Aan de gemeenteraad van Nijmegen. Geachte leden van de raad,

Transcriptie

1 Directie Grondgebied Ingekomen stuk D18 (PA 18 november 2009) Bouwen en Wonen Aan de gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg PS Nijmegen Telefoon (024) Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 3 november 2009 Ons kenmerk G340/ Contactpersoon Wim van der Velde Onderwerp Prestatieovereenkomst met de SSHN Datum uw brief - Doorkiesnummer Geachte leden van de raad, Hierbij bieden wij u in het kader van artikel 160 en 169 van de Gemeentewet de mogelijkheid om wensen en bedenkingen kenbaar te maken over ons voornemen om de prestatieovereenkomst met de SSHN te ondertekenen. In deze brief lichten wij dat voornemen toe. Afspraken met de SSHN zijn van belang omdat de SSHN de studentenhuisvester in Nijmegen is. De aanwezigheid van de Radboud Universiteit en de Hogeschool Arnhem Nijmegen zijn een sterk punt voor de stad. In het verlengde daarvan hecht ons college aan een goede en betaalbare woonruimte voor studenten. Dat draagt belangrijk bij aan de aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren. De afgelopen jaren hebben we de samenwerking met de SSHN geïntensiveerd om het structurele tekort aan studentenwoonruimte weg te werken. Dit tekort was destijds becijferd op ca eenheden. Via nieuwbouw en tijdelijke oplossingen (o.a. de woningen in Lent) is dit tekort weggewerkt. Maar de studentenaantallen blijven stijgen en we hebben een nieuwe taakstelling van nog eens eenheden afgesproken. Daarvoor is recent een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van een aantal locaties getekend. Deze set van afspraken is daarop een aanvulling en bevat andere onderwerpen zoals woonruimteverdeling, huurbeleid, leefbaarheid en de onderlinge verhoudingen. Zo continueren we de samenwerking met de SSHN. Jaarlijks wordt gerapporteerd over voortgang en bereikte resultaten. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mr. Th.C. de Graaf P. Eringa Aantal Bijlagen: 1 Prestatieovereenkomst met de SSHN. brief aan de raad bila SSHN.doc

2 Prestatieovereenkomst SSHN gemeente Nijmegen Préambule Ondergetekenden: de gemeente Nijmegen hierna te noemen de gemeente, de Stichting SSHN, hierna te noemen de SSHN, en hierna gezamenlijk te noemen partijen leggen in deze overeenkomst afspraken vast over hun samenwerking op het terrein van de studentenhuisvesting voor de periode Partijen zijn het erover eens dat de aanwezigheid van de Radboud Universiteit en Hogeschool Arnhem en Nijmegen een sterk punt voor Nijmegen vormt. De instellingen voor hoger onderwijs zijn een grote werkgever en hebben een duidelijke spin-off naar hoogwaardige en innovatieve economische activiteiten. De populatie van ruim studenten draagt bij aan het karakter en de sfeer van de Nijmeegse stedelijke samenleving. De SSHN en de gemeente zien in dit verband voldoende, goede en betaalbare studentenhuisvesting als een gezamenlijke taak, die zij als gelijkwaardige partners op zich nemen. Een goed woningaanbod voor studerende jongeren vergroot de kwaliteit en aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren. Dit sluit ook aan op de Woonvisie van de gemeente, zoals vastgesteld in de gemeenteraad op 13 mei 2009 en welke in hoofdlijnen door de SSHN wordt onderschreven. De afgelopen jaren hebben SSHN en gemeente hun samenwerking geïntensiveerd om het tekort aan studentenhuisvesting aan te pakken. Dit is onder meer vastgelegd in de intentieovereenkomst d.d.xxxx, die als bijlage bij deze overeenkomst is gevoegd. Met deze prestatieovereenkomst geven partijen aan de samenwerking een vervolg. 2. Bestuurlijk overleg a. SSHN en gemeente overleggen minimaal 2x per jaar op bestuurlijk niveau over de situatie rond de studentenhuisvesting. b. Aan het overleg nemen in ieder geval de verantwoordelijke portefeuillehouder van de gemeente en de bestuurder van de SSHN deel. Bestuurlijke vertegenwoordigers van universiteit en HAN worden tevens uitgenodigd deel te nemen. c. De taken van het bestuurlijk overleg zijn ten minste: Het bespreken van het jaarlijkse activiteitenoverzicht en jaarverslag van de SSHN De in dat kader relevante beleidsvoornemens en prestaties van de gemeente De voortgang van de in deze overeenkomst gemaakte afspraken en de eventuele actualisering daarvan. d. de SSHN neemt verder deel aan het bestuurlijk overleg tussen de Nijmeegse woningcorporaties en de gemeente. e. De SSHN neemt tevens deel aan de Nijmeegse Woondag, de bijeenkomst waarin alle Nijmeegse corporaties en de gemeente zich publiekelijk verantwoorden over de geleverde prestaties in het kader van de gemaakte afspraken over de uitvoering van het woonbeleid. 3. Projectontwikkeling a. Het aantal studenten aan de Radboud Universiteit, Hogeschool voor Arnhem en Nijmegen en ROC Nijmegen, alsmede het aantal voor short stay verblijvende buitenlandse studenten zal komende jaren naar verwachting verder blijven groeien. Er is dan ook een kwantitatief én een kwalitatief tekort aan wooneenheden voor studenten in Nijmegen. Dit tekort wordt becijferd op ca vóór 2015 te bouwen wooneenheden, wat strookt met eerdere uitkomsten van de quick scan van Laagland Advies (juni 2006). b. In de intentieovereenkomst inzake de huisvestingsopgave voor studerende jongeren in de gemeente Nijmegen d.d. XXXXX, is nader vastgelegd dat partijen er naar streven om 1

3 de komende jaren het aantal verhuureenheden van de SSHN uit te breiden van ca begin 2009 naar ca in c. Dit is inclusief de oplevering van 195 wooneenheden in de nieuwbouw aan de Heijendaalseweg (complex de Gouverneur) eind oktober 2009 en de vermoedelijke afbraak van de 230 kleine wooneenheden in mei 2014 in Lent. Per saldo moeten er na oplevering van de Gouverneur - nog ca extra betaalbare wooneenheden voor studenten bijkomen. d. De gemeente zal in algemene zin aan de productie van studentenwoonruimte bijdragen in de vorm van planologische medewerking, beschikbaarstelling van voldoende ambtelijke capaciteit, optimale interne gemeentelijke afstemming ter versnelling van procedures en besluitvorming, het zonodig verstrekken van aanvullende projectbijdragen in planexploitaties, en het grondbeleid rond afstoting en herbestemming gemeentelijk vastgoed., e. Inzake diverse hiervoor in aanmerking komende locaties zijn afspraken vastgelegd in de eerder genoemde intentieovereenkomst d.d.xxxx, die als bijlage bij deze overeenkomst is gevoegd. f. Doelstelling is en blijft het aanbieden van een kamer door de SSHN aan alle eerstejaars studenten, die zich bij de SSHN hebben ingeschreven, vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars het jaar daarop weer binnenstroomt. Binnen haar woonbestand zal de SSHN extra woonruimte vrijmaken ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse masterstudenten en uitwisselingstudenten aan de RU en de HAN. g. Op verzoek van de Radboud Universiteit onderzoekt de SSHN momenteel de mogelijkheid van aankoop van een woontoren voor de mogelijk huisvesting van ca 100 expats, PhD s, aio s en oio s en andere gedurende één of hooguit enkele jaren tijdelijk in Nijmegen verblijvende medewerkers van RU en UMC. De insteek van de SSHN is om een dergelijke woontoren op kostendekkende basis te exploiteren, aangezien de huurders niet tot de reguliere minder draagkrachtige - doelgroep van de SSHN behoren. De gemeente Nijmegen erkent de behoefte om aanvullend voor deze groep medewerkers in woonruimte te voorzien en de inzet van de SSHN daarbij. Stadspanden De SSHN geeft uitvoering aan de afspraak uit de prestatieovereenkomst om voor 2010 ca.100 eenheden in stadspanden te realiseren. Daartoe zijn destijds afspraken gemaakt met Woonmaatschappij Maasland die de panden door de SSHN laat aankopen en verbouwen tot wooneenheden en deze vervolgens in eigendom neemt. De SSHN verzorgt het beheer en de volledige verhuur van de eenheden. Per oktober 2009 zijn er aldus 84 kamers in stadspanden bijgekomen. In overleg met de rechtsopvolger van Maasland (Mooiland) zullen de resterende 16 kamers in 2009/2010 worden gerealiseerd, waarna dit programma afgerond wordt. Mooiland zal worden gevraagd deze panden tenminste 20 jaar voor de doelgroep studerende jongeren in de verhuur te houden. 4. Energiebesparing De SSHN onderschrijft de doelstelling om in het kader van het klimaat- en energiebeleid energiebesparende voorzieningen in haar voorraad te treffen. Daartoe zal de SSHN een pakket aan maatregelen opstellen nadat de labeling van onzelfstandige eenheden is afgerond en doorgerekend op benodigde investeringen en gevolgen voor het huurbeleid. Dit zal plaatsvinden in de loop van 2010, het resultaat zal als appendix bij deze overeenkomst worden gevoegd. 5. Vraag aanbod monitoring a. De in de intentieovereenkomst gemaakte afspraken zullen in het bestuurlijk overleg periodiek worden geëvalueerd op basis van de werkelijk ontwikkeling van de projecten, mogelijke kansen en ontwikkelingen in de particuliere sector en de feitelijke ontwikkeling van de studentenaantallen. 2

4 b. Daarnaast speelt ook de ontwikkeling van bouwkosten, rente en huurtoeslag een rol bij de vaststelling van de financiële draagkracht van de SSHN in dit verband. c. Een en ander kan tot aanpassing van voornemens en of doelstellingen leiden. Partijen zullen als dat aan de orde zou zijn, op basis van transparantie hierover met elkaar alsdan nadere afspraken maken. 6. Huurbeleid a. De SSHN voert een huurbeleid waarbij de huren in juli 2009 met 2,5% zijn verhoogd en de jaren daarna eveneens inflatievolgend. b. In het geval dat huurtoeslag mogelijk is wordt bij huurharmonisatie de kale huur opgetrokken tot 95 % van de maximaal toegestane huur, volgens het woningwaarderingsstelsel. c. De SSHN hanteert als harde randvoorwaarde bij het huur - en huurharmonisatiebeleid dat 90% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor jongeren onder de 23 jaar. Dit wordt nader vorm gegeven door het zonodig geven van een tijdelijke korting op de subsidiabele huur voor jongere huurders, voorzover de door de SSHN gevraagde huur de maximale huurgrens voor de huurtoeslag voor jongeren ( per 1 juli 2009; 357,71,-) overschrijdt. Deze korting vervalt zodra de huurder 23 jaar is geworden. d. De gemeente erkent de noodzaak tot bovenvermeld harmonisatiebeleid gezien de grote investeringsopgave waar de SSHN voor staat en de introductie van vennootschapsbelasting en heffingen voor bijzondere projectsteun (Vogelaar wijken) waar ook een instelling als de SSHN mee wordt geconfronteerd, ondanks dat deze stichting uitsluitend sociale huurwoningen voor studenten bouwt en exploiteert. 7. Leefbaarheid a. De SSHN besteedt structureel aandacht aan de leefbaarheid rond zijn complexen. b. De SSHN zet hiervoor 9 complexbeheerders in en 2 assistent complexbeheerders. c. De totale uitgaven voor leefbaarheid bedragen op jaarbasis ca 1,1 miljoen euro, waarvan ca 0,7 miljoen euro onrendabel. d. De gemeente zal de meerjarenprogramma s voor beheer, onderhoud en investeringen in de openbare ruimte vaststellen in overleg met de SSHN. Om dit mogelijk te maken zal de SSHN zo vroegtijdig mogelijk projecten en aandachtspunten ( o.a. sociale veiligheid e.d) aangeven. e. Gemeente en SSHN zetten zich er - ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid gezamenlijk voor in om illegale dumping van afval bij de complexen van de SSHN tegen te gaan. f. De SSHN heeft veel aandacht voor de brandveiligheid van haar wooncomplexen in termen van verbetering van brandcompartimentering, vluchtwegen en rooksignalering. In goed overleg met de Brandweer zijn plannen opgesteld en in uitvoering ter optimalisering van de brandveiligheid in de bestaande wooncomplexen, waarmee uitgaven gemoeid zijn van ruim 6 miljoen euro (2008 t/m 2010). Deze uitgaven zijn niet in bovenvermelde bedragen (uitgaven leefbaarheid) opgenomen, maar als regulier onderhoud. De brandveiligheid in de stadspanden is nog onlangs, op basis van de nota Gerust op Kamers, geactualiseerd.de SSHN gaat er vanuit dat zij daarmee aan de actuele brandveiligheidseisen voldoet. 8. Woonruimteverdeling a. De toewijzing van de studentenwoningen van de SSHN, zijnde alle onzelfstandige wooneenheden en alle kleine zelfstandige wooneenheden (één of twee kamers), vindt plaats binnen het daarvoor door de SSHN ontwikkelde beleid. b. De toewijzing van de zelfstandige driekamer appartementen vindt plaats buiten het regionale aanbodmodel om de noodzakelijke doorstroming ten behoeve van eerstejaars te kunnen realiseren. De SSHN committeert zich bij de toewijzing van driekamer 3

5 appartementen wel aan de criteria voor woningtoewijzing, zoals vastgelegd in de Regionale huisvestingsverordening. c. Verhuur van de 71 wooneenheden in het Guesthouse op de campus en de mogelijke verhuur van ca 100 wooneenheden aan merendeels buitenlandse medewerkers van RU en UMC (zie 3.h) zal eveneens buiten de reguliere toewijzingsregels plaatsvinden. De SSHN zal de wijze van verhuur verantwoorden in haar jaarverslag en desgewenst nadere toelichting daarop verstrekken aan de gemeente Nijmegen. d. De SSHN zal personen, die bij haar een huurcontract voor een studentenwoning afsluiten, erop attenderen zich direct te laten inschrijven bij Entree om daarmee wachttijd op te bouwen voor zelfstandige woonruimte in het regionale aanbodmodel ten behoeve van de doorstroming na afstuderen. e. De Gemeente ondersteunt de keuze van de SSHN voor een op haar doelgroep toegesneden urgentiecommissie (de commissie van toewijzing) en geschillencommissie volledig. De SSHN draagt hiervoor haar eigen kosten. Deelname aan een Regionale Urgentie - en Beroepscommissie vanuit het KAN is dan ook voor de SSHN niet aan de orde, evenmin als een financiële bijdrage van de SSHN daaraan. f. De SSHN rapporteert in het jaarverslag over de inhoud en resultaten van het toewijzingsbeleid (inclusief commissie van toewijzing en geschillencommissie SSHN). g. De hierboven onder a tot en met f vermelde afspraken gelden als prestatieovereenkomst als bedoeld in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen. 9. Bijzondere woonvormen a. De SSHN overlegt met de Pluryn Werkenrode groep over realisatie van meer eenheden voor jongeren met een lichamelijke handicap. b. De SSHN zal verder bij nieuwe projecten 2 % van de eenheden realiseren met voorzieningen voor mindervalide huurders uit de reguliere SSHN-doelgroep. 10. Campagne kamerverhuur Gemeente, SSHN en de 2 instellingen voor Hoger Onderwijs realiseren zich dat het structurele tekort aan kamers door voldoende nieuwbouw op te lossen is ( zie artikel 3 ) maar dat het ook dan onmogelijk zal zijn om reeds bij het begin van het nieuwe studiejaar direct aan alle eerstejaars een kamer aan te bieden. De kamers van vertrekkende afgestudeerde huurders komen immers pas geleidelijk in de loop van het studiejaar beschikbaar voor de eerstejaars. Het piekprobleem aan het begin van het studiejaar zal dus blijven bestaan. SSHN, Gemeente, RUN en HAN zullen dan ook doorgaan met de Campagne om in de zomermaanden particulieren op te roepen om al of niet tijdelijk een kamer aan een student te verhuren. Dit is een welkome bijdrage aan de vermindering van het hiervoor genoemde piekprobleem. 11. Relatie huurder verhuurder a. De SSHN continueert de samenwerkingsovereenkomst met de Stichting Platform Huurdersbelangen, waarin budgettering, ondersteuning en omgangsvormen zijn vastgelegd. b. De SSHN continueert ook de eigen Geschillencommissie als aansluiting op de reguliere klachtenprocedure voor huurders( zie ook artikel 8). c. De SSHN heeft het Platform Huurdersbelangen in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken en advies uit te brengen aan de bestuurder inzake deze prestatieovereenkomst. 12. Geschillenregeling 4

6 a. Indien naar het oordeel van een der partijen de bepalingen van deze overeenkomst onvoldoende worden nageleefd, of de geleverde prestaties in het kader van de individuele prestatieafspraken onvoldoende zijn, stelt deze partij de wederpartij op de hoogte van haar oordeel. Hierna vindt binnen 1 maand bestuurlijk overleg plaats tussen de SSHN en de gemeente. Dit overleg heeft als doel om alsnog nakoming van deze overeenkomst of van individuele prestatieafspraken te realiseren binnen een nader overeen te komen termijn, of de afspraken zodanig bij te stellen dat nakoming alsnog mogelijk wordt. b. Als na het bestuurlijk overleg in 12.a er onvoldoende vertrouwen in nakoming is, als nakoming alsnog achterwege blijft binnen de gestelde termijn, of niet meer mogelijk is, of als bijgestelde afspraken niet nagekomen worden, dan leggen partijen het geschil ter beslechting in eerste en enige instantie voor aan het Nederlands Mediation Instituut. In het mediation-traject is het overeenkomen van sancties die het meest doelmatig zijn om alsnog de bepaling van de overeenkomst, dan wel de bedoeling van het overeengekomen te realiseren op voorhand niet uitgesloten. 13. Werkingsduur Deze overeenkomst treedt in werking op de dag van ondertekening en eindigt op 31 december Citeertitel Deze overeenkomst kan worden aangehaald als Prestatieovereenkomst SSHN - gemeente Nijmegen Aldus overeengekomen en getekend te Nijmegen op.. Gemeente Nijmegen, namens deze, Stichting SSHN namens deze, mr. Th. C. de Graaf Burgemeester drs. M.R.A. Derks Directeur/bestuurder Bijlage: Intentieovereenkomst inzake de huisvestingsopgave voor studerende jongeren in de gemeente Nijmegen d.d. XXXXX. 5