Ruimtelijke onderbouwing Huiskes Kokkeler

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing Huiskes Kokkeler 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Artikel 19 lid 1 WRO procedure 1.5 Beschrijving van het bouwplan 2. Onderbouwing van het plan 2.1 eigendomssituatie 2.2 watertoets 2.3 flora en fauna 2.4 infrastructuur 2.5 monumenten en archeologie 2.6 ruimtelijke kwaliteit 2.7 milieu Bedrijven en milieuzonering Bodem Geluid Externe veiligheid Besluit luchtkwaliteit 2.8 kabels en leidingen 2.9 economische uitvoerbaarheid

2 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Op 22 december 2006 is er door Elimar Vastgoed een bouwplan ingediend voor het veranderen en vergroten van een showroom aan de Goudstraat 65. In dit pand is autobedrijf Huiskes Kokkeler gevestigd. Het plan voorziet verder in het aanleggen van een parkeerplaats voor het stallen van occasions op het naastgelegen perceel, dat hiervoor van de gemeente wordt aangekocht. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied De percelen waarop het plan betrekking heeft zijn gelegen op het bedrijfsterrein Zeggershoek, aan de Goudstraat. Op de figuur hieronder zijn de betreffende percelen aangegeven. Perceel 1 is het perceel dat gedeeltelijk door Elimar Vastgoed wordt aangekocht van de gemeente. De conceptverkooptekening is als bijlage bij deze notitie gevoegd. Perceel 2 is het perceel waarop de uitbreiding van de showroom gaat plaatsvinden. 1.3 Vigerend bestemmingsplan Het ter plaatse geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Twentekanaal Zuid, Fabelenweg en Zeggershoek. De uitbreiding van het bedrijfspand wordt weliswaar gerealiseerd op gronden met de bestemming bedrijfsdoeleinden, maar de bouwgrenzen worden door het bouwplan overschreden. De parkeerplaats wordt aangelegd op gronden met de bestemming groenvoorzieningen. De gronden zijn bestemd voor groen en het aanleggen van parkeerplaatsen voor de stalling van occasions is hierop niet toegestaan.

3 1.4 Artikel 19 lid 1 WRO procedure Het plan kan op basis van het geldende bestemmingsplan niet gerealiseerd worden. Toepassing van artikel 19 lid 3 WRO biedt geen mogelijkheden. Ook toepassing van artikel 19, lid 2 WRO komt niet aan de orde, aangezien het hier een detailhandelsvestiging op een bedrijfsterrein betreft. Stedenbouwkundig gezien bestaat er echter geen bezwaar tegen om met toepassing van artikel 19, lid 1 WRO medewerking te verlenen aan het plan. Het project dient in dat geval te worden voorzien van een zogenaamde goede ruimtelijke onderbouwing, welke in de voorliggende notitie is opgenomen. Naar verwachting zal in augustus 2007 het voorontwerp bestemmingsplan Twentekanaal Zuid, dat wordt opgesteld in het kader van het project actualisering van verouderde bestemmingsplannen, gereed zijn. Hierin zullen de plannen positief worden bestemd. Tenslotte wordt opgemerkt dat het geldende bestemmingsplan is vastgesteld in 1995 en is dus ouder dan 10 jaar. Dit heeft tot gevolg dat voor het bouwplan een voorbereidingsbesluit moet worden genomen. 1.5 Beschrijving van het plan Elimar Vastgoed heeft op 22 december 2006 een aanvraag ingediend voor het veranderen en vergroten van een bedrijfspand (showroom) en het aanleggen van een van een parkeerplaats voor het stallen van occasions op het naastgelegen perceel. Het bouwplan, bij ons bekend onder registratienummer 2006/0961, is bijgevoegd.

4 2 Onderbouwing van het plan 2.1 Eigendomssituatie De uitbreiding van de showroom zal plaatsvinden op het perceel Goudstraat 65, dat reeds in eigendom is van Elimar Vastgoed. Teneinde de parkeerplaats te kunnen aanleggen koopt Elimar Vastgoed een gedeelte van het naastgelegen perceel aan van de gemeente Hengelo. Op de onderstaande concept-verkooptekening is aangegeven hoe de eigendomssituatie op dit perceel zal zijn na verkoop van de gemeentegrond aan Elimar Vastgoed. 2.2 Watertoets Bij het bouwplan worden de volgende uitgangspunten gehanteerd. De bestaande aansluitingen en lozingen van VWA en HWA blijven ongewijzigd. Deze aanvraag heeft alleen betrekking op de lozingen tgv de uitbreiding van het gebouw en het nieuwe terrein. Voor de uitbreiding van het terrein en het gebouw worden twee nieuwe aansluitingen (terreinwaterafvoer en vuilwaterafvoer) op de gemeentelijke riolering gemaakt. Het dakwater (hemelwaterafvoer) kan afwateren op de bestaande watergang (de Nieuwe Oelerbeek). Het waterschap is hiermee akkoord. Nog wel bekeken zal moeten worden of de hemelwaterafvoer over voldoende capaciteit beschikt, maar dat kan in een later stadium in overleg met de gemeente en het waterschap. 2.3 Flora en fauna

5 De uitbreiding van het gebouw vindt plaats op het huidige, verharde bedrijventerrein. Het nieuwe parkeerterrein van 0,48 ha sluit direct bij de bedrijfskavel aan, waarbij de doorlopende groenzone onder de hoogspanningsleidingen wordt ontzien. De parkeerplaats wordt met hagen landschappelijk ingepast. Het huidige gebruik van het parkeerterrein is intensief weiland, waarbij geen natuurwaarden te verwachten zijn. Uiteraard is tijdens de aanleg, indien van toepassing, de zorgplicht van kracht. 2.4 Infrastructuur De ontsluiting van de veranderde showroom op het perceel Goudstraat 65 en de naastgelegen parkeerplaats waar de occasions gestald gaan worden zal plaatsvinden via de bestaande uitrit op de Goudstraat. Dit is te zien op de situatietekening die bijgevoegd is bij het bouwplan. 2.5 Monumenten en archeologie Binnen het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Qua archeologische waarden zijn er geen bijzonderheden te verwachten. 2.6 Ruimtelijke kwaliteit Desbetreffend pand en de omgeving is een zicht locatie. De beleving vanuit een rijdende auto is met name belangrijk van af de A35. De gewenste uitbreiding van het bedrijfspand (showroom) qua hoogte, vormgeving en materiaalgebruik sluit goed aan bij het huidige pand. Het horizontaal uitbreide gebouw geeft een rustig beeld, en past goed in de snelwegarchitectuur. De stalling van de occasions zal in de open lucht plaatsvinden. Het terrein wordt afgeschermd met geschoren hagen (ca. 80 cm hoog). Aan de kant van de snelweg worden ook bomen gepland. De stalling krijgt daardoor groene uitstraling. 2.7 Milieu Bedrijven en milieuzonering De voorgenomen uitbreiding van het autobedrijf van Huiskes-Kokkeler betreft categorie II bedrijvigheid. Hieraan is een zoneringsafstand verbonden van 30 meter. Binnen een afstand van 30 meter rond het plangebied zijn geen woonbestemmingen of andere gevoelige bestemmingen gevestigd. De milieuzonering die aan de voorgenomen uitbreiding is verbonden, vormt dan ook geen belemmering. Externe Veiligheid Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A35. Er is getoetst aan de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Voor het jaar 2002 is door de provincie Overijssel een inventarisatie uitgevoerd van het risico van het vervoer van gevaarlijke stoffen (Risico s wegtransport gevaarlijke stoffen provincie Overijssel peiljaar 2002). Het risico wordt vooral bepaald door het vervoer van brandbare gassen (LPG) en brandbare vloeistoffen. De contour van 10-6 per jaar voor het plaatsgebonden risico ligt nergens op het A35-traject Hengelo buiten de weg. Op het traject langs het plangebied is sprake van een verwaarloosbaar groeprisico. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot een toename van het groepsrisico. Een verantwoording van het groepsrisico is daarom niet noodzakelijk. Langs het plangebied loopt een gasleiding. In verband met de ontwikkelingen heeft de Gasunie een advies uitgebracht. De Gasunie adviseert ten minste een afstand van 4 meter tot opstallen aan te houden. De afstand tussen de gasleiding en de geprojecteerde opstallen bedraagt ruim 5 meter. Besluit luchtkwaliteit Op grond van het Besluit Luchtkwaliteit 2005 moeten wij bij besluiten die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit de grenswaarden voor de luchtkwaliteit in acht nemen. De ontwikkelingen in het plangebied betreffen een uitbreiding van de showroom en van de stallingruimte voor occasions. Het is niet aannemelijk dat de ontwikkeling zal leiden tot een zodanig toename van het aantal bezoekers of werknemers dat als gevolg hiervan het aantal verkeersbewegingen substantieel toeneemt en de luchtkwaliteit verslechtert. Naar ons oordeel heeft voorliggend besluit geen gevolgen voor de luchtkwaliteit; nader onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

6 Zonering industrielawaai. De voorgenomen uitbreiding samen met het al bestaande deel, is in beeld gebracht middels een akoestisch onderzoek. Hieruit blijkt dat op een afstand van 50 meter van het bedrijf de geluidsbelasting tussen de 32 en 35 db(a) etmaalwaarde is, afhankelijk van de ligging van de beoordelingspunten. Uit berekeningen is vast komen te staan dat op de zone van het gezoneerde industrieterrein Twentekanaal de geluidbelasting maximaal 24 db(a) bedraagt. De totale geluidbelasting blijft met 47,5 db(a) netjes onder de maximaal toelaatbare waarde van 50 db(a). Het bedrijf, inclusief de uitbreiding vormt dan ook geen belemmering. Middels een nadere eis in het kader van het Besluit Autoherstelinrichtingen zal de benodigde geluidruimte worden vastgelegd. Bodem In verband met de uitbreiding van het garagebedrijf is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat in de grond geen verontreinigingen zijn aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd. Het terrein ter plaatse van de (toekomstige) stallingsplaats voor auto s is bij het bouwrijp maken van het industrieterrein in de jaren negentig onderzocht. Hierbij zijn geen noemenswaardige verontreinigingen aangetroffen. Gezien de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken zijn er geen belemmeringen voor de geplande ontwikkelingen. 2.8 Kabels en leidingen Door het plangebied lopen een gasleiding en een rioolwaterpersleiding. De nieuwe bebouwing dient op een minimale afstand van 4 meter uit de gasleiding gerealiseerd te worden. In verband met de voorgenomen plannen van Huiskes-Kokkeler dienen beide leidingen te verplaatst te worden. Hierover is overleg gevoerd met de Gasunie (inzake de gasleiding) en het Waterschap Regge en Dinkel (inzake de rioolwaterpersleiding) gevoerd. Van beide organisaties is een schrijven ontvangen dat zij, onder voorwaarden, instemmen met de werkzaamheden aan de leidingen. Deze verklaringen zijn bij de ruimtelijke onderbouwing gevoegd. 2.9 Economische uitvoerbaarheid De exploitatie van het gebied ligt bij de ontwikkelaar van het plan. Voor de ontwikkeling van het plan is een exploitatieovereenkomt gesloten tussen de gemeente Hengelo en Elimar Vastgoed. Hierin zijn onder andere de kosten voor de artikel 19 procedure en de kosten voor de verkoop van de gemeentegrond geregeld. Het plan komt geheel voor rekening van de ontwikkelaar en is derhalve financieel-economisch uitvoerbaar voor de gemeente.