I ACTIVITEITENOVERZICHT

Transcriptie

1 Inhoudsopgave I ACTIVITEITENOVERZICHT Doelstellingen bestuur Huisvesting van de doelgroep Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur Internationalisering onderwijs Verdere ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf Activiteiten SSHN in Arnhem Relatie huurder-verhuurder Stichting Platform Huurdersbelangen Rechtstreekse contacten met huurders Geschillencommissie SSHN Kwaliteit van de woningvoorraad Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid (Woon)technische instandhouding Investeringen in nieuwbouw en aankoop Nieuwbouwopgave SSHN uit prestatieovereenkomst Nijmegen: volledig afgerond Bouwopgave Nijmegen , mede in relatie tot Kences-monitor studentenhuisvesting Duurzaam bouwen en beheer Leefbaarheid Structurele aandacht SSHN Uitgaven leefbaarheid in het jaar Wonen en zorg Bijzondere woonvormen Financiële continuïteit Heffingen op vermogens woningcorporaties Huurbeleid Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie Ontwikkeling liquide middelen/treasury Ontwikkeling eigen vermogen Deelneming Kwaliteit van de organisatie Governancestructuur Werkorganisatie Risicobeheer en controlesysteem Samenvatting hoofdlijnen van beleid

2 I ACTIVITEITENOVERZICHT Doelstellingen bestuur Conform te doen gebruikelijk, wordt het activiteitenoverzicht SSHN voor komend jaar en de meerjarenramingen geactualiseerd. Centraal staat de missie van de SSHN, die sinds vorig jaar als volgt luidt: De SSHN is een actieve organisatie, die staat voor goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor één- en tweepersoons huishoudens. Zij richt zich daarbij specifiek op studerende jongeren, met name in Nijmegen maar ook in Arnhem, en tevens op aanverwante doelgroepen en personen die hier kort verblijven. De SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en/of woningcorporaties. De SSHN richt zich bij de invulling van haar missie primair op de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in Nijmegen. Daarnaast zet de SSHN haar expertise en middelen ook in Arnhem in om ook daar te gaan voorzien in voldoende, goede en betaalbare studentenhuisvesting. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van deze doelstelling. Het bestuur heeft bovenstaande doelstelling als volgt geconcretiseerd: Er is sprake van voldoende woonruimte in Nijmegen als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars studenten, die actief op het woonaanbod voor eerstejaars studenten reageren, een kamer bij de SSHN kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in juli van het volgende studiejaar binnenstroomt. In hoofdstuk 2.2 is deze doelstelling smart uitgewerkt, rekening houdende met de wijze van verhuur aan eerstejaars, zoals die vanaf juli 2013 operationeel is. De SSHN heeft in de afgelopen 2 jaar deze doelstelling gehaald. Om gezien de stijgende aantallen studenten ook op middellange termijn aan bovenvermelde doelstelling te kunnen blijven voldoen, zijn enkele jaren geleden afspraken gemaakt in het bestuurlijk overleg met de Gemeente Nijmegen en de instellingen van Hoger Onderwijs, welke vastgelegd zijn in de prestatieovereenkomst van de SSHN met de gemeente Nijmegen voor de periode Op grond hiervan voegt de SSHN in die periode in totaal circa studentenwooneenheden aan haar woonbestand toe. Bij het bovenstaande is uitdrukkelijk rekening gehouden met de toezeggingen aan de Radboud Universiteit en de HAN om ook in de komende jaren naar behoefte extra kamers vrij te maken voor de huisvesting van internationale short stay studenten. Dit betreft inmiddels in totaal ca 750 gemeubileerde eenheden. In paragraaf 2.1 wordt nader ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting in de komende jaren. In paragraaf 4.3 wordt aangegeven dat door de ingebruikname van alle nieuwbouw het woonbestand van de SSHN in Nijmegen vanaf het voorjaar 2015 in totaal ca te verhuren eenheden zal omvatten. Het bestuur gaat er vanuit, dat er daarmee voldoende kamers in Nijmegen beschikbaar 4

3 zijn, hetgeen komende periode overigens ook goed gemonitord zal worden in overleg met gemeente, RU en HAN. In Arnhem was er reeds geen sprake van een kwantitatief tekort aan kamers. Er is wel behoefte aan meer kwaliteit en variëteit voor zowel reguliere als short stay huisvesting. De SSHN is druk doende met de voorbereiding van de transformatie van het RWS gebouw tot 294 ruime studentenkamers, welke deels voor short stay doeleinden zullen worden ingezet. De SSHN wil medio 2015, zodra de daarvoor benodigde bestuurlijke en financiële ondersteuning en vergunningen rond zijn, met de uitvoering daarvan daadwerkelijk beginnen. Inmiddels heeft de SSHN in augustus 2014 van collega-corporatie Vivare 131 kamers in beheer overgenomen voor verhuur aan short stay studenten van de HAN. De SSHN streeft er naar om op korte termijn ca. 500 studenteneenheden in Arnhem te kunnen gaan verhuren (in eigendom of beheer). Onder paragraaf 2.4 wordt aangegeven hoe de SSHN hier verder invulling aan geeft. Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan alle wet- en regelgeving. Natuurlijk moeten alle wooneenheden verder qua prijs-kwaliteitverhouding binnen de bandbreedte van het woningwaarderingsstelsel blijven. Het aspect locatie is van groot belang voor de waardering van de kwaliteit van de wooneenheden (bij voorkeur dicht bij opleidingsinstituut en dicht bij stadscentrum). Het aanbod van wooneenheden moet gevarieerd zijn qua woningtype en locaties, zodat de diverse woningzoekenden hierin een keuze hebben. Met de hierboven vermelde uitbreiding van haar woonbestand, geeft de SSHN tevens een stevige kwaliteitsimpuls aan de kamermarkt in Nijmegen. De SSHN zorgt natuurlijk ook voor de instandhouding van de goede kwaliteit van haar bestaande wooneenheden. Dit geldt ook voor de wat oudere wooncomplexen die conform ons strategisch voorraadbeleid aan de eisen van deze tijd moeten blijven voldoen. Het aspect brandveiligheid is ook van groot belang, evenals het beleid inzake een veilige en verantwoorde omgang met het nog aanwezige - hecht gebonden - asbest binnen een aantal SSHN wooncomplexen en panden. In paragraaf 4.2 staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling geeft. Natuurlijk speelt ook de dienstverlening een belangrijke rol bij de beoordeling van kwaliteit. De SSHN streeft naar een overall goede beoordeling van haar dienstverlening door haar huurders. Daartoe worden exitinterviews onder vertrekkende huurders en om de drie jaar een tevredenheidonderzoek onder alle huurders van de SSHN gehouden. Dit laatste was in 2014 weer aan de orde en geschiedt in nauw overleg met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN streeft naar een waardering door haar huurders met een gemiddelde score van 7,5 of meer inzake haar dienstverlening. Aan deze score wordt tot dusver voldaan. In paragraaf 3.1 wordt hierop nader ingegaan. De SSHN heeft tenslotte het aspect betaalbare woonruimte als volgt geconcretiseerd. De SSHN staat ervoor dat tenminste 90% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur van de eenpersoonseenheden in Sterrenbosch, Gouverneur en Orion, en van de onzelfstandige eenheden in Van Nispenstraat, Thijmstraat, Proosdij, Jonkerbosch, Vredeburg en Galgenveld boven het maximum voor jongeren uitkomt ( ,05) wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. In totaal, heeft aldus ten hoogste 10% van de wooneenheden van de SSHN een huur die boven het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt. Bij de 5

4 vaststelling van aanvangshuren en huurverhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uitdrukkelijk met deze doelstelling rekening gehouden. Voor de wooneenheden in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld te Nijmegen, die worden verhuurd aan eerstejaars studenten, hanteert de SSHN een huurprijs, die ca. 15% onder de maximaal toegestane huur ligt. De SSHN acht het van groot belang om hiermee een kernvoorraad aan goedkope kamers beschikbaar te hebben en te houden voor studenten, die qua betaalbaarheid als gevolg van het nieuwe leenstelsel hierop aangewezen zijn. Zie verder paragraaf 7.2 Minister Blok streeft er naar om per 1 juni 2015 de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht te laten worden. Deze herzieningswet en een aantal daarop afgestemde algemene maatregelen van bestuur komen in de plaats van het BBSH en een groot aantal andere regelingen. Zoals uit het bovenstaande blijkt, richt de SSHN zich volledig op studentenhuisvesting en daarmee op sociale verhuur in termen van DAEB. Toch is het nodig dat ook de SSHN de volledig aan onze DAEB activiteiten ondergeschikte en in omvang uiterst beperkte niet DAEB activiteiten administratief gaat scheiden. Daarnaast zal de SSHN, zodra de parlementaire behandeling volledig afgerond is, zorgdragen voor de tijdige vertaling van alle nieuwe regelgeving in haar bedrijfsvoering en governance. Het bestuur zal daarbij uitdrukkelijk rekening houden met de nieuwe beoordelingssystematiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (de zes toezichtterreinen) en het nieuwe risicobeoordelingsmodel op basis van business risk analyses van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In dat kader voelt de SSHN zich ook verantwoordelijk voor een degelijk, evenwichtig en op haar missie afgestemd risicoprofiel, voor de diverse items zoals opgenomen in het WSW beoordelingsmodel. De SSHN zal binnen dit kader actief inspelen op passende mogelijkheden voor nadere samenwerking met collega studentenhuisvesters, ter ondersteuning van de verwezenlijking van haar missie. De SSHN heeft een gezonde financiële positie ondanks haar grote en inmiddels vrijwel gerealiseerde nieuwbouwopgave en ondanks de zeer beperkte mogelijkheden tot verkoop van delen van haar bezit. Het bestuur stelt zich tot doel om deze gunstige financiële positie te borgen als randvoorwaarde om ook in de toekomst actief te kunnen zijn en blijven voor onze doelgroep van beleid. In paragraaf 7.1 wordt hierop nader ingegaan. De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar goed gemotiveerde en vakbekwame medewerkers (lean and mean). Het bestuur heeft goed werkgeverschap daartoe hoog in het vaandel staan en zorgt daarbij voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor SSHN-medewerkers. Tegelijk blijft de SSHN er voor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kan worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep (bron: uw corporatie in perspectief, uitgave CFV). Aan de hand van de ook voor 2015 nog van kracht zijnde zes prestatievelden, wordt in de hierna volgende hoofdstukken van het beleidsplan een overzicht gegeven van het brede scala van activiteiten, waaraan de komende jaren door de SSHN vorm gegeven zal worden. 6

5 De SSHN zal zich in 2015 blijven positioneren als: de studentenhuisvester in Nijmegen specialist in short stay housing partner voor bijzondere woonvormen De SSHN heeft de nodige stappen gezet om het bovenstaande komende jaren uit te breiden tot Arnhem, in de hierboven vermelde context. Een samenvatting van de diverse beleidsvoornemens treft u aan in hoofdstuk 9. Drs. M.R.A. Derks, directeur/bestuurder SSHN 3 november

6 2. Huisvesting van de doelgroep 2.1 Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur Alle personen die een voltijd opleiding volgen aan de RU, HAN en ROC Nijmegen (MBOniveau) en die tenminste 17 jaar en ten hoogste 30 jaar oud zijn, kunnen zich bij de SSHN als woningzoekende inschrijven. Ca. twee derde van de huurders van de SSHN is RU- student, ruim 30% is HAN-student. Blijkens de jaarlijkse algemene studentenenquête van de RU, huurt circa 25% van de RU-studenten woonruimte bij de SSHN. De SSHN huisvest 40% van alle in Nijmegen zelf uitwonende studenten aan RU en HAN. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen, zijn de specifieke afspraken rond de woonruimteverdeling door de SSHN en de wijze waarop de SSHN een eigen urgentieregeling en geschillenregeling hanteert, goed vastgelegd. Hiermee voldoet de SSHN volledig aan de Regionale Huisvestingsverordening Arnhem- Nijmegen. Aangezien de SSHN in Arnhem tot dusver alleen aan short stay studenten van de HAN verhuurt, zijn dergelijke afspraken voor Arnhem nu nog niet relevant. Zie verder 2.3. De SSHN heeft met ingang van het studiejaar 2013/2014 de wijze van verhuur van woonruimte in Nijmegen aan eerstejaars studenten gewijzigd, in goed overleg met haar stakeholders. De algemene wachtlijst voor eerstejaars is volledig afgeschaft. De voor de opvang van eerstejaars gereserveerde kamers in Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld, Leeuwenstein en Griftdijk worden, zodra deze vrijkomen door huuropzegging, wekelijks op onze website geplaatst, zoals dat ook gebeurt voor de verhuur van de vrijkomende eenheden in de overige complexen. Eerstejaars moeten door middel van invulling van een digitale woonbon zelf reageren op vrijkomende kamers. Zij kunnen op deze wijze op basis van hun eigen voorkeur reageren op de diverse vrijkomende kamers in deze vijf voor hen gereserveerde complexen. Tot 1 januari hebben eerstejaars met reisurgentie voorrang, verder geldt als criterium de inschrijftijd. Na 1 januari geldt de reisurgentie niet meer en geldt uitsluitend nog de inschrijftijd van de eerstejaars (vroeg inschrijven loont). Er wordt alleen reisurgentie toegekend bij (enkele) reistijden van meer dan 2 uur met het openbaar vervoer. De bestuursdoelstelling van de SSHN is en blijft dat alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars een kamer kunnen huren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars het jaar daarop binnenstroomt. Deze doelstelling is bij de introductie van het bovenvermelde nieuwe verhuursysteem in meetbare termen (smart) vertaald. Uitgangspunt is dat de eerstejaars hiervoor zelf voldoende actie moeten ondernemen en dat het er daarbij niet om gaat om woonvoorkeuren te realiseren binnen dat jaar (Hoogeveldt of Vossenveld moet volstaan). De SSHN zal daarom in 2015 evenals in 2014 weer gaan meten hoeveel bij de SSHN ingeschreven eerstejaars, die in de maanden april en mei 2015 op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld reageren, uiteindelijk niet in aanmerking kwamen voor een dergelijke kamer. Dit als maatstaf of alle ingeschreven eerstejaars een kamer hebben kunnen huren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 2015 binnenstroomt. Afgelopen jaar is dat gelukt (er zijn zelfs kamers op Vossenveld in die periode aan nieuwe eerstejaars verhuurd). Gezien de uitbreiding van ons woonbestand in de loop van het studie- 8

7 jaar 2014/2015 met ca.800 eenheden, mag verwacht worden dat deze doelstelling in 2015 ruimschoots gehaald kan worden. De SSHN heeft sinds afgelopen jaar als aanvullende doelstelling geformuleerd, dat alle eerstejaars met reisurgentie een kamer hebben kunnen huren voor eind december van het eerste studiejaar. Gemeten wordt hoeveel eerstejaars met reisurgentie in de maanden november en december vergeefs op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld hebben gereageerd: eind december 2013 waren dat nog 25 studenten. De SSHN wil dit aantal tot nul terugbrengen en zal verder, rekening houdende met de eind 2014 opgedane ervaringen (nu nog niet bekend), bezien of de reisduur voor het verkrijgen van reisurgentie, als gevolg van bovenvermelde uitbreiding van haar woonbestand, komend studiejaar (2015/2016) verlaagd kan worden tot anderhalf uur enkele reistijd. Dit in overleg met het Platform Huurdersbelangen en haar overige stakeholders. De SSHN zal op passende wijze gebruik blijven maken van de mogelijkheden die de wetgeving campuscontracten haar biedt. Dit instrument moet er mede toe bijdragen dat er tijdig voldoende kamers beschikbaar zijn en blijven voor de instroom van studerende jongeren. Voor zover de SSHN daartoe van haar huurders toestemming heeft gekregen, wordt op basis van een jaarlijkse bestandsvergelijking met de RU en HAN gecontroleerd of huurders nog bij deze onderwijsinstellingen ingeschreven staan als student. Huurders, die hiervoor geen toestemming hebben verleend en die huurders die blijkens de bestandsvergelijking niet meer bij RU of HAN ingeschreven staan, ontvangen een brief van de SSHN met de vraag om alsnog een bewijs van inschrijving toe te zenden. Huurders, die kunnen aantonen dat zij ingeschreven staan mogen uiteraard bij de SSHN blijven wonen. Ook huurders, die geswitcht zijn naar een instelling van Hoger Onderwijs elders in het land mogen bij de SSHN blijven wonen. Huurders die geen passend bewijs van inschrijving kunnen overleggen en die niet met een nog wel studerende huurder samenwonen, hebben conform de wettelijke bepalingen 9 maanden de tijd vanaf eerste aanschrijving gerekend - om elders vervangende woonruimte te vinden. Dit beleid zal ook voor 2015 gelden. Door bovenvermeld aanschrijfbeleid zijn de afgelopen jaren telkens in totaal ca. 500 kamers voor studerende jongeren vrijgekomen. De SSHN is wel van oordeel dat het dringend eigen gebruik voor de doelgroep van studerende jongeren maatgevend moet zijn en blijven bij de vraag hoe strikt de wettelijke mogelijkheden van het campuscontract ook in de toekomst benut moeten worden. In overleg met het Platform Huurdersbelangen, zal de SSHN haar aanschrijfbeleid in de komende jaren periodiek blijven evalueren. Als ook aan een eventueel aangescherpte doelstelling voor het tijdig huisvesten van eerstejaars met reisurgentie kan worden voldaan, is mogelijk enige beperking van het aanschrijfbeleid na 2015 te overwegen. Voor de volledigheid, merken wij op dat het aanschrijfbeleid geen betrekking heeft op de 185 driekamerappartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg, die conform afspraken met de gemeente Nijmegen veelal aan niet meer studerende huurders van de SSHN toegewezen worden. Indirect komt hiermee goedkope woonruimte elders in het woonbestand van de SSHN vrij. Tenslotte merken wij op dat op verzoek van de universiteit, het wooncomplex Sterrenbosch (340 eenheden, exclusief Guesthouse) uitsluitend aan RU-studenten wordt toegewezen. De RU heeft indertijd de grond voor dit complex tegen symbolische voorwaarden aan de SSHN beschikbaar gesteld. 9

8 2.2 Internationalisering onderwijs De internationalisering van het onderwijs zal de komende jaren verder doorgaan. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters om hier qua huisvesting op in te spelen. De SSHN heeft goede afspraken gemaakt met RU en HAN inzake de beschikbaarstelling van inmiddels ruim 750 gemeubileerde kamers voor internationale short stay studenten in Nijmegen. De voornamelijk Duitse studenten uit de grensregio (maar soms ook van verder weg), die hier een reguliere bachelor opleiding komen volgen, vallen hier niet onder. Deze worden namelijk op dezelfde wijze gehuisvest als de Nederlandse eerstejaars (inclusief zo nodig reisurgentie). De SSHN faciliteert de RU bij het organiseren van summer courses en taalcursussen in de zomermaanden, door het enkele weken voor dit doel beschikbaar stellen van ca. 125 voor uitwisselingsstudenten gereserveerde kamers. Het beleid van de RU is er op gericht om het aantal internationale short stay studenten komende jaren verder uit te breiden. De SSHN zal in goed overleg met de RU bezien hoe hierop het beste kan worden ingespeeld, rekening houdende met de in 2014 gemaakte afspraken zoals vastgelegd in de overeenkomst samenwerking huisvesting internationale short stay studenten. De wooneenheden voor internationale short stay studenten worden gemeubileerd verhuurd. Op grond van de inmiddels opgedane ervaringen, worden deze eenheden zoveel als mogelijk geclusterd aangeboden. Gezien de betaalbaarheid wordt het merendeel van de kamers voor short stay studenten gereserveerd in de wooncomplexen Hoogeveldt, Vossenveld en Galgenveld. Met het oog op het behoud van een goed woonklimaat in deze complexen wordt bij Hoogeveldt en Vossenveld ten hoogste één derde deel van deze wooncomplexen voor verhuur aan buitenlandse studenten gereserveerd. Voor Vossenveld is deze grens inmiddels bereikt, voor Hoogeveldt is er nog enige ruimte voor aanvullende reservering. De SSHN zal verder in goed overleg met de RU bij de oplevering van de nieuwbouw Talia 112 kamers voor short stay studenten van de RU inzetten. Deze komen grotendeels in de plaats voor de eerder in Griftdijk hiervoor gereserveerde eenheden. Daarnaast exploiteert de SSHN op verzoek van de RU een Guesthouse. In het Guesthouse, dat onderdeel is van wooncomplex Sterrenbosch, zijn 71 volledig gemeubileerde en ingerichte appartementen beschikbaar voor verhuur aan buitenlandse gasten en nieuwe medewerkers van de RU (minimaal 1 maand, maximaal 12 maanden). Het Guesthouse blijkt te voorzien in een duidelijke behoefte en de bezettingsgraad is dan ook nagenoeg 100% (doel: tenminste 90%). Op verzoek van de RU onderzoekt de SSHN momenteel de mogelijkheid om op Sterrenbosch nog eens 20 eenheden extra hiervoor in te zetten. De Radboud Universiteit staat, conform de gemaakte afspraken, volledig garant voor de huurderving. Tenslotte heeft de SSHN ook 63 wooneenheden beschikbaar voor de groep buitenlandse postdocs, aio s, oio s e.d., deels in de Muzenplaats, deels in de vorm van zelfstandige appartementen in Vossenveld. De SSHN heeft begrepen dat er behoefte is aan aanvullende goedkope huisvestingsmogelijkheden voor deze groep. De SSHN wil hier positief op inspelen in overleg met haar collega-corporaties in Nijmegen (waaronder ook Mooiland), mits passend binnen het werkdomein, zoals vastgelegd in de Herziene Woningwet. Al met al heeft de SSHN aldus in Nijmegen thans ruim 750 gemeubileerde en deels ingerichte wooneenheden beschikbaar voor de huisvesting van buitenlandse uitwisselingsstudenten, masterstudenten en buitenlandse gasten. 10

9 2.3 Verdere ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf 2015 In de afgelopen reeks van jaren zijn de aantallen studenten aan de Radboud Universiteit en de HAN aanhoudend sterk gestegen. Volgens het ABF-onderzoek woonwensen studenten Nijmegen (onderdeel van de Kences monitor studentehuisvesting 2014) is het aantal studenten in Nijmegen in de afgelopen jaren fors gegroeid tot thans in totaal studenten. Daarvan wonen er in de stad Nijmegen zelf (waarvan bijna bij ouders thuis, de rest op kamers). De SSHN heeft hier in goed overleg met haar stakeholders op geanticipeerd door het aantal verhuurbare wooneenheden in de afgelopen 10 jaar met circa eenheden uit te breiden (gerekend vanaf 2006 tot en met voorjaar 2015). Hiervan zijn 220 eenheden tijdelijk (tot medio 2016). Hierin zijn ook de eenheden begrepen, die de SSHN conform de opgehoogde prestatieovereenkomst moest en ook gaat realiseren. Voor de nadere invulling daarvan: zie paragraaf De SSHN zal na de oplevering van Mariënbosch in het voorjaar 2015 aldus bijna wooneenheden voor verhuur aan haar doelgroep in Nijmegen beschikbaar hebben. Evenals vorig jaar, heeft de SSHN ook in 2014 haar doelstelling gehaald, inhoudende dat alle bij haar ingeschreven eerstejaars studenten een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars in juli het jaar daarop binnenstroomt.(zie ook paragraaf 2.1) Door de ingebruikname van wooncomplex Talia (in november 2014 met ca. 350 kamers), Mariënbosch (voorjaar 2015 met 350 kleine zelfstandige eenheden) en ca. 125 door diverse verbouwingen toegevoegde eenheden, worden alles bij elkaar dit studiejaar 2014/2015 ca. 800 eenheden aan het woonbestand van de SSHN toegevoegd (tot het eerder genoemde totaal van bijna eenheden). Het percentage in Nijmegen zelf uitwonende studenten, dat bij de SSHN huurt zal daarmee ruim boven de 40% uitkomen. In de Kences monitor 2014 wordt melding gemaakt van een relatief hoge spanningsindicator tussen enerzijds de vraag en anderzijds het aanbod aan kamers in Nijmegen. Dat zou toch duiden op een flink tekort aan kamers. Deze indicator is echter gebaseerd op een inventarisatie van woonwensen in het voorjaar In de periode voorjaar 2014 voorjaar 2015 worden met inbegrip van het in juni 2014 in gebruik genomen wooncomplex Leeuwenstein in totaal kamers aan het woonbestand van de SSHN toegevoegd. Voorts verwachten wij, dat de invoering van het nieuwe sociaal leenstelsel zijn effecten zal hebben op het uitwonend zijn van nieuwe studenten (een deel van de eerstejaars 2015/2016 gaat blijkens een scenarioanalyse van Kences - vermoedelijk later op kamers wonen). Onze stellige verwachting blijft dan ook dat medio 2015 het kwantitatieve kamertekort in Nijmegen verleden tijd zal zijn. De kamermarkt in Nijmegen heeft met al deze nieuwbouw in de afgelopen jaren tevens een stevige kwalitatieve impuls gekregen. De SSHN hecht er echter aan om deze verwachting te toetsen aan de feiten. In goed overleg met onze stakeholders zullen wij het effect monitoren van de ingebruikname van deze eenheden op de verhuur van onze eigen wooneenheden, het effect op de particuliere markt en hoe zich dit verhoudt met de uitkomsten van de Kences-monitor studentenhuisvesting van oktober De SSHN zal in dat licht ook bezien of haar ambities inzake de tijdige verhuur aan eerstejaarsstudenten met reisurgentie niet wat - verhoogd kunnen en moeten worden. Een verdere vraag is of de lange tijd, die studenten in Nijmegen moeten wachten om hun woonwensen te vervullen (voor o.a. voorkeurscomplexen SSHN) in redelijkheid te bekorten is. Daarbij zullen wederom de effecten van het nieuwe leenstelstel voor studiefinanciering ook in ogenschouw moeten 11

10 worden genomen, die duiden op minder uitwonende studenten en daarbinnen een grotere vraag naar relatief goedkope woonruimte voor studenten. Eventuele nieuwe besluitvorming inzake de studenten OV-jaarkaart zal ook zijn effecten hebben. Tot slot moeten ook de ambities voor de short stay studenten van RU en HAN worden meegenomen en de gevolgen voor de huisvesting in Nijmegen. Kortom, op het moment van voorbereiding van dit beleidsplan, zijn er nogal wat onzekere factoren, die meespelen bij de beoordeling van de vraag of en zo ja in welke mate en in welke vorm aanvullende nieuwbouw voor studentenhuisvesting noodzakelijk is (zie verder paragraaf 4.3.2). De SSHN zal hier nauw contact over hebben met haar stakeholders. Het bovenstaande heeft met name betrekking op Nijmegen, maar is natuurlijk voor een deel ook aan de orde in het Arnhemse. 2.4 Activiteiten SSHN in Arnhem Op uitnodiging van de HAN en de gemeente Arnhem en in goed overleg met de daar werkzame reguliere woningcorporaties, is de SSHN in 2014 haar expertise ook in Arnhem gaan inzetten. De stad Arnhem vormt een passende aanvulling op het traditionele werkgebied van de SSHN in Nijmegen, mede door de aanwezigheid van de HAN (die in beide steden actief is) en de nabijheid en betrokkenheid van beide Gelderse steden op elkaar. De SSHN heeft overigens ook een toelating om als volkshuisvester werkzaam te zijn in de gemeente Arnhem. De inzet in Arnhem zal niet ten koste gaan van de investeringscapaciteit van de SSHN in het Nijmeegse: de SSHN komt haar prestatieafspraken voor het Nijmeegse volledig na en heeft verder een gezonde financiële basis voor de toekomst. De SSHN heeft medio 2014 een voorwaardelijke koopovereenkomst afgesloten met de eigenaar/ belegger van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat in Presikhaaf. De SSHN zal dit al jarenlang leegstaande kantoorgebouw gaan transformeren tot een woongebouw voor 294 studenten. De HAN heeft de bereidheid uitgesproken om een huurgarantie af te geven voor ca. 150 in deze woontoren te realiseren onzelfstandige wooneenheden voor internationale short stay studenten van de HAN. Mede op aandrang van de gemeente Arnhem, die ook hecht aan een kwalitatieve toevoeging aan het Arnhemse woonbestand voor studerende jongeren, zal de SSHN verder 144 kleine zelfstandige wooneenheden in deze woontoren realiseren. Alles bij elkaar dus 294 eenheden. De gemeente Arnhem is gaarne bereid om hieraan haar bestuursrechtelijke medewerking te verlenen. Van groot belang is echter ook de financiële haalbaarheid. In vergelijking met de ontwikkeling van modulaire nieuwbouw van studenteneenheden, is de transformatie van dit kantoorgebouw tot studenteneenheden een relatief dure ingreep. Hier staat tegenover dat op deze wijze een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de oplossing van een groot maatschappelijk probleem (reductie van ruim m 2 leegstaande kantoorruimte) en deze woontoren een zeer positieve impuls geeft aan de omgeving van het winkelcentrum Presikhaaf, de Arnhemse HAN-campus en de positie van Arnhem als kennisstad. De gemeente Arnhem heeft daarom in goed bestuurlijk overleg met SSHN, HAN en de Provincie Gelderland het besluit genomen voor een financiële bijdrage aan dit project van 0,5 12

11 mln euro, mits deze bijdrage in het kader van het Impulsplan Gelderse Woningmarkt van de Provincie Gelderland wordt aangevuld tot in totaal 1,5 mln euro om dit project haalbaar te maken. De SSHN hoopt hierover voor eind 2014 zekerheid te hebben. Inmiddels heeft de SSHN voor de transformatie van het gebouw een ontwikkelende aannemer geselecteerd (Giesbers Wijchen) die op basis van engineer and construct de plannen nader uitwerkt ten behoeve van de aanvraag van de omgevingsvergunning. Zodra onder verantwoordelijkheid van de huidige eigenaar de asbestsanering heeft plaatsgevonden, ook de verdere afspraken zijn nagekomen, de in het vooruitzicht gestelde financiële bijdrage ook daadwerkelijk toegekend is en er tot slot een passende omgevingsvergunning beschikbaar is, hoopt en verwacht de SSHN rond medio 2015 met de daadwerkelijke transformatie te kunnen starten en dit gebouw voor de start van het studiejaar 2016 in gebruik te kunnen nemen. De SSHN heeft hiernaast afspraken gemaakt met haar collega-corporatie Vivare en de HAN om de verhuur van 2 wooncomplexen van Vivare aan buitenlandse studenten van de HAN over te nemen. Het betreft de wooncomplexen Leeuwensteinplein en Blauwe Weide, met in totaal 131 gemeubileerde studenteneenheden. De SSHN verhuurt deze eenheden voor enkele jaren vanaf augustus 2014, Vivare blijft eigenaar. De SSHN is verder in afrondend overleg met collega-corporaties Portaal en Mooiland voor de overname van het beheer van nog eens ca. 55 eenheden elders in Arnhem. Op termijn zal dit aantal mogelijk verder worden uitgebreid met andere wooncomplexen rond de HAN-campus. De SSHN heeft goede afspraken gemaakt met de HAN om elkaar hierbij over en weer goed te faciliteren. De SSHN streeft er naar haar verhuurbestand in Arnhem de komende jaren tot tenminste 500 verhuurbare eenheden uit te breiden (met een maximum van eenheden, gezien de beperkte omvang van de Arnhemse kamermarkt). De SSHN heeft van meet af aan aangegeven, dat de toekomstige verhuur aan reguliere studenten in Arnhem op dezelfde - op onze doelgroep toegesneden - wijze zal moeten gebeuren als in Nijmegen het geval is. Dit mede om het lean and mean karakter van haar bedrijfsvoering veilig te stellen. Zodra dit qua aantal te verhuren eenheden relevant wordt, zal een en ander in een prestatieovereenkomst met de gemeente Arnhem goed worden vastgelegd. Voor de goede orde benadrukken wij dat de SSHN geen voornemens heeft om haar dienstverlening naar andere studentensteden uit te breiden. 13

12 3. Relatie huurder-verhuurder 3.1 Stichting Platform Huurdersbelangen In de Stichting Platform Huurdersbelangen, heeft de SSHN een overlegpartner, die aan alle randvoorwaarden van de herziene 'Overlegwet' voldoet. Huurdersorganisaties mogen ook meepraten over zaken als fusie, renovaties, verwerving/bezwaren wooncomplexen, uitspraken Geschillencommissie, inzet verhuurder bij het aangaan van prestatieafspraken met de gemeente e.d. Het Platform heeft daarmee een uitgebreid - wettelijk verankerd recht op informatie inzake vigerend beleid en recht op gekwalificeerd advies met betrekking tot voorgenomen beleidswijzigingen inzake onderwerpen van beheer en beleid, die de huurders raken. De SSHN informeert het Platform Huurdersbelangen ruimschoots, zodat één en ander goed aansluit op de gangbare praktijk bij de SSHN. Het Platform onderhoudt zelf de noodzakelijke contacten met de achterban door middel van een website - huurdersbelangen.nl en periodieke spreekuren. Het forum op de website maar ook Facebook voorzien in interactieve communicatie met de achterban. Het Plenaire Huurdersoverleg zal ook komend jaar georganiseerd worden. Alle huurders van de SSHN worden hiervoor uitgenodigd. Het Platform verantwoordt zich over het gevoerde beleid in het afgelopen jaar en bespreekt het voorgenomen beleid voor het komende jaar. De bestuurder van de SSHN is daarbij - als gast - aanwezig en kan door individuele huurders op allerhande zaken (onder andere huurbeleid en servicekosten) worden 'bevraagd'. In nauw overleg met het Platform is in 2014 wederom de driejaarlijkse enquête gehouden onder ruim reguliere huurders van de SSHN (geen short stay). Deze enquête werd door 36% van de SSHN-huurders ingevuld. Dit is ruim voldoende om een betrouwbaar beeld te krijgen van de meningen en ervaringen van de SSHN-huurders. Uit die enquête kwam het beeld, dat de huurders gemiddeld de woningen van de SSHN waarderen met een 7,6 (2011: 7,5), de dienstverlening met een 7,2 (2011:7,3) en de SSHN als organisatie ook met een 7,2 (2011: 7,3). Dit is een gemiddelde score van ruim 7,3 en daarmee nagenoeg gelijk aan die over Dit is een ruime voldoende, maar per wooncomplex of per onderwerp kunnen de scores naar boven en beneden behoorlijk afwijken van het gemiddelde. De inzet van de SSHN is en blijft om in volgende enquêtes op een gemiddelde score van tenminste een 7,5 uit te komen. Door de SSHN is in aanvulling op deze uitkomsten - in overleg met het Platform - een analyse gemaakt van de diverse aandachtspunten, die uit deze enquête naar voren komen. Het betreft met name de punten waarop niet meer dan redelijk of zelfs onvoldoende wordt gescoord. Deze punten zijn en blijven onderwerp van overleg - ter verbetering van de waardering - met het Platform Huurdersbelangen. Voor een deel wordt een soms mindere score overigens ook beïnvloed door het gedrag van (mede)huurders zelf (bijvoorbeeld netheid van keukens en gangen). Met het Platform is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, waarin omgangsvormen, ondersteuningen en budgettering vastgelegd zijn. De continuïteit van de bezetting van plaatsen in het bestuur en de algemene commissie van het Platform is de afgelopen jaren goed geweest maar blijft een punt van aandacht. De SSHN hecht aan een goede en volledige be- 14

13 zetting van de plaatsen daarin en zal dat goed blijven faciliteren. De SSHN benut het Platform Huurdersbelangen ook als forum voor dialoog met haar huurders over de voor hen relevante beleidsvoornemens. De SSHN zal het Platform verder goed blijven betrekken bij haar investerings- en renovatievoornemens (realiseren we de goede woonvoorzieningen, op de goede locaties en doen we dat goed?). Dit geldt zeker ook voor onze voorgenomen activiteiten in Arnhem. De SSHN zal het aanschrijfbeleid van niet meer studerende huurders alsmede haar verdere beleidsvoornemens op dat gebied in het licht van de meer ontspannen kamermarkt komend jaar met het Platform gaan evalueren. 3.2 Rechtstreekse contacten met huurders Rekening houdende met de positie van het Platform als overlegorgaan en belangenbehartiger namens alle SSHN-huurders, besteedt de SSHN de nodige aandacht aan het rechtstreeks informeren van haar huurders. Dit gebeurt veelvuldig via mailberichten en via de website van de SSHN. Dit werkt heel goed en direct. De nodige zorg wordt verder besteed aan de schriftelijke informatie, die naar individuele huurders of groepen van huurders gaat (inzake specifieke onderwerpen). De afdeling Verhuur en Communicatie wordt ingeschakeld bij berichtgeving aan groepen van huurders. De aanwezigheid van de complexbeheerders draagt zeker bij aan een laagdrempelige toegang voor de huurders tot de SSHN-organisatie. Ten behoeve van een goede communicatie is ook een up to date digitale bereikbaarheid noodzakelijk. Hiervoor zijn in 2014 al de nodige inspanningen verricht. Zo is er een huurdersportaal in samenwerking met Cap Gemini in ontwikkeling, waarbinnen gebreken en klachten via een webportal digitaal afgehandeld kunnen worden. Ook voor de huuropzeggingen en woninginspecties is een webportal gemaakt, waardoor de afhandeling van deze processen, zowel voor de huurders als de complexbeheerder eenvoudiger en sneller kunnen gaan. Ook zal er in 2015 een aannemersportaal worden ingericht waardoor de opdrachtverlening en afhandeling van werkzaamheden aan de complexen beter gepland en gemonitord kunnen worden. De functie van de spreekuren van de complexbeheerders verandert door de hiervoor geschetste ontwikkelingen en zal op de verschillende complexen worden heroverwogen. 3.3 Geschillencommissie SSHN De Geschillencommissie SSHN sluit aan op de reguliere klachtenprocedure binnen de SSHN. Op het moment dat een huurder of woningzoekende in het kader van de reguliere klachtenprocedure niet naar tevredenheid geholpen is, kan een beroep worden gedaan op de Geschillencommissie. De Geschillencommissie bestaat uit een onafhankelijk voorzitter en twee huurders (waarvan één lid van het Platform Huurdersbelangen) en adviseert de bestuurder met betrekking tot de afhandeling van het geschil. Er wordt in de praktijk overigens slechts sporadisch een beroep gedaan op de Geschillencommissie. De bekendheid van de klachtenprocedure bij de SSHN en de specifieke rol van de Geschillencommissie hierbij, zal ook komende jaren goed onder de aandacht van onze huurders worden gebracht. 15

14 4. Kwaliteit van de woningvoorraad 4.1 Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid In het voorgaande beleidsplan zijn de toekomstplannen vanuit het strategisch vastgoedbeleid voor de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat reeds gepresenteerd. Het complex Jacob Canisstraat wordt gedurende 2014 gemoderniseerd door diverse bouwkundige en installatietechnische ingrepen. De levensduur van dit complex wordt hierdoor verlengd tot en met In 2015 wordt het toekomstplan voor het complex Van Nispenstraat nader uitgewerkt en daar waar nodig uitgebreid (momenteel enkel groot onderhoud). Hierbij worden diverse energetische verbeteringen doorgerekend en de mogelijkheden tot algehele modernisering van het gebouw en het rondom liggende terrein. Het toekomstplan is mede gebaseerd op de vier invalshoeken die in het strategisch vastgoedbeleid beschreven zijn, namelijk vanuit de bestuurder, de bewoner, de financier en de technisch beheerder. Onderstaand worden de inzichten en plannen vanuit de invalshoeken kort toegelicht. Bestuurder: het wooncomplex Van Nispenstraat is qua locatie een waardevol onderdeel van het woonbestand van de SSHN. Bovendien is er sprake van een aanhoudende vraag naar meer kwaliteit (zelfstandige eenheden), waaraan Van Nispenstraat voldoet. Daar waar mogelijk worden via herinrichting extra wooneenheden gecreëerd in bestaand bezit (optimalisatie bestaand bezit) en bij de Van Nispenstraat zal ook een extra zelfstandige wooneenheid kunnen worden gecreëerd. Bewoner: Om de tevredenheid en woonbeleving te verbeteren is een aantal ingrepen gepland om de woonkwaliteit - en daarmee tevens de toekomstige verhuurbaarheid - zeker te stellen bij het complex Van Nispenstraat. De keukens, douches en het sanitair zullen worden vervangen en de fietsenstalling op het terrein zal beter toegankelijk worden gemaakt. Tevens zullen de woningplattegronden worden aangepast en zullen de vier onzelfstandige eenheden op de begane grond worden verbouwd tot zelfstandige eenheden. Gezien de geografisch centrale ligging in de binnenstad van Nijmegen en de korte afstand tot de diverse opleidingsinstituten, is complex Van Nispenstraat bij uitstek een gewilde locatie voor de bewoners van SSHN. Technisch beheerder: met de huidige technische staat van het complex Van Nispenstraat is het nog mogelijk tot uiterlijk 2017 door te exploiteren zonder grote ingrepen. Diverse bouwkundige en (installatie)technische ingrepen met betrekking tot gevels, daken en installaties blijken noodzakelijk. De cycli van de technische onderdelen hebben mede de mate van verlenging van de exploitatietermijn bepaald. Financier: op basis van de voorgenomen ingrepen is in de voorgaande meerjarenraming reeds rekening gehouden met een verlengde levensduur tot en met De diverse ingrepen van groot onderhoud en wijziging in exploitatietermijn zijn doorgerekend in de bedrijfswaarde. Daarnaast zijn de kasstromen van de SSHN als geheel in die jaren berekend. Positieve kasstromen zijn immers een must voor de continuïteit van de exploitatie van het SSHNwoonbestand. De financiële haalbaarheid van eventuele extra ingrepen ten aanzien van energie en modernisering worden in 2015 bepaald, alvorens hier (bij doorgang) in de volgende meerjarenraming rekening mee te kunnen houden. Rond het jaar 2020 zal opnieuw herbezinning plaatsvinden over de toekomstige strategieën inzake de doorexploitatie van onder meer complexen als Hoogeveldt (in 2013 gemoderni- 16

15 seerd; in onderliggende meerjarenraming is de levensduur verlengd met één extra jaar t/m ) en Jacob Canisstraat. Het tijdelijke complex Griftdijk wordt uiterlijk geamoveerd in Vanuit de uitgangspunten van het strategisch vastgoedbeleid wordt eveneens de optimalisatie van het bestaand bezit bekeken. In 2014 zijn in de souterrains van Galgenveld 31 kamers gerealiseerd voor masterstudenten. De algemene ruimtes in Sterrenbosch en Gouverneur zullen begin 2015 tot, respectievelijk 32 en 12 kleine appartementen worden omgebouwd. 4.2 (Woon)technische instandhouding De noodzakelijke werkzaamheden voor de instandhouding van de (technische) kwaliteit van de woningvoorraad zijn vastgelegd en financieel vertaald in de meerjarenraming onderhoud 2015 t/m Deze meerjarenraming is gebaseerd op technische inventarisaties van de wooncomplexen en stadspanden en de uitgangspunten uit het strategisch vastgoedbeleid. Voor de meerjarenraming 2015 t/m 2024 heeft de SSHN, net als voorgaande jaren, gebruik gemaakt van het softwareprogramma O-Prognose. Hierin zijn eveneens de onderhoudscondities per element per complex opgenomen volgens de NEN 2767 norm, mede opgesteld door een extern technisch adviesbureau. Gemiddeld gezien is de conditiescore 2, hetgeen een goede conditie inhoudt (gebaseerd op een zespuntschaal). Voor de instandhouding van het SSHN-woonbestand zijn voor de komende 10 jaren uitgaven geraamd tot een bedrag van nagenoeg 49 miljoen euro (exclusief investeringen en het beheer van de eenheden). Dit bedrag is inclusief het onderhoud aan Talia, de nieuwbouw bovenop Doornroosje (in gebruik vanaf november 2014) een derde deel van de geraamde onderhoudskosten voor complex De Gouverneur 2 en 174/347 e deel van de geraamde kosten voor het onderhoud van wooncomplex Mariënbosch 3, dat in het voorjaar 2015 in gebruik wordt genomen. De kosten over de eerstvolgende periode van 10 jaar zijn met circa 0,6 miljoen euro gedaald. Deze daling (per saldo) wordt voornamelijk veroorzaakt door het wegvallen van kosten voor de reeds uitgevoerde modernisering van Jacob Canisstraat in De gemiddelde onderhoudsuitgaven over de gehele levensduur van de woningvoorraad zijn, net zoals in de voorgaande meerjarenraming, afgenomen (ruim 6%) tot 796 per eenheid per jaar. In de meerjarenraming zijn de uitgaven thans geraamd tot einde economische levensduur van de woningvoorraad. Een en ander conform de richtlijnen voor de jaarverslaglegging (volgens de Raad van de Jaarverslaggeving), waarbij de economische levensduur 50 jaar moet zijn. Gedurende 2014 is een vergelijking gemaakt tussen de technische en economische levensduur van de complexen. De onderhoudspieken van de lang cyclische onderdelen zijn per complex nader bekeken en daar waar nodig is de indeling en bundeling van technische ingrepen verbeterd gedurende de gehele exploitatietermijn. De termijnen zijn voorals- 1 Uitgangspunt is minimaal 15 jaar door exploiteren indien er geen herinvesterings- of sloopplannen zijn voor een complex (volgens richtlijn cfv en verslaggevingsregelgeving RJ645). 2 De SSHN is voor 1/3 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen voor de C.V. Heyendaal. 3 De SSHN is voor 174/347 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen. 17

16 nog ongewijzigd gebleven. Sinds de herziening van de meerjarenraming en invoer in het softwareprogramma O-Prognose blijken de economische en technische levensduren reeds goed op elkaar te zijn afgestemd. Voor 2015 wordt voor het onderhoud van SSHN-complexen en stadspanden een bedrag begroot van nagenoeg 3,9 miljoen euro. Van het totale begrotingsbedrag in 2015 heeft 61% betrekking op projectmatig onderhoud, 19% op jaarlijks planmatig onderhoud en 20% op klachten- en mutatieonderhoud. Doordat er in 2015 beduidend minder grote onderhoudsprojecten zijn gepland, is het relatieve aandeel groot onderhoud lager dan voorgaand jaar (2014: 74%). Het planmatig- en klachtenonderhoud is bovendien ook in absolute zin gestegen door de opsplitsing in onderhoudsfondsen van Talia en Mariënbosch (voorheen enkel prognoses in het fonds groot onderhoud) en eveneens door de (geplande) toevoeging van eenheden in Galgenveld, Sterrenbosch en Gouverneur. Aangezien de SSHN gezonde concurrentie tussen leveranciers nastreeft, worden bewust diverse partijen binnen de verschillende disciplines van onderhoud en beheer ingeschakeld. De energetische condities van de gebouwen van de SSHN en de ontwikkelingen rondom wet- en regelgeving ervan worden nader beschreven in paragraaf 4.4. Het bezit van de SSHN voldoet volledig aan de vigerende brandveiligheidseisen. De SSHN blijft echter ook in de komende jaren continu de nodige aandacht besteden aan brandveiligheid. Hiertoe is jaarlijks dan ook een klein bedrag opgenomen voor mogelijk onderhoud aan onderdelen ervan, zoals de instandhouding van de compartimentering in gebouwen. In het voorgaande beleidsplan werd het asbestbeleidsplan reeds weergegeven en toegelicht, waarin de SSHN kiest voor een veilige, gefaseerde en structurele verwijdering van het nog aanwezige asbest. Dit met dien verstande dat daar waar onevenredig hoge kosten zouden moeten worden gemaakt in de vorm van een deconstructie van het gebouw of gebouwdelen om het geïnventariseerde hecht gebonden asbest volledig te verwijderen, die asbestonderdelen die geen gevolgen kunnen hebben voor de volksgezondheid vooralsnog niet zullen worden gesaneerd. Zulks op basis van asbestinventarisatierapporten, opgesteld door een bevoegde instantie. De SSHN heeft met in acht name van het bovenstaande als doelstelling haar woningvoorraad uiterlijk in 2024 volledig asbestvrij te hebben, volgend aan het voornemen van de overheid tot een volledig verbod op asbest in datzelfde jaar. Relatief eenvoudig te saneren kleine hoeveelheden asbest zijn grotendeels reeds in 2014 gesaneerd. Het restant wordt in 2015 afgerond. Het moment van sanering wordt zo goed mogelijk gecombineerd met het geplande projectmatig onderhoud. Het vervangen van de gevelplaten bij Galgenveld is echter eerder ingepland (2023; vervanging van kozijnen, ramen en isolatie wordt vooralsnog niet vervroegd), in verband met de doelstelling de panden van de SSHN per 2024 asbestvrij te laten zijn. 18

17 4.3 Investeringen in nieuwbouw en aankoop Nieuwbouwopgave SSHN uit prestatieovereenkomst Nijmegen: volledig afgerond. In september 2010 is de prestatieovereenkomst tussen de SSHN en de gemeente Nijmegen ondertekend. Hierin werd vastgelegd dat er wooneenheden bijgebouwd moesten worden (te rekenen vanaf 2010). In het bestuurlijk overleg, dat de gemeente Nijmegen met de beide instellingen van Hoger Onderwijs en de SSHN periodiek heeft, is vervolgens aanvullend afgesproken, dat de SSHN zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zou realiseren. In het bestuurlijk overleg van juli 2013, waaraan ook bestuurders van RU en HAN deelnamen, is afgesproken, dat de prestatieovereenkomst tussen gemeente Nijmegen en SSHN met dezelfde inzet en voorwaarden met een jaar is verlengd tot Het is de SSHN gelukt om deze verhoogde opgave als volgt volledig te realiseren: Nieuwbouw Sperwerstraat (231 kleine zelfstandige eenheden): is in het voorjaar van 2012 opgeleverd en verhuurd. Nieuwbouw Talia bovenop het nieuwe Doornroosje (347onzelfstandige eenheden): wordt in november 2014 volledig in gebruik genomen. Nieuwbouw Mariënbosch ( 347 zelfstandige eenheden) De SSHN heeft overeenkomsten gesloten om dit project samen met collega-corporatie Mooiland te realiseren. Ieder neemt hiervan afgerond - 50% voor zijn rekening. De SSHN zal alle verhuur en beheer gaan verzorgen. De voor het slagen van dit project doorslaggevende subsidie van 4 miljoen euro van de provincie Gelderland is in samenhang hiermee gelijk verdeeld over SSHN en Mooiland. De bouwwerkzaamheden verlopen voorspoedig en zullen in het voorjaar 2015 worden opgeleverd. Verbouwing en verhuur verzorgingshuis Sonnehaert (150 eenheden) De hoogbouw van het voormalige verzorgingshuis Sonnehaert is tot 150 studenteneenheden omgebouwd en wordt sinds juni 2014 door SSHN (door)verhuurd aan haar doelgroep onder de naam Leeuwenstein. Dit gebouw blijft eigendom van ZZG, de SSHN huurt voor een periode van tien jaar met de mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaar. Resterende uitbreiding woonbestand (nog eens 125 eenheden) Met de hierboven genoemde projecten voegt de SSHN reeds eenheden aan haar verhuurbestand toe. Eind augustus 2014 zijn onder 31 onder wooncomplex Galgenveld gerealiseerde onzelfstandige eenheden in de verhuur voor short stay studenten genomen. Met de verbouwing van de algemene ruimten in Sterrenbosch en Gouverneur (voorjaar 2015 met in totaal 44 zelfstandige eenheden) en het voornemen inzake de per januari 2015 door SSHN te verhuren 35 onzelfstandige eenheden aan de Dominicanenstraat (particulier eigendom, SSHN beheert en verhuurt), komen daar nog eens 79 kamers bij. In totaal 110 extra wooneenheden voor studerende jongeren. In het bestaand bezit van de SSHN zijn er vanaf 2010 tevens 27 extra eenheden gerealiseerd. De SSHN zal dus rond het voorjaar 2015 de ruim extra eenheden volledig hebben ingevuld! Bouwopgave Nijmegen , mede in relatie tot Kences-monitor studentenhuisvesting Onder 2.3 is op basis van een beschrijving van de Nijmeegse kamermarkt uiteengezet dat naar onze stellige verwachting medio 2015 het kwantitatieve tekort aan kamers in Nijmegen 19

18 zal zijn opgelost en dat de kamermarkt in Nijmegen met de oplevering van de hierboven onder punt vermelde studentenwooncomplexen tevens een stevige kwalitatieve impuls heeft gekregen. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (Kences) wordt op basis van de meest actuele referentieramingen van het ministerie OC&W berekend, dat het totaal aantal voltijd studenten in de periode met 8,5% zal stijgen (hiervan is een deel reeds gerealiseerd in 2014). Daarna stabiliseert het aantal studenten enkele jaren om vanaf 2025 geleidelijk af te gaan nemen. Daarbij is echter nog geen rekening gehouden met de effecten van de invoering van het sociaal leenstelstel en de voorgenomen beperkingen in het gebruik van de OV-jaarkaart voor studenten. Het bovenstaande noopt tot voorzichtigheid bij de realisering van plannen voor verdere uitbreiding van het aantal studentenwoningen in Nijmegen. Verwacht mag worden dat de verkamering van grote huizen in handen van particulieren in de binnenstad nog wel enige tijd door zal gaan. Daarnaast zijn ook diverse particuliere ontwikkelaars nog voornemens om studentenwoningen op een aantal locaties in Nijmegen te realiseren. Niet zeker is of deze plannen op bestuurlijke medewerking van de gemeente Nijmegen kunnen rekenen. Te overwegen is om deze plannen deels om te zetten in huisvesting voor starters, waar vooralsnog wel een duidelijke behoefte aan lijkt te bestaan. Uiteraard is het aan de gemeente Nijmegen om hier haar eigen afwegingen te maken en zo mogelijk de regie te nemen. De SSHN zal komende maanden de effecten monitoren van de oplevering van haar wooncomplexen eind 2014 en voorjaar In het bestuurlijk overleg met gemeente Nijmegen, RU en HAN zal de SSHN de resultaten daarvan met haar stakeholders afstemmen. Daarbij zal ook gekeken worden naar de noodzaak om eventueel extra huisvesting te realiseren voor buitenlandse short studenten en buitenlandse gasten en - expats. Bij dit laatste zal de SSHN de randvoorwaarden zoals die worden vastgelegd in de nieuwe Herziene Woningwet uiteraard moeten respecteren. Met de gemeente Nijmegen is verder afgesproken, dat de SSHN zich in 2015 bezint op de haalbaarheid van een vorm van vervangende huisvesting, te realiseren op de Hof van Holland, voor de tijdelijke huisvesting aan de Griftdijk te Lent, die uiterlijk medio 2016 zal worden geamoveerd. Gezien het bovenvermelde, zal in de prestatieafspraken gemeente Nijmegen- SSHN voor de periode bij voorkeur een procesafspraak vastgelegd worden inzake de wijze van bepaling van een eventuele aanvullende bouwbehoefte en nadere bepaling daarvan in aard en omvang voor de SSHN. De SSHN zal verder samenwerking zoeken met collega-corporaties inzake de aanvullende behoefte aan starterswoningen in Nijmegen en de mogelijke verhuur en beheer door de SSHN daarvan ten behoeve van de doorstroming van niet meer studerenden vanuit SSHN wooncomplexen. Het ligt vooralsnog niet in de rede dat de SSHN zelf starterswoningen gaat realiseren. Voor de voorgenomen bouwactiviteiten in Arnhem willen wij kortheidshalve verwijzen naar hoofdstuk 2,4, waarin de nodige informatie wordt gegeven over de transformatie van het RWS-gebouw tot bijna 300 studentenkamers (beoogde start medio 2015, beoogde oplevering medio 2016). 20

19 4.4 Duurzaam bouwen en beheer In het beheer en onderhoud van haar complexen en stadspanden houdt de SSHN uitdrukkelijk rekening met mogelijke energiebesparing, wordt er gekozen voor materialen die milieubelasting beperken en worden duurzame oplossingen nagestreefd. Als gevolg hiervan wordt in toenemende mate bespaard op het energieverbruik, waardoor de huurders met een lagere energierekening worden belast en tevens de CO 2 -uitstoot wordt beperkt. Daarnaast is een in de basis kwalitatief goed ontwerp en onderhoud van gebouwen en installaties van grote invloed op de duurzaamheid van de complexen. Dit komt tot uitdrukking in de naar verhouding lange levensduur van het bezit van de SSHN. Energiebesparende maatregelen die momenteel en in de komende jaren zullen worden uitgevoerd, zijn onder andere: - In 2014 zijn zonnepanelen geplaatst bij de complexen Galgenveld (316 panelen), Jacob Canisstraat (156 panelen), Welgelegen (112 panelen) en Van der Brugghenstraat (34 panelen). De opbrengsten die worden gegenereerd, circa kwh/jaar gaan rechtstreeks naar de bewoners van deze complexen. Deels kunnen de kosten voor aanleg en installatie worden teruggevorderd via de energie investeringsaftrek van de overheid (EIA). - Nieuwe hoog rendement en gas besparende verwarmingsinstallaties worden geplaatst in de complexen Vossenveld (2015), Van Nispenstraat, Doddendaal (2016) en Jonkerbosch (2018). Met deze nieuwe installaties wordt ca. 20% bespaard op het gasverbruik. - Bij de vervanging van dakbedekkingen wordt extra isolatie aangebracht. Dit geldt in de eerstvolgende jaren voor de complexen Van Nispenstraat (2016), Graafse Ringpad (2017; tevens gevelisolatie) en Doddendaal (2019). Er wordt bij vervangingen uitgegaan van een Rc-waarde van 5 m 2 K/W of meer. - Inmiddels zijn alle complexen van SSHN in de afgelopen jaren voorzien van gebouwbeheerssystemen (Priva-regelingen) voor monitoring en bijsturing ten behoeve van een optimaal energieverbruik. In 2015 zal de nadruk liggen op het inregelen van deze systemen en de borging daarvan om het gasverbruik zo optimaal mogelijk te laten zijn. - Zodra warmwaterleidingen bij collectieve installaties aan vervanging toe zijn, wordt nagegaan of er een inline-waterleidingsysteem kan worden geplaatst. Hiermee wordt transportwarmteverlies beperkt en kunnen circulatieleidingen voldoen met een lagere temperatuur (65 graden i.p.v. > 85 graden), zodat energie wordt bespaard. Bij het groot onderhoud van de Van Nispenstraat (2016) wordt een dergelijke nieuwe waterleiding aangebracht. - Bij de complexen Van Nispenstraat en Graafse Ringpad (2016) worden waterbesparende maatregelen genomen. Door waterreduceerders te plaatsen in kranen en aansluitingen wordt het (warm)waterverbruik verminderd en wordt indirect ook minder energie (gas) verbruikt. Van het budget, dat de SSHN vorig jaar uitgetrokken heeft voor extra energetische maatregelen die ten goede komen aan de woonlasten van haar huurders, resteert thans nog ca ,-. In 2015 wordt onderzocht welke energetische maatregelen voor de bewoner het meest gunstig zijn om tot uitvoering te brengen. 21

20 Daarnaast is voor de complexen Van Nispenstraat en Heidepark in 2014 advies ingewonnen inzake eventuele omvangrijke aanvullende energetische maatregelen zoals het plaatsen van warmtepompen, isolatie en zonnepanelen. Naast de technische mogelijkheden zal ook de financiële haalbaarheid hiervan in kaart worden gebracht. De SSHN zal hierbij, waar mogelijk, inspelen op het subsidiebudget van de overheid voor woningcorporaties teneinde het bestaand bezit energetisch te verbeteren (Stimuleringsregeling Energieprestatie Huursector). Voorwaarde hierbij is dat er minimaal drie labelstappen moeten worden gemaakt met minimaal label B als resultaat. Nieuwbouw Het SSHN nieuwbouwcomplex bovenop de nieuwbouw voor Doornroosje, oplevering 2014, wordt gebouwd met een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,55. Er wordt hiertoe gebruik gemaakt van individuele hoog rendement ketels (geen onnodig warmteverlies via transportleidingen), CO 2 -gestuurde ventilatie, een warmteterugwinningsysteem in de douches, een hoge isolatiewaarde (Rc 5) en 2 individuele zonnecollectoren per appartement (totaal ca. 250m 2 ) op de daken. De elektraopbrengst van deze collectoren wordt individueel aan bewoners geleverd, hetgeen een directe besparing op de energielasten als resultaat heeft. Nieuwbouwcomplex Mariënbosch, oplevering voorjaar 2015, heeft als uitgangspunten in de ontwikkeling een zeer gunstige Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,29 en bovendien CO 2 - neutrale energieopwekking met behulp van twee pellet ketels. Teneinde pieken in de warmtevraag op te vangen worden er daarnaast twee gaswandketels geplaatst. De wooneenheden in het rijksmonument worden opgeleverd met het energielabel A. Per 1 januari 2015 worden de EPC-eisen voor woningbouw aangescherpt van 0,6 naar 0,4. Eveneens zullen scherpere eisen worden gesteld aan de thermische schil van een gebouw. Momenteel wordt er een Rc-waarde van 3,5 m 2 K/W gesteld voor de gehele schil. Die eis wordt gedifferentieerd naar type constructie, te weten minimaal 3,5 m 2 K/W voor vloeren, minimaal 4,5 m 2 K/W voor gevels en minimaal 6,0 m 2 K/W voor daken. Energielabeling In 2009 zijn de complexen met zelfstandige eenheden en stadspanden reeds van een energielabel voorzien volgens de Europese richtlijn EPBD. In 2010 zijn eveneens alle zelfstandige eenheden in complexen met gemengde eenheden energetisch opgenomen. Sinds 1 juli 2011 houdt het woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de energiezuinigheid van zelfstandige woningen. Bij de SSHN is de waardering van de zelfstandige eenheden dan ook per die datum aangepast. De energetische status van de complexen wordt als afwegingspunt bij het strategisch vastgoedbeleid meegenomen. In januari 2015 zal nieuwe wet- en regelgeving inzake energetische prestaties van woningen, beter bekend als het Nader Voorschrift, in werking treden. Dit houdt in dat, op basis van een nieuwe rekenmethodiek, een energie index wordt bepaald voor alle zelfstandige eenheden die nog niet over een geldig energielabel beschikken. De invloed van deze nieuwe rekenmethodiek op de energetische prestaties is nog niet bekend. De recent in gebruik genomen complexen Gouverneur (2009) en Orion (2012) worden momenteel nog gewaardeerd volgens het bouwjaar (overeenkomstig label A). Naar aanleiding 22