Onderwerp : Convenant ontwikkellocaties woningcorporaties, herziening 2015.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel *Z0266FDBF14* Aan de raad Documentnummer : INT Afdeling : Ontwikkeling Onderwerp : Convenant ontwikkellocaties woningcorporaties, herziening Inleiding Behoefte aan (sociale huur)woningen In gemeente Beverwijk is de herstructurering van het Prinsenhof en Meerestein door de corporaties afgerond en de herstructurering van de Wijkerbaan en De Plantage in uitvoering. Herstructurering heeft als doel meer gedifferentieerde woningbouw te realiseren in zowel type (eengezinswoningen en meergezinswoningen) als ook in categorieën (betaalbaar en duur) afgestemd op de woningbehoefte. Bij herstructurering neemt de woningvoorraad echter af. In Beverwijk is nog steeds behoefte aan een toename van de woningvoorraad om de huishoudensgroei op te vangen. Het is daarbij wenselijk het bestand betaalbare sociale huurwoningen voor de toekomst kwalitatief op peil te houden. In de woonvisie 2020 Beverwijk Heemskerk is de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van sociale huurwoningen één van de speerpunten van beleid. Convenant ontwikkellocaties 2009 In 2009 is de gemeente Beverwijk met de wooncorporaties WOONopMAAT en Pré Wonen een convenant overeengekomen waarbij de corporaties 228 woningen realiseren, waarvan 75% in de sociale sector. De woningen moeten gerealiseerd worden op 9 locaties: 1. Wijk aan Duinerweg, 2. De Moriaan, 3. Stationsgebied, 4. Merwedestraat, 5. Beneluxlaan, 6. Hoflanderweg, 7. Spoorsingel/Oever, 8. Grebbestraat, 9. Heliomare Wijk aan Zee. In het convenant is de grondprijs voor sociale woningbouw en de rekenwijze voor de waarde van de grond voor marktwoningen bepaald. Het convenant heeft een werkingsduur tot oktober Wanneer een locatie niet haalbaar blijkt is de gemeente verplicht nieuwe woningbouwlocaties in te brengen. Diverse projecten blijken in praktijk inderdaad moeilijk uitvoerbaar. Bij stedelijke vernieuwing spelen combinaties van functies en is men van meerdere partijen afhankelijk. De laatste jaren was de kredietcrisis ook op de woonmarkt van Beverwijk zichtbaar. Ontwikkelaars konden of durfden niet te investeren waardoor projecten vertraagd of zelfs geheel gestopt zijn. Realisatie van enkele projecten in de contractperiode van het convenant is niet mogelijk. Daarbij zijn enkele convenantlocaties van elkaar afhankelijk waardoor een kettingeffect is ontstaan. Ook bleken de ontwikkelkosten soms hoger dan verwacht waardoor projecten voor een sociale verhuurder financieel niet rendabel zijn. Bijvoorbeeld door de aanwezigheid van kabels en leidingen. Kortom; reeds enige jaren is duidelijk dat niet alle convenantlocaties uitvoerbaar zijn in de contractperiode. Herziening convenant ontwikkellocaties 2015 In 2013 zijn de gesprekken over vervangingslocaties begonnen. Helaas bleken ook nieuw voorgestelde projecten uiteindelijk niet haalbaar waardoor het convenant in 2014 niet is herzien. In vervolg op een gemeentelijke locatiestudie is in 2015 alsnog

2 evereenstemming bereikt. De partijen zijn nadrukkelijk een realistisch programma overeengekomen. De gemeente en de corporaties Pré Wonen en WOONopMAAT zijn een bouwprogramma overeengekomen dat wordt vastgelegd in bijgevoegde Convenant ontwikkellocaties woningencorporaties, herziening 2015 (INT ). Aandeel Pré Wonen (114 woningen) 1. Wijk aan Duinerweg. De locatie maakt onderdeel uit van het convenant 2009 en is al afgerond. Pré Wonen heeft 16 eengezinswoningen gerealiseerd, waarvan 75% sociaal. 2. Herstructurering De Plantage. Pré Wonen en de gemeente zijn overeengekomen een rekeneenheid van 98 woningen in het project De Plantage onder de werking van het convenant ontwikkellocaties te brengen. Het college heeft in 2013 met het Voorkeursbesluit Plantage C/R al ingestemd met dit voornemen. De gemeente en Pré Wonen hebben dit convenantaandeel van Pré Wonen ook vastgelegd in de overeenkomst prestatieafspraken Pre Wonen en de Proces- en prestatieafspraken Wonen 2016 van 8 december Aandeel WOONopMAAT (114 woningen) 1. Hoflanderweg. De locatie maakt onderdeel uit van het convenant Hier zijn ca. 12 eengezinswoningen te realiseren. 2. Beneluxlaan. De locatie maakt onderdeel uit van het convenant Hier zijn ca. 6 eengezinswoningen te realiseren. 3. Twee (voormalige woonwagen) locaties aan de Ladder 4/5 in de Broekpolder Op de twee locaties zijn ca. 8 en ca. 9 eengezinswoningen te realiseren. 4. Kingsford Smithstraat. De locaties ligt braak voor het realiseren van ca. 20 eengezinswoningen. Na vertrek van de school kan het project in 2017 uitgebreid worden met ca. 20 eengezinswoningen. 5. Grote Houtweg / De Zevensprong De sporthal en de school komen in 2017 vrij voor woningbouw. Hier is het realiseren van meer dan 40 woningen, verdeeld over eengezinswoningen en meergezinswoningen, mogelijk. Pré Wonen zal het aangrenzende terrein aan de Hilbersplein herstructureren en komt met WOONopMAAT samenwerkingsafspraken overeen. Convenant is nu eindig Het convenant kan na oktober 2019 uitsluitend doorlopen voor locaties waarvan de verkoop van grond of start van de bouw voor 31/10/2019 daadwerkelijk is begonnen. De overeenkomst eindigt voor die locatie na realisatie/oplevering. De partijen achten de locaties realistisch. De gemeente is in de herziene overeenkomst niet meer verplicht alternatieve locaties voor woningbouw aan te bieden indien de corporaties het bouwvolume van 228 woningen niet op de overeengekomen locaties kunnen realiseren. Relatie met collegeprogramma Het convenant draagt bij aan de stedelijke vernieuwing en de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Relatie met gemeentebegroting / budgetregels INT pagina 2

3 Woningbouw op de locatie Wijk aan Duinerweg is al afgerond en verwerkt in de jaarrekening 2014 met een positief resultaat. Het herstructureren van De Plantage heeft zijn eigen begroting. De uitvoering van de overige convenantlocaties zal in totaal voor de gemeente financieel neutraal zijn. Er zullen kosten gemaakt worden voor bouw- en woonrijpmaken van de locaties voor een bedrag van ruim 2,0 miljoen zoals hierna wordt aangegeven per locatie. In de kosten zijn tevens inbegrepen het afboeken van huidige boekwaardes en plan- en proceskosten. Tegenover de uitgaven worden door de gemeente inkomsten gegenereerd uit de grondverkopen per locatie conform de afspraken hierover in het convenant. De totale inkomsten zullen minimaal gelijk zijn aan de hiervoor genoemde kosten, zodat de gemeente geen financieel risico loopt; een eventuele meeropbrengst zal aan de algemene middelen toegevoegd worden. Geraamde Geraamde Kosten Opbrengst Hoflanderweg Beneluxlaan Broekpolder 0 0 Kingsford Smithstraat Grote Houtweg / Zevensprong Totaal De geraamde opbrengsten zijn gebaseerd op de aantallen woningen per locatie en de afgesproken prijzen in het convenant. Relatie met regionale samenwerking / MRA In de woonvisie Beverwijk - Heemskerk 2020 van juli 2015 is een woningbouwprogramma opgenomen, waar de voorliggende woningbouwprojecten deel van uitmaken. Met alle concrete woningbouwprojecten spelen Beverwijk en Heemskerk samen nog onvoldoende in op totale vraag naar woningen. De woonvisie heeft opdracht gegeven aanvullende locaties voor woningbouw te onderzoeken om in te kunnen spelen op de groeiende lokale woningbehoefte en de woningvraag vanuit de MRA. Nader onderzoek naar locaties waar nu en in de toekomst woningbouw mogelijk is wordt zichtbaar in de in ontwikkeling zijnde digitale woningbouwmonitor TISCH: Transformeren, Intensiveren, Studie, Combineren en Herstructureren. Beverwijk heeft woningbouwafspraken met de provincie en de gemeenten in IJmond en Zuid Kennemerland in het Regionaal Actie Programma Wonen De regio ontwikkeld momenteel een nieuwe Actie Programma voor de periode tot en met De convenantlocaties zijn voor Beverwijk een onderdeel van het bouwprogramma dat regionaal wordt afgestemd. Eerdere besluiten / bestaand beleid / nieuw beleid /53143 Convenant ontwikkellocaties woningcorporaties WOONopMAAT, Pré Wonen. - Voorkeursbesluit Plantage C/R C Prestatieafspraken Gemeente Beverwijk en Pré Wonen. - INT Raadsbesluit Woonvisie Beverwijk Heemskerk Motivering voorgesteld besluit In Beverwijk is behoefte aan een toename van de woningvoorraad om de huishoudensgroei op te vangen. Daarin is het wenselijk het bestand betaalbare huurwoningen minimaal op peil te houden. Woningbouwafspraken uit 2009 zijn niet realiseerbaar, waarmee de bouwproductie onvoldoende op gang komt. Nieuwe INT pagina 3

4 bouwvoornemens zijn verwerkt in beleid en moet worden vastgelegd in een overeenkomst de woningcorporaties. Consequenties voorgesteld besluit Een aangepaste bouwprogramma maakt uitvoering van het convenant ontwikkellocaties woningcorporatie mogelijk waarmee de woningvoorraad in de pas kan lopen met de woningbehoefte. Door een krediet beschikbaar te stellen, dat gedekt wordt door de te realiseren opbrengsten, kan dit programma tot en met 2019 uitgevoerd worden en zal periodiek over de voortgang en stand van zaken in de planning & controlcyclus gerapporteerd worden. Verdere procedure Na vastelling door de raad en ondertekening van het convenant zal volgens artikel 5 van het convenant de corporatie een haalbaarheidsstudie / QuickScan per locatie uitvoeren. Op basis hiervan zal het college per locatie een startnotitie met randvoorwaarden worden voorgelegd ter vaststelling. Het betreft concreet de locaties: Kingsford Smithstraat en De Zevensprong. Voor de locaties Wijk aan Duinerweg, Hoflanderweg, Beneluxlaan en Ladder 4/5 is dit gepasseerd. De planvorming herstructurering De Plantage volgt zijn eigen procesgang. Voorgesteld besluit en commissieadvies Wij stellen u voor te besluiten overeenkomstig bijgevoegd ontwerpbesluit. Het advies van de commissie treft u aan in de beknopte besluitenlijst van de Raadscommissie. Beverwijk, 15 december 2015 burgemeester en wethouders van Beverwijk, de gemeentesecretaris, de burgemeester, mw. mr. A.L. Schölvinck F. Ossel INT pagina 4

5 Raadsbesluit Documentnummer : INT Afdeling : Ontwikkeling Onderwerp : Convenant ontwikkellocaties woningcorporaties, herziening 2015 De raad van de gemeente Beverwijk; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 15 december 2015, nummer INT ; gehoord de Raadscommissie; gelet op artikel 169 Gemeentewet en artikel 4 van de Financiële verordening Beverwijk 2013; b e s l u i t : 1. in te stemmen met het aangaan van het convenant ontwikkellocaties woningcorporaties, herziening 2015 INT ), met de woningcorporatie Pré Wonen en WOONopMAAT; 2. voor de realisatie van de convenantwoningen op de locaties Kingsford Smithstraat, De Zevensprong, Hoflanderweg en Beneluxlaan een krediet ad ,- te verlenen en deze kosten minimaal te dekken met de opbrengst uit te verkopen gronden binnen deze locaties, conform de afspraken in het convenant. Een eventuele meeropbrengst zal aan de algemene reserve worden toegevoegd. Beverwijk, de raad voornoemd, de griffier, de voorzitter,