4. Planbeschrijving. Figuur 8: vooraanzicht

Transcriptie

1 4. Planbeschrijving 4.1 Beschrijving van het project Onder eigen architectuur is door dhr. A.J. van der Stelt een plan opgesteld voor de herontwikkeling van de locatie aan de Breestraat in Heusden. De locatie is kadastraal bekend gemeente Heusden, sectie A, nummer Het gebied doet momenteel dienst als tuin (zie figuur 2). Figuur 8: vooraanzicht Het totale plangebied is ongeveer 190m 2 groot en zal in zijn geheel worden herontwikkeld voor woningbouw. De op te richten bebouwing bestaat uit een van buitenaf als een geheel ogende woning, zie figuur 8 en 9. Van binnen is het pand opgesplitst in drie appartementen. Tevens worden er drie garages gebouwd. Het pand zal qua architectuur sterke aansluiten bij de naastgelegen panden van de Breestraat nummer 14 tot en met 12. Zo zal de kap aansluitend aan de kappenkaart van het bestemmingsplan haaks op de straat georiënteerd staan. Het pand krijgt een gelijksoortige statuur als Breestraat 14 tot en met 12. Dit drukt zich uit in de raamindeling, de gevel verbijzondering en bepleistering, de goten en gootlijnen, dakpannen en de verhoudingen tussen de verdiepingen, ramen en hoogte/breedte. Met de voorgestelde bouwhoogtes wordt een goede aansluiting met de aangrenzende bebouwing gerealiseerd. De gemeentelijke- en rijksmonumentencommissie heeft in haar vergadering op 31 maart 2008 en de welstandscommissie in haar vergadering op 24 juli aangegeven dat het ontwerp voldoet. SEGMENT GROEP Divisie Ruimte en Recht rapport nummer: GROB Postbus 338, 3338 AV Leusden,

2 Figuur 9 Achteraanzicht 4.2 Inrichting openbare ruimte Het gebouw is gericht op de Breestraat, het binnen terrein en de garages zijn net als de buurhuizen aan de Breestraat op het Kerkstraatje gericht. Aan de zuidwest zijde sluit het blok aan op de bestaande bebouwing van de Breestraat. Aan de Noordoostzijde zal een muur met ramen de perceelsgrens met de achterzijde van het voormalige raadshuis markeren (zie figuur 10). Het massieve vlak van de huidige blinden muur wordt daarmee doorbroken, de wand van de Breestraat vormt een gesloten eenheid en de enigszins versnipperde aanblik van de achterzijde van het voormalige raadshuis met aanbouw en het aangrenzend groen, vormt nu een geheel. Figuur 10 Zijaanzicht

3 4.3 Ontsluiting en parkeren Voor de drie woningen zijn 3 parkeerplaatsen nodig. In de twee garages is het mogelijk reeds twee auto s te parkeren, zie figuur 11. In de nabijheid van de drie appartementen zijn parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Het pand is voor voetgangers aan de voorzijde op de Breestraat en aan de achterzijde op de Kerksteeg ontsloten. Figuur 11 Ontsluitingsstructuur en parkeerplaatsen

4 5. Milieu 5.1 Wegverkeerslawaai Bij het verlenen van vrijstelling ex artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, dienen de bepalingen van de Wet geluidhinder (Wgh) in acht te worden genomen. Uitgangspunt is dat zich langs elke weg een geluidszone bevindt (artikel 74, lid 1 Wgh). In het tweede en derde lid van genoemd artikel is een aantal uitzonderingen geformuleerd, waardoor voor de daar genoemde situaties geen geluidszone geldt. Dit zijn wegen: die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied; waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt; waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 m uit de as van de meest nabijgelegen rijstrook 50 db of minder bedraagt. De grootte van een zone van een weg hangt af van het aantal rijstroken. Voor wegen in stedelijk gebied met één of twee rijstroken bedraagt de zone 200 m. De Wgh stelt dat in geval van nieuwe woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen de voorkeursgrenswaarde van 48 db van toepassing is. Wanneer men bouwt op locaties met een hogere geluidsbelasting, dan is dit slechts toegestaan onder voorwaarden (hogere grenswaarde of dove gevels). Voor zover een bouwlocatie binnen de zone van een weg ligt, moet akoestisch onderzoek uitwijzen dat aan de binnenwaarde van 33 db wordt voldaan. Voorgaande geldt niet voor bouwmogelijkheden, die binnen het vigerende bestemmingsplan passen. De binnenstad van Heusen is als geheel aangewezen als 30 km/h zone. Daarom is er geen akoestisch onderzoek nodig. 5.2 Milieuzonering en externe veiligheid In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" van de VNG, uitgave 2001, worden in verband met de aanwezigheid van milieubelastende functies indicatieve afstandsnormen voorgeschreven (milieuzonering) tot milieugevoelige functies, bedrijvigheid en hindercirkels. In onderstaande figuur 12 is een uitsnede van de provinciale kaart opgenomen. Omdat er geen bedrijvigheid anders dan detailhandel in het bestemmingsplan is toegestaan, is een milieuzoneringsonderzoek niet nodig voor deze locatie, want zoals het kaartbeeld laat zien is er geen sprake van omliggende bedrijvigheid.

5 5.3 Water Op 3 juli 2003 heeft het kabinet besloten tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (Bro), in verband met de gevolgen van ruimtelijke plannen voor de waterhuishouding. Hiermee is het opnemen van een waterparagraaf (met watertoets) in bestemmingsplannen en bij vrijstellingen op basis van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) per 1 november 2003 verplicht geworden. De watertoets omvat het vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in voormelde plannen en vrijstellingen. Het bouwplan dient te voldoen aan het beleid verwoord in het waterplan van de gemeente. Daarnaast zijn de uitgangspunten voor het duurzaam omgaan met water: het beperken van het drinkwatergebruik. hergebruik en/of infiltratie van regenwater. het zo veel mogelijk beperken van verharding van de openbare ruimte. De locatie ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Dit schap is in dit gebied verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Voor elk specifiek bouwproject wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de effecten van de bebouwing op het waterbeheer. De waterbeheerder voert de watertoets uit op verzoek van de gemeente. Voor het aanvragen van een watertoets bij de waterbeheerder zijn nodig een situatietekening, funderingsgegevens en rioleringsplan. Voor de locatie is een waterparagraaf opgesteld aan de hand van de richtlijnen uit de handreiking waterparagraaf voor kleine plannen van het waterschap Aa en Maas. In het plan gaat voorkomen worden, dat er schoon hemelwater wordt afgevoerd via het riool. Het regenwater wordt opgevangen in een infiltratiesysteem. Het is de verwachting, dat als gevolg van de infiltratie geen grondwateroverlast optreedt. Het infiltratiesysteem zal in de vorm van infiltratiekoffers onder het terras geplaatst worden. Dit terras is gelegen tussen het hoofdgebouw en de garages zoals weergegeven in figuur 13. Momenteel is het perceel onbebouwd. Bij de plannen zoals weergegeven in dit rapport zal een bebouwd oppervlak van 133,3 m2 (hoofdgebouw van 88,9 m2 en garages van 44,4m2) ontstaan op een totaal perceel van 190m 2. Daarvoor is vanuit de berekeningsmethodiek van het waterschap Aa en Maas 15 een infiltratie oppervlak van 9m2 vereist. Het waterschap heeft op 4 juni 2008 ingestemd met de watertoets. 5.4 Onderzoek mbt bodem, luchtkwaliteit en flora en fauna Voorafgaand aan dit plan heeft de initaitiefnemer voor dezelfde locatie een bouwplan ingediend voor de bouw van één woonhuis. Dit plan heeft de hele procedure doorlopen en er is door GS een Verklaring van geen Bezwaar op afgegeven. Dit plan van dezelfde initiatiefnemer op dezelfde locatie heeft als enige verschil dat het te bouwen woonhuis 3 appartementen bevat in plaats van dat het één woonhuis. Het bouwvolume blijft daarbij gelijk, op enkele kleine kleinere uiterlijke aanpassingen van de welstandscommissie na. Deze onderzoeken hebben betrekking op bodem, luchtkwaliteit en flora & fauna en zijn dan ook gelijk aan de informatie waarop de reeds aanwezige afgifte van geen bezwaar van Gedeputeerde staten is gebaseerd. Daarom wordt er hier vanuit gegaan dat er geen milieutechnische bezwaren zijn tegen dit plan.

6 6. Motivatie en uitvoerbaarheid 6.1 Motivatie De ontwikkelingsvisie van de vesting Heudsen heeft als standpunt te voorkomen dat er vermusealisering plaatsvindt. De toestemming van de welstands- en van de gemeentelijke- en rijksmonumentencommissie om binnen de context van de bestaande vesting te bouwen, onderstreept dit uitgangspunt. Het initiatief van de Breestraat 14 geeft als inbreilocatie in de vesting Heusden op gepaste wijze invulling aan de context van de historische vesting. Deze vorm van verdichting past binnen het karakter van de vesting en sluit aan bij het gemeentelijk streven om verstening van het buitengebied te voorkomen. Met het ontwerp past het nieuw te bouwen pand binnen het beeldkwaliteitplan van de vesting Heusden en de verdere gemeentelijke ruimtelijke visie op het gebied. De drie appartementen in het te bouwen pand passen binnen het gemeentelijk appartementenbeleid. Het is dan ook mogelijk vrijstelling te verlenen van het vigerende bestemmingsplan. 6.2 (Grond)exploitatie en economische uitvoerbaarheid Het project wordt gefinancierd door de initiatiefnemer. De kosten van de planvoorbereiding en planrealisatie maken deel uit van de planexploitatie en worden volledig door de ontwikkelaar gefinancierd. De gemeente participeert niet in de planexploitatie. Wel heeft de gemeente zich vergewist van de planeconomische uitvoerbaarheid. 6.3 Planschaderisico De geschatte planschade als gevolg van de voorgestelde invulling van de locatie wordt als nihil ingeschat. Er zal geen planologische verslechtering ontstaan van omliggende objecten. Om eventuele financiële aansprakelijkheid als gemeente te voorkomen is een zogehete planschade overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten waarbij aansprakelijkheidsrisico s voor de initiatiefnemer zijn. 6.4 Conclusie ruimtelijke afweging Op grond van het voorgaande is de conclusie, dat de ontwikkeling aansluit op de plaatselijke situatie en in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Brabant en de gemeente Heusden. Het is daarmee een gewenste ontwikkeling voor de locatie.

7 Figuur 13 Toekomstige situatie