1. Inleiding. 2. Planomschrijving. Notitie

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "1. Inleiding. 2. Planomschrijving. Notitie"

Augusta Smeets
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

Notitie Project Hotel op Rapenburg 48/Pieterskerkhof 4 Betreft gegevens ten behoeve van ruimtelijke onderbouwing Ons kenmerk F.2013

1 Notitie Project Hotel op Rapenburg 48/Pieterskerkhof 4 Betreft gegevens ten behoeve van ruimtelijke onderbouwing Ons kenmerk F N001 Versie 002 Datum 12 december 2013 Verwerkt door MHA BRA Contactpersoon ing. R.W. (Raymond) Kockx rkc@dgmr.nl 1. Inleiding Deze notitie bevat een overzicht van de beschikbare gegevens op basis waarvan de gemeente de aanvaardbaarheid van het plan in het kader van een goede ruimtelijke ordening kan beoordelen. De gegevens hebben betrekking op het plan als geheel, en de afwijking van het bestemmingsplan Binnenstad I in het bijzonder. 2. Planomschrijving Realisatie van een luxehotel met 66 kamers/appartementen in bestaand pand met nieuwbouw. Een receptielounge met bar en een ontbijtzaal voor de hotelgasten zijn onderdeel van het plan. Het plangebied is begrensd door de volgende kadastrale percelen: Gemeente Leiden, G letter, nummers 1897 en Figuur 1: uitsnede plankaart bij bestemmingsplan Binnenstad I. l:\doc\f\2013\115401\f n001-2.docx

2 Afwijken van het bestemmingsplan is nodig voor de functie op bouwperceel Pieterskerkhof 4A (schoolgebouw en gymnastieklokaal). Op dit perceel heeft de bestemming Gemengde Doeleinden 4. Deze bestemming laat in beginsel geen hotel toe. Op dit bouwperceel en Rapenburg 48 zijn onder meer woondoeleinden, detailhandel en horeca toegestaan. Ook functies voor sport en recreatie zijn geoorloofd. Het bestemmingsplan laat voor bouwperceel Rapenburg 48 eveneens een hotel toe [1, 2]. 3. Omgevingsaspecten 3.1 Archeologie Het gebied heeft een hoge archeologische waarde [2,3]. De firma IDDS Archeologie B.V. heeft namens Hillgate Properties contact gezocht met de archeologie afdeling van de gemeente leiden. De gemeente heeft aangegeven dat in dit stadium nog geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Het is namelijk al duidelijk dat er archeologische waarden aanwezig zijn en dat deze veilig dienen te worden gesteld. Dit zal waarschijnlijk in de vorm van een opgraving dienen te gebeuren. De bouw van het nieuwe deel zal plaatsvinden onder archeologische begeleiding en archeologische waarden worden waar nodig veilig gesteld. Hiertoe is op plaatsten waar de nieuwbouw plaatsvindt een proefsleuvenonderzoek nodig. Voorafgaand aan de bouw wordt op grond van het Bestemmingsplan Archeologie een aanlegvergunning voor de nieuwbouw aangevraagd. 3.2 Cultuurhistorie In de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen is rekening gehouden met de monumentale waarde van de panden. Hiertoe is het rapport Bouwhistorische opname Rapenburg 48 en Pieterskerkhof 4 te Leiden opgesteld door Vis Restauratie Architecten bij de aanvraag omgevingsvergunning gevoegd [4]. 3.3 Bodem Voor beide bouwpercelen is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd [5]. Uit het onderzoek blijkt een ernstige bodemverontreiniging op bouwperceel Rapenburg 48. Ook is de saneringswijze inclusief kosten raming bepaald in een brief van Ardverbo aan de milieudienst West-Holland [6] De bodem wordt overeenkomstig de Wbb gesaneerd. 3.4 Ecologie Met het plan wordt geen groen verwijderd. Een inventarisatie van de ecologische waarden is uitgevoerd door Koenders&Partners [7]. Noodzakelijke maatregelen die uit dit onderzoek volgen worden geïntegreerd in het plan en de planning. 3.5 Kabels en leidingen Op de locatie zijn kabels en leidingen aanwezig die als huisaansluitingen dienen. 3.6 Geluid Het bestemmingsplan laat functies toe die een geluidsbelasting op de omgeving veroorzaken. Het gaat om horeca, en sport en recreatieve voorzieningen. Het vigerende bestemmingsplan staat een menging van functies toe en deze functiemenging is nu ook aanwezig. l:\doc\f\2013\115401\f n001-2.docx

3 Een hotel heeft volgens de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009) categorie A (en een richtafstand van 0 meter tot gemengd gebied). Categorie A veroorzaakt volgens deze publicatie een dusdanig lage milieubelasting dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden gerealiseerd. Om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij woningen in de omgeving te garanderen is de situatie op hoofdlijnen beschouwd. Hierbij is aangesloten bij de waarden voor een gemengd gebied uit de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering. Deze komen overeen met de grenswaarden voor langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (L Ar,LT ) en het maximaal geluidsniveau L Amax uit het Activiteitenbesluit (artikel 2.17, lid 1, onder a). Daarnaast geldt een grenswaarde van 50 db(a) voor indirecte hinder (verkeer van en naar hotel). De activiteiten of installaties die het geluidscomfort in de omgeving en van de hotelgasten kunnen beïnvloeden zijn: de installaties op het dak (3 locaties) activiteiten in de lounge/receptie en ontbijtzaal (achtergrondmuziek). laden en lossen. De installaties op het dak worden zodanig geconfigureerd dat bij de woningen in de omgeving tenminste wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Voorts wordt dit niveau nagestreefd op de ramen van de hotelkamers. Maatregel die is geïntegreerd in het plan is een verdiepte ligging van de luchtbehandelingkast op Rapenburg 48. De receptie/lounge grenst aan Rapenburg 50. Hier zal in de dag- en avondperiode achtergrondmuziek klinken. Het verwachte geluidsniveau in deze ruimte is volgens standaard kentallen 55 tot 75 db(a) [8]. Een receptie met een zitje waar iets gedronken kan worden is vergelijkbaar met het geluidsniveau van activiteiten bij regulier gebruik van een woonkamer. Zo nodig zullen isolerende maatregelen worden getroffen zodat voldaan wordt aan de eisen van 35 db(a) etmaalwaarde in de aanpandige woning. Het verkeer van en naar de inrichting is beperkt omdat parkeren voornamelijk plaatsvindt aan de Haagweg 6. Daarnaast vindt verkeer in de huidige situatie reeds plaats en staat het bestemmingsplan een hotel dat verkeer genereert toe. De indirecte hinder is beperkt en overschrijdt de grenswaarden niet. Laden en lossen vindt in de dagperiode (07:00-19:00 uur) plaats aan de zijde Pieterskerkhof. Het vigerende bestemmingsplan laat deze activiteit op deze plek eveneens toe. Piekgeluiden van het laden en lossen zijn volgens de Wet milieubeheer (Activiteitenbesluit) uitgezonderd van toetsing. Het gebruik van nieuwe en daarmee stille vrachtwagens van vanwege Leidse milieuzone leidt tot een lage geluidsuitstraling van de vrachtwagens. Het plan voldoet aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. In dit stadium, waar nog wijzigingen kunnen plaatsvinden naar aanleiding van de beoordeling door de gemeente, is dit onderwerp op hoofdlijnen beschouwd. Het plan voldoet in de eindsituatie aan voornoemd kader. l:\doc\f\2013\115401\f n001-2.docx

4 De omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan biedt een passend ruimtelijk kader voor de ontwikkeling. Tevens voldoet het plan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. 3.7 Externe veiligheid Het plangebied ligt uitsluitend binnen het invloedsgebied van de A4. Het plangebied ligt buiten veiligheidszone van deze weg. Gezien de afstand tot de A4 heeft het plan geen invloed op het groepsrisico van deze weg. Het plan voldoet aan de eisen voor externe veiligheid. 3.8 Luchtkwaliteit De verkeersaantrekkende werking van de in het bestemmingsplan toegestane functies is niet anders dan die van de functie hotel. De luchtkwaliteit verandert niet als gevolg van de ontwikkeling. Omdat het plan niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit hoeft niet getoetst te worden aan de grenswaarden de gelden op grond van titel 5.2 Wet milieubeheer. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan. 3.9 Verkeer en vervoer Een hotel is nu toegestaan op de locatie. De afwijking van het bestemmingsplan heeft geen invloed op de verkeersbelasting. Uit de vergelijking van de huidige parkeerbelasting met een toekomstige situatie met 70 hotelkamers blijkt dat 25 extra parkeerplaatsen nodig zijn. Ten behoeve van het hotel worden 25 parkeerplaatsen gehuurd op het parkeerterrein van Stichting stadsparkeerplan Leiden B.V. aan de Haagweg 6 [9]. Het aantal van 25 parkeerplaatsen is conform gemeentelijk beleid gebaseerd op het verschil van het benodigde aantal parkeerplaatsen in de oude situatie en het benodigde aantal parkeerplaatsen in de toekomst (gebaseerd op een hotel met 70 kamers). Omdat het plan 66 hotelkamers omvat zijn de 25 gehuurde parkeerplaatsen ruimschoots voldoende Water Er wordt geen verhard oppervlak toegevoegd. Er zijn geen gevolgen op het gebied van waterberging. Literatuur 1. Gemeente Leiden, Bestemmingsplan Binnenstad I, juli Gemeente Leiden, Rapenburg 48 / Pieterskerkhof 4A te Leiden, Randvoorwaarden, 7 oktober Gemeente Leiden, Bestemmingsplan Archeologie, 22 februari Vis Restauratie Architecten, Bouwhistorische opname Rapenburg 48 en Pieterskerkhof 4 te Leiden 5. Adverbo, Milieukundig bodemonderzoek, nr , d.d. 26 augustus Adverbo, Rapenburg 48 te Leiden, nr Koenders & Partners, ecologische quickscan 8. SBR, Horecalawaai de Baas, tabel 2, praten/praten+achtergrond muziek 9. Brief Hillgate, Huur parkeerplaatsen op parkeerterrein Haagweg te Leiden, 25 oktober 2012, 10577/JP/MK l:\doc\f\2013\115401\f n001-2.docx

$R.W. (Raymond) Kockx l:\doc\f\2013\115401\f2013115401n001-2.docx 12-12-2013 5$

5 Den Haag, 12 december 2013 DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. ir. M.G. (Maarten) Gies Behandeld door: ing. R.W. (Raymond) Kockx l:\doc\f\2013\115401\f n001-2.docx

Vergelijkbare documenten

datum 10 augustus 2018 project Bestemmingsplan Herveld, Tuyn van Limes vestiging Arnhem betreft Onderzoek bedrijven en milieuzonering uw kenmerk -

datum 10 augustus 2018 project Bestemmingsplan Herveld, Tuyn van Limes vestiging Arnhem betreft Onderzoek bedrijven en milieuzonering uw kenmerk - versie 001 ons kenmerk M.2016.0750.01.N001 auteur 2e lezer/secr.