Nieuwbouw 2^1 kapwoning Bennebroekerweg Rijsenhout

Transcriptie

1 Nieuwbouw 2^1 kapwoning Bennebroekerweg Rijsenhout

2 Betreft: nieuwbouw 2 woningen te Rijsenhout onderdeel: ruimtelijke onderbouwing locatie: Bennebroekerweg nabij nr. 10 te Rijsenhout ontwikkelaar: Mevr. M.J. vd Velde / MEER Vastgoed VOF datum: 21 juli 2014 Aan de Bennebroekerweg ter hoogte van huisnummer 10 bevindt zich op dit moment een tuinbouwkas. De eigenaar van het perceel wenst op de locatie in samenwerking met MEER Vastgoed VOF een tweetal woningen te realiseren. Deze ontwikkeling is de eerste fase van de uitwerkingsbevoegdheid zoals opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan Rijsenhout en omgeving Nieuwe Blauwe Beugel fase 1. Het perceel grond maakt onderdeel uit van de lintbebouwing ter plaatse bestaande uit woningen veelal met een zadelkap dwars op de weg, en incidenteel parallel aan de Bennebroekerweg. (bijlage 1). De kappen ter plaatse zijn voorzien van donkere of oranje/rode dakpannen. Op dit moment bevindt zich op de locatie een te slopen kas. Deze tuinbouwkas is reeds enige tijd niet meer in gebruik. Gezien het oppervlak en de locatie van de kas is niet te verwachten dat in de nabije toekomst deze kas nog in gebruik zal worden genomen. Gezien de locatie, de reeds aanwezige lintbebouwing in dit gebied en de diverse overleggen hierover met de gemeente Haarlemmermeer is gekozen voor een tweetal woningen. Waarbij het karakteristieke dubbele woonhuis, een passende overgang vormt naar het markante eveneens dubbele woonhuis van de bebouwing aan de Bennebroekerweg (bijlage 2). De woningen sluiten door hun beperkte omvang, passende identiteit en ingetogenheid goed aan bij de reeds in het gebied aanwezige woonbebouwing. MEER Vastgoed en haar rechtsvoorganger van Luling Vastgoed heeft de afgelopen jaren veel ervaring opgedaan met het ontwikkelen van kleinschalige woningbouw projecten. Zowel binnen als buiten de gemeente Haarlemmermeer heeft MEER Vastgoed talloze kleinschalige tot middelgrote woningbouwprojecten ontwikkeld. Deze ruimtelijke onderbouwing is door MEER Vastgoed opgesteld om te trachten een goed beeld te geven van de ontwikkeling en de randvoorwaarden die van invloed zijn op deze ontwikkeling.

3 Inleiding: Het perceel grond waarop de ontwikkeling gerealiseerd gaat worden, ligt in de gemeente Haarlemmermeer, de kern Rijsenhout aan de Bennebroekerweg. Kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie M, perceel 4592 (bijlage 3) Het te ontwikkelen perceel grond van ca m2 is eigendom van Mevr. M.J. vd Velde. De twee te ontwikkelen woningen, sluiten aan bij de woonbebouwing zoals aangegeven op de bestemmingsplankaart (bijlage 4). De eigenaar van het perceel wil de kas slopen en daarvoor in de plaats een 2^1 kapwoning voor de vrije markt en een ontsluitingsweg voor de toekomstige voorgenomen ontwikkeling van woningbouw op het terrein aangrenzend aan het bouwperceel realiseren. Vigerend bestemmingsplan: Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan Rijsenhout en omgeving vastgesteld op 4 april De grond heeft als bestemming agrarisch / tuinbouw. Met de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om de bestemming te wijzigen in de bestemmingen Wonen, Wonen-zorginstelling, Tuin, Groen en Verkeer met (voor deze 2 woningen) inachtneming van de volgende regels: - Het wijzigingsgebied voorziet in een hoofdontsluiting op de Bennebroekerweg; - De maximale bouwhoogte van woningen bedraagt 10 meter; - Er dient voorzien te zijn in voldoende parkeergelegenheid; - De voorgevels van de woningen aangrenzend aan de Bennebroekerweg dienen in de heersende voorgevelrooilijn gezet te worden; - Tussen de hoofdontsluiting en de Bennebroekerweg 10 zijn maximaal 2 woningen met een maximale goothoogte van 6 meter toegestaan. Een en ander volgens (bijlage 5). Stedenbouwkundige aandachtspunten: Rijsenhout heette oorspronkelijk Aalsmeerderbuurt-Zuid. Het dorp kreeg een nieuwe naam toen het mede huisvesting moest gaan bieden aan de inwoners van het voormalig dorp Rijk, een dorp dat voor de uitbreiding van Schiphol in de jaren zestig van de vorige eeuw moest wijken. De naam is door de inwoners zelf gekozen. Rijsenhout herinnert aan een eilandje Rijschenhout in de Haarlemmermeer. Vroeger vormde dit eiland een geheel met het grondgebied van het tegenwoordige dorp. Volgens de overlevering was dit eilandje een moerassige vlakte bedekt met rijshout. Aan het eind van de negentiende eeuw kwam langs de Bennebroekerweg de eerste bebouwing tot stand. In de jaren 20 werd het ten zuiden van Rijsenhout gelegen tuinbouwgebied aan de grote Poellaan gerealiseerd, met daarachter een aantal woonbuurten. Dit gebied sloot aan op het tuinbouwgebied van het aan de overkant van de ringvaart gelegen Aalsmeer. Evenals in Aalsmeer legde men zich toe op de teelt van bloemen onder glas. Aan het eind van de jaren 50 is de structuur van het dorp ingrijpend veranderd door de bouw van een nieuwe dorpskern en uitbreiding met woonbuurten. Mede door de ontwikkeling van de glastuinbouw is Rijsenhout uitgegroeid tot het grootste dorp aan de oostrand van de Haarlemmermeer. Het plangebied maakt deel uit van een lintbebouwing, gelegen aan de Bennebroekerweg nabij de Leimuiderdijk. De huidige invulling van de kavel is al jaren niet meer in gebruik conform de vigerende bestemming. In het verleden zijn soortgelijke vervangende nieuwbouw projecten reeds gerealiseerd langs de Bennebroekerweg. Voortzetting van het huidige gebruik is niet gewenst op deze locatie, mede in het licht van het streekplan en het LIB. (bijlage 6) Het slopen van de nog aanwezige opstallen en het nieuw bebouwen van de woonhuizen zal de bebouwing ter plaatse aanmerkelijk versterken en het bebouwingsgebied visueel aanvullen/afmaken, waardoor een logisch geheel wordt gevormd en er een gedegen overgang wordt gevormd met het reeds bestaande dubbel woonhuis.

4 Bij de uitwerking van de kavel is als uitgangspunt genomen dat met name naar de Bennebroekerweg (de woningen) visueel gezien twee woningen ontstaan. De kavel heeft een viertal perceelsgrenzen: - Noord-Oost, grenst aan de Bennebroekerweg en is de zichtkant - Zuid-Oost, grenst aan de zijkant aan reeds bestaande bebouwing welke zeer typerend en gedetailleerd is. - Zuid-West, grenst aan het voormalig kassengebied tussen de Bennebroekerweg, Rijshornstraat, kleine Poellaan en de Leimuiderdijk. - Noord-West, grenst aan een naastgelegen woonhuis met schuren en lintbebouwing Het bouwplan: Bij de uitwerking van de kavel is als uitgangspunt genomen dat met name het karakter van het lint gewaarborgd blijft en dat de woningen visueel een eigen identiteit krijgen die sterk in relatie staat met de omgevingsbebouwing. Gekozen is daarom ook voor een planopzet met een 2^1 kapwoning. Van belang bij de ruimtelijke onderbouwing is met name de weloverwogen relatie tussen de bestaand jaren 30 dubbele woonhuis ter plaatse en het nieuw te realiseren dubbele woonhuis. Door de overeenkomsten in architectuur zoals de twee kaprichtingen, dakgoten en dakkapellen. Elke woning heeft de mogelijkheid 2 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren en daarnaast heeft elke woning een garage, waardoor de geldende parkeernorm eenvoudig worden gehaald. Er worden twee uitritten gemaakt aansluitend op de openbare weg. Materiaal Als materiaal is gekozen voor metselwerk in de kleur rood/bruin genuanceerd. De kozijnen van hardhout zijn wit overeenkomstig het naastgelegen dubbel woonhuis. De goten zijn uitgevoerd in getimmerde houten goten eveneens in de kleur wit. Bij beide woningen zal bij de uitvoering sterk gelet worden op de detaillering van de woningen. Openbare ruimte: Bij het ontwerp zal er beperkt rekening gehouden dienen te worden met de openbare ruimte. Met name de aansluiting/ontsluiting op de Bennebroekerweg verdient bij de inrichting en uitvoering aandacht. Alle parkeerplaatsen en de ontsluiting van de parkeerplekken vindt zoveel als mogelijk plaats op en over eigen terrein. Ontsluiting structuur: De kavels zullen ontsloten worden via de Bennebroekerweg zoals op dit moment reeds gebeurd. De verharding van het terrein zal worden aangesloten op de reeds aanwezige trottoirs. Parkeren Uitgangspunt is minimaal te voldoen aan de norm, zoals gesteld door de gemeente Haarlemmermeer.

5 Riolering en waterbeheersing Het afvalwater van de opstallen zal gescheiden worden aangeboden. Kabels en Leidingen: Onder de bestrating in het plangebied zullen de kabels en leidingen zoveel mogelijk centraal worden ingevoerd. De exacte loop en ligging zal worden bepaald in overleg met de nutsbedrijven en de Combi Aannemer. Er dient nog een inventarisatie van de aanwezige kabels en leidingen te worden gemaakt middels een Klic-melding. Huisvuilinzameling: Middels huisvuilcontainers langs de Bennebroekerweg. Overige relevante aspecten voor de uitvoering van het bouwplan: Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Conform het LIB is de voorgestelde verkaveling het afmaken van de lintbebouwing ter plaatse. Bij de opvulling van open gaten wordt een onderscheid gemaakt tussen open gaten in lintbebouwing en open gaten in stedelijk of dorpsgebied. Wat betreft lintbebouwing wordt een maximum gehanteerd van 3 woningen en bij bestaand stedelijk gebied of dorpskommen een maximum van 25 woningen. Watertoets Het verhard oppervlak zal afnemen, waardoor er geen compensatie water gegraven zal hoeven worden. Wegverkeerslawaai Er zal middels een rapport geluidswering van de gevel aangetoond dienen te worden dat de bebouwing ter plaatse voldoet aan gestelde geluidsisolatie normen. Vliegtuiglawaai De locatie ligt tussen de 25 Ke en 30 Ke zone en valt daarmee in een zone waar relatief weinig hinder is van vliegverkeer en waar volgens het LIB nieuwe woonbebouwing is toegestaan. De ontwikkelaar zal ervoor zorgen dat nieuwe inwoners in een zo vroegtijdig mogelijk stadium deugdelijk en objectief worden over geluidbelasting en mogelijke hinder door vliegtuiggeluid door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol. Industrielawaai Niet van toepassing voor het plangebied. Bodem Er zijn voor deze locatie een tweetal bodemonderzoeken uitgevoerd door het Centraal Bodemkundig Bureau. Flora en fauna Het plangebied is grotendeels verhard en bebouwd. Er bevindt zich geen flora en fauna van betekenis. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bouwplan. Sloopmogelijkheid Voor de nog aanwezige kas is een sloopvergunning verstrekt op 6 februari 2008.

6 Planschade Gezien de ligging van het complex ten opzichte van de woningen aan de Bennebroekerweg zal advies worden ingewonnen of het maken van een risico analyse planschade noodzakelijk is. Indien een dergelijk onderzoek noodzakelijk is dan zal een onafhankelijke onderzoeksbureau deze risico inventarisatie planschade opstellen. Bijlagen: Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6. luchtfoto locatie foto s naastgelegen dubbelwoonhuis Kadastrale kaart Uitsneden ruimtelijkeplannen.nl bouwlocatie Passage uit bestemmingsplan Rijsenhout mbt bouwlocatie Gegevens LIB en kaart streekplan Noord Holland Zuid Aalsmeer juli 2014