Ingekomen stuk D2. Datum uw brief

Transcriptie

1 Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Ingekomen stuk D2 Aan de Gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg PS Nijmegen Telefoon (024) Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 25 september 2007 Ons kenmerk G340/ Contactpersoon Wim van der Velde Onderwerp Onderzoek studentenhuisvesting en vervolgacties Datum uw brief Doorkiesnummer Geachte leden van de raad, In de eerste helft van 2007 heeft in opdracht van de SSHN een onderzoek gedaan naar de studentenhuisvesting in Nijmegen. Hiermee is gevolg gegeven aan een onderdeel van de prestatieafspraken tussen SSHN en gemeente. Middels deze brief informeren wij u over de belangrijkste uitkomsten en de vervolgacties die we willen uitvoeren. Het onderzoeksrapport is als bijlage toegevoegd. De belangrijkste uitkomsten zijn dat er door toenemende studentenaantallen weer een flink tekort dreigt te ontstaan als er geen extra aanbod komt, en dat de woningvraag van studenten een sterker kwalitatief karakter krijgt. Het meest realistische scenario van Laagland advies gaat uit van een flinke stijging van de studentenaantallen en berekent een tekort van eenheden in 2017 (peildatum 1 januari 2007). In 2007 zal dit in de loop van het studiejaar voor een deel worden opgelost (500 eenheden). Resteert een tekort van ca eenheden. Oorzaak is een lichte groei van de universiteit tot studenten en een sterke groei van de HAN met 17% tot studenten die in Nijmegen studeren. Uit de resultaten van de studentenquête van de universiteit, die ook in het onderzoek betrokken zijn, blijkt dat de woningvraag van studenten een sterker kwalitatief karakter heeft gekregen. Van de thuiswonende studenten wil slechts de helft verhuizen naar Nijmegen. Maar als gevraagd wordt of ze een kamer op Hoogeveldt of Aantal Bijlagen: 1 briefraadlaaglandstudenten01

2 Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 1 Vossenveld zouden accepteren dan antwoordt slecht 5% positief. De rest wacht liever op een kwalitatief beter aanbod. Deze kwalitatieve vraag lijkt ook uit de plotselinge piek in inschrijvingen bij de SSHN toen het nieuwe complex Sterrenbosch werd opgeleverd. Daarnaast is er aandacht nodig voor de huisvesting van een groeiende groep (internationale) master studenten van elders (short stay), en postdocs/expats die kwalitatief betere huisvesting vragen. Het aantrekken van deze groepen is één van de speerpunten van de universiteit. Op dit moment is de huisvesting van buitenlandse studenten overigens nog geen probleem. De SSHN reserveert eenheden voor deze groep, waarmee de meeste onderdak komen. Voor een klein gedeelte vindt de universiteit zelf huisvesting op de particuliere markt. Op basis van de onderzoeksuitkomsten willen we de volgende acties uitvoeren: In overleg met de SSHN, universiteit en HAN willen we bezien hoe en waar de SSHN deze 500 eenheden kan bouwen. Hiermee moet de ergste kwantitatieve nood worden gelenigd. Voor de langere termijn (start bouw rond 2015) moet rekening worden gehouden met nog eens 500 eenheden. Flexibel en eenvoudig samen te voegen om in te kunnen spelen op de kwalitatieve aspecten van de vraag. In afwachting van het gereedkomen van nieuwbouw zijn we nog een tijdje aangewezen op tijdelijk eenheden. De tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan voor de 220 eenheden in Lent loopt in 2009 af en kan volgens de wet niet worden verlengd of omgezet in een permanente vrijstelling. Daarom gaan we de planologische mogelijkheden onderzoeken van andere locaties. We gaan de mogelijkheden onderzoeken van studentenhuisvesting in de Waalsprong en het Waalfront. We gaan samen met de SSHN, universiteit en HAN de jaarlijkse campagne om particulieren te stimuleren om kamers te verhuren, continueren. Dit levert tot nu toe ieder jaar een aardig aantal kamers op, gemiddeld rond de 170. En juist in de piekperiode aan het begin van het studiejaar. Een verbeterde doorstroming moet 600 eenheden opleveren. Dit kan in de eerste plaats door een strakkere aanschrijving door de SSHN van mensen die niet meer studeren. In de tweede plaats zal de woningbouwproductie die voor de komende jaren op stapel staat kunnen zorgen voor een betere doorstroming van de onzelfstandige naar de zelfstandige markt. Tot slot gaan we de vraag aanbod ontwikkelingen scherp monitoren. Dit is nodig omdat de ontwikkelingen in het aanbod op de particuliere markt, de effecten van doorstroming, en de ontwikkeling van het aantal studenten lastig zijn te voorspellen. briefraadlaaglandstudenten01

3 Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 2 Op deze wijze willen we er samen met de SSHN, RU en HAN voor zorgen dat het voorspelde tekort aan studentenwoonruimte wordt aangepakt en Nijmegen zijn positie als aantrekkelijke stad om te studeren kan handhaven. We zullen uw raad op de hoogte houden van de voortgang van de acties. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mr. Th.C. de Graaf P. Eringa briefraadlaaglandstudenten01

4 STUDENTENHUISVESTING IN NIJMEGEN Evaluatie en update van quickscan uit juni 2007

5 Colofon In opdracht van: SSHN Auteurs: Joost Wegstapel Mieke Hanemaaijer Dorien Buckers Postbus DD Houten

6 INHOUD Samenvatting en conclusies...i 1 Inleiding De huidige situatie in Nijmegen Inleiding Ontwikkeling van de vraag Ontwikkeling van het aanbod Nieuw berekend tekort Conclusie De toekomstige situatie in Nijmegen Inleiding Verwachte ontwikkeling vraag Verwachte ontwikkeling aanbod Conclusie ontwikkelingen Drie scenario s Expertmeeting met stakeholders Inleiding Draagvlak en oplossingsrichtingen Inleiding De methode Wat leren andere bronnen ons?...21 G:\Projecten\701\70152 Nijmegen SSHN Bijstellen marktscan studentenhuisvesting 2003\Rapport\Concepteindrapport SSHN 14 juni 2007.doc

7 SAMENVATTING EN CONCLUSIES Aanleiding In 2003 heeft een quickscan uitgevoerd naar de markt voor studentenhuisvesting in Nijmegen. Destijds is aan de hand van diverse aannames voor 2011 een tekort van eenheden voorspeld, wanneer niet zou worden ingegrepen. Met behulp van deze uitkomsten is de SSHN aan de slag gegaan. Anno 2007 zijn er zo n eenheden extra beschikbaar, waarvan een deel uit tijdelijke huisvesting bestaat. Daarnaast zijn de doorstroommogelijkheden van starters inmiddels flink verbeterd. De SSHN heeft de indruk dat er anno 2006, ondanks een enorme groei van het aantal studenten sinds 2003, min of meer een evenwicht is ontstaan in vraag en aanbod in Nijmegen. De SSHN heeft gevraagd haar quickscan uit 2003 te evalueren en te herijken. Huidige situatie In deze quickscan wordt het potentiële tekort aan studentenhuisvesting in Nijmegen als volgt gedefinieerd: Het potentiële tekort is in principe gelijk aan het aantal studenten dat thuis woont en (nog) geen kamer kan vinden in Nijmegen en het aantal uitwonende studenten dat (mogelijk) noodgedwongen buiten Nijmegen woont. Op basis van de gegevens van de IB-groep 1 en de conclusies uit de evaluatie van de quickscan 2003, zijn opnieuw de tekorten in Nijmegen berekend. Ondanks het beeld van de SSHN over mogelijke ontspanning, voorspelt het model ook nu een tekort van zo n 737 eenheden op 1 januari Dit is het gevolg van de enorme toename van het aantal studenten. Het aantal potentiële vragers naar woonruimte in Nijmegen (thuiswonenden en uitwonenden buiten Nijmegen) is, ondanks de verruiming van het aanbod, zelfs harder gegroeid dan het totaal aantal studenten. Uit de onderzochte bronnen in de evaluatie blijkt dat er vooral sprake is van een kwalitatief tekort in Nijmegen. Zo accepteert bijvoorbeeld slechts 5% van de thuiswonende RU-studenten een kamer in de complexen Hoogeveldt of Vossenveld. De meeste studenten zijn niet tevreden met zomaar een kamer in Nijmegen. Toekomstige situatie Aan de hand van mogelijke toekomstige ontwikkelingen van vraag en aanbod en de conclusies uit de evaluatie, zijn een drietal scenario s voor de toekomstige situatie op de markt voor studentenhuisvesting in Nijmegen doorgerekend. Het derde scenario werd tijdens een expertmeeting met lokale stakeholders als het meest realistische beschouwd. Dit scenario voorspelt een tekort van zo n eenheden in Dit derde scenario gaat uit van een groei van het aantal studenten volgens de prognoses van de onderwijsinstellingen en een constant blijvend aanbod. Er is vanuit gegaan dat het effect van doorstroming naar de regu- 1 De instantie die verantwoordelijk is voor de studiefinanciering I

8 liere woningmarkt de door de gemeente voorspelde afname van het particuliere aanbod zal compenseren. Oplossingsrichtingen Tijdens de expertmeeting met lokale stakeholders zijn ook enkele oplossingsrichtingen bediscussieerd. Het verwachte tekort in 2017 van eenheden is gebaseerd op peildatum 1 januari en zal gelet op de ervaringen van de SSHN - voor een deel (ca. 500) in de loop van het studiejaar worden opgelost. Resteert een op te lossen tekort van bijna eenheden, waarvan een aanzienlijk deel een kwalitatief tekort betreft. Het grootste deel van het overige tekort van eenheden zal via nieuwbouw opgelost moeten worden. De stakeholders zien een aantal van te bouwen eenheden als ambitieus, maar haalbaar. Gezien het karakter van het tekort zijn de stakeholders verder van mening dat ca. 500 eenheden op korte termijn gerealiseerd moeten worden om in het kwantitatieve deel van het tekort te voorzien. De rest van het tekort is meer van kwalitatieve aard en dient, te zijner tijd, met name ter vervanging van de complexen zoals Hoogeveldt of Vossenveld. De partijen willen zich daarom inzetten voor de bouw, op zo kort mogelijke termijn (start van de bouw zo mogelijk vóór 2010), van 500 zelfstandige eenheden, zoals bijvoorbeeld het recent opgeleverde complex Sterrenbosch. Daarnaast zouden er op langere termijn ook nog zo n 500 flexibele onzelfstandige eenheden van ongeveer 24 m 2 gebouwd moeten worden. Indien nodig zouden deze eenheden in de toekomst samengevoegd kunnen worden tot 48 m 2. De partijen zullen samen aan de slag gaan om geschikte locaties te vinden. Naast het traject van nieuwbouw, zullen ook maatregelen genomen moeten worden om de doorstroming te stimuleren. Dit levert op korte termijn reeds soulaas op, in afwachting van het gereedkomen van de te ontwikkelen nieuwbouw. De SSHN wil daarom de leeftijdsgrens om haar huurders aan te gaan schrijven, terugbrengen van 35 jaar naar 26 jaar. Wanneer zij vervolgens niet kunnen aantonen dat ze nog studeren, worden ze gedwongen te verhuizen. Momenteel kent de SSHN zo n 780 huurders van 26 jaar of ouder. De stakeholders verwachten dat hiermee, samen met de verdere verbetering van de slaagkansen van starters, het tekort met zeker 600 eenheden zal afnemen. Gezien het sterke kwalitatieve karakter van het tekort wordt de SSHN geadviseerd terughoudend te zijn met het realiseren van extra tijdelijke vaak kwalitatief mindere huisvesting. Wel zou het zeker gunstig zijn als de bestaande tijdelijke eenheden nog gedurende enkele jaren door geëxploiteerd zouden kunnen worden in afwachting van het gereedkomen van de aanvullende nieuwbouw. Tot slot adviseert, gezien de onzekerheid over de toekomstige ontwikkelingen, om de komende jaren te monitoren op vraag/aanbodontwikkelingen en zonodig de plannen bij te stellen. Vooral de onderkant van de markt (Hoogeveldt en Vossenveld) moet goed in de gaten gehouden worden. Hier wordt namelijk als eerste een eventuele ontspanning van de markt zichtbaar. Naargelang de omstandigheden kan de SSHN met deze oudere complexen stra- II

9 tegisch sturen. Gezien de kwalitatieve vraag is ook meer inzicht in de woonwensen van de verschillende subgroepen gewenst. III

10 1 INLEIDING In 2003 heeft een quickscan uitgevoerd naar de markt voor studentenhuisvesting in Nijmegen. Destijds had de gemeente Nijmegen te maken met een tekort aan studentenhuisvesting. Dit was het gevolg van een onverwacht grote toename van het aantal studenten en een afname van het aanbod. In de quickscan zijn destijds, aan de hand van diverse aannames, een aantal scenario s doorgerekend om het toekomstige tekort in beeld te krijgen. Uiteindelijk is in een expertmeeting gekozen voor het minimale scenario. De groei van het aantal studenten werd constant verondersteld. In dit scenario werd voor 2011 een tekort van eenheden voorspeld, wanneer niet zou worden ingegrepen. Met behulp van deze uitkomsten is de SSHN aan de slag gegaan. Dit werd in een intentieovereenkomst en later in een prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen vertaald. Anno 2007 heeft de SSHN, om het tekort op te lossen, zo n extra eenheden beschikbaar, waarvan een deel uit tijdelijke huisvesting bestaat. Verondersteld werd dat het overige tekort van 400 eenheden als gevolg van een betere doorstroming op de woningmarkt zou worden opgelost. De SSHN heeft de indruk dat er anno 2006, ondanks een enorme groei van het aantal studenten sinds 2003, een evenwicht is in vraag en aanbod in Nijmegen. Alle bij SSHN ingeschreven eerstejaarsstudenten uit het studiejaar 2005/2006 hebben een kameraanbod gekregen vóórdat de nieuwe lichting 2006/2007 in juli 2006 binnen stroomde. In de loop van het onderzoek is echter gebleken dat de SSHN van de huidige lichting eerstejaars (2006/2007) ca. 120 personen niet zal kunnen helpen voordat in juli 2007 de nieuwe lichting binnenstroomt. Daarnaast wil de SSHN in 2017 een deel van haar voorraad saneren (Hoogeveldt). Aanpak en aantallen zijn nog niet bepaald. Om te kunnen saneren heeft de SSHN vóóraf vervangende woonruimte nodig. Gezien bovenstaande ontwikkelingen heeft de SSHN behoefte aan een evaluatie en herijking van het onderzoek uit In dit rapport wordt inzicht gegeven in: Heden: De huidige situatie in Nijmegen Hoe is de situatie nu op de markt voor studentenhuisvesting? Hoe heeft de vraag naar studentenhuisvesting zich ontwikkeld? Hoe heeft het aanbod aan studentenhuisvesting zich ontwikkeld? Is er werkelijk geen sprake meer van een structureel tekort? Wat zijn de woonwensen van de studenten in Nijmegen? Is het probleem meer van kwalitatieve dan van kwantitatieve aard? Toekomst: De toekomstige situatie in Nijmegen Hoe zal de markt voor studentenhuisvesting in Nijmegen zich de komende jaren ontwikkelen (met als horizon 2017)? Welke scenario s zijn hierbij denkbaar? Draagvlak: Expertmeeting met stakeholders Hoe kijken de partijen aan tegen de uitkomsten? Wat is de gewenste situatie in 2017 (visie)? 1

11 Welke oplossingsrichtingen ziet men? In hoofdstuk 2 komt allereerst de huidige situatie aan de orde. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens de toekomstige situatie in Nijmegen in beeld gebracht. Tot slot worden in hoofdstuk 4 de resultaten van de expertmeeting met lokale stakeholders beschreven. In de bijlage treft u de evaluatie aan van de quickscan uit 2003: Verleden: Evaluatie van de methode uit 2003 Waarom is er de afgelopen jaren ondanks een enorme groei van het aantal studenten geen sprake meer van een structureel tekort in Nijmegen? Waarom strookt de situatie niet met de scenario s uit 2003? Heeft dit gevolgen voor de methode? 2

12 2 DE HUIDIGE SITUATIE IN NIJMEGEN 2.1 Inleiding De methode die in de quickscan 2003 is gebruikt om het potentiële tekort aan studentenhuisvesting te schatten, had het volgende uitgangspunt: Het potentiële tekort aan studentenhuisvesting in Nijmegen is in principe gelijk aan het aantal studenten dat thuis woont en (nog) geen kamer kan vinden in Nijmegen en het aantal uitwonende studenten dat (mogelijk) noodgedwongen buiten Nijmegen woont. Basis voor de methode zijn de gegevens over de woonsituatie van studenten met studiefinanciering van de IB-Groep 2. Er zijn verschillende scenario s doorgerekend. In de quickscan 2003 is uiteindelijk gekozen voor het minimale scenario. In dit minimale scenario werd het aantal studenten constant verondersteld. In dit scenario werd voor 2011 een tekort van eenheden voorspeld, wanneer niet zou worden ingegrepen. Op basis van de nieuwe gegevens van de IB-groep en de conclusies uit de evaluatie van de quickscan 2003 (zie bijlage), zijn opnieuw de tekorten in Nijmegen berekend. In dit hoofdstuk zullen allereerst enkele ontwikkelingen op de markt voor studentenhuisvesting worden beschreven, zoals de ontwikkeling van de vraag en het aanbod. Vervolgens komt het nieuw berekende tekort aan de orde. 2.2 Ontwikkeling van de vraag Zoals reeds uit het inleidende hoofdstuk duidelijk werd, is het aantal studenten in Nijmegen de laatste jaren fors gegroeid. Dit beeld wordt door verschillende bronnen bevestigd. In figuur 2.1 wordt de ontwikkeling volgens de IB-groep, van het aantal studenten dat studiefinanciering ontvangt, weergegeven. Daarnaast zijn er ook een aantal studenten zonder studiefinanciering. Deze worden in figuur 2.1 buiten beschouwing gelaten. In 1999 bedroeg het aantal studenten met studiefinanciering in Nijmegen nog slechts , waarvan tweederde van de universiteit. In 2007 is dit aantal gegroeid tot maar liefst studenten. Vooral het aantal studenten aan de HAN is spectaculair toegenomen. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het aandeel HAN-studenten dat in Nijmegen studeert is geschat met behulp van de resultaten van de studentenenquête van de HAN (zie bijlage). Uit de cijfers van de IB-Groep is namelijk niet te achterhalen welke studenten van de HAN in Nijmegen dan wel in Arnhem studeren. 2 IB-groep is de instantie die verantwoordelijk is voor de studiefinanciering 3

13 Figuur 2.1 Ontwikkeling aantal studenten met studiefinanciering Radboud Universiteit Nijmegen Hogeschool Arnhem Nijmegen Bron: IB-groep, 2003, 2007 Ook uit de gegevens van de onderwijsinstellingen zelf is een grote groei zichtbaar. Uit deze cijfers blijkt dat het aantal studenten aan de HAN dat in Nijmegen studeert de afgelopen 5 jaar bijna is verdubbeld. Tabel 2.1 Ontwikkeling aantal voltijdstudenten in Nijmegen Radboud Universiteit Nijmegen Hogeschool Arnhem Nijmegen Totaal Bron: RU en HAN In figuur 2.2 wordt de ontwikkeling van het aantal inschrijvingen op de algemene wachtlijst bij de SSHN in beeld gebracht. Opvallend is dat de groei van het aantal studenten in Nijmegen alleen in 2006 voor een wezenlijke groei van het aantal inschrijvingen heeft gezorgd. Uit de figuur blijkt dat het aantal inschrijvingen in 2006 met ongeveer 20% is gestegen. Deze forse stijging van het aantal inschrijvingen hangt volgens de SSHN vermoedelijk samen met de ingebruikname van het nieuwe complex Sterrenbosch op de campus. Het lijkt er op dat dit met name ouderejaarsstudenten heeft gestimuleerd om zich bij de SSHN in te schrijven. Het aantal inschrijvingen van eerstejaarsstudenten steeg in 2006 met ongeveer 13%. De SSHN vermoedt dat dit samenhangt met de stijging van de studentenaantallen bij RU en HAN. Toch blijft het aantal inschrijvingen bij de SSHN, zelfs met de toename in 2006, de laatste jaren achter bij de enorme groei van het aantal studenten in Nijmegen. Dit duidt op een verschuiving van een kwantitatieve naar een meer kwalitatieve vraag. Sommige studenten komen blijkbaar pas in actie en schrijven zich in wanneer er aanbod van hun gading wordt opgeleverd (Sterrenbosch). 4

14 Figuur 2.2 Ontwikkeling inschrijvingen bij de SSHN op de algemene wachtlijst Eerstejaars RUN Eerstejaars HAN Eerstejaars overig Ouderejaars RUN Ouderejaars HAN Ouderejaars overig Bron: SSHN Ook uit de evaluatie van de quickscan 2003 (zie bijlage) komen sterke aanwijzingen naar voren dat Nijmegen vooral een kwalitatief tekort kent. Zo blijkt bijvoorbeeld uit de studentenenquête van de RU dat 21% van de studenten thuis woont. Voor slechts 10% van alle ondervraagde studenten is dit ook de gewenste woonsituatie. Echter als aan de thuiswonenden wordt gevraagd of ze een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld zouden accepteren, antwoordt slechts 5% positief. Blijkbaar oefent slechts 5% van de thuiswonenden een kwantitatieve vraag uit. De SSHN heeft in 2006 alle ingeschrevenen op de algemene wachtlijst een kamer aan kunnen bieden, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 2006 binnenkwam. Twee jaar eerder nog kon de SSHN zo n 712 studenten geen kamer aanbieden voor 1 juli. Het structurele tekort aan kamers in Nijmegen leek medio 2006 dan ook te zijn opgelost. In de loop van het onderzoek is echter gebleken dat de SSHN dit studiejaar ca. 120 studenten niet aan een kamer zal kunnen helpen. Tabel 2.2 Algemene wachtlijst SSHN totaal restant vorige lichting Bron: SSHN De SSHN werkt ook voor een deel (ca ) van haar complexen met een voorkeurssysteem. Vrijkomende woningen worden op internet aangeboden, waarop geïnteresseerden kunnen reageren. Degene met de langste inschrijftijd 5

15 krijgt de woonruimte. Uit het jaarverslag 2006 blijkt dat de gemiddelde inschrijftijd die nodig is voor een onzelfstandige eenheid de laatste jaren is gedaald van 36 maanden in 2003 tot 24 maanden in 2006, terwijl die voor de zelfstandige eenheden vrij constant is gebleven. Hoewel de inschrijftijd voor onzelfstandige eenheden volgens de SSHN nog steeds te lang is, duiden ook deze cijfers op een verschuiving van een kwantitatief naar een meer kwalitatief probleem. 2.3 Ontwikkeling van het aanbod In figuur 2.3 wordt de ontwikkeling van het aantal wooneenheden van de SSHN weergegeven. Hierbij zijn de Shortstay-eenheden buiten beschouwing gelaten. Figuur 2.3 Ontwikkeling aantal wooneenheden SSHN Bron: SSHN Het aantal wooneenheden van de SSHN is met name in 2006 enorm toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door de ingebruikname van het complex Sterrenbosch (340 eenheden). In 2004 zijn er 108 tijdelijke eenheden in Lent en 21 tijdelijke wooneenheden in het Pallas House bijgekomen. Naast de groei van het bezit van de SSHN uit figuur 2.3 worden er ook ongeveer 250 kamers in sloopwoningen in het Willems- en Waterkwartier in goed overleg met de SSHN door Portaal verhuurd aan studenten. De SSHN verhuurd sinds 2004 ook 13 kamers van Woonmaatschappij Maasland aan studenten. In 2005 zijn 17 zelfstandige eenheden in de Kapel Westerhelling in gebruik genomen. Ook heeft de SSHN in panden van de gemeente aangekocht met in totaal 150 kamers. Naast bovenstaande groei is ook het aanbod in de particuliere sector iets verruimd de afgelopen jaren. Volgens de gegevens van de gemeente Nijmegen blijken er in 2006 ruim particuliere kamers in Nijmegen te zijn (zie ook de bijlage). Het aantal geregistreerde kamerverhuurpanden is sinds 1999 met 6

16 zo n 14% gestegen. De totale groei van het aanbod is veel minder hard gegroeid dan het aantal studenten. 2.4 Nieuw berekend tekort Op basis van de nieuwe gegevens van de IB-groep (woonsituatie van studenten die studiefinanciering ontvangen) en de conclusies uit de evaluatie van de quickscan 2003, is de methode aangepast en zijn opnieuw de tekorten berekend. De peildatum van de gegevens van de IB-groep betreft, net zoals in 2003, 1 januari. Door de evaluatie zijn de meeste aannames gewijzigd: Ongewijzigde aannames: In 1999 woonde iedere student naar wens (thuis, uitwonend in Nijmegen of uitwonend buiten Nijmegen), omdat er destijds sprake was van een evenwicht op de markt voor studentenhuisvesting. Gewijzigde aannames: Van alle thuiswonenden (RU en HAN) wordt op basis van de RU-enquête aangenomen dat slechts 5% een kwantitatieve vraag uitoefent. Dit wordt ook met terugwerkende kracht toegepast op Uit de bestanden van de IB-groep is niet te achterhalen welke HANstudenten in Nijmegen en welke in Arnhem studeerden. In 1999 en 2003 is aangenomen dat 45% van de studenten in Nijmegen studeert. Voor 2007 wordt, op basis van de HAN-enquête, dit aandeel op 52% geschat. Ook de verhouding uitwonend in en buiten Nijmegen van de HANstudenten die in Nijmegen studeren, is niet uit de gegevens van de IB- Groep te halen. Voor deze verhouding is dezelfde verhouding aangehouden als voor de RU-studenten. Deze verhouding is ook met terugwerkende kracht voor de jaren 1999 en 2003 gehanteerd. Uit de RU-studentenenquête blijkt dat ook uitwonenden buiten Nijmegen vooral een kwalitatieve vraag uitoefenen. Als daarom als aanvullende aanname voor de uitwonenden buiten Nijmegen, net zoals voor de thuiswonenden, ook wordt aangenomen dat 5% een kwantitatieve vraag uitoefent, dan levert dit het volgende beeld op: een tekort van 737 eenheden in

17 tabel 2.3 Tekort 2007: 737 eenheden RU: uitwonend in Nijmegen RU: voorkeur thuiswonend RU: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen RU: Tekort RU: totaal HAN: uitwonend in Nijmegen HAN: voorkeur thuiswonend HAN: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen HAN: Tekort HAN: totaal Totaal: uitwonend in Nijmegen Totaal: voorkeur thuiswonend Totaal: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen Totaal: Tekort Totaal: totaal Bron: IB-groep, RU-enquête, HAN-enqête, bewerking 2.5 Conclusie Aan de hand van de evaluatie is het model uit de quickscan 2003 bijgesteld en verbeterd. Ondanks deze bijstelling berekent het model ook nu nog een tekort van zo n 737 eenheden per 1 januari Sterker nog, het tekort is zelfs toegenomen sinds 2003 als de nieuwe aannames met terugwerkende kracht ook voor 2003 worden gehanteerd. Dit toegenomen tekort is het gevolg van de enorme toename van het aantal studenten. Het aantal thuiswonenden en uitwonenden buiten Nijmegen (de potentiële vragers naar woonruimte in Nijmegen) is, ondanks de verruiming van het aanbod van zowel de SSHN als particulier de afgelopen jaren, zelfs harder (+57%) gegroeid dan het totaal aantal studenten (+46%). Uit de onderzochte bronnen in de evaluatie en ook uit de cijfers in dit hoofdstuk blijkt dat er vooral sprake is van een kwalitatief tekort in Nijmegen. Het is echter moeilijk om in het model het harde kwantitatieve tekort te scheiden van het meer kwalitatieve tekort. Op basis van de uitkomsten van de studentenenquête van de Radboud Universiteit wordt geschat dat slechts 5% van de potentiële vragers (de thuiswonenden en uitwonenden buiten Nijmegen) een kwantitatieve vraag uitoefent. Dit betekent dat er in het model dus ook vanuit wordt gegaan dat 95% naar tevredenheid woont of een kwalitatieve vraag heeft. Deze groep is niet tevreden met zomaar een kamer in Nijmegen. Ze schrijven zich ook minder snel in bij de SSHN, tenzij er een nieuw complex wordt opgeleverd, zoals gebleken bij de oplevering van het complex Sterrenbosch. Wanneer er in plaats van 5% wordt uitgegaan dat 7% een kwantitatieve vraag uitoefent, leidt dit tot een tekort van eenheden. Bij 2% kwantitatieve vraag bedraagt het tekort 442 eenheden. Aanvullend onderzoek in de vorm een grootschalige enquête zou meer licht kunnen werpen op het onderscheid tussen het kwantitatieve en kwalitatieve tekort. Nader onderzoek in de vorm van een groepsgesprek onder studenten zou meer inzicht kunnen geven in de vraag waarom studenten zich minder snel inschrijven 8

18 bij de SSHN en waar de kwalitatieve vraag van deze studenten precies uit bestaat. 9

19 3 DE TOEKOMSTIGE SITUATIE IN NIJMEGEN 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt met behulp van de gewijzigde aannames uit hoofdstuk 2 in een drietal scenario s het toekomstige tekort uitgerekend. Hierbij zijn zowel ontwikkelingen in de vraag als in het aanbod meegenomen. 3.2 Verwachte ontwikkeling vraag Prognoses over studentenaantallen zijn voor de onderwijsinstellingen lastig om aan te leveren. Zeker als het om een periode van 10 jaar gaat. Het blijft bij een globale prognose. De HAN voorspelt een verdere groei van het aantal voltijdstudenten dat in Nijmegen studeert met zo n 17% tot zo n studenten. De RU schat dat het totaal aantal studenten de komende jaren op zo n stabiel blijft. Wel verwacht de RU dat de samenstelling van de instromers zal veranderen. Men verwacht meer instroom van het VWO. Deze willen vaker op kamers wonen dan HBO-instromers. Ook is de RU steeds meer actief in het werven van Duitse studenten. Door hun reistijd is de beschikbaarheid van woonruimte een relevante factor bij de universiteitskeuze. De RU stimuleert bovendien Duitse studenten om op kamers te gaan wonen in Nederland, zodat ze snel de taal leren. Ook gaat de RU internationaal masterstudenten werven en studenten in de Randstad. Voor deze groepen is de beschikbaarheid van woonruimte in Nijmegen essentieel. 3.3 Verwachte ontwikkeling aanbod De SSHN Een deel van het gerealiseerde aanbod is de afgelopen jaren van tijdelijke aard (ca. 500 eenheden). Deze tijdelijke eenheden moeten voor 2009 door permanente eenheden worden vervangen. De SSHN gaat in dit kader op de locatie van de voormalige ijsbaan 195 wooneenheden realiseren. De SSHN hoopt dat de bouw nog in 2007 zal kunnen starten. Daarnaast neemt de SSHN deel in de ontwikkeling van het voormalige distributiecentrum bij het Centraal Station. Op deze locatie moet tenminste 150 zelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd. Deze nieuwbouw zal naar verwachting pas in 2011 opgeleverd worden. Ook zal de SSHN tot 2010 verdere uitwerking geven aan de afspraak met Woonmaatschappij Maasland voor aankoop en verbouwing van tenminste 100 stadspanden. Daarnaast zal de SSHN met Portaal Nijmegen afspraken maken voor verhuur door de SSHN van door Portaal permanent voor kamerbewoning in te zetten panden. Het complex Hoogeveldt blijft tot tenminste 2017 in exploitatie. De SSHN is er nog niet over uit wat daarna met het complex moet gebeuren (samenvoegen van eenheden of vervanging). Op een wat kleinere schaal geldt dit ook voor het complex Jacob Canisstraat (150 wooneenheden). 10

20 Aanbod particuliere sector De gemeente Nijmegen verwacht dat het aantal kamers in de particuliere voorraad licht zal dalen in de toekomst. Door de hoge woningprijzen is het voor eigenaren financieel aantrekkelijker om de woningen te verkopen aan andere doelgroepen, eventueel na verbouwing in een paar appartementen. Volgens de gemeente gebeurt dit nu ook al. Deze ontwikkeling gaat ten koste van het aantal studentenhuizen. Ook het fenomeen van de woonverenigingen zal de komende jaren naar verwachting verder in betekenis afnemen. De gemeente wil ook de komende jaren de campagne om particulieren te stimuleren kamers te verhuren, continueren. Op basis van de resultaten in de afgelopen periode zal dit zo'n 150 tot 200 per jaar opleveren. Dit zal echter niet allemaal structureel aanbod zijn. De gemeente verwacht in de toekomst een sterke doorstroom naar de reguliere woningmarkt. Tot 2017 zullen er in Nijmegen veel woningen worden gebouwd. Dit zal de doorstroom van studenten uit onzelfstandig naar zelfstandig stimuleren en zal naar verwachting leiden tot een afnemende vraag op de markt voor onzelfstandige woonruimte. De gemeente verwacht dat in 2017 de particuliere kamermarkt zal zijn geslonken tot zo n à kamers. Slaagkansen starters op de reguliere woningmarkt Volgens de monitorrapportage Effecten woonruimteverdeling; jaaranalyse 2004/2005 van de gemeente Nijmegen, is de ontwikkeling van de slaagkansen van starters grotendeels afhankelijk van het op peil houden/brengen van het aanbod. De toch niet echt omvangrijke nieuwbouw van huurwoningen in de eerste helft van 2005 heeft volgens de gemeente direct een zichtbare invloed op de slaagkansen gehad. Met de verdere bouw in de Waalsprong zullen de slaagkansen van de starters ook de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid blijven verbeteren. Ook in het RIGO-rapport De doelgroep in Nijmegen van april 2007 wordt voorspeld dat de kansen van starters in Nijmegen de komende jaren toe zullen nemen, als gevolg van veel nieuwbouw van meergezinswoningen. RIGO verwacht een verschuiving van mensen uit onzelfstandig naar zelfstandig in meergezinshuurwoningen. In hun voorzichtige scenario heeft RIGO een afname van de doelgroep in onzelfstandige woonruimte berekend van in 2006 tot in Deze aantallen kunnen niet 1 op 1 vertaald worden naar het aantal studenten in onzelfstandige eenheden, aangezien je ook studenten hebt die niet tot de doelgroep behoren en er zijn ook onzelfstandig wonende ouderen in verzorgingshuizen. Wanneer naar de leeftijdsspecifieke voorspelling van RIGO wordt gekeken, dan blijkt dat er vooral een afname van de doelgroep in onzelfstandige eenheden wordt verwacht in de leeftijd van 23 tot 44 jaar (4.390 in 2006 tot in 2015). Tot 23 jaar wordt het aantal onzelfstandig wonenden in de doelgroep constant verondersteld. 3.4 Conclusie ontwikkelingen Hoewel de RU een stabilisatie verwacht, gaat de HAN uit van een verdere toename van het aantal studenten in de komende jaren. Daarmee zal ook de vraag 11

21 naar woonruimte toenemen, ook gezien de veranderende samenstelling van de RU-studenten. Het aanbod aan woonruimte daarentegen lijkt vooralsnog niet echt te groeien. Hoewel de SSHN in samenwerking met andere partijen wel eenheden gaat realiseren, betreft het voor een belangrijk deel vervanging van de tijdelijke eenheden. Daarnaast zal naar verwachting het particuliere aanbod de komende jaren alleen maar afnemen. Wel zal de toenemende doorstroming als gevolg van verbeterde kansen van starters een positief effect hebben op het aanbod. Indien de voorspellingen van RIGO uitkomen, kan dit op den duur zelfs tot leegstand leiden in de minst populaire complexen zoals Hoogeveldt en Vossenveld. 3.5 Drie scenario s In deze paragraaf worden drie scenario s uitgewerkt. Ten eerste een scenario waarbij de studentenaantallen gelijk blijven aan die van Het tweede scenario volgt de prognoses van de onderwijsinstellingen. Het derde scenario gaat ook uit van de prognoses van de onderwijsinstellingen. In de scenario s zijn ook de veranderingen in het aanbod meegenomen. In de eerste twee scenario s wordt uitgegaan van een verminderd aanbod. In het laatste scenario wordt het aanbod tot 2017 constant verondersteld. Gezien de groeiende kwalitatieve behoefte aan studentenhuisvesting in Nijmegen, kunnen de opgaven die uit de onderstaande scenario s voortvloeien niet zomaar worden opgelost met de bouw van complexen zoals Hoogeveldt of Vossenveld. De meeste studenten zijn niet meer tevreden met zomaar een kamer in Nijmegen. De scenario s zijn door lokale stakeholders tijdens een expertmeeting bediscussieerd en aangescherpt. Het derde scenario werd als het meest realistische scenario beschouwd Scenario 1: Gelijkblijvend aantal studenten Deze variant gaat uit van de aannames uit hoofdstuk 2, met als aanvullende aanname dat het aantal studenten in Nijmegen in 2017 op hetzelfde niveau ligt als in Aanvullende aannames t.o.v. hoofdstuk 2: Het aantal studenten zal in 2017 op hetzelfde niveau liggen als in De concrete plannen van de SSHN (in samenwerking met andere partijen) zullen niet groter zijn dan het aantal te vervangen tijdelijke eenheden. Het aanbod voor uitwonenden in Nijmegen zal in 2017 met eenheden afnemen als gevolg van benodigde vervangende huisvesting Hoogeveldt en de verwachte afname van het particuliere aanbod. Een tegenbeweging vormt de verbeterde doorstroming naar de reguliere woningmarkt. In deze variant wordt uitgegaan dat dit 500 extra eenheden oplevert. 12

22 tabel 3.1 Opgave 2017: eenheden RU: uitwonend in Nijmegen RU: voorkeur thuiswonend RU: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen RU: Tekort RU: totaal HAN: uitwonend in Nijmegen HAN: voorkeur thuiswonend HAN: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen HAN: Tekort HAN: totaal Totaal: uitwonend in Nijmegen Totaal: voorkeur thuiswonend Totaal: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen Totaal: Tekort Totaal: totaal Bron: IB-groep, RU-enquête, HAN-enquête, bewerking Groei studenten In dit scenario wordt uitgegaan van een gelijkblijvend aantal studenten tot Tijdens de expertmeeting wordt aangegeven dat dit voor de RU wellicht geldt, maar waarschijnlijk niet voor de HAN. Particuliere sector Tijdens de expertmeeting werden vraagtekens gezet bij de pessimistische verwachting van de ontwikkelingen op de particuliere markt. In 2003 dacht men ook al dat de particuliere markt zou afnemen, wat niet het geval blijkt. De stakeholders noemen verschillende tegengestelde ontwikkelingen die het aanbod op de particuliere markt bepalen: Afname van het aanbod Door de hoge woningprijzen is het voor particuliere eigenaren financieel aantrekkelijker om panden aan andere doelgroepen te verhuren. Toezicht op kamerverhuurpanden neemt toe. Ook alle niet geregistreerde panden worden bezocht. Toename van het aanbod De gemeente stimuleert particulieren om kamers te verhuren. Toename van het aantal studenten lokt aanbod in de particuliere sector uit. Doorstroming Het effect van doorstroming van 500 eenheden in dit scenario wordt door de deelnemers aan de expertmeeting omschreven als voorzichtig. In het recente RIGO-rapport De doelgroep in Nijmegen wordt namelijk een afname van het aantal onzelfstandig wonenden in de doelgroep voorspelt van zo n Dit cijfer wordt in dat rapport echter niet onderbouwd. Gezien bovenstaande opmerkingen wordt dit scenario door de stakeholders daarom niet als meest realistische scenario beschouwd. 13

23 3.5.2 Scenario 2: Groei volgens prognoses van de instellingen Deze variant gaat uit van de aannames uit hoofdstuk 2, met als aanvullende aanname dat het aantal studenten in Nijmegen tot 2011 zal groeien volgens de prognoses van de onderwijsinstellingen en daarna tot 2017 constant verondersteld wordt. Voor de RU betekent dit een groei tot studenten. De HAN voorspelt een groei van 17%. Aanvullende aannames t.o.v. hoofdstuk 2: Het aantal RU-studenten groeit tot 2017 naar studenten. Het aantal HAN-studenten dat in Nijmegen studeert, groeit met 17%. De concrete plannen van de SSHN (in samenwerking met andere partijen) zullen niet groter zijn dan het aantal te vervangen tijdelijke eenheden. Het aanbod voor uitwonenden in Nijmegen zal in 2017 met eenheden afnemen als gevolg van benodigde vervangende huisvesting Hoogeveldt en de verwachte afname van het particuliere aanbod. Een tegenbeweging vormt de verbeterde doorstroming naar de reguliere woningmarkt. In deze variant wordt uitgegaan dat dit 500 extra eenheden oplevert. tabel 3.2 Opgave 2017: eenheden RU: uitwonend in Nijmegen RU: voorkeur thuiswonend RU: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen RU: Tekort RU: totaal HAN: uitwonend in Nijmegen HAN: voorkeur thuiswonend HAN: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen HAN: Tekort HAN: totaal Totaal: uitwonend in Nijmegen Totaal: voorkeur thuiswonend Totaal: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen Totaal: Tekort Totaal: totaal Bron: IB-groep, RU-enquête, HAN-enqête, bewerking De stakeholders waren van mening dat ook dit scenario niet realistisch is, aangezien ook dit scenario uitgaat van dezelfde aannames wat betreft de particuliere sector en het effect van doorstroming als in het eerste scenario. Ten opzichte van het eerste scenario wordt door de stakeholders de groei van het aantal studenten in dit scenario wel realistisch gevonden. Dit leidt tot het derde scenario Scenario 3: Groei studenten volgens instellingen en het aanbod blijft constant Deze variant gaat uit van de aannames uit hoofdstuk 2, met als aanvullende aanname dat het aantal studenten in Nijmegen tot 2011 zal groeien volgens de 14

24 prognoses van de onderwijsinstellingen en daarna tot 2017 constant verondersteld wordt. Voor de RU betekent dit een groei tot studenten. De HAN voorspelt een groei van 17%. Het aanbod wordt tot 2017 constant verondersteld. Aanvullende aannames t.o.v. hoofdstuk 2: Het aantal RU-studenten groeit tot 2017 naar studenten. Het aantal HAN-studenten dat in Nijmegen studeert, groeit met 17%. Op basis van de voorspellingen van RIGO over de doorstroming en van de gemeente over de particuliere sector, wordt het aanbod aan studentenhuisvesting (of wel de groep uitwonend in Nijmegen) tussen 2007 en 2017 constant verondersteld. Deze twee bewegingen compenseren elkaar. tabel 3.3 Opgave 2017: eenheden RU: uitwonend in Nijmegen RU: voorkeur thuiswonend RU: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen RU: Tekort RU: totaal HAN: uitwonend in Nijmegen HAN: voorkeur thuiswonend HAN: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen HAN: Tekort HAN: totaal Totaal: uitwonend in Nijmegen Totaal: voorkeur thuiswonend Totaal: Voorkeur uitwonend buiten Nijmegen Totaal: Tekort Totaal: totaal Bron: IB-groep, RU-enquête, HAN-enqête, bewerking De stakeholders zien dit derde scenario als het meest realistische scenario. Het effect van doorstroming is in dit scenario minder voorzichtig meegenomen dan in de andere twee scenario s. Het is net zo groot als de verwachte afname van de particuliere sector. Dit leidt tot een constant aanbod. 15

25 4 EXPERTMEETING MET STAKEHOLDERS 4.1 Inleiding Op 4 juni 2007 is er een expertmeeting georganiseerd waar met lokale betrokkenen de resultaten van het onderzoek zijn becommentarieerd en aangescherpt. Tevens is de opgave tot 2017 en zijn enkele oplossingsrichtingen bediscussieerd. Bij de expertmeeting waren de volgende personen aanwezig: De heer M. Derks, directeur SSHN De heer P. Wirtz, adjunct-directeur SSHN Mevrouw J. Ros, hoofd verhuur SSHN De heer P. Lucassen, wethouder gemeente Nijmegen De heer W. van der Velde, gemeente Nijmegen De heer J. Winkels, Vice-voorzitter Radboud Universiteit en RvC SSHN De heer W. Brand, Radboud Universiteit Mevrouw A. Francois, Platform huurdersbelangen Mieke Hanemaaijer, (voorzitter) Joost Wegstapel,. Afwezig met kennisgeving: De heer M. Wintels, college van bestuur Hogeschool Arnhem en Nijmegen. 4.2 Draagvlak en oplossingsrichtingen Zoals uit het vorige hoofdstuk duidelijk werd, zien de stakeholders het derde scenario als meest realistisch. Dit scenario berekent voor 2017 een tekort van eenheden. Een deel (ca. 500) van dit tekort zal in de loop van het betreffende studiejaar worden opgelost. Het berekende tekort betreft namelijk een verwachte momentopname per 1 januari. Resteert een op te lossen tekort van bijna eenheden, waarvan een aanzienlijk deel een kwalitatief tekort betreft. Voor dit tekort zijn in grote lijnen twee oplossingsrichtingen besproken: nieuwbouw bevorderen doorstroming. Nieuwbouw Tijdens de expertmeeting wordt door alle partijen onderschreven dan het tekort vooral via nieuwbouw opgelost moet worden. Men ziet een aantal van te bouwen eenheden als ambitieus, maar haalbaar. Gezien het karakter van het tekort zijn de stakeholders verder van mening dat ca. 500 eenheden op korte termijn gerealiseerd moeten worden om in het kwantitatieve deel van het tekort te voorzien. De rest van het tekort is meer van kwalitatieve aard en dient, te zijner tijd, met name ter vervanging van de complexen zoals Hoogeveldt of Vossenveld. De partijen willen zich daarom inzetten voor de bouw, op zo kort mogelijke termijn (start van de bouw zo mogelijk vóór 2010), van 500 zelfstandige eenhe- 16

26 den, zoals bijvoorbeeld het recent opgeleverde complex Sterrenbosch. Daarnaast zouden er op langere termijn ook nog zo n 500 flexibele onzelfstandige eenheden van ongeveer 24 m 2 gebouwd moeten worden. Indien nodig zouden deze eenheden in de toekomst samengevoegd kunnen worden tot 48 m 2. Afgesproken is dat de partijen samen aan de slag zullen gaan om geschikte locaties te vinden. Bevorderen doorstroming Naast het traject van nieuwbouw, zullen ook maatregelen genomen moeten worden om de voorspelde doorstroming te halen. Bevorderen van doorstroming levert op korte termijn reeds soulaas op, in afwachting van het gereedkomen van de te ontwikkelen nieuwbouw. Om de doorstroming te stimuleren en het gebruik van studentenhuisvesting door niet-studenten te minimaliseren, wil de SSHN haar huidige aanschrijfbeleid verscherpen. Tot op heden worden de studenten van 35 jaar en ouder gedwongen om te verhuizen wanneer ze niet kunnen aantonen dat ze nog studeren. De gemiddelde leeftijd van de huurders van de SSHN is hierdoor de laatste jaren teruggelopen tot 23,1 jaar. De SSHN vindt dit gemiddelde nog behoorlijk hoog. De SSHN wil daarom de leeftijdsgrens waarop wordt aangeschreven terugbrengen van 35 naar 26 jaar. Indien men vervolgens niet kan aantonen dat men nog studeert, wordt men gedwongen te verhuizen. Momenteel kent de SSHN zo n 780 huurders van 26 jaar of ouder. De stakeholders verwachten dat hiermee, samen met de verdere verbetering van slaagkansen van starters, het tekort met zeker 600 eenheden zal afnemen. Voorzichtig met tijdelijke eenheden Gezien het sterke kwalitatieve karakter van het tekort wordt de SSHN geadviseerd terughoudend te zijn met het realiseren van extra tijdelijke vaak kwalitatief mindere huisvesting. Wel zou het zeker gunstig zijn als de bestaande tijdelijke eenheden nog gedurende enkele jaren door geëxploiteerd zouden kunnen worden in afwachting van het gereedkomen van de aanvullende nieuwbouw. Monitoren en strategisch sturen Gezien de onzekerheid over de ontwikkelingen op de particuliere markt, het effect van doorstroming en de ontwikkeling van het aantal studenten, is het raadzaam om de komende jaren jaarlijks te monitoren op vraag/aanbodontwikkelingen. Aan de hand hiervan kunnen plannen, indien nodig, bijgesteld worden. Ten eerste zou de situatie van de HAN-studenten beter in kaart gebracht moeten worden. Wellicht is dit mogelijk door uitbreiding van het aantal vragen over het onderwerp huisvesting in de algemene studentenenquête. Ook moet de onderkant van de studentenhuisvestingsmarkt beter gemonitord worden. Aan de onderkant wordt namelijk als eerste een eventuele ontspanning van de markt zichtbaar. Hierbij kunnen de minder populaire complexen van de SSHN (Hoogeveldt en Vossenveld) een centrale rol spelen. Ook gezien het feit dat de SSHN deze complexen kan inzetten om strategisch mee te sturen. Naar gelang de omstandigheden kan de SSHN kiezen om de complexen te vervangen, of om eenheden samen te voegen. Wellicht is de nood in de toekomst nog dermate groot dat men kiest om deze complexen voorlopig te handhaven. 17

27 Concurrentiepositie Tijdens de expertmeeting is ook aangegeven dat de concurrentiepositie van Nijmegen ten opzichte van andere steden goed in de gaten gehouden moet worden. Bij de berekening van het tekort zouden eigenlijk ook de studenten mee moeten tellen die niet in Nijmegen komen studeren door het gebrek aan huisvesting. Een kengetal dat enigszins zicht geeft op deze concurrentiepositie is het percentage thuiswonenden. Uit de bestanden van de IB-Groep blijkt dat aan de RU iets minder thuiswonenden studeren dan gemiddeld aan de Nederlandse universiteiten (26% om 27%). De HAN ligt iets boven het gemiddelde van de hogescholen (56% om 53%). Diversiteit Uit de prognoses van de RU blijkt dat het aantal studenten de komende jaren niet veel zal toenemen. Wel zal de samenstelling van deze studenten veranderen. Men verwacht bijvoorbeeld meer internationale masterstudenten en studenten uit de Randstad aan te trekken. Hierdoor zal de vraag naar woonruimte veel gedifferentieerder worden dan momenteel het geval is. Ook met deze ontwikkeling moet in de toekomst rekening gehouden worden. Het is van belang dat ook de woonwensen van de verschillende doelgroepen worden gemonitord. 18

28 Bijlage 1 Evaluatie quickscan Inleiding In de quickscan 2003 zijn destijds een aantal scenario s doorgerekend om het toekomstige tekort in beeld te krijgen. In het minimale scenario werd het aantal studenten constant verondersteld. In dit scenario werd voor 2011 een tekort van eenheden voorspeld, wanneer niet zou worden ingegrepen. Sindsdien zijn er zo n eenheden extra beschikbaar om dit tekort op te lossen. Verondersteld werd dat het overige tekort van 400 eenheden als gevolg van een betere doorstroming op de woningmarkt zou worden opgelost. De SSHN heeft de indruk dat er op dit moment een evenwicht is in vraag en aanbod in Nijmegen. Alle bij SSHN ingeschreven eerstejaarsstudenten uit het studiejaar 2006/2007 krijgen naar verwachting, net als vorig jaar, een kameraanbod vóórdat de nieuwe lichting binnen zal stromen. De vraag is nu, waarom er momenteel geen sprake is van een structureel tekort. Zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat het aantal studenten aan de Radboud Universiteit (RU) en vooral aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen (HAN) enorm is gegroeid sinds Daarom wordt in dit hoofdstuk de methode van de quickscan 2003 geëvalueerd. 4.4 De methode De methode die in de quickscan 2003 is gebruikt om het potentiële tekort aan studentenhuisvesting te schatten, had het volgende uitgangspunt: Het potentiële tekort aan studentenhuisvesting in Nijmegen is in principe gelijk aan het aantal studenten dat thuis woont en (nog) geen kamer kan vinden in Nijmegen en het aantal uitwonende studenten dat (mogelijk) noodgedwongen buiten Nijmegen woont. Basis voor de methode zijn de gegevens over de woonsituatie van studenten met studiefinanciering van de IB-Groep. Er zijn verschillende scenario s doorgerekend. In de quickscan 2003 is uiteindelijk gekozen voor het minimale scenario. Deze ging uit van de volgende aannames: In 1999 woonde iedere student naar wens (thuis, uitwonend in Nijmegen of uitwonend buiten Nijmegen). Aangenomen is dat tussen 1999 en 2003 de wens van RU-studenten om thuis te wonen met 25% is toegenomen. Deze aanname was gebaseerd op de studentenenquête 2002, waarin RU-studenten hebben aangegeven of ze bij de ouders wensen te wonen of niet. In 2000 was dit 6%, in 2002 was dit 8%. Het aantal HAN-studenten dat in 1999 thuis woonde was al zeer groot (48,8%). Voor HAN-studenten is daarom een lagere aanname gedaan voor wat betreft de wens om thuis te wonen, namelijk: 10% groei van het aantal thuiswonende studenten, ten opzichte van