WONEN IS BEWEGEN ONDERNEMINGSPLAN

Transcriptie

1 WONEN IS BEWEGEN ONDERNEMINGSPLAN

2 Wij zijn er voor studenten die op kamers willen. Studenten die een eigen plek zoeken, een thuis tijdens de studententijd. En met veel plezier kort of lang in Nijmegen of Arnhem willen wonen.

3 Colofon Ontwerp & tekst Fotografie Puntkomma Eric Scholten Anthoney Fairley ondernemingsplan

4 INHOUD Onze ambitie staat vast P6 1 Hier wonen studenten P8 2 Wonen is bewegen P10 3 We letten op de kosten P14 4 Iedereen is van de wereld P18 5 We bieden service op maat P22 6 We gaan naar Arnhem P24 7 We kiezen bewust P28 8 We bewegen mee P30

5 ONZE AMBITIE STAAT VAST Studenten leiden een snel en dynamisch leven, vol ontdekkingen en ervaringen. In de collegebanken, maar zeker ook daarbuiten. Veel studenten gaan op kamers en leren op eigen benen te staan, vaak met huisgenoten. Maar ook het wonen is beweeglijk voor studenten. Ze verhuizen regelmatig, altijd op zoek naar de perfecte woonplek. Aan ons om met hen mee te bewegen. Zodat we ze niet in de weg staan, maar juist kunnen helpen op een manier die bij studenten past. Dit ondernemingsplan zet een nieuwe koers uit voor onze toekomst, maar houdt stevig vast aan ons fundament: het betaalbaar en goed huisvesten van studenten. Wij zijn er voor de student in Nijmegen & Arnhem. Onze ambitie staat vast. Maar matcht het ook met onze doelgroep? Daarom gaan we het gesprek aan. Nog meer dan we al deden. Dat gaan we persoonlijk doen, maar ook online (website, Facebook, WhatsApp). Zodat we nog beter kunnen aansluiten op hun specifieke wensen en behoeften. In dit ondernemingsplan geven we aan hoe we omgaan met ontwikkelingen en veranderingen in de markt. We vinden het belangrijk dat studenten die een kamer zoeken de kamer ook kunnen betalen. Daarom letten we op de betaalbaarheid en houden we de kosten in de hand. Jaarlijks komen er ook meer internationale studenten naar Nijmegen en Arnhem. Wat betekent dit voor ons aanbod? En hoe gaan we daarmee om? Verder willen we zo optimaal mogelijk aansluiten op de wensen van studenten. Een kamer met goede service en betrouwbare faciliteiten hoort daar zeker bij. Een andere punt is onze uitbreiding naar Arnhem. Een stad met veel kansen en mogelijkheden, waar we het startpunt willen zijn voor studenten die een kamer zoeken. Kortom, veel uitdagingen voor de boeg. En dat begint al met onze naam. We wijzigen onze naam op een genuanceerde P6 ondernemingsplan

6 manier. Van SSHN naar SSH&. Het klinkt bekend en ziet er vertrouwd uit. En toch is het heel anders. Het &-teken straalt samenwerking uit. Want wonen als student is meer dan alleen het huren van een kamer. Wij leveren de kamer & de student maakt er een mooie tijd van. Het maakt ons ook minder gebonden aan alleen Nijmegen. Natuurlijk, Nijmegen is onze bakermat. Maar wij zijn er voor de student in Nijmegen & Arnhem. Daarnaast is onze nieuwe naam aangevuld met een ijzersterke pay-off: Hier wonen studenten. En zo is het! Kees Stunnenberg Tot slot: SSH& is een krachtige organi satie. We hebben alles in ons om met deze ontwikkelingen en veranderingen mee te bewegen. Ik heb er dan ook alle vertrouwen in dat we met elkaar en samen met de stakeholders onze ambitie waar gaan maken. Kees Stunnenberg, directeur-bestuurder SSH& P7

7 1 HIER WONEN STUDENTEN P8 ondernemingsplan

8 We zijn er voor studenten die op kamers willen. Studenten die een eigen plek zoeken, een thuis tijdens de studententijd. En met veel plezier kort of lang in Nijmegen of Arnhem willen wonen. Hier wonen studenten Bij SSH& wonen studenten. In alle soorten en maten. Studenten die met spoed een kamer zoeken, internationale studenten, studenten die een master of minor in Nijmegen of Arnhem willen volgen en studenten die de levendigheid opzoeken en midden in de stad tussen de kroegen en cafés willen wonen. Hoe verschillend ook, al die studenten hebben één ding met elkaar gemeen. Ze zoeken allemaal een eigen plek om te wonen. Een veilige en vertrouwde omgeving in een nieuwe stad. Een warm welkom. Een thuis tijdens je studententijd. Daar waar het gebeurt; tussen alle andere studenten in Arnhem of Nijmegen. Een kamer die je energie geeft en waar je met veel plezier voor lange of korte tijd kan wonen. Waar je nooit alleen bent en waar je samen met je huis genoten en medestudenten de beste tijd van je leven beleeft. Hier wonen promovendi, aio s, PhD s en gastonderzoekers Ook promovendi, aio s, PhD s en gastonderzoekers wonen bij SSH&. Zij zijn van harte welkom in ons Guesthouse of één van de zelfstandige woningen op Proosdij en Vossenveld. Het gaat om een klein deel van ons woningbezit, maar is daarmee niet onbelangrijk. Op naar Arnhem SSH& is al jaren een bekende naam in Nijmegen. Het is ons doel om in Arnhem net zo bekend te worden. We willen dat iedere (internationale) student die een kamer zoekt in Arnhem zijn of haar zoektocht begint bij SSH&. Onze missie: SSH& is een actieve organisatie, die staat voor voldoende, goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor studerende jongeren in Nijmegen en Arnhem en tevens voor aanverwante doelgroepen en personen die hier kort verblijven. SSH& streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en woningcorporaties. 1 Hier wonen studenten P9

9 2 WONEN IS BEWEGEN P10 ondernemingsplan

10 Studenten leiden een snel en dynamisch leven, vol ontdekkingen en ervaringen. In de collegebanken, maar zeker ook daarbuiten. Zo ook bij het wonen. Om het verandertempo van onze doelgroep bij te houden, doen we steeds meer online en bieden we onze diensten steeds meer op maat aan. Iedere student is anders Iedere student is anders en heeft andere wensen en behoeften. Studenten die op zoek zijn naar een tijdelijke kamer, zoeken een andere kamer dan studenten die voor langere tijd in een kamer willen wonen. De een wil in de stad, de ander bij de campus. En niet iedere student heeft dezelfde portemonnee. Daar houden we rekening mee. Door goed te luisteren naar wat studenten nodig hebben, kunnen we nog beter aansluiten op deze (woon)wensen en behoeften. Arnhem aan die vraag te voldoen, transformeren we de voormalige Rijkswaterstaattoren tot een studentencomplex met 294 eenheden. In Nijmegen willen we zorgen voor meer kamers op het moment dat er meer vraag is (piekmaanden vanaf de zomer). Nu moeten studenten met een reisurgentie een aantal maanden wachten tot er een kamer beschikbaar is. Dit willen we versnellen. Vraag versus aanbod Uit de landelijke monitor studentenhuisvesting blijkt dat het aantal studenten de komende jaren groeit, maar minder fors dan de afgelopen jaren. Tegelijkertijd geven onderwijsinstellingen aan dat het aantal internationale studenten de komende jaren sterk toeneemt. Dit betekent dat er nog steeds meer vraag dan aanbod is en daarom willen we zowel in Nijmegen als in Arnhem ons aanbod vergroten. Om in 2 Wonen is bewegen P11

11 Geen talent verloren SSH& is verantwoordelijk voor de huisvesting van studenten. Maar wat gebeurt er met hen en het talent wanneer de studie is afgerond? Waar gaan ze dan wonen? Veel goedkope en passende woonruimte is er helaas niet. En de verwachting is dat de prijzen van goedkope woonruimte verder zullen stijgen. Met als gevolg dat veel af gestudeerden naar een andere stad vertrekken of weer bij hun ouders gaan wonen. SSH& vindt het belangrijk dat het talent dat in Nijmegen en Arnhem is ontwikkeld, ook daar blijft. Daarom bieden we studenten de mogelijkheid om tot één jaar na afronding van de studie bij ons te blijven wonen. Ook gaan we het gesprek aan met andere woningcorporaties om te zien wat we gezamenlijk voor afgestudeerde studenten kunnen betekenen. Ontwikkelingen gaan snel De herziene Woningwet is per 1 juli 2015 van kracht gegaan, waardoor onze mogelijkheden en flexibiliteit onder druk staan en we op zoek moeten naar nieuwe kansen. Ook betekent de grote vluchtelingenstroom dat we rekening moeten houden met de mogelijkheid dat er een beroep wordt gedaan op onze inzet. Waar we kunnen, leveren we onze bijdrage. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het huisvesten van vergunninghouders die van plan zijn te gaan studeren. P12 ondernemingsplan

12 2 Wonen is bewegen P13

13 3 WE LETTEN OP DE KOSTEN P14 ondernemingsplan

14 Studeren, wonen, uitgaan, sport, vrienden; het studentenleven is leuk, maar kost ook veel geld. Studenten letten daarom goed op de prijs van een kamer. Wat vindt een student echt belangrijk? En wat heeft de student ervoor over? Uiteindelijk gaat het om de beste prijs-kwaliteitverhouding. Want met het beetje geld dat ze hebben, willen ze wel waar voor hun geld. Wij begrijpen dat helemaal. Daarom letten wij op onze kosten. We willen natuurlijk wel dat studenten onze kamers en appartementen ook daadwerkelijk kunnen betalen. Dat geldt voor alle wooneenheden. Ook de duurdere en grotere kamers zonder recht op huurtoeslag. Daarom voeren we maar beperkte huurstijgingen in. En als het even kan, gaan we de huur van de duurdere kamers zelfs verlagen. Zodat ook deze wooneenheden betaalbaar blijven. Dat doen we met het oog op de toekomst: wat als studenten het niet meer kunnen betalen? We doen er alles aan om dit te voorkomen. Wat heeft een student écht nodig? En wat niet? Lage lasten, hoge service Betaalbaar wonen, gaat verder dan alleen de huurprijs. We zijn kritisch op alles wat we inkopen. We investeren in duurzaamheid, zodat de prijs voor gas, water en licht nog lager kan. En houden de servicekosten zo laag als het kan, zonder op kwaliteit in te leveren. We stellen regelmatig de vraag: Wat heeft een student écht nodig? En wat niet? Banksaldo niet toereikend? Als je een kamer huurt, dan moet je dat natuurlijk ook kunnen betalen. Wanneer een student de kamer toch niet kan betalen, dan kijken we samen hoe dit komt en hoe we dit het beste kunnen oplossen. Door vroeg het gesprek aan te gaan, voorkomen we dat de schuld oploopt. We schelden niets zomaar kwijt, maar zoeken een passende oplossing. Zoals een betalingsregeling of tijdelijke uitstel van betaling. 3 We letten op de kosten P15

15 Ons ondernemingsplan maakten we niet achter ons bureau, maar in gesprek met stakeholders en onze huurders. We ging online in gesprek met studenten via de Opp App, een speciale app voor het ophalen van ideeën. Offline spraken we met studenten in interessante én smakelijke Pizzasessies, zoals hier op de foto. P16 ondernemingsplan

16 P17

17 4 IEDEREEN IS VAN DE WERELD P18 ondernemingsplan

18 Of je nu met spoed een kamer zoekt, als internationale student een jaar naar Nederland komt om te studeren of een master of minor volgt in Nijmegen of Arnhem. Bij ons is iedere student van harte welkom. Welcome home Nijmegen en Arnhem zijn erg populair onder de internationale studenten. En dat willen we graag zo houden. Daarom geven we ze direct bij ontvangst een warm welkom. Met respect voor taal en cultuur. We bekijken de mogelijkheden van mixed housing : een goede mix van Nederlandse en internationale studenten. En of je nu een maand, semester of vier jaar bij ons woont, dat maakt geen verschil. Met wederzijds respect Wij vinden dat onze huurders zelf verantwoordelijk zijn voor het schoon, heel en veilig houden van hun eigen kamer of appartement. Of je er nu kort of lang woont. Dat gaat natuurlijk niet altijd goed. Soms is er overlast of laat de student zijn kamer niet netjes achter. Dat willen we graag voorkomen, het liefst gezamenlijk. We gaan nog duidelijker communiceren en zorgen ervoor dat we meer aanwezig zijn in onze complexen en studentenhuizen. Shortstay or go? Van alle wooneenheden is in 2020 zo n 25% beschikbaar voor shortstay. Deze kamers en appartementen zijn er vooral voor internationale studenten. Maar zijn ook beschikbaar voor studenten die dringend op zoek zijn naar een kamer. De vraag naar shortstay neemt steeds verder toe. Tegelijkertijd willen steeds meer studenten zelf een kamer kiezen en zien welke kamers beschikbaar zijn. Daarom gaan we over op een digitaal reserveringssysteem. Waarmee studenten, al voordat ze naar Nijmegen of Arnhem gaan, een eigen kamer kunnen kiezen. Zoals een shortstaykamer, standaardkamer of tijdelijke onder (ver)huur. Studenten met een onoverbrugbare reisafstand krijgen daarbij voorrang op andere studenten. Dat vinden we wel zo eerlijk. 4 Iedereen is van de wereld P19

19 P20 ondernemingsplan

20 & Onderwijsinstellingen De Radboud Universiteit, de HAN, het Radboudumc en andere onderwijsinstellingen reserveren ieder jaar een aantal gemeubileerde kamers voor internationale studenten. Dat gaat in goede samenwerking, waardoor leegstand en bijbehorende kosten worden voorkomen en de studenten gegarandeerd een kamer hebben bij aankomst. We breiden het aantal shortstaykamers de komende jaren uit, ook voor reguliere studenten. Daarbij zoeken we meer de directe aansluiting bij de tijdelijke woonwens van studenten, zonder tussenkomst van de onderwijsinstellingen. Daarmee houden we tegelijk de risico s op leegstand beheersbaar. En de wereld is van iedereen Studenten reizen de hele wereld over, op zoek naar hun plek en bestemming. Natuurlijk willen ze daarin wat te kiezen hebben. Met de groei van onze shortstayportefeuille en de stap van toewijzing naar kies je kamer bieden we studenten de mogelijkheid om zelf een kamer te kiezen die bij ze past. Immers, iedereen is van de wereld en de wereld is van iedere student. 4 Iedereen is van de wereld P21

21 5 WE BIEDEN SERVICE OP MAAT P22 ondernemingsplan

22 We willen graag dat iedere student met veel plezier en naar tevredenheid bij ons woont. Als dat ons lukt, is onze missie geslaagd! We vinden het belangrijk dat iedere student een leuke studententijd heeft. En daar hoort een kamer bij met goede service en betrouwbare faciliteiten. We realiseren ons dat niet iedere student hetzelfde is en hetzelfde wil. Maar wat wil een student eigenlijk? De beste manier om daarachter te komen, is door het gewoon te vragen. Persoonlijk, via de website en via social media. Uiteraard kunnen we niet alles. Het moet wel uitvoerbaar, betaalbaar en beheersbaar blijven. Ook willen we de veiligheid niet uit het oog verliezen en zorgen dat het milieu niet extra belast wordt. De digitale student Een studentenkamer zonder internet is als WhatsApp zonder smartphone. Studenten zijn veel online. En dus doet ook SSH& de komende jaren steeds meer online. Een voorbeeld is het reserveringssysteem. Een ander voorbeeld is een nieuw online klantportaal, waarmee studenten veel zaken zelf kunnen regelen. Hier kunnen zij voortaan zelf het huurcontract afsluiten, storingen melden of een afspraak maken met een complexbeheerder. En dat is wel zo makkelijk. 5 We bieden service op maat P23

23 6 WE GAAN NAAR ARNHEM P24 ondernemingsplan

24 SSH& is al jaren een bekende naam in Nijmegen. Studenten die een kamer zoeken in Nijmegen weten ons al decennia goed te vinden. Na Nijmegen gaan we nu ook aan de slag voor studenten in Arnhem. Het is ons doel om in Arnhem net zo bekend te worden, zodat studenten daar makkelijker (via SSH&) een kamer kunnen vinden. Van SSHN in Nijmegen, naar SSH& in Arnhem en Nijmegen Arnhem is een stad met veel kansen. Als je hier bekend wilt worden onder studenten, dan moet je ook kritisch kijken naar je eigen naam. En dat hebben we gedaan. Onze naam is altijd direct gelinkt geweest aan Nijmegen en we willen in Arnhem niet bekend staan als studentenhuisvester in of uit Nijmegen. Tegelijkertijd willen we onze naamsbekendheid in Nijmegen niet zomaar weggooien. Uiteindelijk zijn we tot het besluit gekomen om onze naam op subtiele wijze aan te passen. We veranderen van SSHN naar SSH&. Daarmee behouden we onze naamsbekendheid in Nijmegen en beschikken we over een bekende naam die we zowel in Nijmegen als in Arnhem kunnen gebruiken. Kortom, een naam die ons nog beter past. Hét portaal in Arnhem We willen dat iedere student die in Arnhem een kamer zoekt, zijn of haar zoektocht begint bij SSH&. Daarvoor gaan we actief de lokale samenwerking aan met collega-corporaties, particuliere verhuurders, gemeente, onderwijsinstellingen (hbo en roc) en studentenverenigingen. Samen werken we aan een portaal waar studenten makkelijk en snel een kamer vinden. Op naar 600 kamers 600 kamers; dat wordt ons aanbod in Arnhem. Daarvan bieden we een groot deel gemeubileerd aan, omdat het in Arnhem vooral om internationale studenten gaat. De eerste ontwikkelingen in Arnhem zijn al zichtbaar, zoals de transformatie van de voormalige Rijkswaterstaattoren in Presikhaaf. Ook gaan we aan de slag met nieuwbouw en gaan we de samenwerking aan met Arnhemse corporaties. 6 We gaan naar Arnhem P25

25 Zichtbare start in Arnhem We gaan naar Arnhem. Sterker, we zijn al in Arnhem. We transformeren de voormalige Rijkswaterstaattoren naar studentenwoningen. Vanaf 2017 wonen hier 294 studenten op steenworp afstand van de onderwijsinstellingen en winkelcentrum Presikhaaf. De perfecte plek voor studenten. De transformatie is een belangrijke en tegelijkertijd ook meteen een zichtbare start van onze plannen in Arnhem. De kamers en woningen zijn betaalbaar, het gebouw is duurzaam ontwikkeld en iedere Arnhemse student is van harte welkom. Kortom, een prachtproject! P26 ondernemingsplan

26 6 We gaan naar Arnhem P27

27 7 WE KIEZEN BEWUST P28 ondernemingsplan

28 Studenten veranderen, de vraag verandert en er komen steeds meer internationale studenten naar Nijmegen en Arnhem. Aan SSH& de taak om hierop in te spelen en bewuste keuzes te maken voor de lange termijn. Meer vraag en meer ander aanbod Elk jaar zijn er meer studenten op zoek naar een kamer dan dat er kamers zijn. Daarom breiden we uit met ruim 900 kamers. De vraag neemt toe en tegelijkertijd verandert de vraag. Elk studiejaar is er aan het begin een piek in de vraag naar kamers. Ook verwelkomen we ieder jaar meer internationale studenten. Aan ons om ervoor te zorgen dat er voldoende shortstaykamers beschikbaar te zijn, zonder afbreuk te doen aan het aanbod van reguliere kamers. Een ander aandachtspunt is onderhuur. Studenten die tijdelijk in ons werkgebied komen studeren of stage lopen en daarvoor een kamer zoeken, krijgen vaak via onderhuur een kamer aangeboden. We gaan studenten hierbij helpen en dit actief faciliteren. We gebruiken iedere steen Ondanks de invoering van het leenstelstel en de verwachte afname van het aantal Nederlandse studenten dat een kamer zoekt, blijft er in ons werkgebied een grote vraag naar studentenkamers. We verwachten dat de vraag naar goedkope kamers toeneemt en daar kunnen we ons huidig aanbod goed voor gebruiken. We zetten in op betaalbaarheid en duurzaamheid. We renoveren als het nodig is en kijken of we onze duurdere kamers eventueel in prijs kunnen verlagen. Ons vastgoed moet ook in de toekomst passen bij de woonwensen van onze doelgroep. Daarom zetten we onze portefeuille strategisch in en is naast nieuwbouw en verbouw ook verkoop geen taboe. Duurzaam versus betaalbaar Duurzaam verantwoord ondernemen vinden we belangrijk. Daarom investeren we in duurzaamheid. We willen de energieprestaties van ons vastgoed ver beteren, waardoor onze huurders daadwerkelijk 20% minder fossiele brandstoffen verbruiken. Verschillende maatregelen dragen hieraan bij. Bijvoorbeeld wanneer we zelf onze energie opwekken, extra isolatie aanbrengen, pelletketels gebruiken of aansluiten op stadsverwarming. We werken ook aan bewustwording. We stimuleren studenten het energieverbruik te matigen. Iedere maatregel wegen we zorgvuldig af. Het mag geen negatieve invloed hebben op de huurprijs en het wooncomfort van onze studenten. Een betaalbare kamer staat bij ons voorop. 7 We kiezen bewust P29

29 8 WE BEWEGEN MEE P30 ondernemingsplan

30 Een krachtige organisatie beweegt mee, anticipeert op ontwikkelingen, kijkt vooruit en investeert in samenwerking en medewerkers. Het einddoel voor 2020 staat vast. De route er naartoe en de invulling pakken we samen met onze medewerkers en stakeholders op. We betrekken onderwijsinstellingen en onze huurdersorganisatie SPH bij de ontwikkeling van het reserveringssysteem. We praten met studenten over wat ze nodig hebben en wat niet. SSH& zoekt nadrukkelijk de samenwerking. We gaan actief de lokale samenwerking aan met onze huurdersbelangenvereniging SPH, collega-corporaties, de gemeente Nijmegen & Arnhem, onderwijsinstellingen, particuliere verhuurders en studentenverenigingen. Grofweg zijn er vijf grote opgaven: 1 Studenten zijn steeds meer online En dus doen wij steeds meer online. Een goed voorbeeld is het online klantenportaal, waarmee studenten makkelijk en snel veel zelf kunnen regelen. Daarnaast gaan we aan de slag met digitalisering en social media. Studenten maken dagelijks gebruik van WhatsApp en Facebook. Dus kunnen wij niet achterblijven. 2 De vraag verandert Studenten veranderen en onze dienstverlening verandert mee. We maken een omslag van bouwen naar beheren en van aanbod naar service op maat. We vragen studenten wat ze echt nodig hebben en wat ze ervoor willen betalen. Deze omslag vraagt ook het nodige van onze medewerkers. Daar gaan we samen aan werken. Ook blijven we scherp op waar het beter kan en waar het beter moet. 8 We bewegen mee P31

31 3 4 We bouwen 900 nieuwe eenheden Meer studenten betekent meer vraag naar kamers. De komende jaren krijgen we er ruim 900 kamers bij. Deels in beheer en deels door nieuwbouw. Deels in Arnhem en deels in Nijmegen. We groeien uiteindelijk naar kamers. Hoe gaan we om met risico s? We hebben alles onder controle. We volgen de nieuwe Woningwet die per 1 juli 2015 is ingegaan, komen afspraken na en leggen alles vast. Ook zijn we ons bewust van mogelijke risico s en daarom verbreden we het risicomanagement. We blijven op onze kosten en uit gaven letten en houden ons aan de strenge normen. Uiteraard houden we het wel werkbaar voor onze medewerkers. Zo voorkomen we dat we in de problemen komen met controlerende instanties en zorgen we ervoor dat we de juiste dingen doen. 5 Aansluiting met studenten Studenten veranderen met de dag. Om de aansluiting te vinden, moeten wij ook veranderen. Dit heeft direct invloed op onze cultuur. De manier waarop we communiceren, met elkaar omgaan en samen werken met stakeholders en studenten. Daar gaan we mee aan de slag. We investeren in onze mensen en stellen onszelf de vraag: welk gedrag past het beste bij studenten van vandaag en morgen? P32 ondernemingsplan

32 8 We bewegen mee P33

33

34 Laan van Scheut 4 Nijmegen Postbus BD Nijmegen info@sshn.nl