Informatiebulletin Overstad

Transcriptie

1 NUMMER 4 JUNI 2006 Informatiebulletin Overstad UITKOMSTEN RONDE TAFEL CONFERENTIE OVER OVERSTAD Op 2 juni vond een rondetafelgesprek plaats over de gebiedsontwikkeling van Overstad. Deelnemers waren ontwikkelaars en andere deskundigen die geen posities en eigendommen op Overstad hebben. Deskundigen van naam en faam, die hun sporen verdiend hebben in de stedelijke vernieuwing. Doel was hun kennis en ervaring in dit soort projecten voor Overstad in te zetten en feedback te krijgen op het proces en de plannen. Projectontwikkelaars hebben er belang bij in deze fase tijd en kennis te investeren. Hun professie ondernemerschap stelt hen in staat enige afstand te nemen van de actuele problematiek en naar de kansen van een transformatie te kijken, zoals die op Overstad qua ligging, bereikbaarheid en intrinsieke kwaliteit. Adriaan Geuze, Stan Roestenberg, Jelte Visser INLEIDINGEN De bijeenkomst startte met een drietal inleidingen. Adriaan Geuze van West 8, planeconoom van de gemeente Alkmaar Jelte Visser en Stan Roestenberg van Bohemen schetsten een beeld van het onderzochte programma, een stedenbouwkundig idee voor de ontwikkeling en de daarop betrekking hebbende beeldkwaliteit, de grondexploitatie en een voorstel voor een proces om er met de eigenaren uit te komen. REACTIES Dhr. De Reus - Johan Matser Projectontwikkeling BV Intelligent plan Vindt het een herkenbaar vraagstuk en vergelijkt het vraagstuk met de noordkant van het station in Amersfoort. Daar kwam de gemeente ook eerst met een plan met een vergelijkbaar tekort op de grondexploitatie. Wat valt daar van te leren? Het plan voor Overstad is intelligent, maar nu moet je het proces goed doen. Laat veel kostenposten nog even liggen. Regel en organiseer de dynamiek van 15 jaar rekening houdend met het bij de dag leven van de politiek. 1

2 Dhr. Van Boven - Bouwfonds MAB Ontwikkeling Dhr. Noordanus - AM Wonen BV Dhr. Feijtel Vos BV Bouwmaatschappijen Dhr. Klomp - BAM Woningbouw BV Overstad is goudklompje Het is een grote opgave. In vergelijking groter dan Almere stadshart en Rotterdam Alexandrium. De plek is een goudklompje. Het programma is belangrijk. Het vertrekpunt van Geuze is goed te volgen. Sommige dingen kunnen anders, b.v. beter aansluiten op de bestaande patronen en verkaveling. Fixeer je niet op een tekort. Complimenten voor het door de gemeente gepresenteerde werk. De gemeente moet een participerende rol nemen, ze moet zelf ook de ontwikkelingspijn voelen. Blijf aan de planknoppen draaien en zet de eigen grond succesvol in. Durf te kiezen voor onzekerheid Een te sterke interactiviteit werkt niet. Overschat de mogelijkheden van verevening op basis van de Grondexploitatiewet niet. Je moet een andere werkwijze vinden. Het gaat om onderhandelingsplanologie. Noordanus geeft aan dat de ontwikkeling van het Eemkwartier in Amersfoort een mooi voorbeeld kan zijn. Durf te kiezen voor onzekerheid. Dat is politiek moeilijk verkoopbaar. Het plan van Geuze is goed. Moet wel beter gefaseerd worden. Fixeer je niet op het eindbeeld en de bijbehorende exploitatie. Programmatisch is het nog wat zwak. Dat moet met een markttoets beter worden gefundeerd. De tijd en de markt scheppen ook kansen. Zoek ook andere trekkers, bijvoorbeeld InHolland. Ga met open einden de planvorming in. Het is een goede plek, de verkavelingsleutel is nog niet gevonden. Betrek marktpartijen in een PPS. Zij kunnen beter onderhandelen. Het bestuur moet in de politieke arena onzekerheid durven presenteren. Betrek niet te veel partijen in een PPS. Hoe minder zielen des te meer vreugd. Durf te investeren in het onderhandelingsproces. Enthousiasmeer en daag uit Laat de integraliteit niet je vijand zijn. Durf te beginnen. Het plan is in het proces hard neergezet. Dat geeft een schrikreactie. Geef nu meer ruimte, het is tenslotte een ontwikkeling van circa twintig jaar. Een PPS nu al inzetten roept twijfels op. Een hele intensieve betrokkenheid van de gemeente is de voorwaarde voor succes. Zet het niet te veel op afstand. De dubbelrol voor de gemeente is uitdagend. Enthousiasmeer en daag uit. Begin! Begin! Welke bedrijven gaan er weg? Breng dat goed in beeld. De zonering is een hindernis voor de ontwikkeling. Pak de kansen, dan komt de rest vanzelf. Je moet een integraal eindplaatje maken om overeenstemming over afdrachten te krijgen. Dat is wel een probleem bij deze opgave. Differentieer meer in het programma. Er komen te veel appartementen op de markt. Durf ook grondgebonden woningen te programmeren in het gebied. Zoek dit goed uit door een verkavelingstudie waarbij wordt gekeken naar andere creatieve verkavelingmogelijkheden. Een voorbeeld voor een goede dichtheid met grondgebonden woningen is Borneo Sporenburg en ons project Victoriekwartier aan de Frieseweg. De Reus reageert hier op door te stellen dat in het programma het probleem niet zit. De plek is goed. Zet een goede kwaliteit van de openbare ruimte neer en hou dat vast. Dhr. Deurwaarder - Deurwaarder Bouwgroep (Heeft Arcade al gebouwd in het gebied) Niet te veel woontorens De plek waar Arcade staat, leent zich het best voor hoogbouw, door haar oriëntatie en haar link met de binnenstad. Op de plekken verderop aan het kanaal kan ook hoogbouw worden gerealiseerd. Deze plakken worden echter al minder aantrekkelijk. Wij denken dat je in het achtergebied met grondgebonden woningen moet werken. In (semi)gesloten bouwblokken, waar parkeren op de binnenplaatsen op het maaiveld plaatsvindt. (Kan op eigen grond en scheelt kosten gebouwd parkeren). Dus, plan niet te veel woontorens. 2

3 Dhr. Krop - AM Wonen BV Is minder hier niet meer? In de grondexploitatie slaat vooral de parkeeropgave een financieel gat. Is dit gewenst vanuit de stedenbouw, de markt of de grondexploitatie? Is minder hier niet meer? Kijk nog eens goed naar de dichtheden. Een parkeergarage bouwen is heel moeilijk te faseren. Ga verder met het proces markt tekenen rekenen. Jelte Visser beoordeelt de parkeernormen voor de detailhandel als te hoog. Daar wordt op gereageerd dat het parkeerprobleem vooral aan het wonen zit en dan vooral aan de sociale bouw. Dhr. Geuze - West 8 Dhr. Bos - Stichting Woonwaard Noord- Kennemerland Parkeren bottleneck Geeft voorbeelden uit de eigen praktijk in België (Antwerpen) en in Londen. In de aanpak van West 8 zit ook een proces: Los het parkeren op eigen terrein op en creëer voorkanten. De openbare ruimte in het plan (47 %) bestaat vooral uit binnenterreinen. Parkeren is wel een bottleneck. De vraag rijst of de detailhandel niet beter langs de ontsluitingsweg/binnenring gesitueerd kan worden. Dat lukt altijd. Er is een logica toegepast waarmee ontdekt is dat er ca woningen in het gebied ontwikkeld kunnen worden. De rand is vrij realistisch qua plan, de binnenkant van het gebied is nog open. De benadering zou moeten zijn: Wat wil je bouwen? Maak goede buitenruimten en los het parkeren op. Ontwikkeling Kanaalkade meenemen De gemeente speelt een zeer belangrijke rol in het ontwikkelingsproces. Het realiseren van de voorzieningen moet je goed en vooraf regelen. Dat is belangrijk voor het functioneren van het gebied in de toekomst. Laat de olie maar stromen, maar stuur wel goed. De corporaties willen meedoen. Dat is een belangrijk signaal. Wel zijn er zorgen over het aan moeten leggen van een binnenring voor de stedelijke verkeerscirculatie in het gebied. Neem daarover ook direct politiek een standpunt in. Buiten het project gebeurt ook iets. De ontwikkeling van de Kanaalkade aan de overkant moet je meenemen. Geuze benadrukt dat verkeer- en parkeerproblemen na jaren vanzelf in het proces worden opgelost. Focus daar nu niet te veel op. Van Boven pleit voor een stapsgewijze benadering op basis van een gedegen marktanalyse. Definieer de no regrets daarop. Van Koningsveld vraagt hoe je de binnenstad over het water trekt: kan er een schaalverkleining op Overstad plaatsvinden in de detailhandel? Welke functies kun je een plek geven? Dat is ook voor de woningmarkt belangrijk: dat geeft een imago aan het gebied! Geuze bevestigt deze gedachte. Rodamco zou met zijn kavel moeten beginnen. Je verwacht daar gezelligheid, maar dat is ver te zoeken! Noordanus stelt dat vergroting van de grootschalige detailhandel eigenlijk niet bij de gewenste sfeer past. Sfeer creëren is van essentieel belang voor een succesvolle ontwikkeling. Onderzoek dat nog eens. DISCUSSIE regierol gemeente Westerdijk formuleert als vervolgvraag: Is de regierol van de gemeente nodig en aan de orde? Moeten marktpartijen al direct worden betrokken? Zo ja: Hoe? 3

4 De Reus vindt dat de rol van partijen staat of valt met het omgaan met de grondexploitatie en de risico s. Je zou moeten kiezen voor een overall regie van de gemeente met twee marktpartijen. Andere marktpartijen kunnen deelprojecten voor hun rekening nemen. De ene keer is de gemeente trekker, de andere keer een marktpartij. Noordanus vindt dit onhandig. Kies voor een gebiedsgerichte PPS (CV/BV) van gemeente en marktpartijen. Met de PPS verwerf je de grond. Je past onderhandelingsplanologie toe met de eigenaren. Dit is de enige manier om ook te kunnen verevenen. De Reus bevestigt dat dit belangrijk is. De praktijk is vaak dat je er met de eigenaren niet uitkomt. Partijen die risico willen nemen moeten samen met de gemeente de ontwikkeling doen. Sterke partijen met een overall visie op de ontwikkeling. Je brengt in de eerste fase van de ontwikkeling een financieel offer die je de tweede fase pas goed kunt maken. Het dilemma zit ook in de noodzakelijke fasering. Wie willen er in de eerste fase op een gedeeltelijk nog verouderd industrieterrein wonen? Van Boven pleit voor een nadrukkelijke regierol van de gemeente op enige afstand, die middels een (beperkt) aantal door haar geselecteerde marktpartijen plannen verder uitwerkt om vervolgens binnen de gestelde randvoorwaarden tot gronduitgifte over te kunnen gaan. Noordanus stelt dat bij deze opgave een verevening noodzakelijk is. Wie nu meedoet die doet mee. Op de rest van de kavels moet je dan WVG toepassen, anders komt een gebiedsexploitatie niet op gang. Roestenberg werpt de vraag op: Is de gemeente in staat om, met het voorgaande in ogenschouw genomen, het proces vanuit de gemeente te organiseren en standpunten in te nemen. Wethouder Binnendijk (gemeente Alkmaar) antwoordt dat dit najaar een goed moment is om besluiten te nemen binnen de gemeente. En er is geen verkiezingsroes. De raad wil echter wel zekerheid (= een plan en een financiële onderbouwing). Het is een uitdaging om de raad ontwikkelings - en onderhandelingsplanologie aan te bieden. De gemeente zal risico moeten durven nemen in deze opgave. Je kunt nu geen zekerheid verschaffen voor over twintig jaar. Bestuurlijke betrokkenheid is essentieel. De burgemeester zal er ook bij worden betrokken. Er moet een plan vanuit de marktkansen met een fasering en met open einden worden aangeboden. Enkele partijen (eigenaren in het gebied) willen beginnen. Is er echter wel een markt? Er wordt vanuit de zaal opgemerkt dat EU-aanbesteding geen probleem oplevert om marktpartijen te betrekken. Er wordt aanbevolen om planvorming en uitvoering te scheiden. Dhr. Westerdijk 4

5 CONCLUSIES Voorzitter Westerdijk trekt de volgende conclusies uit dit Rondetafelgesprek: Het door Alkmaar tot heden gevolgde proces en verkenning van de transformatie van het gebied Overstad wordt door de deelnemers aan het Rondetafelgesprek vanuit hun ervaring als zeer herkenbaar aangemerkt. Een vervolgaanpak vanuit ontwikkelings en onderhandelingsplanologie wordt door de meeste aanwezigen als een meer natuurlijk vervolgtraject aanbevolen. Individualisering van het overleg met de grondeigenaren wordt sterk aanbevolen en benoem een aantal speerpunten (Hotspots) waar de slaagkans om tot gebiedsontwikkeling te komen het grootste is, met een daarop afgestemde fasering, maar verlies de intergraliteit niet uit het oog. Maak helder welke ondernemers echt willen blijven en eventueel willen ontwikkelen en faseer en faciliteer de overigen. Een zwak punt is het ontbreken van een goede marktanalyse m.b.t. Wonen Retail en het MKB-segment. Politieke onzekerheid en risico(s) durven nemen is moeilijk, maar noodzakelijk, zeker in de beginperiode van een dergelijke gebiedstransformatie. Een PPS - constructie met een stevige rol voor de gemeente wordt wenselijk geacht. Het is daarbij gewenst dat er een stabiele politieke koers wordt gevaren, gelet op de lange looptijd van het project. COLOFON Uitgave: Dit infobulletin is een uitgave van de gemeente Alkmaar, afdelingen Projectmanagement en Communicatie. Verspreiding: Dit infobulletin wordt per of per post verspreid naar alle grondeigenaren van Overstad alsmede aan raadsleden en andere geïnteresseerden. Meer informatie: voor meer informatie over het project Overstad kunt u contact opnemen met het Projectbureau van de gemeente Alkmaar op telefoonnummer of mailen naar overstad@alkmaar.nl 5