We herhalen eerst de belangrijkste conclusies uit de monitor en sluiten dan af met de verdere acties voor een betere balans op de woningmarkt.

Transcriptie

1 Samenleving MII Gemeente Delft Regio De Torenhove Martinus Nijhofflaan ES Delfl Bankrekening BNG IBAN NL21 BNGH t.n.v. gemeente Delfl Retouradres : Regio, Postbus 78, 2600 ME Delft Aan de leden van de gemeenteraad van Delft Behandeld door Gijs Hoofs Telefoon ghoofs@delít.nl Internet Telefoon VERZOMEN - 4 JULI 2014 Datum Ons kenmerk Uw brief van Uw kenmerk Onderwerp Aanbieding Woningbouwmonitor Bijlage Geachte leden van de raad, Hierbij treft u de tweede uitgave van de woningbouwmonitor aan. Deze monitor geeft een goed inzicht in de marktontwikkelingen en het totale portfolio aan bouwplannen op stedelijk niveau. Het helpt met name ontwikkelende partijen om plannen te maken die onderscheidend zijn en zich richten op die delen van de markt die nog kansrijk zijn. De monitor is beschrijvend en feitelijk en bevat daardoor geen beleidsvoornemens. Hierdoor biedt de monitor een goede basis voor een brede discussie met projectontwikkelaars en beleggers die in Delft actief zijn (of willen worden) en de Delftse corporaties. De monitor beschrijft de feitelijke ontwikkelingen van het aanbod nieuwbouwwoningen: welke woningen worden gebouwd, in welke financieringscategorie, wat is de afzetbaarheid, wat is de ontwikkeling van de vraag en hoe spelen ze in op de specifiek vraag van (regionale) woonmilieus? Daarmee vormt de monitor de input voor het toetskader woningbouwplannen. We herhalen eerst de belangrijkste conclusies uit de monitor en sluiten dan af met de verdere acties voor een betere balans op de woningmarkt. Belangrijkste conclusies Marktontwikkelingen Sinds 2008 geldt dat steeds minder huizen verkocht worden, de woningen langer te koop blijven staan en de verkooptijd toeneemt. Begin 2014 is de gemiddelde verkooptijd 20 maanden. Het lijkt er echter op dat we het dieptepunt hebben gehad; na de tweede helft van veert de markt weer - voorzichtig - op. De dalende trend in de woningverkopen is in 2013 tot stilstand gekomen. Er zijn nu ruim 550 verkochte woningen in de laatste kwartalen. Het starterssegment verkoopt het best en in dit segment van tot euro zijn ook de meeste verhuisbewegingen.

2 Datum Planvoorraad en de markt dwingt tot anticiperend plannen De totale planvoorraad nieuwbouwwoningen, is van woningen in tot ruim woningen teruggebracht. Voor de Harnaschpolder is dit inzichtelijk gemaakt in de woningmarktmonitor: de fasering is over een langere periode (tot 2019) verspreid. Het aantal huurwoningen binnen de planvoorraad (optelsom van zowel sociale als vrije sector als woningen in de prijscategorie die nu nog onbekend is) bedraagt Er zijn een kleine studentenwoningen opgeleverd, tegelijk met de nog studentenwoningen die in de planning staan, ligt de doelstelling om woningen te realiseren tussen 2008 en 2023 goed op koers. Woonmilieus: inspelen op de regionale behoefte Delft - en de omliggende gemeenten - voorzien in de grote stedelijke vraag naar woningen. Deze vraag uit zich in een grote behoefte aan stedelijke woonmilieus. Er is een regionaal overschot voor de plannen in suburbane woonmilieus, terwijl voor de rustig-stedelijke en dorpse woonmilieus het - regionale - aanbod ontoereikend is. Delft kan qua historie en ligging goed voorzien in deze regionale vraag naar rustig-stedelijke woonmilieus. Verdere acties Om de lokale woningmarkt extra te stimuleren heeft het college een in een samenhangend pakket van maatregelen vastgesteld waarop we komende jaren voortbouwen: Herfaseren en doseren van de gebiedsontwikkelingen in de stad: dit gebeurt via het toetskader; de starterslening-regeling is verbreed. Deze regeling wordt op dit moment goed gebruikt; het instrument erfpacht is voor de Harnaschpolder geactiveerd. Relatie met toetskader De gemeenteraad stelde in maart 2014 de nota 'Toetsingskader Woningbouw' vast. Daarin is de toekomstige woningbehoefte opnieuw onderzocht en vergeleken met het toekomstige woningaanbod. Door de onzekere tijden maken mensen de stap niet naar daadwerkelijke aankopen van nieuwe woningen (de zogenaamde 'vraaguitval'). Door de tragere opnamecapaciteit van de markt kan tijdelijk overcapaciteit ontstaan als alle projecten tegelijk worden uitgevoerd. Daarom is in het toetsingskader een prioriteringssystematiek opgenomen om het uitvoeringstempo zodanig te beïnvloeden dat er geen overconcurrentie ontstaat en de markt ook het aantal plannen redelijkerwijs kan opnemen. In de nota is de afzetbaarheid geschat op 200 marktwoningen per jaar. Dit getal is gebaseerd op de werkelijke afzet van de afgelopen jaren. Voor de periode van 2014 tot en met 2020 staan marktwoningen1 in de planning. Per jaar betekent dat gemiddeld 434 marktwoningen. De conclusie luidt dat twee keer zoveel gepland is dan vanuit de ervaring van het verleden afgezet zou kunnen worden. Ervaring leert eveneens dat een derde van de plannen in de praktijk om diverse redenen uitlopen of zelfs helemaal niet doorgaan. In de prioriteringssystematiek van het toetskader wordt dan ook rekening gehouden met een Dit is de optelling van woningen in de koop, vrije sector huur en de woningen waarvan nu onbekend is in welke categorie zij vallen.

3 Datum ruimere planvoorraad ten behoeve van de afzet van 200 woningen per jaar. Desalniettemin is de planvoorraad in Delft dan nog aan de ruime kant. Zelfs als de markt verder aantrekt. Een overzicht van de meeste, actuele woningbouw plannen die niet in de bestemmingsplannen passen, wordt tegelijkertijd met de cyclusdocumenten t-mpg en MPG aan u voorgelegd. Eind herijken we het toetsingskader op basis van de werkelijke marktontwikkelingen en daadwerkelijk gerealiseerde afzetcijfers. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft,, burgemeester m, drs. G.A.A. Verkerk \ \, secretaris drs. T.W. Andriessen l.s.

4 Woningbouw monitor mei 2014

5 De bouw van het stadskantoor in de Spoorzone (Nieuw Delft) 2

6 1. Inleiding Voor u ligt de tweede woningbouw monitor. Medio 2012 is de eerste woningbouw monitor verschenen. In dit vervolg tonen we opnieuw de voortgang van de woningbouwplannen in Delft en daarnaast laten we belangrijke verschillen zien met de stand van zaken van anderhalf jaar geleden. Doel De woningbouw monitor geeft de gemeente Delft periodiek inzicht in de voortgang van alle woningbouwprojecten in Delft. Naast de periodieke peilstok is het doel een vinger aan de pols houden. Samen met een beknopte weergave van de marktontwikkelingen signaleert het mogelijke trendbreuken. De gemeente Delft gebruikt de woningbouw monitor voor het maken van politieke en beleidsmatige keuzes. Daarnaast is de monitor een instrument voor alle ontwikkelende partijen in de stad. Ontwikkelaars, woningcorporaties, vastgoedbeleggers, makelaars, architecten, notarissen, banken: iedereen die zijn brood verdient op de woningbouwmarkt in Delft kan zijn voordeel doen met de woningbouw monitor. Verantwoording In de woningbouw monitor worden zowel de aanbodzijde als vraagzijde van de woningmarkt nader bekeken. Voor wat betreft de aanbodzijde zijn de belangrijkste uitkomsten van een analyse van de gegevens van de gemeente Delft over geplande nieuwbouw in de stad opgenomen. De gegevens zijn begin 2014 geanalyseerd en worden jaarlijks ververst. De cijfers zijn gecontroleerd bij de gemeentelijke projectleiders en waar mogelijk ook bij de externe initiatiefnemers van nieuwbouw projecten. Belangrijk om te vermelden is dat planningen en bouwprogramma s veelal nog aan wijzigingen onderhevig zijn. Voor de analyses bij het onderdeel over de vraagzijde zijn de databestanden gebruikt van woningmarktcijfers.nl en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Primosprognose en CBS-statline. De woonmilieu-analyse is gemaakt met gebruikmaking van gegevens uit De Grote Woontest (2013) en de gemeentelijke opgaven van afgestemde woningbouwplannen in de regio Haaglanden (2013). Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de aanbodzijde beschreven. Het geeft inzicht in het aantal en het soort geplande nieuwbouwwoningen in Delft. Daarnaast wordt het verschil tussen de stand van zaken medio 2012 en begin 2014 zichtbaar. Hoofdstuk 3 verkent en benoemd de marktontwikkelingen. Hoofdstuk 4 beschrijft het planaanbod en de woonmilieus in de regio. In het afsluitende hoofdstuk 5 staat de samenvatting met de belangrijkste feiten en conclusies. Iedereen die zijn brood wil verdienen op de Delftse woningmarkt kan zijn voordeel doen met de woningbouw monitor 3

7 Bouw van studentenwoningen op de DI-locatie 4 4

8 2. Woningbouwplannen Hoeveel woningen worden er de komende jaren gebouwd, waar worden ze gebouwd en voor wie? In dit hoofdstuk geven we inzicht in alle initiatieven voor nieuwbouwwoningen in Delft. De bron van de informatie is een database van de gemeente. Daarin staan kerngegevens van alle woningbouwprojecten die op Delfts grondgebied worden verwacht in de komende jaren. De plannen variëren van zeer hard tot boterzacht nieuwbouw woningen in de planning De totale planvoorraad per 1 januari 2014 bedraagt woningen. Dit is iets minder dan de planvoorraad per 1 juli 2012 (9.132) blijkt uit grafiek 1. Het getal betreft een optelsom van alle nieuwbouwprojecten die per 1 januari 2014 bekend waren bij de gemeente Delft of al in uitvoering zijn. De laatste projecten zijn tot in 2025 gepland, maar er zijn ook prille projecten waarvoor nog helemaal geen data bekend zijn. relatief weinig woningen gerealiseerd in de vrije huursector. Een kanttekening die hierbij gemaakt moet worden is dat de Spoorzone (Nieuw Delft) vooralsnog in zijn totaliteit als koop opgenomen is. De ontwikkeling van Nieuw Delft gaat uit van vraag gestuurd bouwen, wat betekent dat de toekomstige bewoners invloed hebben op het woningaanbod. Naarmate de plannen concreter worden, kunnen de verhoudingen in eigendomssituatie veranderen. In grafiek 1 is de planvoorraad in drie typen woningen verdeeld. Opvallend is dat het aantal meergezinswoningen is toegenomen ten opzichte van medio De belangrijkste verklaring hiervoor is het project sporthalontwikkeling Buitenhof. Medio 2012 was het plan om 469 studentenwoningen te bouwen op deze plek. De plannen zijn inmiddels veranderd naar 469 startersappartementen in de goedkoopste koopprijsklasse (tot ,-) % 372 4% % 3% 4% % Koop Vrije sector huur Sociale huur Huur; prijs nog onbekend Studenten Koop of huur nog onbekend Medio 2012 Begin 2014 Appartementen Grondgebonden woningen Studentenwoning en Grafiek 1 planvoorraad medio 2012 en begin In de cirkeldiagram (grafiek 2) wordt aangegeven hoe de eigendomssituatie van de planvoorraad is verdeeld. De komende jaren staan behalve het realiseren van studentenwoningen weinig sociale huurwoningen op de planning. Ook worden er Grafiek 2: Verdeling planvoorraad in percentages naar eigendomssituatie. Studentenwoningen De lange termijn ambitie ( ) voor de bouw van studentenwoningen lijkt te worden gerealiseerd. Het college van B&W formuleerde de ambitie om in haar collegeperiode ( ) studentenwoningen te realiseren. De ambitie om voor 2023 vijfduizend studentenwoningen te bouwen ligt op koers. Het college realiseerde tussen 2010 en 2014 maar liefst studentenwoningen. 5

9 Tot medio 2012 zijn er studentenwoningen gebouwd. De afgelopen anderhalf jaar zijn daar nog eens 504 studentenwoningen bij gekomen door ombouw van bestaande gebouwen. In 2013 zijn twee projecten opgeleverd: Westvest/Poppesteeg en het Topsporthuis aan de Oude IJsbaan met respectievelijk 38 en 35 studenteneenheden. Daarnaast is in 2013 gestart met de bouw van 521 eenheden aan de Röntgenweg in de Spoorzone (voormalig Delft Instruments). In 2014 transformeert een kantoorgebouw in de Antonia Veerstraat naar een studentencomplex. In totaal zijn er in deze collegeperiode studentenwoningen bijgebouwd, waarvan 36% onzelfstandig. Hiermee is de ambitie voor deze collegeperiode gehaald. Tussen 2008 en 2010 zijn daarnaast al 846 woningen gerealiseerd. Dit brengt het totaal op opgeleverde studentenwoningen. Om de 5000 studentenwoningen voor 2023 te realiseren zijn voldoende concrete locaties in beeld. het project Pauwmolen de omgevingsvergunning inmiddels verleend. Dit project omvat 142 appartementen en 143 studentenwoningen. De categorie overig in 2014 betreft onder andere de projecten Arubastraat en Parel aan de Schie. Tot slot staat het project woningen langs de Martinus Nijhofflaan in Voorhof in de startblokken. In 2014 starten de bouwprojecten Pauwmolen, de Arubastraat, Parel aan de Schie en woningen langs de Martinus Nijhofflaan. De huidige planningen laten zien dat in 2015 gestart wordt met de realisatie van woningen in de Spoorzone, de Prof. Schoemaker Plantage en fase 2c van de Bomenwijk. De fases 3 en 4 van de Bomenwijk zijn erg onzeker. In deze grafiek zijn deze plannen niet meer opgenomen. Bouwen in 2016 en 2017 In 2016 en 2017 staan veel nieuwe woningen gepland in de Voorhof. Deze worden onder andere gebouwd boven de Hovenpassage (fase 2 en 4). De grote categorie overig in 2017 bestaat onder andere de geplande projecten Juniusstraat met 135 woningen en het project Reinier de Graaf ziekenhuis met 165 woningen. In 2018 bestaat de categorie overig uit de projecten Combiwerk locatie en een volgende fase van woningbouw op de voormalige locatie van het Reinier de Graaf ziekenhuis. Grafiek 3: Start bouw naar grootschalige projecten en overige initiatieven (excl. studentenwoningen). De planning voor de komende jaren Vanaf deze paragraaf en verder bekijken we niet langer de gehele planvoorraad, maar wordt focus aangebracht. Zo worden studentenwoningen buiten beschouwing gelaten, evenals projecten die nog niet gepland staan of pas na 2020 starten. In grafiek 3 staat wanneer de grootste projecten in Delft starten. Bouwen in 2014 en 2015 In de Harnaschpolder wordt volop gebouwd dit jaar. Verderop in deze analyse wordt dit project nader toegelicht. In 2014 vinden mogelijk ook bouwactiviteiten in de TU-wijk plaats. Zo is voor Soorten nieuwbouw woningen In grafiek 4 op de volgende pagina laat zien wat de verhouding tussen appartementen en eengezinswoningen is. In de grafiek valt op dat er in 2016 en 2017 veel appartementen gepland staan. Dit valt onder andere te verklaren door de projecten Albert Heijn XL fase 2 in Voorhof (155 appartementen), Juniusstraat (68) Reinier de Graaf ziekenhuis fase 1 B-gebouw (102), Hovenpassage toren 2, 3 en 4 (87, 80, 230), bouwveld 13 in de Harnaschpolder (114) en daarnaast de ontwikkelingen in de Spoorzone. 6

10 Grafiek 4: Start bouw per jaar: verhouding grondgebonden woningen en appartementen. In grafiek 5 is aangegeven hoe de verhouding tussen het nieuwbouw aanbod in koop, sociale huur en vrije sector huur. In 2017 staan twee grote projecten gepland waarvan nog niet kan worden aangegeven of het koop- of huurwoningen zullen worden. Dit zijn de projecten Juniusstraat en Toren 4 van het project Hovenpassage Huur/koop 1000 onbekend 800 Koop 600 Huur; prijs 400 onbekend 200 Vrije sector huur 0 Grafiek 5: Start bouw per jaar naar eigendomssituatie. Prijscategorieën In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op de koopmarkt. Zoals uit grafiek 2 bleek, bestaat de Delftse planvoorraad vooralsnog uit nieuwe koopwoningen. In de grafieken 6 en 7 worden de prijscategorieën uiteengezet voor grondgebonden woningen en appartementen. Er wordt als het ware ingezoomd op de groene staven uit grafiek 5. Grafiek 6: Verwachte start bouw van koopappartementen naar prijsklasse. In 2017 staat met ruim 250 stuks het grootste aantal koopappartementen in de planning. Dit betreffen appartementen in de Harnaschpolder, de Spoorzone en de Prof. Schoemakerplantage, woningbouw op de voormalige locatie van het Reinier de Graaf Ziekenhuis en de Albert Heijn Xl. Martinus Nijhofflaan fase 2. Alle prijsklassen worden bediend. Grondgebonden woningen In grafiek 7 valt op dat er in 2014 veel grondgebonden woningen in het middel-lage segment gepland staan; dit zijn woningen in de Harnaschpolder. In 2015 en 2016 worden relatief weinig grondgebonden woningen gebouwd. Vanaf 2015 is te zien dat het aantal grondgebonden woningen in de dure categorie een steeds groter deel uitmaakt van de nieuw te bouwen woningen. Het gaat om woningen in de Spoorzone, Harnaschpolder, Prof. Schoemakerplantage en op de voormalige locatie van het Reinier de Graaf ziekenhuis. In 2018 is een piek te zien aan koopwoningen in het middeldure segment. Dit zijn woningen in de Harnaschpolder, Prof. Schoemaker Plantage en de Combi-werk locatie. Appartementen In grafiek 6 staat de verwachte start bouw van appartementen gesorteerd naar prijsklasse. De veertig appartementen in 2015 waarvan nog geen prijscategorie bekend is, zijn appartementen in het project Albert Heijn XL, Martinus Nijhofflaan fase 1. Grafiek 7: Verwachte start bouw van grondgebonden woningen naar prijsklasse. 7

11 Verschillenanalyse tussen medio 2012 en begin 2014 Er wordt nu een vergelijking gemaakt tussen de planvoorraad begin 2014 en anderhalf jaar geleden. De focus bij deze vergelijking ligt op de markt voorraad (voorraad excl. sociale huur). In de volgende twee cirkeldiagrammen wordt de planvoorraad toegespitst op basis van de eigendomssituatie. Anderhalf jaar geleden was er voor een groot aantal woningen nog niet bekend wat de eigendomssituatie zou worden. De komende jaren staat in Delft de bouw van gemiddeld 304 marktwoningen per jaar op de planning. Er wordt nu ingezoomd op de blauwe (koop) en donkergroene (vrije sector huur) partjes uit de cirkeldiagrammen; de marktvoorraad. Grafiek 10 toont het verschil in planvoorraad tussen 2012 en Voor de volledigheid is ook de planvoorraad opgenomen waarvan het programma nog niet bekend is. Dit onbekende deel zal in veel gevallen ook uit marktwoningen bestaan Huur; sociaal/vrije sector onbekend Koop/huur onbekend Grafiek 8: Planvoorraad medio 2012 naar eigendomssituatie (2012 tot en met 2020) Info medio 2012 Daadwerkelijk opgeleverd Info medio 2012 Daadwerkelijk opgeleverd Info medio 2012 Info begin 2014 Info medio 2012 Info begin 2014 Info medio 2012 Info begin 2014 Info medio 2012 Info begin 2014 Info medio 2012 Info begin 2014 Info medio 2012 Info begin 2014 Info medio 2012 Info begin 2014 Opgeleverd (CBS); koop/huur onbekend Vrije Sector huur Koop Grafiek 10: markt planvoorraad op basis van start bouw in medio 2012 en begin Grafiek 9: Planvoorraad begin 2014 naar eigendomssituatie (2014 tot en met 2020). Markt planvoorraad Uit grafiek 9 blijkt dat er met de kennis van nu marktwoningen gepland staan voor de periode 2014 tot en met Dat komt neer op een aantal van 434 gemiddeld. Het aandeel koopwoningen is 289 per jaar. Uitgaande van een gemiddelde uitval van plannen van rond de 30%, worden er gemiddeld (434*0,7=) 304 marktwoningen per jaar gebouwd. Twee staven in de grafiek springen het meest in het oog: de scherpe afname in de planvoorraad in 2015 en grote planvoorraad in De boeggolf van projecten is vooruit geschoven in de tijd en piekt nu later (2016 en vooral 2017). In 2017 staan veel woningen gepland in onder meer de Spoorzone, Harnaschpolder, Prof. Schoemaker Plantage en de Albert Heijn XL Martinus Nijhofflaan. Dit aantal zal naar verwachting (op basis van ervaringen uit het verleden over dynamiek in de planvoorraad) nog afvlakken en zich uitspreiden over meerdere jaren. NB: in 2012 en 2013 zijn respectievelijk 250 en 90 woningen opgeleverd volgens het CBS. Het onderscheid naar koop en huur van die woningen is nog niet bekend, maar het totale aantal opgeleverde woningen in deze jaren is wel weergegeven in grafiek 10. 8

12 Harnaschpolder In grafiek 11 wordt de huidige woningbouwplanning van de Harnaschpolder vergeleken met de planning van halverwege Alhoewel er al discussies over fasering speelden, was het medio 2012 de bedoeling om in 2014 de laatste velden in aanbouw te nemen. Dat is veranderd. De realisatie van de woningen is verder uitgesmeerd en dat betekent dat de laatste start bouw in de Harnaschpolder nu in 2019 is voorzien. Wat opvalt is dat in 2014 gestart wordt met de bouw van relatief veel woningen. De start bouw van deze woningen stond (grotendeels) gepland voor In 2013 is er echter in z n geheel niet gestart met de bouw van woningen in de Harnaschpolder, maar er is wel veel voorwerk verricht. Daarom zijn er in het eerste kwartaal van dit jaar 188 woningen in aanbouw genomen en er staan er nog een kleine 100 in de planning voor later dit jaar. Grafiek 11: Vergelijking geplande en werkelijk start bouw data Harnaschpolder medio 2012 en begin In 2015 en 2016 blijft er gebouwd worden in de Harnaschpolder, maar in minder grote hoeveelheden. In 2017 wordt gestart met de bouw van een groter aantal woningen. Het idee dat hier achter schuil gaat, is de verwachting dat de marktsituatie dan is verbeterd, waardoor dan ook duurdere woningen weer afgezet kunnen worden. De planvoorraad is qua programma niet zozeer veranderd. 9

13 Woonwinkel Harnaschpolder 10

14 3. Marktontwikkelingen Hoeveel woningen zijn er de afgelopen jaren verkocht, hoe lang staan ze te koop en is er verschil in bepaalde segmenten? In dit hoofdstuk geven we inzicht in de ontwikkelingen in de totale woningvoorraad van Delft. We maken een vergelijking met de landelijke en regionale ontwikkeling. Zijn de trends in Delft afwijkend? Vervolgens zoomen we in op de vraag door de demografie nader te bekijken. De bronnen van deze informatie zijn de gegevens van woningmarktgegevens.nl en de NVM. En voor de vraag zijn dat de Primosvoorspelling en de CBS-gegevens. Huizen staan langer te koop De verkooptijd van de woningen laat zien dat na het eerste halfjaar van 2013 de markt iets aantrekt. De verkooptijd in alle prijssegmenten neemt niet meer zo fors toe. De gemiddelde verkooptijd is opgelopen van 10 maanden in het 2 e kwartaal van 2010 tot twee jaar in de tweede helft van 2013; begin 2014 is de verkooptijd 20 maanden. In grafiek 12 is de ontwikkeling van de verkooptijd naar prijssegment zichtbaar >500 Grafiek 12: Verkooptijd in maanden per prijscategorie Q Q Q Q Steeds minder huizen verkocht Voor de crisis ( ) werden in Delft jaarlijks steeds rond de 1000 tot 1100 woningen verkocht. Na 2008 is dit aantal flink afgenomen, tot bijna 560 woningen in In het eerste kwartaal van 2013 werden er slechts 103 huizen verkocht: een historisch dieptepunt. De daling van het aantal transacties lijkt na de eerste helft van 2013 af te vlakken. Kopersmarkt Vraag en aanbod liggen steeds verder uit elkaar. In grafiek 13 is het verloop van het aantal verkopen (transacties) en het totaal aantal aangeboden huizen in Delft te zien. Vooral na 2011 is te zien dat er sprake is van een kopersmarkt. De tweede helft van 2013 loopt het aanbod iets terug, maar dit staat niet in verhouding tot het nog altijd lage aantal transacties van gemiddeld 135 per kwartaal gedurende het jaar Q Q Q Q Aanbod Grafiek 13: Verschil tussen woningaanbod en aantal verkochte woningen Transactie De verkooptijd is begin 2014 gemiddeld 20 maanden. In het laatste kwartaal van 2013 hebben 135 transacties plaatsgevonden. 11

15 Veel nieuwbouw gepland In grafiek 14 worden de transacties op de koopmarkt vanaf 2007 afgezet tegen het aantal koopwoningen dat vanuit de nieuwbouw op de markt is gezet, dan wel op de planning staat. Voor 2012 en 2013 zijn weliswaar vooralsnog alleen totaal aantallen bekend (er zit ook nieuwbouw in de huur tussen), maar uit de grafiek is te lezen dat het aantal geplande nieuwbouwwoningen in de koop niet volledig in de pas loopt met het dalend aantal transacties Grafiek 15: Ontwikkeling aantal verkochte woningen naar prijsklasse > < Grafiek 14: Aantal transacties heel Delft versus koopwoningen in de nieuwbouw Opgeleverde koopwoningen (nieuwbouw) Opleveringen (CBS) huur/koop nnb Geplande start bouw koopwoningen Ontwikkeling naar woningtype De verhouding tussen de verkoopcijfers van eengezinswoningen en appartementen is de afgelopen vier jaar vrij constant. Nog altijd vinden de meeste transacties plaats in de categorie appartementen (53%), het aandeel verkopen van eengezinswoningen neemt iets toe (van 44% in 2012 naar nu 47%). Het aantal verkopen neemt in alle prijssegmenten af, met uitzondering van het goedkoopste segment ( euro). De marktdynamiek is het grootst in dit segment. Uit grafiek 12 valt op te maken dat de woningen in het segment euro het snelst verkopen, en uit grafiek 15 valt op te maken dat meer dan de helft van het totaal aantal verkochte woningen voor rekening komt van het goedkopere segment. Regionaal en landelijk perspectief De prijsontwikkelingen op de Delftse woningmarkt volgen tot 2012 nog vrij nauwkeurig de schommelingen in het Nederlandse beeld. Zoals in grafiek 16 te zien is, breekt na 2012 deze trend. De Delftse woningmarkt is dan gevoeliger voor prijsschommelingen. De onevenwichtige opbouw van het koopsegment is verantwoordelijk voor de schommelingen. In het goedkope segment blijft namelijk de omloopsnelheid hoog en is voldoende aanbod. Daarentegen is voor doorstarters en gezinnen het vrijkomende tussensegment in de koop ( ) vrijwel afwezig. In 2013 kwamen relatief veel dure koopwoningen (> ) op de markt. Een woning in Delft werd in 2013 voor gemiddeld euro verkocht, dat is euro minder dan het Nederlands gemiddelde Delft, transactieprijs (* 1.000) Nederland, transactieprijs (* 1.000) In het goedkopere segment worden woningen het snelst verkocht. Grafiek 16: Prijsontwikkelingen Delft en Nederland 12

16 Demografie De Delftse bevolking en het aantal huishoudens blijven tot 2040 groeien. Een aangepaste prognose 1 laat zien dat het aantal huishoudens in Delft in de periode van 2012 tot 2020 met huishoudens gaat toenemen tot Een toename van ongeveer 330 huishoudens per jaar. Het gaat hier om huishoudens waar de groep studenten geen onderdeel van uitmaakt. Maar liefst 60% van de groei betreft alleenstaanden. Een kwart van de groei betreft gezinnen, waarvan ruim de helft een eenoudergezin is. De absolute aantallen zijn te zien in grafiek 17. overig gezin paar eenoudergezin alleenstaanden Grafiek 17: verwachte toename huishoudens per type De verwachte groei van het aantal huishoudens tussen 2012 en 2020 is ook weer te geven naar leeftijdscategorie. Bijna 45% van de bevolkingsgroei wordt veroorzaakt door de toename van het aantal 65-plussers. Voor de woningvraag is het van belang de groei van specifieke type huishoudens (vooral alleenstaanden) en leeftijdsgroepen (vooral 65- plussers) tot 2020 in acht te nemen. 65-plussers en alleenstaanden blijven groeiende groepen in de Delftse samenleving. 1 Deze prognose is een bewerking van de Primos bevolkingsprognose en gegevens over het verleden van CBS Statline waardoor de studenten uit de prognose gefilterd zijn Grafiek 18: Verwachte toename huishoudens per leeftijdscategorie, Vraagzijde van de woningmarkt: verhuizingen uitgesteld, niet afgesteld Met behulp van het Woon Onderzoek Nederland (WoON2012) is een analyse gemaakt van de huidige woningbehoefte en het aanbod dat vrij komt. In totaal zijn er ruim huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen. Het grootste deel daarvan zal in de bestaande voorraad een nieuwe woning vinden. Iets meer dan de helft van deze groep is op zoek naar een (sociale) huurwoning. De rest wenst een koopwoning. In de huursector zijn appartementen het meest gevraagde woningtype. In de koopsector zijn dat eengezinswoningen. Ongeveer 17% van de vraag naar huurwoningen in de regio betreft een vrije sector huurwoning. Verwacht wordt dat in Delft, op de langere termijn, deze vraag ook aanwezig zal zijn. Toename vraag naar appartementen door 65+-ers en alleenstaanden Uit het WoON2012 onderzoek blijkt ook dat de toekomstige vraag zich meer op de huurwoningmarkt richt, waarbij vrije sector huurwoningen een groter aandeel hebben in de vraag dan nu het geval is. Appartementen worden in de toekomst ook iets meer gevraagd dan nu het geval is. Dit heeft te maken met de groei van het aantal ouderen die bij het ouder worden vaak de eengezinswoning in willen ruilen voor een appartement. Starters tussen de 25 en 35 jaar kiezen vaak voor een appartement als eerste stap op de woningmarkt. Er vindt een verschuiving plaats van eengezinskoopwoningen naar meergezinshuurwoningen. Deze verschuiving komt vooral door de toename van 65-plussers en alleenstaanden

17 Nieuwe studentenwoningen in de Poppesteeg 14

18 4. Planaanbod en woonmilieus in de regio De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrens. Bouwen in Delft heeft betekenis voor de regionale vraag. En omgekeerd: de woonmilieus die in de omliggende gemeenten worden aangeboden hebben invloed op de identiteit en uniciteit van Delftse plannen. In dit hoofdstuk staat een analyse van het toekomstige aanbod centraal. We vergelijken de nieuwbouwplannen in de regio tot 2025 naar woonmilieu. We maken gebruik van de regionaal afgestemde opgave van bouwvoornemens die de gemeenten gedaan hebben richting de provincie Zuid-Holland en de resultaten van De Grote Woontest. Figuur 1: Woonmilieus in Haaglanden (De Grote Woontest) Figuur 1 geeft de woonmilieus in Haaglanden weer zoals bewoners deze ervaren. Kenmerkend aan de regio Haaglanden is de variëteit en herkenbaarheid van woonmilieus: twee dominante stedelijke woonmilieus in Den Haag & Delft en de dorpse en landelijke woonmilieus in het Westland & Midden-Delfland. Ook de recente uitbreidingen van de steden (de monofunctionele laagbouw Vinex-milieus) zijn goed te herkennen: dit zijn de groene vlekken rondom Nootdorp, Zoetermeer, Delfgauw en aan de zuidkant van Delft. Sinds 2013 stemmen de gemeenten in de regio Haaglanden hun planaanbod regionaal af. Dit gebeurt kwantitatief (naar realistische planaantallen) en kwalitatief (naar woonmilieus). In de regio hanteren de gemeenten het Rosetta-woonmilieu om de plannen onderling vergelijkbaar te maken. Grafiek 19 op de volgende pagina geeft de bouwvoornemens in de regio naar jaar en naar woonmilieu weer. De kolom PM is het totaal aan zacht planaanbod: bouwvoornemens waarvan de gemeenten nog niet weten wanneer deze in ontwikkeling worden gebracht. Den Haag en Delft hebben de stedelijke woonmilieus van de regio. 15

19 PM Landelijk Dorps Suburbaan Stedelijk Grootstedelijk Grafiek 19: (Hard) planaanbod van de regio naar jaar en woonmilieu Vraag naar rustig stedelijk en dorpse woonmilieus Uit de Grote Woontest blijkt vooral de vraag naar stedelijke woonmilieus. Voor Delft vertaalt zich dat in een tekort van een rustig stedelijk woonmilieu; dit is een milieu wat te vergelijken is met Hof van Delft of Doelengebied. Een tweede tekort is het dorps wonen. Deze typering is te vergelijken met het fijnmazige woonmilieu van de hofjes aan de westkant van de stad. Kenmerkend voor het dorpse milieu is de sociale samenhang en betrokkenheid. Hierdoor is dit milieu vrij onplanbaar. Mensen van verschillende levensfasen, sociale achtergronden en inkomens wonen door elkaar en vormen samen een minisamenleving. Te veel plannen aangeboden in suburbane woonmilieus Vergelijken we vraag en aanbod met elkaar, dan blijken te veel plannen te worden aangeboden in de suburbane woonmilieus. In de grondgebonden suburbane woonmilieus is daarom meer aanbod dan er regionale vraag is. Bij voorgenomen bouwplannen die ongeveer tegelijkertijd tot ontwikkeling komen, is er een risico dat de plannen elkaar in de weg zitten. In de grote vraag naar stedelijke woonmilieus voorziet Delft voldoende. In Delft is 64% van het aanbod in stedelijke woonmilieus geprojecteerd en 36% in suburbane milieus. Volgens de huidige gegevens ziet het ernaar uit dat het aanbod van alle plannen in de regio groter zal zijn dan de verwachte vraag. Grafiek 20: (Hard) planaanbod van de regio naar gemeente In grafiek 20 zijn de woonmilieus per gemeente uitgesplitst in plaats van de woonmilieus naar tijd. De stedelijke woonmilieus zijn voornamelijk geprogrammeerd in Den Haag, Rijswijk en Delft. In de gemeenten Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp domineren vooral de suburbane woonmilieus, terwijl in de gemeenten Midden-Delfland en Westland dorps en landelijk wonen meer zichtbaar zijn. Niet elke gemeente leent zich voor elk woonmilieu. Streven naar een balans op gemeenteniveau is dus niet altijd mogelijk of zelfs wenselijk. Mensen die stedelijk willen wonen, zullen dit waarschijnlijk niet in een gemeente als Midden- Delfland zoeken maar eerder in Delft of Den Haag. In Delft (en de randgemeenten) wordt vooral gebouwd voor de stedelijke behoefte waarin de gemeente Den Haag onvoldoende zelf kan voorzien. Dit is het kenmerk van een regionaal werkende woningmarkt. Vraag en aanbod van woonmilieus in de regio sluit niet helemaal op elkaar aan. 16

20 Bouw Maatpakwoningen in de Harnaschpolder 17

21 5. Samenvatting Voorraad bouwplannen De totale planvoorraad nieuwbouwprojecten, is geslonken van ruim 9100 in 2012 naar ruim 8700 in Het aandeel appartementen in de planvoorraad is licht gestegen van ruim 2700 naar ruim Het aantal huurwoningen in de planning is vooralsnog 1.031, dit betreft een optelsom van zowel de sociale sector, de vrije sector als het aantal woningen waarvan de prijscategorie in de huur nog niet bekend is. Dit aantal is minder dan één derde van het aantal koopwoningen (3.339). Hier moet wel bij vermeld worden dat het gehele woningbouwprogramma in Nieuw Delft (de Spoorzone) vooralsnog allemaal als koop in de planning staat en dat kan nog veranderen in de nabije toekomst. De doelstelling om studentenwoningen te realiseren tussen 2008 en 2023 ligt op koers. Er zijn studentenwoningen opgeleverd en er staan nog studentenwoningen in de planning. In 2014 wordt na een rustig jaar weer volop gebouwd in de Harnaschpolder. Voor de komende drie jaar worden veel nieuwe woningen in Voorhof verwacht en vanaf eind 2015 start de bouw van de Spoorzone. In 2016 en 2017 staan veel woningen op de planning waarbij vooral het hoge aantal appartementen (ruim 70%) opvalt. Dit strookt met de verwachte toekomstige groei in de vraag naar appartementen. Dat komt vooral door de groeiende groep 65+-ers en de leeftijdscategorie die vaker in een appartement willen wonen dan in een eengezinswoning. De Delftse planvoorraad bestaat uit koopwoningen. In 2014 start de bouw van veel grondgebonden koopwoningen (Harnaschpolder), in 2017 worden juist veel koopappartementen verwacht, verdeeld over verschillende locaties in de stad. Voor de periode 2014 tot en met 2020 staan marktwoningen (koop + vrije sector huur + onbekend) in de planning. Dit komt neer op 434 marktwoningen per jaar. Uitgaande van een planuitval van 30% betekent dit dat jaarlijks gemiddeld 304 marktwoningen gebouwd worden. Er is realistischer gepland dan in In de periode is sprake van een conservatieve houding met betrekking tot nieuwbouw. De welbekende boeggolf van plannen ligt met 3 jaar (2017) wat verderop in de tijd dan bij de vorige rapportage. Het realistischer plannen geldt ook zeker voor Harnaschpolder: na de eerder genoemde piek in de productie dit jaar, zijn de ontwikkelingen over een langere periode (tot 2019) uitgestippeld. Marktontwikkelingen De ontwikkelingen in de woningmarkt in Delft volgde altijd de landelijke trends. In 2013 is de Delftse woningmarkt echter grilliger geworden. De trend is dat er steeds minder huizen verkocht worden en dat de huizen langer te koop staan. De verkooptijd is opgelopen van 10 maanden naar 20 maanden begin Deze trend lijkt zich te keren: na het dieptepunt in de woningverkopen, veert de markt in de tweede helft van 2013 (voorzichtig) op. De marktdynamiek is het grootst in het starterssegment: woningen in het segment van tot euro hebben zowel de hoogste omloopsnelheid en worden in Delft het meest verkocht. De dalende trend in het aantal transacties van koopwoningen is in 2013 tot stilstand gekomen met een aantal van 558 en 557 in de laatste kwartalen van Het aantal geplande nieuwbouwwoningen lijkt de komende jaren wel wat aan de hoge kant wanneer het aantal transacties op de woningmarkt stabiel blijft. Het aantal geplande koopwoningen is in 2014 nagenoeg gelijk aan het aantal geplande woningen voor de crisis: een periode waar het aantal transacties bijna twee maal zo hoog lag. Woonmilieus Delft (en omliggende gemeenten) voorzien in de grote stedelijke vraag naar woningen. Den Haag alleen kan in deze behoefte niet voorzien. Er is een overschot aan suburbane woonmilieus. Er is meer (regionale) vraag naar rustig-stedelijke en dorpse woonmilieus dan er aanbod is uit de voorgenomen plannen tot Delft kan qua historie en ligging goed voorzien in de regionale vraag naar rustig-stedelijke woonmilieus. 18

22 Bronnen Prognoses geplande woningbouw Bronbestand versie 1 januari 2014, afdeling Programma s & Projecten, gemeente Delft Marktontwikkelingen woningmarktcijfers.nl NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) Primos 2013 (Bevolkingsprognose voor huishoudens tot 2040, ABF Research Delft, 2013) CBS-statline (online gegevens over opleveringen via Centraal Bureau voor de Statistiek) WoON2012 (WoonOnderzoek Nederland, Ministerie van BZK, Den Haag 2013) DGWT2012 (De Grote Woontest 2012, Woonbelevingsonderzoek in de regio Haaglanden, SmartAgent, Leusden 2013) Gemeentelijke opgaven van afgestemde woningbouwplannen in de regio Haaglanden, Stadsgewest Haaglanden voor de provincie Zuid-Holland, Den Haag 2013 Aantal gebouwde woningen en demografische gegevens Afdeling Onderzoek en Statistiek, gemeente Delft Centraal Bureau voor de Statistiek Colofon Hoofdredactie Henk Twisk en Marit Treep Redactie Sylvester van der Horst, Gijs Hoofs en Sietske Gores Eindredactie en opmaak Annelies Gras Fotografie Annelies Gras, Ronald Tilleman Ontwerp Kepcom Creatieve Communicatie, Delft Website Gemeente Delft