Marktmogelijkheden detailhandelsinitiatieven. Gemeente Breda

Transcriptie

1 Marktmogelijkheden detailhandelsinitiatieven Gemeente Breda

2

3 Marktmogelijkheden detailhandelsinitiatieven Gemeente Breda Rapportnummer: 205X _5 Datum: 1 mei 2012 Contactpersonen opdrachtgever: dhr. Oudshoorn, mevr. Van Haaren-Stoks Projectteam BRO: Stefan van Aarle, Tommy Walvius, Felix Wigman Trefwoorden: Achter de Lange Stallen, Breda, Centrum, Binnenstad, Detailhandel, Marktmogelijkheden, Bezoekersonderzoek, Actualisatie Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 13 Beknopte inhoud: De contouren van het concept voor Achter de Lange Stallen in Breda dateren van enkele jaren geleden. Maar de laatste jaren zijn de ontwikkelingen in de retail groot. Voorliggend onderzoek kijkt naar de veranderingen in het 'gebruik' van de binnenstad van Breda en de gevolgen hiervan voor het project Achter de Lange Stallen. BRO Hoofdvestiging Postbus AA Boxtel Bosscheweg WV Boxtel T +31 (0) F +31 (0) E info@bro.nl

4

5 MANAGEMENT SUMMARY Inleiding De dynamiek in de Bredase detailhandel is groot. In de gemeente spelen diverse plannen en initiatieven: herontwikkeling van Achter de Lange Stallen, Dr. Struyckenplein, omgeving Rat Verleghstadion, Hoge Vucht, afronding van de woonboulevard en ontwikkeling van de Bavelse Berg. Met het oog op de landelijke ontwikkelingen in de detailhandel is BRO gevraagd onderzoek te doen naar de haalbaarheid van de verschillende plannen in zijn algemeenheid en het project Achter de Lange Stallen in het centrum van Breda in het bijzonder. 1. Detailhandelsaanbod gemeente Breda Toename winkelaanbod In de gemeente Breda is circa m² wvo detailhandel aanwezig, waarvan in de dagelijkse en in de nietdagelijkse artikelensector. Sinds 2007 is het aanbod toegenomen met circa m² wvo, met name veroorzaakt door de komst van Hornbach in Breda. Aanbod Breda sterk, mode & luxe blijft achter Circa 90% van het winkelaanbod in de gemeente, is gevestigd in de stad Breda (ca m² wvo). Afgezet tegen het aantal inwoners ligt het detailhandelsaanbod in Breda circa m² wvo boven het landelijke gemiddelde. Ook afgezet tegen de andere grote steden in Noord-Brabant is het aanbod ruim, alleen het aanbod in Eindhoven is groter ( m² wvo). Opvallend hierin is het achterblijvende winkelaanbod in de branchegroep mode & luxe in Breda. Functioneren detailhandel In de gemeente Breda wonen ongeveer mensen en dit aantal neemt volgens de prognose nog toe met naar Op basis van het koopstromenonderzoek uit 2005 blijkt dat de detailhandel in Breda in de huidige situatie op niveau functioneert. De niet-dagelijkse artikelensector heeft een sterke regiofunctie (o.a. woonboulevard en binnenstad). Door de bevolkingsgroei en de geplande versterkingen ontstaat een theoretische uitbreidingsruimte naar 2020 van circa m² wvo in de dagelijkse en m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector. Plannen De invulling van de detailhandelsplannen loopt sterk uiteen. Uitgesplitst naar aankoopmotief gaat het om een planvolume van m² wvo op het gebied van boodschappen doen (waarvan circa m² wvo verplaatsing), m² m² wvo op het gebied van winkelen en m² doelgerichte aankopen. Het totale planvolume overschrijdt de geraamde uitbreidingsruimte. De druk zit echter met name op het gebied van boodschappen doen (dagelijkse artikelensector) in de projecten Dr. Struyckenplein, Rat Verleghstadion/ De Lunet en Hoge Vucht. Management summary 1

6 Voor de plannen op het gebied van winkelen (Achter de Lange Stallen) en doelgerichte aankopen (woonboulevard, Rat Verleghstadion en Decathlon Bavelse Berg) is voldoende theoretische uitbreidingsruimte. 2. Weerbaarheid winkelaanbod Breda In de geraamde theoretische uitbreidingsruimte is nog geen rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, deze zijn namelijk niet op voorhand te voorspellen. Daarom is in een weerbaarheidsanalyse gekeken naar leidende trends in de detailhandel en de betekenis hiervan voor (de plannen in) Breda. Ambities detailhandelsbeleid De ambitie van de gemeente Breda is om een veelzijdige, dynamische winkelstad te zijn met een grote aantrekkingskracht. Dit is uitgewerkt in een drietal hoofddoelen: 1. Versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de regionale en bovenregionale aantrekkingskracht van het Bredase detailhandelsapparaat. 2. Streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaand uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden (het geheel is meer dan de som der delen). 3. Versterken van het ondernemingsklimaat in de gemeente en het bieden van ruimte aan ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel. Trends in koop- en bestedingsgedrag Het koopgedrag van de consument wordt sterk beïnvloed door trends als gemak bij winkelen (o.a. bereikbaarheid), toegenomen mobiliteit, het toegenomen referentiekader (mede door internet) en de vraag om beleving tijdens het winkelen. Dit vraagt om winkelgebieden die aansluiten bij het koopgedrag van de consument: boodschappen doen, doelgerichte aankopen en recreatief winkelen. Kansen en bedreigingen van Internet De bestedingen via Internet zitten fors in de lift. De consument is sterker op het Internet gericht vanwege het ruime aanbod, vergelijkingsmogelijkheden, het gemak, efficiëntie en de lagere prijs. De effecten zijn het grootst voor de emotieloze goederen, zoals cd's, telecom en electronica, maar ook de bestedingen aan kleding nemen toe. De verwachting is dat deze bestedingen nog een groei zullen nemen. Internet is niet alleen een concurrent van de detailhandel, het wordt ook steeds meer onderdeel van het winkelen. Steeds meer winkelformules maken gebruik van een multichannelstrategie. Er treedt een vervaging op tussen online en offline winkelen. Internet is onderdeel van het nieuwe winkelen. Trends aan de aanbodzijde Ook aan de aanbodzijde spelen diverse ontwikkelingen die van invloed zijn op het toekomstige gebruik van winkelgebieden. De gemiddelde omvang van winkels is de laatste jaren toegenomen en dit zal ook de komende jaren nog verder doorzetten. 2 Management summary

7 Het aantal filiaalbedrijven zal de komende jaren toenemen, temeer het MKB-ondernemersbestand de komende jaren snel vergrijst. Met het groeiende winkeloppervlak in de periferie zal de komende jaren ook het assortiment verbreden. Deze gebieden verkleuren tot echte gemakscentra. Op de mindere winkellocaties ontstaat leegstand, waarvan geaccepteerd moet worden dat er niet snel detailhandel meer terugkomt. Betekenis plannen Breda De effecten van deze ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde verschillen per winkelgebied: Voor een goed A1-winkelmilieu in de binnenstad blijven voldoende kansen. Het project Achter de Lange Stallen wordt gepositioneerd als A1-winkelgebied en voorziet dan ook in de wens van de consument (zie ook volgende paragraaf). De uitbreidingsruimte in de dagelijkse artikelensector is beperkt. Er is een verdringing te zien in de supermarktbranche, kleinere locaties komen verder onder druk te staan. De consument zoekt complete boodschappencentra, waardoor de buurtsupermarkt uit het straatbeeld verdwijnt. De plannen voor Hoge Vucht en Struyckenplein passen in deze ontwikkelingen; beide winkelcentra worden toekomstproof gemaakt, met moderne supermarkten als trekkers. Bij het Rat Verleghstadion wordt zelfs een cluster gecreëerd dat consumenten uit de hele regio moet trekken. Dit betekent drie nieuwe, moderne boodschappencentra voor de consument, maar zal ook leiden tot een versnelde sanering aan de onderkant van de markt. De perifere detailhandel heeft de laatste jaren flinke klappen gehad; landelijk staan perifere locaties sterk onder druk. Woonboulevard Breda heeft alles in huis om naar de toekomst sterk te functioneren. Met name op de verspreide PDV-locaties (veelal op bedrijventerreinen) is leegstand te verwachten. Er wordt toevlucht gezocht in andere branches om leegstaande panden nog ingevuld te krijgen. Hiervoor is echter maar een beperkt aantal grootschalige formules op de markt, zoals Decathlon, MediaMarkt/Saturn en ToysXL, die al aanwezig zijn of in beeld zijn op nieuwe detailhandelslocaties. Het toekomstperspectief is dan ook sterk afhankelijk van de herinvullingsmogelijkheden. 3. Verdieping centrum Breda Aanbod centrum Breda divers In het centrum van Breda zijn meer dan publieksgerichte functies aanwezig, waarvan de helft detailhandel en circa 210 horecavestigingen. De totale omvang van de detailhandel in het centrum bedraagt m² wvo en is sinds 2007 licht gedaald. Het winkelaanbod in het centrum van Breda heeft in vergelijking met de andere binnensteden in Noord-Brabant een kleiner aanbod in de branchegroep mode & luxe, terwijl de overige branches ruimer vertegenwoordigd zijn. De gemiddelde omvang van de winkels in het centrum van Breda is relatief beperkt. Ook de nodige leegstand In de binnenstad van Breda is de nodige leegstand aanwezig, met name in de randgebieden van het centrum en in de (Nieuwe) Haagdijk. Dit hangt samen met de structuur van het centrum van Breda, Management summary 3

8 met lange aanloopstraten. Het A1-winkelgebied Karrestraat, Eindstraat, Ginnekenstraat, Barones kent slechts een beperkte leegstand. Dit komt overeen met het landelijke beeld. Bezoekersonderzoek In november 2011 is een bezoekersonderzoek uitgevoerd in de binnenstad van Breda. Hieruit kwam naar voren dat het centrum van Breda niet alleen een belangrijke aankoopplaats voor inwoners uit eigen gemeente is, maar ook een belangrijke functie voor de regio heeft. Met name voor de regionale en toeristische bezoekers moet Breda concurreren met ander steden; zij bezoeken met hetzelfde gemak bijvoorbeeld 's-hertogenbosch of Eindhoven. Over het algemeen waarderen de bezoekers de sfeer en gezelligheid goed. Maar ook de kwaliteit en variatie in het winkelaanbod in Breda is onderscheidend ten opzichte van omliggende steden. Daarnaast geeft een groot aantal van de bezoekers aan met de auto te komen. De bereikbaarheid van Breda scoort beter dan in recente onderzoeken in omliggende steden, zoals 's- Hertogenbosch. De respondenten verwachten in de binnenstad van Breda het nieuwste aanbod op het gebied van mode & luxe. Nieuwe, expanderende formules die gemist worden zijn Starbucks, New Yorker en Primark. Ook over de omvang van de Bijenkorf kwamen opmerkingen, met name door eigen inwoners. De consument verwacht dat de binnenstad van Breda voorop loopt als het gaat om het winkelaanbod. Ook waren er verbeterpunten voor de inrichting van de openbare ruimte. De laatste tijd wordt er veel gesproken over de transformatie van winkelgebieden van 'places to buy, naar places to be'. Breda moet meer dan een winkelcentrum zijn, het moet ook een plek om te verblijven zijn. De deelgebieden Karrestraat - Eindstraat, Ginnekenstraat, Barones, Grote Markt en Tolbrugstraat zijn vaak onderdeel van het winkelrondje van de bezoekers van de binnenstad. Dit komt overeen met de passantenaantallen van Locatus. Andere gebieden worden selectief bezocht, zoals het Havengebied. Kijken we naar de verschillen dan zien we dat de regionale bezoekers relatief sterker gericht zijn op de Tolbrugstraat, Het Sas, de Grote Markt en de Barones. Zij bezoeken ook meer gebieden, doordat zij langer verblijven. Opvallend is dat jongeren zich met name richten op het A1-winkelgebied met de (inter)nationale modeformules. Weerbaarheid binnensteden De kracht van de grotere centrumgebieden, zoals de binnenstad van Breda, is de mogelijkheid tot recreatief- en vergelijkend winkelen, de mix van functies en een bijzondere ambiance. Omdat vergelijkend winkelen in toenemende mate via internet gebeurt en omdat de binnensteden vanwege andere ontwikkelingen onder druk komen te staan, wordt beleving en betekenis steeds belangrijker. Dit vraagt in centra om onderscheidend vermogen door het aanbieden van voldoende kritische massa (keuze, variëteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de identiteit en historische setting) en de vermenging met andere dan winkelelementen (horeca, leisure, dienstverlening, amusement, evenementen enzovoort). Branding van het winkelgebied is daarbij onmisbaar. 4 Management summary

9 Succesvolle binnensteden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het belevenis- en betekenisaspect in het gehele winkelgebied tot uiting te laten komen. Weerbaarheid Breda Naar verwachting zullen de A1-gebieden compacter van opzet worden. Retailers willen alleen een vestiging op de beste locatie en doen geen concessies meer aan winkelinrichting en consumentenbeleving. In het verlengde hiervan investeren beleggers voornamelijk in goede retaillocaties en nemen ze veelal afstand van winkelvastgoed op randlocaties en secundaire locaties. Het zijn dan ook met name deze rand- en secundaire locaties van het centrum die kwetsbaar zijn. Hier zijn veel zelfstandige ondernemers gevestigd (vergrijzing MKB-leden) en branches die de laatste jaren het gevoeligst zijn gebleken voor internet en concurrentie uit de periferie. Door afnemende vraag op deze locaties zal leegstand ontstaan. Er zal rekening mee gehouden moeten worden dat enkele aanloopstraten, of delen hiervan, naar de toekomst een andere functie zullen krijgen. Achter de Lange Stallen Realisatie van het project Achter de Lange Stallen is een belangrijke ruimtelijke versterking voor de binnenstad. De routing in de binnenstad wordt verbeterd en er ontstaat een betere koppeling met het Chassépark. Om dit te realiseren zal het gebied voldoende trekkracht moeten krijgen door een stevig programma (voldoende massa), enkele trekkers (zoals Bijenkorf, Primark of Saturn) en een bronpuntfunctie (parkeergarage). Het gebied zal zich met name ruimtelijk en fysiek moeten onderscheiden van andere delen van de binnenstad. Gezien de positionering als A1-winkelgebied, is het waarschijnlijk dat de nadruk sterk komt te liggen op (inter)nationale formules in de branchegroep mode & luxe. Hier liggen nog versterkingsmogelijkheden; de dynamiek is groot en in Breda is de vernieuwing op dit gebied de laatste jaren beperkt geweest. De nieuwe (inter)nationale modeformules bevinden zich met name in het midden- en prijsvriendelijke segment, maar hebben een bijzonder hoogwaardige uitstraling (cheap chic). De vernieuwing van deze (grootschalige) formules is groot. Daarnaast spelen ze in op beleving, betekenis en vermaak. Hiermee spelen de formules in op de vraag van de consument, maar sluit het ook aan op de voorgenomen hoogwaardigheid van het project Achter de Lange Stallen. De ontwikkeling van Achter de Lange Stallen moet als onderdeel van de totale ontwikkeling van de binnenstad gezien worden. Uitbreiding van het A1-gebied zal effecten hebben op het bestaande A1-gebied (toenemende concurrentie). Voor de ondernemers en winkelgebieden hierbuiten, die zich nu al weten te onderscheiden van dit winkelaanbod, zal de concurrentie maar beperkt toenemen. In dit omliggende gebied worden echter wel de effecten van de landelijke trends en ontwikkelingen zichtbaar. Er zal rekening mee gehouden moeten worden dat bepaalde delen van de binnenstad en omliggende aanloopstraten verkleuren naar een andere functie. Er zal ook in andere centrumdelen geïnvesteerd moeten worden, om de totale binnenstad te verbeteren. Management summary 5

10 6 Management summary

11 Inhoudsopgave pagina MANAGEMENT SUMMARY 1 1. Detailhandelsaanbod gemeente Breda 1 2. Weerbaarheid winkelaanbod Breda 2 3. Verdieping centrum Breda Project Rat-Verlegh-stadion en omgeving Project Park De Bavelse Berg Winkelcentrum Hoge Vucht INLEIDING Aanleiding Afbakening onderzoek Leeswijzer VERTREKSITUATIE Aanbodanalyse gemeente Aanbodanalyse stad Breda Aanbodanalyse centrum Breda Passantenintensiteit Vraaganalyse VOORTGANG RETAILINITIATIEVEN Inleiding Project Achter de Lange Stallen Project Afronding Woonboulevard (Fase V) Project Herontwikkeling Dr. Struyckenplein BEZOEKERSONDERZOEK Kenmerken bezoekers Beoordeling aanbod Mobiliteit Koop- en bestedingsgedrag Verschillen per dag De Belgische consument Verbeterpunten Resumé WEERBAARHEIDSANALYSE Ambities detailhandelsbeleid gemeente Breda Trends in koop- en bestedingsgedrag consument Trends aan de aanbodzijde Betekenis winkelgebieden Breda Betekenis plannen Breda 63 Inhoudsopgave 7

12 Inhoudsopgave (vervolg) pagina 6. KANSEN CENTRUM BREDA Weerbaarheidsanalyse binnenstad Breda Positionering Achter de Lange Stallen Conclusie 70 BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippenlijst 1 Bijlage 2: Branche-indeling 3 Bijlage 3: Verantwoording onderzoek 5 8 Inhoudsopgave

13 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Vraagstelling De vraagstelling voor het onderzoek en het advies is als volgt: Wat zijn de kansen en effecten voor de geplande retailontwikkelingen in Breda in het algemeen en voor de binnenstad in het bijzonder? VOF Achter de Lange Stallen (een samenwerking van MAB en Dura Vermeer Vastgoed) is eigenaar van het gebied achter De Lange Stallen in Breda. De planontwikkeling van het gebied wordt nu samen met de gemeente Breda voortvarend aangepakt. De contouren van het concept voor Achter de Lange Stallen dateren van enkele jaren geleden. Maar in Breda spelen meer plannen en initiatieven op het gebied van detailhandel. Daarnaast spelen in de retail diverse ontwikkelingen die ook tot uiting zullen komen in het gebruik van de binnenstad van Breda. Het gaat dan onder andere om de veranderingen in het consumentengedrag (zoals prijs-kwaliteit afweging, onlinebestedingen, beleving en vermaak), de veranderingen in het aanbiedersgedrag (schaalvergroting, filialisering, etc.), maar ook de autonome ontwikkelingen zoals de economische ontwikkelingen. Om deze reden is BRO gevraagd een weerbaarheidsanalyse uit te voeren voor de detailhandelsstructuur van Breda en zo een doorkijk te geven naar toekomstige ontwikkelingen en hoe Breda hierop kan anticiperen. Specifiek wordt ingegaan op de marktmogelijkheden voor het project Achter de Lange Stallen in het centrum van Breda. 1.2 Afbakening onderzoek Bezoekersonderzoek Ter onderbouwing van de marktmogelijkheden heeft BRO een bezoekersonderzoek uitgevoerd in de binnenstad van Breda. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden in de eerste week van november (week 44), nog voor de grote decemberdrukte. Tabel 1.1 Onderzoeksdata bezoekersonderzoek 2011 Datum Tijd Dinsdag 1 november (Allerheiligen) tot uur Donderdag 3 november tot uur (inclusief koopavond) Vrijdag 4 november tot uur Zaterdag 5 november tot uur Zondag 6 november tot uur De resultaten van dinsdag 1 november zijn niet meegenomen in de totaalcijfers van dit onderzoek, vanwege het grote aandeel Belgische consumenten op deze Belgische feestdag. Deze input is wel meegenomen in de beschrijving van het bezoekgedrag van de Belgische consument. In totaal zijn bezoekers geënquêteerd op de overige dagen. In de bijlagen zijn de vragenlijst en het overzicht van de enquêteposten opgenomen. Hoofdstuk 1 9

14 De opzet van de vragenlijst is in hoofdlijnen gelijk aan eerdere onderzoeken uit 1999 en 1995, waardoor de resultaten vergelijkbaar zijn. Deskresearch Daarnaast is er een beknopte aanbodanalyse uitgevoerd. In de eerste plaats naar hoeveelheid aanbod en de samenstelling naar branche, maar ook naar kwaliteit en ruimtelijke spreiding van de winkels. De cijfers over het winkelaanbod zijn ontleend aan Locatus Verkenner, update 7 november 2011, tenzij anders vermeld. Hierbij is ook gekeken naar de ontwikkelingen in het aanbod ten opzichte van voorgaand onderzoek uit Leeswijzer Het onderzoek is ingedeeld in vijf blokken: de ontwikkeling van het winkelaanbod in de binnenstad van Breda (hoofdstuk 2), een actualisatie van de plannen en initiatieven in de gemeente (hoofdstuk 3), de resultaten van het bezoekersonderzoek (hoofdstuk 4), de weerbaarheidsanalyse (hoofdstuk 5) en tot slot de marktmogelijkheden in hoofdstuk 6. Achterliggende data en een lijst met definities vindt u in de bijlagen. 1 BRO (2007) Haalbaarheid en effecten nieuwe detailhandelsinitiatieven 10 Hoofdstuk 1

15 2. VERTREKSITUATIE In dit hoofdstuk worden de resultaten gepresenteerd van de aanbodzijde, vraagzijde en passantenstromen. De aanbodanalyse is uitgevoerd op drie schaalniveaus: gemeente Breda (paragraaf 2.1), de stad Breda (paragraaf 2.2) en het centrum van Breda (paragraaf 2.3). Voor de aanbodgegevens is gebruik gemaakt van de data van dataleverancier Locatus, update 7 november 2011, tenzij anders vermeld. 2.1 Aanbodanalyse gemeente De detailhandelssector in de gemeente Breda heeft in totaal een omvang van circa m² winkelvloeroppervlak (wvo). Circa 90% van het aanbod is gevestigd in de stad en 10% in de overige kernen binnen de gemeente: Bavel, Prinsenbeek, Ulvenhout en Teteringen. Het winkelaanbod in deze kernen is sterk gericht op boodschappen doen (dagelijkse artikelen) en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen en is hiermee met name lokaal verzorgend. Dit in tegenstelling tot de (boven)regionale verzorgingsfunctie van de stad Breda. Van het totale aanbod binnen de gemeente behoort circa 16% tot de dagelijkse artikelensector. Dit percentage komt overeen met het landelijk gemiddelde. De niet-dagelijkse artikelensector wordt gedomineerd door de branches dier & plant, doe-het-zelf en wonen. Gezamenlijk bedraagt de omvang ruim m² wvo. Het overgrote deel hiervan is gesitueerd op de woonboulevard in Breda- West. Kijken we naar het aantal winkels dan voeren de modische branches (kleding en mode, schoenen en lederwaren) de lijst aan. Ruim een kwart van de totale detailhandel bestaat uit een winkel met modisch aanbod. Gevolgd door winkels met dagelijkse artikelen en de woonbranche. Tabel 2.1 Winkelaanbod gemeente Breda (Locatus, update 7 november 2011) Dagelijks Niet-dagelijks Totaal Aantal m² wvo Aantal m² wvo aantal m² wvo Breda Bavel Prinsenbeek Ulvenhout Teteringen Totaal gemeente Breda Ontwikkeling in de tijd In de periode tussen 2007 en 2012 is het winkelaanbod in de gemeente met ruim m² wvo toegenomen. De groei is vrijwel volledig toe te schrijven aan de niet-dagelijkse artikelensector. Binnen deze sector is de branche doe-het-zelf met afstand het sterkst gegroeid (vestiging Hornbach in Breda). Grootste dalers zijn de branches bruin- en witgoed en wonen. Het aanbod in de dagelijkse sector is in de laatste vijf jaar slechts beperkt gegroeid. Hoofdstuk 2 11

16 Tabel 2.2 Winkelaanbod gemeente Breda naar hoofdbranche 2 Aantal m² wvo gem. wvo Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Subtotaal dagelijks Warenhuis Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen Overige detailhandel Subtotaal niet-dagelijks Totaal gemeente Breda Figuur 2.1 Ontwikkeling detailhandelsaanbod gemeente Breda (in m² wvo) Bron: Locatus, update 7 november Hoofdstuk 2

17 2.2 Aanbodanalyse stad Breda In deze paragraaf staat het detailhandelsaanbod in de stad Breda centraal. Het aanbod in de andere kernen in de gemeenten blijft buiten beschouwing. Referenties In tabel 2.3 wordt het detailhandelsaanbod vergeleken met het aanbod in (qua omvang) vergelijkbare plaatsen. In de dagelijkse artikelensector zijn de verschillen tussen Breda en vergelijkbare plaatsen klein. Het aanbod in de niet-dagelijkse artikelensector is daarentegen fors groter dan in vergelijkbare plaatsen ( m² wvo). Een belangrijke oorzaak van dit verschil is de woonbranche ( m² wvo). Ook in de andere branches waar grootschaligheid het kenmerk is (doe-het-zelf en dier en plant), overstijgt het aanbod in Breda het gemiddelde. Enkel de branches media en detailhandel overig blijven licht achter bij het gemiddelde. In tabel 2.4 is een vergelijking opgenomen van het aanbod in Breda t.o.v. de andere grote steden in de provincie Noord-Brabant. Hierbij is ook gekeken naar de ontwikkeling tussen 2007 en In deze periode is in alle steden het aanbod toegenomen. Breda m² wvo Tilburg m² wvo s-hertogenbosch m² wvo Eindhoven m² wvo Tabel 2.3 Winkelaanbod stad Breda vergeleken (Locatus, update 7 november 2011) Breda (stad) inwoners Vergelijkbare plaatsen tot inwoners* wvo per wvo per m² wvo inw. m² wvo inw. Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Subtotaal dagelijks Warenhuis Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier optiek Huish. en luxe art Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Auto en fiets Doe-het-zelf Wonen Overige detailhandel Subtotaal niet-dagelijks Totaal Stad Breda * Gecorrigeerd voor het inwoneraantal van de stad Breda Hoofdstuk 2 13

18 Tabel 2.4 Detailhandelsaanbod Brabantse steden in m² wvo, ontwikkeling t.o.v (Bron: Locatus, 2007, 2011) Stad Breda Stad Tilburg Stad s-hertogenbosch Stad Eindhoven Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Subtotaal dagelijks Warenhuis Kleding en mode Schoenen & lederwaren Juwelier optiek Huish.en luxe art Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Auto en fiets Doe-het-zelf Wonen Overige detailhandel Subtotaal niet-dagelijks Totaal per stad Hoofdstuk 2

19 In s-hertogenbosch en Eindhoven is met name het aanbod in de modische branches toegenomen. Daarnaast valt op dat het aanbod in de branche media in alle steden is afgenomen. Met uitzondering van de stad Tilburg, gaat deze constatering ook op voor de branche bruin- en witgoed. 2.3 Aanbodanalyse centrum Breda De laatste stap in de analyse van het aanbod is het centrum van Breda. Tabel 2.5 Functies in het centrum van Breda (Locatus, update 7 november 2011) Aantal Aandeel Detailhandel % Horeca % Cultuur 21 2% Ontspanning 11 1% Verhuur 3 1% Ambacht 67 7% Financiële dienstverlening 12 1% Particuliere dienstverlening 57 6% Leegstand % Totaal centrum Breda % Diversiteit aan functies De binnenstad van Breda heeft ruim publieksgerichte voorzieningen, zoals uiteengezet in tabel 2.5. Circa de helft van de publieksgerichte functies in het centrum wordt ingenomen door detailhandel. Ook het aandeel horeca is aanzienlijk (ca. 21%). Ook zijn 32 leisure-voorzieningen aanwezig (cultuur en ontspanning), 67 ambachten en 69 dienstverleners (particulier + zakelijk). In het centrum van Breda staan circa 100 panden leeg. In het vervolg gaan we hier dieper op in. Hierbij ligt de nadruk op de detailhandel en de leegstand. Winkelaanbod Per januari 2012 heeft het winkelaanbod in het centrum een omvang van circa m² wvo. Ruim 90% van het aanbod behoort tot de niet-dagelijkse artikelensector. Daarbinnen zijn de modische artikelen het beste vertegenwoordigd. De dagelijkse artikelensector heeft een omvang van circa m². Het centrum telt vijf supermarkten (inclusief EkoPlaza en Kenfood). Tussen 2007 en 2012 is het detailhandelsaanbod in de niet-dagelijkse artikelensector licht afgenomen, met circa m² wvo en 35 winkels. De verschillen tussen de diverse branches zijn groot. De grootste afnamen hebben plaatsgevonden in de branches media, bruinen witgoed en wonen. In de branches huishoudelijke en luxe artikelen, sport en spel en detailhandel overig is er juist sprake geweest van een toename. Hoofdstuk 2 15

20 Tabel 2.6 Winkelaanbod centrum Breda, ontwikkeling aantal m² wvo aantal m² wvo Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Subtotaal dagelijks Warenhuis Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Auto en fiets Doe-het-zelf Wonen Overige detailhandel Subtotaal niet-dagelijks Totaal Centrum Breda Referentiecentra Vergelijken we het aanbod in het centrum van Breda met het aanbod in de overige centrumgebieden in grote Noord-Brabantse steden dan zijn er enkele verschillen: Het winkelaanbod in Breda is diverser, de nadruk ligt minder op de branchegroep mode & luxe (tabel 2.7). Uitschieter in de branchegroep mode en luxe is de binnenstad van Tilburg met een aandeel van 73%. Ook absoluut gezien blijft het winkelaanbod in de branchegroep mode & luxe achter op de andere steden: circa m² wvo op 's-hertogenbosch en circa m² wvo op Eindhoven. Het detailhandelsaanbod in de overige branchegroepen is in Breda juist relatief groot. Tabel 2.7 Aandeel m² wvo centrum Breda & referentiecentra, naar branchegroep 4 Dagelijks Mode en luxe Vrije tijd In en om huis Overige detailhandel Breda 8% 59% 15% 15% 3% Tilburg 6% 73% 10% 10% 1% 's-hertogenbosch 8% 65% 13% 12% 2% Eindhoven 8% 58% 13% 19% 2% Gemiddeld 7% 64% 13% 14% 2% Omvang panden Wanneer wordt gekeken naar de gemiddelde omvang van de winkels in de verschillende branchegroepen, dan blijft deze achter bij Eindhoven en Tilburg. Voor verschillende winkelformules geldt dat zij hier een grotere vestiging hebben dan in Breda. Dit is te verklaren door de moderne binnensteden in deze steden. 3 Locatus, 2007, Bron: Locatus, update 7 november Hoofdstuk 2

21 De gemiddelde omvang van de winkels in Breda is wel groter dan in de andere historische binnenstad, 's-hertogenbosch. Tabel 2.8 Aanbod centrum Breda, naar deelgebied(locatus, update 7 november 2011) Kernwinkelgebied Grote Markt, Torenstraat & Reigerstraat Dagelijks Niet-dagelijks Leegstand aantal m² wvo aantal m² wvo aantal m² wvo Karrestraat & Eindstraat Ginnekenstraat De Barones Tolbrugstraat, Lange Brugstr. & Korte Brugstraat Houtmarkt, incl. passage Veemarktstraat Halstraat Ridderstraat t Sas Subtotaal kernwinkelgebied Aanloopmilieu (Korte) Boschstraat (Nieuwe) Haagdijk Nieuwe Ginnekenstraat overig Subtotaal aanloopmilieu Totaal centrum Breda Deelgebieden binnenstad Om een beter beeld te krijgen van het functioneren van de binnenstad, is het centrum van Breda opgedeeld in diverse deelgebieden. Grofweg is het centrum te verdelen in een kernwinkelgebied (binnen de singels) en het aanloopmilieu. De binnenstad van Breda kent een krachtig kernwinkelgebied, rondom winkelcentrum de Barones met een uitloper in de vorm van de Ginnekenstraat. De drie aanloopstraten (Boschstraat, Haagdijk en Nieuwe Ginnekenstraat) hebben eigen kenmerken. In omvang zijn de Ginnekenstraat, Karrestraat en Eindstraat de belangrijkste winkel-deelgebieden. Hier is ruim 40% van het niet-dagelijkse artikelenaanbod gevestigd. Vrijwel alle landelijk opererende filiaalbedrijven zijn in dit gebied gevestigd. In deze deelgebieden is de leegstand ook gering. De Veemarktstraat en t Sas zijn twee bijzondere deelgebieden binnen het kernwinkelgebied. Beiden hebben een accent op een hoogwaardiger en/of specialistisch winkelaanbod. Het aanloopmilieu bestaat uit drie winkelstraten; uitlopers van het kernwinkelgebied. Zij worden gekenmerkt door een gemengd karakter, met naast detailhandel ook veel andere functies zoals dienstverlening en horeca. Opvallend is de omvang van het dagelijks artikelenaanbod aan de Haagdijk. Wilhelminastraat Het winkelgebied Wilhelminastraat valt volgens de indeling van Locatus buiten het centrumgebied. Dit winkelgebied heeft een totale omvang van circa m² wvo en een sterke nadruk op de branchegroepen dagelijks, mode & luxe en in/om huis. Het winkelgebied heeft een onderscheidend en hoogwaardig karakter, met formules als Scapa, Superdry en Pauw. Hoofdstuk 2 17

22 Leegstand In totaal staan er in de binnenstad per januari panden leeg met een omvang van circa m² wvo. We benadrukken dat dit een momentopname betreft en dat dit cijfer is gebaseerd op de definitie van leegstand volgens Locatus (zie kader). Definitie leegstand Locatus Een winkelpand wordt als leegstand geregistreerd indien het redelijkerwijs de verwachting is dat in het pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca, of consument gerichte dienstverlening zal terugkomen. Bovendien geldt dat: Het pand was als winkel in gebruik en staat nu leeg. Of het pand is op dat moment niet meer als winkel of horeca in gebruik, maar op het pand staat wel aangegeven dat het te koop/huur is als verkooppunt. Absoluut gezien is de leegstand het grootst in de randgebieden van het centrum (overig). Ook de (Nieuwe) Haagdijk kent een aanzienlijke leegstand. In het primaire kernwinkelgebied Karrestraat Eindstraat Ginnekenstraat is er slechts sprake van frictieleegstand. De leegstand in winkelcentrum De Barones is recentelijk toegenomen en bedraagt nu circa m² wvo. Het betreft voornamelijk kleine panden op verdieping. In tabel 2.9 wordt het leegstandspercentage in het centrum van Breda vergeleken met de drie grote steden in de provincie Noord- Brabant. Kijken we naar het aantal winkels dan bedraagt het leegstandpercentage in het centrum van Breda 16,4%. Van de vier grote Brabantse steden is dit het hoogste aandeel. Ook in meters is de leegstand aanzienlijk, namelijk 14,4%. Dit is deels te verklaren door de structuur van de Bredase binnenstad. Tabel 2.9 Leegstand centrum Breda t.o.v. referentiesteden (Locatus, update 7 november 2011) Centrum aantal aandeel m² wvo aandeel Breda ,4% ,4% Eindhoven 69 13,9% ,3% 's-hertogenbosch 57 9,3% ,0% Tilburg 63 15,8% ,9% Nieuwe winkelformules De dynamiek in de detailhandel is groot. De laatste jaren hebben verschillende nieuwe winkelformules de Nederlandse markt betreden. Diverse (inter)nationale formules zijn wel in de referentiesteden aanwezig, maar niet in de binnenstad Breda. Het gaat met name om winkelformules in de branchegroep mode & luxe, zoals Pull&Bear, Bershka, DEPT, Desigual, New Yorker, Dr. Adam s, New Look en Primark. 2.4 Passantenintensiteit Onderzoeksbureau Locatus heeft in oktober 2010 met behulp van een winkelpassantentelling inzicht geboden in de druktepatronen van verschillende delen van het centrum van Breda. In totaal is op 48 verschillende punten geteld. Het totaal aantal passanten in de binnenstad bedroeg in per week en ligt hiermee lager dan in voorgaande jaren: in 2008, in 2006 en in Dit ligt in lijn met de daling van het aantal toeristi- 18 Hoofdstuk 2

23 sche bezoekers in Breda van circa 1,5 miljoen in 2007 naar 1,3 miljoen in Drukste locaties in de binnenstad zijn de Eindstraat en het noordelijke deel van de Ginnekenstraat. Het aantal bezoekers ligt hier op zaterdag circa tussen de en In de andere straten is er sprake van een lager bezoekersaantal. Na de Ginnekenstraat en de Eindstraat volgen de Karrestraat ( bezoekers op het drukste punt), de Veemarktstraat ( bezoekers op het drukste punt) en de Ridderstraat ( bezoekers op het drukste punt). De minst druk bezochte deelgebieden in de binnenstad zijn de St. Annastraat, de Catharinastraat, de Visserstraat en de Reigerstraat. Dit vormen tevens de randen van het kernwinkelgebied. Kijken we naar het druktebeeld over de week dan voert de zaterdag de ranglijst aan met circa bezoekers per dag. Hierna volgt de donderdag (tevens koopavond) met circa bezoekers. 2.5 Vraaganalyse De gemeente Breda telt per 1 januari 2012 ruim inwoners, waarvan bijna in de stad wonen. Grootste subkern is Prinsenbeek met circa inwoners. Grootste stadsdeel is zuid-oost, gevolg door zuid-west. Tabel 2.10 Bevolkingsontwikkeling Breda per stadsdeel Inwonertal Noord-oost Noord-west Zuid-west Zuid-oost Centrum Teteringen Prinsenbeek Ulvenhout Bavel Totaal Bron: Gemeente Breda, afdeling Onderzoek en Informatie, 2011 Tabel 2.11 Bevolkingsontwikkeling Breda per stadsdeel, naar leeftijd Inwonertal en ouder Totaal Bron: Gemeente Breda, afdeling Onderzoek en Informatie, Opgaaf gemeente Breda. Het gaat hier alleen om toeristische bezoeken van Nederlanders. Hoofdstuk 2 19

24 Figuur 2.2 Passantenstromen binnenstad Breda 20 Hoofdstuk 2

25 Het inwoneraantal van de gemeente Breda zal de komende jaren toenemen tot in 2015 en in Tussen de verschillende stadsdelen zijn wel verschillen waarneembaar. In het centrum wordt de komende jaren nog een groei verwacht. Daarnaast is het waardevol om te kijken naar een verandering van de leeftijdsopbouw van de bevolking. De komende jaren zal met name het aantal 60-plussers fors toenemen. Ook het aantal jongeren neemt licht toe. Bestedingen Het inkomensniveau in de gemeente Breda bedraagt circa ,- per hoofd van de bevolking per jaar en ligt hiermee 4,7 procent boven het landelijke gemiddelde van ,- 6. De landelijk gemiddelde bestedingen aan de detailhandel bedragen over ,- in de dagelijkse en in de niet-dagelijkse artikelensector 7. Hiermee zijn de bestedingen in de dagelijkse artikelensector per hoofd van de bevolking de laatste jaren gestabiliseerd ( 2.240,- in 2009 en in 2008). In de niet-dagelijkse artikelensector zijn de bestedingen sinds 2008 met ruim 9% afgenomen ( 2.850). Ondanks stabilisatie van de bestedingen in de dagelijkse artikelensector, zoals beschreven in de vorige paragraaf, is de gemiddelde omzet per m² wvo toegenomen van in 2008 naar in Voor de niet-dagelijkse artikelensector geldt een daling van in 2008 naar in Deze daling is met name zichtbaar in de branchegroepen Vrije tijd en In/om huis, mede door schaalvergroting. Raming economisch functioneren Door vraag- en aanbodsituatie met elkaar te confronteren, wordt inzicht verkregen in het functioneren van de detailhandel in de gemeente Breda. Hierin komen ook de ontwikkelingen in vraag en aanbod van de laatste jaren tot uiting. Omdat er geen recente koopstroomgegevens zijn voor Breda, wordt uitgegaan van de resultaten van het koopstromenonderzoek uit De navolgend gepresenteerde cijfers voor koopkrachtbinding en toevloeiing zijn hierdoor gelijk aan het BRO-onderzoek uit Voor een verdere onderbouwing van deze cijfers verwijzen we naar dit onderzoek 9. In bijlage 1 (begrippenlijst) is een toelichting gegeven op de gehanteerde definities. Dagelijkse sector Voor de benadering van het economisch functioneren van de dagelijkse artikelensector zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Een koopkrachtbinding van 98%. De binding is een zeer hoge en vrijwel niet te verbeteren waarde. De koopkrachttoevloeiing, als aandeel van de omzet, vanuit West-Brabant bedraagt in de huidige situatie 4%. De toevloeiing kan bij versterking van het aanbod met bijzondere elementen toenemen tot ca. 6%. Een zeer sterkere toename is niet 6 7 CBS StatLine, Kerncijfers wijken en buurten HBD (2011) Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. 8 9 Bron: Koopstroomonderzoek West-Brabant, SES BRO (2007) Haalbaarheid en effecten nieuwe detailhandelsinitiatieven. Hoofdstuk 2 21

26 waarschijnlijk omdat deze artikelen overwegend dicht bij huis aangeschaft worden. Op basis van deze aannames ligt de omzet per m² wvo op dit moment in Breda met ca ,- per m² wvo iets boven het cijfermatige landelijk gemiddelde van 6.910,- per m² wvo. Vraag en aanbod zijn momenteel redelijk in evenwicht. Als gevolg van het toenemende draagvlak en een versterking van het aanbod zal in 2020 ruimte ontstaan voor een verdere uitbreiding van de dagelijkse artikelensector. Niet-dagelijks Voor de niet-dagelijkse artikelensector is uitgegaan van de volgende koopstroomcijfers: Voor de sector niet-dagelijkse artikelen bedraagt de koopkrachtbinding 89%. De koopkrachttoevloeiing, als aandeel van de omzet, vanuit West-Brabant bedraagt 29%. Dit cijfer is opgehoogd in verband met de bestedingen van verder weg, die niet in dit onderzoek meegenomen zijn (o.a. België en de Rijnmond). Voor de nietdagelijkse sector is uitgegaan van een koopkrachttoevloeiing van 40% (ca. 25% uit de regio en 15% van verder weg). In de benadering van het toekomstige functioneren is uitgegaan van een wezenlijke versterking van het aanbod (en de winkelomgeving), waardoor de binding kan toenemen tot ca. 90% en de toevloeiing tot ca. 43%. Absoluut gezien neemt de omzet van buiten dan fors toe. Omdat de regiobewoners al sterk op Breda georiënteerd zijn, zal die toename vooral door meer bezoekers van verder weg gerealiseerd moeten worden. Tabel 2.12 Economisch functioneren detailhandel gemeente Breda Dagelijkse artikelensector Aantal inwoners Bestedingen per hoofd van de bevolking Totaal bestedingspotentieel (in mln.) 391,0 407,0 Koopkrachtbinding 98% 98% Gebonden bestedingen (in mln.) 383,2 398,9 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 4% 6% Omzet door toevloeiing (in mln.) 16,0 25,5 Totale omzet (in mln.) 399,2 424,4 Totaal m² wvo Omzet per m² wvo Landelijk gemiddelde omzet per m² wvo Uitbreidingsruimte (m² wvo) Tabel 2.13 Economisch functioneren detailhandel gemeente Breda Niet-dagelijkse artikelensector Aantal inwoners Bestedingen per hoofd van de bevolking Totaal bestedingspotentieel (in mln.) 450,4 468,8 Koopkrachtbinding 89% 90% Gebonden bestedingen (in mln.) 400,9 421,9 Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 40% 43% Omzet door toevloeiing (in mln.) 267,2 318,3 Totale omzet (in mln.) 668,1 740,2 Totaal m² wvo Omzet per m² wvo Landelijk gemiddelde omzet per m² wvo Uitbreidingsruimte (m² wvo) Hoofdstuk 2

27 Verder gaan we voor de toekomst uit van een iets hogere normatieve omzet per m² wvo omdat versterkingen gewoonlijk gepaard gaan met hoge kosten, waardoor de huisvestingslasten ook relatief hoog uitvallen. Het detailhandelsaanbod in Breda functioneert boven het landelijke gemiddelde ( 1.960), maar omdat we zijn uitgegaan van een hogere vloerproductiviteit die doorgaans geldt in grotere steden, functioneert het aanbod theoretisch gemiddeld normaal. Door een toenemende draagvlak en de als gevolg van versterkingen toenemende koopkrachtbindings- en toevloeiingscijfers is voor de toekomst distributieve ruimte voor een uitbreiding van het aanbod te berekenen (ca m² wvo). Ondanks het toegenomen winkelaanbod en dalende bestedingscijfers ligt de uitbreidingsruimte hiermee nagenoeg gelijk aan Dit wordt met name verklaard door de groei van het aantal inwoners en een landelijke daling van de gemiddelde omzetten per m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector (o.a. door schaalvergroting). Hoofdstuk 2 23

28 24 Hoofdstuk 2

29 3. VOORTGANG RETAILINITIATIEVEN 3.1 Inleiding De detailhandelssector in de stad Breda kent veel dynamiek. Vanuit het verleden spelen diverse grootschalige projecten die mogelijk van invloed zijn op de ontwikkelingspotentie van de binnenstad. Het gaat om de volgende initiatieven: Project Achter de Lange Stallen; Project afronding Woonboulevard; Project herontwikkeling Dr. Struyckenplein; Project Rat Verlegh-stadion en omgeving; Project Park De Bavelse Berg; Project herontwikkeling Winkelcentrum Hoge Vucht. Figuur 3.1 Locaties retailontwikkelingen Breda Hoge Vucht Navolgend worden per project de kenmerken aangegeven, zoals die onder meer uit de gevoerde gesprekken en de achterliggende stukken naar voren zijn gekomen. De beschrijving heeft betrekking op de stand van zaken per december Omdat de planvorming bij enkele projecten nog niet helemaal uitgekristalliseerd is, is het mogelijk dat er nog veranderingen in programma en/of ruimtelijke opzet plaats zullen vinden. Het gaat immers om afsprakenkaders uit het verleden. Hoofdstuk 3 25

30 3.2 Project Achter de Lange Stallen Stand van zaken: Planvorming Intitatiefnemer/ontwikkelaar: VOF Achter de Lange Stallen Belegger winkels, parkeerkelder en 71 appartementen: Syntrus Achmea Vastgoed Eigenaar gronden: Wonen BreBurg (Lange Stallen en KPN-gebouw/locatie) en VOF Achter de Lange Stallen. Locatie: Gebied aan de zuidzijde van het Bredase hoofdwinkelgebied, nu grotendeels in gebruik als parkeerlocatie (maaiveld). Het gebied omvat tevens de Lange Stallen (historische panden), de KPN-locatie (postkantoor) en een entree richting Ginnekenstraat. Omgeving: Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door het kernwinkelgebied, aan de westzijde aan de Ginnekenstraat (onderdeel hoofdwinkelcentrum) en de Houtmarktpassage. Naar het oosten ligt het Chassé-terrein met diverse nieuwe ontwikkelingen. Afstand tot Breda centrum: Direct aansluitend aan het kernwinkelgebied. Uitgangspunt: Herontwikkeling van een nu onaantrekkelijk gebied tot een integraal onderdeel van het hoofdwinkelcentrum, mede bedoeld om de routing in het centrum te verbeteren (extra winkellus aan zuidzijde centrum). Het is de bedoeling om via het toevoegen van nieuwe commerciële ruimte in te spelen op ontwikkelingen als schaalvergroting, de komst van nieuwe formules, etc. De oriëntatie is internationaal, met ruimte voor Bredase couleur locale. Het wordt een stuk van de stad met wonen en werken. Het versterkt het winkelgebied en de aansluiting met Chassé Park. Programma op hoofdlijnen: Ca m² bvo commerciële ruimten, afhankelijk van de invulling van het KPN-gebouw met een grootschalige trekker. Invulling in het thema International fashion street : ruimte bieden aan grootschalige modische trekkers en daarnaast kleinere single brandstores (speciaalzaken). Dit programma is deels herontwikkeling of renovatie van bestaande bebouwing. 180 appartementen. Ca pp in parkeergarage. Voorziene opening: 2015 (start bouw 2013) Bijzonderheden: Investeerder Unibail Rodamco haakte in 2010 af omdat de economische crisis toesloeg. Dit is één van de redenen waarom de planvorming vertraging heeft opgelopen. Het project is relatief complex door de specifieke binnenstedelijke omstandigheden. De ontwikkelaar heeft contact met diverse nationale en internationale formules die zich willen vestigen. 26 Hoofdstuk 3

31 3.3 Project Afronding Woonboulevard (Fase V) Stand van zaken: opening plaatsgevonden april 2010 Intitatiefnemer/ontwikkelaar: OCN Projectontwikkeling (o.a. Fontein Bedrijvenprojecten). Eigenaar gronden: OCN. Locatie: Woonboulevard Breda bevindt zich aan de Ettensebaan aan de westzijde van Breda. De uitbreidingslocatie zelf ligt aan de achterzijde van de woonboulevard (noordwestkant) nabij de Ikea. Omgeving: Aan de noordzijde grenst de locatie aan het bedrijventerrein Heilaar, aan de zuidzijde aan de bestaande bebouwing van de woonboulevard en een toegangsroute naar de centrale as van de woonboulevard. Afstand tot Breda centrum: ca. 3 tot 3,5 km. Rechtstreekse verbinding naar de centrumring (Weerijssingel). Invulling na oplevering: m² bvo detailhandel en horeca (twee verdiepingen), verdeeld over: Blokker Tuin m² wvo Jysk 920 m² wvo Mega Bike 950 m² wvo Harense Smid 820 m² wvo Pronto Wonen m² wvo McDonald s Ca. 250 maaiveld-parkeerplaatsen, voor het overgrote deel gesitueerd aan de voorzijde. Totale omvang woonboulevard: De woonboulevard heeft in de huidige situatie 48 winkels met ruim m² wvo detailhandel. Met deze omvang is het één van de grootste onoverdekte woonboulevards van Nederland. De branche wonen is met ruim m² wvo met afstand het meest omvangrijk. Trekker is woonwarenhuis Ikea. Ook de branches plant en dier (o.a. tuincentrum Overvecht) en bruin- en witgoed (o.a. Media Markt en BCC) zijn vertegenwoordigd. Zijn er nog plannen? Er hangt een initiatief boven de markt voor een nieuwe uitbreiding van de woonboulevard op de Brinkmanlocatie. Er zijn plannen voor een afrondend gebouw, dat een volwaardige 2 e hoofdingang zal vormen aan de noordoostzijde, met een omvang van m² bvo. Het gebouw is bestemd voor 1 huurder. Hoofdstuk 3 27

32 3.4 Project Herontwikkeling Dr. Struyckenplein Stand van zaken: Herinrichting medio 2011 gestart op basis van definitief stedenbouwkundig ontwerp uit mei Intitatiefnemer/ontwikkelaar: Gemeente Breda, Wonen BreBurg en de Nederlandse Bouw Unie (NBU). Eigenaar gronden: Gemeente Breda. Locatie: Centraal in wijk De Heuvel in het Zuidwesten van Breda. Het winkelcentrum is momenteel klein met 7 winkels en 530 m². De voorzieningen zijn gelegen aan twee zijden van een groot plein waar de doorgaande route (Dr. Struyckenstraat) schuin overheen gaat. Omgeving: Deels nog te renoveren, deels al gerenoveerde woonbuurten. Afstand tot Breda centrum: ca. 1,5-2 km. Uitgangspunt: Bijdrage leveren aan de revitalisering van de wijk door het versterken van het Dr. Struyckenplein als winkel-, voorzieningen- en verblijfsgebied en daarnaast als woongebied. Doel van de revitaliseringopgave voor het Dr. Struyckenplein is het verbeteren van het voorzieningenniveau, het opwaarderen van het woningaanbod, de verbetering van de verkeersfunctie, de herinrichting van de openbare ruimte alsmede van de beeld- en verblijfskwaliteit om zo een economisch en sociaal hart van de wijk de Heuvel te creëren. Programma op hoofdlijnen: Ca m² bvo commerciële ruimte voor detailhandel. Ca. 250 m² dienstverlening. Ca. 150 m² horeca. Ca. 700 m² maatschappelijke en/of commerciële voorzieningen. Ca. 200 appartementen (huur en koop). 227 openbare maaiveldparkeerplaatsen voor bezoekers en 170 pp (dek en kelder) voor bewoners. Programma Detailhandel: In totaal ca m² bvo, geconcentreerd aan de oostzijde van het plein. Insteek: invulling deels door verplaatsingen nu verspreid in de wijk gevestigd aanbod. Functionele positionering: versterkt buurtcentrum. Uitbreiding dagelijkse artikelenaanbod tot ca m² bvo. Trekkers: twee complementaire supermarkten, waaronder, in tegenstelling tot eerdere berichten, een Jumbo. Albert Heijn oriënteert zich op vestiging elders in de wijk. De discountformule wordt ingevuld door Lidl. Aanvulling met enkele levensmiddelenspeciaalzaken en drogisterij. Overige invulling: frequent niet-dagelijks artikelenaanbod Voorziene opening: gefaseerd 2014 tot De herinrichting is reeds gestart. Bijzonderheden: BRO heeft in 2006 een distributie-planologisch onderzoek verricht en zich positief uitgesproken over de grotere omvang van het Dr. Struyckenplein omdat de negatieve effecten op de detailhandelsstructuur relatief beperkt zijn, terwijl de bewoners wel een modern, perspectiefrijk winkelcentrum geboden wordt. 28 Hoofdstuk 3

33 3.5 Project Rat-Verlegh-stadion en omgeving Stand van zaken: Bestemmingsplan door gemeenteraad vastgesteld. Bouw eerste fase is gestart. Intitatiefnemer/ontwikkelaar: Heja projectontwikkeling BV Eigenaar gronden: Gemeente Breda Locatie: Gebied rondom het Rat Verlegh-stadion, tussen het spoor, de Stadionstraat en de Westerparklaan, aan de westzijde van de stad (ook wel P2-locatie genoemd). Omgeving: Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de Lunetstraat (Rat Verlegh-stadion, kantoren en parkeerlocaties), aan de zuidzijde door het spoor en aan de westzijde door de Westerparklaan met het daarachter gelegen bedrijven- en retailgebied Steenakker. Ook ten noorden van de locatie liggen bedrijventerreinen (Emer- Zuid). Afstand tot Breda centrum: ca. 1 km, tot het kernwinkelgebied ca. 1,5 km. Uitgangspunt: Realisatie van cluster van grootschalige detailhandel, de vestiging van een megasupermarkt en een verplaatsing van winkelcentrum de Lunet. Programma op hoofdlijnen: Het programma bestaat uit: Fase 1: Grootschalige detailhandel (inclusief verplaatsing van winkelcentrum De Lunet in de wijk Tuinzigt) m² bvo. Parkeerdek op het nieuwe winkelcentrum De Lunet met 120 parkeerplaatsen, in totaal 675 nieuwe parkeerplaatsen. Fase 2: sprake van de bouw van circa m² aan kantoren rondom het stadion, langs de Westerparklaan. Fase 3: Realisatie van een groothandel van m² bvo en m² bvo detailhandel. Programma detailhandel: In totaal m² bvo (inclusief verplaatsingen). Een megasupermarkt (Jumbo) van ca m² bvo. Verplaatsing De Lunet (ca ² bvo waarvan ca m² bvo uitbreiding). Overige grootschalige detailhandel: m² bvo. Dit is de derde fase van de gebiedsontwikkeling. Vestiging is slechts toegegaan indien het gaat om verplaatsing vanuit de gemeente Breda. Het moet gaan om, vanuit de detailhandelsstructuur gezien, slecht gesitueerde meters. Voorziene opening: de eerste fase (bouw Jumbo en verplaatsing Lunet) zou in het najaar van 2012 klaar moeten zijn. De bouw van de derde fase (overige detailhandel) staat nog niet vast en is afhankelijk van de ontwikkeling van de huurcontracten. Bijzonderheden: De megasupermarkt wordt een uniek concept in Nederland. Naast een winkel is het ook een foodbeleving met ruimte voor kookdemonstraties, proeverijen et cetera. Detailhandel op het gebied van sport is uitgesloten indien op de Bavelse Berg het thema sport tot ontwikkeling wordt gebracht. In eerdere plannen maakten diverse leisurevoorzieningen onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling. Het ging dan om een megabioscoop, een wellnesscenter en congresfaciliteiten. Hoofdstuk 3 29

34 3.6 Project Park De Bavelse Berg Stand van zaken: College van Burgemeester en Wethouders in principe akkoord met nieuwe plannen. Een nieuw consortium van ontwikkelaar Maver en een dochter van VolkerWessels (Systabo) doet de ontwikkeling. Intitatiefnemer/ontwikkelaar: Grontmij, Maver, Systabo Eigenaar gronden: Grontmij en gemeente Breda. Locatie: Afgedekte voormalige vuilstortplaats Bavel-Dorst met hoogte van ca. 23 meter plus omringende lager gelegen gebieden (met nam aan zuid- en oostkant). De locatie ligt direct ten oosten van de stad. Ca. 100 ha totaal, waarbij het te ontwikkelen themagebied ca. 65 ha. omvat. De Bavelse Berg zelf is ca. 34 ha. Omgeving: Aan de noord- en westzijde wordt het gebied begrensd door het bedrijventerrein Hoogeind, aan de zuid- en oostzijde door landelijk gebied. Afstand tot Breda centrum: ca. 4 km. Heldere route naar het centrum (Chassé-terrein). Uitgangspunt: Gebiedsontwikkeling in de stadsrandzone gericht op de combinatie van cultuur, sport, recreëren, retail en bedrijvigheid. Programma op hoofdlijnen: Het nieuwe programma voorziet in: Een evenementenhal met een omvang van m². In de hal kunnen beurzen, popconcerten en andere activiteiten worden georganiseerd. Evenemententerrein van 3-4 ha. Kids Palace (incl. kinderopvang). Een vestiging van de sportformule Decathlon met een omvang van m². Een vestiging van McDonald s 500 m² parkeerplaatsen. Daarnaast heeft Grontmij de mogelijkheid om de voormalige afvalberg te ontwikkelen. Programma detailhandel: Met de sportformule Decathlon is een overeenkomst gesloten over een ontwikkeling aan de voet van de berg. Voorziene opening: Nog niet bekend. Bijzonderheden: Er zijn mogelijkheden om soort transferiumfunctie (richting binnenstad) in te vullen. Het landschapspark krijgt ook recreatieve functie voor aanpalende woongebieden en vormt onderdeel van het recreatieve uitloopgebied voor de gehele stad richting boswachterijen Chaam en Dorst. Men staat een geleidelijke ontwikkeling voor in samenwerking met de kandidaten voor de invulling. Duurzaamheid en een goede inpassing in het parkachtige gebied (architectuur, omvang bebouwing, etc.) zijn daarbij belangrijke aspecten. 30 Hoofdstuk 3

35 3.7 Winkelcentrum Hoge Vucht Stand van zaken: Met betrekking tot de herontwikkeling van wijkwinkelcentrum Hoge Vucht in Breda-Noord tot een stadsdeelcentrum, zijn recentelijk plannen vormgegeven door de samenwerking van ASR Vastgoed Ontwikkeling, stichting Elisabeth (verpleeg en verzorging), woningcorporatie Singelveste en de gemeente Breda. Eind 2011 gaan de plannen voor besluitvorming richting gemeente. Intitatiefnemer/ontwikkelaar: Samenwerking van ASR Vastgoed Ontwikkeling, stichting Elisabeth (verpleeg en verzorging) en woningcorporatie Singelveste. Eigenaar gronden: Samenwerking van ASR Vastgoed Ontwikkeling, stichting Elisabeth (verpleeg en verzorging) en woningcorporatie Singelveste. Locatie: Stadsdeel Breda-Noord. Het stadsdeel bestaat verder uit de wijken Belcrum, Doornbos-Linie, Krogten en de nieuwbouwwijk Waterdonken. Het stadsdeel heeft momenteel circa inwoners. Omgeving: De wijk Hoge Vucht grenst aan de oostzijde aan de bedrijventerreinen Emer en Krogten. Aan de westzijde ligt op korte afstand de nieuwbouwontwikkeling in de Waterdonken en de kern Teteringen. De wijk Hoge Vucht is prima ontsloten met de overige stadsdelen in Breda. Afstand tot Breda centrum: De Doornboslaan vormt de rechtstreekse verbinding met de binnenstad. De afstand bedraagt circa 3,5 kilometer. Uitgangspunt: Het winkelcentrum wordt volgens de meest recente plannen grondig gerenoveerd. Enerzijds worden de bestaande units in het winkelcentrum opnieuw ingedeeld en gemoderniseerd, anderzijds worden er nieuwe units toegevoegd. Het huidige parkeerterrein verdwijnt en deze grond komt beschikbaar voor de uitbreiding van het winkelcentrum. De ambitie is een nieuwe winkelstraat te realiseren. Er komen diverse (grootschalige) winkelunits, horeca, dienstverlening een zorgcomplex en appartementen, inclusief een woontoren. Programma op hoofdlijnen: Het winkelcentrum wordt geprofileerd als stadsdeelcentrum. De toevoeging van het winkelvloeroppervlak bedraagt circa m² wvo. In de huidige situatie heeft het centrum een omvang van circa m² wvo. Ruim 600 m² wvo wordt ingezet voor een schaalvergroting van de bestaande supermarkten. Met betrekking tot de overige beschikbare ruimte is de invulling nog niet inzichtelijk. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat een deel hiervan beschikbaar komt voor een versterking van de horeca- en dienstensector, bovenop de reeds gereserveerde uitbreiding van deze sectoren van respectievelijk 637 m² en 690 m² netto vloeroppervlak. Programma detailhandel: Opwaardering van een wijkwinkelcentrum tot een (klein) stadsdeelcentrum. Netto toevoeging van m² wvo aan detailhandel. Een deel hiervan is gereserveerd voor grotere units. Voorziene opening: In fases vanaf 2013 tot 2019 Bijzonderheden: Het totale winkelcentrum krijgt een extrovert karakter met voorzieningen aan de buitenranden. Het zorgcentrum keert terug op een nieuwe locatie grenzend aan de Roeselarestraat, als integraal onderdeel van het nieuwe winkelcentrum. De verkeersader Doornboslaan zal worden verlegd in oostelijke richting waardoor ook hier ruimte ontstaat voor een tweetal parkeerlocaties. In diverse delen van het winkelcentrum worden bestaande winkels vergroot doordat de winkelpui 2 tot 3 meter vooruit wordt gezet; zogenaamde optimalisatiemeters. Hoofdstuk 3 31

36 Wijzigingen sinds 2007 De huidige planvorming van de individuele initiatieven is vergeleken met de situatie anno Met betrekking tot de projecten Achter de Lange Stallen en de ontwikkeling bij het Rat Verleghstadion zijn de uitgangspunten niet of nauwelijks gewijzigd. Wel is bij het project Achter de Lange Stallen het programma onderdeel Bourgondisch Breda komen te vervallen. De detailhandelsontwikkeling rondom het Dr. Struyckenplein is teruggebracht van m² bvo naar m² bvo. Ten opzichte van 2007 is de herontwikkeling van winkelcentrum Hoge Vucht toegevoegd aan deze lijst. De planvorming van dit project is de laatste maanden geconcretiseerd. Grootste verschuiving heeft plaatsgevonden op de Bavelse Berg. In 2007 was er sprake van een detailhandelsvolume van m² bvo. Anno 2012 is dit teruggebracht tot m² bvo. Indien in toekomstige plannen voor een gebiedsontwikkeling op de Bavelse Berg detailhandel is opgenomen, geldt dat het onderdeel getoetst wordt op de effecten voor de binnenstad en voor de totale detailhandelsstructuur. Conclusie In totaal hangt er een detailhandelsprogramma van circa m² bvo boven de markt, wat neerkomt op circa m² wvo. Hiervan zal overigens nog een deel bestaan uit verplaatsers (evt. in combinatie met schaalvergroting). De plannen en initiatieven richten zich echter op verschillend bezoekgedrag (recreatief winkelen, boodschappen doen of doelgericht aankopen doen). Hierdoor zijn de plannen maar deels concurrerend met elkaar. Een overzicht van de projecten is gegeven in tabel 3.1. Winkelen: Het project Achter de Lange Stallen in de binnenstad van Breda richt zich op recreatief winkelen, in tegenstelling tot de andere projecten. De totale omvang nieuw te realiseren winkelvastgoed bedraagt m² wvo. Boodschappen doen: In totaal is er een planvolume van m² wvo voor versterking van boodschappencentra in Breda: Dr. Struyckenplein, Rat Verlegh/De Lunet, Hoge Vucht. Het gaat hier deels om verplaatsing van bestaand winkelaanbod (ca m² wvo). Doelgerichte aankopen: Er zijn concrete plannen op m² wvo te realiseren op de Woonboulevard, bij het Rat Verleghstadion en de Bavelse Berg, gericht op doelgerichte aankopen. Dit is exclusief de eventuele verdere ontwikkelingen op de Bavelse Berg. Het totale ontwikkelingsprogramma, dus van alle voorgaand genoemde plannen bij elkaar, overschrijdt de geraamde uitbreidingsruimte uit het vorige hoofdstuk. In de niet-dagelijkse artikelensector zijn de effecten gering. Druk zit met name op de uitbreiding in de dagelijkse artikelensector (boodschappen doen). 32 Hoofdstuk 3

37 Tabel 3.1 Resumé plannen en initiatieven Achter de Lange Stallen Woonboulevard Dr. Struyckenplein Rat Verlegh-stadion Bavelse Berg Hoge Vucht Type winkellocatie Binnenstad Perifeer / grootschalig Buurt/wijk Perifeer / grootschalig Perifeer / grootschalig Stadsdeelcentrum Segment Midden + hoog Divers Laag + midden Laag + midden Midden Laag + midden Omvang m² bvo Plannen: m² bvo m² bvo detailhandel detailhandel detailhandel Overige functies Horeca Horeca (fastfood) Dienstverlening, horeca, maatschappelijk m² bvo detailhandel m² bvo detailhandel Kantoren, dienstverlening en horeca (Lunet) deropvang, Evenementenhal, kin- horeca m² bvo toevoeging detailhandel Dienstverlening, horeca, maatschappelijk Fasering Opening 2015 Onbekend Opening Eerste fase najaar 2012 Onbekend Gefaseerd Verzorgingsbereik Bovenregionaal Bovenregionaal Wijk Beperkt regionaal Regionaal Lokaal tot beperkt regionaal Hoofdstuk 3 33

38 34 Hoofdstuk 3

39 4. BEZOEKERSONDERZOEK Figuur 4.1 Herkomst bezoeker 4.1 Kenmerken bezoekers Bovenregionale aantrekkingskracht De helft van alle respondenten is afkomstig uit de gemeente Breda. Het aandeel bezoekers van buiten de gemeente Breda ligt hiermee hoger dan in eerdere onderzoeken. Hieronder was ook een aanzienlijk deel Belgische bezoekers (9%). Bezoekfrequentie Aan bezoekers is gevraagd hoe vaak zij de binnenstad van Breda bezoeken (tabel 4.1). Een kwart van de bezoekers brengt 1 á 2 keer per week een bezoek aan de binnenstad % 20% 40% 60% 80% 100% Breda Regio Breda Elders Het aantal respondenten dat dagelijks de binnenstad bezoekt bedraagt 13%. Van de Bredase bevolking geeft iets meer dan een vijfde aan de binnenstad dagelijks te bezoeken. De meeste inwoners van Breda bezoeken de binnenstad 1 tot 2 keer per week (35%). Iets meer dan de helft van de bezoekers geeft aan minder dan 1 keer per week naar de binnenstad te gaan, veelal bezoekers van buiten de gemeente. Tabel 4.1: Herkomst bezoeker 2012 Breda Regio Breda Elders Nederland België % 6% 35% 9% Tabel 4.2 Bezoekfrequentie Dagelijks 3 á 4x per 1 á 2x per 1 á 2x per Minder Bijna Eerste week week maand vaak nooit keer % 11% 25% 22% 16% 7% 5% Hoofdstuk 4 35

40 Figuur 4.2 Bezoekmotief Met name het aandeel bezoekers dat naar de binnenstad komt voor boodschappen is afgenomen; 6% van de bezoekers heeft in 2012 dit bezoekdoel. Sinds 1999 is het beeld van de overige bezoekmotieven ongeveer gelijk gebleven % 20% 40% 60% 80% 100% Winkelen Boodschappen Horeca Doelbewust Toeristisch/recreatief Cultuur Wonen Werken Anders Het winkelmotief is voor bezoekers uit België de belangrijkste reden om naar de binnenstad te komen. Maar liefst 78% van deze bezoekers komt om te winkelen. Op de tweede plaats komt het toeristisch, recreatieve bezoek; 14% van de Belgische bezoekers heeft dit als doel. Verblijfsduur De grootste groep bezoekers uit Breda blijft 1 tot 2 uur in de binnenstad. Bezoekers uit de regio, elders van Nederland en België verblijven duidelijk het langst. Van de Belgische bezoekers blijft maar liefst 75% langer dan 2 uur in de binnenstad. Tabel 4.3: Verblijfsduur 2012 < 30 minuten 30 tot 60 minuten 1 tot 2 uur 2 uur of langer % 14% 30% 48% Bezoekmotief Ongeveer 53% van de bezoekers gaat naar de binnenstad om te winkelen. Dit percentage is sinds 1999 licht toegenomen. Ook het aandeel bezoekers dat bewust voor een bepaalde formule of winkel (11%) naar de binnenstad komt is toegenomen met 3%. Met name de bezoekers uit regio Breda hebben dit als belangrijkste bezoekmotief. De gemiddelde verblijfsduur is 2 uur. Hoe verder de bezoeker woont, hoe langer de bezoeker in de binnenstad verblijft. De consument van verder weg komt minder vaak, maar verblijft wel langer. De verblijfsduur van bezoekers wijkt niet veel af van voorgaande jaren. Het aandeel korte bezoeken is dit jaar verder uitgesplitst. De bezoeken korter dan een uur zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. Ongeveer 31% van de bezoekers verblijft 1 tot 2 uur in de stad, 48 procent zelfs 2 uur of langer. 36 Hoofdstuk 4

41 Figuur Verblijfsduur Bezochte deelgebieden Meer dan de helft van de bezoekers aan de binnenstad, bezoekt het deelgebied Karrestraat - Eindstraat. Ook de Ginnekenstraat wordt druk bezocht (47% van de bezoekers). Ook de deelgebieden Grote Markt Kerkplein, Tolbrugstraat en omgeving en de Barones worden goed bezocht tijdens een bezoek aan de binnenstad (37% tot 39%). Dit beeld komt overeen met de passantenaantallen van Locatus % 20% 40% 60% 80% 100% 0 tot 1 uur 1 tot 2 uur 2 uur of langer Figuur 4.4 Verblijfsduur van bezoekers naar herkomst Breda Regio Breda Elders Nederland België 0% 20% 40% 60% 80% 100% Minder dan 30 minuten 30 tot 60 minuten 1 tot 2 uur 2 uur of langer Bezoekers van verder weg bezoeken het meeste aantal deelgebieden (tabel 4.4). De Belgen bezoeken de meeste deelgebieden. Meer dan de helft van deze bezoekers gaat naar de Karrestraat Eindstraat, Ginnekenstraat en de Barones. De Grote Markt Kerkplein, waar veel horecagelegenheden liggen, krijgt ook veel bezoek. Bezoekers uit Breda maken een kleiner winkelrondje; zij bezoeken minder deelgebieden. Hun bezoek is doelgerichter (selectief bezoek aan deelgebieden). Tabel 4.4: Percentage bezoekers van de binnenstad dat deel gebied bezoekt Deelgebied Breda Regio Elders Nederland België Karrestraat - Eindstraat 52% 51% 58% 62% Ginnekenstraat 43% 44% 50% 62% De Barones 32% 44% 43% 53% Tolbrugstraat en omgeving 36% 44% 40% 48% Houtmarktpassage 17% 15% 22% 30% Veemarktstraat 24% 32% 30% 30% Halstraat - Ridderstraat 22% 18% 23% 36% 't Sas 15% 25% 20% 29% Grote Markt - Kerkplein 34% 38% 36% 42% Havengebied 7% 13% 8% 5% Hoofdstuk 4 37

42 Figuur 4.5 Havengebied Grote Markt - Kerkplein 't Sas Halstraat - Ridderstraat Veemarktstraat Houtmarktpassage Tolbrugstraat en omgeving De Barones Ginnekenstraat Karrestraat - Eindstraat Bezochte deelgebieden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Worden de bezoekers uiteen gezet naar leeftijdsgroepen dan valt een aantal zaken op. Jongeren zijn met name gericht op het A1-winkelgebied, waar alle formules zitten. Ouderen bezoeken naast het A1-winkelgebied ook deelgebieden als de Halstraat/Ridderstraat en Veemarktstraat. Daarnaast is hun verblijfsduur langer, wat tot uiting komt aan hun bezoek aan horecagebieden als het havengebied gaan en Grote Markt. 4.2 Beoordeling aanbod De beoordeling van de bezoekers over de verschillende aspecten van de binnenstad zijn overwegend positief. Het algemene oordeel van de consument is een 7,6, net zoals in Tabel 4.5: Beoordeling verschillende aspecten in de binnenstad Variatie winkels 7,3 7,2 7,6 Uiterlijk winkels 7 7,2 7,5 Kwaliteit van de warenmarkt - - 7,3 Kwaliteit van de horeca 7,9 7,6 7,7 Aanbod cultuur en vrije tijd - 6,8 7,4 Kwaliteit evenementen - - 7,5 Veiligheid - 7,3 7,2 Sfeer en gezelligheid 7,4 7,6 7,9 Openbare ruimte en inrichting - - 7,3 Netheid en schoonheid - - 7,2 Algemeen oordeel - 7,6 7,6 Bezoekers zijn met name te spreken over de sfeer en gezelligheid. Dit aspect wordt het met een gemiddelde score van 7,9 het best beoordeeld. Ook de kwaliteit van de horeca blijft goed gewaardeerd met een gemiddelde van 7,7. De variatie van winkels wordt eveneens met dit cijfer beoordeeld; een duidelijke verbetering ten opzichte van Het verschil in waardering is het grootst ten aanzien van het aanbod cultuur en vrije tijd, in 1999 gaven bezoekers nog een gemiddelde score van 6,8, in 2012 waarderen bezoekers dit met een cijfer 7,4. 38 Hoofdstuk 4

43 Veiligheid, netheid en schoonheid worden het minst goed beoordeeld, maar halen nog steeds een ruim voldoende (7,2). Over het algemeen waarderen de bezoekers de verschillende aspecten steeds beter. Figuur 4.6 Gebruikt vervoermiddel 4.3 Mobiliteit 2012 Mobiliteit Figuur 4.6 laat zien dat de auto het meest gebruikte vervoermiddel is om naar de binnenstad te komen (47%). Dit percentage is gelijk aan dat van Voor de auto geldt dat het gebruik toeneemt naarmate bezoekers van verder weg komen; 64% uit de regio, 68% uit andere delen van Nederland en 89% uit België gaat met de auto naar de binnenstad toe. Van alle bezoekers beschikt 66% altijd over een auto, ongeveer 75% beschikt altijd of op bepaalde momenten. Een kwart van de bezoekers gebruikt een alternatief vervoersmiddel dan de auto gebruikt om naar de binnenstad te gaan. Het aandeel bezoekers dat lopend of met het openbaar vervoer naar de binnenstad komt is licht gedaald. In 2012 komen bezoekers wel vaker op de (brom)fiets naar de stad (20%) dan in 1999 (15%). Bezoekers uit Breda komen vaker fietsend naar de stad (35%) dan lopend (31%). Tabel 4.6: Gebruikt vervoermiddel 2012 Te voet (Brom)fiets auto/motor Bus Trein Anders % 20% 47% 8% 8% 1% % 20% 40% 60% 80% 100% Te voet (Brom)fiets auto/motor Totaal openbaar vervoer Parkeerlocaties De barones, Chassé en Beyerd de Vlaszak zijn de meest gebruikte parkeerlocaties. De respondenten uit Breda maken het meeste gebruik van deze parkeerlocaties, bezoekers uit de regio weten de Barones het beste te vinden. Bezoekers uit andere delen van Nederland gaan ook vaak naar Chasséveld en Belgische bezoekers parkeren ook vaak bij Concordiastraat (14%). Circa 23 procent van de bezoekers parkeert elders, waaronder de parkeerlocaties Mols en Houtmarkt. Bezoekers van verder weg parkeren relatief vaak in de grote parkeergarages, terwijl juist de bezoekers uit Breda en omliggende regio vaker op andere locaties parkeren. Hoofdstuk 4 39

44 Figuur 4.7 Gebruikte parkeerlocaties door bezoekers aan de binnenstad met de auto Beoordeling mobiliteitsaspecten positief Ten opzichte van voorgaande jaren kan alleen het aantal parkeerplaatsen en stallingplaatsen vergeleken worden. De gemiddelde scores zijn ten opzichte van 1999 aanzienlijk verbeterd. Breda Regio Breda Elders Nederland België 0% 20% 40% 60% 80% 100% Concordiastraat De Barones Chassé De prins Het Turfschip Q-Park Beyerd - Vlaszak Chasséveld Elders Geen antwoord Bezoekers zijn het meest tevreden over de bereikbaarheid van de binnenstad in relatie tot het gebruikte vervoermiddel, een gemiddelde score van 7,7. De andere mobiliteitsaspecten worden eveneens positief beoordeeld en verschillen enkele tienden van elkaar. Bezoekers van verder weg beoordelen de verschillende aspecten beter. Het parkeertarief wordt door de bezoekers met een 5,8 het laagst gewaardeerd. Belgische bezoekers zijn positiever (6,5) dan inwoners uit Breda (5,3). Tabel 4.7: Beoordeling mobiliteitsaspecten binnenstad Parkeren Aantal parkeerplaatsen 6,1 6,1 7,4 Parkeertarief - - 5,8 Parkeerverwijzing - - 7,4 Algemeen oordeel parkeren - - 7,1 Fiets Aantal stallingplaatsen fiets 7,3 7 7,5 Kwaliteit stallingplaatsen fiets - - 7,6 Algemeen oordeel fietsers - - 7,5 Algemene bereikbaarheid* - - 7,7 * In relatie tot het gebruikte vervoermiddel 4.4 Koop- en bestedingsgedrag Aandeel kopers In figuur 4.8 is het aandeel kopers per segment te zien. Tweederde van de bezoekers doet ook daadwerkelijk een aankoop in de winkels. Bezoekers uit België kopen verhoudingsgewijs het meest, maar liefst 82% verlaat de binnenstad met een aankoop. Van alle bezoekers geeft 37% iets uit in de horeca. Bezoekers van verder weg verblijven langer in de binnenstad van Breda en besteden ook vaker in de horeca. De Belgen besteden verhoudingsgewijs het vaakst in de horeca: 61%. 40 Hoofdstuk 4

45 De warenmarkt vindt in Breda plaats op dinsdag en vrijdag. Van alle bezoekers besteedt 5% iets op de markt. Inwoners uit Breda besteden het vaakst (8%). Figuur 4.8 Aandeel kopers naar segment Tabel 4.8: Gemiddelde besteding per bezoeker dagelijkse en niet-dagelijks Herkomst Dagelijkse artikelen Niet-dagelijkse artikelen Breda 5,40 39,30 Regio Breda 3,80 40,60 Elders Nederland 2,00 85,50 België 1,70 83,40 Totaal 3,80 59, Tabel 4.9: Gemiddelde besteding per bezoeker naar branche in niet-dagelijks Herkomst Mode Woninginrichting Overige artikelen Breda 29,20 2,10 8,00 Regio Breda 34,80 0,30 5,50 Elders Nederland 50,00 22,50 13,00 België 67,70 2,70 13,00 Totaal 40,10 9,20 10,00 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Winkels Horeca Warenmarkt Toeristisch/recreatief Dagelijkse artikelensector Navolgende tabellen geven inzicht in de bestedingen per bezoeker en per koper, uitgesplitst voor de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector. De gemiddelde besteding per koper in de dagelijkse artikelensector bedraagt 24,-. Per bezoeker komt dit neer op een gemiddelde besteding van 3,80. Niet-dagelijkse artikelensector De gemiddelde besteding per koper in de niet-dagelijkse artikelensector bedraagt 91,-. Per bezoeker komt dit neer op een gemiddelde besteding van 59,-. Het merendeel hiervan wordt besteed aan mode en kleding. De gemiddelde besteding per koper in de woninginrichtingsbranche is relatief hoog, maar het aantal aankopen ligt relatief laag, waardoor de gemiddelde besteding per consument relatief laag is. De consumenten die van verder weg komen besteden gemiddeld het meest, met name in de modebranche. Hoofdstuk 4 41

46 Tabel 4.10: Aandeel kopers en aankoopbedrag per koper Dagelijkse sector Herkomst Aandeel kopers Aankoopbedrag per koper Breda 20% 26,- Regio Breda 15% 25,- Elders Nederland 11% 19,- België 7% 25,- Totaal 15% 24,- Niet-dagelijkse sector Herkomst Aandeel kopers Aankoopbedrag per koper Breda 64% 62,- Regio Breda 66% 61,- Elders Nederland 65% 134,- België 82% 104,- Totaal 66% 91,- Bestedingen naar vervoerswijze In figuur 4.10 is het aandeel kopers afgezet tegen de vervoerswijze. Hieruit valt op te maken dat meer dan de helft van de kopers in de dagelijkse artikelensector te voet of met de (brom)fiets komt (lokale bezoekers). Voor de niet-dagelijkse artikelensector is dit aandeel juist relatief beperkt (regionale bezoekers). Figuur 4.9 Aandeel kopers naar vervoerswijze dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen Niet-dagelijkse artikelen Tabel 4.11: Gemiddelde besteding per koper naar branche niet-dagelijks Herkomst Mode Woninginrichting Overige artikelen Breda 84,30 59,50 39,80 Regio Breda 104,50 20,00 22,70 Elders Nederland 105,00 404,90 77,80 België 102,10 49,40 54,50 Totaal 96,00 215,20 51,50 Tabel 4.12: Aandeel kopers en gemiddelde besteding per koper en bezoeker naar sector Aandeel kopers Per koper Per bezoeker Horeca 36% 14,40 5,30 Warenmarkt 5% 16,00 0,80 Leisure 1% 16,30 0,10 Dagelijkse artikelen 0% 20% 40% 60% 80% 100% Te voet (Brom)fiets Auto of motor Bus Trein Anders Bestedingen horeca, warenmarkt en leisure Circa 36 procent van de bezoekers besteedt ook iets in de horeca. Het gemiddelde bonbedrag bedraagt 14,40, wat neer komt op een gemiddelde per bezoeker van 5,30. In de leisure en op de warenmarkt liggen de bestedingen een stuk lager. Per bezoeker wordt respectievelijk 0,10 en 0,80 besteed. 42 Hoofdstuk 4

47 4.5 Verschillen per dag Om meer inzicht te verkrijgen in de kenmerken van de bezoekers, zijn de onderzoeksresultaten vergeleken op alle weekdagen. Op vrijdag en zaterdag is het aandeel Bredase bezoekers relatief groot. Op koopavond en koopzondag is juist het aandeel bezoekers van buiten de gemeente relatief groot. Figuur 4.10 Donderdag Koopavond Herkomst bezoekers naar dag Bezoekmotief Ook in het bezoekmotief zijn verschillen waarneembaar. Voor de zaterdag was het bezoekmotief winkelen groter dan op de andere dagen, met name de vrijdag bleef achter. Op deze vrijdag is de warenmarkt een belangrijk bezoekdoel. Ook geeft op vrijdag een relatief groot deel van de consumenten aan doelbewust te komen voor een bepaald product, net als op koopzondag. Boodschappen worden voornamelijk op vrijdag, zaterdag en zondag gedaan. Vrijdag Zaterdag Koopzondag 0% 20% 40% 60% 80% 100% Breda Regio Breda Elders Nederland België Figuur 4.11 Verblijfsduur Op koopavond en vrijdag blijven de meeste consumenten langer in de binnenstad. Donderdag Belangrijkste bezoekmotief naar dag Vervoerswijze Wanneer de vervoerswijze wordt uiteengezet naar de verschillende dagen, dan valt op dat op vrijdag relatief meer mensen per (brom)fiets naar de stad gaan. Er wordt dan minder gebruik gemaakt van de auto. Koopavond Vrijdag Zaterdag Koopzondag 0% 20% 40% 60% 80% 100% Boodschappen Winkelen Horeca Doelbewust Markt Leisure Cultuur Wonen Werken Anders Hoofdstuk 4 43

48 Bezochte deelgebieden Bezoek aan diverse deelgebieden varieert sterk voor verschillende dagen van de week. De Houtmarktpassage en Grote Markt- Kerkplein vertonen de meeste diversiteit wat betreft bezoek op verschillende dagen van de week. Zo bezoekt op vrijdag nog geen 10% van de bezoekers de Houtmarktpassage, maar gaat op koopavond 40% van de bezoekers naar dit deelgebied. Figuur 4.12 Donderdag Koopavond Verblijfsduur naar dag Tabel 4.13: Bezochte deelgebieden Donderdag Koopavond Vrijdag Zaterdag Zondag Karrestraat Eindstraat 32% 38% 60% 63% 67% Ginnekenstraat 42% 41% 44% 56% 46% De Barones 45% 47% 31% 41% 38% Tolbrugstraat en omgeving 41% 41% 47% 41% 22% Houtmarktpassage 28% 40% 9% 23% 10% Veemarktstraat 33% 41% 26% 21% 24% Halstraat Ridderstraat 21% 22% 14% 31% 29% 't Sas 23% 16% 14% 26% 11% Grote Markt - Kerkplein 19% 29% 54% 29% 41% Havengebied 5% 3% 17% 4% 9% Vrijdag Zaterdag Koopzondag 0% 20% 40% 60% 80% 100% Minder dan 30 minuten 30 tot 60 minuten 1 tot 2 uur 2 uur of langer Figuur 4.13 Vervoerswijze bezoekers naar dag Donderdag Koopavond Vrijdag Zaterdag Koopzondag 0% 20% 40% 60% 80% 100% Te voet (brom)fiets Auto of motor Bus Trein Anders 44 Hoofdstuk 4

49 Figuur 4.14 Donderdag Aandeel kopers in winkels naar dag Aandeel kopers dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen Ook in het aandeel kopers is terug te zien dat boodschappen met name op vrijdag, zaterdag en zondag worden gedaan. Dit uit zich ook in een hoger gemiddeld aankoopbedrag per koper op deze dagen. Koopavond Vrijdag Zaterdag Het aandeel kopers is op zaterdag in de niet-dagelijkse artikelensector relatief klein ten opzichte van de andere dagen. Het gemiddeld aankoopbedrag per koper in de winkels is het grootste op donderdag. Zaterdag en zondag komen nagenoeg overeen. Koopzondag 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Dagelijkse artikelen Niet dagelijkse artikelen Figuur 4.15 Gemiddeld aankoopbedrag per koper in winkels (in Euro's) Donderdag Koopavond Vrijdag Zaterdag Koopzondag Dagelijkse artikelen Niet dagelijkse artikelen 4.6 De Belgische consument Het centrum van Breda heeft ook een grote aantrekkingskracht op de Belgische consument. Circa 9 procent van de respondenten kwam uit België. Op dinsdag 1 november (Allerheiligen, nationale feestdag in België), lag dit percentage zelfs op een derde. Vanwege het vertekende beeld dat deze dinsdag gaf, zijn deze resultaten buiten de voorgaand beschreven totaalcijfers gehouden. Deze data geven wel een beeld van de Belgische bezoekers: Het autogebruik onder de Belgische consument ligt zeer hoog. Ze zijn positiever over de bereikbaarheid van de stad en het parkeertarief. Opvallend is dat ze relatief veel gebruik maken van de parkeerlocaties Concordiastraat en De Barones. De verblijfsduur is lang, driekwart van de consumenten blijft meer dan 2 uur. De groepsgrootte is groter, slechts 12% komt alleen. Belgen bezoeken Breda vooral om te winkelen, als dagje uit. Ze besteden niet alleen relatief veel in de detailhandel, maar ook in de horeca. Hoofdstuk 4 45

50 De Belgische consument komt niet voor specifieke winkels. Er werden niet of nauwelijks ontbrekende formules genoemd, ook geen Belgische. Zij komen voor een dagje uit en laten zich meer verrassen. Met name de sfeer en gezelligheid zijn van belang. meer politie/ betere veiligheid; inrichting van de openbare ruimte: bankjes, openbare toiletten, etc. 4.8 Resumé 4.7 Verbeterpunten Gemiste winkels/ verbeteringen De respondenten is gevraagd aan te geven welke winkels of branches men mist in de binnenstad van Breda: De meeste antwoorden hebben betrekking op de modische branches. De consument wenst een grotere diversiteit in kleding en schoenen (prijssegmentatie en doelgroepen). Ook speciaalzaken als een cadeauwinkel, muziekwinkel of hobbywinkel zijn verschillende malen genoemd. In de dagelijkse artikelensector is met name vraag naar speciaalzaken, zoals delicatessen. Verschillende formules worden expliciet genoemd, zoals een grotere Bijenkorf (29x), New Yorker (19x), MediaMarkt (19x), Primark (10x) en Bershka (8x). Ook werden enkele verbeterpunten voor de horeca genoemd, zoals kleinere horecagelegenheden/ lunchrooms, waaronder een Starbucks. Ook is de respondenten gevraagd of zij nog suggesties hebben ten aanzien van het winkelklimaat. Een viertal suggesties sprong eruit: meer speciaalzaken/ zelfstandige ondernemers; meer parkeerplaatsen/ betere bereikbaarheid; Het bezoekersonderzoek geeft een goed beeld van de verzorgingsfunctie van het centrum van Breda. Het is niet alleen een belangrijk aankoopplaats voor inwoners uit de eigen gemeente, maar heeft ook een belangrijke recreatieve functie voor de regio. Dit wordt geïllustreerd door de bestedingscijfers, ongeveer tweederde van de bestedingen komt van buiten de gemeente. Ongeveer de helft van de bezoekers komt uit de gemeente Breda. Zij bezoeken de binnenstad gemiddeld vaker, hun bezoek is doelgerichter, waardoor de verblijfsduur korter is. De regionale bezoekers komen naar Breda voor winkelvoorzieningen en aanbod dat ze dichter bij huis niet kunnen vinden. Zij komen met enige regelmaat naar Breda om te kunnen winkelen bij formules die in de kleinere kernen niet aanwezig zijn. Hun bezoekfrequentie ligt lager, maar zij kennen de binnenstad wel goed. Zij komen vaak voor een bepaald product of formule. De binnenstad van Breda heeft een belangrijke toeristische functie, wat ook weer blijkt uit het grote aandeel Belgische bezoekers tijdens het onderzoek. Deze bezoekers komen voor een dag of een weekendje naar de binnenstad. Zij verblijven hier relatief lang en besteden gemiddeld meer geld aan horecabezoek en culturele voorzieningen. 46 Hoofdstuk 4

51 Met name voor de regionale en toeristische bezoekers moet Breda concurreren met andere steden. Zij bezoeken met hetzelfde gemak bijvoorbeeld 's-hertogenbosch of Antwerpen. Uit het bezoekersonderzoek kwamen enkele aandachtspunten naar voren: Over het algemeen waarderen de bezoekers de sfeer en gezelligheid goed. Maar ook de kwaliteit en variatie in het winkelaanbod in Breda is onderscheidend ten opzichte van omliggende steden. Daarnaast geeft een groot aantal van de bezoekers aan met de auto te komen. De bereikbaarheid van Breda scoort beter dan in recente onderzoeken in omliggende steden, zoals 's- Hertogenbosch. De respondenten verwachten in de binnenstad van Breda het nieuwste aanbod op het gebied van mode & luxe. Nieuwe, expanderende formules die gemist worden zijn Starbucks, New Yorker en Primark. Ook over de omvang van de Bijenkorf kwamen opmerkingen, met name door eigen inwoners. De consument verwacht van Breda dat ze voorop lopen in het winkelaanbod. Ook waren er verbeterpunten voor de inrichting van de openbare ruimte. De laatste tijd wordt er veel gesproken over de transformatie van winkelgebieden van 'places to buy, naar places to be'. Breda is meer dan een winkelcentrum, het is een plek om te verblijven. De deelgebieden Karrestraat - Eindstraat, Ginnekenstraat, Barones, Grote Markt en Tolbrugstraat zijn vaak onderdeel van het winkelrondje van de bezoekers van de binnenstad. Dit komt overeen met de passantenaantallen van Locatus. Andere gebieden worden selectief bezocht, zoals het Havengebied. Kijken we naar de verschillen dan zien we dat de regionale bezoekers relatief sterker gericht zijn op de Tolbrugstraat, Het Sas, de Grote Markt en de Barones. Zij bezoeken ook meer gebieden, doordat zij langer verblijven. Opvallend is dat jongeren zich met name richten op het A1-winkelgebied met de (inter)nationale modeformules. Hoofdstuk 4 47

52 48 Hoofdstuk 4

53 5. WEERBAARHEIDSANALYSE In dit hoofdstuk gaan we in op de betekenis van de ontwikkelingen in vraag, aanbod en trends en ontwikkelingen voor de winkelstructuur van Breda. Hiervoor wordt eerst gekeken naar de ambities van de gemeente Breda ten aanzien van deze detailhandelsstructuur. Vervolgens zijn de leidende trends in vraag- en aanbod beschreven en de betekenis hiervoor voor de winkelstructuur van Breda en de plannen voor uitbreiding van het winkelaanbod in de visie van BRO. In het volgende hoofdstuk wordt specifiek ingegaan op de kansen voor het centrum van Breda. 5.1 Ambities detailhandelsbeleid gemeente Breda Het gemeentelijke detailhandelsbeleid 10 verschaft duidelijkheid over de gewenste ontwikkelingsrichting voor de detailhandel in de gemeente voor alle betrokken partijen (o.a. inwoners, ondernemers, eigenaren en ontwikkelaars van vastgoed). Het is tevens een toetsingskader voor nieuwe initiatieven op het gebied van detailhandel. De ambitie van de gemeente Breda is om een veelzijdige, dynamische winkelstad te zijn met een grote aantrekkingskracht. Dit is uitgewerkt in een drietal hoofddoelen: 1. Versterken van de lokale verzorgingsfunctie en de regionale en bovenregionale aantrekkingskracht van het Bredase detailhandelsapparaat. 2. Streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaand uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden (het geheel is meer dan de som der delen). 3. Versterken van het ondernemingsklimaat in de gemeente en het bieden van ruimte aan ondernemersinitiatieven om zo in te spelen op de dynamiek in de detailhandel. De genoemde ambities en doelen zijn niet alleen ingegeven vanuit de consumentenverzorging en het functioneren van een perspectief voor de ondernemingen, maar ook vanuit: Het ondersteunen van de economische, culturele en sociale functie van de binnenstad en andere winkelgebieden (ontmoetingsfunctie, plaats van vernieuwing). Het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving, vooral op buurt- en wijkniveau en in de dorpen, die voor een belangrijk deel bepaald wordt door de omvang en kwaliteit van de aanwezige detailhandel. De werkgelegenheid die de detailhandel met zich meebrengt. De bijdrage die de detailhandel kan leveren aan het versterken van het imago van de stad. De bijdrage die de detailhandel levert aan het bieden van een goed vestigingsklimaat voor andere publieksgerichte voorzieningen zoals horeca en ambachtelijke en zakelijk dienstverlening, en meer indirect voor overige bedrijvigheid. 10 Gemeente Breda (2010) Detailhandelsnota , actualisatie detailhandelsbeleid. Hoofdstuk 5 49

54 De bijdrage die detailhandel kan hebben aan het verhogen van de aantrekkelijkheid en duurzaamheid van een deel van de bedrijventerreinen. Hoofdstructuur De binnenstad als hoofdwinkelcentrum - De winkelfunctie van de binnenstad mag niet aangetast worden door detailhandelsontwikkelingen elders in de stad. Nieuwe ontwikkelingen elders in de stad dienen dan ook getoetst te worden op toegevoegde waarde en effecten op de binnenstad. Maar ook de vernieuwing in de binnenstad is van belang; de bezoeker moet verrast worden. Subcentra als aanvulling op de binnenstad - Met de realisatie van grootschalige winkels bij het Rat Verleghstadion komt er een derde themacentrum, naast Steenakker-Noord en woonboulevard. Naar de toekomst wordt gestreefd naar verdere clustering op deze locaties. Hoge Vucht als klein stadsdeelcentrum - Hoge Vucht zal zich ontwikkelen tot een winkelcentrum met een wijkoverstijgende functie. Hier worden niet alleen boodschappen gedaan, maar kunnen ook andere frequent benodigde artikelen aangekocht worden. Hiermee positioneert het zich tussen wijkwinkelcentrum en binnenstad. Handhaving dorpscentra - Uitgangspunt voor de dorpscentra is handhaving van de verzorgingsfunctie voor eigen inwoners. Buurt- en wijkwinkelcentra - Er gestreefd naar clustering van het boodschappenaanbod in de bestaande buurt- en wijkwinkelcentra. Nader uitgewerkt: ambities voor de binnenstad De binnenstad staat aan de top van de Bredase detailhandelsstructuur. Het beleid van de gemeente is gericht op een verdere versterking van de binnenstad als een (boven)lokaal verzorgend hoofdwinkelcentrum. Vergroting van de variëteit in het aanbod aan winkels en andere detailhandel ondersteunende functies (horeca, cultuur) staat hierin centraal. De binnenstad van Breda zal zich moeten onderscheiden door zich te richten op het echte recreatieve winkelen, het 'stadten'. Hiertoe zal het verblijfsklimaat moeten worden versterkt. Het gaat hier dan met name om ruimtelijke ingrepen, zoals verbetering van de routing in het centrum, opwaardering van het vastgoed en inrichting van de openbare ruimte en aansluiting van bronpunten (looproutes naar het centrum). Voor de ruimtelijk-functionele versterking zijn de volgende speerpunten geformuleerd: herontwikkeling gebied Achter de Lange Stallen; versterking van het dwaalmilieu rond het kernwinkelgebied met name ter ondersteuning van het recreatieve winkelbezoek; meer variëteit en kwaliteit van het horeca-aanbod en meer clustering van horeca naar doelgroep; het realiseren van meer verschillende sferen om zo bezoekers te verleiden langer te blijven. In de detailhandelsvisie wordt aangegeven dat het Project Achter de Lange Stallen op meerdere manieren bij zou kunnen dragen aan de genoemde versterking en krijgt hoge prioriteit in het beleid. 50 Hoofdstuk 5

55 Functioneel: er wordt ruimte geboden aan nieuwe expansieve winkelformules wat een grote aantrekkingskracht op de consument heeft. Ruimtelijk: de zuidzijde van het centrum van Breda kent geen helder winkelcircuit. Met de realisatie van het project Achter de Lange Stallen wordt een nieuwe lus gecreëerd, wat de ruimtelijke opzet van het winkelgebied verbetert. Bovendien wordt hierdoor de verbinding met de voorzieningen in het Chassépark verbeterd en een sterkere bronpuntfunctie gerealiseerd. 5.2 Trends in koop- en bestedingsgedrag consument Winkelgebieden: profilering naar winkelgedrag De consument heeft behoefte aan goederen, dat is de kern van consumeren en het bestaansrecht van detailhandel. De grote vraag is echter hoe consumeert de consument, waar, wanneer en welke factoren beïnvloeden zijn of haar keuzen? Er is een groot aantal factoren die dit koopgedrag beïnvloedt. In de basis is het koopgedrag van de consument echter te herleiden naar koopmotief. Daarbij zijn grofweg drie motieven te onderscheiden, waarin aspecten meespelen als het aan te schaffen artikel, de eisen die gesteld worden aan het bezoek en de kenmerken van de aankoopplaats. Winkels en winkelgebieden zijn vaak sterk in één specifiek bezoekmotief, soms in twee. Boodschappen doen: het gaat hier om de aankopen van de consument voor het primaire levensonderhoud. Deze aankopen worden met een hoge frequentie gedaan, veelal in de nabijheid van de woonomgeving waarbij een zo compleet dagelijks winkelaanbod van belang is (o.a. mogelijkheid tot vergelijken tussen supermarkten). Regelmatig zal sprake zijn van combinatie aankopen van levensmiddelen en hoog frequent benodigde (alledaagse) non-food. Bij de keuze in aankoopplaats zijn reistijd, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, gemak, assortiment, uitstraling en prijs belangrijke overwegingsfactoren. Dorps-, wijk- en buurtcentra zijn hier sterk in. Doelgerichte aankopen: dit zijn (duurzame en/of vervangings) aankopen die met een lage frequentie en veelal doelgericht worden gedaan (runshoppen). Het gaat om aankopen van woninginrichting, bruin en witgoed, fietsen, doe-het-zelf en tuinartikelen, etc. De aankopen van deze laatste twee worden vooral in de nabijheid van de woonomgeving gedaan. Voor de overige aankopen is de scope van de consument veel groter en staat het vergelijken van het aanbod centraal. Hier is een goede prijs-kwaliteitverhouding van groot belang. PDV en GDV locaties zijn hier vooral sterk in. Recreatief winkelen: hierbij staat het kijken en vergelijken centraal. De consument wil veel keuzemogelijkheden en geprikkeld worden (impuls)aankopen te doen. De sfeer en beleving van een centrum zijn erg belangrijk. Deze aankopen worden met een wisselende frequentie gedaan en men is bereid een grotere afstand af te leggen. Het gaat om artikelen waarmee men een hogere emotionele binding heeft of uit speciale interesse en/of persoonlijke voorkeuren zoals mode en luxe artikelen. In veel gevallen is dit koop- of bezoekgedrag een vorm van vrije tijdsbesteding waarbij de mix met andere functies erg belangrijk is. Binnensteden en centrumgebieden, maar ook stadsdeelcentra zijn gemiddeld sterk in recreatief winkelen. Binnensteden en Hoofdstuk 5 51

56 centrumgebieden zijn binnen het recreatief winkelen met name sterk vanwege de sfeer en beleving en de mix van functies, stadsdeelcentra zijn sterk in het efficiënt vergelijkend winkelen. Door aan te sluiten bij het koopgedrag van de consument kunnen winkelgebieden, maar ook delen van grotere centra, zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van winkelgebieden. Eisen van de consument Diverse trends en ontwikkelingen zijn van invloed op het koopgedrag van de consument. Het verwachtingspatroon van de gemaksgerichte consument wordt ingegeven door het bezoekdoel (zoals hierboven omschreven). Boodschappen moeten snel en eenvoudig kunnen worden gedaan. Het liefst parkeert de consument daarbij in de winkel. Ook laagfrequente aankopen moeten efficiënt plaatsvinden. Gaat de consument om te kijken, te vergelijken en te snuffelen (zoals in de binnensteden), dan besteedt hij daar meer tijd aan, maar stelt ook hogere eisen aan comfort, sfeer en gezelligheid. Zo ontstaat er een duidelijk onderscheid tussen fun- versus runshopping. De consument oriënteert zich voor het doen van aankopen primair vanuit zijn eigen woonomgeving. De toegenomen mobiliteit leidt ertoe dat het keuzepalet van te bezoeken winkelcentra groter is geworden. Voor bepaalde aankopen zijn consumenten bereid een veel grotere afstand af te afleggen om te gaan winkelen. Dankzij de toegenomen mobiliteit wordt de concurrentiedruk tussen winkelgebieden steeds groter. Door het grotere referentiekader wordt de consument steeds kritischer ten aanzien van aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm. Dit geldt met name bij het recreatieve winkelen. De consument wisselt eenvoudig vertrouwde winkelgebieden in wanneer de prestaties tegenvallen. Consumenten stellen hogere eisen aan bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Het aantal auto s neemt snel toe en datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe. No parking, no business. De consument vraagt naar beleving, vernieuwing, betekenis en vermaak. In de beperkte vrije tijd wil de consument het maximale bereiken. Multifunctionaliteit, vernieuwend aanbod en merkbeleving gaan een steeds grotere rol spelen, met name in binnensteden. De functie van winkels verandert, het gaat vooral om het bekijken en beleven van de producten. De aankoop hoeft niet op hetzelfde moment plaats te vinden. Winkelen is een volwassen toeristische markt geworden. Nederlands geven 43% van al het geld dat is besteed aan vrijetijdsbe- 52 Hoofdstuk 5

57 steding uit in winkels 11. De hoeveelheid vrije tijd van Nederlanders is de afgelopen decennia ongeveer gelijk gebleven, terwijl de keuzemogelijkheden om die tijd te besteden zijn toegenomen. Hierdoor staat winkelen als vrijetijdsbesteding onder druk. Dit maakt het noodzakelijk om winkelgebieden in de markt te zetten in termen van identiteit, imago en reputatie. De consument waardeert verruiming van de winkeltijden. Koopzondagen zijn in toenemende mate populair onder winkelend publiek. De opkomst van het nieuwe werken en wisselende tijdspatronen creëren een wens naar avond- en zondagsopenstellingen. Toename internetverkopen 12 De bestedingen via internet zitten fors in de lift. Als belangrijkste redenen voor de consument om de virtuele winkel te verkiezen boven de fysieke winkel, gelden aspecten als het onbeperkte aanbod (bijna alle producten zijn leverbaar), de mogelijkheden tot vergelijking, het gemak, de efficiëntie en de lagere prijs. De totale omzet van online aankopen is in 2010 uitgekomen op 8,2 miljard Look Listen Learn SSM Retail Platform, 2008 Bron: Thuiswinkel.org en dat is 11% meer dan in Het aandeel thuiswinkelen (online winkelen + catalogi, post etc.) in de detailhandel is de afgelopen vijf jaar bijna verdubbeld. Bedroeg het aandeel thuiswinkelen in 2005 nog 4,6% van de detailhandel, in 2010 liep dat percentage op naar 10%. Hierbij moet worden aangetekend dat de benchmark alleen indicatief is voor het groeiende aandeel van thuiswinkelen ten opzichte van de detailhandel, omdat hierin ook online verkopen van reizen, verzekeringen en tickets zijn meegenomen. Wanneer hiervoor wordt gecorrigeerd, vond in 2010 circa 5% van de totale detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen plaats. Uitgaande van enkel detailhandel non-food ligt dit percentage op circa 10%. De detailhandelsbestedingen via internet op het gebied van telecom en elektronica en witgoed zijn het grootst, gevolgd door hard- en software en kleding. Het aandeel onlinebestedingen in de kledingbranche is nog beperkt, 555 miljoen ten opzichte van een totale omzet van ca. 12 miljard in schoenen/mode. Maar over de periode zijn de detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen op het gebied van kleding (+57%) en hard- en software (+51%) het sterkst gestegen. Er zijn geen cijfers beschikbaar over het aandeel internetaankopen wat uiteindelijk wel in een winkel wordt opgehaald (multichanneling). Hoewel de effecten van internetwinkelen op de totale winkelomzet nu nog beperkt zijn, is de verwachting dat internet zich de komende jaren als volwaardig aankoopkanaal zal ontwikkelen waardoor de online detailhandelsbestedingen zullen gaan stijgen. Hoewel het toekomstige marktaandeel van internet moeilijk in te schatten is, verwachten we dat de online detailhandelsbestedingen gaan stijgen naar circa 20% in Met name in de branches waarin web- Hoofdstuk 5 53

58 winkelen momenteel al heel populair is zal het aantal winkels gaan afnemen. Het gaat dan met name om media, bruin- en witgoed, telecom, hard- en software en reizen. Dergelijke winkels bevinden zich veelal in de aanloopstraten. De effecten op de modebranche zijn naar verwachting minder groot, niet alleen omdat recreatief winkelen nog steeds een belangrijke vrijetijdsbesteding is, maar ook omdat internetverkopen goed te integreren zijn in bestaande formules (zie volgende paragraaf). Internetverkopen: kansen voor retailers Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument en wordt hiermee een belangrijk onderdeel van het winkelen. Winkels maken dan ook steeds meer gebruik van een multichannelstrategie. Hiermee kan de retailer inspelen op de ontwikkeling dat de consument tijdens het koopproces naast de fysieke winkel steeds meer gebruik maakt van het internet. De consument doet in toenemende mate aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan. Hierdoor lopen de passantenstromen in binnensteden terug. Ook de click en collect formule blijkt succesvol te zijn, zoals die onder andere door Hema wordt gehanteerd. De consument krijgt hierbij de mogelijkheid online een product te kopen wat vervolgens opgehaald kan worden in een fysieke winkel. In de toekomst functioneren fysiek winkelen en virtueel winkelen naast elkaar. De consument winkelt hierdoor efficiënter, ze weten immers al wat waar te koop is en wat het kost. Ontwikkelingen detailhandelsbestedingen De detailhandel is conjunctuurgevoelig en de bestedingen worden duidelijk beïnvloed door het verwachtingspatroon van de consument ten aanzien van de economische ontwikkelingen. Na een groei van de detailhandelsbestedingen in de periode is vanaf 2007 de detailhandelsomzet in Nederland gestabiliseerd en vanaf 2008 (economische crisis) gedaald. Sinds het derde kwartaal van 2010 is voor het eerst sinds 2008 weer sprake van een omzetgroei. Van januari tot en met juni 2011 behaalde de detailhandel 0,7% meer omzet dan in dezelfde periode van het jaar daarvoor. Nadat het detaillistenvertrouwen sinds 2010 langzaam opkrabbelde, stort het eind 2011 echter weer in. Er zijn fors meer ondernemers die de komende periode een omzetdaling verwachten dan ondernemers die uitgaan van een stijging. In 2012 gaat de economie weer krimpen, de eerdere positieve voorspellingen ten spijt. De omzetontwikkeling van de detailhandel zal een soortgelijke ontwikkeling doormaken 13. De verwachting is dat er de komende jaren nauwelijks tot geen sprake van groei van de detailhandelsbestedingen zal zijn. Dit in combinatie met het verder oplopen van prijzen. Consumenten zullen terughoudend zijn in hun aankopen en zullen prijsgevoeliger zijn Onderzoek Retail2020, CBW-Mitex, Hoofdstuk 5

59 Effecten van demografische veranderingen In Nederland spelen verschillende demografische veranderingen die van invloed zijn op het koopgedrag van de consument: Vergrijzing - Op dit moment is in Nederland 15% van de bevolking 65 jaar of ouder. In 2025 zal dit percentage zijn opgelopen tot 21%, in 2035 tot 25% en in sommige regio s zullen deze percentages nog een stuk hoger zijn. Ouderen worden dus in toenemende mate een belangrijke doelgroep voor de detailhandel. In de toekomst dienen winkelgebieden extra aandacht te schenken aan waarden die ouderen belangrijk vinden zoals een goede service, kwaliteit, reinheid en veiligheid. De vergrijzing kan een bedreiging vormen voor binnensteden, omdat BRO constateert dat deze doelgroep eerder geneigd is voor perifere winkelgebieden te kiezen vanwege gemak, een goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Ook geven ze de voorkeur aan kleinere, sociaal veiligere winkelgebieden. Culturele diversiteit - Er is sprake van een toenemend aantal bewoners van buitenlandse afkomst met andere consumptiegewoonten die soms ook worden overgenomen door autochtone Nederlanders. Toename aantal huishoudens 15 - De ontwikkeling van het aantal huishoudens, maar vooral ook de samenstelling zal zijn weerslag hebben op de detailhandel. Het aantal huishoudens neemt tussen 2010 en 2020 volgens het SCP met ruim 7% toe. Aanleiding voor deze toename is aan de ene kant het aantal alleenstaande ouderen, maar ook het later gaan samenwonen van jongeren speelt een rol. Het aantal dat na een samenleefperiode alleenstaand wordt speelt hierin ook mee, maar voert zeker niet de boventoon. Meer huishoudens is op zichzelf een kans voor de retail, maar daar moet dan wel het aanbod op afgestemd worden. Meer kleinere huishoudens betekent meer kleinere woningen. 5.3 Trends aan de aanbodzijde Schaalvergroting: steeds grotere winkels De schaalvergroting in de detailhandel zet door. In de afgelopen vijf jaar is het winkelvloeroppervlak gestegen met ongeveer 2,5 miljoen vierkante meter. Het aantal verkooppunten is licht gestegen, maar daarbij gaat het vooral om niet-winkelbranches (leisure, diensten en pinautomaten). Het aantal winkels is gedaald sinds 2003 (het eerste jaar waarin goed vergelijkbare Locatus-gegevens voorhanden zijn) 16. Met name in grootschalige clusters en verspreide bewinkeling is het winkelvloeroppervlak de afgelopen 10 jaar flink gestegen. 15 Retail 2020 Re structure, CBW Mitex 16 Planbureau voor de leefomgeving (2011) Detailhandel en beleid, een continue wisselwerking. Hoofdstuk 5 55

60 Doordat de toename van het winkelvloeroppervlak de bevolkingsgroei aanzienlijk overtreft en de bestedingen ongeveer gelijk zijn gebleven, neemt de omzet per m² wvo af. Grotere winkels worden gebruikt om een groter assortiment te presenteren, meer comfort te bieden aan de consument (ruimere opzet winkel), een betere en attractievere presentatie van producten en een grotere voorraad (magazijn). De schaalvergroting komt in enkele PDV/GDV-branches tot uiting in de komst van branchegerichte warenhuizen : zeer grootschalige zaken met een heel breed assortiment, inclusief branchevreemde artikelen. Perifere locaties bieden ruimte voor deze ontwikkeling. In de supermarktbranche is de schaalvergroting al langere tijd zichtbaar. Voor een rendabel functioneren heeft een supermarkt een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne supermarkten hebben een omvang van circa m² wvo. In grote steden maken enkele supermarkten een schaalsprong tot megasupermarkten, maar ook in kleinere plaatsen is duidelijk een schaalsprong zichtbaar. Tevens is de schaalvergroting nadrukkelijk aanwezig in de binnensteden, waar diverse winkelfilialen steeds grotere winkels openen. Niet alleen de schaal per winkel neemt toe, maar ook de omvang van sommige soorten winkelgebieden in hun geheel. De zeer grootschalige zaken kunnen door hun omvang en aantrekkingskracht zowel positieve (zoals toenemende aantrekkingskracht en draagvlak) als negatieve effecten (zoals verstoring voorzieningenstructuur) hebben op de verzorgingsstructuur. Indien er in binnensteden en hoofdwinkelcentra geen grotere locaties voorhanden zijn tegen acceptabele huurprijzen, dan zal met name aanbod in de branches rijwielen, sport en spel, bruin- en witgoed, doe-het-zelf en wonen zich in toenemende mate in de periferie willen vestigen. Deze trend is momenteel al deels zichtbaar. Filialisering en netwerkverdichting Er is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrijven. De consument rekent deze formules tot het basisaanbod. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35% 17. Dit is ten koste gegaan van het aantal zelfstandige bedrijven. Met name in de A1-winkelgebieden is het aantal filiaalbedrijven gestegen waardoor de hoofdwinkelstraten van centrumgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken. In grote winkelstraten is circa 80% in handen van winkelketens 18. We zien hierbij een steeds sterkere vertegenwoordiging van het modische aanbod 19. Maar ook in kleinere winkelgebieden uit netwerkverdichting zich door de vestiging van filiaalbedrijven met een kleinere winkel of een aangepaste formule HBD (2011) Dynamiek door beleid. Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert Winkellocatiemarkt magazine 2011 NRW, Dynamiek van winkelgebieden. 56 Hoofdstuk 5

61 De verwachting is dat het aandeel filiaalbedrijven ook in de toekomst verder gaat stijgen en dat het aandeel zelfstandige ondernemers verder gaat afnemen. Met name A1-winkelgebieden in hoofdwinkelcentra dienen blijvend in te spelen op vernieuwing en schaalvergroting. De praktijk leert dat nieuwe formules moeite hebben panden te vinden in het A1-winkelgebied, die voldoen aan hun omvangs- en kwaliteitseisen. Hierdoor vestigen opkomende formules zich veelal in nieuwbouwprojecten. Het creëren van ruimte in het A1-winkelgebied voor het huisvesten van nieuwe formules is essentieel om een bepaalde dynamiek te kunnen waarborgen. Tegentrend van superspecialisatie Tegenover de opkomst van het filiaalbedrijven staat de toegenomen aandacht voor zeer specialistisch aanbod. Ondernemers ontdekken steeds vaker niches in de markt. Deze winkels zijn vaak gevestigd in de aanloopmilieus van binnensteden. Met name voor de grotere binnensteden in Nederland vormt deze ontwikkeling een kans. Toename leegstand 21 De leegstand van het aantal winkelpanden in Nederland is de afgelopen jaren gestegen. In 2009 steeg het aantal leegstaande panden met 9% en in 2010 zelfs met 10%. Ook in 2011 is de leegstand opgelopen, maar wel minder snel dan in voorgaande jaren. Steeds meer panden staan structureel leeg. Van de winkelpanden in Nederland op 1 januari 2011 stonden er leeg (5,96%). De groeiende leegstand is te wijten aan de economische crisis, de consument die daardoor de hand op de knip houdt, de toename van de detailhandelsbestedingen via internet en de vergrijzing van het ondernemersbestand (zoals hiervoor geschetst). Vergrijzing ondernemersbestand 20 De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. De gemiddelde leeftijd van ondernemers in de detailhandel ligt in 2010 al op 45 jaar en daarmee vijf jaar boven de gemiddelde leeftijd van de Nederlander. Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit onderzoek van CBW-MITEX blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. De leegstand verschilt sterk per provincie en concentreert zich met name in de gebieden met bevolkingskrimp en op B- en C-locaties in binnensteden. Op A1-locaties beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand. 20 CBW Mitex (2011) Retail 2020 Re structure, 21 Locatus, 2011 Hoofdstuk 5 57

62 Tabel 5.1: % leegstaande panden t.o.v. totaal verkooppunten naar winkelgebied Winkelgebiedstypering Leegstand Binnenstad 6% Hoofdwinkelgebied groot 10% Hoofdwinkelgebied klein 8% Kernverzorgend centrum groot 8% Kernverzorgend centrum klein 7% Kernverzorgend supermarktcentrum 9% Binnenstedelijke winkelstraat 8% Buurtcentrum 8% Stadsdeelcentrum 6% Supermarktcentrum 6% Wijkcentrum groot 7% Wijkcentrum klein 7% Grootschalige concentratie 7% Speciaal Winkelgebied 5% Bron: Locatus, december 2011 Wanneer er ingezoomd wordt op de leegstand per type winkelgebied, dan zien we dat de leegstand aan de hogere kant is in de winkelgebieden die moeten concurreren met de binnensteden in Nederland (hoofdwinkelgebied groot 10%, hoofdwinkelgebied klein 8% en kernverzorgend centrum groot 8%). De mediaberichten over problemen in de buurtwinkelcentra worden enigszins bevestigd door de leegstandscijfers, met een leegstandspercentage van 8%. In de binnensteden, stadsdeelcentra, supermarktcentra en de speciale winkelgebieden (trafficlocaties, Factory Outlet Centers, GDV locaties) is de leegstand het laagst (5 à 6%). De verwachting is dat de leegstand de komende jaren gaat toenemen vanwege de druk op de consumentbestedingen, het toenemende online winkelen en concurrerende winkelmeters. Brancheverbreding en branchevervaging Door het gevoerde beleid van de overheden en de voortzettende branchevervaging zijn traditionele product- en branchegrenzen op perifere locaties geleidelijk aan vervaagd. Veel woonboulevards hebben een monofunctioneel karakter en trekken hierdoor te weinig passanten aan, waardoor zij langzamerhand transformeren naar gemakscentra met aanbod in de branches bruin- en witgoed, plant en dier, fiets- en autoaccessoires en sport & spel. Op winkelniveau treedt steeds vaker branchevervaging op waarbij winkels producten gaan verkopen die niet tot het kernassortiment behoren. Tuincentra, bouwmarkten en woonwinkels worden steeds completere warenhuizen waardoor zij ook steeds meer in elkaars vaarwater terechtkomen. Ze kunnen steeds meer gezien worden als warenhuizen op het gebied van in/om het huis. Met het groeiende winkelvloeroppervlak in de periferie is het onvermijdelijk dat ook de komende jaren het assortiment verder zal worden uitgebreid. Ontwikkelingen in de vastgoedsector De crisis drukt ook haar stempel op de winkelvastgoedmarkt. Het landelijke beeld is dat de A1-locaties dat de vraag naar winkelunits in de grote- en middelgrote steden stabiel blijft of groter wordt. De (inter)nationale formules focussen zich met name op de grootste steden en minder op de kleinere steden. Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en locaties in aanloopstraten 58 Hoofdstuk 5

63 in alle steden verder op. De druk op het A1-winkelgebied wordt groter, terwijl de vraag naar winkelruimte in randgebieden en aanloopstraten afneemt. De huurprijsontwikkeling zal hierbij in lijn zijn met de ontwikkeling van de vraag. De effecten zijn dan ook met name aan de randen van de centrumgebieden en ondersteunende winkelgebieden te zien, waar een groter aandeel lokale ondernemers te vinden is. Steeds meer ondernemers hebben moeite de huur te betalen, terwijl banken terughoudend zijn met financieringen voor nieuwe ondernemers. Dit leidt tot meer leegstand. Daarnaast zijn beleggers minder geïnteresseerd in risicovolle vastgoedprojecten. De komende jaren zal de nadruk met name komen te liggen op kleinschalige ontwikkelingen, uitbreidingen en herontwikkelingen. Naar verwachting zullen de A1-gebieden compacter van opzet worden. Retailers willen alleen een vestiging op de beste locatie en doen geen concessies meer aan winkelinrichting en consumentenbeleving. In het verlengde hiervan investeren beleggers voornamelijk in goede retaillocaties en nemen ze veelal afstand van winkelvastgoed op randlocaties en secundaire locaties. Vanwege bovengeschetste ontwikkelingen (economisch getij, gebrek aan opvolging MKB-bedrijf enz.) neemt de vraag naar winkelpanden in kleinere centrumgebieden, randgebieden en aanloopstraten af en zal hier de komende jaren een sanering plaats moeten vinden. Naar verwachting zal de vraag naar winkelunits in grote wijkwinkelcentra zich positief ontwikkelen. Steeds vaker worden modewinkels toegevoegd aan het bestaande winkelaanbod op deze locaties 22. Toenemende multifunctionaliteit Vanwege de vraag van de consument naar beleving en vernieuwing is er sprake van een toenemende functiemenging in binnensteden. Er ontstaan steeds meer mengformules van horeca en detailhandel, evenementen en vermaak krijgen een steeds prominentere rol en een sterk horeca-aanbod is essentieel voor het goed functioneren van een binnenstad. Gemeenten zullen hier op in moeten spelen met het verruimen van de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Tevens zal het aanbod van functies in aanloopstraten gaan veranderen. Vanwege de afnemende vraag naar winkelruimte aldaar zal hier in toenemende mate naar alternatieve invullingsmogelijkheden gezocht worden zoals dienstverlenende functies, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties en woonfuncties. 5.4 Betekenis winkelgebieden Breda De gevolgen en de impact van de geschetste trends en ontwikkelingen in de retailsector verschillen sterk per type winkelgebied. In deze paragraaf wordt hier nader bij stil gestaan. Aan de hand van de gemeentelijke detailhandelsvisie, wordt per type winkelgebied 22 JLL Dutch Retail Market bulletin 2011 Hoofdstuk 5 59

64 het toekomstperspectief beschreven aan de hand van de trends en ontwikkelingen. Binnenstad als hoofdwinkelcentrum Naar de toekomst toe heeft Breda, een grote binnenstad met karakter, een sterke uitgangspositie. Het zijn juist de kleinere en minder onderscheidende centrumgebieden die in toenemende mate onder druk komen te staan. De kracht van de grotere centrumgebieden, zoals de binnenstad van Breda, is de mogelijkheid tot recreatief- en vergelijkend winkelen, de mix van functies en een bijzondere ambiance. Omdat vergelijkend winkelen in toenemende mate via internet gebeurt en omdat de binnensteden vanwege andere ontwikkelingen onder druk komen te staan, wordt beleving en betekenis steeds belangrijker. Dit vraagt in centra om onderscheidend vermogen door het aanbieden van voldoende kritische massa (keuze, variëteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de identiteit en historische setting) en de vermenging met andere dan winkelelementen (horeca, leisure, dienstverlening, amusement, evenementen enzovoort). Branding van het winkelgebied is daarbij onmisbaar. Succesvolle binnensteden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het belevenisen betekenisaspect in het gehele winkelgebied tot uiting te laten komen. Het aanbod in binnensteden en grotere centrumgebieden wordt steeds meer gedomineerd door de branchegroep mode & luxe. Het A1-winkelgebied wordt in toenemende mate ingevuld door landelijk en internationaal opererende winkelformules en het specialistisch aanbod verschuift naar de randen van het centrum of goedkopere locaties elders in de stad. De komende jaren zal er een grote vraag blijven van (inter)nationale modeformules naar moderne winkelpanden in het A1-winkelgebied. Deze gebieden zullen nadrukkelijk moeten inspelen op de trend tot schaalvergroting. Deze schaalsprong wordt veelal gerealiseerd door verdichting, bijvoorbeeld winkelen op verdieping, is te verwachten dat het A1- winkelgebied naar de toekomst compacter wordt. Door de opkomst van internetwinkelen, de vergrijzing van het MKB-bestand en het economisch getij neemt de vraag naar winkelruimte in aanloopstraten af waardoor er leegstand zal ontstaan. Winkels in aanloopstraten hebben als gevolg van eerder geschetste ontwikkelingen onvoldoende inkomsten om de huurprijzen te kunnen voldoen. Een krimp van deze winkelgebieden is naar de toekomst toe te verwachten. Voor een aantal (delen van) aanloopstraten is functiemenging (zoals dienstverlening, wonen, zorg) en herstructurering (parkeerbronpunten, mogelijk inspelen op huisvesting grootschaligheid) een oplossing. Dwaal- en snuffelmilieus die sterk zijn aangehaakt op de routing van het kernwinkelgebied kunnen zeker in een stad als Breda perspectief behouden, mits zij het unieke en onderscheidende karakter van de binnenstad tot uiting laten komen door het aanbieden van een grote diversiteit aan branches en specialistische winkels. Een lager huurniveau is hiervoor een vereiste. Wel zal er rekening mee gehouden moeten worden dat enkele aanloopstraten, of delen hiervan, naar de toekomst een andere functie zullen krijgen, bijvoorbeeld wonen. Een toenemende leegstand komt hier tot uiting. 60 Hoofdstuk 5

65 Subcentra als aanvulling op de binnenstad Perifere locaties, zoals woonboulevards, zijn een structuurbepalend element geworden in het winkellandschap. De opkomst van dergelijke locaties is mogelijk gemaakt door een liberalisering van het detailhandelsbeleid van de overheid. Als gevolg van deze ontwikkeling zijn er aan de randen van woonplaatsen en gemeenten detailhandelslocaties verrezen. De aard van deze locaties loopt uiteen van traditionele woonboulevards tot volwaardige retailparken. Bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, huurprijsniveaus en mogelijkheden tot schaalvergroting maken de periferie populair. De sterke uitbreiding van het aantal perifere detailhandelslocaties in de afgelopen decennia heeft geresulteerd in een verzadiging. Leegstand ontstaat, waardoor de marktdruk voor ruimere invullingsmogelijkheden (sport, bruin- en witgoed) toeneemt. Tevens is er een groeiende vraag naar multifunctionaliteit op perifere locaties. Winkelen in de periferie is voor een groeiende groep consumenten ook een vorm van vrijetijdsbesteding. De drang van detaillisten om zich buiten de traditionele winkelcentra te vestigen zal in de toekomst toenemen. De huidige economische situatie speelt daarbij een belangrijke rol, door dalende bestedingen zijn de hogere huren in traditionele winkelcentra niet meer op te brengen. Door branchevervaging transformeren perifere winkelcentra geleidelijk naar gemakscentra en ontstaan er complete warenhuizen in de periferie. Bovendien veranderen perifere winkellocaties van kleur doordat recreatieve winkelbranches en supermarkten zich in toenemende mate buiten de bestaande winkelcentra vestigen. Vanwege de opkomst van het internetwinkelen zal ook het aantal internetafhaalpunten in de periferie flink gaan stijgen. Bij een gebrek aan handhaving lopen gemeenten het risico dat afhaalpunten zich gaan ontwikkelen tot winkelverkooppunten. Deze ontwikkelingen zijn ook duidelijk zichtbaar in de gemeente Breda. Woonboulevard Kruisvoort heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot een sterk cluster voor de regio. Vrijwel alle woonformules zijn hier vertegenwoordigd; het is een locatie waar vergelijkend winkelen in de woonbranche mogelijk is. De andere PDV-locaties zijn echter monofunctioneel. De consument komt hier doelgericht voor een bepaalde branche of formule. Branchegerichte warenhuizen, zoals bouwmarkten, tuincentra en woonwarenhuizen zijn de grote trekkers. De verzorgingsfunctie is beperkt (met name stadsdeelverzorgend). Het aantal gespecialiseerde woonwinkels op deze locaties is de laatste jaren afgenomen en dit zal naar de toekomst doorzetten. De leegstand zal hierdoor toenemen. Nieuwe detailhandelsontwikkelingen in de periferie richten zich dan ook niet meer op de woonbranche, maar op de aanverwante branches die nog wel zeer expansief zijn (sport, bruin- en witgoed). Deze formules spelen in op de wens van de consument om efficiënt bepaalde aankopen te kunnen doen. Het aantal actieve spelers is echter niet genoeg om de leegstand op te vangen. Hoge Vucht als klein Stadsdeelcentrum Stadsdeelcentra spelen nadrukkelijk in op de wensen van de consument die op een efficiënte manier in korte tijd boodschappen wil Hoofdstuk 5 61

66 doen en aanverwante artikelen wil kopen. Met een sterk aanbod aan filiaalbedrijven, een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid hebben stadsdeelcentra hiermee een sterke uitgangspositie. Dit beeld wordt bevestigd in het Koopstromenonderzoek Zuid- Holland en de interesse van institutionele beleggers en vastgoedfondsen in stadsdeelcentra. De verwachting is dat de positie van stadsdeelcentra naar de toekomst toe sterk zal blijven omdat deze centra nadrukkelijk kunnen inspelen op de verwachte trends en ontwikkelingen. Het toenemend aantal ouderen winkelt bijvoorbeeld graag efficiënt en dichtbij huis en in stadsdeelcentra zijn voldoende mogelijkheden om schaalvergrotingswensen te realiseren (mogelijk in tegenstelling tot in binnensteden). Het perspectief ligt met name in een sterk boodschappenaanbod waarbij grotere supermarkten de trekkers vormen en frequent benodigd niet dagelijks winkelaanbod (o.a. Blokker, Hema en Kruidvat). Parkeren en bereikbaarheid blijven met het oog op de demografische ontwikkelingen en het koopgedrag belangrijke randvoorwaarden. Positionering van winkelcentrum Hoge Vucht als een stadsdeelcentrum zorgt voor een toekomstbestendig winkelcentrum. Het is onderscheidend in de structuur en speelt in op de trends en ontwikkelingen. Handhaving dorps-, wijk- en buurtcentra Dorps-, wijk- en buurtwinkelcentra voorzien voor een belangrijk deel in de dagelijkse behoefte van de consument. Efficiency en gemak zijn de kernwoorden van deze branche. Bij voorkeur hebben deze winkelcentra een centrale ligging in het verzorgingsgebied, zijn goed bereikbaar per auto (maar ook per fiets en te voet) en hebben voldoende parkeergelegenheid. Supermarkten van moderne omvang zijn de trekkers. De kleine buurt- en wijkcentra (onder andere in kleine kernen) hebben het moeilijk, mede veroorzaakt door het beperkte lokale draagvlak, de kleinschaligheid van het aanbod, het veelal ontbreken van trekkers en de positie van de zelfstandige die steeds meer onder druk staat. De consument pakt steeds vaker de auto om boodschappen te doen in een compleet boodschappencentrum wat niet te ver van huis ligt. Het is geen automatische keuze meer om het meest nabije boodschappencentrum te kiezen. Indien versterking en uitbreiding van het aanbod niet mogelijk zijn, wordt steeds vaker op zoek gegaan naar functieverandering van deze centra. De dorpscentra en grotere wijkwinkelcentra hebben voldoende perspectief wanneer zij zich richten op een sterk boodschappenaanbod met supermarkten van moderne schaal en goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Tevens kan de positie van dergelijke centra versterkt worden door deze centra als multifunctionele centra te positioneren (detailhandel, zorg, onderwijs, dienstverlening, horeca, enzovoort). Voorzieningen op buurtniveau en in kleine kernen komen steeds meer onder druk te staan, omdat dorps- en wijkcentra ook hun functie overnemen. Hierdoor zal ook de minder mobiele inwoner genoodzaakt worden een grotere afstand af te leggen voor de dagelijkse boodschappen. 62 Hoofdstuk 5

67 5.5 Betekenis plannen Breda Voorgaand is de weerbaarheidsanalyse gemaakt voor de verschillende winkelgebieden in Breda. Hieruit komt naar voren dat de effecten per winkelgebied verschillen. Dit heeft ook gevolgen voor de eerder genoemde plannen en initiatieven. Voor een goed A1-winkelmilieu in de binnenstad blijven voldoende kansen. De plannen voor Achter de Lange Stallen voorzien hierin. In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de weerbaarheid van de binnenstad en de effecten van realisatie van het project Achter de Lange Stallen. Uit de benadering van het toekomstige functioneren komt naar voren dat de uitbreidingsruimte in de dagelijkse artikelensector beperkt is. Ook landelijk is een verdringing te zien in de supermarktbranche. Boodschappencentra groeien in omvang, net als de supermarkten zelf, waardoor de kleinere locaties verder onder druk komen te staan. De consument zoekt complete boodschappencentra, waardoor de buurtsupermarkt uit het straatbeeld verdwijnt. De plannen voor Hoge Vucht en Struyckenplein passen in deze ontwikkelingen; beide winkelcentra worden toekomstproof gemaakt, met moderne supermarkten als trekkers. Bij het Rat Verleghstadion wordt zelfs een cluster gecreeerd dat consumenten uit de hele regio moet trekken. Dit betekent drie nieuwe, moderne boodschappencentra voor de consument, maar zal ook leiden tot een versnelde sanering aan de onderkant van de markt. De perifere detailhandel heeft de laatste jaren flinke klappen gehad; landelijk staan perifere locaties sterk onder druk. Woonboulevard Breda heeft, wanneer voldoende vernieuwing blijft plaatsvinden, alles in huis om naar de toekomst sterk te functioneren. Het zijn met name de bedrijventerreinen waar verspreid ook PDV aanwezig is waar het knelt (o.a. Emer + Krogten). De verwachting is dat de leegstand hier de komende jaren oploopt. Er wordt toevlucht gezocht in andere branches om leegstaande panden nog ingevuld te krijgen. Hiervoor is echter maar een beperkt aantal grootschalige formules op de markt, zoals Decathlon, MediaMarkt/Saturn en ToysXL, die al aanwezig zijn of in beeld zijn op nieuwe detailhandelslocaties. Het toekomstperspectief is dan ook sterk afhankelijk van de herinvullingsmogelijkheden. Hoofdstuk 5 63

68 64 Hoofdstuk 5

69 6. KANSEN CENTRUM BREDA De gemeente Breda streeft naar verdere versterking van de binnenstad als een (boven)lokaal verzorgend hoofdwinkelcentrum. Herontwikkeling van het gebied Achter de Lange Stallen wordt gezien als een belangrijk onderdeel van de realisatie hiervan. Enerzijds om nieuwe voorzieningen aan te trekken die variëteit in het aanbod vergroten. Anderzijds om ook de ruimtelijke structuur te versterken, ter verbetering van het winkelcircuit en de koppeling met het Chassépark. We zijn van mening dat deze argumenten ook in de huidige tijden nog relevant zijn. Uit het bezoekersonderzoek is naar voren gekomen dat de consument vernieuwing verwacht in de binnenstad van Breda. Ook uit de weerbaarheidsanalyse komt naar voren dat binnensteden moeten blijven investeren in beleving en betekenis om de concurrentie van kleinere binnensteden en het internet het hoofd te bieden. Een grootschalige vernieuwing als Achter de Lange Stallen kan deze vernieuwing bieden. 6.1 Weerbaarheidsanalyse binnenstad Breda Voor de binnenstad van Breda is een ruimtelijke vertaling gemaakt van de meest relevante trends en ontwikkelingen. Leegstand De huidige leegstand geeft een goed beeld van de delen van de binnenstad die het op dit moment al lastig hebben. In het A1- winkelgebied komt het nauwelijks voor. De leegstand is sterk te vinden in de aanloopstraten en aan de randen van het kernwinkelgebied. Ook in de Barones is de nodige leegstand te vinden. De leegstaande panden zijn met name van kleinere omvang. Figuur 6.1 Huidige leegstand naar schaalgrootte (Locatus, update 7 november 2011) De realiteit is echter ook dat er al de nodige leegstand is in de Bredase binnenstad en dat de huidige ontwikkelingen verder druk zetten op het detailhandelsprogramma. Om deze reden gaan we in dit hoofdstuk nader in op de weerbaarheidsanalyse voor de binnenstad van Breda en de effecten van een grootschalige ontwikkeling als Achter de Lange Stallen op de overige delen van de binnenstad. Hoofdstuk 6 65

70 Figuur 6.2 Ligging internetgevoelige branches (Locatus, update 7 november 2011) Internetverkoop De branches die het gevoeligst zijn gebleken voor internetverkoop zijn media (incl. software), bruin- & witgoed (incl. telecom, computers) en reizen. Dit aanbod is ook sterk vertegenwoordigd in de binnenstad van Breda, met name ten noorden (Torenstraat/Barones) en zuiden van het A1-winkelgebied (zuidzijde Ginnekenstraat). Hieronder vallen ook verschillende aanbieders van grotere omvang ( m² wvo). Figuur 6.3 Ligging branches die in opkomst zijn in de periferie (Locatus, update 7 november 2011) Opkomst perifere branches De laatste jaren is een terugloop te zien geweest van de traditionele PDV-branches wonen, doe-het-zelf en plant & dier uit de binnenstad, mede veroorzaakt door de schaalvergroting in de periferie. Ook de branches rijwielen, bruin- & witgoed, speelgoed en sport zijn steeds vaker op goed bereikbare locaties buiten het centrum te vinden. Sinds 2007 is dit aanbod ook in de Bredase binnenstad al fors afgenomen. In figuur 6.3 is het resterende aanbod in beeld gebracht. Hieruit is op te maken dat in de aanloopstraten een groot aantal kleinere speciaalzaken te vinden is. Ten noorden van het A1- winkelgebied zijn ook enkele grotere aanbieders gevestigd. In het A1-winkelgebied is met name de branche sport & spel te vinden, ook met enkele grotere winkels. Vergrijzing ondernemersbestand De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand in Nederland is snel aan het vergrijzen. De verwachting is dat 30% van de MKBleden binnen nu en vijf jaar stopt in verband met de leeftijd. In veel gevallen is er geen opvolging waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. 66 Hoofdstuk 6

71 Figuur 6.4 Spreiding zelfstandige ondernemers (Locatus, update 7 november 2011) Het aantal zelfstandige ondernemers in het A1-winkelgebied is zeer gering. Aan de noordzijde van het centrum is het aandeel zelfstandige ondernemers zeer groot, met name richting de aanloopstraten. In de (Nieuwe) Haagdijk gaat het om een groot aantal kleine winkels. Figuur 6.5 Spreiding functies over centrum (Locatus, update 7 november 2011) Functiemenging Delen van de Bredase binnenstad blijven kansrijk door de functiemenging in deze gebieden. Detailhandel en diensten/ horeca houden elkaar in stand. Uit figuur 6.5 is af te lezen dat deze functiemenging met name rondom de Nieuwe Ginnekenstraat sterk is, en in mindere mate ook in de Boschstraat en de Haagdijk. In het centrum van Breda zijn horeca en winkelen sterk gescheiden. Overigens kan het geactualiseerde horecabeleid dit doorbreken. Filialisering + schaalvergroting Twee leidende trends in de detailhandel zijn filialisering en schaalvergroting. Er komen steeds meer (inter)nationale formules die een winkelpand zoeken van moderne omvang in de binnensteden. De ontwikkeling zal naar de toekomst door blijven zetten. Om deze reden is de huidige filialisering en ligging van de grote winkelpanden in kaart gebracht. Het filiaalbedrijf is sterk geclusterd aan de Ginnekenstraat, Karrestraat, Eindstraat en Barones. Met name in de Barones en in de Ginnekenstraat zijn ook de grotere winkelpanden te vinden. Ook aan de Tolbrugstraat is een cluster te vinden, op enige afstand van de eerder genoemde winkelgebieden. Hoofdstuk 6 67

72 Figuur 6.6 Spreiding filiaalbedrijf (Locatus, update 7 november 2011) Resumé Wanneer wordt gekeken naar de aanwezigheid van trekkers dan is een duidelijk A1-winkelgebied te onderscheiden: Ginnekenstraat, Karrestraat, Eindstraat en Barones. De leegstand is hier beperkt en de belangrijkste ontwikkelingen hebben nauwelijks effect op dit winkelgebied. In het omliggende gebied is de huidige leegstand nog beperkt, maar uit de weerbaarheidsanalyse blijkt wel de kwetsbaarheid van deze gebieden. Hier zijn veel zelfstandige ondernemers gevestigd en branches die de laatste jaren het gevoeligst blijken voor internet en concurrentie in de periferie. Ook blijkt het aanbod hier monofunctioneel. Figuur 6.7 Ligging grote winkelpanden (> 400 m² wvo) (Locatus, update 7 november 2011) De aanloopstraten zijn kwetsbaar, hier is momenteel ook al leegstand te vinden. De meeste kansen liggen er voor de Nieuwe Ginnekenstraat, mede door de diversiteit aan functies en de eigengereidheid van het gebied (in aansluiting op het bijzondere en hoogwaardige milieu in de Wilhelminastraat). Met name de (Nieuwe) Haagdijk is kwetsbaar, vanwege het grote aantal kleine winkeltjes. 6.2 Positionering Achter de Lange Stallen Realisatie van het project Achter de Lange Stallen betekent een forse uitbreiding van het winkelaanbod in het centrum van Breda. Alhoewel de distributieve berekeningen uitbreidingsruimte laten zien, is het van belang te kijken wat de (mogelijke) positieve en negatieve effecten van deze ontwikkeling zijn. 68 Hoofdstuk 6

73 Ruimtelijke versterking centrum Realisatie van het project Achter de Lange Stallen is een belangrijke ruimtelijke versterking voor de binnenstad van Breda. De routing in de binnenstad wordt verbeterd door en er ontstaat een betere koppeling met het Chassépark. Hierdoor zal het verblijfsklimaat in het zuidelijke deel van het centrum verbeteren. Het gebied zal zich ruimtelijk en fysiek moeten onderscheiden van andere deelgebieden in het centrum van Breda. Hierbij is ook de branding van het winkelgebied van belang. Trekkracht noodzakelijk Om het gebied Achter de Lange Stallen ook daadwerkelijk onderdeel te laten worden van het A1-winkelmilieu is voldoende trekkracht noodzakelijk. De consument moet worden verleid om een ander winkelrondje te lopen. Hiervoor dient voldoende massa gerealiseerd te worden met enkele sterke publiekstrekkers. Ook de grootschalige parkeergarage (bronpunt) en de verblijfskwaliteit (place to be) zijn hierin van belang. Fors programma Met een programma van m² bvo biedt Achter de Lange Stallen voldoende massa om de consument een ander winkelrondje te laten lopen. Dit programma zal al voor een groot deel worden ingevuld met de benodigde publiekstrekkers. Uit de benadering van het economisch functioneren is naar voren gekomen dat er nog uitbreidingsruimte is voor de binnenstad, vooral in de nietdagelijkse artikelensector. Dit beeld wordt bevestigd uit een vergelijking met de 10 grootste binnensteden van Nederland. Groter A1-winkelgebied, meer mode & luxe Gezien de positionering als A1-winkelgebied, is het waarschijnlijk dat de nadruk sterk komt te liggen op (inter)nationale formules in de branchegroep mode & luxe. Recente binnenstedelijke vernieuwingsprojecten laten zien dat juist formules in deze branchegroep expansief zijn. Ze willen op de beste locaties zitten en zijn in staat de hier gebruikelijke huurprijzen te betalen. Het is ook juist deze branchegroep die ondervertegenwoordigd is in het centrum van Breda. Wel dient er voor gewaakt te worden dat het gebied voldoende diversiteit in het aanbod krijgt. Consument verwacht vernieuwing Diverse formules in de Bredase binnenstad zijn aan de kleine kant; de meest opvallende hiervan is de Bijenkorf. Daarnaast zijn er verschillende formules die wel in vergelijkbare steden aanwezig zijn, maar nog niet in Breda (o.a. Primark, Bershka, Desigual en New Yorker). Enkele formules hiervan werden ook door de consument aangedragen als wenselijke versterking voor de binnenstad van Breda in het bezoekersonderzoek. De vernieuwing in het A1- winkelaanbod is de laatste jaren beperkt geweest. Als Breda voorop wil lopen als winkelstad zal dit basisaanbod op orde moeten zijn. Prijsvriendelijk segment, hoogwaardige uitstraling De nieuwe (inter)nationale modeformules bevinden zich met name in het midden- en prijsvriendelijke segment, maar hebben een bijzonder hoogwaardige uitstraling (cheap chic). De vernieuwing van deze (grootschalige) formules is groot. Daarnaast spelen ze in op beleving, betekenis en vermaak. Hiermee spelen de formules in op de vraag van de consument, maar sluit het ook aan op de voorgenomen hoogwaardigheid van het project Achter de Lange Stallen. Hoofdstuk 6 69

74 Toenemende concurrentie A1 Door vergroting van het A1-winkelgebied neemt de concurrentiedruk op het reeds bestaande A1-winkelgebied toe (grofweg Barones, Karrestraat, Eindstraat, Ginnekenstraat). Bestaande winkels zien de concurrentie toenemen (druk op de omzetten) en huidige vastgoedeigenaren zien concurrerend modern vastgoed worden toegevoegd (druk op huurprijzen en verhuurbaarheid). Door de toevoeging van een groot metrage nieuwe modeformules, en verplaatsing van formules naar Achter de Lange Stallen, zal het zwaartepunt van het A1-winkelgebied verschuiven naar het zuiden. Het is dan ook zaak voldoende trekkracht aan de noordzijde van het A1- winkelgebied te behouden. Onderscheidend vermogen in omliggende schil Het contrast tussen het A1 winkelgebied en omliggende winkelgebieden neemt toe. De (inter)nationale winkelformules willen op de beste locaties zitten, waar de meeste passanten zijn. Hierdoor ontstaat ruimte voor onderscheidend winkelaanbod en andere functies in de omliggende gebieden (andere doelgroep, assortiment en prijssegment). De ondernemers in deze deelgebieden weten zich nu al te onderscheiden van het A1-winkelgebied. Voor hen zal de concurrentie door realisatie van het project Achter de Lange Stallen maar beperkt toenemen. Het onderscheidende vermogen van deze centrumdelen is groot (functioneel en fysiek). Het is wel zaak om in te zetten op de kansrijke gebieden en hierin te blijven investeren. 6.3 Conclusie Realisatie van het project Achter de Lange Stallen is een belangrijke ruimtelijke versterking voor de binnenstad. De routing in de binnenstad wordt verbeterd en er ontstaat een betere koppeling met het Chassépark. Om dit te realiseren zal het gebied voldoende trekkracht moeten krijgen door een stevig programma (voldoende massa), enkele trekkers (zoals Bijenkorf, Primark of Saturn) en een bronpuntfunctie (parkeergarage). Het gebied zal zich met name ruimtelijk en fysiek moeten onderscheiden van andere delen van de binnenstad. Functioneel zal het met name een versterking betekenen van de branchegroep mode & luxe. Hier liggen nog versterkingsmogelijkheden; de dynamiek is groot en in Breda is de vernieuwing op dit gebied de laatste jaren beperkt geweest. De ontwikkeling van Achter de Lange Stallen moet als onderdeel van de totale ontwikkeling van de binnenstad gezien worden. Uitbreiding van het A1-gebied zal effecten hebben op het bestaande A1-gebied (toenemende concurrentie). Voor de ondernemers en winkelgebieden hierbuiten, die zich nu al weten te onderscheiden van dit winkelaanbod, zal de concurrentie maar beperkt toenemen. In dit omliggende gebied worden echter wel de effecten van de landelijke trends en ontwikkelingen zichtbaar. Er zal rekening mee gehouden moeten worden dat bepaalde delen van de binnenstad en omliggende aanloopstraten verkleuren naar een andere functie. Er zal ook in andere centrumdelen geïnvesteerd moeten worden, om de totale binnenstad te verbeteren. 70 Hoofdstuk 6

75 BIJLAGEN

76

77 Bijlage 1: Begrippenlijst Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes. Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten). Koopstromenonderzoek Telefonische enquête onder de huishoudens van een bepaald gebied (zoals kern, gemeente, regio of provincie) om te bepalen waar (in welke winkels, concentraties) hun detailhandelsbestedingen terecht komen. Het koopgedrag wordt uitgedrukt in koopkrachtbinding en koopkrachtafvloeiing voor een bepaalde aankoopplaats. Distributieve (uitbreidings)ruimte De kwantitatieve uitkomst van de benadering van het economisch functioneren. Dit is een inschatting van het aantal vierkante meters dat rendabel kan functioneren in het verzorgingsgebied. Indien de distributieve ruimte groter is dan het aanwezige aanbod, is er sprake van distributieve uitbreidingsruimte. Deze cijfers zijn enkel indicatief en nooit normatief. Bijlagen 1

78 PDV-Perifere Detailhandels Vestigingen Detailhandel op locaties buiten reguliere winkelcentra, bijvoorbeeld bedrijventerreinen, langs grote wegen, etc. Toegelaten branches in het tot voor kort geldende beleid: auto s, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen, tuincentra, bouwmarkten, de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair. Perifere detailhandel had de branchering als criterium. Met de komst van de Nota Ruimte is PDV komen te vervallen. GDV-Grootschalige Detailhandels Vestigingen Winkels met een ondergrens van m² bedrijfsvloeroppervlak, zoals tot voor kort in het Rijksbeleid toegelaten op daarvoor aangewezen GDV-locaties (13 stedelijke knooppunten). Met de komst van de Nota Ruimte is GDV komen te vervallen. Grootschalige detailhandel had oppervlakte als criterium, niet de branchering (zie ook PDV). Omzetverdunning Wanneer er meer winkelmeters komen, maar de bestedingen niet toenemen is er sprake van omzetverdunning. De bestedingen worden uitgespreid over een groter winkelaanbod, waardoor de omzetten dalen. BVO, WGO, WVO In Nederland worden verschillende termen gebruikt om bepaalde oppervlakten te benoemen. Voorheen werd voor het begrip winkelverkoopvloeroppervlakte (wvo) de term verkoopvloeroppervlakte (vvo) gebruikt. Omdat voornamelijk makelaars de laatstgenoemde afkorting ook gebruiken voor verhuurbare vloeroppervlakte en de hiermee bedoelde oppervlakte juist sterk overeenkomt met de winkelgebruiksoppervlakte, is teneinde verwarring uit te bannen voor de term winkelvloeroppervlakte met de afkorting wvo gekozen. Brutovloeroppervlakte (bvo) - Ook wel bebouwd oppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bedrijfsoppervlak oftewel winkelgebruiksvloeroppervlak (wgo) - Alle inpandige ruimte die voor de individuele bedrijfsuitvoering benodigd is. Dus de totale bedrijfsruimte, inclusief de niet direct met de detailhandelsactiviteit verband houdende ruimten, zoals kantines, toiletten, kantoor, magazijn, etc. Winkelvloeroppervlakte (wvo) - De voor publiek toegankelijke, zichtbare, overdekte en ommuurde winkelruimte (dus excl. magazijn, kantoor, e.d.). Verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) - Het verhuurbare deel van het bedrijfsoppervlak. 2 Bijlagen

79 Bijlage 2: Branche-indeling BRO hanteert onderstaande (Locatus)indeling in de detailhandel naar sectoren, branchegroepen en hoofdbranches. Sector Branchegroep Hoofdbranche Dagelijks Dagelijks Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Mode & luxe Warenhuis Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier en optiek Huishoudelijke en luxe Antiek en kunst Niet-dagelijks Sport en spel Vrije tijd Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed In/om het huis Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen Overige detailhandel Overige detailhandel Totaal detailhandel Bijlagen 3

80 4 Bijlagen

81 Bijlage 3: Verantwoording onderzoek Bijlagen 5

82 Enquêteposten Post Straat 1 Eindstraat 2 Ginnekenstraat-Noord 3 Ginnekenstraat-Zuid 4 De Barones 5 Karrestraat 6 Lange Brugstraat 7 Ridderstraat 8 Houtmarktpassage 9 Korte Brugstraat 10 Veemarktstraat-West 11 Veemarktstraat-Oost 12 Tolbrugstraat 13 Halstraat 14 t Sas 6 Bijlagen

83 Toonkaart bezochte deelgebieden Bijlagen 7

84 Toonkaart parkeerlocaties 8 Bijlagen