Real Estate Finance. Blik vooruit. 1Nieuwsbrief! Voorwoord 1 door John Boyles

Transcriptie

1 1 1Nieuwsbrief! Real Estate Finance Nr 4, januari 2014 Blik vooruit Voorwoord 1 door John Boyles Vanuit de klant belicht: 3 Het voordeel van wereldwijde samenwerking ING REF: sinds 2002 een sterke financieringspartner van OVG Trends in het Europese vastgoedfinancieringslandschap 4 Focus op Duitsland 5 Onderzoek: vooruitzichten in Europa 6 ING Real Estate Finance en duurzame kredietverstrekking 7 Aanbevolen literatuur 8 Deal highlights Aanstellingen 10 John Boyles, Global Head ING Real Estate Finance Allereerst wens ik u allen een heel voorspoedig Ik hoop dat u uitgerust en optimistisch aan het jaar begonnen bent. Hoewel we nog steeds in onzekere tijden leven, zowel politiek als economisch gezien, heb ik goede hoop dat we een nieuw jaar tegemoet kunnen zien met meer stabiliteit en consistentie voor de vastgoedsector en bedrijfsvoering. Terugkijkend op 2013 doet het me deugd te kunnen melden dat ING REF een goed jaar heeft gehad. We hebben de dienstverlening aan onze klanten op peil kunnen houden, ons platform is geherstructureerd en we hebben goed kunnen inspelen op diverse wijzigingen in de regelgeving zoals van ons verwacht werd. De financiële dienstensector zal duidelijk nooit meer zo zijn als voorheen, ook ING REF niet. Wij moeten ons blijven aanpassen aan het veranderende landschap van economie, politiek en regelgeving. Er zijn gelukkig ook een aantal lichtpuntjes. In veel Europese economieën is een duidelijke stabilisatie zichtbaar en vinden er verbeteringen plaats op zowel de staatsobligatiemarkten als de kapitaalmarkten. Desalniettemin blijft de beschikbaarheid van kapitaal in veel gevallen beperkt. Dit geldt met name voor het MKB, particuliere leningen en particuliere hypotheken. Hierdoor blijven zowel de vastgoedprijzen als de economie in het algemeen onder druk staan. Maar gebrek aan kapitaal is niet de enige tegenwind waarmee we in 2014 te maken zullen krijgen; economische teruggang, onzekerheid over de euro en buitensporige schuldniveaus in de westerse wereld dragen ook hun steentje bij. Ik vermoed dat economische groei en welvaart in Europa in 2014 op hun best bescheiden zullen zijn. Positief nieuws vanuit ING REF is dat onze internationale business weer actief op zoek is naar nieuwe activiteiten in continentaal Europa en Azië, omdat onze overall portefeuilledoelstellingen in 2013 behaald zijn. De Nederlandse markt kent helaas nog wel een aantal uitdagingen waar we ons in 2014 op zullen richten door middel van zorgvuldig risicobeheer en het beheersen van onze limieten. Dat gezegd hebbende, het derde kwartaal toonde enkele bemoedigende economische signalen, en we zien ook een grotere belangstelling voor de Nederlandse vastgoedmarkt vanuit het buitenland. In het vierde kwartaal zijn daarnaast een aantal interessante transacties afgerond die hoop bieden op wat meer beweging in de markt. >>

2 2 >> In veel internationale, grootstedelijke agglomeraties zijn de waardeniveaus, de liquiditeit en het aantal deals duidelijk toegenomen. In veel gevallen gaan de waardestijgingen echter harder dan het herstel van de economie, wat wellicht een afspiegeling is van de buitensporige liquiditeit die beschikbaar is voor toplocaties. Verder zien we dat de waardeniveaus buiten deze metropolen meer overeenkomen met de lokale economische realiteit. Wat de afzonderlijke vastgoedsectoren betreft, hebben we in de kantorensector het ergste nu wellicht achter de rug. Het lijkt in ieder geval niet verder te verergeren, en op specifieke locaties is de situatie licht verbeterd. De logistieke sector heeft zich gedurende deze cyclus goed staande weten te houden, ondanks de daling in de wereldwijde handel en internationale investeringen. Retail is sterk afhankelijk van de economie, met name van de vraag naar luxe artikelen, en vormt daarom momenteel de meest onzekere sector. Als de economie stabiliseert of verbetert, zal dat gunstig zijn voor de retailsector, maar als dat niet gebeurt, zal de retailsector met nieuwe uitdagingen te maken krijgen. Voor de meeste retailers is het vierde kwartaal cruciaal, dus er hangt veel af van hoe de verkoopcijfers van december eruit zien. Vooruit blikkend kunnen we over het algemeen stellen dat onze economische en politieke uitdagingen nog niet voorbij zijn. En hoewel de vastgoedsector zich duidelijk ontwikkelt en vooruitgang boekt, worden we nog steeds danig op de proef gesteld. Zowel het risicoprofiel als de regelgeving voor onze sector zijn sterk veranderd, waardoor de kapitaaleisen waaraan banken die actief zijn in de vastgoedsector moeten voldoen, aanzienlijk zijn vergroot. Dat betekent dat we op een weloverwogen manier onze risico s moeten beheersen en ons kapitaal aanwenden. Tegelijkertijd willen wij ervoor zorgen dat wij onze klanten iedere dag opnieuw naar ons beste vermogen van dienst zijn. Hier in Nederland hebben de banken samen met onze regelgever hard gewerkt aan ons eigen AQR (Asset Quality Review) proces. In 2014 zullen alle grote Europese banken deelnemen aan de AQR, onder leiding van de ECB. Als het proces werkt zoals de ECB het voor ogen heeft, zal de vastgoedsector ongetwijfeld enig effect zien van de AQR. Het is van belang voor de geloofwaardigheid van de ECB en voor het succes van de EU dat een en ander resulteert in een oplossing voor slechte activa en noodlijdende banken. Vastgoed, scheepvaart en leveraged finance zijn de sectoren die bovenaan de lijst van de ECB zullen staan voor een AQR. Als de uitkomsten van deze stresstesten niet goed blijken te zijn, zouden de negatieve effecten voor ons allemaal wel eens behoorlijke impact kunnen hebben. ING REF verkeert in een relatief gunstige uitgangspositie voor 2014 dankzij de financiële stabiliteit en aanhoudende winstgevendheid in 2013 (hoewel bescheidener dan in voorgaande jaren). De afgelopen drie jaar zijn een uitdaging geweest voor zowel onze klanten als onze collega s die, ondanks alle tegenslagen, heel hard werken om u van dienst te zijn en om aan uw behoeften tegemoet te komen. Ik ben me ervan bewust dat dit voor veel van u moeilijke en soms benarde tijden zijn geweest en ik wil u dan ook graag bedanken voor uw begrip voor alle veranderingen bij ING REF en de samenwerking om alles weer op orde te krijgen. Om optimaal gebruik te maken van onze relatief goede positie in de sector, is een van mijn doelstellingen voor dit jaar om vier kwartalen met consistente resultaten in de boeken te krijgen en te focussen op onze basisactiviteit: het helpen van onze klanten bij het vinden van het benodigde kapitaal om hun business te handhaven, te herpositioneren en uiteindelijk uit te breiden. Consistentie zorgt voor geloofwaardigheid, en geloofwaardigheid is misschien wel het meest waardevol om te hebben, met name in de ogen van onze klanten. Een ding weet ik zeker: mijn collega s bij REF willen te allen tijde hun klanten de ondersteuning bieden die ze nodig hebben. Dat merkte ik al direct toen ik vorig jaar maart begon in deze functie. Ik wil deze ambitie en gedrevenheid in 2014 zo sterk mogelijk houden, zodat we u en uw business kunnen blijven ondersteunen, voor wat voor uitdagingen we ook komen te staan. Ik blijf optimistisch voor 2014 en kijk ernaar uit om velen van u persoonlijk te ontmoeten en met u samen te werken in het nieuwe jaar.

3 Vanuit de klant belicht 3 Het voordeel van wereldwijde samenwerking Rob Harper, Managing Director & Head of Europe, Blackstone Real Estate Debt Strategies, Londen De relatie tussen Blackstone en ING REF bestaat al ruim tien jaar. Gedurende die tijd hebben we samen met ING een grote verscheidenheid aan transacties gerealiseerd voor diverse onderdelen van onze business. Zo verstrekt ING regelmatig financiering voor onze acquisities, treedt op als medefinancier voor leningen aan derden, en verstrekte krediet in bijzondere situaties. Wij hebben een groot team in verschillende landen, en de wereldwijde aanwezigheid van ING REF betekent dat onze gehele vastgoedfranchise profiteert van onze goede relatie met ING. Wij hebben inmiddels op drie continenten transacties met ze afgerond. Het team van Blackstone heeft een zeer goede relatie met veel mensen bij ING REF. Met sommigen doen wij al vele jaren zaken, ook op senior level, wat zorgt voor een sterk gevoel van continuïteit. Een recente succesvolle deal met ING REF was gerelateerd aan onze financieringstak. Samen met ING hebben wij de financiering geregeld voor een investeerder die bezig was met de aankoop van een befaamd kantorenpand in Londen Victoria, Great Minster North. Het was een tamelijk gecompliceerde transactie die binnen een kort tijdsbestek moest worden afgehandeld. Onze jarenlange ervaring met ING gaf ons het vertrouwen dat toezeggingen daadwerkelijk nagekomen zouden worden. Er waren meer geïnteresseerde partijen, maar een samenwerking met ING lag voor ons het meest voor de hand. ING is voor Blackstone al heel lang een gewaardeerde partner en wij hopen dat dit ook in de toekomst zo zal blijven. De bankensector in Europa heeft het vandaag de dag niet gemakkelijk. Dit biedt partijen die er relatief goed voorstaan zoals ING kansen om marktaandeel te winnen en actiever te worden, waar anderen deze mogelijkheid niet hebben. Blackstone zou heel graag meer met ING willen doen, dus wij zien ze graag nog actiever worden binnen Europa, zodat we samen kunnen profiteren van de kansen in de markt. Wij zetten deze relatie graag nog vele jaren voort. ING REF: sinds 2002 een sterke financieringspartner van OVG Real Estate Just Pereboom, Director Capital Markets bij OVG Real Estate OVG Real Estate is een zelfstandige projectontwikkelaar en een van de drie grootste spelers op de duurzame kantorenmarkt in Noordwest-Europa. Sinds 2002 werkt OVG samen met ING en zijn er meer dan tien deals gedaan met ING REF. In die jaren is er een sterke samenwerkingsrelatie ontstaan, zowel op directieniveau in Nederland, als met het kantoor in Rotterdam en specifiek met het team Corporate Clients. Van oorsprong legt OVG zich toe op projectontwikkeling met daarbij sinds 2007 speciale aandacht voor duurzaamheid. Binnen dit ontwikkelbedrijf betreft de relatie met ING voornamelijk de financiering van nieuwbouw. De projecten van OVG zijn altijd goed doordacht, met getekende huurcontracten voordat de bouw gestart wordt. Daardoor zijn wij een interessante partner voor een financier als ING, die ons vervolgens weer competitieve leningen kan bieden. Een echte win-win samenwerking dus. En ook in economisch mindere tijden zoals nu, kunnen we op elkaar vertrouwen. Een mooi voorbeeld daarvan is de recente voltooiing van het Danone Research gebouw in Utrecht, zo legt Pereboom uit. Naast het ontwikkelbedrijf, is OVG sinds begin 2012 actief als belegger in de Nederlandse kantorenmarkt en weet ING ook op dit gebied te vinden als partner. In een recente transactie met een consortium van ING en FGH is er wederom een positieve situatie gecreëerd voor alle betrokken partijen, vertelt Pereboom. Het betrof de aankoop van acht kantoren in een joint venture met Goldman Sachs. ING en FGH hebben hun nek uitgestoken door in deze lastige tijd een aantrekkelijke financiering te bieden. Deze deal geeft daarmee een positief signaal naar de kantorenmarkt. Het laat zien dat er voor de juiste transacties wel degelijk financiering beschikbaar is. Deze transactie was ook voor ING tamelijk uniek, omdat het nogal wat samenspel vereiste tussen de verschillende interne afdelingen. En omdat er meerdere partijen bij deze complexe transactie betrokken waren, heeft het hele traject zo n acht maanden geduurd. Maar dankzij de diepgaande kennis, professionaliteit en de internationale ervaring van ING, is OVG zeer positief over de samenwerking zo blijkt uit het gesprek met Pereboom. Vooral de open lijnen en directe communicatie zorgden ervoor dat hindernissen pragmatisch genomen konden worden. OVG werkt graag samen met ING en ziet uit naar de volgende tien jaar. Toch ziet Pereboom wel verbeterpunten: ING kan bij de samenwerking op projectontwikkeling nog iets meer duidelijkheid scheppen over de beschikbare budgetten. Dan liggen er ongetwijfeld weer veel succesvolle deals met ING in het verschiet, in samenwerking met zowel het ontwikkel- als het investeringsbedrijf van OVG.

4 Trends in vastgoedfinanciering 4 Jan-Evert Post, Head of Germany, CEE, Asia and Special Projects, Peter Göbel, Head of the Netherlands, ING Real Estate Finance ING REF en het Nyenrode Center for Real Estate Finance doen sinds januari 2011 gezamenlijk onderzoek naar het financieringsbeleid van vastgoedbeleggers en trends in vastgoedfinanciering. Dit exclusieve, lange termijn samenwerkingsverband brengt de expertise van de twee partijen bij elkaar op het gebied van de dagelijkse commerciële vastgoedpraktijk en micro- en macroeconomische theorie. Het doel van de samenwerking is de kennis en inzichten die worden verkregen via het onderzoek te delen met klanten en te verspreiden binnen ING en Nyenrode. In 2013 zijn de rapportages gepubliceerd van twee onderzoeken, waarvan er een gericht was op Nederlandse particuliere vastgoed beleggers en de ander op Europese institutionele vastgoedbeleggers. Nederland: beleggers en banken komen nader tot elkaar Het onderzoek in Nederland is inmiddels voor het derde opeenvolgende jaar uitgevoerd. Er zijn persoonlijke gesprekken gevoerd met 120 particuliere vastgoedbeleggers, van wie ongeveer 73% in 2012 ook had deelgenomen aan het onderzoek. De resultaten laten zien dat de crisis duidelijk nog niet voorbij is. Beleggers maken de balans op en hun groeiambities zijn ten aanzien van voorgaande jaren aanzienlijk afgenomen. Beleggers en banken komen bovendien nader tot elkaar in de zin dat zowel beleggers als banken in toenemende mate voorstander zijn van voorzichtige LTV-ratio s, waarbij beleggers op dit moment een LTV nastreven van 58%. De meeste beleggers (78%) vinden de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds erg risicovol. Opvallend was dat in absolute zin slechts vijf van de 120 beleggers verantwoordelijk zijn voor maar liefst de helft van de groeiambities. In tegenstelling tot 2011 en 2012 zijn meer beleggers dan ooit van plan om hun portefeuille te verkleinen, en minder zijn gericht op groei of consolidatie. Gemiddeld genomen gaan beleggers echter nog steeds uit van een groei van 12% op de middellange termijn, waarbij de grootste interesse naar de woningmarkt uit gaat (29%). In de asset mix zien we dat beleggers de afgelopen jaren hun woningportefeuilles gestaag hebben laten groeien, terwijl het aandeel in kantoren afneemt. Net als in voorgaande jaren zijn er wel aanzienlijke regionale verschillen. De particuliere beleggers uit het onderzoek rapporteren nog altijd gezonde financiële ratio s. De gerapporteerde liquiditeitsniveaus liggen tevens hoog. Om de risico s van herfinanciering en rentetarieven tegen te gaan, tonen beleggers een duidelijke voorkeur voor het aangaan van leningen met een langere looptijd en een vaste rente. Echter, in het huidige economische klimaat zijn de banken nog steeds terughoudend in het verstrekken van lange termijn financieringen. Concluderend lijken de Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers, ondanks de lagere groeiverwachtingen, vasthoudend maar realistisch te zijn ten aanzien van hun financiële situatie. Zij staan klaar om in actie te komen zodra het tij zich keert. Europa: banken moeten een bredere rol gaan spelen Het samenwerkingsverband ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance Research heeft in 2013 voor het eerst onderzoek verricht op Europees niveau onder zo n 30 INGklanten die als experts worden gezien in de Europese beursgenoteerde en institutionele vastgoedsector. De resultaten laten zien dat de financieringsstrategie tot een belangrijke strategische kwestie is verheven in de bestuurskamers van deze vastgoedondernemingen. Daarnaast benadrukten de meeste respondenten de noodzaak voor banken om een bredere rol te gaan spelen om zo de sector op de lange termijn adequaat te kunnen blijven ondersteunen. De meerderheid van de respondenten erkent het belang van diversificatie in hun portefeuille, zowel voor zichzelf als voor de banken. Daarnaast zijn de respondenten het er algemeen over eens dat er behoefte zal zijn aan banken die toegang kunnen bieden tot verscheidene financieringsbronnen om zo de liquiditeit in de vastgoedfinancieringsmarkten te herstellen. Dit kunnen zowel andere banken als verzekeraars en pensioenfondsen zijn; financieringsbronnen waartoe veel respondenten zelf geen directe toegang hebben. Het uitgeven van obligaties wordt tevens aangegeven als alternatieve bron waar de respondenten graag gemakkelijker gebruik van zouden willen maken. Deze trends zullen een diversificatie in financieringsbronnen mogelijk maken, en een afname van de afhankelijkheid van slechts een paar banken. Tegelijkertijd zoeken banken naar lagere LTV s en gezondere risicoprofielen. Het opzetten van financieringssyndicaten met meerdere financiers lijkt daarom een logische stap te zijn voor de banken, die zo hun risico s kunnen spreiden. Het onderzoek toont daarnaast aan dat Europese vastgoedbedrijven en -fondsen in toenemende mate waarde hechten aan de lokale kennis en expertise van hun vastgoedbankiers en aan de lokale relaties die ze met hen hebben. Tegelijkertijd willen ze erop kunnen vertrouwen dat hun geldverstrekkers duurzaam toegang hebben tot funding. Deze geruststelling voor de lange termijn kan het best worden gegeven door lokale partijen die beschikken over gezonde lokale spaartegoeden. De veranderingen in de Europese bankensector hebben een aanzienlijk effect op de internationale vastgoedspelers. Sinds het begin van de crisis hebben de meeste banken in Europa het mes gezet in vastgoedfinanciering en veel banken hebben >>

5 5 >> zich teruggetrokken naar hun thuismarkt. Daarnaast is de toegang van banken tot liquiditeit aanzienlijk beperkt en hebben de toezichthouders de kapitaalseisen aan banken voor vastgoed verhoogd. Dit heeft invloed op de prijsstelling van de financiering. Een en ander resulteert in nieuwe uitdagingen voor vastgoedbeleggers om in hun financieringsbehoeften te kunnen voorzien, vooral op internationaal niveau. Dit leidt tot een groeiende behoefte aan toonaangevende banken die niet alleen een sterke lokale aanwezigheid hebben, maar ook toegang hebben tot uitgebreide internationale netwerken, die hen in staat stellen nationale portefeuilles te financieren via internationale, gesyndiceerde leningen. Focus op Duitsland Martin Knof, Managing Director, Christoph Kettel, Director and Head of Property and Valuation, ING Real Estate Finance Duitsland Zes jaar na het uitbreken van de financiële crisis is Duitsland nog steeds een eiland van rust en economische kracht. De werkloosheid is laag en het Duitse bruto binnenlands product blijft groeien. Hoewel de invloedrijke Duitse Raad voor Economische Experts in haar laatste rapport klaagt over het 'achteruit kijkende economische beleid' van de nieuwe regeringscoalitie, verwacht zij dat de economische situatie van Duitsland zich in 2014 zal blijven verbeteren, voornamelijk gedreven door de binnenlandse vraag. Ondertussen trekt de Duitse vastgoedmarkt, die minder volatiel is gebleken dan andere landen, een groeiende stroom buitenlands geld aan. Duitsland is vooral interessant vanwege de stabiliteit en lage volatiliteit, verklaart Martin Knof, Managing Director van ING Real Estate Duitsland. Door de enorme invloed van de conservatieve pfandbrief-markt zijn de maximale LTV-ratio's laag. Op dit moment vindt er in de Duitse markt een opsplitsing plaats: voor core vastgoed dalen de aanvangsrendementen en stijgen de LTV s weer tot het niveau van voor de crisis; voor opportunistisch vastgoed is vrijwel geen financiering beschikbaar. Aanhaken bij event shopping Investeren in commercieel vastgoed in de grootste economie van Europa blijft ook om andere redenen interessant. Christoph Kettel, Hoofd Property and Valuation bij ING REF Duitsland, voorspelt dat het aandeel van e-commerce in de totale retail mix van Duitsland de komende tien jaar zal toenemen van 8% van de omzet naar 20%. Event shopping, waarbij de nadruk ligt op het eerst laten zien en aankondigen en daarna pas kopen, is in opkomst. Winkelcentra in Duitsland moeten nog een inhaalslag maken door traditionele winkelformules te combineren met meer showrooms en digitale winkelformules. De Duitse consument zal steeds meer verwachten dat de levering bij e-commerce bijna net zo snel zal verlopen als bij het fysieke winkelen, zegt Kettel. Naarmate de logistieke aanpak erachter verder ontwikkeld wordt, zullen we ook veranderingen gaan zien in de aard van de distributiecentra. Het is interessant om te zien hoe aanbieders van logistieke ruimte hier rekening mee gaan houden. Een andere trend in Duitsland is de omzetting van kantoor- en industriële gebieden uit de jaren 70 in woongebieden. Naarmate de steden groeien, zal de druk voor het ontwikkelen van meer woongebieden verder toenemen. Solide funding, geen problemen uit het verleden Nu deze trends vaste vorm beginnen aan te nemen, is ING REF in een goede positie om klanten te ondersteunen bij hun zoektocht naar aantrekkelijke investeringsmogelijkheden. In 2012 zijn de Duitse activiteiten van ING REF geïntegreerd in ING-DiBa, Duitsland s op twee na grootste retail bank. Doordat ING REF deel uitmaakt van ING-DiBa, dat over een buitengewoon goede funding basis beschikt met ruim EUR 100 miljard aan spaargelden op de balans, kunnen wij financieringen bieden tegen zeer concurrerende tarieven, evenals de zekerheid van beschikbaarheid van kapitaal, aldus Martin Knof. Daar komt bij dat er, als onderdeel van de integratie met ING-DiBa, ruim EUR 500 miljoen aan specifiek geselecteerde financieringen is overgeheveld naar ING Bank Duitsland, waardoor ING REF Duitsland geen historische portefeuille op de balans heeft staan. De klanten van ING REF krijgen ook toegang tot het volledige kennisplatform van ING. ING REF Duitsland kan profiteren van de expertise van ING-DiBa op het gebied van hypotheken voor woningen als ook van het wereldwijde netwerk van ING Commercial Banking. ING-DiBa is een van de weinige Duitse banken met een internationaal netwerk. Partnerschap ING REF Duitsland werkt volgens een partnerschapsmodel. Martin Knof: In een veranderende omgeving moet je oplossingen kunnen bieden die vernieuwend zijn. Wij willen niet het grootste maar wel het meest dynamische en creatieve vastgoedplatform zijn, met oplossingen op maat en soepele processen. Samen met onze klanten kijken we naar hun specifieke situatie en zoeken we de beste match om zo het beste resultaat voor de klant te kunnen behalen. Terwijl andere banken zich terugtrekken uit Europa, is ING REF juist klaar om in Duitsland te groeien, daarbij optimaal gebruikmakend van de krachtige combinatie met ING-DiBa. Wij hebben een passie voor vastgoed. Onze boodschap aan onze klanten is: Onze deur staat altijd open. Kom langs voor een gesprek en kijk wat we voor u kunnen betekenen.

6 Onderzoek: Vooruitzichten in Europa 6 Herman Gelauff, Senior Research Manager, ING Real Estate Finance De economische groei in de eurozone is weer positief, maar volgens ING Research is de basis nog fragiel. Na een groei van 0,3% in het tweede kwartaal, daalde de groei van het bruto binnenlands product weer tot een schamele 0,1% in het derde kwartaal van Bovendien scoren sommige stemmings indicatoren lager. De samengestelde PMI nam in november voor de tweede maand op rij af. De economische stemmingsindicator van de Europese Commissie bleef in november echter stijgen; op Frankrijk na verbeterde het sentiment in de vijf grootste lidstaten. Het is bemoedigend dat het vertrouwen in de exportgevoelige industriële sector verder is toegenomen. Bovendien duidt een beoordeling van de orderboeken en exportorders op verbeteringen. Het ziet er dan ook naar uit dat de positieve ontwikkelingen aan zullen houden. Ook het vertrouwen in de op het binnenland gerichte diensten is in november sterk toegenomen, meeliftend op de veel positievere beoordelingen van zowel de vraag in het verleden als de verwachte vraag. Als de daling van het Europese werkloosheidspercentage de komende maanden wordt bevestigd, zou dat de voorbode kunnen zijn van een trendomslag in consumptie. Doordat de inflatie in oktober daalde naar slechts 0,8%, nam de angst voor deflatie toe. Maar de schatting voor november vertoonde een kleine toename naar 0,9%, en ook de kerninflatie ging omhoog. Rekening houdend met de gebruikelijke vertraging tussen een verbetering van het arbeidsmarktsentiment en het moment van inflatie, zouden we de inflatie in de loop van 2014 geleidelijk omhoog moeten zien kruipen, hoewel het algehele niveau waarschijnlijk laag zal blijven. Tot het derde kwartaal van 2013 lagen de investeringsvolumes in vastgoed in Europa hoger dan in de voorgaande jaren, en de verwachting is dat ze ook voor het volledige jaar 5-10% hoger zullen zijn. Landen die de hoogste investeringsvolumes aantrekken zijn het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Duitsland. Deze landen zijn sinds kort echter niet de enige landen die de belangstelling trekken van investeerders. Nichemarkten en markten die de afgelopen jaren geringe aantrekkingskracht hadden op investeerders vanwege de slechte toestand op de vastgoedmarkt, komen nu ook weer in de belangstelling van de investeerders. Omdat de focus de laatste tijd voornamelijk op core markten en core vastgoed lag, stonden de opbrengsten hier behoorlijk onder druk. Nu er steeds meer kapitaal beschikbaar komt voor vastgoed, zoeken investeerders weer meer risico s op om aantrekkelijke rendementen te realiseren. Hierbij gaat het zowel om secundair vastgoed op core markten als om core vastgoed op secundaire markten. Hoewel investeerders weer interesse tonen in vastgoed, is de verhuurmarkt voor kantoren nog steeds zwak. Bedrijven zijn nog erg gericht op efficiency, zowel voor wat betreft het aantal fte s als de vereiste vloeroppervlakte per fte. Dit zal ook in de nabije toekomst zo blijven. Het algemene sentiment en het afgeleide volume dat naar verwachting gevuld kan worden, varieert sterk voor de verschillende markten. In Londen, een positief voorbeeld, ging de kantoorbezetting sterk omhoog ten opzichte van Parijs laat daarentegen lagere opnameniveaus zien dan vorig jaar. De focus van de huurders op Grade A kantoren in combinatie met de beperkte speculatieve nieuwbouw veroorzaakt een tekort in geschikt aanbod. Hierdoor zullen de huren voor deze kantoren op peil blijven, bij een verwachte stijging van 5-10% in de opnamevolumes van kantoren in In de retailmarkt kan het sentiment weer verbeteren als de positievere economische vooruitzichten aanhouden. De verwachtingen met betrekking tot het consumentenvertrouwen en de daarmee samenhangende consumentenuitgaven zijn reeds toegenomen, maar de detailhandelsomzet in de regio staat nog steeds onder druk, hoewel enkele segmenten tekenen van herstel laten zien. Voor 2014 wordt slechts een bescheiden groei verwacht. De retailsector vertoont uiteenlopende huurprijsontwikkelingen. In de meeste grote Europese steden zijn de tophuren stabiel, doordat retailers hun winkelportefeuille optimaliseren en zich daarbij alleen richten op toplocaties. Deze vraag stimuleert de huurprijzen op deze locaties. Secundaire locaties laten echter lagere huurprijzen zien, doordat de leegstand op deze locaties toeneemt. De activiteit op de logistieke markt is gebaseerd op nieuwe vraag vanuit e-retailing en veranderende distributiemodellen. Door herstructurering van de toeleveringsketen worden spelers op de logistieke markt ertoe aangezet hun bedrijfsmodel te heroverwegen. E-retailing vraagt om andere distributiemodellen en een hoge kwaliteit/snelheid van levering. Daarom optimaliseren zowel de retailers als de logistieke sector hun logistieke processen en de daaraan gerelateerde vastgoedstrategie. Dit stimuleert een sterke vraag naar moderne distributieruimte, maar dan vooral op basis van build-to suit en voor de eigen gebruiker. Deze vraag, in combinatie met een gebrek aan geschikt aanbod, ondersteunt huurniveaus in de logistieke sector voor dit segment. De vooruitzichten voor de vastgoedmarkt worden steeds positiever. Er blijft echter een discrepantie tussen de toegenomen investeringsvolumes en de nog aarzelende gebruikersmarkt.

7 7 ING Real Estate Finance en duurzame kredietverstrekking Jan-Evert Post, Head of Germany, CEE, Asia and Special Projects, ING Real Estate Finance Als financiële instelling vindt ING Bank het belangrijk om haar maatschappelijke verantwoordelijkheid te integreren in haar dagelijkse activiteiten. Voor de divisie Lending Services, waarvan REF deel uitmaakt, betekent dat onder andere het ondersteunen van duurzame financiering. Wat wordt er gedaan om duurzame kredietverstrekking te ondersteunen en stimuleren? Inventariseren wat er al is gedaan. Transacties stimuleren die een hoogwaardig duurzaam heids profiel hebben of die hernieuwbare energie, energiezuinigheid en efficiënt afval- en watermanagement promoten. Kennisuitwisseling en capaciteitsopbouw faciliteren binnen ING Bank op het gebied van duurzame ontwikkelingen. Duurzame activiteiten ontwikkelen teneinde zaken te kunnen doen met duurzame klanten. Relevante nieuwsfeiten, publicaties en marktonderzoek bieden om mensen op de hoogte te houden van de duurzaamheidstrends die de markt beïnvloeden. Hoe werkt dit voor ING Real Estate Finance? Door middel van het concept van duurzame kredietverstrekking werkt REF aan: Een gezonde portefeuille van langetermijnleningen. Duurzame klanten hebben vaak uitstekende financiële en risicoprofielen. Deze klanten, met hun kenmerkende vooruitziende blik, zijn zich bewust van de beperkte beschikbare middelen en pakken duurzaamheidsuitdagingen proactief op; Het versterken van de relaties met klanten met een progressieve duurzaamheidsagenda; Een grotere betrokkenheid van medewerkers, waarbij zij gestimuleerd worden op zoek te gaan naar mogelijkheden voor duurzame kredietverstrekking. Duurzame klanten: de 'Green Trees' De duurzaamheid van een klant wordt bepaald door te kijken naar de mate waarin die klant bereid is zich in te zetten voor duurzame resultaten. Institutionele en beursgenoteerde klanten zullen worden beoordeeld aan de hand van een ranglijst van groene prestaties, verstrekt door een externe data provider. Voor niet-institutionele klanten is er binnen het bedrijf een vragenlijst ontwikkeld die betrekking heeft op het milieubeleid van de klant, het interne managementsysteem van de klant waarmee duurzame prestaties worden bijgehouden, en de prestaties zelf met betrekking tot hun vastgoedportefeuille. Duurzame transacties: de 'Green Leaves' De transactiescorekaart kijkt naar de duurzame prestaties van het onderliggende vastgoed. Die worden bepaald op basis van vier verschillende 'Green Labels': BREEAM, LEED, HQE en DGNB. Vastgoed met deze certificaten wordt geregistreerd. Als er geen groen label beschikbaar is, zullen wij kijken naar het energieprestatiecertificaat of enig ander duurzaamheidslabel dat duidelijk aantoont dat het vastgoed tot een van de best presterende in de sector behoort. Met deze tools wil REF het interne en externe bewustzijn aangaande duurzaamheid bevorderen en kennis verzamelen over dit thema. De waarde van certificering Mietek Godzisz, Managing Director van Hines Polen Al vanaf het allereerste begin in 1957, toen Gerald Hines het bedrijf oprichtte, zat het in het DNA van Hines om gebouwen te ontwerpen en te bouwen die >> niet alleen van grote architecturale waarde zijn, Het is waarschijnlijk dat in een neergaande cyclus duurzame relaties en duurzame krediettransacties beter overeind blijven en daardoor een beter risicoprofiel behouden. Dit laatste kan echter alleen worden aangetoond als wij een begin maken met het identificeren van deze relaties en deals en ze gedurende een lange periode volgen. Vanaf 2014 zullen REF teams over de hele wereld beginnen met het inventariseren van duurzame relaties ('Green Trees') en duurzame transacties ('Green Leaves') voor interne doelstellingen. Real Estate Finance Nr 4 januari 2014 New City kantoorgebouw in Warschau, Polen, in eigendom van Hines Global REIT, en komt in aanmerking voor een duurzaamheids certificaat in 2014.

8 8 >> maar ook commercieel levensvatbaar. Commerciële levensvatbaarheid kan op vele manieren worden gemeten, maar het belangrijkst op de lange termijn is waarschijnlijk de energiezuinigheid van het pand. Hines heeft er altijd op toegezien dat een gebouw een hoogwaardige werkomgeving biedt, met een zo laag mogelijk verbruik van energie en water. De gebouwen van Hines produceren dan ook minder afval dan andere en worden zo ingezet dat de fabriek en de systemen langer meegaan. Veel van de oorspronkelijke beleidspunten van Hines zijn later deel uit gaan maken van duurzaamheidsprogramma's en certificeringen. Toonaangevende internationale organisaties zoals LEED en BREEAM, alsmede een aantal lokale organisaties in diverse landen, hebben ze gecertificeerd. Aangezien Hines zich al met duurzaamheid bezighield jaren voordat het concept bestond, verwierf het bedrijf LEED- en BREEAM-ratings voor het merendeel van haar bestaande gebouwen. Ook nu nog behoren deze 'oude' gebouwen tot de meest efficiënte. Hines staat volledig achter deze ratings, omdat daarmee voor iedereen dezelfde regels gelden, waardoor de kwaliteit van (met name bestaande) gebouwen objectief kan worden bepaald vanuit het oogpunt van duurzaamheid. Hines is daarom proactief in het verkrijgen van ratings voor de gebouwen die zij wereldwijd beheert of in bezit heeft, en ook voor de gebouwen die zij nog aan wil kopen. In de loop der jaren heeft Hines daarnaast een investeringstak ontwikkeld, waarvan het volume nu zelfs de ontwikkelingsactiviteiten overstijgt. De gebouwen die Hines verwerft, worden altijd eerst verbeterd en geoptimaliseerd, waarna de certificering wordt aangevraagd. Op deze manier kunnen wij er zeker van zijn dat deze gecertificeerde gebouwen ook op lange termijn van waarde zullen blijven voor zowel huurders als investeerders, waardoor ze ook aantrekkelijker (en minder risicovol) zijn voor financiers. Aanbevolen literatuur Zoveel te lezen, zo weinig tijd. Om de keuze gemakkelijker te maken, hebben we een aantal van onze collega s gevraagd u een literatuursuggestie te doen met hun persoonlijke motivatie waarom u die mogelijk interessant zult vinden. We hopen dat u een of meerdere van deze aanbevelingen met plezier zult lezen. Aanbevolen door: John Boyles, Global Head ING Real Estate Finance Boek: Alexander Hamilton Auteur: Ron Chernow Een verbazingwekkend verhaal over een uitzonderlijk getalenteerde man die deel uitmaakt van een ongewone periode in de geschiedenis en de vorming van een natie. Er bestaan talloze spannende verhalen over de prestaties van ongewone mensen in bijzondere tijden, maar dit verhaal zou wel eens inzicht kunnen bieden in de uitdagingen waarmee Europa momenteel wordt geconfronteerd wat betreft de Europese Unie en de vorming van een federatie van staten. Hamilton was verantwoordelijk voor het opzetten van veel van de instellingen die nu de federale regering van de Verenigde Staten vormen, waaronder het eerste belastingsysteem, de eerste nationale bank, het Ministerie van Financiën en de kustwacht. Hij was ook een van de hoofdauteurs van de Federalist Papers. Bij de oprichting van de Verenigde Staten was de toenmalige bevolking er pas twee of drie generaties. Toch kostte het de bevolking daarna nog bijna 100 jaar, een revolutie tegen de Britten (en een paar near misses met de Fransen), een burgeroorlog die honderdduizenden mensen het leven kostte, en drie keer een verplaatsing van de hoofdstad voordat er een echte federatie tot stand kwam. Het geeft veel stof tot nadenken en is gewoon een prettig boek om te lezen. Aanbevolen door: Mario van Teijlingen, Director International Business, ING Real Estate Finance Boek: Why Nations Fail: The Origins of Power, Prosperity, and Poverty Auteurs: Daren Acemoglu en James A. Robinson De titel veronderstelt een nogal sombere kijk op het leven en benadrukt vooral de onmogelijkheid iets goed te doen, maar niets is minder waar! Tot nu toe zijn we duidelijk niet zo succesvol geweest in het voorkomen van welvaartsextremen, zelfs in plaatsen die niet verder uit elkaar liggen dan de breedte van een rivier in Congo of de grensafscheiding bij Nogales, in Arizona. Vooraanstaande geleerden propageren een nogal eenzijdige blik op economische ontwikkelingen. Economische drijfveren en omstandigheden functioneren alleen binnen een politieke agenda, zoals de geschiedenis al heeft aangetoond. De auteurs geven voorbeelden vanaf de tijd dat mensen vee begonnen te houden, en gaan in op sociaal belangrijke en daarmee economisch relevante omslagpunten sinds die tijd, waaronder de nog vrij recente protesten op het Tharirplein. De geschiedenis zit vol voorbeelden van machthebbers die rijkdom vergaren enkel en alleen voor zichzelf, terwijl zij ook de welvaart voor iedereen hadden kunnen vergroten, inclusief zichzelf. Hoewel het enige moeite kost om de 500+ pagina's door te lezen, is dit absoluut verfrissende en inspirerende boek zeker het lezen waard. >>

9 9 >> Aanbevolen door: Jan-Evert Post, Head of Germany, CEE, Asia and Special Projects, ING Real Estate Finance What s Mine Is Yours: How Collaborative Consumption is Changing the Way We Live By Rachel Botsman and Roo Rogers Ik vond dit een bijzonder inspirerend boek. Collaboratieve consumptie wordt algemeen gewaardeerd, omdat een economie van samen delen een positieve invloed heeft op de wereld. Het mechanisme van collaboratieve consumptie omvat Product Service Systems (waarbij mensen meer waarde hechten aan gebruik dan aan bezit), Redistribution Markets (het herdistribueren van gebruikte goederen van waar ze niet meer nodig zijn naar waar ze dat wel zijn) en Collaborative Lifestyles (waar mensen met gelijke interesses bij elkaar worden gebracht om minder tastbare bezittingen, zoals tijd, ruimte en vaardigheden, met elkaar te delen). We kennen allemaal wel de succesvolle voorbeelden, zoals AirBnB, ebay, Zopa, Zilok en Landshare. Het boek heeft me aan het denken gezet over de impact die collaboratieve consumptie zou kunnen hebben op de vastgoedsector. Denk bijvoorbeeld aan bedrijven zoals Regus of Spaces, die in de behoefte aan flexibele en tijdelijke kantoorruimte voorzien. Collaboratieve consumptie komt dicht bij een nieuwe win-win manier van leven: het heeft economisch gezien zin, maar het faciliteert ook een beter gebruik van beperkte bronnen, heeft een positief effect op het milieu en Deal highlights Real Estate Finance Nr 4 januari 2014 verbetert de sociale samenhang en het vertrouwen binnen de maatschappij, dankzij de aangeboren drang tot samenwerking. De auteurs hebben een boek geschreven dat je aan het denken zet, en dat ik kan aanbevelen als een 'gedeelde droom' van wat de toekomst ons kan brengen! Aanbevolen door: Philip Zwart, Commercieel Directeur, ING Real Estate Finance Amsterdam Boek: Basisboek Vastgoedfinanciering Auteurs: Prof. Dr. T.M. Berkhout en Drs. Ph.H. Zwart Nog altijd beseffen te velen te weinig dat het financiële belang van vastgoedbezit nauwelijks in cijfers is uit te drukken. Nog veel minder realiseren ze zich welke implicaties er kleven aan de financiering van vastgoed. In dit boek wordt de lezer in helder en toegankelijk taalgebruik ingevoerd in de grondbeginselen van het financieren van Nederlands commercieel vastgoed. Achtereenvolgens behandelen de auteurs de belangrijkste begrippen rond vastgoedfinanciering, de verschillende financieringsvormen, de zekerheden voor de financiering, het recht van hypotheek, het thema rente en de afdekking ervan, financieringsratio s die vastgoedfinanciers hanteren, convenanten (financieringsafspraken), het krediet aanvraagproces en het zogenoemde bijzonder beheer. Het boek bevat tal van praktijkvoorbeelden.

10 Aanstellingen 10 Simone Schmidt Simone Schmidt is aangesteld als Director and Head of Portfolio Management & Underwriting bij ING Real Estate Finance Duitsland. Contactgegevens: T Christoph Kettel Christoph Kettel is aangesteld als Director and Head of Property & Valuation bij ING Real Estate Finance Duitsland. Contactgegevens: T Colofon Deze nieuwsbrief is een publicatie van ING Real Estate Finance en wordt wereldwijd aan alle klanten gedistribueerd. Contact details ING Real Estate Finance, Postbus 1800, 1000 BV Amsterdam Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Marketing & Research T E ingre.fin.marketing@ingrealestate.com Disclaimer De informatie zoals verstrekt in deze nieuwsbrief werd accuraat geacht ten tijde van de publicatie en is gebaseerd op een aantal bronnen dat ING Real Estate Finance betrouwbaar acht. Echter, wij aanvaarden geen enkele vorm van wettelijke aansprakelijkheid in geval van enige, mogelijk foutieve weergave of onvolledigheid van de informatie in deze publicatie. De informatie in deze nieuwsbrief behelst geen Investerings Advies conform artikel 4 van het Markets in Financial Instruments Directive (MiFID) 2004/39/EC tenzij u uitdrukkelijk door uw ING contact bent geïnformeerd dat deze informatie wel degelijk Investerings Advies betreft. ING Real Estate Finance is een marketing naam van ING Bank N.V., geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit voor de Financiële Markten (AFM). Copyright ING Real Estate Finance (2014). REF ING Bank N.V.