MVGM Vastgoedtaxaties. Woningmarktrapportage Q3 2013

Transcriptie

1 MVGM Vastgoedtaxaties Woningmarktrapportage Q3 2013

2 Q3 Woningmarkt & Economie De Nederlandse economie kromp in het eerste kwartaal van 2013 met 0,4% ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van een jaar eerder is de economie met 1,8% gekrompen. De krimp was extra groot doordat er twee werkdagen minder waren. In het eerste kwartaal van 2013 heeft de overheid een overschot gerealiseerd, vooral dankzij een eenmalige opbrengst uit de veiling van telecomfrequenties. De nationalisatie van SNS REAAL heeft geen effect op het overheidssaldo. Het overheidstekort, over de laatste vier kwartalen, komt uit op 2,9% van het bbp. In het eerste kwartaal van 2013 is SNS REAAL genationaliseerd. De overheid stak 2,2 miljard euro aan kapitaal in het concern en leende het 1,1 miljard euro. Door de kapitaalsteun stijgt de overheidsschuld wel met 3,3 miljard euro. Het bruto binnenlands product (bbp) is opgebouwd uit bestedingscategorieën: investeringen, saldo uitvoer en invoer, consumptie door huishoudens en consumptie door de overheid. In het eerste kwartaal van 2013 was de consumptie door huishoudens 2,4% lager dan een jaar eerder en de investeringen waren 11,8% lager. De consumptie door de overheid kromp met 0,6%. De uitvoer van goederen en diensten was 1,4% hoger. Het bbp kan ook worden bepaald vanuit de productie van goederen en diensten. Van alle bedrijfstakken droegen alleen de delfstoffenwinning, en de overheid, onderwijs en zorg in het eerste kwartaal positief bij aan het bbp. De werkloosheid is in juni opgelopen tot 8,5%. De afgelopen drie maanden kwamen er gemiddeld werklozen per maand bij. Vooral onder 45-plussers nam het aantal werklozen de afgelopen drie maanden flink toe: maandelijks met gemiddeld Deze stijging hangt samen met de toegenomen participatie van 45-plussers op de arbeidsmarkt. Dit vertaalt zich in meer werkenden, maar vooral ook meer werklozen in deze leeftijdsgroep. Bij jongeren en 25- tot 45-jarigen kwamen er gemiddeld werklozen per maand bij. In juni kwam de werkloosheid in Nederland volgens de ILO-definitie uit op 6,8% van de beroepsbevolking. Juni 2013 telde lopende WW-uitkeringen, 1% meer dan in mei. In het afgelopen half jaar steeg het aantal WWuitkeringen met 12%. Onder jongeren tot 25 jaar daalde het aantal lopende uitkeringen licht sinds maart. In juni nam het aantal lopende WWuitkeringen onder jongeren met 3% af. In het eerste halfjaar van 2013 is een recordaantal (4.983) faillissementen van bedrijven en instellingen uitgesproken. Bij 4 op de 10 faillissementen betrof het een bedrijf uit de bouw of de handel. Dat is 14% meer dan in dezelfde periode van Dit blijkt uit cijfers van het CBS. Sinds het begin van de meting in 1981 gingen niet zoveel bedrijven in een halfjaar failliet. Bij de eenmanszaken bleef de toename van het aantal faillissementen beperkt tot 1%. Bij de overige bedrijven en instellingen was de stijging 16%. Het aantal faillissementen van bedrijven in de handel (1.040) en bouw (985) bleef onverminderd hoog. In de handel betrof het vooral (groot)handel in kleding, bouw- en doe-het-zelf-materialen en winkels in woninginrichting. In de bouw vielen de hardste klappen bij de nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen. Ook bij hieraan verwante bedrijven als schilderbedrijven, loodgieters, glaszetters en projectontwikkelaars steeg het aantal faillissementen fors.

3 Q3 Woningmarkt & Economie De inflatie is in juni gestegen naar 2,9%. In mei waren de prijzen voor consumenten gemiddeld 2,8% hoger dan een jaar eerder. Dit blijkt uit cijfers van het CBS. De stijging van de inflatie kwam vooral door de prijsontwikkeling van benzine. Voeding had daarentegen een verlagend effect op de inflatie. De Nederlandse inflatie volgens de geharmoniseerde consumentenprijsindex (HICP) steeg in juni naar 3,2% In oktober 2012 is de Nederlandse inflatie fors opgelopen door de verhoging van de btw. Daarna bleef de inflatie in Nederland hoog terwijl die in de eurozone afnam. Door de combinatie van de hoge inflatie en de lage stand van de rente op de kapitaalmarkt (lees: 1,7%; Q1 2013; DNB) wordt het aantrekkelijker om te investeren in vastgoed. De financierbaarheid is echter nog steeds een probleem, waardoor het mogelijk is dat er lang niet altijd geprofiteerd kan worden van deze gunstige voorwaarden. Het aantal bouwvergunningen is op het laagste niveau sinds jaren aanbelandt. In eerste kwartaal werden er bouwvergunningen verleend waarvan voor de woningbouw. Als we kijken naar het aantal verleende bouwvergunningen t.b.v. nieuwbouw dan valt op dat er in het eerste kwartaal van 2013 ca (-30% t.o.v. Q4 2012) bouwvergunningen zijn verleend voor de nieuwbouw van woningen. In de maanden april en mei van dit jaar zijn er respectievelijk 347 en 431 bouwvergunningen verleend. Voor de utiliteitsbouw geldt eenzelfde beeld. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2012 is het aantal afgegeven bouwvergunningen met 15% afgenomen tot 668. In de maanden april en mei zijn er respectievelijk 264 en 255 bouwvergunningen afgegeven.de verwachting is dat het aantal afgegeven bouwvergunningen voor zowel de woning- als de utiliteitsbouwmarkt de komende periode verder daalt. Volgens de meest recente cijfers van het CBS is het totaal aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, in het eerste kwartaal van 2013, fors afgenomen. Ten opzichte van dezelfde periode in 2012 is de daling ca. 31%.De teller staat in de eerste vijf maanden van 2013 op ca nieuwbouwwoningen. Ter illustratie: in 2010 werden er voor ruim woningen (koop en huur) bouwvergunningen verleend. In de eerste vijf maanden van 2013 werden er voor slechts huurwoningen vergunningen verleend aan de overheid en woningcorporaties. In 2010, 2011 en 2012 werd er voor respectievelijk , en nieuwbouw huurwoningen een vergunning verleend. Zowel de burgerlijke- als de utiliteitsbouw is hard getroffen door de aanhoudende malaise op vastgoedmarkt. De waarde van de verleende bouwvergunningen voor de nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen is de afgelopen periode fors afgenomen. Daarnaast zijn de bouwkosten, bestaande uit een loon- en materiaalcomponent, fors toegenomen sinds het uitbreken van de financiële crisis. Met name de looncomponent is fors toegenomen. In drie jaar tijd is de inputprijsindex met 6 punten gestegen. De looncomponent geeft het kostenverloop weer van het loon in de bouwnijverheid. Hiervoor wordt de statistiek Contractuele LoonKosten (CLK) gebruikt. De CLK geeft het verloop van de loonkosten in de Burgerlijke en Utiliteitsbouw weer zoals deze in de Cao's zijn vastgelegd. De omzetontwikkeling in de bouwnijverheid is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met ca. 10% afgenomen. Het eerste kwartaal is, gezien de historie, het slechts presterende kwartaal in een jaar.

4 Q3 Woningmarkt & Politiek In de woningmarktrapportage Q1 en Q2 van dit jaar hebben we uitvoerig aandacht besteedt aan het Regeerakkoord en het additionele Woonakkoord. Eén van de belangrijkste aanpassingen in het Woonakkoord, ten opzichte van het Regeerakkoord, is de verruiming van het huurbeleid in combinatie met beperking van de verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing is sinds de introductie van het begrip punt van discussie geweest, de gevolgen zijn dan ook aanzienlijk. Enige uitleg is daarom op zijn plaatst. De verhuurdersheffing die voornamelijk de woningcorporaties raakt, maar ook de institutionele beleggers, bedraagt in miljoen en loopt op tot 1,7 miljard in De heffing kan volgens het kabinet en partijen structureel meer dan volledig en in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging (zie Woningmarktrapportage Q voor de maximale huurverhoging). Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken. Ongeveer 80% van de 3,05 miljoen huurwoningen in Nederland is eigendom van een woningcorporatie. Institutionele beleggers bezitten een relatief klein gedeelte van de totale voorraad sociale huurwoningen maar toch een substantieel deel (ca huurwoningen). IVBN heeft onlangs berekend dat de heffing bij institutionele beleggers, op huurwoningen onder de 681 euro maandhuur, cumulatief tot en met 2017 circa 100 miljoen euro bedraagt, terwijl de opbrengsten uit de extra huurinkomsten van diezelfde groep huurwoningen cumulatief slechts 55 miljoen euro bedragen. regionale herverdeling van de heffing van regio s met hogere WOZwaarden naar regio s met lagere WOZ-waarden. een heffing op de feitelijke huursom van een verhuurder; Deze variant betreft een heffing als percentage van de huur. De ratio voor deze variant is dat hiermee aangesloten wordt op de feitelijke inkomsten van de verhuurder en de kosten van de huurtoeslag. De heffing als percentage van de huursom kent echter enkele belangrijke beleidsmatige en uitvoeringstechnische nadelen. Deze variant op basis van de werkelijke huur leidt tot een aanzienlijke stijging van de administratieve lasten en uitvoeringskosten. Deze variant is namelijk alleen uitvoerbaar als er een basisregistratie huursom wordt ingericht, wat een ingrijpende operatie is. Dit valt volgens minister Blok in ieder geval niet binnen afzienbare tijd, voldoende betrouwbaar te realiseren. Het invoeren van de heffing in deze vorm brengt dan ook een aanzienlijk frauderisico met zich mee. een belastingvrije voet in de heffing per woning; In deze variant wordt een belastingvrije voet in de heffing geïntroduceerd. Een belastingvrije voet per woning leidt ertoe dat voor woningen met een lagere WOZ-waarde een relatief lagere heffing betaald moet worden. Twee niveaus van een belastingvrije voet zijn bekeken, een voet van euro en een voet van euro. Na berekening blijkt dat een belastingvrije som in de heffing de regionale spreiding versterkt. De heffing neemt af voor regio s met woningen met een lage WOZ-waarde. investeringsaftrek voor energiebesparing Marktpartijen, brancheverenigingen en zowel de Tweede als de Eerste Kamer kunnen zich niet vinden in het oorspronkelijke plan, waarna minister Blok werd verzocht om naar alternatieven te kijken. In het Algemeen Overleg in de Kamer (d.d. 13 maart 2013) over de woningmarktafspraken heeft minister Blok toegezegd verschillende varianten rond de verhuurdersheffing uit te werken en in juni aan de Kamer te zenden. Bij de selectie van de uitgewerkte varianten zijn een aantal randvoorwaarden gehanteerd. De belangrijkste randvoorwaarde is dat er in de eerste plaats, voor elke variant het budgettaire kader van het Woonakkoord (een opbrengst van 1,7 miljard in 2017) geldt, dit ook conform de voornoemde motie. Met andere woorden: minister Blok moet met deze varianten de komende vier jaar 1,7 miljard ophalen. De volgende zeven varianten heeft minister Blok uitgewerkt en op basis van deze varianten gaat minister Blok in overleg met de Tweede Kamer: een vaste heffing per woning In deze variant worden huurwoningen even zwaar belast, los van de waarde van de woning. Verhuurders van goedkope huurwoningen betalen met een dergelijke vaste heffing per woning dus een relatief groter deel van het heffingsbedrag. Gevolg kan zijn dat het hierdoor minder aantrekkelijk wordt om te investeren in nieuwbouw of renovatie van huurwoningen met een lagere WOZ-waarde. Uit de berekening blijkt dat een vaste heffing per woning leidt tot een In deze variant krijgen verhuurders die heffing betalen het recht op een korting op de heffing per woning indien de woning op een hoger niveau van energielabel wordt gebracht. Er zijn drie varianten doorgerekend: 1. Minimaal label A wordt gerealiseerd. 2. Minimaal label B wordt gerealiseerd. 3. Minimaal twee labelstappen worden gerealiseerd. Met de laatste twee varianten wordt aangesloten bij de ambities uit het convenant De aftrek voor een investering met twee labelstappen bedraagt 500 euro, de aftrek voor een sprong naar label B euro en voor een investering naar label A euro. Met deze bedragen wordt gemiddeld ca. 13% van de investering afgedekt. Om een inschatting te maken van de opgave is gekeken naar het verschil tussen het huidige tempo in de uitvoering en de ambitie van het convenant. De inschatting is dat respectievelijk ca woningen per jaar naar label B te brengen zijn, ca woningen naar label A en ca woningen een verbetering met twee labelstappen kunnen maken. De aftrek in deze variant kent een bandbreedte van 50 miljoen euro tot circa 200 miljoen euro per jaar.

5 investeringsaftrek voor energienotaloze woning Deze variant richt zich sterk op innovatie. Voor het realiseren van een energienotaloze woning moeten aanzienlijke investeringen in energiezuinigheid worden gedaan. Uit onderzoek blijkt dat per energienotaloze woning ongeveer euro aan extra investeringen nodig is bovenop de reguliere investeringen. Om deze investeringen in energiebesparing aantrekkelijker te maken wordt in deze variant een korting van euro op de verhuurderheffing per gerealiseerde energienotaloze woning ingevoerd. Betrokken partijen geven aan dat er uiteindelijk sprake zal zijn van een businesscase die geen overheidsfinanciering behoeft, in de aanloopfase kan een aftrekmogelijkheid in de verhuurderheffing echter de exploitatie in de eerste jaren meer sluitend maken. investeringsaftrek voor 3 krimpregio s en Rotterdam Zuid Deze variant richt zich op twee belangrijke gebiedsgerichte opgaven, namelijk in de drie topkrimpgebieden en in Rotterdam Zuid. Om leegstand en verloedering tegen te gaan in de krimpgebieden zullen de komende jaren woningen gesloopt en deels vervangen moeten worden. De verdiencapaciteit van verhuurders in de krimpregio s is beperkt door het relatief lage aandeel hogere inkomens en de lage potentiële opbrengsten van woningverkoop. Een korting op de heffing per gesloopte woning stimuleert verhuurders in de krimpregio s leegstand tegen te gaan en de leefbaarheid in deze gebieden te verbeteren. Onderdeel van het programma voor Rotterdam Zuid is het verbeteren van de woningvoorraad. Investeringen in woningen in Rotterdam Zuid zijn voor een aanzienlijk deel onrendabel. Een korting op de heffing moet het voor verhuurders aantrekkelijker maken om te investeren in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering. De kosten per gesloopte woning lopen sterk uiteen per locatie. In de variant wordt uitgegaan van een korting op de heffing van euro per gesloopte woning. Voor de vervangende nieuwbouw wordt een aftrek van euro gehanteerd. De totale korting komt in deze variant voor de drie topkrimpregio s daarmee uit op ongeveer 37,6 miljoen euro per jaar. Voor Rotterdam Zuid bedraagt de jaarlijkse aftrek 25,5 miljoen euro. Bij een aftrek op vervangende nieuwbouw bestaat in de krimpregio s wel het risico van een verkeerde prikkel in de vorm van een stimulans op het realiseren van teveel aanbod. Zeker voor Rotterdam Zuid, maar ook voor de krimpgebieden geldt dat de problemen veel omvattender zijn dan alleen de problematiek van de kwaliteit van de voorraad en de leegstand. De uiteindelijke bijdrage van de heffingskorting aan de opgave zal daarom altijd van beperkte betekenis zijn. investeringsaftrek nieuwbouw In deze variant wordt de investeringsaftrek ingezet voor nieuwbouw en wel voor binnenstedelijk gebied van voor Ook is een variant doorgerekend specifiek voor de Noordvleugel. Argument hiervoor is dat dit de regio is met de grootste uitbreidingsbehoefte op de woningmarkt. In deze variant bestaat het risico dat de korting gebruikt wordt om investeringen te financieren die anders ook gedaan zouden worden en bestaat ook kans op verdringing van andere investeringen in deze gebieden. Daarnaast is in de variant waarbij de aftrek zicht richt op binnenstedelijk gebied sprake van een behoorlijk versnipperde inzet van de investeringsaftrek met daardoor een beperkte betekenis per gebied. Daar staat tegenover dat juist de investeringen in nieuwbouw bij corporaties onder druk staan. De jaarlijkse opgave voor respectievelijk bestaand stedelijk gebied en de Noordvleugel is en woningen. Voor nieuwbouw wordt een korting gehanteerd van euro per woning. De totale investeringsaftrek komt dan op respectievelijk 70 en 65 miljoen euro per jaar. investeringsaftrek ingrijpende renovatie Ook is een variant doorgerekend inzake ingrijpende renovatie (investering van meer dan euro per woning). Een belangrijk aandachtspunt bij deze variant is het feit dat er moeilijk onderscheid is te maken tussen regulier (groot) onderhoud en daadwerkelijke ingrijpende renovatie. Dit bemoeilijkt zowel de regelgeving, als de uitvoering en controle. Er is een jaarlijkse opgave van woningen geraamd. Met een investeringsaftrek van euro per woning komt de jaarlijkse investeringsaftrek neer op 100 miljoen euro. Om een nadere duiding te kunnen geven van de gevolgen van een investeringsaftrek heeft minister Blok Ortec Finance en EIB gevraagd een analyse te maken van de effecten van een investeringsaftrek van 250 miljoen euro op jaarbasis. Ortec Finance geeft aan dat het hoogst onzeker is of de mogelijke investeringsfaciliteit per saldo een positief effect heeft op de investeringen van corporaties. Daarbij geeft het bureau aan dat een positief effect eerder te verwachten is bij een tijdelijke dan bij een structurele investeringsfaciliteit. Het EIB constateert dat een investeringsimpuls van 250 miljoen euro slechts een licht positief werkgelegenheidseffect heeft. Andere partijen zoals Aedes, IVBN en de woonbond kunnen zich niet vinden in de varianten zoals minister Blok die heeft gepresenteerd. IVBN pleit voor het vrijstellen van institutionele beleggers, of in ieder geval van nieuwbouw door institutionele beleggers. Ook Bouwend Nederland, Neprom en NVB hebben dit voorgesteld. Concreet hebben deze partijen het voorstel gedaan om te kijken naar het uitzonderen van de heffing van nieuwbouw die rond de liberalisatiegrens ligt maar waarbij de doelgroep geen recht op huurtoeslag heeft. De minister concludeerde dat dit niet mogelijk en wenselijk is. Een dergelijke vrijstelling leidt tot rechtsongelijkheid; waarom zouden nieuwgebouwde woningen waarin geen huurtoeslagontvangers mogen wonen wel mogen worden vrijgesteld, en bestaande woningen waar dit voor geldt niet? De doelgroep voor de voorgestelde faciliteit is ook dermate klein dat het voorstel geen recht doet aan het doel van de faciliteit, namelijk het op peil houden van investeringen. In de periode na het zomerreces (16 augustus 2013) zal er meer duidelijkheid ontstaan en zullen de contouren van de definitieve verhuurdersheffing zichtbaar worden.

6 Q3 Woningmarkt & Koopsector, Kadaster Het tweede kwartaal van 2013 heeft de vrijval van het aantal woningverkopen een halt toe geroepen. Er werden ruim woningen verkocht door NVM-makelaars, het Kadaster registreerde (-4,7%) in de totale markt. Halverwege het tweede kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting woningen in aanbod. Na de substantiële daling, vorig kwartaal, is er nu dus sprake van stabilisering van het woningaanbod. Normaal gesproken is er sprake van een stijging in een tweede kwartaal van gemiddeld 6,5% (over de afgelopen 10 jaar)., Kadaster Volgens het Kadaster kwam het aantal woningverkopen voor de gehele markt het afgelopen kwartaal uit op (-4,7%). In het tweede kwartaal is de tussenwoning weer het meest verkocht woningtype. 30,5% van de verkopen is een tussenwoning geweest. Het appartement volgt de tussenwoning op de voet (aandeel: 30%). Het aandeel vrijstaande woningen, dat deel uitmaakt van de verkopen steeg naar 12,1%). Opvallend is dat het aantal verkopen van 2-onder-1 kap woningen (+1,1%) en vrijstaande woningen (+9,6%) zijn toegenomen ten opzichte van het eerste kwartaal. Volgens de NVM is de prijs van de gemiddeld verkochte woning opnieuw gedaald ( euro). Dit betekent dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning voor het achtste achtereenvolgende kwartaal is gedaald, het afgelopen kwartaal minimaal, namelijk -0,5%. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed vooruitzicht voor onder andere huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen jaren fors in waarde hebben zien dalen. Volgens de NVM zijn sinds het begin van de crisis de prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te houden met inflatie. Het Kadaster/CBS laat eenzelfde beeld zien. Volgens het Kadaster/CBS is de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal met 1,1% afgenomen naar euro. Opvallend is dat de gemiddelde verkoopprijs van een appartement vrijwel ongewijzigd is gebleven (Q2; euro). De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 3,5% toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning bedroeg 176 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype (verkooptijd: 139 dagen). Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd. Deze bedraagt bijna 9 maanden, oftewel 266 dagen. De toename van de verkooptijd van appartementen valt in het tweede kwartaal 2013 het meest op. Gecorrigeerd voor de verschillen tussen regio s nam de verkooptijd met bijna 18% toe tot 171 dagen. Dat lijkt een verslechtering, maar kan ook duiden op een positieve ontwikkeling, namelijk dat ook het appartementenaanbod, dat al langere tijd op de markt is, een koper vindt. Met andere woorden: het oude aanbod wordt opgenomen door de markt.

7 Q3 Woningmarkt & Huursector Een kwart van de koopwoningen staat onder water met de hypotheek. De huizenprijzen liggen ongeveer 18% onder de piek van 2008 en voor komend jaar voorspellen sommige instanties een verdere daling van de huizenprijzen. Een groot aantal huishoudens is gezien de de macro economische situatie, de financierbaarheid van koopwoningen en haar eigen financiele situatie geneigd eerder te kiezen voor een huurwoning dan voor een koopwoning. De toegenomen aandacht voor huren zorgt daarnaast voor een snellere doorstroming. Een woning stond begin dit jaar gemiddeld 81 dagen te huur, de laagste waarde van de afgelopen jaren. Hoe is de huidige situatie op de huurwoningmarkt? Minister Blok tracht met zijn beleid de doorstroming op de gehele woningmarkt te verbeteren. Een van de maatregelen in het Woonakkoord is de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierdoor wordt het scheefwonen in de sociale huur ontmoedigd en worden de wachtlijsten voor lage inkomens korter. Echter is het ook van belang dat er onder andere nieuwe (middeldure) huurwoningen gebouwd worden zodat er een doorstroming plaats kan vinden. In dit kader ligt de bal bij ontwikkelaars en gemeenten om de grondprijzen aan te passen zodat er woningen, in o.a. het middeldure segment, gerealiseerd kunnen worden. Het aandeel van de grondprijs in de prijs van een nieuwe woning is gemiddeld 31%. Een daling van 40 tot 50% van de grondprijzen is daarom zeer gewenst, stelt Joep Rats, directeur economische en verenigingszaken Bouwend Nederland. De kosten van de bouw van woningen bieden volgens Rats weinig ruimte: materiaal- en arbeidskosten zijn weinig flexibel. Wil je serieus kijken naar de prijzen van nieuwbouwwoningen, moet je volgens Rats uitwijken naar andere variabelen, zoals de grondprijzen. Grondprijzen en nieuwbouw is één kant, een andere belangrijk onderdeel is het op gang brengen van de verhuisbeweging van de (sociale) huurder. Minister Blok heeft daarom de inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen in het Woonakkoord. Ongeveer huishoudens hebben afgelopen juli mogelijk te maken gehad met deze inkomensafhankelijke huurverhoging omdat zij meer verdienen dan euro. Dat schrijft minister Blok (Wonen en Rijksdienst) in een brief aan de Tweede Kamer. De minister baseert zich op cijfers van de Belastingdienst. Die heeft sinds de opening van het digitale loket op 18 maart bijna 1,7 miljoen verklaringen over het huishoudeninkomen verstrekt aan de verhuurder. Uit onderzoek van de Woonbond blijkt echter dat meer dan een kwart (89/389 woningcorporaties; woningen in bezit) van alle sociale huurders in Nederland dit jaar geen inkomensafhankelijke huurverhoging hoeft te betalen. Bijna een kwart van de woningcorporaties ziet af van de inkomensafhankelijke huurverhogingen van 4,5 en 6,5%.Ca. 40 woningcorporaties geven aan dat administratieve redenen hieraan ten grondslag liggen. De verwachting is echter dat vrijwel alle woningcorporaties volgend jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren. Het gevolg van deze, en andere maatregelen in het Woonakkoord, zou volgens Minister Blok moeten zijn dat een groot aantal sociale huurwoningen beschikbaar komt voor de lagere inkomens. Dit houdt automatisch in dat de scheefwoners veelal naar een koopwoning of een geliberaliseerde huurwoning op zoek gaan. In de periode voorafgaand aan het Woonakkoord bleek al dat meer en meer huishoudens huren verkiezen boven kopen. De cijfers bevestigen deze tendens. Doordat de markt voor huurwoningen vele platformen en spelers kent laat de transparantie op de markt voor huurwoningen te wensen over. De cijfers van de NVM en Pararius tonen echter wel een tendens aan in de markt. Het aantal verhuurde woningen (vrije sector) door NVM-Makelaars is in het eerste halfjaar van 2013 met ruim 17% toegenomen in vergelijking met een jaar eerder. In totaal zijn er ca woningen verhuurd. Pararius geeft aan dat het aantal verhuurtransacties in de afgelopen kwartalen enigszins gelijk is gebleven ( per kwartaal). Daarentegen is het aanbod de afgelopen perioden fors toegenomen. De NVM stelt dat het aanbod inmiddels bijna (+14% t.o.v. Q2) woningen bedraagt. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat een groot deel van de nieuwbouwwoningen bestemd is voor de verhuur omdat de woningen niet verkocht raken. Daarnaast neemt ook het aanbod tijdelijk te huur staande woningen toe. Het wordt voor woningbezitters namelijk eenvoudiger om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. De huurprijs is vrij overeen te komen tussen de eigenaar-verhuurder en tijdelijk huurder en is niet langer gebonden aan een maximale huursom. Dat is namelijk het gevolg van wijzigingen in de Leegstandwet, waarmee de Eerste Kamer 18 juni heeft ingestemd. De gewijzigde wet trad per 1 juli 2013 in werking. De Leegstandwet zorgt ook voor een verruiming van de mogelijkheden om bijvoorbeeld leegstaande kantoren om te bouwen naar woonruimte.. Dit geldt ook voor andere leegstaande gebouwen zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen of scholen. Mede door deze ontwikkelingen en de stijging van het aanbod komt de prijs, waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt, onder druk te staan. Op basis van deze ontwikkelingen kunnen we concluderen dat de markt voor huurwoningen langzaamaan in beweging komt maar dat er nog een lange weg te gaan is voordat de maatregelen ook zichtbaar zijn in de praktijk. Een laatste belangrijk onderdeel is de complexgewijze verkoop. In eerdere Woningmarktrapportages van dit jaar hebben we daar uitvoerig aandacht aan besteedt. Als laatste stap in het proces van de versoepeling van de regels aangaande complexgewijze verkoop legt minister Blok in juli een concept circulaire voor aan een tiental partijen. De circulaire is gericht op de verkoop van corporatiewoningen. De voorgestelde versoepeling van regelgeving moet een doorbraak voor corporaties worden om complexgewijs woningen te verkopen aan beleggers. De versoepeling betreft in het bijzonder het geliberaliseerde en te liberaliseren corporatiebezit en biedt corporaties nieuwe mogelijkheden om liquiditeiten vrij te maken. De verwachting is dat de minister op Prinsjesdag het definitieve voorstel presenteert.

8 Q3 Woningmarkt & Beleggingen Bron: IPD/ROZ De onlangs gepubliceerde IPD Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex laat over het eerste kwartaal van 2013 een totaal rendement zien van 0,0%. Dit is een kleine verbetering ten opzichte van het laatste kwartaal van 2012 toen het totaal rendement -0,1% bedroeg. Na inflatie, die 1,9% (CPI) bedroeg, is het reëel rendement -1,9%. In vergelijking met andere beleggingscategorieën laat de index een underperformance zien ten opzichte van zowel aandelen, 5,2% en vastgoedaandelen, die met 6,1% het hoogste rendement laat zien. Ten opzichte van obligaties, met een rendement van -1,2% (JP Morgan 7-10 jaar), is voor de index sprake van een outperformance. Voor het zesde kwartaal op rij is sprake van een negatief indirect rendement, dat in het eerste kwartaal van % bedraagt, wat laat zien dat de afwaardering van Nederlands beleggingsvastgoed nog niet tot een einde is gekomen. Het direct rendement dat in het eerste kwartaal van ,4% bedraagt is ten opzichte van Q (1,2%) gestegen. Een belangrijke parameter die heeft bijgedragen aan dit hogere direct rendement is de afgenomen leegstand. Het totale rendement voor de meest omvangrijke sector in de index, woningen, is met -0,1% stabiel ten opzichte van vorig kwartaal. Zowel de sector kantoren alsook de sector bedrijfsruimten laten met een totaal rendement van respectievelijk -0,9% en 0,1% een verbetering zien ten opzichte van Q toen de totaal rendementen respectievelijk -1,5% en -1,1% bedroegen. Het hogere totaal rendement voor bedrijfsruimten wordt veroorzaakt door een lagere afwaardering in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Voor kantoren is de stijging van het direct rendement, dat is gestegen van 1,4% in Q naar 1,9% in Q1 2013, de bepalende factor voor de stijging van het totaal rendement. De sector winkels laat als enige sector een daling zien van het totaal rendement van 0,7% naar 0,6%. Bron: IPD/ROZ De IPD / ROZ Nederlandse Kwartaalindex (woningen) laat een totaal rendement noteren van -0.1% in het eerste kwartaal van Het vierde kwartaal van vorig jaar liet eenzelfde totaal rendement noteren. In vergelijking met andere beleggingscategorieën underperformed de Index in het eerste kwartaal. Aandelen laten een hoger rendement noteren, 5,2% (MSCI NL). Vastgoedaandelen (MSCI NL/Real Estate) outperformen de beleggingscategorie woningen eveneens (Q1 2013; 6,1%). Ten opzichte van obligaties, met een rendement van -1.2% (JP Morgan 7-10 jaar), is voor de index (woningen) sprake van een outperformance.. Voor woningen geldt dat, in het eerste kwartaal van 2013, het direct rendement (+1,2%) licht is toegenomen en het indirect rendement licht is afgenomen (-1,2%). Het totale rendement is gelijk gebleven. Voor het vierde kwartaal op rij laat het indirect rendement een negatieve ontwikkeling zien. In het afgelopen kwartaal is het aantal transacties op peil gebleven. De transacties die hebben plaatsgevonden laten in grote lijnen hetzelfde beeld zien ten aanzien van de aanvangsrendementen en leegwaarderatio's als het voorgaande kwartaal. Net als in de voorgaande kwartalen constateren we dat de bandbreedtes tussen de aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles verder oplopen. De leegwaarderatio's (jaar 1) van de meest recente transacties van zwakke woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 65% en 76%. De leegwaarderatio's van de kwalitatief goede woningportefeuilles liggen gemiddelde tussen de 76% en 82%. Kwalitatief mindere woningportefeuilles worden voornamelijk gekenmerkt door de ligging in de periferie van Nederland, dan wel zijn het aangebroken dispositiecomplexen, verouderde complexen, of ze zijn gelegen in kwalitatief mindere woonwijken. Sterke woningportefeuilles daarentegen liggen in de Randstad, de Brabantse stedendriehoek en de stadsregio Arnhem Nijmegen, of bevatten (relatief) nieuwe complexen en/of complexen in de betere wijken.

9 Q3 Woningmarkt & Verwachting Wanneer we de cijfers van NVM als uitgangspunt nemen kunnen we concluderen dat de woningmarkt zich in het tweede kwartaal van 2013 redelijk heeft hersteld wat verkopen betreft. Er werden ruim woningen verkocht door NVM-Makelaars, en volgens de NVM ca in de totale markt. Dat is maar liefst 19,8% (Q1 2013; ) meer dan in het eerste kwartaal van Daarentegen zijn de woningprijzen verder gedaald en is er wederom een toename van het aantal gedwongen verkopen. Ook constateren we dat belangenorganisaties, brancheverenigingen, banken en andere instituties (nog) niet op één liggen wat de verwachtingen voor de komende perioden betreft. Het aantal gedwongen verkopen, van huizen met verlies, is in de eerste helft van 2013 met 48% gestegen ten opzichte van de eerste helft van vorig jaar. Dat blijkt uit cijfers van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Door de aanhoudende prijsdaling van woningen is de kans op verlies bij een gedwongen verkoop groter dan voorheen. De gedwongen verkoop via de veiling is enorm gedaald. In de eerste helft van 2013 vond nog slechts in 7% van de gevallen verkoop plaats via een veiling. Dit is enigszins als positief te bestempelen omdat de opbrengst van een woning op een veiling over het algemeen fors lager ligt dan bij onderhandse verkoop. Ook blijkt het aantal veilingverkopen, ondanks de toename van het aantal gedwongen verkopen, in absolute zin te zijn gedaald. Deze tendens heeft een negatieve invloed op de buffers van de NGH. Naar verwachting moet de NHG de komende vijf jaar voor het eerst in de geschiedenis gaan interen op haar buffer. Het fonds verwacht dat het garantievermogen zal afnemen van 750 miljoen euro nu, tot 550 miljoen euro over vijf jaar. Het afgelopen halfjaar heeft het fonds anderhalf keer zoveel moeten uitkeren als het jaar eerder. Tegelijkertijd zijn er minder inkomsten, omdat er minder nieuwe hypotheken worden afgesloten. Een andere opvallende ontwikkeling is dat het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs van koopwoningen dit kwartaal een scherpe daling laat noteren. Na drie jaar van gestaag stijgende vraag-verkoopprijsverschillen is er nu dus sprake van een scherpe daling. Het lijkt vooral te wijten aan de uitschieter in het eerste kwartaal Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs lag vorig kwartaal nog op 10,7%, dit kwartaal daalt het verschil naar 9,6%. Ook het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs daalt, hetzij wat minder scherp, van 6,5% naar 6,3%. Een deel van de verklaring, voor de scherpe daling, is het feit dat er dit kwartaal relatief veel nieuw aanbod is verkocht, dus woningen die pas één kwartaal eerder zijn aangemeld. Deze woningen zijn in hun korte looptijd niet of nauwelijks in prijs aangepast. Overigens lag het verschil tussen vraag- en verkoopprijs, in de eerste jaren van de crisis, rond de 5%. Dat dit percentage nu hoger ligt is een teken dat verkopers bereid zijn meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. De NVM ziet de situatie op de woningmarkt minder somber in dan andere organisaties. Ze hebben zelfs voor het eerst sinds tijden weer gesproken over herstel van de woningmarkt. Het tweede kwartaal van 2013 is weliswaar, in absolute getallen, het slechtste tweede kwartaal sinds het uitbreken van de crisis maar er zijn een aantal positieve signalen. De Eigen Huis Marktindicator, die sinds mei 2004 het consumentenvertrouwen in de woningmarkt meet, is fors (+21%) gestegen naar 69 punten. Bij een waarde van 100 punten is de stemming neutraal. Daarnaast stabiliseerde het aanbod te koop staande woningen. Na de substantiële daling van het woningaanbod in het vorige kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden woningen te koop bij NVM-Makelaars. In de totale markt waren dit naar schatting woningen. De stabilisering van het woningaanbod is opvallend, omdat in het tweede (lente)kwartaal normaal gesproken veel nieuw woningaanbod op de markt komt. Dat is dit kwartaal niet gebeurd. In combinatie met redelijke verkoopaantallen en het laagste aantal van de markt gehaalde woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd. Ook constateren we dat het tempo van prijsdaling van koopwoningen afneemt. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Volgens de NVM is de prijs van de gemiddeld verkochte woning in het tweede kwartaal van 2013 slechts met 0,5% gedaald naar euro (Q1 2013: euro). Het Kadaster/CBS laat eenzelfde beeld zien. Volgens het Kadaster/CBS is de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal met 1,1% afgenomen naar euro. DNB is minder positief over de woningmarkt. DNB spreekt in haar rapport Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten van het jaar van de zure appel. In het rapport stelt DNB dat onder invloed van de lagere groei van hypothecair krediet en de oplopende werkloosheid de huizenprijs naar verwachting nog enige tijd blijft dalen. De omvang van de daling neemt echter wel af. In de raming komt in de loop van 2015 een einde aan de huizenprijsdalingen, naarmate de economische groei aantrekt en de werkloosheid verder afneemt. Hetzelfde geldt voor ratingbureau S&P. S&P zegt weinig tekenen te zien van verbetering, vooral gezien de moeilijke economische omstandigheden in Nederland en in de eurozone. De huizenprijzen in Nederland zullen volgens het ratingbureau de komende 12 tot 18 maanden met nog ca. 5,5% dalen. De ABN Amro Bank, ING Bank en de Rabobank, die in Q1 nog prognosticeerde dat de woningprijs dit jaar met nog 5-10% zou dalen, hebben onlangs afgesproken geen voorspellingen meer te doen over de woningmarkt. Hiermee hopen de banken bij te dragen aan het keren van het negatieve sentiment. De belangenclub van huiseigenaren is gematigd positief en vindt het zeer gunstig dat zowel de hypotheekrente als de huizenprijzen laag zijn, waardoor de betaalbaarheid van huizen verbetert. Het

10 consumentenvertrouwen in de woningmarkt neemt mede hierdoor ook weer toe, constateert ook de Vereniging Eigen Huis (VEH). De hypotheekrente ligt sinds medio 2008 hoger in de ons omringende landen. Dit is vooral terug te voeren op de afhankelijkheid onder banken van marktfinanciering, gebrekkige concurrentie onder hypotheekaanbieders en in mindere mate op de verzwaarde kapitaaleisen voor banken. Sinds het uitbreken van de crisis is stabiele marktfinanciering geringer beschikbaar en duurder, waardoor Nederlandse banken met relatief hoge spaarrentes, de meer stabiele spaartegoeden als financieringsbron willen aantrekken. Momenteel worden op verzoek van het kabinet mogelijkheden geïnventariseerd om de financieringskosten van banken te drukken. Een veel genoemde mogelijkheid (zie Woningmarktrapportage Q2 2013) is dat pensioenfondsen als stabiele lange-termijninvesteerders meer in hypotheken beleggen. Dat zou moeten leiden tot lagere financieringskosten en daarmee ook tot lagere hypotheekrentes. Bij een lagere hypotheekrente dalen de maandlasten voor de huizenkopers en hierdoor neemt de betaalbaarheid van de huizen en het aantal transacties toe. Voor herstel van de situatie op de woningmarkt is het echter belangrijk dat het politiek rustig blijft. Mogelijke nieuwe plannen en maatregelen schrikken potentiële kopers af. We kunnen stellen dat erg moeilijk is om voorspellingen te doen. Het is namelijk geen eenvoudige markt waar vraag en aanbod de prijzen bepalen. Hoeveel mensen kunnen lenen, is één misschien wel dé belangrijkste factor voor de hoogte van de woningprijzen. De Commissie Huizenprijzen, die in opdracht van de Tweede Kamer de prijsexplosie op de woningmarkt van begin deze eeuw heeft onderzocht, stelde dat nog eens duidelijk vast in haar eindrapport. Kortom: de kredietruimte zal er dit en volgend jaar niet groter op worden. Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens daalt nog verder en de werkloosheid stijgt nog dit en volgend jaar. Dat is nog zonder rekening te houden met de nieuwe bezuinigingen die er voor 2014 aankomen. En de strengere hypotheekregels voor starters zullen nog verder doorwerken. Bovendien lijkt aan het voorzichtige leengedrag van de banken voorlopig nog geen einde te komen. Daarentegen biedt het onderzoek van ING Bank perspectief. Maar liefst twee derde van de starters vindt het nu een goed moment om een woning te kopen. Ruim de helft van de koopwoningbezitters denkt er ook zo over. Het zijn vooral de huizenprijzen waar men positief over is. De positieve houding van starters is een belangrijk gegeven. Starters zijn immers een katalysator om de woningmarkt weer op gang te krijgen. Daar komt bij dat de maatregelen die in het Woonakkoord zijn opgenomen, de versoepeling van de regels omtrent complexgewijze verkoop en het toenemende vertrouwen in de woningmarkt voor een positieve tegenwind op de woningmarkt kunnen zorgen. Afbeelding 1: Campus Diemen Zuid Beleggingsmarkt & Verwachting De beleggingsmarkt ondervindt uiteraard eveneens hinder van de vastgelopen woningmarkt. Echter biedt de versoepeling van de regels betreffende complexgewijze verkoop van woningen perspectief. Tot slot, is de markt voor studentenhuisvesting interessant? In het eerste kwartaal van 2013 constateren we nog steeds dat in veel gevallen de exploitatiewaarden van wooncomplexen de uitpondwaarden overstijgen. Dit als gevolg van dalende leegwaarden, oplopende verkooptijden en dalende mutatiegraden, terwijl de huren stabiel blijven of zelfs stijgen. We verwachten hier de komende perioden geen verandering in. De importantie van de parameter huur leegwaarde ratio, die de verhouding weergeeft tussen de (theoretische) huur en de leegwaarde van een complex neemt hierdoor alsmaar toe. Hier kan men onder andere uit afleiden of de gehanteerde huur in verhouding staat tot de leegwaarde. Waar tot omstreeks een verhouding van circa 4% als normaal werd gezien, is dit inmiddels opgelopen tot ca. 4,5% en hoger. Bij complexen met een huur leegwaarde ratio van 4,5% en hoger zien wij in veel gevallen dan ook dat de waarde bij doorexploiteren hoger uitvalt dan die bij uitponden. Immers, de extra inkomsten uit de verkoop van de individuele woningen is fors afgenomen, door de eerder genoemde redenen. We verwachten voor de komende perioden dat de negatieve economische omstandigheden nog de boventoon voeren maar de maatregelen zoals die in het Woonakkoord zijn opgenomen zijn divers en kunnen de woningmarkt binnen afzienbare tijd weer op gang helpen. Dit is echter nog te onzeker en mede hierdoor blijven de bandbreedtes tussen aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles (gematigd) verder oplopen en verwachten we verder geen significante verschillen ten opzichte van afgelopen kwartalen. Tot slot willen we kort ingaan op een interessant onderzoek van het Engelse Savills over studentenhuisvesting. Uit dit onderzoek bleek dat er op dit moment een tekort is van studentenkamers in Nederland. Dit tekort zal gezien de grote groei van het aantal studenten alleen nog maar toenemen. Naar verwachting neemt het aantal studenten (op HBO en Universiteit) met toe tot in Ruim 10% (70.000) komt op dit moment uit het buitenland Nu al investeren beleggers fors in het ombouwen van leegstaande kantoorcomplexen tot studentenhuisvesting. Vooral in de regio Amsterdam waar de kamernood het grootst is en de prijzen het hoogst. Steden met universiteiten zoals Nijmegen, Utrecht, Leiden, etc. bestempelen we als mogelijke groeikernen. Wat gemiddelde huur betreft spant Amsterdam de kroon met een gemiddelde huur van 498 euro, gevolgd door Den Haag, Rotterdam en Utrecht waar de huur rond de 400 euro ligt. Wachttijden bedragen gemiddeld 16 maanden. In Amsterdam (36 maanden) zijn de wachttijden het langst. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de overheid de huurprijsregels versoepelt, dan kan studentenhuisvesting als een zeer aantrekkelijke groeimarkt voor investeerders met stabiele, hoge rendementen.

11 F.P.H. (Frank) Aalbers MSc Research Consultant T +31(0) M +31(0) E fph.aalbers@mvgm.nl I