Masterproof. De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed in de beleggingsportefeuille. Bas Tiemstra. september 2006

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Masterproof. De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed in de beleggingsportefeuille. Bas Tiemstra. september 2006"

Transcriptie

1 Masterproof De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed in de beleggingsportefeuille Bas Tiemstra september e corrector: D. Brounen, RSM Erasmus University 2 e corrector en interne begeleider: G.J. Vos, Universiteit van Amsterdam A. van Spaandonk, Achmea Vastgoed Master of Real Estate Jaargang Amsterdam School of Real Estate Universiteit van Amsterdam

2 Inhoudsopgave Executive Summary Inleiding Theoretisch kader Inleiding Beleggings- & Portefeuilletheorie De rendements-risicoafweging Moderne portefeuilletheorie (MPT) Downside risk benadering Vastgoed in de beleggingsportefeuille Inleiding Voordelen van vastgoedbeleggingen Nadelen van vastgoedbeleggingen Allocatie naar vastgoed Alternatieve vastgoedbeleggingen: the dark side of the moon Inleiding Onderzoek naar diversificatie binnen een vastgoedportefeuille Strategisch kader Achmea Vastgoed Inleiding De portefeuille Strategie Methodologie en data Inleiding Methodologie Data De alternatieve vastgoedsector in beeld Inleiding Omvang en samenstelling Engelse markt Omvang en samenstelling Nederlandse markt Performance Alternatief Vastgoed Empirische resultaten: portefeuille-effecten Inleiding Samenhang asset class indices De geoptimaliseerde beleggingsportefeuille Conclusie en (strategische) aanbevelingen Inleiding Conclusie en aanbevelingen Aanvullend strategisch advies...56 Bijlage 1: Bronnen Bijlage 2: nieuw Financieel Toetsingskader Bijlage 3: Fondsnamen, SIC codes, Sectoren Bijlage 4: Lijst met afkortingen

3 Executive Summary De toegevoegde waarde van vastgoed in een beleggingsportefeuille is in het verleden al in vele onderzoeken aangetoond. Vaak zelfs is de uitkomst dat de allocatie van vastgoedbeleggingen in theorie veel hoger zou moeten zijn dan de waargenomen allocatie. Vastgoed heeft, zo blijkt uit deze onderzoeken, dusdanige beleggingskarakteristieken dat door toevoeging hiervan aan de totale asset mix van aandelen, obligaties en overige assets, de rendements-risicoverhouding van de portefeuille verbetert, omdat deze efficiënter is gediversifieerd. In de voornoemde onderzoeken wordt met vastgoed dan eigenlijk altijd bedoeld directe of indirecte vastgoedbeleggingen. Dat wil zeggen directe en indirecte beleggingen in bestaande of turn-key op te leveren kantoren, bedrijfsruimten, winkels en woningen (reguliere vastgoedbeleggingen). Door (institutionele) beleggers wordt zelden overwogen om ook te investeren in andere sectoren van de vastgoedbranche, zoals speculatieve grondposities, projectontwikkeling, bouwactiviteiten of agrarische grond (alternatieve vastgoedbeleggingen). Een veel gehoorde motivatie voor het ontbreken van alternatieve vastgoedsectoren in de beleggingsportefeuille is dat het te risicovol zou zijn. Of te onvoorspelbaar. Of te ondoorzichtig. Of iets anders. Ook in de wetenschap wordt relatief veel aandacht besteed aan al dan niet beursgenoteerde reguliere vastgoedbeleggingen in kantoren, bedrijfsruimten, winkels en in mindere mate woningen. Aan alle mogelijke alternatieve vastgoedbeleggingen wordt in de vastgoedwetenschap weinig tot geen aandacht geschonken. Toch zijn er (intuïtief) wel redenen te bedenken waarom beleggingen in die alternatieve vastgoedsectoren iets zou kunnen toevoegen aan de (vastgoed)portefeuille. Een voorbeeld: wanneer de rendementen in de vastgoedbeleggingsmarkt dalen is dit voor acquisities van vastgoedbeleggers ongunstig. Voor projectontwikkelaars daarentegen zijn dit juist perioden waarin grote(re) winsten kunnen worden geboekt. De rendementen van vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling hebben, in ieder geval in de tijd, een verschillend rendementsverloop. Dit verschil zou het diversificatiepotentieel kunnen vergroten. Het doel van dit onderzoek is om antwoord te vinden op de volgende vraag: Is de portefeuille van een institutionele belegger efficiënter gediversifieerd door ook alternatief vastgoed aan de portefeuille toe te voegen en welke implicaties heeft dit voor de bedrijfsstrategie van een vastgoedvermogensbeheerder als Achmea Vastgoed? De centrale vraagstelling kan worden opgedeeld in een aantal deelvragen. Wat is de samenstelling en omvang van de markt voor alternatieve vastgoedbeleggingen? 3

4 Welke effecten heeft de toevoeging van alternatief vastgoed aan de portefeuille in termen van efficiënte diversificatie? Welke consequenties kunnen de uitkomsten van het onderzoek hebben voor de strategie van Achmea Vastgoed? Om te onderzoeken of het terecht is dat institutionele beleggers weinig tot geen middelen naar alternatief vastgoed alloceren, is gebruik gemaakt van de zogenaamde mean-variance analyse uit de Moderne Portefeuille Theorie (MPT). Ten behoeve van deze analyse is voor de Nederlandse en de Engelse markt gebruik gemaakt van indices voor aandelen, obligaties en regulier vastgoed op basis van maandrendementen voor de periode Voor alternatief vastgoed is een eigen index ontwikkeld. De alternatieve vastgoedindex is geconstrueerd op basis van fondsen die op de betreffende beurs (Euronext en FTSE) onder de categorie Vastgoed vallen, maar die niet binnen de definities van GPR passen. De motivatie voor deze selectie is dat de GPR fondsen voor het overgrote deel bestaan uit regulier vastgoed. Het residu dat vervolgens overblijft, is het alternatieve vastgoed. Deelvraag I Wat opvalt bij de analyse van de markt voor alternatief vastgoed op basis van de geconstrueerde indices, is dat de alternatieve vastgoedbeleggingen evenals de reguliere beleggingen de laatste vijftien jaar een sterke groei hebben doorgemaakt. In het Verenigd Koninkrijk groeide de markt met 176% en in Nederland zelfs met 1400%. Ook de sectorale verdeling binnen de indices voor alternatief vastgoed is opvallend. Er is sprake van een grote diversiteit aan ondernemingen. Desalniettemin wordt de alternatieve vastgoedmarkt in beide landen gedomineerd door bouwbedrijven, die vaak ook voor een substantieel deel van hun balanstotaal uit projectontwikkelingsactitiviteiten en (daarmee samenhangende) speculatieve grondbeleggingen bestaan. Vervolgens is per land voor de vier indices de volgende zaken berekend. Gemiddeld (maand)rendement Variantie van het rendement Standaarddeviatie van het rendement De correlatiecoëfficiënten De covariantie De gewogen covariantie Uit de analyse van de performance van alternatief vastgoed blijkt dat het rendement substantieel hoger is dan dat van aandelen, obligaties en regulier vastgoed. Helaas is ook het risico hoger. Desalniettemin kan op basis van de Sharpe ratio worden geconcludeerd dat alternatief vastgoed qua rendements-risicoverhouding na obligaties het beste presteert. Dit geldt zowel voor Nederland als voor het Verenigd Koninkrijk. De beperkte aandacht die beleggers hebben voor alternatief vastgoed lijkt op basis van de performance onterecht. In tabellen 1 en 2 worden de Sharpe ratio s voor Nederland en het Verenigd Koninkrijk weergegeven. 4

5 Tabel 1. Sharpe ratio s Nederland Sharpe ratio's NLD Aandelen 0,15 Obligaties 0,27 Vastgoed 0,14 Alternatief vastgoed 0,23 Tabel 2. Sharpe ratio s Verenigd Koninkrijk Sharpe ratio's UK Aandelen 0,10 Obligaties 0,17 Vastgoed 0,11 Alternatief vastgoed 0,16 Deelvraag II Bovengenoemde parameters zijn vervolgens gebruikt om met de Solver functie uit Windows Excel twee portefeuilles samen te stellen die de beste rendements-risicoverhouding, oftewel de hoogste Sharpe ratio heeft. Een portefeuille bestaande uit aandelen, obligaties en regulier vastgoed en een portefeuille waar alternatief vastgoed aan is toegevoegd. In het model is een aantal allocatierestricties opgenomen die een minimum en een maximum stellen aan de allocatie naar de belangrijkste asset classes, aandelen en obligaties, waardoor de uitkomst een hoger realiteitsgehalte zal hebben. De uitkomst van het model is dat met een allocatie van 15% van de middelen naar alternatief vastgoed, 32% naar aandelen, 53% naar obligaties en 0% naar regulier vastgoed de portefeuille het meest efficiënt is gediversifieerd. Dit geldt zowel voor Nederland als voor het Verenigd Koninkrijk. Ten opzichte van een portefeuille waarin niet wordt belegd in alternatief vastgoed, verbetert de rendements-risicoverhouding met 12,14% in Nederland en 9,93% in het Verenigd Koninkrijk. Concluderend kan worden gesteld dat alternatief vastgoed niet alleen op basis van de performance een substantiële rol zou moeten spelen in de beleggingsportefeuille, maar ook op basis van het diversificatiepotentieel. De beleggingsportefeuille is duidelijk efficiënter gediversifieerd wanneer ook wordt belegd in alternatief vastgoed. Ter illustratie worden in onderstaande figuren de efficiënte grenslijnen weergegeven. Figuur 1. Efficiënte grenslijn Engelse portefeuilles Efficiënte Grenslijn UK 1,05% 1,00% Rendement 0,95% 0,90% 0,85% 0,80% 2,15% 2,35% 2,55% 2,75% 2,95% 3,15% Risic o Incl. Alternatief Vastgoed Excl. Alternatief Vastgoed 5

6 Figuur 2. Efficiënte grenslijn Nederlandse portefeuilles Efficiënte Grenslijn NLD 1,20% 1,15% 1,10% Rendement 1,05% 1,00% 0,95% 0,90% 0,85% 0,80% 2,00% 2,20% 2,40% 2,60% 2,80% 3,00% 3,20% Risico Incl. Alternatief Vastgoed Excl. Alternatief Vastgoed De toegevoegde waarde van alternatief vastgoed is zelfs nog groter wanneer men zou kunnen en willen beleggen zonder allocatierestricties. Voor de portefeuille met de beste rendementsrisicoverhouding levert de allocatie naar alternatief vastgoed een toename van de Sharpe ratio op van 14,75% in Nederland en van 16,07% in het Verenigd Koninkrijk. De allocatie naar alternatief vastgoed is dan respectievelijk 11,43% en 18,68%. Overigens worden dergelijke grote allocaties naar alternatief vastgoed in de praktijk wel beperkt door de marktomvang. Tot slot wordt opgemerkt dat beleggers vanzelfsprekend reeds nu posities hebben in alternatieve vastgoedondernemingen. Deze ondernemingen c.q. activiteiten worden echter nooit benaderd als een separate beleggingscategorie. Gezien de interessante beleggingskarakteristieken en de omvang van de markt is de conclusie gerechtvaardigd dat alternatief vastgoed een plaats verdient tussen de andere beleggingscategorieën. Deelvraag III Op dit moment wordt door Achmea Vastgoed niet of nauwelijks belegd in alternatief vastgoed, niet direct en niet via de aandelenbeurs. De vraag is of Achmea Vastgoed, gezien de uitkomst van het onderzoek, haar strategie zou moeten aanpassen en voor haar klanten wel een exposure naar alternatieve vastgoedbeleggingen zou moeten aanbieden. Het aanvullend strategisch advies richt zich op een drietal vraagstukken, te weten: 1) Past een uitbreiding naar alternatief vastgoed binnen de uitgangspunten van de huidige strategie van Achmea Vastgoed? 2) Hoe zouden de (toekomstige) klanten van Achmea Vastgoed een uitbreiding naar alternatief vastgoed waarderen? 3) In welke mate is de organisatie in staat een dergelijke uitbreiding van de activiteiten op te vangen c.q. welke organisatorische veranderingen zouden moeten worden doorgevoerd? Ad 1. Uit de analyse komt naar voren dat de huidige strategische uitgangspunten een uitbreiding naar alternatief vastgoed niet in de weg staan. Sterker nog, een uitbreiding van de 6

7 beleggingsmogelijkheden is zeer welkom, vooral omdat de markt voor directe reguliere vastgoedbeleggingen momenteel zeer krap is, waardoor op termijn de groeistrategie van Achmea Vastgoed in het gevaar komt. Gezien het feit dat, vanuit een beleggingsperspectief zoals gepresenteerd in dit onderzoek, alternatief vastgoed duidelijk van toegevoegde waarde is, kan worden geconcludeerd dat Achmea Vastgoed haar strategie zou moeten aanpassen en haar klanten beleggingen in alternatief vastgoed moet aanbieden. Ad 2. In het algemeen hebben beleggers een voorkeur voor ondernemingen die zich focussen op hun kernactiviteiten. Deze voorkeur wordt vaak gemotiveerd met het argument dat ondernemingen moeten doen waar ze goed in zijn en dat de toevoeging van eventuele andere activiteiten wellicht tot bepaalde synergievoordelen leidt, maar dat per saldo de efficiency van de onderneming verslechterd. Deze voorkeur voor gefocuste ondernemingen wordt gedeeltelijk ondersteund door verschillende onderzoeken naar de performance van (beursgenoteerde) hybride ondernemingen. Daaruit komt naar voren dat het combineren van projectontwikkeling en reguliere vastgoedbeleggingen binnen een onderneming leidt tot een daling van de waarde van de onderneming en een afnemend beursrendement. Dit zou aanleiding zijn om een uitbreiding naar alternatief vastgoed met enige voorzichtigheid te benaderen. Geadviseerd wordt het genoemde nadeel van het combineren van alternatieve vastgoedactiviteiten met reguliere vastgoedbeleggingen, op te heffen door de activiteiten gescheiden aan te bieden, in fondsen met een eigen focus en daarmee een eigen en transparant beleggingskarakter. Op die manier is de acceptatiegraad c.q. de waardering van klanten waarschijnlijk hoger. Ad 3. Bij de beantwoording van de vraag of van Achmea Vastgoed vanuit een organisatorisch oogpunt is staat zou zijn een uitbreiding naar alternatief vastgoed te realiseren, is het van belang te weten of de uitbreiding naar alternatief vastgoed direct of middels beursgenoteerde fondsen zou moeten geschieden. Deze vraag is op basis van dit onderzoek niet zuiver te beantwoorden. Het onderzoek is immers gebaseerd op data van beursgenoteerde ondernemingen. Het advies vanuit organisatorisch perspectief is tweeledig. Hierbij wordt uitgegaan van een positieve uitkomst van het nog uit te voeren onderzoek naar de toegevoegde waarde van directe alternatieve vastgoedbeleggingen. Enerzijds dient op korte termijn het participeren in grondposities en ontwikkelingen van projectontwikkelaars opgenomen te worden in de strategie van Achmea Vastgoed. Anderzijds kan na de fusie met Interpolis Vastgoed worden gewerkt aan een uitbreiding van hun grondbeleggingen en ontwikkelingsactiviteiten. Op die manier kan de organisatie groeien in de rol van speler in direct alternatief vastgoed. Deze methodiek voorkomt ook grote cultuurschokken. Mocht dit niet met voldoende snelheid leiden tot een efficiënt apparaat, dan kan alsnog worden overwogen een projectontwikkelaar over te nemen. In antwoord op de centrale vraagstelling kan concluderend worden gesteld dat alternatief vastgoed duidelijk een toegevoegde waarde heeft voor een beleggingsportefeuille en dat Achmea Vastgoed haar strategie om die reden dient aan te passen zodat zij richting haar klanten een completere en efficiënter gediversifieerde vastgoedportefeuille kan aanbieden. 7

8 1 Inleiding De toegevoegde waarde van vastgoed in een beleggingsportefeuille is in het verleden al in vele onderzoeken aangetoond. Vaak zelfs is de uitkomst dat de allocatie van vastgoedbeleggingen in theorie veel hoger zou moeten zijn dan de waargenomen allocatie. Vastgoed heeft, zo blijkt uit deze onderzoeken, dusdanige beleggingskarakteristieken dat door toevoeging hiervan aan de totale asset mix van aandelen, obligaties en overige assets, de rendements-risicoverhouding van de portefeuille verbetert, omdat deze efficiënter is gediversifieerd. Een Nederlands voorbeeld van dergelijk onderzoek is dat van Van der Geer en Berkhout (2005). Zij komen tot de conclusie dat direct vastgoed vrijwel altijd een belangrijke rol speelt in de beleggingsportefeuille. Afhankelijk van het gekozen rendementsprofiel van de portefeuille beweegt de allocatie zich grofweg tussen de 15 en 70% van de totale portefeuille. Slechts wanneer door de belegger een relatief hoog portefeuillerendement wordt geëist, neemt het belang van direct vastgoed weer af. Een internationaal voorbeeld is het onderzoek van Webb en Rubens (1987). Zij komen tot de conclusie dat minstens 43% van de middelen naar vastgoed zou moeten worden gealloceerd. In meer recent internationaal onderzoek van onder andere Chun e.a. (2004) wordt dit beeld overigens genuanceerd 1. Dat wil zeggen, vastgoed speelt nog steeds een belangrijke rol in de beleggingsportefeuille, maar de grote discrepantie tussen de theoretische allocatie naar vastgoed en de allocatie die wordt waargenomen in de praktijk neemt af. In de voornoemde onderzoeken wordt met vastgoed dan eigenlijk altijd bedoeld directe of indirecte vastgoedbeleggingen. Dat wil zeggen directe en indirecte beleggingen in bestaande of turn-key op te leveren kantoren, bedrijfsruimten, winkels en woningen (reguliere vastgoedbeleggingen). Door (institutionele) beleggers wordt zelden overwogen om ook te investeren in andere sectoren van de vastgoedbranche, zoals speculatieve grondposities, projectontwikkeling, bouwactiviteiten of agrarische grond (alternatieve vastgoedbeleggingen). De desinteresse voor alternatieve vastgoedbeleggingen komt duidelijk naar voren bij een rondgang langs de voor institutionele beleggers zeer belangrijke benchmarkinstituten. De belangrijkste instituten voor de Verenigde Staten en Europa zijn respectievelijk de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) en de Investment Property Databank (IPD) voor direct vastgoed en de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) en European Public Real Estate Association (EPRA) voor beursgenoteerd vastgoed. Met uitzondering van de EPRA concentreren de benchmarkinstituten zich bij hun waarnemingen vrijwel volledig op beleggingen in kantoren, bedrijfsruimten, winkels en woningen. Gezien het belang dat institutionele beleggers normaliter hechten aan benchmarking, lijkt dit een aanwijzing dat het voor de klanten van NCREIF, IPD, NAREIT en EPRA niet van belang om ook kennis te verzamelen over alternatieve vastgoedbeleggingen. Een veel gehoorde motivatie voor het ontbreken van alternatieve vastgoedsectoren in de beleggingsportefeuille is dat het te risicovol zou zijn. Of te onvoorspelbaar. Of te ondoorzichtig. Of iets anders. 1 Andere voorbeelden van onderzoeken die aangeven dat de in de praktijk waargenomen lage allocatie naar vastgoed ook theoretisch kan worden onderbouwd, zijn onder andere die van Brown & Schuck (1996) en van Ziobrowski e.a. (1999) 8

9 Ook in de wetenschap wordt relatief veel aandacht besteed aan al dan niet beursgenoteerde reguliere vastgoedbeleggingen in kantoren, bedrijfsruimten, winkels en in mindere mate woningen. Aan alle mogelijke alternatieve vastgoedbeleggingen wordt in de vastgoedwetenschap weinig tot geen aandacht geschonken. Een van de weinige voorbeelden van onderzoek naar alternatieve vastgoedbeleggingen is dat van Hardin & Cheng (2005). Zij onderzochten op basis van Amerikaanse data of de toevoeging van beleggingen in agrarische gronden het rendementsrisicoprofiel van een portefeuille zou verbeteren. De conclusie was dat een geringe allocatie naar agrarische gronden zou leiden tot enige verbetering van de rendements-risicoverhouding van de portefeuille, maar dat het noodzakelijkerwijs geen substantieel onderdeel van de portefeuille behoeft te zijn. Toch zijn er (intuïtief) wel redenen te bedenken waarom beleggingen in die alternatieve vastgoedsectoren iets zou kunnen toevoegen aan de (vastgoed)portefeuille. Sowieso zijn er veel beleggers die beleggen in de marktportefeuille, zijnde een portefeuille bestaande uit in principe alle mogelijke beleggingen. De alternatieve vastgoedsectoren maken een substantieel deel uit van de marktportefeuille en zouden alleen al om die reden voor een aantal beleggers interessant moeten zijn. Een ander wellicht meer aansprekend voorbeeld: wanneer de rendementen in de vastgoedbeleggingsmarkt dalen is dit voor acquisities van vastgoedbeleggers ongunstig. Voor projectontwikkelaars daarentegen zijn dit juist perioden waarin grote(re) winsten kunnen worden geboekt. De rendementen van vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling hebben, in ieder geval in de tijd, een verschillend rendementsverloop. Dit verschil zou het diversificatiepotentieel kunnen vergroten. In deze Masterproof wordt onderzocht of het voor beleggers, in termen van efficiënte diversificatie, aantrekkelijk is om naast de reguliere vastgoedbeleggingen als kantoren, bedrijfsruimten, winkels en woningen, ook te investeren in alternatieve vastgoedsectoren, zoals (speculatieve) grondbeleggingen, projectontwikkeling en bouwactiviteiten. Op basis van maandelijkse rendementsdata ( ) van beursgenoteerde vastgoedondernemingen zal worden nagegaan of de totale portefeuille inderdaad efficiënter gediversifieerd is na toevoeging van de alternatieve vastgoedsectoren. In tegenstelling tot veel vastgoedallocatie-onderzoeken waarbij veelal gebruik wordt gemaakt van kwartaal- of jaarrendementen, wordt dit onderzoek gebaseerd op maandrendementen. Het groter aantal waarnemingen komt de robuustheid van het onderzoek ten goede. De analyse wordt uitgevoerd voor Nederlandse fondsen en fondsen uit het Verenigd Koninkrijk. Tevens wordt onderzocht welke consequenties de uitkomst van het onderzoek hebben voor de strategievorming van Achmea Vastgoed. De centrale vraagstelling in deze Masterproof luidt als volgt: Is de portefeuille van een institutionele belegger efficiënter gediversifieerd door ook alternatief vastgoed aan de portefeuille toe te voegen en welke implicaties heeft dit voor de bedrijfsstrategie van een vastgoedvermogensbeheerder als Achmea Vastgoed? 9

10 De centrale vraagstelling kan worden opgedeeld in een aantal deelvragen. Wat is de samenstelling en omvang van de markt voor alternatieve vastgoedbeleggingen? Welke effecten heeft de toevoeging van alternatief vastgoed aan de portefeuille in termen van efficiënte diversificatie? Welke consequenties kunnen de uitkomsten van het onderzoek hebben voor de strategie van Achmea Vastgoed? Ook voor mijn werkgever Achmea Vastgoed is dit vraagstuk relevant. Sinds enige jaren is het de strategie van Achmea Vastgoed om een vastgoedvermogensbeheerder pur sang te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat slechts wordt geïnvesteerd in Nederlandse reguliere directe vastgoedbeleggingen en in internationale niet-beursgenoteerde indirecte vastgoedbeleggingen (fund of funds). De vroegere ontwikkelings- en grondbeleggingsactiviteiten zijn vrijwel geheel afgestoten. Zelfs grootschalige herontwikkelingen van vastgoed in de beleggingsportefeuille worden volledig uitbesteed, al dan niet door middel van verkoop en terugkoop na herontwikkeling. Het is echter de vraag of dit de juiste strategie is en of hiermee het belang van de klant (voornamelijk pensioenfondsen) wel optimaal wordt gediend. De uitkomst van dit onderzoek kan uitwijzen dat de toevoeging van de alternatieve vastgoedsectoren aan de totale beleggingsportefeuille leidt tot efficiëntere diversificatie. Dat betekent dat de opdrachtgevers van Achmea Vastgoed gebaat zouden zijn bij het toevoegen van grondbeleggingen, projectontwikkeling en dergelijke aan de asset mix. Dit zou vervolgens betekenen dat Achmea Vastgoed haar strategie zou moeten aanpassen en ook zaken als grondbeleggingen en projectontwikkeling (weer) tot de kernactiviteiten zou moeten laten behoren. Ook zal worden besproken of Achmea Vastgoed haar kernactiviteiten zou moeten uitbreiden naar de markt voor beursgenoteerd regulier en alternatief vastgoed. Het onderzoek is opgebouwd conform onderstaande leeswijzer. In hoofdstuk 2 wordt allereerst een theoretisch kader geschapen waarbinnen het onderzoek zal plaatsvinden. Daarbij wordt aandacht besteed aan de algemene beleggings- en portefeuilletheorie en aan de rol van vastgoed binnen de beleggingsportefeuille. Ook worden in dit hoofdstuk theoretische motivaties om te beleggen in alternatief vastgoed beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het strategisch kader van Achmea Vastgoed besproken. In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe en met welke dataset zal worden onderzocht of de toevoeging van alternatieve vastgoedbeleggingen leidt tot een efficiënter gediversifieerde beleggingsportefeuille. Daarna wordt in hoofdstuk 5 de alternatieve vastgoedsector in beeld gebracht. Beschreven wordt hoe groot deze markten in het Verenigd Koninkrijk en Nederland zijn, hoe deze zich in de tijd hebben ontwikkeld en hoe de sectorverdeling is opgebouwd. Tevens wordt performance van alternatief vastgoed in Nederland en in Engeland in kaart gebracht. In hoofdstuk 6 wordt het feitelijke onderzoek gepresenteerd, waarbij wordt aangegeven in welke mate de toevoeging van alternatief vastgoed bijdraagt aan een portefeuille die efficiënter is gediversifieerd. Tot slot worden in hoofdstuk 7 de bevindingen uit het onderzoek vervat in conclusies en strategische aanbevelingen voor Achmea Vastgoed. 10

11 Voorts zij opgemerkt dat zowel in de vastgoedbeleggingstheorie als in de praktijk het gebruik van Engelse termen veelvuldig voorkomt. Ondanks het streven om zoveel mogelijk de Nederlandse terminologie te hanteren, kan de Engelse terminologie niet geheel worden vermeden. Ook zal geregeld gebruik worden gemaakt van afkortingen. In de bijlage is een verklarende lijst met afkortingen opgenomen. De opbouw van het onderzoek wordt in onderstaande figuur schematisch weergegeven. Onderzoeksopbouw Centrale Vraagstelling Is de portefeuille van een institutionele belegger efficiënter gediversifieerd door ook alternatief vastgoed aan de portefeuille toe te voegen en welke implicaties heeft dit voor een vastgoedvermogensbeheerder als Achmea Vastgoed? H 1 Inleiding H 2 Theoretisch kader Basis H 3 Strategisch kader Achmea Vastgoed H 4 Methodologie Deelvraag I Wat is de samenstelling en omvang van de markt voor alternatieve vastgoedbeleggingen? H 5 Alternatief vastgoed in beeld Deelvraag II Welke effecten heeft de toevoeging van alternatief vastgoed aan de portefeuille in termen van efficiënte diversificatie? H 6 Empirische resultaten: portefeuille-effecten Deelvraag III Welke consequenties kunnen de uitkomsten van het onderzoek hebben voor de strategie van Achmea Vastgoed? H 7 Conclusie en (strategische) aanbevelingen 11

12 2 Theoretisch kader 2.1 Inleiding In paragraaf 2.2 wordt vanuit een literatuurstudie een theoretisch kader geschapen waarbinnen het onderzoek zal plaatsvinden. Daarbij wordt aandacht besteed aan de algemene beleggingstheorie, portefeuilletheorie en de rol van vastgoed in de gehele beleggingsportefeuille. Getracht is de beleggings- en portefeuilletheorie die relevant is voor een goed begrip van deze Masterproof kort en bondig weer te geven. In de voetnoten wordt verwezen naar literatuur die de onderwerpen uitvoeriger behandelen. Zij die reeds bekend zijn met de theorie kunnen deze paragrafen desgewenst overslaan. Paragraaf 2.3 behandelt de rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille. De voor- en nadelen van vastgoed als belegging worden besproken, alsook de onderzoeken naar de allocatie naar vastgoed. In paragraaf 2.4 wordt vanuit een literatuurstudie de alternatieve vastgoedbeleggingssector beschreven. Naar zal blijken is de alternatieve vastgoedbeleggingssector niet alleen bij de institutionele vastgoedbeleggers een blinde vlek. Ook in de vakliteratuur is over deze sector weinig geschreven. Wel is het nodige geschreven over diversificatie. Omdat diversificatie het doel is van het toevoegen van alternatief vastgoed, wordt deze literatuur uitgebreider besproken. 2.2 Beleggings- & Portefeuilletheorie De rendements-risicoafweging Wanneer iemand over meer middelen beschikt dan hij of zij nodig heeft voor directe consumptie kunnen deze middelen worden belegd. Het doel hiervan is het genereren van een extra opbrengst ten opzichte van het aanhouden van die overtollige middelen. Tegenwoordig is het aantal beleggingsmogelijkheden zeer groot. Men kan (internationaal) beleggen in aandelen, obligaties, vastgoed, edelmetalen, opties, futures, warrants etc. Het genereren van die extra opbrengst, het rendement, gaat echter gepaard met een bepaalde mate van onzekerheid over het toekomstige rendement. Deze onzekerheid wordt risico genoemd. In het algemeen neemt het risico toe naarmate het verwachte rendement hoger is en andersom. De belegger zal een afweging moeten maken tussen rendement en risico. De afweging tussen rendement en risico is de basis van de beleggings- en portefeuilletheorie. Alle beleggers staan bij de verdeling van hun middelen (de zogenaamde asset allocatie) voor de keuze hoeveel van hun middelen zal worden belegd in een risicovrije asset en hoeveel wordt belegd in risicovolle assets. In de beleggingstheorie wordt de risicoafweging ook wel grafisch weergegeven door middel van de Capital Allocation Line (CAL). 2 Deze paragraaf is grotendeels gebaseerd op Bodie e.a. (2003). 12

13 Figuur 1. Capital allocation line Deze figuur laat zien wat het rendement is indien belegd wordt in een risicovrije portefeuille (r f ), in de risicovolle portefeuille (E[r p ]) en alle combinaties daarvan. Het risico wordt weergegeven als ơ, zijnde de maatstaf voor risico, de standaarddeviatie. Uit de figuur blijkt ook dat het risico toeneemt, naarmate het rendement hoger wordt. De hellingshoek (S) van de CAL wordt de reward-to-variability ratio genoemd 3. Deze ratio geeft aan hoeveel extra rendement wordt verkregen per eenheid extra risico. Alle portefeuillesamenstellingen die liggen op de CAL hebben een gelijke reward-to-variability ratio. Individuele beleggers met elk een eigen risico-aversiteit, zullen verschillende posities op de CAL kiezen Moderne portefeuilletheorie (MPT) In het vorengaande werd naast de risicovrije belegging gesproken over een risicovolle portefeuille. De vraag is nu hoe beleggers de best mogelijke risicovolle portefeuille kunnen construeren. Het belangrijkste theoretische concept daarbij is efficiënte diversificatie, afkomstig uit de Moderne Portefeuilletheorie van Markowitz. Het spreiden van de middelen over verschillende beleggingen, diversifiëren, leidt tot een afname van het risico (het aloude don t put all your eggs in one basket principe). In feite kan men al het risico dat specifiek is voor een bepaalde belegging, het zogenaamde unieke risico, wegdiversifiëren. Een veel gebruikt voorbeeld van diversificatie is dat van een fabrikant die ijsjes verkoopt en een die paraplu s verkoopt. Bij goed weer zal de eerste goede zaken doen en de tweede niet, bij slecht weer geldt precies het omgekeerde. Echter, voor een fabrikant die beide verkoopt maakt het niet veel uit of het goed weer is of slecht, hij zal in ieder geval een van de twee producten verkopen. Door die twee producten te verkopen sluit hij het unieke risico uit dat gepaard gaat met de verkoop van ijsjes (slecht weer) en de verkoop van paraplu s (mooi weer). Wat dan nog overblijft, is het zogenaamde marktrisico. Het risico dat wordt veroorzaakt door risicofactoren die voor de gehele beleggingsmarkt gelden. In het voorbeeld van de fabrikant is dit 3 S = (E[rp ] - r f ) / ơ p 13

14 bijvoorbeeld het risico dat men geen geld meer heeft voor relatieve luxegoederen als ijsjes en paraplu s. Dit principe wordt weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 2. Portefeuillerisico De voornaamste reden voor het feit dat het portefeuillerisico kan worden verminderd door te diversifiëren, is de correlatie tussen de rendementen van de assets. Met correlatie wordt bedoeld de mate waarin assets al dan niet een samenhangende rendementsontwikkeling kennen. In het voorbeeld van de fabrikant is de verkoop van ijsjes tegengesteld samenhangend (negatief gecorreleerd) met de verkoop van paraplu s. De statistische maatstaven voor correlatie zijn covariantie en de correlatiecoëfficiënt. De correlatiecoëfficiënt 4 kan variëren tussen -1 en +1, waarbij -1 een perfecte negatieve correlatie aangeeft en +1 een perfect positieve correlatie. Bij een correlatiecoëfficiënt van 0 zijn de rendementen van de betreffende assets niet aan elkaar gerelateerd. In de onderstaande figuur wordt weergegeven hoe krachtig het diversificatieinstrument is. Al bij een portefeuille van ongeveer 20 aandelen is het merendeel van het unieke risico verdwenen. Figuur 3. Het diversificatie-effect 4 Correlatiecoefficiënt = ρ = (Covariantie / [ơasset A x ơ asset B ]) 14

15 Er zijn zeer veel mogelijke portefeuillesamenstellingen die elk een eigen rendementsrisicoverhouding hebben. De vraag is echter welke samenstellingen gewenst zijn. In het algemeen kan worden gesteld dat dit die portefeuilles zijn die bij een gegeven risico het hoogste rendement genereren. Dit zijn de meest efficiënt gediversifieerde portefeuilles die worden weergegeven middels de efficiënte grenslijn in onderstaande figuur. Figuur 4. De efficiënte grenslijn Om te bepalen of portefeuille A efficiënter is gediversifieerd dan portefeuille B kan gebruik worden gemaakt van het zogenaamde mean-variance criterion. Hierbij domineert portefeuille A portefeuille B indien het rendement van A groter of gelijk is aan dat van B en de standaarddeviatie van A kleiner of gelijk is aan die van B. E(r A ) E(r ) B en ơa ơ B In figuur 4 zijn de portefeuilles weergegeven. Elke portefeuille die noordwestelijk ligt ten opzichte van een ander is efficiënter gediversifieerd. Alle portefeuilles die liggen op het oplopende deel van de efficiënte grenslijn zijn efficiënt, dat wil zeggen dat zijn die portefeuillesamenstellingen die gegeven een bepaald risico het hoogste rendement genereren. Op de efficiënte grenslijn is de ene 15

16 portefeuille is dus niet beter dan de andere. De keuze tussen de portefeuilles wordt bepaald door de risico-aversiteit van de belegger. In het vorengaande was de risico-aversiteit bepalend voor de verhouding tussen A en B in de portefeuille. Echter, wanneer tevens rekening wordt gehouden met de mogelijkheid om een gedeelte van de middelen te beleggen in een risicovrije belegging zoals staatsleningen, is de risico-aversiteit niet langer bepalend voor de gekozen verhouding tussen A en B. In dat geval kiezen alle beleggers voor een combinatie van A en B waarbij de hellingshoek van de CAL maximaal is, oftewel wanneer de reward-to-variability ratio het hoogste is. Dit is weergegeven in figuur 5. 16

17 Figuur 5. De optimale Capital Allocation Line De in het voorgaande genoemde reward-to-variability ratio wordt meestal de Sharpe ratio genoemd en is een van de meest gebruikte maatstaven voor risk-adjusted return (een voor risico gecorrigeerd rendement). In dit onderzoek zal deze maatstaf ook worden toegepast om de gekozen portefeuillesamenstellingen qua rendements-risicoverhouding te rangschikken. Beleggers kunnen vervolgens het gewenste rendements-risicoprofiel bereiken door te variëren in de verdeling van de middelen over de risicovrije belegging en de optimale risicodragende portefeuille. Naarmate een groter deel van het vermogen wordt belegd in de risicovrije belegging zal het portefeuillerisico afnemen. Het omgekeerde geldt uiteraard ook. Het verhogen van het risicoprofiel kan zelfs zo ver gaan dat risicovrij geld wordt geleend om extra te investeren in de optimale risicodragende portefeuille. In het voorgaande is aangegeven hoe een belegger volgens de Moderne Portefeuilletheorie (MPT) in drie stappen tot een optimale allocatie van middelen kan komen. Voor dit onderzoek zijn daarbij met name stap 1 (het bepalen van de meest efficiënte rendements-risicocombinatie) en stap 2 (het bepalen van de optimale risicodragende portefeuille) relevant. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader uitgewerkt Downside risk benadering Teneinde in termen van risico en rendement een optimale portefeuille te construeren wordt in de MPT, zoals besproken in de vorige subparagrafen, een mean variance benadering toegepast. Ook in dit onderzoek wordt deze methodiek gebruikt. Voor de volledigheid zij vermeld dat deze methodiek van portefeuilleoptimalisatie echter twee belangrijke nadelen heeft. Ten eerste is de mean variance benadering gebaseerd op de veronderstelling dat rendementen normaal verdeeld zijn. Uit onderzoek blijkt echter dat rendementen, en meer in het bijzonder vastgoedrendementen, niet normaal verdeeld zijn. Voor vastgoed geldt dat het risico op negatieve afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde groter is dan een normale verdeling veronderstelt (Sivitanides, 1998). Oftwel, vastgoedrendementen zijn negatief scheef verdeeld. Wanneer men 17

18 ondanks de negatief scheve verdeling toch uitgaat van een normale verdeling, wordt het risico onderschat. Een tweede nadeel is dat het mean-variance raamwerk geen onderscheid maakt tussen rendementen die boven de rendementseis liggen en rendementen die onder de rendementseis liggen. Hierdoor worden risico s overschat. Immers ook uitschieters naar boven worden afgestraft als zijnde risico, terwijl maar weinig beleggers een outperformance als negatief zullen ervaren. Veel belangrijker is het risico dat het rendement lager is dan het Minimum Required Return (MRR). Dit geldt zeker ook voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen. Een alternatief voor de mean-variance analyse is de downside-risk benadering, waarbij kort gezegd alleen afwijkingen beneden het gemiddelde of beneden het minimale vereiste rendement wordt gerekend als risico. Afwijkingen boven het gemiddelde of boven het minimale vereiste rendement worden niet meer meegenomen als zijnde risico. De belangstelling voor de downside risk benadering is de laatste jaren niet alleen in de wetenschap, maar ook bij veel institutionele beleggers alleen maar sterker geworden. Dit wordt onder andere ingegeven door de focus van instituten zoals bijvoorbeeld de Pensioen- en Verzekeringskamer (PVK) op doemscenario s. Volgens de PVK schieten de huidige waarderingsmethoden tekort om het financiële risicoprofiel van een instelling te beoordelen, met name waar het de wederzijdse afstemming van beschikbare middelen en aangegane verplichtingen betreft (asset liability management). Om die reden wordt het nieuw Financieel Toetsingskader (nftk) van kracht. Het nftk heeft onder andere tot gevolg dat er extra aandacht zal ontstaan voor diversificatie. Voor (directe) vastgoedbeleggingen heeft het nftk positieve gevolgen vanwege het relatief stabiele directe rendement, de lage correlatie met andere beleggingscategorieën en het feit dat ten opzichte van andere zakelijke waarden een relatief lage reserve-eis geldt 5. Verschillende wetenschappelijke studies hebben aangegeven dat een semi variance (risico-) maatstaf die gefocust is op afwijkingen in het rendement beneden het verwachte rendement of beneden een MRR een meer robuuste maatstaf voor risico is (Sing & Ong, 2000). Hoewel de downside-risk benadering een aanlokkelijk alternatief lijkt, blijkt de vraag of deze methodiek ook daadwerkelijk superieure portefeuilles tot stand brengt niet gemakkelijk te beantwoorden (Cheng, 2000). Om die reden wordt in dit onderzoek de veelgebruikte en eenvoudigere mean variance methodiek toegepast. In de voorgaande paragraaf is de voor dit onderzoek relevante beleggingstheorie beknopt beschreven. Daarbij is met name aandacht besteed aan de algemene beleggings- en portefeuilletheorie. Vooral de besproken mean variance analyse als instrument om de samenstelling van een beleggingsportefeuille te optimaliseren, zal in latere hoofdstukken nog terugkomen. In de volgende paragraaf zal de rol van vastgoed als asset class in een beleggingsportefeuille worden besproken. 5 Voor meer informatie over Vastgoed in het nftk zij verwezen naar bijlage 2. 18

19 2.3 Vastgoed in de beleggingsportefeuille Inleiding Voor institutionele beleggers is een optimale allocatie van de middelen naar de verschillende asset classes van het grootste belang. De allocatiekeuzes hebben een substantiële invloed op het rendement van de portefeuille. In de (institutionele) beleggingsportefeuilles wordt vaak een deel van de middelen gealloceerd naar vastgoed. Veelgenoemde motivaties voor deze allocatie zijn onder andere het diversificatiepotentieel, een gunstige rendements-risicoverhouding, de bescherming tegen inflatie, het feit dat vastgoed nu eenmaal deel uitmaakt van de marktportefeuille (voor indexbeleggers) en de stabiliteit van inkomstenstromen. Hoewel de genoemde eigenschappen van (direct) vastgoed zeer aantrekkelijk klinken voor beleggers, wordt in de Nederlandse praktijk slechts een beperkt percentage, gemiddeld variërend tussen 9 en 11 procent van de totale actuele waarde van de beleggingen geïnvesteerd in direct vastgoed 6. In de Verenigde Staten is dit percentage zelfs nog veel lager, gemiddeld variërend van 2 tot 4 procent (Chun e.a., 2004, Brown & Schuck, 1996). Overigens is de samenstelling van de allocatie naar vastgoed de afgelopen jaren sterk gewijzigd. Werd in Nederland in 1980 nog 10,8% van de middelen naar direct vastgoed gealloceerd, in 2004 was dit al gedaald tot 6,4%. De verdeling van de middelen tussen direct vastgoed en indirect vastgoed is inmiddels 62,6% aan directe vastgoedbeleggingen en 37,4% aan indirect vastgoed (FGH, 2006). De oorzaak van de bescheiden allocatie naar vastgoed kan wellicht gedeeltelijk worden verklaard door de nadelen die met vastgoedbeleggingen gepaard gaan. Dit zijn onder andere de managementintensiviteit, de transactiekosten, de illiquiditeit, de grote bedragen die er per eenheid mee gemoeid zijn en het gebrek aan transparantie. De voor- en nadelen van vastgoed als belegging worden in het navolgende uitgebreider behandeld Voordelen van vastgoedbeleggingen Een van de belangrijkste voordelen van (directe) vastgoedbeleggingen is het diversificatiepotentieel en de mogelijkheid om daarmee het risico van een portefeuille te verlagen. De correlaties in onderstaande tabel geven aan dat vastgoed inderdaad een belangrijke rol kan spelen in termen van efficiënte diversificatie van een portefeuille. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit slechts een voorbeeld is van rendementen, risico s en correlaties. De uitkomsten van diverse onderzoeken zijn zeer verschillend 7. Deze verschillen komen onder andere voort uit verschillen in de onderzoeksperiode en verschillen in de rendementsperiode (dag-, kwartaal- of jaarrendementen). 6 Gebaseerd op cijfers van DNB ; actuele waarde terreinen en gebouwen als percentage van de totale actuele waarde van de beleggingen bij Nederlandse pensioenfondsen. 7 Benjamin e.a. (2001) schreven een interessant artikel over de uitkomsten van recente vastgoedonderzoeken aangaande rendementen, risico s, diversificatie, etc. Het onderzoek geeft een breed beeld van eerdere onderzoeken. 19

20 Tabel 1. Rendementen, Risico s en Correlaties, Q3 in % Rendement Risico Vastgoed Obligaties Aandelen Cash Correlaties Vastgoed 7,60 3,70 1,00 Obligaties 8,20 5,20 0,342 1,00 Aandelen 13,60 17,10 0,065 0,079 1,00 Cash 5,40 1,50 0,259 0,220 0,233 1,00 Bron: Hudson-Wilson e.a. (2003) Een tweede voordeel van vastgoed is het goede rendement. Hoewel uit de vorige tabel blijkt dat vastgoed geen outperformance laat zien in absolute termen, is het rendement in verhouding tot het risico wel hoger dan bij aandelen en obligaties. Uit onderzoek van Hudson-Wilson e.a. (2003) blijkt dat de Sharpe-ratio voor vastgoed 0,60 bedraagt tegen 0,55 voor obligaties en 0,48 voor aandelen. In hoofdstuk 6 worden zowel voor de Nederlandse markt als de markt in het Verenigd Koninkrijk ook de Sharpe ratio s genoemd die uit dit onderzoek voortkomen. Ook uit een recent onderzoek van Berkhout & Van der Geer (2005) voor Nederlandse vastgoedbeleggingen komt naar voren dat vastgoed een goede rendements-risicoverhouding kent en om die reden een belangrijke rol speelt in de beleggingsportefeuille. Een derde vermeend voordeel van vastgoedbeleggingen is dat het een hedge (bescherming) vormt tegen inflatie dankzij het feit dat de huurinkomsten jaarlijks worden geïndexeerd met de inflatie. Dit in tegenstelling tot aandelen en obligaties. Echter, uit meer recente onderzoeken is gebleken dat de veronderstelde hedge in de praktijk slechts een beperkt effect sorteert. Daar komt bij dat de inflatie de laatste 20 jaar dusdanig laag is geweest dat de problemen die gepaard gaan met (onverwachte) inflatie zich feitelijk nauwelijks hebben voorgedaan (Chun e.a., 2004). Het voordeel van de inflatiehedge lijkt dus enigszins aan belang te hebben verloren. Het vierde argument om vastgoed in een beleggingsportefeuille op te nemen is dat vastgoed nu eenmaal onderdeel uitmaakt van het beleggingsuniversum, de marktportefeuille. Sowieso is dit voor veel (index)beleggers (alsook in de MPT) een belangrijke reden om ook in vastgoed te beleggen. Beleggers die niet of relatief weinig in vastgoed beleggen gaan er kennelijk van uit dat een portefeuille met vastgoed slechter zal presteren dan een portefeuille zonder of met minder vastgoed. Het vijfde voordeel is het stabiele en redelijk goed te voorspellen kasrendement, omdat dit voortkomt uit langdurige contractuele verbintenissen (huurovereenkomsten) met de gebruikers van het vastgoed. Zeker voor beleggers waarvoor de afstemming tussen assets en liabilities van groot belang is, zoals pensioenfondsen, is het voorspelbare kasrendement een voordeel Nadelen van vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen kennen ook nadelen. Een praktisch nadeel is de managementintensiviteit. Direct vastgoed is een zeer bewerkelijke asset in vergelijking tot aandelen en obligaties. Dit geldt vooral voor direct vastgoed. Een ander nadeel zijn de transactiekosten die met vastgoed gepaard gaan. Hoewel deze kosten internationaal aanzienlijk verschillen, zijn ze vrijwel altijd substantieel. Zo zijn ze in Nederland ongeveer 7 procent (6 procent overdrachtsbelasting plus courtage en notariële kosten). In 20

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

De waarde van grondbeleggingen voor een institutionele belegger

De waarde van grondbeleggingen voor een institutionele belegger De waarde van grondbeleggingen voor een institutionele belegger Daan Schrama Master of Real Estate Jaargang 2006-2008 Amsterdam School of Real Estate Universiteit van Amsterdam 1e corrector: drs. N. Kok,

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

Woningen in de pensioenportefeuille

Woningen in de pensioenportefeuille Woningen in de pensioenportefeuille Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Hilverink, H. (auteur) Theebe, M.A.J. (auteur) Respectievelijk verbonden aan de Universiteit Maastricht en de Universiteit van

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Projectontwikkelende belegger beter af

Projectontwikkelende belegger beter af Projectontwikkelende belegger beter af Auteur(s): Brounen, D (auteur) Eichholtz, P.M.A. (auteur) De eerste auteur is verbonden aan de Universiteit van Amsterdam en de tweede auteur is verbonden aan de

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

2013 verkort in beeld. Ontwikkelingen. Pensioenen Beleggingen Organogram

2013 verkort in beeld. Ontwikkelingen. Pensioenen Beleggingen Organogram 02 verkort in beeld 03 Ontwikkelingen 05 08 10 Pensioenen Beleggingen Organogram Aantal deelnemers dat pensioen opbouwt Aantal personen dat een ouderdomspensioen ontvangt Aantal deelnemers met slapende

Nadere informatie

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011

De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 De bèta van vastgoed Scriptie MSRE opleiding drs. B.J. Robijn 14 augustus 2011 Colofon Titel De betá van vastgoed Datum Utrecht 14 augustus 2011 Status Definitief Auteur Drs. B. J. (Bauke) Robijn brobijn@spfbeheer.nl

Nadere informatie

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief

Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief SEPTEMBER 2009 Rendement en risico van Nederlands vastgoed in internationaal perspectief Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op het rendement en het risico van Nederlands vastgoed ten opzichte van vastgoed

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Alternatives vanuit een ALM perspectief

Alternatives vanuit een ALM perspectief Alternatives vanuit een ALM perspectief Inleiding Het doel van een ALM studie is om tot een integraal premie-, indexatie- en beleggingsbeleid te komen. Onder beleggingsbeleid werd, tot een aantal jaren

Nadere informatie

Waarom, wanneer en hoe te beleggen in Europese smallcaps? Daniel Haesen

Waarom, wanneer en hoe te beleggen in Europese smallcaps? Daniel Haesen Waarom, wanneer en hoe te beleggen in Europese smallcaps? Daniel Haesen De meeste institutionele beleggers volgen een top-downbenadering 1 voor hun assetallocatie, waarbij ze kiezen tussen obligaties,

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

OEFENINGEN HOOFDSTUK 6

OEFENINGEN HOOFDSTUK 6 OEFENINGEN HOOFDSTUK 6 1 OEFENING 1 EEN INDIVIDU NEEMT EEN BELEGGING IN OVERWEGING MET VOLGENDE MOGELIJKE RENDEMENTEN EN HUN WAARSCHIJNLIJKHEDEN VAN VOORKOMEN: RENDEMENTEN -0,10 0,00 0,10 0,0 0,30 WAARSCHIJNLIJKHEID

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen IVBN Lustrum 13 oktober 2010 Prof. dr. P. van Gool FRICS* Amsterdam School of Real Estate, Universiteit van Amsterdam en SPF Beheer * Met dank aan Cor Worms

Nadere informatie

Advies Commissie Parameters

Advies Commissie Parameters Advies Commissie Parameters Voorstel tot herziening van verwachte rendementen Sprenkels&Verschuren Maart 2014 Copyright 2014 Sprenkels & Verschuren. Geen enkele reproductie van het document of een deel

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

Portefeuillekeuze voor lange-termijn beleggers met liquiditeitsrisico's. Joost Driessen 26 maart 2013

Portefeuillekeuze voor lange-termijn beleggers met liquiditeitsrisico's. Joost Driessen 26 maart 2013 Portefeuillekeuze voor lange-termijn beleggers met liquiditeitsrisico's Joost Driessen 26 maart 2013 Illiquide assets voor lange-termijn beleggers? David Swensen, CIO Yale endowment: "Accepting illiquidity

Nadere informatie

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam

Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Stichting Pensioenfonds Ballast Nedam Deelnemersvergadering Arthur van der Wal Nieuwegein, 28 september 2006 Agenda < Huidig Mandaat bij ING IM < Performance, Beleid en Vooruitzichten < Financieel Toetsingskader

Nadere informatie

Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties?

Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? ING Investment Office Publicatiedatum: 13 maart 2014 Vraag en antwoord: waarom beleggen in staatsobligaties? In onze beleggingsvisie op 2014 ( Visie 2014: minder crisis, meer groei ) kunt u lezen dat we

Nadere informatie

Gevolgen voor pensioenfondsen van Advies Commissie

Gevolgen voor pensioenfondsen van Advies Commissie INVESTMENT SOLUTIONS & RESEARCH UPDATE 31 maart 2014 Voor professionele adviseursbeleggers Gevolgen voor pensioenfondsen van Advies Commissie Jaap Hoek en Roderick Molenaar Portfolio Strategy Parameters

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Consumentenbrief inzake beleggingsbeleid. van. LG Partners BV. De vragen èn antwoorden op een rijtje

Consumentenbrief inzake beleggingsbeleid. van. LG Partners BV. De vragen èn antwoorden op een rijtje Consumentenbrief inzake beleggingsbeleid van LG Partners BV De vragen èn antwoorden op een rijtje April 2015 Introductie. In 2014 is een groot aantal brancheorganisaties het initiatief genomen om een Consumentenbrief

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

1. Wat is uw voornaamste beleggingsdoel? Punten

1. Wat is uw voornaamste beleggingsdoel? Punten NnL Wat is uw beleggersprofiel? Wat voor belegger bent u? Accepteert u risico's? Of speelt u liever op zeker? Door de onderstaande vragen te beantwoorden, brengt u uw risicoprofiel en uw beleggingshorizon

Nadere informatie

De Dynamische Strategie Portefeuille DSP

De Dynamische Strategie Portefeuille DSP De Dynamische Strategie Portefeuille DSP Onderdeel van het beleggingsbeleid van Pensioenfonds UWV 1 Inhoudsopgave Waarom beleggen? 4 Beleggen is niet zonder risico s 4 Strategische beleggingsportefeuille

Nadere informatie

VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011

VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011 VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 19 APRIL 2011 VERKLARING BELEGGINGSBEGINSELEN STICHTING PENSIOENFONDS AVEBE 1.1 Het beleggingsproces Het beleggingsproces vormt de randvoorwaarden

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Persbericht Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Hoofdpunten: Dekkingsgraad van 94% is te laag: aanvullende maatregelen nodig Beschikbaar vermogen stijgt met ruim 11 miljard Door gedaalde rente nemen

Nadere informatie

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles

Samenstelling en rendement van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles oktober 2013 Drs. Marco Mosselman Samenstelling en van Nederlandse institutionele vastgoedportefeuilles Samenvatting Dit IVBN-paper gaat in op de samenstelling en het van de vastgoedportefeuilles van Nederlandse

Nadere informatie

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen?

Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? Inflatie protectie: risico management of slim beleggen? 1. Precies een jaar geleden schreven we over het inflatiefenomeen dat altijd zijn kop opsteekt na periodes van recessie. Onze conclusie was dat nieuwe

Nadere informatie

Tactische Asset Allocatie

Tactische Asset Allocatie Tactische Asset Allocatie Enno Veerman Volendam, 2 maart 2012 Tactische Asset Allocatie (TAA) Strategische Asset Allocatie (SAA): portefeuille samenstellen op basis van lange-termijn voorspellingen TAA:

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

Portefeuilleprofielen

Portefeuilleprofielen Portefeuilleprofielen Rood BANDBREEDTE van de portefeuille Laatste update: 1 oktober 2015 ROOD Minimum Maximum Tactisch Aandelen 80,00% 100,00% 95,00% Obligaties 0,00% 15,00% 0,00% Onroerend Goed 0,00%

Nadere informatie

Rendement versus risico:

Rendement versus risico: Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.

Nadere informatie

Alternatief voor de dekkingsgraad

Alternatief voor de dekkingsgraad Alternatief voor de dekkingsgraad Themadag Platform Deelnemersraden Den Haag 4 oktober 2013 ir. Arno van Mullekom, RBA Aanleiding Wat is het probleem? De dekkingsgraad is geen goede graadmeter voor de

Nadere informatie

Sectorspecialisatie loont

Sectorspecialisatie loont Sectorspecialisatie loont Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Koedijk, C.G. (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Kempen Corporate Finance. Tevens zijn ze verbonden aan de universiteiten van Amsterdam,

Nadere informatie

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Beleggingen Het totaal rendement over het afgelopen boekjaar 2010 is uitgekomen op 15,6%. Als we naar de onderverdeling kijken zien we het

Nadere informatie

Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later

Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Vermogensbeheer Voor een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later Een houdbaar en betaalbaar inkomen voor later. Dat is de belofte van uw pensioenfonds aan uw deelnemers. Verder gaan is nu zorgen voor

Nadere informatie

Kwartaalbericht. 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015. Samenvatting cijfers per 31 december 2014

Kwartaalbericht. 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015. Samenvatting cijfers per 31 december 2014 Kwartaalbericht 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015 Samenvatting cijfers per 31 december 2014 Dekkingsgraad: 111,5% Beleidsdekkingsgraad: 112,6% Belegd vermogen: 19,6 miljard Rendement 2014: 27,6%

Nadere informatie

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd

Risico pariteit -1- 1 Aandelen Wereldwijd Ontwikkelde Markten - MSCI World Index MSCI Daily Net TR World Euro, Aandelen Wereldwijd Risico pariteit Risico pariteit is een techniek die wordt ingezet om de risico s in een beleggingsportefeuille te reduceren. Sinds 2008 heeft risico pariteit om drie redenen veel aandacht gekregen: 1.

Nadere informatie

Moderne Portefeuille Theorie & Indirect Beursgenoteerd Onroerend Goed

Moderne Portefeuille Theorie & Indirect Beursgenoteerd Onroerend Goed Moderne Portefeuille Theorie & Indirect Beursgenoteerd Onroerend Goed Jan Willem Vis Amsterdam School of Real Estate Masteropleiding MSRE Investment Begeleider: dhr. P. De Haas Voorwoord Ondanks een schaarste

Nadere informatie

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Jos Baeten, voorzitter Raad van Bestuur Roel Wijmenga, CFO 29 februari 2012 ASR in 2011 Resultaat 212 miljoen Dividendvoorstel 71 miljoen Solvabiliteit naar

Nadere informatie

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor

Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Het beleggingsbeleid van Berben s Effectenkantoor Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons vernomen.

Nadere informatie

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen Regeling parameters pensioenfondsen Regeling van de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid van 19 december 2006, nr. AV/ PB/2006/102565b, tot vaststelling van de parameters voor pensioenfondsen

Nadere informatie

Een gezonde beleggingsportefeuille voor Later

Een gezonde beleggingsportefeuille voor Later Een gezonde beleggingsportefeuille voor Later Richard Feenstra Senior Sales Manager Fidelity Worldwide Investment Op weg naar financiële zekerheid voor Later? 1. Waarom beleggen? 2. Hoe beleggen? 3. Wat

Nadere informatie

Rendement versus risico:

Rendement versus risico: Rendement versus risico: Een belangrijke keuze! 1. Uw risicoprofiel is de hoeksteen van een goed beleggingsadvies Het gepersonaliseerd beleggingsadvies dat u van KBC krijgt is gebaseerd op uw risicoprofiel.

Nadere informatie

Casestudy Vastgoed Van (il)liquiditeit naar portefeuillebeleid

Casestudy Vastgoed Van (il)liquiditeit naar portefeuillebeleid Casestudy Vastgoed Van (il)liquiditeit naar portefeuillebeleid De samenstelling van de optimale vastgoedportefeuille verschilt per (institutionele) belegger en wordt in hoge mate bepaald door de rol van,

Nadere informatie

1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 FONDSHUIS

1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 FONDSHUIS FO NDSHUIS PERFORMANCE ANALYSE 1 6 J A N U A R I 2 0 1 2 Beleggingsstrategie Management Strategie De kracht van de beleggingsstrategie is het accumuleren van rendementen tijdens stijgende markten, in welke

Nadere informatie

ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen

ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen ETF s als bouwblokken voor een goed gespreide portefeuille Kant-en-klaar indexbeleggen Vrijdag 22 april 2016 Wie geeft deze presentatie? Martijn Rozemuller Voormalig arbitrage handelaar bij Optiver Oprichter

Nadere informatie

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006

AEGON Equity Fund. vierde kwartaal 2006 Profiel Het AEGON Equity Fund is een besloten fonds voor gemene rekening, waarin verzekeringsrelaties van AEGON kunnen participeren. Het AEGON Equity Fund belegt wereldwijd in aandelen met de nadruk op

Nadere informatie

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord:

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord: Om beleggingsondernemingen goed met elkaar te vergelijken is o.a. inzicht in het beleggingsproces een belangrijke maatstaf. Door vragen te stellen over het beleggingsbeleid krijgt u een goed beeld van

Nadere informatie

Strategy Background Papers

Strategy Background Papers november 2013 Beleggen in vastgoed Huurder of eigenaar, iedereen krijgt in het dagelijkse leven te maken met vastgoed. De meeste eigenaars van een huis zien hun woning meer als een vorm van comfort dan

Nadere informatie

Herstel van de verzekeringsbranche in 2003

Herstel van de verzekeringsbranche in 2003 Herstel van de verzekeringsbranche in 2003 Uit voorlopige cijfers 1 van de Pensioen- & Verzekeringskamer (PVK) blijkt dat de verzekeringsbranche na een moeizame periode (vanaf 1999) zich enigszins hersteld

Nadere informatie

Achmea life cycle beleggingen

Achmea life cycle beleggingen Achmea life cycle beleggingen Scheiden. Uw pensioengeld in vertrouwde handen Wat betekent dat voor uw ouderdomspensioen? Interpolis. Glashelder Achmea life cycle beleggingen Als pensioenverzekeraar beleggen

Nadere informatie

Beleggingsaspecten voorontwerp van wet herziening ftk

Beleggingsaspecten voorontwerp van wet herziening ftk Beleggingsaspecten voorontwerp van wet herziening ftk De staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid publiceerde op vrijdag 12 juli 2013 het lang verwachte consultatiedocument over de uitwerking

Nadere informatie

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten

UW MENSEN, UW KAPITAAL. Beleggingsinformatie. Vrij beleggen. Life Cycle beleggen. Rendement en risico s. Kosten UW MENSEN, UW KAPITAAL Beleggingsinformatie 2 Life Cycle beleggen Vrij beleggen Rendement en risico s 4 6 8 Kosten 9 Beleggingsinformatie Hoe werkt het beleggingspensioen van Cappital? In de pensioenregeling

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

Van ALM naar beleggingsbeleid

Van ALM naar beleggingsbeleid Van ALM naar beleggingsbeleid IIR Seminar Professioneel Risicomanagement voor Pensioenfondsen November 26, 2007 ORTEC bv P.O. Box 4074 3006 AB Rotterdam Tel. 010 498 6660 Fax. 010 498 6667 info@ortec.nl

Nadere informatie

Terug naar de kern Bob Hendriks

Terug naar de kern Bob Hendriks Terug naar de kern Bob Hendriks Oktober 2013 Waarom nog beleggen? 2 Agenda BlackRock? Sparen & beleggen We leven langer/pensioen Inkomsten uit beleggen Conclusie 3 BlackRock is opgericht voor deze nieuwe

Nadere informatie

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA)

Marktwaarde per aandeel. Winst per aandeel (WPA) Wat betekent k/boekwaarde (koers/boekwaarde)- of K/B-ratio? Een ratio die de marktwaarde van een aandeel vergelijkt met zijn boekwaarde. De ratio wordt berekend door de actuele slotkoers van het aandeel

Nadere informatie

Rapport beleggingsopbrengst pensioenfondsen 2000-2010 (in het kader van de motie Van den Besselaar c.s.)

Rapport beleggingsopbrengst pensioenfondsen 2000-2010 (in het kader van de motie Van den Besselaar c.s.) Rapport beleggingsopbrengst pensioenfondsen 2000-2010 (in het kader van de motie Van den Besselaar c.s.) November 2011 1. Inleiding In het onderzoek beleggingen pensioenfondsen van 2009 heeft De Nederlandsche

Nadere informatie

1. Hoe ziet het conservatieve beleggingsportefeuille van BNP Paribas Fortis er uit?

1. Hoe ziet het conservatieve beleggingsportefeuille van BNP Paribas Fortis er uit? Sparen en beleggen Het conservatief beleggersprofiel 1. Hoe ziet het conservatieve beleggingsportefeuille van BNP Paribas Fortis er uit? BNP Paribas Fortis stelt een beleggingsportefeuille voor, samengesteld

Nadere informatie

Bijlage 1 Toelichting kwantitatieve analyse ACM van de loterijmarkt

Bijlage 1 Toelichting kwantitatieve analyse ACM van de loterijmarkt Bijlage 1 Toelichting kwantitatieve analyse ACM van de loterijmarkt 1 Aanpak analyse van de loterijmarkt 1. In het kader van de voorgenomen fusie tussen SENS (o.a. Staatsloterij en Miljoenenspel) en SNS

Nadere informatie

ASRE Research publications, 2005, 04. P. van Gool / F.L.P. Muller Vastgoed en ALM de praktijk bij een aantal pensioenfondsen, 2005, 20 p.

ASRE Research publications, 2005, 04. P. van Gool / F.L.P. Muller Vastgoed en ALM de praktijk bij een aantal pensioenfondsen, 2005, 20 p. ASRE Research publications, 2005, 04 P. van Gool / F.L.P. Muller Vastgoed en ALM de praktijk bij een aantal pensioenfondsen, 2005, 20 p. (Zie ook: Institutionele beleggers moeten meer samenwerken, Vastgoedmarkt,

Nadere informatie

Vastgoed en systematisch risico bij het Havenbedrijf Rotterdam N.V.

Vastgoed en systematisch risico bij het Havenbedrijf Rotterdam N.V. Over de invloed van direct vastgoed op het rendement- en risicoprofiel van een onderneming Mr. P.J.H. Vorenkamp April 2011 Amsterdam School of Real Estate Begeleider ASRE Dr. R. Huisman Begeleider Havenbedrijf

Nadere informatie

Exposure vanuit optieposities

Exposure vanuit optieposities Exposure vanuit optieposities ABN AMRO is continue bezig haar dienstverlening op het gebied van beleggen te verbeteren. Eén van die verbeteringen betreft de vaststelling van de zogenaamde exposure (blootstelling)

Nadere informatie

Beleggings- en Portefeuilletheorie Tentamen 14 januari 2004 Met oplossingen

Beleggings- en Portefeuilletheorie Tentamen 14 januari 2004 Met oplossingen Beleggings- en Portefeuilletheorie 14 januari 2004 1 Beleggings- en Portefeuilletheorie Tentamen 14 januari 2004 Met oplossingen 1. Een markt heeft uitsluitend risicoaverse beleggers met mean/variance

Nadere informatie

ALLEEN VOOR BELEGGERS IN NEDERLAND OVER INKOMSTEN GESPROKEN DEEL 1 KENNISMAKING MET INKOMSTENBELEGGEN

ALLEEN VOOR BELEGGERS IN NEDERLAND OVER INKOMSTEN GESPROKEN DEEL 1 KENNISMAKING MET INKOMSTENBELEGGEN ALLEEN VOOR BELEGGERS IN NEDERLAND OVER INKOMSTEN GESPROKEN DEEL 1 KENNISMAKING MET INKOMSTENBELEGGEN Kennismaking met inkomstenbeleggen Een rente die lager is dan de inflatie en beleggingen die minder

Nadere informatie

Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden

Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden Jaargang 2014 570 Besluit van 17 december 2014 tot wijziging van het Besluit financieel toetsingskader pensioenfondsen in verband met vaststelling van de parameters

Nadere informatie

Het onzekere voor het zekere nemen

Het onzekere voor het zekere nemen Het onzekere voor het zekere nemen Opnemen van onzekerheid in de asset allocatie voor pensioenfondsen Wilma de Groot Robeco Quantitative Strategies Laurens Swinkels Robeco Quantitative Strategies Erasmus

Nadere informatie

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153%

Jaarlijks gemiddeld Cumulatief vanaf 1970 2008 Q2 2008 Q1 2008 Q4 2007 Q3 2007 Q2 2007 Dekkingsgraad (kwartaalultimo) 143% 137% 148% 153% 153% Kwartaalbericht 2e kwartaal 2008 Dekkingsgraad op 143% Rendement 0,2% in tweede kwartaal Belegd vermogen 86,3 miljard Klein positief resultaat in moeilijke markt In het tweede kwartaal is een totaalrendement

Nadere informatie

1. De Consumentenbrief moet uiterlijk 1 juli aanstaande op uw website staan; en

1. De Consumentenbrief moet uiterlijk 1 juli aanstaande op uw website staan; en TOELICHTING VOORAF In dit stuk hebben wij geprobeerd de vragen de beantwoorden die volgens de Consumentenbrief door een potentiele cliënt gesteld zouden moeten worden aan zijn beoogde vermogensbeheerder.

Nadere informatie

Beleggingsovertuigingen

Beleggingsovertuigingen Beleggingsovertuigingen Inhoudsopgave 1 Beleggingsovertuigingen bpfbouw 1.1 Inleiding 1.2 Beleggingsovertuigingen t.a.v. Financiële Markten 1.3 Beleggingsovertuigingen t.a.v. de portefeuille en instrumenten

Nadere informatie

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U?

ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? ONS BELEGGINGSBELEID PAST ONZE BELEGGINGSFILOSOFIE BIJ U? Waarschijnlijk baseert u uw keuze voor een vermogensbeheerder op diverse gronden. Mogelijk heeft u binnen uw netwerk al goede berichten over ons

Nadere informatie

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 IX LAST BUT NOT LEAST Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 Meer vastgoedmanagement uitbesteden Annette Tjeerdsma en Jan Veuger In het voorjaar (mei/juni) van 2014 is voor het eerst een vragenlijst

Nadere informatie

Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten.

Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten. Integrale aanpak Verder gaan is elke stap zorgvuldig zetten. Integrale aanpak Risicobeheersing staat aan de basis van elk beleggingsbeleid. Omdat het renterisico het belangrijkste risico voor pensioenfondsen

Nadere informatie

ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen

ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen ALM als basis van Zorgvuldig Beleggen Samenhang en voorbeelden Ronald Janssen, Ortec Finance 1 Klant centraal stellen: Doelstelling Managen van de verwachtingen van onze cliënten Hoe kunnen we dat doen?

Nadere informatie