Agendapunt : 15. Voorstelnummer : Onderwerp : Maatregelen stimulering woningmarkt; vaststelling Verordening starterslening Marum

Transcriptie

1 AAN: GEMEENTERAAD. Raadsvergadering: 3 juli 2013 Agendapunt : 15 Voorstelnummer : Onderwerp : Maatregelen stimulering woningmarkt; vaststelling Verordening starterslening Marum Marum : 19 juni 2013 Doel raadsvoorstel Vaststellen welke maatregelen de gemeente neemt om de vastgelopen woningmarkt los te trekken. Aanleiding / vraagstelling Aanleiding is een motie van uw gemeenteraad van 11 juli Deze is door ons nader uitgewerkt en aan de raadscommissie voorgelegd. De raadscommissie besloot vervolgens het presidium te vragen besluitvorming voor te bereiden. Het presidium agendeerde het stuk voor de thema-avond over woningbouw op 23 januari jl. De bespreking in die bijeenkomst gaf aanleiding tot nader onderzoek en uitdieping en moet nu tot een formeel raadsbesluit gaan leiden. Inhoudelijke tekst / achtergronden / uitleg van het raadsvoorstel In de notitie waarin de motie nader werd uitgewerkt werd het volgende voorgesteld: 1.a. verlagen van de grondprijzen met 10,=/m² door minder storting in fonds bestaande woonwijken/ bovenwijks, of 1.b verlagen van de grondprijzen met 15,=/m² door minder storting in fonds bestaande woonwijken/ bovenwijks ; 2. verruiming optiemogelijkheden/termijnen naar een eerste optietermijn van vier maanden met een verlengingsmogelijkheid van twee maanden (tot nu toe twee respectievelijk één maand); 3. verruiming mogelijkheden latere aktepassering (binnen 16 weken i.p.v. binnen twee maanden, met verlengingsmogelijkheid van één jaar) en in die 16 weken (+ één jaar verlenging) geen rentetoerekening toepassen; 4. aanpassing algemene verkoopvoorwaarden door het schrappen van artikel 3.2 en door toevoeging van de ontbindende voorwaarde dat de koop ook ontbonden kan worden als binnen één jaar na datum verkoopbesluit de eigen woning nog niet tegen minimaal een van tevoren (op onderbouwd advies van de makelaar) vastgestelde minimumprijs is verkocht; 5. meer reclame maken en aan beurzen deelnemen c.q. die mee organiseren; 6. mee te werken c.q. positief in te spelen op CPO-projecten; 7. mee te werken aan plannen om leegstaande panden geschikt te maken voor starters. Tijdens de thema-avond op 23 januari jl. werd door diverse leden van uw raad aanvullend een aantal suggesties om te onderzoeken meegegeven:

2 2 a) onderzoek de mogelijkheid van gronduitgifte via erfpacht; b) bekijk of de bijdragen uit de kavelverkoop aan andere fondsen (groenfonds, kunstfonds, reserve exploitatie bestemmingsplannen) ook verminderd kunnen worden zodat dan een nog verdere verlaging van de grondprijs mogelijk wordt; c) onderzoek naar verlenging van de looptijd van grondexploitaties; d) onderzoek of legeskosten verlaagd of gestaffeld kunnen worden; e) onderzoek of de gemeente startersleningen kan verstrekken of ondersteunen. Wij hebben deze suggesties nader onderzocht. Daarbij geldt wel, dat daarmee het door uw raad gestelde uitgangspunt bij ons eerdere rapport (de maatregelen mogen de gemeente geen geld kosten) losgelaten wordt. ad. a. Gronduitgifte middels erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak te houden en te gebruiken. Ondanks dat de erfpachter het volledige genot heeft van een onroerende zaak, is hij echter geen eigenaar van de zaak. Een erfpachter is wel eigenaar van het erfpachtrecht. De verpachter, in dit geval de gemeente, zal in de akte van vestiging aan de erfpachter de verplichting opleggen om aan de eigenaar op al dan niet terugkerende tijdstippen een geldsom te betalen. Deze geldsom noemen we canon. Een erfpachter kan zijn erfpachtrecht bezwaren, vervreemden, verhuren of verpachten. Op erfpachtrecht kan hypotheek worden gevestigd. De periodieke canon die de erfpachter betaalt, kan hij aftrekken van de inkomstenbelasting. De canon kan niet rechtstreeks van de inkomstenbelasting worden afgetrokken als de erfpachter in één keer de erfpacht afkoopt. De afkoopsom kan worden meegefinancierd met de hypotheek. De hypotheekrente is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Banken gaan met een recht van erfpacht om alsof er sprake is van eigendom. Bij overlijden van de erfpachter gaat het recht van erfpachter over op de erfgenamen. Een recht van erfpacht wordt door middel van een notariële akte ingeschreven in het kadaster. Erfpacht kan eindigen doordat de erfpachter of verpachter opzegt. Erfpacht kan ook eindigen door het verstrijken van de duur waarvoor deze is aangegaan. Tevens kan erfpacht door de rechter worden opgeheven als de erfpachter gedurende twee jaar de canon niet heeft betaald of in ernstige mate tekort schiet in nakoming van zijn andere verplichtingen. Verkenning Een beperkt aantal gemeenten maakt gebruik van een erfpachtconstructie. Opvallend is dat voornamelijk de grotere gemeenten een actief beleid hebben met betrekking tot het voeren van erfpacht. De gemeenten die onder andere erfpacht toepassen zijn Amsterdam, Alkmaar, Arnhem, Den Haag, Dordrecht, Groningen, Haarlem, Hoorn, Leiden, Rotterdam, Utrecht, Vlaardingen, Zaandam en Zwolle. Voor de meeste van bovenstaande gemeenten is erfpacht een erfenis uit het verleden. Vroeger hadden ruimtelijke plannen niet de rechtskracht die ze nu hebben. Vandaar dat veel gemeenten de grond in eigendom hielden zodat zij sturing konden geven aan de bestemming. Het erfpachtbeleid heeft bij vele gemeenten ook als doel om opbrengsten te genereren. De hoogte van de erfpachtcanon hangt namelijk af van de waarde van de grond. Tevens wordt de canon regelmatig marktconform geïndexeerd. De Consumentenbond concludeert in een onderzoek dat erfpacht vaak veel onvoordeliger is voor de huiseigenaar dan eigendom. Dit geldt met name voor situaties, waarin tussentijdse aanpassingen van waarde ontwikkelingen van de grond in het erfpachtcontract zijn meegenomen en situaties waarin de te betalen erfpachtconstructie hoger ligt dan de kapitaalmarktrente. Met name de aankoop van bestaande panden, waarbij de erfpachtcanon tijdens de te verwachten gebruiksduur zal moeten worden aangepast leveren financiële risico s op voor de gebruiker. Afkoop is in vrijwel alle gevallen aan te raden. De Vereniging Eigen Huis is tegen het erfpachtstelsel. De erfpachter kan in eerste instantie een woning voor een laag bedrag aankopen. Vervolgens zal hij wel oneindig canon moeten betalen. De

3 3 canon wordt jaarlijks geïndexeerd, met als gevolg dat de erfpachter op lange termijn altijd duurder uit is dan met eigendom. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft meegedeeld dat erfpacht een beleidskeuze ten behoeve van grondpolitiek kan zijn. Deze keuze heeft als doel inkomsten structureel te generen. De VNG adviseert om grond direct te verkopen en niet in erfpacht uit te geven. Banken zijn als gevolg van de kredietcrisis hun risicoprofiel gaan bijstellen en zijn meer dan in het verleden gaan beoordelen welke zekerheid feitelijk wordt gesteld bij hypotheekverstrekking. Daardoor zijn zij terughoudend geworden met hypothecaire financiering bij particuliere erfpacht. Echter als de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst duidelijk zijn en de kredietwaardigheid van de erfpachter voldoende is, zijn er in principe geen bezwaren tot het verstrekken van een hypothecaire geldlening. Fiscale gevolgen Uitgifte in erfpacht is een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting en voor de BTW indien er sprake is van een bouwterrein. De fiscale gevolgen moeten afhankelijk van de erfpachtovereenkomst (feitelijke levering of verhuurdienst) afzonderlijk worden beoordeeld. De af te dragen BTW/overdrachtsbelasting zal moeten worden meegeteld in de berekening van de canon. Voor de erfpachter zijn de canons fiscaal aftrekbaar. Afkoop van de erfpacht is niet aftrekbaar. Wel de hypothecaire geldlening die hiervoor wordt aangetrokken. Gemeentefinanciën Gemeenten maken voor het uitgeven van gronden in erfpacht (forse) extra administratieve lasten. Lasten voor het beheren van contracten, de administratie en het innen van canons. De kosten kunnen worden gedekt uit de uit te geven canons. Hiervoor zal een kostendekkende opslag kunnen worden toegepast. Ook hierdoor is een erfpachter over het geheel duurder uit dan bij directe aankoop. In erfpacht uitgegeven kavels worden administratief inclusief eventueel af te dragen BTW/overdrachtsbelasting overgeboekt vanuit de grondexploitatie naar de materiële vaste activa. De rente hierover komt ten laste van de gemeentelijke exploitatie. Hiertegenover staan de opbrengsten van de canons. Voor- en nadelen op een rijtje Voordelen erfpacht De gebruiker van erfpacht koopt de woning (en niet de grond). Daardoor kan een hypotheek worden genomen met een lagere aanschafwaarde. Erfpacht genereert inkomsten voor de gemeente. Op grond hoeft niet te worden afgelost, alleen de jaarlijkse canon moet worden betaald (naast R+A voor de hypotheek van de woning aan de bank). Nadelen erfpacht De maandelijkse lasten voor een woning met erfpacht vergeleken met een woning zonder erfpacht verschillen nauwelijks. Daarom is het voordeliger voor de gebruiker om de grond in eigendom te hebben (profiteren van waardestijgingen). Erfpacht stagneert doorstroming. Forse administratieve last gemeente Kritische houding van banken ten aanzien van particuliere erfpachtcontracten. Conclusie Een erfpachtconstructie is mogelijk, maar wij concluderen dat door invoering van gemeentelijke erfpacht de woningbezitter niet is geholpen. Voordeel voor de woningbezitter is dat een woning voor een laag bedrag (exclusief grond) kan worden aangekocht, maar over het geheel is de koper altijd duurder uit, en bovendien

4 4 is de administratieve last voor de gemeente aanzienlijk. Wij stellen u voor af te zien van het uitgeven van woningbouwgrond in erfpacht. ad. b. Bijdragen vanuit kavelverkoop aan alle fondsen In de notitie Beweging in de woningmarkt zoals door u reeds besproken is aangegeven welke fondsen gevoed worden vanuit de kavelverkopen en welke verplichtingen op die fondsen rusten. Op grond van die inventarisatie gaven wij aan alleen de storting in het fonds reserve bestaande woongebieden/bovenwijkse voorzieningen ad 15,58 geheel of gedeeltelijk (tot 10,=) te willen benutten voor verlaging van de kavelprijzen (voorstel 1a/1b hiervoor). De totale fondsstortingen bedragen 22,61; dat is de maximale verlagingsmogelijkheid voor de grondprijzen vanuit de stortingen. Aan u de keuze. Wel stellen wij u voor (in aanvulling op ons eerdere voorstel) de door te voeren verlaging van de grondprijzen vooreerst voor een periode van zes maanden af te spreken (campagne-aanbod). ad. c. Effecten verlengen looptijd grondexploitaties op kavelprijzen Het verlengen van de looptijd van de exploitaties (bijvoorbeeld met twee jaar) heeft als effect dat -bij gelijkblijvende investeringen en bij gelijkblijvende oppervlakte uitgeefbare grond- de afrekening van die investeringen over een langere periode uitgesmeerd wordt. Daarbij moet dan de rente bijgeschreven worden. Dit heeft als financieel effect dat de kavelprijzen in zeer beperkte mate hoger worden en in elk geval niet het gewenste effect van lagere kavelprijzen bereikt wordt. ad. d. Effecten verlagen of staffelen legeskosten De legeskosten zijn niet gebonden aan de kavelprijzen, maar aan de verlening van omgevingsvergunningen voor de bouw. Bij projectmatige bouw zitten deze kosten vaak in de verkoop (van nieuwbouwwoning + ondergrond) verrekend, bij losse kavelverkoop zijn legeskosten nog niet aan de orde en komen die pas veel later. Het verlagen van de leges staat op gespannen voet met het uitgangspunt om de leges kostendekkend te laten zijn (wordt bij omgevingsvergunningen in de huidige recessie al niet meer gehaald). Het staffelen van de leges zit al in de Legesverordening (hoogte leges afhankelijk van bouwsom) en heeft geen effect op de kavelverkoop. Als gedoeld wordt op gespreide betaling van leges (bijvoorbeeld 50% bij afgifte van de vergunning en 50% na gereedkoming van de bouw) dan heeft dat alleen een negatief rente-effect (latere inkomsten terwijl de dienst al wel verricht is) voor de gemeente. Het gaat ook niet om een substantieel bedrag, waardoor de kavelaankoop ineens wel tot de mogelijkheden zou behoren. (ter illustratie: de leges voor een starterswoning tot bedragen 2,3 % van de bouwsom, dus maximaal 3.450). Wij raden u af niet verder in de legessfeer maatregelen te zoeken. ad. e. Effecten inzetten instrument startersleningen Een starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVN) is een goed instrument om het niet door de banken te financieren hypotheekdeel alsnog te kunnen lenen (overigens onder dezelfde voorwaarden t.a.v. kredietwaardigheid en inkomensontwikkeling die de banken stellen, en altijd onder Nationale hypotheekgarantie). Bij de starterslening loopt de gemeente alleen renterisico's, het bedrag van de lening zelf wordt gegarandeerd terugontvangen. Er wordt een soort Revolving Fund ingesteld, waaruit de startersleningen betaald worden. Dit zal wel eerst vanuit gemeentelijke middelen gevoed moeten worden. Hiervoor is nodig dat de gemeente een deelnemersovereenkomst sluit met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten; daarna kan een gemeentelijke regeling startersleningen worden vastgesteld. Wij stellen u terzake het volgende voor: Wij gaan een deelnemersovereenkomst aan met de SVN. We stellen u voor een Verordening startersleningen Marum vast te stellen, die na akkoord en het sluiten van de deelnemersovereenkomst in werking kan treden. De concept-regeling, die de goedkeuring moet hebben van de SVN, is bij de stukken gevoegd. Wij stellen u voor met deze regeling in te stemmen door vaststelling ervan. De ingangsdatum van de regeling kan bepaald worden op 1 oktober 2013, of zoveel eerder of later als de deelnemingsovereenkomst met de SVN is gesloten.

5 5 Wij zijn daarbij uit gegaan van de volgende criteria: 1. de maximale verwervingsprijs (inclusief grondkosten) mag niet hoger zijn dan ; 2. de te verstrekken starterslening kent een rentepercentage dat de SVN hanteert: het actuele 15 jaar vastrentepercentage; 3. de lening (en ook de basislening bij de reguliere bank) moet onder de NHG vallen. Het plafondbedrag van de door de gemeente in het fonds te storten bedrag vooreerst bepalen op (hiervoor kunnen circa 11 starters geholpen worden, zo blijkt uit onderstaand rekenvoorbeeld: koopsom woning inclusief grond toegestane meefinanciering bijkomende kosten 5% = financiering bank 80% = financiering via starterslening 20%= hiervan 50% via SVN/Rijk en 50% vanuit gemeente = Bij een fondsomvang van kunnen hiervan dus 11,9 starters geholpen worden). In de plannen voor Alberdaheerd en Coenderslaan zijn hiervoor kavels beschikbaar en ook is een initiatief in onderzoek voor een aantal starters in Jonkersvaart. Procedure en planning/communicatie Na besluitvorming zal dit door ons college worden uitgewerkt (aanpassing Algemene Verkoopvoorwaarden) en worden doorgevoerd in de lopende exploitaties. Daaraan zal vervolgens ook bekendheid worden gegeven op de website, in het AchtDorpenNieuws en in de kavelverkoopbrochures. Ook de makelaars in onze gemeente zullen op de hoogte worden gesteld. Met de SVN zullen wij een deelnemersovereenkomst aangaan. De nu door u vast te stellen regeling kan pas in werking treden nadat de SVN daarmee heeft ingestemd. Financiële consequenties Afhankelijk van de door te voeren maatregelen: lagere inkomsten, minder fondsvorming, vulling revolving fund, mogelijk renteverlies, extra ambtelijke inzet. Meer woningen en dus meer WOZ-inkomsten. Er wordt gestort in het fonds van SVN ten behoeve van startersleningen in de gemeente Marum, vanuit de algemene bedrijfsreserve. Resumé Ten aanzien van bovengenoemde punten stellen wij u voor te besluiten: 1. de verkoopprijs voor bouwkavels te verlagen met 10,=; 15,58 of 22,61, vooreerst in het kader van deze woningbouwbevorderingscampagne voor een periode van zes maanden; 2. de voorstellen onder de punten 2 t/m 7 over te nemen en conform te besluiten; 3. niet over te gaan tot het uitgeven van bouwgrond in erfpacht; 4. geen gespreide betaling van leges mogelijk maken; 5. in te stemmen met het invoeren van startersleningen voor nieuwbouwwoningen met maximale stichtingskosten van (verhoogd met bijkomende kosten ad 8.000), en het daarvoor benodigde revolving fund te vullen met een bedrag van (maximum) vanuit de ABR. De daarvoor benodigde Verordening startersleningen Marum vast te stellen en in werking te laten treden nadat het college een deelnemersovereenkomst heeft gesloten met de SVN.

6 6 Burgemeester en wethouders van de gemeente Marum, de secretaris, de burgemeester, (J.A. Jellema) (H. Kosmeijer) Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de vergadering van de raadscommissie op 17 juni jl. De commissie vindt dit voorstel rijp voor behandeling in de raad.