBN 87-7681-148-4 Studentensupport Studentensupport.be

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

Beleggingsbeleid Ardanta Risicobewustzijn Doelstellingen Beleggingsbeleid

Beleggingsbeleid Ardanta Risicobewustzijn Doelstellingen Beleggingsbeleid Beleggingsbeleid Ardanta Het beleggingsbeleid van Ardanta is uitbesteed aan de afdeling Financial Markets van ASR Nederland. Jaarlijks stellen wij het beleid in samenspraak met deze afdeling vast, waarna

Nadere informatie

Moderne Portefeuille Theorie & Indirect Beursgenoteerd Onroerend Goed

Moderne Portefeuille Theorie & Indirect Beursgenoteerd Onroerend Goed Moderne Portefeuille Theorie & Indirect Beursgenoteerd Onroerend Goed Jan Willem Vis Amsterdam School of Real Estate Masteropleiding MSRE Investment Begeleider: dhr. P. De Haas Voorwoord Ondanks een schaarste

Nadere informatie

Advies Commissie Parameters

Advies Commissie Parameters Advies Commissie Parameters Voorstel tot herziening van verwachte rendementen Sprenkels&Verschuren Maart 2014 Copyright 2014 Sprenkels & Verschuren. Geen enkele reproductie van het document of een deel

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011

VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011 VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011 VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 1.1 Het beleggingsproces Het beleggingsproces vormt de randvoorwaarden

Nadere informatie

ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen

ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen ASRE Masterthesis Beleggen in Nederlandse recreatiewoningen Gegevens student: Student: ir. Justin van Tienen Studentnummer: 1717 Adres: Kemelstede 157 4817 SW Breda Gegevens opleiding: Opleiding: Begeleider

Nadere informatie

De schaalgrootte en vastgoedportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen

De schaalgrootte en vastgoedportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen De schaalgrootte en vastgoedportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen Amsterdam School of Real Estate MRE 2010-2012 Auteur: Drs. Matthijs L. Bakker Datum: Oktober 2012 ASRE: Prof. Dr. P. Van Gool Syntrus

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties?

Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? ING Investment Office Publicatiedatum: 13 maart 2014 Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? In onze beleggingsvisie op 2014 ( Visie 2014: minder crisis, meer groei ) kunt u lezen dat we

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

BELEGGINGSPROFIEL. Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie:

BELEGGINGSPROFIEL. Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie: BELEGGINGSPROFIEL Naam cliënt: Cliëntnummer: Rekening nummer: Datum: Referentie: Beleggingsadvies impliceert in de eerste plaats dat wij een voldoende inzicht krijgen in uw risico-profiel, uw kennis en

Nadere informatie

Autoriteit Financiële Markten

Autoriteit Financiële Markten AFM consulteert Concept Beleidsregel aangaande de methodiek voor het berekenen van het aantal aandelen waarop financiële instrumenten betrekking hebben en de meldingsplicht bij indices en mandjes Ter consultatie

Nadere informatie

Alternatives vanuit een ALM perspectief

Alternatives vanuit een ALM perspectief Alternatives vanuit een ALM perspectief Inleiding Het doel van een ALM studie is om tot een integraal premie-, indexatie- en beleggingsbeleid te komen. Onder beleggingsbeleid werd, tot een aantal jaren

Nadere informatie

Beleggingsstatuut ten behoeve van R.K. parochies binnen het Bisdom van s-hertogenbosch

Beleggingsstatuut ten behoeve van R.K. parochies binnen het Bisdom van s-hertogenbosch Versie 2012/PB/WM/002 Beleggingsstatuut ten behoeve van R.K. parochies binnen het Bisdom van s-hertogenbosch Februari 2013 (eerste versie: november 2010) Inleiding In de afgelopen jaren zijn de opbrengsten

Nadere informatie

de besloten vennootschap Paerel Vermogensbeheer B.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene.

de besloten vennootschap Paerel Vermogensbeheer B.V., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-267 d.d. 14 juli 2014 (mr. J.S.W. Holtrop, voorzitter, drs. L.B. Lauwaars RA en J.C. Buiter, leden, mr. I.M.M. Vermeer, secretaris) Samenvatting

Nadere informatie

Klant. Pensioen life cycle indicators

Klant. Pensioen life cycle indicators Pensioen life cycle indicators Klant Rapport om een gefundeerde keuze te maken tussen verschillende premiepensioenproducten. Gebaseerd op analyses op het gebied van beleggingsbeleid, duurzaamheid, rendement

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

ONS BELEGGINGSBELEID: EEN WELOVERWOGEN KEUZE

ONS BELEGGINGSBELEID: EEN WELOVERWOGEN KEUZE ONS BELEGGINGSBELEID: EEN WELOVERWOGEN KEUZE Ons beleggingsbeleid vertelt u welke overtuigingen wij hebben ten aanzien van beleggen en welke keuzes wij maken in ons beleggingsproces. In principe is het

Nadere informatie

Handleiding. Haalbaarheidsanalyse. Technische informatie. - Internet Explorer vanaf versie 8. - Mozilla Firefox vanaf versie 13

Handleiding. Haalbaarheidsanalyse. Technische informatie. - Internet Explorer vanaf versie 8. - Mozilla Firefox vanaf versie 13 Handleiding Haalbaarheidsanalyse Technische informatie De door Vermogensdidact geleverde tools werken correct onder Windows met de browsers: - Internet Explorer vanaf versie 8 - Mozilla Firefox vanaf versie

Nadere informatie

Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid?

Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid? Inhoudstafel Deel 1. Uw spaarrekening: een lage opbrengst in ruil voor veiligheid? 1. Hoe werkt een spaarrekening eigenlijk?............................... 1 1.1. De rente op uw spaarrekening: basisrente

Nadere informatie

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2169/ ABP - VIB I. MELDING 1. Op 10 november

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd.

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Beleggen

Nadere informatie

Verklaring inzake de beleggingsbeginselen

Verklaring inzake de beleggingsbeginselen Verklaring inzake de beleggingsbeginselen van Stichting Bedrijfspensioenfonds AVH 1. Introductie 1.1 Inleiding Deze verklaring inzake de beleggingsbeginselen geeft beknopt de uitgangspunten weer van het

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

Strategisch Pensioenmanagement

Strategisch Pensioenmanagement Strategisch Pensioenmanagement Strategisch Pensioenmanagement is samenbrengen. Strategisch Pensioenmanagement De belangrijkste taak van Strategisch Pensioenmanagement is ervoor te zorgen dat u in control

Nadere informatie