Hoe maken we Waterwijk geschikt voor de toekomst?

Transcriptie

1 Wonen tussen alleen maar oudjes? Echt niet... Hoe financier in de aanpassing van mijn woning? Wij voelen ons nog niet oud, maar denken wel na over wonen samen met anderen. Met vriendinnen bij elkaar in de buurt wonen. Hoe maak ik mijn woning gelijkvloers? Ik wil graag in mijn buurt blijven wonen. Hoe maken we Waterwijk geschikt voor de toekomst? Kan ik mijn woning wel verkopen?

2 juni

3 Colofon Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Almere Carla Vriend Programmamedewerker Almere Stad Stadhuisplein HR Almere Postbus AE Almere cevriend@almere.nl Samenstelling en redactie: ANA architecten Jannie Vinke Spaklerweg 53 Postbus GK Amsterdam mail@ana.nl Bureau Ritsema Architectuur & Stedenbouw Annet Ritsema Kerklaan 30B 9751 NN Haren Postbus GE Groningen In samenwerking met: textoer, Vincent Kompier Eindredactie Robert Kuiper, Rizoem Ontwikkeling en financiële strategieën Grijstinten in de Tussenmaat is een ontwerpend onderzoek naar innovatieve woonvormen voor ouderen. Het wordt uitgevoerd door ANA Architecten, Bureau Ritsema - architectuur & stedenbouw en textoer. Grijstinten onderzoek Waterwijk seniorenproof, juni 2015 Niets uit deze uitgave mag in welke vorm of op welke wijze dan ook worden gereproduceerd of vermenigvuldigd zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. Aan de inhoud van deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend grijstinten in de tussenmaat Amsterdam 8 augustus 2014 Beste carla, N.a.v. de bijeenkomst* met 22 ouderen uit waterwijk (icm een korte ruimtelijke analyse) aantal bevindingen: *opvallend uit de bijeenkomst: heel stellig in de wens om in de waterwijk te blijven wonen (groen, dichtbij OV, winkels en andere voorzieningen, sociaal netwerk) eel alleenstaanden, veel vrouwen. Onzekerheid over de toekomst van de zorg en eenzaamheid belangrijkste drijfveren Grote koophuizen met grote tuinen, te grote last in onderhoud, lastig te verkopen Locatiekwaliteiten: bereikbaarheid (bus) en voorzieningen bovenaan, groen/ uitzicht minder belangrijk. Gemeenschappelijkheid is wel wat iedereen aanspreekt, maar de vorm en mate blijft iets precairs en persoonlijks Onzekerheid over de toekomst van de zorg en eenzaamheid belangrijkste drijfveren Grote koophuizen met grote tuinen, te grote last in onderhoud, lastig te verkopen Locatiekwaliteiten: bereikbaarheid (bus) en voorzieningen bovenaan, groen/ uitzicht minder belangrijk. Gemeenschappelijkheid is wel wat iedereen aanspreekt, maar de vorm en mate blijft iets precairs en persoonlijks Onzekerheid over de toekomst van de zorg en eenzaamheid belangrijkste drijfveren Grote koophuizen met grote tuinen, te grote last in onderhoud, lastig te verkopen Locatiekwaliteiten: bereikbaarheid (bus) en voorzieningen bovenaan, groen/ uitzicht minder belangrijk. Gemeenschappelijkheid is wel wat iedereen aanspreekt, maar de vorm en mate blijft iets precairs en persoonlijks met vriendelijke groet, namens het team grijstinten in de tussenmaat Jannie Vinke Grijstinten in de tussenmaat is een samenwerking van ANA architecten, bureau Ritsema, LEAS en Vincent Kompier contact: Annet Ritsema: annet@bureauritsema.nl Jannie Vinke: j.vinke@ana.nl correspondentieadres: Viaductstraat 3a POSTBUS 126 Groningen, 9700 AC Netherlands volg het onderzoek op Inhoudsopgave Voorwoord 6 Samenvatting 7 Analyse Ruimtelijke context 10 Woningen 10 Eigendom en waarde 14 Bewoners 16 Waterwijk seniorenproef 20 Stakeholders 22 Waterwijk in beeld 24 Strategieën Een vitale Waterwijk 28 Aanpak 29 Aanpassingen aan woningen 32 Aanpassingen aan een rij eengezinswoningen 34 Plattegrondstudies 36 Kleinschalig gemeenschappelijk wonen 44 Financiële strategieën 48 Workshops 52 Afsluiting Aanbevelingen voor gemeentelijk beleid 56 Projectvoorstellen voor vervolgonderzoek 60 Bijlagen Bijlage 1: Marktanalyse 64 Bijlage 2: Enqueteresultaten

4 Voorwoord Het vergrijzingstempo in Almere ligt drie keer hoger dan het landelijke gemiddelde. Almere heeft voornamelijk voor huishoudens met kinderen gebouwd. Hierdoor zijn er vergaande sociale en fysieke maatregelen nodig om senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen en actief te blijven in hun bestaande sociale netwerken. Samenvatting Nu ingrijpen om de voortschrijdende veranderingen in Waterwijk Almere om te kunnen buigen richting een positieve ontwikkeling. Dat is de belangrijkste conclusie van het onderzoek Blijven Wonen in Waterwijk. In 2012 is de gemeente Almere samen met haar maatschappelijke partners met het programma Waterwijk Seniorenproof gestart. Plannen gericht op wonen, welzijn en zorg worden hiertoe in Waterwijk toegepast, waarmee Waterwijk een proeftuin is geworden. Net als veel andere wijken in Nederland kent Waterwijk het vraagstuk van vergrijzing. De studie Blijven wonen in Waterwijk richt zich op de mogelijkheden om lang zelfstandig te kunnen blijven wonen in de wijk. We hebben ons zowel in de sociale aspecten de mensen- als de ruimtelijke aspecten de stenen- verdiept. We hebben de wijk onderzocht, bekeken en hebben vooral veel bewoners gesproken. Op verschillende bijeenkomsten hebben we de woonwensen bij bewoners opgehaald, onze voorstellen getoond en gepolst en daarna weer aangescherpt. Aan het eind van dit boekje doen we aanbevelingen en enkele projectvoorstellen aan de gemeente om concreet aan de slag te gaan. Zo kan de leuze Waterwijk seniorenproof daadwerkelijk gestalte krijgen. Grijstinten in de tussenmaat Dit onderzoek naar het aanpassen van bestaande woningen in Waterwijk sluit aan bij het onderzoek Grijstinten in de Tussenmaat. Grijstinten in de tussenmaat is een onderzoek naar (innovatieve) woonvormen voor ouderen, waarbij de bewoners lang zelfstandig kunnen blijven wonen. In dit ontwerpend onderzoek worden geslaagde buitenlandse voorbeelden ruimtelijk en sociaal geanalyseerd en wordt deze kennis vertaald naar een aantal Nederlandse casussen, zoals deze studie voor Waterwijk. Bij deze casussen zijn de woonwensen van de (toekomstige) ouderen leidend. Het onderzoek wordt gedeeltelijk financieel ondersteund door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie. Het project is ondersteund vanuit het AAARO programma Innovatieve vormen van opdrachtgeverschap en in het bijzonder vanuit de open oproep Zelforganisatie in de Zorg. Focussen op een vitale wijk, bewoners bewust maken van de verschuivende verantwoorde- lijkheden als het om zorg en zorganisatie gaat, het gebruik van goede voorbeelden door middel van een woningbeurs, het wegnemen van juridische belemmeringen en het opstellen van enkele pilots; aanbevelingen die uit het onderzoek in gesprekken met de gemeente en bewoners zijn opgesteld. Het vergrijzingtempo in Almere ligt drie keer hoger dan het landelijke gemiddelde. Almere heeft voornamelijk voor huishoudens met kinderen gebouwd. Hierdoor zijn er vergaande sociale en fysieke maatregelen nodig om senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Op die manier kunnen senioren actief blijven in hun bestaande sociale netwerken. Daarom is de gemeente Almere in 2012 gestart met haar maatschappelijke partners met het programma Waterwijk Seniorenproof. Net als veel andere wijken in Nederland kent Waterwijk het vraagstuk van vergrijzing. Het onderzoek laat zien dat om Waterwijk vitaal te houden het essentieel is de woningen aantrekkelijk te maken of te houden voor alle doelgroepen. Want nu de wijk vergrijst zullen op korte termijn de voorzieningen verdwijnen die zo belangrijk zijn voor de diversiteit aan doelgroepen. Daarom zal er slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Die investeringen dienen toekomstbestendig te zijn en beslaan daartoe verschillende schaalniveaus. Want Almere kan niet volstaan met de meest simpele oplossing: bijbouwen. De aanpak zal integraal moeten zijn: dat betekent dat er wordt ingespeeld op alle aspecten: ruimtelijk, sociaal en maatschappelijk. In de studie worden op verschillende schaalniveaus voorstellen gedaan: op woning, woonomgeving en buurtniveau. Op die manier wordt integraliteit van de aanpak gewaarborgd. Voor het wonen betekent dit deels nieuwbouw van (rolstoelgeschikte) woningen. Daarnaast zal de bestaande woningvoorraad aangepast moeten worden. Aspecten als het faciliteren van woningruil, het stimuleren van individuele maatregelen door de particuliere woningbezitter en het organiseren van collectieve maatregelen zijn van belang. Ook het activeren van sociale netwerken is erg belangrijk. Op die manier kunnen senioren op het gebied van informele zorg veel zelf organiseren. Sterke sociale netwerken dragen bij aan het voorkomen van vereenzaming. Het onderzoek beveelt aan om in een pilot de voorstellen zoals onderzocht daadwerkelijk lokaal te testen. De onderzoeksthema s in een dergelijke pilot overschrijden de situatie in Waterwijk en kunnen ook voor andere wijken in Almere en in Nederland- van nut zijn. Om op deze manier de papieren werkelijkheid van rapporten en studies daadwerkelijk fysiek te maken en zo de kansen die er voor de toekomst van Waterwijk zijn te verzilveren. Workshop met bewoners, juli

5 Analyse 10 11

6 Analyse Waterwijk is een van de oudere wijken van Almere. De wijk is gebouwd in het begin van de jaren 80 van de vorige eeuw en telt woningen met circa inwoners. Ruimtelijke context Vooral aan de randen laat Waterwijk zien dat het een groene wijk is. Daar is veel landschappelijk groen aanwezig. De wijk wordt aan drie zijdes begrensd door recreatieve gebieden. Aan de noordzijde ligt Waterwijk tegen recreatiegebied de Noorderplassen aan. Aan de oostzijde grenst het aan het een aantal grote stedelijke sportvoorzieningen, zoals het Fanny BlankersKoen-sportpark. Aan de zuidoostzijde ligt Waterwijk tegen de Leeghwaterplas aan met aan de overzijde het Hanny Schaftpark. De langzaamverkeerverbindingen zijn niet in alle richtingen even goed. Richting het noorden en oosten moet een aantal barrières worden gepasseerd. Naar zuidoost (Hanny Schaftpark) en zuidwest (Almere-Centrum) zijn de verbindingen voor langzaam verkeer beter. Auto s bereiken de wijk vanaf de Hogering (rondweg) en de Randstaddreef. Op drie plekken kan men met de auto de wijk in: aan de noord-, de west- en de zuidwestzijde. De wijk wordt doorsneden door een vrij liggende busbaan, die zorgt voor snelle ov-verbindingen met de andere delen van Almere, maar die ook als barrière binnen de wijk werkt. namelijk uit eengezins-rijwoningen rondom een aantal concentraties van voorzieningen. In het noordoostelijk kwadrant ligt het belangrijkste winkelcentrum met zorgcentrum. Er is ook een tweede, wat kleiner centrum met een supermarkt en een café in het zuidwestelijk kwadrant aan het Geinplein. In elk kwadrant is een school centraal gelegen. Op dit moment telt Waterwijk nog vijf basisscholen, maar het leerlingaantal neemt snel af. Vorig jaar zijn twee scholen samengevoegd. Woningen Het grootste deel, 83%, van de woningen in Waterwijk, zijn eengezins-rijwoningen. De uitzonderingen liggen vooral aan de randen. Aan de westzijde van de Leeghwaterplas ligt een klein buurtje met vrijstaande en twee-ondereen-kapwoningen. Aan de noordoostzijde van Waterwijk in vogelvlucht WATERWIJK bron: Wijkanalyse Waterwijk, % Voorzieningen Het centrum van Almere is heel dichtbij, zeven minuten fietsen vanaf het hart van de Waterwijk. Het ruimtelijk patroon van de wijk bestaat uit vier kwadranten een vijfde veld aan de zuidwestzijde. Deze velden bestaan voor12 Positie Waterwijk in Almere Algemene kaart Waterwijk WONINGEN INWONERS Inwoners Waterwijk Bron: Wijkanalyse Waterwijk,

7 Sportvoorzieningen Basisscholen en crèches Bushaltes Fietsverbindingen Winkels en zorg Recreatiesvoorzieningen Auto-ontsluiting van Waterwijk Potentiële nieuwbouwlocaties 14 15

8 de Leeghwaterplas staan enkele appartementen. Aan de noordelijke rand van de wijk zijn twee-onder-een-kap woningen gebouwd. grondelstraat Tonijnweg Norremeerstraat Ketenstraat EIGENDOMSSITUATIE bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008 Clemenceaustraat De meeste eengezins-rijwoningen hebben een kap met daaronder 2,5 verdieping. De wijk vertoont grote variatie binnen de categorie eengezinswoningen. In breedte van de woningen is weinig verschil, maar in de doorsnede wel: er is variatie in kapvorm, berging voor of achter de woning, wel of geen voortuin. De grondelstraat woningen staan er sinds de jaren tachtig en er zijn weinig structurele aanpass-ingen zichtbaar. De uitstraling doet enigszins verouderd aan. De openbare ruimte in de wijk heeft geen hoge kwaliteit. De overgang openbaar-privé is markeelstraat op type 1 veel plaatsen erg rommelig, er is veel verharding en er staan veel auto s geparkeerd in de straten. De eengezinswoningen grondelstraat voldoen niet aan Tonijnweg de markeelstraat type 2 eisen t.a.v. rollator- en/of rolstoelgeschiktheid en zijn geen nultredenwoningen. Daarmee zijn ze niet geschikt voor de ouder wordende bewoners van de Waterwijk. markeelstraat type 1 Sterrogstraat bonieplein Eigendom en waarde De meerderheid van de woningen is particulier eigendom. Slechts 24% van de woningvoorraad grondelstraat Tonijnweg markeelstraat type 2 Norremeerstraat Mosselstraat Tongstraat in Waterwijk is een huurwoning. 22% is in het bezit bij de drie Almeerse corporaties, 2% is particuliere verhuur. Deze opbouw heeft tot gevolg dat binnen de markeelstraat type 1 Sterrogstraat bonieplein Braakmankreek Palingweg Snoekstraat wijk er weinig differentiatie in prijs is. Aan de randen zijn enkele duurdere woningen, maar in het grote middengebied worden de woningen ongeveer voor vergelijkbare prijzen aangeboden. De gemiddelde WOZ-waarde van markeelstraat type 2 Mosselstraat Tongstraat Waalstraat de Schildmeerstraat woningen ligt met onder het Almeerse gemiddelde van markeelstraat type 1 markeelstraat Tonijnweg type 2 bonieplein Sterrogstraat Tongstraat Norremeerstraat Mosselstraat Palingweg Braakmankreek Snoekstraat Ketenstraat Waalstraat Schildmeerstraat Lekstraat Sarsvenstraat type 1 Nieuwe diepstraat Krammerstraat Sarsvenstraat type 2 Sterrogstraat Mosselstraat Norremeerstraat Snoekstraat Braakmankreek Schildmeerstraat Ketenstraat Waalstraat Nieuwe Lekstraat diepstraat Sarsvenstraat type 1 Clemenceaustraat Krammerstraat Sarsvenstraat type 2 Dolfijnpad Krammerpad Haringvlietstraat Waaigat Merwedehof Braakmankreek Waalstraat Ketenstraat Sarsvenstraat type 1 Lekstraat Sarsvenstraat type 2 Krammerstraat Clemenceaustraat Haringvlietstraat Dolfijnpad Krammerpad Waaigat Merwedehof Slagbaai Spuihof Boven Wijde Lekstraat Krammerstraat Clemenceaustraat Krammerpad Dolfijnpad Merwedehof Waaigat Spuihof Slagbaai Boven Wijde Dolfijnpad Waaigat Slagbaai Boven Wijde Eigendomssituatie Waterwijk WOZ WAARDE bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008 bron: Wijkanalyse Waterwijk, % KOOPWONINGEN 24% HUURWONINGEN gemiddelde WOZ waarde in Waterwijk gemiddelde WOZ waarde in Almere gemiddelde WOZ waarde in Nederland 100% Waterwijk heeft veel particulier woningbezit bonieplein Palingweg Snoekstraat Sarsvenstraat Nieuwe type diepstraat 1 Krammerpad Haringvlietstraat Slagbaai Spuihof Woningtypen in Waterwijk WOZ-waarden Waterwijk bron: Wijkanalyse Waterwijk, Tongstraat Schildmeerstraat Sarsvenstraat type 2 Merwedehof Boven Wijde 17

9 2 WONINGTYPES bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008 Bewoners De wijk is heel geliefd bij de oorspronkelijke bewoners. Velen van hen willen er nooit meer weg. Dit is terug te vinden in de bevolkingsbouw van Waterwijk. Er wonen relatief veel ouderen in vergelijking met de rest van Almere. Van de Waterwijkers is 26% ouder dan 55 jaar. In Almere is dat 19%. Ook zijn er weinig kinderen in de basisschoolleeftijd. Er zijn relatief veel inwoners in de leeftijdsgroep jaar, waarvan veel tot de doelgroep potentiële starters behoren. Veel jonge mensen in Waterwijk willen op zichzelf gaan wonen, maar kunnen er geen betaalbare woning vinden. Het aantal gezinnen is de afgelopen jaren behoorlijk afgenomen doordat veel kinderen het ouderlijk huis hebben verlaten. Op dit moment is slechts 51% van de huishoudens in Waterwijk een gezin, de overige 49% van de huishoudens bestaat uit een of twee personen % 7% 9% RIJWONINGEN VRIJSTAAND 2ONDER1KAP ETAGEWONING Woningtypes Waterwijk 1 Bron: Wijkanalyse Waterwijk, rijwoningen twee onder 1 kap twee onder 1 kap geschakeld galerijflat 1 laags rijwoning vrijstaand woonblok 3 laags 2 Waterwijk heeft veel 1 en 2 persoonshuishoudens 12 woningtypes Huishoudens worden kleiner Bevolkingsprognoses laten zien dat bovengenoemde trend zich in korte tijd heel sterk verder zal doorzetten. Tussen 2013 en 2025 wordt een verdubbeling van het aantal 65+ ers verwacht. Dit sluit aan bij de landelijke trend van vergrijzing en huishoudensverkleining. Naast vergrijzing zijn er ook andere factoren die bijdragen aan een verdere huishoudensverkleining. De Nederlander krijgt steeds minder en op latere leeftijd kinderen. Volgens Jan Latten, hoogleraar sociale demografie aan de Universiteit van Amsterdam, gaat het vormen van langdurige relaties onder de jonge veeleisende generatie veel moeizamer. Dit leidt op lange termijn tot minder kinderen en daarmee kleinere huishoudens. Ook het aantal echtscheidingen draagt bij. In 1970 eindigde 20% van de huwelijken in scheiding, in 1995 was dit percentage al gestegen tot 25% % 10% 24% rijwoningen twee onder 1 kap twee onder 1 kap geschakeld galerijflat 1 laags rijwoning vrijstaand woonblok 3 laags 25% ± 140 m tot Huishoudenssamenstelling Waterwijk Bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008 ± 125 m ± 73 m De woningmarkt in Waterwijk kan niet los worden gezien van die in Almere en de rest van de Noordvleugel van de Randstad. Almere is een van de grote groeigemeentes in de Noordvleugel. In Almere wordt tot 2040 een toename voorzien van woningen. Gemiddeld zijn dit ruim woningen per jaar. ± 90 m ± 105 m Woningmarkt 9 ± 49 m ± 115 m ± 110 m ± 115 m tot ± 110 m ± 105 m ± 110 m ± 49 m ± 65 m tot ± 105 m ± 150 m tot Huizenprijzen Veranderingen in samenlevingsvormen en consequenties voor de woonbehoefte, presentatie door Jan Latten op Expeditie Begonia, 24 maart

10 1 één-laagse rijwoningen 4 rijwoningen ± 105 m2, galerijflat 10 twee onder één kap geschakeld ± 140 m2, tot boven-benedenwoning (appartementen) ± 49 m2, rijwoningen ± 105 m2, rijwoningen ± 90 m2, rijwoningen ± 125 m2, twee-laagse galerij woongebouw ± 65 m2, rijwoningen ± 115 m2, tot rijwoningen ± 73 m2, rijwoningen ± 105 m2, Overzicht woningtypes in Waterwijk Bron: Funda.nl, juni

11 De verwachte groei van de woningbehoefte is het grootst is onder 65+ers. De verwachte groei van de huishoudenssamenstelling bestaat vooral uit alleenstaanden en samenwonenden met kinderen. Wat gaat dit voor Waterwijk betekenen? Volgens de gegevens in de Sociale Atlas van Almere 2013 blijft het bevolkingsaantal in de Waterwijk tot 2025 nagenoeg gelijk, maar er vind wel een verschuiving plaats. De groep 65+ stijgt en de groepen 0 24 en 25-65, dalen beide met 500 personen. Binnen de Waterwijk is derhalve overduidelijk sprake van een kwalitatieve en niet een kwantitatieve vraag. in principe kunnen volstaan met een kleinere woning die het dagelijks leven een stuk eenvoudiger zou kunnen maken. Naast deze fysieke kanten spelen de sociale aspecten van de vergrijzing een grote rol in de toekomst van Waterwijk. Met het kleiner worden van de huishoudens en de afname van mobiliteit op latere leeftijd neemt de kans op vereenzaming toe. Vooral in een wijk als Waterwijk, die gebaseerd is op het gezin dat woont op de eigen privékavel, in het eigen huis met de eigen tuin waar geen ruimte is voor het gemeenschappelijke is dit een belangrijk aandachtspunt. Na 2013 gaat de vergrijzing in Waterwijk heel hard Waterwijk seniorenproof Doordat Waterwijk in zeer korte tijd is gebouwd voor een eenzijdige doelgroep, die er voor een groot deel nog steeds woont, zal de vergrijzing in korte tijd hard toeslaan. Het overgrote deel van de bestaande woningen zijn eengezins-rijwoningen, die niet per definitie goed geschikt zijn voor zorgbehoevende bewoners. Het betreft woningen waar de slaapen badkamer op de verdieping zijn gesitueerd. Wat het voor senioren moeilijker maakt om bij gebreken dagelijks te traplopen. Daarnaast zijn veel badkamers (nog) niet voorzien van een drempelloze douche. Ander niet-woninggerelateerd probleem is dat in Waterwijk de straten sterk verzakken. Dat maakt de overgang van straat naar woning lastiger; een hoge opstap is voor rolstoel- en rollatorgebruikers moeilijker te overbruggen. Dat beïnvloedt het dagelijks wooncomfort sterk. Veel senioren zien in de loop van de woonduur op tegen het dagelijks onderhoud van de tuin. Daarnaast zijn de woningen in grootte afgestemd op een gezinshuishouden. Als de kinderen het huis uit zijn, zouden senioren 22 De gemeente Almere heeft met het oog op de toekomstige vergrijzing een inschatting gemaakt van de behoefte aan zorgwoningen in Waterwijk. Verwacht wordt dat ca. 30% extra woningen nodig zullen zijn die geschikt zijn voor ouderen om te voorzien in de toenemende zorgbehoevendheid. Er wordt daarmee onderscheid gemaakt in de een-sterwoning (nultredenwoning), de twee-sterren woning (rollatorgeschikt) en de drie-sterren woning (rolstoelgeschikt). Er is ook een inventarisatie gemaakt van mogelijke nieuwbouwlocaties voor seniorenwoningen en een visie op een zorg-servicegebieden. Als daadwerkelijk zoveel nieuwe (zorg)woningen zouden worden gebouwd in Waterwijk, dan zou dat een verdere leegloop van de rijwoningen tot gevolg kunnen hebben. Het aantal gezinnen neemt niet alleen in Waterwijk af, maar ook in de rest van Almere en Nederland is het gezin een in aantal afnemend huishoudenstype. Er is ook veel concurrerend aanbod aan eengezinswoningen in andere wijken van Almere. De woningen in Waterwijk zijn relatief 65-plus in Waterwijk Bron: Sociale Atlas Almere 2013 LEEFTIJDSOPBOUW bron: Sociale Atlas Almere % 40% 30% 20% 10% 0% 0-17 jaar jaar Leeftijdsopbouw bevolking Waterwijk Bron: Sociale Atlas Almere 2013W Waterwijk heeft relatief weinig jonge kinderen en veel senioren jaar >55 jaar Waterwijk Almere Het huidige aanbod zorgwoningen in Waterwijk is niet voorbereid op de toekomst 96% NIET-ZORGWONINGEN 4% HUIDIGE ZORGWONINGEN Behoefte zorgwoningen rolstoelgeschikt, aanpasbaar en nultredewoningen Bron: Wijkanalyse Waterwijk, % EXTRA ZORGWONINGEN 23

12 oud en gedateerd. Voordeel is dat ze daardoor goed betaalbaar zijn. Om te voorkomen dat de afnemende vraag naar eengezinswoningen de waarde van de woningen in Waterwijk sterk doet dalen is het noodzakelijk om de mogelijkheden te onderzoeken om deze woningen aan te passen aan de vergrijzende bewonersgroep. Stakeholders Om een strategie op te kunnen stellen voor een seniorenproof Waterwijk is het van belang de verschillende stakeholders en hun belangen in beeld te hebben. Met betrekking tot het wonen in Waterwijk zijn er drie belangrijke stakeholders: de gemeente Almere, de particuliere woningeigenaren en de woningcorporaties. Het belang van de gemeente is dat de wijk ook op de lange termijn kan voorzien in de woningbehoefte en dat de bewoners die graag in de wijk blijven wonen in staat zijn lang zelfstandig te blijven wonen. Belang voor de gemeente is ook dat de bewoners van de wijk elkaar weten te vinden en elkaar kunnen helpen bij het zelfstandig wonen, nu veel taken die vroeger door de overheid werden gedaan vaker bij bewoners zelf terecht zullen komen. Het belang van de woningeigenaren is vooral gericht op de korte termijn. Voor hen is de hamvraag: kan ik in mijn woning en vertrouwde omgeving blijven wonen, ook als ik hulpbehoevend wordt? Daarnaast is het voor woningeigenaren van belang dat de woning zijn waarde behoud. Als ze toch wensen te verhuizen kunnen ze de woning gemakkelijker verkopen en zijn ze in staat met de opbrengst een andere woning te kopen. Ook voor de woningcorporaties is het van belang dat hun bezit zijn waarde behoud. Daarnaast hebben ze een maatschappelijke doelstelling en zal hun woningbezit moeten aansluiten op de woningvraag in de onderste lagen van de samenleving. De corporaties hebben echter maar heel beperkt bezit in deze wijk en hebben ook grote verantwoordelijkheden in veel andere wijken van Almere. Daarnaast speelt hier dat een van de drie corporaties, Ymere, het beleid hanteert elke vrijkomende woning te verkopen Conclusies Ontwikkelingen in Almere Waterwijk laten zien dat er door de bevolkingssamenstelling een mismatch aan het ontstaan is tussen woningvraag en woningaanbod. Huishoudens worden kleiner, mensen worden ouder. Maar de woning past zich niet automatisch aan deze veranderingen aan. Deze mismatch wordt in de toekomst alleen maar groter. Het overgrote deel van de woningen in Waterwijk is een eengezinsrijwoning in de koopsector. De toename van het aantal ouderen en huishoudens zonder kinderen maakt dat deze woningen minder en minder geschikt worden voor deze doelgroepen. Door deze mismatch dreigt Almere Waterwijk zijn vitaliteit te verliezen. Het draagvlak voor voorzieningen wordt eenzijdiger en vlak af. Scholen worden minder bezocht, omdat het aandeel huishoudens met kinderen daalt. De levenskwaliteit in en om de woning gaat voor de bestaande bewoners langzaamaan achteruit. Dit is nu al te merken aan de verkoopwaarde van de woningen. Deze stijgt niet. Het woningtype eengezinsrijwoning- kan voor de ouder wordende een- en tweetweepersoonshuishoudens die erin wonen een blok aan het been worden. De grote woning met tuin dient zelf onderhouden te worden; een organisatie als wo ningbouwvereniging die het onderhoud op zich kan nemen ontbreekt door het hoge eigen woningbezit. Dan staat de deur naar verloedering op een kier en is een neerwaartse spiraal mogelijk die de leefbaarheid van de wijk nega- tief beïnvloedt. Deze afname van vitaliteit, gecombineerd met het eenzijdiger worden van de bevolking van Waterwijk, maakt de wijk minder populair voor andere Almeerders en mensen van buiten Almere. Redenen genoeg om Waterwijk nu onder de loep te nemen en voorstellen voor aanpassing en verbetering te doen. De voorstellen zijn in een aantal workshops met bewoners van Waterwijk besproken. En kennen een range van simpele ingrepen binnen de woning tot aan fysieke aanpassing van de woningvoorraad. Het belangrijkste is dat de urgentie van de problematiek herkend en erkend wordt, om zo met gerichte voorstellen de leefbaarheid en woonkwaliteit van de Waterwijk nu en in de nabije toekomst op peil te kunnen houden. DOEMSCENARIO 2030 Zonder ingrijpen heeft Waterwijk in 2030 ca ongeschikte woningen -10% GEZINNEN Doemscenario % ONGESCHIKTE WONINGEN 4% HUIDIGE ZORGWONINGEN Als de toekomstige behoefte aan zorgwoningen in nieuwbouw wordt vertaald dan blijft de wijk met veel ongeschikte woningen achter +30% EXTRA ZORGWONINGEN 24 25

13 Waterwijk in beeld stedenbouwkundige kwaliteiten stedenbouwkundige diskwaliteiten Landschappelijke kwaliteiten Parkeervoorziening in overvloed Rommelige overgang naar de woning Veel parkeerplaatsen, veel verharding Goede OV-verbinding Goed aanbod voorzieningen armoedige architectonsche uitstraling Busbaan is een wig in de wijk Dichtbij Almere Centrum Dichtbij recreatiegebieden Weinig diversiteit in woningtypologie Desolate achterkant winkelcentrum 26 27

14 Strategieën 28 29

15 Een vitale Waterwijk Om Waterwijk vitaal te houden is het van belang de woningen aantrekkelijk te maken of te houden voor alle doelgroepen. Waterwijk Seniorenproof is alleen mogelijk als de Waterwijk vitaal is. Dan behouden de woningen hun waarde, is het voor (oudere) bewoners prettig om in de wijk te blijven wonen. Aanpak Om de wijk aantrekkelijk te houden zal er slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Slimme investeringen zijn toekomstbestendig en beslaan verschillende schaalniveaus. Wanneer de wijk vergrijst zullen op korte termijn ook de voorzieningen verdwijnen die zo belangrijk zijn voor de diversiteit aan doelgroepen. Daarom zal er, om de wijk aantrekkelijk te houden, slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Slimme investeringen zijn toekomstbestendig en beslaan verschillende schaalniveaus. Waardevermeerdering van de wijk en de woningen is belangrijk om een vitale wijk te houden en doorstroom te stimuleren. De hiervoor geschetste tendens van huishoudensverkleining die samenhangt met vergrijzing en latere gezinsvorming zal leiden tot toename van een ander huishoudenstype. Bij het investeren in een duurzame (langetermijn-) toekomst van Waterwijk zal er rekening gehouden moeten worden met een veel grotere Integrale aanpak + A A N P A S S E N W O N I N G 30 W O N I N G R U I L B E S T A A N D E W O N I N G E N A A N T R E K K E L I J K E R V O O R A N D E R E D O E L G R O E P E N aandeel kleinere huishoudens. Dat zijn overigens niet alleen ouderen, maar ook jongeren. Een eenduidige typering van huishoudenstypen sluit niet aan bij de enorme diversiteit in de huidge samenleving. Er kan wel een grof onderscheid worden gemaakt naar drie belangrijkste groepen. Deze groepen bevinden zich in verschillende levensfases: 1e, 2e en 3e levensfase. De 1e levensfase is de fase van het zelfstandig worden, het op jezelf gaan wonen. De 2 levensfase is de fase van gezinsvorming. De 3e levensfase is de fase waarin de kinderen het huis uit gaan. De Waterwijk is gebouwd voor de tweede levensfase, maar nu ook bewoond door de eerste en derde levensfase. N I E U W B O U W Z O R G O P M A A T A A N T R E K K E L I J K E O M G E V I N G S O C I A L E N E T W E R K E N De aanpak zal integraal moeten zijn, gericht op alle aspecten. Het heeft immers geen zin om woningen te realiseren die seniorenproof zijn als de openbare ruimte vol met drempels ligt. Wat betreft het wonen betekent dit deels nieuwbouw van (rolstoelgeschikte) woningen. Maar ook het aanpassen van de bestaande woningen, het faciliteren van woningruil, het stimuleren van individuele maatregelen door de particuliere woningbezitter en ook het organiseren van collectieve maatregelen. Ook de aanwezigheid van formele en informele zorg is een voorwaarde voor een wijk die seniorenproof is. Een succesvolle aanpak is zowel topdown als bottom up. Particulieren moeten worden gestimuleerd initiatieven te nemen en in hun woning te investeren. Maar dat lukt niet zonder ook top down een aantal veranderingen aan te zwengelen door pilots op te zetten, belemmeringen weg te nemen en te faciliteren waar nodig. Een aanpak op verschillende schaalniveaus zal betekenen: Wijkniveau Buurten aanpassen op nieuwe doelgroepen: jonge gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens door kwaliteit van de woningen, de openbare ruimte en de voorzieningen op de doelgroep af te stemmen bv. kinderspeelplaats, verbeteren schoolaanbod, verbetering openbaar vervoeraanbod etc. Woonservicezones ontwikkelen voor kwetsbare bewoners zoals ouderen, door aanpassen bestaande woningen en kleinschalige nieuwbouw, openbare ruimte, voorzieningen: een triple A-omgeving is van belang: op loopafstand een supermarkt, eerste- en anderhalvelijnszorg en een goede samenwerking met het sociaal wijkteam. Woningblokniveau Woningblok collectief aanpassen voor specifieke doelgroep Upgrade van uitstraling woningblok in combinatie met verduurzamen Binnengebied of collectieve tuinen aanpassen aan de doelgroep Woningniveau Woningen duurzaam aanpassen (opplussen/ verduurzamen), zodat geschikt zijn voor ouderen maar ook worden / blijven voor andere doelgroepen Sociaal niveau Om lang zelfstandig te kunnen blijven wonen zijn sociale netwerken van cruciaal belang. In de transitie van verzorgingstaat naar participatiesamenleving is de solidariteit tussen de verschillende generaties belangrijk. Jong en oud hebben elkaar nodig. Het versterken van de sociale netwerken en het stimuleren van verbindingen tussen de verschillende generaties kan op verschillende schaalniveaus plaatsvinden. Bijvoorbeeld: meergeneratiewonen in een wooncomplex waar jong(e gezinnen) en oud worden gemengd. Of door een Meergeneratiehuis in de wijk op te zetten waar activiteiten plaatsvinden voor en samen met verschillende generaties. 31

16 indivduele aanpak - topdown Woning splitsen Appartementen voor jongeren collectieve binnentuin wordt seniorenproof: tafeltuin rollatorpad 55+fitness collectieve aanpak - top down Rijtransformatie: gemeenschappelijk wonen voor senioren HUIDIGE SITUATIE NIEUWBOUW: Hofje met gemeenschappelijke tuin + gemeenschappelijke ruimte aanpak per 2 woningen - bottom up Horizontaal Samenvoegen Seniorenwoningen Individuele aanpak - bottum up nultrede aanbouw + verhuur verdieping een mogelijk SCENARIO: integrale aanpak Individuele aanpak - bottum up nultrede aanbouw 32 33

17 Aanpassingen aan woningen De bestaande rijwoningen in Waterwijk kunnen op verschillende manieren worden aangepast zodat ze beter geschikt zijn voor andere doelgroepen. Bij de aanpassingsmogelijkheden is niet alleen gekeken naar senioren, maar ook naar andere kleine huishoudens om daarmee in te spelen op de ambitie een Waterwijk vitaal te houden. Opplussen De meest eenvoudige manier om een woning geschikt te maken voor senioren is door deze op te plussen. Opplussen is het aanpassen van de individuele woning zodat de bewoner er lang kan blijven wonen. Opplussen kan worden gedaan door kleine maatregelen te nemen: zoals het plaatsen van beugels, een tweede trapleuning en een verhoogde wc-bril. Dit zijn reversibele maatregelen die niet veel kosten. Bij verder afnemende mobiliteit kan een traplift worden geplaatst. Dit is een veel grotere investering. Nadeel van deze oplossing is dat het op de korte termijn is gericht. Wanneer de bewoner verhuist of overlijdt dan zal het lastig zijn om de investeringen van de traplift terug te verdienen. Een andere senior zal er niet snel voor kiezen om door te verhuizen naar een opgepluste gezinswoning en een huishouden met kinderen heeft het niet nodig. Hergebruik blijkt ook lastig. Daarmee is deze investering niet duurzaam en niet gericht op de vitaliteit van de wijk. Aanbouw Een meer ingrijpende aanpassing is het realiseren van een aanbouw op de begane grond. Hiermee wordt een slaapkamer en badkamer op de begane grond gerealiseerd, waardoor een volledige gelijkvloerse woning (nultreden- of rollatorgeschikte woning) ontstaat. De bovenverdieping(en) zullen dan minder gebruikt worden, maar kunnen nog wel voor opslag, logeren en hobby s dienst doen. Splitsen Een stap verder wordt gezet door deze bovenverdieping verhuurbaar of verkoopbaar te maken. Met de extra verkoopopbrengst of huurinkomsten kan (een deel van) de investering in de beneden-woning worden gefinancierd. Deze optie kan in verschillende gradaties worden uitgevoerd: met een gedeelde woningtoegang voor beneden en bovenwoning (kamerverhuur) of met een gesplitste woningtoegang voor de twee zelfstandige woningen. Deze oplossing leent zich ook goed voor woonvormen voor families: ouders beneden, kinderen boven. De bovenwoning is relatief klein en voorziet daarmee in de groeiende vraag naar woningen voor kleine huishoudens. Belangrijk aandachtspunt bij deze aanpassingsvorm is de privacy. Huidige bewoners van rijwoningen zijn gewend aan een situatie waarbij BASIS RIJWONING hun gehele domein zich binnen de kavelgrenzen afspeelt. Als er sprake is van bovenburen dan heeft dat zowel voor de benedenwoning als voor de aangrenzende woning consequenties voor de privacy. Belangrijk is om met goede architectonische oplossingen de woonkwaliteit boven en de privacy beneden te garanderen. OPPLUSSEN IN DE WONING TRAPLIFT TOILET BOVEN BEUGELS PLAATSEN DREMPELS VERWIJDEREN BASIS RIJWONING SENIORENPROOF OPPLUSSEN IN DE WONING TRAPLIFT TOILET BOVEN BEUGELS PLAATSEN DREMPELS VERWIJDEREN NULTREDE UITBREIDING SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERBONDEN VERGROTEN MET GANG WONING GROTE TUIN WORDT PATIO EVT 2E ENTREE GROTERE LEEFRUIMTE GROTERE SLAAPKAMERS VERGROTEN WONING GROTERE LEEFRUIMTE GROTERE SLAAPKAMERS NULTREDE + VERHUUR BOVENWONING SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERBONDEN VERTICAAL MET GANG SPLITSEN: BENEDEN-BOVENWONING GROTE TUIN WORDT PATIO 2E ENTREE 2 TUINZIJDE KLEINERE STUDIO S BOVENWONING BOVENWONING VERHUREN MET APARTE ENTREE EVT VERTICAAL KLEINE SPLITSEN: UITBOUW BENEDEN-BOVENWONING 2 KLEINERE STUDIO S BOVENWONING MET APARTE ENTREE EVT KLEINE UITBOUW Overzicht mogelijkheden woningtransformatie individuele aanpak NIEUWE DOELGROEPEN NULTREDE UITBREIDING SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERBONDEN MET GANG GROTE TUIN WORDT PATIO EVT 2E ENTREE VERGROTEN WONING GROTERE LEEFRUIMTE GROTERE SLAAPKAMERS NULTREDE + VERHUUR BOVENWONING SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERBONDEN MET GANG GROTE TUIN WORDT PATIO 2E ENTREE TUINZIJDE VERTICAAL SPLITSEN: BENEDEN-BOVENWONING BOVENWONING VERHUREN 2 KLEINERE STUDIO S BOVENWONING MET APARTE ENTREE EVT KLEINE UITBOUW WERKEN AAN HUIS APARTE WERKKAMER MET EIGEN ENTREE AAN DE STRAATZIJDE WERKEN AAN HUIS APARTE WERKKAMER MET EIGEN ENTREE AAN DE STRAATZIJDE KAMERVERHUUR ZONDER AANPASSINGEN VERHUREN PER KAMER KAMERVERHUUR GEMEENSCHAPPELIJKE KEUKEN EN BADKAMER ZONDER AANPASSINGEN VERHUREN PER KAMER GEMEENSCHAPPELIJKE KEUKEN EN BADKAMER WERKEN AAN HUIS APARTE WERKKAMER ME AAN DE STRAATZIJDE KAMERVERHUUR ZONDER AANPASSINGEN VERHUREN PER KAMER GEMEENSCHAPPELIJKE K 34 35

18 Aanpassingen aan een rij gezinswoningen Naast individuele woningaanpassingen is het ook denkbaar dat een aantal woningen tegelijk wordt aangepast. Dat kan met twee, maar ook met een hele rij SENIORENPROOF collectieve aanpak NIEUWE DOELGROEPEN Bij een collectieve aanpak ontstaan er andere mogelijkheden. De woningen kunnen verticaal worden gesplitst en horizontaal worden samengevoegd. Door het plaatsen van een lift en een galerij ontstaan er zowel op de beganegrond als op de verdieping gelijkvloerse woningen (nultreden- of rollatorgeschikte woning). Ook ontstaat er de mogelijkheid een gemeenschappelijke ruimte (bv. een woonkamer of een hobby/klusruimte) te realiseren of de tuin gemeenschappelijk te maken. Zo kan er een kleinschalig gemeenschappelijke woonvorm ontstaan in de bestaande gezinswoningen. Een groot voordeel is dat er, weliswaar ingrijpend, echt geanticipeerd wordt op de mismatch in de wijk en er nieuwe woonvormen, woontypologieën en zorgwoningen worden toegevoegd binnen het bestaande woningbestand. Een belangrijke complicatie bij deze aanpassing is dat de woningen grotendeels particulier bezit zijn. Het is zou erg toevallig zijn als twee (of meer!) bewoners tegelijkertijd voor een dergelijke oplossing zouden willen kiezen. Deze oplossing leent zich daarom meer voor aanpak van woningen die geen particulier bezit zijn zoals de corporatiewoningen of bijvoorbeeld woningen die eigendom zijn van een bewonerscoöperatie. (zie hoofdstuk Financiële strategieën, blz. 50) Een iets eenvoudiger uit te voeren aanpassing is het samenvoegen en vervolgens verticaal splitsen van twee woningen. Twee buren kunnen dit samen doen. Door de koppeling van twee woningen ontstaan er twee gelijkvloerse woningen boven elkaar. 36 SPLITSEN RIJ HORIZONTAAL SAMENVOEGEN APPARTEMENTEN SENIOREN SPLITSEN RIJ HORIZONTAAL SAMENVOEGEN APPARTEMENTEN SENIOREN Overzicht mogelijkheden rij-transformatie SPLITSEN DUBBELE WONING HORIZONTAAL SAMENVOEGEN APPARTEMENTEN SENIOREN SPLITSEN RIJ NIEUWE DOELGROEP KLEINE HUISHOUDENS 37

19 kt kk kt kk Plattegrondstudies De bestaande eengezinswoningen kunnen op verschillende manieren worden aangepast zodat ze beter geschikt zijn voor andere doelgroepen. Niet alleen voor senioren, maar ook voor kleine huishoudens om daarmee in te spelen op de ambitie een Waterwijk vitaal te houden. Plattegrondstudies Op basis van een van de woningtypes uit Waterwijk, type AT1 en AT2, gebouwd aan het Dolfijnpad en de Sprotstraat is een aantal aanpassingsvarianten nader onderzocht in plattegrond. Voor alle varianten geldt een aantal uitgangspunten. Bij het formeel splitsen van woningen zullen ook de installaties moeten worden aangepast. Elke woning krijgt dan ook een aparte meter. Om de woningen te splitsen zal de geluidisolatie tussen de twee verdiepingen moeten worden verbeterd. Dat kan met de toepassing van een zwevende dekvloer, maar dit kost wel ruimte in de hoogte. De vrije hoogte van de oorspronkelijke slaapverdieping is niet precies bekend, maar naar verwachting niet hoger dan vereist was tijdens de bouwperiode, dus waarschijnlijk 2.40 cm. Dit aspect vergt nader onderzoek. Variant 1 - Schuine uitbouw In deze oplossing is een in breedte en hoogte toelopende aanbouw in de tuin aangebouwd, waarin op de begane grond een slaapkamer en badkamer kunnen worden gerealiseerd. Aan de voorzijde is een balkon met een zelfdragende constructie geplaatst. De toegang van de bovenwoning gaat via een eigen buitentrap en het balkon. Ook op de verdieping is er in de uitbouw aan de tuinzijde ruimte voor een slaapkamer. De tapse vorm van de aanbouw zorgt voor een heldere vorm die zich duidelijk onderscheidt van het hoofdvolume. De tuinruimte blijft vooral groot aan de achterzijde, waardoor deze oplossing zeer geschikt is voor een tuin op het noorden. Bestaande woningtype Dolfijnpad (type AT2) 38 Voorbeeld uitbouw Begane grond 70m 2 Eerste verdieping 51 m 2 Tweede verdieping 21 m 2 Tweede verdieping Begane grond70 m 2 Eerste verdieping 51 m 2 21 m 2 39

20 kt kk kt kk kk kt kk kt kt kk kt kk Variant 2 - Patiowoning Variant 2 gaat uit van een aanbouw achterin de tuin die met een brede gang verbonden is met het hoofdvolume. De grootte van de tuin wordt daarmee verkleind tot patiogrootte. In de aanbouw is ruimte voor een slaapkamer, een badkamer een berging. De verbindingsgang kan door de maat bijvoorbeeld ook als bibliotheek of werkplek worden gebruikt. De eerste verdieping wordt verbouwd tot tweekammerwoning. Een deel van de zoldervloer zou kunnen worden verwijderd zodat in de woonkamer meer hoogte ontstaat. Op de woonlaag is ruimte voor een kleine slaap-, werk, logeerkamer. De hoofdslaapkamer bevindt zich op de tweede verdieping. Variant 3-2,5m uitbouw In variant 3 is de gehele woning over twee lagen met 2,5 meter uitgebouwd. Zo worden zowel de beneden- als de bovenwoning een stuk groter. Om de woningen geschikt te maken voor senioren moet inpandig ook worden verbouwd. Hier is een oplossing getekend waarbij de keuken wordt verplaats naar de achterkant van het huis en de slaapkamer aan de straatzijde wordt gemaakt. Op de verdieping kan een eenvoudig tweekamer appartement met speel-logeer-werk entresol worden gemaakt. Begane grond 83 m 2 Eerste verdieping 42 m 2 Tweede verdieping 21 m 2 Begane grond 83 Eerste m 2 verdieping 51 m2 Tweede verdieping 21 m 2 40 Begane grond 65 m 2 Eerste verdieping 56 m 2 Tweede verdieping 21 m 2 Begane grond 65 Eerste m 2 verdieping 56 m2 21 m 2 Begane grond 65 Eerste m 2 verdieping 56 m2 21 m 2 Tweede verdieping 41

21 kt kk kt kk kt kk kt kk Variant 4 slaapkamer module In Variant 4 wordt een compacte aanbouw geplaatst waarin een slaapkamer kan worden gemaakt. Inpandig kan daaraan gekoppeld een badkamer worden gerealiseerd. De woonruimte wordt hiermee wel kleiner Daar staat tegenover dat dit een relatief beperkte investering vraagt. In de getekende oplossing maakt de bovenverdieping gebruik van de bestaande interne trap en heeft dus geen aparte toegang en geen buitenruimte. Deze ruimte kan als kamer worden verhuurd. Variant 5 horizontaal samenvoegen Deze oplossing kunnen twee buren samen realiseren. De twee benedenverdiepingen en de twee bovenverdiepingen worden samengevoegd tot twee seniorenproof-appartementen. De bereikbaarheid van de bovenwoning is op deze schaal op te lossen met de integratie van een compacte huislift in de hal. lift lift Tweede verdieping Begane grond 65 m 2 Eerste verdieping 55 m 2 Tweede verdieping 21 m 2 Begane grond Eerste m 2 verdieping 54 m2 21 m 2 Voorbeeld uitbouw en splitsen in Deurne Begane grond 81 m 2 Eerste verdieping 85 m 2 Tweede verdieping 21 m 2 Begane grond 81 m 2 Eerste verdieping 85 m 2 Tweede verdieping 43

22 kk kk kt kt kt kk kt kk Variant 6 hoekuitbouw achterkant Ook mogelijk is een uitbouw aan de achterzijde die uitsteekt in de breedte, waardoor de gevel van de woonkamer minder gesloten wordt. Een andere oplossing kan zijn de plaatsing van een buitentrap tegen de kopgevel om de bovenwoning te ontsluiten, zoals in het voorbeeld uit Tweede verdieping Freiburg, Duitsland (afbeelding). Regelgeving en fiscale aspecten Bij het aanpassen is de bouwregelgeving leidend. Voor de meeste aanbouwopties zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. De regelgeving voor vergunningsvrij aanbouwen staat een aantal mogelijkheden toe die zonder vergunning kunnen worden gerealiseerd. Hierbij gaat het in hoofdlijnen om bouwen op het achtererf, niet hoger dan drie meter zonder dakterras. Het maximaal te bebouwen oppervlak is afhankelijk van de grootte van de tuin. Het verhuurbaar maken van de bovenverdieping kan op twee manieren: Door de bovenwoning als volledig zelfstandige unit uit te voeren. In dat geval zal een splitsingsvergunning moeten worden aangevraagd bij de gemeente en moet het Kadaster akkoord gaan met de splitsingstekening. Ook zal bij de hypotheekverstrekkende bank toestemming moeten worden gevraagd. Huurinkomsten die hiermee worden gegenereerd moeten worden opgegeven bij de inkomstenbelasting. Bij een zelfstandige unit die permanent wordt verhuurd ziet de Belastingdienst dit als box-3- inkomsten. Ook kan de bovenwoning als kamer worden verhuurd. In dat geval is een splitsingsvergunning niet nodig. Er kan sprake zijn van een kamerverhuurvrijstelling als de ontvangen huur niet meer is dan Euro (bedrag 2015). Ook moet de huurder op het adres zijn ingeschreven. Begane grond 81 m 2 Eerste verdieping 85 m 2 Tweede verdieping 21 m 2 Voorbeeld Freiburg, Duitsland 44 Begane grond grond Eerste m 2 m 2 verdieping Tweede m 2 m 2 verdieping m 2 m 2 45

23 Nieuwbouw gemeenschappelijk wonen Buiten onze opdracht van de gemeente Almere om is een start gemaakt met de opzet van een kleinschalig gemeenschappelijk woongebouw. Dit is in nauw overleg met de bewoners en gemeente gedaan. Maquette Hofje Kleinschalig gemeenschappelijk wonen biedt kansen om lang zelfstandig te wonen op een prettige manier. De kleinschaligheid stimuleert sociale contacten en voorkomt eenzaamheid. Bewoners ondersteunen elkaar waardoor minder snel aanspraak hoeft te worden gedaan op de formele zorg. De woningen zijn rolstoelgeschikt en geschikt om zorg te verlenen wanneer dat nodig is. Gemeenschappelijke ruimte maakt interactie tussen bewoners toegankelijk en biedt ruimte voor bijvoorbeeld hobbies en een gastenverblijf. In twee sessies met bewoners hebben we informatie gegeven over kleinschalig gemeenschappelijk wonen en woonwensen opgehaald. In maart 2015 hebben we drie verschillende modellen besproken met 90 workshopdeelnemers. Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 wonen in een hofje Das Sonnenhaus, Duitsland Maquette Appartementengebouw 1. Wonen in een hofje Het hofje kenmerkt zich door het wonen (18 woningen) rondom een gemeenschappelijke tuin. Dit hofje ligt wat meer op afstand van bestaande voorzieningen. De gemeenschappelijkheid uit zich, naast de tuin, in een centraal aan het hof gelegen ruimte op de begane ruimte delen grond: de zogeheten hofwoonkamer. Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 Schets Hofje Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 wonen in een hofje Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 Das Sonnenhaus, Duitsland ruimte delen Een gemeenschappelijke tuin lijkt mij leuk met anderen kunnen we hobbyruimte delen Maquette patiowoningen 46 47

24 Wonen in een klein appartementengebouw Per verdieping zijn vier appartementen (van de in totaal 16 appartementen) rondom een gemeenschappelijke hal gesitueerd. Een dergelijk gebouw kan dichtbij (bestaande) voorzieningen gesitueerd worden. Op de begane grond is ruimte voor een voorziening die het gebouw overstijgt, bijvoorbeeld een buurtwoonkamer en/of zorgpunt. Een gemeenschappelijke daktuin biedt groen en ruimte, zonder de zorgen van een eigen privétuin. Wonen in een patiowoning Dit model benadrukt het individueel wonen met veel privacy. De woningen (in totaal 17 woningen) zijn grondgebonden en hebben een eigen patio en parkeerplaats. In het tussengelegen park wordt in een apart gelegen gebouw een gemeenschappelijke huiskamer voorgesteld. Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 Door de drie modellen aan de Waterwijkbewoners voor te leggen is meer inzicht verkregen in thema s als gemeenschappelijkheid, clustering van woningen en het belang van nabijheid van voorzieningen. landschappelijk wonen in een patiowoning Das Sonnenhaus, Duitsland Schets appartementengebouw Schets patiowoningen Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 ruimte delen Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 ruimte delen Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 zorg mijn woning Ruimte om met de kleinkinderen te knutselen en bakken Ik wil graag ook mijn privacy behouden terwijl ik toch samenwoon met anderen Als buren staan we voor elkaar klaar, ik pas op de buurkinderen en zij helpen mij in de tuin met anderen kunnen we hobbyruimte delen 48 49

25 Financiële strategieën Het vitaal houden van Waterwijk lukt niet met alleen particuliere initiatieven. Daarvoor is een integrale aanpak nodig, waarin de particuliere investering in een context staat van waardevermeerdering. Dus zowel topdown als bottom up. Pas dan zullen particulieren ook bereid zijn te investeren. Zelfs als particulieren bereid zijn te investeren, dan is het nog de vraag of dat op reguliere wijze, met bijvoorbeeld een hypotheek, lukt. Voor ouderen is het lastiger een uitbreiding van de hypotheek te krijgen. Er is dus ook op financieel gebied een strategie nodig die de schaal van het individu overstijgt. Een strategie die collectieve maatregelen mogelijk maakt en die ook particuliere investeringen waar nodig faciliteert. Een strategie die ook ange termijn investeringen mogelijk maakt. G E M E E N T E B A N K B E L E G G E R Z O R G V E R L E N E R N U O N S I E M E N S Z O R G O P M A A T + H U U R O F K O O P A A N G E P A S T E W O N I N G In de hierop volgende alinea s bespreken we een aantal integrale financieringsmogelijkheden. Vooropgesteld: geen van deze voorstellen is dé oplossing. De praktijk zal een combinatie zijn van onderstaande en van nog te ontwikkelen modellen en/of constructies. Op het moment van verschijnen van dit rapport zijn wij in gesprek met de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Triodos Bank over andere mogelijkheden en financieringsvormen. Zodra hier meer over bekend is voegen we deze graag nog toe aan dit rapport. A A N D E E L A A N D E E L WIJK COOPERATIE W O N I N G R U I L V E R H U U R B E S T A A N D E W O N I N G E N Gebiedsfonds Een verdienmodel waarin verschillende type investeerders (overheden, private partijen en maatschappelijke partijen) hun middelen bundelen, om een korte- en langetermijn-financiering te faciliteren met als primair gemeenschappelijk doel het integraal ontwikkelen en beheren van een gebied. Een gebiedsfonds is een onderdeel van een businesscase voor de gebiedsontwikkeling, en bepaalt in dit geval hoe de financiën worden georgani- P A R T I C U L I E R E N A A N D E E L H O U D E R S A A N D E E L B E H E E R O P E N B A R E R U I M T E N I E U W B O U W P R O D U C T E N / D I E N S T EN Schema wijkcoöperatie 50 51