JAARPLAN 2017 JAARSCHIJF CORPORATIES IN DE GEMEENTE ALKMAAR PRESTATIEAFSPRAKEN

Transcriptie

1 JAARSCHIJF 2017 PRESTATIEAFSPRAKEN & JAARPLAN CORPORATIES IN DE GEMEENTE ALKMAAR Gemeente A lkmaar Kennemer W onen, van A lckmaer voor wonen, Woonwaard, Wooncompagnie Stichting huurdersbelangen Kennemer W onen A lkmaar H eiloo, Huurdersbelangenvereniging van A lckmaer voor wonen, Huurdersbelangenvereniging Noord- Kennemerland, Huurdersvereniging de Vijfhoek

2 OPBOUW JAARSCHIJF 2017 & JAARPLAN 2017 De gemeente, huurdersbelangenorganisaties en woningcorporaties in Alkmaar hebben in de Prestatieafspraken kaderafspraken gemaakt over hun bijdragen aan de aanpak van de volkshuisvestelijke opgaven. In deze Jaarschijf 2017 zijn deze afspraken vertaald naar plannen en activiteiten waarmee partijen in 2017 uitvoering geven aan deze prestatieafspraken. In het Jaarplan 2017 (tweede deel van dit document) hebben de woningcorporaties op een aantal thema s hun activiteiten en inzet nader gepreciseerd. Hiernaar wordt in het onderdeel Jaarschijf steeds verwezen. INHOUDSOPGAVE JAARSCHIJF 2017 P3 JAARPLAN 2017 van de 4 corporaties in Alkmaar P9 JAARSCHIJF 2017 & JAARPLAN 2017 ALKMAAR 2

3 INHOUDSOPGAVE JAARSCHIJF 2017 VOORAF 1. BESCHIKBAARHEID SOCIALE HUURWONINGEN P 4 2. BETAALBAARHEID P 5 3. WONINGKWALITEIT EN DUURZAAMHEID P 5 4. SOCIAAL MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN P 6 5. SAMENWERKING P 8 De Jaarschijf 2017 bevat concrete werkzaamheden en activiteiten die plaatsvinden in Afspraken die jaarlijks terugkeren, zoals zijn opgenomen in de Prestatieafspraken , zijn niet opnieuw benoemd in deze jaarschijf. De betrokken partijen realiseren de in deze jaarschijf opgenomen activiteiten in De hoofdstukindeling en nummering van de afspraken verwijst naar de indeling van de Prestatieafspraken Alkmaar Gemeente Alkmaar Kennemer Wonen van Alckmaer voor wonen Woonwaard Wooncompagnie Stichting huurdersbelangen Kennemer Wonen Alkmaar Heiloo Huurdersbelangenvereniging van Alckmaer voor wonen Huurdersbelangenvereniging Noord-Kennemerland Huurdersvereniging de Vijfhoek JAARSCHIJF 2017 ALKMAAR 3

4 JAARSCHIJF BESCHIKBAARHEID SOCIALE HUURWONINGEN 1.1 Omvang en ontwikkeling van de voorraad sociale huurwoningen art. Actie-activiteit initiatief planning Woningcorporaties geven in een Jaarschijf van het volgende jaar aan, wat zij aan nieuwbouw, sloop, verkoop, liberalisatie van de huur en het eventueel samenvoegen van woningen. Zie voor 2017 dit Jaarplan/Jaarschijf 2017 op bladzijden 12, Gemeente stelt in overleg met de corporaties een ontwikkelagenda voor de nieuwbouwplannen op voor socialehuurwoningen om een betere aansluiting van woningaanbod op de doelgroepen te bereiken Gemeente werkt actief mee met corporaties aan het beoordelen van locaties of deze geschikt zijn voor nieuwbouw in sociale sector. Locaties en/of bestaande gebouwen worden in het Bestuurlijke Overleg ingebracht en besproken. woningcorporaties gemeente gemeente en woningcorporaties Uiterlijk december 2017 klaar Start 1 e kwartaal Doorstroming en doelgroepen art. Actie-activiteit initiatief planning Gemeente en corporaties verkennen de problematiek van het woningaanbod voor de lagere middeninkomens. Afhankelijk van de uitkomsten wordt bepaald welke vervolgstappen noodzakelijk zijn. Er wordt met name gekeken naar woningaanbod met maandhuurprijs tussen 650 en 750 woningcorporaties Start 1 e kwartaal Grondprijsbeleid en erfpacht art. Actie-activiteit initiatief planning Gemeente treedt in overleg met die corporaties die gronden in erfpacht hebben, over aanpassingen in de erfpachtconstructies, om sociale huurwoningen betaalbaar te houden. gemeente 1 e kwartaal 2017 JAARSCHIJF 2017 ALKMAAR 4

5 2. BETAALBAARHEID JAARSCHIJF Huurbeleid art. Actie-activiteit initiatief planning Zie voor Huurbeleid 2017 dit Jaarplan/Jaarschijf 2017 op woningcorporaties 2017 bladzijde Voorkomen en aanpakken van betalingsproblemen art. Actie-activiteit initiatief planning Gemeente en corporaties spreken gezamenlijk een algemeen vervolgtraject (routing) af, voor situaties waarin huurbetalingsachterstanden bij huurders optreden, om tot een integrale oplossing te komen Gemeente actualiseert momenteel afspraken over schuldhulpverlening. gemeente gemeente Start 1 e kwartaal e kwartaal 2017 gereed 3. WONINGKWALITEIT EN DUURZAAMHEID 3.1 Kwaliteit van de woningvoorraad art. Actie-activiteit initiatief planning Woningcorporaties geven in de Jaarschijf aan welke ingrepen zij in de bestaande voorraad plegen. Zie voor 2017 dit Jaarplan/Jaarschijf 2017 op bladzijde 14 woningcorporaties Uiterlijk december 2017 klaar 3.2 Verduurzaming van de woningvoorraad art. Actie-activiteit initiatief planning Woningcorporaties geven aan wat de ontwikkeling is in hun bezit qua energiezuinigheid. Zie voor 2017 dit Jaarplan/Jaarschijf 2017 op bladzijde Huurdersorganisaties organiseren mede een actie om mensen bewust te laten worden van hun stookgedrag. Huurdersorganisaties stellen voor hierover in 2017 gezamenlijk een themabijeenkomst te organiseren, samen dus met de andere partijen. De concrete organisatie wordt gezamenlijk, door de drie partijen, ter hand genomen Onderdeel van de bijeenkomst is te bepalen hoe dit in de jaren daarna (2018 en verder) een vervolg kan krijgen. Dat kan door meer bijeenkomsten, maar ook door (bijvoorbeeld) het raadplegen van een huurderspanel Organiseren gezamenlijk overleg over duurzaamheid met als doel om kennis uit te wisselen. woningcorporaties huurdersorganisaties i.s.m. gemeente en woningcorporaties huurdersorganisaties i.s.m. gemeente en woningcorporaties gemeente Uiterlijk december 2017 klaar In 2017 moment nader te bepalen 2017 Bepalen van datum in 1 e kwartaal 2017 JAARSCHIJF 2017 ALKMAAR 5

6 JAARSCHIJF SOCIAAL MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN 4.1 Levensloopbestendige woonwijken art. Actie-activiteit initiatief planning Gemeente organiseert een overleg met de corporaties en om hen te informeren over het netwerk van zorg- en welzijnsinstellingen en te bespreken op welke wijze een betere aansluiting van corporaties op dit netwerk eventueel verdere invulling kan worden gegeven Gemeente voert regie voor totstandkoming levensloopgeschikte wijken: a. Gemeente blijft bestaande instrumentarium inzetten en scherpt dit aan in overleg met woningcorporaties en bewoners. b. Gemeente zet in op het verbeteren van de communicatie (betere verbinding welzijn/zorg/wonen) en geeft daarmee invulling aan het begrip leefbaar samen Gemeente organiseert wijkconferentie met bewoners en professionals over wat er speelt in de wijk. Daarbij worden concrete afspraken gemaakt over wensen/problemen/ etc. gemeente gemeente 2017 gemeente 2017 Datum in 1 e kwartaal 2017 bepaald. 4.2 Wonen met zorg art. Actie-activiteit initiatief planning Gemeente inventariseert samen met partners de woon-zorgopgave en stelt op basis hiervan in samenspraak met partijen een Programmaplan op, waarin antwoord wordt gegeven op de vragen: Hoe zit de kwantitatieve en kwalitatieve woon-zorgopgave eruit, onderscheiden naar doelgroepen? Hoe en op welke locatie kan op deze opgave ingespeeld worden? gemeente In 1 e kwartaal 2017 wordt een planning hiervoor gemaakt. JAARSCHIJF 2017 ALKMAAR 6

7 JAARSCHIJF Huisvesting specifieke doelgroepen art. Actie-activiteit initiatief planning 4.3 Zie voor Huisvesting specifieke doelgroepen ook Bijzondere bemiddeling in dit Jaarplan/Jaarschijf 2017 op bladzijde Huisvesting bijzondere doelgroepen: in 2017 nagaan of Huisvestingsverordening en Transferpunt volstaan als instrument woningcorporaties 2017 gemeente i.s.m corporaties en huurdersorganisaties Start 1 e kwartaal Leefbaarheid en veiligheid art. Actie-activiteit initiatief planning 4.4 Zie voor Leefbaarheid en veiligheid ook Leefbaarheid in dit Jaarplan/Jaarschijf 2017 op bladzijde 17. woningcorporaties 2017 JAARSCHIJF 2017 ALKMAAR 7

8 JAARSCHIJF SAMENWERKING 5.5 Bewonersparticipatie art. Actie-activiteit initiatief planning 5.5 algemeen Huurdersorganisaties hebben een belangrijke rol in het vertegenwoordigen van de belangen van de huurders in het beleid en de activiteiten van partijen. Dit is ook vastgelegd in de wettelijke taak van de huurdersorganisaties (Overlegwet). 5.5 algemeen Huurdersorganisaties houden elk jaar een (jaar)vergadering, waarin zij verantwoording afleggen over hun activiteiten én resultaten (artikel 1, lid 1 onder f 2 en 3); bovendien leggen zij hun voorgenomen acties aan de vergadering voor. De huurdersorganisaties nodigen voor deze vergaderingen ook de partijen uit, met wie de prestatieafspraken in Alkmaar zijn gemaakt. huurdersorganisatie huurdersorganisatie 2017 e.v ev. JAARSCHIJF 2017 ALKMAAR 8

9 INHOUDSOPGAVE JAARPLAN 2017 van de 4 corporaties in de gemeente ALKMAAR COLOFON SAMENVATTING: MAATREGELEN EN INVESTERINGEN P 10 WAAROM DIT 1 E CONCEPT JAARPLAN P11 Ø NIEUWBOUW/HERSTRUCTURERING P12 Ø VERKOOP P13 Ø ONDERHOUD & RENOVATIE P14 Ø ENERGIEZUINIGHEID P15 Ø HUURBELEID: DIFFERENTIATIE & STREEFHUREN P16 Ø LEEFBAARHEID P17 Ø BIJZONDERE BEMIDDELING P18 Dit Jaarplan 2017 is opgesteld door Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Woonwaard en Wooncompagnie. Het is een gespreksdocument bestemd voor de gemeente Alkmaar en de betrokken huurdersorganisaties. Dit jaarplan wordt samen met het jaarplan van de huurdersorganisaties en de gemeente uitgewerkt tot de gezamenlijke Jaarschijf 2017, en geeft daarmee invulling aan de prestatieafspraken in de gemeente Alkmaar.. Auteurs: Laura Wille, Walter Volgers, Inge Zwaan, Edith Abbring Datum: 8 november 2016 Versie: 3 Status: Onder voorbehoud van goedkeuring RvC JAARPLAN 2017 ALKMAAR 9

10 SAMENVATTING: MAATREGELEN EN INVESTERINGEN In dit Jaarplan staan alle maatregelen en bijbehorende investeringen die in 2017 gepland zijn door de vier corporaties Kennemer Wonen, Woonwaard, Van Alckmaer en Wooncompagnie. Op deze pagina een samenvatting van alle aparte onderdelen in dit jaarplan. Nieuwbouw / Herstructurering: Oplevering van 3 projecten met 89 sociale huurwoningen. Start bouw van 226 woningen en sloop van 29 woningen. Verkoop: Verwachte verkoop van circa 28 woningen in 2017 op basis van mutatie. Onderhoud & Renovatie: Renovatie met energiemaatregelen in 255 woningen in vier projecten. Energiezuinigheid: Losse energiemaatregelen in woningen, aanleg van zonnepanelen en HVC. Type maatregel Woningen Investeringen in 2017 Nieuwbouwoplevering ,4 mln Sloop -29 1,9 mln Verkoop -28-4,5 mln SubTOTAAL ,8 mln Onderhoud regulier divers 14,2 mln Renovatie 255 5,4 mln Energiezuinigheid nvt 1,25 mln Leefbaarheid nvt 0,51 mln TOTAAL ,2 mln Leefbaarheid: Budget voor projecten (sociaal en maatschapelijk) JAARPLAN 2017 ALKMAAR 10

11 WAAROM DIT JAARPLAN? Vanaf 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Bela ngrijk onderdeel hiervan is de lokale verankeri ng van het volkshuisvestingsbeleid door het maken van concrete p restatieafspraken t ussen de gemeente Alkmaar, de woningcorporaties en de huurdersorganisaties. De drie partijen voeren overleg vanuit een gelijkwaardige positie. Dit jaarplan 2017 maakt onderdeel uit van de totstandkoming van de prestatieafspraken in De prestatieafspraken in Alkmaar bestaan uit twee delen: 1. De PRESTATIEAFSPR AKEN worden gemaakt voor een periode van 4 jaar. Deze afspraken gaan over wat de partijen gezamenlijk willen bereiken op de lange termijn. Er zijn concrete ambities en doelen benoemd die bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven binnen het werkgebied van de gemeente. De regionale woonvisie Alkmaar en de landelijke wet- en regelgeving vormen hiervoor de leidraad. Jaarlijks worden de afspraken gezamenlijk geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. 2. Het JAARPLAN (2017) gaat over hoe er concreet invulling wordt gegeven aan de realisatie van de ambities en doelen in de kaderafspraken. Per partij wordt omschreven welke conc rete activiteiten en investeringen zijn gepland in het volgende jaar. Het is dus een concreet activiteitenprogramma. Concept jaarplan: planning en procesafspraken In de Woningwet staat dat woningcorporaties het conc ept jaarplan uiterlijk 1 juli verzonden moeten hebben aan de betreffende gemeente en huurdersorganisaties. Een definitief jaarplan omvat wat ons betreft een fina ncieel en organisatorisc h haalbaar en realistisch plan, zodat wij ook waar kunnen maken wat wij afspreken. Dat is pas aan de orde wanneer de voorgestelde maatregelen en investeringen zijn doorgerekend en opgenomen in de begroting. Deze wordt jaarlijks pas in oktober/november vastgesteld door deraad van Commissarissen. Daarom hebben we in de kerngroep aanvullende afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in artikel van de prestatieafspraken: In het Voorjaarsoverleg brengen corporaties hun meerjarenbegroting (vastgesteld einde van het jaar daarvoor) in als bod. Alle partijen kunnen hun reactie geven op de voorgestelde maatregelen in de begroting. Corporaties verwerken gedurende het jaar die input in hun concept jaarplannen en begroting. Die vormen de basis voor de bijdrage van corporaties in de gezamenlijke concept jaarsc hijf. Na bespreking van de bijdrage van alle partijen hebben we in het najaar een definitief concept. Na de vaststelling van de begroting bij corporaties en gemeente en eventuele daaruit volgende aanpassingen in de jaarschijf is de jaarschijf definitief. JAARPLAN 2017 ALKMAAR 11

12 NIEUWBOUW/HERSTRUCTURERING In 2017 worde n drie nieuw bouwprojecten opgeleverd. 89 sociale huurw oningen met ee n totale investering van 16, 4 miljoen. Op zeven locaties wordt gestart met de bouw van circa 184 woningen die vanaf 2018 worden opgeleverd. Hiervoor worden 29 woningen gesloopt. Indien de gemeente of andere partijen nieuwe locaties of projecten beschikbaar hebben waar gebouwd kan worden, dan willen wij graag in gesprek over de mogelijkheden om betaalbare huurwoningen voor kleine huishoudens te realiseren. NB.: onderstaande overzichten Oplevering 2017 en Start bouw 2017 zijn niet limitatief. OPLEVERING 2017 Vroonermeer Noord fase 1a+1b: 42 woningen Vroonermeer Noord fase 2: 24 ggb woningen Paul Krugerstraat: 23 appartementen met lift START BOUW 2017 Vroonermeer Noord fase 1: 18 app met lift Polderhof fase 2: 14 appartementen met lift Geert Groteplein fase 2: ca. 55 woningen Camphuysenstraat: 30 appartementen met lift Nieuwpoort: 67 appartementen met lift UITGANGSPUNTEN NIEUWBOUW/HERTSRUCTURERING: - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Prestatieafspraken Alkmaar Groei van het aanbod door toevoeging van betaalbare en nultredentoegankelijke woningen voor kleine huishoudens van alle leeftijden in de sociale doelgroep. - Ontwikkeling van de woningvoorraad die aansluit bij de vraag vanuit de huidige en toekomstige klanten: groei van kleine huishoudens, en een sterke vergrijzing. Opleveringen 2017 Sloop Nieuwbouw Investering KW: Vroonermeer ,0 mln VA: Paul Krugerstraat ,4 mln WW: Vroonermeer 1a+1b ,1 mln VA: Nieuwpoort sloop ,9 mln WC: Geen projecten 0 0 0,0 mln TOTAAL ,4 mln JAARPLAN 2017 ALKMAAR 12

13 VERKOOP In 2017 bevriezen wij grotendeels de verk oop van soci ale huurw oningen i n de gemeente. We behouden een beperkte verkoopportefeuille van woningen die niet passend zijn binnen de wensportefeuille op de langere termijn. Deze woningen worden verkocht wanneer de huidige huurder verhuist. In 2017 verwachten we circa 28 woningen te verkopen. VERKOOPLIJST LANGE TERMIJN (> 10 jaar) Bretagnestraat e.o: 50 grondgebonden woningen VvE Eggestraat: 12 appartementen Versnipperd bezit: maximaal 10 woningen VvE Vechtstraat: 34 appartementen VvE De Havenmeester: 2 appartementen Trompstraat e.o.: 36 grondgebonden woningen Keizerstraat e.o. 25 grondgebonden woningen Camphuysenkade: 7 grondgebonden woningen Van Solmsstraat e.o.: 26 ggb woningen Graft-de-Rijp: 10 grondgebonden woningen Schermer eo: 60 grondgebonden woningen UITGANGSPUNTEN VERKOOP/AANKOOP: - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Prestatieafspraken Alkmaar Verkoop van alleen die woningen die niet binnen de wensportefeuille passen (voornamelijk grondgebonden groter dan 70 m2) en beperkt binnen bestaande VvE s. - Aankoop van woningen in bestaande VvE s die geschikt zijn voor de wensportefeuille. Verkoopstrategie per corporatie Lijst Lange termijn Verwacht in 2017 Kennemer Wonen 112 Circa 7 obv mutatie Van Alckmaer 94 Circa 6 obv mutatie Woonwaard n.v.t Max. 10 obv mutatie Wooncompagnie 60 Circa 5 obv mutatie JAARPLAN 2017 ALKMAAR Opbrengst prognose 1,1 mln 1,0 mln 1,6 mln 0,75 mln TOTAAL N.v.t 28 4,5 mln 13

14 ONDERHOUD & RENOVATIE In 2017 worden vier projectmatige renovaties/woningverbeteringen uitgevoerd in de gemeente. Het gaat om 255 woningen met een investering van 5,4 miljoen. In deze projecten worden alle woningen kwalitatief verbeterd en naar label B gebracht. Daarnaast wordt door de vier corporaties gedurende het jaar reguliere onderhoudsinvesteringen gedaan. Dat is een optelling van het planmatig onderhoud, het mutatieonderhoud en het VvE onderhoud. Deze laatste punten zijn niet op de kaart getoond omdat het varieert in aanpak. UITGANGSPUNTEN ONDERHOUD & RENOVATIE: - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Prestatieafspraken Alkmaar Projectmatige kwaliteitsverbetering van appartementengebouwen en/of rijen grondgebonden woningen. - Verbetering van woningen en gebouwen om de kwaliteit en de energiezuinigheid voor huidige en toekomstige klanten te verbeteren. Nieuwpoort: 37 woningen Kooimeer fase 1: 85 woningen Kooimeer fase 2: 68 woningen Kooimeer fase 3: 65 woningen Investering bestaand bezit per corporatie Renovatie Onderhoud regulier Totaal Kennemer Wonen 0,0 mln 2,8 mln 2,8 mln Van Alckmaer 5,4 mln 3,5 mln 8,9 mln Woonwaard 0,0 mln 7,6 mln 7,6 mln Wooncompagnie 0,0 mln 0,32 mln 0,32 mln TOTAAL 5,4 mln 14,2 mln 19,6 mln JAARPLAN 2017 ALKMAAR 14

15 ENERGIEZUINIGHEID UITGANGSPUNTEN ENERGIEZUINIGHEID: De investeringen in energiezuinigheid zijn voor het grootste deel onderdeel van de investeringen in nieuwbouw en renovatie: - Alle woningen (met uitzondering van monumentale panden) die in het bestaande bezit worden gerenoveerd hebben na de investering minimaal energielabel B (zie de investeringen bij renovatie). - Alle opgeleverd nieuwbouwwoningen hebben minimaal een energielabel A++ (zie de investeringen bij nieuwbouw) en een energie index van maximaal 0,6. Concrete investeringen per corporatie Naast nieuwbouw en renovaties hebben we als corporaties eigen projecten die bijdragen aan de verbetering van de energiezuinigheid van de woningvoorraad: VA: Aanbrengen zonnepanelen op wooncomplexen t.b.v. de algemene ruimten ( ) VA: Aanleg stadsverwarming HVC afdeling Duinvogel Nieuwpoort ( ) VA: Aanleg stadsverwarming HVC renovatiewoningen Nieuwpoort 37 woningen (zie nieuwbouw)va: Aanleg stadsverwarming HVC nieuwbouwwoningen Nieuwpoort 67 woningen (zie nieuwbouw) WW: Aansluiten van 80 woningen van De Zonkant (Melis Stokelaan, Nieuw-Overdie) op het warmtenet van HVC ( ). WW: nieuwbouw Vroonermeer-Noord Nul-Op-de-Meter i.c.m. warmtenet (zie nieuwbouw). KW: Plaatsen van zonnepanelen op 200 individuele woningen ( ) KW: Na-isoleren van eengezinswoningen op aanvraag van individuele bewoners ( ) KW: Deelname aan BIK challenge als opdrachtgever voor HECON duursaam: verbeteren energiezuinigheid en toegankelijkheid van 28 portieketagewoningen in Oudorperpolder. Alle corporaties: verder concretiseren van het duurzaamheidsbeleid en de programma s - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Prestatieafspraken Alkmaar Verbeteren van de energiezuinigheid van de woningen voor meer wooncomfort en lagere woonlasten. - Bijdrage aan de vermindering van de CO2 uitstoot - Verhogen van de omvang van de energieopwekking. - Het totale woningbezit van Wooncompagnie (verspreid over 13 gemeenten) heeft eind 2020 gemiddeld energielabel B (oftewel een energie-index van maximaal 1,4). Wooncompagnie spant zich ervoor in dat ook het woningbezit in de gemeente Alkmaar gemiddeld label B heeft, maar kan dit niet garanderen. Investering bestaand bezit per corporatie HVC Zonnepanelen / naisolatie Totaal Kennemer Wonen 0 mln 0,61 mln 0,61 mln Van Alckmaer 0,02 mln 0,58 mln 0,60 mln Woonwaard 0,04 mln 0 mln 0,04 mln Wooncompagnie 0 mln 0 mln 0,0 mln TOTAAL 0,06 mln 1,19 mln 1,25 mln JAARPLAN 2017 ALKMAAR 15

16 HUURBELEID: DIFFERENTIATIE & STREEFHUREN Met de Alkmaarse corporaties hebben we afgesproken minimaal 95% van onze woningen in de sociale voorraad te houden. Minimaal 75% valt onder de tweede aftoppingsgrens en 60% valt onder de eerste aftoppingsgrens. Deze uitgangspunten zijn leidend in de uitwerking van het huurbeleid, dat met de huurdersorganisatie besproken wordt. De corporaties gaan op hoofdlijnen als volgt om met het huurbeleid: Woonwaard: We verhogen de huur tot maximaal de standaardhuur (streefhuur). De standaardhuur is in 2015 verlaagd en in 2016 bevroren. In de begroting 2017 is bevriezing van de standaardhuur ingerekend. Het gaat om de financiële ruimte, die bedoeld is voor gematigd huurbeleid. Van Alckmaer: Ons huurbeleid is gemaakt op basis van de gezamenlijk afspraak met Alkmaarse corporaties. Ons totale bezit aan woonruimte is ingedeeld in vijf huurprijsklassen. Elke huurprijsklassen kent een eigen basishuurprijs. De basishuur is de toekomstige netto huur die wordt toegerekend aan een woning. De huurprijzen in de vrije sector worden bepaald op basis van marktprijzen (vraag en aanbod). Ons streven is om de huurprijs in lijn te brengen met de basishuurprijs van de bijbehorende huurprijsklasse. Huurprijzen welke hoger zijn dan de basishuur worden bij de UITGANGSPUNTEN DIFFERENTIATIE & STREEFHUREN: - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Prestatieafspraken Alkmaar Betaalbare huren voor huishoudens van alle leeftijden en samenstellingen. - Voldoende woningen voor (niet-)huurtoeslaggerechtigden binnen de sociale doelgroep om te voldoen aan de regelgeving van passend toewijzen. - Volgend op de wettelijke regelgeving van de landelijke huursombenadering. - Volgend op de wettelijke regelgeving van de landelijk vastgestelde maximale huuraanpassingsregels. jaarlijkse huurverhogingsronde bevroren. Huurprijzen die vanwege de jaarlijkse huurverhoging de basishuur overstijgen worden afgetopt op de basishuur. Dit doen wij om huurwoningen betaalbaar te houden voor onze primaire doelgroep. Voor huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen gelden deze laatste regels niet. Kennemer Wonen: De huurverhoging is gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Op basis van actuele inschattingen is de huurverhoging 2017 op gemiddeld 0,2 % ingerekend. Kennemer Wonen realiseert hiermee een huurstijging die fors lager is dan de huurverhogingsruimte. De streefhuren zijn verlaagd om te voldoen aan deze prestatieafspraken en worden bij mutatie gerealiseerd. Wooncompagnie: Begin 2016 heeft Wooncompagnie haar streefhuurbeleid geactualiseerd. Dit heeft in veel situaties geleid tot een behoorlijke bijstelling naar beneden. Bij mutatie wordt de huur naar het niveau van de streefhuur gebracht (zowel naar beneden als naar boven). Wooncompagnie vraagt geen inkomensafhankelijke huurverhoging. De totale huursomstijging volgt maximaal de prijsinflatie (naar verwachting 0,2% in 2017). Daarnaast is extra ruimte ingerekend om meerjarenafspraken met de huurdersorganisatie te maken. Die afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over het versneld naar beneden aanpassen van huurprijzen die nu boven de streefhuur liggen, of over de maximale huurverhoging per woning in geval van stijgende inflatie. Tevens is er extra ruimte ingerekend om een maatwerkregeling op te stellen voor huurders in schrijnende situaties. JAARPLAN 2017 ALKMAAR 16

17 LEEFBAARHEID Leefbaarheid We zetten in op een woonomgeving die schoon, veilig en prettig is om te wonen en ook als zodanig door de bewoners wordt ervaren. Wij zijn voorstander van een integrale aanpak in de wijk waarbij door middel van samenwerking met bewoners, gemeente, maatschappelijke instanties en andere instanties wordt gekeken naar de meest optimale inzet voor de wijk. Om zo te komen tot levensloopbestendige wijken, waar een goede mix is van diverse woningtypen, mensen en (zorg)voorzieningen. De regie hiervoor ligt bij de gemeente, de corporaties hebben een rol in het vastgoed en de directe woonomgeving. Eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid zijn thema s die we belangrijk vinden. We onderhouden actief de netwerken met maatschappelijke organisaties en zorgorganisaties, om snel te kunnen schakelen wanneer zich vraagstukken voordoen rond de huisvesting van kwetsbare huurders of wanneer er overlast ontstaat als gevolg van het woongedrag van huurders die zelfstandig wonen met zorg of begeleiding. Ook willen we de participatie en de bijdragen van bewoners aan hun eigen leefomgeving vergroten. Concrete investeringen per corporatie Als corporaties hebben we eigen projecten die bijdragen aan de leefbaarheid, bijvoorbeeld: VA: Groot leefbaarheidsproject Kooimeer i.c.m. grootschalige renovatie VA: Gemeenschappelijke tuin woningen Koelmalaan, tuinontwerp samen met bewoners VA: Gemeenschappelijke tuin, zelf beheerd door bewoners van Paul Krugerstraat en Steijnstraat VA+KW: Ontwikkelen van leefbaarheidsbeleid medio 2017 Alle corporaties: bewonersinitiatieven op aanvraag van bewonerscommissies of individuele huurders WW: Plaatsen van camera s en fietsenrekken in diverse buurten UITGANGSPUNTEN LEEFBAARHEID - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Kaderafspraken Een leefomgeving die schoon, heel en veilig is. - Eigen verantwoordelijkheid van bewoners staat voorop, wij hebben een signalerende en faciliterende rol. Leefbaarheidsbudget per corporatie Projecten/ activiteiten Per woning gemiddeld Kennemer Wonen 0,06 mln 26 Van Alckmaer 0,05 mln 26 Woonwaard 0,5 mln 30 Wooncompagnie 0,005 mln 25 TOTAAL 0,51 mln 28 JAARPLAN 2017 ALKMAAR 17

18 BIJZONDERE BEMIDDELING Binnen onze doelgroep van huishoudens met een laag inkomen zetten wij ons ook in voor de huisvesting van mensen met een zorggerelateerde en/of urgente huisvestingsvraag. Vergunninghouders Wij voelen ons verantwoordelijk om bij te dragen aan de taakstelling van de gemeente voor de huisvesting van vergunninghouders. Voor 2017 verwacht de gemeente een taakstelling van circa 202 vergunninghouders. Uitgaande van een gemiddelde van 1,5 vergunninghouders per woning, zijn er in 2017 circa 135 woningen nodig. Wij zetten ons in om daarvoor woningen uit de reguliere voorraad van vrijkomende woningen beschikbaar te stellen. UITGANGSPUNTEN BIJZONDERE BEMIDDELING: - Bijdrage aan de realisatie van de ambities en doelen uit de Kaderafspraken Huisvesting voor specifiek urgente en zorgbehoevende huishoudens via directe bemiddeling - Bijdragen aan de taakstelling van de gemeente voor de huisvesting van vergunninghouders Zelfstandig wonen met begeleiding op afstand Het Transferpunt bemiddelt woningen aan personen die uit een zorg-of welzijnsinstelling komen. Mensen die een kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen met begeleiding op afstand. De bewoners die hiervoor in aanmerking komen, worden aangedragen door de instellingen zelf. Wij stellen hiervoor in 2017 conform de Huisvestingsverordening 2015 maximaal 10% van de vrijkomende woningen beschikbaar. Deze woningen worden niet aangeboden via SVNK, maar hierin wel geregistreerd. Wonen via een zorg- of welzijnsinstelling Wij hebben woningen in bezit die we verhuren aan organisaties die woningen aanbieden met een (zorg)pakket voor mensen met een specifieke woonvraag zodat zij hun cliënten een goede woonomgeving kunnen bieden. Wij denken dat het goed is dat er in de gemeente meer aanbod van dit woningtype wordt gerealiseerd. Indien de gem eente of andere partijen nieuwe locat ies of projecten besc hikbaar hebben waar zic h dergelijke kansen voordoen, dan willen wij graag in gesprek over de mogelijkheden om betaalbare huurwoningen voor kleine huishoudens met een specifieke (zorg)vraag te realiseren. JAARPLAN 2017 ALKMAAR 18

19 Prestatieafspraken Alkmaar Samen zorgen voor goede sociale huisvesting december 2016 Gemeente Alkmaar Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Woonwaard, Wooncompagnie Stichting huurdersbelangen Kennemer Wonen Alkmaar Heiloo, Huurdersbelangenvereniging Van Alckmaer voor Wonen, Huurdersbelangenvereniging Noord-Kennemerland, Huurdersvereniging De Vijfhoek FRAEY, Partners in Publieke Waarde 1

20 INHOUDSOPGAVE Inleiding 3 1 Beschikbaarheid sociale huurwoningen Omvang en ontwikkeling van de voorraad sociale huurwoningen Doorstroming en doelgroepen Grondprijsbeleid en erfpacht 5 2 Betaalbaarheid Huurbeleid Voorkomen en aanpakken van betalingsproblemen 7 3 Woningkwaliteit en duurzaamheid Kwaliteit van de woningvoorraad Verduurzaming van de woningvoorraad 8 4 Sociaal-maatschappelijke opgaven Levensloopbestendige woonwijken Wonen met zorg Huisvesting specifieke doelgroepen Leefbaarheid en veiligheid 12 5 Samenwerking Overlegstructuur en werkwijze Samenwerking en afstemming Transparantie en communicatie Looptijd en bijzondere omstandigheden Bewonersparticipatie 15 ONDERTEKENING 16 BIJLAGEN 17 2

21 INLEIDING LEESWIJZER Als in deze prestatieafspraken gesproken wordt over wij of partijen, dan heeft dit betrekking op de ondertekenende partijen van deze prestatieafspraken: de gemeente Alkmaar, de woningcorporaties Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Woonwaard en Wooncompagnie, en de huurdersbelangenverenigingen van Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Wooncompagnie en Woonwaard. Als gesproken wordt over woningcorporaties dan wordt bedoeld: Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Wooncompagnie en Woonwaard. Als gesproken wordt over huurdersorganisaties, dan wordt bedoeld: de huurdersbelangenverenigingen van Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Wooncompagnie en Woonwaard. Met deze prestatieafspraken leggen de gemeente Alkmaar, de woningcorporaties Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Wooncompagnie en Woonwaard en de huurdersbelangenverenigingen van Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Wooncompagnie en Woonwaard meerjarige afspraken vast over de volkshuisvesting in de gemeente Alkmaar. Deze afspraken vertalen we jaarlijks in concrete jaarplannen. Hierin staat de bijdrage die wij willen leveren aan het realiseren van de ambities en de opgaven die in deze prestatieafspraken zijn benoemd. Het is voor het eerst dat ook de huurdersbelangenverenigingen als volwaardig partner deelnemen aan de prestatieafspraken in Alkmaar. De gemeente en de woningcorporaties waarderen en hechten groot belang aan de inzet van de huurders-vertegenwoordigers. Zij houden onze organisaties scherp en borgen mede dat wij met zijn allen zo goed mogelijk bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in Alkmaar. Het belang van de sociale doelgroep staat in deze afspraken voorop! Waar het vroeger vooral om bouwen ging, liggen de opgaven nu veel breder, waaronder op betaalbaarheid, kwaliteit en de samenwerking rond wonen, zorg en welzijn. We kiezen er daarom voor om in deze prestatieafspraken vijf thema s centraal te stellen: beschikbaarheid sociale huurwoningen, betaalbaarheid, woningkwaliteit en duurzaamheid, sociaal-maatschappelijke opgaven en samenwerking. Daarmee nemen we onze verantwoordelijkheid voor de brede maatschappelijke opgaven in de volkshuisvesting. We zien deze meerjarige prestatieafspraken als een belangrijk fundament voor onze structurele samenwerking. Omdat we willen voorkomen dat we ons alleen richten op de korte termijn opgaven en acties, hebben we met elkaar ambities en opgaven voor de komende 4 jaar benoemd. De afspraken die we maken gaan vervolgens over wát wij als partijen moeten doen om deze ambities te realiseren. Belangrijk onderdeel daarvan is dat we goed met elkaar gaan volgen of wij onze beloftes waar maken, of de opgaven effectief zijn aangepakt en daarover met elkaar in gesprek blijven. We gebruiken dit ook om open en transparant te zijn over ons presteren naar onze huurders, de bewoners van Alkmaar en onze eigen organisaties. U mag ons daar ook op aanspreken! Alkmaar, december 2016 De gemeente Alkmaar, Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Woonwaard en Wooncompagnie en de huurdersorganisaties van Kennemer Wonen, Van Alckmaer voor Wonen, Wooncompagnie en Woonwaard 3

22 Opgave: Tot en met 2020 is uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen gewenst om aan de vraag te voldoen. Daarnaast ligt er op de korte termijn een flinke opgave in de transformatie van de woningvoorraad om de mismatch tussen vraag en aanbod te reduceren. Dit is het gevolg van een aantal ontwikkelingen, waaronder: Toename van het aandeel kleinere met name 1-persoons-huishoudens en huishoudens zonder kinderen, binnen de sociale doelgroep; De sociale huurvoorraad is nog onvoldoende geschikt voor de groei van het aantal kleine (en voornamelijk) 75+ huishoudens, met vooruitzicht op een mogelijke lichte zorgvraag en in ieder geval een toegankelijkheidsvraag; Een deel van de nieuwbouwplannen sluit niet aan op de huidige inzichten over de veranderende samenstelling van de doelgroep en de benodigde kwaliteitsverandering; Middeninkomens komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar kunnen vaak ook niet terecht in vrije sector huurwoningen of koopwoningen; De instroom van vergunninghouders heeft invloed op het aanbod dat beschikbaar komt voor reguliere woningzoekenden in het werkgebied. Woningcorporaties zetten in ieder geval in op: Vergroten van het aanbod aan woningen voor kleine huishoudens van alle leeftijden, dus ook voor ouderen of huishoudens met een beperkte zorgvraag. Vergroten van het aanbod aan nultredentoegankelijke woningen. Verkleinen van het aanbod aan grote (eengezins-)woningen. Dit zijn woningen met 5 kamers of meer, waarbij de kleinste slaapkamer minimaal 6 m2 is. Nieuwbouwontwikkeling waarbij de toekomstige klant leidend is voor het nieuwbouwprogramma. 1. BESCHIKBAARHEID SOCIALE HUURWONINGEN Ambitie: Wij vinden dat er voldoende en geschikt aanbod moet zijn voor de huisvesting van de sociale doelgroep. Voldoende in (vrijkomend) aantal en geschikt zodat de kenmerken van woningen passen bij de woningbehoefte van de huidige en toekomstige klanten. De woningvoorraad moet dan ook geschikt zijn voor huishoudens van alle leeftijden. Ook die met een beperkte zorgvraag of een specifieke of urgente woningbehoefte. 1.1 Omvang en ontwikkeling van de voorraad sociale huurwoningen KADERAFSPRAKEN: Woningcorporaties leggen jaarlijks in de jaarschijf vast wat de ontwikkeling van hun voorraad sociale huurwoningen is, uitgesplitst naar nieuwbouw, sloop, verkoop, liberalisatie en het eventueel samenvoegen van woningen. Deze aantallen worden in de jaarschijf uitgesplitst per corporatie en tevens opgeteld om ook de ontwikkeling van de totale voorraad sociale huurwoningen in beeld te hebben Gemeente en woningcorporaties pakken de mismatch aan door te sturen op de huidige en gewenste kwaliteiten van de nieuwbouwplannen van sociale huurwoningen. Gemeente en woningcorporaties stellen met elkaar een ontwikkelagenda op (ten behoeve van de markt- en de sociale sector) om te komen tot een aanbod in de nieuwbouw dat beter aansluit bij de veranderende samenstelling van de doelgroep. Deze ontwikkelagenda leidt tot concrete stappen in de jaarschijf voor opvolgende jaren De gemeente hanteert voor de realisatie van sociale woningbouw de uitgangspunten zoals vermeld in de regionale woonvisie. De gemeente bevordert dat 30% van het aantal woningen in nieuwbouwplannen wordt gerealiseerd als een sociale woning. Dit kunnen zowel sociale huur- als koopwoningen zijn De gemeente werkt actief mee met de woningcorporaties aan het beoordelen van de geschiktheid van locaties voor nieuwbouw in de sociale sector. Dit kan ook een bestaand gebouw zijn voor transformatie of renovatie, bijvoorbeeld commercieel of zorgvastgoed. PRESTATIES EN ACTIES: Wij spreken af dat de totale woningvoorraad van de woningcorporaties de komende jaren aansluitend op de woningbehoefte groeit. De verwachte groei is maximaal 5% in 10 jaar. 4

23 1.1.6 Wij spreken af dat er in 10 jaar tijd maximaal 750 sociale huurwoningen worden gebouwd om de gewenste groei van de woningvoorraad te realiseren Wij spreken af dat minimaal 95% van de totale woningvoorraad van de woningcorporaties een sociale huurwoning is (met een huur tot 710, prijspeil 1/1/2016). 1.2 Doorstroming en doelgroepen KADERAFSPRAKEN: Toelichting Doorstroming Doorstroming in de woningvoorraad draagt eraan bij dat de prijs en kwaliteit van de vrijkomende woningen passen bij de vraag van de woningzoekenden. Daartegenover staat dat bewoners binnen de spelregels van de huisvestingsverordening en woonruimtebemiddeling zelf kiezen welk huis hun thuis is of wordt. Door te zorgen voor een gevarieerd aanbod kunnen mensen beter kiezen voor een woning die bij hun levensstijl en portemonnee past. Eventuele barrières in de doorstroming moeten partijen herkennen en waar mogelijk voorkomen of wegnemen. Toelichting erfpacht: De keuzes die de gemeente maakt over erfpachtconstructies, bepalen mede of woningen tot de betaalbare categorie sociale huurwoningen kunnen blijven horen. De woningcorporaties hebben aangegeven dat zij betreffende woningen betaalbaar kunnen houden, indien de gemeente de mogelijkheid biedt tot afkoop tegen de voorwaarden van sociale grondprijs of door langlopende afspraken te maken over een betaalbare erfpachtconstructie Wij inventariseren bij de jaarlijkse evaluatie welke barrières er zijn die de doorstroming beperken en maken een afspraak om te bepalen op welke wijze deze barrières kunnen worden opgeheven om de doorstroming te bevorderen De gemeente krijgt een jaarlijkse taakstelling van het Rijk voor de huisvesting van statushouders. Woningcorporaties geven mede uitvoering aan de huisvesting door woningen beschikbaar te stellen. In de regio is afgesproken dat statushouders wonen als iedereen. Mocht er bijgebouwd moeten worden, dan gebeurt dat voor de algemene doelgroep en niet specifiek voor statushouders Corporaties signaleren dat er bij de lagere middeninkomens problemen ontstaan bij het vinden van passende woningen. Gemeente en corporaties spreken af deze problematiek actief in 2017 verder te verkennen en zo nodig na deze verkenning met elkaar te bepalen welke noodzakelijke stappen ondernomen moeten worden. 1.3 Grondprijsbeleid en erfpacht KADERAFSPRAAK: De gemeente treedt in overleg met de woningcorporaties die bezit hebben met erfpachtconstructies, over de erfpachtconstructies voor hun bezit en eventuele mogelijkheden om deze aan te passen om zo deze woningen betaalbaar te houden Bij sociale woningbouw is het grond(prijs)beleid van de gemeente Alkmaar van toepassing. Dit betekent dat daar waar sprake is van sociale woningbouw, sociale grondprijzen worden gehanteerd, zoals vermeld in de Nota grondprijzen die jaarlijks wordt geactualiseerd Bij verkoop van bestaand gemeentelijk vastgoed hanteert de gemeente in principe commerciële vastgoedprijzen. 5

24 Opgave: In 2014 gaven de huurdersorganisaties in de regio reeds aan dat het huren steeds minder betaalbaar werd voor de sociale doelgroep. Het toen uitgevoerde onderzoek van RIGO bevestigde dit. Halverwege 2015 hebben de woningcorporaties hun huurbeleid bijgesteld om de betaalbaarheid te vergroten. De Alkmaarse corporaties hebben afgesproken minimaal 95% van hun woningen in de sociale voorraad te houden. Minimaal 75% valt onder de tweede aftoppingsgrens en 60% onder de eerste aftoppingsgrens. De aanpassing van het huurbeleid heeft een positief effect: sindsdien heeft 80% van het vrijgekomen woningaanbod een huurprijs onder de 2e aftoppingsgrens en 69% onder de 1e aftoppingsgrens. De betaalbaarheid van het huidige aanbod voldoet daarmee op dit moment aan de vraag: 75% van de huidige actieve woningzoekenden heeft een huurtoeslag-gerechtigd inkomen (Bron: SVNK; april 2016). Welke vraagstukken hebben de komende jaren prioriteit? De meeste actief woningzoekenden zijn 1- persoons (55%) en 2-persoons huishoudens (27%). Dit is in de toekomst ook nog eens de grootste groep huurtoeslaggerechtigden, aangezien dit vaak huishoudens zijn die aan het begin van hun carrière staan, of huishoudens die met pensioen zijn. De 1-persoons huishoudens hebben dus ook slechts 1 inkomen (SVNK; april 2016). Er ligt een opgave om ook voor deze klanten in de toekomst voldoende woningen te hebben met een huur tot de 1e aftoppingsgrens. Betaalbaarheid gaat naast de hoogte van de huren ook over andere woonlasten zoals de energierekening en gemeentelijke heffingen. NB.: Afspraken over verduurzaming van de woningvoorraad en energielasten zijn opgenomen onder hoofdstuk 3, Woningkwaliteit en duurzaamheid. 2 BETAALBAARHEID Ambitie: Wij vinden dat in de gemeente Alkmaar iedereen passend moet kunnen wonen, ongeacht inkomen, afkomst of leeftijd. Onze inzet in deze kaderafspraken richt zich op een betaalbaar woningaanbod voor de sociale doelgroep en de middeninkomens. 2.1 Huurbeleid Het huurbeleid wordt per woningcorporatie volgens de gebruikelijke procedures vastgesteld en vooraf besproken met de betreffende huurdersbelangenorganisatie. Daarnaast zijn de volgende algemene afspraken van kracht. WETTELIJK KADER: De woningcorporaties geven uitvoering aan het landelijk beleid voor passend toewijzen. Hiermee worden aan mensen met de laagste inkomens de woningen verhuurd met een voor hen betaalbare huur. Dit is een huurprijs tot en met de voor een huishouden toepasselijke aftoppingsgrens. Hierbij gaat het om huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag. a. Woningcorporaties verhuren per 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag, woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. b. Minimaal 90% van alle verhuringen wordt toegewezen aan huishoudens binnen de sociale doelgroep. Voor 10% van de verhuringen geldt een beleidsvrijheid voor de corporaties. Voor de jaren geldt tijdelijk nog 10% extra beleidsvrijheid, waardoor een verhouding ontstaat. PRESTATIES: Jaarlijks worden de effecten van het huurprijsbeleid getoetst aan de ambities en afspraken zoals benoemd in de prestatieafspraken. De woningcorporaties hanteren de volgende huurprijssamenstelling van de woningvoorraad: Minimaal 75% van de totale woningvoorraad heeft een huurprijs onder de 2 e aftoppingsgrens ( 628, prijspeil 2016) Minimaal 60% van de totale woningvoorraad heeft een huurprijs onder de 1 e aftoppingsgrens ( 586, prijspeil 2016) Maximaal 5% van de totale woningvoorraad heeft een huurprijs boven de sociale huurgrens ( 710, prijspeil 2016) Indien noodzakelijk maken partijen in de jaarschijf aanvullende afspraken om de doelstellingen te realiseren. Zie bijlage 2 voor de huidige opbouw van de woningvoorraad. 6

25 2.2 Voorkomen en aanpakken van betalingsproblemen BESTAAND BELEID EN AFSPRAKEN: De gemeente en woningcorporaties zetten preventief in op het voorkomen van betalingsachterstanden bij huurders. Onze inzet is erop gericht dat er in principe geen huisuitzettingen op grond van alleen huurbetalingsachterstanden plaatsvinden. De gemeente en woningcorporaties werken samen bij de aanpak van betalingsachterstanden van huurders. Toelichting voorkomen en aanpakken van betalingsproblemen: Huisuitzettingen als gevolg van een betalingsachterstand worden waar mogelijk voorkomen. Het is een ingrijpende gebeurtenis en de (maatschappelijke) kosten ervan zijn hoog. Om deze huisuitzettingen te voorkomen, is een goede samenwerking tussen woningcorporaties en de gemeente van belang. Hiertoe zijn reeds samenwerkingsafspraken vastgesteld De gemeenten en woningcorporaties gaan een gezamenlijk opvolgtraject afspreken, om tot een integrale oplossing te komen, indien deze situaties zich voordoen De woningcorporaties hanteren een zodanig incassobeleid dat huurachterstanden snel gesignaleerd worden en actie kan worden ondernomen De gemeente actualiseert momenteel de afspraken over schuldhulpverlening De gemeente hanteert lage gemeentelijke heffingen. De gemeente vindt het van belang dat deze lasten laag blijven. Doelstelling is om de gemeente te blijven met de laagste lasten van de G32-gemeenten. 7

26 Opgave: In 2013 is een energieakkoord gesloten door onder andere VNG, Aedes en de Woonbond. In dit akkoord is afgesproken dat het woningbezit verduurzaamd wordt naar gemiddeld label B in In 2050 moet de bestaande woningvoorraad energieneutraal zijn. De gemeente Alkmaar hanteert de doelstelling om binnen de gemeente 20% CO2 reductie in 2020 te realiseren. De gemeente heeft een duurzaamheidsbeleid en voert diverse activiteiten uit om deze doelstelling te realiseren. De (technische) ontwikkelingen op dit terrein gaan zeer snel. Hierdoor kan blijken dat het behalen van de ambitie en de in hiernaast staande afspraken vastgelegde doelen ook op andere manieren bereikt zouden kunnen worden. De concrete uitwerking van deze afspraken is vooral onderdeel van de jaarschijf. 3 WONINGKWALITEIT EN DUURZAAMHEID Ambitie: Wij hebben de ambitie om de energiezuinigheid van de sociale woningvoorraad te verbeteren. Woningcorporaties investeren in de verbetering van de energiezuinigheid van de sociale huurwoningvoorraad. Met name om de energielasten te verlagen en meer wooncomfort te bieden aan de huurders. Daarnaast leveren zij daarmee een positieve bijdrage aan het milieu. De gemeente zet zich daarnaast breder in voor het realiseren van milieudoelstellingen middels diverse initiatieven, zoals vermeld in het Duurzaamheidsprogramma Alkmaar Kwaliteit van de woningvoorraad KADERAFSPRAAK: De kwaliteit van het woningbezit van de woningcorporaties en de ingrepen worden per corporatie ingevuld. De woningcorporaties zullen in de jaarschijf aangeven welke ingrepen in de bestaande voorraad bijdragen (en op welke wijze) aan de ambitie en de afspraken. 3.2 Verduurzaming van de woningvoorraad KADERAFSPRAKEN: De woningcorporaties maken hun eigen beleidskeuzes voor de inzet van maatregelen in de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouwportefeuille. Deze worden per woningcorporatie in de jaarschijven vastgelegd. Daarbij geven de woningcorporaties aan wat de vertreksituatie is qua opbouw van de woningvoorraad naar energiezuinigheid en wat de ontwikkeling daarin is. 8

27 3.2.2 Het reduceren van woonlasten door verduurzaming is alleen mogelijk als bewoners ook hun stookgedrag aanpassen. Wij zetten ons gezamenlijk in om het gedrag van bewoners in het kader van energiegebruik positief te beïnvloeden. De woningcorporaties informeren bewoners bij de uitvoering van maatregelen in de sociale voorraad. De gemeente zet zich in om brede bewustwording van stookgedrag en energiegebruik onder bewoners te bevorderen. De huurdersorganisaties zetten zich waar mogelijk in om bij te dragen aan de bewustwording onder huurders. Wij leggen onze gezamenlijke en individuele acties vast in de jaarschijf Woningcorporaties streven ernaar om waar mogelijk bij nieuwbouwprojecten extra kwaliteit ten aanzien van energieprestaties te realiseren, indachtig de eisen van het Bouwbesluit Woningcorporaties bezien per project wat de mogelijkheden zijn voor deze extra kwaliteit bij nieuwbouw in afweging met de haalbaarheid in relatie tot overige afspraken, zoals betaalbaarheid. Woningcorporaties geven in de jaarschijf aan of en waar zij deze extra kwaliteit in nieuwbouw verwachten te realiseren. Dit kan uiteenlopende maatregelen betreffen, zoals gasloze woningen, aansluiting op het warmtenet van de HVC, Stroomversnelling, windenergie etc. PRESTATIES EN ACTIES: De gezamenlijke woningvoorraad van de woningcorporaties (met uitzondering van monumenten) heeft eind 2020 gemiddeld een label B (ofwel een energie-index van maximaal 1,4). Voor de komende jaren maken de woningcorporaties een beoordelingsmethodiek die de investering afzet tegen de CO2-reductie, de verbetering van het wooncomfort (binnenklimaat) en de woonlasten. Partijen benutten deze methodiek om te komen tot een zo efficiënt mogelijke inzet van de mogelijkheden en middelen. In nieuwbouw is het streven om energieneutraal te bouwen, zodat de woningen voldoen aan de doelstelling. Doorkijk naar de toekomst In veel gemeenten wordt flink geïnvesteerd in het verduurzamen van woningen. Gasloos wonen wordt hierbij de nieuwe standaard. Met de toepassing van bijvoorbeeld Stadsverwarming, de All-Electric woningen of Nul-op-de-meter woningen hebben de woningen geen gasmeter meer nodig om te voorzien in de energiebehoefte. De woningen worden namelijk voorzien van een stadsverwarmingsaansluiting, warmtepomp of een zonneboiler om de woning en het water te verwarmen De woningcorporaties zullen bij ingrepen gericht op verduurzaming van woningen op basis van rekenmodellen (laten) vaststellen of ingrepen minimaal gelijk of minder woonlasten met zich meebrengen. Ingrepen gericht op verduurzaming mogen volgens de rekenmodellen nooit leiden tot hogere woonlasten Wij stellen onze kennis en ervaring rond duurzaamheid aan elkaar ter beschikking om uitwisseling van informatie te bevorderen, evenals het benutten van kansen en mogelijkheden die zich voordoen. Wij organiseren minimaal één maal per jaar een gezamenlijk overleg over duurzaamheid met als doel om kennisuitwisseling te bevorderen en kansen en ontwikkelingen rond duurzaamheid te benutten. De corporaties maken ieder hun eigen beleidsafwegingen en keuzen in de inzet van duurzaamheidsmaatregelen. 9

28 Toelichting: Wij hebben een ambitie neergelegd die een behoorlijke inspanning vraagt van alle partijen. Omdat het streven naar leefbare en levensloopbestendige wijken en buurten de verantwoordelijkheid van de bij deze prestatieafspraken betrokken partijen overstijgt, kunnen niet alle afspraken over de uitvoering in deze prestatieafspraken worden opgenomen. Denk aan het lopende beleid en contracten van gemeente Alkmaar met zorgaanbieders en wijken buurtondernemingen of de inzet van bijvoorbeeld vrijwilligersorganisaties en politie. De gemeente heeft de regierol bij de zorg voor levensloopbestendige wijken en buurten. Zij sturen middels de uitvoering van de Wmo, Jeugdwet en Participatiewet op de mogelijkheid voor kwetsbare doelgroepen om zelfredzaam te zijn en zelfstandig te kunnen (blijven) wonen. Woningcorporaties hebben daarbij vooral de zorg voor passende en levensloopbestendige huisvesting. Huurdersorganisaties maken zich sterk voor de ontwikkeling van levensloopbestendige wijken. Zij signaleren opgaven onder huurders en in de wijken en dragen actief bij aan de ontwikkeling van beleid en initiatieven. Toelichting Levensloopbestendige woonwijken Wij hebben de wens om wijken en buurten meer levensloopbestendig te maken. Wij zullen daartoe allereerst met elkaar moeten bepalen wat dit vraagt, wie welke rol daarbij heeft en welke wijken zich daartoe lenen. De ontwikkelopgave kan per wijk verschillen en kan bijvoorbeeld bestaan uit: aanpassing van de inrichting van woonomgeving, zoals stoepen, oversteekplaatsen voorzieningenniveau en toegankelijkheid daarvan aanbod van zorg, begeleiding, ontmoeting initiatieven van wijk- en buurtondernemingen, bijvoorbeeld samenwerking tussen GGZ, NHN en Rekere 2.0, en vrijwilligersinitiatieven, zoals bijvoorbeeld een buurtbus voldoende levensloopbestendige woningen 4 SOCIAAL-MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN Ambitie: Onder het motto een buurt voor iedereen, met iedereen zetten partijen zich ervoor in dat iedereen moet kunnen wonen in de gemeente Alkmaar ongeacht inkomen, afkomst of leeftijd. Om dit te realiseren willen wij bepaalde buurten levensloopbestendig maken. In deze buurten kunnen bewoners van alle leeftijden (blijven) wonen, van jong tot oud, ook als zij zorgbehoevend zijn of andere begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. De huisvesting van zorgbehoevende bewoners/senioren vereist passende aandacht voor de geschiktheid van de woningen, de directe woonomgeving, inrichting en het beheer van de openbare ruimte, de zorg en begeleiding van de verschillende doelgroepen en een goed aanbod hiervan in wijken en buurten, waaronder buurtondernemingen. Leefbare wijken en buurten, samen met en voor alle inwoners, dat is waar partijen zich voor inzetten met deze afspraken. 4.1 Levensloopbestendige woonwijken BESTAAND BELEID: De gemeente voert de regie over de inzet van zorg en welzijn in buurten. Zij sluiten overeenkomsten met zorg- en welzijnsinstellingen (buurt en wijkondernemingen). De gemeente zorgt voor een goede en frequente aansluiting van de woningcorporaties op dit netwerk. KADERAFSPRAAK: De gemeente voert de regie op het tot stand brengen van de levensloopbestendige wijken. De gemeente doet dat door het inzetten van het bestaande instrumentarium en zal dit in overleg met de corporaties en bewoners aanscherpen. De gemeente zet in op het verbeteren van de communicatie, het maken van een betere verbinding tussen welzijn, zorg en wonen en verbetering van de samenwerking tussen wijkbewoners en professionals. De gemeente geeft daarmee invulling aan het begrip leefbaar samen. 10

29 ACTIE: De gemeente werkt in samenspraak met bewonersvertegenwoordigers en professionals een voorstel uit voor jaarlijkse wijkconferenties, waarin professionals en bewoners bespreken wat er speelt in de wijk, wat er nodig is en waar concrete afspraken per wijk worden gemaakt. Toelichting Wonen met zorg: De woningbehoefte binnen de sociale doelgroep verandert aanzienlijk door de grote stijging van het aantal één persoonshuishoudens en senioren. Ook door ontwikkelingen binnen onder andere de extramuralisering en de Wmo hebben we enerzijds te maken met een uitstroom van mensen uit de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen, anderzijds met een grotere groep mensen met een zorgbehoefte of handicap die langer zelfstandig thuis wonen. Deze ontwikkelingen vragen om een kwalitatieve aanpassing van de woningvoorraad, zowel middels nieuwbouw als aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Daarbij is het belangrijk om goed aan te sluiten bij de woonwensen van deze doelgroep. Met name 75-plussers blijven het liefst wonen in de eigen omgeving en nabij voorzieningen. Een goede zorginfrastructuur is tevens een belangrijke randvoorwaarde voor zelfstandig wonen. Toelichting Huisvesting specifieke doelgroepen Buiten de reguliere woningtoewijzing om is er een aantal specifieke doelgroepen, waarvoor al diverse bestaande afspraken zijn gemaakt over de woningbemiddeling. Een aantal doelgroepen heeft urgentie middels de huisvestingsverordening bij woonruimtebemiddeling. Het gaat in ieder geval om mantelzorgers, sociaal medisch urgenten, slachtoffers huiselijk geweld en statushouders. 4.2 Wonen met zorg KADERAFSPRAKEN: Woningcorporaties vergroten het aandeel woningen binnen de sociale woningvoorraad dat ook geschikt is voor ouderen, om zo in te spelen op de veranderende samenstelling van de sociale doelgroep. De woningcorporaties realiseren dit door de nieuwbouw van nultredentoegankelijke woningen en door aanpassing van de bestaande voorraad. De woningcorporaties geven in de jaarschijf aan welke aantallen woningen gerealiseerd worden en met welke maatregelen Bij individuele woningaanpassingen kan onder bepaalde voorwaarden aanspraak worden gemaakt op de middelen vanuit de Wmo. Daar waar ten behoeve van een individuele bewoner ook collectieve ingrepen moeten plaatsvinden, bijvoorbeeld in een complex ten behoeve van toegankelijkheid, maken gemeente Alkmaar en de betreffende woningcorporatie afspraken over de verdeling van kosten. Corporaties en gemeente zullen in voorkomende gevallen met elkaar in overleg treden. ACTIE: Om de woon-zorgopgave te kunnen bepalen is een kwalitatieve en kwantitatieve verkenning nodig. De gemeente voert deze verkenning met de partners op dit terrein uit. Deze verkenning resulteert in een Programmaplan, waarin antwoord wordt gegeven op de vragen: Hoe ziet de kwalitatieve en kwantitatieve woon-zorgopgave onderscheiden naar doelgroepen eruit? Hoe en op welke locaties kan op deze opgave ingespeeld worden? 4.3 Huisvesting specifieke doelgroepen BESTAAND BELEID: Conform de Huisvestingsverordening wordt maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan de bijzondere doelgroep. Dit is exclusief vergunninghouders. 11

30 Vervolg Toelichting Huisvesting specifieke doelgroepen: Verschillende doelgroepen die uit intramurale instellingen komen, worden in de reguliere woningvoorraad gehuisvest. Het gaat bijvoorbeeld om uitstroom uit maatschappelijke opvang, beschermd wonen en jeugdzorg. Op dit moment is het vertrekpunt dat deze doelgroepen zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Voor mensen die er weer aan toe zijn om zelfstandig te wonen, maar daarvoor een laatste duwtje in de rug nodig hebben is het Transferpunt opgericht. Dit is een samenwerking van woningcorporaties, zorginstellingen en de gemeente Alkmaar. Het Transferpunt bemiddelt woningen aan personen die uit een zorginstelling komen. De bewoners die hiervoor in aanmerking komen, worden aangedragen door de zorginstelling. Toelichting Leefbaarheid en veiligheid Leefbaarheid en veiligheid in wijken en buurten is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de bewoners, de gemeente, woningcorporaties en een groot aantal andere organisaties. Denk daarbij aan politie, wijk- en buurtondernemingen, bewoners- en vrijwilligersorganisaties, bewonersinitiatieven en diverse andere organisaties en instanties. De gemeente Alkmaar, de woningcorporaties en de huurdersorganisaties hebben hierin een afgebakende verantwoordelijkheid. De rol van woningcorporaties op dit onderwerp is aan banden gelegd door de Woningwet. ACTIE: Op dit moment is er geen zicht op of de huidige instrumenten, waaronder de huisvestingsverordening en het Transferpunt, volstaan om verschillende specifieke doelgroepen te huisvesten. Wij spreken af dat wij in 2017 de huisvestingsopgave van specifieke doelgroepen in kaart brengen, waaronder in ieder geval de mensen die uit intramurale instellingen komen, in relatie tot de beschikbare instrumenten. Wij maken, afhankelijk van de uitkomst, vervolgafspraken over de huisvesting van deze doelgroepen. De gemeente neemt het initiatief hiervoor en voert dit samen met de woningcorporaties en zorginstellingen uit. 4.4 Leefbaarheid en veiligheid KADERAFSPRAKEN: Wij juichen particuliere buurtinitiatieven toe. Wij spreken af dat verzoeken tot financiële bijdragen aan buurtinitiatieven worden beoordeeld vanuit de aanwezige opgave en de bijdrage aan de leefbaarheid van bewoners zelf. Eventuele bijdragen door de woningcorporaties kunnen alleen aan de orde zijn als deze passen binnen de Woningwet De woningcorporaties, politie en gemeente Alkmaar werken nauw samen in de aanpak tegen woninginbraken en stimuleren een veilige woonomgeving bij sociale huurwoningen. De inbraakwerendheid van de sociale huurwoningen en de omgeving wordt vergroot door aandacht en maatregelen voor inbraakpreventie in het hotspotgebied, bij regulier onderhoud, renovatie, reparatie en mutatie en door gezamenlijke communicatie richting bewoners. De woningcorporaties hebben in hun werkprocessen en beleid continu aandacht voor het thema veiligheid door bij natuurlijke momenten meteen de inbraakwerendheid van de sociale huurwoningen op het hedendaagse niveau te brengen. De natuurlijke momenten zijn: planmatig onderhoud, renovatie en duurzaamheidsplannen, mutatie/reparatie en nieuwbouw. 5 12

31 Toelichting: Naast afspraken over de inhoudelijke opgaven en de bijdragen van partijen maken we tevens afspraken over de manier waarop wij met elkaar samenwerken. We realiseren ons echter dat omstandigheden continu wijzigen. We vinden het van belang om met elkaar in overleg te blijven. Deze prestatieafspraken zijn niet de enige manier van samenwerken aan de volkshuisvestelijke opgaven. Over verschillende onderwerpen zijn er al convenanten gesloten tussen bijvoorbeeld de gemeente Alkmaar en de woningcorporaties. Daarnaast worden er ook afspraken gemaakt met andere partijen, zoals zorgorganisaties. Soms raken andere afspraken aan (of overlappen met) de volkshuisvestelijke opgaven. Daarom zullen we in deze prestatieafspraken op diverse plekken verwijzen naar andere afspraken, daar waar dat meer duidelijkheid geeft over de inzet van partijen op bepaalde thema s. 5 SAMENWERKING Ambitie De gemeente Alkmaar, de woningcorporaties en de huurdersorganisaties werken intensief samen aan de volkshuisvestelijke opgaven in Alkmaar. Met het vastleggen van deze prestatieafspraken (met een evaluatie eind 2018) concretiseren en verdiepen we onze samenwerking rond wonen. Wij geven gezamenlijk en ieder vanuit onze eigen verantwoordelijkheid invulling aan goed wonen voor de lagere - en middeninkomens van de gemeente Alkmaar. 5.1 Overlegstructuur en werkwijze KADERAFSPRAKEN: Wij bespreken de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken in het bestuurlijk overleg prestatieafspraken. Dit overleg vindt minimaal tweemaal per jaar plaats en bestaat in ieder geval uit een voorjaars- en najaarsoverleg. De voorbereiding van dit overleg vindt plaats in een daarvoor op te richten ambtelijk overleg, waarin een vertegenwoordiging van alle partijen zit. Dit ambtelijk overleg komt zo vaak bij elkaar als zij nodig achten Wij concretiseren jaarlijks de prestatieafspraken in de gemeenschappelijke jaarschijf voor het daaropvolgende jaar. De jaarschijf is een actieplan dat wordt opgesteld met daarin de voor het komende jaar relevante activiteiten voor de uitvoering van de prestatieafspraken. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven naar de resterende jaren voor de duur van deze prestatieafspraken. De jaarschijven maken inzichtelijk welke bijdrage partijen leveren aan het realiseren van de prestatieafspraken. In elke jaarschijf is er ook ruimte om activiteiten per partij en dus ook per gemeente, corporatie of huurdersorganisatie op te nemen In het Voorjaarsoverleg brengen corporaties hun meerjarenbegroting (vastgesteld einde jaar daarvoor) in als bod. Alle partijen kunnen hun visie, wensen en inbreng geven. Corporaties verwerken gedurende het jaar die input in hun concept jaarplannen en begroting. Die vormen de basis voor de bijdrage van corporaties in de gezamenlijke concept jaarschijf. Na bespreking van de bijdrage van alle partijen hebben we in het najaar een definitief concept. Na de vaststelling van de begroting bij corporaties en gemeente en eventuele daaruit volgende aanpassingen in de jaarschijf is de jaarschijf definitief De realisatie van de prestatieafspraken wordt jaarlijks gemonitord. Wij stellen deze rapportage gezamenlijk op en bespreken deze in het bestuurlijk voorjaarsoverleg. 13

32 Toelichting Monitoring Partijen monitoren in ieder geval de volgende data: Ontwikkeling van de totale woningvoorraad, inclusief sociale huurvoorraad. Opbouw en ontwikkeling sociale huurvoorraad in prijsklassen en woningtypen. Slagingskans en gerealiseerde verhuringen op basis van beschikbare informatie SVNK. Effecten huurprijsbeleid. Voortgang van de activiteiten van alle partijen. Verbetering energieprestatie van de sociale woningvoorraad aan de hand van de energie-index. Gerealiseerde extra kwaliteit bovenop bouwbesluit in woningbouwprojecten. Werkelijk energieverbruik op projectniveau waar wenselijk en waar mogelijk op basis van de netwerkbeheerder. De slimme meter is een goed middel hiervoor. Toelichting Transparantie Transparantie houdt in dat: partijen elkaar informeren over hun visie en daarbij behorende voornemens en plannen, met inbegrip van plannen van derden die van betekenis zijn voor partijen; een ieder open is over zijn belangen en standpunten; partijen kwantificeren waar mogelijk (financieel) welke inzet zij plegen op de benoemde afspraken; partijen elkaar actief informeren over relevante ontwikkelingen in de organisatie of omgeving die van invloed zijn op de realisatie van deze prestatieafspraken. 5.2 Samenwerking en afstemming KADERAFSPRAKEN: Als één van de partijen beleid opstelt of haar beleid actualiseert voor zover dat betrekking heeft op de onderwerpen van deze prestatieafspraken, betrekt deze partij de andere bij deze prestatieafspraken betrokken partijen. 5.3 Transparantie en communicatie KADERAFSPRAKEN: Als basis voor de samenwerking geldt dat partijen bestuurlijk, beleidsmatig en financieel transparant zijn naar elkaar Wij communiceren minimaal eenmaal per jaar gezamenlijk extern over de bereikte resultaten in het kader van de prestatieafspraken Wij communiceren enkel na tijdige afstemming met de andere partijen in media over deze prestatieafspraken en daaruit voortvloeiende jaarschijven. 14

33 5.4 Looptijd en bijzondere omstandigheden KADERAFSPRAKEN: Deze afspraken hebben een looptijd van 1 januari 2017 tot en met 31 december De afspraken worden eind 2018 geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie bepalen wij of tussentijdse actualisatie van deze afspraken gewenst is Tussentijdse herijking van de afspraken uit deze overeenkomst is mogelijk als alle partijen hiermee instemmen. Deze overeenkomst wordt tussentijds beëindigd als alle partijen hiermee schriftelijk instemmen De financiële positie van partijen is randvoorwaardelijk voor deze prestatieafspraken. Indien de financiële positie van een partij in de toekomst ontoereikend blijkt om afspraken na te kunnen komen, gaan partijen met elkaar in overleg over de gevolgen voor deze prestatieafspraken De publiekrechtelijke omgeving van deze overeenkomst leidt tot het voorbehoud dat als de Rijksoverheid of de provinciale overheid haar beleid verandert, dit ook kan betekenen dat de afspraken uit deze overeenkomst moeten worden bijgesteld. Toelichting Bewonersparticipatie Bewoners- en huurdersorganisaties hebben een belangrijke rol in enerzijds het signaleren wat er in de achterban leeft en anderzijds in vertegenwoordigen van de belangen van bewoners/huurders in het beleid en activiteiten van partijen. Doel is om meer mensen te betrekken bij de beleidsvorming en activiteiten van gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Gemeente en woningcorporaties voldoen in ieder geval aan de formele eisen en wettelijke bepalingen over bewonersparticipatie om bewoners(organisaties) te betrekken bij de beleidsvorming en uitvoering. De woningcorporaties hebben daar individueel afspraken over vastgelegd met de eigen huurdersorganisatie Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid naar elkaar, ook bij gewijzigde omstandigheden. Als één van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partijen om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van één van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar niet aan deze werkafspraken kunnen houden Bij een eventueel geschil vindt er eerst ambtelijk overleg plaats om tot een oplossing te komen. Mocht dit ambtelijke overleg niet tot een voor partijen aanvaardbare oplossing leiden, dan kan bestuurlijk overleg plaatsvinden tussen de gemeente, de corporaties en de huurdersorganisaties. Op het moment dat ook bestuurlijk geen overeenstemming kan worden gevonden, kan een traject van mediation worden gestart. 5.5 Bewonersparticipatie KADERAFSPRAAK: Woningcorporaties en huurdersorganisaties kunnen specifieke themagerichte afspraken maken over de inzet van participatie en/of de rol van de huurdersorganisatie daarbij. Deze afspraken worden vastgelegd in deze prestatieafspraken en/of de uitwerking in de jaarschijf Bij de uitvoering van deze prestatieafspraken worden de huurdersorganisaties gefaciliteerd. 15