jaar verslag INH deze pdf kunt u doorbladeren met de knoppen < en > de knop INH verwijst naar de inhoudspagina

Transcriptie

1 deze pdf kunt u doorbladeren met de knoppen < en > de knop verwijst naar de inhoudspagina door op de inhoudspagina s op de hoofdstukken (I, II, III...) en de sub-hoofdstukken (1,2,3...) te klikken komt u op de beginpagina van het desbetreffende (sub)hoofdstuk jaar verslag 211

2 1 Hoogeveldt 2 Vossenveld 3 Galgenveld 4 Heidepark 5 Proosdij 6 Welgelegen 7 Westerhelling 8 Doddendaal 9 Jacob Canisstraat 1 Thijmstraat 11 Van Nispenstraat 12 Graafse Ringpad 13 Jonkerbosch 14 Van der Brugghenstraat 15 Boeckstaetehof 16 Vredeburg 17 Griftdijk Noord 18 Sterrenbosch 19 Gouverneur 2 Orion 21 Stationsplein woon complexen 17 Arnhem Station Lent Nijmegen-Noord A325 Beuningen Waal Rotterdam/Zwolle A326 A73 Den Bosch Grave Lindenholt A73 Neerboscheweg Station Dukenburg Dukenburg Maas-Waalkanaal Graafsew 21 Centraal Station Hatertseweg 1 St. Annastraat 16 8 Centrum SSHN HAN Groesbeekseweg 3 Scheidingsweg RU Nijmegen Heyendaalseweg Station Heyendaal Berg N 3 25 en Dalsew 7 Groesbeek Kleve (D) Berg en Dal N271 Malden/Mook/Venlo Boxmeer/Venlo/Köln (D)

3 Naam van de instelling: Stichting SSHN Werkgebied instelling: Nijmegen en de overige gemeenten van het Stedelijk Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) Adres: Laan van Scheut 4, Postbus 1175, 651 BD Nijmegen tel , Oprichtingsdatum: 28 december 195 Toelating: 22 februari 199 bij KB nr Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Centraal Gelderland 3 mei 1977, nr Deelnemer in Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences) inclusief volkshuisvestingsverslag conform artikel 11 van de statuten jaar verslag

4 deze pdf kunt u doorbladeren met de knoppen < en > de knop verwijst naar de inhoudspagina door op de inhoudspagina s op de hoofdstukken (I, II, III...) en de sub-hoofdstukken (1,2,3...) te klikken komt u op de beginpagina van het desbetreffende (sub)hoofdstuk 2 3 Inhoud Pag. Pag. via de knop komt u op de inhoudspagina I Hoofdlijnen jaarverslag II Verantwoording prestaties Huisvesting van de doelgroep Beleid beschikbaarheid woonruimte, inschrijving en verhuur Aantal inschrijvingen Verhuur Commissie van Toewijzing Realisering opvang eerstejaars studenten 211 en verwachting voor Verhuur voorkeurscomplexen Kamerbureau SSHN Relatie huurder verhuurder Stichting Platform Huurdersbelangen SSHN Overleg met de Stichting Platform Huurdersbelangen Overzicht verdere huurdersparticipatie SSHN Verslag Geschillencommissie SSHN 3 3. Instandhouding kwaliteit en uitbreiding van de woningvoorraad Instandhouding kwaliteit Woningvoorraad in exploitatie Instandhouding kwaliteit woningvoorraad Beleid inzake bouwen, verwerven en slopen van woningen Evaluatie en actualisatie onderzoek behoefte studentenhuisvesting Aanvullende investeringsopgave 21 t/m 214: nog eens 1. tot 1.25 eenheden erbij Leefbaarheid Structurele aandacht SSHN Uitgaven leefbaarheid Wonen en Zorg Financiële continuïteit Huurbeleid SSHN Servicekosten en woonlasten Resultaat Deelnemingen Treasury Ontwikkeling weerstandsvermogen Invloed vennootschapsbelasting en heffingen 58 III Corporate Governance Missie en belanghouders Governancestructuur Doelstellingen bestuur Risicobeheer en controlesysteem Risicoprofiel Risicomanagement-systeem 7 5. Naleving governancecode 72 IV Organisatie SSHN en samenwerking Organisatie Public Relations Samenwerking Samenwerking op projectbasis Kences Samenwerking met Hoger Onderwijs Samenwerking met de gemeente Nijmegen en provincie Gelderland Samenwerking met Nijmeegse corporaties Samenwerking in landelijk verband Resultaat visitatie SSHN V Slotwoord bestuurder 88 VI Verklaring Raad van Commissarissen 9 1. Toezichtkader en visie 9 2. Samenstelling en vergaderingen Raad van Commissarissen Interne evaluatie Raad van Commissarissen Checks and balances Horizontale inbedding Eigen werkwijze en functioneren 1 4. Remuneratie- en auditfunctie Verklaring inzake jaarrekening SSHN VII Jaarrekening Jaarrekening SSHN, geconsolideerd Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Kasstroomoverzicht Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Overige informatie Jaarrekening SSHN, enkelvoudig Enkelvoudige balans Enkelvoudige winst-en-verliesrekening Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 151 Accountantsverklaring 156 Kengetallen 159

5 4 5 I Hoofdlijnen jaarverslag 211 In het jaarverslag van de SSHN over 211 wordt op een uitgebreide en transparante wijze verslag gedaan van onze doelstellingen, activiteiten en resultaten in het jaar 211. De hoofdlijnen daarvan worden in dit korte hoofdstuk geschetst. Dit hoofdstuk wordt ook separaat onder een brede groep personen binnen onze belanghouders, gemeente Nijmegen, provincie Gelderland, collega-corporaties en andere instellingen, waar wij mee samenwerken, verspreid. Het volledige jaarverslag wordt slechts beperkt verspreid, maar staat wel integraal op onze website sshn.nl/corporate_governance en wordt op verzoek aan belangstellenden toegezonden (zolang de voorraad strekt). In dit volledige jaarverslag treft u in hoofdstuk II een uitgebreide verantwoording aan van onze inzet en activiteiten, aan de hand van de zes prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (ook wel aangeduid als het volkshuisvestingsverslag ). Conform de aanbevelingen in de Aedes Governance Code, heeft de SSHN een apart hoofdstuk III gewijd aan het onderwerp corporate governance, beter gezegd goed bestuur, met daarin onder andere aandacht voor het onderwerp risicobeheersing, integriteit en de naleving van de governancecode door de SSHN. In hoofdstuk IV wordt meer specifiek ingegaan op de SSHN als organisatie en de samenwerking met andere organisaties. Hierin wordt ook het resultaat van de visitatie van de SSHN in 21 samengevat. In aansluiting op het slotwoord van de bestuurder (hoofdstuk V), geeft de Raad van Commissarissen van de SSHN in hoofdstuk VI een eigen, uitgebreide verantwoording inzake zijn taakopvatting en taakvervulling in 211. Tot zover de inhoudsopgave van het volledige jaarverslag. Hieronder volgen de hoofdlijnen daaruit. De SSHN richt zich bij de invulling van haar missie primair op de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in het Nijmeegse. Daarnaast wil de SSHN haar expertise ook gaan inzetten in het Arnhemse. Deze doelstelling wordt als volgt geconcretiseerd: Er is sprake van voldoende woonruimte als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars studenten een aanbod voor een kamer kunnen krijgen vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in juli van het volgende studiejaar in Nijmegen binnenstroomt. Dit is afgelopen jaar niet volledig gelukt. Van de 3.16 bij de SSHN ingeschreven eerstejaars, hebben er 166 (5%) geen kameraanbod gehad, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 211 binnenstroomde. De SSHN heeft thans in totaal studenteneenheden in de verhuur. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen is opgenomen, dat de SSHN circa 1. wooneenheden extra zal moeten bouwen vóór 215 om aan bovenvermelde doelstelling op middellange termijn te kunnen gaan en blijven voldoen (bovenop de eerder in 26 vastgestelde en inmiddels volledig gerealiseerde bouwopgave van ruim 1. wooneenheden). In overleg met de instellingen voor Hoger Onderwijs is verder afgesproken dat de SSHN zo mogelijk nog eens 25 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende financiële ondersteuning door andere partijen gevonden kan worden. Hierbij is ook rekening gehouden met de toezeggingen aan de instellingen voor Hoger Onderwijs om de komende jaren elk jaar telkens 5 kamers extra voor hen vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse (master)studenten. Door de in 211 door de provincie Gelderland toegekende subsidie van 4 miljoen voor de realisering van het project Mariënbosch, wordt de SSHN in samenwerking met collegacorporatie Mooiland, die voor 5% mee investeert in dit project in staat gesteld bovenvermeld bouwprogramma nu ook daadwerkelijk volledig uit te gaan voeren. In hoofdstuk II.3.2 wordt nader ingegaan op de actualisatie van de investeringsopgave voor de SSHN en de wijze waarop daar samen met Mooiland concreet invulling aan wordt gegeven. In hoofdlijnen gebeurt dit door: Nieuwbouw Sperwerstraat (231 kleine zelfstandige eenheden). De SSHN heeft medio 21 een start kunnen maken met deze nieuwbouw. Dit mede door een zeer gewaardeerde stimuleringsbijdrage vanuit de provincie Gelderland van,5 miljoen in het kader van het Gelders Actieplan Recessie Het merendeel van de eenheden heeft een gebruiksoppervlakte van 28 m 2 en is daarmee duidelijk een slag kleiner dan de eenheden in het laatst opgeleverde wooncomplex De Gouverneur. Oplevering vindt plaats in mei 212. Nieuwbouw TPG-locatie (circa 35 onzelfstandige eenheden). De gemeente Nijmegen heeft in nauw overleg met de SSHN de regie op zich genomen als ontwikkelaar van de gecombineerde nieuwbouw voor poptempel Doornroosje, waar bovenop nieuwbouw voor de SSHN zal worden gerealiseerd. Dit laatste in de vorm van circa 9 grote appartementen van elk circa 12 m 2, die door de SSHN van de gemeente Nijmegen zullen worden afgenomen en kamergewijs zullen worden verhuurd. Dit in de vorm van groepswoningen met vier kamers van elk 15 m 2 met een gemeenschappelijke woonkamer/keuken van 25 m 2 en met deze groep te delen sanitaire voorzieningen. De SSHN heeft voor deze vorm van nieuwbouw gekozen, omdat zij ervan overtuigd is dat er behoefte bestaat aan woningen waarin als groep wordt gewoond en waar bewoners zelf hun medebewoners kunnen kiezen. Bovendien kan de SSHN zo, met hetzelfde geld, meer studenteneenheden bouwen. De gemeente Nijmegen zal verder in deze nieuwbouw een fietsenstalling voor ruim 4. fietsen realiseren. Met inachtname van de richtlijnen voor Europese aanbesteding, is in juli 211 de combinatie van KlokBouw Nijmegen met de grote Duitse aannemer Ed. Züblin AG Duisburg als ontwikkelende aannemer geselecteerd. Door deze bouwcombinatie is als architect het bureau AGS uit Heerlen ingeschakeld, dat een fraai ontwerp voor deze nieuwbouw heeft gemaakt. De gemeente Nijmegen heeft vervolgens nadere contracten afgesloten met de bouwcombinatie KlokBouw/Züblin voor de realisering van deze gecombineerde nieuwbouw binnen de vastgestelde financiële kaders. De bouwcombinatie heeft op 2 december 211 formeel een start met de bouw gemaakt door het slaan van de eerste paal op deze locatie, gelegen pal naast het Centraal Station Nijmegen. De oplevering van deze nieuwbouw is eind 213 gepland. Nieuwbouw op locatie Mariënbosch (343 merendeels kleine zelfstandige eenheden). De SSHN is in overleg met de ontwikkelende aannemer Hazenberg/TBI en de huidige eigenaren en financiers van het oude Mariënbosch klooster op de Kwakkenberg om dit rijksmonument aan te kopen en te (ver)bouwen tot in totaal 343 kleine zelfstandige studenteneenheden (circa 132 in de oudbouw en 211 in de aansluitend te realiseren nieuwbouw). Eind december 211 is de ontwerp-omgevingsvergunning ter visie gelegd door de gemeente Nijmegen. Voorts heeft de provincie Gelderland zoals onder punt II nader wordt toegelicht een subsidie van 4 miljoen aan dit project toegekend in het kader van het programma Vliegende start projecten. De SSHN zal met haar collega-corporatie Mooiland een vennootschap onder firma (VOF) oprichten in het kader waarvan deze investering gezamenlijk zal plaatsvinden (ieder 5%). Hiervoor hebben beide Raden van Commissarissen nog in 211 het groene licht gegeven. De inzet van SSHN en Mooiland is om zo mogelijk nog vóór de zomer van 212 een start te kunnen maken met de werkzaamheden, mits aan de afgesproken voorwaarden door de ontwikkelende aannemer Hazenberg/TBI kan worden voldaan. Mede gezien de grote behoefte aan extra studenteneenheden, is de opdracht aan Hazenberg verder om de realisatie van dit project nog vóór eind 213 af te ronden, zodat de studenteneenheden nog vóór 214 in gebruik kunnen worden genomen. Nieuwbouw Hermeslocatie (circa 17 onzelfstandige eenheden). Gezien de ligging aan het spoor Nijmegen- Den Bosch en de drukke omringende verkeerswegen, is de hoge geluidsbelasting een punt van grote aandacht. De gemeente Nijmegen heeft haar medewerking toegezegd om binnen de daarvoor bestaande wettelijke kaders een optimale oplossing te vinden. Voor deze locatie is verder een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. De SSHN zal in het voorjaar 212 het overleg over deze locatie met de gemeente Nijmegen opnieuw oppakken en mede aan de hand daarvan een besluit nemen om al dan niet op basis van een geoptimaliseerd ontwerp en een passend budget tot aanbesteding over te gaan. De SSHN zal bij deze afweging ook haar collega-corporatie Mooiland, die ook hierin mogelijk als mede-investeerder optreedt, nauw betrekken.

6 6 7 Verdere uitbreiding binnen het huidig woonbestand SSHN (circa 15 eenheden). Met de hiervoor genoemde projecten, kunnen in totaal 1.1 eenheden aan het verhuurbestand van de SSHN worden toegevoegd, waarvan 231 eenheden reeds dit voorjaar worden opgeleverd. Voorts worden bijna 7 eenheden als alles volgens planning loopt eind 213 en/of begin 214 opgeleverd. Eventuele nieuwbouw op de Hermeslocatie en/of nieuwbouw elders zal zo mogelijk vóór 215 gerealiseerd moeten worden. De SSHN onderzoekt daarnaast de mogelijkheden om door optimalisatie van de indeling van haar huidige wooncomplexen ruimte te creëren voor in totaal nog eens circa 15 wooneenheden. Met hierboven vermelde projecten kunnen alles bij elkaar circa 1.25 studenteneenheden vóór 215 gerealiseerd worden. Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan de bestaande wet- en regelgeving. Uiteraard moeten alle wooneenheden qua prijs/kwaliteitverhouding binnen de bandbreedte van het woningwaarderingsstelsel blijven. Voor de wooneenheden in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld, die worden toegewezen aan eerstejaars studenten, hanteert de SSHN een huurprijs, die ruim onder de maximaal toegestane huur ligt. De locatie is verder van groot belang voor de waardering van de kwaliteit van de wooneenheden (bij voorkeur dicht bij opleidingsinstituut en stadscentrum). Het aanbod van de wooneenheden bij de SSHN is gevarieerd qua woningtype en locaties, zodat woningzoekenden hierin een keuze hebben. De SSHN zorgt verder voor de instandhouding van de goede kwaliteit van haar wooneenheden. Dit geldt ook voor de wat oudere wooncomplexen, die ook aan de eisen van deze tijd moeten blijven voldoen. De SSHN heeft in 211 voor een bedrag van circa 8,6 miljoen aan onderhoud opgedragen. In hoofdstuk II staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling heeft gegeven. Aan de brandveiligheid is in 211 veel aandacht besteed. Alle wooncomplexen van de SSHN voldoen in 211 volledig aan de actuele regelgeving inzake brandveiligheid. Bij de vervanging van installaties en bij renovaties van complexen wordt door de SSHN verder uitdrukkelijk rekening gehouden met mogelijke energiebesparing en het creëren van duurzame oplossingen. De SSHN speelt hiermee in op de landelijke afspraken om tot verdere energiebesparing te komen. Als voorbeelden zijn te noemen het plaatsen van geïsoleerde beglazing, daar waar nog enkel glas zat, het aanbrengen van zelfregulerende en energiezuinige luchtbehandelingstoestellen en het toepassen van gebouwbeheerssystemen met automatische inregelingen van cv-ketels. Het doel is om eind 212 alle complexen hierop aangesloten te hebben. Voorts zijn mede op basis van de subsidieregeling van de gemeente Nijmegen in 211 in totaal 366 zonnepanelen geplaatst op de drie gebouwen van complex Proosdij en op 33 stadspanden. Ook op de nieuwbouw Sperwerstraat worden 173 zonnepanelen geplaatst. De SSHN heeft het aspect betaalbaarheid als volgt geconcretiseerd. De SSHN staat ervoor dat tenminste 9% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur in Sterrenbosch of De Gouverneur boven het maximum voor jongeren uitkomt (juli ,66) wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. In totaal heeft aldus nog geen 8% van de wooneenheden van de SSHN een huur die boven het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt. Bij de vaststelling van aanvangshuren en huurverhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uitdrukkelijk met deze doelstelling rekening gehouden (voor de uitwerking hiervan, zie hoofdstuk II.6.1). Tenslotte in dit verband nog een opmerking over de inzet van de SSHN-expertise in het Arnhemse. De SSHN is mede op verzoek van de HAN in 211 het gesprek aangegaan met de huidige eigenaar van de voormalige toren van Rijkswaterstaat, pal naast de HAN-campus bij Presikhaaf. Deze toren staat leeg en kan omgebouwd worden tot 256 zelfstandige wooneenheden voor studerende jongeren. De SSHN heeft in 211 een voorovereenkomst getekend, waarin zij zich onder stringente voorwaarden wat de kwaliteit en betaalbaarheid betreft bereid verklaart deze toren gedurende 25 jaar te huren en door te verhuren aan Arnhemse studenten. De SSHN heeft dit voornemen goed doorgesproken met de gemeente Arnhem en gedeeld met haar Arnhemse collega-corporaties. Aangezien de SSHN huurt en niet zelf investeert, zal dit niet ten koste aan van haar investeringscapaciteit in het Nijmeegse. De SSHN zal dit voornemen komend jaar verder uitwerken in goed overleg met de HAN, de gemeente Arnhem en onder andere collega-corporatie Vivare. Enkele aanvullende opmerkingen inzake het beheer van de SSHN-wooncomplexen in Nijmegen en de SSHN-organisatie. Eind 211 heeft de SSHN wooneenheden in de verhuur voor studerende jongeren aan de RU, HAN en dagopleidingen ROC, waarvan 26 in eigendom van andere corporaties. Circa 11% hiervan (574 eenheden) wordt verhuurd aan buitenlandse studenten en gasten. Het aantal gemeubileerde short stay eenheden zal de komende jaren verder toenemen ten behoeve van de huisvesting van de nog steeds groeiende groep buitenlandse uitwisselings- en masterstudenten bij de RU en de HAN. Mede gezien de betaalbaarheid, wordt hiervoor met name binnen het bestaande goedkope woonbestand van de SSHN extra ruimte voor deze groep vrijgemaakt (Hoogeveldt, Vossenveld). Dit gaat ten koste van de opvangmogelijkheden voor eerstejaars studenten. Ter compensatie hiervan, heeft de SSHN in goed overleg met het Platform Huurdersbelangen in 211 besloten om met ingang van komend studiejaar 212/213 niet de helft maar alle 344 voor dit doel beschikbare onzelfstandige wooneenheden van het wooncomplex Galgenveld met voorrang aan eerstejaars studenten te gaan verhuren. Tot en met december zal daarbij rekening worden gehouden met reisurgentie, daarna kunnen alle eerstejaars dus ook die uit deze regio op grond van hun inschrijftijd in aanmerking komen voor een dergelijke wooneenheid op Galgenveld. In 211 hebben zich in totaal 3.66 studenten bij de SSHN ingeschreven voor woonruimte (waarvan 86% eerstejaars). Een daling van circa 5%. Gezien de stijgende aantallen studenten bij de RU en HAN in Nijmegen, is deze daling opmerkelijk. Dit heeft vermoedelijk te maken met de (te) lange wachttijd dan wel te grote onzekerheid over de beschikbaarheid van een kamer bij de SSHN, een signaal waar de SSHN met haar bouwprogramma op inspeelt. Zoals hierboven opgemerkt, heeft de SSHN aan 166 bij haar ingeschreven eerstejaars geen kamer kunnen aanbieden, voordat de nieuwe lichting in juli 211 binnenkwam (vorig jaar: 5). Deze 166 eerstejaars waren daarmee volledig aangewezen op de particuliere sector. Voor de SSHN was dit reden om het aanschrijvingsbeleid van niet meer studerende huurders in 211 verder aan te scherpen, binnen de wettelijke mogelijkheden daarvoor. Vanaf 211 worden alle huurders van de SSHN gecontroleerd op het al of niet nog studerend zijn (in de jaren daarvoor werden alleen huurders van 25 jaar en ouder aangeschreven). Dit levert naar verwachting 56 kamers voorgaande jaren circa 3 op die versneld vrijkomen (direct of indirect) ten behoeve van de huisvesting van de nieuwe lichting eerstejaars (zie verder: II.1.2. sub d). Daarnaast zal de ingebruikname van de nieuwbouw aan de Sperwerstraat in het voorjaar 212 ook nog eens 231 extra zelfstandige wooneenheden opleveren, waar in totaal 24 studenten kunnen wonen. De SSHN hoopt dan ook vóór juli 212 nagenoeg volledig aan haar doelstelling te kunnen voldoen. Een aanzienlijk deel van de ingeschreven eerstejaars vindt in de loop van het eerste studiejaar woonruimte in de particuliere sector, maar handhaaft de inschrijving bij de SSHN om een specifieke woonwens te vervullen in één van onze 19 wooncomplexen of 8 stadspanden. Het aantal RU-studenten dat bij de SSHN woont, was in % (evenals het jaar daarvoor). De SSHN hecht ook aan een goede kwaliteit van haar dienstverlening. In 211 is wederom samen met het Platform Huurdersbelangen onder alle SSHN huurders de driejaarlijkse enquête gehouden met vragen over de waardering van de kamer/woning, de dienstverlening

7 Orion en de SSHN als organisatie. De respons op deze enquête was 38%, wat hoog is. Mede in dat licht bezien, hecht de SSHN aan de uitkomst ervan (een gemiddelde score van circa 7,5 op een schaal van 1). Natuurlijk zijn uit deze enquête ook een aantal verbeterpunten naar voren gekomen. De SSHN zal hierop in overleg met het Platform Huurdersbelangen actie ondernemen en blijft attent op verdere verbeteringen en borging daarvan (o.a. wat meer controle op de kwaliteit van de schoonmaak op de complexen betreft). De SSHN ervaart de kritische doch constructieve houding van het Platform Huurdersbelangen als een stimulans. Uit de bedrijfsvergelijking, die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting jaarlijks opstelt in het rapport Uw corporatie in perspectief, blijkt dat de SSHN in vrijwel alle opzichten de vergelijking met de referentiegroep goed kan doorstaan. De SSHN heeft een lean and mean organisatie, met verhoudingsgewijs lage bedrijfslasten. De SSHN runt de ontwikkeling, de verhuur en al het beheer van de circa 5.3 wooneenheden, met in totaal 35 personeelsleden (33 fte). Ondanks de start van de bouw van twee grote bouwprojecten in 211 (TPG en Mariënbosch) en de in verband daarmee als te doen gebruikelijke afboekingen als gevolg van de onrendabele top daarop, kon het jaar 211 worden afgesloten met een naar verhouding bescheiden verlies van bijna 1 miljoen. Daarbij is rekening gehouden met de hierboven al genoemde samenwerking met collega-corporatie Mooiland en de subsidie van de provincie Gelderland. De SSHN is daarmee naar verwachting in staat om ook in financieel opzicht invulling te geven aan haar tot 1.25 eenheden verhoogde bouwopgave voor de komende jaren. Dit zal wel een groot beroep doen op haar financiële spankracht, waarbij de SSHN goede afstemming zal blijven houden met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Bij het bovenstaande is slechts in beperkte mate rekening gehouden met heffingen, die het kabinet Rutte vanaf 214 aan de sector volkshuisvesting wil opleggen (conform de inzet van de minister BZK zijn geen heffingen over haar onzelfstandige eenheden ingerekend, zoals ook vastgelegd in het in 211 door onze landelijke stakeholders ondertekende Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting). De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar goed gemotiveerde en bekwame medewerkers. Het bestuur heeft goed werkgeverschap daartoe hoog in het vaandel staan en zorgt voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor SSHN-medewerkers. Tegelijk blijft de SSHN ervoor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kunnen worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Tot slot melden wij dat de SSHN in 21 gevisiteerd is door het daartoe gecertificeerde bureau Raeflex. Hierbij zijn vertegenwoordigers van de RU, HAN, gemeente Nijmegen en het Platform Huurdersbelangen bevraagd met betrekking tot de inzet en resultaten van de SSHN. De uitkomst ervan was, dat de SSHN op alle vijf onderdelen van de visitatie een 8 heeft gescoord. Een resultaat, waarop wij bijzonder trots zijn en blijven, maar dat ons tevens aanspoort om vooral ook zo door te gaan en aandacht te hebben voor de enkele genoemde verbeterpunten. Kortheidshalve mogen wij verder verwijzen naar het kader hieronder, waarin de visitatiecommissie haar bevindingen samenvat.

8 1 11 Recensie Samenvattend stelt de commissie dat de SSHN de juiste dingen doet en deze goed doet. De corporatie heeft een heldere focus op studentenhuisvesting en heeft dit goed doorvertaald in ambities, activiteitenplannen en de wijze waarop stakeholders betrokken worden. De SSHN richt zich in haar eigen beleid uitsluitend op studentenhuisvesting en heeft daardoor een heldere focus. Haar ambities richten zich op de klant (voornamelijk universitaire en hbo-studenten). De realisatie van projecten zijn van de ambities afgeleid. Eveneens heeft de SSHN de eigen doelen vastgelegd in prestatieafspraken met stakeholders. De SSHN benoemt daarnaast helder op welke gebieden zij een resultaatverplichting afspreekt dan wel een inspanningsverplichting. De heldere focus en de transparantie over de financiële (on)mogelijkheden dragen ertoe bij dat de ambities van de SSHN goed bekend zijn bij haar belangrijkste stakeholders en dat deze eraan meewerken de ambities te halen. Eveneens werkt de corporatie met een heldere beleidscyclus, waarin zij consistent jaarlijks de ambities en beleidsdoelen evalueert en bijstelt in het jaarlijkse activiteitenplan. Haar ambities en doelen zijn concreet en leidend: voldoende woonruimte, goede woonruimte en betaalbare woonruimte. Zij richt zich op dat wat de student belangrijk vindt bij het wonen en daaromheen (bijvoorbeeld snel internet, wonen op een centrale locatie). De SSHN is transparant over wat zij ambieert, zelf kan realiseren en met anderen wil realiseren. Richting stakeholders is zij zich bewust van haar rol en positie. Door de open en communicatieve manier van overleg vinden stakeholders het prettig om met de SSHN samen te werken en te komen tot gezamenlijke resultaten. De SSHN is hierbij proactief. De corporatie is ambitieus, maar realistisch. Bovendien is zij zeer kostenbewust en doelmatig doordat zij een lean en mean organisatie heeft. De bedrijfslasten zijn relatief laag in vergelijking met andere corporaties en studentenhuisvesters. De SSHN kiest voor een uitgebreide rapportage en verantwoording in haar jaarverslag. Dit laatste mede gezien de specifieke en daarmee vaak ook onbekende kanten van haar taakstelling en bedrijfsvoering. Mocht dit jaarverslag u bij lezing ervan prikkelen tot het maken van opmerkingen dan wel vragen oproepen, dan nodigen wij u van harte uit om dat kenbaar te maken (info@sshn.nl, onder vermelding van jaarverslag 211 ). U krijgt natuurlijk antwoord. drs. M.R.A. Derks, statutair directeur 16 april 212 II Verantwoording prestaties 211 II 1 Huisvesting van de doelgroep II 1.1 Beleid beschikbaarheid woonruimte, inschrijving en verhuur In het beleidsplan van de SSHN wordt als maatstaf voor de voldoende beschikbaarheid van woonruimte opgenomen, dat de SSHN aan alle bij haar ingeschreven eerstejaars studenten een kamer kan aanbieden, vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in juli van het volgende studiejaar binnenkomt. Daarnaast wil de SSHN goed inspelen op de aanvullende vraag naar huisvesting van buitenlandse masterstudenten en uitwisselingsstudenten. In 211 is de SSHN er niet volledig in geslaagd om aan eerstgenoemde doelstelling te voldoen. In totaal hebben 3.16 eerstejaars studenten zich bij de SSHN ingeschreven voor een kameraanbod. Hiervan hadden 166 studenten nog géén aanbod gehad, vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars op 1 juli 211 binnenkwam. In II.1.5 wordt dit nader toegelicht en wordt verantwoord hoe de SSHN hier verder mee omgegaan is. In dit hoofdstuk wordt beschreven wie zich bij de SSHN kunnen inschrijven en hoe de circa 5.3 wooneenheden van de SSHN worden verhuurd. Inschrijving bij de SSHN staat open voor personen in de leeftijd tot 3 jaar, die een dagopleiding in de regio Nijmegen volgen op universitair, HBO- of MBO-niveau. Bijna alle jongeren kunnen zich dus bij de SSHN inschrijven. Daarnaast biedt de SSHN ook huisvesting aan uitwisselingsstudenten bij de RU en HAN, buitenlandse masterstudenten en in het kader van het Guesthouse aan medewerkers en gasten van de RU. De circa 5.3 wooneenheden die de SSHN ultimo 211 verhuurt, worden als volgt toegewezen: a. Hoogeveldt en Vossenveld Bijna 1.4 onzelfstandige eenheden in de complexen Hoogeveldt (veelal 16 kamers per gang) en Vossenveld (9 kamers per gang) worden via de algemene wachtlijst verhuurd aan eerstejaars studenten. Op de algemene wachtlijst is reisurgentie van toepassing. De SSHN hanteert ten aanzien van reisurgentie een drietal categorieën. De hoogste reisurgentie (1 e categorie) krijgen diegenen die meer dan twee uur reistijd hebben (enkele reistijd met openbaar vervoer, stadsbussen niet meegerekend). Reisurgentie krijgen ook diegenen met minder dan twee maar meer dan 1,5 uur overeenkomstige reistijd (2 e categorie). Alle anderen krijgen geen reisurgentie (3 e categorie). Binnen deze drie categorieën wordt op volgorde van inschrijfdatum toegewezen. b. Aanbod in voorkeurscomplexen Als men geen belangstelling heeft voor een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld of als men van daaruit wil doorstromen naar een wat grotere wooneenheid, dan kan men reageren op het aanbod van een wooneenheid in een specifiek wooncomplex waar de voorkeur naar uitgaat (met uitzondering van de coöptatiepanden). Het betreft veelal grotere onzelfstandige eenheden en zelfstandige één- en tweekamerappartementen. Vrijkomende eenheden in de zogenaamde voorkeurscomplexen worden op internet en in onze woonwinkel aangeboden. Door middel van een digitale woonbon kunnen alle ingeschrevenen bij de SSHN hierop reageren. Voor de potentiële huurders biedt dit het voordeel, dat ze zelf kunnen bepalen op welk moment en voor welke specifieke wooneenheid (rekening houdend met persoonlijke voorkeuren) ze hun opgebouwde inschrijftijd benutten.

9 12 13 De wooneenheid wordt toegewezen aan degene met de langste inschrijftijd. De SSHN heeft circa 1.7 wooneenheden in verschillende wooncomplexen, die op deze wijze verhuurd worden. Ook eerstejaars studenten kunnen reageren op een aanbod uit een wooncomplex van hun voorkeur. In het complex Galgenveld worden sinds medio 21 circa 2 eenheden met voorrang verhuurd aan eerstejaars studenten, rekening houdend met reisurgentie. c. Aanbod tijdelijke wooneenheden De SSHN heeft 22 kamers in de verhuur in Lent. Het betreft tijdelijke kamers in voormalige COA-eenheden (Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers), die mede dankzij de steun van VROM en de gemeente Nijmegen in eerste instantie voor een periode van vijf jaar (tot mei 29) aan een mix van Nederlandse studenten en uitwisselingsstudenten zijn verhuurd. Op verzoek van de SSHN heeft de gemeente Nijmegen het bestemmingsplan voor deze locatie gewijzigd, zodanig dat deze wooneenheden gezien het kamertekort nu tot mei 214 kunnen worden verhuurd. De SSHN is de gemeente Nijmegen hiervoor zeer erkentelijk! Van deze wooneenheden worden 1 kamers via internet verhuurd aan eerstejaars studenten, die daarmee zelf aangeven voor deze vorm van tijdelijke huisvesting in aanmerking te willen komen. Bij de toewijzing wordt rekening gehouden met de onder punt a. vermelde reisurgenties. De resterende 12 kamers worden gemeubileerd verhuurd aan uitwisselingsstudenten, waarvoor afspraken met de Radboud Universiteit zijn gemaakt (zie ook short stay ). d. Coöptatie-eenheden Gezien de aard van de woonruimte en de grote onderlinge afhankelijkheid wat het woonklimaat betreft, worden bepaalde eenheden verhuurd via het coöptatiesysteem. Dit houdt in, dat bij vertrek van een huurder de zittende huurder(s) zelf een opvolgende huurder kan c.q. kunnen voordragen, mits deze aan de inschrijfcriteria van de SSHN voldoet. Het betreft met name de circa 5 kamers in de stadspanden, verder de qua gebruik van sanitaire ruimten met één medebewoner gekoppelde eenheden (duo-woningen) alsmede een aantal veelal kleine gangen. In totaal heeft de SSHN circa 1.3 wooneenheden die via coöptatie worden verhuurd. e. Short Stay Housing Ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse studenten (kort en lang verblijf) en buitenlandse gasten, worden jaarlijks 574 kamers met voorrang gereserveerd. In dit aantal zijn ook de 71 volledig gemeubileerde en ingerichte eenheden van het Guesthouse opgenomen. Het Guesthouse is conform afspraken met de Radboud Universiteit, bestemd voor tijdelijke huisvesting van nieuwe medewerkers, gastdocenten en gastonderzoekers van de RU en het UMC St. Radboud. Tevens zijn in dit aantal de kamers opgenomen, die de SSHN volledig ingericht beschikbaar stelt voor huisvesting van buitenlandse masterstudenten (verspreid over diverse complexen). Conform de afspraken met de RU, is dit aantal in 211 wederom met 5 kamers uitgebreid tot thans 2. f. Driekamerappartementen Voorts beschikt de SSHN over circa 21 zelfstandige driekamerappartementen, waarvoor een specifieke toewijzingsregeling geldt. Naast 144 driekamerappartementen op Boeckstaetehof heeft de SSHN 41 appartementen in het complex Vredeburg, die in het bijzonder ten behoeve van de doorstroming in het woonbestand (ook aan niet meer studerende bewoners) verhuurd worden. De SSHN verhuurt deze appartementen uitsluitend aan SSHN-huurders ten behoeve van de doorstroming (met inachtname van de criteria, zoals vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening). De 26 appartementen op de complexen Galgenveld, Jacob Canisstraat en de Van Nispenstraat worden via de Commissie van Toewijzing toegewezen aan studerende partners, veelal met kinderen. g. Voorrang Personen die om individuele redenen menen een beroep te kunnen doen op voorrang bij de toewijzing van woonruimte, kunnen daartoe een verzoek indienen bij de Commissie van Toewijzing. In 211 zijn 34 verzoeken daartoe gehonoreerd (voor een verdere verantwoording hiervan wordt verwezen naar II.1.4). h. Verhuur wooneenheden van anderen Corporaties De SSHN verhuurt in het kader van de matchingafspraken met woningcorporatie Mooiland inmiddels veertien panden met in totaal 13 kamers aan reguliere studenten. Daarnaast verhuurt de SSHN vier permanent voor kamerbewoners bestemde panden van Portaal Nijmegen in het Willemskwartier aan haar doelgroep (19 kamers). Anderen De SSHN huurt van de Effate-parochie in de pastorie aan de Professor Molkenboerstraat acht kamers. De woningen van de SSHN worden, zoals bovenvermeld beschreven is, toegewezen aan een doelgroep met een gemiddeld inkomen (uitwonenden) van 885,- per maand (bron: algemene studentenenquête 211 Radboud Universiteit). De SSHN voldoet hiermee dan ook ruimschoots aan de verplichting om de goedkope wooneenheden bij voorrang aan lagere inkomensgroepen te verhuren. Desondanks moet ook de SSHN vanaf 211 aantonen, dat tenminste 9% van de nieuwe huurcontracten afgesloten wordt met huurders, die een inkomen hebben onder de ,- per jaar. In Kencesverband zijn daarvoor op maat gesneden afspraken met de Rijksoverheid gemaakt, rekening houdend met de aard en het inkomen van onze doelgroep, de toetsing die al in het kader van de studiefinanciering plaatsvindt, het hoge verhuispercentage en het relatief grote aantal buitenlandse studenten, waarmee huurcontracten worden afgesloten. II 1.2 Aantal inschrijvingen Vanaf 1 november kunnen eindexamenscholieren zich al als woningzoekende voor het eerstkomende studiejaar inschrijven (dit gebeurt veelal via internet). Van deze mogelijkheid om voorafgaand aan de studie al inschrijftijd op te bouwen, wordt ruimschoots gebruik gemaakt. Dit voorkomt een onnodige opeenhoping van inschrijvingen in de drukke zomermaanden. Het aantal personen dat uiteindelijk toch niet in Nijmegen gaat studeren dan wel voor het eindexamen zakt, is relatief beperkt. Veel informatie over de inschrijfmogelijkheden bij de SSHN is verder te vinden op de SSHN-website (sshn.nl), die in het jaar 211 ruim 19. maal is bezocht. In 211 hebben zich 3.66 personen bij de SSHN ingeschreven voor een eenpersoonseenheid (merendeels algemene wachtlijst). Deze inschrijvingen zijn te splitsen in: Eerstejaars studenten aan: Radboud Universiteit Nijmegen Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Overig Subtotaal Ouderejaars studenten aan: Radboud Universiteit Nijmegen Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Overig Subtotaal Totaal

10 14 15 Uit het bovenstaande blijkt dat het totaal aantal inschrijvingen bij de SSHN in 211 met circa 5% is gedaald ten opzichte van het jaar daarvoor. Voor het studiejaar 211/212 was inschrijving voor eerstejaars op de algemene wachtlijst mogelijk tot 31 december 211. Eerstejaars die zich daarna toch nog bij de SSHN willen inschrijven, kunnen dat wel doen, maar dan nog alleen voor de voorkeurscomplexen en/of coöptatiepanden. De SSHN verleent bij toewijzing aan eerstejaars studenten voorrang op grond van reisurgenties. Studenten met de langste reisafstand worden daardoor met voorrang geholpen. Bij het begin van het nieuwe studiejaar 1 juli 211 had ruim 7% van de eerstejaars studenten reisurgentie, een en ander als volgt verdeeld: Overzicht percentage reisurgentie eerstejaars bij begin studiejaren e urg. categorie 5% 5% 49% 47% 51% 2 e urg. categorie 23% 23% 23% 23% 22% Geen reisurg. 27% 27% 28% 3% 27% Totaal 1% 1% 1% 1% 1% II 1.3 Verhuur a. Aantal te verhuren wooneenheden en verhuispercentages De SSHN blijft binnen haar wooncomplexen en stadspanden mogelijkheden zoeken om extra wooneenheden te creëren. In 211 zijn in de stadspanden aldus elf extra eenheden gecreëerd. De SSHN heeft daarmee eind 211 in totaal te verhuren wooneenheden, waarvan 5.53 in eigendom van de SSHN en 26 in eigendom van derden (collega-corporaties). De in eigendom zijnde wooneenheden zijn verdeeld over 19 wooncomplexen en nog eens 8 stadspanden. Het aantal wooneenheden dat jaarlijks verhuurd kan worden, is afhankelijk van het aantal huuropzeggingen (exclusief zogenaamde interne verhuizingen). Van de voor verhuur beschikbare wooneenheden, zijn er 574 bestemd voor de zogenaamde short stay housing (zie hierna verder onder punt e). Aldus heeft de SSHN wooneenheden beschikbaar voor reguliere verhuur aan studerende jongeren. Het aantal huuropzeggingen kwam in 211 uit op (exclusief short stay). Dit betekent een verhuispercentage van circa 27% (exclusief interne verhuizingen). De gemiddelde woonduur komt daarmee in 211 uit op 3,6 jaar. Hieronder is een overzicht opgenomen over de ontwikkeling van het verhuispercentage over de afgelopen jaren. Overzicht ontwikkeling verhuispercentage van afgelopen jaren Aantal te verhuren eenheden* Aantal huuropzeggingen** Verhuispercentage 27% 27% 28% 3% 26% Woonduur in jaren 3,6 3,7 3,6 3,3 3,8 * exclusief short stay eenheden ** exclusief interne verhuizingen Uit het bovenstaande overzicht blijkt dat het verhuispercentage ten opzichte van het voorgaande jaar iets is afgenomen. b. Acceptatie van toewijzingen aan eerstejaars studenten Het acceptatiepercentage van de SSHN-aanbiedingen aan eerstejaars studenten is in 211 gestegen tot 74. Bovenvermeld percentage heeft uitsluitend betrekking op de SSHN-wooneenheden, die via de algemene wachtlijst aan eerstejaars aangeboden worden (dus exclusief coöptatie-eenheden en voorkeurscomplexen). Nagenoeg iedereen die een aanbod ontvangt, continueert de inschrijving ten behoeve van andere woonruimte van de SSHN op termijn (ten behoeve van een wooncarrière bij de SSHN). c. Interne verhuizingen De SSHN geeft haar bewoners de gelegenheid om gebruik te maken van de mogelijkheid tot interne verhuizingen. In totaal hebben 32 huurders in 211 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Van de mogelijkheid om binnen een complex of stadspand te verhuizen, is in 211 door 175 huurders gebruik gemaakt. Dit heeft met name betrekking op de stadspanden. Daarnaast zijn nog eens 145 huurders naar een ander wooncomplex verhuisd. De kamers die hierdoor vrijkwamen, waarvan 1 in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld, zijn veelal aan eerstejaars studenten toegewezen. d. Doorstroming mede door actief aanschrijfbeleid De gemiddelde leeftijd van de SSHN-huurders kwam eind 211 uit op 23 jaar; een lichte daling ten opzichte van vorig jaar. Per wooncomplex/woningtype zijn er aanmerkelijke verschillen: de gemiddelde leeftijd in de complexen Hoogeveldt, Vossenveld en Jacob Canisstraat komt uit op circa 21,3 jaar (21: 21,5 jaar). Dit sluit aan op de aard van deze wooncomplexen (instroom eerstejaars); de gemiddelde leeftijd in de voorkeurs- en coöptatiecomplexen ligt op circa 23,5 jaar (21: 23,7 jaar); de gemiddelde leeftijd van de huurders van de 185 zelfstandige driekamerappartementen (Boeckstaetehof, Vredeburg), komt uit op 31,5 jaar (21: 31,6 jaar). De laatstgenoemde appartementen zijn met name bestemd voor doorstroming van niet meer studerende huurders van de SSHN. Als we deze buiten beschouwing laten, ligt de gemiddelde leeftijd voor de echte studentencomplexen op 22,8 jaar (21: 23 jaar). De SSHN voert al jaren een actief beleid om de doorstroming in haar wooncomplexen te bevorderen. Dit in aanvulling op de bouw van extra studenteneenheden om het tekort aan kamers op te lossen. In voorgaande jaarverslagen is dit uitgebreid verantwoord. Tot en met 21 werden alleen de huurders van 25 jaar en ouder om een studiebewijs gevraagd. Vanaf het studiejaar wordt van alle bewoners van een studentenwoning gecontroleerd of men nog studeert, conform de regelgeving campushuurcontracten. Met inachtname van alle relevante privacyaspecten, wordt in eerste instantie via een bestandsvergelijking door de RU en de HAN gecontroleerd of SSHN-huurders nog bij deze onderwijsinstellingen ingeschreven staan. Als blijkt dat dit niet het geval is, ontvangen huurders een brief van de SSHN met het verzoek om alsnog aan de SSHN een geldig bewijs van inschrijving toe te zenden. Alleen als deze huurders geen geldig inschrijfbewijs kunnen tonen dan moeten zij hun huur beëindigden ten behoeve van nog wel studerende jongeren. Indien deze huurders de huur niet zelf beëindigen, dan doet de SSHN dat. De SSHN maakt daarbij dankbaar gebruik van de wetgeving inzake de campushuurcontracten, die in juli 26 van kracht is geworden. Huurders van de appartementen van Boeckstaetehof en Vredeburg, worden hierbij buiten

11 16 17 beschouwing gelaten, omdat deze 185 appartementen ook door niet (meer) studerende huurders mogen worden bewoond. Het resultaat van de controle van de ruim huurders in september 211 is als volgt: van hen behoorden nog tot de doelgroep van de SSHN, dan wel konden nog van overgangsbepalingen gebruik maken (87%); 52 huurders zijn akkoord gegaan met huurbeëindiging (12%); 241 van hen zijn inmiddels vertrokken; 44 huurders (1%) moeten nog akkoord gaan met huuropzegging, waarvan vijftien huurders in het geheel nog niet gereageerd hebben op de indringende aangetekende brieven van de SSHN. Bovenstaande vijftien huurders zullen desnoods worden gedagvaard voor de kantonrechter. De SSHN betracht hierbij de nodige zorgvuldigheid, maar zal - als het onverhoopt tot een juridische procedure moet komen - de kosten verhalen op deze weigerachtige huurders. In 211 is uiteindelijk één procedure gevoerd. De uitslag hiervan wordt afgewacht. Naar verwachting zullen als gevolg van deze in 211 aangescherpte aanschrijvingen, aldus bijna 425 (21: 3) kamers versneld beschikbaar komen vóór 1 juli 212, een en ander direct en indirect ten behoeve van de huisvesting van de groep eerstejaars, die in juli 212 in Nijmegen komt studeren. De SSHN heeft in de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen vastgelegd dat de 185 tweeslaapkamer appartementen in de complexen Boeckstaetehof en Vredeburg (respectievelijk 144 en 41 eenheden), bij voorrang worden toegewezen aan SSHN-huurders. In 211 zijn aldus de 21 vrijkomende appartementen in Boeckstaetehof en de vijf vrijkomende appartementen in Vredeburg aan SSHN-huurders toegewezen. Hiermee kwamen 29 goedkope eenpersoonseenheden elders in de SSHN-wooncomplexen vrij voor de primaire SSHN-doelgroep. Ook in de eenheden met coöptatierecht, waar zittende huurders een nieuwe huurder mogen voordragen, vindt natuurlijk doorstroming plaats. In het jaar 211 kwamen 381 kamers in coöptatiepanden vrij. Ongeveer de helft hiervan is aan eerstejaars studenten verhuurd. e. Short stay housing In 211 zijn er ten behoeve van de opvang van buitenlandse studenten en gasten zijn er 574 wooneenheden gereserveerd. De SSHN heeft met de RU goede afspraken gemaakt over de inzet van de 71 wooneenheden van het Guesthouse ten behoeve van medewerkers, gastdocenten en gastonderzoekers van de RU en het UMC St Radboud. Het betreft volledig gestoffeerde en gemeubileerde eenheden met desgewenst tegen aanvullende betaling verstrekking van dekbed, linnenpakket e.d. De eenheden in het Guesthouse worden voor minimaal één maand en maximaal één jaar verhuurd. De RU staat volledig garant voor de huurderving en huurincasso, in samenspraak met de faculteiten en het UMC. Doelstelling is een bezettingsgraad van tenminste 9%, hetgeen in 211 ruimschoots werd gehaald (97%). Daarnaast wordt ook de helft van het aantal vrijkomende wooneenheden van de Muzenplaats (Proosdij), zijnde 31 eenheden, plus de 32 zelfstandige wooneenheden op Vossenveld ingezet voor buitenlandse gasten, een en ander op basis van een regulier huurcontract. Aldus zijn er 134 eenheden beschikbaar voor huisvesting van merendeels buitenlandse gasten. In totaal 24 eenheden worden ingezet voor uitwisselingsstudenten van de RU en de HAN. De SSHN heeft hiervoor diverse verspreid liggende gemeubileerde kamers gereserveerd in een aantal wooncomplexen. De RU is gestart met een programma voor de actieve werving van buitenlandse masterstudenten. Het aantal gemeubileerde kamers, dat daarvoor wordt gereserveerd is in 211 wederom met 5 toegenomen. Hiervoor is aan 5 reguliere huurders gevraagd vóór 1 augustus hun kamer te ontruimen. In ruil hiervoor werd hun wachttijd met 2,5 jaar opgehoogd. Men had de keus om te verhuizen binnen Hoogeveldt en Vossenveld (en op een later tijdstip de (extra) opgebouwde wachttijd te verzilveren) of met de opgehoogde wachttijd direct te reageren op aangeboden woonruimte in de voorkeurscomplexen, die via de website van de SSHN worden aangeboden. Een en ander is goed afgestemd met het Platform Huurdersbelangen en verder ook goed verlopen. In 211 zijn er in totaal aldus 2 gemeubileerde kamers voor buitenlandse masterstudenten beschikbaar. In de tabel hieronder wordt een overzicht gegeven van het aantal voor short stay housing ingezette wooneenheden in de diverse SSHN-woongebouwen. Overzicht aantal wooneenheden voor buitenlandse studenten en -gasten Eenheden aan de Griftdijk te Lent 12 eenheden Verspreide/gemeubileerde kamers Hoogeveldt/Vossenveld 88 eenheden Guesthouse 71 eenheden Verspreide/gemeubileerde kamers masters 2 eenheden Zelfstandige wooneenheden Vossenveld 32 eenheden HAN -gangen Vossenveld 27 eenheden Inzet helft van de Muzenplaats voor buitenlandse gasten 31 eenheden Gang Muzenplaat 5 eenheden Totaal 574 eenheden f. Onderhuur De SSHN biedt haar huurders, die tijdelijk elders verblijven vanwege stage e.d., de mogelijkheid hun wooneenheid onder te verhuren (wordt apart geregistreerd, na verkregen toestemming van de SSHN). In 211 werden in totaal 364 onderhuurcontracten door SSHN-huurders afgesloten. Soms komt ook illegale onderhuur voor. Zodra de SSHN dit signaleert, wordt hiertegen opgetreden om omzeiling van wachttijden op deze wijze te voorkomen. De huurder krijgt gedurende veertien dagen de mogelijkheid om zelf (weer) de wooneenheid te gaan bewonen. Als men dat niet wil of kan, moet de huur beëindigd worden. Vaak gaat het ook om illegale medebewoning. In het jaar 211 zijn zeven huurders aangeschreven wegens illegale onderverhuur. Van hen hebben vier huurders de huur beëindigd. g. Arnhem De SSHN is in overleg met de HAN om meer zicht te krijgen op de woonsituatie en woonwensen van HAN-studenten. De HAN heeft daartoe in het najaar van 21 een met de RU-enquête goed vergelijkbare enquête onder al haar studenten in Arnhem en Nijmegen gehouden, waarvan de resultaten in het voorjaar 211 beschikbaar zijn gekomen en nader geanalyseerd zijn. Hieruit blijkt dat het percentage HAN-studenten, dat thuis woont, aanzienlijk hoger ligt dan bij de RU-studenten. Bij de RU-studenten (tweedejaars en ouder) is 2% thuiswonend. Bij de HANstudenten is dat percentage gemiddeld 58. Opvallend is dat het aantal thuiswondende studenten in Nijmegen maar 54% is, terwijl dat percentage voor Arnhem op 67 ligt. Van de Nijmeegse HAN-studenten woont 35% in Nijmegen; in Arnhem is dat maar in 25% het geval. Voor het overige zijn de patronen qua woonvoorkeur in beide steden redelijk goed vergelijkbaar met die van de RU-studenten in Nijmegen. Op verzoek van de HAN onderzoekt de SSHN thans de mogelijkheid om op beperkte schaal studenteneenheden te verhuren in het Arnhemse. Dat onderzoek richt zich primair op de mogelijke verbouwing van de voormalige toren van Rijkswaterstraat in Presikhaaf

12 Orion tot 256 kleine zelfstandige wooneenheden en verhuur daarvan aan reguliere studenten (zie voor de verdere stand van zaken II en IV.1 voor het beleidskader waarbinnen dit gebeurt). Daarnaast wordt ook over mogelijke betrokkenheid van de SSHN bij de huisvesting van buitenlandse studenten gesproken, in aansluiting op de activiteiten van onze collega-corporatie Vivare in het Arnhemse. h. Verdere aandachtspunten De SSHN biedt in 211 circa 24% van de RU-studenten huisvesting (bron: studentenenquête 211, Radboud Universiteit). Een meerderheid van de bewoners (56%) is vrouwelijk. Eind 211 hadden 997 personen met een andere dan de Nederlandse nationaliteit een huurcontract met de SSHN (72 verschillende nationaliteiten). Het aantal huurders met een buitenlands paspoort bedroeg in 211 aldus bijna 17,5%. Ongeveer de helft hiervan heeft de Duitse nationaliteit (short stay en reguliere verhuur). II 1.4 Commissie van Toewijzing De Commissie van Toewijzing heeft tot taak te beslissen over verzoeken om voorrang bij de toewijzing van woonruimte, op basis van een individuele afweging van de door verzoekers aangevoerde argumenten. De commissie neemt daarbij algemene richtlijnen van het bestuur in acht. Binnen deze richtlijnen is de commissie onafhankelijk in haar oordeel. In de reglementen van de Commissie van Toewijzing en de Geschillencommissie is vastgelegd, dat de Geschillencommissie niet als beroepsorgaan voor afwijzing van individuele voorrangsverzoeken fungeert. Wel kan een beroep op de Geschillencommissie gedaan worden, als mocht blijken dat het secretariaat van de Commissie van Toewijzing onzorgvuldig of anderszins niet adequaat zou functioneren. Dit laatste is overigens tot dusver nog nooit aan de orde geweest. De Commissie van Toewijzing bestaat uit drie leden, allen studenten, waarbij het secretariaat door het bureau van de SSHN wordt vervuld. In 211 vergaderde de Commissie van Toewijzing 18 maal. Door 18 personen werd een verzoekschrift bij de commissie ingediend. Hierbij ging het om 97 aanvragen voor een urgentietoewijzing en elf aanvragen om andere redenen. Ten opzichte van 21 is het aantal verzoekschriften om urgentie licht gestegen. Urgentie-aanvragen Bij 97 aanvragen ging het om een verzoek om bij voorrang in aanmerking te komen voor een toewijzing. Urgentie-aanvragen Aantal Gehonoreerde urgentie in percentages Eenpersoons onzelfstandige wooneenheden % Eenpersoons zelfstandige wooneenheden % 4 % % Tweepersoons wooneenheden Totaal Diverse aanvragen worden ondersteund door een advies van medisch specialisten, maatschappelijke instellingen e.d. Verder worden ook adviezen afgegeven door de afdeling studentenbegeleiding van de RU.

13 2 21 Aanvragen om andere redenen De elf aanvragen om andere redenen worden in onderstaande tabel gespecificeerd. Hiervan zijn acht aanvragen gehonoreerd. Aanvragen om andere redenen Aantal Gehonoreerd In percentages Inschrijving appartement Galgenveld (H) 6 6 1% Verzoek herinschrijving met oude datum % Diversen 2 1 5% Totaal % De SSHN is de leden van de Commissie van Toewijzing veel dank verschuldigd voor de zorgvuldige wijze waarop de commissie haar werkzaamheden verricht. II 1.5 Realisering opvang eerstejaars studenten 211 en verwachting voor 212 Het beleidsdoel van de SSHN is om aan alle bij haar ingeschreven eerstejaars studenten een kamer aan te bieden voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli binnenstroomt. De SSHN is er in 211 niet helemaal in geslaagd om bovenvermeld doel te realiseren. Van de in totaal 3.16 eerstejaars studenten, die zich in het studiejaar 21/211 bij de SSHN hebben ingeschreven, stonden er nog 166 op de wachtlijst voor een kameraanbod op Hoogeveldt of Vossenveld per 1 juli 211. Dit betekent anderzijds dat personen in de loop van dat studiejaar wel een kameraanbod van de SSHN gehad hebben of zelf op de particuliere markt al een kamer gevonden hadden vóór ze voor een aanbod van een SSHN-kamer aan de beurt waren. De 166 personen (circa 5% van het totaal aantal), die geen kameraanbod vóór 1 juli 211 hebben gehad, hebben helaas noodgedwongen een kamer op de particuliere markt moeten zoeken. Zij kunnen de opgebouwde wachttijd inzetten voor één van de voorkeurscomplexen. In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de stand van de algemene wachtlijst per 1 juli van de vijf voorgaande jaren. Omvang algemene wachtlijst per 1 juli Totaal 1 e reisurgentie 2 e reisurgentie Geen reisurgentie Restant vorige lichting 1 e jaars = kamertekort Juli Juli Juli Juli Juli Uit het bovenstaande blijkt dat in de afgelopen vijf jaren het beleidsdoel niet volledig is gehaald. Dit ondanks een forse uitbreiding sedert 24 van het aantal voor studerende jongeren in Nijmegen beschikbare kamers met circa 1.15 eenheden. Een deel van dit extra aanbod (22 eenheden) is tijdelijk en zal de komende jaren door permanente nieuwbouw van de SSHN worden vervangen. In de in november 21 ondertekende prestatieovereenkomst tussen de SSHN en de gemeente is afgesproken, dat de SSHN op basis van haar eigen financiële mogelijkheden vóór 215 nog eens 1. wooneenheden voor studerende jongeren aan haar woonbestand zal toevoegen, daarbij gefaciliteerd door de gemeente Nijmegen. In het bestuurlijk overleg met haar stakeholders heeft de SSHN aanvullend afgesproken, dat zij zich er voor zal inzetten om in die periode nog eens 25 eenheden extra te realiseren, mits hiervoor ondersteuning (matching) gevonden kan worden. Door de in 211 toegekende subsidie van de provincie Gelderland voor de nieuwbouw Mariënbosch en de daarop aansluitende afspraken met collega-corporatie Mooiland, is laatstgenoemd voorbehoud vervallen en zal de SSHN zich er volledig voor in gaan zetten om in samenwerking met Mooiland ook de 25 extra studenteneenheden aan haar woonbestand toe te voegen vóór 215. Dit laatste aannemende dat de SSHN niet met majeure financiële ingrepen vanuit het Rijk wordt geconfronteerd. Zie verder ook II Om ook voor de kortere termijn soelaas te kunnen bieden, heeft de SSHN in overleg met haar belanghouders verder besloten om: de exploitatieduur van de 22 tijdelijke wooneenheden aan de Griftdijk te Lent met circa vijf jaar te verlengen tot voorjaar 214; van alle huurders van studentenwoningen te controleren of zij nog studerend zijn (zie II.1.3.d); de gezamenlijke kamercampagne van RU, HAN, gemeente Nijmegen en SSHN voor werving van kamers bij particulieren te continueren; attent te zijn op mogelijkheden voor aanvullende tijdelijke huisvesting, voor zover deze op voor de SSHN kostendekkende wijze geëxploiteerd kunnen worden. De gemeente Nijmegen zal, conform de wensen van de gemeenteraad, hierbij een actieve en bemiddelende rol gaan spelen. Zoals toegelicht onder II.1.3 sub d, levert de in 211 aangescherpte aanschrijving van huurders naar verwachting versneld circa 5 kamers op ten behoeve van de opvang van de eerstejaars 211/212 (vorig jaar circa 3). De SSHN hoopt dan ook dat in juli 212 zo niet alle dan toch vrijwel alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars een kameraanbod hebben gehad, voordat de lichting 212/213 binnenstroomt. De komende jaren hopen wij dit beleidsdoel verder te kunnen aanscherpen. II 1.6 Verhuur voorkeurscomplexen Het systeem voor de verhuur in de voorkeurscomplexen (met het complex De Gouverneur erbij circa 1.7 eenheden) werkt uitstekend. Het systeem houdt in dat elke vrijkomende wooneenheid in een voorkeurscomplex, elke donderdag om 12. uur op internet wordt geplaatst (ook in de woonwinkel zichtbaar). Tot de daarop volgende dinsdag kan door geïnteresseerden worden gereageerd door middel van een via internet in te sturen woonbon (maximaal twee woonbonnen per week). Degene met de langste inschrijftijd krijgt de betreffende woning toegewezen. Voor tweepersoonseenheden geldt, dat de inschrijftijd van beide partners bij elkaar wordt opgeteld. De partners moeten wel al enige tijd als duo bij de SSHN geregistreerd staan (om opzetjes te voorkomen) en beiden studeren. Voor alle voorkeurseenheden zijn duidelijke plattegronden op de website (sshn.nl) geplaatst, waarop de maten en voorzieningen voor alle klanten inzichtelijk zijn weergegeven. Tevens is erbij vermeld, waar de betreffende wooneenheid zich precies bevindt. Hiermee heeft de woningzoekende de mogelijkheid om zelf te bepalen wanneer de inschrijftijd wordt verzilverd, waarbij hij/zij rekening kan houden met voorkeuren voor begane grond of juist niet, e.d. Er is dus geen sprake van inschrijving voor één bepaald voorkeurscomplex. Een inschrijving bij de SSHN is vijf jaar geldig. Indien men nog tot de doelgroep behoort kan men hierna jaarlijks de inschrijving verlengen.

14 22 23 Onderstaande tabellen geven een beeld van het gemiddeld aantal reacties van ingeschreven personen op een vrijkomende wooneenheid in een voorkeurscomplex en van de gemiddelde inschrijftijd, die nodig is om een dergelijke woning van hun voorkeur toegewezen te krijgen. Gemiddeld aantal reacties voor voorkeurscomplexen, per type wooneenheid Eenpersoons onzelfstandig Eenpersoons zelfstandig 8 83 ** Tweepersoons Driekamerappar menten (Entree) Tijdelijke woonruimte * * wordt vanaf 27 separaat bijgehouden ** eerste verhuur van de Gouverneur is buiten beschouwing gelaten: voor 156 eenpersoonseenheden 1.68 reacties, voor 34 tweepersoonseenheden 193 reacties In het programma van eisen voor de nieuwbouwopgave van de SSHN wordt hiermee uitdrukkelijk rekening gehouden: de helft zal worden ingevuld door kleine zelfstandige wooneenheden, de andere helft door appartementen, die merendeels aan groepen van vier personen (met elk een onzelfstandige kamer van circa 15 m 2 en gemeenschappelijke woonkamer/keuken en sanitair) zullen worden verhuurd. Deze invulling sluit ook goed aan op de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête van de RU, waarin studenten aangeven meer kwaliteit te wensen. Voor de volledigheid melden wij voorts dat het systeem van coöptatie (waarbij bewoners bij vertrek van één van hen, zelf een kandidaat voordragen) en de wijze van woningtoewijzing voor de driekamerappartementen (conform de regionale huisvestingsverordening), ongewijzigd zijn. Voor een compleet overzicht verwijzen wij naar II.1.1 van dit jaarverslag. Overzicht verhuur wooneenheden SSHN in 211 algemene wachtlijst 3% woonbonnen 38% coöptatie 28% Entree-criteria 4% Gemiddeld benodigde inschrijftijd voor voorkeurscomplexen, per type wooneenheid (in maanden) N.B.: Bovenvermelde inschrijftijd geldt alleen voor voorkeurscomplexen. Een deel van deze inschrijftijd kan al in het eindexamenjaar opgebouwd worden (door vroege inschrijvers, die zich vanaf november inschrijven) Eenpersoons onzelfstandig Eenpersoons zelfstandig Tweepersoons Driekamerappartementen (Entree) Tijdelijke woonruimte * * wordt vanaf 27 separaat bijgehouden De gemiddelde wachttijd voor een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld is iets meer dan een half jaar, waarbij rekening wordt gehouden met reisurgentie. De gemiddelde wachttijd voor tijdelijke woonruimte zoals Lent en wooneenheden die tijdelijk beschikbaar zijn in afwachting van de komst van buitenlandse (master)studenten, is circa acht maanden. De hierboven vermelde inschrijftijden voor voorkeurscomplexen zijn wachttijden die nodig zijn om een specifieke woonwens (complex van voorkeur) te realiseren. Het aantal maanden inschrijftijd, dat men nodig heeft om met succes op een éénpersoonseenheid van zijn/haar voorkeur in te kunnen schrijven is in 211 verder gestegen. Gezien het grote aantal hiervoor benodigde maanden, is het naar onze overtuiging noodzakelijk om het woonbestand van de SSHN verder uit te breiden met wooneenheden met voldoende kwaliteit. Een wachttijd van bijna drie tot vier jaar om met succes een woonwens te kunnen realiseren, is gezien de beperkte studieduur van onze doelgroep beslist te lang II 1.7 Kamerbureau SSHN Uit de jaarlijkse studentenenquête van de RU en de SSHN blijkt, dat in 211 circa 39% van de Nijmeegse studenten in de particuliere sector woont, veelal in stadspanden, waar de studenten als groep in wonen. Het aandeel van de SSHN in de kamermarkt bedraagt thans 23%. Circa 2% van de ouderejaars studenten aan de RU woont bij ouders thuis; het aandeel thuiswonende studenten is hiermee iets toegenomen. Circa 38% van de thuiswonende studenten geeft er ook de voorkeur aan om thuis te wonen. In overleg met de studentenraad en het College van Bestuur van de RU, zijn in de studentenenquête aanvullende vragen opgenomen om inzicht te krijgen in de betekenis van het verschil tussen de 2% van de RU studenten (tweedejaars en ouder), die thuis woont en de 8%, die dat ook als voorkeur opgeeft. Nadere analyse laat zien dat dit verschil voor een belangrijk deel betrekking heeft op een woonwens die men op den duur zou willen realiseren (maar niet voortkomt uit onvrede met de situatie). Het niet direct beschikbaar zijn van de woonvoorkeur speelt bij de groep thuiswonenden slechts een beperkte rol. In het algemeen geldt verder, dat hoewel de woonvoorkeur in veel gevallen anders is dan de feitelijke woonvorm, slechts één op de zes studenten (16%) ontevreden is (bron: studentenenquête RU 211). Vorig jaar was dat nog bij één op de vijf studenten het geval. Het aantal studenten dat bij een hospita woont is 2%, dit is hetzelfde als het jaar daarvoor. Duidelijk is dat vrijwel geen enkele student de voorkeur heeft om bij een hospes/hospita te wonen. Dit neemt niet weg, dat deze woonvorm voor eerstejaars studenten wel degelijk van belang is, namelijk ter overbrugging van de periode start studie tot het vinden van de eerste kamer in Nijmegen. Door het systeem van reisurgenties dat de SSHN hanteert, komen eerstejaars zonder reisurgentie pas later in het studiejaar aan de beurt voor een kameraanbod. Bovendien komen alle eerstejaars tegelijk naar Nijmegen, terwijl de kamers voor hen pas geleidelijk in de loop van het studiejaar door huuropzegging vrijkomen. Het beschikbaar zijn van hospitakamers kan daardoor een oplossing bieden voor hen, die anders tijdelijk op en neer zouden moeten reizen (oplossing voor piekprobleem). Door middel van een speciaal daarvoor opgezette advertentiecampagne van SSHN, RU, HAN

15 24 25 en gemeente Nijmegen onder de noemer je laat een eerstejaars student toch zeker niet in de kou staan, zijn in 211 daarom wederom advertenties geplaatst in De Gelderlander en De Brug. SSHN, gemeente Nijmegen, RU en HAN hebben de kosten van deze campagne gedeeld. Het effect van de campagne is niet volledig meetbaar, omdat sommige particulieren ook rechtstreeks buiten de SSHN om een student op kamers hebben genomen. Bij de SSHN zijn in de periode dat de campagne liep van 1 juli tot 1 oktober particuliere kamers aangemeld ter bemiddeling. Het al jaren bestaande kamerbureau van de SSHN is erop gericht om door middel van kosteloze bemiddeling kamers uit de particuliere sector (veelal hospita s) aan studenten te verhuren. De SSHN besteedt in aanvulling op de gezamenlijke kamercampagne ook gedurende de rest van het jaar aandacht aan de particuliere kamermarkt door middel van voorlichting, advertenties, artikelen in regionale pers e.d. In combinatie met de hierboven vermelde gezamenlijke kameractie, heeft de SSHN in 211 in totaal 233 kamers kunnen bemiddelen (21: 186 kamers). De SSHN besteedt jaarlijks circa 17.,- aan advertenties voor deze gratis bemiddelde kamers. Het aanbod aan particuliere kamers wordt ook via onze internetsite (sshn.nl) kenbaar gemaakt. Uitgangspunt blijft dat de potentiële huurder zelf contact met de particuliere verhuurder opneemt en zelf het aanbod op prijs en kwaliteit beoordeelt. De SSHN verstrekt verhuurders desgewenst verder gratis informatie met betrekking tot de puntenwaarderingsystematiek (ter beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs) en een standaard huurcontract. II 2 Relatie huurder verhuurder II 2.1 Stichting Platform Huurdersbelangen SSHN Conform de Wet op het overleg huurders verhuurder, voeren het bestuur en het managementteam van de SSHN regelmatig overleg met het Platform Huurdersbelangen over zaken van beheer en beleid, die van wezenlijke betekenis zijn voor de huurders. Dit overleg vindt tenminste één maal per kwartaal plaats, een en ander op basis van een in een gezamenlijk agendaoverleg opgestelde agenda. Eén maal per jaar organiseert het Platform een plenair huurdersoverleg, waaraan alle huurders van de SSHN kunnen deelnemen. In het plenaire huurdersoverleg legt het Platform verantwoording af over het gevoerde beleid in het afgelopen jaar en presenteert het zijn voornemens voor het komende jaar. Daarnaast is de bestuurder van de SSHN in dit overleg aanwezig ter toelichting van onder andere het huurbeleid van de SSHN en beantwoording van vragen daarover en/of over andere voor huurders relevante onderwerpen. Conform de overlegwet heeft de huurdersorganisatie een aantal wettelijke rechten, inhoudende: onderwerpen waarover tenminste overleg moet worden gevoerd; adviesrecht bij beleidswijzigingen op die onderwerpen; informatierecht; recht op financiële bijdrage voor haar activiteiten. Aldus heeft het Platform recht op informatie van de SSHN over haar beleid inzake de verhuur, de wooncomplexen en de woonomgeving, voor zover dat van wezenlijke invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de huurders. Als de SSHN haar beleid op die punten wil wijzigen, zal dat eerst aan de huurdersorganisatie meegedeeld worden en krijgt het Platform de gelegenheid om met de SSHN op dit punt overleg te voeren. Het Platform heeft daarvoor tenminste vier weken de tijd. Het Platform is verder bevoegd om een schriftelijk advies uit te brengen over de voorgenomen beleidswijziging. Als de SSHN dat advies of onderdelen daarvan niet wil volgen, zal de SSHN haar argumenten schriftelijk aan het Platform meedelen (binnen veertien dagen na ontvangst van het gekwalificeerde advies). Bovenvermelde bevoegdheden zijn per 1 januari 29, op basis van de wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder, nog wat uitgebreid (ook informatie, overleg en advies inzake fusie, renovatie, verwerving/vervreemding/bezwaring wooncomplexen, leefbaarheid, uitspraken geschillencommissie, inzet verhuurder bij te sluiten prestatieafspraken met gemeente). Verder heeft de huurdersorganisatie thans ook een instemmingsrecht ten aanzien van wijzigingen in het beleid van servicekosten, dit laatste onverlet de individuele bevoegdheden van huurders terzake vanuit het Burgerlijk Wetboek. Ook wordt de onkostenvergoeding wat verruimd en de onverhoopte procesgang naar de kantonrechter vereenvoudigd. De SSHN handelde in de praktijk al volledig in de geest van bovenvermelde wijzigingen en zal dat uiteraard ook blijven doen. De SSHN en haar huurdersorganisatie kiezen voor een goede dialoog inzake de beleidsvoornemens en de uitvoering van de dienstverlening (zie II.2.2). Dit neemt niet weg dat de SSHN zich goed bewust blijft van de wettelijke randvoorwaarden. De wet stelt wel eisen aan de huurdersorganisatie. De belangrijkste zijn: de huurdersorganisatie is een stichting of vereniging voor de belangenbehartiging van alle huurders of van huurders van een specifiek wooncomplex; in principe heeft de huurdersorganisatie die voor alle woningen staat, voorrang boven organisaties op complexniveau (tenzij daarover andere afspraken gemaakt zijn met de verhuurder);

16 26 27 de huurdersorganisatie moet desgevraagd kunnen aantonen tenminste de helft van de huurders te vertegenwoordigen; iedere huurder moet zich bij de huurdersorganisatie kunnen aansluiten. Het bestuur bestaat alleen uit huurders van de betreffende verhuurder; de huurdersorganisatie heeft een informatieplicht richting haar achterban en legt tenminste één maal per jaar verantwoording af over haar activiteiten en plannen voor het nieuwe jaar. Het Platform Huurdersbelangen van de SSHN is georganiseerd in de vorm van een stichting. Een en ander is vastgelegd in de oprichtingsakte van de Stichting Platform Huurdersbelangen d.d. februari 21 (het Platform als zodanig, bestaat dus al meer dan tien jaar). De Stichting Platform Huurdersbelangen heeft twee organen: een algemene commissie bestaande uit minimaal drie en maximaal tien huurders (door middel van coöptatie te benoemen). De leden dienen zoveel mogelijk woonachtig te zijn in verschillende complexen van de SSHN; een bestuur bestaande uit een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. Het bestuur wordt benoemd en ontslagen door de algemene commissie. Het bestuur van het Platform Huurdersbelangen bestond in 211 uit: de heer E. Dingemanse, voorzitter tot 24 mei hierna neemt hij zitting in de algemene commissie; mevrouw K. Geurts, voorzitter vanaf 24 mei tot die tijd secretaris; mevrouw D. Roskam, secretaris vanaf 24 mei 211; mevrouw A. ten Bokum, penningmeester tot 24 mei 211; mevrouw R. Janssen, penningmeester vanaf 24 mei 211. De continuïteit van het Platform Huurdersbelangen, is een punt van aanhoudende aandacht. Huurders van de SSHN worden in het informatiebulletin, maar ook in advertenties in de studentenbladen, regelmatig opgeroepen om zich aan te melden als kandidaat voor het lidmaatschap van de algemene commissie. Om pragmatische redenen is er gekozen voor een benoeming tot lid van de algemene commissie door middel van coöptatie. Viermaal per jaar organiseert het Platform een spreekuur. Uiteraard beschikt het Platform over een eigen website (huurdersbelangen.nl). Hierin is ook een goed bezocht forum opgenomen, waarin huurders vragen aan het Platform en aan elkaar kunnen stellen en kunnen beantwoorden. Dit forum wordt jaarlijks circa 22. maal bezocht inzake tal van onderwerpen, die huurders direct raken. De SSHN erkent het Platform ten volle als haar gesprekspartner namens de huurders, conform de overlegwet. Inzake de facilitering van het Platform zijn afspraken gemaakt, die in een Reglement Facilitering vastgelegd zijn. De deelnemers aan het Platform ontvangen voor hun inbreng in de reguliere vergaderingen per vergadering een vergoeding van 25,-. Dit geldt ook voor het agendaoverleg en het vooroverleg. Voor het spreekuur ontvangt men 12,-. Het bestuur ontvangt een vaste vrijwilligersvergoeding, zijnde 1.45,- voor voorzitter en secretaris en 1.,- per jaar voor de penningmeester. Het bestuur ontvangt geen variabele vergoedingen (per vergadering e.d.). Voor de activiteiten van het Platform is voor het jaar 211 een budget vastgesteld van circa 8.,-. Nadere afspraken zijn vastgelegd over het declaratiesysteem. De SSHN hecht er aan het Platform goed te faciliteren in haar werkzaamheden en zal de deelnemers ook de komende jaren daarin volop ondersteunen. II 2.2 Overleg met de Stichting Platform Huurdersbelangen Conform afspraak, heeft er in 211 viermaal regulier overleg met de directie van de SSHN plaatsgevonden. Dit overleg wordt voorbereid in een agendaoverleg, waarbij van weerszijden onderwerpen op de agenda worden gezet. Het overleg vindt plaats in de vorm van ruime informatie over de diverse beleidsvoornemens van de zijde van de SSHN, klankbording/dialoog inzake voor huurders relevante onderwerpen daarbij en een min of meer continue dialoog inzake de uitvoering van de dienstverlening door de SSHN (gericht op het vinden van een goede balans tussen klantgerichtheid enerzijds en efficiënte bedrijfsvoering anderzijds). De SSHN ervaart het overleg met het Platform Huurdersbelangen als kritisch, maar constructief, met inlevend vermogen in posities over en weer. In 211 zijn de navolgende onderwerpen aan de orde geweest. Overleg maart 211 brandveiligheid complexen; voornemen grootonderhoud complexen; voornemen betaald parkeren complexen Doddendaal en Van Nispenstraat en herinrichting terrein Doddendaal; voornemen ombouwen algemene ruimtes De Gouverneur en Sterrenbosch tot wooneenheid; uitvoering doorstroombeleid SSHN; voornemen harmonisatiebeleid stadspanden. Overleg mei 211 bespreking begroting servicekosten 211/212 en afrekeningen voorgaand jaar, aan de hand van een toelichting door het hoofd Financiën en Control; huurbeleid 211; jaarverslag 21; voornemen aanpassen doorstroombeleid, uitbreiden naar alle bewoners van studentenwoningen; voornemen grootonderhoud complex Welgelegen. Overleg september 211 gezamenlijke Huurdersenquête 211. Deze enquête wordt één maal in de vier jaar gehouden onder alle huurders van de SSHN; voordracht opvolger van de heer Stijn de Roover, die op voordracht van het Platform zitting had in de Raad van Commissarissen SSHN. De voordracht zelf heeft in december 211 plaatsgevonden in de persoon van de heer Jasper de Wit; Overleg december 211 bespreking activiteitenplan SSHN 212; het Platform wordt uitgebreid geïnformeerd over de inhoud en achtergronden. Het Platform wordt verder uitgenodigd de SSHN te voeden ten behoeve van de opstelling van een nieuw activiteitenplan 213, zoals te doen gebruikelijk; huisvesting eerstejaars en buitenlandse short stay studenten; Omdat het aantal te huisvesten buitenlandse short stay studenten jaarlijks toeneemt en deze voornamelijk gehuisvest worden op de complexen, die met name ingezet worden voor de huisvesting van eerstejaarsstudenten, heeft de SSHN het voornemen om ter compensatie daarvan alle hiervoor beschikbare 344 onzelfstandige wooneenheden in het complex Galgenveld vanaf medio 212 beschikbaar te gaan stellen voor eerstejaars studenten. Tot en met eind december zal daarbij rekening worden gehouden met reisurgentie, in de rest van het studiejaar krijgen alle eerstejaars dezelfde kans om een vrijkomende eenheid te verwerven. Het Platform wordt in elke vergadering geïnformeerd over de voortschrijdende stand van zaken van de inmiddels in uitvoering zijnde nieuwbouw op de Sperwerstraat. Het Platform is verder goed geïnformeerd over de ontwikkeling van de TPG-locatie. Deze biedt de SSHN de mogelijkheid om in totaal circa 35 onzelfstandige wooneenheden op deze locatie te realiseren in de vorm van

17 Sterrenbosch groepswoningen, merendeels bestaande uit een appartement van vier kamers van elk 15 m 2 met een grote gemeenschappelijke woonkamer annex keuken van circa 25 m 2 en met zijn vieren te delen sanitair. Het Platform is ook volledig geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkeling van het project Mariënbosch. Binnen het Platform zijn drie commissies gevormd om meer gericht met de SSHN te kunnen klankborden inzake de voorgenomen nieuwbouw (woonplattegronden, omgevingsfactoren e.d.), het borgen van de kwaliteit van de uitvoering van de schoonmaak en de evaluatie van de uitkomsten van de gezamenlijke huurdersenquête van 211. Een min of meer permanent aandachtspunt is verder de communicatie van de SSHN met haar huurders. Het Plenaire Huurdersoverleg, georganiseerd door het Platform, werd op 2 mei 211 gehouden. Hoewel de opkomst wederom zeer beperkt was (in verhouding tot ruim 5. huurders van de SSHN), is en blijft dit overleg voor het Platform van belang om zich naar huurders te kunnen verantwoorden over het gevoerde en te voeren beleid. Daarnaast biedt het forum van het Platform (huurdersbelangen.nl), waarop huurders over tal van voor hen relevante onderwerpen met het huurdersplatform en met elkaar in discussie kunnen gaan, een uitstekende mogelijkheid om contact met de achterban van huurders te onderhouden (1.1 huurders zijn lid van het forum). Voor de volledigheid melden wij tenslotte, dat de SSHN en het Platform Huurdersbelangen op 3 september 25 overeenstemming hebben bereikt over de door de SSHN te betalen vergoedingen als bijdrage in de kosten van gedwongen verhuizing bij renovatie. Voor onzelfstandige en kleine zelfstandige wooneenheden met ten hoogste twee kamers (studentenwoningen), bedraagt deze vergoeding 45,-. Voor grotere zelfstandige wooneenheden bedraagt deze 5.,-. Deze bedragen worden vanaf 1 oktober 25 jaarlijks geïndexeerd met het door de minister vast te stellen percentage. De regeling verhuiskostenvergoeding SSHN staat vermeld op de website van de SSHN. II 2.3 Overzicht verdere huurdersparticipatie SSHN Huurders van de SSHN hebben zitting in drie organen van de SSHN. a. Raad van Commisarissen De Raad van Commissarissen vormt het hoogste orgaan binnen de SSHN. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de statutair directeur/bestuurder en heeft het laatste woord met betrekking tot een aantal nader in de statuten beschreven belangrijke besluiten (begroting, beleidsplan, jaarrekening, investeringen, benoeming bestuurder, wijziging statuten e.d.). Conform het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH), is in de statuten van de SSHN vastgelegd dat huurders recht op voordracht hebben en houden voor twee van de zeven zetels in de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen vraagt aan het Platform Huurdersbelangen om een voordracht, zodra er een vacature ontstaat. Hiervoor is in overleg met het Platform een procedure vastgesteld. Eén zetel wordt vanuit het Platform zelf ingevuld. Voor de andere zetel draagt het Platform na externe werving via advertenties en overleg met relevante organen als de Studentenraad RU e.d. een geschikte huurder van buiten het Platform voor (rekening houdend met de profielschets). b. Geschillencommissie SSHN De Geschillencommissie geeft het bestuur een gekwalificeerd advies met betrekking tot de afhandeling van klachten van huurders, die kennelijk niet op de normale wijze opgelost kunnen worden (de reguliere klachtenprocedures). Deze commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter en twee huurders, waarvan één op voordracht van het Platform Huurdersbelangen. De commissie heeft daarbij ook het recht om huurders en medewerker(s) van de SSHN te horen.

18 3 31 In verband met het specifieke karakter van het woningbezit en de specifieke dienstverlening aan de bewoners, heeft de SSHN gekozen voor een eigen Geschillencommissie. c. Commissie van Toewijzing Hoewel dit strikt genomen geen huurdersparticipatie is, kan opgemerkt worden dat de Commissie van Toewijzing van de SSHN, die over alle individuele verzoeken om voorrang bij woningtoewijzing beslist, bestaat uit drie studenten (niet per se huurders). De commissie wordt ondersteund door mw. J. Ros, hoofd Verhuur en Communicatie van de SSHN. Deze commissie is geheel onafhankelijk in haar oordeelsvorming over individuele verzoeken. Wel heeft het bestuur de mogelijkheid om algemene richtlijnen te geven. II 2.4 Verslag Geschillencommissie SSHN 211 De Geschillencommissie was in 211 als volgt samengesteld: mevrouw dr.mr. B.A.M. Janssen, voorzitter; de heer N. Busser, huurder; mevrouw D. Roskam, huurder en tevens lid Platform Huurdersbelangen. Opvallend is het wat grotere aantal klachten over het gedrag van (mede-) bewoners en over inbraak/ diefstal. Een punt van aandacht voor de SSHN. In 211 heeft de Geschillencommissie een klacht ontvangen die een bezwaar betrof van een groep bewoners tegen de overlast van een verbouwing die in 21 op het complex Galgenveld plaatsgevonden heeft. Vanwege ondervonden overlast vroegen de bewoners om compensatie wegens gederfd huurgenot. Deze klacht is door de Geschillencommissie SSHN in haar vergadering van 2 januari 211 in behandeling genomen. Op basis van de brief van de klagers heeft de Geschillencommissie geconcludeerd dat zij niet aan het verzoek van de bewoners kon voldoen, aangezien de Geschillencommissie niet de instantie is om over een compensatie te oordelen. De Geschillencommissie heeft op basis van deze inachtnemingen het bestuur geadviseerd om het verzoek van de klagers af te wijzen. De Geschillencommissie heeft in 211 aldus één keer vergaderd, mede ter afstemming van de gang van zaken bij mogelijke geschillen. Als voorwaarde voor de twee huurdersleden geldt, dat zij op het moment van benoeming huurder zijn. Benoeming vindt plaats door de Raad van Commissarissen op voordracht van de bestuurder. De secretariële ondersteuning aan de commissie wordt verleend door mw. A. Willemsen-Ferrarese, hoofd Financiën van de SSHN. De voorzitter, mw. Janssen, is bij het Kadaster in Apeldoorn werkzaam als beleidsadviseur. De Geschillencommissie behandelt alleen geschillen die niet via de normale procedure opgelost kunnen worden. Ook woningzoekenden kunnen zich tot de Geschillencommissie wenden. In overleg met de Geschillencommissie is een informatieblad vervaardigd, waarin in kort bestek wordt aangegeven wat te doen bij klachten en geschillen. Daarin is de normale klachtenprocedure weergegeven met als sluitstuk (als de huurder of woningzoekende van mening is dat een en ander onbevredigend verlopen is) de positie van de Geschillencommissie. Dit informatieformulier is opgenomen in de informatiemap, die bij alle af te sluiten huurcontracten uitgereikt wordt. Bovendien ligt het informatieblad bij de balie van het SSHN-kantoor en bij de complexbeheerders ruimschoots ter inzage en staat het op de SSHN-website. In het jaar 211 werden in totaal 9 schriftelijke of per ingediende klachten via de reguliere klachtenprocedure binnen de SSHN behandeld (doorgaans door het hoofd van de betreffende afdeling). In de voorgaande vijf jaren lag dit aantal gemiddeld op 63 klachten. Uiteraard zijn reparatieverzoeken e.d. hier niet in meegenomen. De klachten kunnen als volgt gerubriceerd worden: Klachten in het kader van de reguliere procedure Over het gedrag van de SSHN of door haar ingehuurde medewerkers Over huurverhoging/servicekosten/puntenwaardering Over de staat van de woning/directe omgeving Over het gedrag van (mede-)bewoners Over door de SSHN in rekening gebrachte kosten Over inbraak/diefstal Diversen Totaal klachten

19 32 33 II 3 Instandhouding kwaliteit en uitbreiding van de woningvoorraad II 3.1 Instandhouding kwaliteit De SSHN staat voor de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in het Nijmeegse. In dit hoofdstuk wordt verantwoord hoe de SSHN in dit verband omgaat met de instandhouding van een goede kwaliteit van haar woonbestand. In II.3.2 wordt verwoord wat de SSHN onderneemt om ook in de toekomst voldoende huisvesting te kunnen bieden. II Woningvoorraad in exploitatie a. Wooneenheden in eigendom Aantal en type wooneenheden in eigendom SSHN Stadspanden en eenpersoonswooncomplexen appartementen onzelfstandig eenpersoonsappartementen zelfstandig aangepaste eenheden voor gehandicapten tweepersoonsappartementen zelfstandig driekamer- totaal appartementen Boeckstaetehof Doddendaal Galgenveld Gouverneur Graafse Ringpad Heidepark Hoogeveldt J. Canisstraat Jonkerbosch Proosdij Stadspanden (6) Sterrenbosch Thijmstraat Tijdelijke eenheden Griftdijk Van der Brugghenstraat Van Nispenstraat Vossenveld Vredeburg Welgelegen Westerhelling Totaal in eigendom % 18% 1% 5% 4% 1% Een groot deel hiervan betreft complexen met negen of meer kleine, goedkope kamers per gang (Hoogeveldt, Vossenveld, Jacob Canisstraat). De SSHN heeft ook een aantal relatief grotere onzelfstandige wooneenheden (Galgenveld, Proosdij, Westerhelling e.d.) en circa 25 met één medebewoner te delen (gekoppelde) eenheden, zogenaamde duo-eenheden. Samen met de onzelfstandige eenheden in de stadspanden is er daarmee sprake van de nodige variëteit binnen het ruime aanbod aan kamers. Het aandeel onzelfstandige wooneenheden is overigens door de ingebruikname van het wooncomplex De Gouverneur (29) verder gedaald naar thans 7%. Gezien de grote vraag naar betaalbare zelfstandige wooneenheden, is de SSHN voornemens om de nieuwbouw in ongeveer de helft van de gevallen te realiseren in de vorm van zelfstandige wooneenheden. Hierdoor zal op termijn het aantal onzelfstandige wooneenheden verder dalen tot circa 65%. Het aantal zelfstandige eenpersoonseenheden, tweepersoonsappartementen en driekamerappartementen, komt in 211 uit op wooneenheden (bijna 3%). Daarnaast heeft de SSHN 34 aangepaste wooneenheden voor huurders met een lichamelijke beperking. b. Huurpanden/beheer voor derden In augustus 211 is na aankoop en verbouwing door SSHN voor rekening van Mooiland een pand met 19 kamers voor de verhuur beschikbaar gekomen. Hiermee is de doelstelling om in totaal 1 extra kamers (Mooiland eigenaar, SSHN verhuurt en beheert) voor onze doelgroep beschikbaar te krijgen, geslaagd. Verder huurt de SSHN ook nog een drietal panden (19 kamers) van Portaal Nijmegen, die permanent kamergewijs worden verhuurd. Sinds september 211 verhuurt de SSHN acht kamers van de Effate-parochie in de pastorie aan de Molkenboerstraat. c. Resumé wooneenheden in beheer Stadspanden eenpersoons- aangepaste tweepersoonsappartementen appartementen driekamer- totaal en complexen eenheden eenheden (zelfstandig en voor onzelfstandig) gehandicapten Totaal in eigendom Totaal huurpanden/ in beheer Totaal in beheer Naast deze in totaal wooneenheden, bezit de SSHN nog veertien eenheden (elf garages, een café en twee winkels). Onder het complex Sterrenbosch zijn 14 overdekte parkeerplaatsen aangelegd. Onder het complex De Gouverneur verhuurt de SSHN 52 ondergrondse parkeerplaatsen. De SSHN verhuurt verder 25 parkeerplaatsen bij het complex Vredeburg en sinds 211 aanvullend 21 plaatsen bij het complex Doddendaal en 15 plaatsen bij het complex Van Nispenstraat. II Instandhouding kwaliteit woningvoorraad Deze 5.53 in eigendom zijnde wooneenheden zijn verdeeld over 19 verspreid liggende en voor onze doelgroep gunstig tot zeer gunstig gelegen locaties in Nijmegen en over 6 stadspanden. Deze goede locaties bepalen mede de aantrekkelijkheid en dus de kwaliteit van de wooncomplexen. Het merendeel van de wooneenheden bestaat uit onzelfstandige eenpersoonseenheden, kamers. a. Totaaloverzicht onderhoudswerkzaamheden in 211 De SSHN heeft in 211 voor een bedrag van circa 8,6 miljoen aan onderhoud opgedragen (inclusief aangegane verplichtingen voorgaande jaren) waarvan 6,7 miljoen uitgevoerd is. Een groot deel van de uitgaven in 211 betrof het groot/projectmatig onderhoud (als onderdeel van het planmatig onderhoud) ad circa 5,4 miljoen. Daarnaast ging het om circa,7 miljoen aan planmatig/jaarlijks onderhoud en circa,6 miljoen aan klachten- en mutatieonderhoud.

20 34 35 Uitgaande van de aangepaste begroting 211 (inclusief doorgeschoven posten en aangegane verplichtingen) ten bedrage van alles bij elkaar circa 11,7 miljoen, is er een verschil met het opgedragen onderhoud van circa 3,1 miljoen. Oorzaak hiervan is dat een aantal werkzaamheden, waaronder buitenkozijnen, verwarmingsinstallaties en brandveiligheid (stadspanden), is doorgeschoven naar volgende jaren (ca. 2,2 miljoen). Daarnaast is er een aantal posten komen te vervallen (nagenoeg,3 miljoen), in 21 reeds opgedragen (circa,2 miljoen) of onderbesteed (per saldo circa,4 miljoen). De onderbesteding wordt mede veroorzaakt door het tijdelijk verlaagde btw-tarief, van 19% naar 6%, voor renovatie- en herstelwerkzaamheden (ruim,2 miljoen). b. Planmatig onderhoud De SSHN heeft in 211 een groot aantal grootschalige werkzaamheden als onderdeel van het planmatig onderhoud uitgevoerd op diverse complexen en stadspanden. Dit betreft onder andere de brandveiligheid, waarbij (indien van toepassing) aanpassingen werden gedaan aan de compartimentering, vluchtwegen, signalering en detectie. Daarnaast vernieuwde de SSHN verouderde douches en keukens, hoofdzakelijk bij mutatie. In totaal zijn er hiervan in 211 respectievelijk 187 en 98 aan bod gekomen. De SSHN heeft ook de gelegenheid aangegrepen om, mede gestimuleerd door gemeentelijke subsidies, 366 fotovoltaïsche zonnepanelen te plaatsen op daarvoor goed in aanmerking komende plaatsen. Voorts wordt bij vervanging van lichtarmaturen gebruik gemaakt van energiezuinige armaturen. Ten slotte vormt de vervanging van (onderdelen van) installaties, waaronder dakventilatoren, luchtbehandelingsinstallaties, verwarmings- en waterinstallaties een flink onderdeel hiervan, waarbij de SSHN uitgaat van nieuwe, maar bewezen, duurzame installaties op het gebied van energiezuinigheid. Zie voor meer specifieke gegevens over de energie-inzet van de SSHN: punt d hieronder. Per complex volgen de hoofdprojecten ter illustratie: Boeckstaetehof gedeeltelijk vervangen van voegwerk van de gevel; herstellen van kozijnen; vervangen enkele beglazing door geïsoleerde beglazing in de buitengevelkozijnen van de loggia s; vervangen verlichting in trappenhuizen, waardoor tevens het elektraverbruik wordt beperkt; vervangen van bomen. Doddendaal vervanging van keukens bij zelfstandige eenheden; vervanging van collectieve douches en toiletten; vervangen noodverlichting; vervangen van luchtbehandelingstoestellen; afsluiten parkeerplaats voor derden. Galgenveld herstellen van trappen ter plaatse van de hoofdentrees; onderhouden van de ph-schuiframen; vervanging postkasten met bijbehorende bellentableaus; vervangen van douches bij zelfstandige en onzelfstandige eenheden; herstellen buitenspouwbladen. Graafse Ringpad vervangen van de verwarmings- en warmtapwaterinstallatie en plaatsen zonneboilers. Heidepark keukens en douches vervangen bij mutatie; vervangen van gangverlichting en noodverlichting en aanbrengen van verlichte vluchtrouteaanduidingen (led) in verband met brandveiligheid; vervangen enkele beglazing door geïsoleerde beglazing ter plaatse van het trappenhuis en de entreehal; uitvoeren binnen- en buitenschilderwerk; asbestsanering bij doorvoeren cv-leidingen appartementen; aanbrengen dakluiken en veiligheidsvoorzieningen op het dak. Hoogeveldt herstellen gevelbekleding; uitvoeren binnen- en buitenschilderwerk. Jacob Canisstraat groot onderhoud Berg en Dalseweg 24; uitvoeren buitenschilderwerk. Jonkerbosch aanbrengen noodverlichting en verlichte vluchtrouteaanduidingen (led) in verband met brandveiligheid; rookmelders plaatsen in algemene ruimten en corridors; uitvoeren buitenschilderwerk. Proosdij keukens, douches en toiletten vervangen bij mutatie; plaatsen van 18 zonnepanelen (3m²), waarbij ongeveer 3. kwh per jaar wordt bespaard en bovendien de CO²-uitstoot wordt verminderd met circa 17. kg per jaar; vervangen kozijnen en gevelelementen ter plaatse van trappenhuizen; onderhouden van de ph-schuiframen; vervangen enkele beglazing door geïsoleerde beglazing in trappenhuizen; aanpassen bestratingsvoorzieningen; uitvoeren buitenschilderwerk. Stadspanden collectieve keukens en douches vervangen; aanpassingen in verband met brandveiligheid; plaatsen van 186 zonnepanelen op 33 stadspanden, waarbij per pand ongeveer 6 of 1.2 kwh per jaar wordt bespaard (afhankelijk van beschikbare ruimte op het dak) en bovendien de CO²-uitstoot wordt verminderd met 385 of 77 kg per jaar; vervangen en herstellen van daken, dakramen en balkons; verwarmings- en warmwatertoestellen vervangen met bijbehorende leidingen; vervangen van mechanische ventilatieboxen; kozijnen en ramen vervangen; verwijderen van asbest bij kleine aanpassingen/verbouwingen; uitvoeren buiten- en binnenschilderwerk. Sterrenbosch aanpassen verwarmingsinstallaties in het ketelhuis. Thijmstraat onderhouden van de ph-schuiframen; vervangen postkasten; douche vervangen; reinigen balkons. V.d. Brugghenstraat vervangen toiletten; vervangen postkasten; onderhouden van de ph-schuiframen. Vossenveld vervangen gevelpanelen bij de zelfstandige eenheden op de begane grond; vloeren in voorruimtes van toiletten vervangen; douches vervangen bij mutatie;

21 36 37 keukens vervangen; uitvoeren buitenschilderwerk; vervanging regelingen verwarmingsinstallaties (vermindering energieverbruik). Vredeburg postkasten vervangen met bijbehorende bellentableaus; vervangen en aanbrengen gangverlichting, noodverlichting en verlichte vluchtrouteaanduidingen (led) in verband met brandveiligheid. Welgelegen keukens vervangen bij mutatie; vervangen hang- en sluitwerk; asbestsanering in woningen en gangen; verplaatsen van radiatoren; tegelwerk douches aanpassen. Westerhelling keukens vervangen bij mutatie; uitvoeren binnenschilderwerk in corridors; vervangen hang- en sluitwerk. Genoemde grootschalige werkzaamheden vonden grotendeels in bewoonde toestand plaats. In samenspraak met de medewerkers van de afdeling Vastgoed en Beheer, de afdeling Verhuur en Communicatie en uitvoerende aannemers wordt ernaar gestreefd bewoners minimale hinder te laten ondervinden. Een goede communicatie met de huurders is daarbij essentieel. Hierdoor blijkt in de praktijk dat het aantal klachten dan ook minimaal is. De meerjarenraming wordt sinds 29 digitaal opgenomen in het geautomatiseerde Itris-systeem. Hierdoor is er een digitale projectadministratie in dit systeem, waardoor aan de hand van budgetten een nagenoeg volledige intracomptabele bewaking mogelijk is met betrekking tot op te dragen projecten. Investeringsprojecten voor nieuwbouw worden sinds 29 eveneens op deze wijze bewaakt. De SSHN blijft daar waar mogelijk trachten (correctief) klachtenonderhoud voor te zijn of op te vangen in prijsbewuste en planmatige onderhoudsafspraken met uitvoerende partijen. In samenhang met de aanscherpende regelgeving en de verdere professionalisering van de afdeling Vastgoed en Beheer, zijn in 211 de condities van bouw- en installatiedelen van de complexen opgenomen door een onafhankelijk adviesbureau op basis van de Nederlandse norm (NEN) Hierdoor is een min of meer objectieve nulmeting gegenereerd. SSHN zal in toekomstige meerjarenramingen mede uitgaan van deze conditiemetingen, waarbij pragmatisch zal worden omgegaan met de vereisten voor de specifieke bewoning van haar complexen door studenten. Alvorens gegronde keuzes te kunnen maken voor toekomstige plannen, begrotingen en investeringen, dienen diverse scenario s te worden berekend. Hiervoor is in 211 het softwareprogramma O-Prognose aangeschaft. Mede op basis van de opnames is de database van dit programma in 211 grotendeels gevuld. Vanaf begin 212 zal de afdeling Vastgoed en Beheer het programma intern in gebruik nemen. Voor de complexen Hoogeveldt, Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat zullen vervolgens toekomstplannen worden opgesteld, zodat de SSHN zich in het kader van strategisch vastgoedbeleid kan herbezinnen of de exploitatie van deze complexen nog een aantal jaren na 222 op verantwoorde wijze kan worden gecontinueerd. Het groot/projectmatig onderhoud dat in 211 uitgevoerd is, is naar aard van de werkzaamheden als volgt samen te vatten (bedragen in miljoen euro): vervanging douches, toiletten 1, diverse bouwkundige werkzaamheden waaronder compartimentering, vluchtwegen, kozijnen, hang- en sluitwerk Onderhoud en vervanging lift-, gevelonderhoud- en beveiligingsinstallaties waaronder brandveiligheid reparatie en vervanging elektrische installaties en internetaansluitingen,5 onderhoud en vervanging verwarmings- en luchtbehandelingsinstallaties,4 reparatie en vervanging rioleringen en waterleidingen; waterinstallaties,3 vervanging keukens,3 overig, waaronder advies en projectbegeleiding,3 buitenschilderwerk,3 onderhoud groenvoorzieningen, bestratingen, postkasten, bergingen en containers,2 onderhoud daken, goten, balkons en buitentrapconstructies,1 binnenschilderwerk (trappenhuizen, algemene ruimten),1 Totaal uitgaven projectmatig onderhoud SSHN en beheer 5,3 c. Beheer In de periodieke managementinformatie wordt een onderscheid gemaakt in projectmatig onderhoud en jaarlijks onderhoud (samen fonds planmatig onderhoud) en klachten/mutatieonderhoud. Het onderhoud inzake de zogenoemde huurpanden (kosten derden), CV Heyendaal (Gouverneur), kantoren en niet-zijnde woningen (garages, café, winkels e.d.) wordt als zodanig separaat bewaakt. In 211 is hiervoor in totaal circa 2.,- geboekt. De uitgaven voor onderhoud aan de door de SSHN beheerde stadspanden worden verrekend met de eigenaar, woningcorporatie Mooiland/ Maasland (circa 25.,-). 1,,8 Om aan de wettelijke zorgplicht wat legionellabeheer betreft te voldoen, heeft de SSHN in 211 wederom een uitgebreide, jaarlijks terugkerende, legionellacontrole laten uitvoeren op diverse (wisselende) meetpunten. Hierbij bleek dat op geen enkel meetpunt de toegestane drempel KVE (Kolonie Vormende Eenheid, volgens de ISSO-richtlijn) wordt overschreden. d. Energie Sinds 1 januari 28 is het energielabel geïntroduceerd door de overheid. Dit label is woninggebonden en geeft, op basis van een berekening, informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het betreft energieverbruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het energielabel is maximaal tien jaar geldig. In 28 is de SSHN gestart met de opname van stadspanden en complexen met zelfstandige eenheden en/of individuele verwarmingsvoorziening, door een externe partij. In 21 zijn eveneens de zelfstandige eenheden gelabeld binnen gemixte complexen, dat wil zeggen, complexen waarin zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden aanwezig zijn. Sinds 1 juli 211 houdt het woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de energieprestatie van zelfstandige woningen. Bij de SSHN is de waardering van dergelijke eenheden dan ook per die datum aangepast. De onzelfstandige eenheden worden mogelijk op gebouwniveau gelabeld, afhankelijk van de nog te verwachten regelgeving (EPG-regeling uiterlijk per 1 januari 213) waarin de juiste methodiek voor dergelijke eenheden kenbaar zal worden gemaakt. De SSHN zal tot zover niets ondernemen wat de labeling betreft. Wel zal zij de wijzigingen rondom de regelgeving nauwlettend in de gaten houden, eveneens in Kences-verband.

22 38 39 In onderstaande tabel zijn de labels van de zelfstandige eenheden weergegeven: Proosdij Labels naar aantal zelfstandige eenheden A 66 B 46 C 48 D 34 E A Sterrenbosch, Gouverneur B Vredeburg C Thijmstraat, Boeckstaetehof, Jonkerbosch, Proosdij D Welgelegen, Van Nispenstraat, Heidepark, Galgenveld E Jacob Canisstraat, Doddendaal, Vossenveld, Westerhelling, Huurpanden, Stadspanden Zodra de gehele woningvoorraad is opgenomen en gelabeld, kan het aldus ontstane inzicht in de energetische kwaliteit van de woningvoorraad als input gaan dienen bij het maken van strategische keuzes. De SSHN maakt hierbij gebruik van specifieke software (Vabi) die in 211 is aangeschaft en geïnstalleerd en die begin 212 verder zal worden ingericht. Dit programma zal vervolgens mede als basis gaan dienen voor het te maken energiebeleid. Bij de vervanging van installaties en bij renovaties van complexen wordt door de SSHN uitdrukkelijk rekening gehouden met mogelijke energiebesparing en het creëren van duurzame oplossingen. De SSHN speelt hiermee ook in op de landelijke afspraken om tot verdere energiebesparing te komen. Als voorbeelden zijn te noemen: plaatsen van geïsoleerde beglazing bij de complexen Boeckstaetehof, Heidepark en Proosdij, daar waar enkel glas zat; het aanbrengen van zelfregulerende en energiezuinige luchtbehandelingstoestellen op gelijkstroom die bovendien minder storingsgevoelig zijn. In 211 zijn de luchtbehandelingstoestellen op complex Doddendaal vervangen; in 29 is reeds gestart met het toepassen van gebouwbeheerssystemen met automatische inregelingen van cv-ketels. In 211 zijn regelingen vervangen bij de complexen Proosdij en Vossenveld. Met deze regelingen kan het stookgedrag van bewoners in de toekomst beter worden beheerd en beheerst. In 212 zullen ook op andere complexen gebouwbeheerssystemen worden geplaatst. Het doel is om eind 212 alle complexen aangesloten te hebben. Vervolgens kan het energieverbruik gemonitord en waar nodig bijgestuurd worden. Doordat het installatiebedrijf bovendien direct inzicht heeft via het gebouwbeheerssysteem, kunnen eventuele storingen snel verholpen worden; het plaatsen van in totaal 366 zonnepanelen op de drie gebouwen van complex Proosdij en op 33 stadspanden. De SSHN heeft voor deze projecten Zonnekracht -subsidie ontvangen van de gemeente Nijmegen ad 86.94,-. het vervangen van de verwarmingsinstallatie bij Graafse Ringpad door een installatie met hoog rendement, waarbij zonnecollectoren zijn aangesloten op warmwaterboilers. Ook voor dit duurzame project is een Zonnekracht -subsidie van de gemeente Nijmegen ontvangen ( 2.4,-). Ook bij nieuwbouw is de SSHN zich zeer bewust van duurzaamheid. Zo wordt momenteel in het nieuwbouwcomplex Sperwerstraat (oplevering mei 212) een Warmtekracht Koppeling (WKK)

23 4 41 geplaatst om energie (warmte en elektra) te besparen en zorgen fotovoltaïsche zonnepanelen bovendien voor opwekking van een deel van de elektrabehoefte. De energieprestatienorm wordt mede hierdoor,58, terwijl,8 ten tijde van de start van de bouw landelijk werd verplicht en de norm momenteel,6 is. Ook het nieuwbouwcomplex Mariënbosch (oplevering vermoedelijk medio 213) heeft als uitgangspunten een zeer gunstige energieprestatiecoëfficiënt (,29) en bovendien CO2-neutrale energieopwekking. Ten slotte is voor het nieuwbouwcomplex aan het Stationsplein (voormalige TPG-locatie; vermoedelijke oplevering eind 213) een energieconcept opgesteld met een energieprestatienorm van,35 en een GPR van 8,8 (een GPR-score geeft inzicht in kwaliteit en milieubelasting van beleid tot bouw en heeft een schaal van 1 tot 1, waarbij 6 voldoende is). Om deze prestaties te behalen zal onder andere gebruik worden gemaakt van de technieken Warmtekracht Koppeling en Warmte Koude Opslag (WKO). II 3.2 Beleid inzake bouwen, verwerven en slopen van woningen van haar eigen financiële capaciteit mogelijk is. Met onze welgemeende dank aan met name de provincie Gelderland en natuurlijk ook aan collega-corporatie Mooiland en onze stakeholders, die de SSHN hierbij nadrukkelijk hebben ondersteund. De SSHN zal verder haar in 211 aangescherpte doorstoombeleid komende jaren zolang als dat nodig is ten behoeve van de tijdige huisvesting van de eerstejaarsstudenten onverkort continueren. In hoofdstuk II.1.3.d. is verantwoord, dat van alle instellingen voor studentenhuisvesting in Nederland, de SSHN het meest consequent en actief gebruik maakt van de mogelijkheden, die de wetgeving inzake de campushuurcontracten sinds 26 biedt. Jaarlijks levert dit aangescherpte beleid naar verwachting 4 tot 5 kamers op, die versneld vrijkomen voor de nog wel studerende doelgroep. In punt II wordt aangegeven hoe de SSHN de aanvullende investeringsopgave tot 215 denkt in te vullen. II Evaluatie en actualisatie aanvullende behoefte aan studentenhuisvesting Met de oplevering van de nieuwbouw Gouverneur eind oktober 29, heeft de SSHN sinds 24 in totaal 1.13 wooneenheden aan het aantal aan studerende jongeren te verhuren eenheden toegevoegd (waarvan 22 tijdelijke eenheden, te slopen mei 214). De SSHN heeft daarmee, mede dankzij actieve ondersteuning door gemeente Nijmegen en Radboud Universiteit, ruimschoots aan haar verplichtingen, zoals vastgelegd in de prestatieovereenkomst 26-29, voldaan. In de daarop volgende jaren is er vervolgens regelmatig afstemming geweest met de gemeente Nijmegen, RU en HAN inzake de grootte van de aanvullende nieuwbouwopgave na 21. In de in september 21 ondertekende prestatieafspraken met de gemeente Nijmegen is uitgegaan van een aanvullende nieuwbouwopgave voor de SSHN van 1. eenheden. Dit aantal was mede gebaseerd op de financiële capaciteit van de SSHN. Tegelijkertijd kwamen er signalen dat er wellicht toch nog meer studenteenheden zouden moeten worden gerealiseerd om de verder stijgende aantallen studenten aan de RU en HAN in de komende jaren te kunnen huisvesten. Ook in het coalitieakkoord van het destijds nieuwe college B&W Nijmegen waren hogere aantallen voorzien. Dit mede als gevolg van de toenemende internationalisering van het onderwijs, waarvoor de SSHN specifieke afspraken met de RU en inmiddels ook met de HAN heeft gemaakt (zie ook hoofdstuk II.1.1 punt e). De SSHN heeft op grond hiervan in het bestuurlijk overleg met gemeente Nijmegen, RU en de HAN de afspraak gemaakt, dat in aansluiting op de conform de prestatieovereenkomst te realiseren 1. eenheden, de SSHN zich ervoor zal inspannen om nog eens 25 eenheden extra te realiseren vóór 215, mits de SSHN daarvoor een matchingspartner kan vinden. De SSHN heeft in overleg met de RU vervolgens bestuurlijk contact gezocht met de provincie Gelderland voor een financiële bijdrage om dit grote(re) aantal eenheden te kunnen realiseren. Hierop is op basis van een uitgebreide motivering van dit verzoek, positief gereageerd door de provincie Gelderland: eerst in de vorm van een subsidie van,5 miljoen in 21 ten behoeve van de nieuwbouw Sperwerstraat en door aansluitend in 211 nog eens een subsidie van 4 miljoen toe te kennen ten behoeve van de afronding van de nieuwbouwopgave, een en ander specifiek gekoppeld aan het project Mariënbosch in het kader van het programma Vliegende start projecten. Zie ook IV.3.4. In samenhang hiermee heeft de SSHN in 211 verder afspraken gemaakt met collegacorporatie Mooiland om als investeringspartner voor Mariënbosch en de aanvullende nieuwbouwopgave van nog eens 25 eenheden op te treden. Zie verder IV.3.1 Hierdoor is de SSHN naar verwachting in staat om de volledige nieuwbouwopgave van 1.25 studenteneenheden, te bouwen vóór 215, te realiseren. De SSHN is verder gaarne bereid om aanvullend ook nog tijdelijke huisvesting toe te voegen aan haar woonbestand, mits dit op een kostendekkende wijze gerealiseerd kan worden. De gemeente Nijmegen heeft hierbij ondersteuning aangeboden. De SSHN kan op deze wijze voldoen aan de noodzaak om meer eenheden te realiseren dan op grond Voor de volledigheid merken wij op, dat de SSHN niet of nauwelijks mogelijkheden heeft om delen van haar woonbestand te verkopen, gelet op de aard daarvan en de financiële mogelijkheden van haar doelgroep. In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting is het voornemen opgenomen om hiermee uitdrukkelijk rekening te houden bij de aan de studentenhuisvesters op te leggen heffingen (onzelfstandige wooneenheden hiervan uitsluiten). Verder heeft de SSHN, mede gezien bovenvermelde behoefte aan extra wooneenheden voor studerende jongeren, voorshands geen plannen voor sloop van wooncomplexen, afgezien van de sloop van de 22 tijdelijke woonvoorzieningen in Lent na 214. In het kader van het strategisch voorraadbeleid, zullen de consequenties van het bovenstaande nader worden vastgelegd. II Invulling investeringsopgave 21 t/m 214: nog eens 1.25 eenheden erbij a. Nieuwbouw Sperwerstraat (231 eenheden) De SSHN heeft medio 21 een start kunnen maken met de nieuwbouw van 231 zelfstandige wooneenheden op de locatie Sperwerstraat. Dit mede dankzij de stimuleringsbijdrage vanuit de provincie Gelderland van,5 miljoen in het kader van het Gelders Actieplan Recessie Het gaat om 219 kleine eenheden met een gebruiksoppervlakte van 28 m 2, die daarmee duidelijk een slag kleiner zijn dan de eenheden in het laatst opgeleverde wooncomplex Gouverneur. Daarnaast zijn er negen tweepersoons eenheden (circa 52 m 2 en drie eenheden voor minder valide huurders (3 m 2 ) hierin opgenomen (in totaal huisvesting voor 24 bewoners). Het wooncomplex zal de naam Orion krijgen, aansluitend op de namen voor de drie bouwdelen, Sol, Luna en Astrum, zoals gekozen door de buurtcommissie. De nieuwbouw van deze studenteneenheden vindt plaats in combinatie met de nieuwbouw op de locatie Sperwerstraat door onze collega-corporaties Portaal en Talis. De oplevering van deze nieuwbouw zal half mei 212 plaatsvinden, zodat deze eenheden eind mei 212 verhuurd kunnen worden aan ouderejaars studenten. Hiermee worden indirect dus 24 kamers vrijgemaakt voor de opvang van de nieuwe lichting eerstejaarsstudenten, die in juli naar Nijmegen komt. b. Nieuwbouw TPG-locatie (35 eenheden) De beoogde nieuwbouw van studenteneenheden op de TPG-locatie in combinatie met nieuwbouw door de gemeente Nijmegen voor poptempel Doornroosje heeft de afgelopen jaren heel veel voeten in aarde gehad. In voorgaande jaarverslagen is hier steeds verslag van gedaan. In mei 21 kwam hierin een positieve wending door het besluit van de gemeente Nijmegen om aanvullende financiering voor de nieuwbouw van Doornroosje vrij te maken en de regie te nemen als

24 42 43 ontwikkelaar van een gecombineerde nieuwbouw voor Doornroosje, een groot aantal fietsenbergingen (beide voor rekening en risico gemeente) en circa 35 kamers voor studentenhuisvesting (voor rekening SSHN). Bovenop de nieuwbouw voor Doornroosje worden circa 9 grote appartementen gerealiseerd van elk circa 12 m 2, die de SSHN zal afnemen van de gemeente Nijmegen en door haar kamergewijze zullen worden verhuurd, merendeels in de vorm van vier kamers van circa 15 m 2 met een gemeenschappelijke woonkamer/keuken van 25 m 2, elk met een eigen loggia aan de zonzijde en met de groep van vier te delen sanitaire voorzieningen. De gemeente Nijmegen zal onder deze nieuwbouw bovendien ruim 4. stallingen voor fietsen realiseren. De SSHN heeft voor deze vorm van nieuwbouw gekozen, omdat zij ervan overtuigd is dat er behoefte is aan woningen waarin als groep kan worden gewoond en waar bewoners zelf hun medebewoners kunnen kiezen. Bovendien kan de SSHN zo met hetzelfde geld meer studenteneenheden bouwen. Eind 21 is in nauw overleg met de SSHN door de gemeente de Europese aanbesteding van deze nieuwbouw opgestart en in het voorjaar 211 in meerdere fases doorlopen. Met inachtname van alle richtlijnen in deze, is begin juli 211 de combinatie van KlokBouw Nijmegen met de grote Duitse aannemer Ed. Züblin AG Duisburg als ontwikkelende aannemer geselecteerd op basis van vooraf vastgelegde, heldere criteria en in het selectieteam bepaalde scores daarop. Door deze bouwcombinatie is als architect het bureau AGS uit Heerlen ingeschakeld, die een fraai ontwerp voor deze nieuwbouw heeft gemaakt. De Raad van Commissarissen SSHN is overigens pas na afloop van de keuze voor deze bouwcombinatie die volledig onder regie van de gemeente Nijmegen heeft plaatsgevonden hierover geïnformeerd, mede ter vermijding van de schijn van belangenverstrengeling, gelet op de positie van de voorzitter van de Raad van Commissarissen SSHN, de heer Van den Broek, als voorzitter van de Raad van Commissarissen bij de Verenigde Bedrijven van de Klok (VBK). KlokBouw is een volle dochter van VBK. De gemeente Nijmegen heeft mede op basis van het door de SSHN vaker gehanteerde model voor een design-en-buildovereenkomst, nadere contracten afgesloten met bouwcombinatie KlokBouw/Züblin voor de realisering van deze gecombineerde nieuwbouw binnen de vastgestelde financiële kaders. De SSHN heeft verder op 13 juli 211 een koopovereenkomst met de gemeente Nijmegen ondertekend voor de afname van de circa 35 kamers, één en ander op basis van vooraf afgesproken maximale bedragen. Met de gemeente Nijmegen zijn tevens goede afspraken gemaakt inzake de kwaliteit van de af te nemen eenheden (op basis van een programma van eisen van de SSHN) met daarin ook op maat gesneden afspraken over de woonkwaliteit in relatie tot de geluidsbelasting op deze locatie. Het bestemmingsplan is begin februari 211 in procedure gebracht en inmiddels goedgekeurd. Door de bouwcombinatie is op 2 december 211 formeel een start met de bouw gemaakt door het slaan van de eerste paal op deze locatie, pal naast het Centraal station Nijmegen. De oplevering van deze nieuwbouw is eind 213 gepland. c. Nieuwbouw op locatie Mariënbosch (343 eenheden) De SSHN is in overleg met de ontwikkelende aannemer Hazenberg/TBI en de huidige eigenaren en financiers van het oude Mariënbosch klooster op de Kwakkenberg om dit rijksmonument aan te kopen en te (ver)bouwen tot in totaal 343 kleine, zelfstandige studenteneenheden (circa 132 in de oudbouw en 211 in de aansluitend te realiseren nieuwbouw). De SSHN heeft met de betrokken partijen in beginsel overeenstemming bereikt over de eventuele aankoop en verbouwing/nieuwbouw, mits de ontwikkelende aannemer erin slaagt de plannen binnen de afgesproken financiële kaders en met volledige inachtname van het hierop toegesneden programma van eisen van de SSHN uit te werken én de aankoop en opdracht tot realisatie kan plaatsvinden op basis van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Inmiddels is voor dit project, na intensief en coöperatief overleg tussen Hazenberg, de gemeente Nijmegen en de Rijkdienst voor het Cultureel Erfgoed, eind december 211 een ontwerp-omgevingsvergunning ter visie gelegd door de gemeente Nijmegen. Voorts heeft de provincie Gelderland zoals hiervoor onder punt II werd toegelicht een subsidie van 4 miljoen aan dit project toegekend in het kader van het programma Vliegende start projecten. De SSHN zal met haar collega-corporatie Mooiland een vennootschap onder firma (VOF) oprichten in het kader waarvan deze investering gezamenlijk zal plaatsvinden (ieder 5%). In een nadere samenwerkingsovereenkomst zullen verder specifieke afspraken gemaakt worden over de taakverdeling bij de realisatie en exploitatie van dit project. Hiervoor hebben beide Raden van Commissarissen nog in 211 het groene licht gegeven. De inzet van SSHN en Mooiland is om zo mogelijk nog vóór de zomer 212 een start te kunnen maken met de werkzaamheden, mits aan de hierboven vermelde voorwaarden door ontwikkelende aannemer Hazenberg/TBI kan worden voldaan. Mede gezien de grote behoefte aan extra studenteneenheden, is de opdracht aan Hazenberg verder om de realisatie van dit project vóór eind 213 af te ronden, zodat de studenteneenheden nog vóór 214 in gebruik kunnen worden genomen. d. Nieuwbouw Hermeslocatie (circa 17 eenheden) Als uitvloeisel van de intentieovereenkomst, wordt de haalbaarheid onderzocht van nieuwbouw op de Hermeslocatie. Gedacht wordt aan realisering van circa 17 onzelfstandige wooneenheden aldaar. Gezien de ligging aan het spoor Nijmegen - Den Bosch en de drukke omringende verkeerswegen, is ook hier de hoge geluidsbelasting een punt van aandacht. De gemeente Nijmegen heeft haar medewerking toegezegd om binnen de bestaande wettelijke kaders een optimale oplossing te vinden. Ook voor deze locatie is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. De SSHN heeft reeds eind 21 in nauw overleg met de afdeling Stedenbouw van de gemeente Nijmegen een selectieprocedure gehouden voor de keuze van een architect op basis van een vijftal ingediende schetsontwerpen (SO+). Daarbij is toen de voorlopige keuze onder uitdrukkelijk voorbehoud (onder andere: beschikbaarheid geld en financieel kader) gevallen op het bureau Molenaar & Van Winden uit Delft. Gezien de daarna gesignaleerde onduidelijkheden over de invulling van de strook grond tussen de beoogde nieuwbouw en het spoor, heeft de SSHN de besluitvorming vooralsnog aangehouden. De SSHN zal in het voorjaar 212 het overleg over deze locatie met de gemeente Nijmegen opnieuw oppakken en mede aan de hand daarvan een besluit nemen om al dan niet op basis van een geoptimaliseerd ontwerp en een passend budget tot aanbesteding over te gaan. De SSHN zal hierbij ook haar collega-corporatie Mooiland nauw betrekken. e. Verdere uitbreiding binnen het huidig woonbestand SSHN (circa 15 eenheden) Met de onder de punten a t/m d genoemde projecten, kunnen in totaal 1.1 eenheden aan het verhuurbestand van de SSHN worden toegevoegd, waarvan 231 eenheden dit voorjaar reeds worden opgeleverd. Bijna 7 eenheden worden als alles volgens planning verloopt eind 213 en/of begin 214 opgeleverd. Eventuele nieuwbouw op de Hermeslocatie en/of nieuwbouw elders zal vóór 215 gerealiseerd moeten worden. De SSHN onderzoekt verder de mogelijkheden om door verbouwing van een aantal algemene ruimtes tot kamers in de complexen Gouverneur en Sterrenbosch en verdere optimalisatie van de indeling van haar huidige wooncomplexen ruimte te creëren voor in totaal nog eens circa 15 wooneenheden. Ook hiervoor geldt dat een en ander zo mogelijk vóór 215 gerealiseerd moet worden. f. Inzet expertise SSHN in het Arnhemse Tenslotte in dit verband nog een opmerking over de inzet van de SSHN expertise in het Arnhemse. De SSHN is mede op verzoek van de HAN in 211 een gesprek aangegaan met de huidige eigenaar van de voormalige toren van Rijkswaterstraat, pal naast de HAN-campus bij Presikhaaf. Deze toren staat leeg en kan omgebouwd worden tot 256 zelfstandige wooneenheden voor studerende jongeren. De SSHN heeft in 211 een voorovereenkomst getekend, waarin zij zich onder stringente voorwaarden wat de kwaliteit en betaalbaarheid betreft bereid verklaart deze toren gedurende 25 jaar te huren en door te verhuren aan Arnhemse studenten. De SSHN heeft dit voornemen goed

25 44 45 doorgesproken met de gemeente Arnhem en gedeeld met haar Arnhemse collega-corporaties. Aangezien de SSHN huurt en niet zelf investeert, zal dit niet ten koste gaan van haar investeringscapaciteit in het Nijmeegse. De SSHN zal dit voornemen komend jaar verder uitwerken in goed overleg met de HAN, de gemeente Arnhem en onder andere collega-corporatie Vivare. II 4 Leefbaarheid II 4.1 Structurele aandacht SSHN Gezien de aard van haar wooncomplexen, besteedt de SSHN structureel veel aandacht en zorg aan het aspect leefbaarheid. Dit komt tot uitdrukking in de zorg voor de directe woonomgeving van de complexen en in aanvullende zorg voor het wooncomplex zelf (sociale veiligheid en beheer). Wat brandpreventie in de diverse complexen en stadspanden betreft, is de veiligheid van bewoners en medewerkers het uitgangspunt. In de afgelopen jaren heeft de SSHN veel aandacht besteed aan het aspect brandveiligheid. In goed overleg met de brandweer is een plan van aanpak opgesteld voor de optimalisering ervan in de wooncomplexen. De aanpak is voornamelijk gericht op het verbeteren van de brandcompartimentering, vluchtwegen en het aanbrengen van goed op wooncomplexen en bewoners afgestemde branden ontruimingssystemen. Uitgangspunt hierbij was het Besluit Brandveiligheid Gebouwen en het Gebruiksbesluit (28). Een aanzienlijk deel van de werkzaamheden heeft reeds plaatsgevonden, waardoor 9% van de eenheden (zijnde nagenoeg alle wooncomplexen) reeds volledig voldoet aan de vigerende wet- en regelgeving. Het restant heeft vrijwel geheel betrekking op de stadspanden, die alle volledig voldoen aan de eisen vanuit de gemeentelijke nota Gerust op Kamers. Deze eisen waren tot november 28 maatgevend, maar moeten nu nog op de landelijke regelgeving worden afgestemd. De SSHN besteedt in dit verband de nodige aandacht aan het nieuwe Bouwbesluit dat per 1 april 212 van kracht zal worden en waarin ook nog een aantal overgebleven punten in de vorm van een zogenaamd veegbesluit zullen worden geregeld, mogelijk ook wat de brandveiligheid betreft. In de jaarbegroting van 212 is budget opgenomen voor hieruit volgende aanpassingen bij de stadspanden (de resterende 1% van de eenheden). De SSHN heeft sinds jaren een schoonmaakprogramma voor de diverse wooncomplexen, dat erop gericht is om vervuiling van de complexen te voorkomen. De kosten van het schoonmaakprogramma worden aan de bewoners doorberekend via de servicekosten. Om deze ruimten écht schoon te houden wordt van de bewoners aanvullend de nodige zelfwerkzaamheid verwacht. Na invoering van diverse aanpassingen in het schoonmaakprogramma in , in samenspraak met het Platform Huurdersbelangen, blijft dit onderwerp een aandachtspunt voor SSHN. Met de Dienst Afvalstoffen Reiniging (DAR) van de gemeente Nijmegen vond en vindt regelmatig overleg plaats inzake het op verantwoorde wijze inzamelen van restafval. Het kunnen blijven gebruiken van vuilcontainers is een van de voorwaarden om vervuiling rondom de complexen en van de bodem tegen te gaan en is ook nodig voor het weren van ongedierte. Alle bewoners van onzelfstandige eenheden van de SSHN krijgen gratis groene huisvuilzakken om het restafval in te deponeren. Het GFT-afval wordt separaat gedeponeerd in daarvoor ter beschikking staande Gft-containers. Het plastic afval wordt eveneens separaat aangeboden aan de DAR. Op enkele complexen zijn milieuparkjes aanwezig, met bolcontainers waarin separaat glas, blik en papier gedeponeerd kan worden. In 211 is de illegale vuilstort bij de complexen Doddendaal en Galgenveld aangepakt door het afsluiten van de vuilcontainers. Vermindering van dit afvaltoerisme leidt tot een verbeterde leefbaarheid bij genoemde complexen. In het kader van inbraakpreventie wordt door de SSHN op alle complexen zoveel mogelijk rekening gehouden met de eisen van het Politie Keurmerk inzake hang- en sluitwerk, beglazing, verlichting, sluitplan e.d. In 211 is het binnenbeslag van de deuren vervangen op complex Welgelegen. De SSHN constateert een toegenomen druk op een aantal complexen in de vorm van gluurders

26 46 47 en dieven. Hiertoe is in 211 bij complex Welgelegen een aanpassing gedaan in de tuin door het aanleggen van grindpaden en is daar extra gesnoeid waardoor een transparanter zicht is gecreëerd. Gedurende wordt meer grootschalig onderhoud bij genoemd complex Welgelegen uitgevoerd, waaronder daken, kozijnen, entree en fietsenbergingen. Door het geheel van aanpassingen wordt de beleving van het complex en de sociale veiligheid voor bewoners verbeterd. Het complex Hoogeveldt beschikt over een eigen studentencafé ten behoeve van de bewoners en hun bezoekers. De SSHN exploiteert café Piecken (op complex Hoogeveldt) niet zelf maar verhuurt het aan brouwerij Grolsch. Er worden vanuit het café veel activiteiten voor studenten georganiseerd. Bij hetzelfde complex is eveneens een winkel aanwezig met allerlei dagelijkse benodigdheden. De SSHN vraagt aan de exploitanten een zeer bescheiden huur voor het café en de winkel om een rendabele exploitatie en daarmee de continuering van deze activiteiten ten behoeve van de bewoners mogelijk te maken. De SSHN heeft thans acht complexbeheerders, één assistent complexbeheerder en een medewerker technische dienst in dienst ten behoeve van het beheer in de wooncomplexen. Een deel van de werkzaamheden van deze complexbeheerders vloeit voort uit de verantwoordelijkheid, die de SSHN als verhuurder heeft (bijvoorbeeld ingebruikgeving en oplevering kamers). Daarnaast heeft de complexbeheerder een ondersteunende en sociale functie voor bewoners, onder andere voor het bewaken van het woonklimaat. Een aanzienlijk deel van de totale personeelskosten voor de complexbeheerders kan beschouwd worden als uitgave voor de instandhouding van de leefbaarheid in en rondom de wooncomplexen. Circa een vijfde deel van de totale personeelskosten voor bovenvermelde medewerkers wordt via de servicekosten doorberekend. De rest komt voor rekening van de verhuurder (in 211 circa 437.6,-). Naast deze ondersteuning door de complexbeheerders biedt de SSHN, gezien de aard van de bewoning, relatief veel aanvullende services aan. Zo worden op verzoek witgoed- en aanverwante artikelen door de SSHN verstrekt en onderhouden (onder andere koelkast, wasmachine, droger, kookplaat, stofzuiger), wordt schilderwerk op wooneenheden en gangen uitgevoerd en is in alle wooncomplexen een supersnelle internetverbinding beschikbaar (maximaal 1 Mbps) op iedere wooneenheid (via het Telemann glasvezelnetwerk, dat in beheer is bij het Universitair Centrum voor Informatica, aangesloten op Surfnet). Binnen de stadspanden levert de SSHN alleen de internetbekabeling (bewoners kiezen daar zelf hun provider). De SSHN heeft in 211 wel mede gefaciliteerd dat een aantal van deze stadspanden is aangesloten op het glasvezelnet, dat geleidelijk aan in steeds meer wijken in Nijmegen wordt uitgerold. van het Platform Huurdersbelangen, het contact met bewoners te onderhouden en hun gelegenheid te geven tot vragen, becommentariëring en dergelijke. Door middel van het digitaal verspreide informatiebulletin worden bewoners over meer algemene zaken geïnformeerd en betrokken bij besluitvorming over zaken die hen direct aangaan. Om de drie jaar wordt een enquête gehouden onder alle huurders van de SSHN, in samenspraak met het Platform Huurdersbelangen. Hiermee wordt de vinger aan de pols gehouden inzake de waardering van de dienstverlening van de SSHN (wooneenheden, woonomgeving, service). In 211 heeft deze enquête wederom plaatsgevonden (zie voor de resultaten daarvan: II.2.2). II 4.2 Uitgaven leefbaarheid 211 In het kader van de leefbaarheid, is in 211 voor een bedrag van circa 1 miljoen aan uitgaven gedaan. Een deel daarvan wordt doorbelast aan de huurders in de vorm van servicekosten en in incidentele gevallen extra huurverhogingen bij uitbreiding van voorzieningen. De SSHN nam circa,6 miljoen volledig voor haar eigen rekening. In vergelijking met andere woningcorporaties blijkt dit structureel hoog (bron: Corporatie in Perspectief). Uitgaven leefbaarheid 211 Uitgaven Opbrengst via servicekosten Onrendabel Complexbeheerders en inleen menskracht Terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen Corveekosten Totaal De term onrendabel betekent in dit geval, dat er geen directe financiële inkomsten tegenover deze uitgaven staan. Dit neemt niet weg, dat de SSHN ervan overtuigd is, dat deze uitgaven zeer zinvol zijn voor het behoud van een goed woonklimaat in en rondom onze wooncomplexen. Als extra service biedt de SSHN nagenoeg kosteloze fietsreparaties aan ten behoeve van bewoners van de SSHN. Hiervoor zijn op de complexen Hoogeveldt en Vossenveld ruimtes ingericht, waarin één medewerker van Bureau Uitzicht van de gemeente Nijmegen vijf dagen per week werkzaam is. Ook is er nog één medewerker vanuit organisatie Breed werkzaam op diverse complexen, ter ondersteuning van corveewerkzaamheden en klussen in en rondom de complexen. Wat gemeentelijke bestemmingsplanprocedures betreft, is de SSHN attent op ontwikkelingen, die de woonbeleving van onze complexen zouden kunnen verstoren. In dat kader maakt de SSHN op passende wijze (in termen van redelijkheid en billijkheid) gebruik van de inspraakmogelijkheden. Het spreekt voor zich dat zorg voor woonbeleving slechts effectief kan zijn in goed overleg met de huurders of hun vertegenwoordigers. Bij gebrek aan georganiseerde, actieve bewonerscommissies, vindt een dergelijk overleg nogal eens ad hoc plaats, naar aanleiding van vragen van bewoners. Met het Platform Huurdersbelangen wordt structureel overleg gevoerd inzake het aspect woonbeleving. Verder probeert de SSHN via het spreekuur van de complexbeheerders en ook het spreekuur

27 Hoogeveldt II 5 Wonen en zorg De SSHN stelt zich ten doel ook partner te zijn in bijzondere woonvormen. Het gaat daarbij met name om bijzondere woonvormen, die op enigerlei wijze aansluiten op de primaire doelgroep van de SSHN, zijnde studerende jongeren en in die volgorde ook short stay housing voor buitenlandse studenten. De SSHN verhuurt twee gangen op het complex Hoogeveldt aan Werkenrode, waarin twaalf jongeren (leerlingen van de Monnikskap) met een zwaardere lichamelijke handicap worden gehuisvest. Daarnaast verhuurt de SSHN nog drie verspreid liggende eenheden in het complex Galgenveld aan Werkenrode, ten behoeve van de huisvesting van cliënten met een lichtere handicap. In 211 is de huurovereenkomst met de Pluryn Werkenrode Groep verlengd met nog eens tien jaar. Bovendien zijn aanpassingen verricht in de algemene keuken en is een kantoorruimte gerealiseerd. Het relatief zware programma van eisen voor de doelgroep van Pluryn/Werkenrode, zowel qua woonomgeving als qua voorzieningen, blijkt de realisering van nieuwe projecten te bemoeilijken. De SSHN ondersteunt overigens de culturele activiteiten van Pluryn/Werkenrode door een sponsorbijdrage als vriend van CARDO. Buiten de aangepaste eenheden voor bewoners van Werkenrode beschikt de SSHN thans over 25 aangepaste eenheden voor reguliere studenten met een lichamelijke beperking op de locaties Sterrenbosch (15), nieuwbouwcomplex Gouverneur (5) en Proosdij (5). Drie eenheden hiervan (Sterrenbosch en Gouverneur) zijn aan te merken als Miva-plus eenheid. Dit wil zeggen dat zij gesitueerd zijn op de begane grond en een brandsignalering hebben aan de buitenzijde. Er vindt een verschuiving plaats van de aangepaste eenheden in bestaande bouw naar beter op deze doelgroep afgestemde eenheden in nieuwbouwcomplexen. Bij nieuwbouw wordt, mits de locatie het toelaat, 2% van de eenheden als mindervalidewoning opgeleverd. Voor dit beleid is gekozen omdat nieuwbouw beter kan voldoen aan de huidige eisen, terwijl aanpassing van een bestaande woning niet altijd uitvoerbaar is en/of erg kostbaar blijkt. Verder zijn er zo nu en dan verzoeken voor specifieke aanpassingen in bestaande wooneenheden ten behoeve van gehandicapten. De gemeente Nijmegen kan hiervoor subsidie beschikbaar stellen. Het betreft veelal aanpassingen in de vorm van douchezitjes, toiletten, het nivelleren van niveauverschillen bij de entrees en het verbreden van toegangsdeuren en dergelijke. Hiervan is in 211 overigens geen gebruik gemaakt.

28 5 51 II 6 Financiële continuïteit II 6.1 Huurbeleid SSHN 211 Het beleid van de SSHN is erop gericht dat 9% van alle in eigendom zijnde wooneenheden van de SSHN betaalbaar is en blijft voor studerende jongeren onder de 23 jaar. De SSHN zorgt er daarom voor dat tenminste 9% van haar wooneenheden een subsidiabele huur heeft, die onder de maximale huur voor jongeren onder de 23 jaar ligt (in het jaar 211 bedraagt deze 361,66 per maand). Een beperkt deel van het woonbestand met huren boven de subsidiabele huurgrens voor jongeren is alleen voor jongeren van 23 jaar en ouder, op basis van de daarvoor geldende huurtoeslag, betaalbaar. Conform het beleidsplan 211, heeft de SSHN hieraan de volgende uitwerking gegeven: a. De gerealiseerde jaarlijkse huurverhoging voor de zittende huurders per 1 juli 211 komt afgerond naar boven uit op 1,3%. Dit is tevens de maximaal toegestane verhoging van de huursom per 1 juli. b. Voor nieuwe huurcontracten met een subsidiabele huur boven de 212,24 per maand (dus met recht op huurtoeslag) wordt de huur opgetrokken tot 95% van de maximaal toegestane huur. c. Voor de verhuur van de wooncomplexen Sterrenbosch en Gouverneur samen 535 eenheden geldt daarbij het volgende. Daar waar de subsidiabele huur boven het maximum van de jongerentabel (thans 361,66) uitkomt, wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum blijft. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. d. Voor een beperkt aantal wooneenheden, elders in het woonbestand van de SSHN, wordt de huur afgetopt tot voornoemd maximum van de subsidiabele huur voor jongeren (27 eenheden). e. De huur van wooneenheden met een woonoppervlakte van 35 m 2 of meer (volgens het woningwaarderingsstelsel) wordt niet afgetopt tot het maximum van de jongerentabel. Het betreft in totaal 38 wooneenheden in eigendom van de SSHN (circa 8%). f. Voor alle stadspanden is met ingang van 211 het harmonisatiebeleid bepaald op 8% van de maximale huur. In vrijwel alle gevallen blijft de huur daarmee betaalbaar voor jongere huurders. In de komende jaren, zal de huurprijs bij mutaties elk jaar met 7% verhoogd worden tot uiteindelijk in % van de maximale huur. g. De maximale subsidiabele huurgrens voor een- en tweepersoons huishoudens zijnde 652,52 is voor alle wooneenheden als maximumhuur aangehouden. Voor huurders met een jaarlijks inkomen onder de 15.7,- hebben de onder b. t/m e. vermelde relatief hoge huren geen effect. Het meerdere boven de 212,24 wordt door de huurtoeslag gesubsidieerd. Studiefinanciering geldt in deze niet als inkomen. Voor huurders met een inkomen boven de 15.7,- maar onder de ,- wordt de huur boven de ondergrens huurtoeslag ten dele gesubsidieerd. Huurders met een inkomen boven de ,- of met een vermogen boven de 2.785,- hebben geen recht op huurtoeslag en moeten het volle pond betalen. Dit laatste bevordert op natuurlijke wijze de doorstroming. De uitkomst van het bovenstaande is dat in % van alle verhuurbare wooneenheden van de SSHN betaalbaar was voor jongeren onder de 23 jaar. Bovenvermeld beleid is zorgvuldig doorgesproken met het Platform Huurdersbelangen en heeft de steun van dit platform. De uitkomsten van de huurverhoging per woningtype/wooncomplex, worden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel maakt onderdeel uit van de Huurprijzenwet woonruimte. Op basis van objectieve, door huurders zelf controleerbare gegevens, worden hiermee punten toegekend voor de wooneenheden. in procenten Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de zelfstandige en de onzelfstandige woonruimten (twee verschillende puntenwaarderingsystemen). Alle woonruimten zijn op basis van oppervlakte, aanwezige voorzieningen (grootte keukens, sanitair e.d.) en de mate, waarin deze (bij onzelfstandige eenheden) gedeeld moeten worden met anderen, gemeten en gewaardeerd in een aantal punten. Het woningwaarderingsstelsel wordt door huurcommissies en kantonrechters gebruikt bij het beoordelen van de redelijkheid van de gevraagde huren. De bovengrens voor de huren wordt gevormd door de maximaal toegestane huurprijs. Het gaat hierbij alleen om de kale huren, dus exclusief servicekosten. Met de beschikbaarheid van een internetvoorziening e.d. wordt in de puntentelling helaas geen rekening gehouden. De servicekosten worden apart in rekening gebracht en afgerekend. Voor de onzelfstandige wooneenheden die door de SSHN verhuurd worden en die thans 71% van het totaal aantal wooneenheden uitmaken, komt ultimo 211 de gemiddelde kale huur als percentage van de maximale huur uit op 83. Voor de zelfstandige wooneenheden ligt dit percentage iets hoger: 92. Voor alle eenheden bij elkaar, is het percentage 87. In onderstaande tabel treft u een samenvattend overzicht aan van de kale huurprijzen eind 211 waarin te zien is dat ruim 45% van de wooneenheden van de SSHN een kale huurprijs onder de 2,- heeft. Overzicht actuele kale huurprijzen per 31 december 211 Eenheden in prijsklasse ultimo 211 vanaf 35 17% vanaf 3 tot 35 21% vanaf 25 tot 3 13% vanaf 2 tot 25 4% tot 2 45% % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% Een overzicht van de gemiddelde huurverhoging in de jaren 22 t/m 211 treft u hieronder aan. 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,

29 52 53 II 6.2 Servicekosten en woonlasten Gezien de aard van de merendeels onzelfstandige wooneenheden, kent de SSHN verhoudingsgewijs een uitgebreid pakket aan bijkomende leveringen en diensten, veelal aangeduid als servicekosten. In 211 werd een bedrag van circa 6 miljoen in termen van servicekosten aan huurders doorberekend; het totale bedrag aan kale huren bedroeg in 211 circa 15,4 miljoen. Binnen de servicekosten wordt een onderscheid gemaakt tussen de variabele servicekosten enerzijds en de vaste servicekosten anderzijds. De variabele servicekosten maken circa 76% van het totaalbedrag aan servicekosten uit en hebben betrekking op zaken als gas, water, elektra, schoonmaakonderhoud, zuiveringslasten, gemeentelijke heffingen e.d. Deze uitgaven variëren van jaar tot jaar al naar gelang onder andere het energieverbruik (strengheid van de winter) en de hoogte van de gemeentelijke heffingen. Deze uitgaven worden jaarlijks budgettair neutraal met de huurders afgerekend, op basis van een specificatie die aan elke individuele huurder toegezonden wordt. De vaste servicekosten hebben betrekking op zaken als beschikbaarstelling van vloerbedekking, koelkasten en kookplaten e.d. alsmede een vaste vergoeding voor het binnenschilderwerk (huurdersonderhoud). Op basis van de uitkomsten van de huurdersenquête, zijn daar ook wasdrogers en wasmachines aan toegevoegd, mits alle huurders van de betreffende gang akkoord gaan. Inmiddels maken circa 3.15 huurders gebruik van de door de SSHN geleverde wasmachines en circa van de wasdrogers. De kosten hiervoor en voor de andere verstrekkingen worden op basis van een vaste vergoeding via een voorziening verrekend. De kale huur steeg in juli gemiddeld met 1,3% evenals de totale woonlasten (kale huur plus servicekosten). De stijging van de totale woonlasten is met name beïnvloed door de verhoging van de kale huur en door het effect van de aanpassingen van de voorschotten van de stookservicekosten. Deze aanpassingen betreffen voornamelijk een gemiddelde stijging van de voorschotten voor gas en een gemiddelde daling van de voorschotten voor water en elektra. In het kader van de liberalisering van de energiemarkt voor grootverbruikers, heeft de SSHN zich aangesloten bij Aenergie een initiatief van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties, tot gezamenlijke inkoop van elektra voor grootverbruikers. Voor de inkoop van het kleinverbruik maakt de SSHN gebruik van de diensten van Main Energie. II 6.3 Resultaat 211 De SSHN heeft over het jaar 211 een negatief resultaat (na belastingen) geboekt van bijna 1 miljoen. Het begrote negatieve resultaat was circa 25,59 miljoen. In de tabel hiernaast worden de verschillen tussen de begrote en gerealiseerde bedragen weergegeven. Resultaat verklaring winst-en-verliesrekening 211 begroting 211 (in 1.,-) verschil % jaarrekening begroot jaarrekening/ begroting Bedrijfsopbrengsten Huren % Vergoedingen % Overheidsbijdragen % Beheersvergoeding Gouverneur % Overige bedrijfsopbrengsten % Som der bedrijfsopbrengsten % Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa % Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa % Lonen en salarissen % Sociale lasten % Pensioenlasten % Lasten onderhoud % Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) % Som der bedrijfslasten % Bedrijfsresultaat % Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten % Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten % Som financiële baten en lasten % Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering vóór belastingen % Mutatie latenties % Belastingen % Nettoresultaat na belastingen % De voornaamste afwijkingen van de begroting zijn: 1. Verwerking onrendabele toppen In de begroting werd rekening gehouden met een bedrag aan onrendabele toppen van 23,9 miljoen. In de jaarrekening is hiervoor 12,9 miljoen minder opgenomen, enerzijds doordat de onrendabele top van 8,6 miljoen voor een tweetal projecten nog niet kan worden opgenomen, anderzijds door 4,3 miljoen aan lagere onrendabele toppen voor de projecten Sperwerstraat, TPG en Mariënbosch. De onrendabele top voor de Sperwerstraat is gecorrigeerd met,6 miljoen, wat veroorzaakt wordt door ingerekende hogere huuropbrengsten. Aan het project TPG is vorig

30 54 55 jaar een andere invulling gegeven (kamergewijze verhuur van groepswoningen) waardoor de bouwkosten vooralsnog 3 miljoen lager uitvallen dan oorspronkelijk begroot. Voor het project Mariënbosch komt de onrendabele top per saldo,7 miljoen lager uit, mede gezien de subsidie van de provincie Gelderland (aandeel SSHN). 2. Waardeterugnemingen Tevens is er in het jaarresultaat 4,9 miljoen aan waardeterugnemingen opgenomen. Dit geldt voor de complexen Gouverneur ad,8 miljoen, Sterrenbosch ad 3,1 miljoen en de stadspanden ad 1 miljoen. De waardeterugneming bij Sterrenbosch en De Gouverneur zijn veroorzaakt door hogere huuropbrengsten als gevolg van opwaardering van het woningwaarderingsstelsel in verband met de hogere energieprestaties. De waardeterugneming van de stadspanden is gerealiseerd omdat de maximale huur de komende jaren geleidelijk opgetrokken wordt naar het niveau van 95%. 3. Onderhoud Er is voor 3,6 miljoen minder onderhoud uitgevoerd dan in de begroting ingeschat werd. De post onderhoud is nader verklaard in hoofdstuk II Instandhouding kwaliteit woningvoorraad. 4. Afschrijvingen Met ingang van 211 wordt er lineair in plaats van annuïtair afgeschreven. Deze schattingswijziging was niet begroot en leidt tot een extra jaarlast van 1,3 miljoen. 5. Vennootschapsbelasting Rekening is gehouden met een correctie van de in voorgaande jaren opgenomen vennootschapsbelasting over 29 en 21 ad 1,3 miljoen. Er is tevens in het resultaat een vrijval van de latentie onderhoudskosten in samenhang met de fiscale vorming van een herbestedingsreserve opgenomen ad 2,1 miljoen. Deze post is nader verklaard in hoofdstuk II 6.7 Invloed vennootschapsbelasting en heffingen. Geconcludeerd kan worden dat de SSHN een doelmatige, kostenbewuste bedrijfsvoering heeft, die goed toegesneden is op haar doelgroep. Dit blijkt ook uit de analyse van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Corporatie in perspectief op basis van het verslagjaar 21. In deze rapportage wordt een overzicht gegeven van de financiële situatie en rendementsgetallen bij de SSHN in vergelijking met collega-corporaties. Aangezien de SSHN een specifieke, op maat gesneden bedrijfsvoering heeft, is met name de vergelijking met onze referentiegroep, bestaande uit acht categorale jongeren- en studentenhuisvesters, van belang. De SSHN scoort zonder meer erg goed bij de vergelijking van de kosten van bedrijfsvoering (netto bedrijfslasten per vhe), netto kasstroom en rentedekkingsgraad. Wel zijn in 21 de kosten voor onderhoud en verbetering hoger dan van onze collega s, mede door een door de SSHN doorgevoerde actualisatie van brandveiligheidsmaatregelen. De WOZ-waarde bij de SSHN ligt beduidend lager dan bij de referentiegroep voor zowel de onzelfstandige als de zelfstandige eenheden. Daarom ligt de verhouding Huur/WOZ-waarde beduidend hoger dan bij onze collega s. In de meerjarenplanning onderhoud heeft de SSHN in de aanvangsjaren nog relatief hoge bedragen opgenomen (door meer planmatig en minder klachtenonderhoud te begroten en veel aandacht aan brandveiligheid te geven). Belangrijk is verder de constatering dat de SSHN 1% van haar woningen toewijst aan de doelgroep! Onder hoofdstuk II.6.6 wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen bij de SSHN. Uit de in 21 uitgevoerde visitatie blijkt dat de SSHN haar missie goed in beeld brengt en haar belanghouders goed betrekt bij de vertaling van de huisvestingsopgave, mogelijkheden en strategie. De inzet van de SSHN is om lean en mean te zijn en te blijven, zowel effectief/gericht op de juiste doelen als efficiënt/kostenbewust, met een goed oog voor onze missie (voldoende goede, veilige én betaalbare woonruimte). Ter illustratie: de huurderving over 211 bedroeg,32% (21,29%) van de jaarhuur (inclusief servicekosten). Dit ligt ruim onder de doelstelling van,5% (als meerjaren gemiddelde). Het aantal huurbetalingen door automatische incasso bedraagt 9% (eind 211). De SSHN streeft ernaar goede en duidelijke informatie te verstrekken aan haar huurders over de verschuldigde huurbetalingen en wat te doen bij tijdelijke betalingsproblemen. De SSHN is altijd bereid tot een redelijke betalingsregeling, die schriftelijk wordt vastgelegd. Als huurders zich niet aan afspraken kunnen houden, bestaat er nog de mogelijkheid van schuldsanering via het Noodfonds van SNUF of via de gemeentelijke Krediet Bank (GKB). De SSHN heeft een convenant afgesloten met de GKB met betrekking tot de gedragslijn bij schuldregelingen voor haar huurders. In een aantal gevallen blijft het helaas noodzakelijk de deurwaarder in te schakelen. In 211 werd in totaal 3 keer de deurwaarder ingeschakeld. In de meeste gevallen kwam het dan alsnog tot een oplossing, zij het met extra kosten voor de (ex-)huurder. In 211 zijn verder door een vonnis van de kantonrechter drie huurders tot ontruiming en betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten veroordeeld (in 21 vijf). Indien deze huurders vóór de ontruimingsdatum echter alsnog betalen, wordt de ontruiming doorgaans niet doorgezet. Deze huurders mogen blijven wonen, onder voorwaarde dat de huur in het vervolg stipt wordt betaald en men nog tot de doelgroep van de SSHN behoort. Van deze regel is in 211 drie maal gebruik gemaakt. Na één jaar krijgen deze huurders dan alsnog een nieuw huurcontract, mits men ook dan nog tot de doelgroep van de SSHN behoort. In 211 heeft er gelukkig geen daadwerkelijke ontruiming hoeven plaats te vinden. II 6.4 Deelnemingen De actuele deelnemingen zijn: a. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Per 17 maart 1997 is de SSHN geregistreerd als deelnemer in het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In samenhang hiermee heeft de SSHN ingestemd met de overdracht van de risico s aan het WSW van de door de gemeente Nijmegen aan de SSHN verstrekte c.q. gegarandeerde geldleningen. De afwikkeling van deze risico-overdracht heeft in 1998 plaatsgevonden. De SSHN kan daarmee volledig van de faciliteiten van het WSW inzake borging van leningen gebruik maken. Als bijdrage aan de garantieregeling voor de sector als geheel, houdt de SSHN conform de WSW-voorschriften een obligo aan van circa 2,7 miljoen. b. Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences) Per 1 november 1999 is de SSHN deelnemer in stichting Kences. Gezien de opzet van Kences, met een kwalitatief goed maar klein bureau, zijn de financiële consequenties beperkt. In hoofdstuk IV.2 wordt hierop verder ingegaan. c. Stichting Enserve (p.m.) Stichting Enserve is de uitvoeringsorganisatie voor woonruimteverdeling voor een groot aantal woningcorporaties in de regio Arnhem-Nijmegen. In goed overleg met de stichting Enserve, verhuurt de SSHN zelf de 185 zelfstandige appartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg. De SSHN fungeert wel als inschrijfpunt voor Enserve. Elke nieuwe huurder van de SSHN wordt automatisch en gratis door de SSHN ingeschreven bij Enserve, met het oog op toekomstige doorstroming naar de zelfstandige woningmarkt. De SSHN is geen deelnemer in formele zin aan stichting Entree, maar heeft aldus met Enserve goede werkafspraken.

31 56 57 d. Commanditaire vennootschap Heyendaal (exploitatie van 195 zelfstandige eenheden voor complex Gouverneur) In het kader van de matching van de investeringsvoornemens van de SSHN, is op 6 juli 27 voornoemde commanditaire vennootschap (CV) opgericht samen met de partners Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken en Woningstichting Ons Huis. Binnen deze CV is het wooncomplex Gouverneur ontwikkeld en eind oktober 29 opgeleverd en vervolgens in exploitatie genomen. Binnen de vennootschap zijn nadere afspraken vastgelegd tussen de drie participerende corporaties, waarbij iedere corporatie één derde deel van de exploitatie verder onverdeeld voor haar rekening neemt (Het Gooi en Omstreken en Ons Huis als stille vennoten, de SSHN als beherend vennoot). De CV is opgericht voor een periode van 5 jaar, met heldere afspraken over zeggenschap, beheer, vergoedingen en uittredingscondities. De resultaten van de CV zijn voor het SSHN-deel (1/3) in de winst-en-verliesrekening meegeconsolideerd. e. Vennootschap onder firma SSHN-Mooiland i.o Volledigheidshalve wordt van de voorgenomen oprichting van de vennootschap onder firma SSHN- Mooiland in het voorjaar van 212 melding gemaakt. De VOF wordt opgericht ten behoeve van het gezamenlijk door SSHN en Mooiland (ieder voor 5%) investeren en exploiteren van het project Mariënbosch en een nog nader te bepalen project van circa 25 woningen. Zie ook II In 211 is voor de voorgenomen oprichting van de VOF door de beide Raden van Toezicht reeds het groene licht gegeven. Een belangrijke indicator is de mate, waarin vanuit de zogenaamde operationele kasstroom, de rentelasten kunnen worden betaald (interestdekkingsratio). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beoordeelt de corporaties op deze interestdekkingsratio en gaat daarbij uit van een minimum van 1,25 (uit de kasstromen moet tenminste 125% van de rentelasten betaald kunnen worden). De interestdekkingsratio voor de SSHN voldoet hier blijkens onderstaande grafiek ruimschoots aan. interestdekkingsratio 8, 6, % 4, 2,, jaren De treasurycommissie bestond in 211 uit de bestuurder, het hoofd Financiën en Control en de externe adviseur (Thesor). Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter van de Raad van Commissarissen houden vanuit hun auditfunctie, ook specifiek toezicht op de treasury-aspecten. Een en ander is vastgelegd in het treasurystatuut d.d. 23 juni 28, dat aan alle binnen de sector geldende voorwaarden voldoet en goedgekeurd is door de Raad van Commissarissen. II 6.5 Treasury De treasurycommissie van de SSHN heeft het afgelopen jaar twee maal vergaderd. De commissie wordt inhoudelijk ondersteund door Thesor Treasury Outsourcing B.V. Ultimo 211 bedraagt het leningsvolume ruim 5 miljoen. Het aflossingsvolume bedroeg in 211 7,16 miljoen en is er voor een bedrag van 1 miljoen aan nieuwe leningen gestort. De gemiddelde rentevoet over de ultimo 211 nog uitstaande leningen (exclusief het variabele deel van de rollover lening), bedraagt 3,3%. De SSHN acht een renterisico van 15% over haar materiële vaste activa acceptabel. Gedurende enige jaren (213 en 214) is dit echter, gezien de grote investeringsopgave in de komende jaren en de daarvoor benodigde leningen, niet volledig haalbaar. Ter afdekking van de financieringsbehoefte vanaf 212 zijn er een tweetal langlopende (48/5 jaar) basisrenteleningen aangetrokken van ieder 7,5 miljoen, waarbij het rentemaximum gedurende het eerste jaar gemaximeerd is op 4%. Daarna is er een vaste basisrente van 3,8%. Daarnaast heeft de SSHN ook in beperkte mate derivaten ter afdekking van de renterisico s. In 211 is een swap afgesloten, ingaande 214 voor 43 jaar met een hoofdsom van 12,5 miljoen met als vaste rente 3,92%. Daarnaast waren er al twee swaps met een hoofdsom van ieder 5 miljoen tot 222/225 in portefeuille. Van een directe opeisbaarheid van onderpand of gelden, de zogenaamde marginverplichting, is geen sprake. Voor een hoofdsom van 17,5 miljoen is er een Mutual Break Loss clausule, waarbij de overeenkomst door beide partijen opgezegd kan worden en er mogelijk een herfinanciering met margeverrekening moet plaatsvinden. Dit speelt overigens pas in 22 en 221; de SSHN zal in de jaren daaraan voorafgaand goed de ontwikkelingen volgen en tijdig zo nodig risicomatigend anticiperen. Binnen de treasurycommissie wordt de vinger aan de pols gehouden en worden de mogelijkheden vastgesteld om de renterisico s zo goed mogelijk te beheersen. II 6.6 Ontwikkeling weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bestaat uit de diverse voorzieningen en het eigen vermogen. Voorzieningen Vaste servicekosten De voorziening vaste servicekosten is opgenomen voor verstrekkingen van meubilair, koelkasten/ drogers, glasverzekering, stoffering e.d. aan bewoners. Tekorten en overschotten worden niet rechtstreeks met de individuele bewoners verrekend, maar leiden tot een mutatie van deze voorziening. De voorziening vaste servicekosten heeft eind 211 een omvang van ruim 2,13 miljoen. Onrendabele top Gezien het stadium van de besluitvorming en de opdrachtverlening van de projecten Mariënbosch en TPG is in 211 een voorziening opgenomen voor de onrendabele toppen van deze projecten voor een totaal bedrag van 11,6 miljoen. Latente belastingverplichtingen Voor latente belastingverplichtingen is een voorziening opgenomen ter grootte van,43 miljoen. Energie besparende maatregelen Voor de uitvoering van energiebesparende maatregelen die in de komende jaren genomen zullen worden, is in 211 een bedrag van 1,9 miljoen gereserveerd waarvan,37 miljoen in 211 reeds besteed is. Aldus komt het totaal aan voorzieningen eind 211 uit op een bedrag van 14,88 miljoen. Eigen vermogen Het eigen vermogen van de SSHN komt ultimo 211 uit op 35,23 miljoen. In bovenvermeld bedrag is volledig rekening gehouden met het onrendabele gedeelte voor de nieuwbouwcomplexen Mariënbosch en TPG, die komend jaar daadwerkelijk opgestart zullen worden (TPG is formeel gestart, Mariënbosch wordt gestart zodra er een onherroepelijke omgevingsvergunning beschikbaar is). Daarmee komt de solvabiliteit van de SSHN uit op circa 31%. Dit vormt een goede uitgangspositie voor de aanvullende investeringsopgave van de SSHN, zoals onder II beschreven.

32 58 59 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de ontwikkeling van het eigen vermogen, rekening houdend met de nieuwbouw voor circa 1.25 eenheden, waaronder op de TPG-locatie, Mariënbosch en een nog nader te bepalen project van circa 25 eenheden in de periode tot en met 215. Aan het project Mariënbosch is door de provincie Gelderland een Vliegende start subsidie van 4 miljoen toegekend. Voor dit project wordt samen met woningstichting Mooiland een vennootschap onder firma (VOF) opgericht. De subsidie en de samenwerking binnen deze VOF bieden de mogelijkheid om aanvullende projecten te realiseren. De aanvullende inspanningsverplichting is om naast de genoemde 1. eenheden nog eens 25 eenheden extra te bouwen. De SSHN zal in het kader hiervan ook een aantal eenheden binnen haar bestaande bezit realiseren, deels door complexen iets anders in te delen en deels door weinig gebruikte algemene ruimten om te bouwen tot wooneenheden. Zie voor nadere gegevens over de stand van zaken van de diverse investeringen: II De ontwikkeling van het weerstandsvermogen, zijnde de som van het eigen vermogen en de hiervoor genoemde voorzieningen, is in onderstaande tabel weergegeven. Gezien de investeringsopgave van de SSHN, 1.25 wooneenheden erbij vóór 215, zijn er voldoende investeringen om (in drie jaren) de herbestedingsreserve te benutten. Vanaf 212 is het door de wetgever onmogelijk gemaakt voor woningcorporaties om nog een nieuwe herbestedingsreserve te vormen. Gezien de missie van de SSHN, zijnde een not-for-profit organisatie, die zich enkel en alleen voor voldoende, goede en betaalbare huisvesting van studerende jongeren inzet en daarbij niet alleen de opgave heeft om nog een aanzienlijk aantal studenteneenheden te bouwen maar de komende jaren ook aanzienlijke bedragen moet spenderen aan brandveiligheid, energiebesparing en instandhouding van haar bestaande woningen, is de SSHN van mening dat zij onevenredig zwaar getroffen wordt door de invoering van integrale vennootschapsbelasting in combinatie met de beperking om een verdere herbestedingsreserve te vormen vanaf 212. Als heffing voor de bijzondere projectsteun (Vogelaarwijken) is een aanslag van 112. opgelegd, Ontwikkeling weerstandsvermogen geconsolideerde cijfers in 1.,- waartegen de SSHN overigens samen met drie andere categorale studentenhuisvesters bezwaar heeft aangetekend bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Dit bezwaar is niet gehonoreerd begroting door de Hoge Raad. Van een verdere beroepsprocedure bij het Europese Hof ziet de SSHN af. eigen vermogen voorziening Totaal weerstandsvermogen Uit dit overzicht blijkt, dat de opgave voor nieuwbouw van circa 1.25 studenteneenheden in de periode tot 215 de financiële spankracht van de SSHN niet te boven gaat. Voor de komende vijf jaren wordt voorshands een bedrag aan circa 5,8 miljoen aan te betalen vennootschapsbelasting geraamd. Het mag duidelijk zijn, dat het financiële draagvlak van de SSHN hierdoor wezenlijk verzwakt wordt, temeer daar de wetgever geen rekening heeft willen houden met de onrendabele top op investeringen bij de vaststelling van de fiscale winst (deze kan niet als zodanig op de fiscale winst in mindering worden gebracht). Wel zal de SSHN komend jaar, mede op basis van verdere uitkomsten van het strategisch voorraadbeleid, bezien waar een verantwoorde grens voor haar investerings- en renovatie-opgave ligt. In bovenstaande prognose zijn alleen mogelijke heffingen inzake huurtoeslag voor de zelfstandige wooneenheden meegerekend vanaf 214 voor,17 miljoen per jaar. De heffing voor de onzelfstandige eenheden, die nauwelijks huurtoeslag ontvangen, is niet meegerekend, conform de afspraken zoals vastgelegd in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting met als inzet van de minister van BZK om de onzelfstandige eenheden van een dergelijke heffing vrij te stellen. Deze conclusie werd eerder reeds getrokken in de uitgave Studentenhuisvesters in nood, een te grote opgave en een te kleine beurs, van Kences d.d. 15 januari 21. II 6.7 Invloed vennootschapsbelasting en heffingen Vanaf 28 is ook de SSHN onderhevig aan de heffing van integrale vennootschapsbelasting. De SSHN heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO 2) voor de heffing van integrale vennootschapsbelasting ondertekend. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad op 13 januari 212 mag een woningcorporatie beschouwd worden als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Hierdoor wordt het mogelijk fiscaal een herbestedingsreserve te vormen, waarin de fiscale winsten gestort worden en waaraan de nieuwbouwinvesteringen onttrokken worden. Dit is door de uitspraak van de Hoge Raad nu ook voor de SSHN mogelijk voor de jaren 29 tot en met 211. De fiscale resultaten voor deze jaren worden derhalve herzien. De reeds gevormde fiscale onderhoudsvoorziening vervalt, waardoor er een hogere fiscale winst is, die toegevoegd kan worden aan de herbestedingsreserve. Als gevolg van deze gunstige uitspraak betaalt de SSHN over 29 tot en met 211 geen vennootschapsbelasting. De gevormde latenties ad 2,15 miljoen vallen derhalve vrij ten gunste van het jaarresultaat 211.

33 Stadspand III III Corporate Governance 1 Missie en belanghouders De SSHN hecht er aan te onderstrepen, dat voor al haar activiteiten en organisatie daarvan, haar missie maatgevend is. Deze missie luidt als volgt: De SSHN is een actieve organisatie, die staat voor goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor één- en tweepersoons huishoudens. Zij richt zich met name op (studerende) jongeren in Nijmegen en omgeving, maar ook op aanverwante doelgroepen en op personen behorende tot haar doelgroep die kort in Nijmegen verblijven. De SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en/of woningcorporaties. Deze missie is vertaald in de strategische doelstelling van de SSHN, die inhoudt dat de SSHN zorgt voor voldoende, goede en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in het Nijmeegse. In III.3 wordt dit nader uitgewerkt. De SSHN onderscheidt daarbij de volgende belanghouders: Radboud Universiteit Nijmegen (RU); Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN); Gemeente Nijmegen; Platform Huurdersbelangen. De SSHN kiest ervoor om deze belanghouders uitdrukkelijk te betrekken bij de vaststelling van en het toezicht op de uitvoering van haar beleid. Dit komt mede tot uitdrukking in de voordrachtsrechten, die aan drie van deze belanghouders statutair toegekend zijn voor benoeming van leden van de Raad van Commissarissen. De colleges van bestuur van de RU en de HAN hebben ieder recht op voordracht van één commissaris. Het Platform Huurdersbelangen heeft, conform het Besluit Beheer Sociale Huisvesting, recht op voordracht voor twee plaatsen. In totaal bestaat de Raad van Commissarissen SSHN uit zeven personen, waarvan vier op voordracht van de hierboven genoemde belanghouders. De SSHN acht het van groot belang om de bestuurlijke verbondenheid met de twee instellingen voor Hoger Onderwijs op deze wijze te verankeren. Dit naast de verplichte en overigens ook door de SSHN zeer gewaardeerde voordracht voor twee commissarissen van de kant van de huurders, in casu het Platform Huurdersbelangen. De SSHN realiseert zich dat deze voordrachtsrechten op het eerste gezicht op gespannen voet lijken te staan met de bepaling in de onlangs op dit punt aangescherpte governancecode, die voorschrijft dat iedere commissaris in formele zin onafhankelijk is. In het reglement Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN is evenwel expliciet vastgelegd dat iedere commissaris à titre personnel, zonder mandaat en onafhankelijk opereert en zich in zijn hoedanigheid van commissaris in en buiten vergaderingen uitsluitend op het belang van de SSHN richt. Alle commissarissen van de SSHN zijn dus onafhankelijk en gedragen zich ook als zodanig. Daarbij komt dat de belangen van de drie onderscheiden belanghouders niet parallel lopen. Voorts is vastgelegd, dat voorzitter en plaatsvervangend voorzitter een mandaat hebben voor de remuneratie- en auditfunctie binnen de SSHN en dat deze twee posities uitsluitend mogen worden vervuld in de persoon van door de Raad van Commissarissen zelf te benoemen commissarissen. Uiteraard is de SSHN zeer waakzaam voor mogelijke belangenverstrengeling en daarover zijn in het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen goede afspraken vastgelegd (zie verder III.5). Van de bestuurder wordt verwacht dat deze een zodanig profiel heeft, dat hij hier op een constructieve wijze goed mee weet om te gaan, dit in het belang van de SSHN en haar missie.

34 62 63 III 2 Governancestructuur De SSHN onderschrijft het belang van een deugdelijke ondernemingsstructuur, waarbij integriteit, transparant bestuur, goed toezicht en de bereidheid tot het afleggen van verantwoording sleutelbegrippen zijn. De door de SSHN gehanteerde corporate governance principes, zijn in de navolgende documenten vastgelegd: statuten SSHN d.d. 15 mei 23; reglement werkwijze Raad van Commissarissen d.d. 11 februari 29; profielschets Raad van Commissarissen d.d. februari 29; reglement voordracht vanuit het Platform Huurdersbelangen voor de twee huurderszetels in de Raad van Commissarissen d.d. 1 mei 24; rooster van aftreden; integriteitcode SSHN d.d. januari 28; klokkenluiderregeling d.d. januari 28; directeursovereenkomst d.d. 19 december 1994; treasurystatuut d.d. 23 juni 28; de jaarlijks te actualiseren governance jaaragenda SSHN. Bovenvermelde reglementen zijn geplaatst op de website van de SSHN, sshn.nl, met uitzondering van de voor de medewerkers SSHN bestemde klokkenluidersregeling, die op het intranet van de SSHN is geplaatst en waarin ook de mogelijkheid wordt geboden tot het zo nodig benaderen van een onafhankelijk vertrouwenspersoon. Tot het bredere toezichtkader worden verder ook gerekend: het beleidsplan, de begroting en integrale meerjarenramingen (1 jaar voortschrijdend); activiteitenplan SSHN; meerjarenraming onderhoud (1 jaar voortschrijdend); jaarrekening SSHN; accountantsverslag; benchmark Uw corporatie in perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; ondertekende prestatieovereenkomst met gemeente Nijmegen ; risicoanalyses Finance Ideas op basis van de meerjarenbegroting ; uitkomsten overleg met accountmanagers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw inzake investeringsopgave SSHN in relatie tot ontwikkeling van haar volkshuisvestelijk vermogen en financieringscapaciteit; oordeelsbrief ministerie BZK d.d. 29 november 211 inzake verslagjaar 21; rapport Izeboud, versie 26, inzake bezoldigingskaders voor de directeur/bestuurder alsmede daarop volgende definitieve advies Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woning- corporaties van 17 mei 21; honoreringscode commissarissen in woningcorporaties van eveneens 17 mei 21; wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi publieke sector (WNT), zoals goedgekeurd door de Tweede Kamer op 6 december 211 alsmede voorlichtingsbrief van het ministerie BZK van 8 december 211 inzake het desbetreffende overgangsrecht. In deze stukken zijn als onderdelen maar wel in samenhang opgenomen de strategische plannen voor de SSHN, de visie op de maatschappelijke prestaties van de SSHN, het systeem van financiële sturing en control, het kwaliteitsbeleid, bezoldigingsbeleid voor de bestuurder, naleving van toepasselijke wet- en regelgeving en het introductieprogramma voor nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. in dat deze verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De huidige directeur/bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Gezien het belang van de continuïteit, zal ook een nieuw te benoemen bestuurder in principe voor onbepaalde tijd worden benoemd. Bij de benoeming van de heer drs. M.R.A. Derks tot directeur/bestuurder op 19 december 1994 zijn diens taken, bevoegdheden, rechten, verplichtingen en overige bepalingen (o.a. bij eventuele conflicten) vastgelegd in de hierboven vermelde directeursovereenkomst. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene zaken binnen de SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van de SSHN en betrokkenen af. De missie van de SSHN is daarbij maatgevend. De Raad is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren. De leden van de Raad opereren onafhankelijk en kritisch ten opzichte van elkaar en het bestuur, zulks in het belang van de SSHN en haar missie. In het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen zijn nadere bepalingen opgenomen inzake de vereiste deskundigheid, het mandaat voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter inzake onder andere de remuneratie- en auditfunctie, de rol van de voorzitter van de Raad, het aspect onafhankelijkheid e.d. In de vergadering van 9 februari 29 is een uitgebreide profielschets vastgesteld. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de selectie van de externe accountant en de opdrachtverstrekking. De Raad van Commissarissen bewaakt de missie van de SSHN en ziet toe op een transparante maatschappelijke verantwoording door de SSHN en adequate beleidsbeïnvloeding door belanghouders. Ieder jaar worden door de Raad van Commissarissen zijn werkzaamheden in de vorm van een governance agenda vastgelegd. De structuur kan in hoofdlijnen als volgt weergegeven worden: De directeur/bestuurder van de SSHN is belast met het bestuur van de SSHN. Dit houdt onder meer

35 64 65 III 3 Doelstellingen bestuur De SSHN richt zich bij de invulling van haar missie op de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in het Nijmeegse. Daarnaast wil de SSHN haar expertise ook gaan inzetten in het Arnhemse. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van deze doelstelling. Het bestuur heeft bovenvermelde doelstelling als volgt geconcretiseerd: Er is sprake van voldoende woonruimte als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars studenten een aanbod voor een kamer kunnen krijgen vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in juli van het volgende studiejaar binnenstroomt. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen is opgenomen, dat de SSHN circa 1. wooneenheden extra zal moeten bouwen vóór 215 om aan bovenvermelde doelstelling op middellange termijn te kunnen blijven voldoen (bovenop de eerder in 24 vastgestelde en inmiddels volledig gerealiseerde bouwopgave van ruim 1. wooneenheden). In overleg met de instellingen voor Hoger Onderwijs, is verder afgesproken dat de SSHN zo mogelijk nog eens 25 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende financiële ondersteuning door andere partijen gevonden kan worden. Bij het bovenstaande is ook rekening gehouden met de toezeggingen aan de instellingen voor Hoger Onderwijs om de komende jaren elk jaar telkens 5 kamers extra vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse masterstudenten tot een voorlopig maximaal aantal van 3 kamers voor deze subdoelgroep. Inmiddels zijn hiervoor vanaf medio kamers gereserveerd. Door de eind december 211 door de provincie Gelderland toegekende subsidie van 4 miljoen voor de realisering van het project Mariënbosch (samen met Mooiland), wordt de SSHN in samenwerking met Mooiland in staat gesteld bovenvermeld bouwprogramma volledig uit te voeren. Voorwaarde is dat met de bouw hiervan heel spoedig gestart kan worden. In II wordt hier nader op ingegaan. In II en II wordt aangegeven hoe de SSHN hier door middel van nieuwbouw uitvoering aan wil geven. Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan de wet- en regelgeving. Uiteraard moeten alle wooneenheden qua prijs/kwaliteitverhouding binnen de bandbreedte van het woningwaarderingsstelsel blijven. Voor de wooneenheden in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld, die worden toegewezen aan eerstejaars studenten, hanteert de SSHN een huurprijs, die ruim onder de maximaal toegestane huur ligt. Het aspect locatie is van groot belang voor de waardering van de kwaliteit van de wooneenheden (bij voorkeur dicht bij het opleidingsinstituut en dicht bij het stadscentrum). Het aanbod van wooneenheden moet gevarieerd zijn qua woningtype en locaties, zodat woningzoekenden hierin een keuze hebben. De SSHN zorgt verder voor de instandhouding van de goede kwaliteit van haar wooneenheden. Dit geldt ook voor de wat oudere wooncomplexen die aan de eisen van deze tijd moeten blijven voldoen. Het aspect brandveiligheid is daarbij van groot belang. In hoofdstuk II.3.1 staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling geeft. De SSHN heeft tenslotte het aspect betaalbaarheid als volgt geconcretiseerd. De SSHN staat er voor dat tenminste 9% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur in Sterrenbosch of De Gouverneur boven het maximum voor jongeren uitkomt (juli ,66) wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. In totaal, heeft aldus nog geen 8% van de wooneenheden van de SSHN een huur die boven het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt. Bij de vaststelling van aanvangshuren en huurverhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uitdrukkelijk met deze doelstelling rekening gehouden (voor de uitwerking hiervan, zie hoofdstuk II.6.1). Het bestuur waakt over de beleidscontinuïteit van de SSHN. Een noodzakelijke voorwaarde hiervoor is voldoende financiële continuïteit. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft hiervoor een beoordelingssystematiek opgesteld, waarmee per corporatie het niveau van de minimale omvang van het zogenaamde volkshuisvestelijk vermogen wordt vastgesteld. Het volkshuisvestelijk vermogen is het eigen vermogen van de SSHN, herberekend op basis van de bedrijfswaarde (CFV-parameters). Daarbij wordt rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van de SSHN (zeer beperkte mogelijkheden voor verkoop van woningen, hoge nieuwbouwopgave met bijbehorende projectrisico s, op één doelgroep toegesneden woonbestand e.d.). Dit om eventuele tegenvallers bij nieuwbouw en exploitatie op eigen kracht op te kunnen vangen. In II.6.6. is hierop nader ingegaan. Het doel van het bestuur van de SSHN is om de omvang van het eigen vermogen blijvend boven het minimaal volkshuisvestelijk vermogen te houden (A-status). Gezien de van de SSHN gevraagde grote nieuwbouwopgave in combinatie met de grote uitgaven voor planmatig onderhoud voor de levensduurverlenging en instandhouding van het bestaande woningbezit, stelt dit extra eisen aan de financiële beheersing. Eén en ander vindt plaats in goede afstemming met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De SSHN moet daarbij vooralsnog een voorbehoud maken voor de uitkomsten van de besluitvorming inzake de aanzienlijke extra heffingen, die vanaf 214 aan de sector woningcorporaties zullen worden opgelegd. In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 211 tot 216 is hierover door het ministerie van BZK opgenomen, dat ernaar gestreefd wordt om onzelfstandige eenheden van deze heffing uit te zonderen. Zie verder III.4. De SSHN streeft naar een goede beoordeling van haar dienstverlening door haar huurders. Daartoe worden exitinterviews onder vertrekkende huurders en om de drie jaar een tevredenheidonderzoek onder alle huurders van de SSHN gehouden. Dit laatste geschiedt in nauw overleg met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN streeft er naar een score van tenminste gemiddeld 7% te behalen in termen van tevreden en zeer tevreden huurders. Dit mag mede als maatstaf worden gezien voor het begrip goede woonruimte. In II.2.2 wordt op de gunstige uitkomsten van de huurdersenquête 211 nader ingegaan. De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar goed gemotiveerde en bekwame medewerkers (lean and mean). Het bestuur heeft goed werkgeverschap daartoe hoog in het vaandel staan en zorgt daarbij voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor SSHN-medewerkers. Tegelijk blijft de SSHN ervoor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kan worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep (bron: Uw corporatie in perspectief, uitgave CFV).

36 66 67 III 4 Risicobeheer en controlesysteem III 4.1 Risicoprofiel De visie van de SSHN is, dat een goede focus op de huisvesting van studerende jongeren, primair in het Nijmeegse, de SSHN optimaal in staat stelt om aan haar missie op een effectieve en efficiënte wijze invulling te geven. De SSHN verkent verder op verzoek van de HAN momenteel ook de mogelijkheden om op beperkte schaal in Arnhem als verhuurder op te gaan treden, zonder daar overigens tot investeringen over te gaan. Deze focus op studentenhuisvesting in de steden Nijmegen (primair) en Arnhem is noodzakelijk, aangezien de SSHN een type wooneenheden bezit, dat maar in zeer beperkte mate verkoopbaar is. Om de continuïteit op langere termijn te borgen, móet de SSHN uit de exploitatie van haar wooneenheden positieve kasstromen blijven genereren. Dit kan alleen door een hoge mate van efficiency te realiseren. Bovenvermelde focus leidt echter wel tot een naar verhouding eenzijdig woningbezit. De beheersing van de risico s, die aan de activiteiten van de SSHN verbonden zijn, moet in deze context worden bezien. Een inventarisatie van de strategische risico s van de SSHN heeft in MT-verband plaatsgevonden, mede aan de hand van de omgevingsanalyse (pest-model): politiek: regelgeving overheid en vooral voor het atypische woningbezit van de SSHN, ongunstige wijzigingen daarin, regisseurrol overheid, positie Hoger Onderwijs en mogelijke verschuivingen daarbinnen (selectie aan de poort), integrale vennootschapsbelasting en voorgenomen aanvullende heffingen; economisch: invloed schuldencrisis en mogelijke gevolgen voor beschikbaarheid financiering en condities waaronder, beschikbaarheid betaalbare bouwlocaties, prijsstijgingen, inkomenspositie studenten mede in relatie tot bezuinigingen op de studiefinanciering en invoering boete op lang studeren ; sociaal: demografische ontwikkelingen, uitwisseling buitenlandse studenten, betrokkenheid huurders; technologisch: nadruk op duurzaamheid, hoge eisen aan energiebesparing en milieu, regelgeving brandveiligheid. De SSHN zal komend jaar de Pest-analyse herijken op basis van de actuele situatie. Binnen Nijmegen zijn ook ontwikkelingen te signaleren: Nieuwe toetreders op de markt voor huurwoningen voor studenten waren er tot dusver nauwelijks in Nijmegen. De gemeente Nijmegen ging er tot dusver zelfs van uit dat het aantal particulier aan studenten verhuurde kamers (thans circa 1.) de komende jaren om uiteenlopende redenen met 1 à 15% zou dalen. Onder invloed van de kredietcrisis lijkt hierin echter een kentering te zijn gekomen. Het aantal particulier verhuurde kamers lijkt zich eerder iets uit te breiden dan te dalen, hetgeen mede wordt bevestigd door de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête van de RU in 211, dit nog los van de diverse plannen voor herbestemming van panden en terreinen in particulier bezit voor studentenhuisvesting. Door alle welbekende onzekerheden op de woningmarkt zit deze zo langzamerhand op slot en worden er nauwelijks meer woningen verkocht en wordt er ook in Nijmegen in veel mindere mate dan voorheen verhuisd naar andere reguliere huurwoningen. Wel worden ook hier niet te verkopen woningen in steeds grotere getale tijdelijk verhuurd. De slaagkansen voor de starters staan al met al toch onder druk. Dit leidt tot voornemens om komend jaar door aanpassing van de regels voor woonruimteverdeling de slaagkansen voor starters weer te laten groeien. Het bestuur gaat er vooralsnog vanuit dat de hierboven vermelde signalen elkaar nagenoeg zullen compenseren en dat hieruit niet structureel extra aanbod noch een verminderd aanbod aan kamers zal ontstaan. Komend jaar zullen de feitelijke ontwikkelingen goed worden gemonitord in overleg met de gemeente Nijmegen en de beide instellingen voor Hoger Onderwijs. De ontwikkeling van koopkamers doet zich ook in Nijmegen voor. Dit product zal naar alle waarschijnlijkheid beperkt in omvang blijven (ten opzichte van de circa 15. kamers in verhuur). Prognoses van studentenaantallen op lokaal niveau waren tot dusver bijzonder moeilijk te verkrijgen zeker voor de langere termijn en het blijven uiteraard slechts prognoses. De SSHN heeft afgelopen jaren in nauw overleg met de beide Instellingen voor Hoger Onderwijs een reële inschatting gemaakt van de groei van deze beide instellingen de komende jaren en de verdere ontwikkeling daarin. Op basis daarvan zijn de investeringsplannen van de SSHN voor Nijmegen herijkt en aldus opgenomen in de prestatieafspraken en de aanvullende afspraken met gemeente Nijmegen en provincie Gelderland. In opdracht van het ministerie van BZK en Kences heeft ABF Research in december 211 een eerste versie van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting uitgebracht, met daarin ook prognoses van de ontwikkeling van studentenaantallen voor onder andere Nijmegen en Arnhem. Deze duiden op een gestage groei tot zeker 22. De SSHN zal deze prognoses in overleg met haar stakeholders zorgvuldig bestuderen, waarbij wel meegewogen moet worden dat een aantal belangrijke beleidswijzigingen van het kabinet op het gebied van collegegelden, studiefinanciering, selectie aan de poort e.d. nog niet in deze cijfers konden worden verwerkt. De SSHN pareert bovenvermelde risico s als volgt: Marktrisico De SSHN realiseert de komende jaren in Nijmegen veel nieuwbouw (zie II.3.2). Alle nieuwbouw die de SSHN sedert 199 heeft gerealiseerd en verder zal realiseren, is zodanig qua woonplattegrond, dat deze ook voor andere doelgroepen dan studenten (al of niet na samenvoeging) verhuurbaar is. In Arnhem zal de SSHN zich vooralsnog beperken tot de rol van (door)- verhuurder van studentenwoningen, die in het bezit van beleggers zijn. Uit de jaarlijkse studentenenquête van SSHN en Radboud Universiteit blijkt dat de additionele vraag naar studenteneenheden ook een duidelijke kwalitatieve dimensie heeft. Dit geldt overigens ook voor het Arnhemse. Jaar op jaar blijkt uit de hiervoor genoemde enquêtes, dat er veel behoefte is aan kleinere, zelfstandige wooneenheden met een goede prijs/kwaliteitsverhouding. De programmering van de aanvullende nieuwbouw SSHN houdt hier uitdrukkelijk rekening mee. De SSHN heeft er echter voor gekozen om een deel van de aanvullende nieuwbouwopgave in Nijmegen ook in de vorm van onzelfstandige eenheden te gaan bouwen. De SSHN heeft de overtuiging, dat er behoefte zal blijven bestaan aan kamers van circa 15 m 2, die met in totaal vier personen een grotere woonkamer/keuken (25 m 2 ) en sanitaire voorzieningen delen (via coöptatie te verhuren). Ongeveer de helft van de nieuwbouw in Nijmegen zal de komende jaren in de vorm van kleine zelfstandige eenheden en de andere helft in de vorm van onzelfstandige eenheden, zoals hierboven beschreven, worden gerealiseerd. Beide vormen ook een kwalitatieve toevoeging aan de Nijmeegse markt voor studentenhuisvesting. De SSHN heeft anno 211 een iets teruggelopen marktaandeel in Nijmegen van 23%. Door de ingebruikname van de 231 zelfstandige eenheden aan de Sperwerstraat, die in het voorjaar 212 worden opgeleverd, zal het marktaandeel weer op bijna 25% uitkomen. De SSHN heeft door de kwaliteit van haar wooncomplexen, de diversiteit aan aantrekkelijke locaties en een goede prijs/kwaliteitverhouding, een sterke positie in het onverhoopte geval van sterke terugval van de vraag naar kamers. Bij een eerdere sterke terugval van de vraag (1999) bleek dat dit niet tot een wezenlijke leegstand voor de SSHN te leiden (maar wel tot een vergroting van haar marktaandeel). De SSHN acht het geen probleem als haar marktaandeel in Nijmegen door terugval van de vraag naar studenteneenheden in het algemeen of door toename van het aanbod ervan door de SSHN tot circa 35% zou stijgen. Voor alle duidelijkheid: een vergroting van het marktaandeel is geen

37 68 69 doelstelling op zichzelf, maar is niet ongewenst als resultante van een eventuele ontwikkeling als bovenvermeld. Financiële risico s De exploitatie van de SSHN-wooneenheden is gunstig en biedt een positieve cashflow. Dit wordt bevestigd door alle financiële analyses door Finance Ideas. De SSHN heeft nagenoeg geen leegstand, een verwaarloosbaar percentage huurafboekingen vanwege huurachterstanden e.d. en is qua omvang, kosten personeel e.d., ook lean and mean, in vergelijking met de referentiegroep 2 ). Het financiële risico zit met name in investeringen, die leiden tot een sterke uitbreiding van het aantal wooneenheden van de SSHN in Nijmegen (zie II.3.2). De SSHN hanteert als harde randvoorwaarde, dat het volkshuisvestelijk vermogen, conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, hooguit tijdelijk (één of twee jaar) onder het minimale volkshuisvestelijk vermogen CFV mag uitkomen (B-status). Doel is en blijft overigens het handhaven van een structurele A-status. De SSHN heeft haar aanvullende nieuwbouwopgave, zoals hierboven verwoord en nader uitgewerkt in II.3.2.1, gekwantificeerd in financiële termen, een en ander op basis van de gemaakte keuzes inzake bouwlocaties en de daarop te realiseren bouwprogramma s. Als sturingsmechanismen om binnen het bovenvermelde financiële kader te blijven, gebruikt de SSHN: beperking van investeringsbudgetten voor de kleine en relatief wat grotere zelfstandige wooneenheden; het zoals hierboven verwoord en nader uitgewerkt in II.3.2.1, weer deels in de vorm van onzelfstandige eenheden bouwen, waardoor met hetzelfde geld meer eenheden kunnen worden gerealiseerd, met een lagere onrendabele top per eenheid; de uitbreiding van de samenwerking met haar collega-corporatie Mooiland ten behoeve van de realisering van de met gemeente Nijmegen en provincie Gelderland afgesproken extra nieuwbouwopgave. De SSHN vindt het realiseren van voldoende wooneenheden voor de huisvesting van haar doelgroep belangrijker dan het volledig in eigendom hebben daarvan. Hiertoe is eind 211 door beide corporaties in principe besloten tot de oprichting van een vennootschap onder firma (VOF) ten behoeve van de realisering van in eerste instantie het project Mariënbosch (35 eenheden) en aansluitend nog een project om in dat verband de verhoogde nieuwbouwopgave (1.25 permanente studenteneenheden erbij voor 215) te kunnen realiseren, rekening houdend met de toegekende subsidie van 4 miljoen door de provincie Gelderland. SSHN en Mooiland zullen in het vroege voorjaar 212 een VOF oprichten waarin beide voor 5% participeren en waarbij de SSHN alle beheer en verhuur zal verzorgen (zie voor de verdere uitwerking en motieven van Mooiland goede positionering in het Nijmeegse en die van de provincie Gelderland respectievelijk IV.3.1 en. IV.3.4); zo nodig temporisering van de nieuwbouw, als dat vanwege onze financiële randvoorwaarden noodzakelijk zou worden (vooralsnog is dit niet aan de orde dankzij de zeer gewaardeerde steun van de provincie Gelderland en de samenwerking met Mooiland); indien de vermogenspositie van de SSHN onverhoopt toch tijdelijk onder het minimale volkshuisvestelijk vermogen zou uitkomen (B-status), dan zal de SSHN zo nodig de beperkte mogelijkheden om delen van het bestaande woonbestand te verkopen, inzetten om weer aan haar financiële doelstellingen te kunnen voldoen. De SSHN tekent bij het bovenstaande aan, dat door de invoering van de integrale vennootschapsbelasting per 1 januari 28 haar investeringscapaciteit wezenlijk wordt verminderd. Bovendien is ook de SSHN de afgelopen jaren aangeslagen voor de heffing van bijzondere projectsteun en liggen verdere heffingen vanaf 214 in het verschiet, waarbij overigens naar verwachting de onzelfstandige eenheden buiten beschouwing zullen worden gelaten. 2 rapportage CFV Volkshuisvesting in perspectief over 211 In verband met de grootschalige nieuwbouw, is er bijzondere aandacht voor de treasurypositie van de SSHN. Om passend gebruik te kunnen maken van de kansen, blijft de SSHN de adviseurs van Thesor voor treasury-vraagstukken inhuren. Het treasurystatuut van de SSHN is in juni 28 geactualiseerd en goedgekeurd. De SSHN heeft in het verleden goede ervaring opgedaan met de matching van een deel van haar investeringsopgave en ziet ook de toekomst ondanks alle onzekerheden met vertrouwen tegemoet, dankzij de kwaliteit van haar bezit en haar werkorganisatie en wat de nieuwbouw betreft ook dankzij de verleende steun van de provincie Gelderland en haar samenwerking met Mooiland. Projectrisico s Zoals beschreven in II.3.1.3, werkt de SSHN bij de projectontwikkeling bij voorkeur op een design and construct basis. Hierdoor worden, mede door een zeer uitgewerkt technisch en functioneel programma van eisen, ontwikkelingsrisico s in hoge mate beperkt. Door de SSHN zal komend jaar de financiële beheersing van de projecten nader worden gestructureerd (ook in formele zin). De SSHN zal verder additioneel capaciteit inhuren (intern, extern, dan wel een combinatie daarvan) om ook de aanvullende nieuwbouwopgave voor de komende jaren zoals beschreven onder II optimaal te kunnen sturen en begeleiden. Risico s regelgeving Als organisatie met een specifiek woonbestand, die bovendien onderdeel is van een sector die de rijksoverheid nog verder wil gaan afromen, is de SSHN beslist gevoelig voor risico s van regelgeving. Door hun relatief eenzijdige woonbestand, pakt een voorgenomen aanpassing van regelgeving op het gebied van huur, energiebesparing of anderszins, soms ongelukkig uit voor categorale studentenhuisvesters. Een voorbeeld hiervan is de toepassing van de regulerende energiebelasting bij studentencomplexen, waarbij tot voor kort categorale studentenhuisvesters als houder van een particulier net werden aangemerkt en huurders van onzelfstandige wooneenheden maar beperkt voor heffingskortingen (ten opzichte van andere huurders) in aanmerking zouden komen. De SSHN heeft hier afgestemd met Kences bezwaar tegen aangetekend, hetgeen er vorig jaar gelukkig toe geleid heeft dat dit probleem opgelost en niet meer aan de orde is. Dit illustreert echter dat categorale instellingen als de SSHN op dit soort regelgeving zeer attent moeten zijn en blijven. In de vorm van de Warmtewet en de nog voor de zomer 212 nader vast te stellen uitvoeringsregels daarvoor, dient zich een nieuw aandachtspunt aan. De SSHN is mede daartoe lid van het landelijk samenwerkingsverband Kences en levert daaraan een zeer actieve bijdrage. De plannen van de rijksoverheid tot afroming van de vermogens binnen de sector woningcorporaties zijn inmiddels deels in daden omgezet. De voor de SSHN qua missie en activiteiten zeer passende partiële vennootschapsbelasting, is helaas per 1 januari 28 vervangen door een integrale vennootschapsbelasting. Ondanks haar focus op uitsluitend huisvesting van studerende jongeren, moet de SSHN volop vennootschapsbelasting betalen. De SSHN zal in de jaren tot 221 in totaal naar verwachting een bedrag van bijna 2 miljoen aan vennootschapsbelasting moeten gaan afdragen! Alleen al hierdoor neemt de investeringscapaciteit van de SSHN fors af: uitgaande van een onrendabele top van circa 25.,- per studenteneenheid, kunnen hierdoor maar liefst 8 wooneenheden minder gebouwd worden. De aanvullende heffing op vermogens ten behoeve van de investeringen in de zogenaamde Vogelaarwijken, is inmiddels meerdere malen geïnd. Samen met onze categorale collega s is hiertegen afgestemd in Kences-verband beroep bij de bestuursrechter aangetekend; dit beroep is gewonnen, maar het Centraal Fonds heeft het hoger beroep tegen laatstgenoemde uitspraak bij de Raad van State

38 Westerhelling 7 71 in 211 gewonnen. Gelukkig wordt deze heffing komende jaren volledig afgebouwd. Een veel groter zorgpunt was de vraag in welke mate de wetgever categorale studentenhuisvesters zou willen ontzien bij de in het Regeerakkoord aangekondigde verdere heffingen vanaf 214. In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting opgesteld mede in overleg met het Hoger Onderwijs en de gezamenlijke Kennissteden heeft de minister BZK ermee ingestemd dat ernaar wordt toegewerkt dat de wetgever rekening zal houden met de specifieke positie van studentenhuisvesters in den lande (het voornemen is om de onzelfstandige eenheden buiten de heffing te houden). De SSHN heeft, mede in Kences-verband, eerder de nodige aandacht gevraagd voor de bijzondere positie van categorale studentenhuisvesters in dit dossier. SSH s hebben indertijd (199) allemaal de status van toegelaten instelling aangevraagd in verband met de daaraan verbonden lusten (investeringssubsidies, vrijstelling diverse belastingen e.d.). Alle lusten zijn inmiddels afgeschaft met uitzondering van WSW-borging en de lasten dreigen te cumuleren. Gelukkig lijkt nu toch rekening gehouden te worden met de bijzondere positie van de studentenhuisvesters in den lande en het belang ervan voor de kenniseconomie, mede dankzij de steun van de gezamenlijke instellingen voor Hoger Onderwijs. Een laatste punt van aandacht in dit verband, is de regelgeving inzake brandveiligheid. Het landelijk gebruiksbesluit biedt daarvoor sinds september 28 een meer eenduidig kader, hoewel er nog steeds vraagpunten qua interpretatie ervan zijn. Ook hier is in Kences-verband aan verduidelijking van de positie van studentenwooneenheden gewerkt (met actieve inbreng vanuit de SSHN), wat komend jaar in het nieuwe integrale Bouwbesluit nader vastgelegd zal worden. De SSHN is overigens vanuit haar eigen verantwoordelijkheid uitdrukkelijk van mening, dat de brandveiligheid binnen haar wooncomplexen, daar waar nodig, verder geoptimaliseerd moet worden en is daar volop mee aan de slag (in goed overleg met Bouwen en Wonen en brandweer). III 4.2 Risicomanagement-systeem De SSHN heeft naast de gebruikelijke administratieve organisatie, nagenoeg alle procedures beschreven in Modulor. Deze zijn inmiddels deels ook ingebouwd in het automatiseringssysteem van de SSHN (Itris-Viewpoint). Daarbij zijn een aantal specifieke controlepunten beschreven. Procedures en reglementen en ook een incidentenregistratie, zijn afgelopen jaar op orde gebracht. Borging van procedures en werkzaamheden vindt mede plaats door gebruik te maken van de workflow in het Itris automatiseringspakket. Rekening houdend met de beperkte omvang van de werkorganisatie, is een optimale functiescheiding geregeld. Tijdens uitval door verlof of ziekte, kunnen collega s in de meeste gevallen goed vervangen worden. De Raad van Commissarissen wordt uitgebreid veelal schriftelijk en goed gedocumenteerd geïnformeerd over de uitvoering van de hoofdlijnen van beleid en de daarbij behorende risico s en risicobeperkende maatregelen. Als second opinion wordt zo nodig gebruik gemaakt van de diensten van Finance Ideas en wordt nadrukkelijk afgestemd met de accountmanagers van het Centraal Fonds (vermogenspositie) en WSW (financiering). Verder is het Tax Control Framework inmiddels volledig operationeel. De aangifte vennootschapsbelasting over 28 is inmiddels door de Belastingdienst goedgekeurd. Het bestuur informeert de Raad van Commissarissen in iedere vergadering aan de hand van mededelingen van het bestuur inzake de voortgang van de projecten en de daarbij behorende risico s en afdekking daarvan. Een en ander is ingekaderd in de governance jaaragenda 211.

39 72 73 III 5 Naleving governancecode De SSHN onderschrijft alle principes van de governancecode woningcorporaties d.d. november 26. De SSHN heeft ook in dit jaarverslag uitdrukkelijk rekening gehouden met hetgeen daarin staat opgenomen. De SSHN is van mening dat zij ook in de uitwerking van de code aansluit op de geest en strekking van de governancecode. In dit verband moge kortheidshalve worden verwezen naar het reglement voor de werkwijze voor de Raad van Commissarissen SSHN d.d. 11 februari 28, waarin de werkwijze van de Raad in detail staat beschreven. Inmiddels is in juli 211 een vernieuwde governance code van kracht geworden, waarin een aantal wijzigingen is opgenomen op basis van de adviezen van de commissie Minderman en de besluitvorming binnen Aedes daarover. De SSHN heeft hier goede nota van genomen en zal in 212 daar waar nodig hier nadere uitwerking aan geven. Een en ander was onderwerp van bespreking in de vergadering van de Raad van Commissarissen in februari 212. De SSHN zal blijven afwijken op de navolgende punten (de desbetreffende passage uit de governancecode staat tussen haakjes vermeld). a. De Raad van Commissarissen acht het vanuit haar zorg en verantwoordelijkheid voor de continuïteit van de organisatie, niet passend om de bestuurder te benoemen voor een maximale periode van vier jaar. De bestuurder van de SSHN heeft in principe een benoeming voor onbepaalde tijd (II.2.1). b. Gezien het belang, dat de SSHN hecht aan de continuering van de bestuurlijke band met de twee instellingen voor Hoger Onderwijs in Nijmegen, zal de SSHN vasthouden aan de voordrachtsrechten van deze twee instellingen. In combinatie met de twee door huurders voorgedragen leden, waarvan één via openbare werving, worden daarmee vier van de zeven leden van de Raad van Commissarissen SSHN op voordracht van onze stakeholders benoemd. Dit lijkt af te wijken van de bepaling in artikel III.3.1. dat alle leden van de Raad op openbare wijze geworven dienen te worden. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn overigens onafhankelijk, mede rekening houdende met de zogenaamde afhankelijkheidscriteria, zoals opgenomen in hoofdstuk III.2.2. In het eerder genoemde Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen, zijn verder uitdrukkelijk regels opgenomen ter borging van de onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen SSHN. In de verklaring van de Raad van Commissarissen wordt onder VI.2 nader op dit onderwerp i ngegaan: kortheidshalve wordt daarnaar verwezen. Slecht vier van de zeven leden van de Raad van Commissarissen worden via openbare werving geselecteerd, hetgeen inherent is aan de hierboven beschreven voordracht procedures. c. De SSHN heeft geen afzonderlijke audit- en remuneratiecommissies (III.5.1 en III.5.1). In de statuten van de SSHN zijn beide functies toebedeeld aan voorzitter en plaatsvervangend voorzitter samen (specifiek mandaat). Dit is ook als zodanig vastgelegd in het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN. Inhoudelijk voldoet de SSHN hiermee volledig aan de governancecode, zij het in een iets andere vorm. d. In de vigerende statuten van de SSHN is opgenomen dat benoeming van commissarissen plaatsvindt voor een periode van maximaal vijf jaar, waarna onbeperkt herbenoeming voor weer een maximale periode van vijf jaar kan plaatsvinden. Dit wijkt af van III.3.5. van de governancecode, waarin uitgegaan wordt een benoemingstermijn van maximaal twee maal vier jaar. De SSHN heeft begrepen dat deze bepaling thans dwingend onderdeel van de code uitmaakt, met inachtname van de overgangsregeling, zoals vastgelegd in de toelichting. De SSHN zal haar statuten daarop gaan aanpassen en er in de tussentijd zorg voor dragen dat nieuwe commissarissen voor niet meer dan twee perioden van maximaal vier jaar worden benoemd. De periode waarin nog zittende commissarissen als zodanig actief zijn bij de SSHN, is eerder reeds beperkt tot maximaal twaalf jaar, conform eerder genoemde overgangsregeling. e. De SSHN heeft veel aandacht voor good governance, hetgeen ook uit dit jaarverslag moge blijken. De SSHN zal in 212 nadere aandacht besteden aan de verdere wijzigingen in de governancecode. Het bestuur zal daartoe een aanvullend toetsingskader formuleren voor de verbindingen (voorshands alleen betrekking hebbend op de samenwerking met collega-corporaties in termen van gezamenlijke investeringen). Dit betreft mede het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De SSHN voldeed al aan de aanbevelingen inzake de wenselijke diversiteit binnen de Raad van Commissarissen.

40 74 75 IV Organisatie SSHN en samenwerking IV 1 Organisatie In aansluiting op de onder III besproken governance structuur, kan de personele organisatie van de SSHN als volgt worden weergegeven: Organisatieschema en personele bezetting Het organisatieschema van de SSHN ziet er eind 211 als volgt uit: Directeur/bestuurder (1) Directiesecretaresse (1) Vastgoed en Beheer (16,9) Financiën en Control (7,1) Verhuur en Communicatie (7) In totaal omvat de personeelsformatie 33 voltijdsplaatsen, bestaande uit 35 medewerkers per ultimo 211. Binnen de directie treedt de heer drs. M.R.A. Derks op als statutair directeur, daarbij ondersteund door de drie leden van het managementteam. De afdeling Vastgoed en Beheer wordt geleid door de heer ing. C. Stunnenberg MRE MRICS, die vóór zijn indiensttreding bij de SSHN in 24, als bouwkundige de nodige werkervaring heeft opgedaan bij een architectenbureau, bedrijfsleider was bij een aannemingsbedrijf en daarna unithoofd bouw en techniek was bij een zorginstelling. De heer Stunnenberg is master of real estate (MRE), in 29 behaald aan de TiasNimbas Business School en is daarna ook geslaagd voor het RICS examen (Royal Institution of Chartered Surveyors). De werkzaamheden van de afdeling omvatten, naast alle projectontwikkelingen, ook de instandhouding van de kwaliteit van het woningbestand van de SSHN, inclusief een goed woonklimaat. Ter ondersteuning van het Hoofd Vastgoed en Beheer, is de heer ing. P.P.A. Theunissen als hoofd Beheer werkzaam. De heer Theunissen heeft de operationele leiding over de totstandkoming van de meerjaren-onderhoudsramingen en realisatie van de onderhoudsbegroting, inclusief het kwaliteitsbeleid. Hij wordt daarbij ondersteund door de twee medewerksters van het bedrijfsbureau. De leiding van Vastgoed en Beheer wordt verder ondersteund door een projectleider Beheer, die de tien complexbeheerders inclusief hun assistenten aanstuurt, en een coördinator Beheer. De complexbeheerders hebben hun werkplek op de wooncomplexen van de SSHN en zijn verantwoordelijk voor het beheer van de onder hun zorg vallende complexen. De SSHN heeft in het voorjaar 211 de heer Ing. O. Albregts MSc aangesteld als coördinator voor de ontwikkeling van de diverse vastgoedprojecten, ter verdere ondersteuning van de heer Stunnenberg. De heer Albregts heeft voorheen de nodige relevante ervaring opgedaan bij ontwikkelingsbedrijven en aannemersbedrijven Verder wordt waar nodig ook externe capaciteit bij de voorbereiding en begeleiding van nieuwbouwprojecten ingeschakeld (onder andere kwaliteitstoezicht). In samenhang met de hoge eisen, die aan de organisatie worden gesteld inzake het in control zijn, heeft de SSHN ook een kwalitatief goed bezette afdeling Financiën en Control. Naast alle financieeleconomische aspecten en de administratie ervan, valt onder deze afdeling ook de zorg voor de automatisering en coördinatie van de informatieverstrekking binnen de SSHN. Als hoofd van de afdeling Financiën en Control, heeft de heer R.H.M. Scholten QC de functie van controller richting de bestuurder en Raad van Commissarissen. Mw. A. Willemsen MSc is als hoofd Financiën verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van deze afdeling. De afdeling Financiën en Control als geheel draagt zorg voor een gestructureerde vorm van risicobeheersing. Zowel de heer Scholten als mw. Willemsen hebben aanvullende opleidingen gevolgd. De heer Scholten is in 21 geslaagd voor de postacademische leergang Public Management Woningcorporaties aan de Universiteit Twente. Mw. Willemsen heeft in 21 de masteropleiding bedrijfswetenschappen aan de Radboud Universiteit Nijmegen cum laude afgerond. De SSHN hecht zeer aan een goede opleiding en vorming van haar personeel op cruciale posities en faciliteert deze van harte. De afdeling Verhuur en Communicatie wordt geleid door mw. J.G.C. Ros, die over zeer veel ervaring beschikt. Naast de verhuur van de circa 5.3 wooneenheden van de SSHN, verzorgt deze afdeling ook de voorlichting aan woningzoekenden en huurders van de SSHN. Deze afdeling wordt ook betrokken bij de oplossing van bewonersproblemen, dit laatste in nauwe afstemming met Beheer. Bij de communicatie met haar huurders, wordt intensief gebruik gemaakt van het inmiddels opgebouwde bestand van huurders, waardoor snelle en effectieve communicatie over te verrichten werkzaamheden, onverhoopt optredende storingen e.d. mogelijk is. Dit in aanvulling op de contacten, die complexbeheerders met hun huurders hebben bij het dagelijkse beheer. Onder verhuur en communicatie vallen ook de verhuur aan de jaarlijks toenemende groep van buitenlandse studenten en medewerkers (uitwisselingsstudenten, buitenlandse masterstudenten en gasten in het Guesthouse). De capaciteit van de afdeling wordt in 212 met één plaats uitgebreid, gezien de verdere groei en het arbeidsintensieve karakter van de short stay verhuur. De afdeling voert verder het aanschrijfbeleid onder alle huurders uit in het kader van de campushuurwetgeving. De SSHN besteedt veel aandacht aan het up-to-date houden van de automatiseringstoepassingen binnen haar organisatie. De SSHN heeft een open, toekomstgericht systeem met de nodige intraneten internetintegratie (Itris Viewpoint). Ten behoeve van de bedrijfszekerheid is een uitwijkserver op het complex Galgenveld beschikbaar. De SSHN heeft een prima gekwalificeerde medewerker voorheen werkzaam bij Itris in dienst voor het beheer van de applicaties, automatiseringssystemen en de randapparatuur bij de SSHN. Daarnaast schakelt de SSHN externe capaciteit in voor een adequate bewaking van het systeembeheer en de borging daarvan. a. Managementteam Het managementteam bestond in 211 uit de volgende personen: mevrouw J.G.C. Ros-de Haardt, hoofd Verhuur en Communicatie; de heer R.H.M. Scholten QC, hoofd Financiën en Control; de heer ing. C. Stunnenberg MRE MRICS, hoofd Vastgoed en Beheer. De directeur/bestuurder, de heer drs. M.R.A Derks, zit de vergaderingen van het managementteam voor. De heer Derks is als bedrijfseconoom afgestudeerd aan de RU Groningen, heeft vervolgens

41 76 77 op diverse functies binnen de Radboud Universiteit gewerkt en is sinds 1987 bij de SSHN in dienst (vanaf 1994 als directeur/bestuurder). Het managementteam vergadert eens per maand met een uitgebreide agenda, waarbij onder andere de maandelijkse periodieke informatieverstrekking vast agendapunt is. Daarnaast vindt, eveneens eens per maand, een meer informatieve bijeenkomst (zonder vergaderstukken) ter onderlinge afstemming plaats. Voorts werd in 211 tweemaal een bijeenkomst van één dag buiten kantoor georganiseerd, waarin een beperkt aantal onderwerpen meer diepgaand werd besproken. In mei 211 zijn daarbij onder andere aan de orde geweest de tussenevaluatie van de beleidsvoornemens voor de rest van het jaar, de aanscherping van het doorstroombeleid, een discussie over het kwaliteitsbeleid bij de nadere invulling van de nieuwbouwopgave voor de SSHN en de verdere mogelijkheden om op korte termijn het tekort aan kamers te verlichten. Voorts is het vervolg op de nota Strategisch Voorraad Beleid eerder vastgesteld op organisatieniveau besproken met name voor het wooncomplex Welgelegen (deze plannen zijn daarna nader uitgewerkt en in september vastgesteld). In aansluiting hierop is ook het voornemen besproken om de onzelfstandige eenheden in het complex Galgenveld vanaf medio 212 na oplevering van het project Sperwerstraat volledig in te gaan zetten voor de verhuur aan eerstejaars studenten. Verder zullen plannen worden uitgewerkt voor verlenging van de levensduur van enkele wooncomplexen (Hoogeveldt, Van Nispenstraat en Jacob Canisstraat). Zie ook hoofdstuk III.3. In oktober 211 is het concept beleidsplan 212 doorgesproken. Daarnaast is de stand van zaken van de diverse in voorbereiding zijnde projecten grondig doorgenomen, inclusief de mogelijke betrokkenheid van de SSHN in het Arnhemse. In een eerdere MT-Special is ook gezamenlijk de Risc Management Scan ingevuld alsmede de integriteitsscan. De gedrags- en integriteitscode van de SSHN is reeds in 27 definitief vorm gegeven en vastgesteld, maar blijft als onderwerp een vast punt van aandacht. Integriteit is immers niet zo zeer een kwestie van regels maar veeleer een kwestie van houding, die mede op basis van goed voorbeeldgedrag van de leiding door alle voor of namens de SSHN werkzame personen als zodanig gepraktiseerd moet worden. De leden van het managementteam zijn zich er verder terdege van bewust dat zij het bestuur en de Raad van Commissarissen goed moet faciliteren om in control te zijn en te blijven wat het reilen en zeilen van de SSHN betreft. De nodige aandacht wordt besteed aan een goede begeleiding en ontwikkeling van de SSHN-medewerkers. Dit mede aan de hand van de beschikbare competentieprofielen, die niet alleen aangeven wát er van medewerkers wordt verwacht maar ook hóe dit moet gebeuren. Binnen de SSHN zijn de leidinggevenden hiervoor getraind, waarvoor externe deskundigheid is ingehuurd. Een en ander is ingepast in het systeem van plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken. b. Ondernemingsraad De SSHN heeft een Ondernemingsraad, conform de desbetreffende bepalingen in de CAO Woondiensten. Doel is bij te dragen aan het goed functioneren van de SSHN in al haar doelstellingen. De Ondernemingsraad SSHN was in 211 als volgt samengesteld (zittingsduur vanaf juni 21): de heer G. Verhoeven (voorzitter); mevrouw E. Kraetz (plaatsvervangend voorzitter); de heer V. Kersten (secretaris). Mevrouw E.M. Arts ondersteunt de Ondernemingsraad als notulist. De Ondernemingsraad heeft in 211 tweemaal met de bestuurder vergaderd. Daarbij zijn alle actuele onderwerpen van belang voor het personeel van de SSHN in informatieve zin besproken, aan de hand van de notulen van de Raad van Commissarissen. Expliciet besproken zijn: jaarverslag SSHN 21; beleidsplan 212; financiële consequenties investeringsopgave SSHN en de projectgebonden ondersteuning daarvoor; voorgenomen nieuwbouw op diverse locaties en mogelijke betrokkenheid van de SSHN in Arnhem. Daarnaast zijn onderwerpen besproken, die meer specifiek op de taakstelling van de Ondernemingsraad betrekking hebben, zoals: goedkeuring Arbo-jaarplan 211 met onder andere aandacht voor het beheersen van de werkdruk; bespreking en goedkeuring beleidsnotitie ongewenste omgangsvormen; rooster/aanwijzing collectieve vrije dagen; nieuwe CAO Woondiensten 211 en consequenties voor medewerkers SSHN (onder andere handhaving bedrijfseigen regeling inzake vergoeding voor dienstkilometers). c. Arbozorg Door de SSHN wordt de nodige aandacht besteed aan arbozorg binnen de werkorganisatie. Arbozaken vormen een vast onderwerp van overleg in het MT, de OR alsmede het periodieke overleg met complexbeheerders en kantoorpersoneel. Verder wordt in het Sociaal Medisch Team, bestaande uit de directeur/bestuurder SSHN, het hoofd Verhuur en Communicatie en de bedrijfsarts van de Arbo Unie, de vinger aan de pols gehouden wat ziekteverzuim en mogelijk arbeidsgerelateerde problemen daarbij betreft. Als bedrijfsarts was tot medio 211 de heer R. van der Zant (Arbo Unie) bij de SSHN ingeschakeld. De heer Oosterink was zijn opvolger. Vanaf 1 januari 212 vervult de heer Urlings deze rol. Het Sociaal Medisch Team komt tweemaal per jaar bijeen en zoveel meer als nodig. Eens per vier jaar wordt een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) gehouden, dat voor de laatste keer in de zomer van 21 uitgevoerd is. Aan dit onderzoek hebben alle medewerkers SSHN op vrijwillige basis meegedaan. Doel van het PMO is het vroegtijdig signaleren van functiegebonden risico s bij de individuele werknemers. Daarnaast wordt een beeld verkregen van eventuele risico s op groepsniveau. Mede in overleg met de OR worden ook een aantal biometrische gegevens als service voor de individuele medewerkers bepaald. Onderscheid is gemaakt tussen enerzijds de kantoormedewerkers en anderzijds de complexbeheerders. Aan beide groepen is gevraagd aan te geven wat ze positief in hun werk waarderen en wat er naar hun oordeel verbeterd kan worden. Als positieve punten zijn daaruit te noemen: de omgang met collega s en de inhoud van het werk (afwisselend, mate van vrijheid, uitdaging, korte lijnen). De rode draad bij de genoemde verbeterpunten is: werkdruk bij tijden hoog, vervanging bij vakantieperiodes (kantoor), soms wat meer uitdaging (complexbeheerders). In beide groepen werd regelmatig opgemerkt dat er geen verbeterpunten genoemd konden worden. Wel waren er bij een deel van het kantoorpersoneel klachten over het binnenklimaat. In de bespreking met de OR is door de directie toegezegd, dat er aan de opmerkingen inzake de werkdruk blijvend aandacht zal worden besteed (als onderwerp van overleg op de afdelingen, waarbij een goede organisatie van het werk een belangrijk aspect is, naast de beschikbare capaciteit ervoor). Verder zijn afspraken gemaakt over een betere beheersing van het binnenklimaat. Het resultaat van het biometrisch onderzoek is met alle individuele medewerkers doorgesproken en in een enkel geval zijn afspraken gemaakt voor een vervolg (verwijzing naar huisarts en/of opticien). Over de hele linie laat de SSHN goede scores zien qua gezondheid van de medewerkers, betrokkenheid bij het werk en waardering voor de SSHN als werkgever (in vergelijking met soortgelijke organisaties). Het ziekteverzuim van de bij de SSHN in dienst zijnde medewerkers kwam in 211 uit op 2%. Over de afgelopen vijf jaren (27 tot en met 211) komt het ziekteverzuimpercentage hiermee uit op 1,92 gemiddeld. De SSHN streeft naar een langjarig gemiddeld verzuimpercentage lager dan drie. Dit doel wordt al geruime tijd ruimschoots gehaald. Bij de leidinggevenden van de SSHN is en blijft er aandacht voor een goede verzuimbegeleiding in combinatie met goede arbeidsomstandigheden

42 78 79 (in de brede zin van het woord). Met medewerkers, die zich vier maal of meer per jaar ziek hebben gemeld, vinden verzuimgesprekken plaats. Ook in 211 heeft de SSHN alle medewerkers wederom de mogelijkheid geboden om op gunstige voorwaarden deel te nemen aan het Bedrijfsfitnessprogramma van het Universitair Sportcentrum. Hiervan werd echter maar zeer beperkt gebruik gemaakt. De klachtencommissie inzake ongewenste intimiteiten, die tot taak heeft het bestuur te adviseren bij oplossing van problemen, die door betrokkenen niet in onderling overleg opgelost kunnen worden, behoefde ook in 211 niet bijeen te komen. Mevrouw I. Blanken van de Arbo Unie is als externe vertrouwenspersoon door onze medewerkers hiervoor aanspreekbaar. Met haar zijn strekking en inhoud van de in 211 vastgestelde interne beleidsnotitie Ongewenste omgangsvormen goed doorgesproken. d. Personeelsfonds De activiteiten van het personeelsfonds van de medewerkers van de SSHN worden door het bestuur ondersteund door middel van een financiële bijdrage. Het personeelsfonds organiseert onder andere een najaarsevenement voor alle personeelsleden plus hun partners. IV 2 Public Relations De SSHN hecht aan de wijze waarop haar activiteiten in de media over het voetlicht komen. Het spreekt voor zich dat de inhoud voorop staat; de SSHN wil binnen haar missie de goede dingen doen en deze ook goed doen! Dit moet echter ook goed en evenwichtig uitgedragen worden. De SSHN realiseert zich, dat zij binnen de sector woningcorporaties door haar specifieke doelgroep en woningbezit en de daarop afgestemde specifieke bedrijfsvoering, min of meer een vreemde eend in de bijt is. Onder het motto onbekend maakt onbemind, besteedt de SSHN veel aandacht aan het informeren van relevante contactpersonen bij haar belanghouders en collega-corporaties. Daarbij is de insteek van de SSHN, dat in beginsel alle zaken bij de SSHN transparant behoren te zijn, tenzij daar financiële of persoonlijke schade uit zou ontstaan (bij prijsvorming aanbestedingen e.d.). In dat laatste geval wordt daar wel transparant zij het achteraf over verantwoord. Dit leidt tot een open houding naar organen als de Studentenraad RU, de gemeenteraad, de lokale pers e.d., wat zo is de ervaring bijdraagt aan een constructieve dialoog en positieve uitstraling van de SSHN als organisatie. Er is zoals altijd bij het begin van het studiejaar veel aandacht van de media voor de stand van zaken van de huisvesting van de nieuw binnenkomende eerstejaars. De SSHN heeft hier in augustus 211 extra aandacht aan moeten besteden in samenhang met wat verwarrende berichtgeving hierover in de lokale pers. In goed overleg met de redactie van De Gelderlander is dit in de vorm van een ruim opgezet ingezonden bericht weer goed in zijn context geplaatst. De SSHN heeft ook in 211 in aanvulling op het complete jaarverslag de brochure Hoofdlijnen jaarverslag uitgebracht, waarin in vijf pagina s tekst en een reeks kengetallen een overzicht wordt gegeven van haar missie en doelstellingen, het woningaanbod en hoe dat de komende jaren meegroeit met de stijgende vraag. Deze brochure is ruim verspreid onder diverse afdelingen en medewerkers van RU, HAN, gemeente Nijmegen en collega-corporaties. De compacte vorm van de samenvatting van het jaarverslag wordt zeer gewaardeerd. Op verzoek, is het complete jaarverslag aan een beperkt aantal personen/instanties nagezonden. Uiteraard staat het volledige jaarverslag en de samenvatting ervan ook op de SSHN-website. De SSHN is, gelet op haar missie en het daaruit voortvloeiende kostenbewustzijn, terughoudend in sponsoring. De SSHN sponsort geen studentenverenigingen, studentenactiviteiten e.d., mede in de wetenschap dat hiervoor het Nijmeegs Universiteitsfonds de aangewezen instantie is. De SSHN sponsort wel op beperkte basis een aantal activiteiten, die met (studenten)huisvesting van doen hebben. In dat kader sponsort de SSHN het introductiemagazine van de RU met een bedrag van 75,- in ruil voor een advertentie daarin. Ten behoeve van de uitgave van Akku Op kamers in Nijmegen stelt de SSHN 65,- beschikbaar. Daarnaast sponsort de SSHN het jaarlijkse Studentenkamer Festival (Stukafest), dat voor een deel ook binnen wooneenheden van de SSHN plaatsvindt, met een bedrag van 357,-. Ter bevordering van de mobiliteit is een bijdrage van 1.785,- gegeven aan Student Car voor het ter beschikking stellen van twee huurauto s, die zijn gestald bij de complexen Sterrenbosch en Galgenveld. Aan de activiteiten voor het 1-jarig bestaan van onze collega-corporatie Standvast is 5,- toegekend. Ook sponsort de SSHN als vriend de culturele activiteiten voor jongeren met een handicap van Pluryn/ Werkenrode (Cardo) met een bedrag van 1.163,- per jaar. Totaal heeft de SSHN in ,- aan sponsoring uitgegeven.

43 8 81 Daarnaast betaalt de SSHN ongeveer de helft van de kosten voor de studentenenquête, die jaarlijks onder een ruime groep van RU-studenten (tweedejaars en ouder) wordt gehouden. De SSHN is daarbij met name geïnteresseerd in de uitkomsten inzake woonsituatie en woonwensen en de financiën (en ontwikkelingen daarin). De bijdrage aan de studentenenquête 21, bedroeg in 211 circa ,-. Galgenveld De SSHN onderkent het niet altijd even positieve imago van de sector woningcorporaties in zijn algemeenheid, mede als gevolg van een aantal treurige incidenten elders in den lande. Het imago blijkt gelukkig lokaal niet alleen in Nijmegen een stuk positiever te zijn dan landelijk. De SSHN constateert dat de brancheorganisatie Aedes veel energie steekt in de verbetering van het landelijke imago, maar dat dit tot dusver weinig geholpen heeft. Aedes kan dat ook niet alleen en moet ondersteund worden door primair goed werk en secundair goede berichtgeving daarover door de individuele corporaties. De SSHN probeert op de bovenbeschreven wijze haar steentje daartoe bij te dragen. De SSHN ondervindt de nodige steun van haar belanghouders (de Radboud Universiteit, de HAN en de gemeente Nijmegen) en de provincie Gelderland bij het vervullen van haar missie, die kort door de bocht luidt: de SSHN staat voor voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor de groep van studerende jongeren in het Nijmeegse. Zie ook uitkomst visitatie 21, IV 5.

44 82 83 IV 3 Samenwerking gebouwd op de locatie van de voormalige ijsbaan. Dit complex Gouverneur is eind oktober 29 IV 3.1 Samenwerking op projectbasis De SSHN heeft in overeenstemming met haar missie, een sterk op haar specifieke doelgroep van beleid (studerende jongeren) toegesneden woonbestand en bijbehorende dienstverlening. Ook de projectontwikkeling vergt een aparte benadering voor onze doelgroep. Door de aard van haar woningbezit, zijn in beginsel de financiële mogelijkheden voor de SSHN relatief beperkt in vergelijking met reguliere corporaties, die delen van hun woningbezit vaak met aanzienlijke boekwinsten kunnen of zelfs moeten verkopen. Mede door de in Kences-verband gevraagde en door de Rijksoverheid actief ondersteunde aandacht hiervoor, was er de afgelopen jaren de nodige bereidheid bij collega-corporaties om studentenhuisvesters bij de realisering van nieuwbouwprojecten in financiële zin te ondersteunen. Dit gebeurt op een zakelijke basis, die over en weer naar de onderlinge achterbannen goed te verantwoorden is. Met woningcorporatie Mooiland heeft de SSHN al een aantal jaar geleden een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, met de afspraak dat de SSHN een aantal panden in de stad Nijmegen opkoopt en verbouwt tot in totaal 1 kamers (Mooiland eigenaar, SSHN beheert en verhuurt op kostendekkende basis). Zoals onder II nader is toegelicht, is dit programma in 211 succesvol afgerond met de aankoop en verbouwing van het pand aan de Groesbeekseweg 39/41. Hiermee konden 19 kamers in het voorjaar 211 in de verhuur worden genomen waarmee het totaal aantal Mooiland kamers op 13 uitkomt. Met Mooiland is verder afgesproken, dat de SSHN mogelijk nog enkele geschikte panden, die goed aansluiten, kan aankopen (per geval ter beoordeling van Mooiland). Daarnaast heeft de SSHN in 211 intensief met Mooiland gesproken over het mee-investeren in het wooncomplex Mariënbosch, waar in totaal bijna 35 kleine zelfstandige wooneenheden zullen worden gerealiseerd (deels in de vorm van verbouwing van het rijksmonument en deels in de vorm van aansluitende nieuwbouw). Mooiland had reeds in december 21 in beginsel de bereidheid hiertoe uitgesproken. Deze gesprekken zijn in het najaar 211 positief afgerond met de afspraak, dat SSHN en Mooiland hiervoor samen een vennootschap onder firma (VOF) gaan oprichten, in het kader waarvan ieder voor 5% in het project Mariënbosch zal investeren. Beide Raden van Commissarissen hebben hiervoor nog in december 211 het groene licht gegeven. Conform de gang van zaken bij de stadspanden, zal de SSHN het beheer en de verhuur ervan verzorgen. De provincie Gelderland ondersteunt dit initiatief met een zeer gewaardeerde subsidie van 4 miljoen, gekoppeld aan de realisatie van het project Mariënbosch maar met tevens de opgave aan de SSHN (en Mooiland) om samen in totaal nog eens 25 eenheden extra te gaan bouwen, in gebruik te nemen vóór 215. Ook deze 25 extra eenheden zullen in het verband van de voornoemde VOF worden ontwikkeld en geëxploiteerd. De VOF wordt in het voorjaar 212 definitief opgericht in samenhang met de ontwikkeling van Mariënbosch. Door de combinatie van enerzijds subsidie van de provincie Gelderland en anderzijds het hebben van Mooiland als partner in de VOF, is de SSHN in staat om op een financieel verantwoorde wijze haar nieuwbouwopgave te verhogen van 1. naar 1.25 studenteneenheden (zie ook III.3). SSHN en Mooiland zullen in dit verband de mogelijkheden voor verdere samenwerking op projectbasis in Nijmegen en Arnhem gaan onderzoeken, in aansluiting op het beleid van Mooiland om zich meer in deze twee steden te gaan profileren, gebruik makende van de specifieke expertise van de SSHN. Met een tweetal corporaties uit Apeldoorn (Ons Huis) en Hilversum (Gooi en Omstreken) heeft de SSHN verder in juni 27 de Commanditaire Vennootschap Heyendaal opgericht voor de gezamenlijke exploitatie van een wooncomplex met 195 zelfstandige wooneenheden, in gebruik genomen (zie verder II.3.2.2). De SSHN is verder voor haar aandeel in deze investering ondersteund met een laagrentende lening 25% korting op de marktrente van 6 miljoen door drie in de zogenaamd G5 samenwerkende corporaties uit deze regio (De Gemeenschap uit Nijmegen, Woonstichting Gendt en Vrijleve uit Lobith). Met Portaal, vestiging Nijmegen heeft de SSHN afspraken gemaakt over de verhuur van drie voor permanente kamerbewoning bestemde panden van Portaal (SSHN verhuurt deze 19 kamers door aan haar doelgroep). Met de gemeente Nijmegen, de Radboud Universiteit en de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen, voert de SSHN elk jaar rond de zomer een campagne om extra kamers uit de particuliere sector (hospita s) al dan niet tijdelijk beschikbaar te krijgen (zie ook II.1.6). Conform haar missie, streeft de SSHN naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere partijen. De SSHN is mede op verzoek van de HAN in 211 het gesprek aangegaan met de huidige eigenaar van de voormalige toren van Rijkswaterstaat, pal naast de HAN-campus bij Presikhaaf. Deze toren staat leeg en kan omgebouwd worden tot 256 zelfstandige wooneenheden voor studerende jongeren. De SSHN heeft in 211 een voorovereenkomst getekend, waarin zij zich onder stringente voorwaarden wat de kwaliteit en betaalbaarheid betreft bereid verklaart deze toren gedurende 25 jaar te huren en door te verhuren aan Arnhemse studenten. De SSHN heeft dit voornemen goed doorgesproken met de gemeente Arnhem en gedeeld met haar Arnhemse collega-corporaties. Aangezien de SSHN huurt en niet zelf investeert, zal dit niet ten koste aan van haar investeringscapaciteit in het Nijmeegse. De SSHN zal dit voornemen komend jaar verder uitwerken in goed overleg met de HAN, de gemeente Arnhem en onder andere collega-corporatie Vivare. IV 3.2 Kences De SSHN neemt deel in de stichting Kences, het samenwerkingsverband van studentenhuisvesters in den lande. Kences is eind 1999 opgericht. De negen deelnemers in Kences werken alle aan goed, betaalbaar wonen voor studerende jongeren, waarvan vier min of meer als categorale studentenhuisvesters en vier als wooncorporaties met een bredere doelstelling, maar met een aparte organisatorische afdeling voor studentenhuisvesting. De deelnemers van Kences zijn samen actief in nagenoeg alle studentensteden en huisvesten daar ruim 6. studenten. Kences is een platform, waar de nodige uitwisseling van ideeën, informatie en kennis tussen de deelnemers plaatsvindt. Een en ander wordt ondersteund door een bureau, bestaande uit de directeur Kences met één stafmedewerker. De stichting Kences is gehuisvest in het kantoor van de SSH te Utrecht. Het bestuur van Kences bestaat uit de bestuurders van de participerende corporaties. Kences heeft een actieve rol gespeeld bij de totstandkoming van het campuscontract, waardoor het aanschrijfbeleid van niet meer studerende huurders efficiënter uitgevoerd kan worden. In het afgelopen jaar heeft Kences met succes het tekort aan studentenhuisvesting en de noodzaak voor toegesneden beleid op landelijk en lokaal niveau om dit op te lossen op de politieke agenda geplaatst. Dit heeft in 211 geresulteerd in een Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting Dit actieplan is op 17 november 211 ondertekend namens de gezamenlijke Kennissteden (de tien steden met een universiteit), de VSNU en de HBO-Raad, de LSVB, Kences en door minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In dit Actieplan wordt een aantal voornemens vastgelegd ter oplossing van de gesignaleerde knelpunten zijnde de heffingen voor studentenhuisvesters, de te strakke bouwregelgeving, de noodzaak van voldoende huuropbrengsten, het stimuleren van ontheffingen voor tijdelijke huisvesting en juridisch maatwerk voor de regelgeving verhuur aan internationale studenten. Ieder van de genoemde partijen zal daaraan een bijdrage leveren. Het ministerie BZK zal er onder andere naar streven om de onzelfstandige eenheden uit te gaan

45 84 85 zonderen van de vanaf 214 op te leggen verhuurdersheffingen. Kences heeft onder voorbehoud hiervan getekend voor de realisatie van 16. nieuwe studenteneenheden, waarmee een investering gemoeid is van ruim 1 miljard Samen met het ministerie van BZK heeft Kences verder opdracht gegeven voor het maken van een landelijke monitor studentenhuisvesting, die eind 211 in zijn eerste vorm verschenen is. Deze monitor bevat ook prognoses op lokaal niveau voor WO- en HBOstudentenaantallen en zal komend jaar verder worden verfijnd. Door de categorale studentenhuisvesters is gezamenlijk bezwaar en beroep aangetekend tegen de heffingen bijzondere projectsteun, die hen in 28, 29 en 21 zijn opgelegd. Dit beroep is in laatste instantie helaas door de Raad van State afgewezen. IV 3.3 Samenwerking met Hoger Onderwijs De SSHN heeft, gelet op haar doelgroep, een goede bestuurlijke band met de Radboud Universiteit en de HAN. Beide instellingen hebben een voordrachtsrecht voor het benoemen van een lid van de Raad van Commissarissen. Door de beschikbaarstelling van grond tegen zeer gunstige voorwaarden, is door de Radboud Universiteit de basis gelegd voor de realisering van het complex Sterrenbosch met 411 wooneenheden op de universitaire campus (opgeleverd in 26). De SSHN is de RU daarvoor zeer erkentelijk. Dit wooncomplex wordt uitsluitend aan universitaire studenten verhuurd. Verder zijn afspraken gemaakt over de inzet, inrichting alsmede volledige stoffering en meubilering van één bouwdeel in dit complex de toren met 71 wooneenheden voor (buitenlandse) gasten van de RU op kostendekkende basis. Daarmee is een uitstekende voorziening beschikbaar voor het tijdelijk huisvesten van gasten en medewerkers van de RU en het UMC St Radboud in de vorm van een Guesthouse. Daarnaast zijn ook afspraken gemaakt inzake de kosten voor reservering van woonruimte voor buitenlandse uitwisselingsstudenten en de meubilering en stoffering van 213 van deze eenheden (zie II.1.3 sub e). Inzake de huisvesting van de groeiende groep buitenlandse masterstudenten, heeft de SSHN enige tijd geleden een goed gesprek gehad met het voltallige College van Bestuur van de RU. Hierbij is de urgentie van het tekort aan huisvesting voor deze groep door het College van Bestuur onderstreept en zijn de inzet en mogelijkheden van de SSHN verduidelijkt. Inmiddels zijn 2 gemeubileerde eenheden voor dit doel beschikbaar en wordt aan de beschikbaarstelling van nog eens 25 eenheden gewerkt. Voor de verdere resultaten, verwijzen wij kortheidshalve naar II.1.5. Voor de HAN zijn tot dusver 27 kamers voor uitwisselingsstudenten in Nijmegen gereserveerd. Gesprekken zijn gaande om dat aantal komend jaar met 53 gemeubileerde kamers in Nijmegen uit te breiden. Met HAN en RU wordt voorts intensief samengewerkt bij de voorlichting aan potentiële eerstejaars studenten aan beide instellingen voor Hoger Onderwijs. Mede op verzoek van de HAN gaat de SSHN binnen nader bepaalde randvoorwaarden verder ook activiteiten oppakken in het Arnhemse (zie II sub f). De SSHN heeft regelmatig contacten met de Studentenraad van de RU rondom de problematiek van de huisvesting van studerende jongeren. Deze hebben eerder positief bijgedragen aan de realisatie van de supersnelle internetvoorziening bij de SSHN (in goede samenwerking met het Universitair Centrum voor Informatievoorziening) en de beschikbaarstelling van grond voor de nieuwbouw op de campus! In 211 is het jaarverslag SSHN met een delegatie uit de Studentenraad besproken, waarbij met name het kamertekort en de voornemens van de SSHN tot oplossing daarvan onderwerp van gesprek waren. Voorts is het beleid van de SSHN om circa de helft van de aanvullende nieuwbouw de komende jaren uit te voeren in de vorm van onzelfstandige eenheden (in groepen van vier) nader toegelicht. De SSHN zal de rest van de aanvullende nieuwbouw realiseren in de vorm van relatief kleine, maar wel zelfstandige wooneenheden. Een en ander sluit goed aan bij de uitkomsten van de in samenwerking met de Radboud Universiteit jaarlijks te houden studentenenquêtes. Tenslotte heeft de SSHN naast bovenvermelde contacten ook overleg met de studentenvakbond Akku, die onder meer de nodige aandacht heeft voor de kamersituatie in Nijmegen (apart steunpunt). De SSHN ondersteunt Akku bij haar uitgave Op kamers in Nijmegen met een advertentie. Akku heeft het initiatief genomen tot de vorming van huurteams, die sinds 29 de kwaliteit en huurprijs van studenteneenheden in Nijmegen zowel bij SSHN als bij particuliere verhuurders bewaken. Een goed initiatief, dat thans door de gemeente Nijmegen wordt gesubsidieerd. De Radboud Universiteit en Hogeschool van Arnhem en Nijmegen vormen de voornaamste belanghouders van de SSHN, naast de gemeente Nijmegen en het Platform Huurdersbelangen. IV 3.4 Samenwerking met de gemeente Nijmegen en provincie Gelderland De SSHN heeft zowel wat de exploitatie als wat de uitbreiding van haar woonbestand betreft uitstekende contacten met de gemeente Nijmegen. In aansluiting daarop ondersteunt de provincie Gelderland de SSHN bij de invulling van haar naar verhouding zeer grote bouwopgave. De inzet van de SSHN is immers om voldoende studenteneenheden beschikbaar te hebben en te houden om ook in de komende jaren aan de nog steeds groeiende aantallen eerstejaarsstudenten allemaal een kamer aan te kunnen bieden vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars het studiejaar daarop binnenstroomt. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen is opgenomen, dat de SSHN circa 1. wooneenheden extra zal moeten bouwen vóór 215 om aan bovenvermelde doelstelling op middellange termijn te kunnen blijven voldoen (bovenop de eerder in 24 vastgestelde en inmiddels volledig gerealiseerde bouwopgave van ruim 1. wooneenheden). In overleg met de beide instellingen voor Hoger Onderwijs, is verder afgesproken dat de SSHN zo mogelijk nog eens 25 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende financiële ondersteuning door andere partijen gevonden kan worden. Bij het bovenstaande is ook rekening gehouden met de toezeggingen aan de instellingen voor Hoger Onderwijs om ook de komende jaren elk jaar telkens weer kamers extra vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse (master)studenten. Inmiddels zijn hiervoor vanaf medio kamers gereserveerd. Door de in het najaar 211 door de provincie Gelderland toegekende subsidie van 4 miljoen voor de realisering van het project Mariënbosch wordt de SSHN in samenwerking met Mooiland in staat gesteld bovenvermeld bouwprogramma waarschijnlijk volledig uit te voeren, Voorwaarde is wel dat met de bouw van Mariënbosch spoedig gestart kan worden. In II is hier nader op ingegaan. In II en II is verder aangegeven hoe de SSHN hier door middel van nieuwbouw uitvoering aan wil geven. De SSHN constateert dat de contacten met de verantwoordelijke wethouders voor onder andere wonen en ruimtelijke ontwikkeling Waalsprong (de heer Van der Meer) en de ruimtelijke ontwikkeling beneden de Waal (mevrouw Kunst) direct en goed zijn. Daarnaast heeft de SSHN goed contact met de verantwoordelijk gedeputeerde van de provincie Gelderland, de heer Verdaas en zijn medewerkers, inzake de ontwikkelingen van de studentenhuisvesting in Nijmegen en het belang ervan voor de kenniseconomie in deze stad. IV 3.5 Samenwerking met Nijmeegse corporaties Binnen het Nijmeegse bestaat het Platform Nijmeegse Woningcorporaties dat ook in 211 enkele malen bijeen geweest is ter afstemming van een aantal punten van gemeenschappelijk belang van de in Nijmegen werkzame corporaties. Belangrijk punt van aandacht in 211 was de actualisering van de stedelijke raamovereenkomst Wonen Nijmegen tussen de gemeente Nijmegen en de Nijmeegse Woningcorporaties: gezien haar specifieke doelgroep, daarop afgestemd toewijzingsbeleid en specifieke bedrijfsvoering is de SSHN geen mede ondertekenaar van de raamovereenkomst. Dit neemt niet weg dat de SSHN de ontwikkelingen daarbij goed volgt en attent is op raakvlakken (met name inzake de positie van starters op de Nijmeegse woningmarkt) en in de discussie hierover een constructieve bijdrage levert. De SSHN is ook één van de inschrijfpunten voor Entree, dat de verhuur verzorgt voor het merendeel van de corporatiewoningen in het KAN-gebied.

46 86 87 De SSHN is geen participant in de organisatie van Entree (Enserve), maar werkt op deze wijze wel actief samen met Entree ter bevordering van de doorstroming van SSHN-huurders naar de reguliere huurmarkt. Alleen de verhuur van de circa 2 meer slaapkamerwoningen van de SSHN gebeurt volgens Entree-criteria, gebaseerd op de regionale huisvestingsverordening IV 3.6 Samenwerking in landelijk verband De SSHN zal vooralsnog actief blijven participeren in Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. De SSHN vraagt daarbij, in aansluiting op de belangenbehartiging door Kences, aandacht voor de specifieke positie van de studentenhuisvesting binnen de sector woningcorporaties. De SSHN heeft hiervoor ook de bijzondere aandacht gevraagd én gekregen van de bestuursvoorzitter van Aedes, de heer Marc Calon. Het spreekt voor zich dat de SSHN bijzonder blij is met deze uitkomst, die mede gebaseerd is op een aantal rechtstreekse interviews met vertegenwoordigers van onze stakeholders. De SSHN beschouwt deze uitkomst verder als een stimulans om op deze wijze door te gaan met de inzet voor de bouw en het beheer van voldoende, goede en betaalbare wooneenheden voor studerende jongeren in het Nijmeegse. Daarvoor is er nog veel werk aan de winkel. Wij vertrouwen erop, dat we daarbij wederom kunnen rekenen op de goede samenwerking met al onze relaties. De SSHN zal verder natuurlijk ook rekening houden met de aanbevelingen, die in het kader van deze visitatie gedaan zijn. Voor degenen, die nader kennis willen nemen van het volledige visitatierapport (met daarin ook een keurige samenvatting), verwijzen wij gaarne naar onze website: Deelname aan het overleg en activiteiten van de Nederlandse Vereniging voor Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) en actieve participatie in de netwerken en bijeenkomsten van Aedes zijn hierbij van wezenlijk belang. IV 3.7 Resultaat visitatie SSHN 21 Conform hetgeen in de AedesCode hierover opgenomen is, heeft de SSHN aan het bureau Raeflex eind 29 opdracht verstrekt voor de uitvoering van een visitatie. De visitatie zelf heeft in 21 plaatsgevonden, onder voorzitterschap van de heer drs. D. van Ginkel. De uitkomst ervan is een score van vijf maal een 8 op de onderdelen presteren naar ambities en doelen, presteren naar opgaven, presteren naar vermogen en efficiency, presteren volgens stakeholders en governance, met een overall score van een ruime 8. De SSHN heeft in het eindrapport van Raeflex de volgende recensie gekregen: Samenvattend stelt de commissie dat de SSHN de juiste dingen doet en deze goed doet. De corporatie heeft een heldere focus op studentenhuisvesting en heeft dit goed doorvertaald in ambities, activiteitenplannen en de wijze waarop stakeholders betrokken worden. De SSHN richt zich in haar eigen beleid uitsluitend op studentenhuisvesting en heeft daardoor een heldere focus. Haar ambities richten zich op de klant (voornamelijk universitaire en hbo-studenten). De realisatie van projecten is van de ambities afgeleid. Eveneens heeft de SSHN de eigen doelen vastgelegd in prestatieafspraken met stakeholders. De SSHN benoemt daarnaast helder op welke gebieden zij een resultaatverplichting afspreekt dan wel een inspanningsverplichting. De heldere focus en de transparantie over de financiële (on)mogelijkheden dragen ertoe bij dat de ambities van de SSHN goed bekend zijn bij haar belangrijkste stakeholders en dat deze er aan meewerken de ambities te halen. Eveneens werkt de corporatie met een heldere beleidscyclus, waarin zij consistent jaarlijks de ambities en beleidsdoelen evalueert en bijstelt in het jaarlijkse activiteitenplan. Haar ambities en doelen zijn concreet en leidend: voldoende woonruimte, goede woonruimte en betaalbare woonruimte. Zij richt zich op dat wat de student belangrijk vindt bij het wonen en daaromheen (bijvoorbeeld snel internet, wonen op een centrale locatie). De SSHN is transparant over wat zij ambieert, zelf kan realiseren en met anderen wil realiseren. Richting stakeholders is zij zich bewust van haar rol en positie. Door de open en communicatieve manier van overleg vinden stakeholders het prettig om met de SSHN samen te werken en te komen tot gezamenlijke resultaten. De SSHN is hierbij pro-actief. De corporatie is ambitieus, maar realistisch. Bovendien is zij zeer kostenbewust en doelmatig doordat zij een lean en mean organisatie heeft. De bedrijfslasten zijn relatief laag in vergelijking met andere corporaties en studentenhuisvesters. Einde citaat.

47 88 89 V Slotwoord bestuurder De SSHN is als maatschappelijke ondernemer een volledig zelfstandige organisatie. Die zelfstandigheid en onze missie brengen met zich mee, dat er op een verantwoorde wijze met middelen wordt omgegaan. In dit jaarverslag zijn de activiteiten over 211 en de daarbij behaalde prestaties uitgebreid en transparant verantwoord. De SSHN besteedt daarbij veel aandacht aan het onderwerp governance, mede ter naleving van de betreffende AedesCode. In dat verband is ook uitgebreid aandacht geschonken aan de bij de bedrijfsvoering van de SSHN te onderscheiden risico s en de wijze waarop deze beheerst worden. Er hebben in 211 geen transacties plaatsgehad, waarbij tegenstrijdige belangen aangaande de bestuurder aan de orde waren. Uit het jaarverslag blijkt dat de SSHN voor een grote aanvullende bouwopgave van nog eens 1.25 wooneenheden staat, in een periode waarin corporaties en dus ook de SSHN geconfronteerd worden met integrale vennootschapsbelasting, aanvullende heffingen voor bijzondere projectsteun en mogelijk ook nog eens veel hogere heffingen vanaf 214. Gelukkig wordt in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, dat in 211 ondertekend is door de VSNU, HBO-Raad, Kennissteden, Kences en de minister van BZK de specifieke positie van studentenhuisvesters met hun hoge investeringsopgaven en relatief beperkte financiële mogelijkheden onderkend en heeft de minister van BZK toegezegd zich ervoor in te zetten om de onzelfstandige wooneenheden te ontzien bij eventuele aanvullende heffingen vanaf 214. De financiële uitgangspositie van de SSHN is eind 211 gezond, dankzij een lean and mean bedrijfsvoering, goed financieel ondernemerschap en reeds verkregen en toegezegde matching door collegacorporaties. In dat verband moet zeker de samenwerking met onze collega-corporatie Mooiland worden genoemd, die in 212 zal uitmonden in een vennootschap onder firma Mooiland SSHN, in het kader waarvan in de eerste plaats de nieuwbouw Mariënbosch en daarna nog een aanvullende nieuwbouwproject zullen worden gerealiseerd. Dankzij de zeer gewaardeerde subsidie van 4 miljoen van de provincie Gelderland, die aan de SSHN in 211 toegekend is, kan het ambitieuze bouwprogramma om in totaal 1.25 extra studenteneenheden te realiseren vóór 215, naar alle waarschijnlijkheid verwezenlijkt worden. Eind 211 heeft de SSHN inmiddels bijna 6 wooneenheden in aanbouw en nog eens circa 4 wooneenheden in ontwikkeling! Ook voor de realisering van de laatste 25 wooneenheden, is er thans ruimte gecreëerd. Hierover heeft ook goede afstemming met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting plaatsgevonden. op alle vijf de onderdelen een 8 scoort. Kennelijk doen wij ook in de ogen van onze stakeholders de goede dingen en doen wij die ook goed. Een stimulans om vooral zo door te gaan! Een speciaal woord van dank is op zijn plaats voor de provincie Gelderland en Mooiland, waarmee de SSHN afspraken heeft gemaakt voor concrete samenwerking op projectbasis. Tenslotte ziet de SSHN met vertrouwen de samenwerking tegemoet met de gemeente Arnhem en de daar werkzame collega-corporaties inzake de inzet van de specifieke expertise van de SSHN in het Arnhemse. Uitdrukkelijk gaat onze dank ook uit naar alle SSHN-medewerkers, die uiteindelijk de dienstverlening aan de (potentiële) huurders gestalte hebben gegeven! Verklaring ex artikel 26 lid g BBSH Conform het gestelde in artikel 26 lid g van het Besluit Beheer Sociale Huisvesting verklaart het bestuur hierbij tot slot dat de middelen van de SSHN in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting in het Nijmeegse. Ook is er geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen. Nijmegen, 16 april 212 drs. M.R.A. Derks, statutair directeur Ter afsluiting van dit jaarverslag wil het bestuur zijn dank uitspreken aan allen, die zich in het jaar 211 voor de SSHN en haar bewoners hebben ingezet. Het Platform Huurdersbelangen wordt bedankt voor haar inzet. Het platform is een actieve organisatie, die in goed overleg met haar achterban, in staat blijkt om de belangen van de SSHN-huurders adequaat te behartigen. Dank gaat ook uit naar de leden van de Raad van Commissarissen van de SSHN, de leden van de Commissie van Toewijzing en de Geschillencommissie voor hun bereidheid om zich voor de SSHN en haar (aspirant)-huurders in te zetten. Voorts een woord van dank voor de constructieve samenwerking met de diverse vertegenwoordigers van de gemeente Nijmegen, Kences-collega s, de instellingen voor Hoger Onderwijs in Nijmegen, onze brancheorganisatie Aedes en aan alle andere relaties van de SSHN. In dit verband mogen ook de uitkomsten van de visitatie (in 21) worden genoemd, waarin de SSHN

48 9 91 VI Verklaring Raad van Commissarissen VI 1 Toezichtkader en visie De Raad van Commissarissen heeft tot taak - permanent - toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van zijn taken naar het belang van de SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van de SSHN en betrokkenen af. De missie van de SSHN is daarbij maatgevend. Deze missie is vertaald in de maatschappelijke opgave voor de SSHN om te voorzien in voldoende goede en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in het Nijmeegse. In III.3 is deze doelstelling nader geconcretiseerd door de bestuurder. De Raad van Commissarissen rekent het ook tot zijn verantwoordelijkheid om toe te zien op een goede interne risicobeheersing en adequate controlesystemen daarvoor. De Raad van Commissarissen hanteert bij het bovenstaande het volgende toezichtkader: missie SSHN, zoals verwoord in hoofdstuk 1 van dit jaarverslag; de hieruit voortvloeiende visie op de maatschappelijke prestaties van de SSHN; de door de bestuurder in overleg met de drie belanghouders en gemeente Nijmegen uitgewerkte doelstellingen ter invulling hiervan; de prestatieovereenkomst SSHN-gemeente Nijmegen , wederzijds ondertekend in september 21; het schrijven d.d. 23 maart 211 van de directeur generaal WWI/BZK waarin deze zijn waardering uitspreekt voor bovenvermelde prestatieafspraak en het belang ervan onderstreept; de in het bestuurlijk overleg met haar stakeholders (RU, HAN en gemeente Nijmegen) op 18 mei 211 gemaakte afspraak tot verhoging van het aantal te realiseren studenteneenheden tot 1.25 (voor 215), zulks onder voorbehoud van aanvullende financiering; de toekenning van de subsidie van 4 miljoen door de provincie Gelderland, welke voornoemd voorbehoud wegneemt (schrijven d.d 19 december 211, waarin de subsidie in het kader van het Vliegende Start Project gekoppeld aan het project Mariënbosch wordt toegekend); het jaarlijks voortschrijdend beleidsplan SSHN met onderliggende integrale meerjarenramingen; het activiteitenplan SSHN en begroting voor het betreffende jaar; de visitatiebrief van de voorzitter van de visitatiecommissie van 25 oktober 21 inzake het definitieve visitatierapport van Raeflex alsmede het definitieve ook door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland geaccordeerd visitatierapport Raeflex van november 21; de geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties van juli 211; de kwartaalrapportages SSHN met daarin op hoofdlijnen de tussentijdse realisatie van de begroting; de daaraan te koppelen risicobeheersing en controlesystemen; de voortschrijdende mededelingen van de bestuurder bij elke vergadering van de Raad van Commissarissen; de jaarlijkse bedrijfsvergelijking Corporatie in perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (met name de referentiegroep); de financiële continuïteit en het proces van sturing en verantwoording; de risicoanalyse Finance Ideas op basis meerjarenbegroting SSHN d.d. 7 september 29; de naleving van de voor de SSHN relevante wet- en regelgeving, mede aan de hand van de oordeelsbrief over het verslagjaar 21 van minister Donner van BZK; de profielschets van de Raad van Commissarissen, in samenhang met het vastgestelde Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen en opleiding en training van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen; het bezoldigingsbeleid voor de bestuurder, gebaseerd op de in 26 geactualiseerde nota Izeboud en herijkt op basis van de nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties van 17 mei 21; de Wet Normering Topinkomens, zoals aangenomen door de Tweede Kamer op 6 december 211 en de bijbehorende voorlichtingsbrief van het ministerie van BZK van 8 december 211 inzake het overgangsrecht van de WNT; het vastgestelde integriteitsbeleid en de klokkenluidersregeling SSHN; de aanbevelingen van de externe accountant (tot en met boekjaar 21 PWC; hierna Ernst &Young). De visie van de Raad van Commissarissen is, dat de SSHN door een goede focus op haar maatschappelijke opgave, zijnde onze werkzaamheden voor de doelgroep studerende jongeren, een heldere positie heeft en houdt in het krachtenveld van de diverse participanten in de volkshuisvesting in de stad Nijmegen. Door een goede focus, is de SSHN in staat om met relatief beperkte middelen (efficiënt), optimaal tot goede resultaten te komen (effectief). De Raad van Commissarissen hecht daarbij zeer aan een goede bestuurlijke band met beide instellingen voor Hoger Onderwijs in het Nijmeegse. Het belang van de SSHN en haar missie staan daarbij voorop. Mede op verzoek van de HAN, onderzoekt de SSHN de mogelijkheid om haar activiteiten op passende wijze uit te breiden tot het Arnhemse, in aanvulling op de activiteiten voor studentenhuisvesting aldaar van onze collega-corporaties met name Vivare en onder de randvoorwaarde dat hierdoor de investeringsopgave in het Nijmeegse en het lean and mean karakter van de SSHN niet in het gedrang komt. De Raad van Commissarissen heeft aan zijn voorzitter en plaatsvervangend voorzitter een expliciet omschreven mandaat verleend voor onder andere de audit- en remuneratiefunctie. Een en ander is nader vastgelegd in de statuten van de SSHN en het Reglement Werkwijze voor de Raad van Commissarissen d.d. 11 februari 28. De Governancecode Woningcorporaties van Aedes van 26 is gebruikt als leidraad voor bovenvermeld reglement. Dit reglement voldoet volledig aan alle principes van de toenmalige governancecode. De Raad heeft echter een aantal afwijkende uitwerkingen hieraan gegeven, na ampel beraad, rekening houdend met de context waarbinnen de missie van de SSHN het beste vorm gegeven kan worden. Inmiddels is de governancecode per juli 211 geactualiseerd. De afwijkingen daarop worden in hoofdstuk III.5 nader benoemd en uitgelegd.

49 92 93 VI 2 Samenstelling en vergaderingen Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van de SSHN heeft zeven leden. Twee leden worden op voordracht van het Hoger Onderwijs (RU en HAN) en twee leden op voordracht van de huurders benoemd. Drie leden worden door de Raad van Commissarissen zelf via openbare werving geselecteerd. De Raad van Commissarissen was begin 211 als volgt samengesteld: Naam Functie Geboortedatum Datum van aftreden Benoemd op conform statuten voordracht van mr. W.J.G.M. van den Broek Voorzitter ) Raad van Commissarissen mr J.M.H.B. Gerritsen Plv. voorzitter Raad van Commissarissen mw. mr. R.B. Ester Lid ) Raad van Commissarissen dr.ir. A.A.J.M. Franken Lid CvB RU dhr. F. Stöteler Lid CvB HAN dhr. S. de Roover Lid ) Huurders (Platform) dhr. H.M. van Kessel Lid Huurders (algemeen) 1) De heer van den Broek is vanaf september 21 lid. In de vergadering van 22 februari 21 is diens eerdere herbenoeming in samenhang met de benoeming van een nieuwe plaatsvervangend voorzitter zie hieronder - verlengd tot 28 augustus 213, overeenkomend met de maximale termijn van twaalf jaar, zoals opgenomen in de toenmalige governance code. Deze herbenoeming past overigens ook binnen de overgangsregeling, zoals opgenomen in de geactualiseerde governancecode. 2) Eerste benoeming vond plaats op 23 juni 23. Herbenoeming voor een nieuwe periode van vijf jaar vond plaats op 23 juni 28. Ook deze herbenoeming past binnen de overgangsregeling van de geactualiseerde governancecode. 3) In verband met diens afstuderen en werkkring in Ierland, heeft de heer De Roover in de vergadering van 2 juni 211 afscheid genomen als commissaris. De vacature is in 211 niet ingevuld, in afwachting van de voordracht van het Platform Huurdersbelangen. Ter aanvulling op het bovenvermelde, kan opgemerkt worden dat de voorzitter, de heer Van den Broek, werkzaam is als advocaat in de bouwrechtpraktijk bij Poelmann van den Broek Advocaten te Nijmegen. Als in dit verband relevante nevenfunctie kan gemeld worden dat de heer Van den Broek onder andere voorzitter is van de Raad van Commissarissen van de Verenigde Bedrijven van de Klok (VBK), statutair gevestigd te Druten. Bij diens herbenoeming in 26, is laatstgenoemd aspect uitdrukkelijk afgewogen en verantwoord in het jaarverslag 26. De heer Gerritsen is partner bij Censum Finance & Treasury BV en als zodanig consulent op het gebied van finance & control, gespecialiseerd in treasury management. Hij vervult in zijn huidige werkzaamheden regelmatig de functie van sparringpartner voor raden van commissarissen en auditcommissies bij andere, met name grote, woningcorporaties. Als nevenfunctie is het relevant te vermelden, dat de heer Gerritsen bestuurslid is van de stichting Decent Domus, die tot doel heeft de kwaliteit van bestuur en management in de sector woningcorporaties te bevorderen. Mevrouw Ester is zelfstandig gevestigd advocaat te Nijmegen. Zij heeft veel kennis van en ervaring in de Nijmeegse Politiek. De heer Franken is vicevoorzitter van het College van Bestuur van de Radboud Universiteit. Het College van Bestuur heeft hem voorgedragen als lid van de Raad van Commissarissen. De heer Franken was tot eind 27 directeur van de Technologiestichting STW. Als in dit opzicht relevante nevenfuncties van de heer Franken kunnen worden genoemd: bestuurslid Stichting Health Valley, bestuurslid Stichting SURF en bestuurslid Stichting Gelder Kennis. De heer Stöteler is directeur van de faculteit Gezondheid, Gedrag en Maatschappij van de HAN, vestiging Nijmegen. De heer Stöteler heeft opleidingen en ruime ervaring in het onderwijsmanagement. Als relevante nevenfunctie, kan worden gemeld dat de heer Stöteler lid is van de Raad van Commissarissen van de Rabobank De Liemers. De heer Van Kessel studeert rechtsgeleerdheid aan de Radboud Universiteit Nijmegen. De heer De Roover is in het voorjaar 211 afgestudeerd in de bedrijfswetenschappen aan de Radboud Universiteit Nijmegen en heeft inmiddels zoals hierboven opgemerkt een werkkring in Dublin/Ierland, waardoor hij medio 211 afgetreden is. De heer Van Kessel voldoet en de heer de Roover voldeed aan het profiel voor de huurdersleden van de Raad van Commissarissen SSHN. Alle commissarissen hebben opgave gedaan van hun (neven)functies. Voor zover in dit kader relevant, zijn deze hierboven benoemd. Voor de benoeming van nieuwe leden heeft de Raad van Commissarissen in zijn vergadering van 9 februari 29 een uitgebreide profielschets vastgesteld, met als kernpunt dat de Raad als collectief moet beschikken over deskundigheid, visie en ervaring, op de volgende punten: bedrijfseconomie en financiën (financieel expert); volkshuisvestelijke aangelegenheden; vastgoedontwikkeling en beheer; marketing en marktcommunicatie; arbeidsverhoudingen; ontwikkelingen binnen het hoger onderwijs; wet- en regelgeving. Bij de samenstelling wordt hiermee rekening gehouden om een goede balans en voldoende complementariteit binnen de Raad te creëren. In de profielschets zijn de bovenvermelde aspecten verder uitgewerkt. Gezien de audit- en remuneratiefunctie, die door de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter krachtens mandaat van de Raad vervuld worden, zijn op hen beiden specifieke eisen van toepassing. De leden van de Raad onderschrijven alle 25 aanbevelingen van de commissie Glasz zoals verwoord in het rapport Naar professioneel toezicht d.d. juni In het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen d.d. 11 februari 28 is vastgelegd, dat kandidaten voor de drie door de Raad zelf te benoemen commissarissen geworven zullen worden op basis van openbare kennisgeving. Dat laatste is in 21 ook gebeurd bij de benoeming van de nieuwe plaatsvervangend voorzitter, zoals in het jaarverslag 21 verder ook uitgebreid verantwoord is. Vóórdat benoeming van een kandidaat aan de orde is, vindt er een gesprek plaats met de voorzitter en bestuurder en de betrokken kandidaat-commissaris. In dit gesprek komen de uitgangspunten van goed bestuur uitdrukkelijk aan de orde. Herbenoeming is nooit een automatisme en vindt plaats na individuele consultatie van de andere commissarissen. Aan alle nieuw benoemde leden wordt een introductieprogramma aangeboden (o.a. de cursus Commissarissen van een woningcorporatie ). De Raad van Commissarissen heeft in 211 zesmaal vergaderd. 56 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 28 februari 211 Interne evaluatie Raad van Commissarissen met onder andere bespreking van de rapporten Lessons learned (meer dan honderd lessen van voormalige toezichthouders) en de nulmeting integriteit door CFV. Daarbij is ook betrokken de gunstige analyse door het Centraal Fonds Volkshuisvesting van de maatschappelijke verantwoording, zoals door de SSHN gedaan in haar jaarverslag 29.

50 TPG-locatie Besluit om akkoord te gaan met de ontwikkeling van een bouwplan voor circa 35 studenten- eenheden op de locatie Mariënbosch en continuering van de onderhandelingen daarover met betrokken partijen binnen de eerder in december 21 vastgestelde en in deze vergadering herbevestigde financiële kaders en op basis van een design-en-construct aanpak, conform te doen gebruikelijk bij SSHN. Besluit tot machtiging van de bestuurder om binnen een nader genoemd budget in overleg met voorzitter en plaatsvervangend voorzitter een bod uit te brengen voor de aankoop van de bedrijfsruimte onder het wooncomplex Jacob Canisstraat. Deze ruimte is onmisbaar in het kader van de toekomstige renovatie van dit wooncomplex en was al enige tijd in de verkoop. NB: deze aankoop is enkele dagen later binnen het budget geëffectueerd voor een bedrag van 8.,- k.k. Besluit tot herbenoeming van de voorzitter van de Geschillencommissie SSHN voor een periode van drie jaar. Vaststelling governance jaaragenda 211. Bespreking mogelijke betrokkenheid SSHN bij studentenhuisvesting in Arnhem. De Raad heeft daarvoor duidelijke randvoorwaarden gesteld. Bespreking inzet om in Kences-verband te komen tot een Nationaal Akkoord Studentenhuisvesting en de te volgen weg daarvoor. Bespreking periodieke informatieverstrekking vierde kwartaal 21. Terugkoppeling door de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter inzake de remuneratie van de bestuurder. Overzicht van de actuele ontwikkeling inzake in uitvoering zijnde projecten (Sperwerstraat) en in voorbereiding zijnde projecten (TPG-, Splendor- en Hermeslocatie) alsmede mogelijke opties voor tijdelijke huisvesting. In dit verband is vastgesteld dat de ontwikkeling van de Splendorlocatie voor rekening en risico van Bouwmij. Janssen helaas gestopt moest worden vanwege een onoverbrugbaar verschil van mening met de grondeigenaren. Buiten aanwezigheid van de bestuurder en overige medewerkers van de SSHN wordt de Raad door de voorzitter geïnformeerd over de uitkomsten van het functioneringsgesprek met de directeur/bestuurder op 15 december e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 18 april 211 Goedkeuring jaarverslag SSHN 21 in aanwezigheid van de externe accountant PWC. Bespreking periodieke informatieverstrekking eerste kwartaal 211.Verantwoording gebruikte mandaat tot aankoop bedrijfsruimte onder complex Jacob Canisstraat. Bespreking voortgang landelijk lobby studentenhuisvesting, mede in het licht van het ondersteunende schrijven van de directeur-generaal WWI/BZK inzake het belang van de realisering van de nieuwbouwopgave in Nijmegen d.d. 23 maart 211. Bespreking voortgang Europese aanbesteding nieuwbouw voor Doornroosje, SSHN en fietsenstallingen op TPG-locatie onder regie van de gemeente Nijmegen. Voor de goede orde zijn de individuele scores van partijen, waaronder KlokBouw in combinatie met Züblin, op onderdelen van de selectie afgeplakt, mede om de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. De scores zijn overigens tot stand gekomen in het kernteam, waarin alleen de heren Stunnenberg (hoofd Vastgoed en Beheer SSHN) en zijn directe medewerker Albregts zitting hebben. De Raad geeft zijn goedkeuring aan het aangaan van de koopovereenkomst ter afname door de SSHN van circa 35 studenteneenheden, te bouwen onder regie van de gemeente Nijmegen, een en ander conform eerdere besluitvorming hierover in zijn vergadering van 13 december 21 en met inachtname van het besprokene inzake de bodemverontreiniging in de vergadering van 28 februari 211. Overzicht actuele ontwikkeling in uitvoering zijnde project. In dat verband is de Raad ook goed geïnformeerd over de discussie met Paul Hardonk Bouw inzake het afbreken van zijn betrokkenheid bij Mariënbosch.

51 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 2 juni 211 Start van de juni-vergadering als gebruikelijk buiten aanwezigheid van de bestuurder en overige personeelsleden van de SSHN. Dit mede ter voorbereiding van het functioneringsgesprek met de directeur/bestuurder, later in 211. Bespreking van de nota Studentenhuisvesting in Nijmegen: vooruitblikken in onzeker tijden opgesteld door de afdeling Bouwen en Wonen van de gemeente Nijmegen, zulks in nauw overleg met de SSHN. Deze nota vormde de input voor het bestuurlijk overleg op 18 mei 211 inzake de herijking van de investeringsopgave SSHN, mede aan de hand van de door RU en HAN geschetste verwachte ontwikkeling van studentenaantallen en de uitkomsten van de jaarlijkse algemene studentenenquête bij de RU en van de eenmalige volledig vergelijkbare enquête bij de HAN (zowel onder Arnhemse als Nijmeegse studenten). Ter vergadering zijn deze nota en voornoemde enquêtes, die een goed beeld geven van woonwensen en woonsituatie van studenten over een reeks van jaren, goed doorgenomen. De Raad onderschrijft de in het bestuurlijk overleg getrokken conclusie, dat het verantwoord is om op basis van deze gegevens de investeringsopgave voor de SSHN te verhogen van 1. naar 1.25 eenheden, onder voorbehoud van financiële dekking van de onrendabele top voor de bouw van de extra 25 eenheden. Daarnaast zal de SSHN attent zijn en blijven op realisering van nog een aantal tijdelijke eenheden, daar waar zich kansen aandienen voor een kostendekkende exploitatie op voor de doelgroep aanvaardbare locaties. De Raad stemt in met aanscherping van het doorstroombeleid bij de SSHN, in die zin dat met ingang van dit jaar alle huurders, met uitzondering van de huurders van circa 2 tweeslaapkamer appartementen, worden gecontroleerd op het nog studerend zijn in de zin van de campushuurwetgeving. De Raad neemt goede nota van de positieve uitkomsten van de enquête onder alle SSHN-huurders inzake waardering van de woonruimte (7,5), dienstverlening (7,3) en organisatie (7,5). afnemer is, geen directe rol. Niettemin zal de Raad attent zijn en blijven op de schijn van belangenverstrengeling en zich hierover transparant verantwoorden. Vervolg van de bespreking van de voorgenomen huur van de toren Presikhaaf/Arnhem op basis van een risicoanalyse opgesteld door het hoofd Financiën en Control en vaststelling van de randvoorwaarden daarvoor (mag niet ten koste gaan van de investeringscapaciteit in het Nijmeegse en het lean en mean karakter van de SSHN als organisatie). Bespreking nadere ontwikkelingen Mariënbosch, waaronder de voortgang van de planuitwerking, het overleg daarover met de monumentencommissie en Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, de contacten met de provincie Gelderland voor een aanzienlijke subsidietoekenning, de stroomlijning van het tot stand komen van de ontwerp-omgevingsvergunning en de bestuurlijke contacten met Mooiland voor het mede investeren in dit project. De Raad keurt de financiële afwikkeling van de claim van Paul Hardonk Bouw en de onderbouwing daarvan goed. De Raad neemt met instemming kennis van de oprichting van een netwerk van Kennissteden in Nederland, waarin Burgemeester De Graaf een voortrekkersrol vervult. De Raad neemt verder goede nota van de vernieuwde governancecode woningcorporaties van juli 211 en de daarin opgenomen wijzigingen ten opzichte van de eerdere code van 26. Bespreking van de periodieke informatieverstrekking tweede kwartaal 211. Bespreking van de uitkomsten van de accountantsselectie, waarbij de Raad de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter mandateert tot het nemen van een definitief besluit in overleg met de bestuurder. Bespreking van de plannen tot renovatie van het complex Welgelegen en goedkeuring voor het doen van een investering van 485.,-, die deel uitmaakt van de totaal kosten van ,- (rest van dit bedrag is opgenomen in de eerder goedgekeurde onderhoudsbegroting). De Raad stemt in met de uitkomst van de evaluatie van de werkzaamheden van PWC door voorzitter, plaatsvervangend voorzitter, bestuurder en hoofd Financiën en Control, inhoudende dat de SSHN een drietal andere accountantsbureaus zal uitnodigen voor het maken van een offerte ten behoeve van de jaarrekening 211 c.a. De Raad neemt met instemming kennis van het continuïteitsoordeel van het CFV inzake de SSHN 211: een A1-oordeel. Inzake de uitkomsten van de Europese aanbesteding nieuwbouw TPG-locatie wordt de Raad in deze vergadering slechts procedureel geïnformeerd, mede gezien de nog lopende termijnen (Alcatel-procedure loopt tot 22 juli) en de positie van de voorzitter in verband met diens commissariaat bij de Verenigde Bedrijven van de Klok. De scores op de drie ingediende ontwerpen (VO-plus) en prijzen, zullen op 1 juli 211 tot stand komen in het kernteam op basis van de vastgestelde, objectieve criteria. In het kernteam heeft namens de SSHN de heer Stunnenberg zitting, een en ander te bekrachtigen in de stuurgroep, waarin namens de SSHN ook de bestuurder zitting heeft. 59 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 5 september 211 Bespreking uitkomst Europese aanbesteding TPG-locatie aan de hand van het bijgevoegde verslag van het gunningsproces d.d. 3 juni 211. Hieruit blijkt dat de combinatie KlokBouw/Züblin op basis van de vooraf gepubliceerde criteria zowel qua kwaliteit als qua prijs als beste uit de bus is gekomen. De gemeente Nijmegen contracteert nu met KlokBouw/Züblin op basis van een design-en-build overeenkomst naar het model, dat de SSHN zelf ook hanteert. Een en ander past volledig binnen de eerder geaccordeerde financiële kaders voor deze nieuwbouw van maximaal 35 kamers (per appartement vier kamers van 15 m 2 met een gemeenschappelijke woonkamer/keuken en een loggia). Inmiddels is op 13 juli 211 de koopovereenkomst tussen gemeente Nijmegen en SSHN ondertekend, die qua inhoud en strekking eerder goedgekeurd is door de Raad van Commissarissen. De Raad neemt goede nota van de positie van de voorzitter in dit proces en constateert dat de regie bij deze bouw volledig bij de gemeente Nijmegen ligt en dat het meesturen door de SSHN volledig zal plaatsvinden door de heer Stunnenberg, als hoofd Vastgoed en Beheer, in overleg met de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft in dit proces, waarbij de SSHN in beginsel slechts De Raad neemt met instemming kennis van de ingezonden mededeling in De Gelderlander van de bestuurder inzake de beschikbaarheid van kamers voor eerstejaars (na de eerder wat verwarrende berichtgeving hierover). Stand van zaken nieuwbouw Sperwerstraat (in uitvoering). 6 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 31 oktober 211 Goedkeuring beleidsplan en begroting voor het jaar 212 tegen de achtergrond van de integrale meerjarenramingen onderhoud 212 t/m 221. Bespreking concept brief van de voorzitter bestuur Mooiland van 2 oktober en de reactie hierop zoals vastgelegd in de mail van de bestuurder SSHN d.d. 28 oktober. De Raad onderschrijft de reactie van de heer Derks en diens blijvende inzet om op basis van gelijkwaardigheid te komen tot een gezamenlijke investering ieder 5% in het project Mariënbosch, waarbij de SSHN als beheerder/ verhuurder zal optreden. De SSHN zal daarbij in overleg met Mooiland naar een gunstige vorm van samenwerking zoeken, die geen fiscale nadelen met zich meebrengt en bovendien recht doet aan de alleszins redelijke wens van Mooiland om zich in deze regio als partij te presenteren (dus niet als stille vennoot). De Raad spreekt haar vertrouwen in een constructieve oplossing van de genoemde aandachtspunten uit. Inmiddels is duidelijk dat de provincie Gelderland een zeer wezenlijke en zeer gewaardeerde bijdrage van 4 miljoen zal geven aan dit project, mits dit op tijd kan starten (zijnde een Vliegende start -project). Over wat in dit verband onder start moet worden verstaan vindt nog nader overleg met de provincie plaats. Bespreking van de voorgenomen huur van de toren Presikhaaf/Arnhem in het bijzonder van de nog resterende punten, die opgelost moeten worden om een voorovereenkomst met de eigenaar/ ontwikkelaar aan te kunnen gaan. Als hieraan wordt voldaan dan is de SSHN bereid om een langjarige overeenkomst (25 jaar) aan te gaan (kwaliteit en betaalbaarheid van de zelfstandige studenteneenheden moet zijn geborgd). De bestuurder wordt gemachtigd in overleg met de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter aldus een voorovereenkomst te ondertekenen. De Raad houdt de voordracht van het Platform Huurdersbelangen voor een opvolger van de heer Stijn de Roover als commissaris gezien enkele onduidelijkheden in de procedure aan.

52 98 99 De Raad neemt met instemming kennis van de uitgebreide verantwoording door voorzitter en plaatsvervangend voorzitter van het besluit om te kiezen voor Ernst &Young als nieuwe accountant van de SSHN. Deze keuze wordt volledig ondersteund door de bestuurder en de leiding van de afdeling Financiën en Control. Bespreking van de periodieke informatieverstrekking derde kwartaal 211. Overzicht van de actuele ontwikkeling van de nieuwbouw Sperwerstraat en opstart van het project TPG-locatie. Met instemming van de Raad wordt het project Hermeslocatie voorshands niet verder ontwikkeld, gezien de absolute voorrang voor de opstart van de TPG-locatie en Mariënbosch en in afwachting en afweging van andere bouwmogelijkheden, die de gemeente Nijmegen elders voor studentenhuisvesting zou willen bieden. Een optie voor tijdelijke huisvesting wordt besproken (nog niet rijp voor besluitvorming). 61 e vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 12 december 211 Voorafgaande aan de reguliere vergadering van de Raad, vindt een presentatie plaats door de heer L. Hiddes, die als adviseur warmtetechniek betrokken is bij de ontwikkeling van Mariënbosch. De presentatie gaat in op de voorgenomen installatie van een pelletketel voor verwarming en tapwater, de bedrijfszekerheid en kostenkant daarvan en de mogelijkheden, die de Warmtewet in dit verband biedt voor de exploitatie. De bijeenkomst wordt mede bijgewoond door twee vertegenwoordigers van Mooiland. Goedkeuring van de voorovereenkomst met Lidmar voor de huur van de woontoren Presikhaaf/ Arnhem (met 256 zelfstandige studentenwoningen) voor een periode van 25 jaar onder daarin nader vastgelegde voorwaarden. Bespreking van de hernieuwde voordracht van het Platform Huurdersbelangen voor de opvolger van de heer Stijn de Roover. De Raad gaat na nadere toelichting van de situatie door de bestuurder alsnog in beginsel akkoord met de voorgedragen kandidaat. Zoals te doen gebruikelijk zullen voorzitter en bestuurder nog een kennismakingsgesprek met de kandidaat hebben en als dit goed verloopt deze vervolgens uitnodigen voor de eerstvolgende vergadering Raad van Commissarissen ter introductie. De kandidaat voldoet aan het vastgestelde profiel voor huurdersleden en is via openbare werving geselecteerd. Bespreking van de samenvatting van de uitgave Uw corporatie in perspectief inzake de SSHN (211). De Raad neemt met veel belangstelling kennis van de benchmark met de referentiegroep van categorale studentenhuisvesters (in grote lijnen scoort de SSHN heel goed in deze vergelijking). Tevens neemt de Raad kennis van de oordeelsbrief ministerie van BZK inzake verslagjaar 21 (geen onregelmatigheden of anderszins opmerkingen). De Raad neemt verder kennis van het door alle betrokken partijen ondertekende Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting. De Raad neemt goede nota van het daarin opgenomen voornemen van de minister van BZK om de onzelfstandige eenheden uit te gaan sluiten van de op te leggen heffingen voor de verhuurdersbijdrage vanaf 214. De actuele ontwikkelingen bij de verder in uitvoering en in voorbereiding zijnde projecten worden kort doorgenomen. Excursie Raad van Commissarissen naar Krakau van donderdag 23 juni tot en met zondag 26 juni 211 In het kader van het 6-jarig bestaan van de SSHN is een buitenlandse meerdaagse excursie naar Krakau georganiseerd. Hiervoor waren ook de leden van het managementteam uitgenodigd, hetgeen het mogelijk maakte om ervaringen tijdens de reis met hen te delen en de Raad tevens de gelegenheid gaf om in een meer informele setting met de diverse MT-leden individueel te spreken. De reis was voorbereid door de heer Paul Goedknecht, die ook als reisleider meegegaan is en de inhoudelijke kant van de excursie heeft verzorgd. Onder andere zijn bezoeken gebracht aan de Jagiellonian University met een aansluitend bezoek aan Bratniak studentenhuisvesting. Ook is een bezoek gebracht aan Nowa Huta, wat destijds gold als modelstad(sdeel) in het communistische Polen. Een dergelijke reis wordt in de regel eenmaal per vijf jaar door de Raad gemaakt, samenhangend met het lustrum. VI 3 Interne evaluatie Raad van Commissarissen VI 3.1 Checks and balances Binnen de SSHN is er naar de vaste overtuiging van de Raad van Commissarissen voldoende sprake van checks and balances. Het is de Raad van Commissarissen, die er verantwoordelijk voor is dat de SSHN de goede dingen doet. De Raad geeft mede richting aan de missie en het beleidsplan van de SSHN en heeft hier een expliciete goedkeurende bevoegdheid. Het bestuur bestuurt en zorgt er met het managementteam voor dat de dingen ook vervolgens goed gebeuren. De Raad wordt daarbij door middel van op maat gesneden periodieke kwartaalrapportages op hoofdlijnen geïnformeerd over de prestaties van de werkorganisatie. De Raad kan verder haar besluiten nemen op basis van altijd goed onderbouwde en beargumenteerde stukken van de kant van de directeur/bestuurder en de werkorganisatie SSHN. De bestuurder geeft door middel van veelal schriftelijke en soms mondelinge mededelingen van het bestuur ruimschoots de gelegenheid tot klankborden dan wel bevragen door de Raad over voorgenomen bestuursbesluiten c.q. de uitvoering daarvan. Binnen het overleg van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter met de directie SSHN, wordt de vinger aan de pols gehouden inzake de realisering van nieuwbouwprojecten en de benutting van het vastgestelde budget daarvoor (ook in termen van meer- en minderwerk). De beoordeling van de vraag of de investering de juiste is (qua woonvorm, doelgroep, risicoprofiel e.d.) is overigens een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen als geheel. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter vervullen samen de zogenaamde auditfunctie, waarbij zij meer in het bijzonder toezicht houden op de treasury aspecten en de organisatie van de SSHN in al zijn facetten als zodanig (zie ook VI.4). Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter vervullen samen tevens de remuneratiefunctie binnen de SSHN, conform de statuten (zie eveneens VI.4). VI 3.2 Horizontale inbedding De Raad ziet er op toe dat de bestuurder in voldoende mate de belanghouders van de SSHN betrekt bij de vorming van het beleid en de daaraan ten grondslag liggende keuzes. Het betreft hier het overleg met de gemeente Nijmegen (verantwoordelijke wethouders voor wonen en ruimtelijke ontwikkeling ), de twee instellingen voor Hoger Onderwijs (RU en HAN) en de huurders van de SSHN. De voorzitter van de Raad van Commissarissen neemt in voorkomende gevallen actief deel aan het overleg met belanghouders inzake de inzet van de SSHN voor de tijdige huisvesting van reguliere en buitenlandse studenten. De SSHN heeft goede nota genomen van de zorgen van de colleges van bestuur over de vraag naar studentenwoningen in Nijmegen en het tempo, waarin dit opgelost kan worden. De SSHN heeft daarbij ook begrip gevraagd en gekregen voor de eindigheid van haar mogelijkheden. De SSHN focust op realisering van permanente huisvesting, maar neemt ook de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting in ogenschouw ter oplossing van de mogelijke piek, die in de extra vraag naar studenteneenheden besloten lijkt te liggen, zulks op een kostendekkende basis. De SSHN voert eens per kwartaal beleidsoverleg met het Platform Huurdersbelangen en de directeur/ bestuurder staat open voor dialoog met de Studentenraad van de RU (tenminste één maal per jaar contact in het kader van de bespreking van het jaarverslag SSHN, met daarnaast diverse ad hoc contacten). De Raad onderschrijft de wenselijkheid van een periodieke visitatie, ook al heeft de SSHN mede door de wijze waarop de Raad van Commissarissen wordt samengesteld reeds structureel binding

53 1 11 met haar belanghouders en - via het periodiek bestuurlijk overleg - ook met het college van B&W van Nijmegen. Het bureau Raeflex heeft in de loop van 21 een visitatieonderzoek uitgevoerd. Voor de gunstige uitkomsten daarvan wordt kortheidshalve verwezen naar IV.4. Een dergelijke visitatie zal minstens één maal per vier jaar plaatsvinden. De Raad onderschrijft verder de noodzaak om te komen tot meer objectieve maatstaven voor prestaties van individuele corporaties. Daarbij zal wel uitdrukkelijk rekening moeten worden gehouden met de specifieke context waarin organisaties voor studentenhuisvesting werken. VI 3.3 Eigen werkwijze en functioneren De Raad van Commissarissen heeft bij zijn zelfevaluaties, nadrukkelijk het aspect onafhankelijkheid in formele zin aan de orde gehad. De Raad stelt vast dat vier van de zeven leden van de Raad worden benoemd op basis van een in beginsel bindende voordracht van belanghouders (twee leden door het Platform Huurdersbelangen en daarnaast één lid door het College van Bestuur van de Radboud Universiteit en één lid door het College van Bestuur van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen). Maar liefst vier van de zeven leden worden dus op voordracht benoemd, waarvan één huurderslid via openbare werving geselecteerd wordt. Dit lijkt op gespannen voet te staan met de bepaling in de onlangs aangescherpte governancecode, die voorschrijft dat iedere commissaris in formele zin onafhankelijk is. De Raad van Commissarissen SSHN is desondanks stellig van mening dat de Raad ook in formele zin onafhankelijk is. Met elke te benoemen kandidaat wordt immers uitdrukkelijk afgesproken, dat deze functioneert à titre personnel, zonder mandaat en onafhankelijk. Alle commissarissen van de SSHN richten zich in hun hoedanigheid als commissaris in en buiten vergaderingen uitsluitend op het belang van de SSHN. De Raad van Commissarissen heeft ervoor gekozen om het bovenstaande uitdrukkelijk op te nemen in het reglement. De Raad vindt het voor de missie en positie van de SSHN van wezenlijk belang dat bovengenoemde twee instellingen voor Hoger Onderwijs een voordrachtsrecht en daarmee een vorm van bestuurlijke binding hebben en houden, ook al wijkt de SSHN op dit punt wellicht af van de uitwerking, zoals vastgelegd in bepaling III.2 van de Governance Code van Aedes. Overigens kan de Raad het bindende karakter van de voordracht ontnemen als bij toetsing van de kandidaat daartoe aanleiding zou zijn. De Raad constateert verder dat de belangen van de drie genoemde belanghouders niet parallel lopen. Het bovenstaande houdt tevens in dat slechts vier van de zeven leden van de Raad van Commissarissen via openbare werving worden geselecteerd. Dit is evenwel inherent aan de voordrachtsprocedures. De Raad heeft een en ander vastgelegd in het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN en vastgesteld in zijn vergadering van 11 februari 28. Uiteraard is en blijft de Raad uiterst attent op mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling. In voorkomende gevallen, zal bij besluitvorming hiermee expliciet rekening worden gehouden. In 211 heeft de Raad in één geval hiermee expliciet rekening gehouden. In de vergadering van 2 juni 211 is alleen in procedurele zin mededeling gedaan van de stand van zaken van de Europese selectie van een ontwikkelende aannemer voor de gecombineerde nieuwbouw voor Doornroosje, circa 35 studenteneenheden en een groot aantal fietsenstallingen op de zogenaamde TPG-locatie. In januari 211 heeft een eerste selectie plaatsgevonden van vijf ontwikkelaars, die aan de selectiecriteria voldeden. De Raad van Commissarissen SSHN was hierbij niet direct noch indirect betrokken. Daarna zijn deze vijf ontwikkelaars aan het werk gegaan om een schetsontwerp en een prijsaanbieding te maken. Hierbij is eind vorig jaar al bepaald dat, áls dat opportuun zou zijn, uitdrukkelijk rekening zou worden gehouden met het feit dat de voorzitter van de Raad van Commissarissen van de SSHN tevens voorzitter van de Raad van Commissarissen van de Verenigde Bedrijven van de Klok (VBK) te Druten is. KlokBouw is een volle dochter van VBK en participeerde in de Europese selectie in combinatie met bouwbedrijf Züblin. Binnen de Raad van Commissarissen is eerder, op diens eigen verzoek, afgesproken, dat de heer Van den Broek in zo n situatie uiteraard volledig buiten onderhandelingsgevoelige informatie zal blijven wat de ontwikkeling van deze specifieke locatie betreft. De uitkomst van de Europese aanbesteding is hierboven onder het verslag van de 59 e vergadering van 5 september reeds verwoord. De combinatie KlokBouw/Züblin heeft op basis van objectieve, vooraf duidelijk vastgelegde maatstaven en op een zorgvuldig gedocumenteerde wijze de aanbesteding gewonnen. De gemeente Nijmegen is opdrachtgever en heeft de volle regie in het bouwproces, de SSHN is afnemer op basis van een koopovereenkomst met de gemeente Nijmegen. Dit betekent dat de Raad geen belangenverstrengeling of zelfs de schijn daarvan in dit dossier verwacht. Dit neemt niet weg dat bij het vervolg de SSHN als organisatie en ook de Raad zelf daar zeer alert op moeten zijn en blijven. Eventuele specifieke toezichthoudende taken in dit dossier zullen zo is eind 21 reeds besloten door mevrouw Ester worden overgenomen, die deze taak samen met de plaatsvervangend voorzitter, de heer Gerritsen, alsdan zal uitoefenen, verder als te doen gebruikelijk. Van dergelijke specifieke toezichthoudende taken bleek overigens het afgelopen jaar (nog) geen sprake te zijn. Overigens wordt de Raad van Commissarissen nooit tijdens prijsonderhandelingen bij besprekingen met aannemers en ontwikkelaars betrokken: de Raad heeft hier wel een goedkeurende bevoegdheid, op basis van uitonderhandelde investeringsvoorstellen. Er hebben in 211 verder geen transacties plaatsgevonden waarbij mogelijke tegenstrijdige belangen speelden. De Raad van Commissarissen moet evenwichtig en complementair samengesteld zijn wat aanwezige deskundigheid en ervaring, maatschappelijke achtergrond e.d. betreft. In de profielschets voor de Raad van Commissarissen van 9 februari 29 is dit aldus uitgewerkt, op basis van het reglement van 11 februari 28, met algemene eisen die in principe voor alle commissarissen gelden, specifieke eisen voor de twee huurdersleden en aanvullende eisen die aan voorzitter en plaatsvervangend voorzitter gesteld moeten worden, mede met het oog op de aan hen gemandateerde taken (remuneratie- en auditfunctie). Deze profielschets bleek tevens een goed handvat te zijn bij de openbare werving van de nieuwe plaatsvervangend voorzitter in 21 en de evaluatie van het functioneren van de Raad zelf. Gezien de aangescherpte bepalingen van de governancecode van juli 211, moet de vraag worden beantwoord of alle leden van de Raad van Commissarissen, dus ook de twee huurdersleden, over alle specifieke deskundigheden beschikken die voor de vervulling van hun taak noodzakelijk zijn (dus niet slechts voldoen aan het profiel voor een huurderslid). Bij de huidige invulling bestaat hierover geen twijfel, maar dit moet in het wervingsprofiel voor de huurdersleden nader worden vastgelegd. De Raad zal de bestuurder verder opdragen om een expliciet toetsingskader te formuleren voor verbindingen (voorshands alleen betrekking hebbend op samenwerking met collega-corporaties in termen van gezamenlijke investeringen maar wellicht is dit op relatief korte termijn mogelijk ook aan de orde voor de eventuele oprichting van een energie BV in samenhang met de Warmtewet en de vele collectief gestookte installaties bij de SSHN). Dit zal mede betrekking moeten hebben op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. Ten aanzien van de benoemingstermijnen laten de statuten ook kortere benoemingen dan vijf jaar toe. De Raad zal zich bij nieuwe benoemingen confirmeren aan de aangescherpte bepalingen in de nieuwe governancecode (maximaal twee perioden van vier jaar). De Raad houdt verder goed rekening met de letter en geest van de daarin opgenomen overgangsbepalingen. De SSHN zal zich het komend jaar verder bezinnen op de vraag of een beperking van het aantal commissarissen (van zeven naar vijf) wenselijk is, rekening houdende met de voordrachtsrechten van stakeholders. De Raad van Commissarissen heeft verder in de vergadering van februari 211 een beknopte governance agenda vastgesteld voor het jaar 211. Deze governance agenda blijkt in de praktijk goed te voldoen en wordt bij elke vergadering met de stukken meegezonden (als checklist).

54 12 13 VI 4 Remuneratie- en auditfunctie In de vorm van een statutair mandaat, dat ook vertaald is in het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen SSHN, vervullen voorzitter en plaatsvervangend voorzitter gezamenlijk de remuneratie- en auditfunctie binnen de SSHN. Het is in dit verband ook van belang om vast te stellen, dat de functies van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter worden vervuld door commissarissen, die zelf door de Raad worden geselecteerd. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben zes maal per jaar, voorafgaande aan de reguliere vergaderingen van de Raad, een separaat overleg met de bestuurder en de controller. Hierbij komen alle relevante aspecten in het kader van de auditfunctie (onder andere treasury, organisatie, automatisering, risicobeheersing) aan de orde. Dit geldt ook voor de remuneratiefunctie, waarbij voorzitter en plaatsvervangend voorzitter tevens toezicht houden op het personeelsbeleid, inclusief de aanname en honorering van leden van het managementteam. Het aspect continuïteit is daarbij van groot belang. Ook de risicobeheersing is vast onderwerp van gesprek. Ook in 211 is er in verband met de grote investeringsopgave van de SSHN, veel aandacht aan het onderwerp risicobeheersing besteed, mede op basis van de eerdere second opinion hierover, zoals vastgelegd in de rapportages van bureau Finance Ideas. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben samen met de bestuurder en MT-leden van de SSHN, geparticipeerd in de workshop Risicoanalyse, die binnen het kantoor van de SSHN op 6 januari 21 werd georganiseerd door Finance Ideas. De conclusies daaruit zijn meegenomen in de besluitvorming inzake het afwegingskader investeringen in de vergadering van de Raad op 22 februari 21, dat nog steeds richtinggevend is. Op grond van een specifiek mandaat daartoe van de Raad van Commissarissen, hebben voorzitter en plaatsvervangend voorzitter zich ook indringend bemoeid met de evaluatie van de werkzaamheden van de accountant (PWC) over de boekjaren 27 t/m 21. Vanuit de optiek van goed bestuur, wil de Raad periodiek om de vier jaar de keuze voor een accountant tegen het licht houden. Er mag immers geen sprake zijn van een vanzelfsprekende, continue relatie. De Raad realiseert zich daarbij dat de opdrachtverlening aan de accountant een uitdrukkelijke bevoegdheid van de Raad is. In overleg met de directeur/bestuurder en het hoofd Financiën en Control, is bij de evaluatie geconstateerd dat de inschakeling van PWC sinds 27 tot een duidelijk verbetering heeft geleid wat de kwaliteit van de jaarverslaglegging en de oplevering van jaarspecificaties betreft. Er is een duidelijke kwaliteitsslag gemaakt en het verdere verbeterpotentieel is daarmee beperkt. De samenwerking met de werkorganisatie liet evenwel het nodige te wensen over (er werd naar de mening van de Raad te weinig rekening gehouden met de specifieke bedrijfsvoering van de SSHN en het type medewerkers in deze lean en mean organisatie). Met alle waardering voor de inzet van PWC in de afgelopen vier jaar is daarom toch besloten tot werving van een andere accountant. Hiertoe zijn een viertal in overleg met voorzitter en plaatsvervangend voorzitter geselecteerde accountantsbureaus medio 211 uitgenodigd om een presentatie te geven aan een selectiecommissie bestaande uit de bestuurder, het hoofd Financiën en Control en het hoofd Financiën (de laatste is als zodanig het meest betrokken bij de samenstelling van de jaarrekening). Wederom in overleg met voorzitter en plaatsvervangend voorzitter zijn vervolgens twee bureaus uitgenodigd om een offerte uit te brengen. Deze is besproken met voorzitter en plaatsvervangend voorzitter en heeft op basis van de vooraf vastgestelde selectiecriteria geleid tot de keuze voor Ernst & Young als nieuwe accountant voor de verslagjaren 211 tot en met 214. Deze keuze wordt volledig onderschreven door de bestuurder en de leiding van de afdeling Financiën en Control. Een en ander is uitgebreid verantwoord in de vergadering van de Raad van Commissarissen op 31 oktober 211. In het voorjaar 214 zal deze keuze weer tegen het licht worden gehouden in het kader van een eventuele vervolgopdracht voor de daarna komende vier jaren. Richting de directeur/bestuurder treden voorzitter en plaatsvervangend voorzitter bij uitsluiting van anderen op als de werkgever inzake de vaststelling van de arbeidsvoorwaarden. In voorgaande jaarverslagen is reeds uitgebreid melding gemaakt van het kader, waarin dit geschiedt. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter hebben zich daarbij gebaseerd op het advies van de commissie Arbeidsvoorwaarden statutair directeur woningcorporaties d.d. juni 24, herziene versie april 26. Dit rapport wordt ook wel aangeduid als het Izeboud-rapport. Op basis van de daarin opgenomen criteria en de door de controller objectief vastgestelde waardering daarvan (55 punten), hebben voorzitter en plaatsvervangend voorzitter de zwaarte van de functie directeur/bestuurder SSHN in 26 bepaald op functiegroep F. Gezien de door de directeur/bestuurder betoonde inzet maar bovenal geleverde en toen nog te leveren en inmiddels geleverde prestaties, hebben voorzitter en plaatsvervangend voorzitter in december 27 besloten dat de bestuurder in twee stappen (1 januari 28 en 1 januari 29) kon toegroeien naar het einde van het zogenaamde total cash bedrag, dat correspondeert met het einde van functieschaal F van Izeboud. Dit is inmiddels, mede op basis van het voortgaande goed presteren van de bestuurder en de werkorganisatie, geëffectueerd. Het belastbaar loon voor de directeur/bestuurder in 211 bedroeg aldus ,- plus een bedrag ad ,- (werkgeversgedeelte pensioenpremies). De gebruikelijke prijscompensatie volgens de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties is van toepassing. Hierna is er op 17 mei 21 een nieuw rapport uitgebracht onder de noemer Sectorbrede Beloningscode voor Bestuurders Woningcorporaties. Los van alle arbeidsrechtelijke kanttekeningen, die hierbij gemaakt zouden kunnen worden, hebben voorzitter en plaatsvervangend voorzitter in overleg met de bestuurder en de controller in juni 21 wederom getoetst hoe de actuele functiezwaarte en bovenvermelde salariëring van de bestuurder zich verhouden met laatstgenoemde beloningscode. Hierbij is geconstateerd, dat de geactualiseerde score op 575 punten uitkomt en daarmee volledig spoort met de huidige waardering in schaal F. Inmiddels heeft de Tweede Kamer op 6 december 211 zijn goedkeuring gegeven aan het wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Tegen het advies van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties zijn ook de woningcorporaties hierbij ingedeeld in het zwaarste regime. Voor de bestuurder van de SSHN gelden de hierboven in grote lijnen vermelde afspraken, zoals over en weer overeengekomen. Deze vallen gedurende een periode van vier jaar onder het overgangsrecht, zoals ook blijkt uit de desbetreffende voorlichtingsbrief van de directeur Arbeidszaken Publieke Sector van 8 december 211. De Raad van Commissarissen tekent daarbij aan dat de taken van de bestuurder de komende jaren onverminderd zwaar blijven, gelet op de verhoogde nieuwbouwopgave in Nijmegen en de beoogde inzet van de SSHN in het Arnhemse. De gemaakte afspraken zullen dan ook zonder verdere discussie hierover onverkort worden gerespecteerd totdat de heer Derks, naar verwachting in oktober 214, met vroegpensioen zal gaan. Jaarlijks vindt een functioneringsgesprek plaats met de directeur/bestuurder, waarbij ook diens honorering aan de orde is. Het laatst gehouden gesprek vond op 5 december 211 plaats. Voorzitter en plaatsvervangend voorzitter melden jaarlijks de uitkomsten van de functioneringsgesprekken aan de overige leden van de Raad van Commissarissen. Deze laatsten zijn zoals te doen gebruikelijk voorafgaande aan dit gesprek uitdrukkelijk uitgenodigd om eventuele op- en aanmerkingen over het functioneren van de bestuurder bij de voorzitter ter verdere bespreking in te brengen.

55 14 15 In onderstaande tabel is de omvang van de honorering van de bestuurder weergegeven. VI 5 Verklaring inzake jaarrekening SSHN 211 Pensioenafdrachten en overige voorzieningen Belastbaar betaalbaar jaar jaarloon op termijn Ontslagvergoeding Totaal Van uitkeringen bij beëindiging dienstverband was in 21 en 211 geen sprake. Het bovenvermelde bedrag voor de bestuurder valt net niet binnen de grenzen van de Wet Openbaarmaking Topinkomens (WOPT), waarboven openbaarmaking verplicht is. Mede gezien de governancecode, achten wij openbaarmaking op zijn plaats. De functie van directeur/bestuurder bij de SSHN wordt vervuld door de heer Derks, thans 62 jaar oud ( ). De heer Derks is als bedrijfseconoom afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en werkt sinds 1987 bij de SSHN (sinds 1994 als directeur/bestuurder). De directeur/bestuurder heeft geen betaalde nevenfuncties. De heer Derks is plaatsvervangend voorzitter van Kences. Voor de goede orde, melden wij tenslotte dat in het kader van de interne evaluatie buiten aanwezig-heid van de voorzitter in december 29 besloten is om de vergoedingen voor de voorzitter en de nieuw aan te trekken plaatsvervangend voorzitter in 21 vast te stellen op resp. 9.,- en 7.5,- all in. Dit laatste doet recht aan de extra eisen, die in het kader van de remuneratieen auditfunctie aan beiden worden gesteld. De overige leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van 2.5,- per jaar. Aan het door de Radboud Universiteit voorgedragen lid van de Raad wordt geen vergoeding overgemaakt, op grond van de afspraken hierover binnen het College van Bestuur van de RU. De Raad van Commissarissen heeft goede nota genomen van de Honoreringscode commissarissen in woningcorporaties, die evenals de sectorbrede beloningscode voor bestuurders dateert van 17 mei 21. In de bespreking hiervan in de vergadering d.d. 23 augustus 21 is geconstateerd, dat de vergoedingen voor de voorzitter en plaatsvervangend voorzitter ruimschoots passen binnen de genoemde maximale bedragen (uitgaande van schaal F). De vergoeding voor de overige leden is zelfs aan de lage kant, gelet op de hoogte van de vergoedingen voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter. Dit laatste is echter een gevolg van de specifieke taakverdeling binnen de Raad van Commissarissen van de SSHN, waarbij aan voorzitter en plaatsvervangend voorzitter, naast hun gebruikelijke werkzaamheden, extra mandaat toegekend is voor de remuneratieen auditfunctie. Punt van aandacht hierbij is, dat de overige leden van de Raad van Commissarissen ook goed geïnformeerd zijn en blijven over het reilen en zeilen van de SSHN. Dit wordt door de Raad en de directeur/ bestuurder goed onderkend en hier wordt passend aandacht aan besteed. De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 16 april 212 de jaarrekening en het jaarverslag over 211 besproken en hierbij kennis genomen van de door Ernst & Young accountants afgegeven accountantsverklaring d.d. 16 april 212. De Raad heeft daarbij ook goede nota genomen van de in hoofdstuk IV.1 vermelde maatregelen van het bestuur ter versterking en borging van de bezetting en facilitering van de werkorganisatie, mede in het licht van de uitbreiding van het woonbestand bij de SSHN en de in hoofdstuk III.4 samengevatte maatregelen ter beheersing van de diverse risicoaspecten. De enige deelneming die in formele zin voor de SSHN in 211 bestond, is de in 27 opgerichte commanditaire vennootschap voor de realisering en exploitatie van het wooncomplex De Gouverneur (zie II.6.4). Daarnaast is in het voorjaar 212 een vennootschap onder firma (VOF) opgericht waarin de SSHN samen met collega-corporatie Mooiland ieder voor 5% participeert ten behoeve van de gezamenlijke investering in en exploitatie van het project Mariënbosch en de verdere nieuwbouw om tot 1.25 nieuwe studenteneenheden te kunnen komen vóór 215. Van enig risico op het weglekken van maatschappelijk gebonden vermogen is bij de SSHN nooit sprake geweest en dat zal ook zo blijven! De Raad constateert tot zijn spijt, dat ook een organisatie als de SSHN, die zich volledig richt op bouw en beheer van huisvesting voor studerende jongeren, niet alleen vanaf 28 onderworpen is aan integrale vennootschapsbelastingen, maar daar bovenop ook nog eens geconfronteerd wordt met heffingen voor bijzondere projectsteun ten behoeve van de 4 Vogelaarwijken en mogelijk nog veel hogere heffingen vanaf 214. De financiële gevolgen hiervan kunnen, gezien de doelgroep, niet gecompenseerd worden door verkoop van studentenwoningen. Het spreekt voor zich dat hiermee de investeringscapaciteit van de SSHN wordt uitgehold, wat des te meer klemt, gezien de grote investeringsbehoefte voor studenteneenheden in Nijmegen en de maatschappelijke betekenis hiervan. De Raad van Commissarissen constateert met veel voldoening en waardering dat de provincie Gelderland in 211 een zeer wezenlijke subsidie van 4 miljoen heeft verstrekt om de bouw van Mariënbosch en de verdere resterende nieuwbouwopgave te kunnen realiseren, rekening houdende met onze uitstekende samenwerking op dit gebied met Mooiland. Voorts is in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting van 211 opgenomen, dat de minister van BZK zich er hard voor maakt dat onzelfstandige wooneenheden bij de op te leggen verhuurdersheffingen vanaf 214 buiten beschouwing zullen blijven. Dit biedt voorshands voldoende tegenwicht tegen de eerder genoemde aanslagen vennootschapsbelasting e.d. De Raad dankt hierbij de stakeholders van de SSHN, te weten de Radboud Universiteit, de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen en de gemeente Nijmegen, voor hun steun aan de SSHN en spreekt hen aan op blijvende ondersteuning van de positie van categorale studentenhuisvesters zoals de SSHN, die in de komende jaren geweldig in de klem dreigen te komen als zij bij alle op te leggen heffingen over één kam zouden worden geschoren met reguliere woningcorporaties. Dit zou beslist ten koste gaan van de kansen om kennis als economische motor te benutten en verder uit te bouwen voor een kennisstad als Nijmegen. De Raad van Commissarissen heeft zijn goedkeuring gehecht aan de jaarrekening SSHN 211, conform artikel 9 lid 2 van de statuten.

56 16 17 De Raad van Commissarissen spreekt tot slot gaarne zijn oprechte waardering uit voor de inzet door de directie en medewerkers van de SSHN en de behaalde resultaten over het afgelopen jaar. Nijmegen, 16 april 212 mr. J.M.H.B. Gerritsen plv. voorzitter Raad van Commissarissen mr. W.J.G.M. van den Broek voorzitter Raad van Commissarissen mw. mr. R.B. Ester lid Raad van Commissarissen dr.ir. A.A.J.M. Franken lid Raad van Commissarissen dhr. F.H.J. Stöteler lid Raad van Commissarissen dhr. H.M. van Kessel lid Raad van Commissarissen

57 VII jaar rekening Jaarrekening SSHN 211

58 geconsolideerde jaarrekening SSHN 1. Jaarrekening SSHN, geconsolideerd 1.1 Geconsolideerde Balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1., ) 1. Jaarrekening SSHN, geconsolideerd 1.1 Geconsolideerde Balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1.) ACTIVA Vaste activa ACTIVA Ref 31 december december december december 21 Materiële vaste activa 1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Materiële vaste activa Onroerende Totaal materiële en roerende vaste activa zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende Financiële vaste en roerende activa zaken ten dienste van exploitatie Vaste Servicekosten Totaal financiële vaste activa 36 Totaal vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Vorderingen Vlottende activa 2 Te vorderen overheidsbijdragen Huurdebiteuren Vorderingen Latente belastingvordering Te vorderen overheidsbijdragen Overige vorderingen Huurdebiteuren Overlopende activa Latente belastingvordering Rekening courant CV Heyendaal Overige vorderingen Overlopende activa Liquide Rekening middelen courant CV Heyendaal Liquide middelen Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal vlottende activa PASSIVA PASSIVA Ref 31 december 31 december december 31 december Eigen vermogen 5 Kapitaal Overige reserves Eigen vermogen Resultaat boekjaar Onverdeeld resultaat na belasting Overige reserves Totaal eigen vermogen Voorzieningen 5 Voorzieningen vaste servicekosten Voorziening onrendabele vaste servicekosten top Latente belastingverplichting Voorziening energie 719 Totaal voorzieningen Langlopende schulden 6 Leningen kredietinstellingen Langlopende schulden 7 Waarborgsommen Leningen kredietinstellingen Overige schulden Waarborgsommen Overige schulden Kortlopende schulden 7 Schulden Totaal langlopende aan kredietinstellingen schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Te Kortlopende betalen vpbschulden Overige Schulden schulden aan kredietinstellingen Overlopende passiva Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen VPB Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal generaal Totaal generaal Totaal generaal Totaal generaal

59 geconsolideerde jaarrekening SSHN 1.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x 1., ) Ref Bedrijfsopbrengsten Huren Bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen Beheersvergoeding OverheidsbijdragenGouverneur Overige Beheersvergoeding bedrijfsopbrengsten Gouverneur Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving op materiele vaste activa Overige Bedrijfslasten waardeverandering (im)materiele vaste activa Lonen Afschrijvingen salarissen op materiële vaste activa Sociale Overige lasten waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Pensioenen Lonen salarissen Lasten Sociale onderhoud lasten Overige Pensioenlasten bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Lasten onderhoud Som der bedrijfslasten Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) 18/ Bedrijfsresultaat Som der bedrijfslasten Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Bedrijfsresultaat Rentelasten en soortgelijke kosten Som financiële baten en lasten Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Rentelasten en soortgelijke kosten Latenties Som financiële baten en lasten Belastingen Resultaat na belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering vóór belastingen Mutatie latenties Belastingen Netto resultaat na belastingen Kasstroomoverzicht geconsolideerd (indirecte methode) (x 1., ) De mutatie van de geldmiddelen is als volgt te analyseren : Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat voor belastingen Netto resultaat voor belastingen Aanpassingen voor: Aanpassingen voor : Afschrijvingen Afschrijvingen Vrijval/dotatie voorziening vaste servicekosten Vrijval/dotatie voorziening vaste sk Vrijval/dotatie Vrijval/dotatie voorziening voorz. huisv. latente buitenlandse belastingen studenten Vrijval/dotatie voorziening voorz. latente energiebudget belastingen Waardeverandering materiele materiële vaste vaste activa activa Mutatie Verandering vorderingen werkkapitaal: Mutatie kortlopende vorderingen schulden Subtotaal Mutatie kasstroom kortlopende operationale schulden (excl. activiteiten bankkrediet) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde rente Resultaat belastingen Resultaat belastingen Subtotaal kasstroom uit bedrijfsoperaties Opbrengst effecten Totaal kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Onrendabele top Investeringen in materiële vaste activa Mutatie financiele vaste activa 37 Onrendabele top Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie aangegane verplichtingen Kasstroom Desinvesteringen/correcties uit financieringsactiviteiten materiële vaste activa 49 Ontvangst Mutatie deelneming nieuwe leningen Aflossing/aanpassingen Mutatie financiële vaste nieuwe activa leningen Mutatie Kasstroom waarborgsommen uit investeringsactiviteiten Mutatie overige schulden Totaal Kasstroom kasstroom uit financieringsactiviteiten uit financieringsactiviteiten Mutatie bankkrediet 5.5 Toename Storting eigen / afname vermogen geldmiddelen -495 Ontvangsten nieuwe leningen Aflossing/aanpassingen leningen Mutatie waarborgsommen Mutatie overige schulden Saldo Kasstroom liquide uit middelen financieringsactiviteiten Saldo liquide middelen Toename/afname geldmiddelen Mutatie liquide middelen Saldo liquide middelen Saldo liquide middelen Mutatie liquide middelen

60 Algemene Toelichting geconsolideerde jaarrekening SSHN De SSHN is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in Nijmegen en de overige gemeenten van het stedelijk Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Nijmegen. de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 25 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van de SSHN en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. De SSHN participeert sinds ultimo 28 enkel in de CV Heyendaal als beherend en stille vennoot. De SSHN participeert met stichting Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken uit Hilversum en Woningstichting Ons Huis uit Apeldoorn ieder voor een derde deel in de CV. Binnen de CV wordt aan de Prof. Bellefroidstraat te Nijmegen een woongebouw van 195 eenheden geëxploiteerd. Deze CV Heyendaal is proportioneel als deelneming in de consolidatie opgenomen. Vanaf de oprichtingsdatum (6 juli 27) worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van deze CV opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van SSHN groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de SSHN. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien Stelselwijzigingen In het verslagjaar 211 zijn door de SSHN geen stelselwijzigingen doorgevoerd Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Voor wat betreft de wijziging in de afschrijvingsmethodiek van annuïtair naar lineair vanaf het jaar 211 is toegelicht in de toelichtig op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening referentie Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van de SSHN zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in

61 Grondslagen voor waardering van activa en passiva geconsolideerde jaarrekening SSHN Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de SSHN zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige renovaties en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake als er een getekende aannemingsovereenkomst aan ten grondslag ligt Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijging- of vervaardigingprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Het totale bezit van de SSHN is gericht op verhuur aan studerenden. De beleidsvoering is gericht op deze 2 complexen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 211 intern geformaliseerde meerjaren begroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de Technisch Beheer meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component gedurende de totale levensduur van het complex. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: Bedrijfswaarde uitgangspunten 211 (uitgangspunten 21) en verder Huurstijging (uitgangspunten 21) 2,% (1,75%) 2,% (2,%) Huurderving (uitgangspunten 211; idem 21),1%,1% Mutatiegraad (uitgangspunten 211; idem 21) 25% 25% Variabele lasten stijging (uitgangspunten 21) 2,% (2,5%) 3% (3,%) Onderhoudskosten stijging (uitgangspunten 211; idem 21) 2,5% 3,% Rekenrente uitgangspunten (uitgangspunten 211; idem 21) 5,25% 5,25% Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. In totaal is in 211 de rentabiliteitswaardecorrectie 3,88 miljoen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. De investeringen nieuwbouw zijn op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen goedgekeurd en extern gecommuniceerd beleid. De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 1 tot 48 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 1 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van

62 een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de geconsolideerde bijzondere waardevermindering, worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Hiervoor worden dezelfde jaarrekening SSHN para-meters gebruikt als voor de bedrijfswaarde uitgangspunten voor de onroerende en roerende goederen in exploitatie. Wel wordt de normering van het onderhoud bepaald afhankelijk van grootte en type van het nieuw te bouwen complex en wijkt daarom af van de normering bij de doorsnee SSHN complexen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 3 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa Deelnemingen Deelnemingen in SSHNgroepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 2%. zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de SSHN op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de SSHN de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. Momenteel zijn er geen redenen om een voorziening te vormen Te vorderen overheidsbijdragen De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen bedraagt 65. per jaar tot 212 voor complex Vredenburg. Per 23 juni wordt deze subsidie jaarlijks achteraf ontvangen, zodat ultimo 211 nog 34. te vorderen is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde Overige financiële vaste activa en effecten De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligatiesdie tot het einde van de looptijd Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen Voorziening pensioenen De pensioenregeling voor personeel in dienst van de SSHN is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Deze hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op

63 de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdgeconsolideerde jaarrekening SSHN pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling Voorziening vaste servicekosten Vaste servicekosten betreffen verstrekkingen variërend van meubilair, koelkasten/drogers, glasverzekering, stoffering e.d. aan bewoners. Tekorten en overschotten worden niet rechtstreeks met de individuele bewoners verrekend maar leiden tot een mutatie in deze voorziening vaste servicekosten Voorziening onrendabele top Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de SSHN- groep ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract Latente belastingverplichting Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en - verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij de SSHN in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen Voorziening energie Ten behoeve van stimulering duurzame energie is deze voorziening getroffen. Besteding vindt plaats aan zonneboilers en zonnecollectoren, bemeteringsysteem en andere vormen van duurzame opwekking van energie Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

64 Grondslagen voor bepaling van het resultaat geconsolideerde jaarrekening SSHN Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor ze verschuldigd zijn aan werknemers Pensioenen De SSHN heeft een pensioenregeling bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 211 bedroeg dit maximumpercentage 1,3% Vergoedingen Het betreft de vergoedingen, die de huurders, naast de kale huur, verschuldigd zijn voor energiekosten, schoonmaakkosten, kosten complexbeheerder en dergelijke. Deze vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt er op grond van de werkelijke kosten verrekening met de bewoners plaats. Verder betreft het hier ook vergoedingen, die de huurders betalen voor een per complex variërend pakket aanvullende diensten (koelkasten, meubilair, glasverzekering, stoffering e.d.). Tekorten en overschotten van laatstgenoemde vergoedingen worden via de voorziening vaste servicekosten verrekend Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen BWS opgenomen Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs minus de grondwaarde. Afschrijvingen vinden plaats tot 211 volgens de annuïtaire methode, daarna op de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. De SSHN betaalt op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve deze premies heeft de SSHN geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De SSHN heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De SSHN kent geen eigen onderhoudsdienst, zodat er alleen sprake is van kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben Belastingen Vanaf 1 januari 28 is de SSHN integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.

65 Rentebaten en rentelasten geconsolideerde Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve jaarrekening SSHN rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen Waardeveranderingen financiële instrumenten gewaardeerd tegen reële waarde Waardeveranderingen van de volgende financiële instrumenten worden rechtstreeks verwerkt in de winst-en-verliesrekening: financiële activa en verplichtingen die onderdeel zijn van de handelsportefeuille; afgeleide financiële instrumenten (derivaten) met een beursgenoteerde onderliggende waarde; gekochte leningen, obligaties (tenzij aangehouden tot einde looptijd) en aangehouden eigenvermogensinstrumenten die beursgenoteerd zijn. Waardeverminderingen van financiële instrumenten die op reële waarde gewaardeerd zijn, worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Voor gerealiseerde waardevermeerderingen van financiële instrumenten die op reële waarde worden gewaardeerd met verwerking van de waardevermeerderingen rechtstreeks in het eigen vermogen, wordt het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen, verwerkt in de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de SSHN dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut, versie 23 juni 28, is het gebruik van financiële instrumenten, onder voorwaarden toegestaan om tegenvallers in het jaarlijkse renteresultaat tegen te gaan. Valutarisico De SSHN is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico De SSHN groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de SSHN risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de SSHN risico s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de SSHN renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Kredietrisico De SSHN heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De SSHN maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige at arm s length -transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten ( derivaten ) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. De SSHN past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door de SSHN gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd; zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie; indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De SSHN past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Liquiditeitsrisico De SSHN maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële

66 geconsolideerde jaarrekening SSHN 1.7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 1.8 Kasstroomoverzicht De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: materiële vaste activa, minimum waarderingsregel; timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs- of vervaardigingprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van de SSHN. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert de SSHN binnen de sector gangbare uitgangspunten. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de aannemingsovereenkomst inzake nieuwbouw ondertekend is. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijs/kwaliteitsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft de SSHN een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 26 tot en met 211 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: de waardebepaling van het vastgoed voor de beginbalans; het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de verwerking van de vaste servicekosten; het treffen van een onderhoudsvoorziening. Dientengevolge kan de fiscale last over 211 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en de belastinglatenties een andere waarde kennen.

67 geconsolideerde jaarrekening SSHN 1.9. Toelichting op de geconsolideerde balans (x 1., ) Ref Ref ACTIVA VASTE ACTIVA VASTE ACTIVA 1 Materiële vaste activa De 1 Materiële mutaties in vaste de materiële activa vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat De mutaties Onroerende in de en materiële roerende vaste zaken activa in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat. Woningen Onroerende en woongebouwen niet zaken Onroerende en roerende zaken in exploitatie zijnde Overige zaken Onroerende zaken in ontwikkeling Kantoren Overige zaken Totaal Woningen Onroerende woningen Overige Onroerende Kantoren Overige Totaal Saldo per 31 december en 29: woon- zaken niet zaken zaken in zaken Verkrijgingsprijzen gebouwen zijnde in ontwikke- ten dienste woningen exploitatie ling van de Cumulatieve afschrijvingen exploitatie incl. waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve Mutaties afschrijvingen Cumulatieve Investeringen waardemutaties Afschrijvingen Boekwaarde ultimo 21 Waardeverandering Totaal mutaties Investeringen Afschrijvingen Saldo per 31 december: Waardeverandering Verkrijgingsprijzen Totaal mutaties Cumulatieve afschrijvingen Verkrijgingsprijzen incl. waardeveranderingen Boekwaarde Cumulatieve per 31 december afschrijvingen Cumulatieve waardemutaties Boekwaarde ultimo Aantal woningen In de post onroerende zaken zijn 142 zelfstandige en 3633 onzelfstandige woningen opgenomen. De panden en wooncomplexen zijn gebouwd op eigendomsgrond, behalve complex Sterrenbosch dat op erfpacht grond van de RU gebouwd is. Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa worden op basis vanaf 211 lineair volledig afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor woningen en woongelegenheden en onzelfstandige woningen: 5 jaar, voor overige zaken: min. 4 jaar tot max.15 jaar. Onroerende zaken in ontwikkeling De post onroerende zaken in ontwikkeling betreft investeringen in project Sperwerstraat. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Het bezit is geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Verzekeringen Alle onroerende zaken zijn verzekerd tegen brand, ontploffing, vlieg, storm en blikseminslagschade. De kamers en woningen zijn zonder onderdekking verzekerd tegen 4. per eenheid/ 8. per woning. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. WOZ waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie en ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum ) in totaal 226 miljoen. Bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie Het totale bezit van de SSHN is gericht op verhuur aan studerenden. Voor de beleidsvoering wordt de bedrijfswaarde van het bezit van de SSHN per complex berekend (in totaal 2). Jaarlijks wordt de historische kostprijs getoetst aan de bedrijfswaarde. Waardering vindt plaats op basis van de minimumwaarderingsregel. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: disconteringsvoet: 5,25%; overige variabele uitgaven: t/m 216 gemiddeld 2%, de jaren daarna 3%; Onderhoud t/m 216 2,5%, de jaren daarna 3%; huurverhoging: 2%; huurderving:,1%. De opbrengsten voor de administratiekosten huurcontracten, de opbrengsten voor de inschrijving op de wachtlijsten en de beheervergoeding van o.a. het complex De Gouverneur zijn als overige baten in de bedrijfswaarde ingerekend. De uitgaven voor het planmatige onderhoud zijn, conform de mjb onderhoud, voor alle complexen ingerekend. De te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering variërend van 1 tot 48 jaar (voorgaand jaar: 1 tot 49), de minimale levensduur is gesteld op 1 jaar. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is met een bedrag van 16,7 miljoen gestegen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De voornaamste oorzaak voor deze stijging is de toename van de huuropbrengsten als gevolg van een hogere waardering van het woningbestand op basis van het vigerende woningwaarderingsstelstel op het gebied van energieprestatie. Overige Zaken In de overige zaken zijn begrepen posten met een boekwaarde van,85 miljoen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de SSHN.

68 geconsolideerde jaarrekening SSHN De mutatie in de totale bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: De mutatie in de totale bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Ref De mutatie in de totale bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde 1 januari Jaarresultaat Bedrijfswaarde 1 januari Effect contante waarde en restant levensduur Jaarresultaat Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en Mutatie in de egalisatierekening rijksbijdragen uitgangspunten Effect contante waarde en restant levensduur In de huurcomponent In de overige opbrengsten Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten In de onderhoudslasten In de In overige de huurcomponent lasten In de In levensduur de overige opbrengsten In de In restwaarde-inschatting onderhoudslasten In de In voorgenomen de overige lasten investeringen In de disconteringsvoet Gevolgen In de levensduur van mutaties in het bezit Aangekocht In de restwaarde-inschatting bezit In de voorgenomen investeringen Rentabiliteitswaardecorrectie In de inflatie Invloed nieuwe lening 2.35 Aflossing -255 Gevolg van mutaties in het bezit Correctie swaps -549 Nieuwbouw Bedrijfswaarde Correctie bezit 31 januari Rentabiliteitswaardecorrectie Invloed nieuwe lening Aflossing Discontovoet -776 Renteherziening Herfinancieringen Beleggingen Bedrijfswaarde 1 januari Financiële vaste activa Vaste Servicekosten 36 Totaal financiële vaste activa 36 VLOTTENDE ACTIVA Ref VLOTTENDE ACTIVA 2 Vorderingen Ref Te vorderen overheidsbijdragen 3 Vorderingen Overheidsbijdrage Vredeburg / Teliproject Totaal Te te vorderen vorderen overheidsbijdragen overheidsbijdragen Overheidsbijdrage Vredeburg Huurdebiteuren Totaal vorderen overheidsbijdragen Te vorderen Huurdebiteuren van huidige bewoners Te vorderen Te vorderen van vertrokken van huidige bewoners Totaal Te huurdebiteuren vorderen van vertrokken bewoners Totaal huurdebiteuren Deze zijn nominaal gewaardeerd. Waardering geschiedt tegen nominale waarde. De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar,32% (21:,28%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar,28% (29:,29%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar,25% (21:,16%) van de De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar,16% (29:,24%) bruto jaarhuur. van de bruto jaarhuur. Latente belasting vorderingen Latente belasting vordering De samenstelling van van verwerkte en en niet niet-opgenomen beschikbare beschikbare verrekenbare verrekenbare tijdelijke tijdelijke verschillen verschillen en compensabele compensabele verliezen verliezen is als is volgt: als volgt: Boekwaarde per 1 januari opgenomen opgenomen 213 niet verwerkt 279 Verrekenbare tijdelijke verschillen onder financiële vaste activa onder vlottende activa Totaal Saldo mutaties per 31 latente december belasting 29: vorderingen Boekwaarde per 1 januari 21 Boekwaarde per 31 december Van Mutaties niet opgenomen 21 verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk Verrekenbare dat toekomstige tijdelijke verschillen fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie -67 of dat verrekeningsmogelijkheden Totaal mutaties latente kunnen belasting worden vorderingen benut. -67 Overige vorderingen Boekwaarde per 31 december Van niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk Te vorderen vpbdat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat 54 verrekeningsmogelijkheden Diverse debiteuren kunnen worden benut. Totaal overige vorderingen Overige vorderingen Te vorderen VPB 35 Diverse debiteuren Totaal overige vorderingen 37 79

69 geconsolideerde jaarrekening SSHN Ref Te verrekenen met CV Heyendaal Rekening courant CV Heyendaal Overlopende Totaal te verrekenen activa met CV Heyendaal Te Ref vorderen rente banken en beleggingen Voorraad linnenpakketten 7 12 Te vorderen Overlopende belastingdienst activa REB Te vorderen Mooiland Te vorderen rente banken/beleggingen Vooruitbetaalde kosten Itris 131 Bureau Externe Relaties Radboud Universiteit Overige overlopende activa Te vorderen Belastingdienst (REB) 443 Totaal overlopende activa Te vorderen Mooiland 3 19 Vooruitbetaalde kosten Itris 131 Te verrekenen Overige overlopende met CV Heyendaal activa Totaal overlopende activa Rekening courant CV Heyendaal Totaal Totaal te verrekenen vorderingen Totaal vorderingen Liquide middelen 3 Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Direct opvraagbaar: 1 7 Kas ING/Postbank ING/Postbank Overige banken Overige banken Op termijn uitgezet: Op termijn Depositorekeningen uitgezet: Depositorekening Totaal liquide middelen Totaal liquide middelen Totaal Totaal vlottende vlottende activa activa Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde balans (x 1.) 1., ) Ref Ref PASSIVA 45 Eigen vermogen Kapitaal Kapitaal Overige reserves Overige reserves Saldo per 31 december Totaal herrekende overige reserves per 1 januari Saldo per 31 december Totaal herrekende overige reserves per 1 januari Jaarresultaat Jaarresultaat voor stelselwijziging Jaarresultaat na stelselwijziging voor Totaal stelselwijziging herrekende overige reserves per 31 december Jaarresultaat na stelselwijziging Totaal Totaal herrekende eigen vermogen overige reserves per 31 december Totaal eigen vermogen Voorzieningen 5 Voorzieningen Voorziening Voorziening Voorziening Voorziening vaste onrendabele voorziening latente energiebudget latente servicekosten top belasting vaste belasting servicekosten verplichtingen verplichtingen Saldo per 1 januari Dotatie Ontrekking Saldo per 1 januari Correcties Dotatie Saldo per Onttrekking 31 december Correctie eerdere dotatie 285 De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale Saldo per 31 december waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De voorzieningen zijn als een verplichting op lange De termijn voorziening aan te merken. latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De voorzieningen zijn als een verplichting op lange termijn aan te merken. 7 Langlopende schulden looptijd looptijd totaal rentevoet totaal rentevoet korter dan langer dan 5 jaar 5 jaar Leningen kredietinstellingen ,55% ,66% Waarborgsommen ,% 79 4,% Overige schulden ,23% ,23% Totaal

70 geconsolideerde jaarrekening SSHN Ref Langlopende schulden De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 211 bedraagt ,. De rentabiliteitswaarde (contante waarde uit hoofde van bestaande 211 leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) looptijd looptijd totaal rentevoet totaal rentevoet bedraagt 2,159 miljoen. (29 korter 3,646 dan miljoen). 5 langer dan jaar 5 jaar Leningen kredietinstellingen Saldo leningen 1 januari Leningen kredietinstellingen ,3 % ,22 % Ontvangen nieuwe leningen Waarborgsommen , % , % Aanpassing leningen ivm verwerking disagio Overige schulden , % , % Reguliere aflossingen in het daaropvolgende jaar De aflossingsverplichtingen Saldo per 31 december binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 212 bedraagt,158 miljoen. De rentabiliteitswaarde Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 3,22% (29: 3,84%). (contante waarde uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt In het boekjaar vonden geen renteconversies plaats. 3,9 miljoen (21 2,1 miljoen). Waarborgsommen Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 3,3 % (21: 3,22%). In het boekjaar Waarborgsommen nominaal vonden geen renteconversies plaats. Renteverplichting waarborgsommen Leningen Totaal kredietinstellingen waarborgsommen Saldo De waarborgsommen leningen 1 januari betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die Ontvangen dienen nieuwe als eerste leningen zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging 1. van de huurovereenkomst leningen door ivm de huurder verwerking verschuldigd disagio moet zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur Aanpassing Reguliere aflossing in het daaropvolgende jaar Saldo Tot en per met 31 het december boekjaar 23 werd jaarlijks 5% samengestelde intrest toegerekend Vanaf t/m 29 bedraagt het interestpercentage 4%, in het jaar 21 3,5%. De waarborgsom inclusief Waarborgsommen de rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend c.q. terugbetaald. De reële waarde van de waarborgsommen bedraagt: 72.53,. Waarborgsommen nominaal Renteverplichting Overige schulden waarborgsommen Totaal Saldo waarborgsommen per 1 januari Toevoegingen 15 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die Aflossing collegiale financiering en financial lease dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de Saldo per 31 december huurovereenkomst door de huurder verschuldigd moet zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur. Totaal langlopende schulden Tot en met het boekjaar 23 werd jaarlijks 5% samengestelde intrest toegerekend. Vanaf 24 t/m 29 bedraagt het interestpercentage 4%, in het jaar 21 3,5%, 211 2,5%. De waarborgsom inclusief de rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend c.q. terugbetaald. De reële waarde van de 8 waarborgsommen Kortlopende bedraagt: schulden,736 miljoen. Overige Schulden schulden aan kredietinstellingen Fortisbank Roll over Saldo per BNG 1 Roll januari over Aflossing Totaal schulden aan kredietinstellingen Saldo per 31 december Deze roll over leningen kennen een langere looptijd, Fortis tot januari 214 en BNG tot oktober 211. Totaal langlopende schulden Schulden aan leveranciers Ref Kortlopende schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen loonbelasting en sociale premies Schulden omzetbelasting aan kredietinstellingen pensioenfonds 3 33 Fortisbank Totaal Roll-over belastingen en premies sociale verzekeringen BNG Roll-over 5.6 Totaal Te schulden betalen VPB aan kredietinstellingen De roll Aangegane over lening verplichtingen Fortis kent een inzake looptijd (on)roerende tot januari zaken 214. Schulden aan leveranciers Overige schulden Te verrekenen/restitueren variabele servicekosten Reguliere aflossingen in het daaropvolgende jaar Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden algemeen Totaal overige schulden Loonheffing Omzetbelasting 9 1 In de post overige schulden algemeen is een investeringsverplichting voor energiebesparende Pensioenfonds 84 3 maatregelen opgenomen. Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Te betalen VPB Niet vervallen renteverplichtingen ultimo boekjaar Vooruit ontvangen huren huidige en toekomstige bewoners Overige Niet schulden opgenomen vakantiedagen Nog te ontvangen facturen onderhoud Te verrekenen/restitueren Overige overlopende variabele passiva servicekosten Reguliere Totaal aflossingen overlopende in het passiva daaropvolgende jaar Overige schulden algemeen Totaal overige schulden Totaal kortlopende schulden In de post overige schulden algemeen van 21 is een investeringsverplichting voor energiebesparende maatregelen opgenomen. 9 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Overlopende passiva Niet vervallen renteverplichting ultimo boekjaar Vooruitontvangen huren huidige en toekomstige bewoners Niet opgenomen vakantiedagen Nog te ontvangen facturen onderhoud Overige overlopende passiva -5 5 Totaal overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

71 Niet in de balans opgenomen regelingen geconsolideerde jaarrekening SSHN Treasury Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico s/looptijdrisico s. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico s, alsmede over de omvang en risico s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 1% renterisico te lopen ten opzichte van de totale leningenportefeuille. De SSHN heeft ter afdekking van haar toekomstig renterisico s derivaten afgesloten met de volgende modaliteiten: 3 swaps met hoofdsom van in totaal 22,5 miljoen, de SSHN ontvangt variabele 3 maands Euribor rente en betaalt een vaste rente. Aan de swaps zijn (roll over)leningen gekoppeld met een kortere looptijd dan de swaps. Herfinanciering met nieuwe roll overleningen is op termijn noodzakelijk. Voor een tweetal swaps met een hoofdsom van 17,5 miljoen is een Mutual Break Loss clausule afgesproken in 22/221, waarbij de mogelijkheid bestaat voor beide partijen de swaps tegen marktwaarde verrekening te ontbinden. De 3 renteswaps, totaal 22,5 miljoen hebben ultimo 211 een negatieve marktwaarde van 5,94 miljoen. De looptijden zijn respectievelijk 5 miljoen tot 222 met vaste rente van 5,13%, 5 miljoen tot 225 tegen een rente van 3,88% en 12,5 miljoen tegen een rente van 3,93%. 2 caps ter afdekking van de hoogte van de rente op 4% voor een tweetal leningen met een hoofdsom van 15 miljoen. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal,258 miljoen (exclusief beheervergoeding). Totale verplichting alle jaren is 1,867 miljoen, waarvan < 5 jr 1,385 miljoen en > 5 jaar,482 miljoen. Obligo WSW Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo 2,682 miljoen. Verbonden partijen Gedurende 211 is de directeur bestuurder opgetreden als bestuurder-vennoot van de CV Heyendaal. Binnen deze CV vindt de exploitatie plaats van complex de Gouverneur. Van deze verbonden partij is een beheerskostenvergoeding ontvangen van Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x 1., ) Ref Bedrijfsopbrengsten Ref Bedrijfsopbrengsten 8 Huren Te ontvangen netto huren: 1 Huren Woningen Te ontvangen en woongebouwen netto huren: in exploitatie Woningen en woongebouwen in exploitatie Huurderving wegens leegstand Huurderving Af: wegens oninbaarheid Totaal Huurderving huurderving wegens leegstand Totaal Huurderving huren wegens oninbaarheid Totaal huurderving 9 2 Totaal huren Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 211 1,3% Harmonisaties 1, % Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 21 1,15% 9 Vergoedingen Harmonisaties en ingebruikname nieuwe eenheden (Gouverneur) 2,46% Overige 11 Vergoedingen goederen leveringen en diensten: Overige goederen leveringen en diensten: Opbrengsten variabele servicekosten Opbrengsten variabele servicekosten Opbrengsten vaste servicekosten Opbrengsten vaste servicekosten Opbrengsten kabel / tv complexen Opbrengsten kabel/tv complexen Totaal vergoedingen Totaal vergoedingen Overheidsbijdragen 12 Overheidsbijdragen BWS BWS subsidie subsidie Totaal Totaal overheidsbijdragen overheidsbijdragen Verrekening Overige bedrijfsopbrengsten tussen SSHN en CV Heyendaal Huren huurpanden en niet zijnde woningen Beheersvergoeding Vergoeding adm.kosten Gouverneur huurcontracten Totaal Vergoeding verrekening adm.kosten tussen SSHN inschrijving en CV Heyendaal wachtlijsten Vergoeding adm.kosten via servicekosten De beheerskosten voor de Gouverneur zijn in het startjaar vastgesteld op een bedrag van,56k per Vergoeding kosten complexbeheerders 136 wooneenheid. Dit bedrag wordt jaarlijks geindexeerd met het BDB-indexcijfer (eengezinswoningen). 131 Overige vergoedingen Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten Verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Huren huurpanden en niet zijnde woningen Beheersvergoeding Gouverneur Vergoeding administratiekosten huurcontracten Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Vergoeding administratiekosten inschrijving wachtlijsten Ref Vergoeding administratiekosten via servicekosten Vergoeding kosten complexbeheerders Bedrijfslasten Overige vergoedingen Totaal overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

72 geconsolideerde jaarrekening SSHN Ref Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen 17 3 Bedrijfslasten Overige zaken Totaal afschrijvingen onroerende en roerende zaken in exploitatie 13 Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende en roerende zaken zaken in exploitatie t.d.v. de exploitatie Kantoorpand+ kantoorruimten Woningen en woongebouwen Overige zaken Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal afschrijvingen onroerende en roerende zaken Overige zaken in exploitatie t.d.v. de exploitatie Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Over de grond vindt er geen afschrijving plaats. Kantoorpand en kantoorruimten Overige 16 Overige zaken waardeveranderingen tdv exploitatie (im)materiële vaste activa Totale Onrendabele afschrijvingen top voorziening onroerende nieuwbouw en roerende Gouverneur zaken t.d.v. de exploitatie Vrijval voorziening buitenlandse studenten Waardevermindering Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in Waardevermindering exploitatie Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De waardevermeerdering betreft de complexen: Stadspanden (1.912K), Westerhelling (235K), Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingmethodiek van de materiële vaste activa gewijzigd van annuïtair Van der Brugghenstraat (113K), Sterrenbosch garages (498K) en Gouverneur (855K). naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten toegenomen. Door deze De waardevermindering betreft het complex in aanbouw Sperwerstraat. schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf januari 211 lineair in plaats van progressief. Over 17 Lasten de grond onderhoud vindt er geen afschrijving plaats. Groot/projectmatig onderhoud 14 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Planmatig/jaarlijks onderhoud 67 5 Klachten/mutatie-onderhoud Waardevermindering Totaal lasten onderhoud Waardevermeerdering Overige waardeverandering (im)materiele vaste activa 18 Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Beheerskosten De waardevermeerdering Lonen en Salarissen betreft de complexen Stadspanden ( 1,5 miljoen), Sterrenbosch ( 3, miljoen), Sociale De lasten Gouverneur (,767 miljoen) en het complex in ontwikkeling "Sperwerstraat"( 221,631 miljoen). 218 De waardevermindering Pensioenlasten betreft de complexen in ontwikkeling Mariënbosch ( 3,63 miljoen) en TPG Overige ( 8,1 personele miljoen). kosten Algemene beheers- en administratiekosten Lasten Automatiseringskosten onderhoud Bestuurskosten Groot/projectmatig Subtotaal beheerskosten onderhoud Planmatig/jaarlijks onderhoud Klachten/mutatie-onderhoud Ref Totaal lasten onderhoud Heffingen Belastingen Ref Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Subtotaal Heffingen Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Beheerskosten Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen Lonen Overige en salarissen lasten incl. te verrekenen/restitueren servicekosten Sociale Mutaties lasten voorzieningen Pensioenen Diverse bedrijfslasten Overige Subtotaal personele overige kosten bedrijfslasten Algemene beheers- en administratiekosten Automatiseringskosten Totaal overige bedrijfslasten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten 19 Accountantshonoraria Heffingen In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten Belastingen laste van het resultaat gebracht: Verzekeringen Controle van de jaarrekening Contributie Controle Landelijke van jaarrekening Federatie Subtotaal Controle heffingen van de jaarrekening Fiscale advisering 3 Overige bedrijfslasten Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen Overige lasten incl. te verrekenen servicekosten Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in Diverse bedrijfslasten de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe Subtotaal overige bedrijfslasten accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Totaal overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Financiële baten en lasten 2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Accountantshonoraria Ontvangen rente In het boekjaar Rente rekeningcourant zijn de volgende tegoeden bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat 4 gebracht: 47 Rente deposito s Accountantskosten Rente overige Totaal Totaal accountantshonoraria ontvangen rente Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de 21 Rentelasten en soortgelijke kosten consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants Rente leningen onder overheidsgarantie zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) Rente kasgeldlening Overige rentelasten 27 3 Totaal rentelasten en soortgelijke kosten Ref Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

73 geconsolideerde jaarrekening SSHN Acute belastingen Ref Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten De acute belastinglast is als volgt bepaald: Ontvangen rente Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Rente rekeningcourant tegoeden 2 4 Bijzondere waardeverminderingen Rente deposito's Afschrijvingen Rente overig Tijdelijke verschillen Totaal ontvangen rente Totaal permanente en tijdelijke verschillen 1.21 Totaal Belastbaar rentebaten bedrag en soortgelijke opbrengsten Rentelasten Verschuldigde en winstbelasting soortgelijke kosten 885 Ontvangen winstbelasting Saldo winstbelasting Rente leningen onder overheidsgarantie Rente kasgeldlening Het Overige gemiddelde rentelasten wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk 18 wordt 27 Totaal veroorzaakt rentelasten door het en soortgelijke benutten van kosten fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestand delen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen 19 Latenties op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Mutatie latente belastingen vaste servicekosten Mutatie latente belastingen leningen Mutatie latente belastingen onderhoud Totaal mutaties latenties Belastingen Verschuldige winstbelasting Verrekende VPB voorgaande jaren -631 Saldo winstbepaling Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 211 had de corporatie gemiddeld 34 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen opgesteld conform richtlijnen voor de Raad voor de Jaarverslaglegging.De opstelling conform WOPT is opgenomen in het Volkshuisvestingsverslag in hoofdstuk VI.4 De bezoldiging van bestuurders omvat: periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: In k k periodiek Beloningen Winstdeling betaalde betaalbaar en bonus beloningen op termijn De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: In k k Voorzitter Vice voorzitter 1 4 lid 1 2,5 2,5 lid 2 lid 3 2,5 2,5 lid 4 2,5 2,5 lid 5 2,5 2,5 Totaal Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

74 Jaarrekening enkelvoudig jaarrekening SSHN Enkelvoudige Balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1., ) ACTIVA ACTIVA Vaste activa Ref Ref 31 december december december december 21 Materiële vaste activa 1 Vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Materiële Onroerende vaste en roerende activa zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken in ten exploitatie dienste van de exploitatie Onroerende Totaal materiële en roerende vaste activa zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Financiële vaste activa 2 Financiële Deelnemingen vaste activa Aandeel in andere deelnemingen Effecten Vaste Servicekosten Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Vorderingen Te vorderen overheidsbijdragen Vorderingen Huurdebiteuren Te Latente vorderen belastingvordering overheidsbijdragen Huurdebiteuren Overige vorderingen Latente Overlopende belastingvordering activa Overige Rekening vorderingen courant CV Heyendaal Overlopende activa Rekening courant CV Heyendaal Liquide middelen 4 Liquide middelen Totaal vorderingen Totaal Liquide vlottende middelen activa Totaal vlottende activa Totaal vaste activa Vlottende activa 2. Jaarrekening SSHN, enkelvoudig 2.1 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x 1.) PASSIVA Ref Ref 31 december 31 december PASSIVA 31 december 31 december Eigen vermogen 5 Kapitaal Eigen Overige vermogen reserves Onverdeeld resultaat na belasting Resultaat boekjaar Overige reserves Totaal eigen vermogen Voorzieningen 6 Voorziening vaste servicekosten Voorzieningen onrendabele top Latente Voorziening belastingverplichting groot onderhoud Voorziening energie CV Heyendaal 719 Voorziening vaste servicekosten Voorziening onrendabele top Langlopende schulden Latente belastingverplichting Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal voorzieningen Overige schulden Kortlopende Langlopende schulden 87 Leningen Schulden aan kredietinstellingen Waarborgsommen Schulden aan leveranciers Overige Belastingen schulden premies sociale verzekeringen Te betalen vpb Overige Totaal schulden langlopende schulden Overlopende passiva Kortlopende schulden 8 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen VPB Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Overige schulden Overlopende passiva Totaal generaal Totaal generaal Totaal kortlopende schulden Totaal generaal Totaal generaal

75 jaarrekening SSHN Enkelvoudige winst-en-verliesrekening (x 1., ) Ref Ref Bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten Huren Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Vergoedingen Beheersvergoeding Overheidbijdragen Gouverneur Beheersvergoeding Overige bedrijfsopbrengsten Gouverneur Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving op materiele vaste activa Bedrijfslasten Overige waardeverandering (im)materiele vaste activa Lonen en salarissen Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociale lasten Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Pensioenen Lonen en salarissen Lasten onderhoud Sociale lasten Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Pensioenlasten Lasten Som der onderhoud bedrijfslasten Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) 16 / Bedrijfsresultaat Som der bedrijfslasten Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten Bedrijfsresultaat en soortgelijke kosten Som financiële baten en lasten Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Latenties Rentelasten en soortgelijke kosten Belastingen Deelnemingen Som financiële baten en lasten Resultaat Resultaat na uit belastingen gewone bedrijfsuitvoering vóór belastingen Toelichting op de enkelvoudige balans (x 1., ) Ref Ref VASTE ACTIVA ACTIVA VASTE ACTIVA 1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. 1 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. Woningen Onroerende Overige Onroerende Kantoren Overige Totaal en woongebouwen zaken zaken zaken in zaken in exploitatie niet zijnde Onroerende en roerende zaken ontwikkeling woningen Saldo per 31 december 29: Woningen Onroerende Overige Onroerende Kantoren Overige Totaal Verkrijgingsprijzen en woon- zaken niet zaken zaken in zaken gebouwen 11.7 zijnde in 2.81 ontwikke ten dienste woningen exploitatie ling van Cumulatieve afschrijvingen de incl. waardeveranderingen exploitatie Boekwaarde per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve Mutaties afschrijvingen Cumulatieve Investeringen waardemutaties Afschrijvingen Boekwaarde ultimo 21 Waardeverandering Totaal mutaties Investeringen Afschrijvingen Saldo per 31 december 21: Waardeverandering Totaal Verkrijgingsprijzen mutaties Cumulatieve afschrijvingen Verkrijgingsprijzen incl. waardeveranderingen Cumulatieve Boekwaarde per 31 december afschrijvingen Cumulatieve Voor waardemutaties een nadere toelchting -414 wordt verwezen naar paragraaf in de geconsolideerde jaarrekening Boekwaarde ultimo Deze post onroerende zaken in ontwikkeling betreft investeringen in project Sperwerstraat Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 1.9 in de geconsolideerde jaarrekening. De post onroerende zaken in ontwikkeling betreft investeringen in project 'Sperwerstraat'. Mutatie latenties Belastingen Resultaat deelneming Nettoresultaat na belastingen

76 jaarrekening SSHN Toelichting op de enkelvoudige balans (x 1.) 2 Financiële vaste activa 2 Financiële vaste activa Ref Ref Deelnemingen Deelnemingen ACTIVA De De post post deelnemingen deelnemingen betreft betreft de de CV CV Heyendaal. Heyendaal. Deze Deze CV is CV in is 27 in 27 opgericht opgericht samen samen met met Woningstichting Woningstichtichting VASTE ACTIVA Het Het Gooi Gooi en en Omstreken Omstreken en en Woningstichting Ons Ons Huis Huis ter ter exploitatie exploitatie van van een complex een van 195 complex eenheden. van 195 De eenheden. bouw van het De complex bouw van is in het 27 complex opgestart is in en 27 de oplevering opgestart heeft en de in oplevering november 29 heeft plaatsgevonden. in november 29 plaatsgevonden. De 1 Materiële boekwaarde vaste per 31 december activa is 5,64 miljoen inclusief,66 miljoen aan waardeverandering. Saldo per 31 december 29 De mutaties Boekwaarde in materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat Boekwaarde Cumulatieve per 1 afschrijvingen januari incl. waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Onroerende Resultaten deeelnemingen en roerende zaken in exploitatie Afschrijving/aflossingen Mutaties 21 Woningen Onroerende Overige Onroerende Kantoren Overige Totaal Totaal Toevoegingen mutaties en woon- zaken niet zaken zaken in 66 zaken gebouwen zijnde in ontwikke- ten dienste Afschrijvingen/aflossingen -24 woningen exploitatie ling van Boekwaarde Resultaten per deelnemingen 31 december de Totaal mutaties exploitatie Totaal financiële vaste activa Verkrijgingsprijzen Cumulatieve Saldo per 31 december 29 afschrijvingen VLOTTENDE Cumulatieve ACTIVA waardemutaties Boekwaarde per 31 december Boekwaarde Boekwaarde ultimo Vorderingen Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Investeringen Boekwaarde per 31 december Te vorderen overheidsbijdragen Afschrijvingen Waardeverandering Totaal financiële vaste activa Overheidsbijdrage Vredenburg Totaal mutaties VLOTTENDE ACTIVA Totaal te vorderen overheidsbijdragen Verkrijgingsprijzen Huurdebiteuren Cumulatieve afschrijvingen Ref Cumulatieve Te waardemutaties vorderen van huidige bewoners Te Boekwaarde 3vorderen Vorderingen ultimo van vertrokken bewoners Totaal 211 huurdebiteuren Te vorderen overheidsbijdragen Latente Voor een belasting nadere toelichting vorderingen wordt verwezen naar paragraaf 1.9 in de geconsolideerde jaarrekening. Overheidsbijdrage Vredeburg/Teliproject De post onroerende zaken in ontwikkeling betreft investeringen in project 'Sperwerstraat'. Totaal te vorderen overheidsbijdragen De samenstelling van verwerkte en niet opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Huurdebiteuren Te vorderen van huidige bewoners Boekwaarde per 1 januari Te vorderen van vertrokken bewoners 26 9 Verrekenbare Totaal huurdebiteuren tijdelijke verschillen Totaal mutaties latente belasting vorderingen Latente belasting vordering Boekwaarde per 31 december De samenstelling van verwerkte en niet opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: Ref Overige vorderingen opgenomen 211 onder financiële vaste activa opgenomen 21 onder vlottende activa Saldo per 31 december 29: Te vorderen Boekwaarde vpb per 1 januari Diverse debiteuren Totaal Mutaties overige 21 vorderingen Verrekenbare tijdelijke verschillen -67 Overlopende activa Totaal mutaties latente belastingvorderingen -67 Te vorderen rente banken en beleggingen Boekwaarde per 31 december 21 Voorraad linnenpakketten Te vorderen belastingdienst REB 443 Te vorderen Overige Mooiland vorderingen Vooruitbetaalde Te vorderen kosten VPB Itris Overige Diverse overlopende debiteuren activa Totaal Totaal overlopende overige vorderingen activa Te verrekenen Te verrekenen met met CV CV Heyendaal Heyendaal Rekening courant CV Heyendaal Rekening courant CV Heyendaal Totaal te verrekenen Totaal te verrekenen Overlopende activa Totaal vorderingen Te vorderen rente banken/beleggingen Liquide Bureau middelen Externe Relaties Radboud Universiteit Te vorderen Belastingdienst (REB) 443 Direct opvraagbaar: Te vorderen Mooiland 3 19 Kas 9 1 Vooruitbetaalde kosten Itris 131 ING/Postbank Overige Overige banken overlopende activa Totaal overlopende activa Op termijn uitgezet: Depositorekening Totaal liquide middelen Totaal vlottende activa

77 jaarrekening SSHN 211 Toelichting op de enkelvoudige balans (x 1., ) Ref Ref PASSIVA 55 Eigen vermogen Kapitaal Kapitaal Overige reserves Overige reserves Saldo per 31 december Saldo Totaal per 31 herrekende december overige reserves per 1 januari Totaal herrekende overige reserves per 1 januari Jaarresultaat Jaarresultaat voor stelselwijziging voor Jaarresultaat stelselwijziging na stelselwijziging Jaarresultaat Totaal herrekende na stelselwijziging overige reserves per 31 december Totaal herrekende overige reserves per 31 december Totaal Totaal eigen eigen vermogen vermogen Voorzieningen 6 Voorzieningen Voorziening CV Voorziening Voorziening Voorziening Heyendaal vaste onrendabele vaste servicekosten servicekosten top Voorziening Latente Voorziening Voorziening onrendabele latente energiebudget belasting belasting top verplichtingen verplichtingen Saldo per 1 januari Saldo per 1 januari Dotatie Dotatie Onttrekking Ontrekking Correctie eerdere dotatie 285 Correcties Saldo Saldo per 31 per december 31 december De voorziening latentebelastingverplichtingen is gevormd is gevormd door door belastbare belastbare tijdelijke tijdelijke verschillen verschillen in de fiscale waardering fiscale en waardering waarderingvan en waardering materiële van vaste de activa materiele en financiële vaste activa activa en en financiële passiva in activa deze en jaarrekening. passiva deze jaarrekening. 7 Langlopende schulden 211 looptijd korter dan 5 jaar 211 looptijd langer dan 5 jaar 211 totaal 211 rentevoet 21 totaal 21 rentevoet Leningen ,3 % ,22 % Waarborgsommen 8 8 4, % 793 4, % Overige schulden , % , % Ref Leningen 7 Langlopende kredietinstellingen schulden Saldo leningen 1 januari looptijd looptijd totaal rentevoevoet totaal rente- Ontvangen nieuwe leningen korter dan langer dan Aanpassing leningen ivm verwerking disagio 5 jaar 5 jaar 21 Reguliere aflossing in het daaropvolgende jaar Leningen kredietinstellingen ,55% ,66% Saldo per 31 december Waarborgsommen ,% 78 4,% Waarborgsommen Overige schulden 1,23% ,23% Totaal Waarborgsommen nominaal Renteverplichting waarborgsommen Totaal waarborgsommen Leningen kredietinstellingen Overige Saldo schulden leningen 1 januari Ontvangen nieuwe leningen 1. Saldo per Aanpassing 1 januari leningen ivm verwerking disagio Aflossing collegiale financiering Reguliere aflossingen in het daaropvolgende jaar Saldo per 31 december Saldo per 31 december Totaal langlopende schulden Waarborgsommen Waarborgsommen nominaal Kortlopende Renteverplichting schulden waarborgsommen Totaal waarborgsommen Schulden aan kredietinstellingen Overige schulden Fortisbank Saldo per Roll-over 1 januari BNG Aflossing Roll-over collegiale financiering en financial lease Totaal Saldo schulden per 31 aan december kredietinstellingen De roll over lening Fortis kent een looptijd tot januari 214. Totaal langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen 8 Kortlopende premies schulden sociale verzekeringen Loonheffing Schulden aan kredietinstellingen Omzetbelasting Fortisbank Roll over Pensioenfonds BNG Roll over Totaal Totaal belastingen schulden en aan premies kredietinstellingen sociale verzekeringen Deze Te betalen roll over VPB leningen kennen een langere looptijd, Fortis tot januari 214 en BNG tot oktober Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen loonbelasting en sociale premies omzetbelasting 1 9 pensioenfonds 3 33 Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen VPB Ref 21 29

78 jaarrekening SSHN 211 Overige schulden Ref Te verrekenen/restitueren variabele servicekosten Reguliere aflossingen in het daaropvolgende jaar Overige Overige schulden schulden algemeen Totaal overige schulden Te verrekenen/restitueren variabele servicekosten In Reguliere de post aflossingen overige schulden in het algemeen daaropvolgende is een investeringsverplichting jaar voor Overige energiebesparende schulden algemeen maatregelen opgenomen. Totaal overige schulden Overlopende passiva Niet vervallen renteverplichtingen ultimo boekjaar Overlopende Vooruit passiva ontvangen huren huidige en toekomstige bewoners Niet opgenomen vakantiedagen Niet vervallen Nog te ontvangen renteverplichting facturen ultimo onderhoud boekjaar Vooruitontvangen huren huidige en toekomstige bewoners Overige overlopende passiva Niet opgenomen vakantiedagen Totaal overlopende passiva Nog te ontvangen facturen onderhoud Overige overlopende passiva -5 5 Totaal kortlopende schulden Totaal overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening (x 1., ) Ref Bedrijfsopbrengsten Ref Bedrijfsopbrengsten 9 Huren 9 Huren Te ontvangen netto huren: Te ontvangen netto huren: Woningen Woningen woongebouwen en woongebouwen in exploitatie in exploitatie Huurderving Af: wegens leegstand Huurderving Huurderving wegens wegens oninbaarheid leegstand Totaal Huurderving huurderving wegens oninbaarheid Totaal huurderving 9 2 Totaal huren Totaal huren Vergoedingen 1 Vergoedingen Overige Overige goederen goederen leveringen en diensten: Opbrengsten Opbrengsten variabele variabele servicekosten servicekosten Opbrengsten Opbrengsten vaste servicekosten vaste servicekosten Opbrengsten Opbrengsten kabel / kabel/tv tv complexen complexen Totaal Totaal vergoedingen vergoedingen Overheidsbijdragen 11 Overheidsbijdragen BWS BWS subsidie subsidie Totaal Totaal overheidsbijdragen Verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Beheersvergoeding Gouverneur Beheersvergoeding Gouverneur Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Totaal verrekening tussen SSHN en CV Heyendaal Overige bedrijfsopbrengsten De beheerskosten voor de Gouverneur zijn in het startjaar vastgesteld op een bedrag van,56k per wooneenheid. Huren huurpanden Dit bedrag en wordt niet zijnde jaarlijks woningen geindexeerd met het BDB-indexcijfer (eengezinswoningen) Vergoeding adm.kosten huurcontracten Overige Vergoeding bedrijfsopbrengsten adm.kosten inschrijving wachtlijsten Vergoeding adm.kosten via servicekosten Huren huurpanden en niet zijnde woningen Vergoeding kosten complexbeheerders Vergoeding administratiekosten huurcontracten Overige vergoedingen Vergoeding administratiekosten inschrijving wachtlijsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding administratiekosten via servicekosten Vergoeding kosten complexbeheerders Bedrijfslasten Overige vergoedingen Totaal overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen 17 3 Overige zaken Totaal afschrijvingen onroerende en roerende zaken in exploitatie

79 jaarrekening SSHN 211 Ref Bedrijfslasten Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Kantoorpand + kantoorruimten Overige zaken 14 Afschrijvingen op materiële vaste activa Totaal afschrijvingen onroerende en roerende zaken Onroerende t.d.v. exploitatie en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa Overige zaken in exploitatie Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in Over exploitatie de grond vindt er geen afschrijving plaats Onroerende 15 Overige waardeveranderingen en roerende zaken t.d.v. (im)materiële de exploitatie vaste activa Kantoorpand Onrendabele kantoorruimten top voorziening nieuwbouw Gouverneur Overige Vrijval zaken voorziening tdv exploitatie buitenlandse studenten Totale Waardevermindering afschrijvingen onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Waardevermeerdering Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Totale afschrijvingen onroerende en roerende zaken in exploitatie De waardevermeerdering betreft de complexen: Stadspanden (1.912K), Westerhelling (235K), Van 15 Overige der Brugghenstraat waardeveranderingen (113K), Sterrenbosch (im)materiële garages vaste (498K) activa De waardevermindering betreft het complex Sperwerstraat. Onrendabele top nieuwbouw "Sperwerstraat" en Mariënbosch Waardevermeerdering Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Overige waardeverandering (im)materiele vaste activa Beheerskosten Lonen en salarissen Lasten onderhoud Sociale lasten Groot/projectmatig Pensioenlasten onderhoud Planmatig/jaarlijks Overige personele onderhoud kosten Klachten/mutatie-onderhoud Algemene beheers- administratiekosten Totaal Automatiseringskosten lasten onderhoud Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten Overige bedrijfslasten (incl. te restitueren servicekosten) Heffingen Beheerskosten Belastingen Lonen Verzekeringen en salarissen Sociale Contributie lasten Landelijke Federatie Pensioenen Subtotaal Heffingen Overige personele kosten Algemene Overige beheersbedrijfslasten en administratiekosten Automatiseringskosten Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen Bestuurskosten Overige lasten incl. te verrekenen/restitueren servicekosten Subtotaal beheerskosten Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Heffingen Belastingen Verzekeringen Totaal overige bedrijfslasten Contributie Landelijke Federatie Subtotaal 17 Lasten heffingen onderhoud Groot/projectmatig onderhoud Planmatig/jaarlijks onderhoud Klachten/mutatie-onderhoud Ref Totaal lasten onderhoud Ref Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten huurpanden/niet zijnde woningen Accountantshonoraria Overige lasten incl. te verrekenen servicekosten In Diverse het boekjaar bedrijfslasten zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria Subtotaal ten laste van overige het resultaat bedrijfslasten gebracht: Controle van de jaarrekening Totaal overige bedrijfslasten Controle van de jaarrekening Controle van de jaarrekening Accountantshonoraria Totaal accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting Accountantskosten 31 en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties Totaal accountantshonoraria 31 en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe Financiële baten en lasten accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountansorganisaties). Financiële baten en lasten 19 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen rente 18 Rentebaten rekeningcourant en soortgelijke tegoeden opbrengsten 3 46 Rente deposito s Rente rekeningcourant Rente overige tegoeden Rente Totaal deposito's ontvangen rente Rente overig Totaal Totaal ontvangen rentebaten rente en soortgelijke opbrengsten Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen onder overheidsgarantie 19 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente kasgeldlening Rente Overige leningen rentelasten onder overheidsgarantie Rente Totaal kasgeldlening rentelasten en soortgelijke kosten Overige rentelasten Totaal 21 Belastingen rentelasten en soortgelijke kosten Verschuldigde winstbelasting Latenties Af: verrekende VPB Saldo winstbelasting 21 Mutatie latente belastingen vaste servicekosten Mutatie latente belastingen leningen De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door fiscaal afwijkende grondslagen. Mutatie latente belastingen onderhoud Saldo Dit betreft mutaties ondermeer latenties verschillen in resultaat voor onrendabele investeringen en verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van 21 Belastingen interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Verschuldige 22 Deelnemingen winstbelasting Verrekende Winst op VPB deelneming voorgaande jaren Totaal Verlies verschuldige op deelneming winstbelasting De mutatie in 211 van de belastingdruk is veroorzaakt door het wegvallen van de gereserveerde 23 Latenties verschuldige vennootschapbelasting (,412 miljoen belastingverplichting over het jaar 29 en,885 Mutatie latente belastingen vaste servicekosten miljoen over het jaar 21) als gevolg van de vorming in de fiscale balans van de herbestedingreserve. Voor Mutatie latente belastingen leningen de vorming van de herbestedingsreserve worden de positieve resultaten van de jaren 29, 21 en 211 Mutatie latente belastingen onderhoud gereserveerd Saldo latenties

80 jaarrekening SSHN 211 Ref Deelnemingen Winst op deelneming Totaal winst op deelnemingen

81 jaarrekening SSHN 211 Controleverklaring 1/2 Controleverklaring 2/2

82 Kengetallen Gegevens bezit ultimo boekjaar Wooneenheden in exploitatie in eigendom incl. CV Heyendaal (1/3 deel) Wooneenheden in exploitatie in beheer Totaal aantal wooneenheden garages, parkeerplaatsen trefcentra/café winkel-kantoorruimte Totaal aantal verhuureenheden Verzekerde waarde per woning in euro Verzekerde waarde per kamer in euro Verhuureenheden in ontwikkeling Verhuur ultimo boekjaar Mutatiegraad Acceptatiegraad (excl. coöptatie) Huurachterstand in % van de jaarhuur en vergoedingen over het boekjaar (wooneenheden) Huurderving in % van de jaarhuur en vergoedingen (wooneenheden) % 74% 21 27% 73% 29 28% 75% 28 3% 83% 27 26% 71%,29%,29%,29%,35%,36%,3%,1%,3%,9%,2% 5,9 4,98 5,3 4,98 5,33 Financiële kwaliteit ,3% 35,5% 4,5% 43,5% 43,9% 1,6 1,,5,5 1,3-2,7%,1% -2,% -,6% 9,8% Rentabiliteit gemiddeld vreemd vermogen (excl. voorzieningen) 2,5% 2,3% 2,6% 2,9% 4,8% Rentabiliteit gemiddeld totaal vermogen Interne financiering per verhuureenheid Cashflow per verhuureenheid,8% ,5% ,7% ,4% ,5% Balans en winst-en-verliesrekening Eigen vermogen (x 1.) Eigen vermogen per wooneenheid Voorzieningen (x 1.) Voorzieningen per wooneenheid Huren na aftrek huurderving (x 1.) Liquiditeit, current ratio Rentabiliteit gemiddeld eigen vermogen (incl. egalisatierekening) Huren na aftrek huurderving per wooneenheid in eigendom Jaarresultaat na belasting (x 1.) Jaarresultaat na belasting per verhuureenheid Ontwikkeling netto-bedrijfslasten per verhuureenheid (in euro) Personele lasten Onderhoudslasten Overige lasten Variabele lasten Af: onderhoudslasten Bruto bedrijfslasten Af: Vergoedingen Af: Overige opbrengsten Netto-bedrijfslasten Netto kasstroom per wooneenheid in eigendom (in euro) Af: variabele lasten -/- vergoedingen en overige bedrijfsopbrensten Netto kasstroom Huuropbrengst (kale huur) 21 Huurkapitalisatiefactor Solvabiliteit eigen vermogen (incl. egalisatierekening) 211 Personeelsbezetting ultimo boekjaar Man Vrouw Totaal Parttime (< 36 uur/week) Fulltime (36 uur/week) Totaal